Conceptos bsicos en valuacin Los conceptos que continuacin se presentan se basan en las Normas y lineamientos para Peritos del

Colegio Nacional de Ingenieros Industriales1, adems de las normas del Comit de Estndares Internacionales de Valuacin (IVSC), por lo que es recomendable que sean considerados en todo trabajo profesional de valuacin de bienes. El concepto de Valuacin Determinacin tcnica del valor de un inmueble o de un derecho sobre los mismos, para una fecha y un lugar determinado, asumiendo el inmueble un uso especfico. La valuacin no crea valor, sino que observa meramente todos los aspectos que lo influencian. Definicin de Valuacin Es la ciencia que tiene como objetivo la determinacin del valor de un activo, teniendo en cuenta, los atributos relevantes que lo caracterizan, el entorno econmico-temporal en que se encuentra y mediante la utilizacin de un mtodo contrastado de clculo que permita al experto incorporar tanto el conocimiento objetivo como el subjetivo.2 Definicin de Avalo Es un dictamen tcnico en el que se indica el valor de un bien a partir de sus caractersticas fsicas, su ubicacin, su uso y de una investigacin y anlisis de mercado.

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http://www.conaii.org.mx/peritos_normas_lineamientos.pdf Aznar Bellver Jernimo y Guijarro Martnez Francisco. NUEVOS MTODOS DE VALORACIN: Modelos Multicriterio. Disponible en: http://www.upv.es/miw/infoweb/vmultic/info/Nuevos_metodos_de_valoracion_Modelos_multicriterio.pdf. Consultado el 12 de marzo de 2012.

Es, asimismo el propio resultado del proceso de estimar el valor de un bien, determinando la medida de su poder de cambio en unidades monetarias y a una fecha determinada. Un avalo es una opinin imparcial del valor de una propiedad previamente identificada. Avalo versus Peritaje Es comn escuchar en el ambiente de la valuacin hacer sinnimos Avalo y Peritaje, cuando en realidad son dos mbitos de accin diferentes. Un peritaje es un informe en el que un experto contesta a una o ms preguntas o da su opinin profesional sobre cuestiones planteadas por el Juez o las partes. Este dictamen pretende ayudar a una persona que, por no tener los conocimientos tcnicos necesarios, no puede responder a dichas preguntas por s misma, o desea presentar el informe como una prueba. El informe debe ser escrito pensando en su lector, y exponer las conclusiones de manera razonada y comprensible para alguien no experto. El valuador profesional A continuacin se transcribe la definicin oficial de Valuador, de acuerdo a las normas IVSC, pag. 27. Un valuador profesional de bienes es una persona que posee la cualificacin, habilidad y experiencia necesarias para estimar valores para una serien de finalidades, entre las que se incluyen operaciones de compraventa, garantas de prstamos e hipotecas, bienes en litigio o pendientes de liquidaciones tributaciones y bienes considerados activos fijos en informes financieros. 6. Los insumos bsicos de la valuacin La base del avalo es:

- Investigacin del mercado. - Recopilacin de datos. - Aplicacin de tcnicas analticas. - Experiencia y criterio profesional. Un avalo puede ser utilizado para evaluacin o valuacin. Evaluacin: Es un estudio de la calidad, naturaleza y utilidad de una propiedad, del inters que pudiera despertar, o de su aspecto, sin referencia a un estimado de valor. Valuacin: Es el proceso que se sigue para estimar el valor de mercado, el valor asegurable u otro. Costo histrico: El costo inicial capitalizado de un activo, a la fecha en que fue puesto en servicio por primera vez. Insumos para ejecutar un avalo 1. Plano catastrado (ver Anexo A, figura 1) 2. Estudio del Registro Nacional de la Propiedad (ver Anexo A, figura 2) 3. Medios tecnolgicos para ubicar el activo (GPS) 4. Otros: zona catastral, apoyo de topografa, apoyo de estudios varios (riesgos, deslizamiento, etc). 7. Clasificacin del objeto en cuanto a su naturaleza. Inmuebles. Terrenos Terrenos verdes (no urbanizados).

Lotes urbanizados. Mejoramientos. Edificaciones Otros Terrenos con mejoras. Rentas. Alquileres Arrendamientos Explotaciones Otros Derechos. Servidumbre Usufructos Concesiones Derechos hereditarios Derechos posesionarios Otros. 1. Los principios bsicos de la Valuacin

Los principios por los que se rige la actividad valuatoria son los siguientes: 1.1 Principio del mayor y mejor uso: El valor de un inmueble esta dado por el uso que genera el ingreso neto ms alto probable dentro de un periodo especfico. Para que este uso ms alto y mejor se d, se deben de establecer ciertas condiciones como lo son: Debe ser un uso legalmente permitido por los diversos organismos involucrados. Debe ser un uso real probable y no especulativo, que existan las posibilidades fsicas y de mercado. Debe ser un uso que permita el mximo generador de ingresos para toda la propiedad. 1.2 Principio de sustitucin: Se basa en el concepto del mtodo comparativo de mercado y seala que el valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares caractersticas e igualmente deseable sustitutivas de aquel. 1.3 Principio de anticipacin de beneficios futuros: Es la base del mtodo de la renta y seala que el valor presente de un inmueble es el valor de los beneficios futuros que genere ese bien. 1.4 Principio de temporalidad (cambio): El valor de un inmueble vara con el tiempo de acuerdo a las circunstancias y las fuerzas que actan sobre l. Un avalo es una fotografa a un momento en la lnea del tiempo. 1.5 Principio de finalidad:

La finalidad de un avalo puede condicionar el mtodo y las tcnicas de valoracin a seguir. Dependiendo del fin puede variar el tipo de avalo requerido. 1.6 Principio de balance y equilibrio: Los bienes a valuar deben corresponder a las necesidades del medio inmediato. Los agentes de la produccin como lo son el trabajo, la administracin el capital y la tierra deben estar en equilibrio. 1.7 Principio competencia: Este principio indica que donde hay ganancias sustanciales, se crea la competencia, pero las ganancias excesivas dan lugar a una competencia daina. 1.8 Principio de homogeneidad: El valor alcanza su mximo en aquellos lugares que han logrado un grado razonable de homogeneidad econmica y social (niveles ingreso, edad, educacin, etc). 1.9 Principio de uso consistente: La valuacin de un bien raz parte del principio que la tierra y la edificacin se valoran para un mismo uso simultneamente. 1.10 Principio de uso progresin y regresin: Progresin: el valor de bienes de menor valor se ve influenciado positivamente por estar asociados a bienes de mayor valor. La regresin es el caso contrario. 1.11 Principio de oferta demanda:

El valor vara directamente proporcional a la demanda e inversamente proporcional a la oferta.

2. Principios ticos de la Valuacin3 Todo valuador debe guardar una serie de principios ticos y morales y un alto grado de honestidad de forma que no exponga a su cliente y al pblico en general ni a su asociacin o gremio a eventos perjudiciales. A continuacin se transcriben los principios ticos que las Normas Internacionales de Valuacin IVSC, han establecido:4 4.1 Integridad 4.1.1 Un Valuador no debe actuar de una forma que sea engaosa o fraudulenta. 4.1.2 Un Valuador no debe elaborar y comunicar un informe que sabe que contiene opiniones y anlisis falsos, imprecisos o parciales. 4.1.3 Un Valuador no debe contribuir a, o participar en, un servicio de valuacin que otros Valuadores razonables no consideraran justificado. 4.1.4 Un(a) Valuador(a) debe actuar legalmente y cumplir con las leyes y reglamentos del Estado en donde l o ella ejercen, o donde se lleva a cabo la asignacin. 4.1.5 Un Valuador no debe afirmar o revelar a sabiendas, una interpretacin errnea o calificacin profesional que el o ella no posee.

Extrado del Captulo IV de la Norma International Valuation Standard Committee (IVSC). Disponible en: http://www.euroval.com/es/servicios/valoracion_bajo_estandares_ivsc.asp 4 Captulo IV del IVCS, pginas 60-65.

4.1.6 Un Valuador no debe utilizar intencionalmente, afirmaciones o publicidad falsa, engaosa o exagerada con el afn de asegurar las asignaciones. 4.1.7 Un Valuador debe asegurar que cualquier miembro del personal o subordinado que le ayude en la asignacin, se apegar a este Cdigo de Conducta.

4.2 Conflicto de Intereses 4.2.1 Un Valuador no debe actuar para dos o ms partes involucradas en el mismo asunto, a menos que tenga el consentimiento por escrito de los involucrados. 4.2.2 Un Valuador debe tomar todas las precauciones razonables para asegurar que no surja ningn conflicto de tarea entre los intereses de sus clientes y de los de otros clientes, del Valuador, de su firma, parientes, amigos o asociados. Los conflictos potenciales deben revelarse por escrito antes de aceptar las instrucciones. Si posteriormente surge un conflicto de que el Valuador cobre conocimiento, ste lo debe revelar de inmediato. Si el Valuador se entera de dichos conflictos despus de haber realizado el avalo, la revelacin deber hacerse dentro de un perodo de tiempo razonable.

4.3 Confidencialidad 4.3.1 El Valuador debe en todo momento, tratar los asuntos del cliente con la discrecin y confidencialidad apropiados. 4.3.2 El Valuador no debe revelar informacin sensible basada en hechos que obtuvo de un cliente, ni los resultados de una asignacin realizada por un cliente, a nadie que no est autorizado especficamente por el cliente, salvo en casos en que se requiera hacerlo por ley, como en situaciones en las que el

Valuador debe cumplir con ciertos procesos cuasi judiciales dentro del organismo de valuacin nacional profesional al que pertenece.

4.4 Imparcialidad 4.4.1 El Valuador debe llevar a cabo la asignacin con la independencia, objetividad e imparcialidad ms estricta, y sin incluir sus intereses personales. 4.4.2 El Valuador no debe aceptar una asignacin que incluya el informe de opiniones y conclusiones predeterminadas. 4.4.3 Los honorarios relativos a la asignacin no debern depender del resultado predeterminado de cualquier avalo o de otro consejo independiente y objetivo contenido en el informe de valuacin. 4.4.4. El Valuador no debe depender de la informacin crtica proporcionada por un cliente o por alguna otra parte, sin calificacin o confirmacin adecuada de una fuente independiente, a menos que la naturaleza y el grado de dicha dependencia se especifique como condicin de limitacin. 4.4.5 El Valuador no debe aceptar una asignacin en la que se deban informar condiciones hipotticas supuestas que es muy poco probable que se lleven a cabo en un perodo de tiempo razonable. 4.4.6 Las condiciones hipotticas que sean una posibilidad razonable pueden informarse, siempre y cuando estn acompaadas de cierta explicacin tanto de los prospectos para llevar a cabo la hiptesis como de la consideracin de valor que refleja la situacin real predominante, por ejemplo, una situacin en la que el cliente quiere saber cul ser el valor de un terreno que est por desintoxicares. 4.4.7 El Valuador no debe utilizar ni depender de conclusiones infundadas que se basan en el perjuicio de cualquier tipo, ni deber informar conclusiones que

reflejen una opinin de que dicho perjuicio es necesario para mantener o maximizar el valor. 4.4.8 Al revisar el informe de otro Valuador, un Valuador debe mostrar un juicio imparcial y justificar sus razones para estar de acuerdo o no con las conclusiones de su informe.

5.0 Competencia El Valuador debe tener el conocimiento, la habilidad y experiencia para terminar la asignacin de manera eficiente en relacin a una norma profesional aceptable. Solo aquellos Valuadores que puedan acatar la definicin de Valuador mencionada en las Definiciones (prrafo 3.3 anterior) deben llevar a cabo el trabajo relativo a estas Normas.

5.1 Aceptacin de las Instrucciones 5.1.1 Antes de aceptar una asignacin o de acordar llevar a cabo cualquier tarea, el Valuador debe identificar correctamente el problema a tratar y deber estar seguro(a) de que tiene la experiencia y el conocimiento, o en caso de que la asignacin sea en otro continente, debe tener la capacidad para relacionarse con un profesional que tenga la experiencia y el conocimiento de las fuerzas del mercado, del idioma y de la legislacin para llevar a cabo la asignacin de manera competente. 5.2 Ayuda Externa 5.2.1 Cuando se contraten los servicios de ayuda externa necesaria para complementar las habilidades del Valuador, ste debe primero establecer que las personas que le ayuden tengan las habilidades y los principios ticos que se requieren.

5.2.2 Cuando se requiera la ayuda externa, debe obtenerse el consentimiento del cliente, as como la identidad de las personas que ayudarn, y el grado de su participacin deber revelarse en el informe del Valuador. 5.3 Eficiencia y Diligencia 5.3.1 El Valuador debe actuar de manera eficiente y rpida al llevar a cabo las instrucciones del cliente, y deber mantenerlo informado respecto a su avance. 5.3.2 Las instrucciones debern rechazarse cuando las circunstancias excluyen la suficiente y diligente consulta, calidad de trabajo y terminacin dentro de un perodo de tiempo razonable. 5.3.3 Antes de presentar el informe de valuacin, se deben recibir instrucciones por escrito del cliente y/o confirmadas por escrito por el Valuador con suficiente detalle de manera que no se de lugar a malas interpretaciones. 5.3.4 Un Valuador debe hacer las consultas e investigaciones diligentes para asegurar que los datos del anlisis en la valuacin son los correctos y que se puede confiar en ellos. 5.3.5 Un Valuador debe elaborar un archivo de trabajo por cada tarea y que, al trmino de stas, contengan una copia fiel en papel o en forma electrnica (respaldada correctamente), de todos los informes, correspondencia y memoranda escrita, adems de las notas de archivo adecuadas que comprueben las opiniones del Valuador a travs consulta, de comparacin objetiva, deduccin y clculo. 5.3.6 El archivo de trabajo para cada asignacin, deber conservarse por un perodo de al menos cinco aos despus de haber terminado la asignacin.

6.0 Revelacin

Es muy importante que los Valuadores elaboren y comuniquen sus anlisis, opiniones y conclusiones a los usuarios de sus servicios, a travs de informes que sean significativos y no engaosos, y que revelen cualquier cosa que pueda afectar su objetividad. 6.1 El informe de valuacin debe establecer una descripcin clara y precisa del alcance de la asignacin, de su propsito y uso, revelando cualquier suposicin, caso hipottico o condiciones de limitacin l que afecten directamente las valuaciones, y cuando sea necesario, indicar su efecto sobre el valor. 6.2 El informe de valuacin debe proporcionar suficiente informacin para describir el trabajo que se llev a cabo, las conclusiones a las que se lleg y el contexto en el que se consideraron. 6.3 El Valuador debe revelar cualquier relacin directa o indirecta, personal o corporativa con la propiedad o compaa que objeto de cualquier asignacin y que pudiera dar lugar a un conflicto potencial de intereses. 6.4 Cuando el Valuador acte como Valuador Interno, debe revelarse en el informe de valuacin, la relacin que tiene con la entidad que controla el activo. 6.5 Cuando el Valuador acte como Valuador Externo pero que tambin ha trabajado para el cliente por honorarios, dicha relacin deber revelarse, a menos que un tercero que se apoye en la valuacin, considere que la objetividad del Valuador se ve comprometida. 6.6 Debe revelarse cualquier limitacin a la calidad del servicio que el Valuador pueda ofrecer, ya sea debido a que se le impongan restricciones externas o peculiares para el Valuador o para la asignacin. Cuando haya requerido de ayuda externa, el Valuador debe revelar la identidad de las personas que lo ayudarn, el grado o dependencia y la naturaleza de dicha ayuda. 6.7 El Valuador debe restringir la publicacin de una valuacin o sus conclusiones, sin consentimiento, de manera que pueda controlar hasta cierto

punto, la forma y el contexto en la que se revelarn pblicamente sus valuaciones. 6.8 El Valuador debe revelar cualquier desviacin de las Normas

Internacionales de Valuacin. 6.8.1 Las Normas se idearon para la mayora de las situaciones y no pueden adaptarse para cada contingencia. Habr ocasiones en las que la desviacin de las Normas sea inevitable. Cuando surjan dichas situaciones, es muy poco probable que la desviacin constituya un incumplimiento de estas Normas, siempre y cuando dicha desviacin sea razonable, que cumpla con los principios de tica y con las medidas de competencia, y que se proporcione un razonamiento por cada desviacin en el informe de valuacin.

8. Metodologas de Valuacin Inmobiliaria. Las Metodologas de Valuacin deben tener como base : la investigacin del mercado la cual incluye el anlisis de la oferta y la demanda y el conjunto de fuerzas que ejercen influencia directa sobre el valor. Las normas actuales de valuacin subdividen las Metodologas en dos grandes grupos, a saber: 1. Metodologa Clsica 2. Metodologa Estadstica. 8.1 Valuacin clsica Dentro de este grupo se incluyen los llamados mtodos directos y los indirectos, siendo en algunos casos necesaria la conjugacin de los mismos.

Es aquella que utiliza una metodologa consagrada y adecuada al bien valuado. Bajo este tipo de valuacin deben de tomarse en cuenta todos los elementos que se han estudiado. Mtodos indirectos. Dentro de esta subdivisin se conocen el mtodo de la renta, el involutivo y el residual. Mtodos directos Se describen los mtodos de comparacin de ventas (mtodo de mercado) y el mtodo del valor neto de reposicin. A continuacin se describen brevemente cada uno de los mtodos anteriormente sealados. 1. Mtodo (enfoque) comparativo de datos de mercado (ventas). Define el valor del inmueble por medio de la comparacin directa de los datos existentes en el mercado para inmuebles semejantes desde el punto de vista de sus caractersticas intrnsecas y extrnsecas. Los datos investigados que finalmente sern utilizados en la fijacin del valor del inmueble deben provenir de la homogeneizacin o la inferencia estadstica. Por lo tanto es condicin fundamental en la aplicacin del mtodo que el conjunto de datos utilizados provengan de la inferencia estadstica y por lo tanto que representen una muestra estadstica del mercado inmobiliario para ese tipo de bien. 2. Mtodo del valor neto de reposicin (mtodo comparativo del costo de reproduccin).

Mtodo que aplica la determinacin del costo de reproduccin de los componentes, mejoras y construcciones existentes. El costo de reproduccin parte de la estimacin de un presupuesto detallado. Debe determinarse claramente y cuantificarse el desgaste fsico y/o la obsolescencia de las edificaciones. 3. Mtodo de la renta Con este mtodo se determina el valor del inmueble y de sus componentes, a partir de la capitalizacin presentes de sus rentas lquidas, real o prevista. Los elementos medulares del mtodo son: * Determinar el periodo de Capitalizacin * Determinar tasa de descuento. 4. Mtodo involutivo (rentabilidad) Se basa en un anlisis tcnico-financiero de la viabilidad del proyecto (inversin hipottica inmobiliaria) que sea compatible con el mercado. Este mtodo de valuacin considera: a. El ingreso probable de la comercializacin de las unidades hipotticas. b. Gastos completos necesarios para acondicionar el terreno al proyecto. c. Ganancia lquida del inversionista. d. Gastos de comercializacin (ventas, pblico). Todo este anlisis debe ejecutarse mediante el uso de las tasas financieras. Para la correcta aplicacin del mtodo el valuador debe tomar en cuenta:

1. El inmueble planeado debe encontrarse dentro de una zona de tendencia mercadolgica con inversiones semejantes a la concebida. 2. Debe estar legalmente permitido el uso y la ocupacin. 3. Que las unidades admitidas como modelos en la hipottica inversin, sean en cantidad tal que el mercado las absorba en el plazo establecido en el estudio y que sean compatibles con la realidad. 4. Que el estudio tenga una base matemtica financiera justificable.

5. Mtodo residual Es aquel que define el valor del terreno por diferencia entre el valor total del inmueble menos el valor de las edificaciones. 6. Valuacin estadstica Esta valuacin se basa en la inferencia estadstica que permite calcular estimaciones sin reflejar tendencias de valor, estableciendo intervalos de confianza adems de someterlas a pruebas de hiptesis cuyos resultados satisfagan a las exigencias del trabajo.