21

Ago

2010

CASOS PRCTICOS: Tratamiento de la Adquisicin de Inmuebles

EN: CONSULTORIO CONTABLE Votar
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CASO N 1: CONTABILIZACIN DE LA ADQUISICIN DE INMUEBLES A PERSONAS NATURALES La empresa INMOBILIARIA SAN JOS S.A.C. nos comenta que va a adquirir un inmueble, al Sr. Fernando Rosales, persona natural que no realiza actividad empresarial. Sobre el particular nos consulta, acerca del sustento de esta operacin, as como su contabilizacin. Considerar que el valor de la transferencia es de S/. 85,000 y que de acuerdo al autoavalo, el valor del inmueble es de S/. 60,000, de los cuales, S/. 40,000 corresponde a la construccin y S/. 20,000 el terreno.
SOLUCIN: TRATAMIENTO CONTABLE Respecto del caso expuesto por la empresa INMOBILIARIA SAN JOS S.A.C. se parte de la premisa que el bien debe reconocerse como un elemento de Inmuebles, maquinaria y equipo, pues es evidente que el bien cumple con las condiciones previstas para su reconocimiento como tal, es decir: Es probable que la entidad obtenga utilidades econmicas futuras derivadas del mismo; y, El costo del activo para la entidad es valorado con fiabilidad. En ese sentido, en cuanto al tratamiento contable de la adquisicin del inmueble por parte de la empresa INMOBILIARIA SAN JOS S.A.C, es preciso considerar que dicha operacin implica, la adquisicin de un terreno y de una construccin. No obstante, como el valor de la transferencia es un valor que engloba estos dos conceptos, cabe distinguir los mismos a efectos de su registro contable. As, una de las formas ms comunes de determinar esos valores, es determinando la proporcin existente del inmueble en el autoavalo y aplicando los mismos, al valor de transferencia del inmueble.

DETALLE Autoavalo Terreno Construccin

IMPORTE S/ AUTOAVALUO S/. 60,000 S/. 20,000 S/. 40,000

% 100% 33% 67%

Aplicando dicha proporcin al valor de la transferencia tendramos:

Detalle Terreno

% 33%

Importe s/ Proporcin S/. 28,330

Construccin Total ENFOQUE CONTABLE

67% 100%

S/. 56,670 S/. 85,000

TRATAMIENTO TRIBUTARIO Teniendo en consideracin que el enajenante es una persona natural que no realiza actividad empresarial, el tratamiento tributario que le corresponde por la venta del inmueble descrito, depender si el bien fue adquirido antes o con posterioridad al 01.01.2004. En ese sentido, si el bien fue adquirido con anterioridad a dicha fecha, la operacin no estar gravada con el Impuesto a la Renta, pues no calificar como Ganancias de Capital (rentas de segunda categora). Sin embargo, si el bien fue adquirido con posterioridad al 01.01.2004, el enajenante habr generado una Ganancia de Capital, la cual est sujeta a una tasa del 5% sobre la diferencia entre el valor de la venta y el costo de adquisicin del bien. De otra parte, y en relacin al adquirente del bien, debe considerarse en principio que la adquisicin del inmueble, debe sustentarse con el respectivo comprobante de pago. Sin embargo, el numeral 2 del artculo 6 del Reglamento de Comprobantes de Pago1, establece la posibilidad que las personas naturales, sociedades conyugales y sucesiones indivisas que sin ser habituales requieran otorgar comprobantes de pago a sujetos que necesiten sustentar gasto o costo para efecto tributario , puedan solicitar el

Formulario N 820 Comprobante por Operaciones No Habituales2.

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Aprobado por Resolucin de Superintendencia N 007-99/SUNAT (24.01.1999).

Cabe indicar que para solicitar el Formulario N 820 Operaciones No Habituales las personas naturales, sociedades conyugales o sucesiones indivisas debern presentar el formato Solicitud del Formulario N 820 y exhibir los originales y presentar copia simple de la documentacin que sustente la propiedad del bien transferido o cedido en uso, o la prestacin del servicio as como el pago por la transferencia del bien, su cesin en uso o la prestacin del servicio, de haberse realizado al momento de presentar la solicitud. Ver formato de la solicitud en la siguiente direccin electrnica: http://www.sunat.gob.pe/orientacion/formularios/cp/SolicitudF-820.pdf

Agrega la citada norma que no ser necesario el Formulario N 820 para sustentar gasto o costo para efecto tributario tratndose de operaciones inscritas en alguno de los siguientes registros, segn corresponda: Registro de Propiedad Inmueble y Registro de Bienes Muebles, a cargo de la Superintendencia Nacional de Registros Pblicos SUNARP; Registro Pblico del Mercado de Valores a cargo de la Comisin Nacional Supervisora de Empresas y Valores CONASEV; Registro de Propiedad Industrial, a cargo del Instituto Nacional de Defensa de la Competencia y de la Proteccin de la Propiedad Industrial INDECOPI. En ese sentido, si la empresa INMOBILIARIA SAN JOS S.A.C. inscribe la operacin de compra del inmueble en el Registro de la Propiedad Inmueble, no requerir sustentar la adquisicin con un comprobante de pago o con el Formulario N 820 Comprobante por Operaciones No Habituales, pudindose sustentar la operacin con la inscripcin en dicho registro.

CASO N 2: TRATAMIENTO DE LOS IMPUESTOS QUE AFECTAN LA ADQUISICIN DE INMUEBLES Con fecha 30.11.2009, la empresa LATIN SOUL S.R.L. compr un inmueble recin construido pagando S/. 120,000 ms IGV. Asimismo, nos comentan que pag S/. 1,560 por Impuesto a la Alcabala y S/. 780 por Impuesto Predial.
Sobre el particular, nos piden el tratamiento contable de cada uno de estos desembolsos.
SOLUCIN: a) Adquisicin del Inmueble En la adquisicin del inmueble que nos refiere la empresa LATIN SOUL S.R.L. debemos considerar el siguiente registro contable: ENFOQUE CONTABLE

IMPORTANTE: A efectos de la contabilizacin del inmueble, la empresa debe efectuar la separacin del valor del terreno y del valor de la construccin. Sin embargo, como el Precio Pagado por el inmueble, no separa ambos valores, los mismos se podran determinar de forma proporcional, en base a los valores declarados a la municipalidad correspondiente. As:

CONCEPTOS

AUTOVALUO

PRECIO PAGADO

Terreno Construccin Total

38,000 62,000 100,000

38% 62% 100%

45,600 74,400 120,000

b) Impuesto a la Alcabala El Impuesto a la Alcabala deber afectar el costo de adquisicin (tanto contable como tributario) del inmueble, pues en aplicacin del Prrafo 16 de la NIC 16 y del artculo 20 de la Ley del Impuesto a la Renta, los tributos no recuperables deben afectar dicho costo. De ser as, el tratamiento contable de este desembolso ser:

c) Impuesto Predial A diferencia del Impuesto a la Alcabala que afect el costo de adquisicin del inmueble, tratndose del Impuesto Predial ste debe cargarse a resultados del ejercicio en que se haya devengado el citado el impuesto. Ello es as, pues de acuerdo al Prrafo 20 de la NIC 16, deben considerarse como parte del costo de adquisicin de un activo todos los desembolsos necesarios relacionados con dicha adquisicin, hasta que el bien se encuentre en el lugar y condiciones necesarias para operar de la forma prevista por la direccin. De ser as, el tratamiento contable a seguir ser: