Rapport Phase 2 - Etude Du Potentiel de Developpement de Loffre Hoteliere Par Pole-1

tude du potentiel de dveloppement de loffre htelire en Plaine de France Phase 2 : Etude du potentiel de dveloppement de loffre htelire par ple
Pour le compte de ltablissement Public dAmnagement Plaine de France
Mars 2012
Contact :
Philippe Doizelet
Horwath Agena Consulting 6, rue Dunois 75013 Paris, France +33 (0)1.53.79.78.78 +33 (0)1.42.17.02.99 Fax
INTRODUCTION I 1 2 II 1 2 3 III 1 2 3 IV 1 2 3 V 1 2 3 RETOUR SUR LES ENJEUX DU NORD-EST METROPOLITAIN Les perspectives de dveloppement du parc htelier mtropolitain Problmatique et enjeux pour loffre htelire du nord-est mtropolitain PLAINE COMMUNE / SAINT OUEN Un territoire attractif en plein essor Un fort potentiel de dveloppement htelier Recommandations pour le ple GRAND ROISSY - COEUR ECONOMIQUE Un des trois ples conomiques majeurs de la rgion Ile-de-France Un parc htelier denvergure et en extension Recommandations pour le ple GRAND ROISSY - VAL DE FRANCE / GONESSE Une entit stratgique dans le paysage mtropolitain Une maturit htelire ayant besoin dtre renforce Recommandations pour le ple LE BOURGET Un ple appel moyen terme profiter de sa situation privilgie Un dveloppement htelier affirmer Recommandations pour le ple
3 4 5 7 12 13 16 26 37 38 41 52 59 60 61 68 74 75 78 85 90
CONCLUSION ET ANNEXES
Introduction
Ce document correspond au rapport de phase 2 de ltude du potentiel de dveloppement de loffre htelire en Plaine de France. Cette tude est ralise par le cabinet dtude Horwath HTL pour le compte de ltablissement Public damnagement Plaine de France. Elle prsente une analyse des conditions de dveloppement et des vocations potentielles des quatre ples de dveloppement hteliers identifis en Plaine de France : Plaine Commune / Saint-Ouen, sur les communes dAubervilliers, Saint-Denis et Saint-Ouen Grand Roissy cur conomique, qui stend sur les communes suivantes : Roissy-en-France, Tremblay-en-France, Villepinte, Sevran, Aulnay-sousBois, Goussainville, Le Thillay, Louvres, Puiseux-en-France, Mitry-Mory, le Mesnil-Amelot, Mauregard et Epiais-ls-Louvres Grand Roissy - Val de France / Gonesse, sur les communes de Villiers-le-Bel, Sarcelles, Arnouville-ls-Gonesse, Garges-ls-Gonesse et Gonesse Le Bourget, sur les communes suivantes : Dugny, Le Bourget, Le Blanc-Mesnil, Bonneuil-en-France, Drancy et La Courneuve
Cette rflexion intgre : Les perspectives de dveloppement du parc htelier de la mtropole parisienne La stratgie identifie dans le schma rgional du tourisme et des loisirs de lIle-de-France
Les projets de dveloppement conomique et damnagement urbain au sein de chaque ple identifi.
Les enjeux de la phase 2
Dimension stratgique : Estimer la croissance future de la demande htelire par segment et en dduire les besoins en offre supplmentaire pour chaque ple lhorizon 2025.
Dimension conomique : Dfinir les types dquipements hteliers qui permettront doptimiser les performances conomiques localement (catgorie, capacit daccueil, services ).
Dimension amnagement/ dveloppement : Identifier les localisations les plus pertinentes pour de nouveaux quipements hteliers au regard des projets structurants susceptibles dimpacter la demande.
RETOUR SUR LES ENJEUX DU NORD-EST METROPOLITAIN

1- Les perspectives de dveloppement du parc htelier mtropolitain
2- Problmatique et enjeux pour loffre htelire du nord -est

mtropolitain
1.1. Les perspectives de dveloppement du parc htelier mtropolitain

1.1.1. Un dveloppement multipolaire de loffre htelire mtropolitaine
Un double processus de dveloppement et de diffusion de loffre Une croissance de loffre en chambres de 18,8% entre 2000 et 2009 en le-de-France, en cohrence avec lattractivit de la mtropole et lessor continu de la demande Un dveloppement ralenti dans le primtre de Paris intramuros (+ 8,4%), li au manque de foncier disponible Une progression qui a principalement concern la Petite Couronne (+37,9%) et la Grande Couronne parisienne (+ 29,2%) Une rpartition spatiale multipolaire Un ple central : Paris intra-muros, 52,7% de loffre Des ples priphriques en Petite Couronne : La Dfense et Paris-Orly Deux ples complmentaires en Grande Couronne : le Grand Roissy et Marne-la-Valle Une logique radioconcentrique dans la distribution de loffre A lchelle de lle-de-France, une monte en gamme du parc de Paris intra-muros, caractrise par une multiplication par deux de la capacit en chambres 4* et 4*+, concentre pour lessentiel dans les quartiers hypercentraux, et une diminution de loffre en chambres 1* et 2* Un processus qui seffectue au dtriment de produits accessibles aux jeunes visiteurs (auberges de jeunesse) , quips pour laccueil de familles (chambres dhtels communicantes, units conomiques) ou de taille/de qualit de service adaptes laccueil de groupes Une redistribution de loffre conomique en priphrie, aux portes de Paris et en Petite Couronne, dans les zones desservies par les transports urbains parisiens (mtro / RER) Des units haut gamme additionnelles dans les ples complmentaires, proximit des grands quipements et infrastructures majeures de lle-de-France : quartier de la Dfense, Disneyland Paris, Aroports de Paris-CDG et de Paris-Orly
Disneyland Htel
La Dfense
30 000 chambres supplmentaires lhorizon 2020

4 500 chambres Paris intra-muros (1 500 dj crs depuis 2008), un potentiel limit, en raison du manque de foncier disponible (Schma rgional du tourisme et des loisirs en Ile-de-France) 25 500 chambres hors Paris intra-muros (Schma rgional du tourisme et des loisirs en Ile-de-France) Un dveloppement pressenti de loffre sur 5 ples affaires et loisirs dIle-de-France : Abords de Paris-Charles de Gaulle La Dfense Abords de Paris-Orly Plaine-Commune Marne-la-Valle
Un besoin anticip de 12 000 chambres supplmentaires en Plaine de France lhorizon 2025 (estimation Horwath HTL phase 1) Un dficit en matire dunits adaptes laccueil de familles et de clientles jeunes sur Paris combler Une croissance des flux issus des pays mergents et notamment des BRIC (Brsil-Russie-Inde-Chine) anticiper en termes doffre.
1.1. Les perspectives de dveloppement du parc htelier mtropolitain

1.1.2. Carte de loffre htelire mtropolitaine
PLAINE DE FRANCE
Paris-CDG
La Dfense
Marne-la-Valle
Paris-Orly
Source : IAUIDF
1.2. Problmatique et enjeux pour loffre htelire du nord-est parisien
Un ple htelier majeur de la mtropole parisienne 173 units et une capacit de 17 800 chambres dans le primtre dtude largi au nord-est parisien (carte ci-contre) 125 units en Plaine de France, dont 120 htels pour 16 817 chambres (9% du parc htelier rgional) et 5 rsidences htelires Une multipolarisation de loffre Un territoire maill par des ples conomiques distincts Une attractivit qui se traduit des projets hteliers : 8000 chambres supplmentaires engages ou en cours dtude lhorizon 2025 52% de loffre en chambres du nord-est mtropolitain et 50% des projets hteliers (en nombre de chambres) programms lhorizon 2025 sont concentres sur le ple Grand Roissy cur conomique Plaine Commune / Saint Ouen reprsente 11% du parc en chambres du nord-est mtropolitain, et 11% de loffre en projet le ple du Bourget reprsente 8% du parc en chambres, et 3% des projets hteliers Grand Roissy - Val de France / Gonesse reprsente 4% de la capacit et 37 % des projets hteliers Une certaine permabilit des ples conomiques, lessor de chacun impactant les ples voisins, en terme de dveloppement conomique comme dattractivit htelire Une obsolescence graduelle du parc htelier Une offre htelire constitue pour lessentiel dhtels de chanes Des units de chanes construites dans les annes 1980 et 1990, tmoignant dun besoin de rnovation Des tablissements souvent isols, sur des ZI/ZA de priphrie urbaine proches daxes de transports structurants Des units appeles disparatre ou faire lobjet de reconversion long terme.
Carte du primtre dtude
N
Ralisation : HBS
Un contexte dvolution de la demande, notamment affaires Une clientle qui voyage davantage dans le cadre professionnel et personnel, do une certaine exigence en matire de confort et de services (technologie, design, restauration rapide ou libre services) sur le lieu de sjour Une frontire de plus en plus poreuse entre les temps des loisirs et du travail, avec le dveloppement des Nouvelles Technologies de lInformation et de la Communication, qui a un impact direct sur les attentes des clients en matire de produits hteliers : recherche dunits mixtes, combinant des quipements affaires (table de travail, wifi, salles de runion) et des quipements loisirs et dtente (salles de remise en forme / SPA, ou insres dans des zones proposant des quipements loisirs proximit). Une nouvelle place pour les tablissements hteliers dans le cadre de lamnagement des territoires, devenus lments de centralit et dattractivit urbaines.
Loffre htelire et para htelire des ples du nord-est mtropolitain

Ples / Zones Nord-Est mtropolitain PlaineCommune / Saint-Ouen Nbre d'units 173 Nbre de Chambres 17 762 % 100%
25
2004
11%
Grand-Roissy cur conomique

Grand-Roissy Val de France / Gonesse Le Bourget
60
9188
52%
11
712
4%
20
1460
8%
Source : Horwath HTL
Localisation et taille des units du nord-est mtropolitain
Ple diffus Nord
Grand RoissyVal de France/Gonesse
Grand Roissy : cur conomique
N Plaine Commune / Saint-Ouen
Le Bourget
Source : Horwath HTL/ HBS

Localisation et taille des units du nord-est mtropolitain par catgorie
Ple diffus Nord
Grand RoissyVal de France/Gonesse
Grand Roissy : cur conomique
N Plaine Commune / Saint-Ouen
Le Bourget
Source : Horwath HTL/HBS

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Trois logiques programmatives Une logique urbaine, considrant lhtel comme un quipement structurant, ancr dans un espace de vie (accs RER et Grand Paris Express, restaurants, multiplex, centre commercial) et non plus isol sur des ZA/ZI, appelant un renouvellement des produits et des sites. Une logique de filires auto-gnratrices de demande, o mergent le learning (formation professionnelle, runions/sminaires etc) et dautres thmatiques loisirs explorer (golf, spa, parc rcratifs, casinos), sur une zone largie autour de Paris et de Roissy Une logique danticipation des besoins qualitatifs de loffre en fonction de la vocation des territoires et de leur densification conomique, en matire de programmes tertiaires notamment.
Deux recommandations oprationnelles Besoin dune stratgie htelire coordonne lchelle de la Plaine de France Rechercher les possibilits de densification pour certains projets hteliers situs au sein de centralits urbaines.
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PLAINE COMMUNE / SAINT-OUEN

1- Un territoire attractif, en plein essor 2- Un fort potentiel de dveloppement htelier 3- Recommandations pour le ple
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2.1. Plaine Commune / Saint-Ouen : un territoire attractif en plein essor

2.1.1. Un ple conomique de la mtropole parisienne
Une position stratgique au cur du triangle Paris, La Dfense, Paris-Charles de Gaulle Un bassin demplois important et en progression 120 000 salaris privs Plaine Commune et SaintOuen (INSEE) Une augmentation de 32% du nombre demplois en 10 ans Saint-Denis, et de 14% Aubervilliers (contre 10% en le-de-France) (INSEE) Au regard des projets de transports du Grand Paris Un renforcement du lien avec Paris Modernisation du RER : ligne B + Meilleure intgration au rseau du mtro parisien
Prolongement de la ligne 12 jusqu Mairie dAubervilliers (via la gare Front populaire, qui sera mise en service fin 2012) Prolongement de la ligne 14 jusqu la station Carrefour Pleyel (2017) Un futur point de concentration des flux rgionaux et nationaux Futur nud de communication du mtro Grand Paris: prolongement de la ligne 14 jusqu la gare ; passage de la ligne rouge du mtro automatique Grand Paris La Dfense / Paris-CDG
Une filire dexcellence: l image / audiovisuel / multimdia: 1er ple de production audiovisuelle de France Un ple universitaire et de recherche majeur : luniversit Paris 8, second ple universitaire dle-de-France avec Paris 13 Villetaneuse Une zone en cours de tertiarisation, lie au transfert de plusieurs entreprises et siges sociaux : Generali en 2003, Orange en 2010 et SFR en 2013 La Plaine Saint-Denis et Pleyel, Veolia en 2015 porte dAubervilliers
Insertion dans le rseau LGV franais et europen avec lamnagement de la Gare TGV Pleyel
Prolongement du T1 vers lEst Cration dune ligne T5 Saint-Denis RER GargesSarcelles.
Un secteur de limage et de la cration appel se dvelopper

Projet de territoire de la cration et de limage, porteur de richesse et dinnovation lchelle de la mtropole parisienne Objectif de dvelopper un cluster cibl sur les loisirs numriques et les nouvelles images (3D, jeux vido, industries de lInternet, design numrique), des marchs mondiaux en forte croissance. Le secteur Pleyel-Landy, cur du Territoire de la cration en raison de sa position, au carrefour de grandes infrastructures de transport ferroviaires (RER D, grandes lignes nationales et internationales, mtro Ligne 13 et future gare TGV internationale) et routires (A 1, A 86, RN 1).
Saint-Denis Pleyel
Source : INSEE
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2.1.2. Une dynamisation attendue des flux affaires
Saint-Ouen / Pleyel / La Plaine Saint-Denis : un quartier daffaires dimportance, gnrant des flux affaires consquents
Au centre du triangle stratgique des affaires de la mtropole (Paris, La Dfense, Paris-Charles de Gaulle) Une desserte privilgie par rapport aux grands ples conomiques mtropolitains et internationaux En connexion directe avec Paris intra muros Une desserte par lAutoroute A1 et le RER B, qui mnent directement: au Parc des expositions et laroport du Bourget au Parc des Expositions de Paris Nord Villepinte au Grand Roissy : aroport international, futur International Trade Center, Paris Nord II au Triangle de Gonesse, qui doit accueillir 1,7 millions de m de bureaux lhorizon 2020 Pleyel, un futur carrefour multimodal mtropolitain : Au centre du futur axe Paris Charles de Gaulle - La Dfense ( ligne rouge du mtro automatique), qui assurera la liaison entre les diffrents ples conomiques du nord et de lest mtropolitain sans passer par Paris Projet de gare TGV Saint-Denis Pleyel, potentiellement en connexion avec Londres, Bruxelles, Amsterdam , les ples mtropolitains priphriques et le reste du territoire national Le Stade de France, quipement phare pour la filire runion, formation, congrs 100 000 visiteurs affaires par an 300 congrs / runions par an 150 loges louer: services de formation assurs par les prestataires AFNOR et Vediorbis.
Un ple tertiaire de bureaux majeur, en fort dveloppement Un dveloppement conomique continu qui saccompagne dune croissance de la filire learning Pratique plus courante du learning en entreprises : Generali, Orange Deux siges sociaux additionnels dici 2016 : SFR et Volia.
La ligne rouge du Grand Paris Express : futur axe Paris Charles de Gaulle - la Dfense
Ple Plaine Commune/St Ouen Carrefour Pleyel Triangle de Gonesse
Paris CDG
PIEX Aroport du Bourget La Dfense
volution de lemploi
Source : Ministre de la ville
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2.1.3. Un potentiel de filire loisirs dvelopper
Une destination touristique ayant besoin dtre affirme, de nombreux atouts
Des flux loisirs en majorit lis la position de contact avec Paris et aux connections avec le centre de la capitale Lignes 13, RER B et RER D assurent la liaison avec les quartiers hyper centraux parisiens : Chtelet / Les Halles, Saint-Michel/Notre Dame, Luxembourg, Invalides, Champs Elyses Un lieu de sjour alternatif, o le prix de la chambre est attractif en comparaison des prix pratiqus sur le parc htelier parisien, qui poursuit sa monte en gamme Une frquentation essentiellement estivale, et en week ends Un tourisme local encore limit, articul autour de trois sites majeurs les Puces de Saint-Ouen, qui ont rcemment fait lobjet doprations de mise en valeur (signaltique, office de tourisme, circulation) : environ 4,7 5,2 millions de visiteurs par an (CDT 93) la Basilique Saint-Denis: 140 000 visiteurs en 2009 (CDT 93) le Stade de France: 86 500 visiteurs hors vnementiel (CDT 93). De nombreux atouts pour se positionner sur des filires de niche Deux voies navigables, la Seine et le canal Saint-Denis, dont lamnagement des berges offrirait des opportunits pour le dveloppement du tourisme fluvial Un riche patrimoine industriel et social ouvert au public (ancienne manufacture Christofle, entrepts et magasins gnraux) et rhabiliter (cathdrales SNCF), li au pass industriel de la zone Des paysages urbains varis et porteurs didentit, alliant architecture classique (Basilique Saint-Denis, Maison de la Lgion dhonneur, Couvent des Ursulines Saint-Denis, glise dAubervilliers), anciens quartiers ouvriers (Stains), parcs (parc dpartemental et jardins familiaux ) Des projets de valorisation touristique du territoire Mise en tourisme du Stade de France Programme de renforcement de lattractivit des Puces de Saint-Ouen : circulation, requalification de laccs depuis Porte de Clignancourt.
Puces de Saint-Ouen
Canal Saint-Denis
Des enjeux de dveloppement hteliers centrs sur Saint-Ouen, Saint-Denis et Aubervilliers

Les trois communes abritent le 3me quartier daffaires de la rgion Ile-de-France, une entit urbaine en plein essor Lensemble constitue le centre du territoire de la cration, ple dexcellence du Grand Paris Des sites culturels et loisirs et un quipement vnementiel phare, le Stade de France, y sont localiss Un ensemble urbain au contact de Paris.
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2.2. Plaine Commune Saint-Ouen : un fort potentiel de dveloppement htelier

2.2.1. Analyse du parc htelier et parahtelier
Une offre htelire et para htelire positionne sur les segments conomiques
Un parc de 2000 chambres, concentr sur les catgories super conomiques (0/1*) et conomiques (2*) Une offre super conomique dominante : prs de 40% des chambres classes 0/1* (Anciennes Normes) 70% du parc positionn sur les segments 0/1* et 2* Une offre haut de gamme limite, qui ne comprend quune unit, lhtel Courtyard Marriott, localis carrefour Pleyel Des units de taille modre Une taille moyenne de 80 chambres par unit, contre 103 en Plaine de France et 64 en Ile-de-France Un chiffre qui sexplique par la taille modre (infrieure 30 chambres) de certaines units super conomiques et conomiques, pour la plupart indpendantes Des gros porteurs et des units de taille moyenne toutefois aux abords du priphrique parisien, et proximit du carrefour Pleyel: Etap htel Porte de Montmartre (257 chambres), Holiday Inn et Manhattan Porte de Saint-Ouen, le B&B et le Courtyard Marriott Carrefour Pleyel A ces htels sajoutent les cinq gros porteurs situs le long du priphrique, et ayant une adresse sur Paris (voir tableau cicontre). Nous les avons mis part dans le cadre de notre analyse pour les raisons suivantes Les 5 units fonctionnent avec le march parisien : ayant une adresse parisienne, leur lisibilit commerciale est associe la capitale Les tablissements ne sont pas directement connects la demande de la Plaine, Pleyel et Saint-Ouen Aussi, ils ont un effet certain sur les prvisions de croissance de Paris, mais leur impact sera moindre sur celles du ple Plaine Commune / Saint Ouen.
Loffre par catgorie sur Plaine commune /Saint-Ouen

Cat. 0/1* 2* 3* Nb dunits 11 9 4 1 Nb de chambres 752 648 454 150 % 38% 32% 23% 7% Capacit moy. ( en ch.) 68 72 114 150
4*
Total
25
2004
100%
80
Les htels situs le long du priphrique parisien

Htel Etap Hotel Localisation Porte de Montmartre Catgorie 0/1* Nbre de chambres 464
Etap Hotel
Formule 1 Suite Novotel B&B TOTAL
Porte de la Chapelle
Porte de Montmartre Porte de la Chapelle Porte de la Villette
0/1*
0/1* 4* 0/1*
213
386 187 162 1412
16

Des tablissements en majorit de chanes et un potentiel de dveloppement pour des htels destination dune clientle de groupes
Une forte prsence de chanes htelires 83% de loffre en chambres affilie une chane htelire, dont 75% une chane intgre, contre 41% Paris et 60% en Ile -de-France Un groupe prdomine, Accor, qui rassemble 6 units, 35% de loffre globale, et 45% de loffre en chambres de chane lchelle du ple Une htellerie indpendante constitue essentiellement dunits de petite taille (infrieure 30 chambres) et positionnes sur les segments super conomique et conomique Des produits concentrs sur les segments conomiques et une offre ddie aux groupes affaires et loisirs renforcer Une offre de chane standard majoritaire sur les segments 0/1* et 2* Deux htels-restaurants 3* de taille moyenne, quips de salles de runion, et adapts laccueil de groupes, proches de la Porte de Saint-Ouen : Le Holiday Inn (120 chambres) et le Manhattan (126 chambres) Une rsidence htelire 3*, Cita appart htel, situe au niveau du carrefour Pleyel, unit milieu de gamme de 107 chambres Deux units ddies la clientle affaires Le Suite Novotel situ ct du Stade de France, compos de 101 suites, qui rpond la demande des individuels affaires Un htel confrence 4* Courtyard Marriott Carrefour Pleyel, qui dispose dun restaurant, dun bar lounge, et dun espace confrence de 1345 m.
Part des chanes htelires sur Plaine commune /Saint-Ouen

Nb dunits Htels indpendants Chanes intgres Chanes volontaires Total Nb de chambres % Capacit moy. ( en ch.)
10
13 2 25
344
1497 163 2004
17%
75% 8% 100%
34
115 82 80
Les chanes htelires sur Plaine commune /Saint-Ouen
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Rpartition et localisation de loffre sur le ple Plaine Commune / Saint -Ouen
Route secondaire Route principale Autoroute Rseau ferr Rseau francilien Nombre de chambres 5 50 100
SaintDenis Centre
Pleyel
> 500
La Plaine / Stade de France
Catgories
Saint-Ouen
0 / 1 toile
N
2 toiles 3 toiles
4 toiles
Source : Horwath Ralisation : HBS- Research
18

Une rpartition ingale de loffre, en grande partie corrle aux conditions de desserte
Une offre localise principalement en Plaine Saint-Denis, de part et dautre du carrefour Pleyel et du Stade de France Des units concentres autour de 3 types despaces Les portes de Paris : Saint-Ouen notamment Les centres villes des communes, pour Saint-Denis et Aubervilliers La Plaine Saint-Denis autour des bureaux aux abords des gares du RER et du mtro : carrefour Pleyel, Gares La Plaine Stade de France et Stade de France SaintDenis, Saint-Denis Basilique Des disparits en fonction des zones Des htels indpendants de petite taille et majoritairement classs 0/1 * dans les centres villes Une htellerie de chane au contact de Paris et dans les ZA priphriques. Une offre milieu de gamme regroupe au niveau de la porte de Saint-Ouen Une offre plus diversifie en gammes en Plaine Saint-Denis.
19

2.2.1. Analyse 2.2.2. volution du de parc loffre htelier du parc et parahtelier htelier depuis les annes 1990
Evolution du parc htelier depuis 1990 de Plaine Commune / Saint-Ouen
Route secondaire Route principale Autoroute Rseau ferr Rseau francilien
SaintDenis Centre
Anne de cration* Avant 1990 1 990 - 2000
Pleyel La Plaine / Stade de France Saint-Ouen
Aprs 2000
Agena Consulting * : Horwath Anne de cration de ltablissement auprs de lINSEE 6, rue Dunois 75013 Paris, France +33 (0)1.53.79.78.78 +33 (0)1.42.17.02.99
20
Fax

2.2.2. volution de loffre du parc htelier depuis les annes 1990
Un dveloppement htelier relativement rcent mais ralenti
Un parc rcent, qui sest dvelopp partir des annes 1990, conjointement lessor des quartiers de la Plaine et de Pleyel et au dbordement du parc htelier parisien 82% des units ont t crs aprs 1990 et 51% de loffre en chambres aprs 2000 5 units, qui reprsentent 18% de loffre, ont t cres avant 1990. Il sagit pour la majorit dhtels indpendants de petite taille localiss sur la commune de Saint-Denis Une concentration spatiale des investissements depuis 1990 Dans la partie ouest du ple, dans le secteur desservi par la ligne 13 du mtro parisien (Gabriel Pri, Carrefour Pleyel, Saint-Denis Basilique), en priphrie immdiate de Paris et aux abords du Stade de France partir de 1998 Une distribution sous forme denclaves, lexception de quelques htels de centre ville, avec des units fermes par des barrires et isoles des lieux de vie urbains Un dcalage entre lessor conomique du ple et le nombre de projets hteliers engags 4 projets hteliers : un projet engag et trois en tude Un htel conomique au Nord de Saint-Denis, proximit de la station de mtro Saint Denis Universit . Projet engag. Projet dunit 3*/4*NN Saint-Denis Porte de Paris, pour accompagner le projet de quartier durable. En tude. Un projet dhtel confrence au nord de La PlaineSaint-denis : 500 chambres. En tude. Un htel Porte de Saint-Ouen ou Porte dAubervilliers. En tude Une situation qui s'explique par le cot du foncier, trop lev pour permettre le dveloppement dtablissements hteliers.
Htel le Manhattan, Saint-Ouen
Htel Ibis Stade Sud, Saint-Denis
Les projets hteliers sur le ple Plaine Commune-Saint-Ouen

Localisation Nom /type dunit NC Htel confrence B&B Cat. 3* 4* 0/1* Nombre de chambres 150 500 80-100 Date 201314 201415 201213 Avant 2017
Saint-Denis Porte de Paris Plaine Saint-Denis Nord Mtro Saint-Denis Universit Porte de SaintOuen / Porte dAubervilliers
NC
Source: Horwath NC NC HTL
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2.2.3. Projets hteliers identifis
Projets hteliers identifis sur le ple Plaine Commune / Saint-Ouen
Route secondaire Route principale Autoroute Rseau ferr Rseau francilien Catgories 0 / 1 toile 2 toiles 3 toiles 4 toiles Catgorie non connue
SaintDenis Universit
Porte de Paris
Nombre de chambres
5 50 100 >500
Htel / Centre de confrence N
Porte de Saint-Ouen
Porte dAubervilliers
1 km
22

2.2.3. Profil de la demande
Une clientle affaires majoritaire* Entre 60% et 70% de la demande correspond une clientle dindividuels affaires, pour les 2/3 dorigine franaise: En visite dans les entreprises situes proximit : Generali, Orange Saint-Denis, Danone, PSA ; Alstom, Sage sur Saint-Ouen et Paris 17e En formation au sein des entreprises disposant de salles de confrences, ou organise par AFNOR, au Stade de France Une clientle salons et expositions pendant les priodes de grands salons au Parc International des Expositions de Paris Nord Villepinte et au Parc des expositions du Bourget : le Salon International de lAronautique et de lespace tous les deux ans en juin, Maisons et Objet Une frquentation runions et sminaires relativement faibles et principalement franaise, avec 6% de demande sur les units ( lexception du Courtyard Marriott, positionn sur ce segment), un ratio li au dficit dquipements adapts pour ce type de clientle.
Une clientle loisirs complmentaire les week ends et en t* Des groupes loisirs, en majorit dorigine trangre, qui reprsentent un quart de la clientle. Des flux lis la conjugaison de plusieurs facteurs : Prsence dunits de taille moyenne pratiquant des tarifs modrs Proximit parisienne grce aux lignes de mtro et de RER Desserte routire et autoroutire privilgie, grce lA1 et aux axes priphriques mtropolitains, qui facilite laccs aux ples touristiques rgionaux (Versailles, Disneyland Paris, Chteau de Chantilly )
Une clientle dindividuels loisirs qui renvoie trois formes de demande : La demande de touristes nationaux venus visiter Paris et recherchant un hbergement des prix infrieurs ceux du march parisien. En t principalement. Les personnes venues assister un vnement sportif ou culturel au Stade de France (25 30 vnements majeurs par an) Une clientle de proximit dans les htels conomiques, constitue de jeunes rsidents du Nord-Est mtropolitain, les week-ends (sorties de botes de nuit, ftes entre amis)
Htel Courtyard Marriott Saint-Denis
Une frquentation dominante franaise* dont la proportion varie en fonction des units 60% des nuites sont franaises Un ratio qui varie en fonction des units : la part de la clientle trangre slve 50% dans les units proches de Paris accueillant des groupes loisirs, pour descendre 20% dans certains htels localiss dans la Plaine SaintDenis.
*informations recueillies auprs des hteliers
23

2.2.4. Performances
Des performances doccupation satisfaisantes, une forte variation saisonnire Un taux doccupation moyen de 75% en 2010 sur le ple, contre 73% lchelle rgionale et 72% au niveau du nord-est mtropolitain Une frquentation qui varie au cours de lanne, marque par une forte demande en juin, septembre et octobre (priodes privilgies pour les runions et salons) et des priodes plus calmes en fvrier et en aot Des prix moyens, lgrement suprieurs la moyenne nationale sur les segments 0/1* et 2*, mais nettement infrieurs la moyenne parisienne 45-50 HT* sur le segment superconomique (0/1*) contre 45 HT lchelle du nord-est mtropolitain et 42 HT* lchelle nationale 70-75 HT* sur le segment conomique (2*) contre 64 HT lchelle du nord-est mtropolitain, 69 HT* lchelle nationale et 83,5 Paris 90-100 HT* sur le segment milieu de gamme (3*/ 4*NN) contre 94 HT lchelle du nord-est mtropolitain, 98 HT* lchelle nationale et 115,90 HT Paris.
Bilan
Une sous-capacit htelire actuelle, en particulier sur le segment haut de gamme ; trs peu de projets formuls et engags
Des produits encore peu diversifis, avec des units de chane standards Des performances encourageantes pour un territoire dont les mutations conomiques et urbaines ne sont pas encore acheves Une dynamique qui permet danticiper une forte demande sous limpact des projets damnagement urbain et de transports prvus sur le ple Un dbordement attendu du parc htelier parisien suite lamlioration des conditions de desserte lchelle rgionale et europenne.
rue Dunois bases sur les performances des units de chanes intgres *donnes6, MKG 75013 Paris, France +33 (0)1.53.79.78.78 +33 (0)1.42.17.02.99 Fax
Horwath Agena Consulting
24

2.2.5. Enjeux
Se donner les moyens de valoriser tout le potentiel du secteur Le processus de monte en puissance tertiaire avec en perspective, une nouvelle centralit entre Paris, CDG et La Dfense Le dveloppement du tourisme parisien, en particulier des flux de touristes asiatiques qui prsentent une demande spcifique Lessor du learning en entreprises.
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2.3. Plaine Commune Saint-Ouen : recommandations

2.3.1. Benchmark dhtellerie de gares desservies par la Grande vitesse ferroviaire au cur de mtropoles : lexemple de la gare TGV de Massy Palaiseau, Ile-de-France
Gare TGV sud de la mtropole parisienne Une gare situe Massy Palaiseau, au sud de Paris, en seconde couronne, permettant de contourner la capitale Une interconnexion avec le Rseau Express Rgional (ligne B), relie au Plateau de Saclay, Orly et Paris A proximit immdiate des zones industrielles des Champs ronds (Massy), de la Bonde (Massy), de la Vigne aux loups (Longjumeau) Prs du Plateau de Saclay, qui concentre activits de recherches, grandes coles et entreprises tertiaires suprieures 413 chambres moins de 200 m de la gare 3 units moyen de gamme, sadressant une clientle dindividuels et de groupes affaires, pour des courts ou longs sjours 2 htels et 1 rsidence de tourisme Salles de runion quipements loisirs Des produits offrant des services de restauration, dans un contexte particulier de priphrie urbaine et de proximit avec les zones dactivits industrielles.
Nom
Type dunit
Cat.
Capacit (en ch./appt.)
quipements
Mercure
Htel
2*
116
Restaurant/Bar Espace sminaires (25150 m) Restaurant/Bar Espace sminaires (390 m) Piscine Restaurant SPA Piscine
Novotel
Htel
2*
147
Residhome
Rsidence htelire
2*
150
Total
3 htels
--
413
--
Bilan
Une situation de priphrie par rapport Paris intra-muros Dans le primtre dun ple conomique et scientifique de la mtropole parisienne, en connexion avec un bassin dactivits haute valeur ajoute de rayonnement international Un risque de concurrence avec Orly, en cas damnagement dune gare LGV pour desservir laroport Paris-Orly 413 chambres milieu de gamme, 4 units adaptes laccueil de la clientle affaires induite par les zones dactivits locales et la gare TGV.
Gare TGV/RER Massy Palaiseau
Plateau de Saclay
26

2.3.2. Benchmark dhtellerie de gares desservies par la Grande vitesse ferroviaire au cur de mtropoles : lexemple de Stratford International, Great London
Stratford International, hub ferroviaire de la mtropole londonienne Une gare localise Newham, dans la banlieue nord-est de la mtropole londonienne au cur des anciens quartiers industriels Une zone en cours de requalification urbaine : la gare jouxte le futur village olympique, en construction dans la perspective des Jeux Olympiques dt de 2012 370 m de la gare rgionale de Stratford, nud de transport important lchelle mtropolitaine, qui est desservie la fois par les trains de banlieue et le mtro londonien Une gare rcente, par o transite lEurostar destination de SaintPancras International (Londres) depuis 2009. Desservie aussi par des trains de type SRGV (Services Rgionaux de Grande Vitesse destination du Kent) 711 chambres moins de 900 m de la gare 4 htels conomiques, en cohrence avec la localisation priphrique du lieu par rapport au centre londonien Une capacit cumule de 711 chambres pour couvrir la demande gnre par la qualit de sa desserte et la proximit dquipements sportifs structurants.
Nom
Type dunit
Cat.
Capacit (en ch.)
quipements
Ibis
Htel
2*
108
Restaurant/Bar
Premier Inn
Htel
2*
267
Restaurant/bar Restaurant/Bar Espace sminaire Business center
Holiday Inn Express
Htel
2*
153
Travelodge (mars2012) Total
Htel
2*
188
4 htels
--
711
--
Bilan
Un cas comparable celui de la future gare Pleyel, dans un espace majeur de restructuration urbaine : Par sa situation : au cur dune mtropole mondiale, aux franges de lhyper centre Par son volution et ses vocations urbaines : anciennes zones industrielles reconverties vers des activits tertiaires Un enjeu de reconqute urbaine Accueil dquipements vnementiels structurants, avec le village olympique, limage de la gare Pleyel, qui sera proche du Stade de France et du futur centre nautique olympique Une offre de 700 chambres conomiques moins de 1 km de la gare et du village olympique.
Le futur stade olympique de Londres
Stratford International
27

2.3.3. Benchmark dhtellerie de campus
Lille, campus Lille 1, Science et technologie, Villeneuve dAscq Un campus situ en priphrie urbaine et connect Lille centre par le mtro 18 000 tudiants Des coles et institutions renommes : ENS de chimie de Lille, Telecom Lille 1, Polytech Lille 2 unit htelires proximit immdiate : Un htel restaurant 3* compos de 83 chambres : Ascotel Lille-mtropole Une rsidence htelire dune capacit de 112 appartements, construits autour dun vaste atrium faisant office despace commun, le tout amnag dans un style contemporain : Olivarius appart htel Universit Toulouse II le Mirail, Arts, lettres, sciences humaines et sociales, sciences, technologie, sant, droit, conomie, gestion Le Mirail, quartier de la banlieue sud-ouest de Toulouse, reli au centre ville par le mtro 3 coles doctorales, 990 doctorants en 2008 23 117 tudiants 2 units proximit immdiate, au niveau de la station de mtro Mirail Universit Un htel Ibis 2* de 86 chambres Un htel Formule 1 compos de 47 chambres.
Units htelires proches du Campus Lille 1

Nom Ascotel Unit Htel Cat. 3* Capacit 83 chambres avec espace bureau Equipements Restaurant Espace sminaires (385 places): 2 salles de runion, 1 amphithtre Espace sminaires : 115 m Lounge bar et salon Parking
Olivarius
Rsidence htelire
__
112 appartements de 23 120 m tout confort (cuisine, salle de bain prive, TV cran plat, wifi ) diposs autour dun atrium de 700 m
Rsidence htelire Olivarius, Lille
Bilan
Deux campus de priphrie mtropolitaine Deux units pour couvrir la demande gnre par les activits universitaires (cours, confrences, colloques, changes)
Units htelires proches de Toulouse II le Mirail

Nom Ibis Formule 1 Unit Htel Htel Cat. 2* 1* Capacit 86 chambres 47 chambres Equipements Restaurant __
Un positionnement distinct de loffre en hbergement.
28

2.3.4. Demande future et besoins en chambres horizon 2025
Segments Individuels affaires Groupes affaires Individuels loisirs Groupes loisirs
Taux de croissance moyen annuel sur la priode 20122025

Facteurs / projets impactants
7 9%
5 7%
68%
4 5%
Densification conomique (arrive de siges sociaux : SFR et Veolia) Projets de dveloppement conomique et urbain (Porte de Paris, Porte dAubervilliers, Pleyel) Cluster de la cration / Cit du Cinma Gare TGV Pleyel Campus Condorcet
Densification conomique (arrive de siges sociaux : SFR et Veolia) Dveloppement attendu de la filire learning en entreprises, naturel dans les quartiers daffaires mtropolitains, et sous leffet des projets de transports, qui vont renforcer le caractre stratgique du positionnement de Plaine Commune Saint-Ouen
Monte en gamme de Paris intra-muros Intgration de Saint-Denis Pleyel la dynamique touristique parisienne via les projets de transports en commun Mise en valeur des sites touristiques locaux A Paris : croissance dynamique du tourisme des jeunes (entre 3 et 5%) peu dhbergements destination des jeunes Paris et regroups dans lest de la capitale, des taux doccupation entre 80% et 90% enregistrs dans les auberges de jeunesse
Desserte renforce de la zone venir depuis paris et lchelle rgionale Croissance des flux touristiques issus des BRIC, qui voyagent encore majoritairement en groupe Manque de foncier dans Paris intra-muros pour abriter des gros porteurs adapts laccueil dune clientle de groupes loisirs
Une htellerie parisienne sous la pression dune frquentation touristique en hausse et de la croissance modre de son parc (manque de foncier disponible) : 36,9 millions de nuites en 2011 Paris, une croissance de 3,1% par rapport 2010 Les segments 3* et 4* sont les segments les plus fortement touchs avec des arrives qui ont augment de 13,7% et 18,3%
29

Segments Besoins Individuels affaires Units conomique, milieu ou haut de gamme selon la catgorie socioprofessionnelle du client Produits associant confort, gamme diversifie dquipements (bureau, wifi, espace remise en forme, ) et flexibilit (service snack / restauration libre service) Groupes affaires Units moyen et haut de gamme Produits complets combinant : restauration de qualit espaces sminaires dune superficie suprieure 200 m services loisirs complmentaires de type bar lounge, salles de remise en forme, espace bientre Individuels loisirs Units superconomiques, conomiques et milieu de gamme, bien desservies par rapport aux quartiers centraux de Paris: Htels, auberges de jeunesses pour la clientle jeune, rsidences htelires milieu de gamme pour les familles Groupes loisirs Units moyen et haut de gamme de grande taille (>150 chambres) quipes de restaurants et localises proximit des axes autoroutiers et routiers structurants
30

Un besoin denviron 3300 3500 chambres lhorizon 2025* 1700-1800 chambres dici 2017 dont prs de 800-1000 sont dj en projet (confirm ou non). Une offre supplmentaire justifie par : La demande actuelle en partie insatisfaite sur le ple, notamment la demande lie la filire learning La croissance conomique anticipe de Saint-Denis Pleyel avec larrive de nouveaux acteurs conomiques sur le ple (Cit du cinma, siges sociaux) Le prolongement de la ligne 12, jusqu la station Front populaire, au sud du futur Campus Condorcet, qui renforcera laccessibilit depuis Paris
1500-1700 chambres supplmentaires lhorizon 2025, un besoin lgitim par trois logiques de dveloppement appeles se consolider si tous les projets cits prcdemment se matrialisent Une croissance du poids du ple au sein de la mtropole Un dveloppement de son rayonnement national et international, li laccueil dentreprises internationales ainsi qu limplantation de la gare TGV Un processus dintgration la dynamique urbaine parisienne, avec lextension du rseau du mtro parisien
Une capacit additionnelle en partie (pour un tiers environ) couverte par les projets hteliers engags ou en tude sur le territoire.
*Une valuation des besoins en chambres qui ne tient pas compte de la part du parc htelier appele disparatre dici 2025, en raison du vieillissement des Horwath Agena Consulting units. Un phasage bas sur lhypothse que les lignes du mtro automatique Grand Paris Express seront mises en service pa rtir de 2020-2025 6, rue Dunois
75013 Paris, France +33 (0)1.53.79.78.78 +33 (0)1.42.17.02.99 Fax
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Recommandations qualitatives
Nous soulignons quil existe sur ce ple des opportunits majeures, notamment autour de trois types de produits :
Un complexe htel /confrences , en cohrence avec le dveloppement conomique de la zone Une ou des auberge(s) de jeunesse, le ple saffirmant comme une entit urbaine complmentaire Paris intramuros appele pallier ses manques en matire doffre Un gros porteur de qualit internationale capable de satisfaire la demande des visiteurs originaires des pays mergents, un produit qui pourrait galement faire dfaut la destination mondiale.
Un enjeu fort
En raison du dcalage observ entre le potentiel de dveloppement et le nombre de projets engags sur Plaine Commune Saint-Ouen, nous insistons sur lintrt des dmarches suivantes :
La ralisation dun schma htelier fixant une vision du dveloppement de manire pouvoir faire face laugmentation du cot du foncier
Lexploitation du foncier des prix compatibles avec des oprations htelires.
*Une valuation des besoins en chambres qui ne tient pas compte de la part du parc htelier appele disparatre dici 2025, en raison du vieillissement des Horwath Agena Consulting units. Un phasage bas sur lhypothse que les lignes du mtro automatique Grand Paris Express seront mises en service pa rtir de 2020-2025 6, rue Dunois
75013 Paris, France +33 (0)1.53.79.78.78 +33 (0)1.42.17.02.99 Fax
32

2.3.5. Programmation envisageable lhorizon 2017
Localisations court / moyen termes Plaine Saint-Denis Nord Porte de Saint-Ouen ou Porte dAubervilliers Porte de Paris Mtro Saint-Denis Univesrsit Mtro Front Populaire
Localisations long terme
Unit
catgorie
capacit
Htel Confrence
3*/4*NN
400-600
Htel
3*/4*NN
120-200
Projets hteliers
Novotel Porte de Paris B&B
3*/4*NN 0/1*
120 100
Auberge de jeunesse
NC
70-100
Mtro Front Populaire
Htel Htel
2*/ 3*NN
100-150
Recommandations pour 2017
Saint-Ouen
2*/3*NN 3* 3*/4*NN
100-150 150 150-250 ~1700-1800
Porte d'Aubervilliers Stade de France Total (approximation)**
Rsidence htelire Htel
6, rue Dunois **Un nombre de chambres total qui dpend de la matrialisation des projets hteliers engags et en tude sur le ple. 75013 Paris, France +33 (0)1.53.79.78.78 +33 (0)1.42.17.02.99 Fax
33

Programmation envisageable lhorizon 2017 sur le ple Plaine Commune / Saint -Ouen
Route secondaire Route principale Autoroute Rseau ferr Rseau francilien Types dhbergement
Rsidence htelire Auberge de jeunesse Htel
Stade de France
Catgories 0 / 1 toile 2 toiles 3 toiles 4 toiles Nombre de chambres
Saint-Ouen Porte dAubervilliers / Mtro Front Populaire

Projet htelier Porte de la Villette
5 50 100 >500
5
Projet htelier Paris
0
N 1km
Localisations court et moyen termes

34

2.3.6. Programmation pour la priode 2017-2025
Localisations court / moyen termes Gare Pleyel Partie Ouest Pleyel Dock de Saint-Ouen Mtro Front Populaire Recommandations pour la priode 20172025 Campus Condorcet Docks de Saint Ouen Partie Ouest Pleyel Gare Pleyel Dock de Saint-Ouen Total (approximation)
Unit
catgorie
capacit
Htel restaurant Htel Htel Htel restaurant Rsidence htelire Rsidence htelire Rsidence htelire Htel restaurant Htel
2*/3*NN 2*/3*NN 2*/3*NN 2*/3*NN 3* 3* 3* 3/4* 3/4*
150-200 150-200 150-200 150-200 120-180 120-180 120-180 120-180 120-180 ~1500-1700
35

2.3.6. Programmation pour la priode 2017-2025
Programmation envisageable pour la priode 2017-2025 sur le ple Plaine Commune / Saint-Ouen
Route secondaire Route principale Autoroute Rseau ferr Rseau francilien Types dhbergement Rsidence htelire Htel Catgories 0 / 1 toile 2 toiles 3 toiles 4 toiles Catgorie non connue Nombre de chambres
Pleyel / TGV
Docks de Saint-Ouen Mtro ligne 12 / Campus Condorcet

N
5 50 100 >500
3 km
36
GRAND ROISSY - CUR ECONOMIQUE

1- Un des trois ples conomiques majeurs de la rgion Ile-deFrance 2- Un parc htelier denvergure et en extension
3- Recommandations pour le ple
37
3.1. Grand Roissy - cur conomique : un des trois ples conomiques majeurs de la rgion Ile-de-France
3.1.1 Un ple de dveloppement conomique majeur, en lien avec laroport international
Un ple dactivits et demplois
13 500 entreprises, dont plus de 50 comptent plus de 500 salaris (INSEE/HBS) 42 siges sociaux Un territoire spcialis dans la logistique, la maintenance aroportuaire et les rencontres professionnelles, qui sest dvelopp conjointement la croissance de laroport international Paris Charles de Gaulle
Des zones dactivits et des quipements structurants

Paris Nord 2 : 300 ha dvelopps,1000 000 m SHON, 500 entreprises implantes, 20 000 sur le site Zone de Fret : 378 ha, 500 000 m de surfaces de btiments, 76 postes avions ddis cette activit Garonor : plus grand parc logistique urbain dIle-de-France, 75 ha, 350 000 m de locaux Le Parc des expositions Paris Nord Villepinte : 240 000 m de surfaces dexpositions, 8 halls ; leader franais pour les salons professionnels
Source : Horwath Ralisation : HBSResearch
Carte du ple Grand Roissy cur conomique
Un ple en dveloppement + 50 000 emplois en 8 ans (INSEE) Roissy-Villepinte-Tremblay : ple dexcellence du Grand Paris, appel devenir un champ emblmatique des changes avec le monde et la vitrine des talents de la France, grce aux activits de la plate-forme aroportuaire, au trafic passagers et fret, et la logistique de congrs et de salons Installation de nouvelles entreprises programme Volkswagen en 2012 (Roissy Parc International), . :
Sources : INSEE/HBS
38
3.1.1 Des projets destins renforcer les activits aroportuaires, congrs/runions et tertiaires
Augmentation des capacits aroportuaires Extension de larogare, portant la capacit daccueil 80 millions de passagers A terme, un potentiel daccueil de 120 millions de passagers Amlioration des conditions de desserte depuis Paris et les principales zones dactivits Modernisation du RER B (RER B+) 6 gares du mtro automatique Grand Paris programmes sur le ple : Sevran-Livry, Sevran Beaudottes, Aulnay, Parc des exposition, Aroport CDG, et le Mesnil-Amelot Des projets de parcs dactivits et dquipements denvergure A-Park au Thillay : centre mondial des nergies renouvelables & centre de transactions euro-chinoises Arolians, Parc des changes internationaux, Tremblay-en-France / Villepinte Coliseum, une Arena multifonctionnelle ddie laccueil de grandes manifestations culturelles et sportives, 15 000 places assises, Tremblay-enFrance Roissy Parc International, Roissy en France ZA du Moulin
Villepinte
Aroport Paris CDG
ZAC Arolians
Oprations damnagement urbain

Communes Oprations damnagement Requalification urbaine Voirie Logement Quartiers Rose des Vents Gare SevranBeaudottes Gare RER Centre-ville
Aulnay-sous-Bois
Sevran
Renouvellement urbain Voirie Logements

Rnovation urbaine
Parc Mail Roissy / ZA Demi-Lune Aroville, futur centre de commerces et de services sur laroport ParisCharles de Gaulle International Trade Center, 13 ha Aire de loisirs et de sports de la Valle verte, Roissy en France Cargo Rail Express (CAREX), Goussainville Projet de valorisation de la ceinture des parcs (CDT Est Seine-Saint-Denis) et espaces naturels (Parc de la Poudrerie Des projets de revalorisation urbaine dici 2025 Des programmes de rnovation/rhabilitation de quartiers entiers pour un cadre de vie de qualit (voir tableau ci-contre) .
La Fontaine Maillet Centre ville Quartier Prvert Quartier Cotton-Farges
Tremblay-en-France
Requalification urbaine
Louvres
Requalification urbaine, amnagement dcoquartiers
Sources : Villes de Sevran, Villepinte, Tremblay en France, Aulnay-sous-Bois EPA Plaine de France
39
3.1.2. Une destination affaires et transit en dveloppement
Un ple par o transitent les touristes loisirs et affaires, et un lieu de rencontres professionnelles
Une frquentation de transit induite par les infrastructures de transports prsentes sur le ple Laroport Paris Charles de Gaulle : 5 000 10 000 visiteurs par jour Des touristes venus visiter Paris, la France et / ou lEurope Des personnes en pr-acheminement, qui restent pour la plupart dans la zone aroportuaire Une activit aroportuaire internationale qui saccompagne de flux quipages (personnel des compagnies ariennes) quotidiens LA1 de manire secondaire, par o passent les flux destination de Paris ainsi que les flux Nord / Sud traversant la France Une destination privilgie pour le tourisme daffaires Un bassin dentreprises dense, dans la zone aroportuaire et de part et dautre de lA1, qui attire des visiteurs affaires individuels ou groupes Le Parc international des expositions de Paris Nord Villepinte, qui accueille chaque anne prs de 1,5 millions de professionnels par an (1,6 millions en 2009) Proximit de laroport de Paris-Le Bourget, 1er aroport daffaires europen Des tablissements hteliers quips pour lorganisation de confrences, runions sminaires proximit de laroport : Hilton, Hyatt Regency, Marriott, Pullman, Sheraton, Radisson. Leur desserte en fait des endroits centraux, et donc des lieux privilgis pour les rencontres et les formations professionnelles.
Une croissance venir des flux sous limpact des diffrents projets sur le ple
Des projets pour un dveloppement et un captage des flux de transit et loisirs court terme :
Lextension de larogare de Paris-Charles de Gaulle, qui aura un effet sur la frquentation ds 2012
Le programme lanc conjointement par ADP et Air France pour amliorer laccueil de la clientle originaire des pays BRIC (Brsil, Russie, Inde, Chine) Les projets visant diversifier les activits proposes aux abords de laroport, et amliorer le cadre de sjour : Aroville Europa City
Le renforcement de la desserte grce au mtro automatique Grand Paris Express et la modernisation du RER B, amliorant les conditions de transport vers Paris
Des quipements et des amnagements venant conforter la frquentation dindividuels et de groupes affaires moyen et long termes International Trade Center Projet dextension du PIEX
Dveloppement conomique du ple : ZA en extension et en cration (Roissy Parc International, Arolians Paris, Zone du Mesnil-Amelot).
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3.2. Grand Roissy - cur conomique : un parc htelier denvergure et en extension

Un parc htelier denvergure lchelle rgionale et nationale
Un des premiers ples hteliers franais 9188 chambres, soit une offre en chambres plus importante que celle des communauts urbaines de Lille Mtropole (6927 chambres) et de Strasbourg (7935 chambres) 2me ple htelier aprs Paris intra-muros, devant notamment Disney (5800 chambres) et La Dfense (environ 1500) 6% du parc htelier rgional 52% de loffre en chambres et appartements du nord-est parisien Une offre diversifie en gamme Des segments haut de gamme et conomique prdominants, qui reprsentent respectivement 35% et 28 % du parc htelier Un segment 3* peu reprsent, rassemblant 1556 chambres, soit 17% du parc du Grand Roissy cur conomique Une offre haut de gamme consquente (4*/5*) 1 rsidence htelire (285 chambres) et 11 htels (2903 chambres), soit 9% de loffre htelire rgionale positionne sur ce segment Un quasi monopole de loffre 4* du nord-est parisien, concentrant 79% du parc en chambres.
Loffre par catgorie sur Grand Roissy cur conomique

Cat.
0/1* 2*
Units
18 19
Chambres
1896 2548
%
20% 28%
Capacit moy. ( en ch.) 105 134
3*
4*
11
12 60
1556
3188 9188
17%
35% 100%
141
266 153
Total
41

Des units de grande taille Une capacit moyenne par unit de 153 chambres, soit plus du double de la capacit moyenne rgionale (64 chambres par unit en Ile-de-France) Une taille moyenne mettre en relation avec la structure du parc, qui compte 24 gros porteurs (>150 chambres) dont 6 trs gros porteurs (>300 chambres), sur 60 units au total A noter, la prsence dun des htels les plus importants en capacit lchelle rgionale, lIbis aroport Charles de Gaulle, 772 chambres
Structure du parc sur Grand Roissy cur conomique

Units Htels indpendants Chanes intgres Chanes volontaires Total Chambres % Capacit moy. ( en ch.) 50 175 85 153
6 48 6 60
299 8382 507 9188
3% 91% 6% 100%
Source: Horwath HTL
Un parc htelier quasi exclusivement constitu dunits de chanes intgres 97% de loffre en chambres est rattache une chane htelire : 48 units, soit 91% des chambres, sont des tablissements de chanes intgres, et 6 units (507 chambres) sont rattaches des chanes volontaires Un march domin par le groupe Accor, auquel sont affilis 19 units (45% de loffre en chambres ) sur le ple, et de manire secondaire Louvre Htels, qui rassemble 10 units et 15 % de loffre en chambres.
Les groupes hteliers prsents sur Grand Roissy cur conomique
42

Un parc htelier concentr sur la plateforme aroportuaire et sur les franges ouest et sud
Trois lieux principaux de concentration (environ 7000 chambres) La plateforme aroportuaire de Paris-CDG, autour de Roissy ple : 5 gros et trs gros porteurs, prs de 2000 chambres (Sheraton, Hilton, Pullman, Novotel, Ibis) La zone htelire de Roissy-en-France : prs de 3000 chambres, 36% de loffre en chambres Ses franges sud, au sein du Parc dactivits de Paris Nord 2 et proximit du Parc International des Expositions de Paris Nord : 2200 chambres en lien avec les terminaux de laroport, lactivit du Parc des Expositions et la densit dentreprises
Loffre par commune sur le ple Grand Roissy cur conomique

Communes Aulnay sous bois Epiais-ls-Louvres Goussainville Le Mesnil-Amelot Le Thillay Roissy-en-France Sevran Tremblay-enFrance Villepinte Units 7 1 6 3 1 23 3 5 11 60 Nombre de chambres 563 17 366 491 13 4986 157 1697 898 9188 % 6% 0% 4% 5% 0% 54% 2% 18% 10% 100%
Un lieu mergeant aux franges est de la plateforme, au MesnilAmelot (3 units, 491 chambres)
Les units complmentaires sont localises de part et dautre de lA1 et de lA104, gnralement dans des zones dactivits ou des sites proches des bretelles daccs et de sortie. Des territoires au Nord (Puiseux-en-France, Louvres) et au sud-est du ple non pourvus en quipements hteliers (MitryMory, Sud de Tremblay-en-France et de Sevran).
Total
Les concentrations htelires sur le ple

Zone Zone htelire de Roissy Plateforme Paris Nord 2 /PIEX Autres secteurs Total ple Nombre d'units 16 5 17 22 60 Nombre de chambres 3313 1960 2221 1694 9188 % Capacit moy. (en ch.) 207 392 123 77 153
36% 21% 24% 18% 100%
Source: Horwath HTL
43

Rpartition et localisation de loffre htelire sur le ple Grand Roissy cur conomique
Route secondaire Route principale Autoroute Rseau ferr
Rseau francilien
Nombre de chambres
5 50 100
>500
Catgories 0 / 1 toile 2 toiles 3 toiles 4 toiles

Source : Horwath Ralisation : HBS- Research Source : Horwath Ralisation : HBS- Research
44

Une spcialisation de loffre par secteur gographique
Un positionnement 0/1* et 2* dans les zones rsidentielles denses et les zones dactivits proches des infrastructures routires (Villepinte, Aulnay-sous-Bois, Goussainville, Sevran) Une htellerie de chane intgre pour lessentiel Quelques units conomiques et milieu de gamme indpendantes ou affilies des chanes volontaires, proposant des produits moins standardiss, dans les centres-villes (Lhtel Logis de France le Saint-Exupry, Le Mdian Goussainville, Climhotel Villepinte ) Une activit base sur les nuites gnres par les zones dactivits primaires, les Parcs des Expositions, et la population rsidente (familles en visite notamment). Une concentration de loffre haut de gamme et milieu de gamme sur la plateforme aroportuaire et proximit immdiate Des produits de chanes de qualit internationale : Grandes capacits daccueil quipements annexes : restaurants / bars, espaces de remise en forme, salles de runion Des produits adapts laccueil dune clientle internationale groupes ou individuels loisirs en transit ou visitant lIle de France, ainsi qu une clientle affaires Des htels confrences de dimension rgionale sur la plateforme, dans la zone htelire de Roissy Village et dans le parc dactivits de Paris Nord 2: Hilton, Hyatt Regency, Mariott, Pullman, Sheraton Des enseignes de visibilit internationale Des produits 4* dun haut niveau de confort associant services personnaliss, restaurants, espaces dtentes, espaces sminaires dune superficie suprieure 800m 9200 m despaces sminaires cumuls.
Htel le Saint-Exupry, Goussainville
Htel Hilton Paris CDG
Htel Kyriad, Villepinte
45

3.2.2. volution du parc htelier depuis les annes 1990
Evolution du parc htelier depuis 1990 sur le ple Grand Roissy cur conomique
Anne de cration*
Avant 1 990 1 990 - 2 000 Aprs 2 000
Agena Consulting * Horwath : Anne de cration de ltablissement auprs de lINSEE 6, rue Dunois 75013 Paris, France +33 (0)1.53.79.78.78 +33 (0)1.42.17.02.99
46
Fax

3.2.2. volution du parc htelier depuis les annes 1990
Grand Roissy- cur conomique : un parc en croissance continue depuis 1974
Un parc rcent, qui sest dvelopp partir des annes 1970 pour accompagner limplantation de laroport Paris-Charles de Gaulle et du PIEX, puis le dveloppement conomique du ple Prs de 4 units sur 5 ont t cres aprs 1990 De nouveaux produits depuis 2010, avec limplantation de rsidences htelires dans la zone htelire de Roissy Des units vieillissantes dans les zones denses (Sevran, Villepinte, Aulnay-Sous-Bois) Historiquement un parc qui sest dvelopp par paliers autour de laroport Paris-Charles de Gaulle Une corrlation entre lvolution du nombre de mouvements daronefs et le nombre de nuites htelires sur la plateforme Des phases de cration doffre par palier qui anticipent sur lvolution attendue du trafic Des phases de stabilisation de loffre permettant une absorption des capacits nouvelles Un parc appel se densifier moyen terme Prs de 3700 chambres supplmentaires lhorizon 2017 Un renforcement de loffre sur et proximit la plateforme, li la croissance attendue de la frquentation dans le secteur sous limpact de lagrandissement de larogare et des projets dquipements affaires et loisirs (ITC, Aroville, Aire de loisirs et de sport). 2 logiques de dveloppement : Une croissance de loffre milieu de gamme sur la plateforme, avec 2 projets dunits 3* Une extension du parc en chambres haut de gamme et une diversification de loffre aux abords de la plateforme : 1260 chambres 4* engages lhorizon 2017, une unit 5* quipe dun SPA, une capacit supplmentaire de 651 appartements en rsidences Horwath Agena Consulting htelires. 6, rue Dunois
75013 Paris, France +33 (0)1.53.79.78.78 +33 (0)1.42.17.02.99 Fax
Les projets hteliers et parahteliers sur le ple Grand Roissy cur conomique
Localisation Le Mesnil-Amelot Le Mesnil-Amelot Zone htelire de Roissy Zone htelire de Roissy Nom /type dunit Hilton Garden Inn Hampton Inn Rsidhome 2 Relais Spa, extension Rs. htelire Htel nord 2 Htel Nord Htel Sud Htel Plaza Htel Ville Grand Htel Cat. 4* 3* 4* Nombre de chambres 203 130 285 Date 2015 2015 2013
4*
200
2012
International Trade Center
3* 3* 3* 4* 4* 5*
166 332 473 139 185 127 312
2017
ZA les Grands Champs Roissy Parc international Plateforme CDG Plateforme CDG Plateforme CDG
Htel Htel confrence Mercure Citizen M Ibis Style
NC NC 4* 3* 3*
NC 350 260 230 340
NC NC 2015 2014 2015
Sources : ADP, Office du Tourisme de Roissy-en-France, Terre de France
47

3.2.3 Projets hteliers identifis
Projets hteliers et parahteliers sur le ple Grand Roissy - cur conomique
Route secondaire Route principale Autoroute Rseau ferr Rseau francilien Types dhbergement
ITC
Rsidence htelire Htel Catgories 2 toiles 3 toiles 4 toiles 5 toiles Catgorie non connue Nombre de chambres 5 50 100
Source : Horwath Ralisation : HBSResearch
N
3 km
> 500
48

3.2.4. Profil de la demande
Lactivit htelire repose sur la demande gnre par les segments de clientles suivants sur le ple : Une clientle de transit Des personnes en pr et post acheminement* sur et aux abords immdiats de laroport (plateforme, zone htelire de Roissy, Paris Nord II et au Mesnil-Amelot) : 60 90% des nuites Toute lanne Une clientle aussi bien loisirs quaffaires De manire secondaire, des flux de passage dans les units localises le long des axes autoroutiers structurants, qui fonctionnent comme des lieux dtapes pour les voyageurs descendant vers le Sud ou remontant vers le Nord de la France Une clientle individuels affaires plus difficile quantifier, car souvent intgre dans la clientle dindividuels en transit, qui est de lordre de 25 35% de la clientle selon les estimations des hteliers. Une frquentation toute lanne sauf en aot, lie: aux entreprises installes sur le ple, et proximit la desserte privilgie de la zone, point de connexion entre les flux internationaux et les axes de transport rgionaux, soit un atout pour les personnes venues pour des motifs professionnels en Ile-de-France
Une clientle affaires * Une clientle runions / sminaires / confrences dans les tablissements 3 et 4*, qui slve 30% de la clientle dans les htels confrences quips despaces sminaires de taille consquente et dont laccessibilit est aise depuis laroport . Une frquentation 180 jours par an, marque par des priodes de baisse pendant les vacances scolaires (notamment en aot), et des mois dactivit plus intense, en mi-saison Du dimanche au jeudi en semaine Une clientle quipage toute lanne aux abords immdiats de laroport, qui reprsente entre 15 et 30% de la clientle sur la plateforme aroportuaire et dans certains htels haut de gamme localiss dans la zone htelire de Roissy-en-France Une clientle salons sur lensemble du ple pendant les priodes de salons organiss au PIEX (80 jours par an, pour la plupart au printemps et en automne).
Une clientle loisirs Des groupes loisirs trangers, qui visitent Paris et la rgion parisienne dans le cadre de voyages organiss. La desserte, la taille des units, voire la qualit internationale des units sont perues comme des critres de choix par les tours oprateurs 0 25% de la clientle Toute lanne, avec une priode de creux en janvier-fvrier Une clientle dindividuels loisirs, plus rsiduelle, (15%) en gnral non rpertorie comme telle, lie laccessibilit de laroport Charles de Gaulle et la connexion avec Paris.
Une origine de la clientle qui varie en fonction de la localisation des units

Une majorit dtrangers sur la plateforme aroportuaire et aux abords immdiats (zone htelire de Roissy, Paris Nord 2) en cohrence avec la prsence dhtels de qualit, rattachs des enseignes internationales 50% 60% de Franais sur le reste du ple.
49

3.2.5. Performances
Des performances doccupation leves Un taux doccupation (TO) moyen de 74% en 2010 sur le ple, contre 73% lchelle rgionale et 72% au niveau du nord-est parisien Des performances qui diffrent selon les zones + de 80% de TO sur la plateforme, soit une frquentation proche de celle de Disneyland Paris et Paris intra-muros 70 80% de TO en moyenne sur la zone htelire de Roissy-en-France, le Mesnil-Amelot et Paris Nord 2 60 75 % de TO en moyenne sur le reste du ple Des prix moyens par chambre loue qui sinscrivent globalement dans la moyenne rgionale 44 HT sur le segment superconomique (0/1*) contre 45 HT lchelle du nord-est mtropolitain et 42 HT* lchelle nationale 68 HT sur le segment conomique (2*) contre 64 HT lchelle du nord-est mtropolitain et 69 HT* lchelle nationale 99 HT sur le segment moyen de gamme (3*/ 4*NN) contre 94 HT lchelle du nord-est mtropolitain et 98 HT* lchelle nationale; 130 HT, sur le segment haut de gamme (5*), un prix moyen relativement infrieur la moyenne rgionale, en raison de prix pratiqus infrieurs aux tarifs affichs Paris intra-muros.
Plateforme aroportuaire
Zone htelire de Roissy-enFrance
Bilan
2me ple htelier mtropolitain Un quasi monopole de loffre haut de gamme du territoire, avec plus de 85% de loffre en chambres haut-de-gamme de la Plaine de France Une demande fortement lie aux activits et aux flux de passagers de laroport international, au PIEX, ainsi quau bassin dentreprises de la zone aroportuaire Une demande importante sur la plateforme et aux abords immdiats, qui traduit une saturation de loffre Une diversification des produits venir : un htel 5*NN SPA et deux units 3*NN sur la plateforme Des projets visant combler le dficit dquipements structurants (Aroville, golf de Roissy). Ce dficit a tendance restreindre le ple un lieu dhbergement fonctionnel et limiter le potentiel de dveloppement de la filire runion.
rue Dunois bases sur les performances des units de chanes intgres *donnes6, MKG 75013 Paris, France +33 (0)1.53.79.78.78 +33 (0)1.42.17.02.99 Fax
50

3.2.5. Enjeux
Anticiper la monte en puissance de Grand Roissy cur conomique La progression du nombre de passagers et de clientle quipage attendue court terme avec lextension de larogare et lamlioration de la desserte Lessor des flux sminaires / runions / salons, li aux diffrents projets dquipements prvus court et long terme sur la zone. La ncessit dune cohrence de gamme et de qualit entre la plateforme aroportuaire et ses diffrents secteurs alentours.
51
3.3. Grand Roissy - cur conomique : recommandations

3.3.1. Benchmark daroport international europen : Heathrow (Grande Bretagne)
Heathrow : premier aroport international europen Un aroport situ en priphrie ouest de Londres et directement connect au centre-ville par le mtro (environ 20-30 minutes) qui dessert les 5 terminaux Plus de 68 millions de passagers en 2011 : troisime aroport mondial selon lACI (Airports Council International) Une gamme de services dveloppe : 42 restaurants/bars, 86 boutiques, 3 centres duty free Une dynamique en cours : travaux de rnovation / extension du terminal 2 (ouverture en 2014)
Units htelires proches de laroport dHeathrow

Un parc htelier dense : prs de 9000 chambres dans un rayon de 5 km autour de laroport Une prdominance de loffre haut de gamme : 80% des chambres sont concentres sur le segment 4* Des gros porteurs aux enseignes internationales (Hyatt, Hilton, Radisson) pourvus dquipements adapts la clientle affaires (business center, salles de runion) Une concentration de loffre le long des axes autoroutiers et proximit du terminal 5 pour les htels-confrences et les units les plus rcentes (accs direct via tunnel) Une quinzaine dunits bas et milieu de gamme (seulement 13% du parc en chambres) plus parse et majoritairement indpendantes.
Nom 0/1* 2* 3* Units Chambres Capacit moyenne 23 % en chambres
8 0
181 0
2% -
6
18
984
7222
164
401
11%
80%
4*
5*
605
605
7%
Bilan
Une localisation de franges durbanisation comparable celle de Paris-CDG, bnficiant dune trs bonne desserte Une destination sminaires / runions / colloques de rayonnement international privilgie Une offre hbergement positionne sur le segment haut de gamme et le produit htel-confrence Des besoins non couverts, une extension du parc htelier venir mais contrainte en termes de disponibilits foncires par la Green Belt ceinturant Heathrow.
TOTAL
33
8992
379
100%
52

Segment Individuels affaires Groupes affaires Individuels loisirs Groupes loisirs
Taux de croissance moyen annuel sur la priode 2012-2025

4 5 % par an
Projets de dveloppement conomique et urbain (Roissy Parc international, les Grands Champs, Extension du PIEX, CAREX) Projet de diversification des activits, caractrise par une monte en gamme des activits (Arolians, Triangle de Gonesse) Accroissement de la capacit daccueil de la plateforme de Paris CDG
3 4 % par an
Projet de dveloppement et de densification conomique Dveloppement attendu de la filire learning en entreprises au sein des ples conomiques des grandes mtropoles europennes Construction de lInternational Trade Center Amnagement de lAire de loisirs de Roissy-en-France Aroville
1,5 3% par an
Saturation de loffre sur Paris intra-muros Amnagement dquipements et despaces loisirs sur le ple (Aroville, Coliseum Tremblay, Aire des loisirs de Roissy-en-France, espaces verts de Villepinte et Sevran) Projet de complexe loisirs et tourisme Europa City deux arrts de mtro automatique Grand Paris Express ( 30 millions de visiteurs attendus) Units conomiques, milieu et haut de gamme selon les profils de clientles : Des units bien desservies par rapport Paris et aux principaux sites du bassin parisien Rsidences htelires milieu de gamme pour les familles Loffre superconomique (0/1*) ne correspondant pas au positionnement de la destination, la demande loisirs additionnelle attendue ne se portera pas sur cette catgorie de produit
1 2 % par an
Desserte renforce de la zone depuis Paris venir, lchelle rgionale et internationale Manque de foncier dans Paris Intra muros pour abriter des gros porteurs adapts laccueil de la clientle groupes loisirs Croissance des flux touristiques issus des BRIC, qui voyagent encore majoritairement en groupe Europa City
Besoins
Units conomiques, milieu ou haut de gamme selon la catgorie socioprofessionnelle du client Produits associant confort, quipements diversifis (bureau, wifi, espace remise en forme, ) et flexibilit (service snack / restauration libre service)
Units moyen et haut de gamme Produits complets combinant: restauration de qualit espaces sminaires dune superficie suprieure 200 m services loisirs complmentaires de type bar lounge, salles de remise en forme, espace bientre
Units milieu de gamme et haut de gamme de grande taille (>150 chambres) , de qualit internationale, quipes de restaurants et localises proximit des axes autoroutiers et routiers structurants
53

3.3.2. Demande future et besoins en chambres Un besoin denviron 4500 chambres lhorizon 2025*
3800 chambres projetes horizon 2017 couvrant le besoin maximum estim Un besoin en chambres troitement li au dveloppement conomique et aux quipements affaires et loisirs venir autour de Paris-Charles de Gaulle, et donc circonscrit aux abords immdiats de laroport et aux espaces auxquels il sera connect par un rseau de transport performant Une demande supplmentaire intgralement absorbe par les projets hteliers prvus pour accompagner ces amnagements, lesquels porteront le nombre de chambres de 9188 prs de 13 000 sur le ple en 2017, et de 7174 prs de 11 000 dans le primtre des communes de la plateforme (Roissy-en-France, Tremblay-en-France, Le MesnilAmelot.)
700-850 chambres supplmentaires lhorizon 2025*. Une certaine rserve quant au dveloppement du parc htelier sur le ple pour les motifs suivants : Une diversification attendue des sources de demande associe une pluralit dactivits dans une logique d Arotropolis Un certain nombre de facteurs vont peser sur le dveloppement effectif de capacits prives sur la plateforme parmi lesquelles : Lvolution du cours du ptrole et son impact sur le trafic arien La monte en puissance de projets environnants et notamment lITC En fonction dun taux de matrialisation soumis alas dici 2017, la capacit rsiduelle sur la priode 2017-2025 pourrait varier de 600 chambres, incorporant lhypothse de 100% de matrialisation, 1 000 chambres environ sur la base dun taux de matrialisation de 50% Ainsi, selon nos hypothses, une partie des projets hteliers sur la zone pourrait se reporter au-del de 2017 Sur la base de ce qui prcde, nous anticipons une phase de stabilisation de loffre sur la priode 2020-2025, correspondant une absorption de loffre nouvelle par la demande Cest en effet seulement lorsque les niveaux doccupation auront t restaurs un niveau lev quune nouvelle phase de dveloppement sera possible.
*Une valuation des besoins en chambres qui ne tient pas compte de la part du parc htelier appele disparatre dici 2025, en raison du vieillissement des Horwath Agena Consulting 6, rue Dunois units. Un phasage bas sur lhypothse que les lignes du mtro automatique Grand Paris Express seront mises en service pa rtir de 2020-2025 75013 Paris, France
+33 (0)1.53.79.78.78 +33 (0)1.42.17.02.99 Fax
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3.3.2. Demande future et besoins en chambres
Recommandations qualitatives** Une organisation de loffre selon une logique concentrique est suggre afin doptimiser les performances conomiques des futures units. Deux motifs militent en faveur de cette logique dimplantation La propension de la clientle affaires et loisirs aise dpenser plus pour bnficier de la proximit immdiate des ples dintrt (arogare), et donc des meilleures conditions de sjour (optimiser le temps et limiter les contraintes) Les secteurs situs proximit des infrastructures aroportuaires et des futurs quipements structurants bnficieront dune localisation privilgie aux yeux de cette clientle, lgitimant la cration dtablissements valeur ajoute. Inversement, des units haut de gamme localises dans des espaces plus loigns rencontreraient des difficults attirer cette clientle.
Do selon nos recommandations Une offre haut de gamme sur la plateforme aroportuaire et prs de lITC, quipement affaires denvergure Une offre moyen de gamme en premire couronne moins de 4km de laroport et aux abords du PIEX, qui prsente un potentiel dattractivit accru, dans les zones bien desservies par le RER ou le mtro automatique. Une faible distance avec laroport reprsente un facteur dattractivit et lgitime limplantation de produits de qualit et la pratique de prix plus levs. Une offre conomique en seconde couronne, et notamment dans les zones en cours de mise en valeur. Aulnay et Est Seine Saint-Denis est un secteur potentiel pour le dveloppement htelier, revaloriss par lirrigation du Grand Paris Express et la valorisation de la ceinture des parcs et espaces naturels de rayonnement mtropolitain. Concernant la future zone CAREX, au regard de loffre dj existante sur Goussainville (366 chambres) et du caractre peu contributif des activits logistiques en termes de demande htelire, nous suggrons la cration dune unit conomique de taille moyenne proximit immdiate de la future gare.
*Une valuation des besoins en chambres qui ne tient pas compte de la part du parc htelier appele disparatre dici 2025, en raison du vieillissement des Horwath Agena Consulting 6, rue Dunois units. Un phasage bas sur lhypothse que les lignes du mtro automatique Grand Paris Express seront mises en service pa rtir de 2020-2025 75013 Paris, France
+33 (0)1.53.79.78.78 +33 (0)1.42.17.02.99 Fax
55

3.3.3. Programmation lhorizon 2017
Localisation Le Mesnil-Amelot Le Mesnil-Amelot Roissy Village Roissy Village Nom /type dunit Hilton Garden Inn Hampton Inn Rsidhome 2 Relais Spa, extension Rs. htelire Htel nord 2 Htel Nord Htel Sud Htel Plaza Htel Ville Grand Htel Cat. 4* 3* 4* 4* Nombre de chambres 203 130 285 200 166 332 473 139 185 127 312
Projets hteliers existants
International Trade Center
3* 3* 3* 4* 4* 5*
ZA les Grands Champs

Roissy Parc international Plateforme CDG Plateforme CDG Plateforme CDG Total (approximation)
Htel
Htel confrence Mercure Citizen M Ibis Style
NC
NC 4* 3* 3*
NC
350 260 230 340 ~3800
56

3.3.3. Programmation pour la priode 2017- 2025
Localisations court / moyen termes Goussainville, future zone Carex Localisations long terme Entre le parc de Sevran et le parc de la Poudrerie
Unit
catgorie
capacit
Htel
2*/3*NN
100-120
PIEX Aulnay-sous-Bois, future gare automatique Goussainville, future zone CAREX
Arolians / Coliseum Louvres, futur coquartier Tremblay en France vieux pays
Htel
2*/3*NN
100-120
Htel-restaurant
2*/3*NN
100-120
Recommandations pour la priode 20172025
Rsidence htelire
3*/4*NN
100-120
PIEX
Arolians / Coliseum ZAC Mitry-Compans
Htel / Htel-restaurant
Htel / Htel-restaurant Htel / Htel-restaurant
3*/4*NN
3*/4*NN 3*/4*NN
100-120
100-120 100-120
Total (approximation)
~700-840
57

3.3.3. Programmation lhorizon 2025
Programmation envisageable lhorizon 2025 sur le ple Grand Roissy - cur conomique
Route secondaire Route principale Autoroute Rseau ferr Rseau francilien Types dhbergement Rsidence htelire Htel Catgories 2 toiles 3 toiles 4 toiles 5 toiles Catgorie non connue Nombre de chambres 5 50 100 N > 500
Goussainville / CAREX
Louvres
ITC
Arolians Coliseum
ZAC Mitry-Compans
Aulnay-sous-Bois
PIEX
Aulnay Sevran
58
Grand-Roissy - Val de France / Gonesse

1- Une entit stratgique dans le paysage mtropolitain 2- Une maturit htelire ayant besoin dtre renforce 3- Recommandations pour le ple
59
4.1. Grand-Roissy - Val de France / Gonesse : une entit stratgique dans le paysage mtropolitain
4.1.1. Un territoire dont le potentiel de dveloppement dpend de lamlioration de son accessibilit
Un ple situ proximit du corridor aroportuaire de lA1 mais rest lcart de sa dynamique en raison de labsence de connexion ferroviaire entre banlieues Une situation proximit des aroports de Paris-Charles de Gaulle, au nord-est et de Paris- Le Bourget au sud-est. Dimportantes disponibilits foncires valoriser (Triangle de Gonesse ) Des parcs dactivits commerciaux, concentrs lest, sur Gonesse, au contact de laxe Paris-Le Bourget / Paris-Charles de Gaulle, et en frange des communes (Sarcelles, Garges) Une partie ouest qui ne bnficie pas des dynamiques induites par les ples dactivits voisins et moins bien relie au corridor aroportuaire. Un ensemble essentiellement rsidentiel, des enjeux de rsilience socio-conomique et dimage Une situation destine voluer avec les projets de transport Projet damnagement de lAvenue du Parisis, axe qui reliera Sarcelles Villepinte en passant par lA1 Une densification des infrastructures de transports et une ouverture vers les territoires voisins du nord-est parisien ds 2017 : Tramway T5 Saint-Denis / gare de Sarcelles-Garges en 2013 Barreau de Gonesse : nouvelle branche du RER D reliant la Gare dArnouville-Villiers le Bel VillepinteParc des exposition (RER B) en 2017 1 gare sur la ligne du mtro automatique Grand Paris.
Des projets dquipements majeurs

Le Triangle de Gonesse : un secteur appel connatre de profondes mutations Projet dun trs grand parc technotertiaire (1 750 millions de m SHON) sur le foncier du Triangle de Gonesse Europa City : projet dun nouvel quipement mtropolitain avec pour ambition den faire la plus grande destination de divertissement et de shopping dEurope. Un programme mixte, novateur et unique en Europe, rparti comme suit : loisirs, divertissement et restauration ; commerces et services ; quipements culturels ; htellerie ; espaces sminaires et conventions. Une frquentation estime 30 millions de visiteurs /an
Un territoire essentiellement rsidentiel, constitu en partie de zones dont le parc de logements, construit partir des annes 1950, est pour les quartiers de grands ensembles dhabitat collectif, en voie de rnovation urbaine,.
Un taux de chmage de prs de 20% de la population, soit le double de la moyenne dpartementale Un niveau de revenu net imposable par foyer fiscal de 16 630 , peine plus de la moiti de la moyenne rgionale (2009)
Une zone verte prserve le long de lAvenue de Parisis

Une rflexion sur la constitution dune filire sant-diagnostic rapide.
Projet dun quipement emblmatique : le Dme vnementiel et multisport de 20 000 places Sarcelles.
60
4.2. Grand-Roissy - Val de France / Gonesse : une maturit htelire ayant besoin dtre renforce
Un parc complmentaire lchelle du nord-est parisien 712 chambres, 4% de loffre du nord-est parisien Une offre concentre sur les segments conomiques (73% du parc en chambres) et superconomique (27% du nombre de chambres), compltant loffre haut de gamme et moyen de gamme de Paris intra-muros et Paris-Charles de Gaulle, deux ples hteliers proches de Grand-Roissy Val de France / Gonesse Une moindre reprsentation de lhtellerie de chane 8 units sur 11, soit 76% des tablissements sont affilies une chane intgre Un taux de pntration du march htelier infrieur la moyenne du nord-est parisien (90%) mais toutefois plus lev qu Paris (41%) Un groupe htelier majeur sur le march, Accor, qui regroupe 2/3 de loffre en chambres Une offre en produits peu varie Des units superconomiques (3) et conomiques (8) rattaches des enseignes htelires renommes, proposant des produits identiques en termes de qualit dhbergement et de niveau de service 1 rsidence htelire 2* indpendante, dune capacit de 61 chambres Des tablissements de tailles relativement modres en comparaison du parc du nord-est parisien, et ce quelle que soit la catgorie et le produit: 65 chambres par unit, contre 103 dans le nord-est parisien.
Loffre par catgorie sur Gonesse / Val de France Catgories Nombre d'units Nombre de chambres % Capacit moy. ( en ch.) 63 65 65
0/1* 2* 3* 4* Total
3 8 11
190 522 712
27% 73% 100%
Structure du parc de Gonesse / Val de France Nombre d'units Nombre de chambres 171 541 712 % 24% 76% 100% Capacit moy. ( en ch.) 57 68 65
Htels indpendants Chanes intgres Total
3 8 11
61
Rpartition et localisation de loffre sur le ple Grand-Roissy - Val de France / Gonesse
Nombre de chambres 5 50 100
>500
Catgories
0 / 1 toile 2 toiles 3 toiles 4 toiles
5.2.1. Analyse 4.2.2. Evolution du du parc parc htelier htelier etet parahtelier parahtelier depuis les annes 1990
volution du parc htelier depuis 1990 sur le ple Grand-Roissy - Val de France / Gonesse
Route secondaire
Route principale
Autoroute Rseau ferr Rseau francilien
Anne de cration*
Avant 1 990
N
1 990 - 2 000
N
Aprs 2 000
Source : HBS-Rsearch Ralisation : HBS- Research
Agena Consulting *Horwath : Anne de cration de ltablissement auprs de lINSEE 6, rue Dunois 75013 Paris, France +33 (0)1.53.79.78.78 +33 (0)1.42.17.02.99
63
Fax
4.2.2. Evolution du parc htelier et parahtelier depuis les annes 1990
Une offre htelire localise, et appele se renforcer lest court et long termes
Une offre ingalement rpartie et une spcialisation par zone Deux secteurs hteliers majeurs : Sarcelles louest et Gonesse lest Des units installes proximit des axes routiers principaux Nord -Sud Des units superconomiques majoritaires louest et des units conomiques louest, sur Gonesse, sur les ZA fonctionnant aujourdhui en lien avec lautoroute A1 Un parc htelier qui sest dvelopp progressivement Des units cres pour la majorit aprs les annes 1990 Un dficit dimage, li entre autres au paysage urbain, aux difficults socio-conomiques des quartiers de grands ensembles, et labsence dquipements touristiques, qui a un double impact sur lvolution rcente du parc : Une rticence des investisseurs engager des oprations dans le secteur Un turnover frquent des propritaires dtablissements. Une densification programme du parc lest du ple, le long du corridor aroportuaire de lA1, en cohsion avec les grands projets sur le Triangle de Gonesse 288 chambres conomiques et superconomiques dici 2013 dans les ZA des Tulipes et dAropark, au sud-est de Gonesse, au contact de la plateforme aroportuaire de Paris-Le Bourget 2700 chambres dans le cadre du projet Europa City et du dveloppement conomique du Triangle de Gonesse, des units classes du 2* au 4* selon Immochan.
Les projets hteliers sur le ple Grand Roissy- Val de France/ Gonesse
Localisation Gonesse, Entre Sud Gonesse, Entre Sud Gonesse, Aropark Gonesse, Aropark Europa City / Triangle de Gonesse Nom /type dunit Kyriad Premire classe Ibis Ibis budget Cat. 2* 1* 2* 1* 0/1* 2* 3* 4* Nombre de chambres 60 40 98 97 500 850 700 670 Date 2012 2012 2013 2013
NC
2025*

*Capacit rsiduelle selon ltude programmative ralise par Immochan
64
4.2.3. Projets hteliers identifis
Projets hteliers sur le ple Grand-Roissy - Val de France / Gonesse

Triangle de Gonesse
>500
Aropark Ibis budget Ibis
Catgories
0 / 1 toile 2 toiles 3 toiles 4 toiles

Entre Sud Premire Classe Kyriad Source : HBS-Rsearch Ralisation : HBS- Research
65
4.2.4. Profil de la demande et performances
Une clientle dindividuels affaires principalement* Des personnes sjournant sur le ple pour des motifs professionnels : commerce, affaires, visite dentreprises locales, en transit Une clientle salons et expositions occasionnellement, pendant les priodes de salons de rayonnement national et international organiss aux parcs des expositions de Paris Nord Villepinte et au Bourget Une clientle loisirs secondaire les week-ends*: Un segment de clientle d la proximit des axes autoroutiers Des individuels choisissant le ple comme lieu dtape durant leur voyage vers le sud ou le nord (20%) Des groupes loisirs, venus visiter la rgion Une clientle gnre par la population rsidente (familles, entourage) Une segmentation qui dpend de la localisation et de la politique commerciale des units La part de la clientle affaires peut reprsenter 20% (Sarcelles) 70% (Gonesse) de la clientle . La clientle franaise 20% 60% de la clientle. Des performances de remplissage infrieures aux moyennes du nord-est parisien Un taux doccupation de 60% en moyenne (72% au niveau du nord-est Parisien et 74% Grand Roissy Cur conomique de lautre ct de lA1) Un prix moyen par chambre loue en de des moyennes rgionales 38-40 * sur le segment conomique (64 HT* dans le nord-est parisien) 25-30 * sur le segment superconomique (45 HT* dans le nord est parisien. Des performances ayant besoin dtre renforces. Trois principaux facteurs dexplication : Le dficit dimage dont souffre le ple La desserte de moindre qualit des units Depuis Paris intra muros, pour la plupart loignes des gares de RER Depuis les bassins conomiques et les quipements structurants voisins (Paris Charles de Gaulle, le PIEX de Villepinte, le PEX du Bourget), notamment pour les units localises louest Labsence dquipement affaires ou loisirs capable dattirer des flux rguliers de visiteurs sur le ple Une situation qui doit changer dici 2025 sous leffet conjugu des projets de transports et dquipements loisirs et tourisme prvus au cours des 15 prochaines annes.

66
4.2.5. Enjeux
Identifier les opportunits terme sur le territoire Le secteur du Triangle de Gonesse et notamment du projet Europa city, prolong jusquau Dme le long de lAvenue du Parisis Les secteurs impacts par le schma de transports routiers et publics Possibles nouvelles vocations conomiques (Mdical / Biomdical).
67
4.3. Grand Roissy - Val de France / Gonesse : recommandations

4.3.1. Benchmark dhtellerie de parc thmatique et de centre commercial
Universal Orlando Resort, est un parc thmatique situ en Floride aux Etats-Unis, le plus grand studio en dehors dHollywood Superficie de 420 hectares 2 parcs Universal Studios et Islands of Adventure avec plus de 40 attractions 10 millions de visiteurs par an Rcente extension qui a permis une augmentation de frquentation de 20% 4 htels haut de gamme lintrieur du parc pour un total de 2281 chambres Le West Edmonton Mall Edmonton au Canada (Alberta) : un des plus grands centres commerciaux du monde avec une surface de 490 000 m Plus de 22 millions de visiteurs par an Des boutiques mais aussi un parc aquatique indoor et des attractions 2 units htelires lintrieur ou proximit immdiate du centre commercial : Un htel 4* de 355 chambres Un motel 2* compos de 88 chambres.
Units htelires dUniversal Orlando Resort

Nom Cat. Capacit (chambres) 750 650 Equipements
Loews Portofino Bay Hard Rock
4* 4*
8 restaurants SPA rattach lhtel salles de runion 4 restaurants salles de runion 6 restaurants-bars salles de runion 2 restaurants-bars salles de runion
Loews Royal Pacific Resort Crowne Plaza
4*
1000
4*
400
Total
2800
Bilan Deux parcs et malls qui prsentent une dynamique dexpansion affirme (projets loisirs / services en cours) Deux positionnements hteliers distincts : Un positionnement haut de gamme et une offre domine par des gros porteurs, pour lUniversal Orlando Resort Une offre plus oriente milieu de gamme, plus diversifie mais quantitativement limite Edmonton Mall
Units htelires lintrieur du West Edmonton Mall

Nom FantasyLand Unit Htel Cat . 4* Capacit 355 chambres Equipements Htel thmatique 7 Restaurants et bars WIFI, Parking gratuit
West Edmonton Mall Inn
Motel
2*
88 chambres
Une offre htelire mixte similaire (resort / mall) envisager sur le site du projet Europa City, qui reste unique en son genre.
Total
443 chambres
68

4.3.2. Demande future et besoins en chambres lhorizon 2025
Segment Taux de croissance annuel moyen sur la priode 2012-2025 Facteurs / projets impactants
Individuels affaires
Groupes affaires
Individuels loisirs
Groupes loisirs
8 10 %
Projets de dveloppement conomique sur le Triangle de Gonesse
46%
Projet de dveloppement conomique sur le Triangle de Gonesse Projet Europa City Projet de Dme Sarcelles Amlioration de la desserte par route et transport urbain depuis les ples conomiques et touristiques de la Plaine de France (Barreau RER B-D, mtro automatique, Avenue du Parisis, tramway) Proximit avec les futurs quipements affaires de Roissyen-France (ITC) et lextension du PIEX Units moyen et haut de gamme Produits complets combinant : restauration de qualit espaces sminaires dune superficie suprieure 200 m services loisirs complmentaires de type bar lounge, salles de remise en forme, espace bientre
6 8%
Projet Europa City Projet de Dme Sarcelles Amlioration de la desserte par route et transport urbain depuis Paris et laroport Paris-Charles de Gaulle (Barreau RER B-D, mtro automatique, Avenue de Parisis)
46%
Projet Europa City Amlioration de la desserte par route et transport urbain depuis Paris et laroport Paris Charles de Gaulle (Barreau RER B-D, mtro automatique, Avenue du Parisis)
Besoins
Units conomiques, moyen ou haut de gamme selon la catgorie socioprofessionnelle du client Produits associant confort, gamme diversifie dquipements (bureau, wifi, espace remise en forme, ) et flexibilit (service snack / restauration libre service)
Units de toutes gammes, les quipements futurs sadressant tous les profils de clientles loisirs : Des units bien desservies par rapport Paris et aux principaux sites du bassin parisien Rsidences htelires moyen de gamme pour les familles
Units moyen de gamme et haut de gamme de grande taille (>150 chambres), de qualit internationale, quipes de restaurants et localises proximit des axes autoroutiers et routiers structurants
69

Un besoin denviron 3000-3300 chambres lhorizon 2025* 500 chambres dici 2017, dont 295 dj projetes. Une capacit additionnelle mettre en relation avec : Le dynamisme de la frange est du ple sous limpact des projets damnagement et de dveloppement conomique aux franges sud et ouest de Paris-Charlesde Gaulle Les projets hteliers dj existants dans le secteur est, dans les zones dactivits proches de lA1 (Entre Sud et Aropark Gonesse) 2800 chambres additionnelles lhorizon 2025, dont 2700 dj projetes Une tude de programmation a t mene pour le compte dImmochan dans le cadre du projet Europa City. Elle a valu 2720 chambres les besoins supplmentaires en hbergement pour accompagner le dveloppement du Triangle de Gonesse. Cette estimation tient compte de la demande future gnre par limplantation dEuropa City et les 1,7 millions m de bureaux tertiaires prvus dans le primtre du Triangle de Gonesse*. Un besoin anticip proximit de la gare RER Sarcelles / Garges, pour rpondre la demande induite par la prsence du futur Dme Arena (professionnels, spectateurs).
*Une valuation des besoins en chambres qui ne tient pas compte de la part du parc htelier appele disparatre dici 2025, en raison du vieillissement des units. Horwath Agena Consulting Un phasage bas sur lhypothse que les lignes du mtro automatique Grand Paris Express seront mises en service partir de 2020-2025 6, rue Dunois
75013 Paris, France +33 (0)1.53.79.78.78 +33 (0)1.42.17.02.99 Fax
70

Recommandations qualitatives
Un potentiel de dveloppement sur le segment conomique, une offre moyen et haut de gamme consquente tant programme sur le Triangle de Gonesse dans le cadre du projet Europa City : Un htel conomique de chane prs du futur Dme-Arena, un produit fonctionnel adapt la clientle nationale et internationale du futur quipement Des opportunits pour un produit conomique alternatif le long de lavenue du Parisis, qui offre un cadre de sjour privilgi aux portes du couloir aroportuaire.
75013 Paris, France +33 (0)1.53.79.78.78 +33 (0)1.42.17.02.99 Fax
71

Localisation court et moyen terme
Localisation long terme
Unit
Catgorie
capacit
Gonesse entre sud Gonesse Aropark Projets lhorizon 2017 Gonesse Aropark
Htel Premire Classe
1*/2*NN
40
Ibis Budget
1*/2*NN
97
Ibis standard
2*/3*NN
98
Gonesse, entre sud Recommandations lhorizon 2017 Projet pour la priode 2017-2025 Recommandations pour la priode 20172020 Total (approximatif)
Kyriad
2*/3*NN
60
Avenue du Parisis Triangle de Gonesse/Europa City
Htel restaurant
2*/3*NN 1*/2*NN au 3*/4*NN
200
htels
2720
Dme de Sarcelles
htel
2*/3*NN
100
~3300-3400
72

4.2. Programmation 4.3.3. Programmation envisageable envisageable lhorizon lhorizon 2025 2025
Programmation envisageable lhorizon 2025 sur le ple Grand Roissy - Val de France / Gonesse
Route secondaire Route principale Autoroute Rseau ferr Rseau francilien Types dhbergement Rsidence htelire Htel Catgories 2 toiles
Avenue du Parisis
3 toiles
Europa City
Dme Arena
4 toiles Catgorie non connue Nombre de chambres 5 50 100
> 500 Localisations court et moyen termes

73
LE BOURGET
1- Un ple appel moyen terme profiter de sa situation privilgie 2- Un dveloppement htelier affirmer
3- Recommandations pour le ple
74
5.1. Le Bourget : un ple appel moyen terme profiter de sa situation privilgie

5.1.1. Un ple associ laviation daffaires et laronautique
Le Bourget, un ple dactivits en devenir mi chemin entre Paris Charles de Gaulle et Paris
Laroport Paris- Le Bourget : premier aroport daffaires europen 58 000 vols en 2009, 800 destinations desservies Un aroport spcialis, rserv une clientle de niche, qui fonctionne moins comme une infrastructure de transport structurante que comme une zone dactivits en termes dimpact sur le territoire Une revalorisation du parc dentreprises
Accueil des entreprises du secteur tertiaire en crant un ple d'excellence aronautique.

Cration d'un village d'entreprises de 15 000 m, qui accueillera des PMI-PME vocation technologique.
Une spcialisation dans les activits aronautiques Un ple spcialis dans laronautique et laviation daffaires : transport arien, logistique, maintenance, industries technologiques (Air France, Dassault) 21 000 emplois dont 8 000 sur la plateforme aroportuaire (INSEE/HBS) Un essor conomique attendu avec linstallation dEurocopter puis dun technocentre Dugny, qui appel entraner limplantation de nouvelles entreprises en lien avec laronautique Des zones dactivits et les quipements denvergure sont localiss proximit immdiate de laroport Paris-Le Bourget: Parc dactivits de la Comte, ZA de la Molette, ZAC Eiffel, ZAC du Cdt Rolland, au sud de laroport, ZI Pont Yblon le long de lA1, ZI du Coudray au niveau de lchangeur A3/N2 Le Parc des expositions et le Muse de lair et de lespace du Bourget, au sud de laroport.
Carte du ple du Bourget
N
75

5.1.2. Un site touristique construit autour de la thmatique de laviation et de lespace
Une frquentation touristique encore modre, concentre aux abords de laroport Paris-le Bourget
Un lieu de transit, en cohrence avec la qualit de la desserte autoroutire du ple Des flux affaires Un tourisme dindividuels affaires, en lien avec les industries locales Les quipages des compagnies ariennes et le personnel des services aroportuaires de Paris-Le Bourget et Paris Charles de Gaulle Un tourisme runions, sminaires, salons et expositions, port par le Parc des Expositions du Bourget Un parc dune superficie totale de 45 hectares, qui a t rnov en 2009 : 5 halls d'expositions de 4000 39 000 m, 37 hectares de surfaces extrieures et 25 hectares d'espaces verts accueillant salons, manifestations, lancements de nouveaux produits. Un hall de 6000m, ddi l'vnement un centre de confrences compos de 3 auditoriums, 4 salles de runion et 2 espaces cocktail. 1 million de visiteurs par an tous les deux ans loccasion du Salon International de laronautique et de lEspace Un tourisme culturel de manire complmentaire Organisation dvnements culturels au Parc des Expositions du Bourget (spectacles) Le muse de lAir et de lEspace, qui a attir 260 000 visiteurs en 2009.
Muse de lair et de lespace
Salon international de laronautique et de lespace
Un positionnement sur la filire affaires dans la perspective du Grand Paris

Capter la clientle affaires transitant par laroport Paris-Le Bourget en proposant des quipements adapts pour lorganisation de sminaires : dveloppement dun ple htelier et despaces confrences Offrir un cadre de sjour agrable, grce aux amnagements urbains, et bien desservi par rapport aux principaux sites touristiques/loisirs existants et futurs (Paris Intra-muros, Europa City, Aire de loisirs de la Valle verte).
76

5.1.3. Lobjectif dun futur ple conomique majeur
Un dveloppement attendu des activits industrielles et tertiaires suprieures Ralisation de 24 000 m de btiments pour accueillir les projets aronautiques et l'implantation de terminaux privs . Dynamique de valorisation des rserves foncires et de diversifier les activits implantes au sein de la plateforme aroportuaire . Projet de requalification du Bourget Un ple dexcellence appel devenir une des entits urbaines majeures de la rgion capitale, porte du ciel et de lespace et fentre ouverte sur les cultures, dans le cadre du projet Grand Paris Des enjeux de dveloppement conomique, de qualit urbaine et de valorisation des activits vnementielles et culturelles Rgnration du cadre de vie autour de laroport, pour en faire un lieu urbain dense, attractif et quilibr : Une ville aroportuaire qui valoriserait la qualit de vie et lemploi des populations rsidentes. Modernisation du muse de lAir et de lEspace Une amlioration des conditions de desserte ayant vocation jouer un rle moteur Modernisation du RER B (RER B+) Prolongement ligne 7 du mtro parisien 3 voire 4 gares du mtro automatique Grand Paris Express programmes sur le ple : Aroport du Bourget, Le Bourget RER B, Le Blanc-Mesnil, et peut-tre la Courneuve 2 gares sur la Tangentielle Nord : Le Bourget (gare RER B) et Dugny-La Courneuve.
Parc des expositions du Bourget
Projets urbains dans le cadre du Grand Paris
Dugny
Sources : CA de laroport du Bourget ; Mairie du Blanc-Mesnil; ADP
77
5.2. Le Bourget : un dveloppement htelier affirmer

Actuellement, une offre de couronne urbaine parisienne concentre en produits et en gammes
Un parc de taille modre lchelle mtropolitaine 20 units, 19 htels et 1 rsidence de tourisme, pour une capacit totale de 1460 chambres 8% du parc htelier du nord-est parisien 16% du parc htelier de Paris CDG et ses abords Un parc concentr sur les segments conomique et moyen de gamme 48% de loffre en chambres classe 2* (contre 32% en Ile-deFrance selon le CRT IDF) et 31% en 0/1* (contre 16% en Ilede-France) Une offre milieu de gamme complmentaire : 319 chambres classe 3*, soit 22% de loffre en chambres (contre 31% en Ile-de-France) Une absence dunit haut de gamme, en partie lie la proximit de Paris et de Paris-Charles de Gaulle, deux ples hteliers haut de gamme Des unit de taille moyenne 73 chambres par unit en moyenne, un chiffre infrieur la moyenne du nord-est parisien (103 chambres par unit) mais lgrement suprieur la moyenne rgionale (64 chambres par unit) Une capacit moyenne peu leve, due la prsence dtablissements super-conomiques et conomiques indpendants de petite taille (< 35 chambres).
Loffre par catgorie sur le ple du Bourget

Capacit moy.( en ch.) 56 77 106 0 73
Catgories
Units
Chambres
0/1* 2* 3* 4* Total
8 9 3 0 20
446 695 319 0 1460
31% 48% 22% 0% 100%
78

Des tablissements en majorit affilis des chanes intgres 20 units, soit 86% de loffre en chambres, sont rattaches une chane intgre Un parc en chambres presque exclusivement de chanes, les units indpendantes affichant de faibles capacits Un groupe dominant sur le ple : Louvre Htels, qui reprsente 52% de loffre de chanes (en nombre de chambres), contre 22% pour Accor ( 1 htel 3*) et 13% pour Cap Affaires (1 rsidence htelire) Des units situes proximit des axes autoroutiers Une concentration le long de la D317, qui offre un accs depuis lA1, de la N2, qui mne vers lA3 puis vers Aulnaysous-Bois et aux abords de lA86 . Une offre trs localise, en priphrie des centres urbains, constitue pour lessentiel dunits quipes de restaurants, afin de combler le dficit en services de restauration proximit immdiate Des tablissements loigns des gares ferroviaires, do un isolement par rapport au reste du territoire mtropolitain, et notamment par rapport Paris intra-muros
Structure du parc sur le ple du Bourget

Units Chambres % Capacit moy. (en ch.) 26 105 21 73
Htels indpendants
Chanes intgres Chanes volontaires Total
7 12 1 20
183 1256 21 1460
13% 86% 1% 100%
Les groupes hteliers prsents sur le ple du Bourget
79

Rpartition et localisation de loffre htelire sur le ple Le Bourget
770
Catgories
0 / 1 toile
2 toiles 3 toiles 4 toiles
N
80

5.2.2. Evolution du parc htelier depuis les annes 1990
volution du parc htelier depuis 1990 sur le ple Le Bourget
Zone industrielle Route secondaire Route principale Autoroute Rseau ferr Rseau francilien
Anne de cration* Avant 1 990
1 990 - 2 000
Aprs 2 000
Agena Consulting * Horwath : Anne de cration de ltablissement auprs de lINSEE 6, rue Dunois 75013 Paris, France +33 (0)1.53.79.78.78 +33 (0)1.42.17.02.99
81
Fax

5.2.2. Evolution du parc htelier depuis les annes 1990
Une offre htelire qui sest surtout dveloppe durant les annes 1990 Des units construites pour la plupart durant les annes 90 Des units de chane souvent vieillissantes prsentant une dcoration et des concepts dats, en comparaison des nouveaux produits arrivant sur le march htelier en Ile-deFrance Une logique dimplantation en priphrie et distance des centres de vie urbains, de plus en plus en dcalage avec lvolution de la demande actuelle Une diversification de loffre prvue moyen terme 2 projets hteliers engags : Une unit 3* de 120 chambres au niveau de la faade Est de laroport Paris-Le Bourget Une rsidence htelire Ocanis de 131 appartements avenue du 8 mai 1945, sur la commune du Blanc-Mesnil Projets urbains visant crer des zones dactivits mixtes aux abords de laroport plus long terme, susceptibles dattnuer lisolement des units (projet Grand Paris) et desserte venir par le mtro automatique du Grand Paris Express.
Les projets hteliers sur le ple du Bourget
Htel Courtyard Marriott
Rsidence Ocanis
Les projets hteliers sur le ple du Bourget

Catgories Localisation Le Bourget Nom /type dunit Courtyard Marriott Rsidence Htelire Ocanis Cat. 3* Nombre de chambres 120 Date 2013 0 / 1 toile 2 toiles 3 toiles NC 131 2013 4 toiles Catgorie non connue Types dhbergement Rsidence htelire Htel
Le Blanc Mesnil
82

5.2.3. Profil de la demande et performances htelires
Profil de la demande
La clientle affaires * La clientle dindividuels affaires 50% de la clientle en semaine Des personnes en dplacement sur le ple ou en le-de-France pour motifs professionnels Les quipages qui reprsentent environ 10% de la clientle annuelle dans les units 3*. Un segment de clientle li la proximit de laroport de Paris-Le Bourget et de laroport Paris-Charles de Gaulle La clientle runions / sminaires / confrences /salons Les groupes assistant des runions, sminaires ou confrences reprsentent 5 15% de la clientle des units 2* et 3*, selon leur positionnement. Une frquentation en semaine, du dimanche au jeudi . Une clientle salons/expositions au moment des salons organiss au Parc des Expositions du Bourget (80 jours par an, pour la plupart au printemps et en automne) La clientle loisirs Des groupes loisirs recherchant une bonne desserte autoroutire, qui visitent Paris et la rgion parisienne dans le cadre de voyage organiss ou scolaires. 25% de la clientle en semaine, 60% les week-ends Les individuels loisirs, de manire plus secondaire, principalement les week ends (35% de la clientle), avec des pics durant les salons de renomme internationale ou les vnements culturels de rayonnement national, comme la fte de lHumanit, qui a lieu dans le Parc Dpartemental de la Courneuve. Une clientle en majorit franaise (60% des nuites).
Performances htelires
Des performances doccupation variables Des taux doccupation de 60 73% selon les units et les catgories, Un indicateur lgrement en de de la moyenne rgionale (73%) et du Nord-est parisien (72%) mais plus lev que la moyenne nationale (59%) Toutefois, des prix moyens par chambre loue infrieurs la moyenne rgionale. Deux facteurs explicatifs : La pratique de prix infrieurs ceux adopts Paris et sur les ples hteliers dle-de-France, en raison de la moindre attractivit du territoire pour la clientle htelire La prsence dune offre en gammes moins diversifie, et davantage centre sur le segment conomique.
Un enjeu : repenser le modle urbain et loffre htelire sur le ple du Bourget, Un aroport daffaires dont le fonctionnement avec son territoire daccueil a besoin dtre renforc . Une infrastructure aux retombes limites pour lhtellerie locale, davantage tourne vers la dynamique engage aux abords de laroport Charles de Gaulle et sur le Triangle de Gonesse. Une logique dimplantation htelire en ZI/ZA proche des axes autoroutiers reconsidrer pour les projets futurs. De nouvelles perspectives avec les projets damnagement urbain et de dveloppement conomique en lien avec les activits aroportuaires et aronautiques et larrive du mtro automatique. 83
*informations Horwath Agena Consulting recueillies auprs des hteliers

6, rue Dunois 75013 Paris, France +33 (0)1.53.79.78.78 +33 (0)1.42.17.02.99 Fax

5.2.4. Enjeux
Accompagner le renforcement de lactivit aronautique et laffirmation du ple conomique mtropolitain Lamlioration des connexions avec les ples conomiques majeurs de lle de France La revalorisation des ZA vers des dactivits plus cratrices de valeur ajoute La modernisation de laroport daffaires La mise en valeur du paysage urbain.
84
5.3. Le Bourget : recommandations

Segment
Individuels affaires
Groupes affaires
Individuels loisirs
Groupes loisirs
Taux de croissance moyen annuel sur la priode 2012-2025

34%
Projets de dveloppement conomique et urbain (plateforme et abords de laroport de Paris-le Bourget, requalification de ZA au Blanc-Mesnil et La Courneuve ) Installation de nouveaux acteurs conomiques, Eurocopter notamment
34%
Projet de dveloppement et de densification conomique Politique de spcialisation conomique autour du tourisme daffaires dans le cadre du Grand Paris Cration de 2 gares sur la ligne du mtro Grand Paris Express, soit une liaison amliore avec les principaux ples conomiques de la mtropole parisienne Units moyen de gamme Produits complets combinant : restauration de qualit espaces sminaires dune superficie suprieure 200 m services loisirs complmentaires de type bar lounge, salles de remise en forme, espace bientre
1,5 3%
Saturation de loffre sur Paris intra-muros Cration de 2 voire 3 gares sur la ligne du mtro Grand Paris Express, lesquelles renforceront la desserte du ple depuis Paris Mise en valeur du muse de lAir et de lEspace
12%
Cration de 2 voire 3 gares sur la ligne du mtro Grand Paris Express : une accessibilit venir de qualit depuis Paris et Paris Charles de Gaulle Amlioration du cadre urbain
Besoins
Units conomiques, moyen de gamme selon la catgorie socioprofessionnelle du client, loffre haut de gamme tant suffisante sur Paris Charles de Gaulle Produits associant confort, quipements diversifis (bureau, wifi, espace remise en forme, ) et flexibilit (service snack / restauration libre service)
Units conomiques ou moyen de gamme selon les profils de clientles : Des units bien desservies par rapport Paris Rsidences htelires pour les familles
Units de chane moyen de gamme de taille modre (100-150 chambres), quipes de restaurants et localises proximit des axes routiers structurants
85

5.3.1. Demande future et besoins en chambres lhorizon 2025 Un besoin denviron 650 chambres lhorizon 2025* 350 chambres dici 2017, dont 251 chambres dj projetes Une demande additionnelle en cohrence avec les travaux damnagement urbain et les projets de dveloppement conomique autour de la plateforme aroportuaire du Bourget, et la structuration de la RN17 en boulevard urbain intgrant le tramway Une offre additionnelle couverte pour plus des deux tiers par les projets dhbergement prvus dici 2013: une unit 3* (4*NN) et une rsidence htelire, lesquels porteront la capacit 1711 chambres/ appartements sur le ple du Bourget 300 chambres supplmentaires lhorizon 2025 sous limpact des mutations territoriales Travaux damnagement sur le ple et cration de nouvelles zones dactivits au Bourget et Dugny, requalification de celles de la Courneuve et du Blanc-Mesnil Dveloppement des activits tertiaires et des nuites loisirs grce la desserte par mtro automatique Grand Paris Express, qui tablira une liaison privilgie avec Paris et les principaux ples conomiques de la rgion Ile-deFrance Projets de cration de zones dactivits conomiques et dquipements loisirs sur les territoires limitrophes : Triangle de Gonesse, Europa City Un besoin en chambres qui dpend de la matrialisation des projets sur le ple et sur les ples conomiques voisins, ainsi que de la mise en service du mtro automatique Grand Paris Express.
Un territoire amen, aprs 2025, tre plus attractif pour les investisseurs hteliers une fois ces mutations territoriales et ces projets matrialiss (arrive du GPE, rnovation du Muse de lAir et de lEspace, dveloppement du quartier daffaires, mutation des ZA, requalification des centres-villes).
75013 Paris, France +33 (0)1.53.79.78.78 +33 (0)1.42.17.02.99 Fax
86

Recommandations qualitatives*
Des opportunits sur les segments super-conomique et conomique, des htels moyen de gamme et haut de gamme tant dj programms sur la faade est de laroport et sur le Triangle de Gonesse (projet Europa City) : Des produits conomiques dans les espaces urbains et des zones dactivits ayant vocation faire lobjet de travaux de requalification et de valorisation
Deux units complmentaires, conomique et super-conomique, Dugny, proximit de la future gare Dugny-La Courneuve et au contact du parc, secteur de la Petite Couronne appel gagner en attractivit pour les touristes de la mtropole parisienne, en raison de ses espaces verts et du renforcement de sa desserte.
*Une valuation des besoins en chambres qui ne tient pas compte de la part du parc htelier appele disparatre dici 2025, en raison du vieillissement des units. Un Horwath Agena phasage bas surConsulting lhypothse que les lignes du mtro automatique Grand Paris Express seront mises en service partir de 202 0-2025 6, rue Dunois
75013 Paris, France +33 (0)1.53.79.78.78 +33 (0)1.42.17.02.99 Fax
87

Localisation court et moyen terme
Localisation long terme
Unit
catgorie
capacit
Aroport du Bourget Projets Le Blanc Mesnil Programmation dici 2017 Le Blanc-Mesnil, ZAC Chemin Notre-Dame Secteur Chapeaux Chinois/ Gare de DugnyLa Courneuve Programmation pour la priode 2017-2025 Secteur Chapeaux Chinois/ Gare de DugnyLa Courneuve Gare automatique Aroport du Bourget Total (approximation)
Htel Courtyard Marriott Rsidence Ocanis
3*/4*NN NC
120 131
Htel-restaurant
2*/3*NN
100
Htel
1*/2*NN
80
Le Bourget Centre
Htel restaurant
2*/3*NN
100
Le Blanc-Mesnil, gare automatique
Htel
2*/3*NN
120 ~650
88

Programmation envisageable horizon 2025 sur le ple Le Bourget
Route secondaire Route principale Autoroute Rseau ferr Rseau francilien Types dhbergement Rsidence htelire Htel Catgories 0 / 1 toile 2 toiles 3 toiles 4 toiles Catgorie non connue Nombre de chambres 5 50 100 Localisations court et moyen termes Localisations long terme
ZA Notre Dame
Chapeaux chinois
Gare GPE Le Bourget Aroport
> 500
89
CONCLUSION ET ANNEXES
90
Conclusion
La Plaine de France est un territoire cl du dveloppement htelier de la mtropole parisienne Un essor conomique qui a vocation se renforcer sous leffet des nombreux projets de dveloppement conomique et de transport Une croissance venir de la demande affaires et loisirs, en lien avec les projets dquipements affaires (ITC) et loisirs (Europa city, Aroville, Salles multifonctionnelles), la mise en valeur des sites existants et lamlioration des conditions de desserte Une vision stratgique de 12 000 chambres horizon 2025, dans le cadre dune projection de croissance du parc mtropolitain (= Ile-de-France) de 30 000 chambres Des opportunits rparties sur 4 ples qui se distribuent comme suit : ~ 3500 chambres sur Plaine Commune / Saint-Ouen ~ 4500 chambres sur Grand Roissy-cur conomique ~ 3300 chambres sur Grand-Roissy-Val de France/Gonesse ~ 650 chambres sur Le Bourget Un phnomne de porosit entre les ples de la Plaine de France : Chaque ple identifi est impact par le dveloppement conomique et urbain des ples voisins Le potentiel de dveloppement htelier de chacun est donc mettre en relation avec lessor de la Plaine de France et des entits urbaines et conomiques qui la composent Environ 6500 chambres programmes dici 2017, soit 4500 5000 ralises sur la base dun taux de matrialisation de 75% 7500-9000 chambres additionnelles horizon 2025 selon le degr de matrialisation 2017 Au regard du dcalage entre les besoins du territoire et les projets engags, en particulier sur Plaine Commune / Saint-Ouen, de nouvelles logiques urbaines doivent tre envisages pour lhtellerie. Logique de densification de loffre htelire, travers la construction de trs gros porteurs ou de bicorps hteliers Logique de verticalisation des btiments, afin doptimiser les disponibilits foncires ddies lhtellerie.
91
Annexes 1 : Glossaire
TERMINOLOGIE Htellerie indpendante Chane volontaire Chane intgre Nouvelles Normes (NN) / Anciennes Normes (AN) DEFINITION Etablissements dont le responsable est galement propritaire et bnficie dune complte autonomie de produit et de commercialisation. Regroupement dhteliers indpendants juridiquement et financirement autonomes qui adhrent volontairement une marque par un contrat daffiliation. Htels filiales de groupes hteliers grs sous mandat de gestion ou franchiss, auxquels la chane intgre impose ses affilis des standards de produits. Nouvelles normes de classification appliques, suite la rforme du classement htelier en 2009 (loi n 2009-888 du 22 juillet 2009 de dveloppement et de modernisation des services touristiques). Lancienne classification cessera dfinitivement de produire ses effets le 23 juillet 2012. Le TO correspond au niveau doccupation moyen dun hbergement au cours dune priode donne. Mode de calcul (%) : (Nombre de chambres loues /Nombre de chambres disponibles) X 100 Recette moyenne par chambre (RMC) Le RMC correspond la recette moyenne de vente dune chambre sur la base du rapport entre le chiffre daffaires hbergement et le nombre de chambres loues au cours dune priode donne. Mode de calcul (en ) : (Chiffre daffaires hbergement HT / Nombre de chambres occupes) X 100 Unit conomique Unit haut de gamme Unit moyen de gamme Unit super conomique
Taux doccupation (TO)
Unit classe 2*AN / 3*NN Unit classe 4*+AN / 5*NN Unit classe 3*AN / 4*NN Unit classe 0-1*AN / 2* NN
92
Annexes 2 : Liste des entretiens institutionnels

Franois Mohrt, APUR Vronique Richet, charge de mission tourisme, Plaine Commune David Rosenberg, charg de mission, Seine et Marne dveloppement Fabrice Moulin, charg de mission, et Franck Contat, charg de projet auprs du directeur gnral, CRT Ile-de-France Ludovic Nemouthe, charg de dveloppement conomique, ville du Blanc-Mesnil Marc Gentilhomme, directeur Gnral des services, Terre de France Laurent Berteau, directeur du dveloppement conomique, emploi, formation, ville de Tremblay en France M. Bogazcyk, Directeur de loffice de tourisme de Roissy-en-France Jrme Brachet, direction de lurbanisme de Saint-Ouen, le 4 janvier 2012 Philippe Mouchel, chef du service Etudes et prospective, Plaine Commune, le 4 janvier 2012 Cline Denniel, membre du cabinet de M. Sautter, courant janvier, en fonction des disponibilits de Mme Denniel Christophe Dalstein Directeur du dveloppement, Immochan , le 02/11/2011 Ilham Moustachir Maire adjointe en charge du dveloppement conomique, Mairie de Gonesse le 13/10/2012 Agns Coudray Directrice gnrale, Roissy Dveloppement , le 14/09/2012 Thi Marsal Responsable htellerie, ADP le 20/09/2011 Patrick Renaud Prsident de CCRPF , le 14/09/2011 Hubert Fontanel Directeur immobilier d ADP, le 25/08/2011 Elisabeth Lemasson Directrice dlgue nord dADP, le 25/08/2011 Vincent Gollain Coordinateur Hubstart et Directeur attractivit des territoires dARD, le 29/08/2011 Jrme Cordellier Directeur gnral de Seine Saint-Denis Avenir - SSDA , le 30/08/2011 Daniel Orantin Directeur du CDT 93, le 30/08/2011 Nicolas Pavil Directeur gnral du Val de France , le 31/08/2011 Monique Dudinsky Directrice de l'Amnagement et du dveloppement de l EPA Plaine de France avec Mireille Fourny , le 31/08/2 011 Paul Roll Directeur gnral dOTCP, le 31/08/2011 Laurence Aveline-Bailly et Vincent Lepetit Chargs d'amnagement la CCI 93, le 01/09/2011 Xavier Parenteaux Responsable Qualit et Procdures du Stade de France, le 02/09/2011 Pierre Sabouraud Directeur du CDT60, le 02/09/2011 Michel Bournat Directeur dlgu nord de l AFTRP, le 05/09/2011 Jean-Pierre Blat Directeur du CRT Ile de France , le 08/09/2011 Jean-Franois Benon Directeur gnral du Comit dExpansion Economique du Val dOise, le 09/09/2011 Bernard Cayol Directeur gnral de la CCI 95, le 09/09/2011 Emmanuelle Biton Charge de mission tourisme de la Mairie de Saint-Ouen, le 09/09/2011 Fabrice Cotte Directeur du CDT95, le 09/09/2011 Vincent Bourjaillat Responsable dveloppement du Bourget, le 12/09/2011 Marita Esclapez Coordinatrice de projets de Roissy Eurocentre, le 12/09/2011
93
Annexes 3 : Liste des entretiens hteliers

M Blin, Directeur du Novotel de Aulnay-Sous-Bois, le 06/09/2011 M Covar, Directeur du Novotel de Cergy-Pontoise. Mr Volot Directeur du Dolce chantilly de Chantilly, le 05/09/2011 Mr Yang Directeur de lIbis d Epinay sur Seine , le 14/09/2011 M Francis Martinon Direction du dveloppement htelier France Accor Evry, le 15/09/2011 M. Tosati Directeur du Chteau de Montvillargenne Gouvieux le 05/09/2011 Christophe Novellon Directeur du dveloppement France Louvre Htels La Dfense, le 02/09/2011 M. Jauneau Directeur du Kyriad au Bourget Mme Portheault Directrice du Radisson Le Mesnil-Amelot le 16/09/2011 M. Csar Golf Htel Mont Griffon de Luzarches le 04/10/2011 M Bonnefous Directeur du dveloppement B&B Montrouge, le 06/09/2011 M Sanchez Directeur du Suite Novotel Porte de la Chapelle Paris le 05/10/2011 M Potrel All seasons Roissy-en-France Best Western Roissy-en-France le 08/09/2011 Mme Niemann Directrice du Holiday Inn Roissy-en-France le 07/10/2011 M Py Directeur des oprations du Hyatt regency Roissy-en-France le 07/09/2011 Philipe Leveque Directeur d'exploitation de lIbis Roissy-en-France M Bouf Marriott Roissy-en-France le 16/09/2011 M. Lenorman Mercure Roissy-en-France M Legrand directeur du Millenium Roissy-en-France le 12/09/2011 M Coin Novotel Roissy-en-France le 05/10/2011 Only suites Roissy-en-France le 07/09/2011 Mme Angely Assistante de direction du Pullman Roissy-en-France le 05/10/2011 Suite Novotel Aroport CDG Roissy-en-France le 07/09/2011 M Hamdini directeur du Suite Novotel Paris Nord 2 Roissy-en-France M Hourcade directeur gnral du Best Western Paris CDG Airport de Roissy-en-France. Ibis Saint-Denis le 06/09/2011 M Menal directeur du Suite Novotel Saint-Denis le 06/09/2011 Mme Cabaret Directrice adjointe du Kyriad Saint Witz, le 04/10/2011 Mme Pincot directrice de lHoliday Inn Saint Ouen le 09/09/2011 M Mane directeur de lIbis Sarcelles le 04/10/2011 M. Mouloudj directeur du Campanile Senlis le 04/10/2011 M. Beaudoin Balladins Sevran le 5/10/2011 Comfort Hotel Sevran le 04/10/2011 Mr Firmin Directeur du Novotel Survilliers le 05/10/2011 Mme Dezwatt Charg d'exploitation et M. Compagnon Directeur de lHilton Tremblay-en-France le 05/10/2011 M Schoubs Directeur gnral du Sheraton Tremblay-en-France le 12/09/2011 M Caillard Ibis Villepinte le 05/10/2011
94

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tude du potentiel de dveloppement de loffre htelire en Plaine de France Phase 2 : Etude du potentiel de dveloppement de loffre htelire par ple

Pour le compte de ltablissement Public dAmnagement Plaine de France

Les enjeux de la phase 2

RETOUR SUR LES ENJEUX DU NORD-EST METROPOLITAIN

2- Problmatique et enjeux pour loffre htelire du nord -est

1.1. Les perspectives de dveloppement du parc htelier mtropolitain

30 000 chambres supplmentaires lhorizon 2020

1.1. Les perspectives de dveloppement du parc htelier mtropolitain

1.2. Problmatique et enjeux pour loffre htelire du nord-est parisien

Carte du primtre dtude

1.2. Problmatique et enjeux pour loffre htelire du nord-est parisien

Loffre htelire et para htelire des ples du nord-est mtropolitain

Grand-Roissy cur conomique

Source : Horwath HTL

1.2. Problmatique et enjeux pour loffre htelire du nord-est parisien

Localisation et taille des units du nord-est mtropolitain

Ple diffus Nord

Grand RoissyVal de France/Gonesse

Grand Roissy : cur conomique

N Plaine Commune / Saint-Ouen

Source : Horwath HTL/ HBS

1.2. Problmatique et enjeux pour loffre htelire du nord-est parisien

Localisation et taille des units du nord-est mtropolitain par catgorie

Ple diffus Nord

Grand RoissyVal de France/Gonesse

Grand Roissy : cur conomique

N Plaine Commune / Saint-Ouen

Source : Horwath HTL/HBS

1.2. Problmatique et enjeux pour loffre htelire du nord-est parisien

PLAINE COMMUNE / SAINT-OUEN

2.1. Plaine Commune / Saint-Ouen : un territoire attractif en plein essor

Un secteur de limage et de la cration appel se dvelopper

2.1. Plaine Commune / Saint-Ouen : un territoire attractif en plein essor

PIEX Aroport du Bourget La Dfense

Source : Ministre de la ville

2.1. Plaine Commune / Saint-Ouen : un territoire attractif en plein essor

Des enjeux de dveloppement hteliers centrs sur Saint-Ouen, Saint-Denis et Aubervilliers

2.2. Plaine Commune Saint-Ouen : un fort potentiel de dveloppement htelier

Loffre par catgorie sur Plaine commune /Saint-Ouen

Les htels situs le long du priphrique parisien

2.2. Plaine Commune Saint-Ouen : un fort potentiel de dveloppement htelier

Part des chanes htelires sur Plaine commune /Saint-Ouen

Les chanes htelires sur Plaine commune /Saint-Ouen

Source : Horwath HTL

2.2. Plaine Commune Saint-Ouen : un fort potentiel de dveloppement htelier

La Plaine / Stade de France

Source : Horwath Ralisation : HBS- Research

2.2. Plaine Commune Saint-Ouen : un fort potentiel de dveloppement htelier

2.2. Plaine Commune Saint-Ouen : un fort potentiel de dveloppement htelier

Route secondaire Route principale Autoroute Rseau ferr Rseau francilien

Anne de cration* Avant 1990 1 990 - 2000

Pleyel La Plaine / Stade de France Saint-Ouen

Source : Horwath Ralisation : HBS- Research

2.2. Plaine Commune Saint-Ouen : un fort potentiel de dveloppement htelier

Htel le Manhattan, Saint-Ouen

Htel Ibis Stade Sud, Saint-Denis

Les projets hteliers sur le ple Plaine Commune-Saint-Ouen

Source: Horwath NC NC HTL

2.2. Plaine Commune Saint-Ouen : un fort potentiel de dveloppement htelier

Htel / Centre de confrence N

2.2. Plaine Commune Saint-Ouen : un fort potentiel de dveloppement htelier

Htel Courtyard Marriott Saint-Denis

*informations recueillies auprs des hteliers

2.2. Plaine Commune Saint-Ouen : un fort potentiel de dveloppement htelier

2/3NN 2/3NN 2/3NN 2/3NN 3* 3* 3* 3/4* 3/4*