El Contrato de Corretaje TEMARIO El contrato de corretaje. Las autorizaciones de venta y alquiler. Las reservas de venta y alquiler.

Modelos Prcticos asesorados

EL CONTRATO DE CORRETAJE: a) Lo primero a considerar es que existen en esta cuestin dos contratos. El que celebra el corredor con su comitente; y el que celebran las partes. Desde el punto de vista del negocio principal, el contrato de corretaje ser accesorio. A su vez es consensual, no formal, oneroso y bilateral. Desde el punto de vista de la finalidad del corredor, el contrato de corretaje es autnomo del contrato que celebren las partes; solo puede ser celebrado por un corredor matriculado; est necesariamente vinculado a un contrato diferente; y no existe en dicho contrato una

relacin de subordinacin, dependencia, colaboracin, representacin o mandato. La jurisprudencia ha definido el contrato de corretaje, como acuerdo entre el corredor y el comitente, por el cual el primero se obliga mediante retribucin; a buscar a la persona o cosa necesaria para llegar a la conclusin de un negocio proyectado por el comitente. Entonces Qu hace el corredor? Despliega una actividad o comportamiento mediante un conjunto de actos tendiente abuscar y acercar a las personas interesadas en la conclusin del contrato proyectado por el comitente, a cambio de una contraprestacin en dinero (comisin u honorario). Localiza a la persona o a la cosa, transmite una propuesta y si es aceptada pone en contacto a las partes, quienes perfeccionan el contrato directa y personalmente. b) Aqu pasamos a la segunda fase del contrato. Su misin fue exitosa, si las partes contactadas aceptan y realizan el negocio propuesto, entonces nace el derecho de cobrar comisin. Pero en tal supuesto, si no se realiza el negocio por cuestiones relativas a una de las partes, tambin tiene derecho a cobrar honorarios.

El segundo prrafo del inciso a) del art. 37 de la Ley 25.028 establece: La remuneracin se debe aunque la operacin no se realice por culpa de una de las partes, o cuando iniciada la negociacin por el corredor, el comitente encargare la conclusin a otra persona o la concluyere por s mismo. Porque si lo que fracasa es la otra operacin (compraventa, locacin, etc.) el corretaje no fracas, fue exitoso aunque se resuelva el contrato principal y alcanz el cometido para el cual estaba destinado. En esta segunda etapa, cuando ya se haya celebrado el contrato principal entre las partes, podemos decir que se agota el contrato de corretaje. Cumpli la tarea encomendada, no quedan obligaciones principales pendientes, nicamente las accesorias que marcan las leyes que regulan su ejercicio profesional. El art. 34 de la citada ley 25.028 (inc. a), establece expresamente que el corredor pone en relacin a dos o ms partes para la conclusin de negocios sin estar ligado a ninguna de ellas por relaciones de colaboracin, subordinacin o representacin Y una vez celebrado el contrato, una de las partes podr encomendarle que la represente en los actos de ejecucin del contrato mediado (art. 34 inc. a).

Debe entenderse correctamente en que momento puede el corredor actuar como mandatario. As, en una compraventa luego de celebrado el boleto podr actuar por mandato y en la escrituracin vender o comprar el inmueble al cocontratante, entregar la posesin o pagar el saldo de precio respectivamente. Podr administrar el bien locado; etc. El derogado art. 105 del Cdigo de Comercio, en su inciso 2 estableca: Es prohibido a los corredores: 2. Encargarse de hacer cobranzas y pagos por cuenta ajena, so pena de perdimiento de oficio; Este artculo fue derogado por la ley 25.028, que cobr vigencia en febrero de 2.000. Pero antes de esta fecha, hubo un gran nmero de corredores que no se enteraron que no podan cobrar o pagar el saldo de precio ni administrar las cobranzas de los alquileres pertenecientes a los contratos en curso que hubiesen sido celebrados con o sin su intervencin. Deben entenderse los trminos celebracin y perfeccionamiento del contrato como anlogos y de uso indistinto en la doctrina, jurisprudencia y normativa nacional o local. Ya que aluden a esta segunda etapa, donde las partes suscriben el contrato.

Esta expresin no debe confundirse con el alcance que le da el Cdigo Civil a la compraventa de inmuebles. Ya que desde este punto de vista, existe al boleto celebracin del contrato, pero la compraventa solo estar perfeccionada con el otorgamiento de la respectiva escritura pblica (art. 1184 inc. 1). La actividad que despliega el corredor constituye actos mercantiles o de comercio. Que la ley 25.028 haya derogado las normas relativas al corretaje del Libro I, Ttulo IV, Captulo I De los Corredores del Cdigo de Comercio no cambia las cosas. La compraventa de un inmueble o su locacin pueden considerarse actos civiles, si una u otra parte estn celebrando el contrato sin nimo de lucrar, es decir sin una segunda finalidad distinta de adquirir la tenencia, posesin y dominio de la cosa. Pero para el corredor, existe un fin de lucro en su actividad que la vuelve de ndole comercial, aunque el hecho sea aislado. Su actividad est encuadrada en las disposiciones del Cdigo de Comercio (art. 8, inc. 3). Y precisamente cabe destacar que existen figuras en el citado Cdigo denominadas mandato y comisin.

El corretaje no debe confundirse con dichas figuras. En el mandato, durante estas dos etapas de formacin y perfeccionamiento, el mandatario acta en representacin de alguna de las dos partes. Mientras que en las etapas sealadas el comisionista acta y celebra el contrato en nombre propio pero por cuenta ajena. Para efectuar correctamente el distingo y encuadrar la figura del corredor pblico o corredor de comercio, la ley se ha encargado de reconocerle su aptitud para actuar como mandatario, pero recin en la etapa de ejecucin del contrato, cuando su labor profesional como corredor est concluida. Precisamente, para no conculcar disposiciones legales ni desnaturalizar la labor del corredor se debe tener especial cuidado en la redaccin de las autorizaciones; ya que la jurisprudencia en algunos casos las ha entendido como verdaderos mandatos. La autorizacin nunca debe exceder el marco de su actividad: acercar a la oferta y la demanda pero sin celebrar o perfeccionar el negocio, aunque a posteriori represente a alguna de las partes durante la ejecucin.

Estos distingos no son meramente tericos, sino que adquieren una importancia prctica relevante a la hora de reclamar honorarios, si la situacin de hecho puede llevar a confusin, el corredor puede verse perjudicado por la falta de aplicacin del judicante de las leyes protectivas locales o nacionales que rigen el ejercicio profesional. Existen autores que consideran que esta segunda etapa de perfeccionamiento, abarca la ejecucin o cumplimiento, y por lo tanto validan los poderes que se pueden otorgar a los corredores para la celebracin de contratos. Resulta desaconsejable hacer uso de ese poder en virtud de que pueden suceder casos que afectan directamente al corredor. (LAPA EDUARDO I, El martillero y el corredor inmobiliario, Ed. Advotacus, P. 189). c) La celebracin del contrato de corretaje suele ser informal y no se requiere la forma escrita; aqu entonces para probar su existencia se admite cualquier medio de prueba (art. 208 Cdigo de Comercio). Pero como la carga de probar la existencia del contrato pesa sobre el corredor, resulta aconsejable o bien la celebracin escrita del contrato como habilita el art. 36 inc. d) de la Ley 25.028; art. 11, ap. 7 Ley 2340 y art 52, inc. a) ap. 9 de la Ley 10.973. O establecer las

pautas mnimas en el texto de la autorizacin o en el de la reserva, sea, contrato o boleto. Estipulando expresamente el reconocimiento de la intervencin, de los gastos a efectuarse o ya efectuados, honorarios y oportunidad para satisfacerlos. El problema se plantea en un gran nmero de las veces cuando el corredor actu bien, celebr el acuerdo por escrito con su comitente, pero aparece un interesado que se contacta directamente con el vendedor o locador y evade al corredor inmobiliario, perdiendo ste de cobrar honorarios de una y otra parte. En principio, la celebracin escrita del acuerdo (contrato de corretaje, autorizacin) con el comitente y mientras la autorizacin est vigente, har que el cliente deba abonar las sumas pactadas. Existen sin embargo fallos que han considerado que el monto del honorario a cobrar no est determinado por el pacto celebrado entre las partes (corredor y cliente) sino por el monto por el cual se ha escriturado el inmueble. Que puede ser inferior al monto real de la operacin convenida. Tambin existen fallos que han entendido que si el negocio se concluye en un breve lapso de tiempo posterior al vencimiento de la autorizacin, el corredor tiene derecho de percibir comisin.

Pero con el tercero, no cliente, que cerr el trato por su cuenta, la produccin de prueba se har ms difcil. No hay nada escrito, habr que probar que conoci y acept la intervencin del corredor. Que conoci la existencia y oferta del inmueble mediante publicidad grfica o esttica del corredor. Que efectu visitas al inmueble con el corredor o el personal bajo su dependencia. Que efectu llamadas a la inmobiliaria; que se contact con el corredor mediante otro colega; etc. No debe olvidarse que conforme lo dispone el art. 54, ap. II de la Ley 10.973, en el mbito de la Provincia de Buenos Aires, las escalas arancelarias tanto en los mnimos como en los mximos previstos resultan de observancia obligatoria. Por lo tanto no podemos hacerle cargar al comitente por acuerdo escrito, con las dos comisiones para salvar la posibilidad de que este soslaye al intermediario. Tampoco debe establecerse en una reserva de compraventa, sea o boleto, que el comprador abonar toda la comisin por pedido expreso del vendedor/locador, ya que en ambos supuestos no se podr exigir ante la falta de pago, un monto mayor que el dispuesto en la escala arancelaria.

Del mismo modo que debe considerarse en el mbito de la CABA el arancel dispuesto por el artculo 57 de la Ley 2340 para inquilinos de viviendas nicas. Debe tenerse presente, que el plazo para reclamar el cobro del honorario o comisin es de dos aos, segn lo prescribe el art. 851 del Cdigo de Comercio Se prescriben igualmente por 2 aos, a contar desde la fecha en que se concluy la operacin, las acciones de los corredores por el pago del derecho de mediacin. Para el supuesto de que nunca haya concluido la operacin, el plazo debe contarse desde que fracas definitivamente el negocio por hechos imputables a cualquiera de las partes. En suma, el corredor debe hoy tender a la formalizacin del contrato que rige su actividad; conviniendo por escrito con sus comitentes, los honorarios y gastos y la forma de satisfacerlos; las condiciones de la operacin en la que ha de mediar, y cualquier otra indicacin que creyera conveniente para el mejor desempeo de su funcin. En el inciso d) del art. 36 de la Ley 25.028, se establece: se deber dejar expresa constancia en los casos en que el corredor quede autorizado para

suscribir el instrumento que documenta la operacin o realizar otros actos de ejecucin del contrato en nombre de aquel. Esta redaccin es poco feliz y contradice lo dispuesto en el art. 34 inc. a), que establece que la representacin de alguna de las partes puede darse nicamente en la etapa de ejecucin del contrato mediado. Pareciera decir que el corredor puede suscribir el contrato de locacin o el boleto, porque en cada caso ese sera el instrumento que documenta la operacin. Sin embargo, se ha entendido que como no puede celebrar el negocio, el instrumento que documenta la operacin en el caso de una compraventa deber ser la escritura pblica. An ms, as sea l quien resulte autorizado para firmar boleto o contrato de locacin, para que no se desnaturalice su funcin de corredor y sea hbil la autorizacin al propio tiempo, deber acreditarse por cualquier otro medio, que las partes ya han celebrado en algn modo el contrato; y que la firma del respectivo instrumento solamente documenta el pacto. La finalidad de agregar las facultades que posee o poseer en un futuro el corredor en el contrato de corretaje, en la autorizacin o reserva, est dada para

evitar que se confunda su figura con la del mandatario y pierda as su derecho a cobrar honorario o comisin. Modelo de contrato de corretaje en intervencin de venta de inmueble. PRELIMINAR: Entre DNI . Matrcula profesional .. del colegio .., en su carcter de corredor inmobiliario, constituyendo domicilio legal a los fines de este contrato en .., por una parte y denominado en adelante el corredor y . DNI con domicilio en . En su carcter de propietario vendedor, y denominado en adelante el vendedor. Manifestando ambas partes ser personas hbiles para contratar han decidido celebrar el presente Contrato de Corretaje Inmobiliario, que dejan formalizado bajo las clusulas que a continuacin se detallan y a cuyo cumplimiento se obligan, con arreglo a derecho. PRIMERA: El corredor queda autorizado para intermediar en la venta del inmueble ubicado en la ciudad de .., con frente a la calle entre las calles .y , cuya nomenclatura catastral es . Matrcula . Partida Inmobiliaria ; que el vendedor declara de su exclusiva propiedad, extremo que acredita con ..

Manifestando asimismo no estar inhibido para disponer del bien inmueble. SEGUNDA: La operacin de venta deber formalizarse por el precio de .que ser abonado de la siguiente manera .. Los gastos y honorarios que demande la escrituracin del inmueble a favor de la parte compradora sern abonados en la siguiente proporcin . Todos los impuestos y servicios que gravan a la finca corren por exclusiva cuenta del vendedor hasta la fecha de entrega de la posesin. Y a partir de ese momento corrern por cuenta de la compradora. TERCERA: Se establece como monto por la retribucin de los honorarios del corredor la suma de $ .. equivalente al % del monto establecido para la compraventa en la clusula anterior. Para el caso de que la operacin se realice por un precio superior o inferior al indicado, se abonar el mismo porcentaje en concepto de comisin, siendo as el honorario sensible a la baja o suba del precio. CUARTA: Queda autorizado el corredor para realizar los siguientes gastos durante su gestin . Dichos gastos en su conjunto no podrn exceder de un total de $ El vendedor reintegrar los gastos

indicados al corredor en el momento que le sean presentadas las distintas facturas abonadas por este ltimo. Si el vendedor decide: a) Retirar el inmueble de la venta; b) Comercializarlo en forma privada o por otro corredor inmobiliario; o c) S la operacin mediada se frustra por culpa del vendedor, ste deber igualmente reintegrar el monto de los gastos al corredor. En los supuestos contemplados en los incisos b y c del presente artculo, si la gestin del corredor ha sido til, adems de los gastos, tambin deber el vendedor abonar la comisin pactada en la clusula tercera. QUINTA: Se autoriza la gestin de venta del corredor por el plazo de . das (hbiles o corridos), renovables automticamente por idntico perodo, salvo revocacin expresa efectuada por el vendedor. Esta autorizacin tiene el carcter de exclusiva, por lo que no podr el vendedor designar otro corredor para compartir la operacin de venta durante el plazo de vigencia de la misma. Si una vez vencida la autorizacin, el vendedor procede por s o por otro corredor a vender el inmueble a persona/s que le haya sido acercada por el corredor, deber igualmente abonar la comisin convenida a este ltimo. Corresponder al corredor ante el desconocimiento o negativa del vendedor, acreditar que ha acercado previamente al comprador.

SEXTA: El corredor se obliga a guardar estricto silencio profesional sobre la gestin encomendada, ms all de las circunstancias que obligatoriamente deba poner en conocimiento de los terceros interesados. Se obliga igualmente a no revelar la identidad del vendedor, hasta la etapa de celebracin del contrato. SEPTIMA: El contrato de compraventa ser redactado por el corredor, previo pedido y vista de los certificados de dominio e inhibicin del inmueble que se enajena y de su titular, respectivamente. Cuyos datos formales y fecha de expedicin sern volcados en el instrumento de la compraventa. El vendedor se obliga a cooperar en todo lo que le solicite el corredor, arrimando con la debida antelacin toda la documentacin que se le requiera para solicitar certificados, constatar condiciones de planos, informes de deudas, documentacin complementaria, etc. Obligndose asimismo a concurrir a celebrar el contrato en la fecha en que el corredor le informe y en el lugar de celebracin que se le indique. OCTAVA: Se establecen como condiciones particulares de la compraventa las siguientes NOVENA: La falta de pago por parte del vendedor de las sumas establecidas en el presente contrato, devengar un inters punitorio del .. % mensual,

y hasta su efectivo pago. En el supuesto de adeudarse la comisin, la mora ser automtica; si se adeudaren los gastos convenidos, la mora correr desde que el vendedor est formalmente interpelado. DECIMA: Para todos los efectos legales derivados del presente, las partes constituyen sus domicilios en los indicados en el presente contrato, donde sern tomados por buenos y vlidos para cualquier citacin o notificacin que las partes se dirijan judicial o extrajudicialmente. Subsistiendo el domicilio del vendedor an despus de otorgada la posesin de lo vendido, y en tanto no notifique fehacientemente su nuevo domicilio al corredor, entendindose igualmente vlidas las citaciones o intimaciones que se practiquen en dicho domicilio aunque no fuesen recibidas por cualquier motivo. Sometindose ambas partes a la jurisdiccin de la justicia ordinaria de . Renunciando a cualquier otro fuero o jurisdiccin que pudiera corresponderles en un futuro. Ledo y de conformidad, se firma el presente en dos ejemplares de un mismo tenor e igual valor, a un solo efecto en , a los .. das del mes de del ao .. Retirando cada parte su ejemplar en este acto. LAS AUTORIZACIONES DE VENTA O ALQUILER

Lo habitual, lo que marcan los usos y costumbres, es hacer suscribir al cliente una autorizacin y no un contrato de corretaje. Ya se dijo que hay que ser cuidadoso, de modo tal que la autorizacin no parezca un mandato; veamos ahora que debe contener. 1) Lo primero al redactar una autorizacin de venta o alquiler es asegurarse y consignar los datos del cliente correctamente. Habitualmente no se le pide que exhiba documento de identidad, y esto resulta a veces una prctica nociva y contraria a derecho, ya que el art. 36 b) de la Ley 25.028; art. 10, ap. 1 de la Ley 2340 y el 52 a) 3 de la Ley 10.973 obligan a asegurarse de los ttulos invocados para realizar la operacin, o bien, la identidad, domicilio y capacidad de las personas. Debe recordarse que por ley 26.140, vigente desde el 20/09/2006, se dispuso: Sustityese el artculo 1002 del Cdigo Civil por el siguiente: La identidad de los comparecientes deber justificarse por cualquiera de los siguientes medios: a) Por afirmacin del conocimiento por parte del escribano;

b) Por declaracin de dos testigos, que debern ser de conocimiento del escribano y sern responsables de la identificacin; c) Por exhibicin que se hiciere al escribano de documento idneo. En este caso, se deber individualizar el documento y agregar al protocolo reproduccin certificada de sus partes pertinentes. Entonces, si no nos exhibe documento alguno y no se toma precaucin para el caso de que el documento no resulte idneo, a la hora de escriturar pueden presentarse inconvenientes. Si se le pide que exhiba el documento al momento de firmar la autorizacin, y se lo asesora para el caso de que el documento de identidad sea muy viejo, o est en mal estado, o concurra otra circunstancia de la que pueda resultar un impedimento para otorgar escritura; ya desde el inicio se est previendo y resolviendo un futuro y probable problema. En el caso de la compraventa, y para el supuesto de que el cliente, nico titular del bien, lo haya adquirido siendo casado, debemos recordar que por lo dispuesto en el art. 1277 del Cdigo Civil, es necesario el consentimiento de ambos cnyuges para disponer de bienes gananciales. An ms, el segundo prrafo del artculo dispone:

Tambin ser necesario el consentimiento de ambos cnyuges para disponer del inmueble propio de uno de ellos, en que est radicado el hogar conyugal si hubiere hijos menores o incapaces. Esta disposicin se aplica aun despus de disuelta la sociedad conyugal, trtese en este caso de bien propio o ganancial. El consentimiento en s , no es necesario que est presente en la autorizacin de venta; ni siquiera en el boleto aunque es aconsejable obtenerlo y expresarlo en esa oportunidad. Pero debemos dar debida lectura a la escritura. Si el bien es ganancial del marido, por ejemplo, no necesitamos firma de la esposa para autorizar la venta. Si es conveniente comprometerla en el boleto. Si es ganancial de ambos cnyuges, necesitamos la firma de ambos para autorizar la venta y disponer del inmueble. Tambin por el reconocimiento y obligacin de pago de la comisin resulta conveniente en tal caso que desde el comienzo firmen ambos. Y por lo dispuesto en el segundo prrafo del artculo transcripto, si el cliente nos dice que el bien es propio pero que resulta el asiento de la sociedad conyugal y hay menores que quedaron viviendo con su madre porque estn separados; habr que asegurarse que en el momento oportuno se obtenga el consentimiento que prescribe el art. 1277.

2) Respecto del corredor autorizado, no se debe consignar el dato del mismo mediante la referencia a un nombre de fantasa, sociedad de capital o franquicia. La profesin se ejerce, como toda profesin liberal, en forma personal, por lo tanto deben consignarse como lo establece la ley que regula el ejercicio, el nombre completo y los datos de matriculacin del corredor. Si la oficina inmobiliaria tuviera ms de un matriculado, basta con consignar los datos de uno de ellos, quien ser el nico habilitado para reclamar el pago de sus honorarios. 3) A continuacin se expresar la operacin que se est autorizando (venta o locacin). Pudiendo establecerse ms de una operacin por ejemplo si se autoriza a vender o locar el inmueble. 4) Luego se consignarn los datos completos del inmueble, individualizndolo con total precisin y claridad. Si la operacin fuese de alquiler y no de venta, como lo que se transmite es la tenencia y no la posesin ni se transmite el dominio del bien; en principio el autorizante debe poseer nicamente la tenencia, y no estar impedido por ninguna cuestin legal de transmitirla al locatario. Es aconsejable, aunque no sea titular dominial, acompaar y referenciar en el contrato de locacin el certificado de dominio de dicho inmueble. La ley 25.028, en el art.

36 c), la Ley 2340 art. 10, ap. 1 y 2 y la ley 10.973 en el art. 52 a) 5, establecen como obligacin la comprobacin de los ttulos y el pedido de certificados al Registro de la Propiedad Inmueble. El hecho de que la locacin sea un acto de administracin y no de disposicin, no cambia esta exigencia; sobre todo cuando no coinciden la persona del titular de dominio con la del locador. 5) El precio de venta o alquiler; y en el caso de la compraventa los gastos y honorarios por la escrituracin del bien. Es usual estipular que se abonarn los gastos de escrituracin de acuerdo a derecho; pero debemos recordar que adems de gastos en la escritura estn los honorarios del escribano. Que el art. 1.424 del Cdigo Civil establece entre las obligaciones del comprador, adems de pagar el precio de la cosa comprada, abonar tambin el instrumento de la venta. Y que existen algunos gastos como ser el impuesto a la transferencia de inmuebles, en la Pcia. de Buenos Aires la cdula catastral ley 10.707, COTI, Resolucin Afip 2371/07, IVA por primer venta; etc, que estn a cargo de la parte vendedora. Por lo tanto es imprescindible ya en el primer instrumento que suscriba el vendedor (la autorizacin), consignar a que se obliga. Porque caso contrario, luego al leerse la clusula respectiva del boleto antes de

procederse a su firma, es probable que surjan inconvenientes. Se estipular tambin la forma de pago del precio, y si se trata del precio del alquiler, estipular si se escalonar el pago del mismo. 6) Establecer las dems condiciones, por ejemplo: la duracin del contrato de alquiler, destinos probables de la locacin, monto del depsito, fianzas, bienes muebles que por accesin al inmueble formarn parte de la compraventa, etc. En las locaciones comerciales o industriales, y en las profesionales en edificios de propiedad horizontal, habr que asegurarse y consignar que por planos, zonificacin o reglamento de copropiedad respectivamente, el inmueble resulta apto para el destino propuesto, y en su caso est en condiciones de transferir servicios a nombre del locatario o efectuar habilitaciones municipales. 7) El vendedor o locador deber autorizar expresamente al corredor para percibir del futuro comprador o locatario, una reserva ad referndum del comitente. Siendo conveniente tambin estipular que el cliente concurrir a solicitud del corredor a conformar dicha reserva. 8) No solo habr que consignar que la autorizacin ser vlida por el perodo de tiempo que se estipule; sino

que es irrevocable durante dicho lapso y exclusiva, cuando no se est designando simultneamente otro colega. A veces se considera conveniente insertar la clusula que establezca que se renovar automticamente por igual perodo consecutivo, cuando no sea revocada expresamente al vencimiento. Pero en la prctica esta redaccin muchas veces es resistida por el comitente. 9) Estipular el porcentaje por honorarios, sin vulnerar la escala arancelaria, o en su caso los usos y costumbres, y sin fijar una cantidad en dinero, ya que conforme a una oferta que se reciba el precio puede ser distinto del consignado en la reserva. Agregar en que momento se abonar el honorario, si habr que adicionar el IVA, si se puede retener el monto de la comisin del precio obtenido; si se conviene tambin el reintegro de gastos y el plazo para satisfacerlos. Estipulndose asimismo si se autoriza retener del precio obtenido dichos gastos. 10) Consignar si el cliente autoriza publicidad esttica de venta o alquiler, y culminada la operacin la faja que indique haberse vendido o alquilado el inmueble. Autorizndose tambin la incorporacin del inmueble a los sistemas computados, la publicidad grfica, o la que se efecte en especial por cualquier otro medio.

11) El cierre, cuando finaliza el texto de la autorizacin, se consignar que la misma se extiende en dos ejemplares; estipulndose lugar y fecha; y estipulndose asimismo que cada parte retira su ejemplar en dicho acto. Modelo de autorizacin de venta y/o alquiler. AUTORIZANTE/S: . Document o: . Domicilio . AUTORIZADO/S ..matrcula profesional . Domicilio OPERACIN: Venta o alquiler. INMUEBLE: . PRECIO DE VENTA GASTOS Y HONORARIOS ESCRITURARIOS .. FORMA DE PAGO .

PRECIO DE ALQUILER .. CONDICIONES Y FORMA DE PAGO DEL ALQUILER . (duracin del contrato, escalonamiento, depsito, garantas, servicios e impuestos, etc.) AUTORIZACION AL CORREDOR PARA RECIBIR RESERVAS: .. DURACION DE LA AUTORIZACION: La presente autorizacin de venta/alquiler es vlida por el trmino de das hbiles, y se otorga en forma irrevocable y exclusiva por dicho perodo. La renovacin ser automtica por idntico perodo, si a su vencimiento el autorizante no procede a revocar la misma. HONORARIOS: a) Me comprometo a abonar a en concepto de comisn por la venta del inmueble el % del precio obtenido, en el momento de celebrarse el boleto de compraventa, autorizando al corredor a retener de dicho precio el importe de su comisin. b) Me comprometo a abonar a .. en concepto de comisin por el alquiler del inmueble el ..% del precio obtenido, en el momento de celebrarse el

contrato de locacin, autorizando al corredor a retener de cualquier pago o anticipo que realice el locatario el importe de su comisin. CARTEL: Autorizo/amos a . a colocar cartel de venta o alquiler en el frente de la propiedad, y una vez celebrada la operacin, la faja respectiva sobre dicho cartel o la colocacin de segundo cartel. PUBLICIDAD: Los gastos por publicidad grfica son a cargo del corredor inmobiliario, quien libremente escoger los medios de difusin. SISTEMAS: Autorizo/amos la incorporacin del inmueble al sistema computarizado . Y a cualquier otro que el autorizado integre. Se firman dos ejemplares de idntico tenor e igual valor; uno para cada una de las partes, en la ciudad de .. a los .. das del mes de .. del ao .. Retirando cada parte su ejemplar en este acto. LAS RESERVAS DE VENTA O ALQUILER La reserva constituye una oferta, una declaracin de voluntad unilateral dirigida a la formacin del contrato, y debe contener los elementos estructurales del mismo, ser completa y autosuficiente.

La modalidad tpica es que se extienda en ausencia del vendedor o locador, es decir que se celebre entre el interesado y el corredor, quien la recibe condicionada a la aprobacin de su comitente. Se debe individualizar correctamente al oferente, su identidad y domicilio, conforme lo manifestado supra; hasta este momento, y en virtud de la obligacin de guardar secreto profesional, no se individualizar al vendedor, entendindose que la oferta no se formula a una persona determinada, sino determinable. Y ser determinable por ser el titular o tenedor del bien sobre el cual recae la oferta. Se consignar la suma entregada en concepto de reserva, estipulndose que esta ser o no parte integrante del precio. Establecer con claridad y precisin los datos del inmueble sobre el que recae la reserva; y establecer los elementos estructurales del boleto, a saber: precio, forma de pago, plazo de entrega del inmueble y escrituracin, distribucin de gastos y honorarios de escrituracin, condiciones de entrega y gravamenes, etc. Tambin se consignar la obligacin de pagar el correspondiente porcentaje de la comisin, el IVA si correspondiere, y el momento en que debe satisfacerse la comisin. Estipulndose que el acreedor de la misma

es el corredor matriculado en forma personal. La designacin del escribano, o la reserva del derecho a designarlo. Es importante consignar que el oferente autoriza al corredor a entregar a la parte vendedora o locadora el importe de la reserva una vez aceptada la misma y obtenidos los respectivos certificados. Segn el art. 1150 del Cdigo Civil, las ofertas pueden ser retractadas mientras no hayan sido aceptadas; o sea que en esta etapa puede el interesado pedir la devolucin de las sumas entregadas en concepto de reserva, abonando los gastos ocasionados en tal supuesto. Pero el mismo artculo establece que no podr retractarse la oferta si el oferente se hubiere obligado a permanecer en ella hasta una poca determinada. He aqu la importancia de establecer un plazo para el mantenimiento de la oferta, aunque en la prctica el corredor acepte devolverla al interesado si se produce la retractacin. Debiendo consignarse tambin, para el caso de retractacin, la obligacin del oferente de abonar los gastos ocasionados, que se descontarn de las sumas a devolverse; autorizando al corredor a efectuar la retencin correspondiente hasta la concurrencia de dichas sumas.

La retractacin debe ser expresa; en cambio si caduca el plazo por el que se otorg la reserva, el oferente ya no es responsable por cualquier gasto o perjuicio que se ocasione, porque la caducidad oper de pleno derecho. Por ello, el corredor debe actuar diligentemente, procurando la aceptacin antes del vencimiento, o de no ser posible, procurando la prrroga del plazo de la reserva otorgada ad referndum. La aceptacin, al igual que la oferta es una declaracin unilateral de voluntad, destinada al oferente y dirigida a la celebracin del contrato. Debe coincidir con cada uno de los puntos o elementos de la oferta. Se forma el consentimiento entre ambos contratantes, recin cuando la aceptacin llega a la esfera de conocimiento del oferente; mientras tanto puede el aceptante retractar su aceptacin sin consecuencias hacia el oferente. Si en cambio, hubiere aceptacin y simultneamente retractacin de la oferta (por ejemplo el vendedor suscribe la reserva y ese mismo da se recibe notificacin del comprador retractndose), existe una responsabilidad precontractual del oferente, segn lo establece el art. 1156 del Cdigo Civil. La parte que hubiere aceptado la oferta ignorando la retractacin del proponente, su muerte o incapacidad

sobreviniente, y que a consecuencia de su aceptacin hubiese hecho gastos o sufrido prdidas, tendr derecho a reclamar prdidas e intereses. En ningn caso, la frustracin de la operacin en esta etapa genera la obligacin de las partes de celebrar el contrato. Y la propuesta contractual as formulada (entre ausentes), solo genera responsabilidad por los daos que ocasione. En el caso del aceptante, si retracta su aceptacin luego de conocer la misma el oferente, conforme al art. 1155, debe satisfacer las prdidas e intereses que dicha retractacin causare. Pero para que deba uno u otro pagar suma alguna en concepto de daos y perjuicios, dichos daos efectivamente deben de haber acontecido y se requiere tambin el nexo causal del dao y la retractacin. Esto es importante de destacar, porque no ocurre lo mismo en el caso de la sea penitencial que establece el Cdigo Civil en el art. 1202. Si se hubiere dado una seal para asegurar el contrato o su cumplimiento, quien la dio puede arrepentirse del contrato, o puede dejar de cumplirlo perdiendo la seal. Puede tambin arrepentirse el que la recibi; y en tal caso debe devolver la seal con otro tanto de su valor.

Si el contrato se cumpliere, la seal debe devolverse en el estado que se encuentre. Si ella fuere de la misma especie que lo que por el contrato deba darse, la seal se tendr como parte de la prestacin; pero no si ella fuere de diferente especie, o si la obligacin fuese de hacer o de no hacer. Que pasa cuando el arrepentimiento ocasiona un dao emergente al corredor? Es decir, si retractndose una u otra parte el corredor ya ha incurrido en gastos (por ejemplo pedido de certificados). No cabe duda alguna que el responsable debe satisfacer dichos gastos. El art. 37 b) de la ley 25.028 establece expresamente el derecho al reintegro de gastos. Pero esto tambin es conveniente establecerlo expresamente en el cuerpo de la reserva. Del mismo modo resulta conveniente establecer en la reserva para evitar un dispendio intil de actividad, que una vez formado el consentimiento entre el oferente y el aceptante, se proceder para el caso de arrepentimiento, conforme lo establece el art. 1202 antes transcripto. Y esto constituye una indemnizacin tasada de los daos sin necesidad de acreditar que acontecieron ni que existe nexo causal entre los daos y el accionar de una u otra parte. Con dicha penalidad, no se podr ni exigir el cumplimiento del contrato, ni reclamar ninguna otra suma en concepto de daos.

Modelo de reserva de venta RECIBI de documento domiciliado en .. la suma de .. en dinero efectivo (o cheque) en concepto de reserva ad referndum del propietario, por la compra de . con frente a la calle entre las de y de . Matrcula del Partido de . CONDICIONES GENERALES DE LA OPERACIN: La compraventa se formalizar por el precio total de .. que ser abonado de la siguiente manera .. La escritura traslativa de dominio se har dentro del plazo de .. das corridos contados de la fecha de la firma del boleto, por ante el escribano ., quien citar a las partes con la debida anticipacin. Los gastos y honorarios de la escrituracin sern soportados ., siendo por cuenta de la vendedora el impuesto a la transferencia de inmuebles si correspondiere. El inmueble se entregar libre de todo gravamen, ocupantes y con los impuestos y servicios abonados hasta el da de la firma de la escritura y entrega de la posesin. CONDICIONES PARTICULARES: La presente reserva se formula por el plazo de das corridos. El oferente se obliga a su vencimiento a notificarse

personalmente en el domicilio del corredor si la oferta ha sido aceptada, fijndose fecha para la firma del respectivo contrato; o para el supuesto de no ser aceptada, a los efectos de serle reintegradas las sumas entregadas al corredor. RECONOCIMIENTO: El comprador, quien suscribe al pie la presente, reconoce a favor del corredor .. matrcula profesional con domicilio en . el .% del precio de la compraventa (ms IVA), en concepto de comisin por su intervencin profesional, suma sta que ser abonada en el momento de suscribirse el respectivo boleto de compraventa, en dinero en efectivo, a satisfaccin del profesional. Asimismo, reintegrar en el momento de suscribirse el contrato la suma de en concepto de gastos convenidos por .. AUTORIZACION: Una vez aceptada la oferta por la parte vendedora, y obtenidos los certificados de dominio e inhibiciones necesarios para otorgar el boleto, el comprador autoriza al corredor a entregar la presente reserva al vendedor, debiendo integrarse la diferencia del precio de la operacin. DEVOLUCION Y PENALIDADES: Si la oferta no fuese aceptada por la parte vendedora, las sumas entregadas sern reintegradas al oferente sin excesos ni

disminuciones. Una vez aceptada por la parte vendedora, si la compradora se arrepiente perder las sumas entregadas a favor de la vendedora; en cambio si se arrepiente la vendedora deber reintegrar las sumas recibidas ms otro tanto igual a la compradora. El arrepentimiento de la compradora traer aparejada la obligacin de reintegrar los gastos en que haya incurrido el corredor. En prueba de conformidad, se firma el presente en tres ejemplares, uno para el oferente, otro para el vendedor, y el tercero que quedar en poder del corredor. Retirando el oferente su ejemplar en este acto de conformidad. En la ciudad de a los . das del mes de . del ao . . OFERENTE CORREDOR NOMBRE NOMBRE DNI ACEPTACION DNI

En la ciudad de . a los .. das del mes de . del ao .. DNI .. con domicilio en .. en mi carcter de propietario y vendedor del inmueble individualizado en el acpite del presente, acepto la propuesta de compra formulada, las condiciones generales y particulares de la operacin, las penalidades establecidas y me comprometo a abonar al corredor interviniente . Matrcula profesional .. el .% del precio de la operacin en concepto de comisin, en dinero efectivo en el momento de suscribirse el contrato de compraventa. Autorizando al citado a retener dicho importe del precio recibido y tambin la suma de .. en concepto de gastos convenidos por . De plena conformidad, suscribo el presente en el lugar y fecha indicadas, retirando un ejemplar en este acto. . VENDEDOR NOMBRE DNI CORREDOR NOMBRE DN