DROIT DE LURBANISME

Le droit de lurbanisme est un droit jeune. Il est apparu avec la loi Cornudet qui vient instaurer des plans damnagement et dembellissement des villes. La loi du 15 juin 1943 gnralise le permis de construire. On institue un systme de planification urbaine et on impose la nonindemnisation des servitudes durbanisme. L 160-5 du Code de lUrbanisme Les servitudes sont des droits rels, lis la proprit. Ces servitudes durbanisme ne donnent aucune indemnisation la diffrence dune servitude de droit priv. Du fait de la ncessit de reconstruire, on va laborer toute une srie de normes. Entre 1919 et 1967, on a 4 systmes de planification diffrents. On a une gestion dcentralise des plans durbanisme. Les communes ont de + en + dautonomie. La loi SRU (Solidarit et Renouvellement Urbain), cre en 2000, constitue une nouvelle rforme qui accentue ce phnomne. Depuis 1970, la tendance est la monte de lenvironnement dans le droit de lurbanisme. Il nest pas seulement l pour grer lquipement, il gre aussi les abus du droit de construire. Dans un deuxime temps, il vise une gestion harmonieuse de la ville. On cherche donc favoriser les constructions cologiques ainsi qu favoriser la densification. Le droit de lurbanisme fait partie du droit administratif, il est une police administrative spciale qui a pour objet lusage du sol et lenvironnement. Elle est entoure des polices des installations classes, de protection des monuments historiques, de linstallation des grandes surfaces commerciales. Elles sont encore + spciales, mais elles fonctionnent comme une police gnrale. Lurbanisme est devenu un service public devant amnager le territoire. En matire damnagement du territoire, il sagit dune initiative prive de la base puis une initiative venant du haut. Le lotissement est une partie minime de cet amnagement. Au niveau des acteurs du droit de lurbanisme, on retrouve le ministre en principal. Au niveau dconcentr, on retrouve des relais (direction dpartementale du territoire). Ils peuvent tre locaux, rgionaux, spciaux, La commune est le deuxime acteur de ce droit. Elle peut laborer des documents locaux seule. Le lotisseur et le promoteur sont galement des acteurs. A cot de a, on retrouve des associations de protecteurs de lenvironnement. On a les go verts (faux cologistes). Certains promoteurs peuvent embaucher des APE pour faire capoter le projet dun autre. Cette police de lurbanisme se caractrise par 3 actions : Elle tablit des rgles, Elle fait respecter ces rgles, Elle tablit des sanctions pour le non-respect.

TITRE 1 Le terme de rglementation est prendre au sens large car il y a certains termes lgislatifs. On tudie dabord les rgles applicables dans les communes puis dencadrement la planification locale.

CHAPITRE 1 : les rgles applicables dans les communes Chaque commune peut dcider dun plan durbanisme (Plan dOccupation des Sols, Plan Local dUrbanisme). Cest un choix politique et des circonstances de la commune. Un PLU peut coter 100 000 La commune peut se doter dune Carte Communale. Sinon, elle est soumise au Rglement National de lUrbanisme. Il existe aussi certaines rgles qui sappliquent tout le temps et partout. SECTION 1 : communes non dotes de PLU Soit on applique les Rgles Gnrales de lUrbanisme soit la Carte Communale. 1) Les Rgles Gnrales de lUrbanisme Elles sont prvues par larticle L 111-1-1 du Code de lUrbanisme. Elles sont composes de la rgle de constructibilit limite, le RNU et le L 111-4.

A) Rgles de la constructibilit limite a) Prsentation Les rgles de la constructibilit limite datent de la loi du 7 janvier 1983. Elle a t codifie larticle L 111-1-2. La rgle pose un principe trs strict : interdiction de construire dans une partie non urbanise dans les communes non couvertes par un plan durbanisme. Une partie dj urbanise est constitue dun centre ville, mais aussi les hameaux, et pour le reste, le juge va identifier un espace, un secteur. Il y a recherche de la densit de construction, des rseaux. Pour apprcier la densit, le juge ne tient pas compte des zones non dclares. Conseil dEtat 2006 : commune de Lavandou Requte 275922 (Lgifrance). Une commune sans document durbanisme ne peut pas stendre. En 1983, lobjectif tait dlaborer des documents durbanisme, le but tant de limiter au maximum les carts. En ralit, elle nest pas si stricte que cela : le juge permet la construction en bordure de zones urbanises. b) Les exceptions Les exceptions sont ladaptation, la rfection et lextension des constructions existantes. La rfection exclut les ruines. Pour lextension, il faut que le projet touche lexistant. L 123-9 ou 10 pour le changement : exemple : habitation, commerce, bureau ou entrept.

Il y a aussi les constructions/installations nouvelles ncessaires aux quipements collectifs, aux exploitations agricoles, la mise en valeur des ressources naturelles, la ralisation de constructions dintrt gnral. On retrouve les constructions incompatibles avec les zones limites (ex : oliennes). En plus, le conseil municipal peut solliciter la dlivrance du Permis de Construire si plusieurs conditions sont remplies : Dlibration motive Prsente un intrt communal Ne pas porter atteinte au paysage Pas de dpenses publicitaires supplmentaires importantes Le juge exige que le projet reste modeste Secteur de Taille et Capacit dAccueil Limites Article L 111-1-4 : rgle imposant linconstructibilit pour les entres de villes dans une bande de 100m ou 75m selon les voies compter de laxe de la voie, qui vise lutter contre la malurbanisation des entres de villes. Il impose aussi un rglement qui va rgir les enseignes publicitaires sur un terrain communal. Article L 111-6-1 impose des surfaces de stationnement maximales pour les cinmas et centres commerciaux : S=1,5x SHON (magasin), cinmas ont une place pour 3 fauteuils. Article L 111-6-2 (issu de la loi Grenelle 2 cre en 2010) interdit de sopposer lutilisation de matriaux renouvelables ayant de bonnes performances nergtiques. Cependant, on retrouve quelques exceptions : 12 juillet 2011 : article R 150-1 et suivants indiquant les matriaux utiliser. Article L 111-12 : on ne peut pas refuser un Permis de Construire pour des travaux concernant une construction existante irrgulire si elle a plus de 10 ans.

B) Article L 111-4 Cet article permet de refuser le Permis de Construire si la construction entrane des besoins supplmentaires en rseaux ncessitant des travaux ; et sils ne sont pas dj prvus de manire certaine (avec date), le Permis de Construire doit tre refus. Cette rgle sapplique malgr la prsence ou non dun PLU. Elle simpose au maire si les rseaux sont surchargs (saturs) sans travaux prvus.

C) Le sursis statuer Article L 111-7 L 111 -10 du Code de lUrbanisme : mcanisme qui consiste pour lEtat ou la collectivit ne rpondre ni oui ni non mais sursoir statuer (dcaler sa rponse dans le temps). Le sursis doit tre motiv. Il ne peut excder 2 ans. Pour un mme terrain, le cumul des sursis ne peut excder 3 ans. Quatre hypothses sont possibles : Prsence de la cration dun parc national. En cas dlaboration ou de rvision dun PLU de manire viter que le Permis de Construire soit fait pour le rendre inconstructible ensuite. Cela prfigure un refus de permis. Il faut que le PLU soit suffisamment avanc pour rflchir a. En cas dlaboration ou de rvision des plans de sauvegarde et de mise en valeur. Si des travaux sont susceptibles de compromettre des travaux damnagement.

Une fois le sursis disparu, le ptitionnaire prsente nouveau sa demande, et plus de risque de sursis. La demande sera instruite sur la base de la loi en vigueur. En cas de refus du Permis de Construire, il y aura un droit de dlaissement. Cest le droit pour le ptitionnaire dimposer ladministration dacqurir le terrain. D) Le Rglement National dUrbanisme Au 1er janvier 2009, 11 000 communes sont soumises au RNU. Elles reprsentent 2,4 millions dhabitants pour 145 000 km. Ce sont les plus petites communes qui sont soumises au RNU. Le Rglement National dUrbanisme reprsente un ensemble de rgles entre R 111-1-1 R 111-24 du Code de lUrbanisme. Ces rgles sont de deux types : Dordre public qui sappliquent dans toutes les communes mme sil existe un plan durbanisme. Pas dordre public, le RNU simple ne sapplique que dans les communes non couvertes par un plan durbanisme Il est compos de quatre rgles : Article R 111-2 : article relatif la scurit et la salubrit publique. Il permet de refuser la construction dun levage de volailles ct dhabitation, dviter de construire sur zones inondes. Il peut tre combin avec larticle L 111-3 du Code Rural qui prvoit des distances minimales entre les constructions agricoles et autres constructions rfrence aux Rglements Sanitaires Dpartementaux. Article R 111-4 du Code de lUrbanisme : le permis peut tre ngatif ou accord conditionnellement si la construction est de nature compromettre un site archologique. Article R 111-15 : la dlivrance du Permis de Construire doit tenir compte des proccupations de lenvironnement tel quelles sont dfinies en L 111-2, L 111-1 du Code de lEnvironnement. Article R 111-21 : instaure une protection minimale au profit des sites. Il est possible dimposer des prescriptions ou refuser des Permis de Construire en se fondant sur des considrations esthtiques ou architecturales. Il sapplique tout le temps et partout en thorie. Il ne sapplique quen labsence de documents de protection du patrimoine (Aire de Mise en Valeur Architecturale et Paysagre). Elles sont utiles et servent la scurit pas toujours dfinie dans le RNU. Elles constituent une page dans le rapport de prsentation. Le RNU simple (quen labsence de PLU) constitue une couverture minimale, donc 2 consquences : Ne concerne que les lotissements Moins de rgles et moins prcises que le PLU Ces rgles concernent la localisation et la desserte des constructions article R 111-3 15 Elles sont relatives limplantation et au volume de construction (R 111-16 20). R 111-18 pose une rgle de prospect : L=H/2, rgle de retrait et de hauteur du btiment avec un retrait minimum de 3m. R 111-21 24 : aspect extrieur des constructions. Il est possible dexiger que la hauteur maximale des constructions ne dpasse pas celles des constructions voisines. Limite absolue au droit de construire. Ce sont soient des rgles impratives soient permissives pour ladministration. R 111-9 du Code de lUrbanisme : elles fixent une interdiction. Les rgles permissives noncent des motifs de fait en vertu desquels

ladministration est autorise refuser le permis ou bien le subordonner a des prescriptions particulires. 2) La Carte Communale Au 1er janvier 2009, il y avait 6700 Cartes Communales, concernant 2 500 000 personnes et 110 000 kms, Dont sajoutent 148 Cartes Communales avec PLU en cration. La CC est issue de la rforme du 13 dcembre 2000 (loi SRU). Elle fait suite aux MARNU : Modalits dApplication du RNU. Articles L et R 124-1 et suivants. La carte communale est compose de deux documents : Un rapport de prsentation. Cest la motivation lacte administratif classique. La motivation de lacte administratif gnral est le fait dindiquer les raisons, les motifs, qui ont conduit lacte. Ex : indiquer le motif dune note. Etat initial de lenvironnement, les perspectives dvolution de la commune : dmographie, conomie, (Environ 50 pages). Document(s) graphique(s) reprsentant le territoire communal divis en diffrentes zones. Elles vont notifier les secteurs constructibles ou non, ainsi que les secteurs rservs aux activits. Dans les secteurs non constructibles, on peut avoir des Secteurs de Taille et de Capacit dAccueil Limites, ayant pour but de ne pas porter atteinte aux secteurs naturels. Elle ne comporte en revanche aucun rglement (soumis au RNU). En secteur constructible, on nutilise le RNU. Il peut y avoir une notice explicative. Elle prcise de quelle manire les rgles pourront tre appliques. La carte communale est labore la seule initiative des autorits communales, sans limitation de dure. Elle est marque par une grande souplesse car aucune consultation nest impose. Article L 124-3 ou 4 : elle peut tre consulte (obligatoire) par une commission (agricole par exemple) : Commission Dpartementale des Espaces Agricoles. Elle peut toujours tre labore sans consultation. Il y a une grande souplesse galement car elle peut tre partielle, ne couvrir quune partie du territoire communal ou tre au contraire intercommunale. En revanche, elle doit tre soumise enqute publique. La carte communale est ensuite approuve conjointement par la commune et lEtat, dabord par une dlibration du conseil municipal, puis par arrt dapprobation prfectoral ou aprs deux mois de silence du prfet. Pour refuser, il lui faut prendre un arrt de rejet. Il peut cependant y avoir recours pour excs de pouvoir contre cette dcision si celle si semble injuste. Concernant lvolution, elle peut faire lobjet dune rvision : il faut refaire une procdure dlaboration. En revanche, il nexiste aucune procdure de modification. La carte communale est un acte rglementaire (contraire de lacte individuel) qui contient des rgles opposables aux tiers. Elle permet dcarter la rgle de la constructibilit limite et permet douvrir lurbanisation des zones qui seraient restes inconstructibles (L 111-22). Lentre en vigueur de la carte communale permet presque de crer un lotissement au milieu de nulle part. Elle permet de rendre inconstructible des zones dj urbanises.

En revanche, la carte communale ne peut pas interdire la rfection, ladaptation, lextension ou le changement de destination des constructions existantes. Ce fait est logique car il sagirait dune forte atteinte au droit de proprit. Il faut, au nom de la scurit publique, interdire cela, ainsi que lentretien quitte exproprier. Le juge va exercer un contrle assez strict. Il va vrifier ladquation entre le terrain et son classement en zones. Lentre en vigueur de la carte communale a pour effet de transfrer la commune la comptence pour dlivrer des permis de construire. En prsence de L 111-22, la comptence

appartient lEtat : le maire, le prfet (autorit dconcentre au niveau dpartemental). Dans le dpartement : Prfet dans la circonscription administrative. Conseil gnral + prsident du conseil gnral. En revanche, lorsquun PLU apparait, cest le maire qui autorise le permis de construire. Pour la carte communale, le maire signe le permis de construire. Exception : lors de llaboration, le conseil municipal peut rejeter cette comptence de signer les permis de construire. Ladoption permet aussi la commune davoir un droit de premption dans une zone clairement dtermine pour une opration prcise. (L 211-1 du Code de lUrbanisme vrifier). Me droit de premption est la facult de dtourner une vente en cours son profit en sinterposant au moment de la signature. Le vendeur vend soit la collectivit, ou bien il refuse la vente.

SECTION 2 : communes dotes de PLU 1) Diffrents types de rgles Trois types de rgles sappliquent : Le Plan Local dUrbanisme Une partie du Rglement National dUrbanisme : rgles dordre public Larticle L 111-4 (sans grande utilit) 2) Le plan local durbanisme La loi SRU du 13 dcembre 2000 est lorigine du PLU. Depuis, plusieurs lois ont tendance alourdir la SRU, notamment la loi sur lurbanisme et lhabitat en 2003. Il faudrait moins de droit mais plus lappliquer . Le PLU est prvu par L 123-1 et suivants du Code de lUrbanisme. Les plans de lurbanisme constituent la pice matresse. 19 000 communes sont dotes de PLU soit une grande moiti. Elles sont composes de 58 millions dhabitants et de 375 000 km. Lessentiel des zones habites sont couvertes par un PLU. 90% des communes entre 2000 et 3000 habitants en sont dotes. La carte communale joue un rle dintermdiaire entre le PLU et lurbanisme des champs . Le dlai dlaboration est de 12 24 mois (tendance forte pour les 24 mois). On retrouve un fort contentieux dans llaboration des Plans dOccupations des Sols dans les annes 80-90. Fort dbat en disant si la dcentralisation est raisonnable. Une mise en place dun encadrement des lus permet + de lgalit par les SCOT (Schmas de Cohrence Territoriale). A) Les documents composant le PLU Le PLU est un acte rglementaire (groupe de personnes choisies abstraitement) mme si on pourrait avoir des doutes. Le PLU concerne une commune dans son ensemble, mais reste une connexion individuelle de parcelle par parcelle. Les limites de zones peuvent enclaver les parcelles. Les rgles du SIG auraient tendance la parcellisation de lurbanisme. Dans un premier temps, on va retrouver un constat conomique, cologique qui va recenser les besoins. On va mettre en uvre une politique durbanisme. Ce choix va tre traduit par un ensemble de rgles qui vont constituer la mise en uvre du projet (article R 123-1 du Code de lUrbanisme).

1) Rapport de prsentation Le rapport de prsentation constitue les motivations. On y retrouve les informations concernant lconomie, la dmographie, de la commune. On y retrouve un diagnostic sur les terres agricoles, forestires, Depuis la loi Grenel 2, il doit contenir des informations sur les transports, les services, Il va justifier les objectifs fixs par le PADD au regard des objectifs fixs par le SCOT. Il peut comporter un calendrier prvisionnel douverture lurbanisation des zones urbaniser et de la ralisation des quipements correspondants. Il y a corrlation entre urbanisation et quipement. Il doit tre obligatoirement prsent au final et doit tre suffisamment dvelopp (100-150 pages). (cf PLU Bazoches-sur-Guyonne, Poitiers) Il peut comporter une valuation environnementale : il sagit de dcrire les incidences du projet sur lenvironnement, les mesures pour les rduire. Il faut ensuite exposer les raisons qui font que lon choisisse tel ou tel projet plutt quun autre. Cette valuation est prvue de L 121-10 15 du Code de lUrbanisme et R 121-14. Ca concerne les PLU des communes les plus tendues, ou bien concernes par des zones natura (protection de certaines espces). + de 200Ha agricole dans la commune = valuation environnementale, 50Ha pour les zones littorales. 2) Le Projet dAmnagement et de Dveloppement Durable Il expose les grandes orientations politiques du PLU en matire durbanisme, environnement, habitat, transport, quipement commercial, loisirs, Dannes en annes, le PADD devient complexe. Il doit fixer les objectifs de la modration de la consommation de lespace, de lutte contre ltalement urbain. On va trouver des objectifs et des nombres de mesures chiffres concernant les catgories de surface : commerce, bureau, 3) Les orientations damnagement et programmation Depuis le 12 juillet 2010, loi Grenel 2, on retrouve les OAP, qui sont entres en vigueur le 13 janvier 2011. Les OAP vont traiter des questions damnagement, habitat, transport et dplacement de manire plus prcise. On va dfinir des actions plus concrtes, concernant les domaines architecturaux, Elles peuvent comporter des schmas damnagement. Elles doivent respecter le PADD. Les projets doivent tre compatible avec les OAP -> flou. 4) Documents graphiques Les documents graphiques vont reprsenter le territoire communal et comporter un zonage. Il sagit du document le plus important. Il nest plus mentionn car pas obligatoire mais parait insens de ne pas figurer. Il y a une carte des zonages qui va dcouper le territoire communal en diffrentes zones. Parmi les zonages des articles du Code de lUrbanisme : R 123-5 8 Zonage U : dj urbanise ou suffisamment quipe en rseaux pour ltre immdiatement. Zonage AU : encore naturelle mais destine tre urbanise lavenir. Les constructions se feront au fur et mesure des rseaux, pas besoin de changement de zonage. Zonage A : agricole : peu importe lquipement, les constructions sont en principe impossibles dans cette zone sauf : Btiments dexploitation agricoles mais aussi sous certaines conditions les habitations des agriculteurs. (cf TFE Alban Verbrugge). Secteurs de Taille Et de Capacit dAccueil Limites condition de ne pas porter atteinte aux espaces naturels.

Zonage N : zone naturelle et forestire : toute construction impossible sauf STECAL. Ces zones peuvent tre dclines par la commune : UA, UB, 1AU, 2AU, 5) Rglement R 123-9

Il doit tre en cohrence avec le PADD et les OAP. Il va tre compos de 14 articles : Article 1 concerne les types doccupation du sol interdite, Article 2 concerne les types doccupation de sol soumise condition, Article 3concerne les accs (voirie), Article 4 concerne les rseaux, Article 5 concerne les caractristiques des terrains, Article 6 concerne limplantation des voies publiques, Article 7 concerne les prospects des limites sparatives, Article 8 concerne les prospects de btiment sur un mme terrain, Article 9 concerne le coefficient demprise au sol, Article 10 concerne la hauteur maximale des constructions (terrain en pente par rapport au point le + bas),

Article 11 concerne les distances par rapport aux limites, Article 12 concerne la ralisation des aires de stationnement, Article 13 concerne les espaces verts de vgtation, Article 14 concerne le coefficient doccupation du sol.

Le rglement du PLU a la possibilit de reprendre des rgles contenues dans le Code Civil et en faire des rgles durbanisme, pour les servitudes notamment. Cf Conseil dEtat du 10 fvrier 2006 ESTEBAN sur lgifrance Exemple : servitude de vue qui est une rgle de droit priv. On peut obtenir un permis de construire avec une distance moindre. En revanche, si dans le PLU, le rglement impose le respect des servitudes, il faudra laccord du voisin pour btir moins de 1,90m. 6) Annexes Elles sont rpertories dans larticle R123-13 et 14 du Code de lUrbanisme qui comprend la liste des emplacements rservs, les Zones dAmnagement Concert, les plans de prvention des

risques, les primtres dexploitation de carrires, les zones de premption, les secteurs sauvegards, B) Le contenu des Plans Locaux dUrbanisme Les PLU sont constitus dune bote outils. Chaque commune va choisir les rgles incorporer ou pas avec deux limites : - Une en moins : rgles relatives limplantation des constructions. Article 6-7 du PLU : tout PLU doit comporter des rgles dimplantation des constructions par rapport aux fonds voisins, avec une limite plafond aussi. Aucun PLU ne peut apporter des limitations au droit de construire non prvues par le Code de lUrbanisme. ??????????????????? 1) Rgles relatives la construction R123-1-5 et R123-9 En plus des rgles prcdentes, la commune peut prciser laffectation des sols et dfinir des zonages : articles 1-2 du rglement. On peut fixer des rgles relatives la destination et la nature des constructions. Exemple : un PLU peut interdire les antennes radiotlphonie sous certaines conditions. Linterdiction dit tre partielle et avoir des considrations durbanisme (exemple esthtique). Si cest par exemple en totalit pour cause de sant publique, il devra prendre un arrt public, ne prenant effet quen fonction de la validit de largument. Autres exemples, le PLU peut interdire linstallation dentreprises polluantes dans certaines zones. En revanche, il apparait difficile dinterdire sur tout le territoire de la commune cette installation. Il peut dterminer des rgles sur laspect extrieur des constructions. Il peut dlimiter des zones dans lesquelles va tre protge la diversit commerciale. On peut mettre en place un plan de protection de commerce de proximit avec la possibilit de droit de premption la vente pour conserver le commerce. Un autre exemple possible est la possibilit de dlimiter des terrains cultiver lintrieur des zones urbaines. Articles R123-1-5, neuvimement. En 2010, Conseil dEtat censurant le pastillage (mini zone N en zone U). Les STECAL depuis 2010 reprsentent le contraire. Possibilit de subordonner la dmolition .. de la construction existante. Le PLU peut fixer des conditions de desserte des voies et rseaux. Il peut limiter les zones avec des rseaux collectifs. Article R123-1-5, 11e Autre rgle possible, le PLU peut fixer une superficie minimale de terrain pour les rendre constructibles. 1er fondement : assainissement individuel 2me fondement : pour prserver le caractre traditionnel et le paysage dans un secteur. Il y a un levier pour freiner cette hyper densification. Possibilit dimposer un nombre minimum de places de stationnement par construction ou bien donner lieu au versement dune participation plafonnant 12 000 par place. Par ordre de priorit, on peut : Imposer le nombre de places sur le terrain. Acquisition de place

Participation de la commune

Possibilit dans le temps (R111-3 du Code de lUrbanisme) de limiter ou carter la reconstruction identique dun btiment ayant subit un sinistre. Le PLU peut dlimiter des secteurs avec une majoration de COS possible jusqu 50% pour des constructions avec une certaine performance nergtique (R128-1). Le PLU peut dlimiter, en U et en AU, des secteurs dans lesquels les programmes de logement doivent comporter des logements de taille minimale (taille fixer) R123-1-5 15e. Le PLU peut rglementer la densit avec un COS (R123-1-5,13e du code de lurbanisme). Le COS permet dabord de fixer une densit max, de la limiter dans les zones U et AU et aussi dans les zones N sous certaines conditions. R123-10 dfinit le COS comme tant le volume de construction sur la surface de lemprise au sol . SHON =SHOB surfaces prvues par R112-2 SHOB= toutes les surfaces planchers de constructions, lexception des vides.

La rforme va modifier R112-2. La SHOB et la SHON vont disparatre pour laisser place une superficie unique sans lpaisseur des murs extrieurs. Concernant le COS, on peut en avoir un diffrent selon la destination de la construction. En zone N, on peut avoir un COS avec un transfert de COS.

COS : 0,01 pour toute la zone concernant les droits construire de toute la zone. En partie inconstructible, ils ne peuvent pas utiliser leur 10m (si S=1000m par exemple). Les propritaires de ces terrains pourront les vendre un propritaire de la zone constructible. Il devra aller voir ladministration avec la demande de Permis de Construire et les titres de lachat du COS des terrains voisins Il faut obligatoirement fixer un COS plafond afin dviter les abus de transfert de COS (ex : 0,2)

La surface nette possible est calcule partir de toute la surface du terrain mme si une partie est classe en espace bois. Le dpassement de COS partir de la loi SRU a t interdit. A partir de 2003-2005, suite lamlioration dans lenvironnement, on autorise les dpassements de COS pour lEnvironnement (R128-1 et 2 du Code de lUrbanisme), pour les projets usages sociaux aussi. Les dpassements sont galement possible pour les constructions performance nergtique (jusqu 50% max). Le cumul des 2 dpassements ne doit pas conduire un dpassement de + de 50%. Larticle R123-1-11 permet la commune de lutter contre le COS tournant pour lutter contre la sur densification.

Les droits construire seront les droits rsiduels : blocage du COS tournant

Depuis 2010 (12 juillet, loi Grenel 2), on permet dimposer une densit minimale, au choix de la commune. Cela permet de lutter contre ltalement urbain. Cette mesure se combine avec les nouvelles mesures fiscales. On va taxer sur la surface de construction manquante par rapport la surface prvue.

2) Rgles tablies au profit de la commune pour son amnagement a) La dlimitation demplacements rservs (art R123-1-5, 8e) Certains terrains se rvlent utiles ladministration pour quelle y ralise ses actions dintrt gnral -> expropriation. Le danger reste que le propritaire ralise une construction sur le terrain avant expropriation. En attendant, on instaure un emplacement rserv, qui pose un gel sur les terrains. En contrepartie, le prix est fix cette date. Ils ne peuvent tre mis en place sous certaines conditions, avec le contrle dun juge (bilan) et vrification du projet. Le propritaire va disposer dun droit de dlaissement.

b) Possibilit dindiquer le trac et les caractristiques des voies de circulation crer et modifier (R123-1-5, 6e) Dlimitation despaces boiss classs L123-11 en vertu de L130-1, la commune peut classer les bois, parcs, forts conserver. Le classement a pour but dinterdire tout dfrichement. Les coupes et abattages sont possibles sur une Dclaration Pralable. Le classement est une atteinte importante la proprit prive sans possibilit dacquisition par la personne publique. Ladministration peut dcider dchanger ce terrain par un terrain constructible de mme valeur sous certaines conditions. Elle peut accorder un Permis de Construire au propritaire sur 1/10e du terrain contre cession gratuite des 9/10e restants.

C) Llaboration dun Plan Local dUrbanisme Elle est prvue aux articles L121-4 6 du Code de lUrbanisme, L123-6 18 et R123-15 25. Le PLU doit couvrir lintgralit du territoire communal alors quil peut y avoir des Cartes Communales partielles. Le PLU peut aussi tre intercommunal. Les communauts urbaines doivent passer en PLU intercommunal. On a permis aux communauts urbaines de rester comme a ou de passer en communaut dagglomration. (Confirmer si pas le contraire entre ComA et ComU). 1) Elaboration initiale a) Jusquau PLU arrt Elle est prescrite par une dlibration du conseil municipal. Il sagit de lacte initial sans quoi rien nest possible. Cette dlibration prcise les modalits de la concertation (L300-2). Elle va se faire sous des faons libres. Le gomtre-expert doit passer au peigne fin la dlibration. Cette DCM peut dcider de soumettre dclaration pralable les coupes et abattages darbres jusqu validation du PLU. Les services de lEtat sont associs llaboration. Ils y participent comme membres part entire. Il sagit dun groupe qui rflchit et rdige. Toutes les personnes concernes par larticle L121-4 du Code de lUrbanisme en font galement partie. Exemple : Etat, rgion, dpartement, autorits comptentes en matire de transports urbains, chambres des mtiers, dagriculture, CCI, Sil y a valuation environnementale, le projet est envoy une autorit comptente : article L121-12. Dautres personnes sont aussi concernes par la demande : Prsident du Conseil Gnral, du Conseil Rgional, prsident de la communaut dagglomration, reprsentants office HLM, autres organismes (L123-10). Personnes comptentes en matire durbanisme et damnagement. On retrouve lavis aussi des collectivits territoriales et des pays limitrophes. Tout au long de llaboration, le prfet peut poser le port connaissance (L121-2). Il informe la commune de Projet dIntrt Gnral. (Projets mens souvent par lEtat, ayant besoin de terrains). La commune doit intgrer les projets de lEtat sinon le prfet a les moyens dempcher une commune lentre en vigueur du PLU. Le but est de ne pas compromettre les grands projets de lEtat. Seul lEtat a une vision suffisamment leve pour le faire. Le PADD doit tre dbattu en Conseil Municipal. En intercommunal il doit tre dbattu dans les EPCI et tous les Conseils Municipaux couverts par le PLU. A ce stade, le projet du PLU est arrt par une DCM. On fixe les choses cet instant donn.

b) Jusquau PLU approuv Le projet est soumis aux communes limitrophes sur demandes et personnes publiques associes. Ensuite le projet est soumis enqute publique avant approbation. Si on ne fait pas dtailler les choses dans un cahier des charges, le PLU ne sera pas valable. Le gomtre-expert doit veiller tous ces dtails. Quand un PLU intervient sur un lotissement, les rgles durbanisme contenues dans les documents approuvs du lotissement (rglement) sont automatiquement caduques un certain temps aprs le permis damnager (10ans aprs). L442-2 du Code de lUrbanisme. Dcision express aprs enqute publique. Aprs tre caduque, si le PLU devient caduque (annul rtroactivement), le rglement du lotissement aura dfinitivement disparu. Conseil dEtat du 26 mai 2004 : commune dAntibes Article L121-7 du Code de lUrbanisme En plus, on a un mcanisme de blocage dans les communes non couvertes par un Schma de Cohrence Territoriale. Lapprobation du PLU ne devient excutoire quun mois aprs sa transmission au prfet. Dans ce dlai, le prfet peut demander la commune des modifications du PLU pour faire respecter des normes suprieures et des grands principes durbanisme. Le PLU nentrera en vigueur quune fois les modifications ralises. La commune a le choix de les raliser ou pas. Sinon le PLU nentrera jamais en vigueur. Le PLU doit tre approuv par une Dlibration du Conseil Municipal. Il est publi et tenu la disposition du public en mairie en version papier (avec griffe de prfecture). 2) Evolution du PLU

La dure de vie du PLU tourne 6 ans et a tendance diminuer. Un vnement imprvu peut tout modifier, il est indispensable de recentrer tout a dans le PLU. Le Code de lUrbanisme a prvu que tous les 3 ans, la commune doit dlibrer sur lapplication du PLU, sur la ncessit ou non de le transformer (L123-12-1 du Code de lUrbanisme). Le lgislateur a mis plusieurs dispositions pour le transformer. a) La rvision Cest la procdure la plus lourde (procdure dlaboration du PLU). On reprend tout zro. Elle peut ntre que partielle. La rvision porte sur tout le territoire mme si 1/10me doit tre modifi. Toute la procdure est identique llaboration. Il existe une rvision simplifie : Lorsquelle porte sur une construction ou une opration dintrt gnral, on va procder une seule enqute publique. Elle va porter la fois sur lopration et sur la rvision. Lorsquelle porte uniquement sur lextension des zones constructibles sans atteinte grave au PADD et sans nuisance grave. -> dlais raccourcis. b) La modification Cest une procdure dans laquelle il suffit dune DCM aprs enqute publique. La tentation pour la commune est grande de lutiliser. Mais le droit a bien dlimit les hypothses de rvisions et de modifications. Le gomtre expert a obligation de conseil envers la commune pour ce genre de dcision. Art L 123-13 du Code de lUrbanisme La modification ne peut pas tre utilise si : Lvolution prvue porte atteinte lconomie gnrale du PADD

Elle rduit un espace bois class, dune zone agricole, dune protection dicte en raison dun risque de nuisance. Le but tant de protg le paysage en milieu naturel Elle comporte un grave risque de nuisance.

Il faut procder une rvision du PLU comme dans le cas suivant, si cest une atteinte la politique gnrale de la commune. On va ensuite analyser la superficie concerne par le changement. Il en est de mme sil sagit dun bouleversement complet qui va avoir des effets sur lconomie gnrale. Cela dpend de lintensit du changement dans le zonage ou rglement. c) La modification simplifie Il sagit dune procdure simple. Elle comporte une dcision dadoption du Conseil Municipal. Il faut que le projet soit port la connaissance du public afin de linformer. Le champ dapplication est trs restrictif. Il sagit dune rectification dune erreur matrielle, une augmentation du Coefficient dEmprise au Sol (COS= Splancher / Sterrain) de 20% maximum, ou bien une augmentation de la hauteur de 20% maximum. En revanche il ne peut pas sagir des 3 en mme temps. Elle peut concerner la rduction des prospects (constructions en vertical). Elle peut aussi concerner la rduction jusqu 20% de la surface minimale, ainsi que la modification dun emplacement rserv. Il en est de mme lorsque la modification simplifie doit supprimer les rgles interdisant les dispositifs solaires, idem pour les quipements solaires ou cologiques. d) La mise en compatibilit Il sagit dun grand projet de lEtat ou dune autre collectivit non prvu par le PLU et donc non compatible avec lui. On va mener une procdure relative lopration, et paralllement mener la procdure sur le PLU. Il sagit dune dclaration dutilit publique sur le projet qui va mener une expropriation et paralllement une procdure dvolution du PLU avec une seule enqute publique. Le PLU devient suiveur . On adapte le PLU la rgle que lon veut raliser. Article L 123-14 : la transformation du PLU peut tre impose par lEtat. On peut rendre le PLU compatible avec un projet dIntrt Gnral (PIG), des lois sur le littoral ou la montagne. e) La mise jour Il sagit dune procdure utilise pour la mise jour des annexes. Elle va tre prononce par un arrt. Le PLU va devoir respecter des normes suprieures : SCOT : Schma de Cohrence Territoriale, PLH : Plan Local de lHabitat, Orientations fondamentales SAGE (Schma dAmnagement et de Gestion des Eaux) et des SDAGE (Schma Dpartemental dAmnagement et de Gestion des Eaux), SMVM : Schma de Mise en Valeur de la Mer, CPNR : Charte des Parcs Naturels Rgionaux, Charte des Parcs Nationaux, PDU : Plan de Dplacement Urbain. Pour les grandes communes, le PLU vaut PDU. En cas de modification ou apparition de lun deux, si le PLU est incompatible avec lui, il a 3 ans pour se corriger. Pass ce dlai, il est illgal et ne peut plus tre appliqu. Le PLU doit prendre en compte les Schmas Rgionaux de Cohrence Ecologique. Ils seront labors en SIG directement.

CHAPITRE 2 : Lencadrement de la planification locale par les rgles relatives lamnagement du territoire. Il existe deux types de rgles. SECTION 1 : rgles dorigine tatique Ce sont des rgles trs gnrales relatives lamnagement du territoire. Ce ne sont pas des rgles durbanisme, car il y a une cartographie non obligatoire et dont lapparition spatiale est assez indcise. Elles sont en revanche trs littraires (sans plan). On a dabord les SCC (Schmas de Service Collectif), de la loi du 25 juin 1999. Il y en a 9 au total. Ce sont des Schmas Nationaux qui concernent lnergie, les services sanitaires, la consommation, lenseignement suprieur et la recherche, les sports, la culture, Ils vont dterminer les objectifs damnagement du territoire. Il y a aussi les DTADD (Directives Territoriales dAmnagement et de Dveloppement Durable) qui font suite aux DTA. Les DTADD nont pas deffet direct sur les documents durbanisme. Elles peuvent fonder les Projets dIntrt gnral condition que leur laboration ou rvision date de moins de 10 ans. Les Directives Territoriales dAmnagement ont un effet sur les documents infrieurs. Les DTADD et les SCC par ces Projets dIntrt Gnral concernent la description de projets (autoroute,) et vont tre ports connaissance au moment de llaboration ou de la rvision du PLU. SECTION 2 : documents intercommunaux SOUS-SECTION 1 : les SCOT (Schmas de Cohrence Territoriale) Ils ne sont pas venus du nant. Ils proviennent des SD (Schma Directeur en 1967 avec la loi dorientation foncire) et des SDAU (Schma Directeur dAmnagement et dUrbanisme). On a une distinction nette entre une planification locale et des schmas damnagement. - Planification rglementaire avec le PLU - Planification stratgique avec le SCOT (10 et 20ans) Cette distinction est vraie encore aujourdhui. On voit apparatre des mesures rglementaires dans les SCOT et des schmas dans les PLU. Dans les SCOT, on aura des rgles darchitecture, durbanisme et damnagement. Une des causes de lchec des Schmas Directeurs tait la cration de ces SD en fonction des POS (Plan dOccupation de Sols). Il ny avait aucune cohrence. En 1999, on a cr une vritable intercommunalit. I) Contenu du SCOT

Il a t conu comme une mise en cohrence des diffrentes politiques publiques mais reste un document durbanisme. A) Composition Le SCOT est compos de manire quasiment identique au PLU : Rapport de prsentation PADD Documents dorientation et dobjectif DOO. Il indique les mesures de mise en uvre du projet.

B) Les mesures contenues dans le SCOT Le but reste les grandes orientations stratgiques sur 10 20 ans et encadrer la planification urbaine. Son rle sexerce travers lobligation de compatibilit du PLU avec le SCOT dans le respect dun certain nombre de rgles. 1) Rgles simposant au SCOT Ce sont les grands principes du droit de lurbanisme. Le SCOT doit tre compatible avec les Directives de Protection et de Mise En Valeur des Paysages avec a charte des parcs rgionaux et nationaux. Il y a obligation de prise en compte des Chartes de Dveloppement des pays, les SRCE (Schmas Rgionaux de Cohrence Ecologique), les PCET (Plans Climat Energie Territoriaux), les programmes dquipement de lEtat, les collectivits territoriales ainsi que les tablissements publics. 2) Mesures que peut imposer le SCOT Les mesures simposent celles du PLU. Son but est de fixer les grandes orientations de lurbanisme. a) Grandes orientations du SCOT Le SCOT a t voulu par le lgislateur en dfaut des Schmas Directeurs. La raison est la mise en cohrence des diffrentes politiques publiques en matire de logement, transport, loisir, commerce, dveloppement conomique, environnement et urbanisme. Il sagit de la mise en cohrence des politiques entre elles et la mise en cohrence de chacune des diffrents choix locaux. Le SCOT joue un rle trs important en dplacement urbain entre habitation, travail et loisir, achats, Il conserve le rle de fixer les grandes orientations de lurbanisme. Il va servir dinterface entre lamnagement du territoire avec des mesures peu prcises et lurbanisme dun autre ct qui lui est trs spatialis et dtaill. Il fixe les orientations gnrales de lespace, de la restructuration des espaces urbaniss, il fixe des grands quilibres entre zones urbaines et naturelles. Il dfinit les grands projets dquipement et de services collectifs au niveau du territoire quil couvre. Cela va se traduire par tout un ensemble de prcisions (prvues larticle L122-1-3), la dlimitation despaces naturels et urbains protger, objectifs relatifs lquilibre social de lhabitat. Il dfinit galement les objectifs concernant la fixation de logements sociaux, concernant la localisation prfrentielle des commerces, le dveloppement des communications lectroniques. Il dfinit aussi la prservation des continuits cologiques. Il sagit dun document qui va dfinir une stratgie globale durbanisme lchelle dun territoire. Cest aussi un instrument de solidarit. b) Document au service de la lutte contre la consommation de lespace Mesures de restrictions de lurbanisme : - L122-1-5 II : le SCOT doit prvoir des objectifs chiffrs de consommation conome de lespace et de lutte contre ltalement urbain. Ces objectifs simposent au PLU. Les SCOT pourront tre chiffrs par secteur . Il va finir par imposer des densits au PLU de manire organise. - L122-1-5 IV : prvoit que le SCOT peut interdire douvrir de nouvelles zones lurbanisation tant que celles ouvertes ne sont pas entirement urbanises.

Cela concerne les PLU et les CC. Le SCOT peut dfinir des secteurs dans lesquels les PLU et les CC ne pourront pas ouvrir de nouvelles zones lurbanisation sans y imposer des performances (nergtiques, environnementales), une qualit renforce des infrastructures, les rseaux de communication lectronique (au nom de lgalit de laccs,). Il dfinit des mesures favorisant la sur densification, les vastes questions traiter depuis las loi de 2010. Le SCOT peut imposer au PLU de fixer une densit minimale des constructions (L122-1-5 IX). Il va exprimer des densits chiffres (plutt en habitant par logement). Il peut imposer de fixer un minimum de densit maximale (viter que le plafond ne soit trop bas). Le PLU aura un dlai de 24 mois pour faire respecter leurs rgles ces contraintes sinon elles seraient caduques. Les rgles de densit peuvent tre fixes par les COS mais aussi les rgles de gabarit. La loi permet au SCOT dimposer au PLU des mesures maximales et minimales en matire de stationnement. Le SCOT peut imposer des objectifs de maintiens despaces dans des zones ouvertes lurbanisation. II) L122-4 15 A) Le primtre du SCOT Il doit porter sur le primtre dun seul tenant et sans enclave. Le SCOT est labors soit par un EPCI (Etablissement Public de Coopration Intercommunale) cr exprs, soit par un syndicat mixte regroupant communes et EPCI (communauts dagglomration,) ou bien un EPCI prexistant. Le primtre suivra cette modification. Dans un souci de cohrence, le primtre du SCOT devra tenir compte des primtres existants (communauts dagglomration, PI et groupements de communes). Le primtre du SCOT ne doit pas chevaucher un primtre existant ; a ne signifie pas que le primtre du SCOT sera conforme la communaut urbaine, il pourra tre plus grand. Le primtre est arrt par le prfet. Il fut dabord lavis du ou des dpartements intresss et sur proposition de lEPCI prexistant ou des communes concernes. L122-3 III et IV Le prfet nest pas oblig daccepter le primtre, il vrifie sa cohrence et peut demander des modifications. B) Procdure dlaboration 1) LEPCI cr est permanent (L122-4) Avec la rforme de la loi SRU, on oblige lEPCI permanent. Il continue dexister. Le lgislateur a prvu quen cas de dissolution de lEPCI, celle-ci emporte automatiquement abrogation du SCOT (pas de SCOT sans pilote). 2) Les acteurs (L122-6 et 7) Ce sont les services de lEtat. Ils sont associs la demande du prfet ou linitiative de lEPCI. On trouve toutes les consultations + les prsidents des EPCI voisins + les maires des communes voisines. 3) Les tapes Il faut un dbat sur les orientations gnrales du PADD, concertations. Procdure dlaboration et volution du SCOT

L300-2 du Code de lUrbanisme. Ensuite le projet est arrt, transmis pour avis aux communes membres de lEPCI et aussi les EPCI voisines et les personnes concernes par larticle L121-4 et 5. Larticle L122-8 prvoit une srie davis spcifiques qui doivent tre recueillis par des hypothses prcises : en montagne, avis du comit massif par exemple. Si cela concerne les appellations contrles, il faudra lavis de lInstitut National des Appellations dOrigine. Le projet est ensuite soumis enqute publique, ventuellement modifi en fonction des rsultats et des avis mis. Il est approuv par lorgane dlibrant de lEPCI et mis disposition du public. Il est excutoire 2 mois aprs la transmission de lapprobation au prfet. Celui-ci peut demander des modifications sil y a consommation excessive de lespace. Le SCOT ne devient excutoire quaprs adoption des modifications et transmission des modifications demandes. 4) Retrait dune ou de plusieurs communes L122-9 et 12. Les communes dj dans une structure intercommunale nont pas le droit de retrait du SCOT. Une commune peut se retirer du SCOT si elle estime que lun de ses intrts essentiels est compromis, si les mesures sont excessives. Elle saisit le prfet par dlibration du Conseil Municipal motive dans le dlai de 3 mois suivant la dcision pour avis du projet arrt. Elle doit demander des modifications pour lui convenir. Le prfet a 3 mois pour donner un avis motiv : Soit lavis est dfavorable, la commune est prisonnire, elle ne peut pas se retirer. Soit lavis est favorable, la commune pourra se retirer du SCOT si les modifications ne sont pas faites. Il sagit dun retrait par dlibration dans les 2 mois suivant. Le prfet constate cet arrt. Les dispositions du SCOT disparaissent. Si la commune enclave disparait, le SCOT tombe. C) Procdures dvolution du SCOT 1) Obligation de statuer sur le maintien du SCOT au bout de 6 ans Il sagit dune obligation de procder une analyse des rsultats de lapplication du SCOT, de dlibrer sur son maintien ou de sa rvision. A dfaut, le SCOT dvient caduque de plein droit. On veut viter que ne subsiste un SCOT vieillissant. Les procdures sont identiques au PLU et au SCOT pour 2) Rvision et 3) Modification. III) Effets du SCOT

Il y a une obligation de compatibilit pour les documents durbanisme. Elle concerne les PLU et CC, les PSMV (Plans de Sauvegarde et de Mise en Valeur), Plans Locaux de lHabitat, Programme de Dveloppement Urbain, Schma de Dveloppement Commercial, Oprations foncires, primtres de protection des espaces priurbains L143-1. A ladoption du SCOT, le PLU a 3 ans pour se mettre en compatibilit avec lui. Au-del de ce dlai, les dispositions du PLU sont illgales. On appliquera les RGU. Cour Administrative dApple de Paris : commune de Meudon, requte 03PA04100. Lide, cest que le PLU doit reprendre et respecter les grandes orientations fondamentales du SCOT. Cest diffrent de lide de sa conformit dun acte un autre. Cest lexpression dune stricte conformit. Il peut y avoir une contrarit entre les 2 actes. B (conforme) peut dire des choses diffrentes de A sans pour autant tre incompatible avec lui.

Il faut prendre en compte le degr de contrarit. Si en revanche la contradiction est faible, il y a compatibilit. On prend galement la superficie concerne. On tient compte aussi de la compensation ou non. Est-ce que la contradiction peut tre rsolue dans la dure ? Si un SCOT affecte un espace lurbanisation, si le PLU le place en zone N, ce nest pas dramatique. B) Les restrictions lurbanisation en labsence de SCOT L122-2 En labsence de SCOT applicable, les zones naturelles et durbanisation future dans le PLU ne peuvent pas tre ouvertes lurbanisation. Cela concerne les communes situes moins de 15 kilomtres dune agglomration de plus de 50 000 habitants ou situes moins de 15 kilomtres du rivage de la mer (reprsent par la ligne des plus hautes eaux). Cette rgle vise aussi lurbanisation commerciale (grandes surfaces partir de 300m, cinmas de plus de 300 places, htels possdant plus de 30 chambres).Lobjectif est dviter, en labsence de planification supra commerciale, que la commune fasse ce quelle veut dans les espaces sensibles (littoral, priphrie des grandes villes). Les communes en causes devront tablir un SCOT pour pouvoir urbaniser, sinon on arrive une situation o les zones ouvertes se remplissent et ne permet pas douvrir de nouvelles zones. On peut nanmoins demander une drogation qui maintient un contrepouvoir : extension limite de lurbanisation sur accord du prfet. Il sagit dune possibilit pour bloquer lurbanisation. En cas de demandes trop nombreuses de drogations, le prfet peut constater que labsence de SCOT nuit gravement la cohrence des politiques et lintrt public et va en laborer lui-mme. Cette rgle nest pas applicable en Ile-de-France car on y trouve les SDRIF (Schma Directeur de la Rgion Ile de France), qui remplace le SCOT. Elle ne sappliquera plus non plus avec le PADUC en Corse (Plan dAmnagement et de Dveloppement Durable de la Corse). Cette rgle ne sapplique pas non plus dans les dpartements doutre mer. Cette rgle sera tendue toutes les agglomrations de plus de 15 000 habitants partir du 1er janvier 2013 et toutes les agglomrations compter du 1er janvier 2017. On nous informe quil faudra un SCOT sur tout le territoire franais cette date. Lurbanisation dans les zones soumises au RGU sera bloque. On aura un SCOT qui chapeauterait les RGU. Pour y remdier, le lgislateur a prvu que ce SCOT comportera des minis rglements de PLU avec paysage, amnagement et urbanisation. C) Absence dinfluence sur les actes individuels Conseil dEtat 1977 arrt Domat : les schmas ne sont pas directement applicables aux autorisations individuelles. Ca ne tient que sur cette jurisprudence. Depuis 2010, on a une petite exception qui dit que dans les zones rurales, certaines mesures du SCOT sur larchitecture, lamnagement et le paysage peuvent grignoter la jurisprudence de 1977. En revanche, labsence de PLU et de CC, cest une rgle moins logique de dire que le SCOT ne sapplique pas au permis. Les SCOT simposent aux autorisations dquipement commercial et (art R122-5) de permis de construire de plus de 5 000m de SHON. Au 1er janvier 2009, on recense 389 SCOT labors (dont certains recouvrent un dpartement en entier) concernant un peu moins de 18 000 communes reprsentant un peu moins de 44 millions dhabitants. Les PLU couvrent environ 19 000 communes mais + de population.

SOUS-SECTION 2 : Programmes Locaux de lHabitat (PLH) Il a pour objet de dfinir une politique de lhabitat pour plus de 6 ans en assurant une offre suffisante, quilibre, diversifi de logements et dhbergements (foyers, htels sociaux,). Dans certaines communes, le PLU vaut PLH. Les communauts dagglomrations et les communauts de communes comptentes en matire dhabitat doivent obligatoirement tre dotes de PLH avant le 15 janvier 2009 (art L302-1 du Code de Construction et de lHabitation). La mission est de dfinir une politique de lhabitat. Il fixe des objectifs doffres nouvelles de logements. Il fixe aussi les actions de rhabilitation du parc de logement, de renouvellement urbain et les rponses apporter aux besoins des mal-logs, tudiants, considrs comme fragiles . Il sagit dun programme des actions dtailles par secteur gographique. Le programme va simposer au PLU. Il faut une cohrence entre le PLU normal et le PLH. La procdure est identique celle du PLU (diagnostic,) Le prfet vrifie que le projet rpond bien lobjectif de rpartition quilibre et diversifie de loffre de logements. Il sagit bien dun objectif dEtat. On a une publication, un suivi classique. LEPCI doit se concerter une fois par an sur lvolution, (L302-3 du CCH). Quand le PLU vaut PLH (dlibration tous les 3 ans), on va avoir une dlibration annuelle sur la partie du PLU valant PLH et tous les 3 ans pour le reste. De mme, on retrouve les procdures de modification et de rvision du PLH. Le PLH est accompagn dun plan dpartemental de lhabitat qui permet la cohrence entre le PLH et le reste du dpartement. Il est labor conjointement par lEtat, le dpartement, les communes ayant un PLH pour une dure de 6 ans.

CHAPITRE 3 : Les protections spciales Elles protgent les espaces sensibles avec plusieurs documents : Directives de Protection et de Mise en Valeur des Paysages (L350-1 du Code de lEnvironnement). Elles ont t intgres dans les Directives Territoriales dAmnagement. La protection des espaces agricoles naturels priurbains avec la possibilit de mettre en place des primtres de protection de ces espaces (143 et s du Code de lUrbanisme). Lintrt de ces documents est de prciser les mesures damnagement mettre ne place et les modes de gestion visant favoriser les espaces agricoles et forestiers. Ces primtres ne peuvent pas couvrir un terrain constructible dsign par un PLU ou une carte Communale et doit tre compatible au SCOT. On retrouve aussi les parcs rgionaux, nationaux et la loi littorale (L146-1 et s) ainsi que la loi montagne. Ces mesures visent des espaces spcifiques.

TITRE 2 CHAPITRE 1 : Le Certificat dUrbanisme (L140 et s du Code de lUrbanisme) Il a un double rle : Informer le demandeur Le prmunir, protger contre une variation du droit Il va maintenir en vigueur le droit en question et le prenniser pendant 18 mois. (Ex : 01/07/2012 -> 31/12/2013). Il existe deux certificats durbanisme remplissant ce double-rle: Certificat durbanisme de type a informe des rgles applicables au terrain, des servitudes dutilit publique, du rgime des taxes et participation. Certificat durbanisme de type b (pr-oprationnel) : il va indiquer si un projet dcrit sommairement est ou non possible au regard du droit durbanisme en vigueur, il va indiquer ltat des quipements publiques. CU de type b ngatif doit indiquer les motifs lis aux dispositions durbanisme, les conditions de desserte des quipements publics. CU de type b positif : laccord va porter uniquement pour la localisation de lopration, la modalit de desserte, la destination et nature des constructions. Avec un CU positif, on peut refuser un permis de construire si les rseaux sont saturs. Concernant la cristallisation du droit (rgles dans le PLU), on trouve aussi les rgles que ladministration a oubli de mentionner. Le certificat durbanisme pourra tre prorog pour 1 an. Mais la cristallisation a certaines limites : ex : si la rgle est illgale, on ne peut pas lappliquer sur le terrain. Autre limite la cristallisation, ce sont les rgles de scurit. Elles sont applicables directement au terrain quelque soit la date du certificat durbanisme (Plan de Prvention des Inondations, Plan de Prvention des Risques Naturels,) Le principal intrt est dviter au client de perdre du temps et de largent si le terrain a peu de chance dtre constructible. Le dlai est dun mois pour le CU de type A et de 2 mois pour le CU de type B. Le silence de ladministration le rend valable tacitement avec pour seul effet dinformer sur les rgles des droit mais pas pour le projet. Que ce soit pour le type A ou B, il sera valable tacitement pour la partie du A (juste linformation). On a voulu viter que le tacite de ladministration voit sa responsabilit engage si le Permis de Construire est refus.

CHAPITRE 2 : Les actes rendant possible les utilisations de loccupation du sol En France, il faut tre autoris utiliser son sol en principe. Rgulation passant par la mise en place des rgles durbanisme et des autorisations. Celles-ci sont diverses. SECTION 1 : les principales autorisations Il sagit du permis de construire, du permis damnager ou du permis de dmolir. Dans certains cas, au lieu de demander un PC ou un PA, on pourra demander une Dclaration Pralable. I) Le permis de construire (article L421-1 du Code de lUrbanisme)

Il faut obtenir un permis de construire pour construire, indiquant les personnes publiques ou prives, le problme tant de dfinir les limites.

A) Le rgime sapplique une construction nouvelle On part de rien ou dune ruine. Le rgime applicable est prvu par R421-1. Sont dispenss de toute formalit un certain nombre de travaux, notamment sur le secret et la dfense (A421-1 : les travaux lintrieur dun camp militaire nont pas avoir de permis), les travaux temporaires (baraques de chantier ou travaux de moins de 3 mois). Les constructions de moins de 12m de hauteur et de moins de 2m demprise sont concernes, les oliennes tant mises part. On retrouve aussi les piscines de moins de 10m, les lments des cimetires (attention aux lments esthtiques) ainsi que les canalisations et lignes souterraines, Sont soumises dclaration pralable les constructions de 2 20m (pouvant passer 40m ou 60m prochainement). Au-del de ce seuil, il faudra un permis de construire. Les constructions de plus de 12m de hauteur mme avec 2m feront lobjet dune dclaration pralable. On retrouve galement les murs de 2m et +, les habitations lgres de + de 35m, les piscines de + de 10m jusque 100m. Tout le reste est soumis permis de construire. Permis de construire X sauf -> liste + 20m Dclaration pralable liste liste 2 20m Nant liste X sauf < 2m

Construction nouvelle Construction existante

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B) Le rgime sapplique une construction existante Les travaux sur constructions existantes qui ont pour effet de modifier la structure de la faade ET le changement de destination du btiment sont soumis permis de construire. Il en est de mme pour les travaux modifiant le volume du btiment ou louverture. Sont soumis dclaration pralable les travaux de ravalements, le changement de destination seul de limmeuble. II) III) Le permis damnager (cf cours de droit damnagement) Le permis de dmolir

Le permis de dmolir de napplique que dans certains cas. En principe, la dmolition est libre car elle ne porte pas atteinte au droit durbanisme. Lobjectif de ce dernier est de protger lesthtique et autres de certains lieux, do lutilisation de permis de dmolir. On retrouve les zones de protection du patrimoine urbain et paysager ainsi que les aires de mise en valeur des amnagements paysagers (AMVAP confirmer). Sont soumis permis de dmolir les lments lintrieur du PLU, de mme pour les lments inscrits en visibilit dun monument historique (secteur sauvegard). a concerne tous les travaux de dmolition totale ou partielle. Vont chapper au permis de dmolir les travaux couverts par le secret et dfense, les dmolitions sur les btiments en ruines ainsi que les dmolitions soumises en justices pouvant tre ordonnes si considres comme dangereux. Les servitudes de reculement (servitude administrative) rsultant dun alignement visent redresser les voies ou les largir. Les btiments concerns chappent au permis de dmolir.

Les dmolitions de lignes lectriques ou canalisations ne sont pas soumises au permis de dmolir. Au bout dun dlai de deux mois, le silence vaut permis tacite. Il est souvent incorpor au permis de construire ou permis damnager lorsquil est ncessaire de dmolir avant de reconstruire. IV) La dclaration pralable

La dclaration pralable concerne les coupes et abattages darbres en espace class ainsi que les lotissements non soumis au permis damnager. Le dossier est beaucoup plus succinct. Lautorit statuer peut faire une opposition travaux ou imposer des conditions. Le dlai dinstruction est de 1 mois, sinon il y aura non opposition tacite. Elle ne peut pas tre retire.

SECTION 2 : la procdure dinstruction conduisant la dlivrance du permis A) Personnes pouvant demander le permis. La demande doit tre effectue par une personne en ayant la qualit : Propritaire Co indivisaire Personne publique susceptible de bnficier de lexpropriation Il faut avoir ou obtenir la qualit pendant le dlai dinstruction. Si non qualit au moment de la dlivrance du permis, celui-ci est illgal. Concernant le certificat durbanisme, nimporte qui peut le demander sur nimporte quel terrain. Concernant le permis de construire, on applique la thorie du propritaire apparent. Elle a pour logique de protger ladministration. Il suffit davoir lapparence du propritaire pour accorder le permis, sauf sil y a doute srieux. Lorsque deux personnes revendiquent la proprit du terrain, chacun peut rclamer et obtenir le permis de construire (thorie du propritaire apparent). En cas de mur mitoyen, il faut obtenir laccord du copropritaire. En pratique ladministration peut vrifier sur le cadastre informatique qui est le vritable propritaire. En cas de coproprit, si le permis est sur partie commune, ladministration devra obtenir accord de la coproprit. B) Le dpt du dossier de permis. La demande est dpose en mairie. On a un examen de la recevabilit du dossier (ex : construction > 170m = appel dun architecte). Ladministration vrifie que le dossier est complet. Le dlai dinstruction commence la rception en mairie dun dossier complet. Vient se greffer une rgle imposant un dlai dun mois pour demander les pices manquantes.

SECTION 3 : contenu et effets de la dcision A) Contenu de la dcision 1) Permis express Il doit tre notifi au ptitionnaire. En revanche, le permis refus ou permis prescrit doit tre notifi par lettre recommand avec accus de rception. La notification doit tre envoye au prfet. 2) Permis tacite Le silence de ladministration vaudra permis tacite (R424-2). Le dlai dinstruction erron est pris en compte. Lorsquon obtient un permis tacite, il faut faire un certificat de permis tacite auprs de ladministration aprs le dlai de restriction de 3 mois. 3) Permis modificatif Le bnficiaire peut bnficier dun permis modificatif. Ladministration ne pourra pas revenir sur ce quelle a dj accord dans le permis initial. Le recours contre le permis modificatif na pas deffet sur le permis initial. 4) Le retrait de permis La dcision de non opposition aux travaux ne peut pas tre retire. Le permis de construire est un acte crateur de droit. Retrait possible si : Condition de fond (ex : permis illgal) Condition de dlai (dans le dlai de 3 mois compter de la signature) Il ny a pas de retrait possible par un tiers. 5) Les drogations et adaptations mineures Ladministration peut accorder un permis de respectant pas une rgle durbanisme. Elles ne sont possibles qu certaines conditions : Justifie par un intrt gnral (durbanisme) Trs limite (en proportion du projet) -> ex : retrait de 2,80m sur un prospect de 3m Lintrt servi soit plus important que latteinte la rgle

6) Le permis de rgularisation Ladministration peut dlivrer un permis de rgularisation si la construction est conforme la rgle durbanisme (lorsquon na pas eu le permis). On va effectuer une mise en conformit sinon dans le cas ou cest en dehors du PLU. Si lon construit sans permis, la peine encourue est de 300 000 ou 6000/m maximum. En cas de rcidive, on a 6 mois de prison. Cette infraction ne disparait pas avec le permis de rgularisation. Il nest pas rtroactif -> prescription par 3 ans. La fin dinfraction est dtermine par la fin des travaux. B) Les effets de la dcision On retrouve lautorisation deffectuer les travaux prvus dans le permis. Un permis de construire est un droit rel, il est attach au terrain mme si on nest plus propritaire. -> Oui et non. Le transfert du permis est nanmoins soumis laccord de ladministration. Ex : un agriculteur possde un terrain en zone A, inconstructible sauf pour un agriculteur. Il effectue la demande de permis. Or sil y a changement de propritaire, quelquun achte pour construire un htel (ou autre), on doit contourner la loi (jurisprudence de 1965). Ladministration va contrler tout au long du chantier. -> Dclaration douverture du chantier. Ladministration a un droit de visite des travaux et dans les 3 ans qui suivent. Elle peut se faire communiquer tous les documents techniques des travaux (Dclaration dAchvement de Conformit des Travaux) envoyer celui qui a instruit le permis. On a un dlai de 3 ou 5 mois pour la conformit, sinon on a une acceptation tacite. Si ladministration estime que les travaux ne sont pas conformes, elle peut mettre en demeure et demander la modification du document papier ou bien de la construction. Le permis est prime si les travaux nont pas t entrepris dans les 2 ans partir de la notification express ou du permis tacite (valable aussi pour les dclarations pralables). On a un dlai de 1 an lors de linterruption du permis. Le fait de commencer les travaux en petite quantit 23 mois puis ensuite attendre 1 an avant den recommencer un peu ne fonctionne pas. Le dlai de premption est suspendu pendant un contentieux. Prorogation pour 1 an et en une seule fois (R424-21). La demande doit tre adresse au moins 2 mois avant la premption. Dans le cas contraire, on na pas de prorogation possible. Le silence pendant 2 mois vaudra prorogation tacite. La prorogation nest plus possible sil y a modification du droit durbanisme de manire dfavorable. En revanche, si la rgle ninterdit pas le projet, ladministration a obligation daccepter. Lobligation daffichage pendant toute la dure des travaux est indispensable. Cet affichage complet, rgulier, lisible pendant 2 mois permettra un possible recours des tiers. Si laffichage est interrompu, on repart zro. Les dates sont prvues par constat dhuissier ou tmoignage. Cependant, le tmoignage inverse est nettement plus efficace. Le permis est dlivr sous rserve des droits des tiers. Le permis ne prend absolument pas en compte les rgles de droit priv mais peut sanctionner une rgle de droit durbanisme.