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DIFERENCIE IMVEL ENCRAVADO DE SERVIDO DE PASSAGEM

1.1 Passagem Forada ou Imvel Encravado Nos termos do artigo 1.285, caput, do Cdigo Civil, prdio encravado aquele que no tem acesso via pblica, porto ou nascente. Em razo da falta de comunicao com a via pblica no pode vir a ser explorado, deixando de se til. Mas encravamento deve ser natural e absoluto. Natural, porque no pode ser provocado. o caso daquele que vende parte do terreno onde se encontrava a passagem, ficando sem sada. vedado a ele reclamar passagem a seus vizinhos, devendo a questo ser resolvida entre comprador e vendedor. A doutrina exige, ainda, que seja absoluto o encravamento, sem nenhum tipo de sada. Entretanto, alguns tribunais, com uma viso mais social e menos tcnica, entendem que se um prdio possui uma nica via de acesso, mas extremamente onerosa, difcil ou perigosa, seria ento um encravamento relativo. A servido de passagem ou de trnsito constitui direito real sobre coisa alheia, nascida geralmente por via contratual, por convenincia e comodidade de dono de prdio no encravado que pretende comunicao mais fcil e prxima. Em compensao o direito de passagem refere-se a direito de vizinhana, que decorre da lei, tendo a finalidade de evitar que um prdio fique sem destinao ou utilizao econmica por conta do encravamento, assim dispe o art. 1.285. Na passagem forada temos um imvel encravado e seu serviente (a passagem pelo serviente serve para dar destinao econmica ao encravado), enquanto que na servido predial temos um imvel dominante e o serviente (o imvel dominante se torna mais agradvel, confortvel e til em detrimento do serviente). Outro ponto importante, que o dono do terreno por onde o juiz traar melhor caminho obrigado a ceder, sendo o dono do prdio encravado obrigado a indenizar, enquanto que na servido trata-se de um acordo de vontades entre o proprietrio do imvel dominante e do serviente, no havendo indenizao, mas pagamento de um preo. A passagem forada equivale a uma desapropriao no interesse privado, sendo um ato imperativo.

A passagem forada ser extinta quando desaparecer o encravamento, como pela abertura de uma via pblica entre o terreno encravado e o serviente. 1.2 Servido de Passagem Define-se a servido como direito real sobre imvel sobre o qual se impe um nus a determinado prdio em favor de outros. O direito real uma vez que segue o imvel, aderindo coisa, e toda vez que mudar o proprietrio do prdio serviente, haver substituio do sujeito passivo. Art. 1.378, CC. Nas palavras de Wald (2002, p. 199), a servido , pois, conceituada como direito acessrio do direito de propriedade, inseparvel deste, e perptuo, cuja funo econmica importa corrigir desigualdades existentes entre prdios. Pode-se dizer que a finalidade da servido a de aumentar a utilidade do prdio dominante, e isto implicar consequentemente em restries ao prdio serviente. A natureza jurdica da servido a de um direito real (CC, art. 1.225, III) de gozo ou fruio sobre imvel alheio, de carter acessrio, perptuo, indivisvel e inalienvel. (DINIZ, 2002, p. 355) Mais detalhadamente, pode-se dizer que servido direito: a) Real: porque imposta coisa e no ao dono, com a exigncia da formalidade (registro em Cartrio) b) Acessrio: poro do direito de propriedade c) Perptuo: enquanto existirem os prdios d) Indivisvel: mesmo no caso de diviso do imvel, passando a ter vrios titulares. A servido permanecer indivisvel, pois ela se d entre dois prdios e no entre titulares. e) Inalienvel: no pode ser transferida a outro prdio. Poder, todavia, ser transferida a outras pessoas. Doutrinariamente, podem ser classificadas, dividindo-se em contnuas, descontnuas, aparentes, no aparentes e suas combinaes. Servides contnuas so as que dispensam atos humanos para que subsistam e sejam exercidas, como a de energia eltrica, a de escoamento e a de passagem de gua. (FARIAS; ROSENVALD, 2006, p. 572) Em geral, so exercidas ininterruptamente.

Servides descontnuas so as que dependem, para seu exerccio, de atos permanentes do titular ou possuidor do prdio dominante, como a servido de passagem. (FARIAS; ROSENVALD, 2006, p. 572) Segundo Gonalves, todas as servides que dependem de fato do homem so, necessariamente, descontnuas, [...]. (GONALVES, 2006, p. 426) O critrio entre estas a interveno ou no-interveno do homem. As aparentes manifestam-se por obras exteriores, enquanto que as no aparentes somente so percebidas quando de fato exercidas, como por exemplo, na passagem de pedestres quando no h um caminho ou trajeto demarcado. Assim, s se podem constituir validamente mediante o seu registro no cartrio imobilirio, [...] (ROSA, 2005, p. 227) Essa classificao no restrita ao mbito didtico-doutrinrio do Direito. No momento da sua efetiva aplicao que se poder observar a sua grande importncia, posto que nem todas as servides possuem proteo possessria; elas dependero da classificao recebida, como por exemplo: aparentes e contnuas e algumas descontnuas gozam de proteo, mas as no aparentes no dispem de defesa. Destaque-se que as servides podero constituir-se por ato (contrato, sentena, usucapio ou destinao do proprietrio) ou fato humano, este aplicvel exclusivamente servido de trnsito. 1.3 Distino Entre os Institutos Para Wald (2002), os pontos mximos de distino entre as servides e direito de vizinhana esto na origem e na finalidade. Enquanto as primeiras originam-se do ato voluntrio de seus titulares, o segundo deriva da lei expressa. Observa-se tambm que, a finalidade do direito de vizinhana preventiva, visa evitar o dano como tambm, que o prdio fique sem destinao ou utilizao econmica. Quanto servido no visa a atender necessidades, mas a garantir uma comodidade ou uma maior facilidade ao proprietrio do prdio dominante. Outras dessemelhanas podem ser elencadas. A passagem forada direito de vizinhana, enquanto que a servido um direito real sobre coisa alheia. A primeira decorre da lei e uma limitao ao direito de propriedade, sempre se configurando quando um prdio se encontrar encravado, mesmo

que o proprietrio no a deseje; j a servido limita o domnio e decorre da vontade das partes, geralmente por meio de um contrato. A servido tem sua constituio com o registro no Cartrio de Registro de Imveis, j a passagem forada no exige qualquer tipo de registro, e caso haja um registro ser tida como servido. Sua fonte mediata est na lei e no interesse social. s servides aparentes caber ao de usucapio. servido de trnsito no titulada, mas tornada permanente, sobretudo pela natureza das obras realizadas, considerar-se- aparente, conferindo a esta o direito proteo possessria, em sendo assim poder ser usucapida. Quanto ao direito de vizinhana, no se adquire pela prescrio aquisitiva. A partir do momento que a circunstncia que caracterizava o encravamento cessou, extinta ser a passagem forada, posto que no h mais a necessidade impondo tal nus. A servido a princpio perptua. Por fim, embora no haja impedimento quanto gratuidade, dependendo de simples acordo entre as partes, tanto a passagem forada quanto a servido de passagem so direitos a ttulo oneroso, com o propsito de ressarcir os prejuzos, incmodos e limitaes aos direitos do proprietrio. Contudo, h que se observar que enquanto na servido atua como mera compensao; noutro instituto o direito de passagem fica na dependncia do pagamento de indenizao. Embora a lei no diga expressamente, o pagamento prvio condio imposta ao exerccio da passagem.

REFERENCIAS

BRASIL. Cdigo Civil. Disponvel em < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm> Acesso em 17 out. 2013 DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: direito das coisas. v. 4. 18. ed. aum. e atual. de acordo com o novo Cdigo Civil (Lei n 10.406, de 10-1-2002). So Paulo: Saraiva, 2002. FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nlson. Direitos reais. 3 ed. Rio de Janeiro: Editora Lmen Jris. 2006. GONALVES, Carlos Roberto. Direito Civil brasileiro: direito das coisas. v. 5. So Paulo: Saraiva, 2006. ROSA, Pedro Henrique de Miranda. Direto civil, direito das coisas: introduo; posse; da propriedade dos direitos reais sobre coisas alheias. Rio de Janeiro: Renovar. 2005. WALD, Arnoldo. Direito das coisas. 11 ed. rev., aum. e atual. com a colaborao dos professores lvaro Villaa Azevedo e Vra Fradera. So Paulo: Saraiva, 2002.