IBAPE XXII UPAV / XIII COBREAP Fortaleza/CE Abril/2006

Ttulo: O CONCEITO DE VALOR DE MERCADO

Autor: Caldas, Lo Saraiva Engenheiro Civil, CREA/SC no 2.440-0 IBAPE/SC s/no Telefones: (48) 3257-7434, 3257-8887 e 9982-6709 E.mail: leosaraivacaldas@yahoo.com.br Endereo: Rua Franklin Cascaes, 375 Real Parque 88.113-410 SO JOS SC

O CONCEITO DE VALOR DE MERCADO

Resumo: O trabalho a seguir constitudo de pesquisa e concluses a respeito do conceito de valor de mercado na forma como compreendido em engenharia de avaliaes. Tem a inteno de rever as definies existentes at aqui e o objetivo de, pelo caminho da racionalidade, defini-lo do modo mais apropriado e direto, em consonncia com as metodologias empregadas no momento atual e assim contribuir para o aprimoramento dessa matria.

Palavras Chave: Valor, Avaliao, Conceito.

1. O significado de valor. O termo valor tem vrios significados. Alguns subjetivos e outros objetivos. Ns, avaliadores, cuidamos de avaliar bens reais, de natureza tanto tangvel como intangvel mas que podem ser mensurados quanto ao valor que possuem. Quando avaliamos direitos, entes no fsicos, sabemos que ainda assim eles possuem uma grandeza definida por uma medida de valor. Assim, o conceito de valor ditado mais adiante referido aos entes tangveis ou no, passveis de medio de valor. Essa medio se baseia em uma escala ditada pelo mercado de trocas do bem que se est avaliando. E o valor procurado se chama, no caso, de valor de mercado. Para medir o valor de mercado de um bem, buscamos a comparao com os valores conhecidos de outros similares, o que se chama de mtodo comparativo. Logo, o conceito de valor de mercado na forma como empregado em engenharia de avaliaes, pode ser definido sinteticamente como: Valor de mercado a medida de um bem expressa em unidade monetria e que resulta sempre de uma estatstica feita com os dados de informaes sobre os preos praticados na venda e ou oferta de bens similares no mesmo mercado naquele momento. uma medida, um dado numrico que possibilita a comparao entre bens similares. Esse valor exprime uma grandeza peculiar do bem. a medida que o mercado lhe impe como referncia para uma eventual oportunidade de compra ou de venda atravs de uma escala de unidade monetria. 2. O conceito antigo. Quando se diz que valor de mercado o resultado de uma operao de compra e venda ideal, ocorrida entre duas pessoas desejosas e no obrigadas a comprar e vender e conhecedoras do mercado, como consta na definio de valor de mercado na maioria dos livros que ensinam avaliaes e nas prprias normas atuais e pretritas, o que se est fazendo definir valor de mercado pelo acessrio e no pelo principal. No seminrio do IVSC ocorrido no Rio de Janeiro (em novembro/2005) foram reapresentadas as normas internacionais no mbito das Amricas que tambm adotam essa mesma definio, coisa que foi repetida por Berrini h 70 anos. E ele trouxe esse conhecimento da Amrica, como o prprio se referia aos Estados Unidos. de estimar, portanto, que o citado dito tem cem ou mais anos. Essa definio tornou-se um esteretipo e poucos cuidaram de perceber que ela no passa de uma explicao parcial: o significado de valor de mercado s resvala no contedo dessa explicao, o sentido real geralmente no notado nem discutido, valor de mercado uma medida, s isso.

3. Resulta de uma estatstica? Com o fito de simplificar o raciocnio, as idias expressas a seguir estaro contidas nossa rea de atuao, a de avaliao de imveis. Dizer que o valor de mercado resulta sempre de uma estatstica feita com os dados de eventos similares pode parecer uma heresia queles avaliadores que compreendem a avaliao mais como uma opinio do que como uma averiguao. Por isso preciso reconhecer que existem dois tipos bsicos de avaliadores, distinguidos por suas respectivas metodologias: uns, baseados em pesquisa organizada e estudo sobre o comportamento do mercado e outros, pela vivncia no acompanhamento de operaes de compra e venda. Pela necessidade de resumir, nesta explicao consideramos como sendo um engenheiro o avaliador que pesquisa e um corretor de imveis o que emite uma opinio baseada na experincia, porque mais ou menos assim que essas duas classes se comportam diante da indagao de quanto vale um imvel. O corretor, por conhecer aquele mercado onde est o imvel consultado, pois ali ele opera sua profisso e acompanha os preos praticados, ir sem demora dizer a opinio de quanto ele vale. A habilidade no trato da atividade que desenvolve e, ainda, o nvel de profundidade do conhecimento sobre aquele mercado ditar a aproximao de sua avaliao com o valor de mercado que o imvel poder realmente ter. O engenheiro pesquisa, coleta e registra o maior nmero de dados disponveis no mercado. Ele precisa inteirar-se, estudar, consultar e, por ltimo, averiguar in loco os valores praticados nas vendas de imveis similares. A partir da que ser encontrado um resultado, naturalmente obtido de uma estatstica procedida com esses dados. Ambos os casos confirmam que o valor final o resultado de uma estatstica obtida a partir de eventos similares cujos dados so colhidos naquele mercado. O engenheiro pela prtica usual de seu trabalho se obriga a encontr-lo atravs de um processo objetivo de estatstica com os dados que conseguiu. O corretor, intuitivamente, processa sua estatstica de forma automtica, atravs dos dados que guarda na memria sobre o conhecimento de operaes similares das quais participou ou foi informado. Existem os casos de exceo, quando o mercado no dispe de informaes para municiar nenhum dos dois tipos de avaliadores: somente nestes casos a estatstica no ser aplicada e as opinies oferecidas sero sempre muito imprecisas. Estas so as excees regra. Dos axiomas acima fcil deduzir que aquele corretor tem sua rea de ao limitada ao espao em que atua e que aquele engenheiro tem os meios para avaliar em qualquer lugar onde for possvel colher uma amostra contendo os dados dos preos de venda de bens similares ao avaliado. 4. O ser humano vive avaliando. A representao do valor de mercado residindo em um intervalo de valores mais provveis a forma mais comum de como as pessoas o reconhecem. Como ilustrao da afirmao acima passamos a relatar um caso simples que ocorre com freqncia a respeito do reconhecimento das pessoas sobre o valor dos imveis. O caso se d assim: um avaliador, conhecendo antecipadamente o valor de mercado de um terreno, que arbitramos aqui em R$100.000,00, indaga a respeito do que pode aquele terreno valer a uma pessoa qualquer, razoavelmente esclarecida sobre a regio referida e que no exera o mister de avaliador, apontando sua exata localizao, forma e dimenses: ela prontamente dir que no tem idia de quanto vale. Mas, se indagada da possibilidade de seu proprietrio vend-lo por R$20.000,00, mais que provvel que a pessoa diga que ele vale mais. O mesmo se d se for perguntada sobre a possibilidade de se vender o terreno por

R$500.000,00, quando certamente dir que no vale tanto. Esse tipo de ocorrncia comum e mostra como o valor, na prtica, mais facilmente reconhecido quando apresentado como contido em um intervalo. 5. O conceito de valor de mercado. Existe em nosso meio muita confuso a respeito do conceito da palavra valor, pois ela tem significado muito amplo. Mas essas discusses infindveis tm pouca importncia para a engenharia de avaliaes: o que o engenheiro de avaliaes busca to somente o valor que o bem avaliado possui no mercado de compra e venda, e isso se apresenta como um intervalo de valores em que os preos das vendas mais provavelmente ocorrero. Por simplificao comum citar esse valor no como um intervalo mas como um dado pontual, geralmente o valor central do intervalo, mas reconhecendo existir uma variao no seu entorno. 6. Concluso. Conclumos: valor de mercado de um bem pode ser definido como o preo mdio praticado nas vendas de bens similares naquele momento naquele mercado. Ou, de forma mais abrangente: o resultado expresso em unidade monetria de uma estatstica feita com os dados de vendas de bens similares como so praticadas usualmente ali. 7. Transcrio de algumas definies correntes. A seguir so transcritas diversas definies de valor de mercado, compiladas de publicaes conhecidas no meio da engenharia de avaliaes que tratam desse tema, onde se vem diferentes formas de compreender seu sentido. Na norma NB-502/89, no item 1.3. O valor a ser determinado corresponde sempre quele que, num dado instante, nico, qualquer que seja a finalidade da avaliao, bem como quele que se definiria em um mercado de concorrncia perfeita, caracterizado pelas seguintes exigncias: a) homogeneidade dos bens levados a mercado; b) nmero elevado de compradores e vendedores, de tal sorte que no possam, individualmente ou em grupos, alterar o mercado; c) inexistncia de influncias externas; d) racionalidade dos participantes e conhecimento absoluto de todos sobre o bem, o mercado e as suas tendncias; e) perfeita mobilidade de fatores e de participantes, oferecendo liquidez com liberdade plena de entrada e sada do mercado. Na norma NBR 14.653. Quantia mais provvel pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, dentro das condies de mercado vigente. Do livro A Avaliao de Terrenos Urbanos de Ronald B. Welch, traduo do Engo Civil Luiz Carlos Berrini, edio de 1946, pg. 4. De uma forma bastante surpreendente, a frmula do comprador-desejoso-vendedor desejoso, to popular nos tribunais (USA), s se acha explicitamente enunciada nas leis de Rhode Island, que provm que, <o padro de valor para os efeitos de taxao o preo que a propriedade provavelmente alcanaria em uma transao entre um vendedor desejoso e um comprador desejoso. O nico outro estado cuja definio estatutoria do valor taxavel menciona um vendedor desejoso, o de Mississipi, onde o terreno deve ser lanado ao preo pelo qual o proprietario estaria disposto a aceitar e esperaria receber se estivesse disposto a vender o terreno a outro comprador capaz e desejoso de comprar>. Do livro Avaliaes de Imveis do Engenheiro Civil Luiz Carlos Berrini, 1a edio de 1949, cap. I, pg. 01.

Entre as numerosas definies de valor, a mais aceitvel entre todas, talvez, a frmula do vendedor desejoso, mas no constrangido, que vende para um comprador desejoso, mas no constrangido, ambos achando-se inteirados das possibilidades econmicas da coisa a ser negociada. Do Manual de Normas Valuatorias Generales del Peru 1997. 1. El precio al cual, um vendedor deseoso de vender uma propriedad y um comprador deseoso de adquirirla, y conociendo sus caracteristicas, se ponen de acuerdo sin influencias de ninguna parte. Esto presume, que ambas partes estn debidamente informadas de ls condiciones de la transaccin y la exposicin de la propriedad por tiempo razonable em el mercado, hace que el valor de la misma alcance su nivel comercial. No livro Curso Bsico de Engenharia Legal e de Avaliaes, do Engo Srgio Antonio Abunahman. o preo pago por um comprador desejoso de comprar, mas no forado, a um vendedor desejoso de vender, mas tambm no compelido, tendo ambos conhecimento da utilidade da propriedade transacionada. Do Engenheiro Mexicano Enrique Lira Montes de Oca, citado por Abunahman no mesmo livro acima. o preo que um vendedor est disposto a aceitar, e um comprador a pagar, ambos perfeitamente bem informados e dentro de circunstncias normais, objetivas e subjetivas, para um determinado bem. No livro Princpios de Engenharia de Avaliaes do Engo Alberto Llio Moreira. aquele encontrado por um vendedor desejoso de vender mas no forado e um comprador desejoso de comprar mas tambm no forado, tendo ambos pleno conhecimento das condies de compra e venda da utilidade da propriedade. No livro Avaliaes para Garantias, coletnea produzida pelo IBAPE e publicada pela Editora Pini em 1983. Em texto escrito pelo Engo Jos Carlos Pellegrino, esto as seguintes definies: 1 Do Arqo Roberto Antonio Soares de Camargo em 1972 A idia de valor est intimamente ligada de utilidade, isto , s tem valor aquilo que til. Sabemos, tambm, que utilidade a capacidade que possuem certos entes para satisfazer uma necessidade; e, mais, para que uma coisa seja considerada til, necessria a ocorrncia de trs condies: a existncia de relao entre as qualidades dessa coisa e necessidades ou desejos; conhecimento da relao; e finalmente, possibilidade dela ser utilizada. - 2 De Alfred D. Bernard Valor a expresso de uma necessidade, de um desejo ou de um capricho. - 3 De Mario Eduardo Chandas, Professor Argentino no Curso de Tasacin de Inmuebles Sociedad de Tasadores de Venezuela Caracas, 1969 Valor uma palavra chave que interliga os diferentes segmentos dos negcios imobilirios. - 4 De Luiz Carlos Berrini no livro Avaliaes de Imveis de 1957 ...A palavra valor tem fundas razes no conceito e na linguagem popular; e de todas as palavras empregadas nas cincias econmicas a que mais necessita de uma definio exata, pois nessa cincia a teoria do valor a base de tudo. Sem dvida, a histria da Economia Poltica est semeada com as runas de teorias sobre o valor. - 5 Do Engo Hlio de Cares nos anais do I COBREAP EM 1978 Avaliar medir o valor. O valor uma grandeza, e, como tal, suscetvel de ser medido. Por sua vez, medir comparar. Da inferimos que a avaliao a determinao do valor de uma coisa obtida por comparao com outras semelhantes. No livro Engenharia de Avaliaes Uma Introduo Metodologia Cientfica do Engo Rubens Alves Dantas.

A mdia de todos os eventos representativos, relativos a bens de natureza especfica, fornece o valor de mercado deste bem. E a estimativa do valor de mercado feita com base na mdia de uma amostra destes eventos representativos extrada deste mercado. Esclarecendo o autor que um evento representativo deste mercado, como citado, seja oriundo de uma transao que resulte da livre negociao entre pessoas conhecedoras do imvel e do mercado, na condio de imperfeio que o mesmo se encontra. Na apostila do Curso de Engenharia de Avaliaes Mdulo Bsico Fundamentos e Aplicaes da Estatstica Inferencial do Engo Srgio Alberto Pires da Silva. Qualquer bem mvel ou imvel, capaz de gerar renda ou outra vantagem atravs de troca, dentro de uma comunidade social definida como mercado, pode ter estas caractersticas medidas em unidades monetrias. A quantidade de unidades monetrias representativa de um objeto constitui-se em seu Valor de Mercado.

BIBLIOGRAFIA 1. As Normas NB-502/89 e NBR 14.653 da ABNT. 2. O livro A Avaliao de Terrenos Urbanos, traduo de Luiz Carlos Berrini do autor Ronald B.Welch 1946. 3. O livro Avaliaes de Imveis de Luiz Carlos Berrini 1949. 4. O livro Engenharia de Avaliaes, coletnea publicada pelo IBAPE em 1974. 5. O Manual de Normas Valuatorias Generales de Peru del 1997. 6. O livro Curso Bsico de Engenharia Legal e de Avaliaes de Srgio Abunahman. 7. O livro Princpios de Engenharia de Avaliaes de Alberto Llio Moreira. 8. O livro Avaliaes para Garantias, coletnea publicada pelo IBAPE em 1983. 9. O livro Engenharia de Avaliaes Uma Introduo Metodologia Cientfica de Rubens Alves Dantas. 10. A apostila do Curso de Engenharia de Avaliaes Mdulo Bsico Fundamentos e Aplicaes da Estatstica Inferencial de Srgio Alberto Pires da Silva.

O CONCEITO DE VALOR DE MERCADO

Resumo: O trabalho a seguir constitudo de pesquisa e concluses a respeito do conceito de valor de mercado na forma como compreendido em engenharia de avaliaes. Tem a inteno de rever as definies existentes at aqui e o objetivo de, pelo caminho da racionalidade, defini-lo do modo mais apropriado e direto, em consonncia com as metodologias empregadas no momento atual e assim contribuir para o aprimoramento dessa matria.

Palavras Chave: Valor, Avaliao, Conceito.

1. O significado de valor. O termo valor tem vrios significados. Alguns subjetivos e outros objetivos. Ns, avaliadores, cuidamos de avaliar bens reais, de natureza tanto tangvel como intangvel mas que podem ser mensurados quanto ao valor que possuem. Quando avaliamos direitos, entes no fsicos, sabemos que ainda assim eles possuem uma grandeza definida por uma medida de valor. Assim, o conceito de valor ditado mais adiante referido aos entes tangveis ou no, passveis de medio de valor. Essa medio se baseia em uma escala ditada pelo mercado de trocas do bem que se est avaliando. E o valor procurado se chama, no caso, de valor de mercado. Para medir o valor de mercado de um bem, buscamos a comparao com os valores conhecidos de outros similares, o que se chama de mtodo comparativo. Logo, o conceito de valor de mercado na forma como empregado em engenharia de avaliaes, pode ser definido sinteticamente como: Valor de mercado a medida de um bem expressa em unidade monetria e que resulta sempre de uma estatstica feita com os dados de informaes sobre os preos praticados na venda e ou oferta de bens similares no mesmo mercado naquele momento. uma medida, um dado numrico que possibilita a comparao entre bens similares. Esse valor exprime uma grandeza peculiar do bem. a medida que o mercado lhe impe como referncia para uma eventual oportunidade de compra ou de venda atravs de uma escala de unidade monetria. 2. O conceito antigo. Quando se diz que valor de mercado o resultado de uma operao de compra e venda ideal, ocorrida entre duas pessoas desejosas e no obrigadas a comprar e vender e conhecedoras do mercado, como consta na definio de valor de mercado na maioria dos livros que ensinam avaliaes e nas prprias normas atuais e pretritas, o que se est fazendo definir valor de mercado pelo acessrio e no pelo principal. 3. Concluso. Conclumos: valor de mercado de um bem pode ser definido como o preo mdio praticado nas vendas de bens similares naquele momento naquele mercado. Ou, de forma mais abrangente: o resultado expresso em unidade monetria de uma estatstica feita com os dados de vendas de bens similares como so praticadas usualmente ali. Autor: Caldas, Lo Saraiva Engo Civil CREA/SC no 2.440-0 IBAPE/SC

Curriculum Vitae do Autor: Nome Completo: Lo Saraiva Caldas. Natural de Florianpolis SC. Engenheiro Civil. Profissional Liberal atuante na rea de Engenharia de Avaliaes. Ex-Presidente e atual Conselheiro do IBAPE/SC. Conselheiro Titular na Cmara de Engenharia Civil do CREA/SC, representando o IBAPE/SC. Ex-Presidente da ABRAPE. Conselheiro Permanente do IBAPE Nacional.