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Suspensin de algunos Servicios Comunes por falta de pago Bajo el rgimen de Propiedad en Condominio, aplican una serie de gastos comunes que vienen anunciados en la legislacin de cada pas y que se traducen en desembolso por: administracin, mantenimiento, servicio de vigilancia y seguridad, reparaciones, jardinera y limpieza de reas comunes, contrataciones, servicios pblicos, otros y que se autorizan por medio del Reglamento de condominio o acuerdo a asamblea de propietarios. <br />Bajo este marco normativo, la administracin debe ejecutar cualquier acuerdo aprobado en Asamblea de Propietarios referente a este tema. Aquellos propietarios o representantes legales que se encuentren en moratoria con respecto a las cuotas condominales, pueden verse afectados de no recibir aquellos servicios comunes y que se brindan a lo interno del condominio. Por qu decimos esto? Si la Administracin agot aquellas vas de cobro consignadas en el reglamento de condominio para cobrar cuotas pendientes de pago sin tener resultados positivos; con el aval de la asamblea, bien la administracin puede aplicar medidas de presin a los morosos para obligarlos a la cancelacin de todos los adeudos con el condominio. <br />Por otro lado, desde el momento mismo que los residentes se someten voluntariamente al rgimen de condominio, estn obligados a sufragar los gastos de administracin, conservacin y operacin de los servicios y bienes comunes del condominio y es su obligacin mantener al da sus respectivas cuotas para hacer efectivo el goce y disfrute de los bienes y servicios comunes. Estos ingresos se invierten no solamente en gastos comunes sino tambin en mejoras. <br />En las cosas comunes, las mejoras sern aprobadas en asamblea de condminos mediante la siguiente votacin: a. Las mejoras necesarias, por los votos de los propietarios que representen la mayora del valor del condominio. b) Las mejoras tiles, por los votos de los propietarios que representen las dos terceras partes del valor del condominio. (Artculo 14 de la Ley 7933 CR) <br />Por exclusin, es la Asamblea de Propietarios condminos la que aprueba las mejoras a realizar en el condominio y es el rgano Supremo donde se traduce las voluntades de todos los condminos. La Administracin ejecuta tal acuerdo de
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conformidad con el presupuesto aprobado para tal fin. Podemos dividir aquellas mejoras o reparaciones en: 1) Necesarias y 2) tiles. Las mejoras necesarias son aquellas que se identifican como actos de conservacin del condominio y cuya finalidad es impedir el deterioro de las edificaciones. El financiamiento o respaldo para estas reparaciones se cargan a la cuota de mantenimiento que por Ley cada propietario debe de pagar.<br /> Las mejoras tiles se pueden identificar como aquellas actualizaciones e inversiones del condominio. Estas ayudan a la conservacin pero ms que todo, son para incrementar el valor del complejo habitacional. Dentro de esta categora entraran: 1) Pintura de todas las edificaciones comunes. 2) Mantenimiento de la red vial interna del condominio. 3) Electrificacin y cerramiento perimetral. 4) Instalacin de cmaras de vigilancia en zona comn y otros proyectos. <br />Qu sucede si hay alguna reparacin o gasto urgente y no hay dinero? <br />Es deber de la administracin, comunicarles a todos los condminos de aquellas obras que se deben de realizar con prontitud. Si lo presupuestado no alcanza a cubrir el costo de toda la obra; la administracin lleva el asunto a la Asamblea y sta debe de aprobar y autorizar las sumas faltantes. Estas se solicitan como una cuota extraordinaria y cada condmino paga de acuerdo al porcentaje de valor que le corresponde con respecto al valor total del condominio. <br />Se puede suspender algn servicio comn por el impago de la cuota de mantenimiento? Ya hemos demostrado que los servicios comunes son soportados por todos y cada uno de los propietarios, an; cuando alguno de los propietarios contrata para s mismo un servicio particular privado. Este acto no lo releva de su obligacin con el condominio, debe de cancelar la cuota de mantenimiento que le corresponde. Si alguno de los condminos no paga la cuota de mantenimiento o est en alta morosidad por este mismo concepto; la administracin por voto de la asamblea, puede actuar y suspenderle algn servicio que est recibiendo. <br />Aquellos condminos que no pagan la cuota de mantenimiento y utilizan el servicio de agua comn brindado por alguna Institucin Estatal y aunque este gasto es cubierto con el aporte de todos los propietarios; NO se puede suspender el servicio a estas personas. Por qu decimos esto? Siga el siguiente artculo publicado por dr.condominio
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La suspensin de agua por morosidad ha sido usualmente un recurso muy importante usado por las administraciones con el fin de presionar por un pago de esos montos. De la misma forma que los entes prestadores del servicio lo hacen, claro. La Sala Constitucional haba sido uniforme en permitirlo, sujeto a que no fuera usado como arma de presin para otros objetivos (como lograr el pago de otros gastos comunes, por ejemplo, o exigiendo que hubiera una fuente bsica disponible para tutelar un mnimo del derecho constitucional). Sin embargo, esto ha cambiado recientemente. En la resolucin 2013-284, del 13 de febrero de este ao 2013 la Sala Constitucional expresamente seala: Objeto del recurso. Impugna el actor la decisin del administrador del condominio donde habita en condicin de inquilino, de retirarle el servicio de agua potable, debido a que la propietaria del inmueble no paga las cuotas de mantenimiento Aunque en algunas ocasiones la Sala ha equiparado la funcin de la administracin del condominio, cuando se trata de un nico medidor, con las del proveedor directo del servicio de agua potable, permitiendo que l suspenda el servicio por falta de pago, mientras se permita un acceso bsico al bien se deja expresa constancia en este pronunciamiento que se rectifica esa tesis, manteniendo nicamente aquella segn la cual slo el ente directamente encargado del aprovisionamiento del agua potable puede interrumpir el servicio con las condiciones establecidas en reiteradas sentencias de este Tribunal Recomendaciones Generales: La Administracin debe de seguir primeramente el procedimiento interno consignado en el Reglamento del condominio antes de: 1. Cuando algn condmino trasgrede el reglamento. 2. Conceder el Debido Proceso para la defensa del infractor. 3. Si se van a suspender algn servicio temporalmente, contar con el acuerdo de asamblea de propietarios. 4. No se recomienda actuar impulsivamente o a ttulo personal. 5. Contar con el respaldo de asesor en este tema.

Atentamente, P/Betava.com Rafael Betancourt

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