La usucapin Prescripcin adquisitiva o usucapin.

Concepto La prescripcin es el medio para adquirir un derecho o liberarse de una obligacin por el transcurso del tiempo. Cabe destacar que en materia de derechos reales slo se puede adquirir y perder por la prescripcin el dominio; el usufructo, el uso y la habitacin, las servidumbres continuas y aparentes, el derecho de propiedad horizontal y el condominio. La prescripcin adquisitiva o usucapin es el instituto por el cual el poseedor adquiere el derecho real que corresponde a su relacin con la cosa, por la continuacin en la posesin durante todo el tiempo fijado por la ley. Definicin El art. 3948 C.C establece que la prescripcin para adquirir es un derecho por el cual un poseedor de una cosa inmueble adquiere "la propiedad de ella, por la continuacin de la posesin durante el tiempo fijado por la ley. Crtica. La definicin no es exacta en cuanto dice que la prescripcin es un derecho, pues genricamente es una institucin, y particularmente para el dominio es un modo de adquisicin. Adems tambin alcanza a las cosas muebles, y no es solamente para adquirir la propiedad sino tambin otros derechos reales. Elementos Conforme a lo previsto en el art. 3948 se desprende que los elementos de la usucapin son la posesin y el tiempo fijado por la ley. 1. La posesin. El poseedor deber tener la cosa bajo su poder con animus domini art. 2351, ejerciendo sobre ella actos posesorios idneos art. 2384; que lo conducirn segn haya sido su intencin y la naturaleza y alcance de los actos ejercidos, al dominio, a una desmembracin de este, por ejemplo podra ser una servidumbre de acueducto aparente, el condominio, la propiedad horizontal; etc. Requisitos que debe reunir la posesin: a) El animus. El poseedor deber tener la cosa bajo su poder con animus domini, pero la posesin a ttulo de dueo slo se requiere en prescripcin adquisitiva del

dominio, porque para los dems derechos reales el animus posesorio deber ser el correspondiente a la adquisicin del derecho que se trate. b) Posesin pblica. El usucapiente es un contradictor del propietario o del poseedor anterior. Es necesario que la posesin sea ejercida de manera que pueda ser conocida por estos, para que puedan oponerse a ella si esa es su voluntad. Si ellos pudieron conocer esa posesin durante todo el tiempo que dur, y no lo hicieron, la ley presume en ellos el abandono, y la posesin del usucapiente se consolida. Que la posesin para la usucapin sea pblica significa, que ella haya podido ser conocida por el propietario o poseedor anterior, ya que stos son los nicos que tienen derecho a oponerse a ella. c) Posesin pacifica. Porque una posesin adquirida o mantenida por todo el tiempo de la prescripcin por medio de la fuerza o la violencia no permite la adquisicin del derecho. La prescripcin adquisitiva de cosas posedas por la fuerza o por la violencia, no comienza sino desde el da en que se hubiese purgado el vicio de la posesin art. 3959, en virtud que al ao de haber cesado la fuerza o la violencia, ya que es slo al cabo de ese tiempo que el poseedor viciosa no tendr contradictor en su posesin, al haber perdido el despojado la accin posesoria que le hubiera permitido recuperar la cosa art. 4038. d) Posesin continua. La misma debe ser demostrativa de la voluntad del usucapiente de adquirir el derecho que se propone, sin embargo no es necesario que aqul realice permanentemente actos posesorios sobre la cosa; porque la voluntad de conservar la posesin se juzga que continua mientras no se haya manifestado voluntad contraria art. 2445. e) Posesin ininterrumpida. La interrupcin consiste en un acto positivo que puede ser realizado por el propietario o por un tercero y aun ese acto puede provenir del propio poseedor como por ejemplo cuando reconoce el derecho del propietario sobre la cosa. 2. El tiempo: Prescripcin corta (posesin con justo ttulo y buena fe); se requieren diez aos y para la prescripcin larga (falta justo ttulo o buena fe) se necesitan veinte aos. El usucapiente, en algunos casos, puede unir su posesin a la que tena su actor; para lo cual se necesita que sea un sucesor particular y que haya adquirido por actos entre vivos. Pero para que pueda unir el tiempo de su posesin a la de su autor, las dos posesiones deben ser legales art. 4005, es decir no deben ser viciosas. Para la prescripcin corta, el principio general establece que la posesin del sucesor por ttulo singular, se separa de la de su antecesor art. 2475; y l puede adquirir la cosa por este trmino slo si es de buena fe, sumando el tiempo de su posesin al tiempo de la posesin de su autor.

Por lo tanto, su posesin no queda calificada por la buena o mala fe de su autor, sino por su propia buena o mala fe. En consecuencia, el sucesor particular puede tambin unir su posesin de mala fe a la de su autor, haya sido la de ste de buena o mala fe, pero solamente para la usucapin larga. Al contrario la posesin del causante califica la posesin del sucesor universal art. 2475; ya que aquellos continan la persona del causante. El tiempo de la prescripcin comenzar a correr desde el da en que se ejerci el primer acto posesorio art. 2351 sobre la cosa que se pretende usucapir, si luego se continuo ejercindolos art. 4015 sin interrupcin alguna art. 4016. Legitimacin activa Para el caso de la usucapin larga, como la misma es un modo originario de adquisicin, no se necesita la capacidad requerida para adquirir por tradicin, sino la requerida para adquirir la posesin lo que significa que no se exige la plena capacidad. Pueden adquirir por prescripcin; los menores de diez a catorce aos y los menores adultos, ya que conforme a lo dispuesto en el art. 2392 slo son incapaces de adquirir la posesin por s mismos los menores de diez aos. Legitimacin pasiva La prescripcin adquisitiva corre contra las mismas personas que tambin pueden aprovecharse de ella, adquiriendo alguno de los derechos reales que pueden ser adquiridos de ese modo. Corre tambin respecto de los incapaces que tuvieran representantes legales y si carecieren de estos ltimos se aplica lo previsto en el art. 3800. Si la usucapin fue comenzada contra el causante, sigue corriendo despus contra sus herederos y legatarios. Tambin corre contra el Estado y las provincias pero slo en cuanto a ciertos bienes privados y tambin contra las municipalidades y las iglesias si son cosas que pueden ser enajenadas. Cosas susceptibles de usucapin Pueden ser inmuebles (art. 4015) o muebles (art. 4016 bis), pero no pueden ser adquiridas por prescripcin las que estn fuera del comercio, ni tampoco las que son del dominio pblico del Estado, porque ellas son inenajenables e imprescriptibles, y adems porque estando afectadas al uso comn (art. 2341), nadie podra arrogarse su uso y goce en forma exclusiva. Pero s pueden ser objeto de usucapin ciertos bienes privados del Estado o de las provincias, como las tierras pblicas y los bienes vacantes o mostrencos. Suspensin

La ley priva de efectos al tiempo (uno de los dos elementos necesarios para la usucapin) corrido a partir de un determinado momento; que perdurar hasta que desaparezca la causa que le dio origen; pero aprovecha para aquella no slo el tiempo posterior a la cesacin de la suspensin, sino tambin el tiempo anterior al que aquella se produjo. Causales de suspensin: a) Menores y dems incapaces El art. 3966 dispone que la prescripcin corre contra los incapaces que tuvieren representantes legales y, si carecieren de ellos se aplica lo previsto en el art. 3980, es decir que los jueces estn autorizados para liberar al menor o incapaz de las consecuencias de la prescripcin cumplida mientras carecan de representante legal, si despus de la cesacin de este impedimento se hubieren hecho valer sus derechos en el trmino de tres meses. b) Matrimonio Conforme a lo previsto en el art. 3969 se suspende el curso de la prescripcin entre los cnyuges en el caso de la separacin personal, ya que el divorcio a que se refiere el citado artculo no es el divorcio vincular; como tambin en el supuesto de que estn separados de hecho o de bienes. Pero si corre la prescripcin despus de la ley 23.515, en los casos de anulacin de matrimonio y en los que se hubiere declarado disuelto el vnculo matrimonial por aplicacin del art. 14 de la ley 14.394. c) Casos comprendidos en una sucesin El nico caso de suspensin es el que se refiere a la posesin del administrador art. 3474, la cual suspende el curso de la prescripcin mientras ste se halle en el cargo, pero seguir corriendo cuando lo deje. d) Tutores y curadores No pueden prescribir adquisitivamente los bienes de sus pupilos hasta tanto se hayan desvinculado de la tutela o curatela, y despus de haber sido aprobadas por el juez las rendiciones de cuenta. La suspensin de la prescripcin no puede ser invocada frente a, o contra, el que esta incurso en una de las causales legalmente admitidas, salvo en los casos de derechos personales o reales indivisibles, en este ltimo caso, la causa de suspensin respecto de un se hace extensiva a los dems titulares del derecho, en razn de que esta caracterstica particular impide la parcialiazacin del derecho. Interrupcin Acta directamente sobre la posesin, y priva a sta de uno de los requisitos necesarios para usucapir; la no interrupcin. Su efecto consiste en eliminar totalmente la posesin anterior (art. 3998). La interrupcin puede ser natural o civil. La primera consiste en privar al poseedor de la posesin, despojndolo por vas de hecho del inmueble que esta usucapiendo, pero esta nueva posesin debe durar por lo menos un ao, ya que se es el plazo que el despojado tiene para intentar la recuperacin de la cosa.

La segunda puede ocurrir por medio de tres causales: demanda, compromiso arbitral, o reconocimientos de derechos. En el supuesto de la demanda (art. 3986), dos requisitos son esenciales para que la misma interrumpa la prescripcin; debe ser deducida ante los rganos jurisdiccionales y debe demostrar inequvocamente la voluntad de lograr la restitucin de la cosa. En la prctica los defectos que tenga el escrito inicial de un juicio no impiden que se produzca el efecto interruptivo, ms an el C.P.C.C prev que la demanda al slo efecto interruptivo de la prescripcin puede entablarse sin cumplir las formalidades legales, y la sola presentacin de la misma ante el juzgado causa la interrupcin, sin que sea necesario su notificacin al poseedor. Sin embargo la misma debe tener cargo del juzgado que corresponda y no es suficiente la presentacin al sorteo a efectos de que se asigne el turno. Tambin resulta aplicable el art. 124 C.P.C.C por lo tanto se permite que la accin sea entablada dentro de estas condiciones, el da posterior al del vencimiento del trmino. La interrupcin de la prescripcin causada por la demanda se tendr por no sucedida si el demandante desiste de ella, o se ha declarado la perencin de la instancia o bien si el demandado es absuelto definitivamente. Est interrupcin no aprovecha sino a quien la ha entablado, y a quienes de l tengan su derecho, como los sucesores a ttulo universal o singular. Si la cosa esta en condominio, como el usucapiente sigue en posesin de ella, puede seguir prescribiendo contra los dems condmino que no lo demandaron. Tampoco la demanda entablada contra uno de los coherederos interrumpe la prescripcin de los otros. El compromiso arbitral hecho en escritura pblica sujetando la cuestin de la posesin o propiedad a juicio de rbitros, interrumpe la prescripcin. Y por ltimo el reconocimiento (expreso o tcito) que hace el poseedor hace del derecho de aquel contra quien prescriba. Si el reconocimiento es expreso puede hacerse por actos entre vivos o por disposicin de ltima voluntad, por instrumentos pblicos o por instrumentos privados.

USUCAPION LARGA a) Prescripcin veinteal: arts. 4015 y 4016. Concepto La prescripcin veinteal est determinada en: Art. 4015: prescrbase tambin la propiedad de cosas inmuebles de veinte aos, con nimo de tener la cosa para s, sin necesidad de ttulo y buena fe por parte del poseedor salvo lo dispuesto respecto a las servidumbres para cuya prescripcin se necesita ttulo. Art. 4016: al que ha posedo durante veinte aos sin interrupcin alguna, no puede oponrsele ni la falta de ttulo, ni su nulidad, ni la mala fe en la posesin. La diferencia principal producida por la reforma fue la reduccin del trmino de prescripcin a veinte aos.

El poseedor del inmueble no necesita para prescribir la propiedad, ni ttulo, ni la buena fe, ni puede oponrsele la mala fe en la posesin. Le basta al poseedor probar su posesin continua durante el tiempo establecido, sin distincin entre presentes y ausentes, con el nimo de tener la cosa para s. Acerca del art. 4015, la prescripcin establecida de adquisicin de la propiedad de cosas inmuebles, comprende tambin los dems derechos reales, pero no todos; slo el usufructo, el uso y habitacin. En lo que concierne al ttulo que no es exigible en los supuestos enunciados en el art.4015, en cambio, lo es en el caso de las servidumbres para cuya prescripcin se necesita ttulo. b) Ley 14.159 y decreto-ley 5756/58. La ley 14.159, de Catastro Nacional fue sancionada por el Congreso de la Nacin, el 17 de septiembre de 1948. En el art. 24 y 25 estableci las reglas aplicables al juicio de adquisicin del dominio preceptuado por el art. 4015 del Cd. Civil. Posteriormente fue modificado el art. 24 por el decreto-ley estableciendo: Art.24: en el juicio de adquisicin del dominio de inmuebles por la posesin continuada de los mismos (art.4015 y sig.) se observarn las siguientes reglas: a. el juicio ser de carcter contencioso y deber entenderse con quien resulte titular del dominio de acuerdo con las constancias del catastro, Registro de la Propiedad o cualquier otro registro oficial del lugar del inmueble, cuya certificacin sobre el particular deber acompaarse con la demanda. Si no se pudiera establecer con precisin quin figura como titular al tiempo de promoverse la demanda, se proceder en la forma que los cdigos de procedimiento sealan para la citacin de las personas desconocidas. b. Con la demanda se acompaar plano de mensura, suscrito por profesional autorizado y aprobado por la oficina tcnica respectiva, si la hubiere en la jurisdiccin. c. Se admitir toda clase de pruebas, pero el fallo no podr basarse exclusivamente en la testimonial. Ser especialmente considerado el pago, por parte del poseedor, de impuestos o tasas que graven el inmueble, aunque los recibos no figuren a nombre de quien invoca la posesin d. En caso de haber inters fiscal comprometido el juicio se entender con el representante legal de la Nacin, de la provincia o de la municipalidad a quien afecte la demanda. e. Las disposiciones precedentes no regirn cuando la adquisicin del dominio por posesin treintaal no se plantea en juicio como accin, sino como defensa. f. Sern asimismo subsidiarias del rgimen especial a que puede someterse por leyes locales, la adquisicin por posesin de inmuebles del dominio privado de la Nacin, provincias o municipios. Dergase toda otra disposicin que se oponga al presente decreto-ley. Las principales correcciones tendieron a reducir las exigencias formales al usucapiente, teniendo en cuenta el inters social consistente en la consolidacin de la situacin del poseedor que mantuvo productivo el bien.

Se reglament la posibilidad de pagar impuestos aunque no se tenga la posesin, y se estableci la inaplicabilidad del art.24, cuando la prescripcin se plantea como defensa y no como accin. c) Procedimiento La norma del inc. a del art. 24 de la ley no indica el procedimiento que debe ser observado, de manera que con la salvedad del inc. 11 del art. 67 de la CN, la sustanciacin del proceso ser el ordinario que reglamentan las leyes procesales. d) Competencia El juez que deber conocer el proceso, ser el determinado por el lugar en donde se encuentra el inmueble, que es donde ha de recogerse la prueba de la posesin que debe acreditar el prescribiente y en donde se encuentran los registros que han de certificar conforme a lo dispuesto en el inc. a) del decreto. e) Partes en el proceso La demanda deber entenderse con quien resulte titular del dominio de acuerdo con las constancias del catastro, Registro de la Propiedad o cualquier otro registro oficial del lugar del inmueble, cuya certificacin deber ser acompaada con la demanda. Es decir, cuando no se trata de tierra fiscal o municipal, lo ser con el propietario del inmueble cuya individualidad se obtenga con los informes de las oficinas o registros que indica en inc. a del decreto. Tratndose de propietario desconocido, por ignorarlo, el accionante y faltar la pertinente constancia en los registros respectivos, dice la parte final del inc. a que se proceder como lo dispone el Cdigo local de procedimientos para la citacin de las personas desconocidas o de domicilio ignorado. Pero para ello habrn de agotarse previamente otros medios de informacin que las leyes locales. Para el caso de que el citado por edictos no repondiere al llamado judicial las leyes procesales proveen a la defensa del citado, llamando a intervenir al defensor de ausentes. En cuanto a la legitimacin activa, el titular lo es el poseedor que reune los requisitos que preceptan los arts. 4015 y 4016 del Cd. Civil que le confieren aptitud para adquirir el dominio por la prescripcin. f) Requisitos de la demanda. Inaplicabilidad cuando la posesin veinteal se plantea como defensa Los requisitos que establece la ley y el decreto-ley son muy precisos. As lo establecen los inc. a art. 24 (individualizacin del demandado (propietario); inc. c, art.24 (acompaara plano de mensura). Los extremos exigidos de la demanda no se exigirn cuando la adquisicin del dominio por la posesin veinteal no se plantea en el juicio como accin sino como defensa (art. 24 inc. d, 2da. parte). En cuanto a la inaplicabilidad de la ley, cuando la posesin veinteal se plantea como defensa, la jurisprudencia ha sostenido que aqu el demandado no

pretende la formacin de un titulo sino evitar su desposesin, tambin se sostuvo que la parte demandada carece del tiempo necesario y apto para preparar los presupuestos y requisitos que condicionan la promocin de una demanda de este tipo.

USUCAPIN BREVE Prescripcin decenal: Art. 3999 La prescripcin enunciada est reglada en el art. 3999, que establece: El que adquiere un inmueble con buena fe y justo ttulo prescribe la propiedad por la posesin continua de diez aos. Se debe observar que, la prescripcin que determina el artculo, no es rigurosamente la de adquirir, porque la cosa ya est adquirida, pero debe reunir las condiciones que establece el precepto, para que se consolide el derecho. La prescripcin en tal caso deca Vlez Sarsfield- no hace ms que consolidar la adquisicin ya hecha, poniendo al que la ha obtenido al abrigo de toda reivindicacin. Objeto El objeto de la prescripcin breve son las cosas inmuebles ms no las universalidades, precisin ya establecida por Segovia, que estableci tambin que la mencionada prescripcin se extiende al usufructo, al uso y a la habitacin. Se excluye de esta extensin, a las servidumbres, las cuales slo pueden obtenerse por prescripcin veinteal, siempre que fuere continua y aparente. Requisitos Los requisitos necesarios para que la adquisicin del dominio se consolide por la prescripcin, cuando el enajenante carece de todo derecho para realizar la transmisin del derecho son: buena fe, justo ttulo y posesin continua de diez aos. Buena fe Si bien la buena fe y el justo ttulo son dos condiciones distintas, es procedente advertir que: el que quiera prescribir, debe probar su justo ttulo, pero el mismo justo ttulo har presumir la buena fe. El justo ttulo y la buena fe se estima jurisprudencialmente- son dos requisitos distintos... pero no independientes, ya que el primero hace presumir el segundo (CSN, 1948, Fallos, 211-470). En lo que concierne a la buena fe, el art. 4006 dispone que la buena fe requerida para la prescripcin es la creencia sin duda alguna del poseedor, de ser el exclusivo seor de la cosa.

La disposicin concordante con el precitado artculo es el art. 2356, segn el cual la posesin es de buena fe cuando el poseedor, por ignorancia o error de hecho, se persuadiere de su legitimidad; empero no es excusable el error de derecho. Segn lo establece el art. 2362, Todo poseedor tiene para s la presuncin de la buena fe de su posesin, hasta que se prueba lo contrario, salvo los caso en que la mala fe se presuma. Se opone al principio expuesto, la norma del art. 4009, pues dispone: El vicio de forma en el ttulo de la adquisicin, hace presumir la mala fe del poseedor. Cuando el ttulo que presenta el poseedor adolece de un defecto de forma, se presume la mala fe; ya que al tratarse de un defecto manifiesto no puede pasar inadvertido para el poseedor, por cuanto nadie puede ignorar las reglas sobre las formas esenciales de los actos jurdicos. Jurisprudencia - La buena fe requerida por la ley para la prescripcin ordinaria, supone la creencia fundada de que el enajenante era el verdadero dueo del inmueble, la creencia de que el enajenante tena la capacidad para transmitirlo y la creencia de que el ttulo de la adquisicin no adoleca de vicio alguno (Tucumn 1959, Verni y otros v. Moyano de, y otros, J.A. 1960 II-70). - Descartada la buena fe, es inadmisible la prescripcin decenal del C.C. (Corte Suprema, 1963, E.D., 7-183). Justo ttulo El justo ttulo, es un ttulo vlido y sin vicios, el cual, segn lo dispone el art. 4010, tiene por objeto transmitir un derecho de propiedad, estando revestido de las solemnidades exigidas para su validez, sin consideracin a la persona de quien emana. Es, pues, un ttulo sin vicios formales, apto para acreditar la transmisin de la propiedad, aunque l no emane del verdadero propietario, puesto que es contra l que la ley autoriza la prescripcin. Es decir, rene las condiciones de forma, pero le faltan las de fondo, porque emana de un no propietario o de quien siendo propietario, carece de capacidad para enajenar. Ttulos no aptos para prescribir En cambio, no es apto para prescribir el ttulo putativo, porque como lo establece el art. 4011, el ttulo debe ser verdadero y aplicado en realidad al inmueble posedo. No hay justo ttulo cuando el que sirvi de base a la transmisin no corresponde al inmueble adquirido. Cabe hacer notar, que el ttulo putativo, no es el nico ttulo que no es hbil para prescribir. En el Cdigo Civil estn previstos otros casos, establecidos en los arts. 4012, 4013 y 4014. De esta manera, el art. 4012 dispone que el ttulo nulo por defecto de forma no puede servir de base a la prescripcin. El art. 4013 establece: Aunque la nulidad del ttulo sea meramente relativa al que adquiere la cosa, no puede prescribir contra terceros ni contra aquellos mismos de quienes emana el ttulo.

Este artculo contempla el caso de un acto irregular en la adquisicin del inmueble, obtenido mediante error, dolo o violencia. En consecuencia, el adquirente sera de mala fe, y, por tanto, no podra alegar la buena fe, elemento indispensable para que unida al justo ttulo sea aplicable la prescripcin decenal. El ttulo es justo, por tratarse de una nulidad relativa, pero la ley considera que ha habido mala fe de parte del adquirente. La ley habla de nulidad relativa al que adquiere la cosa, en el sentido de tratarse de una nulidad que puede ser invocada contra l. La ley dice tambin que el poseedor no puede prescribir contra terceros. Lafaille consider confuso y defectuoso el art. 4013, sosteniendo que, dentro del rgimen de la prescripcin corta, debemos excluir a los vicios que hacen a la condicin de la persona, de quien emana el ttulo, como a todo cuanto atae a la falta de derecho del enajenante. La nica interpretacin racional de nuestro artculo declara Segovia- consiste en decir que la nulidad relativa del ttulo, cuando es conocida por el poseedor, no impide prescribir contra terceros, pues respecto de ellos no media obstculo alguno; prohbe hacerlo contra el damnificado mismo, puesto que l sera el nico provisto de la accin de nulidad. El art. 4014 dispone que el ttulo subordinado a una condicin suspensiva, no es eficaz para la prescripcin, sino desde el cumplimiento de la condicin. El ttulo sometido a una condicin resolutiva, es til desde su origen para la prescripcin. En consecuencia, es recin a partir del cumplimiento de la condicin que el poseedor puede invocar el justo ttulo para la usucapin, y que sta comienza a operarse a su favor. Salvo su derecho de prevalerse de la prescripcin cumplida a favor de su autor, o de unir su posesin a la de ste para completar la prescripcin. Actos jurdicos eficaces para transmitir el dominio y cuando constituyen justo ttulo. El boleto de compraventa y otros casos. En nuestra doctrina, Salvat consider: El justo ttulo ms comn es el contrato de compraventa. Pueden agregarse la permuta, la donacin, el aporte en sociedad; las ventas judiciales; la dacin en pago o pago por entrega de bienes, la particin de ascendientes entre los herederos; el legado. En todos estos casos, se trata efectivamente, de actos jurdicos que por su naturaleza misma estn destinados a operar la transferencia de la propiedad. No es suficiente para invocar la prescripcin decenal del art. 3999 C.C., la posesin derivada de un boleto de compraventa, pues este no constituye justo ttulo a ese efecto (1970, Casaubn, R. C., v. Arana L. E. ., L.L., 140-602). No constituye el justo ttulo necesario para adquirir por prescripcin breve y slo da accin para obtener la respectiva escritura traslativa de dominio, el compromiso de venta o promesa de venta de un inmueble aunque se haya formalizado en escritura pblica (1965, Bordani, Ortemin de, y otros, J.A., 1966-IV-642). La existencia de un ttulo es una condicin sustancial de la prescripcin, desde que el ttulo destituido de las formas esenciales no es ttulo y nada puede

probar. Las faltas de formalidades es un obstculo invencible para que sea un justo ttulo, tal sera la venta de un inmueble por un documento privado. El art. 2355, en su nueva redaccin (Se considera legtima la adquisicin de la posesin del inmueble de buena fe, mediante boleto de compraventa), se opone firmemente al art. 4010, pero en ningn caso el instrumento privado puede adquirir la calidad de justo ttulo. De modo que al faltar la escritura traslativa de dominio debe regir la prescripcin veinteal. Tampoco pueden considerarse como justo ttulos los contratos que slo transmiten la tenencia de la cosa, como la locacin, el depsito, el prstamo de uso. Tampoco los actos jurdicos simplemente declarativos de derechos, pero que no comportan en s mismos la transferencia del derecho de propiedad, como la particin o la transaccin; por anlogas razones, tampoco puede considerarse como justo ttulo, la sentencia que ordena la entrega de un inmueble. Mucho menos una mensura, la cual se reduce a determinar en el terreno la ubicacin que corresponde al ttulo de propiedad. Posesin. Presuncin de la fecha de la posesin. Sobre la posesin, otro de los requisitos necesarios para que se consolide la prescripcin de la propiedad, ella debe reunir los mismos caracteres enunciados para la prescripcin necesaria para usucapir; ellos son: continua, pblica y pacfica. En lo que respecta al momento desde el cual se debe hacer el cmputo del tiempo necesario para prescribir, segn lo est dispuesto en el art. 4003, debe ser el de la fecha del ttulo. As lo establece el precitado artculo, que precepta que se presume que el poseedor actual, que presente en apoyo de su posesin un ttulo traslativo de propiedad, ha posedo desde la fecha del ttulo, si no se probare lo contrario.

Formas de hacer valer la usucapin Desde el punto de vista procesal, la prescripcin siempre debe ser alegada por el sujeto que ha prescripto, no puede ser decretada de oficio. Hay dos formas de hacerla valer: a) por va de accin: cuando quien ha usucapido la propiedad, luego de poseer el inmueble durante el tiempo requerido por la ley, resuelve obtener un titulo en sentido instrumental e intenta la accin declarativa de usucapin; o bien cuando es demandado por reivindicacin y deduce reconvencin por prescripcin. b) por va de excepcin: se hace valer la usucapin como defensa cuando el poseedor igualmente demandado por reivindicacin, para evitar la desposesin, opone al progreso de esta accin real la excepcin de prescripcin. Estas reglas solo aplicables en materia de usucapin larga ya que en la breve no se concibe que la misma se haga valer por va de accin, sino solo como defensa cuando el propietario promueve la reivindicacin. Segn el art. 3962 CC, la prescripcin debe oponerse al contestar la demanda o en la primera presentacin en el juicio de quien intenta oponerla.

Vlez permita oponer la prescripcin en cualquier etapa del proceso, mientras no hubiera recado sentencia con autoridad de cosa juzgada. No hay posibilidad de hacer valer la prescripcin en segunda instancia. Hay discrepancia en la interpretacin de lo que debe entenderse como primera presentacin: * se puede oponer la prescripcin en cualquier etapa del juicio anterior a la sentencia, si el demandado que estaba en rebelda deja de estarlo y hace su primera presentacin; * se refiere a la contestacin de la demanda, o si aunque no haya vencido el respectivo termino, el demandado se presenta en autos. El art. 346 CPCCN establece que la prescripcin puede oponerse hasta el vencimiento del plazo para contestar la demanda o la reconvencin. Y agrega que el rebelde podr hacerlo con posterioridad, siempre que justifique que incurri en rebelda por causas ajenas a su alcance superar. O sea que si el demandado contesto la demanda y no opuso la defensa, ya no podr hacerlo en lo sucesivo, salvo que se presente la situacin excepcional del rebelde (esto en orden nacional). El juicio organizado por la ley 14.159 La necesidad de un procedimiento que asegurara la contradiccin entre el poseedor y el titular del dominio, y que se llegara a una sentencia que hiciera cosa juzgada; condujo a la sancin de la ley 14.159 de Catastro Geomtrico Parcelario, en el ao 1952, cuyos arts. 24 y 25 fueron dedicados a la reglamentacin del juicio de adquisicin de inmuebles por la posesin continuada de los mismos. Esta ley estableca que los juicios fueran contenciosos, admitindose toda clase de prueba pero, aclaraba que la sentencia no poda fundarse exclusivamente en la testimonial. La sancin del decreto-ley 5756/58 Modific el art. 24 de la ley 14.159; siendo la norma que regula el juicio de usucapin en la actualidad. Se trata de una accin declarativa, se limita a declarar la existencia de una situacin jurdica. Puede ser ejercida por toda persona fsica o jurdica que al cabo de haber posedo el inmueble durante el tiempo requerido por la ley y en las condiciones que esta determina, ha adquirido su dominio por prescripcin. Siendo el juicio contradictorio, el destinatario de la demanda debe ser el propietario o quien figure inscripto como tal en el registro inmobiliario. El juez competente es el del lugar donde esta situado el inmueble. Adems de los requisitos procesales que debe contener la demanda, debe cumplimentar con dos exigencias especificas: a) el certificado registral, el cual individualiza al propietario; b) el plano de mensura, se vincula con la identificacin del objeto de la usucapin, por cuanto debe ocurrir que la fraccin prescripta no coincida con las medidas que surgen del titulo del propietario registral. PROMUEVE DEMANDA DE USUCAPION