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ELEMENTOS ACIDENTAIS DO NEGCIO JURDICO (CONDIO, TERMO E ENCARGO)

1. Consideraes Introdutrias; 2. Condio: conceito e elementos; 3. Classificao das condies: 3.1. Condies necessrias e voluntrias; 3.2. Condies possveis e impossveis; 3.3. Condies lcitas e ilcitas; 3.4. Condies casuais, potestativas e mistas; 3.5. Condies perplexas e incompreensveis; 3.6. Condies promscuas; 3.7. Condio captatria; 4. Condio suspensiva; 5. Condio resolutiva; 6. Retroatividade da condio; 7. Frustrao e implemento malicioso da condio; 8. Direito de conservao; 9. Termo e prazo; 10. Modo ou encargo.

1. CONSIDERAES INTRODUTRIAS
A condio, o termo e o encargo so elementos acidentais do negcio jurdico, e se situam no chamado plano de eficcia. Os elementos essenciais do negcio jurdico, j analisados, so: consentimento vlido, livre e espontneo; capacidade do agente; objeto lcito, possvel, determinado ou determinvel; forma prescrita ou no defesa em lei. So essenciais porque o no atendimento dessas exigncias importar na invalidade do negcio jurdico, tornando-o nulo ou anulvel. So, portanto, de presena obrigatria. J a condio, o termo e o encargo apenas eventualmente, ou acidentalmente, podero ser includos pelos interessados e, portanto, a ausncia desses elementos no tornar invlido o negcio jurdico. Logo, a insero de uma condio, de um termo, ou de um encargo uma opo que a parte tem para criar, suspender ou extinguir algum efeito do ato ou negcio jurdico, representando o exerccio da liberdade ou autonomia que as partes tem para estipular as clusulas que julgarem convenientes. Os elementos acidentais so tambm denominados de modalidades dos negcios jurdicos. Ensina PAULO NADER que a generalidade dos atos negociais comea a produzir efeitos jurdicos de natureza permanente a partir da sua concluso. Basta-lhe a presena regular de seus elementos essenciais para ficar assegurada a sua eficcia. 1 So negcios jurdicos puros e simples, sem condio, termo ou encargo, que geram efeitos ou consequncias imediatamente, como ocorre quando uma pessoa adquire vista mercadorias em um supermercado, confeces em uma loja, remdios em uma farmcia, combustvel em um posto de gasolina, etc. Os elementos acidentais inserido pela vontade dos interessados alteram essa dinmica natural dos negcios jurdicos, como ser analisado mais adiante.

2. CONDIO: CONCEITO E ELEMENTOS


2.1. CONCEITO A condio uma clusula acessria, resultante exclusivamente da vontade das partes, que suspende o efeito ou determina a resoluo de um negcio jurdico, mediante a ocorrncia de um acontecimento futuro e incerto. Segundo o artigo 121, do Cdigo Civil considera-se condio a clusula que, derivando exclusivamente da vontade das partes,
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NADER, Paulo, Curso de direito civil, parte geral, vol. 1, p. 385.

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subordina o efeito do negcio jurdico a evento futuro e incerto. exemplo de condio a promessa que o pai faz filha e ao futuro genro, de doao de uma casa se eles efetivamente se casarem, ou ento a promessa de montar o escritrio de advocacia caso o filho seja aprovado no exame da OAB, ou o consultrio mdico ou odontolgico se o filho se formar em uma dessas profisses. A partcula se denota a presena de uma condio. Tambm so condicionais as chamadas vendas em consignao, em que o proponente, como o fabricante ou produtor, deixa no estabelecimento do possvel comprador (ponto de venda) uma determinada quantidade de produtos para serem vendidos aos consumidores ou fregueses dentro de um determinado tempo, ficando pactuado que somente se considera vendida a quantidade que o comerciante conseguir efetivamente revender. A editora, por exemplo, deixa determinado nmero de revistas ou jornais na banca ou ponto de venda, e no final do perodo confere quantas unidades foram vendidas, consumando-se a venda para o empresrio somente das quantidades vendidas aos consumidores. Nesse caso, o empresrio pactuou a seguinte clusula condicional com a editora: compro se revender. Desse modo, se no revender nenhuma revista, no h negcio jurdico. A revenda, conseguir revender, o evento futuro e incerto. A chamada venda a contento, prevista no artigo 509 do Cdigo Civil2 constitui outro exemplo de condio. A condio representa o exerccio da liberdade ou autonomia de estipulao que o ordenamento jurdico nacional reserva s partes, as quais podero suspender os efeitos do ato ou negcio jurdico at que ocorra um evento futuro e incerto (condio suspensiva), ou ainda estipular que caso ocorra um evento futuro e incerto o negcio jurdico deixar de produzir efeito, extinguindo-se ou resolvendo-se (condio resolutiva). No so todos os atos e negcios jurdicos que admitem a condio, existindo alguns que se incompatibilizam que essa modalidade de elemento acidental. No permitem a insero de clusula condicional, dentro outros atos, o reconhecimento de filhos (art. 1.613, do Cdigo Civil), a aceitao e a renncia herana (art. 1.808, do Cdigo Civil), tambm o casamento no pode ser contrado mediante condio, e a emancipao, que no pode ser concedida de modo condicional. Em geral no admitem a clusula condicional os negcios jurdicos derivados do direito de famlia e de sucesses, em que a atuao da autonomia da vontade das partes limitada, e ainda os atos relacionados ao exerccio dos direitos da personalidade.3 2.2. ELEMENTOS CONCEITUAIS A condio apresenta dois elementos conceituais, que so a futuridade e a incerteza, pois, conforme preceitua o art. 121 do Cdigo Civil, o evento condicionante deve ser futuro e incerto. A partcula se denota a presena de uma condio. Evento futuro aquele que ainda no aconteceu e nem deixou de acontecer, encontrando-se ainda pendente ou em expectativa. Se o evento j se verificou, como o resultado de um jogo, por exemplo, ainda que as partes no saibam da ocorrncia, no h que
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Art. 509. A venda feita a contento do comprador entende realizada sob condio suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e no se reputar perfeita, enquanto o adquirente no manifestar seu agrado 3 AMARAL, Francisco, Direito civil: introduo, p. 455.

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se falar em condio, podendo caracterizar erro ou ignorncia. A condio, portanto, no pode se referir a fato pretrito. O exemplo de SPENCER VAMPR bem esclarecedor: prometo a algum certa quantia em dinheiro, se o meu bilhete de loteria, que correu ontem, estiver premiado. Neste caso, tratando-se de fato passado, uma de duas situaes poder ocorrer: ou o bilhete est premiado e a promessa de doao pura e simples (no condicional) ou o bilhete est branco, perdendo a promessa a eficcia jurdica.4 A incerteza tambm necessria para a caracterizao da condio. Incerto um acontecimento que poder se verificar, implementando a condio, ou no se verificar, frustrando a condio. Se o evento futuro for certo, a hiptese ser de termo e no condio. A promessa de um presente no natal constitui termo, uma vez que o natal um acontecimento futuro e certo, pois como se sabe o natal se comemora em todos os anos no dia vinte e cinco de dezembro. Tambm exemplo de termo a locao antecipada de uma casa ou um apartamento em local de veraneio para ser ocupado a partir do dia primeiro de janeiro.

3. CLASSIFICAO DAS CONDIES


As condies podem ser classificadas quanto natureza, quanto possibilidade, quanto licitude, 3.1. CONDIES NECESSRIAS E VOLUNTRIAS Quanto natureza, as condies se classificam em necessrias e voluntrias. Condies necessrias so aquelas em que o evento futuro e incerto no resulta da vontade das partes, mas da prpria natureza do direito, a que acede. O Cdigo Civil de 1916 continha regra expressa afastando essa espcie de condio. 5 O exemplo mais citado aquele em que o filho ser herdeiro do pai se sobreviver a ele, ou seja, se no morrer antes do pai. Essa condio, morrer antes do pai, da prpria essncia do direito herana do filho, no se tratando de clusula derivada exclusivamente da vontade da parte. , portanto, uma condio necessria. Tambm seria necessria a condio de vender um imvel de valor superior a trinta salrios mnimos se a venda for efetivada por escritura pblica 6. O instrumento pblico neste caso j da essncia do ato, nos termos do art. 108 do Cdigo Civil. Condies necessrias juridicamente no so condies, visto que a letra do artigo 121 do Cdigo Civil estabelece que s se considera condio a clusula que deriva exclusivamente da vontade das partes. Logo, a condio voluntria, a verdadeira condio, somente aquela que deriva exclusivamente da vontade das partes. 3.2. CONDIES POSSVEIS E IMPOSSSVEIS
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VAMPR, Spencer, apud GAGLIANO, Pablo Stolze e FILHO, Rodolfo Pamplona, Novo curso de direito civil: parte geral, p. 449. 5 Art. 117. No se considera condio a clusula, que no derive exclusivamente da vontade das partes, mas decorra necessariamente do direito, a que acede. 6 DINIZ, Maria Helena, ob. cit., p. 565.

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Condies possveis so aquelas cujo evento futuro e incerto pode ser realizado ou concretizado, no existindo obstculo de ordem natural ou legal que o impea de ocorrer. Para ser vlida, para no prejudicar a validade do negcio jurdico, a condio tem que ser possvel fsica e juridicamente. Fisicamente possvel a condio que pode se implementar de acordo com as leis da natureza, enquanto que a condio juridicamente possvel aquela que o ordenamento jurdico no impede a sua realizao. Quando o implemento de uma condio no puder ocorrer por um impedimento de ordem natural, tem-se uma condio fisicamente impossvel. Se a impossibilidade de implementao da condio for resultante de vedao do ordenamento jurdico, a hiptese ser de condio juridicamente impossvel. 3.2.1. Condio fisicamente impossvel So exemplos de condio fisicamente impossvel, apontados pela doutrina ptria, a venda subordinada a uma viagem do comprador ao planeta Marte 7, ou ainda a doao de uma casa condicionada ingesto de toda a gua do mar ou obrigao de trazer o oceano at a Praa da S da cidade de So Paulo8, ou ainda o clssico exemplo, dar-te-ei 100 se tocares o cu com o dedo. SLVIO ROGRIGUES ensina que a impossibilidade fsica contm sempre uma disposio que contradiz a natureza das coisas, como na hiptese de subordinar a eficcia de um negcio ao fato de jamais chover sobre a terra. A impossibilidade fsica s se caracteriza quando se invoca uma circunstncia inalcanvel para todas as pessoas. Uma condio no se torna impossvel pelo fato de ser inatingvel para determinado devedor. Se se prope a um mendigo um negcio cuja eficcia depende de arrematar ele um lote de aes na Bolsa, no se pode tal clusula como condio impossvel, pois, embora surja ela inacessvel para aquela pessoa, no o para muitas outras. 9 Os exemplos de condio fisicamente impossveis, por bvio, s podem ser absurdos, j que contrariam as leis naturais ou da fsica. 3.2.2. Condio juridicamente impossvel A oferta de um emprego com a condio de o trabalhador renunciar ao direito de recebimento de horas extras caracteriza exemplo de condio juridicamente impossvel. dessa mesma natureza a condio que obriga o beneficirio de uma liberalidade a renunciar ao trabalho10, ou ao exerccio de uma profisso11, porque tais condies violam de forma absoluta a liberdade individual da pessoa. Tambm constitui exemplo de condio juridicamente impossvel a concesso de uma liberalidade se a pessoa beneficiada renunciar herana de pessoa viva, porque afrontaria o artigo 426 do Cdigo Civil 12. ELPDIO DONIZETTI e FELIPE QUINTELLA cita como exemplo de condio juridicamente impossvel a condio de o sujeito se casar com a sua irm. 13 Por outro lado, juridicamente possvel a compra de um estabelecimento comercial de uma pessoa conhecida na regio, com
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TARTUCE, Flvio, Direito civil, 1: Lei de introduo e parte geral, p. 344. DINIZ, Maria Helena, ob. cit., p. 564. 9 RODRIGUES, Slvio, Direito civil, p. 247. 10 O artigos 193, da Constituio Federal estabelece que a ordem social tem como base o primado do trabalho, e como objetivo o bem-estar e a justia sociais. O artigo 6 da Magna Carta prev que o trabalho um direito social. 11 Art. 5, XIII, da Constituio Federal estabelece que livre o exerccio de qualquer trabalho ou profisso, atendidas as qualificaes profissionais que a lei estabelecer. 12 Art. 426. No pode ser objeto de contrato a herana de pessoa viva. 13 DONIZETTI, Elpdio e e QUINTENELLA, Felipe. Curso didtico de direito civil, p. 116.

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a condio de o vendedor no se estabelecer naquele mesmo bairro ou regio no mesmo ramo de atividade, j que no tolhe totalmente a liberdade da pessoa, que poder se estabelecer em outro local em a concorrncia no prejudique os interesses comerciais do adquirente. Porm, j se decidiu que a obrigao de no mais comerciar, sem tempo determinado, ou de no mais exercer sua profisso, no vlida14. Tambm considerada vlida a condio de se casar com determinada pessoa. Assim, se um pai promete uma doao de uma casa se determinada pessoa de casar com a sua filha, a condio seria vlida juridicamente. 3.2.3. Efeitos das condies impossveis Se a condio fsica ou juridicamente impossvel for da espcie suspensiva, a invalidade atinge no somente a condio, mas tambm o prprio negcio jurdico. caso de nulidade absoluta do negcio jurdico15, pois o art. 123, I, do Cdigo Civil16 probe a pratica de negcio jurdico mediante condio suspensiva impossvel. Assim, por exemplo, se algum faz uma promessa de doao de um imvel a uma pessoa se ela voar, esse negcio jurdico (promessa de doao) ser considerado invlido, face impossibilidade fsica da condio. Da mesma forma, se for prometida a doao de uma casa a uma pessoa se ela se casar com sua irm, a promessa ser invlida em razo da impossibilidade jurdica de implemento da condio. Por outro lado, se a condio fsica ou juridicamente impossvel for resolutiva, dispe o art. 124, do Cdigo Civil 17 que a invalidade atinge apenas a condio, ficando preservado o negcio jurdico, que ser considerado puro e simples. Exemplificativamente, se uma pessoa faz uma doao a um amigo, mas estabelece a condio de que o amigo no poder se mudar para outro planeta sob pena de ficar revogada a liberalidade, essa condio fisicamente impossvel tida por no escrita, valendo a doao como pura e simples. Se uma pessoa fizer uma doao imediata de uma casa a um amigo, com a estipulao de uma condio segundo a qual o beneficirio da condio nunca poder trabalhar, ou de nunca se casar, sob pena de ficar revogada a doao, por se tratar de condio juridicamente impossvel resolutiva, valer o negcio jurdico (doao da casa), e no valer a condio (nunca trabalhar ou nunca casar). Tambm so consideradas inexistentes as condies de no fazer coisa impossvel, como, por exemplo, Caio doa uma casa a Pedro, com a condio de Pedro no se casar jamais com sua irm, sob pena de ficar revogada a doao. Neste caso, vale a doao, que fica sendo pura e simples, e no vale a condio de no fazer coisa impossvel, pois, mesmo que desejasse, Pedro legalmente no pode se casar com sua irm. Outro exemplo, algum doa uma casa a um amigo, mas estipulam que o amigo jamais poder morar em outro planeta, sob pena de ficar sem efeito a doao. Ou seja, o beneficirio, para poder ficar com a propriedade da casa, no poder fazer a coisa impossvel de morar em outro planeta, tornando invlida essa condio permanecendo vlido e incondicional puro e simples - o negcio jurdico.
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RT 256/498. Art. 166. nulo o negcio jurdico quando: (...) VII a lei taxativamente o declarar nulo, ou proibir-lhe a prtica, sem cominar sano. 16 Art. 123. Invalidam os negcios jurdicos que lhes so subordinados: I as condies fsica ou juridicamente impossveis, quando suspensivas. 17 Art. 124. Tm-se por inexistentes as condies impossveis, quando resolutivas, e as de no fazer coisa impossvel.

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CONDIO IMPOSSVEL SUSPENSIVA INVALIDADE DO NEGCIO JURDICO Art. 123, I CONDIO IMPOSSVEL RESOLITIVA INVALIDADE SOMENTE DA CONDIO Art. 124, 1 parte CONDIO DE NO FAZER COISA IMPOSSVEL INVALIDADE SOMENTE DA CONDIO Art. 124, 2 parte
3.3. CONDIES LCITAS E ILCITAS 3.3.1) Condies lcitas De acordo com o art. 122, 1 parte, do Cdigo Civil, so lcitas, em geral, todas as condies no contrrias lei, ordem pblica ou aos bons costumes. Para JOS DE OLIVEIRA ASCENSO os bons costumes no so pois a conduta que , nem a conduta que deve ser, mas sim a conduta que a sociedade aceita predominantemente como devendo ser.18 O mesmo autor esclarece o que se deve entender por ordem pblica, e em que difere dos bons costumes: O importante observar que a ordem pblica representa princpio, e no regra. Representa um complexo valorativo que deve ser em qualquer caso preservado dentro da comunidade. j resultante de princpios fundamentais, desde logo os da dignidade da pessoa humana, mas tambm outros que representam bases da vida social. A distino dos bons costumes tnue, mas estes pressupem uma moral, embora socialmente refratada. Isso j no caracteriza necessariamente a ordem pblica.19 3.3.1) Condies ilcitas Condies ilcitas so aquelas em que o evento futuro e incerto constitui um fato ilcito. A propsito das condies ilcitas, ensina SILVIO DE SALVO VENOSA que devem ser consideradas ilcitas as condies imorais e ilegais. So imorais as que, no geral, atentam contra a moral e os bons costumes. So dessa natureza as que vo contra o direito de liberdade das pessoas, seus princpios religiosos, sua honestidade e retido de carter. So ilegais as que incitam o agente prtica de atos proibidos por lei ou a no praticar atos que a lei manda. No pode ser admitida, portanto, a condio de algum se entregar prostituio ou transgredir a norma penal.20 A condio de proibir totalmente uma pessoa de se casar ou de permanecer viva deve ser considerada ilcita se for absoluta, j a proibio de se casar com determinada
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ASCENSO, Jos de Oliveira, Direito Civil: Teoria Geral, vol 2, p. 282. ASCENSO, Jos de Oliveira, Direito Civil: Teoria Geral, vol 2, p. 271. 20 VENOSA, Slvio de Salvo, Direito civil: parte geral, p. 466. 21 Lembra Carlos Alberto Dabus Maluf que nos Estados Unidos, um caso suscitou veemente discusso nos jornais e revistas da poca. O Coronel Astor, que pereceu no naufrgio do Titanic, tinha deixado 25 milhes

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pessoa que apresenta, por exemplo, uma pssima conduta moral ou um criminoso, por no ser uma restrio absoluta liberdade, deve ser admitida como lcita.22 A ilicitude de uma condio por contrariedade lei questo que no oferece maiores dificuldades, j a determinao da moralidade ou imoralidade de uma condio no to simples, porque depende muito do tempo e do lugar em que o ato ou o negcio jurdico foi celebrado. O Tribunal de Justia do Rio Grande do Sul, no passado, considerou imoral e, portanto, nulo um ato prometendo recompensa para a vida em concubinato23, sendo que naquela poca era considerado concubinato a vida em comum de um homem e uma mulher como se casados fossem, condio hoje em dia absolutamente normal e aceitvel pela sociedade, denominada de unio estvel, equiparvel ao casamento em direitos e deveres, com previso constitucional e sob a proteo da lei. A doao de uma casa a uma pessoa, sob a condio resolutiva de a pessoa contemplada com a liberalidade continuar praticando a prostituio, ilcita por contrariedade aos bens costumes. MARIA HELENA DINIZ cita como exemplo de condio ilcita por contrariedade aos bons costumes a promessa de uma recompensa sob a condio de algum viver em concubinato impuro.24 ELPDIO DONIZETTI e FELIPE QUINTELLA explicam que a condio de o sujeito matar algum ilcita porquanto contrria lei (art. 121 do Cdigo Penal). J a condio de o sujeito realizar um buzinao em rea residencial em plena madrugada ilcita porque contrria ordem pblica. A condio de o sujeito praticar ato sexual com a sua irm, por sua vez, reputa-se ilcita em razo de o incesto ser repudiado pela sociedade, donde ser considerado um mau costume.25 Tambm pode ser citada como exemplo de condio que contraria a ordem pblica a promessa de doao a uma pessoa se ela atrapalhar a realizao de um pleito eleitoral em uma escola, centro acadmico ou DCE. A condio de injuriar, difamar ou caluniar um poltico adversrio ilcita por contrariedade lei. A condio de ingressar ou manter-se na prostituio seria ilcita por contrariedade aos bons costumes. 3.3.1) Efeito da condio ilcita As condies ilcitas ou de fazer coisa ilcita invalidam os negcios jurdicos que lhes so subordinados, conforme estabelece o art. 123, II, do Cdigo Civil. O negcio jurdico condicionado realizao de uma condio ilcita nulo. Se uma pessoa promete doar uma casa a algum, se esse algum matar outra pessoa, o negcio jurdico (promessa de doao) nulo.

de dlares esposa, de 19 anos apenas, com a condio de permanecer viva. O Journal de Nova York exclamou: A senhora Astor e todas as jovens vivas deveriam libertar-se da autoridade absurda, humilhante e imoral de um morto que declarara em seu testamento: bem-estar e riquezas enquanto passardes o tempo a chorar a minha memria; nada, se viverdes felizes, como alis o vosso direito! O New York Press, de seu lado, observou que muito bem fizera o marido, protegendo a viva de ouro contra as tentaes e insdias dos caadores de dote. A Suprema Corte Americana reconheceu validade condio. (MALUF, Carlos Alberto, As condies no direito civil, p. 76). 22 VENOSA, Slvio de Salvo. Direito civil: parte geral, p. 466. 23 RT 122/606. 24 DINIZ, Maria Helena, ob. cit., p. 564. 25 DONIZETTI, Elpdio e e QUINTENELLA, Felipe. Curso didtico de direito civil, p. 115.

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MISTAS

3.4.

CONDIES

CASUAIS,

POTESTATIVAS

3.4.1. Condies casuais So denominadas de casuais as condies quando o evento futuro e incerto for totalmente desvinculado da vontade das partes, ou quando a concretizao do evento futuro e incerto no depender da vontade das partes, mas sim do acaso 26. Na condio do tipo casual, nenhuma das partes tem poder para interferir, seja para determinar seja para impedir a realizao ou o implemento da condio. Um agricultor, desanimado por sucessivas secas que assolaram a sua propriedade nos ltimos anos, se compromete a vend-la para o proprietrio vizinho se no ano seguinte novamente houver perodo de longa estiagem. Trata-se de uma condio casual, pois chover ou no chover constitui um evento natural sobre o qual ningum tem poder para interferir. Os jogos oficiais e as apostas tambm so negcios jurdicos sujeitos a condio suspensiva causal, na medida em que o apostador somente far jus ao prmio prometido se o acaso determinar o sorteio dos nmeros em que apostou. 3.4.2. Condies potestativas 27 As condies potestativas so aquelas cujo implemento do evento futuro e incerto depende da vontade das partes. Essa dependncia da vontade das partes pode ser total ou absoluta, ou relativa. Se o implemento da condio depender exclusivamente da vontade de uma das partes, sem a interferncia de qualquer fator externo ou alheio, a condio ser puramente potestativa. Essa condio sujeita a eficcia do negcio jurdico ao puro arbtrio ou capricho de uma das partes, sendo reputada ilcita, porque, ao submeter os efeitos do negcio jurdico ao alvedrio de apenas um dos contratantes, retira um elemento conceitual da condio, que a incerteza da ocorrncia. Essa espcie de condio vedada na parte final do art. 122, do Cdigo Civil, que inclui entre as condies defesas aquelas que se sujeitarem ao puro arbtrio de uma das partes. So condies caprichosas ou arbitrrias, como, por exemplo, dar-te-ei tal bem se eu sair de roupa vermelha amanh, se eu quiser, se for da minha vontade. puramente potestativa uma condio estabelecida em um contrato de mtuo, que possibilita ao mutuante o recebimento da importncia emprestada a qualquer momento, mediante simples comunicao ao muturio, independentemente do prazo pactuado para o pagamento. Em contratos de locao so comuns as condies puramente potestativas 28. O Supremo
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O art. 1.169, do Cdigo Civil francs dispe o seguinte: A condio casual aquela que depende do acaso, no estando de qualquer modo dentro do poder do credor ou do devedor. 27 Ensina Francisco Amaral que Os direitos potestativos (do italiano potest, poder)...permitem ao se titular modificar, de modo unilateral, uma situao subjetiva de outrem, que, no podendo evit-lo, deve apenas sujeitar-se. Ao direito potestativo comptrape-se, portanto, no um dever, mas um estado de sujeio s mudanas que se operam na sua prpria esfera. (AMARAL, Francisco, ob. cit., p. 197).
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DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. LOCAO NO RESIDENCIAL. RESCISO CONTRATUAL. CONSIGNAO DE CHAVES. RECUSA INJUSTIFICADA. ENCARGOS DA LOCAO. DEPSITO EM JUZO. DANOS MATERIAIS. PEDIDO CONTRAPOSTO PREJUDICADO. PRELIMINARES REJEITADAS. RECURSO PROVIDO EM PARTE. "o locatrio tem direito a devolver o imvel findo o prazo da locao. A exigncia do locador em receber o imvel somente aps a realizao de reforma, caracteriza condio potestativa". Diante da recusa injusta do locador, considera-se procedente a pretenso consignatria. Os aluguis e demais encargos da locao so devidos somente at a entrega das chaves. A desistncia da realizao de prova pericial inviabiliza a aferio das condies fsicas do imvel e prejudica o exame do pedido de reparao por danos materiais, que devem ser apurados em ao prpria. (TJMG; APCV 7566582-76.2009.8.13.0024; Belo Horizonte; Dcima Segunda Cmara Cvel; Rel. Des. Jos Flvio de Almeida; Julg. 01/02/2012; DJEMG 10/02/2012)

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Tribunal Federal considerou nula a clusula que permite ao locatrio prorrogar sucessivamente o contrato de locao, pelo mesmo preo, condicionada a prorrogao apenas vontade do locatrio, caracterizando condio puramente potestativa. 29 Porm. H entendimento no sentido da validade da clusula que permite ao locatrio prorrogar o contrato de locao por apenas mais um perodo, e com previso de reajuste.30 A condio que depende da vontade de um dos contratantes, mas que depende tambm de fatores externos ou alheios sua vontade, denominada de condio meramente ou simplesmente potestativa, no incorrendo da vedao legal. So vlidas, porque o elemento incerteza no fica prejudicado31. dessa natureza a promessa de prmio a um atleta se ele vencer a competio, a um artista se ele vencer o festival, a um estudante se ele for aprovado em uma matria ou em um concurso, etc. Em todos esses casos, o implemento da condio depende da vontade do destinatrio da liberalidade, mas depende tambm de fatores que escapam ao seu controle. dessa espcie a condio de emprestar um apartamento na praia ou no campo se o proprietrio viajar para o exterior no perodo de frias, porque a implementao dessa viagem depende no s da vontade do autor da promessa, mas tambm de viabilizar recursos financeiros para a viagem, de conseguir substituto no trabalho, e adequar o gozo das frias a esse perodo, dentre outros fatores. Tambm vlida a clusula em um contrato de compra e venda prevendo que o comprador efetuar o pagamento do produto adquirido se e quando o revender. So mistas32 as condies que dependem da vontade de um dos contratantes e de uma terceira pessoa determinada. Ensina CARLOS ALBERTO DABUS MALUF que neste caso a eficcia da liberalidade fica dependendo de uma circunstncia que no est apenas na vontade do beneficirio, mas tambm de terceira pessoa.33 Como exemplo, pode ser citada a hiptese em que um pai prometer doar um imvel se determinada pessoa se casar com a sua filha. Ou ento a promessa de montar o escritrio ou o consultrio se determinada pessoa vier a constituir sociedade com o seu filho. 3.5. Condies perplexas e incompreensveis
LOCAO. TRMINO DO CONTRATO. CONSIGNAO DE CHAVE. RECUSA DE RECEBIMENTO DO IMVEL. CONDIO. REALIZAO DE REFORMA. IMPOSSIBILIDADE. 1. O locatrio tem direito a devolver o imvel findo o prazo da locao. A exigncia do locador em receber o imvel somente apos a realizao de reforma, caracteriza-se condio potestativa. Eventual prejuzo devera ser discutido em ao prpria. 2. Recurso provido para restabelecer a sentena de primeiro grau. (STJ; RESP 144492; SP; Quinta Turma; Rel. Min. Edson Carvalho Vidigal; Julg. 07/10/1997; DJU 03/11/1997; pg. 56360)
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INVALIDA E NULA A CLUSULA QUE PREV A PRORROGAO DA LOCAO PELO MESMO PREO, POR PERODOS CERTOS E SUCESSIVOS, QUANDO E ELA DEIXADA AO ARBTRIO EXCLUSIVO DO LOCADOR, EQUIVALENTE, ASSIM, A UMA CONDIO ILCITA, POTESTATIVA. Recurso conhecido e provido. (STF; RE 54016; Segunda Turma; Rel. Min. Ribeiro da Costa; Julg. 23/08/1963; DJU 31/10/1963; p. 01099)
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RESCISRIA DE CONTRATO DE LOCAO. PRORROGAO CONTRATUALMENTE PREVISTA. CLUSULA POTESTATIVA SIMPLES. NO CONFIGURA CONDIO PURAMENTE POTESTATIVA, A ENSEJAR A INCIDNCIA DA PROIBIO NSITA NO CD. CIV. 115, a clusula prorrogatria de vigncia da locao, livremente pactuada, por apenas um perodo devidamente aprazado, mantidas as demais condies do contrato, inclusive a forma de reajuste locativo. Apelao provida. (TJBA; AC 8248-2; Ac. 4728; Encruzilhada; Quarta Cmara Cvel; Rel. Des. Benito Figueiredo; Julg. 25/08/1993)
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Exemplo de julgado lidando com o tema condio meramente potestativa: MQUINA XEROX. LOCAO DE EQUIPAMENTO. CLUSULA DE REAJUSTE. NULIDADE DO ACORDO. AO DECLARATRIA. LOCAO DE EQUIPAMENTO, COM OPO DE COMPRA. CLUSULA DE REAJUSTE DE ALUGUEL. ALEGAO DE IMPORTAR EM CONDIO POTESTATIVA PURA, CUJA NULIDADE LEVARIA DECLARAO DA EXISTNCIA DE CONTRATO COM PREO FIXO E IRREAJUSTAVEL. Submetido que ficou o reajuste circunstncia da variao dos custos de fabricao, embora de difcil controle para o locatrio, nem por isso se configura clusula arbitrria. Sentena confirmada. (TJRJ; AC 1494/1992; Terceira Cmara Cvel; Rel. Des. Elmo Arueira; Julg. 21/10/1992)
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O art. 1.171, do Cdigo Civil Francs define condio mista: A condio mista a que depende simultaneamente da vontade de uma das partes e da vontade de um terceiro. 33 MALUF, Carlos Alberto Dabus, As condies no direito civil, p. 66.

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Condio perplexa, na dico do art. 122, in mdio, so aquelas que privam de todo efeito o negcio jurdico. Essa espcie de condio torna nulo e sem efeito o negcio jurdico. Ensina CARLOS ROBERTO GONALVES que as condies incompreensveis so aquelas ...que no fazem sentido e deixam o intrprete perplexo ou confuso, sem entender o propsito da estipulao...34 A importncia pratica dessa distino quase nula, pois so extremamente raros, para no dizer inexistentes, os casos dessa natureza, tanto que os autores que se ocupam do tema no citam exemplos reais. O interesse meramente acadmico. As condies perplexas ou contraditrias invalidam os negcios jurdicos a que esto subordinadas, a teor do disposto no art. 123, III, do Cdigo Civil.35 Pode ser citada como exemplo de condio perplexa a locao de um imvel com a condio de no ser ele ocupado pelo locatrio. CARLOS ROBERTO GONALVES cita um exemplo de condio incompreensvel: Instituo A meu herdeiro universal, se B for meu herdeiro universal. Estando a eficcia do negcio subordinada a essa espcie de condio, jamais ser ela alcanada.36 3.6. Condies promscuas Trata-se de outra hiptese de condio carente de interesse prtico. Segundo MARIA HELENA DINIZ a condio promscua aquela que se caracteriza no momento inicial como potestativa, vindo a perder tal caracterstica por fato superveniente alheio vontade do agente, que venha a dificultar sua realizao. P. ex.: dar-te-ei dois mil reais se voc, campeo de futebol, jogar no prximo torneio. Essa condio potestativa passar a ser promscua se o jogador vier a machucar a perna.37 A autora no aponta a consequncia dessa modalidade, mas deve-se considerar como no implementada a condio, com a extino do negcio jurdico. 3.7. Condies captatrias Essa condio mais comum nos testamentos. Est prevista no art. 1900, I, do Cdigo Civil, segundo o qual nula a disposio: I que institua herdeiro ou legatrio sob a condio captatria de que este disponha, tambm por testamento, em benefcio do testador, ou de terceiro. Na condio captatria, vedada pelo ordenamento jurdico brasileiro, uma pessoa dispe por testamento em favor de outra pessoa, com a condio dessa pessoa tambm dispor por testamento em favor do testador ou de terceiro. Ou seja, o legatrio ou o herdeiro somente receberia o legado ou a herana, se tambm contemplasse o testador ou o terceiro indicado por este. 4. CONDIO SUSPENSIVA
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GONALVES, Carlos Roberto, Direito civil brasileiro: parte geral, p. 386. Art. 123. Invalidam os negcios jurdicos que lhe so subordinados: (...) III as condies incompreensveis ou contraditrias. 36 GONALVES, Carlos Roberto, ob. cit., p. 386. 37 DINIZ, Maria Helena, ob. cit., p. 566.

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Condio suspensiva aquela que subordina o efeito do negcio jurdico a evento futuro e incerto. O negcio jurdico celebrado mediante condio suspensiva somente produzir efeito de ocorrer o evento futuro e incerto. A condio suspensiva no prejudica a existncia e nem a validade do negcio jurdico, mas apenas suspende a produo de efeitos, a eficcia. O negcio jurdico realizado mediante condio suspensiva apresenta trs fases distintas, que so a pendncia, o implemento, e a frustrao da condio, em cada uma dessas fases, as consequncias jurdicas so diferentes, conforme ser demonstrado a seguir. 4.1. Pendncia da condio suspensiva A pendncia o lapso temporal que vai da data da celebrao do negcio jurdico at a ocorrncia ou frustrao do evento futuro. Nesta fase, no existe direito adquirido, mas apenas expectativa de direito, conforme estabelece o art. 125, do Cdigo Civil38. Assim, por exemplo, se um pai promete ao filho um imvel se ele for aprovado no prximo concurso para juiz, enquanto o concurso no se realizar, a condio estar pendente, podendo implementar-se ou frustrar-se, e o filho no ter adquirido o direito ao imvel. Do mesmo modo, se uma pessoa faz uma aposta na mega-sena, cujo sorteio ocorrer no sbado, at que o sorteio acontea o apostador no ter direito adquirido ao prmio, mas apenas expectativa de direito ou direito condicional39, ante a pendncia da condio suspensiva. Durante a pendncia da condio, embora no exista direito adquirido, o titular do direito eventual pode praticar os atos necessrios sua conservao, podendo se valer dos meios extrajudiciais ou judiciais com esta finalidade, repelir os atos de turbao ou esbulho, por exemplo. Se um pai promete doar sua filha e ao noivo dela uma determinada casa se eles efetivamente contrarem matrimnio, e o casal constatar que o vizinho est danificando o imvel, mesmo no tendo eles adquirido o direito de propriedade sobre a casa, podero promover a conservao desse direito eventual, adotando as medidas necessrias para conter a atitude perniciosa do vizinho em relao ao imvel prometido. Neste sentido, a disposio do art. 130, do Cdigo Civil.40 4.2. Implemento da condio suspensiva Denomina-se implemento a efetiva ocorrncia ou realizao do evento futuro, que agora deixou de ser incerto. O implemento da condio gera como consequncia a aquisio de direito para o interessado, ou seja, o direito passa de condicional ou em expectativa para adquirido. Nos exemplos acima citados, a aprovao do filho no concurso para juiz representa o implemento da condio. O sorteio dos nmeros assinalados pelo apostador tambm traduz implemento da condio, necessria para a aquisio do direito ao prmio.
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Art. 125. Subordinando-se a eficcia do negcio jurdico condio suspensiva, enquanto esta se no verificar, no se ter adquirido o direito, a que ele visa. 39 AMARAL, Francisco, ob. cit., p. 465. 40 Art. 130. Ao titular do direito eventual, nos casos de condio suspensiva ou resolutiva, permitido praticar os atos destinados a conserv-lo.

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4.3. Frustrao da condio suspensiva Ocorre a frustrao da condio suspensiva quando o evento futuro condicionante no se realiza. O efeito a extino do negcio jurdico, que eliminado do cenrio jurdico, como se nunca tivesse sido praticado. No primeiro exemplo, se o filho no consegue a aprovao no concurso para juiz, a promessa de doao fica sem efeito. Da mesma forma, se os nmeros escolhidos pelo apostador no forem sorteados, a aposta fica extinta. Se a filha no se casar com o seu noivo, fica sem efeito a promessa feita por seu pai de doar uma casa.

PENDNCIA DA CONDIO NO H DIREITO ADQUIRIDO IMPLEMENTO DA CONDIO GERA DIREITO ADQUIRIDO FRUSTRAO DA CONDIO O NGCIO JURDICO SE EXTINGUE
5. CONDIO RESOLUTIVA 5.1. Conceito e exemplos O negcio jurdico efetivado mediante condio resolutiva produz efeitos imediatamente, sendo que nessa espcie a ineficcia do negcio jurdico que est subordinada a um evento futuro e incerto. Dispe o art. 127, do Cdigo Civil, que se for resolutiva a condio, vigorar o negocia jurdico, podendo exercer-se desde a concluso deste o direito por ele estabelecido . A ocorrncia do evento futuro e incerto, na condio resolutiva, acarreta como consequncia a extino do direito, conforme estabelece o ar. 12841, sobrevindo a condio resolutiva, extingue-se, para todos os efeitos, o direito a que ela se ope. Por exemplo, uma organizao de assistncia concede uma bolsa de estudos a uma pessoa carente enquanto ela estudar. Neste exemplo, o negcio jurdico produz efeitos imediatos, de modo que o estudante carente faz jus ao recebimento da bolsa de estudos, mas se ocorrer o evento futuro e incerto, que parar de estudar, cessa a produo de efeitos. Um pai doa para a filha e o genro uma casa, e no negcio jurdico de doao consta uma condio prevendo que a doao ser desfeita se ocorrer o divrcio do casal. Tambm comum no setor pblico, quando um municpio doa um terreno ou vende com preo subsidiado, com a condio de que em determinado prazo seja instalada uma indstria no imvel e gerar determinado nmero de empregos, sob pena de reverso da doao. Nesta hiptese, o evento futuro e incerto a no instalao da indstria no prazo assinalado e a gerao dos empregos. 5.2. Fases da condio resolutiva Tambm a condio resolutiva apresenta trs fases. Na pendncia da condio, h direito adquirido; com o implemento da condio, ou seja, com a ocorrncia do evento futuro e incerto, extingue-se o direito; com a frustrao da condio resolutiva, com a impossibilidade de se implementar a condio, o negcio jurdico passa a ser puro e simples,
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Art. 128, Sobrevindo a condio resolutiva, extingue-se para todos os efeitos, o direito a que ela se ope; mas, se aposta a um negcio de execuo continuada ou peridica, a sua realizao, salvo disposio em contrrio, no tem eficcia quanto aos atos j praticados, desde que compatveis com a natureza da condio pendente e conforme os ditames da boa-f.

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incondicional, desaparecendo apenas a condio. No exemplo da doao de uma casa pelo pai filha e ao genro enquanto permanecerem casados, a pendncia da condio seria a subsistncia do casamento, mantendo o casal o direito propriedade da casa. O implemento da condio seria o divrcio, evento futuro e incerto que acarretaria como consequncia a extino do direito, ou seja, a propriedade da casa retornaria ao doador. A frustrao da condio seria o falecimento de um dos dois, hiptese em no mais seria possvel o implemento da condio, no mais seria possvel o divrcio.

Tambm constitui exemplo de condio resolutiva a doao de um imvel por parte de um pai sua filha, com a seguinte condio: se a filha pr-morrer ao pai, a doao fica sem efeito, retornando a propriedade da casa ao doador. Neste exemplo, a pendncia da condio seria o fato de permanecerem vivos o pai e a filha. O implemento da condio seria a morte da filha antes do pai, o que acarretaria a extino do direito, retornando a casa propriedade do pai, e no poderia ser transmitida aos herdeiros da falecida. A frustrao da condio seria a morte do pai antes da filha, hiptese e que a doao passaria a ser pura e simples, deixando de existir a condio, que no mais poderia se implementar. 5.3. Condio resolutiva em negcios de execuo continuada Como regra geral, o implemento da condio resolutiva extingue totalmente o direito que a ela se ope, inclusive os direitos anteriores ao implemento da condio, atuando retroativamente, fenmeno jurdico denominado pela expresso latina ex tunc, pois o art. 127, do Cdigo Civil, estabelece que sobrevindo a condio resolutiva, extingue-se, para todos os efeitos, o direito a que ela se ope.... Entretanto, complementa o artigo 128, do Cdigo Civil, que o implemento de condio resolutiva aposta em negcio jurdico de execuo continuada ou peridica no extingue os direitos j adquirido pela parte beneficiada, ficando preservados os atos j praticados, operando efeito ex nunc, salvo se as partes dispuseram do modo diverso, e desde que compatveis com a natureza da condio pendente conforme os ditames da boa-f, caso em que a extino de direitos se operar de modo retroativo, ex tunc. Por exemplo, na constituio de uma renda mensal em favor de uma pessoa enquanto ela estudar, se ocorrer o implemento da condio resolutiva, que parar de estudar, o estudante perder o direito ao recebimento da renda mensal, porm no ter que devolver os valores recebidos enquanto estudava. S teria que devolver se no negcio jurdico que estabeleceu a renda mensal existisse uma clusula prevendo que se o estudante desistisse dos estudos, alm de deixar de receber a renda mensal, teria que restituir as importncias recebidas mensalmente. 5.4. Condio resolutiva expressa e tcita A condio resolutiva expressa aquela resultante da vontade das partes e

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que figura de modo explcito, inserta no instrumento do negcio jurdico. A condio resolutiva tcita aquela implcita, subentendida nos contratos bilaterais sinalagmticos, que estabelecem prestaes recprocas e proporcionais para as partes contratantes. Se, por exemplo, em um contrato de compra e venda de um imvel, qualquer dos contratantes se tornar inadimplente, no cumprindo qualquer das obrigaes assumidas no negcio jurdico, a parte lesada pelo inadimplento, a parte inocente, pode pleitear a resoluo (extino) do contrato, independentemente da existncia de qualquer clusula expressa no instrumento atribuindo esse direito. implcita a possibilidade de resoluo do contrato em razo do descumprimento contratual por um dos contratantes.

A propsito da distino e dos efeitos das condies resolutivas expressa e tcita, esclarece CARLOS ALBERTO DABUS MALUF: Como se sabe, de acordo com a previso legal, quando a condio resolutiva vem expressa no negcio, ela opera de pleno direito,independentemente de interpelao, vale dizer, verificada a condio (seja positiva, seja negativa), atua automaticamente sobre o vnculo jurdico, resolvendo-o...J a clusula resolutiva tcita no opera pleno iure, fazendo-se mister a interpelao judicial.42 A condio resolutiva tcita tem previso legal no art. 475, do Cdigo Civil , o qual permite que o contratante promova a resoluo (extino) do contrato se a outra parte no cumprir a obrigao assumida (inadimplemento).
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6. RETROATIVIDADE DA CONDIO
A retroatividade da condio tem a finalidade de proteger o credor condicional, evitando a frustrao ou perecimento da expectativa de direito criada com o negcio jurdico condicional.44 Dispe o art. 126 do Cdigo Civil que se algum dispuser de uma coisa sob condio suspensiva, e, pendente esta, fizer quanto quela novas disposies, estas no tero valor, realizada a condio, se com ela forem incompatveis. Neste caso, se uma pessoa fizer uma doao mediante condio suspensiva, como, por exemplo, a promessa de doao de um apartamento para A se vier a se casar com B , e, pendente a condio (nem A e nem B se casaram ainda), o apartamento for vendido a C, essa venda, que constitui o que o Cdigo Civil denomina de nova disposio, no ter valor se a condio for realizada (casamento de A com B), em razo da incompatibilidade desse nova disposio com a condio. H incompatibilidade porque a doao no mais poder ser efetivada porque o promitente no mais proprietrio do apartamento. Se, ao invs da venda do apartamento, o promitente tivesse alugado o imvel, essa nova disposio valeria, porque com o implemento da condio, mesmo estando o imvel alugado ele poderia ser doado, ou seja, a promessa poderia ser cumprida. No exemplo acima, a promessa de doao se ocorrer o casamento de A com B uma disposio mediante condio suspensiva. A nova disposio a venda ou locao da mesma coisa (apartamento) a C. Nula seria a venda, porque haveria
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MALUF, Carlos Alberto Dabus, ob. cit., p. 102. Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resoluo do contrato, se no preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenizao por perdas e danos. 44 GONALVES, Carlos Roberto, ob. cit., p. 388-389.

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incompatibilidade com a condio caso a mesma venha a se realizar (casamento de A com B), uma vez que a promessa no poderia mais ser cumprida porque o promitente no seria mais proprietrio por causa da nova disposio. Vlida seria a locao, porque no gera incompatibilidade com condio, pois, mesmo alugado, o proprietrio do apartamento pode efetuar a doao para A. Nas lies de WASHINGTON DE BARROS MONTEIRO e ANA CRISTINA DE BARROS MONTEIRO FRANA PINTO, a retroatividade da condio permanece como a maneira mais simples e natural para esclarecer este fato singular: apenas realizada a condio, o nascimento na relao jurdica, para os efeitos mais importantes, retrotrai at o momento em que se concluiu o negcio jurdico. Caem assim os direitos constitudos pendente conditione, valendo apenas os atos de administrao, bem como os de percepo dos frutos...45 Para proteger os negcios jurdicos realizados de boa-f, em se tratando de bens imveis, a clusula condicional deve constar do registro imobilirio, permitindo que terceiros que venham adquirir o bem tenham conhecimento acerca da existncia de uma disposio que poder ocasionar no futuro a extino de seu direito, com considerveis prejuzos. No exemplo citado, a promessa de doao condicional para A deveria constar do registro imobilirio, pois s assim o adquirente C teria condies de saber da existncia da clusula condicional, e no poderia alegar boa-f diante da realizao da condio (casamento de A com B), o que levaria extino o seu direito. Na ausncia do registro, a aquisio feita por C no poderia ser desfeita, e caberia a A apenas a obteno de indenizao por perdas e danos perante autor da promessa.

7. IMPLEMENTO E FRUSTRAO MALICIOSA DA CONDIO


Nos dizeres de MIGUEL REALE, a boa-f o cerne em torno do qual girou a alterao de nossa Lei Civil .46 Coerente com esse princpio, o Cdigo Civil repudia a malcia e a m-f daquele que obtm por meios ilcitos o implemento da condio ou impede a sua realizao, considerando, na primeira hiptese, como no implementada a condio, e na segunda, como implementada. Dispe o art. 129 do Cdigo Civil que Reputase verificada, quanto aos efeitos jurdicos, a condio cujo implemento for maliciosamente obstado pela parte a quem desfavorecer, considerando-se, ao contrrio, no verificada a condio maliciosamente levada a efeito por aquele a quem aproveita o seu implemento . O implemento ou a frustrao da condio devem ocorrer de forma natural, sem a interferncia dolosa ou intencional da parte a quem favorece o implemento ou a frustrao. Ensina LVARO VILLAA AZEVEDO que O texto comentado, indene de dvidas, no cogita de simples culpa, mas de dolo, malcia, de atuao premeditada para obstar ou provocar o implemento condicional. No se aplica a doutrina aliengena segundo a qual bastaria o obstculo ou a provocao culposa.47 Exemplificativamente, se um clube promete uma premiao a um atleta se
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MONTEIRO, Washington de Barros e PINTO, Cristina de Barros Monteiro Frana, Direito civil: introduo, REALE, Miguel, Histria do novo cdigo civil, p. 248. AZEVEDO, lvaro Villaa, ob. cit., p. 240.

p.
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ele vencer a competio, e o atleta se vale da utilizao de substncias proibidas para aumentar o seu rendimento fsico e obter o xito, considera-se como no verificada a condio, pois a parte beneficiada conseguiu de forma maliciosa o seu implemento. Por outro lado, se o clube que fez a promessa age de modo a impedir que o atleta consiga vencer a competio, corrompendo o rbitro ou usando de outro meio ilcito, considera-se como implementada a condio, podendo o atleta reivindicar o prmio prometido. Trata-se de implemento ou frustrao fictcios, mecanismo utilizado pelo legislador para reprimir a conduta maliciosa e premiar o contratante de boa-f. CARLOS ROBERTO GONALVES menciona como exemplo a condio de pagar somente se as aes de determinada empresa alcanarem certo valor, e houver, maliciosamente, manipulao na Bolsa de Valores, pelo interessado, para evitar que o valor estipulado se verifique.48

8. DIREITO DE CONSERVAO
O art. 130 do Cdigo Civil permite ao titular do direito eventual, nos casos de condio suspensiva ou resolutiva, praticar os atos destinados a conserv-lo. O titular do direito condicional tem legitimidade para propor as medidas judiciais ou extrajudiciais para evitar a deteriorao, destruio ou extino do seu possvel direito, pois de nada valeria o implemento da condio e a conseqente aquisio do direito, se o objeto estiver destrudo, ou valeria menos se estiver deteriorado. Dessa forma, por exemplo, se um pai promete doar uma casa sua filha e seu noivo se eles se casarem, e aos noivos constatam que o imvel prometido foi esbulhado ou turbado, podero eles propor as aes possessrias cabveis. Tambm podero rechaar a conduta de um vizinho que esteja causando danos ao imvel, mesmo antes do implemento da condio e a aquisio do direito, que somente ocorrer com implemento da condio quando do casamento. Se o negcio jurdico foi efetivado mediante condio resolutiva, a pessoa em favor de quem operar a resoluo tambm tem legitimidade para proteger ou conservar o seu direito em expectativa. ELPDIO DNIZETTI e FELIPE QUINTELLA apresentam o seguinte e esclarecedor exemplo: se Berenice doa a Manoel um filhote de co de raa, sob a condio de que nasam dois ces, e Manoel, posteriormente, descobre que Berenice celebrou nova doao, com Rui, de todos os filhotes que nascerem, pode ajuizar ao declaratria de nulidade desta doao, como medida de conservao de seu direito condicional.49

9. TERMO
O termo um acontecimento futuro e certo, que marca o incio da produo dos efeitos de um negcio jurdico, ou determina a cessao da produo dos efeitos. Ao contrrio da condio, que tem na incerteza da ocorrncia do evento futuro uma de suas caractersticas essenciais, no termo a ocorrncia do evento futuro certa. Uma data no calendrio e a morte de uma pessoa so exemplos de termo. 9.1. Termo inicial e termo final O termo inicial ou suspensivo, dies a quo, acontecimento futuro e certo que marca o incio da produo dos efeitos de um ato ou negcio jurdico. Em razo da certeza da ocorrncia do evento futuro, o termo inicial no suspende a aquisio do direito, mas apenas o seu exerccio, a teor do disposto no art. 131 do Cdigo Civil. 50 O termo inicial
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GONALVES, Carlos Roberto, ob. cit., p. 390. DONIZETTI, Elpdio e QUINTELLA Felipe, ob.cit., p. 114. 50 Art. 131. O termo inicial suspende o exerccio, mas no a aquisio do direito.

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apresenta uma similitude com a condio suspensiva, porque ambos suspendem o exerccio do direito. Porm, a condio, como visto, suspende no s exerccio, mas tambm a aquisio do direito (art. 125 do Cdigo Civil) gerando mera expectativa de direito, o que no ocorre com o termo inicial. Assim, se uma pessoa no meio do ano aluga um apartamento em uma cidade de praia, visando ocup-lo a partir de 31 de dezembro, estar efetuando um negcio jurdico sob termo inicial, e ter adquirido direito de usar o imvel, porm ter que aguardar o advento do termo inicial para poder exercer esse direito. Termo final ou termo resolutivo, dies ad quem, o evento futuro e certo determina a extino dos efeitos de um negcio jurdico, operando a sua extino. Nesse caso, o termo final se assemelha condio resolutiva, j que ambos acarretam, como consequncia, a extino do direito, embora a condio seja de ocorrncia incerta. Por essas razes, dispe o art. 135 do Cdigo Civil que Ao termo inicial e final aplicam-se, no que couber, as disposies relativas s condies suspensiva e resolutiva . O direito de conservao ou proteo do direito, para evitar a perda ou deteriorao do objeto, por exemplo, previsto para o direito condicional no art. 130 do Cdigo Civil, extensivo aos negcios jurdicos sujeitos a termo. 9.2. Termo certo e termo incerto O termo certo ou determinado aquele em que se sabe o exato momento em que se verificar ou ocorrer o evento futuro. Normalmente uma data do calendrio ou um evento que se comemora sempre na mesma data, como o natal, o dia do trabalho e dia de ano novo, a maioridade, etc. A certeza dupla, compreendendo a ocorrncia e a respectiva data. O termo incerto ou indeterminado aquele em que somente se ter certeza da ocorrncia futura, mas no se sabe quando o fato se verificar efetivamente, o momento exato da concretizao, como a morte de uma pessoa. A morte, embora seja de ocorrncia certa para todas as pessoas, sendo incerto apenas o momento da ocorrncia, dependendo da forma como ela inserida no negcio jurdico, pode caracterizar termo ou condio. Se algum se compromete a alugar ou vender um imvel somente depois da morte do atual ocupante, trata-se de termo. Por outro lado, se um pai efetuar a doao de um apartamento para a sua filha, mas estipular que se a filha morrer antes do pai o imvel reverter propriedade do doador, a hiptese ser de condio, porque no certo que a filha morrer antes do pai. A condio a posta seria da espcie resolutiva. 9.3. Prazo O prazo o intervalo entre o termo inicial e o termo final. o espao de tempo que intermedeia entre o dies a quo e o dies ad quem. tambm o espao de tempo que se situa entre a declarao de vontade e o termo inicial, como est ilustrado no grfico abaixo.
Data da assinatura do contrato Data do incio da vigncia Data do final da vigncia (30/julho/2011)-----------PRAZO----------(30/janeiro/2012)--------------PRAZO------------------(29/janeiro/2013)

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Termo inicial ou dies a quo Termo final ou dies ad quem

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Conta-se o prazo por unidade de tempo, trazendo o Cdigo Civil regras para a contagem do prazo em horas, dia, ms e ano, como se pode inferir do art. 132 e pargrafos. Como regra geral, para a contagem dos prazos, se no houver disposio legal ou contratual em sentido contrrio, computam-se os prazos excluindo-se o dia do comeo e incluindo o do vencimento, como preceitua o caput do art. 132 do Cdigo Civil.51 No pode computar o dia do comeo e o dia do final, sob pena de contar um dia a mais. Nos prazos de vigncia de contratos de locao, por exemplo, por conveno conta-se o primeiro dia, de modo que se a locao tem como termo inicial o dia 30 de janeiro, esse dia contado no prazo, podendo o inquilino ocupar o imvel j nesse dia. J na contagem dos prazos processuais o dia do incio, em que se operou a citao ou a intimao, no computado no prazo, iniciando-se a contagem no dia seguinte ( dies a quo), incluindo na contagem o dia do vencimento (dies ad quem). Assim, se a publicao da intimao ocorreu no dia 22, uma quinta-feira, e o prazo para praticar o ato processual de cinco dias, o primeiro dia ou o dies a quo do prazo ser o dia 23, e o vencimento acontecer no dia 27, tera-feira, dies ad quem, quando se expirar o prazo. Se o dia do vencimento cair em feriado o em dia no til para a prtica do ato pretendido, o termo final do prazo ser prorrogado para o seguinte dia til. No aludido exemplo, e o dia 27 for feriado, prorroga-se o vencimento do prazo para o dia 28. Da mesma forma, em se tratando de prazos processuais, se o dia seguinte publicao da intimao for feriado ou dia no til, o dies a quo, o incio da contagem do prazo, ser o primeiro dia til. A mesma regra vale paga o cumprimento de obrigaes, pois se o dia do vencimento cair em dia no til, em que no seja possvel efetuar o pagamento, como o pagamento a ser efetuado em um estabelecimento comercial que se encontra fechado, prorrogar-se- o prazo para o primeiro dia til seguinte. Conta-se os prazos em dias corridos, normalmente. Somente se conta em dias teis quando houver expressa disposio (legal ou contratual) nesse sentido. Termo de direito o que decorre da lei; termo de graa o que provm de deciso judicial, em ateno a certas circunstncias difceis em que se encontra o devedor de boa-f, como, por exemplo, uma dilao de prazo, ou autorizao para pagamento parcelado. PRAZOS Passa o Cdigo, em seguida, a dispor sobre prazos, a partir do artigo 132, do Cdigo Civil. O prazo contado por unidade de tempo (hora, dia, ms e ano), excluindose o dia do comeo (dies a quo) e incluindo-se o do vencimento ( dies ad quem), salvo disposio legal ou convencional em contrrio (art. 132, do CCB). A Lei 810/49 e o art. 184 do Cdigo de Processo Civil, dispem tambm sobre prazos. O artigo 132, do CCB estabelece regras para a contagem do prazo.
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Art. 132. Salvo disposio legal ou convencional em contrrio, computam-se os prazos, excludo o dia do comeo, e includo o do vencimento,

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Outras regras sobre prazo: 1. Prazos nos testamentos e nos contratos Os prazos presumem-se estabelecidos sempre em favor da parte que se obriga. Esse o princpio que se extrai do artigo 133, do Cdigo Civil:

Art. 133. Nos testamentos, presume-se o prazo em favor dos herdeiros, e, nos contratos, em proveito do devedor, salvo, quanto a esses, se do teor do instrumento, ou das circunstncias, resultar que se estabeleceu a benefcio do credor ou de ambos os contratantes. Suponha-se realmente que num ato de ltima vontade o testador fixe prazo para entrega do legado; entende-se que o mesmo foi estabelecido em favor do herdeiro, obrigado ao pagamento, e no do legatrio. Da mesma forma, nas obrigaes convencionais o prazo a favor do devedor, que pode, pois, renunci-lo e desde logo solver a dvida. Ressalvam-se, todavia, as hipteses em que o prazo haja sido estabelecido em favor do credor, o que se dessumir do teor do instrumento, ou das circunstncias do caso (ex. mtuo do dinheiro, em que o objetivo do mutuante a percepo dos juros). 2. Negcios sem prazo assinalado Se no negcio jurdico no houver prazo assinalado, eles so exeqveis de imediato, segundo o artigo 134, do Cdigo Civil, salvo as excees consignadas no artigo.
Art. 134. Os negcios jurdicos entre vivos, sem prazo, so exeqveis desde logo, salvo se a execuo tiver de ser feita em lugar diverso ou depender do tempo.

Em geral, nos atos jurdicos, fixam as partes prazo em que deve ser satisfeita a prestao prometida. Se o credor quiser reclam-la antes do tempo ser julgado carecedor de ao, respondendo ainda pelas conseqncias de sua precipitao Se os interessados omitiram o prazo, a prestao imediatamente exigvel, ressalvadas as excees previstas em lei; diversidade do lugar do pagamento e dependncia de tempo para efetu-la. Imagine-se, com efeito, que se trate de empreitada, sem prazo, para construo de uma casa. bvio que o dono no pode exigir a imediata execuo da avena, cujo cumprimento depende de tempo.

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Outro exemplo: na compra de uma safra de laranja, o prazo ser a poca da colheita, mesmo que no tenha sido estipulado. 10) MODO OU ENCARGO CONCEITO: A CLUSULA ACESSRIA, EM REGRA, ADERENTE A ATOS DE LIBERALIDADE INTER VIVOS (DOAO) OU CAUSA MORTIS (TESTATEMNTO, LEGADO), QUE IMPEM UM NUS OU UMA OBRIGAO PESSOA NATURAL OU JURDICA CONTEMPLADA PELOS REFERIDOS ATOS. Exemplo: do o terreno municipalidade para nele ser edificado em Hospital. Trata-se de estipulao peculiar aos atos a ttulo gratuito, inter vivos ou mortis causa, que encerrem a concesso de algum benefcio (doao, herana, legado) sendo, porm, igualmente inadmissvel em declaraes unilaterais da vontade, como a promessa de recompensa. EFEITOS 1.) O encargo no suspende a aquisio, nem o exerccio do direito, salvo quando expressamente imposto no ato, pelo disponente, como condio suspensiva (art. 136, CCB). 2.) Sua iliceidade ou impossibilidade fsica ou jurdica leva a considera-lo como no escrito (art. 137, do CCB), libertando o ato negocial de qualquer restrio. O ato passa a ser puro e simples. 3.) Gera uma declarao de vontade qualificada ou modificada que no pode ser destacada do negcio jurdico, da sua compulsoriedade (no se pode retirar o encargo do negcio). Assim, se a pessoa foi beneficiada com uma doao ou legado, dever cumprir o encargo, sob pena de se revogar a liberalidade. Pergunta: E se o encargo consistir em uma obrigao personalssima, que somente pode ser cumprida pelo beneficirio da liberalidade. Se ele morrer antes do cumprimento, resolve-se o encargo ? E se a obrigao (encargo) imposto for no personalssimo, os herdeiros podero cumpri-lo ? 4.) Podem exigir o cumprimento do encargo o prprio instituidor, seus herdeiros, as pessoas beneficiadas ou o representante do Ministrio Pblico, se se contiver em disposio testamentria ou for de interesse pblico (art. 553, nico, do CCB). 5.) A resoluo do negcio jurdico em virtude de inadimplemento do encargo no prejudica direitos de terceiros.

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Encargo e condio: Distinguem-se, por traes especficas: na condio, a existncia ou extino do direito fica suspensa at a verificao do acontecimento futuro e incerto; o encargo, ao contrrio, no suspende a aquisio, nem o exerccio do direito, salvo quando expressamente imposto no ato, pelo disponente, como condio suspensiva, caso em que ser tratado como condio. Alm disso, o encargo coercitivo, o que no sucede com a condio. Ningum pode ser constrangido a submeter-se a uma condio, ao passo que estar sujeito a esta contingncia, se se tratar de encargo, sob pena de se anular a liberalidade. Por fim, a conjuno se serve para indicar que se trata de condio, enquanto o emprego das locues para que, a fim de que, com a obrigao de, denota presena de encargo.

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