INFORME DE AVALO

PARCELA DE TERRENO Y VIVIENDA DE DOS NIVELES, UBICADA EN EL BARRIO EL PROGRESO MUNICIPIO GUANARE ESTADO PORTUGUESA.

PROPIETARIO: PEDRO JOSE TORRES MANZANILLA AVALUADOR PROFESIONAL: Ingrid Prieto

Guanare, junio 2013

Email: romayeciv@gmail.com, Cel.: 0416-6510339/ / 0424-5045112

Informe Tcnico de Avalo

Contenido Introduccin Carta de Resumen de los resultados Identificacin y Certificacin.......................................................................... Resumen...................................................................................................... Descripcin de reas.................................................................................... Caractersticas Generales............................................................................... Localidad y Entorno....................................................................................... Situacin Jurdica, legal y urbanstica del inmueble Estudio de Mercado....................................................................................... Clculos........................................................................................................ Resumen de avalo....................................................................................... Anexos: Informe Fotogrfico Croquis Ubicacin y Distribucin. Copia del Documento de Propiedad Credenciales y Autorizacin del Avaluador Profesional

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Seor: PEDRO JOSE TORRES MANZANILLA Presente.-

Muy respetuosamente me dirijo a usted, de acuerdo a su solicitud, se procedi a realizar el Avalu del inmueble; conformado por parcela de terreno y vivienda de dos niveles, ubicado en: BARRIO EL PROGRESO, CALLE 16 BIS, SECTOR III, N 2370, Municipio Guanare, Estado Portuguesa; con los siguientes linderos: Norte: Solar y casa de Marcos Snchez; Sur: Solar y casa de David Garca; Este: Solar y casa de Miguel Antonio Mndez; Oeste: Calle 16 bis o Av. #3. En el informe tcnico se puede observar que el procedimiento utilizado para el Clculo del Valor es el usualmente empleado en el campo de la tasacin, por lo cual se da fe de las tcnicas empleadas y del uso de la informacin recabada. Efectuados los estudios y anlisis correspondientes result que el referido inmueble tiene un valor actual de: SEISCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs.625.000, 00).

AVALUADOR PROFESIONAL Ing. ROMAYE DIAZ CIV N 62.377 ASAPROVE: P- 801. SUDEBAN: P-3.205.

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Introduccin El objetivo principal de este Informe Tcnico de Avalo, es determinar el valor real y justo valor del inmueble; conformado por parcela de terreno y vivienda de dos niveles, ubicado en: BARRIO EL PROGRESO, CALLE 16 BIS, SECTOR III, N 2370, Municipio Guanare, Estado Portuguesa; con los siguientes linderos: Norte: Solar y casa de Marcos Snchez; Sur: Solar y casa de David Garca; Este: Solar y casa de Miguel Antonio Mndez; Oeste: Calle 16 bis o Av. #3. El Mtodo utilizado para valorar la parcela de terreno es denominado Mercado o Ventas comparables, con ajustes de precios por tiempo y reas. Tomando referenciales de las compras-ventas de terrenos iguales o semejantes al que se est valorando, debidamente registrados y protocolizados en el Registro Subalterno del Municipio Guanare. Para valorar la edificacin, se utiliz el MTODO DEL COSTO; VALOR DE REPOSICION, el cual calcula el valor actual de reposicin de las construcciones, afectndolas por el mtodo de depreciacin de Ross Heidecke; el ms confiable actualmente debido a que deprecia las edificaciones en lnea curva, que es lo que acontece en la prctica y toma en consideracin; aos de uso, vida til, estado de conservacin y mantenimiento para el momento del avalo.

AVALUADOR PROFESIONAL Ing. ROMAYE DIAZ CIV N 62.377 ASAPROVE: P- 801. SUDEBAN: P-3.205.

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IDENTIFICACIN Perito(s) responsable(s) del Avalo: ING.ROMAYE DIAZ. CIV N 62.377 Nmero de Inscripcin: ASAPROVE: P-801, SUDEBAN: P-3.205. Bien(es) Avaluado(s): PARCELA DE TERRENO Y VIVIENDA DE DOS NIVELES. Fecha del Avalo: 02 de Marzo de 2011. Solicitado por: PEDRO JOS TORRES MANZANILLA. Propietario del Bien: PEDRO JOS TORRES MANZANILLA. C.I: 3.102.259. CERTIFICACIN Yo, ROMAYE DIAZ., Avaluador, abajo firmante certifico: a- Que el avalo obtenido para la vivienda, solicitado por PEDRO JOS TORRES MANZANILLA y realizado por ROMAYE DIAZ en fecha 02 de Marzo de 2011, es producto de mtodos esenciales objetivos, cientficos y universalmente admitidos como justos, sin que haya influido en mi trabajo ningn factor, como el resultado obtenido al aplicar los mencionados mtodos. b- Que no tengo ningn inters, ni directo, ni indirecto con la propiedad avaluada en cualquier posible operacin comercial o crediticia, ni me ligan con el propietario lazos familiares ni de ninguna otra ndole. c- Que mis servicios fueron requeridos nica y exclusivamente en mi carcter de profesional Avaluador, consciente de mis deberes y responsabilidades. d- Que todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para confeccionar las estadsticas necesarias en este estudio son ciertas hasta donde alcanza la buena fe del Avaluador y que no he exagerado ni omitido conscientemente ningn factor importante que pueda influir en el resultado de este avalo.

AVALUADOR PROFESIONAL Ing. ROMAYE DIAZ CIV N 62.377 ASAPROVE: P- 801. SUDEBAN: P-3.205.

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RESUMEN Para: Pedro Jos Torres Manzanilla. Fecha: 02 de Marzo de 2011. De: Ing. Romaye Daz. Motivo: Avalu de Parcela de Terreno y Vivienda de Dos Niveles. Monto del Avalo: Bs. 625.000,00. Tipo de Inmueble: Parcela de Terreno y Vivienda de dos Niveles. Direccin: BARRIO EL PROGRESO, CALLE 16 BIS, SECTOR III, N 2370, Municipio Guanare, Estado Portuguesa; con los siguientes linderos: Norte: Solar y casa de Marcos Snchez; Sur: Solar y casa de David Garca; Este: Solar y casa de Miguel Antonio Mndez; Oeste: Calle 16 bis o Av. #3. DATOS DE REGISTRO TERRENO Registro Subalterno Libros N 03 Tomo N 01 Registro Subalterno Libros N 35 Tomo N 02 VIVIENDA Protocolo Folio Fecha Protocolo Folio Fecha 1 7-8 25-08-1999 1 133-138 04-08-1987

CARACTERSTICAS VIVIENDA DE DOS NIVELES DE CONSTRUCCIN TRADICIONAL Planta Baja: Estructura: Vigas y Columnas de Concreto Armado. Techo: Entrepiso Losa de Concreto Armado. Pisos: Granito. Paredes: Bloques de Concreto. Recubrimiento: En interiores Friso liso y exteriores acabado esponjeado. Puertas: Metlicas y de madera las de las habitaciones. Ventanas: Tipo macuto con protectores de hierro. Distribucin: Sala, Comedor, Cocina, 3 Habitaciones, Lavadero, 2 baos. Instalaciones Elctricas: embutidas en pared con tubera EMT. Instalaciones Sanitarias: empotradas. Planta Alta: Estructura: Vigas y Columnas de Concreto Armado. Techo: Laminas de Acerolit apoyado en Correas tipo Omega 6. Pisos: Cemento Pulido. Paredes: Bloques de concreto. Recubrimiento: En interiores friso liso y exteriores acabado esponjeado.

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Puertas: Principal Metlica y de madera las de las habitaciones. Ventanas: Tipo macuto. Distribucin: Sala, Comedor, Cocina, 3 Habitaciones, Lavadero, 2 baos. Instalaciones Elctricas: embutidas en pared con tubera EMT. Instalaciones Sanitarias: empotradas. Edad: 24 aos. Vida til: 60 aos Estado de conservacin y mantenimiento segn Ross-Heidecke: P-B estado (2,5) y P-A (3,0). COBERTIZO: Estructura: Apoyado sobre Vigas y Columnas de concreto armado. Techo: Acerolit sobre Vigas y correas de acero. Pisos: Cemento rustico. Edad: 15 aos. Vida til: 50 aos Estado de conservacin y mantenimiento segn Ross-Heidecke: estado (3). CERCA PERIMETRAL Estructura: Pared de Bloques de concreto incluye machones, viga de corona y de fundacin, y rejas metlicas. Edad: 20 aos. Vida til: 50 aos Estado de conservacin y mantenimiento segn Ross-Heidecke: estado (3).

Parcela de terreno Planta Baja Planta Alta Cobertizo(Garaje) Cerca perimetral

DESCRIPCIN DE REAS(m2) rea (m2) Edad de Construccin 353,54 --132,30 24 132,30 24 45,60 15 185,28 20

Mtodo de Depreciacin --ROSS-HEIDECKE ROSS-HEIDECKE ROSS-HEIDECKE ROSS-HEIDECKE

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CARACTERISTICAS GENERAL TOPOGRAFIA

CON PENDIENTE SEMIPLANA VARIADA PLANA PLATABANDA ZINC TABELONES CANAL 90 FIBROCEMENTO

TECHOS
ACEROLIT PLAFON MACHIHEMBRADO LOSA ENTREPISO OTRO: X

SERVICIOS
AGUA POTABLE AGUAS SERVIDAS ELECTRICIDAD GAS TRANSPORTE PUBLICO OTRO: X X X X X LADRILLO

PAREDES
BLOQUE DE CONCRETO BLOQUE DE ARCILLA CONCRETO ARMADO TABIQUES OTRO: X

REVESTIMIENTOS
FRISO LISO FRISO RUSTICO OBRA LIMPIA TEXTURIZADO CERAMICA (BAOS) PIEDRA ORNAMENTAL X X

LINDEROS
NORTE: Solar y casa de Marcos Snchez. SUR: Solar y Casa de David Garca. ESTE: Solar y Casa de Miguel Antonio Mndez. OESTE: Calle 16 bis o Av. #3.

PUERTAS
HIERRO ALUMINIO Y VIDRIO REJA DE HIERRO MAD.ENTAMBORADA X X X X

VENTANAS
PROTECTORES DE HIERRO MACUTO Y VIDRIO BASCULANTE PANORAMICA BATIENTE MADERA Y VIDRIO CAICO X X MARMOL VYNIL TERRACOTA ASFALTO ALFOMBRA X X

INFORMACION BIENHECHURIAS MAD.MACIZA COBERTIZO (GARAJE) X SANTA MARIA

FORMA
CUADRADA RECTANGULAR POLIGONO REGULAR POLIGONO IRREGULAR X CERAMICA CEMENTO PULIDO CEMENTO RUSTICO GRANITO

PISOS

ZONIFICACION Y REGLAMENTOS PARQUET TERRACOTA ZONIFICACION %CONSTRUCCION AREA MINIMA % UBICACION

INTERCOMUNICADOR PORTON ELECTRICO CASILLERO DE CORREOS

EQUIPOS Y COMPLEMENTOS
TANQUE ELEVADO EQ.HIDRONEUMATICO TANQUE SUBTERRANEO CIRCUITO CERRADO INTERNET T.V POR CABLE X X X X X

ACCESOS
CALLE AVENIDA CARRERA X

RECOLECTOR DE BASURA CENTRAL TELEFONICA CALENTADOR

DESARROLLO DE LA ZONA
CONSOLIDADO X
CONCRETO ARMADO METALICA

ESTRUCTURA
X TIPO TUNEL MADERA

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LOCALIDAD Y ENTORNO Entorno: Locales comerciales, Viviendas unifamiliares, bifamiliares, bancos, abastos, panaderas, comercios al mayor y detal, mercado municipal, instalaciones deportivas. Acceso: Calle 16 bis o Av. #3, paseo Argimiro Gabaldn (Barrio El Progreso, Guanare). Servicios: Todos los servicios pblicos. Poblacin: Clase Media baja. Tendencia: Desarrollo completo. Actividades Econmicas Predominantes: Comercios al detal, Ferreteras, Panaderas, Abastos, reas recreativas y deportivas, restaurantes de comida rpida, Escuelas Pblicas, Canchas Deportivas, entre otros. Desarrollo y Consolidacin de la Zona: Consolidada, requiriendo mejoras. Nivel Socio Econmico: Clase Media baja. Tipos de Construcciones en el sector: Viviendas unifamiliares y bifamiliares con comercio y oficinas; incluyendo construccin de dos niveles, escuelas, canchas deportivas, paseos tursticos, restaurantes, ferreteras, panaderas, comercios al mayor y detal en general.

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SITUACIN JURDICA SOBRE ARRENDAMIENTO Ocupado por el Propietario Arrendada X

DATOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Fecha de la Firma del Contrato: Duracin del Contrato: Renta Estipulada: Revisin del Canon: Sin datos.

SITUACIN LEGAL DEL INMUEBLE Hipoteca(s)/ Prohibicin(es)/ Ejido/Otros(s): LIBRE DE GRAVAMEN. SITUACIN URBANSTICA DEL INMUEBLE Zonificacin AR-I Cumple con las ordenanzas No cumple con las ordenanzas Cdula de Habitabilidad SI X NO

COMENTARIOS Zona con Viviendas unifamiliares y bifamiliares, con comercio y oficinas; incluyendo construccin de edificaciones de dos niveles, escuelas, restaurantes, servicios, panaderas, ferreteras, comercios al mayor y detal e instalaciones deportivas.

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Avalo:
METODO DE COSTO; VALOR DE REPOSICION; DEPRECIACION POR ROSSHEIDECKE. VIVIENDA. PLANTA BAJA. VA= VR ((1- (1-r) * (A + (1-A)*C)). VR= AREA *PU. CONST. (CINPRONET, 3er TRIMESTRE 2010, actualizado por INPC). VR= 132,30m2* 2.785,83 Bs. /m2. VA= 368.565,56 * (1-(1-0,10)) FACTOR ROSS-HEIDECKE. VA= 368.565,56 * (1-(1-0,10)) * F.R.H. (Con estado (2,5) y uso (34,28%)). VA= 368.565,56 * (1-(1-0,10) * 0,2924). VA= 271.547,12 Bs.

PLANTA ALTA. VA= VR ((1- (1-r) * (A + (1-A)*C)). VR= AREA *PU. CONST. (CINPRONET, 3er TRIMESTRE 2010, actualizado por INPC). VR= 132,30m2 *2.459,87 Bs. /m2. VA= 325.441,01 * (1-(1-0,10)) FACTOR ROSS-HEIDECKE. VA= 325.441,01 * (1-(1-0,10)) * F.R.H. (Con estado (3,0) y uso (34,28%)). VA= 325.441,01 * (1-(1-0,10) * 0,3695). VA= 217.204,72 Bs. COBERTIZO. VA= VR ((1- (1-r) * (A + (1-A)*C)). VR= AREA *PU. CONST. (MOPVI, Noviembre 2010, actualizado por INPC). VR= 45,60m2 * 736,54 Bs. /m2. VA= 33.586,12 * (1-(1-0,10)) FACTOR ROSS-HEIDECKE.

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VA= 33.586,12 * (1-(1-0,10)) * F.R.H. (Con estado (3,0) y uso (30,00%)). VA= 33.586,12 * (1-(1-0,10) * 0,3407). VA= 23.287,46 Bs. CERCA PERIMETRAL (Pared de Bloques de concreto incluye machones, viga de corona y de fundacin, y rejas metlicas). VA= VR ((1- (1-r) * (A + (1-A)*C)). VR= AREA *PU. CONST. (MOPVI, Noviembre 2010, actualizado por INPC). VR= 185,28m2 * 446,15 Bs. /m2. VA= 82.661,98 * (1-(1-0,10)) FACTOR ROSS-HEIDECKE. VA= 82.661,98 * (1-(1-0,10)) * F.R.H. (Con estado (3,0) y uso (33,33%)). VA= 82.661,98 * (1-(1-0,10) * 0,3630). VA= 55.659,68 Bs.

VALOR DE LA CONSTRUCCIN: Bs. 567.574,64.

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TABLA DE HEIDECKE. (Depreciacin por estado de conservacin).

ESTADO 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5

CARACTERISTICAS Nuevo o no muy nuevo Regular, conservacin normal Necesitando reparaciones sencillas Reparaciones importantes Demolicin

C 0% 0,032% 2,52% 8,09% 18,10% 33,20% 52,60% 75,20% 100.00%

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MTODO VENTAS COMPARABLES DE MERCADO. PARCELA DE TERRENO. ESTUDIO DE MERCADO.

Para analizar la valoracin de la parcela de terreno en estudio se utiliz el mtodo directo de mercado; basado en los referenciales de compra venta de terrenos similares obtenidos en el registro subalterno del Municipio Guanare(suministrados por CINPRONET), se analizaron 12 referenciales seleccionando los que a criterio del tasador son similares con la parcela en estudio, resultando al depurar la muestra los siguientes datos; a los cuales se les aplicara los criterios estadsticos para obtener el modelo que explica el comportamiento del mercado.

ESTUDIO DE MERCADO

REFERENCIALES.
N 1 2 3 4 5 6 UBICACIN Barrio El Progreso Barrio El Progreso Barrio El Progreso Barrio El Progreso Barrio El Progreso Barrio El Progreso AREA P.U (M2) (Bs./M2) 125 114,47 149,11 100,16 98,5 86,17 149,11 83,88 100,48 75,99 105,69 77,16 FECHA 10/04/2009 23/05/2009 13/08/2009 20/06/2009 23/04/2009 25/06/2009

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AJUSTES DE REFERENCIALES.
P.U (BS./M2)
114,47 75,99 100,16 83,88 77,16 86,17

N 1 2 3 4 5 6

FECHA
10/04/2009 23/04/2009 23/05/2009 20/06/2009 25/06/2009 13/08/2009

AJUSTE. F.A.I
1,5311 1,5311 1,5011 1,4752 1,4752 1,3538 TOTAL

P.U CORREGIDO (Bs./M2)

175,26 116,36 150,34 123,73 113,83 116,65 796,17 DESVIACION(S) =

(Xi-X)^2
1.811,73 267,05 311,13 80,44 356,23 257,50 3.084,07

Media ( X)

132,70

24,84

F.A.I= INPC (Mes Actual) / INPC (Mes Referencial).

INPC: ndice Nacional de Precio al Consumidor a nivel Nacional. CALCULO DE LA MEDIA ARITMTICA X= 796,17= 132,70 Bs. /m2. 6

Calculo del intervalo de confianza de 95%: I= X t975; 5 * (S / n);

Donde t975; 5 =2,571; segn tabla de t de Student.

Los limites serian: 132,70 2,571 * (24,84 / 6).

Limite Inferior= Limite Superior= 106,63 158,77

Se puede concluir con el 95% de certeza que el valor de mercado de la parcela tasada est en el intervalo comprendido entre Bs. 106,63/m2 y Bs. 158,77/m2. En este caso se toma el valor superior debido a las buenas condiciones de ubicacin de la parcela en estudio y que dicho valor est contenido en el intervalo de confianza.

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CLCULOS

Desarrollo de los Mtodos:

Valor de Terreno:

Bs.

56.131,54.

CONSTRUCCIONES: Valor Actual: Bs. 567.698,98.

Monto de Avalo:

Bs. 623.830,52.

FUENTE UTILIZADA PARA PRECIOS UNITARIOS DE CONSTRUCCIN: CINPRONET, TERCER TRIMETRE 2010 2010. Clculos propios. Archivos del tasador. Datos Valor de Reposicin a Nuevo: INPC (BCV): SEPTIEMBRE 2010 (BASE Dic. 2007). ENERO 2011 (BASE Dic.2007).

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Resumen del Avalo.

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RESUMEN DEL AVALO.

1-

Valor Actual inmueble

..................................... Bs. 623.830,52

Total..........................................

Bs.

623.830,52

Valor Redondeado.............................Bs. 625.000,00

SON: SEISCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLVARES CON 00/100.

PERITO AVALUADOR Ing. ROMAYE DIAZ CIV N 62.377 ASAPROVE: P- 801. SUDEBAN: P-3.205.

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Anexos.

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INFORME FOTOGRAFICO.

VISTA FACHADA PRINCIPAL.

COBERTIZO (GARAJE)

VISTA INTERIOR PLANTA BAJA

BAO HABITACION PRINCIPAL

VISTA INTERIOR ENTREPISO.

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INFORME FOTOGRAFICO.

VISTA PLANTA ALTA

VISTA LATERAL ACCESO PLANTA ALTA

VENTANAS TIPO MACUTO

TECHO PLANTA ALTA

VISTA INTERIOR DE HABITACIONES PLANTA ALTA

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Credenciales del Avaluador.

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Documentos de Propiedad.

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Croquis de Ubicacin Croquis de Distribucin.

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Informe Fotogrfico

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