Grandes Equipamentos Comerciais

Grandes equipamentos comerciais e alteraes na estrutura urbana:...
Grandes equipamentos comerciais e alteraes na estrutura urbana: o caso do Shopping Center Iguatemi em Porto Alegre
Mirian Regina Koch* Arquiteta da FEE.
Resumo
Neste artigo, investiga-se a relao entre o Shopping Center Iguatemi (SCI), enquanto equipamento comercial, em Porto Alegre-RS, e a estrutura urbana onde o mesmo se localiza. Procura-se detectar algumas alteraes na estrutura urbana, notadamente nos aspectos socioeconmicos e fsico-espaciais induzidos pela sua implantao, identificando o papel desse equipamento no processo de transformao da rea. A ttulo de concluso, expem-se os principais pontos que emergiram da anlise do caso Shopping Center Iguatemi, ressaltando as mudanas no padro edificado e na acessibilidade.
Palavras-chave
Estrutura urbana; grandes equipamentos comerciais; shopping center.
Abstract
This article investigates the relationship between the "Shopping Center Iguatemi SCI", (commercial development) in Porto Alegre-RS, and the "Urban Structure" where the same it located. The study attempts to detect some of the
* A autora agradece pelos comentrios e sugestes a uma verso preliminar deste texto aos colegas Ricardo Brinco e Tanya M. de Barcellos, eximindo-os, entretanto, de eventuais incorrees porventura remanescentes.
Indic. Econ. FEE, Porto Alegre, v. 32, n. 1, p. 7-32, maio 2004
Mirian Regina Koch
changes in the Urban Structure, mainly the social-economical and physical-spatial ones, induced by the implantation of the SCI, identifying the nature of this development in the process of changes of the area. In final conclusion, it shows the main points that had emerged from the analysis of this study regarding the Shopping Center Iguatemi, highlighting the changes in the construction of overall building patterns and accessibility. Os originais deste artigo foram recebidos por esta Editoria em 12.12.03.
Introduo
Este texto, derivado da pesquisa Desigualdades Socioespaciais na Regio Metropolitana de Porto Alegre (RMPA),1 se insere na temtica geral de estudo das transformaes provocadas pelos grandes equipamentos comerciais na estrutura urbana. A relao entre o Shopping Center Iguatemi (SCI), situado no Bairro Passo da Areia, em Porto Alegre, enquanto equipamento comercial, e a estrutura urbana do espao onde o mesmo se localiza constitui o objeto de estudo tratado neste artigo. A anlise tem como pano de fundo as mudanas desencadeadas pelo processo de reestruturao econmica, bem como as tendncias de transformaes verificadas na estrutura socioespacial, no mbito metropolitano. Segundo Cardoso e Ribeiro (1996, p. 13-14), ao descreverem o contexto histrico da reestruturao econmica das grandes cidades, quatro caractersticas principais dessa mudana podem ser focalizadas: a primeira seria o surgimento das novas instalaes industriais substituindo as antigas, conformando "novas centralidades"; a segunda diz respeito s alteraes verificadas no uso das reas centrais, que se transformam para atender a
A pesquisa tem por objetivo detectar os impactos da reestruturao produtiva sobre a dimenso metropolitana da sociedade gacha. Essa investigao integra um conjunto de estudos comparativos sobre as metrpoles brasileiras e coordenada pelo Observatrio de Polticas Urbanas e Gesto Municipal, vinculado ao Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano e Regional (IPPUR) da Universidade Federal do Rio de Janeiro.
atividades relacionadas nova diviso do trabalho (servios terceirizados, como os financeiros, e de controle e gesto); a terceira caracterstica destaca a renovao residencial de reas centrais (gentrification); e a quarta aponta uma polarizao social ou dualizao entre as elites ascendentes e as camadas inferiores da estrutura social (principalmente imigrantes e grupos tnicos empobrecidos). Ainda segundo esses mesmos autores, o mercado imobilirio apresenta, fundamentalmente, duas tendncias: a revalorizao de reas centrais e o surgimento de reas habitacionais e complexos comerciais e de lazer, sendo o shopping center (SC) um desses exemplos. Assim, o shopping center surge como uma resposta s transformaes ocorridas nas cidades capitalistas, mudando o perfil do pblico consumidor e provocando uma reorganizao do comrcio e do espao urbano. De acordo com Gaeta (1990, p. 35), a presena desses equipamentos est vinculada s "(...) amplas perspectivas abertas construo civil e s linhas de crdito. O shopping, nesse sentido, foi mais uma estratgia de expanso da construo civil (e de grupos financeiros ligados ao setor)". Com o fim do Sistema Financeiro da Habitao (SFH), os fundos de penso tornaram-se importante fonte de financiamento imobilirio, ao dirigirem parte de suas aplicaes financeiras para o setor, fazendo associaes com os incorporadores. Por outro lado, a intensa difuso dos grandes equipamentos comerciais tem colocado em questo a sua insero na estrutura urbana. Vrios autores brasileiros tm se referido capacidade que tais equipamentos possuem de desencadear um processo de alterao no territrio. Gaeta (1992, p. 56) considera que, em So Paulo, a presena dos shopping centers tem significado uma mudana nas reas comerciais associadas a mudanas nas reas residenciais, valorizando novos espaos e verticalizando reas. Pintaude (1987, p. 47) considera notvel a capacidade que possuem os shopping centers para direcionar a ocupao residencial, quando estabelecidos em reas de baixa densidade, e de proverem o comrcio nas principais vias que se situam no entorno do SC, face ao aumento do trnsito de veculos. Hirschfeldt (1986, p. 101) destaca que os shoppings centers so capazes de se anteciparem ao crescimento das cidades e de se instalarem em reas perifricas e cita o exemplo da implantao do Barrashopping na Cidade do Rio de Janeiro. No centro dessa discusso sobre as transformaes urbanas geradas pelos grandes equipamentos comerciais, torna-se importante pensar o direcionamento do processo de urbanizao de uma rea da cidade comandada pela iniciativa privada, assim como o papel do planejamento urbano nesses casos. Entre as questes mais prementes que requerem estudos aprofundados, esto aquelas relativas valorizao de certas reas da cidade; ocupao
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dessas reas por usos nem sempre previstos na lei de zoneamento; imediata necessidade de expanso da infra-estrutura e de equipamentos pblicos; bem como questo da acessibilidade, a fim de impedir a criao de rupturas e a descontinuidade no nvel do tecido e da paisagem urbanos. Nesse sentido, no presente trabalho, objetiva-se analisar as alteraes em aspectos da estrutura urbana induzidos pela implantao do Shopping Center Iguatemi, procurando detectar o seu papel nesse processo de transformao. Sero examinados os aspectos socioeconmicos e fsico-espaciais2 da estrutura urbana, procurando-se detectar alteraes provocadas pela implantao do SCI, em 20 anos, nos bairros considerados. O recorte temporal utilizado (1980-91 e 1991-00) deve-se ao fato de que esses anos coincidem com os dos levantamentos censitrios realizados pelo IBGE. Para o perodo 1980-91, mostra-se uma sntese dos estudos realizados que contemplam a temtica aqui discutida,3 exibindo os efeitos dos impactos na estrutura urbana, induzidos pela presena do shopping center. Para a dcada de 90, realizou-se uma anlise onde se contemplam as questes sobre a acessibilidade, basicamente o sistema virio, e alguns aspectos da dinmica imobiliria, como as ocupaes de reas vazias, o novo padro residencial edificado e algumas informaes sobre os lanamentos imobilirios. Nesse item, so apresentados ainda dados sobre a renda do responsvel pelos domiclios. Destaca-se, no final dessa sntese, o papel do SCI enquanto marco simblico de valorizao. Na elaborao deste texto, utilizaram-se dados provenientes dos Planos Diretores de 1979 e 1999 e suas Leis Complementares; de plantas cadastrais e mapas digitalizados; dos Censos Imobilirios do Sindicato das Indstrias da Construo Civil (Sinduscon); e dos Censos Demogrficos do IBGE. Constituram tambm suporte para a anlise as informaes existentes na bibliografia consultada e em recortes de jornais e as observaes colhidas em visitas ao local. O texto est estruturado em quatro itens alm desta Introduo, iniciando com as questes de mbito terico, como a estrutura urbana, a atividade comercial e suas relaes, utilizando-se a estrutura urbana como referencial de anlise; na seqncia, expe-se a delimitao da rea a ser investigada e, na continuao, apresentam-se as anlises sobre os impactos na estrutura urbana. Concluindo, destacam-se os principais pontos que emergiram da anlise do caso do SCI.
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Metodologia semelhante encontra-se em Macedo (1992). Ver, dentre outros, Macedo (1992) e Zeni (1989).
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Algumas questes tericas

Neste segmento, contempla-se, num primeiro momento, uma reviso da bibliografia que trata da questo da localizao e da relao da atividade comercial com a estrutura urbana. Em um segundo momento, a relao enfocada a partir da formulao do conceito da estrutura urbana. Desses dois enfoques permitiro discutir-se o papel do shopping center na estrutura urbana. O levantamento bibliogrfico inicia pela referncia a estudos vinculados rea da geografia urbana, onde os problemas da distribuio espacial das atividades tercirias, especialmente o comrcio, esto mais sistematizados. Brian Berry (1975, p. 37) enfoca a estrutura comercial urbana tendo como alicerce a Teoria do Lugar Central de Christaller, de 1933. Segundo Berry, "(...) os centros comerciais podem ser considerados como o equivalente urbano dos lugares centrais das reas rurais e em conseqncia podem ser aplicados a eles os princpios bsicos da teoria do lugar central". Berry aponta uma relao muito clara entre a localizao dos diferentes componentes da estrutura comercial da cidade e os respectivos valores do solo. Para Brian Goodall (1977, p. 229), outro autor que analisa a questo locacional do comrcio, "(...) a dependncia crtica que caracteriza a localizao do varejo com relao ao acesso do consumidor determina que o comrcio varejista oferea os preos mais altos pelas localizaes com o mximo de vantagens relativas de acessibilidade". Ainda segundo o mesmo autor, dentro de qualquer zona urbana, "(...) a distribuio espacial dos estabelecimentos varejistas reflexo, na maioria das vezes, das condies de demanda de conjunto, ou seja, da densidade da populao, de seu poder aquisitivo e dos hbitos de gasto". importante destacar-se, neste momento, uma linha de trabalhos especficos sobre a questo comercial que enfoca o comportamento espacial dos consumidores e sua relao com a localizao dos estabelecimentos varejistas. Richardson (1975, p. 140), citando a Lei da Gravitao Varejista de William J. Reilly, 1931, onde o autor faz analogia entre a Lei de Newton sobre o movimento dos planetas e a geografia do varejo, afirma que, dentro de um contexto varejista, "(...) a interao entre o consumidor e vrios pontos varejistas (loja individual ou centro comercial) em uma rea urbana varia diretamente com o poder de atrao (ou tamanho) de cada ponto, e inversamente em relao distncia que separa o consumidor do ponto de origem". Num modelo desse tipo, poder-se-ia explicar o fato de que "(...) grandes centros varejistas atraem mais consumidores do que pequenos centros e tambm a possibilidade de mostrar que o poder de atrao de cada centro reduzido com o aumento da distncia"(Richardson,1975, p. 140).
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Por esse panorama at aqui considerado, pode-se constatar que as teorias de localizao relacionam a atividade comercial, bem como as demais atividades, com a configurao espacial das cidades. So princpios bsicos gerais que estabelecem um consenso sobre o tema. Entretanto deve-se considerar que a maioria dos estudos que tratam da atividade comercial enfocam, preferencialmente, questes locacionais em detrimento daquelas que se preocupam com a questo do impacto no meio urbano, objeto central do estudo em foco. necessrio tambm ressaltar que a maior parte dos autores aqui considerados utiliza modelos geomtricos e/ou matemticos para dar conta do escopo da realidade estudada. E, por fim, ressalta-se que um nmero considervel dos trabalhos tem sido realizado nos Estados Unidos, refletindo, dessa maneira, questes afetas quela realidade. Alguns estudiosos, cujo ponto de vista difere das posies dos autores at aqui considerados, ponderam que os modelos apresentados possuem pressupostos simplificadores e carncia de poder explicativo mais amplo (principalmente no caso dos modelos gravitacionais), no deixando, entretanto, de reconhecer a validade desses estudos quando da compreenso de realidades histricas especficas. Dentre eles, pode-se citar Castells (1977) e Yujnovsky (1971). Castells (1977, p. 152), por exemplo, prope que "(...) se supere a descrio dos mecanismos de interao entre as implantaes e as atividades para descobrir as leis estruturais da produo e do funcionamento das formas espaciais estudadas". Segundo esse autor, "(...) as lgicas prprias da sociedade industrial e do modo de produo capitalista estariam articulando as coerncias e regularidades que podemos observar no espao". Assim, no existe uma teoria especfica do espao, mas desdobramentos e especificaes da teoria da estrutura social para configurar as caractersticas de uma forma social particular, o espao, e de sua articulao a outras formas e processos histricos. Por outro lado, Yujnovsky (1971, p. 101), considerando a realidade latino-americana, alerta para a necessidade de se terem em conta as particularidades de uma sociedade dependente, o tipo de estratificao e mobilidade social, o baixo poder aquisitivo de estratos mdios e baixos, as caractersticas especficas do modo de vida de camadas de alta renda e demais variveis que incidem na estruturao do espao das cidades latino-americanas. No Brasil, seguindo a linha dessa perspectiva histrica de anlise e olhando a atividade comercial, agora, atravs de uma tipologia especfica, o shopping center, destacam-se os trabalhos dos Gegrafos Antnio Carlos Gaeta e Silvana Pintaude.
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Segundo Gaeta (1992, p. 48), a dinmica propriamente capitalista de acumulao no Brasil consolidou-se em fins da dcada de 50 e incio dos anos 60. No governo militar, foram estabelecidas polticas que contriburam para alteraes fundamentais no capitalismo, como, por exemplo, a acentuao de seu carter monopolstico e de concentrao de renda. Os investimentos passaram a determinar a dinmica de acumulao e a dinmica do mercado consumidor. Essa transformao foi capaz de criar produtos novos e mais eficientes, que apareceram em todas as reas: no urbano, no comrcio, no lazer, como o caso do "produto" shopping center. Com relao s transformaes que esse equipamento comercial representa, o autor afirma que "(...) o significado de sua insero no urbano vem indicar que h um processo novo que aponta para uma organizao do espao cada vez mais gerenciada e monopolizada". Os diversos elementos que se transformam e se desenvolvem "(...) revolucionam relaes de interesse da geografia, como, por exemplo, o ponto comercial, as externalidades, as relaes, prximo/ /distante, continuidade/descontinuidade, a obsolescncia do produto espacializado, a ideologizao do espao, a relao espao pblico/ /privado, o espao sistematicamente administrado pelo poltico, a transformao de todo o espao em espao de poder e controle" (Gaeta, 1992, p. 48). o que Pintaude (1989) classifica como a produo monopolista do espao. O shopping center "(...) no fruto do prolongamento, da expanso comercial de um lugar, mas fruto de uma ruptura com o virtual destino de um lugar. Os shopping centers no so implantados em locais tradicionalmente comerciais, a no ser eventualmente, quando as condies o permitem, e esta localizao no condio necessria" (Pintaude, 1989, p. 152). Retomando Gaeta, em sua anlise sobre a implantao de shopping centers em metrpoles como So Paulo, este afirma que essa implantao "(...) provoca uma repercusso profunda na geografia da cidade. No s esses equipamentos provocam as transformaes, mas aparecem associados e fazem parte dessas transformaes". Ainda segundo esse autor, "(...) na inovao shopping center, h uma autntica subverso da estrutura urbana at ento existente. Em funo do surgimento de novos e importantes pontos de atrao, alteram-se os eixos de circulao, que so reorientados, e so formadas novas reas, como, por exemplo, reas nobres em locais isolados, condomnios, etc.".
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Nessa mesma direo, Villaa (2001, p. 303) define o SC como sendo "(...) o sucessor da loja de departamentos que, por sua vez, a sucessora da loja geral de meados do sculo XIX, enfatizando que os grandes equipamentos comerciais, como o SC, o hipermercado e tambm o supermercado, tendem a produzir espaos urbanos com menor diversidade de usos, ou seja, mais 'puros' no sentido de que neles h menos usos comerciais espalhados pelos bairros do que haveria caso se mantivesse o comrcio tradicional. De um lado, reas mais puramente residenciais; de outro, mais puramente comerciais". Os impactos na estrutura urbana, segundo Villaa (2001, p. 307), ocorrem instantaneamente na implantao de um SC. "A instantaneidade, mais que a dimenso dos empreendimentos imobilirios caractersticos dessa nova era de alta concentrao do capital, que est provocando uma revoluo nas reas nobres de nossas cidades e em nosso urbanismo". Nas observaes realizadas nesse panorama, verifica-se que existem pontos importantes de concordncia entre as abordagens, mesmo se tratando de autores com concepes tericas diferenciadas. O primeiro aspecto a ser considerado diz respeito ao reconhecimento dos princpios bsicos de relacionamento da atividade comercial com a estrutura urbana, temtica discutida por autores j clssicos como Berry e Goodall. O segundo aspecto refere-se ao reconhecimento de que o shopping center, entendido como um elemento integrante do processo de transformao capitalista das cidades, introduz modificaes na forma conhecida de relao comrcio-estrutura urbana. H que se ter presente, no entanto, que, quando se analisa o equipamento shopping center, os princpios de relaes entre atividades comerciais e estruturao urbana devero incorporar algumas redefinies.
A estrutura urbana como referencial terico-metodolgico de anlise

Partindo do foco desta anlise, "alteraes na estrutura urbana provocadas pela implantao de um equipamento comercial tipo shopping center", tem-se que levar em conta, segundo Yujnovsky (1971, p. 18), que a cidade no pode ser subdividida em partes isoladas, pois essas partes esto inter-relacionadas (sendo um subsistema pertencente a sistemas mais amplos, como o regional, o nacional e o mundial), de forma que tanto a anlise cientfica quanto o planejamento urbano do cidade o tratamento de um sistema espacial. Esse sistema apresenta movimento contnuo e est sujeito a alteraes.
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Assim, analisar a insero de um elemento no sistema implica aceitar que o sistema urbano tem propriedades, tais como a existncia de relaes de interdependncia entre seus elementos e a permanncia das relaes (estrutura) frente ao fluxo de elementos. Segundo Castells (1977), "(...) o sistema urbano entendido como a articulao espacialmente especfica dos elementos fundamentais do sistema econmico, poltico e ideolgico de uma formao social. A estrutura urbana a organizao dos elementos bsicos do sistema urbano". O autor entende que, para falar de estrutura, se deve atribuir uma relativa estabilidade a essa organizao. A estabilidade o indcio de que os vnculos entre os elementos no so conjunturais, mas expressam a lgica da formao social da qual emanam. Cabe, ainda, colocar alguns pressupostos sobre a natureza e o papel do SC na estrutura urbana segundo a viso de alguns estudiosos dessa rea4, quais sejam, as novas relaes funcionais e a acessibilidade. O SC compreende tanto uma concepo diferenciada da atividade comercial como da empresarial. So estabelecidas novas relaes5 com as atividades residenciais, comerciais e de lazer. Olhando pelo lado empresarial do empreendimento, a bibliografia aponta a importncia do lazer no shopping servindo como atrativo para o consumo, garantindo, assim, a permanncia no local para gerar movimento. Frgoli Jr. (1992), no entanto, no compartilha plenamente dessa posio, mostrando que nem sempre o lazer to instrumental. O shopping possui a dimenso de ser tambm um lugar para passear, encontrar pessoas, ver e ser visto. Para fins desta anlise, essa posio fundamental, pois o lazer, associado ao consumo, potencializa o poder de atratividade do shopping center, e essa atratividade est relacionada questo da acessibilidade. Todas essas caractersticas iro repercutir na questo da localizao, sendo fundamentais, ainda, as questes estruturais, como a dimenso dos terrenos e as redes de infra-estrutura (viria e de comunicaes) para dar conta dos novos fluxos. No que diz respeito acessibilidade, considerada um aspecto essencial da anlise urbana, pode-se dizer que ela est relacionada com a densidade populacional, com o preo da terra, com a localizao de funes e o uso do solo e com as alteraes na morfologia urbana. Definida usualmente como "a
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Ver, dentre outros, Lima Filho (1971), Langoni (1981), Berry (1975) e Pintaude (1987). No ser aprofundado no escopo deste texto o tipo de relaes, mas podem-se citar, por exemplo, a questo da relao contratual e o conseqente faturamento dos investidores; os ganhos de escala; as alteraes nos hbitos de consumo; a tendncia a concentrar as compras em um mesmo espao; a segurana, etc.
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capacidade de acesso de um ponto com relao aos demais", a acessibilidade tambm depende da existncia de atrao6 de determinados pontos com relao aos demais. Pode-se, ento, considerar que a acessibilidade depende, fundamentalmente, dos fatores distncia e atratividade. Estudos mostram que, no caso do SC, a acessibilidade maior ou menor depende do tipo, do porte e das atividades que oferecem esses equipamentos. No local onde os mesmos se implantam, essa acessibilidade tende a aumentar, assim como a atratividade da rea do entorno tambm acentuada, gerando fonte de empregos, consumo e lazer (Hirschfeldt, 1986; Pintaude, 1987).
Delimitao da rea de estudo

A delimitao da rea de estudo obedeceu a alguns critrios para medir o campo de influncia de um equipamento tipo SC. Primeiro, os aspectos do sistema virio, definindo as artrias de escoamento (Nilo Peanha, Joo Wallig e Teixeira Mendes, com impactos sobre a circulao, atingindo uma rea de 2,5km de raio) e o anel de suporte (Protsio Alves, Carlos Gomes, Plnio Brasil Milano, Assis Brasil, Av. do Forte e Saturnino de Brito, considerado esse anel, conforme o parecer da Secretaria de Planejamento Municipal (SPM)7, indutor de um importante papel, pois define a rea que concentra o movimento em funo do SC). Como segundo critrio, utilizou-se a diviso da cidade em bairros, pois se entende que essa diviso possui uma identidade socioeconmica j consolidada. Para delimitar os bairros, utilizou-se como limite o anel de suporte acima descrito. Assim, os Bairros Boa Vista, Chcara das Pedras e Trs Figueiras foram considerados em sua totalidade, e os Bairros Cristo Redentor, Passo da Areia, Vila Ipiranga e Vila Jardim foram parcialmente includos. Cabe ressaltar que, apesar de a delimitao desses bairros ser parcial para fins da pesquisa, as informaes empricas consideradas contemplam a totalidade dos bairros (Figura 1). No tocante legislao urbanstica em vigor nesse perodo, tm-se o Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano (PDDU) LC 43/79, de 1979 , o Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano e Ambiental (PDDUA) LC 434/99, de 1999 , e a Lei Complementar de 1987 (LC 158/87), que trazem importantes normas que iro inferir no solo da rea considerada.
Aqui considerada como a atividade que gera deslocamento para o trabalho, para as compras, para o lazer, para a educao, etc. A SPM disponibilizou estudos sobre pareceres efetuados anteriormente implantao do SCI que tratavam dos provveis impactos na rea.
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Figura 1 Localizao dos bairros estudados em Porto Alegre
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Como destaque nesses instrumentos de controle e regularizao, no PPDU de 1979, definida uma Unidade Territorial Funcional, a UTF 35, Chcara Silva-Bier, contgua rea do SCI, classificada com caractersticas de Parque Natural. No entanto, a nova dinmica da rea em questo j aparece refletida na legislao de uso e ocupao do solo, antes da vigncia da LC 43/79, que instituiu o Plano Diretor.8 O PDDU foi modificado atravs da LC 158/87, onde foram alterados, para mais, os ndices de aproveitamento (IA)9. De fato, do ponto de vista da economia do setor construtivo e da ao reguladora do poder pblico municipal, esse foi o acontecimento mais importante da dcada de 80.10 No PDDUA de 1999, o conjunto de diretrizes classifica o territrio que compreende a rea em estudo como Macrozona 3 - Cidade Xadrez.11 No quesito da mobilidade, o destaque a Avenida Carlos Gomes (III Perimetral), via que compe o Eixo de Integrao Metropolitana, cujos impactos no entorno, no Bairro Trs Figueiras, sero enfatizados na seqncia do estudo. Tambm as Avenidas Assis Brasil, Nilo Peanha e Anita Garibaldi tm papel estruturador importante e so classificadas como eixos de mobilidade dos corredores de centralidade. Quanto ao zoneamento de usos, so permitidos, basicamente, os usos residencial no interior das Unidades de Estruturao Urbana (UEUs) e misto12 nas vias arteriais e coletoras , e, quanto ao regime volumtrico, no quesito alturas, estas variam de 9,00m nas reas residenciais a 52,00m nas vias
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A Unidade Territorial de Comrcio e Servios 35 (UTCS35) foi desmembrada da Unidade Territorial Funcional 35 (UTF35), para adequar a insero de equipamento comercial, demonstrando que o SCI obteve sua viabilidade urbanstica aprovada anteriormente aprovao da nova lei. No PDDU aprovado em 1979, a UTF35 havia sido prevista como local do futuro Parque Trs Figueiras, porm, em 02 de dezembro de 1980, atravs da Lei Complementar n 49, foi alterado o zoneamento de uso. IA o fator que, multiplicado pela rea do terreno, define a rea de construo computvel. Os ndices residenciais vigentes na Cidade at 1979, quando foi institudo o Plano Diretor, situavam-se entre 2 e 6; com a vigncia do novo Plano, passaram a situar-se entre 0,3 e 2,7. Contudo tais ndices no podem ser comparados diretamente, pois os primeiros tratam da possibilidade construtiva total, enquanto os do novo Plano excluem do clculo reas denominadas "no computveis" espaos de "uso coletivo", como circulaes, salas de recreao, garagens, ou outra utilizao peculiar a cada unidade autnoma, como sacadas e terraos (Porto Alegre, 1979). "Constitui a cidade a ser ocupada atravs do fortalecimento da trama macroestruturadora xadrez, do estmulo ao preenchimento dos vazios urbanos e da potencializao de articulaes metropolitanas e novas centralidades". So marcos estruturadores os trs Corredores de Centralidade: SertrioAssis Brasil, Anita GaribaldiNilo Peanha e IpirangaBento Gonalves (Porto Alegre, 1999). Zonas onde se estimula principalmente o comrcio varejista, a prestao de servios e demais atividades compatveis.
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estruturadoras. Por outro lado, a taxa de ocupao (relao entre as projees mximas de construo e as reas de terreno sobre as quais ascendem as construes) situa-se no intervalo compreendido entre 66,6% e 90% (Figura 2).
Figura 2 Detalhe da rea considerada para o estudo
FONTE: PORTO ALEGRE. Prefeitura Municipal. Secretaria do Planejamento Municipal. Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano Ambiental de Porto Alegre: Lei Complementar n. 434, de 1999. Porto Alegre, 1999.
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Aspectos socioeconmicos e fsico-espaciais da estrutura urbana do entorno do Shopping Center Iguatemi

Situado no Bairro Passo da Areia, a 6km do centro de Porto Alegre, o Shopping Center Iguatemi foi inaugurado em 1983, em uma rea classificada como "vazio urbano", formada por grandes propriedades, originalmente pertencentes a Schilling, Kuss e Cia., empresa incorporada, em 1981, por Condor Empreendimentos Imobilirios S/A. Localizado na confluncia das Avenidas Joo Wallig e Nilo Peanha, possui uma rea construda total de 107.300m2, rea bruta locvel (ABL) de 36.854m2 e est implantado em um terreno de 96.000m2, disponibilizando 3.015 vagas para estacionamento. classificado como de tipo regional, ou seja, o "(...) shopping center que pode se ancorar em duas ou mais lojas de departamentos completas e possui entre 30.000 a 75.000m2 de ABL" (ASBRASCE, 2003). Villaa (2001, p. 203), estudando a estruturao intra-urbana de Porto Alegre, mostra a tendncia de deslocamento de um dos eixos de expanso dos estratos de alta renda a partir do centro urbano em direo leste da Cidade (o outro eixo seria no caminho da orla do rio). A rea ora em questo segue um eixo de prestgio j consolidado, incluindo os Bairros Independncia, Moinhos de Vento, Mont'Serrat, Bela Vista, Trs Figueiras, Chcara das Pedras e Boa Vista. Em termos de equipamentos urbanos, infra-estrutura viria de acesso e marcos simblicos, esse eixo materializa a apropriao do espao urbano pelos mais elevados patamares de renda. Na maior parte da rea em questo, Bairros Trs Figueiras, Chcara das Pedras e Boa Vista, predomina o uso residencial de alta renda, porm com uma certa heterogeneidade. Observaram-se concentrao de residncia unifamiliar, edifcios de alto padro e condomnios residenciais. nesse espao, tambm, que se localizam os Colgios Farroupilha, Anchieta e Provncia de So Pedro. Ao longo das principais vias de acesso, aparecem o uso misto (comrcio e servios) e a presena de prdios de maior altura. Contguos ao Country Club, existem dois aglomerados de subabitao: o primeiro, Vila Luiz Cosme, com 81 domiclios, delimitado pelas Ruas Andr Arjonas Guillen, Luiz Cosme e Ramis Galvo, e o outro, Vila Caddie, com 75 domiclios, na extenso da Avenida Frei Caneca. Prximo Rua Joo Caetano, aparecem remanescentes do aglomerado Beco do Resvalo, com 28 domiclios, localizados em parte do espao da antiga Chcara Limongi.
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Na poro de rea que se aproxima da Avenida Assis Brasil, parte dos Bairros Cristo Redentor e Passo da Areia, nota-se um uso misto, residencial, comercial e at industrial. No interior dos Bairros Passo da Areia e Vila Ipiranga, o uso predominante o residencial, com a presena de populao de classe mdia e mdia baixa, observando-se, entretanto, mais recentemente, uma mudana nesse perfil da populao, com aumento das camadas de renda mais alta. A Vila Jardim, por sua vez, caracteriza-se como um bairro de classe baixa, onde significativa a presena de um ncleo de subabitao (em torno de 1.200 domiclios em seus aglomerados), predominando residncias unifamiliares, com infra-estrutura precria.
A primeira fase: 1980-91

Essa sntese foi elaborada tendo como base os textos de Macedo (1992) e Zeni (1989) sobre grandes equipamentos comerciais e impactos na estrutura urbana, bem como as informaes obtidas junto Secretaria de Planejamento Municipal, relacionadas a questes socioeconmicas e fsico-espaciais em bairros da cidade, cujo recorte, com alguns ajustes, coincide com a rea aqui estudada. Utilizaram-se, tambm, as informaes dos Anurios Estatsticos da Prefeitura Municipal para demonstrar como se verificou o movimento do setor construtivo atravs da anlise das reas vistoriadas. O estudo que analisa os preos dos terrenos em bairros do entorno do SCI (Macedo, 1992, p. 7) se baseou em informaes provenientes de classificados dos jornais e no tratamento estatstico e em dados sobre a valorizao imobiliria, cobrindo um universo temporal que inicia no final dos anos 70 e se estende at o incio dos 90, estratificado em trs perodos: (a) anterior implantao do equipamento; (b) no perodo de implantao at a concluso da obra; e (c) aps sua inaugurao. Como concluses fundamentais, esse trabalho apresenta: na primeira fase, valorizao negativa em relao ao dlar; na segunda fase, valorizao tambm negativa, porm com ndice menor; e, na fase final, valorizao positiva, inclusive superando a valorizao do dlar. Esses resultados reforam a tese de que o elemento indutor da valorizao dos terrenos na rea estudada foram a implantao e a consolidao do SCI, e nem mesmo as alteraes na legislao, flexibilizando o regime urbanstico e a aquisio de ndice construtivo, ocorridas nesse perodo tiveram uma influncia to significativa quanto aquela produzida pelo componente implantao do Iguatemi. Tambm Zeni (1989, p. 19), quando realiza pesquisa em 1988 e 1989 sobre valorizao imobiliria de terrenos em Porto Alegre, verifica que, enquanto na
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mdia da cidade os terrenos se valorizam a uma taxa de 0,99% ao ms, no Bairro Chcara das Pedras esse percentual atinge 2,65%, superando, inclusive, bairros mais tradicionais, como Moinhos de Vento, Mont'Serrat e Bela Vista. Por outro lado, no Bairro Boa Vista o percentual encontrado, 1,15%, equipara-se ao dos Bairros Bela Vista e Mont'Serrat. Examinando por outro lado, a metragem de reas vistoriadas, observa-se que, no ano que antecede a implantao do SCI, os Bairros Passo da Areia, Vila Ipiranga e Cristo Redentor apresentavam as maiores metragens em rea construda, considerando-se os sete bairros contemplados neste trabalho. O primeiro computou em torno de 62.500m2, e os demais entre 40.000m2 e 41.200m2 de um total de rea vistoriada de 193.800m2, ou seja, 74% do total. Essa proporo no foi mais atingida at o ano de 1991, quando se encerrou esse primeiro perodo da anlise. J na fase de implantao e inaugurao do SCI, 1981-83, a metragem alcanada pelos Bairros Boa Vista (40.231m2 em 1982), Chcara das Pedras (59.711m2 em 1983), Trs Figueiras (10.227m2 em 1982) e, novamente, Cristo Redentor e Vila Ipiranga (em torno de 40.700m2 e 57.000m2 em 1981) representa o mais alto patamar registrado entre 1980 e 1991. Na fase final, a partir de 1984, a nota de destaque o Bairro Trs Figueiras, que, apesar de apresentar metragens de reas vistoriadas baixas, em torno de 6.000 a 10.000m2, durante o perodo de 1984-87, foi o bairro que obteve o maior percentual de reas vistoriadas, tendo em vista o conjunto considerado em cada ano. Essa situao se repete em 1990. Deve-se fazer uma ressalva para lembrar que os limites dos Bairros Cristo Redentor, Passo da Areia e Vila Ipiranga excedem a delimitao da rea de estudo, devendo, pois, serem relativizados os resultados encontrados para esses bairros. De qualquer forma, as metragens vistoriadas concentradas nesse perodo denotam o movimento da dinmica imobiliria mpar observada na srie 1980-91. No que diz respeito renda da populao residente no entorno do SCI, o estudo de Macedo (1992, p. 13) utilizou, para fins da anlise, a renda mdia domiciliar, cujos dados foram obtidos atravs da pesquisa Enquete Domiciliar (Edom)13 realizada em dois perodos, um que antecede a implantao do SCI e outro aps sua inaugurao. Apesar de a metodologia no considerar os bairros, mas, sim, as zonas de trfego, os pesquisadores conseguiram chegar a uma aproximao do perfil socioeconmico dos moradores. Dos resultados apresentados, observa-se que, na rea que engloba o Bairro Trs Figueiras e
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Trata-se da pesquisa feita pela Fundao Metropolitana de Planejamento (Metroplan), realizada em 1974 e repetida em 1986.
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parte do Bairro Chcara das Pedras, sobe o nvel de renda, e esta se mantm como a quinta maior renda da Cidade (acima de US$ 1.100); por outro lado, a rea compreendida pelos Bairros Boa Vista e Passo da Areia valoriza-se aceleradamente, sendo que a renda mdia cresce em torno de 80% (faixa de US$ 700 a US$ 800); ainda, a rea que contempla Vila Ipiranga e Cristo Redentor igualmente se valoriza acima da mdia, estando a mesma situada na faixa de US$ 600 a US$ 700; por fim, no espao que compreende o Bairro Vila Jardim e parte do Bairro Chcara das Pedras, a renda da populao cresce abaixo da mdia, sendo caracterizada como baixa renda, situando-se na faixa entre US$ 300 a US$ 400. Assim, a ocupao j visualizada no incio dos anos 90 da parte do Bairro Chcara das Pedras considerada nesse bloco, como as torres de alto padro e as residncias unifamiliares em grandes lotes, provavelmente no foi captada por aquela pesquisa, induzindo aos resultados aqui detectados. Nessa sntese, destacada a elevao da renda da populao aps a implantao do SCI, reforando que a mesma ocorreu de forma significativa e acelerada se comparada ao restante da Cidade. Na questo das transformaes fsico-espaciais (acessibilidade e padro residencial edificado) ocorridas na rea considerada (Macedo, 1992, p. 24), em todos os aspectos enfocados, muito marcante a importncia da implantao do SCI. No que diz respeito ao sistema virio, foi acelerada a complementao e a pavimentao de vias estruturais para a Cidade, instalando-se uma nova mobilidade atravs do transporte coletivo (nibus e txi-lotao) e do veculo particular. Esses fatos trouxeram em seu bojo a criao de novas atratividades, sendo o SCI a maior delas, notadamente tratando-se de empregos e consumo. A Avenida Nilo Peanha, por sua vez, assumiu um perfil de usos comerciais especficos, ou seja, comrcio e servios voltados alta renda e com caractersticas de passagem. A configurao dessa acessibilidade contribuiu para um salto na ocupao do local, onde a tipologia residencial foi essencialmente capitaneada pelos estratos de alta renda. Essa ocupao apareceu intensamente no preenchimento de reas vazias no entorno do eixo indutor que a Avenida Nilo Peanha. Com relao ao espao edificado, apareceram residncias unifamiliares em mdios e grandes lotes e o surgimento das torres, notadamente nas Avenidas Nilo Peanha e Joo Wallig. A forte presena da tipologia torre nas principais vias de acesso ao SCI revela um processo de verticalizao, sendo esta uma das maiores transformaes fsico-espaciais na rea, pois rompeu com uma paisagem anterior, cuja tipologia era predominantemente horizontal. A legislao de uso e ocupao do solo, em virtude dessa nova dinmica urbana local, tambm sofreu redefinies.
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Pelos desdobramentos de todos os tpicos considerados, pode-se afirmar que a implantao do SCI foi determinante nas alteraes ocorridas na configurao urbana de seu entorno. Essa primeira dcada foi a de maior transformao, como se pode observar aps a anlise do seguinte perodo (Figuras 3 e 4).
Figura 3 Entorno do Shopping Center Iguatemi em Porto Alegre 1984
FONTE: SHOPPING CENTER IGUATEMI. Administrao. Fotos de 1984 e 1998. Porto Alegre.
Figura 4 Entorno do Shopping Center Iguatemi em Porto Alegre 1998
FONTE: SHOPPING CENTER IGUATEMI. Administrao. Fotos de 1984 e 1998. Porto Alegre.
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O perodo recente: 1991-03

Na anlise desse perodo, apresentam-se, de maneira sucinta, aspectos que foram determinantes nas mudanas ocorridas na ltima dcada, enfatizando-se o carter sistmico da estruturao urbana, ou seja, o fato de que todos os elementos esto inter-relacionados e atuando simultaneamente no espao urbano. Inicia-se com informaes sobre as taxas de crescimento populacional nos bairros considerados, onde se destacam as altas taxas alcanadas pelos Bairros Boa Vista e Chcara das Pedras (2,66% e 2,17% a.a.) e, em um outro patamar, a taxa apresentada pelo Bairro Passo da Areia (1,04% a.a.) no perodo 1991-00, quando a Cidade apresentou uma taxa de 0,82% a.a. Esse aumento, acrescido de outros fatores a serem a seguir discutidos, denota as grandes mudanas acontecidas no entorno do SCI, mudanas estas que foram fundamentalmente induzidas por alteraes ocorridas no Bairro Trs Figueiras, mais recentemente. Para fins de sistematizao, contemplam-se, neste bloco, questes sobre a acessibilidade (sistema virio fundamentalmente) e alguns aspectos da dinmica imobiliria (lanamentos imobilirios, novas ocupaes de reas vazias e o novo padro residencial), cotejados com a renda do responsvel pelos domiclios. Destaca-se, ainda, o papel do SCI enquanto marco simblico de valorizao, considerando-se aqui todo o perodo analisado. A construo e a implantao da III Perimetral implicaram profundas transformaes na Avenida Carlos Gomes e no seu entorno, incidindo em todos os aspectos aqui analisados, podendo tambm ser considerada um fator indutor das alteraes que se esto examinando. O tecido consolidado em diferentes padres residenciais dos bairros d lugar, ao longo da Avenida, a um novo padro: o de fragmento em forma de faixa, especializado em prestao de servios, substituindo as antigas residncias por uma tipologia particular14, configurada por torres afastadas dos limites dos lotes e pela variedade de espaos apropriados, sejam de propriedade pblica ou privada. Tambm o prolongamento da Avenida Nilo Peanha em direo ao Bairro Vila Jardim, que trouxe consigo o surgimento de um uso comercial mais especializado, provocando uma reconfigurao nos espaos dos bairros atingidos, outro fator a ser considerado.
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O Projeto Hermes, empreendimento imobilirio composto de prdios residenciais, hotel, hospital e centro de convenes, em implantao em uma rea de 5,7 mil m2, no Bairro Trs Figueiras, o primeiro destaque na ocupao desse espao.
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No que diz respeito dinmica imobiliria, o principal fato a ser destacado a ocupao, a partir do incio dos anos 90, de um grande vazio existente. Trata-se da poro sul da Chcara Limongi, no Bairro Trs Figueiras, que teve sua viabilidade urbanstica de loteamento aprovada nessa poca, trazendo profundas mudanas na morfologia daquele espao. Surgiram torres e condomnios horizontais, alterando profundamente a paisagem do entorno.15 Um outro fator tambm marcante, porm ocorrido em meados dos anos 90, foi uma grande exploso imobiliria verificada no Bairro Boa Vista. Esse bairro, que possui especificidades em relao s normas urbansticas16, apresentou, juntamente com o aparecimento das torres, uma grande quantidade de construo de condomnios residenciais17. O Bairro Chcara das Pedras, em sua poro prxima divisa com o Bairro Vila Jardim, configurou-se de forma semelhante no que se refere tipologia construtiva residencial. O fenmeno destacado acima tambm pode ser verificado quando se examinam as metragens de rea construda: esses dois bairros concentraram a maior proporo da rea vistoriada no conjunto dos bairros selecionados em quatro anos da dcada (1993, 1996, 1997 e 1999). J o Bairro Trs Figueiras se destaca em termos de vistorias de reas construdas no ano 2000, indicando a tendncia de adensamento mais recente. Um outro bairro que merece evidncia no quesito aqui considerado, ou seja, metragem de reas vistoriadas, o Passo da Areia. Nesse bairro, as metragens verificadas para os anos de 1996 e 1998 permitem demonstrar-se movimento de alterao no padro edificado. Considerando-se o total de reas vistoriadas para todos os bairros selecionados no perodo 1992-00, os Bairros Passo da Areia e Boa Vista apresentaram percentuais de 27,5% e, aproximadamente, 24% respectivamente. Mais uma vez, deve-se relativizar os resultados encontrados para o Bairro Passo da Areia, j que os limites do bairro extrapolam a delimitao da rea de estudo. Mais recentemente, o Censo Imobilirio do Sinduscon de 2003 apontou que o Bairro Trs Figueiras, com 42 unidades venda, respondia pelas ofertas
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Atualmente, esto em construo os condomnios fechados Stanza e Alathea, da empresa Bortoncello Incorporaes Ltda., e o condomnio Vila Gardena, da empresa TGD. O Plano Diretor permite a construo de prdios altos somente ao longo das vias principais e nas artrias que circundam o Bairro, ficando o miolo dos quarteires destinado construo de residncias unifamiliares e condomnios. Segundo a imprensa da poca (Zero Hora, 1996), aproximadamente 600 apartamentos estavam em final de construo, e os condomnios residenciais, em sua maioria, com as unidades vendidas j em planta.
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com valores mais altos, acima de 780 CUBs18. Nesse bairro, tambm se mostrou a oferta de 143 unidades de apartamentos de trs dormitrios na faixa de 330 at 430 CUBs. O Bairro Passo da Areia, por sua vez, apresentava a maior concentrao de apartamentos de trs dormitrios na faixa de valor entre 220 e 330 CUBs (115 unidades). Essas informaes j demonstram a tendncia da nova configurao desses bairros. Ainda se deve mencionar um vazio urbano, o loteamento Germnia, situado nas imediaes do SCI, com viabilidade urbanstica j aprovada e que prev a construo de 34 prdios, somando 1,8 mil apartamentos (Zero Hora, 2002). Cotejando essas informaes com o perfil da renda dos moradores obtido atravs dos dados dos Censos Demogrficos 1991 e 2000, observa-se que os Bairros Trs Figueiras, Chcara das Pedras e Boa Vista apresentam, nos dois anos estudados, os maiores percentuais de rendimento mensal do chefe do domiclio, na faixa acima de 15 salrios mnimos (SMs). Esses percentuais cresceram de 1991 para 2000 e foram, pela ordem, em 2000: 48,24% no Bairro Chcara das Pedras, 61,06% no Bairro Boa Vista e 67,77% no Bairro Trs Figueiras, denotando o padro de renda elevado dos moradores desses bairros. Esses resultados reforam aqueles demonstrados na sntese do perodo 1980-91. J nos estratos de baixa renda, nas faixas sem rendimento e at dois SMs, encontram-se 37,7% dos chefes de domiclio do Bairro Vila Jardim, 17,13% do Passo da Areia e 14,65% da Vila Ipiranga, explicitando a representao de renda baixa da populao desses bairros. Note-se que o Passo da Areia, apesar de concentrar, aproximadamente, 20% dos chefes de domiclio nessa faixa de renda em 2000, mais recentemente comea a apresentar alteraes no perfil de seus moradores, considerando-se as mudanas que esto acontecendo em termos da dinmica imobiliria. Um outro enfoque da valorizao imobiliria pode ser expresso atravs do exame dos marcos simblicos que classificam a rea ora estudada como rea nobre e de status elevado, mostrando a importncia do SCI como referncia de vendas. Dentre os diversos equipamentos existentes nesse espao,19 apenas alguns foram considerados como marco simblico de uma rea valorizada em termos imobilirios, de acordo com pesquisa realizada, atravs de anncios de lanamentos imobilirios, nos jornais locais entre 1990 e 1991 por Macedo (1992, p. 35). Os principais referenciais apontados foram: o SCI, o Country Club, os
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O Custo Unitrio Bsico (CUB) da construo para dezembro de 2003 era de R$ 746,84. SCI, Country Club, Praa Japo, Colgios Farroupilha e Anchieta, Hospitais Conceio, Cristo Redentor e Banco de Olhos, dentre outros.
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Colgios Anchieta e Farroupilha e a Praa Japo, demonstrando a importncia do SCI como referncia de vendas, j que em todos os levantamentos esse equipamento aparece como o de maior "valor". Em anlise recente (Zero Hora, 2003), observa-se que o SCI consolida sua posio como marco simblico. Apesar de esse "produto" dividir a sua atratividade com o Bourbon Shopping Country20, inaugurado em 2001, o Shopping Center Iguatemi ainda est no topo da preferncia na divulgao dos anncios. Pode-se demonstrar nessa sntese, novamente, a importncia da implantao do SCI como indutor de alteraes nesse espao estudado. A ocupao deu-se com menor intensidade em relao ao perodo anterior, porm com particularidades e especificidades que destacaram os altos estratos de renda.
A ttulo de concluso
Neste texto, analisaram-se os efeitos da implantao do Shopping Center Iguatemi sobre uma realidade urbana determinada. Na anlise realizada, verifica-se que o SCI contribuiu decisivamente para a alterao da configurao urbana do seu entorno em seus aspectos socioeconmicos e fsico-espaciais. A importncia do SCI como causa no processo de transformaes foi evidenciada atravs da dinmica imobiliria que o mesmo provocou. Tambm contribuiu decisivamente para a alterao do padro de acessibilidade da rea, modificando sua dinmica e produzindo um avano no processo de urbanizao, caracterizado pela ocupao dos vazios, pela ampliao dos usos residenciais qualificados, pelo surgimento de novos usos comerciais peculiares voltados alta renda, pela densificao e pela verticalizao. O SCI ao reforar certas condies potenciais na rea, contribuiu na confirmao das tendncias mais gerais para aquele espao, que apontavam para uma continuidade dos bairros de alta renda. Pode-se destacar, tambm, o papel desempenhado pelo SCI no que se refere "produo" de uma tima localizao para os investimentos imobilirios que convergiram para seu entorno, pois o local aliava as vantagens de possuir
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Localizado na Rua Tlio de Rose, quarteiro contguo quele onde se localiza o SCI, esse empreendimento possui uma rea construda de 95.000m2, e uma rea bruta locvel de 24.330m2. Est implantado em um terreno de 37.497m2, com quatro lojas-ncora e 2.000 vagas no estacionamento de veculos.
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as reas disponveis e ainda a preos baixos (primeiro perodo da anlise), sendo que o produto poderia ser oferecido no mercado pelos preos dos empreendimentos localizados nos bairros de alta renda tradicionais.
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Indic. Econ. FEE, Porto Alegre, v. 32, n. 1, p. 7-32, maio 2004

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