CONTRAT

Sous la direction scientique de Bertrand FAGES, Professeur lUniversit Panthon-Sorbonne (Paris I)

http://lamyline.lamy.fr

Par Frdrique CHAILLOU

Avocat associe, Lefvre Pelletier & associs

Et Batrice PARANCE
Professeur de droit, Universit Paris 8 Vincennes Saint-Denis, Membre du Laboratoire de droit mdical et de la sant (EA 1581)

RLDC 5216

Les contraintes environnementales des cessions immobilires

lorigine droit rglementaire et spcialis cantonn lencadrement de quelques nuisances particulires, le droit de lenvironnement poursuit chaque jour sa mtamorphose, pour devenir une matire transversale, dont les effets rejaillissent avec de plus en plus de vitalit sur dautres branches du droit. Chemin faisant, il transcende la distinction classique du droit public et du droit priv. Ainsi en est-il particulirement du droit des contrats et du droit des biens, au conuent desquels se trouvent les cessions immobilires, illustration emblmatique de limprialisme du droit de lenvironnement.

orsque limmeuble, sol et btiments objet de la cession, souffre de pollution dont les causes peuvent tre dorigine trs varie, juge et lgislateur ont eu cur de dvelopper tout un corps de rgles propres apprhender, avec la vigilance qui simpose, les risques lis ces pollutions. Alors que des rgles spciales ont t instaures par le lgislateur pour traiter ces questions dans le cadre du droit des installations classes pour la protection de lenvironnement (ICPE) et du droit des dchets, le juge a us sans rpit des trsors du droit commun des contrats et de la responsabilit civile pour suppler et/ou complter ces rgles particulires. Fine alliance du droit spcial et du droit commun, les rgles relatives la cession des immeubles pollus prsentent aujourdhui une abondante varit qui incline un effort de structure. Il est vrai que lenjeu est de taille, le nombre de sites potentiellement pollus tant considrable en France, valu aux alentours de 300 000. Il est alors essentiel de bien connatre la nature et ltendue de ces pollutions an dapprcier avec rigueur leur compatibilit avec les usages des sites en question. De plus, dans un contexte de rarfaction des sols naturels dont larticialisation est rgulirement dnonce, il est essentiel de favoriser la reconversion danciennes friches industrielles vers de nouveaux usages, singulirement des usages domestiques. Enn, ne perdons pas de vue que les enjeux attachs ces questions sont aussi de nature nancire, la dpollution des sites, au sens gnrique du terme, ayant souvent un cot trs lev quil sagira dimputer son responsable lgitime. Ceci explique que les rgles relatives la pollution des sites sarticulent autour de deux problmatiques principales. Dune part, le droit des ICPE et le droit des dchets tendent dtermi-

ner le responsable de la rhabilitation du site pollu, par dclinaison du principe pollueur-payeur. Ces rgles permettent alors de dsigner un responsable que lAdministration pourra poursuivre, an de le contraindre exercer les mesures ncessaires la mise en scurit du site et effectuer les mesures de rhabilitation qui simposent, le plus souvent au terme de lexploitation de linstallation. Dans cette qute, la communaut des questionnements lis aux sites pollus que lon rencontre en droit des ICPE et en droit des dchets explique la progressive mergence dun droit spcial des sites et sols pollus, ayant vocation devenir le socle commun de ces rgles. Alors que lordonnance du 17 dcembre 2010 (Ord. n 2010-1579, 17 dc. 2010, JO 18 dc. 2010) a cr un nouveau chapitre au sein du Code de lenvironnement intitul Sites et sols pollus , celui-ci devrait senrichir, trs prochainement, dun nombre important de dispositions (v.Quel avenir pour le droit des sites et sols pollus ?, Dr. & patr. 2013, n 224, p. 46 et s. ; spc.Parance B., Sites et sols pollus, un droit en qute didentit?). Lensemble de ces rgles est guid par la recherche dune adquation entre les mesures de rhabilitation et lusage du site, an de rendre son niveau de pollution compatible avec son usage. Ds lors, la cession dun site pollu sera loccasion de sinterroger sur le sort rserv ces obligations administratives et examiner la manire dont lacqureur peut se garantir contre les responsabilits lies la pollution du site. Dautre part, ct de ces rgles de nature administrative, se dveloppe tout un corps de rgles qui a pour objet de transmettre, loccasion de la cession du site, une information tendue lacqureur, pour quil puisse connatre toutes les caractristiques du bien vendu, particulirement les risques de pollution. Apparues dans le champ du droit de lenvironnement, ces obligations din-

I RLDC

Numro 108 108 Octobre

I Octobre 2013