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EL PLAN DE ARRANQUE DE LA OBRA NECESIDAD Y OBJETIVOS DEL PLAN DE ARRANQUE Al establecer Promotor y Constructor un Convenio para realizar una

construccin, ambos se proponen alcanzar los siguientes objetivos: Que el Promotor reciba una edificacin construida con cumplimiento fiel del Proyecto, dentro del plazo pactado con el Constructor y con un precio justo. Que el Constructor obtenga un beneficio econmico adecuado a su aportacin e Incremento su experiencia tcnica y su crdito ante el Promotor y en el Mercado en general. Si suponemos que tanto el Promotor como el Constructor estn capacitados para llevar a buen fin el proyecto comn y que el convenio entre ellos es justo y de buena fe, parece lgico que estos objetivos se alcancen fcilmente. No obstante, a pesar de cumplirse estos supuestos, suelen presentarse en la ejecucin de las obras problemas que dificultan la obtencin de una construccin que tenga las condiciones deseadas por ambas partes de Calidad, Plazo y Precio. Estos problemas se originan, en gran parte, por la incorrecta Planificacin realizada al comienzo de la obra en un conocimiento Incompleto del Proyecto a ejecutar Y de las circunstancias que te complementan y condicionan, por ello es fundamental que el Jefe de Obra, tan pronto haya sido designado por el Constructor, obtenga toda la documentacin que define y regula la obra que debe dirigir Y la analice y complete. Llamaremos Plan de Arranque al conjunto de actividades encaminadas a: 1. Analizar y completar la documentacin que define la obra y a alcanzar el pleno conocimiento de ella. 2. Planificar la obra y establecer las normas de control y de relacin con el Promotor que permitan la ejecucin fluida y eficaz de la construccin. El Jefe de Obra debe realizar esta labor con la colaboracin del Promotor, a travs de sus equipos de Proyecto y Direccin, y del Constructor, a travs de sus Equipos Tcnicos y Especializados. Con el fin de sistematizar la ejecucin del PLAN lo descompondremos en FASES articuladas bajo los siguientes epgrafes: FASE 1 - INFORMATIVA Subfase A-1 - Viabilidad del cumplimiento de la oferta Contenido de la oferta. Fiabilidad del estudio de la oferta. Posibles alteraciones debidas al proceso de adjudicacin. Posibles alteraciones debidas al proceso de adjudicacin. Caractersticas del Promotor. Documentacin contractual.

Subfase B-1 - Definicin de la Construccin Estado de la legalizacin de la construccin. Caractersticas del emplazamiento. Nivel de desarrollo del proyecto. Mtodos y procedimientos previstos por el proyectista.

FASE 2.0 - CREATIVA Subfase A-2 - Planificacin Acta de replanteo.

Definicin del Proyecto de Ejecucin. Eleccin de mtodos, procedimientos y medios de produccin. Emplazamiento de Instalaciones fijas y maquinaria.

Subfase B-2 - Optimizacin del proceso Obtencin del presupuesto y de la relacin de unidades reales. Programacin de la produccin y de los recursos necesarios. Adecuacin de los pliegos de condiciones y contrato. Legalizacin de las modificaciones. Plan de avituallamiento y optimizacin de compras. Obtencin del costo real.

Subfase C-2 - Control Controles de la produccin y econ6mico-financiero. Plan de seguridad e higiene. Plan de aseguramiento de la calidad. Planes de recepciones y entregas. Informacin para futuras actuaciones.

DESARROLLO DEL PLAN FASE 1 - INFORMATIVA Subfase A-1 - Viabilidad del cumplimiento de la oferta CONTENIDO DE LA OFERTA Lo primero que debe conocer el JEFE DE OBRA son los compromisos que se han establecido con el PROMOTOR en la OFERTA y que l debe cumplir. La OFERTA puede tener mltiples expresiones. Puede limitase a fijar un Precio y un Plazo, basados en la documentacin aportada por el PROMOTOR, que se supone correcta y que se asume, o puede estar formada por una serie de documentos redactados por el CONSTRUCTOR. Los documentos en que se basa la OFERTA o la forman pueden ser: Proyecto arquitectnico. Memoria descriptiva. Presupuesto. Precios descompuestos. Pliego de condiciones y borrador de contrato. Programa de construccin. Programa de certificaciones. Planos de implantacin de instalaciones fijas. Variantes tcnico-econmicas. Plan de seguridad e higiene. Plan de aseguramiento de la calidad. Condiciones complementarlas de la oferta.

Si la OFERTA responde a un Concurso de Proyecto y Construccin incluir el PROYEFCTO DEL CONSTRUCTOR basado en las condiciones urbansticas y de uso comunicadas por el PROMOTOR.

La OFERTA puede estar definida como un PRESUPUESTO ABIERTO, base de CERTIFICACIONES, o puede ser un TANTO ALZADO, y en caso de LLAVE EN MANO incluir una responsabilidad sobre la calidad del Proyecto y sobre el buen funcionamiento de la Construccin. Sus precios pueden ser constantes en el tiempo o variar de acuerdo con una frmula de revisin y puede estar garantizada por una FIANZA, por PENALIZACION de tipo econmico o legal o solamente por el prestigio del CONSTRUCTOR. El JEFE DE OBRA ordenar y estudiar esta documentacin anotando cuanto crea que puede necesitar un complemento o una correccin. FINALIDAD DEL ESTUDIO DE LA OFERTA POSIBLES ALTERACIONES DEBIDAS AL PROCESO DE ADJUDICACIN. La fiabilidad de la OFERTA depende de la abundancia y exactitud de los datos aportados por el PROMOTOR, como base para su estudio, y la profundidad con la que se ha realizado dicho estudio. La documentacin base de estudio, cuya posible composicin se relaciona en el punto anterior, puede definir o no definir claramente la obra a realizar y las condiciones externas que la pueden condicionar. El expediente del estudio efectuado por el CONSTRUCTOR puede contener: Informe sobre el emplazamiento de la construccin (Geotecnia, Topografa, Servicios, etc.) Estudio de mtodos, maquinaria, medios auxiliares y personal a emplear. Ofertas de proveedores y subcontratistas. Precios descompuestos. Programa de construccin. Presupuesto (mediciones y valoracin'). Estudio de costos indirectos. Estudio de variantes. Comentarios a pliegos de condiciones y a borrador de contrato. Informe sobre el promotor.

El JEFE DE OBRA, al revisar este expediente, comprobar especialmente estudio de Gastos Indirectos incluye posibles costos de: Licencias Tasas Honorarios. Estudios tcnicos complementarlos (geotcnicos, de estructura, de instalaciones, etc.). Dotacin de accesos y servicios al emplazamiento Seguros. Gastos financieros. Gastos generales de empresa. Variaciones de precios de costo.

Tambin comprobar si existen, y se han valorado sobrecostos por: Tanto alzado, Llave en mano, Plazo de difcil cumplimiento, Dudoso cumplimiento del contrato por parte del promotor.

El siguiente paso en la comprobacin de la fiabilidad de la OFERTA es verificar si existe identidad entre ella y los datos resultantes del estudio, pues pueden existir diferencias originadas, por motivos comerciales, antes de la presentacin o durante la negociacin de la adjudicacin.

CARACTERISTICAS DEL PROMOTOR - DOCUMENTACION CONTRACTUAL La relacin tcnico-comercial entre el CONSTRUCTOR Y el PROMOTOR va a estar definida, en gran Parte, segn sea ste: Particular. Sociedad Privada. Sociedad pblica. Municipio. Autonoma. El Estado,

Y tambin si es cliente: Habitual, Conocido. Desconocido.

La influencia de] tipo de PROMOTOR se reflejar ya en el establecimiento del CONTRATO que puede ser de ADHESION, caso de los ENTES PUBLICOS, o ms menos minucioso al redactar CLAUSULAS referentes a: Definicin de representante con poder suficiente. Aprobacin de obra no prevista, Aceptacin de Precios nuevos y revisiones. Determinacin de plazos para gestionar y pagar certificaciones. Paralizaciones -causas y repercusiones. Liquidacin y entrega de la obra. Rescisin de contrato.

Es evidente que el CONTRATO y PLIEGOS DE CONDICIONES que regulen las relaciones PROMOTOR-CONSTRUCTOR deben adaptarse a las caractersticas de ambos. El JEFE DE OBRA debe comprobar si la DOCUMENTACIN CONTRACTUAL es adecuada al PROMOTOR y a la obra a realizar. Debe hacer esta comprobacin tanto si el CONTRATO est ya firmado como si est pendiente de negociacin. Si el resultado de la informacin recogida hasta aqu es NEGATIVO el JEFE DE OBRA deber comunicarlo a su DIRECCION para que adopte las medidas pertinentes. Aqu supondremos que es POSITIVO o que an siendo NEGATIVO la DIRECCION decide que se contine el proceso constructivo y por lo tanto el PLAN DE ARRANQUE. Subfase B-1 - Definicin de la Construccin Presentamos el articulado de esta SUBFASE en forma de Cuestionario tipo que no es cerrado y que en cada caso se adaptar a la obra a que se refiera. ESTADO DE LEGALIZACION DE LA CONSTRUCCION La propiedad de los terrenos est garantizada por el promotor? Existe licencia de construccin sin limitaciones? Se dispone de una autorizacin de construccin parcial o temporal? En caso de licencia en tramitacin se conoce el plazo para su obtencin? Se prev que esta obtencin implique cambios en el proyecto? Se ha considerado en la oferta o en el contrato la repercusin de una legalizacin imperfecta?. CARACTERISTICAS DEL EMPLAZAMIENTO

Tienen tres Orgenes: Topografa y geotecnia. Servicios y accesos. Servidumbres.

TOPOGRAFIA Y GEOTECNIA Existe estudio topogrfico? Coinciden los datos del estudio con los del proyecto de arquitectura? Los volmenes y profundidades de excavaciones de presupuesto son reales? Existe un estudio geotcnico fiable? Contiene una memoria que describa la morfologa y resistencia del terreno hasta cotas en las que haya que actuar? Presenta la memoria conclusiones que permitan definir los elementos resistentes del edificio en contacto con el terreno? Se ha detectado agua en el subsuelo? Se define el nivel fretico, el caudal y las caractersticas qumicas del agua? Puede existir expansvidad latente en el terreno? Se evala su presin? Las hiptesis con las que se ha redactado el proyecto, son reales?

SERVICIOS Y ACCESOS SUMINISTRO DE ELECTRICIDAD Existe acometida a red pblica a pie de obra? Se ha solicitado la acometida? Se conoce el plazo para obtenerla? Se deben aportar generadores elctricos? Durante qu plazo? Quin asume los costos de acometida y suministro elctrico? Si hay dificultades de suministro, se han recogido en la oferta y en el contrato?

SUMINISTRO DE AGUA Existe acometida a red pblica a pie de obra? Se ha solicitado la acometida? Se conoce el plazo para obtenerla? Se deben aportar cisternas, depsitos, bombas, etc.? Durante qu plazo? Quin asume los costes de acometida y suministro? Si hay dificultades de suministro se han recogido en la oferta o en el contrato?

ALCANTARILLADO Existe pozo de acometida en la parcela? Tienen la red dimetro y cota suficiente? Se ha solicitado la acometida? Se conoce el plazo para obtenerla? Se deben aportar fosas spticas o construir pozos filtrantes para servicio de obra? Quin asume los costos de acometida o de los medios sustitutorios?

ACCESOS Dispone el terreno de acceso a travs de viales pblicos? El acceso se efecta a travs de viales privados? Son propiedad del promotor? Deber obtenerse una autorizacin? Hay que crear acceso a travs de terreno sin urbanizar? El acceso tiene limitaciones de uso? Quin asume el costo de creacin del acceso? Se ha recogido en la oferta el costo y el tiempo necesarios para crear el acceso?

SERVIDUMBRES

Existen en el terreno construcciones o Instalaciones, en superficie o subterrneas que impidan o dificulten los trabajos? Estn previstas en el proyecto? Se pueden demoler o retirar Se deben contrarrestar acciones de edificaciones o viales colindantes? Es necesario emplear para ello procedimientos de construccin no habituales? En caso de remodelacin o ampliacin de edificios existen condicionantes de horario, ruido, corte de instalaciones o interferencias tcnicas o de uso con las zonas de edificio en funcionamiento? Deben programarse los trabajos en horarios no habituales? La existencia de servidumbres afecta al precio o plazo ofertados? Se ha recogido esta posibilidad en la oferta o en el contrato?

NIVEL DE DESARROLLO DEL PROYECTO Tiene el proyecto una definicin arquitectnica definitiva? Si no es as se conoce qu elementos permanecen Invariables? Existen proyectos de estructura e Instalaciones respaldados por proyectistas acreditados? Es aconsejable chequearlos u optimizarlos? Presenta el proyecto problemas de estabilidad, conservacin o funcionamiento? Estn definidos carpinteras y acabados superficiales? Hay identidad de definiciones entre todos los documentos de proyecto? Las mediciones son correctas? Si existen indefiniciones permiten comenzar la construccin y programarlas?

METODOS Y PROCEDIMIENTOS PREVISTOS POR EL PROYEC11STA Incluye el proyecto una memoria que define el proceso constructivo? Es asumible? Se pueden presentar a la direccin facultativa y promotor soluciones alternativas de mtodos, procedimientos o materiales basadas en:

Mejorar la calidad. Asegurar el plazo. Disminuir el costo. Eliminar unidades con problemas de ejecucin, conservacin o uso. Emplear mtodos o procedimientos de habitual aplicacin por el constructor y de acreditada eficacia. Aumentar la mecanizacin y el empleo de procedimientos industriales.

Toda la informacin obtenida en la FASE 1 se aplicara en el desarrollo de la FASE 2, cuyo articulado forma realmente el PL AN. Parte de los datos sern de comn aplicacin a varios puntos del PLAN y algunos a todos ellos. FASE 2 - CREATIVA Subfase A-2 Planificacin. ACTA DE REPLANTEO El establecimiento de un ACTA en la que se recojan las condiciones en las que se comienzan los trabajos es fundamental ya que en ella se fijan puntos que pueden afectar al PRECIO y PLAZO de la CONSTRUCCION. En el caso de Obras Pblicas y en aquellas otras en que as se determina en el CONTRATO, es perceptivo establecerla y en algunos, con un formato y redaccin especficos. Dada su importancia el JEFE DE OBRA debe preparar, basndose en la informacin obtenida en la primera FASE del

PLAN, una relacin de puntos que desea figure en el ACTA y que se referirn a documentos necesarios y obstculos detectados que afecten a la construccin sin limitaciones. Si el formato del ACTA estuviera fijado pedir que se incluya una ADDENDA que se firmar y tramitar conjuntamente con el ACTA. El ACTA DE REPLANTEO suele ser firmada por representantes apoderados del PROMOTOR, de la DIRECCIN FACULTATIVA y del CONSTRUCTOR y en ella se suele dejar constancia de algunos de los siguientes puntos: Existencia de un contrato entre promotor y constructor. Declaracin por parte del promotor de ser propietario del emplazamiento de la construccin (indicando, en este caso, su vigencia y alcance) Entrega por la direccin facultativa de los siguientes documentos:

Plano legalizado en el que figuren las alineaciones de fachadas y cota origen de nivelaciones (plano de tira de cuerdas) Proyecto revisado de construccin (si no est completo, calendario para completarlo). Estudio de seguridad. Entrega por el constructor de documentos que completen su oferta (programa, organigrama de direccin, relacin de subcontratas, etc.) Existencia de accesos y servicios pblicos (si no existen, medios sustituto - Carencia de servidumbres (si existen, definicin y limitaciones que imponen. Fecha origen del plazo (puede existir un perodo de preparacin de equipos)

A la vista de los puntos recogidos en el ACTA se establecer si el comienzo de la construccin es VIABLE, NO VIABLE o VIABLE CON LIMITACIONES. Definicin del proyecto de ejecucin En la revisin del PROYECTO, efectuada en la FASE 1 del PLAN, pueden haberse detectado carencias, errores u omisiones. Tambin puede haber quedado explcita la posibilidad de optimizar algunos aspectos del PROYECTO, como puede ser el cambio de tipo de estructura o de Instalaciones, el empleo de materiales diferentes o de conjuntos prefabricados, etc. En esta FASE del PLAN se presentar a la DIRECCION FACULTATIVA el resultado de la revisin efectuada con las propuestas correspondientes. Alcanzado un acuerdo relativo a los aspectos del PROYECTO a completar o mejorar, el JEFE DE OBRA ofrecer a la DIRECCIN su colaboracin personal y de los equipos de su empresa hasta obtener el PROYECTO DEFINITIVO. Eleccin de mtodos, procedimientos y medios de produccin La eleccin se efectuar tomando como base el PROYECTO DEFINITIVO y la bondad de la eleccin depender de la experiencia del JEFE DE OBRA y de asesora de los Departamentos Especializados del Constructor. Las Empresas Constructoras suelen tener un departamento dedicado a reunir documentacin grfica y escrita referente a procedimientos empleados en actuaciones anteriores, especialmente aquellos que por su tcnica o por su originalidad de ser un exponente de su experiencia. En este escrito se Insistir en la importancia que tiene el que cada obra informacin sobre su desarrollo, tanto en sus aspectos positivos corno negativos.

El empleo de ciertos procedimientos o mquinas y equipos auxiliares pueden afectar en algn aspecto al PROYECTO por lo que estos casos deben ser consultados y consensuados con la DIRECCION FACULTATIVA y PROMOTOR. Emplazamiento de Instalaciones fijas y maquinaria Definidos el PROYECTO, obra. Este PROYECTO se har de acuerdo con todas las Normas de Obligado Cumplimiento y las tendentes a garantizar el mximo rendimiento y mnimo costo de los equipos. Relacin de algunas normas bsicas: Cumplimiento de las normas de seguridad e higiene. - Respeto de las propiedades colindantes. Conocimiento de las cargas que transmiten al terreno o a la construccin las grandes mquinas. Cumplimiento de las normas fijadas en la documentacin de medios de eleva cin en relacin con bancadas, vas y arriostramientos. Obtencin de la licencia necesaria de funcionamiento. Situacin de puntos de descarga y acopio de materiales bajo gancho de los medios de elevacin. Planificacin de las operaciones de aporte, montaje, desmontaje y retirada de Instalaciones y mquinas. Diseo de las redes de electricidad y agua cumpliendo las normas de seguridad Y con dotacin suficiente de tomas. Situacin del pabelln de direccin en punto que facilite la visin de la obra y los de almacenes, talleres y personal fuera del radio de accin de los medios de elevacin. Al cumplirse este PUNTO del PLAN quedarn definidos la EDIFICACION y los MEDIOS a emplear y su ubicacin. Si se tratara de una Industria esttica podramos decir que en este momento queda definido el Objeto a fabricar y la Fbrica. Es obvio que el buen resultado tcnico y econmico del proceso de construccin depende de la calidad del Proyecto, del conocimiento que de ste se tenga, de la acertada decisin de Mtodos y Procedimientos, de la idoneidad de los Medios Humanos, Mecnicos y Materiales y de la correcta situacin de los Equipos. Subfase 13-2 - Optimizacin del proceso OBTENCION DEL PRESUPUESTO Y DE LA RELACION DE UNIDADES REALES La definicin del PROYECTO y la eleccin de METODOS y MEDIOS a emplear nos permite obtener dos documentos de gran Importancia. Estos son: PRESUPUESTO actualizada, REAL que debe formar parte de la DOCUMENTACIN CONTRACTUAL cuya legalizacin ocupar otro PUNTO del PLAN. los METODOS y los MEDIOS DE CONSTRUCCION el JEFE DE OBRA proyectar dimensionando y ubicando las Instalaciones Fijas, la Maquinaria, los Acopios y, si ha lugar, los viales Internos de la

RELACION de las UNIDADES DE OBRA que se han de ejecutar con definicin, medicin y ordenacin aptas para la programacin.

Esta RELACION servir tambin de base para obtener el COSTO REAL de la obra. Programacin de la produccin y de los recursos necesarios Tomaremos como base la RELACION DE UNIDADES a que se hace referencia en el PUNTO anterior. Estas unidades deben estar definidas y ordenadas segn los procedimientos y pocas de ejecucin. Las unidades del PRESUPUESTO suelen estar definidas y ordenadas de forma anlogas as de PROYECTO algunas de las cuales pueden ser muy complejas, compuestas por subunidades que se ejecutan por equipos de especialidades profesionales diferentes y en pocas no coincidentes.

La formacin de unidades simples y su ordenacin requiere el buen conocimiento de los procedimientos a emplear. No obstante el proceso de desarrollo del Programa advertir de posibles errores, y permitir subsanarlos. Si el estudio de Medios y la descomposicin elemental de las unidades se ha hecho cuidadosamente, la utilizacin de un Programa Informtico adecuado permitir disponer, simultneamente con el PROGRAMA DE PRODUCCION, de los de EMPLEO DE PERSONAL, MEDIOS AUXILIARES y MATERIALES. Si esta Programacin no coincidiera con la que posiblemente formara parte de la oferta debe negociarse con el PROMOTOR su aceptacin, sobre todo si alteran Hitos parciales y el Plazo final. A travs de este PROGRAMA obtendremos tambin los de CERTIFICACIONES, COBROS y PAGOS de utilizacin en el CONTROL ECONOMICO-FINANCIERO. Adecuacin de los pliegos de condiciones y contrato En la FASE 1 se hizo una revisin de estos Documentos para determinar si eran aceptables. En esta FASE, conocido ya el PROYECTO DEFINITIVO, los METODOS DE CONSTRUCCION y la PROGRAMACION, se har una revisin detallada eliminando clusulas que han podido quedar sin objeto y adecuar el resto a la realidad. Es habitual que el PROMOTOR no desee cambiar la Documentacin o que, en el caso de Obras Pblicas sea muy complicado hacerlo. Por ello, convendr elegir el momento adecuado para plantear el tema. Una forma de rectificar los Documentos sin anularlos es adjuntar a ellos ADDENDAS. En todo caso es aconsejable que el JEFE DE OBRA aplique sus objeciones a los Documentos subrayando los puntos afectados con el fin de: Servir de base de negociacin si el contrato an no se ha firmado. Forzar la renegociacin si se prev que las condiciones son absolutamente desfavorables. Prever y actuar antes de que se alcancen situaciones conflictivas y negociarlas caso a caso, sin la presin que supone estar realizando el trabajo que origina el conflicto. Legalizacin de las modificaciones Al concretar la obra a realizar pueden producirse variaciones en los Documentos que definen el CONTRATO, que pueden ser: Proyecto arquitectnico. Memoria descriptiva. Pliegos de condiciones. Presupuesto. Programa y plazo.

Estas variaciones deben recibir la aprobacin de la DIRECCION FACULTATIVA o del REPRESENTANTE EN OBRA DEL PROMOTOR pero deben ser refrendadas por la PERSONA u ORGANISMO CONTRATANTE o por su DELEGADO APODERADO. Insistimos en que la determinacin de quien tiene este Poder debe quedar claramente establecida en el CONTRATO. En el caso de OBRA PUBLICA, la aprobacin por el ORGANISMO CONTRATANTE debe ir acompaada por la de su INTERVENCIN y, en su caso, por la del ESTADO ya que son indispensables para poder Certificar, Cobrar y Liquidar la Obra. Plan de avituallamiento y optimizacin de las compras. Tan pronto queden definidas las unidades de obra a ejecutar, los medios necesarios para ello y las fechas en que se

necesitaran los suministros se preparar la RELACION DE ADQUISICIONES, creando un FICHERO en el que figurar para ADQUISICION: Concepto Medicin. Precio asntota que se desea alcanzar. Fechas en que se solicita la oferta y se espera recibirla. Fecha en que se debe tener concretada la adquisicin. Fecha en que se debe comenzar el suministro. Particularidades del suministro (ritmo, controles de calidad, medios a por el suministrador y por el constructor, Interferencias o coordinan otros suministros, garantas de calidad o de plazo, forma de pago). Relacin de suministradores a los que se puede consultar. Dado el hbito actual de alquilar Medios Auxiliares y de emplear Subcontratacin incluirn en el FICHERO como cualquier otra ADQUISICION. Nunca se efecte una adquisicin basada en mediciones o conceptos que no se correspondan con los reales de suministro. Nunca se adjudique un suministro sin comprobar la capacidad y el conocimiento del suministro que tiene el posible adjudicatario. Nunca se debe retrasar una adquisicin hasta que la urgencia del suministro impida una eficaz negociacin de compra y limite el nmero de ofertantes. Nunca se deben aceptar variantes de materiales o procedimientos sin comprobar su idoneidad y sin conseguir la aceptacin del promotor. Siempre se deben exigir garantas de ritmo de entrega y calidad que cubran como mnimo, las contratadas con el promotor. Siempre se debe recurrir a la informacin y apoyo de los equipos centrales de empresa, fundamentalmente en adquisiciones habituales o de gran consumo. Obtencin del Costo Real Partiendo de los siguientes PUNTOS ya definidos: Relacin de unidades Precios de compra de materiales y medios de ejecucin Gastos Indirectos y generales

Podemos obtener el COSTO REAL que ser una de las bases del CONTROL ECONOMICO-FINANCIERO. Subfase C-2 - Control CONTROLES DE LA PRODUCCION Y ECONOMICO-FINANCIERO Aunque la PRODUCCION es uno de los parmetros bsicos para el CONTROL ECONOMICO-FINANCIERO se ha separado aqu porque tiene facetas particulares. Por un lado la Produccin obtenida a travs de mediciones peridicas nos sirven para controlar el cumplimiento del PROGRAMA y consecuentemente las perspectivas del cumplimiento del PLAZO. Por otra parte la PRODUCCION puede tener dos valores diferentes: Uno es el obtenido aplicando a la medicin los precios unitarios del PRESUPUESTO CONTRACTUAL, posiblemente diferentes de los obtenidos a travs del COSTO REAL. Otro es el obtenido aplicando a la misma medicin los precios del COSTO REAL afectados del coeficiente

K = Venta Contratada / Costo Real

El primer valor dar lugar a la CERTIFICACION y, cumplido el plazo pactado para el pago, al COBRO. El segundo comparado con el GASTO REAL dar lugar al RESULTADO BRUTO que afectado por los gastos que no se hubieran incluido en el COSTO (financieros, impuestos, etc.) supondra el RESULTADO NETO. En el caso de Tantos Alzados la diferencia entre ambos valores puede ser mayor ya que la medicin del primero se obtiene por porcentaje entre lo realizado y el total de Presupuesto. Las EMPRESAS CONSTRUCTORAS disponen normalmente de Programas informticos que Integran los parmetros que definen la gestin y que son: Produccin. Cumplimiento del programa Certificacin. Cobros. Pagos. Tesorera. Costos financieros. Resultado econmico.

Queremos resaltar la importancia que tiene en el RESULTAD0 el mantener Tesorera positiva por lo que el JEFE DE OBRA, como Gerente del negocio debe cuidar sus Cobros y Pagos para obtener una autofinanciacin temprana. Dentro del PLAN deben considerarse los productos financieros como una unidad productiva ms y programarla y controlarla. PLAN DE SEGURIDAD E HIGIENE No trataremos aqu del desarrollo de un PLAN DE SEGURIDAD E HIGIENE que precisa un estudio PROPIO contemplado en otro captulo. No obstante queremos resaltar la necesidad de incluir en este Plan una normativa de control de los Medios de Seguridad de que se dote a la obra debido a la irregular formacin de dicho personal procedente, frecuentemente, de Subcontratas. PLAN DE ASEGURAMIENTO DE LA CALIDAD Al igual que con el PLAN DE SEGURIDAD E HIGIENE, no vamos a desarrollar aqu un PLAN DE ASEGURAMIENTO DE LA CALIDAD, ya contemplado en otro captulo. Solamente indicaremos que su objetivo es asegurar la Calidad de la Construccin de forma escalonada garantizando la de: Materiales en origen y a pie de tajo.

Procedimientos de ejecucin. Unidades acabadas. Conjunto de unidades.

En el PLAN DE ARRANQUE debe hacerse figurar el Catlogo de elementos, incluidos en la relacin anterior y que se desea controlar. Este Catlogo, as como las Normas a aplicar, deben ser consensuadas con la DIRECCION FACULTATIVA y dar lugar a FICHAS que para cada elemento contendrn: Normas a cumplir para la recepcin y acopio de materiales. Caractersticas, de obligado cumplimiento, de medios auxiliares. Normas que afectan a los procedimientos a emplear. Normas que afectan a las unidades ya concluidas. Impreso de acta que se deber cumplimentar en la que figuren los resultados de los controles efectuados y las normas cuyo cumplimiento se asegura. La NORMATIVA que se aplique ser, en principio, oficial. Si no existe ser la consensuada entre Direccin Facultativa y Constructor, basada en su experiencia. Relacionamos algunas fuentes de NORMAS: Pliego de condiciones tcnicas del proyecto. Pliego de condiciones tcnicas de la Direccin General de Arquitectura Normas de acciones en la edificacin. Norma antissmica. Instrucciones para el proyecto y ejecucin de obras de hormign armado y pretensado. Normas para el clculo y ejecucin de estructuras de acero laminado. Normas y especificaciones tcnicas de Instalaciones de fontanera. Reglamentos de Instalaciones elctricas, de climatizacin y de aparatos elevadores. Normas del Ministerio de la Vivienda N,M,V. Normas tecnolgicas N.T.E. Normas bsicas N.B.E.

A la terminacin de la construccin se entregar al PROMOTOR un DOSSIER que contenga la totalidad de las ACTAS debidamente cumplimentadas Planes de recepciones y entregas Aunque los trabajos hayan sido controlados estrictamente durante su ejecucin, deben ser recepcionadas por el CONTRATISTA cuando han sido realizados por Subcontratas. Al llevar a cabo el PLAN DE AVITUALLAMIENTO se habrn establecido en los contratos con

los Subcontratistas las condiciones de calidad y plazo exigibles, as como las garantas previas a su liquidacin. La experiencia del JEFE DE OBRA o, si sta no es suficiente, la de la EMPRESA determinar las pruebas de recepcin y las medidas cautelares si se prev que aparezcan problemas con posterioridad a la recepcin. Estos problemas pueden ser: Asentamiento de terraplenes. Fallos de impermeabilizaciones. Fisuras en tabiqueras, pavimentos, falsos techos y aplacados. Deformacin de carpinteras. Abolsamiento, escamado de pinturas o aparicin de xidos. Falta de estanqueidad de canalizaciones hmedas. Defectuoso funcionamiento de redes o mquinas elctricas (pueden haberse probado con carga parcial por acometida insuficiente). Defectuoso funcionamiento de la instalacin de climatizacin en su versin fro o calor (puede haberse probado en estacin no adecuada). La relacin ordenada por Subcontratistas en que figuren: Fecha prevista para la recepcin, Pruebas a realizar, Garantas y medidas precautorias, forma el PLAN DE RECEPCIONES.

La entrega de la construccin al PROMOTOR debe Planificarse cuidadosamente para evitar que no sea recibida o lo sea con objeciones. Para ello se preparar un cuadro de chequeo previo con doble entrada. En una figurarn las zonas, dependencias o instalaciones y en la otra los elementos a revisar. El cumplimiento de este PLAN DE ENTREGAS suele garantizar un ACTA DE RECEPCIN positiva. INFORMACION PARA FUTURAS ACTUACIONES El JEFE DE OBRA debe procurar que cada obra en que Interviene sea un escaln ascendente en su formacin nunca acabada y colaborar en el aumento del Patrimonio Tcnico de la Empresa. Con este fin abrir un DOSSIER a comienzo de obra en el que rena ordenadamente cuantos datos considere de Inters. Pueden ser captulos de este DOSSIER los siguientes: Problemas derivados de clusulas del contrato.

Relaciones con la direccin facultativa y promotor. Informes sobre la bondad de empleo de materiales, mtodos y maquinaria Rendimientos y costos obtenidos. Conducta de subcontratistas y proveedores (cumplimiento de los contratos, calidad, capacidad tcnica, flexibilidad, etc.). Programa de produccin cerrado a fin de obra. Logros y problemas en seguridad y calidad. Plan de aseguramiento de la calidad cumplimentado. Diseo de Instalaciones o tiles especiales. Reportaje fotogrfico. Certificados de buen cumplimiento redactados por la direccin facultativa y promotor.

El PLAN DE ARRANQUE descrito debera desarrollarse en las primeras fechas de vida de la obra, excepto obviamente la SUBFASE DE CONTROL El cumplimiento de los plazos de comienzo y fin de los trabajos, la frecuente escasez de equipo para su desarrollo y la evolucin del Proyecto durante la construccin hacen que el PLAN permanezca abierto durante toda la vida de la obra y que no se pueda acometer con la extensin descrita. No obstante, el establecer prontamente el articulado que, en cada caso, se considere que se puede desarrollar es siempre positivo.

Tomado del Libro MANUAL PARA LA DIRECCIN INTEGRADA DE PROYECTOS Y OBRAS de F. Merchn Gabaldon Ed. Dossat

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