20 de agosto Por qu se hace el informe de ttulos? En qu consiste?

Para establecer el dominio de un inmueble, la persona que transfiere el dominio tenga a su vez el derecho de dominio, y a su vez el que se la transfiri a este haya sido propietario y as sucesivamente porque nadie puede transferir ms derechos q los q tiene, por consiguiente basta con que en esta cadena alguien no haya sido el dueo para que esta se rompa. Otro aspecto, para transferir el dominio y los dems derechos reales se requiere un ttulo y un modo de adquirir. El modo de adquirir, la tradicin, se hace mediante la inscripcin del ttulo en el registro del Conservador, y tambin que la inscripcin no acredita dominio. Si yo le vendo a alguien mi fundo y l me inscribe la escritura como corresponde, no acreditar que yo soy dueo, lo nico que acredita es que es el poseedor inscrito del inmueble, ni si quiera si es poseedor material, porque la inscripcin juega estos roles: requisito, garanta y prueba de la posesin de los inmuebles, pero en ningn caso acredita el dominio. cmo acreditamos el dominio? A travs de la prescripcin, es la prescripcin la que nos permite establecer que una persona tiene el dominio del inmueble por haberlo posedo durante el plazo de prescripcin que corresponda, 5 aos prescripcin ordinaria y 10 para la extraordinaria. Tambin puede suceder que la persona no haya tenido el tiempo de posesin necesaria, en cuyo caso se recurre a la accesin de posesiones (permite a un poseedor, sumar a su posesin el tiempo de posesin de l o sus antecesores, las posesiones deben ser continuas y no interrumpidas) Es por esta razn que el informe de ttulos abarca un lapso de 10 aos, porque ese plazo es el mximo de prescripcin adquisitiva. Tambin es el plazo en que se sanea la nulidad absoluta. Debemos analizar 10 aos de ttulos, inscripciones, etc. Podemos analizar que no hay reparos, o que entre medio hay vicios. El informe de ttulos es la historia de las transferencias, transmisiones o gravmenes que recaen sobre un inmueble. Se hace durante el lapso indicado para ver si el ttulo se encuentra ajustado a derecho o si tiene algn vicio o sancin. Estamos analizando si se cumplen todos los requisitos para que opere la prescripcin adquisitiva, desde un punto de vista prctico hay ttulos fciles de analizar. Una persona celebra un contrato de compraventa por escritura pblica cumpliendo todos los requisitos hace 15 aos, practic la inscripcin, tradicin hace 15 aos, el inmueble no fue objeto de embargo, hipoteca, ni nada, la persona cuando compr estaba casada en sociedad conyugal y sigue as bajo el mismo rgimen, el precio al contado. No hay problema, ve la escritura, que no tenga defecto formal, que est casado con la misma seora, pide el certificado de matrimonio, ve que el precio est pagado, analice que no haya ninguna condicin resolutoria pendiente, que no haya plazo resolutorio, que se han cumplido las formalidades. Despus se va a ver en la inscripcin, analiza que la inscripcin est bien hecha en virtud del reglamento del registro conservatorio, si se hizo la inscripcin

cuando las 2 partes estaban vivas, porque la inscripcin es una convencin donde deben concurrir adquirente y tradente, pero en la prctica no se hace as porque el reglamento autoriza para conferir un mandato, pero eso es un mandato u oferta de mandato, por consiguiente si muri una de las partes antes de practicar la inscripcin caduc la oferta. Le ha pasado con que se requiri la inscripcin despus que haba fallecido la persona, sin tener el mandato correspondiente, y eso viciaba todo. Esto sucede porque la mayor parte de la gente cree que basta el contrato de compraventa para adquirir el dominio. Otras veces el informe de ttulos es muy complicado. Revisin de documentos que entreg: Uno es un certificado de dominio vigente, hipotecas y gravmenes, prohibiciones de enajenar. En el ejercicio profesional ocurre lo siguiente, va a llegar un seor que dir que quiere comprar un inmueble. Ud. le pide los ttulos. La gente normalmente llega con un documento que el propietario del inmueble le entreg, y nosotros lo que hacemos es partir de ese instrumento para seguir pidiendo los ttulos. Ver copia del Registro de propiedad, 2 datos importantes: 1) que est inscrito a fojas 153, el nmero de la inscripcin es el 140 y la anotacin en el repertorio es el 177. La foja y el nmero de la inscripcin corresponden al registro de propiedad del conservador de bienes races de coronel correspondiente al ao 2004. Cuando uno solicita la inscripcin de un ttulo en el registro conservatorio, lo primero que hace el conservador es anotarlo en el repertorio, hace el estudio del ttulo y si no tiene reparo hace la inscripcin, de lo contrario objetar el ttulo y uno tiene un plazo de 60 das para sanear la observacin, si se hace el saneamiento la inscripcin se retrotrae a la fecha de la anotacin en el repertorio. Importancia: se intenta accin reivindicatoria sobre un inmueble y el demandado se defendi haciendo valer la prescripcin adquisitiva, la demanda reivindicatoria se present el ltimo da del plazo de prescripcin contado desde la fecha de la inscripcin. El otro le dice que no haga valer la prescripcin si contado desde la fecha de la inscripcin para adelante, interpuse la demanda y lo notifiqu 1 da antes que venciera el plazo. Y el otro dice: pero la anotacin en el repertorio era de 30 das antes y la inscripcin vale desde la fecha de la anotacin en el repertorio. Mirar donde diceCoronel. 19 de febrero del ao 2004, por escritura pblica del ao..transfiri a don Sergio(y lo individualiza) con esto se sabe cul fue el ttulo que origin esa inscripcin, el ttulo que origin esa inscripcin es el contrato de compraventa celebrado entre don Sergio Eduardo Ceballos Bustos y don Hernn Fuentes Pallalef, otorgado por escritura pblica de fecha 12 de enero del ao 2004, en la Notara de Coronel de doa Myriam Snchez Seplveda, entonces si yo tengo esto, para completar esta operacin, qu es lo que voy a pedir? Copia de esta escritura, porque para adquirir derechos reales, dominio, necesitamos el ttulo, la escritura, y el modo de

adquirir que es la tradicin de la cual da constancia esta inscripcin. Esta inscripcin me indica adems otra cosa, (parte final) el ttulo de dominio se encuentra inscrito a fojasdel ao 2002 aqu me est indicando la inscripcin precedente, o sea la inscripcin que estaba a nombre de don Hernn Fuentes Pallalef, porque esa inscripcin de fojas 941, n 809 del ao 2002 Registro de Propiedad de Coronel, es la inscripcin a nombre del vendedor. Entonces qu voy a pedir para ir completando los ttulos? La escritura pblica y esta inscripcin, con la cual puedo ver la escritura que origin esa inscripcin y la inscripcin anterior si fuera necesario y as sucesivamente. (si Pallalef tuvo la propiedad por 10 aos hasta ah se llega, supongamos que la inscripcin es del ao 2010, ya van 3 aos, y Pallalef es del ao 2000, tendramos 13 aos y hasta ah nada ms llego) Esta inscripcin a nombre del seor Ceballos tiene algunas anotaciones marginales: - Reglamento de copropiedad a fojas 674 n544 ao 2005. Significa que en relacin a esta inscripcin hay un reglamente de copropiedad, y se dicta reglamento de copropiedad cuando el inmueble est acogido a la ley de copropiedad inmobiliaria, esto indica que el propietario, el seor Ceballos, construy en este terreno un inmueble acogido a la ley de copropiedad inmobiliaria y ese reglamento de copropiedad tambin hay que analizarlo, por consiguiente voy a pedir copia de la inscripcin que est ah mencionada, cuando me llegue la copia de la inscripcin voy a pedir la escritura pblica en que consta el reglamento de copropiedad porque hay que analizarlo, porque a veces estos reglamentos de copropiedad establecen una serie de limitaciones y restricciones que no permiten cambiar el destino este inmueble. - Pero eso no es lo nico (abajo) Anotacin: a solicitud de don Sergio Eduardo Ceballos Bustos propietario del inmueble inscrito al centro, procedo a archivar en una seccin especial del registro de propiedad de este conservador ao 2005 y bajo el n 2, los siguientes antecedentes: a) certificados de copropiedad inmobiliaria, ley n 19537, con el listado de las unidades vendidas, que son; unidad 1 unidad 2 unidad 3. b) plano de copropiedad inmobiliaria debidamente aprobado por el director de obras municipales de coronel, coronel 25 de noviembre del 2005. Esto corrobora que este inmueble se construy acogido a la ley de copropiedad inmobiliaria. Para que el inmueble quede acogido a la ley de copropiedad inmobiliaria tiene que cumplir determinada condiciones que estn sealadas en la ley de copropiedad inmobiliaria, entre otras: - resolucin que acoja el inmueble a la ley de copropiedad inmobiliaria, tambin tiene que hacerse un plano del inmueble acogido a la ley de copropiedad inmobiliaria. En la Ley 19537 (ley de copropiedad inmobiliaria), Art. 11: Artculo 11.- Los planos de un condominio debern singularizar claramente cada una de las unidades en que se divide un condominio, los sectores en el caso a que se refiere el inciso tercero del artculo 4 y los bienes de dominio comn. Estos planos debern contar con la aprobacin del Director de Obras Municipales y se archivarn en una seccin especial del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Races respectivo, en estricto orden numrico, conjuntamente con el certificado a que se refiere el inciso segundo del artculo 10.

inciso segundo del artculo 10: Corresponder a los Directores de Obras Municipales verificar que un condominio cumple con lo dispuesto en el inciso anterior y extender el certificado que lo declare acogido al rgimen de copropiedad inmobiliaria, haciendo constar en el mismo la fecha y la notara en que se redujo a escritura pblica el primer reglamento de copropiedad y la foja y el nmero de su inscripcin en el Registro de Hipotecas y Gravmenes del Conservador de Bienes Races. Este certificado deber sealar las unidades que sean enajenables dentro de cada condominio. Estas anotaciones al margen se refieren precisamente a las exigencias del Art. 10 y 11 de la ley de copropiedad inmobiliaria, cada vez que se trata de un inmueble acogido a esta ley, hay que archivar el plano del condominio respectivo en una seccin (no en el registro de propiedad), una seccin especial ley de copropiedad inmobiliaria del registro de propiedad, o sea dentro del registro de propiedad hay una seccin especial y all vamos a archivar el plano del condominio y la resolucin que acoge el condominio a la ley de copropiedad inmobiliaria. Qu importancia tiene el plano? Tiene importancia por lo que establece el Art. 12 Artculo 12.- Las escrituras pblicas mediante las cuales se transfiera el dominio o se constituyan derechos reales sobre alguna unidad de un condominio, debern hacer referencia al plano a que alude el artculo anterior O sea en la escritura pblica debo hacer referencia al plano archivado en la seccin especial ley de copropiedad inmobiliaria del registro de propiedad del conservador de bienes races XXX, del ao XXX, con el n XXX. En la escritura en que por primera vez se transfiera el dominio o se constituyan derechos reales sobre algunas de esas unidades, adems, deber insertarse el certificado mencionado en el inciso segundo del artculo 10 O sea se construy por ejemplo un edificio y la empresa constructora vende (primera venta) un departamento, en la escritura de compraventa tiene que insertar el certificado que acoge el condominio a la ley de copropiedad inmobiliaria. No dice que tiene que hacer referencia, dice que hay que INSERTAR, entonces hay que transcribir el certificado en esa primera escritura. Esta exigencia es para la primera venta del inmueble acogido a la ley de copropiedad inmobiliaria. Estas son las exigencias para la escritura, pero despus vienen las exigencias para la inscripcin: La inscripcin del ttulo de propiedad y de otros derechos reales sobre una unidad (porque cada una de estas partes que se construyen se denominan unidades, si en un edificio hay 10 departamentos, hay 10 unidades y cada una tiene su n. Si se trata de un condominio que tiene 5 casas, hay 5 unidades) contendr las siguientes menciones: 1) La fecha de la inscripcin; 2) La naturaleza, fecha del ttulo y la notara en que se extendi; 3) Los nombres, apellidos y domicilios de las partes; 4) La ubicacin y los deslindes del condominio a que pertenezca la unidad; 5) El nmero y la ubicacin que corresponda a la unidad en el plano de que trata el artculo 11, y 6) La firma del Conservador.

Cuando uno vende una casa, o sea una propiedad nica, qu es lo que deslinda, al norte con fulano, al sur con xxx, etc etc cuando se trata de un inmueble acogido a la ley de copropiedad uno no deslinda la unidad, deslinda el terreno en que est construido el condominio, todo el terreno. En sector x construyeron 12 casas y vendieron la unidad 2 qu deslindo yo? Todo el terreno en que est el condominio. NO LA UNIDAD. Porque cuando estamos ante la ley de copropiedad inmobiliaria tenemos bienes de dominio individual y bienes comunes, y uno de los bienes comunes es el terreno en que est construido el condominio y los propietarios tienen un derecho cuotativo sobre ese terreno, y por eso yo tengo que deslindar el terreno completo en que se construy el condominio, porque el que adquiri la unidad 1 es copropietario con los dueos de las dems unidades del terreno. Cmo identifico la unidad? Por el n que le corresponde en el plano que archivamos en la seccin especial ley de copropiedad inmobiliaria. Ah dir por ejemplo, Perico Prez es dueo de la unidad 102, que corresponde al depto. 102 del edificio construido en Concepcin calle Barros Arana 2000, de acuerdo con el plano de copropiedad archivado en la seccin especial ley de copropiedad inmobiliaria del registro de propiedad del conservador de bienes races de Concepcin el ao 1998, bajo el n X, a continuacin deslindo el terreno en que se construy el condominio. Por eso es importante esta referencia al plano y la referencia a la resolucin que acogi el condominio a la ley de copropiedad inmobiliaria a que hace referencia la anotacin marginal comentada. Entonces tengo en base slo a la hoja de la inscripcin, la escritura que la origin, la inscripcin anterior, el reglamento de copropiedad, el plano de copropiedad inmobiliaria, la resolucin que acogi el inmueble a la ley de copropiedad inmobiliaria. Como pueden ver de una simple inscripcin hemos podido sacar auna seria de antecendentes, por eso es importante leer todas las anotaciones, por ejemplo adems de lo q hemos mencionado ac hay otras anotaciones. En el reverso hay otras anotaciones, una archivada en el ao 2005 y bajo el n 2 los siguientes antecedentes pasa que en este terreno deslindado ah se construyeron 2 condominios. No confundirse entre uno y otro condominio, vender unidad 1 de condominio 2 siendo que se quera lo contrario. Caso de un sujeto que le entregaron la casa 2 de la manzana 1 y era de la manzana 2. Hay que tener cuidado, hay 2 condominios, con 2 planos distintos, con 2 resoluciones que la acogen diferente.

REVISIN DE CERTIFICADO DE HIPOTECAS..Y BIEN FAMILIAR Importante, normalmente se parte por analizar este certificado, porque pudiera haber sobre el inmueble un embargo, o una prohibicin legal de enajenar, si tomo este certificado y hay un embargo no voy a pedir ms documentos, no seguir con el informe, primero pedir que se alce el embargo.

Todos los inmuebles que se adquieran a travs del SERVIU o con subsidio habitacional tienen una prohibicin legal de gravar o enajenar durante el plazo de 5 aos contados desde la fecha de la inscripcin (sancin nulidad absoluta). Qu nos dice este certificado? Del inmueble inscrito a fojas 5862 n 2726 del registro.12 de diciembre de 2003 Este certificado es del 2008, por qu revisaron hasta el 2003? Porque el 2003 se cre el conservador de san Pedro, por tanto no puede revisar ms que a esa fecha, lo normal es que revisara 10 aos, pero ac lleg hasta el 2003 porque l no poda revisar para atrs. dnde se inscriban antes las propiedades de San Pedro? En concepcin. Antes de eso en Coronel. El certificado nos dice que hay 2 hipotecas y que hay una prohibicin, que el dominio se encuentra vigente, el Conservador revisa los ndices para ver si haba alguna transferencia posterior al 2004, si no hay una posterior que la cancele est vigente. No hay declaracin de bien familiar. Falta un certificado muy importante que es el certificado de repertorio, el cual nos dice que en los 60 das anteriores a la fecha del certificado hay o no anotacin en el repertorio, porque supongamos que el certificado de dominio vigente es del da de hoy, qu nos certifica? Las inscripciones hasta el da d hoy, pero pudiera ser que el da de ayer hubieren ingresado un ttulo al conservador de bienes races en relacin con este inmueble y si lo ingresaron el da de ayer lo nico que hizo el conservador fue anotarlo en el repertorio, eso no est transformado en inscripcin, entonces al pedir un certificado de repertorio yo s si en los 60 das anteriores al certificado hay una anotacin que puede convertirse en inscripcin con posterioridad. El certificado de repertorio me da garanta que no haya anotaciones. Consejo: al hacer informe de ttulos y hablemos de dominio vigente, indicar la fecha del certificado en base al cual lo hicimos, porque somos responsables hasta esa fecha, no con posterioridad. Si antes de esa fecha haba embargo o algo somos responsables. 27 Agosto Les pase 4 documentos, el contrato privado, una escritura pblica, una inscripcin en el registro de propiedad y un certificado de hipotecas y gravmenes El certificado de hipotecas y gravmenes dice relacin con la escritura. Partiendo de la inscripcin podemos ver cul es el ttulo que la origina. Si van a la inscripcin van a ver la fecha, otorgada ante notario Norambuena. Repertorio nmero 103. Declaracin, despus nos indica el inmueble La escritura est otorgada en la notaria de Thno. en 1986 (estamos en concordancia) repertorio 103, o sea, la inscripcin corresponde a la escritura. El notario debe cerrar el repertorio al fin del da para evitar que alguien pueda adelantar (no pude entender) El ministro visitador impone una medida disciplinaria en caso de que no haya cerrado el repertorio.

Vean la escritura en la ltima pgina, una que tiene unos timbres. El conservador de bienes races cuando se le presenta un ttulo para inscribirlo lo anota en el repertorio, practica la inscripcin y despus le devuelve al solicitante el ttulo que le presento y en ese ttulo deja constancia de las inscripciones que practico y le devuelve la escritura, basta mirar la pgina para verificar las inscripciones. El titulo precedente se anoto en repertorio con nmero. Del ao 1986. Si no tenemos las inscripciones vamos con el certificado a pedir la copia de la inscripcin al conservador de bienes races y sobre la base de las inscripcin se piden los certificados de dominio vigente, hipotecas y gravmenes, etc... Y si los miran vern que el inmueble inscrito en fojas X, nos dir que no tiene gravmenes o hipotecas vigentes y despus nos dice lo mismo en el registro de prohibiciones y nos dice que la inscripcin se encuentra vigente a nombre del Sr. Gonzlez Riquelme y si lo esta. No tendramos ningn problema. Si esta inscripcin tiene un informe de 10 aos o ms hasta aqu llega el estudio de ttulos, peor hay que tomar una precaucin, si miran la inscripcin vern que hay una hipoteca una prohibicin y un gravamen, pero el certificado dice que no existen estos gravmenes. Entonces o se conforman con el certificado o bien van a ver la inscripcin de hipotecas y gravmenes y miran si est cancelada. Es una opcin para mayor seguridad, pero uno puede quedarse perfectamente con el certificado, ya que, en ese caso es responsable el que otorgo el certificado, pero lo mejor es que el cliente no corra riesgos. En 5 minutos verificamos esto ltimo en el conservador. Cuando le llegue a uno la escritura pblica hay varias cosas que hacer con ella, una de ella es que ustedes saben que las formalidades de las escrituras pblicas estn reglamentadas en el C.O.T.: Art. 404. Las escrituras pblicas deben escribirse en idioma castellano y estilo claro y preciso, y en ellas no podrn emplearse abreviaturas, cifras ni otros signos que los caracteres de uso corriente, ni contener espacios en blanco. Podrn emplearse tambin palabras de otro idioma que sean generalmente usadas o como trmino de una determinada ciencia o arte. El notario deber inutilizar, con su firma y sello, el reverso no escrito de las hojas en que se contenga una escritura pblica o de sus copias. Art. 405. Las escrituras pblicas debern otorgarse ante notario y podrn ser extendidas manuscritas, mecanografiadas o en otra forma que leyes especiales autoricen. Debern indicar el lugar y fecha de su otorgamiento; la individualizacin del notario autorizante y el nombre de los comparecientes, con expresin de su nacionalidad, estado civil, profesin, domicilio y cdula de identidad, salvo en el caso de extranjeros y chilenos radicados en el extranjero, quienes podrn acreditar su identidad con el pasaporte o con el documento de identificacin con que se les permiti su ingreso al pas. Adems, el notario al autorizar la escritura indicar el nmero de anotacin que tenga en el repertorio, la que se har el da en que sea firmada por el primero de los otorgantes.

El reglamento fijar la forma y dems caractersticas que deben tener los originales de escritura pblica y sus copias. Las escrituras deben contener todas estas formalidades, no hay que aceptar escrituras con espacios en blanco, no hay que hacer doctrina con los clientes. (Lee individualizacin del notario y partes en la escritura) Por qu individualizan a la cnyuge del comprador? Porque si se trata de un inmueble perteneciente al haber de la sociedad conyugal la debe enajenar el marido con autorizacin de su cnyuge. Estamos ante varios contratos en una sola escritura: compraventa, mutuo e hipoteca. Para la constitucin del contrato de hipoteca (del comprador del inmueble) se requiere la autorizacin de la cnyuge (se graba un bien raz social) (Art. 1749 C.C). Aqu la persona est comprando un inmueble que va a ingresar al haber de la sociedad conyugal, para calificar un inmueble como social o propio no atendemos a la fecha del modo de adquirir si no de la fecha del ttulo, si no estuviera la autorizacin el titulo no sera vlido, es indispensable analizar esto. Supongan que se celebra un contrato de compraventa solamente, sin mutuo, ni hipoteca. Ac interesa el rgimen matrimonial? Tratndose del vendedor: si, tratndose del comprador: no. Hay que indicar siempre el estado civil de casado o soltero, no es necesario sealar el nombre del cnyuge (pero es til sealarlo). Otra cosa importante es el precio: Nos dice el precio es la suma de $1.700.000. Que le comprador paga en este acto en dinero efectivo. Es muy importante, si hay un saldo de precio pendiente va a haber una condicin resolutoria pendiente y esa condicin resolutoria puede conducir a la resolucin del contrato (si ese precio no se paga el vendedor puede demandar la resolucin del contrato) Art. 1489 C.C. Puedo exigir el cumplimiento o resolucin. Si pido la resolucin se me debe devolver el inmueble aunque ya haya sido enajenado a otra persona, tendr accin reivindicatoria contra el poseedor. El Art. 1491 C.C. exige que la condicin conste en el titulo respectivo inscrito u otorgado por escritura pblica, lo cual consta en la escritura por lo que puedo demandar la resolucin. Cuando hay un saldo de precio hay que exigir una escritura de cancelacin de saldo de precio o bien como aparece en esta escritura, que se renuencia a la accin resolutoria (clusula segunda parte final) La condicin resolutoria tacita del Art. 1489 es una situacin muy excepcional, porque es tacita, es una elemento de la naturaleza del acto o contrato y por el hecho de esto ltimo es que las partes pueden renunciarlo (porque es un elemento de la naturaleza). Hay que recalcar que hay accin resolutoria cuando haya saldo de precio, o alguna obligacin pendiente como la entregar la cosa (material y jurdica). Si esto no lo vemos podemos tener responsabilidad por mala praxis. Hay que tener en cuenta que si se paga con cheque, si este no se paga el precio no se ha extinguido (no basta con pasar el cheque) La obligacin se extingue cuando el cheque se pague segn la ley de operaciones bancarias. Si hay renuncia a la accin resolutoria no hay complicacin.

Caso: Una sociedad fue donde el banco 1 y el compro un fundo valioso, le quedo debiendo un saldo de precio, esta sociedad fue donde el banco 2 y pidi un prstamo diciendo que el fundo era de la sociedad, el abogado del banco recomend no realizar el prstamo. Los ejecutivos no hicieron caso y prestaron US 1.000.000.- al poco tiempo la sociedad compradora no le pago al banco 1, luego aparece una seorita que va donde le banco 1 y le paga la deuda de la sociedad y se subroga en los derechos del banco, luego demando la resolucin del contrato de compraventa y conjuntamente con demandar el contrato de compraventa demando que se dejara sin efecto la hipoteca a favor del banco 2. El Banco 2 perdi ms de un milln de dlares (si no hay garanta, simplemente no le pagaron) en primer lugar le echaron la culpa al abogado, afortunadamente l hizo el informe negativo con escrito. Moraleja: hacer las cosas por escrito. 27 de agosto segunda hora: Buscamos una solucin al problema y la primera cosa que se nos ocurri fue la cigeita: La seorita estaba demandando la resolucin del contrato y en conjunto con esto estaba demandando que se dejara sin efecto la hipoteca del banco, entonces qu se hizo? El banco 2 (demandado) le pago a la seorita el saldo de precio adeudado, pero ella no quiso recibir el pago, por lo que se pag por consignaron en el juicio. Se dijo que no tena derecho a demandar la resolucin del contrato, porque esto lo pueden demandar los contratantes, pero ella no era contratante, se subrogo peor no como contratante si no como acreedor, por lo que no poda demandar la resolucin. La Srta. Demandada se defendi diciendo que la situacin de que la accin resolutoria se puede enervar durante el pago procede solo en el pacto comisorio del contrato de compraventa por incumplimiento de la obligacin de pagar el precio y cuando es calificado. Por una razn muy simple, porque si se puede cumplir despus de demandada la resolucin, el que est eligiendo es el demandado, y la ley le concede la eleccin al contratante diligente (l puede elegir entre el cumplimiento o resolucin), aqu estara eligiendo el demandado. El banco respondi diciendo que de acuerdo con el CPC la excepcin de pago se puede oponer en cualquier momento hasta la citacin APRA or sentencia en primera instancia y hasta la vista de la causa en segunda instancia y eso estamos haciendo nosotros. (Fue un juicio que bastante largo y entretenido. Al que le tengo mucho cario me permiti comprarme un auto.) Aqu el abogado cumpli y la parte administrativa no le hizo caso. Fue un psimo negocio, porque si bien al banco le fue bien despus sabremos por qu - , le significo solventar todos los gastos de un juicio de una cuanta de alrededor de un milln de dlares . Moraleja: Al revisar un ttulo no debe haber ninguna obligacin pendiente, salvo que haya renuncia de la accin resolutoria.

El Art. 1801 del CC nos dice: Art. 1801. La venta se reputa perfecta desde que las partes han convenido en la cosa y en el precio; salvas las excepciones siguientes. La venta de los bienes races, servidumbre y censos, y la de una sucesin hereditaria, no se reputan perfectas ante la ley, mientras no se ha otorgado escritura pblica Por consiguiente el contrato de compraventa de bienes races es solemne y la solemnidad es la escritura pblica (si se omite la escritura pblica la sancin es la nulidad absoluta, por faltar un requisito de existencia.) Esta es la regla general. Excepciones: - Ley 14.171: Art. 67 Siempre que en su otorgamiento se observen las solemnidades contempladas en el artculo siguiente, no estarn sujetos a la formalidad de la escritura pblica, los siguientes actos y contratos que celebre la Corporacin de la Vivienda (hoy: Servicio de Vivienda y Urbanismo): a) La venta de casas y locales que la Corporacin de la Vivienda efecte en favor de las personas a que se refiere la letra a) del artculo 7 del decreto con fuerza de ley 285, de 1953, y las que efecte a personas naturales en virtud de un convenio de ahorro y prstamo celebrado entre la propia Corporacin y depositantes de Cuentas de Ahorro para la Vivienda, conforme al decreto con fuerza de ley 2, de 1959; b) La venta de sitios loteados que la Corporacin de la Vivienda efecte en favor de personas naturales; c) Los prstamos a que se refiere la letra f) del nmero 7 del artculo 6 del decreto con fuerza de ley 285, de 1953, cuyo texto definitivo fue fijado por el decreto supremo 1.100 del Ministerio de Obras Pblicas, publicado en el "Diario Oficial" del 28 de julio de 1960; d) La constitucin de hipotecas, servidumbres u otros gravmenes o derechos reales sobre los inmuebles a que se refieren las letras precedentes; e) El alzamiento de tales gravmenes o derechos y las cancelaciones que incidan en los contratos referidos anteriormente, y f) Las alteraciones o modificaciones a los actos y contratos sealados en el presente artculo. En general las enajenaciones y gravmenes que realicen los servicios de la vivienda no es necesario que se realicen por escritura pblica, si no que se aplica el Art. 68 de la ley 14.171: Artculo 68 Los actos y contratos indicados en el artculo anterior podrn otorgarse por escritura privada firmada ante notario, debiendo ste proceder a protocolizarla de oficio, dentro de 30 das corridos desde que sea suscrita, dejando constancia en el original y copia. Mientras no se efecte esa protocolizacin el acto o contrato respectivo no surtir efecto alguno. El documento que no hubiere sido protocolizado oportunamente carecer de todo efecto legal, sin necesidad de que su

nulidad o ineficacia sea declarada por sentencia judicial.

El Notario que no cumpliere con la obligacin de protocolizacin sealada en el inciso anterior incurrir en la sancin prevista en el artculo 441 del Cdigo Orgnico de Tribunales y responder personalmente de los perjuicios que hubiere ocasionado.

El pago de los impuestos de timbres y estampillas u otros, la presentacin de los comprobantes de pago de deudas de pavimentacin y el cumplimiento de otros requisitos anlogos establecidos por la ley para el otorgamiento de la escritura pblica correspondiente al respectivo acto o contrato, debern ser exigidos por el Notario, cuando procedan, antes de la firma del documento, sin perjuicio de lo dispuesto en el inciso 3 del artculo 65.

Para todos los efectos legales, el referido documento se considerar como escritura pblica desde la fecha de su protocolizacin, debiendo el Notario, a continuacin, extender las copias en la forma sealada por los artculos 421 y siguientes del Cdigo Orgnico de Tribunales. Regir, adems, para estos casos, lo dispuesto en los artculos 404 y siguientes del referido Cdigo, en la parte en que sean aplicables. Las copias autorizadas tendrn mrito ejecutivo en conformidad a lo dispuesto en el artculo 434, N 2, del Cdigo de Procedimiento Civil. Lo importante aqu es que tratndose enajenacin o gravamen en que intervenga el SERVIU en lugar de escritura pblica se podr realizar por escritura privada firmada ante notario protocolizada en esa notaria dentro del plazo de 30 das corridos contados desde al fecha de la enajenacin. Ley 18.591 que sustituyo el texto del DL 2.833 en la siguiente forma:

Artculo 1.- Los ttulos traslaticios de dominio que otorguen los Servicios de Vivienda y Urbanizacin respecto de las viviendas, obras de equipamiento comunitario y sitios que formen parte de poblaciones o loteos de su propiedad o de propiedad de entidades de que sean sucesores legales, los gravmenes y prohibiciones de cualquier especie que se establezcan en ellas y sus inscripciones en el Conservador de Bienes Races, no requerirn la consignacin de las menciones a que se refieren, en su caso, los nmeros 4 del artculo 78, 3 del artculo 81 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Races y 3 del artculo 2432 del Cdigo Civil. No es necesario indicar entonces: El nombre y linderos del fundo

Los Deslindes, porque el artculo contina diciendo La referencia de los deslindes ser suplida por la mencin del nmero o letra con que se singularice la vivienda, obra de equipamiento comunitario o sitio de que se trate en el plano de loteo o subdivisin respectiva de la poblacin, debidamente archivado en el Conservador de Bienes Races correspondiente. Ej.: Se vende el sitio 1 de la manzana 2 de la poblacin X no es necesario sealar los deslindes.

Problema: Suponga que el SERVIU le vendi el inmueble mediante este mtodo de escritura privada, de acuerdo con esta norma podemos omitir los deslindes en el tirulo que nos entreg el SERVIU. Estos deslindes los podemos emplazar por una referencia al plano que se encuentra archivado en el conservador de bienes races. Pero si despus queremos vender debemos ir al plano ver los deslindes y hacer referencia a ellos, ya que esta norma especial es solo para los ttulos que entrega el SERVIU. Hay otra cosa importante: Artculo 1 inciso tercero: El Conservador de Bienes Races practicar las correspondientes inscripciones, agregando al Registro respectivo copia autorizada del acto o contrato que d cuenta de la transferencia de dominio y de la constitucin de gravmenes o prohibiciones sealados en el inciso primero, efectuando las anotaciones pertinentes al final o al reverso de los mismos. Aqu el conservador no hace una inscripcin si no que agrega el ttulo al final del registro correspondiente. ahora miren la escritura privada que les pas, primero dice repertorio 5.113 y despus repertorio 3.240, hay dos repertorios y arriba dice nmero 1890 y abajo 2229 y por cada dice 2869 y si ustedes siguen ms abajo dice Concepcin 23 de Junio del 2000 y ms abajo en Santiago 22 de mayo del 2000. Esto es porque es una inscripcin en el registro de propiedad hecha con este procedimiento, el conservador tom la escritura y la agreg al final del registro respectivo. La fecha de Junio es la fecha de la inscripcin y la de mayo en Santiago es la fecha de la escritura Vayan a la penltima pgina de la escritura. Despus de la firma dice: certifico que con esta misma fecha autorizo la firma de los comparecientes y protocolizo la presente escritura de compraventa y mutuo Se autoriz la firma el 13 de junio del 2000 y la escritura fue otorgada el 22 de mayo: se protocolizo dentro del plazo de 30 das y el notario cumpli con la obligacin de protocolizar. Lo nico que le podramos cuestionar es que la ley seala firmada ante notario ac el funcionario puso: autorizo la firma y no firmaron ante m. Vayan a la ltima hoja escrita. 4 lneas ms abajo dice: las partes dejan constancia que el presente instrumento se encuentra conforme

En la pgina anterior dice que se deja constancia que el documento se extiende de acuerdo al Art. 68 de la ley 14.151. Hay otras disposiciones que someten ciertos actos a este procedimiento, lo importante es que la protocolizacin se haya realizado dentro del plazo de los 30 das Otro aspecto importante lo establece el artculo 52 de la ley 16391 dice: Las escrituras pblicas en virtud de las cuales las instituciones mencionadas adquieran o transfieran el dominio de viviendas o de terrenos destinados a la construccin de viviendas urbanas y rurales, y sus obras de equipamiento comunitario o desarrollo urbano, en general, sern consideradas, para todos los efectos legales, ttulos saneados de dominio, libres de gravmenes, prohibiciones, embargos u otras limitaciones de dominio de cualquiera naturaleza. sea si yo estoy examinando ttulos y llego a 5 o 6 aos atrs a un ttulo otorgado por un servicio de vivienda, este se considera saneado para todos los efectos legales, por eso en mi examen llego hasta ah. Los Servicios de vivienda en general son bastante cuidadosos y hacen las menciones de acuerdo a que procedimiento se inscriben las viviendas, pero hay algunas escrituras en que no hacen esta referencia. 29 de agosto: Como vimos no se deslinda en parte alguna el sitio, ac esta la sustitucin de la referencia de los deslindes, hay que ir al conservador de bienes races, pide el registro de propiedad del ao 2000 y busca el plano que esta archivado con el nmero 43. Esta no se aplica a la venta que posteriormente haga el comprador, si no solo a las operaciones que haga el SERVIU, por subsidio habitacional, etc. Hay algunos conservadores que certifican los deslindes, pero tratan de no hacerlo porque si incurren en un error es responsabilidad de ellos, por lo que al final es tarea de los abogados ir a mirar los deslindes. En la ley 16392 en su artculo 11 se dice textualmente lo siguiente: La mujer casada que adquiera, hipoteque o grave en la Corporacin de la Vivienda o en la Corporacin de Servicios Habitacionales, en Asociaciones de Ahorro y Prstamos o Instituciones de Previsin, una vivienda, sitio o local, se presumir de derecho separada de bienes para la celebracin del contrato correspondiente, y regirn, respecto de ella, todos los derechos que se establecen en el artculo 150 del Cdigo Civil para la mujer casada que ejerce un empleo, oficio, profesin o industria, separados de los de su marido. Nos dice que si la mujer adquiere hipoteca o grava con los servicios habitacionales del SERVIU se considera separada de bienes para la celebracin del contrato correspondiente y se le conceden los Derechos del art. 150 C.C.

Aqu hay un problema complicado. Hay distintas posiciones. (no les voy a decir la ma, porque si tenemos un juicio en el futuro me van a sacar en cara la opinin, no me va a pasar lo mismo que don Arturo Alessandri etctera). El problema es la redaccin del artculo especficamente la parte que dice para la celebracin del contrato correspondiente. Posiciones: 1.- Se considera separada de bienes (aunque est casada en rgimen de sociedad conyugal) para cuando ella adquiere el inmueble y nada ms y en el resto de los contratos continuara con su rgimen matrimonial. En este caso para vender el inmueble, si est casada en sociedad conyugal, l debe vender el inmueble es el marido con autorizacin de la cnyuge. 2.- Se considera separada de bienes respecto de ese inmueble en especfico, por lo que si lo quiere enajenar en el futuro debe vender ella sin que concurra el marido vendiendo ni autorizando. Los bancos se pusieron de acuerdo para solucionar este problema: Hacen que comparezca la mujer enajenando el inmueble, peor en la misma escritura hacen comparecer al marido, aceptando y ratificando la venta. De esta manera si lo consideramos un bien social esta autorizacin y ratificacin esta saneando la nulidad

Situacin de los inmuebles acogidos a la ley de copropiedad inmobiliaria. Para que un inmueble se acoja a esta ley debe cumplir con una serie de requisitos que son revisados por la direccin de obras municipales, si se cumplen estas condiciones va a acoger el inmueble a ley de copropiedad inmobiliaria. Adems hay que dictar un reglamento de copropiedad que regula las relaciones entre todos los copropietarios y la forma de accionar sobre bienes comunes y establece lo que cada uno debe pagar por concepto de gastos comunes (gastos por la luz de los pasillos, mantenimiento de ascensores, lavado de vidrios, personal de aseo, conserje, etcno son una cosa barata ni mucho menos hay que estar pagndolos mensualmente). Los gastos comunes son una obligacin real ambulatoria o propter rem, o sea, ellas estn vinculadas no al propietario, si no al departamento, es decir, que si se vende un departamento y hay una deuda de gastos comunes, el que compra el departamento tiene que pagarlo. Por esto cuando se trata de un inmueble acogido a la ley de copropiedad inmobiliaria junto con los ttulos, hay que pedir a la administracin del edificio un certificado de pago de gastos comunes. Antes de que el edificio est listo no hay gastos comunes, la recepcin de la obra es conforme a la ley de copropiedad inmobiliaria, si no est acogido a la ley no se puede vender ninguna unidad. En los gastos comunes estn incluidos los gastos ordinarios y extraordinarios, a esta ltima categora pertenecen por ejemplo el cambio de cables de los ascensores, estos se pagan en proporcin a la superficie de que se es dueo. El reglamento normalmente corresponde a uno solo de los edificios porque cada uno est acogido a la ley de copropiedad inmobiliaria individualmente.

Ley de copropiedad inmobiliaria (19.537) Artculo 10.-Para acogerse al rgimen de copropiedad inmobiliaria, todo condominio deber cumplir con las normas exigidas por esta ley y su reglamento, por la Ley General de Urbanismo y Construcciones, por la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, por los instrumentos de planificacin territorial y por las normas que regulen el rea de emplazamiento del condominio. Corresponder a los Directores de Obras Municipales verificar que un condominio cumple con lo dispuesto en el inciso anterior y extender el certificado que lo declare acogido al rgimen de copropiedad inmobiliaria, haciendo constar en el mismo la fecha y la notara en que se redujo a escritura pblica el primer reglamento de copropiedad y la foja y el nmero de su inscripcin en el Registro de Hipotecas y Gravmenes del Conservador de Bienes Races. Este certificado deber sealar las unidades que sean enajenables dentro de cada condominio. La Direccin de obras municipales tiene que verificar con toda la reglamentacin, si la cumple va a establecer un certificado que acoja el edificio a la ley de copropiedad inmobiliaria y en ese certificado tiene que sealar la fecha y la notara en que se redujo a escritura pblica el primer reglamento de copropiedad y la foja y el nmero de su inscripcin en el Registro de Hipotecas y Gravmenes del Conservador de Bienes Races y sealar las unidades que pueden transferirse (hay que tener cuidado con esto, porque cuando se trata un condominio, a veces se entregan por etapas, por lo que puede haber confusin) Por otro lado cualquier construccin que se pretenda realizar debe contar con un permiso de edificacin (llamado tambin permiso de obra nueva, o permiso de construccin), cuando el inmueble esta acogido al DFL n2 del ao 1959 ese permiso hay que reducirlo a escritura pblica. El DFL n2 tiene la caracterstica hay que tiene q reunir la construccin para ser acogida, en cuanto metraje, materiales, etc. Si se cumplen los requisitos tienen el beneficio de pago de contribuciones durante periodo determinado. Cuando est determinada la obra hay un acta de recepcin municipalidad debe recibir la construccin. aqu est el acta de recepcin del edificio se estn recibiendo las construcciones, junto con esto, esta resolucin acoge el condominio a la ley de copropiedad inmobiliaria y aqu hay un anexo de lo que puede venderse y este es el plano de los edificios, ac est el bao, pasillo, comedor, pasillo la resolucin que acoge el inmueble a la ley de copropiedad inmobiliaria y el plano respectivo hay que agregarlo en la seccin especial del registro de propiedad y ese tiene el n 15 adems que el certificado y cuando se enajena un inmueble hacemos referencia a la unidad tal de tal condominio

3 y 5 de septiembre no estn. (Profesor mostr planos)

10 de septiembre (primera hora) Problemas que se plantean con el anlisis e informe de ttulos - Conservadores de bienes races que se niegan a hacer inscripciones o las hacen mal y afirman que estn bien hechas. - Una sociedad annima compra todas las acciones de la otra sociedad annima, aquella que es absorbida desaparece, qu pasa con los bienes races, cmo los pasamos a nombre de la nueva sociedad? Siguiente problema: supongamos que hay una copropiedad, varias personas son sueas de un inmueble, 5 comuneros son dueos de un bien raz inscrito a nombre de la comunidad, cada uno de estos comuneros cede sus derechos a un tercero, (comunero 1 a Pedro, comunero 2 a Pedro, etc, etc) se hizo todo con escritura separada, se individualiz el inmueble, el predio y cada uno seal yo tengo derecho ascendente a un 20%, se especific el inmueble, se indic cmo se haba adquirido los derechos del inmueble, la inscripcin que tena este inmueble, se seal el precio, se dio por pagado el precio, se renunci a la accin resolutoria, en los que eran casados compareci la cnyuge autorizndolo. Despus de esto el cesionario tom estas escrituras de cesin de derechos y las llev al conservador de bienes races para efectuar la tradicin y all en lugar de hacer una inscripcin hicieron una anotacin marginal en la inscripcin vigente. Despus el cesionario trat de vender este inmueble, transferrselo a una empresa constructora, y esta empresa, como era un inmueble valioso pidi un crdito para comprarlo, y el banco le dijo no acepto los ttulos porque ud. no es dueo ni poseedor de este inmueble. por qu le dijeron que no tena posesin? Art. 724. Si la cosa es de aquellas cuya tradicin deba hacerse por inscripcin en el Registro del Conservador, nadie podr adquirir la posesin de ella sino por este medio. En las cosas cuya tradicin se hace por inscripcin en el registro conservatorio entre otras est el dominio de bienes races. Art. 686. Se efectuar la tradicin del dominio de los bienes races por la inscripcin del ttulo en el Registro del Conservador. O sea la nica forma de adquirir la posesin de un inmueble es mediante la inscripcin. (teora de la posesin inscrita 724, 726, 728 y 730) el Sr. No tena inscripcin sino que una simple anotacin por tanto no se haba hecho la tradicin del derecho real de dominio sobre cada una de las cuotas que haba adquirido y como tampoco adquiri la posesin ni si quiera poda invocar la posesin de l y hacer accesin de posesiones con las anteriores para invocar la prescripcin. Hubo un error conceptual de quien hizo la inscripcin, l dijo no estn cediendo un inmueble, sino que derechos en un inmueble y por tanto no se aplica el 686. Ocurre que se olvid del Art. 580. Los derechos y acciones se reputan bienes muebles o inmuebles, segn lo sea la cosa en que han de ejercerse, o que se debe Por consiguiente la venta de derechos de un inmueble

hay que hacerla por escritura pblica y la tradicin conforme al 686, o sea mediante la correspondiente inscripcin. Otra situacin similar: haban comprado derechos distintas personas sobre un inmueble, con la agravante que haba una comunidad de 4 personas y 2 haban muerto dejando herederos, (entonces la comunidad estaba formada por los 2 comuneros vivos ms los herederos de los difuntos) y cedieron los derechos en el inmueble, cada uno incluso los herederos, la compr una empresa que urbaniz estos terrenos, hubo anotaciones al margen no inscripcin, decidi vender los lotes y la gente recurri a los bancos para los crditos, los cuales no se dieron y la empresa se fue a la quiebra. Supongamos que estamos ante una herencia y se ceden no los derechos sobre el inmueble, sino que los derechos hereditarios, se hace as cuando el nico bien importante es el inmueble, entonces en lugar de hacer la inscripcin del 688, ceden el derecho en la herencia para hacerse dueo del inmueble comprendido en la herencia. Nos encontramos con otro problema, podramos hacer que se cedan los derechos de la herencia en la universalidad jurdica lo que nos enfrenta a un problema, la cesin hay que hacerla por escritura pblica, pero nos enfrentamos al problema de cmo se hace la tradicin del derecho real de herencia, ni el 684 ni el 686 dicen como se hace la tradicin del derecho real de herencia, el cual no es ni mueble ni inmueble, es una universalidad jurdica. Leopoldo Urrutia aplica el 580 dependiendo de los bienes que la contenga. Don Jos Ramn Gutirrez dice que no es ni mueble ni inmueble sino que una universalidad jurdica distinta de los bienes que la componen. cmo hacemos la tradicin entonces? Hay que recurrir a las normas generales, cmo llegamos a esa conclusin? Art 670 y 684. 684. La tradicin de una cosa corporal mueble deber hacerse significando una de las partes a la otra que le transfiere el dominio. Art. 670. La tradicin es un modo de adquirir el dominio de las cosas y consiste en la entrega que el dueo hace de ellas a otro, habiendo por una parte la facultad e intencin de transferir el dominio, y por otra la capacidad e intencin de adquirirlo. Y cmo le significamos a una de las partes que estamos transfiriendo el dominio? En la prctica se hace por escritura pblica en que comparece el tradente que dice que por este acto viene en hacer la tradicin del derecho real de herencia al adquirente y este manifiesta que acepta la tradicin del derecho real de herencia. Esto porque la ley no seala ninguna forma de hacer la tradicin. Esta escritura no ira en contra de nuestra normativa, pues en el derecho real de servidumbre la tradicin se hace por escritura pblica. Otra problemtica: supongamos que la persona no cede el derecho real de herencia, sino que cede los derechos que en virtud de la herencia le corresponden en un bien determinado. Ej: en una herencia hay 4 herederos y hay acciones, un auto, un depto, una casa, un fundo. puede el heredero ceder el 25% del fundo? Ac la solucin depende de si se acepta o no la comunicabilidad.

En definitiva lo que corresponde es una inscripcin, NO anotacin tratndose de cuotas sobre inmuebles. Qu es lo que pasa despus? Despus cuando la persona enajena tiene que decir que es dueo del inmueble, que le adquiri esta cuota a este, esta cuota a este otro y hacer referencia a cada una de la adquisicin de los derechos y a sus respectivas inscripciones y dejando constancia que la adquisicin de todos estos derechos signifique que es dueo del 100% del inmueble, y luego cuando lo transfieren hacen una nueva inscripcin a nombre del adquirente y con esa inscripcin se consolida todo. Otro problema: (porfa de los conservadores) situacin que se da con los certificados de dominio vigente. (ver nuestro certificado: revisados los ndicesa nombre de Luis Fernando Salgado Mellaeste se encuentra vigente Si yo voy a pedir un certificado de dominio vigente de un inmueble inscrito a nombre mo del ao 66, van a revisar del 66 en adelante a ver si hay una transferencia del dominio del inmueble, si no lo hay est vigente. Hay algunos conservadores que no otorgan as el certificado de dominio vigente, otorgan una copia de la inscripcin y le agregan la siguiente frase certifico que la inscripcin de que da constancia la fotocopia que antecede se encuentra vigente por no existir anotacin marginal que cancele su transferencia Est diciendo que la inscripcin se encuentra vigente porque no hay anotaciones marginales que indiquen que est transferida o que no hay anotacin marginal que la cancele, eso es un ERROR. El Art. 728 del CC. Indica la forma en que se procede a la cancelacin de las inscripciones. Art. 728. Para que cese la posesin inscrita, es necesario que la inscripcin se cancele, sea por voluntad de las partes, o por una nueva inscripcin en que el poseedor inscrito transfiere su derecho a otro, o por decreto judicial. Estas 2 formas de hacer la cancelacin, hay 2 que son reales o materiales (la sentencia judicial y el acuerdo de las partes) y una virtual (se produce la cancelacin por el solo hecho de practicar la nueva inscripcin en que el poseedor inscrito transfiere su derecho a otro) Cancelacin por acuerdo de las partes: le vendo una parcela, por escritura pblica, se conviene el precio, que debiendo una parte, se inscribe. El comprador se da cuenta que no puede pagar el precio. Entonces le devuelve la parcela y el otro lo que pag, se rescilia el contrato, recupero la parcela cancelando la inscripcin y devulevo lo que pag. Es una cancelacin real porque para que se produzca la cancelacin es necesaria la subinscripcin al margen de la inscripcin, la escritura de resciliacin. Cancelacin por sentencia judicial: se intenta una accin reivindicatoria o una accin de nulidad del contrato, supongamos que estaba demente cuando celebr el contrato. Va a anular el contrato y ordenar cancelar la inscripcin (se subinscribe, es material)

Ver el Art. 91 del reglamento del registro conservatorio. Art. 91. Son igualmente objeto de subinscripcin las cancelaciones, sean parciales o totales, convencionales o decretadas por la justicia. Anotar al margen del 728 del CC el art. 91 del reglamento. La cancelacin que se produce en virtud de una nueva inscripcin en que el poseedor inscrito transfiere su derecho a otro NO requiere subinscripcin, es virtual, se produce por la sola circunstancia de practicarse la nueva inscripcin, por consiguiente si nos dicen que el dominio est vigente por no haber anotacin marginal que la cancele NO SIRVE porque las nicas anotaciones marginales que podra haber sera la de sentencia judicial o convencional, pero si hubo una transferencia en que el poseedor inscrito transfiri su derecho a otro y se hizo una nueva inscripcin se cancela la anterior y no hay subinscripcin, y el certificado que mal dan los conservadores no cubre esto. (Debe revisarse los ndices) 10 de septiembre (segunda hora) Defensas de los Conservadores frente a la prueba certificada. Una de las defensas es el artculo 92 del reglamento de Conservador de bienes races, l que segn el profesor no es una defensa adecuada, segn l es estpida. Este artculo seala: Art. 92. El Conservador no har cancelacin alguna de oficio; no obstante, en las inscripciones anteriores no canceladas, ser obligado a poner una nota de simple referencia a las posteriores que versen sobre el mismo inmueble. En qu caso lo obligan a hacer anotaciones? El Conservador no har cancelacin alguna de oficio; no obstante, en las inscripciones anteriores no canceladas, ser obligado a poner una nota de simple referencia a las posteriores que versen sobre el mismo inmueble. Estamos en el caso del dominio vigente, por lo tanto nos interesan las inscripciones que estn actualmente vigentes, y aqu dice las inscripciones no canceladas, por consiguiente si hay una inscripcin posterior en que se qued inscrito el derecho a otro la inscripcin anterior quedo cancelada, luego no hay que hacer ninguna anotacin, porque la ley dice para anotaciones anteriores no canceladas, a qu se est refiriendo esto? No canceladas ser obligado a poner una nota de simple referencia a las posteriores que versen sobre el mismo inmueble, por ejemplo yo constituyo una hipoteca a favor suyo sobre un inmueble de mi propiedad, ah hay una inscripcin, y sta no cancela la inscripcin de dominio, entonces en esta inscripcin de dominio no cancelada se tiene que hacer referencia a esa inscripcin de la hipoteca, a eso se est refiriendo. Otro ejemplo, si yo le transfiero a usted un inmueble, habr que hacer una nueva inscripcin y no hay que hacer una anotacin en la inscripcin anterior, porque esta ya est cancelada, pero si yo constituyo una hipoteca sobre el inmueble, habr que hacer una nueva inscripcin por tratarse de una hipoteca, pero la inscripcin de dominio no est cancelada por lo que al margen de esta habr que hacer una referencia (anotacin) de la hipoteca constituida. Tambin, otra situacin frecuente es el caso de la tradicin, la que es un acuerdo de voluntades, en que una parte transfiere el derecho y la otra lo adquiere, es una convencin que extingue obligaciones, la de transferir el dominio. Tratndose de bienes races, la tradicin se hace

mediante la inscripcin en el conservador, por ello en estricto derecho, qu pasara? Tendran que ir ambos contratantes, tradente y adquiriente a solicitar la inscripcin al conservador, pero supngase que se celebra un contrato de compraventa de un bien raz y se le pago al contado, que le va a importar el resto? Entonces qu se hace para evitar problemas? se ocupa el artculo 78 del reglamento del registro conservatorio que seala: Art. 78. La inscripcin de ttulos de propiedad y de derechos reales, contendr: 1. La fecha de la inscripcin; 2. La naturaleza, fecha del ttulo y la oficina en que se guarda el original; 3. Los nombres, apellidos y domicilios de las partes; 4. El nombre y linderos del fundo; 5. La firma del Conservador. Si se pidiere la inscripcin de un ttulo translaticio del dominio de un inmueble o de alguno de los derechos reales mencionados en el artculo 52, nmero 1; y en el ttulo no apareciere facultado uno de los otorgantes o un tercero para hacer por s solo el registro, ser necesario adems que las partes o sus representantes firmen la anotacin. En las transferencias que procedan de decretos judiciales no hay necesidad de que las partes firmen las anotaciones. Por lo tanto, se desprende que se puede facultar a una de las partes o a un tercero para que asista a requerir la inscripcin, agregndose la clusula para que una de las partes requiera y firme la inscripcin, ya que de acuerdo al artculo 83 del reglamento las partes deben firmar la inscripcin cuando sea necesario. Esta es la famosa clusula que seala se faculta al portador de copia autorizada de la presente escritura para requerir y firmar las inscripciones y anotaciones que sean pertinentes Art. 83. A continuacin de la ltima palabra del texto de la inscripcin, seguirn las firmas de las partes, en los casos que fueren necesarias, debiendo cerrar la inscripcin la firma del Conservador. Problema qu naturaleza jurdica tiene lo anterior? Algunos dicen que se trata de un mandato para inscribir, y otros sostienen que es una oferta de mandato a quin? A cualquiera que lo acepte y vaya a hacer la inscripcin. Pero tanto en el mandato como en la oferta del mismo se genera un problema qu ocurre si se muere uno de los contratantes? En el caso de ser mandato, ste se extingue por la muerte del mandante, y mandantes son los otorgantes de la escritura. Basta que se muera uno para que el mandato quede extinto. Si en cambio, se trata de una oferta de mandato, la oferta caduca con la muerte del oferente. Por lo tanto, el riesgo es la muerte, y en este caso habr que ir a hacer la inscripcin con todos los herederos lo que debern concurrir con la posesin efectiva en mano, o bien que todos los herederos con posesin efectiva en mano faculten a alguien para que concurra con la otra persona a requerir la inscripcin. Pero lo anterior no es para nada fcil, hay mucha gente que aprovecha de hacer negocio aqu. Por lo que hay que tener mucho cuidado en este tipo de asuntos, debiendo realizar lo ms pronto posible la inscripcin, ya que basta con que uno de los contratantes muera, para que se produzca este enredo. Y si esto ocurre, el cliente le va a echar la culpa al abogado. Sobre esto hay un trabajo del profesor Peailillo que se llama se faculta al portador, que se encuentra en la revista de derecho y jurisprudencia, tomo 81, seccin derecho pgina 3.

Otro asunto que no es problema con los conservadores, pero que es importante tenerlo claro. Es til cuando se hace una escritura, contrato, hipoteca, etc. incluir o incorporar, otorgar un mandato para que el mandatario pueda complementar, aclarar y rectificar la respectiva escritura. Por ejemplo, 2 seores celebran un contrato de compraventa sobre un inmueble, all es conveniente incorporar un mandato a una de las partes, lo ms fcil es al vendedor, para que l realice las escrituras aclaratorias, rectificatorias, complementarias que sean necesarias para la bondad de los ttulos. De tal manera de que si hay alguna equivocacin, en los deslindes por ejemplo, habra que hacer una escritura rectificatoria hay que traer al comprador, al vendedor y esto es complicado, por lo que aqu se faculta a una parte, comprador o vendedor, o al abogado que hizo la escritura, para que la rectifique y no tenga que citar a nadie. Esto es importante y til, especialmente respecto de otros contratos que son ms complejos, donde intervienen ms partes, o como lo son el mutuo, hipotecas, los mandatos que se otorgan. Hay que tener cuidado, porque a un cliente le paso que vendi un terreno en 80 millones de pesos e hizo la venta sin abogado, en la sola notaria le hicieron la escritura de compraventa y le agregaron esta clusula, pero facultaron al comprador para realizar estas rectificaciones. El comprador fue al conservador para hacer la inscripcin, y ste no le quiso inscribir porque los deslindes no coincidan con la parcela que se quera inscribir, por lo que el conservador no lo acepto. Qu se deba hacer? Una escritura aclaratoria. Pero el comprador estaba bien asesorado y sustrajo el asunto de la justicia ordinaria y el asunto se someti a arbitraje. Hubo arbitraje y el comprador pidi la resolucin del contrato e indemnizacin de perjuicios por el incumplimiento en la obligacin de entregar, lo que provoc que el conservador se negara a hacer la inscripcin. El cliente (vendedor) fue al arbitraje sin abogado, luego se consigui a uno, pero no era muy bueno, ya que la defensa era muy fcil, era el comprador el que estaba facultado para rectificar la escritura y el comprador era el que estaba demandando por incumplimiento, y estaba la clusula Nemo auditur, ya que era el que poda arreglar la situacin con una escritura rectificatoria y se estaba aprovechando de la situacin pidiendo indemnizacin de perjuicios y la devolucin de los 80 millones, sin querer hacer la escritura. En el caso de los Bancos, en los contratos ellos se dan el mandato para realizar estas escrituras aclaratorias, rectificatorias o complementarias. 24 de septiembre. Respecto del inventario y tasacin de los bienes en el caso de la liquidacin de la sociedad conyugal, se dijo que ah surga el problema con el pacto de 1723 del CC, en que se poda hacer la liquidacin de la sociedad conyugal o del rgimen de participacin en los gananciales en la misma escritura en que se haca la sustitucin del rgimen, pero cmo se iba a hacer el inventario de la sociedad conyugal siendo que ste deba hacerse una vez terminada la sociedad conyugal y aqu se produca la terminacin y la liquidacin al mismo tiempo? Por lo que esto es prcticamente imposible, segn un fallo de la Corte de Temuco, ya que esta exigencia de hacer el inventario era inaplicable al 1723, ya que ste ltimo es un artculo no original de Cdigo, si no que agregado con posterioridad y que la disposicin que exige inventario y tasacin es original del Cdigo.

Muchas veces los bancos para sanear este problema piden que el inventario y tasacin se haga despus de la liquidacin y piden que se ratifique la liquidacin hecha en el pacto de sustitucin de rgimen. Otro aspecto importante es que dice relacin con la tasacin de los bienes tratndose de la particin o de la liquidacin. Normalmente se pide que se haga por peritos, pero en el juicio de particin en las reglas del CPC en su artculo 637, dice que puede omitirse la tasacin an cuando hayan incapaces si todas las partes estn de acuerdo y siempre que se trate de bienes muebles, fijar el mnimo para la subasta de inmuebles con admisin de postores extraos o con tal que existan en autos antecedentes suficientes que justifiquen la tasacin hecha por las partes. Esta norma est en el juicio de particin, dentro de las normas relativas al litigio y se ha planteado la duda si es posible su aplicacin en la particin hecha de comn acuerdo por las partes. De la terminologa que emplea la norma, pareciera que solo es aplicable al juicio de particin, pero como lo seala Don Manuel Somarriva y tambin se seala en varios fallos, aquella norma es de aplicacin general, por lo que es perfectamente aplicable en las particiones de comn acuerdo. En la prctica, la mayor parte de las particiones de comn acuerdo, las tasaciones son hechas por las partes sin intervencin de peritos, pero para que sta tasacin tenga validez tiene que fundarse en antecedentes que justifiquen la apreciacin hecha por las partes, tratndose de bienes races. Aqu aparecer el problema de que al omitirse la tasacin de peritos (que son caros), muchas veces se hace la tasacin fundndose en un solo antecedente, siendo que la ley habla de antecedentes, por lo que tiene que haber ms de un antecedente. Sobre dichos antecedentes hay que hacer referencia a ellos, hay que explicarlo en la escritura en que se proceda a hacer la particin. A qu antecedentes se puede recurrir? Son mltiples las opciones. 1) Avalo fiscal para los efectos de la contribucin de bienes races. 2) Un certificado con una apreciacin hecha por un corredor de propiedades (no una tasacin) en que nos diga que un inmueble de tales caractersticas se est vendiendo en plaza en tal precio. 3) Escrituras pblicas de compraventa de propiedades ubicadas en el mismo sector. Lo importantes es que sean varios los antecedentes y hacer referencia a ellos en la respectiva escritura. Se acostumbra para evitar problemas a no solo hacer referencia a ellos, sino que tambin protocolizan los antecedentes que tuvieron en consideracin para fundar la tasacin de bienes races por acuerdo de las partes. Otro problema interesante es aquel relacionado con la Fusin de Sociedades, que puede ser de diversas formas, donde se renen dos o ms sociedades en una sola mano y en que una de ellas pasa a absorber el activo y pasivo de la absorbida, la que desaparece y disuelve (sociedad absorbente y sociedad absorbida). Tiene que haber una reunin de directorio extraordinaria

donde se deja constancia que esta sociedad se disuelve por que fue absorbida por otra, y esto normalmente se reduce a escritura pblica. Esta situacin le ocurri a la Universidad de Concepcin, ya que hubo un momento en que se crearon sociedades filiales de la Universidad, las que eran S.A. llamada Inversiones Campanil, y a ella se le aportaron una buena cantidad de bienes que tena la Universidad. Llego un momento en que la Universidad tena que realizar algunas operaciones en la manzana donde se encontraba el Teatro Concepcin antiguo, hoy Mall del centro, esta manzana era de la UdeC. Lleg un momento en que los actuales dueos mostraron inters en comprarla, y resulta que esta era propiedad de Inversiones Campanil y si se lo venda iba a tener una ganancia que iba a ser tributable por una cantidad de impuestos ms o menos importantes y eso no era conveniente porque la Sociedad no iba muy bien en lo financiero. La solucin fue que la UdeC comprar todas las acciones de Inversiones Campanil, por lo que hubo una fusin de las sociedades. El problema es cmo se haca con este inmueble? El conservador de aquella poca estimo que bastaba con una anotacin marginal de la fusin en base a los documentos que acreditaban que se haban adquirido todas las acciones y el acta del directorio de Inversiones Campanil que deca que haba sido absorbida por la UdeC y que I.C. se disolva. Esta anotacin funcion bastante bien, porque quien compr la manzana (Ripley) no tuvo problemas con los crditos en los bancos, quienes le aprobaron sus ttulos. Pero qu paso? Que ahora ltimo se refloto el mismo problema, porque las empresas forestales tenan filiales que eran S.A. dueas de diversos fundos. Se plante el problema con 16 fundos plantados de pino, en que la Sociedad Forestal grande compro todas la acciones de las dems sociedades y con lo cual se fusion con ellas. La sociedad fue al Conservador para que hiciera la anotacin marginal, pero ste les dijo que en este caso proceda inscribir y no hacer anotacin marginal (por lo intereses econmicos del Conservador). A raz de lo anterior se plante la discusin acerca de que era lo que haba que hacer en estos casos. De acuerdo al artculo 99 de la ley 18.046 sobre S.A. Art. 99. La fusin consiste en la reunin de dos o ms sociedades en una sola que las sucede en todos sus derechos y obligaciones, y a la cual se incorporan la totalidad del patrimonio y accionistas de los entes fusionados. Hay fusin por creacin, cuando el activo y pasivo de dos o ms sociedades que se disuelven, se aporta a una nueva sociedad que se constituye. Hay fusin por incorporacin, cuando una o ms sociedades que se disuelven, son absorbidas por una sociedad ya existente, la que adquiere todos sus activos y pasivos. En estos casos, no proceder la liquidacin de las sociedades fusionadas o absorbidas. Aprobados en junta general los balances auditados y los informes periciales que procedieren de las sociedades objeto de la fusin y los estatutos de la sociedad creada o de la absorbente, en su caso, el directorio de sta deber distribuir directamente las nuevas acciones entre los accionistas de aqullas, en la proporcin correspondiente. En la fusin por incorporacin hay una transmisin a ttulo universal de todo el activo y todo el pasivo de la sociedad absorbida a la sociedad absorbente, y se produce cuando se compran todas las acciones de la sociedad absorbida.

La pregunta es, si el Conservador exige inscripcin qu vamos a inscribir? Los conservadores inscriben ttulos o resoluciones judiciales. Ttulos sobre bienes races, pero aqu en la fusin solo encontramos ttulos sobre acciones y un acta de la junta, pero no hay ningn ttulo que se refiera directamente a bienes races. Algunos dicen que hay que inscribir la escritura que da cuenta de la fusin por absorcin, sin embargo esta no da cuenta de ningn bien raz. La Corte de Apelaciones de Temuco resolvi que no era exigible a la Sociedad realizar una nueva inscripcin desde que la adquisicin del dominio se produjo por el solo ministerio de la ley y no existe en especie, norma alguna que exija nueva inscripcin como sucede con la sucesin por causa de muerte, y por medidas de publicidad debe hacerse la anotacin solicitada. A qu se asemeja esta fusin tratndose de personas naturales? A la muerte, y nuestra legislacin establece la obligacin de realizar ciertas inscripciones para mantener la historia de la propiedad raz, y no para adquirir los inmuebles ya que estos se adquieren por sucesin por causa de muerte. En la fusin por absorcin es la ley la que nos dice que la sociedad absorbente absorbi el pasivo y activo de la sociedad absorbida, por lo tanto Cmo se adquiere? Por la Ley, este es el modo de adquirir. Por lo que no hay nada que inscribir, lo nico necesario es mantener la historia del bien raz, pero en la ley de S.A. no hay norma que nos seale hacer esas inscripciones. Por lo que para mantener la historia del bien raz basta con la anotacin marginal. Es lo mismo que ocurre con el cambio de la razn social, no hay inscripcin solo anotacin. Otros argumentos son: El artculo 12 del reglamento del Conservador seala que el conservador inscribir los ttulos que se le presenten, los cuales obviamente tendrn que ver con bienes races. En la fusin por absorcin no hay este tipo de ttulos. El artculo 1 dice que el conservador tiene por funcin inscribir los ttulos sealados en el ttulo V del reglamento, y entre estos no se encuentra ninguno aplicable a la fusin por absorcin. Qu se tiene que anotar? La escritura pblica en que se redujo el acta de disolucin de la sociedad por haber sido absorbida por otra, pasando la totalidad de su activo y pasivo a la absorbente. As vamos a saber porque el inmueble pasa de un propietario a otro. Esto ocurre por un trasfondo econmico, ya que las inscripciones en los Conservadores son mucho ms caras que las anotaciones. Otro interesante problema, es aquel que se encuentra en el artculo 7 de la ley 18.255: Artculo 7.- Por razones de inters nacional se prohbe adquirir el dominio y otros derechos reales o ejercer la posesin o tenencia de bienes races situados total o parcialmente en las zonas del territorio nacional, actualmente declaradas fronterizas en virtud del decreto con fuerza de ley N 4, de 1967, del Ministerio de Relaciones Exteriores, a los nacionales de pases limtrofes en donde se contemplen prohibiciones, restricciones o limitaciones similares para los chilenos.

La prohibicin a que se refiere el inciso anterior se extender a las sociedades o personas jurdicas con sede principal en el pas limtrofe, o cuyo capital pertenezca en un 20% o ms a nacionales del mismo pas o cuyo control efectivo se encuentre en manos de nacionales de esos pases. La ley establece algunas medidas para garantizar esto, as es como el artculo 8 establece: Artculo 8.- Los Notarios y los respectivos Conservadores de Bienes Races sern responsables del fiel cumplimiento de las disposiciones del artculo anterior, en los actos que ellos autoricen o ejecuten, debiendo los primeros exigir una declaracin escrita bajo fe de juramento de la nacionalidad y lugar de nacimiento de los comparecientes. En caso de incumplimiento por parte de los Notarios y Conservadores de Bienes Races de las exigencias a que se refiere el inciso anterior, sern sancionados en la forma establecida en el artculo 441 del Cdigo Orgnico de Tribunales y, con la prdida de su empleo, en caso de reincidencia. El que valindose de documentos falsos, simulacin de contrato o cualquier otro engao semejante, transgrediera la prohibicin establecida en el artculo 7, ser castigado con la pena de extraamiento menor en su grado mnimo a medio. Si se va a vender un terreno en zona fronteriza, el notario deber exigir una declaracin jurada acerca de la nacionalidad y lugar de nacimiento de todos los comparecientes. Cerca de Santa Brbara est declarado como zona fronteriza, y sin esta declaracin no autorizara el notario. Organizacin de la carpeta de ttulos. Los ttulos se organizan en una carpeta, la que es bastante til, ya que para una ocasin posterior solo se tendrn que actualizar los respectivos ttulos. Cules son los antecedentes que hay que ir solicitando?

1) Certificados del Conservador de bienes races. Es lo primero que se pide y lo primero que se incorpora a la carpeta. Cules certificados? Certificado de dominio vigente. Certificado de hipoteca y gravmenes. Certificado de prohibiciones. Certificado de litigio. Certificado de bien familiar. Certificado de repertorio.

Los cuales deben estar actualizados, es decir, lo ms cercano posible. El certificado de repertorio nos dice que hay o no hay inscripciones dentro de los 60 das anteriores que puedan transformarse en inscripciones, pero despus de eso puede haber una inscripcin. 2) Hay que pedir copia de todas las escrituras que digan relacin con el dominio del inmueble, traslaciones o gravmenes que le puedan afectar. Hay que recordar que muchas veces hay otorgamiento de escrituras en relacin con un inmueble de un acto jurdico determinado, que posteriormente se modifica o rectifica. Cuando se hace esta modificacin o rectificacin estamos ante una contraescritura pblica que est modificando o rectificando lo convenido en otra escritura pblica, y de acuerdo al artculo 1707 del CC para que esta contraescritura pblica sea oponible respecto de terceros hay que tomar razn de ella al margen de la matriz y tambin al margen de las copias. Si no se cumple con esto, la contraescritura es inoponible. 3) Copia de las inscripciones, de todas las inscripciones sin excepcin, las de dominio en relacin con la respectiva escritura, hay que pedirlas en su totalidad, pero ojo cuando se trata de bienes que se adquirieron por sucesin por causa de muerte hay que pedir todas las inscripciones del 688 del CC. Art. 688. En el momento de deferirse la herencia, la posesin efectiva de ella se confiere por el ministerio de la ley al heredero; pero esta posesin legal no habilita al heredero para disponer en manera alguna de un inmueble, mientras no preceda: 1 La inscripcin del decreto judicial o la resolucin administrativa que otorgue la posesin efectiva: el primero ante el conservador de bienes races de la comuna o agrupacin de comunas en que haya sido pronunciado, junto con el correspondiente testamento, y la segunda en el Registro Nacional de Posesiones Efectivas; 2 Las inscripciones especiales prevenidas en los incisos primero y segundo del artculo precedente: en virtud de ellas podrn los herederos disponer de consuno de los inmuebles hereditarios, y 3 La inscripcin prevenida en el inciso tercero: sin sta no podr el heredero disponer por s solo de los inmuebles hereditarios que en la particin le hayan cabido. Aqu puede ocurrir que como el 688 dice que hay que inscribir la posesin efectiva de la herencia testada en el registro de propiedad del conservador de bienes races junto con el respectivo testamento. Y si la posesin es intestada de aquellas tramitadas ante el Registro Civil, hay que inscribirla en el registro nacional de posesiones efectivas. El profesor examinando ttulos se ha encontrado que no se han inscrito estas posesiones efectivas en el registro nacional sino que ante el conservador de bienes races, y eso est malo. En relacin con esto, un problema prctico quin debe otorgar una posesin efectiva de una herencia parte testada parte intestada? Se otorga judicialmente. Puede darse el siguiente caso, el individuo en un testamento solo reconoce un hijo no matrimonial y un legado de un valor muy pequeo, ni el 1% del as hereditario, aun as hay que hacerlo judicialmente. Pero en este caso, el legatario lo saneo por el decreto ley 2.695 con anterioridad a la muerte del causante, por lo que el legado no se poda cumplir, porque se le estaba legando una cosa propia. En este caso qu hicieron los herederos? Si el legado no se puede cumplir y es la nica disposicin de bienes

del testamento, ya que lo otro era un reconocimiento de un hijo, y consideraron que era mejor llevar el asunto al registro civil, antes que a la justicia donde era ms caro y ms largo. Lo hicieron as, pero un da llegaron a un Banco, el cual les dijo que por ser sucesin parte testada e intestada deba hacerse ante la justicia. Junto con lo anterior, hay que pedir el inventario de la posesin efectiva. Hay muchas personas que creen que el matrimonio celebrado en pas extranjero no tiene efectos en nuestro pas, siendo que el artculo 80 de la ley de matrimonio civil dice que si es vlido, produciendo los mismos efectos que si se hubiera celebrado en Chile, siempre que sea entre hombre y mujer. Otro aspecto importante, y que tiene consecuencias en lo que respecta con el informe de ttulos, es el artculo 136 del Cdigo Civil, que seala: Art. 135. Por el hecho del matrimonio se contrae sociedad de bienes entre los cnyuges, y toma el marido la administracin de los de la mujer, segn las reglas que se expondrn en el ttulo De la sociedad conyugal. Los que se hayan casado en pas extranjero se mirarn en Chile como separados de bienes, a menos que inscriban su matrimonio en el Registro de la Primera Seccin de la Comuna de Santiago, y pacten en ese acto sociedad conyugal o rgimen de participacin en los gananciales, dejndose constancia de ello en dicha inscripcin. (Este es el nico caso en Chile donde se puede pactar sociedad conyugal). Al parecer la norma es clara, pero la Corte Suprema dijo que cuando se trataba de matrimonios entre chilenos celebrados en el extranjero, por sobre el artculo 135 que es una norma general, prevalece el artculo 15 N del CC: Art. 15. A las leyes patrias que reglan las obligaciones y derechos civiles, permanecern sujetos los chilenos, no obstante su residencia o domicilio en pas extranjero. 1 En lo relativo al estado de las personas y a su capacidad para ejecutar ciertos actos, que hayan de tener efecto en Chile; 2 En las obligaciones y derechos que nacen de las relaciones de familia; pero slo respecto de sus cnyuges y parientes chilenos. Por lo que si se trata de matrimonio entre chilenos en el extranjero y no han pactado en las capitulaciones separacin de bienes o participacin en los gananciales, se entiende que se han casado en sociedad conyugal. Esto tiene mucha importancia, porque a veces la gente se casa en el extranjero, llegan a Chile y se dan cuenta que se equivocaron al casarse. Despus el marido lee el 135 y cree que est casado en separacin de bienes por lo que quiere vender una casa, pero debido al artculo 15 est casado en sociedad conyugal y para venderla necesita autorizacin del cnyuge. Hay determinadas actuaciones en que se necesita de autorizacin judicial para proceder a su realizacin, como ocurre en el caso de la venta de un bien raz de un hijo, aun cuando sean de su peculio profesional, se requiere autorizacin judicial. Respecto de un bien raz del pupilo

tambin se requiere autorizacin judicial y pblica subasta. En la actualidad esas autorizaciones judiciales no se insertan en las escrituras respectivas, por lo que hay que pedir copia de esas resoluciones judiciales para ver si ellas corresponden al inmueble que se autoriz vender y para ver si se cumpli con lo que la autorizacin judicial sealaba. Lo mismo si se hace referencia a un mandato que no est insertado, hay que pedirlo. Al igual que otros documentos de esta especie que no se encuentren insertados. Ej: caso de la mujer (cnyuge) que no da su autorizacin para vender un inmueble. Tambin con la globalizacin se han ido utilizando documentos otorgados en pases extranjeros, como escrituras pblicas de mandato que se realizan en consulados de Chile en el extranjero. En estos casos hay que pedir la legalizacin del debido documento, para ver que fue otorgado por la persona correcta y cumpla con todos los trmites y otorgado en la forma correcta.

1 de octubre primera hora Hoy en da tenemos el problema de que para facilitar las autorizaciones judiciales (como aquella supletoria para vender un bien raz social) no deban insertarse en la escritura, antes era obligatorio insertarlas, ahora solo se debe hacer referencia y protocolizarla. Otro aspecto importante en el caso de comprar un bien raz tener en claro el estado civil del vendedor, si el vendedor es casado tambin tiene gran trascendencia saber el rgimen matrimonial en que se encuentra casado, para eso hay que pedir las respectivas partidas (si est casado en sociedad conyugal se aplica el 1749) pero tambin hay que ver si el vendedor era casado al momento de adquirir el inmueble (si es que lo adquiri a ttulo oneroso). Si lo adquiri a ttulo gratuito es un bien propio si es la mujer y lo adquiri a ttulo gratuito tambin es un bien propio pero en ese caso hay que cumplir con el Art. 1754 CC. Pero tratndose del marido hay que ver si era casado al momento de adquirir el inmueble (con la misma persona que aparece autorizando la venta). En todo caso no es necesario el nombre de la cnyuge, el COT exige solo el estado civil, pero por costumbre se incluye el nombre de la cnyuge, lo cual facilita bastante, pero de todas maneras se va a tener que pedir un certificado de e matrimonio de fecha actual porque puede ser que el rgimen sea de sociedad conyugal y en el tiempo intermedio podan haber sustituido el rgimen por el de separacin de bienes y en ese caso si no liquidaron se forma una comunidad entre marido y mujer, en ese caso la mujer no de aparecer autorizando si no que enajenando sus derechos. No hay como acreditar el estado civil de soltero con una declaracin jurada? Y si estamos ante un mentiroso? Art. 27 ley de registro civil: El que en escritura pblica suministrare maliciosamente datos falsos sobre un estado civil, sufrir las penas que el Cdigo Penal aplica al que faltare a la verdad en la narracin de hechos substanciales en documentos pblicos. Esto sin perjuicio del lo civil que se puede armar. Cuando se trata de venta o gravamen de inmuebles pertenecientes a una Sociedad Annima hay que tener presente que el Art. 67 de la Ley 18.046.-

Los acuerdos de la junta extraordinaria de accionistas que impliquen reforma de los estatutos sociales o el saneamiento de la nulidad de modificaciones de ellos causada por vicios formales, debern ser adoptados con la mayora que determinen los estatutos, la cual, en las sociedades cerradas, no podr ser inferior a la mayora absoluta de las acciones emitidas con derecho a voto. Requerirn del voto conforme de las dos terceras partes de las acciones emitidas con derecho a voto, los acuerdos relativos a las siguientes materias:

- 9 La enajenacin de 50% o ms de su activo, sea que incluya o no su pasivo, lo que se determinar conforme al balance del ejercicio anterior, y la formulacin o modificacin de cualquier plan de negocios que contemple la enajenacin de activos por un monto que supere dicho porcentaje; la enajenacin de 50% o ms del activo de una filial, siempre que sta represente al menos un 20% del activo de la sociedad, como cualquier enajenacin de sus acciones que implique que la matriz pierda el carcter de controlador; Considerar que son acciones emitidas con derecho a voto, no acciones presentes en la junta. La sancin a falta de este acuerdo es la nulidad. Los bancos hacen comparecer al representante de la sociedad respectiva declarando que el inmueble que van a vender tiene un valor no superior al 50% del activo sea que incluya o no el pasivo. (Pero no es suficiente) La otra situacin es la formulacin o modificacin de cualquier plan de negocios que contemple la enajenacin de activos por un monto que supere dicho porcentaje. Tambin La enajenacin de 50% o ms del activo de una filial, siempre que sta represente al menos un 20% del activo de la sociedad, como cualquier enajenacin de sus acciones que implique que la matriz pierda el carcter de controlador 11 El otorgamiento de garantas reales o personales para caucionar obligaciones de terceros que excedan el 50% del activo, excepto respecto de filiales, caso en el cual la aprobacin del directorio ser suficiente; Si la sociedad annima va a otorgar cauciones reales (hipoteca, prenda, prenda sin desplazamiento, etc.) para caucionar obligaciones de terceros que excedan el 50% del activo. Pero si el tercero es una sociedad filial (la ley de S.A. dice lo que son sociedad filial) no se requiere este acuerdo, si no que basta con el acuerdo del directorio. En la prctica el acta de la junta extraordinaria donde se adopta este acuerdo se reduce a escritura pblica y a esta escritura pblica se hace referencia en la escritura donde se otorga la garanta y la caucin pertinente. Recordar que para estos porcentajes se toma en cuenta el balance del ejercicio anterior. Dentro de los antecedentes que hay que solicitar para ir formando la carpeta de ttulo, estn los certificados de expropiacin del SERVIU y de la municipalidad, tratndose de inmuebles urbanos porque la persona puede adquirir un inmueble para desarrollar un proyecto, cosa importante en los edificios (determinado nmero de departamentos cubren los gastos) si expropian parte del terreno no va a poder construir lo que l quera (por el tema de las rasantes, altura, etc.)

Casos en que no hay formalidades de publicidad: 1.- Las servidumbres: porque estas no tiene formalidad de publicidad la inscripcin de la servidumbre estn dentro de los ttulos que pueden inscribirse en el conservador. Adems aun cuando se constituye por escritura pblica y la tradicin ese hace por escritura pblica, pero la escritura de servidumbre se puede otorgar en cualquier notaria del pas. Por ejemplo queremos constituir una servidumbre en un terreno de Concepcin y otorgamos la escritura pblica en Mulchn. Imaginen que compramos un terreno y no nos damos cuenta que por arriba pasa un cable de alta tensin, hay una servidumbre elctrica y bajo la lnea de alta tensin no se puede construir. Ese es el gran problema de las servidumbres, no hay un sistema de publicidad. Se recomienda entonces hacer que el vendedor declare que el terreno no est afecto a ninguna servidumbre. 2.- Otro problema en caso de predios rsticos Caso: Una forestal compr un predio rstico para vender los pinos a los EAU, el vendedor declar que venda el terreno con todo lo plantado. Cuando fueron a cortar los pinos, lleg carabineros y dijo que no podan seguir cortando los pinos, porque la corte dicto una orden de no innovar. El que les vendi el predio poco antes haba vendido el bosque (solo los rboles, solo bienes muebles por anticipacin) y los derechos y la acciones se reputan muebles o inmueble segn la cosa en que se ejerzan o que se deba y los productos de los inmuebles se reputan muebles, aun antes de su separacin, para el efecto de constituir un derecho sobre dichos productos o cosas a otra persona que el dueo. (Mueble por anticipacin) De acuerdo al Art. 1801 el contrato de CV sobre muebles se reputa perfecto por acuerdo del precio y la cosa, la compraventa la hicieron por escrito (instrumento privado firmado ante notario por aplicacin del Art. 1708 y 1709). Finalmente la forestal era slo duea del pao. El dueo original se fue de Chile con varios millones de dlares, no podemos pedir la extradicin porque es un problema civil, tampoco hay estafa. La empresa forestal tena un contrato con la empresa de EAU y tuvo que comprar el bosque para poder venderlo. 1 de octubre segunda hora Qu ms hay que pedir? El pago de contribuciones (ltima cuota), pero adems el certificado de no adeudarse contribuciones, porque que se pague la ltima cuota no significa necesariamente que se hayan pagado las dems. (Se saca por Internet en tesorera, por el rol de avalo). Situacin: Tenemos un edificio que se construy sobre un terreno, pero ese terreno estaba afecto a una servidumbre de trnsito, por lo que se decidi hacer un tnel dentro de los planos para cumplir con la servidumbre, pudiendo pasar sin ningn problema.

Edificio

Tnel

Estacionamientos subterrneos

La gente que estaba atrs del proyecto de edificio present un recurso de proteccin, alegando que al hacer el tnel y hacer estacionamientos subterrneos se estara atentando contra el derecho de servidumbre (cosificacin de los derechos: uno es dueo del derecho respectivo, por lo que se podra obtener el amparo del recurso de proteccin por vulneracin del 19 n 24 C.P.R.). Pero no se poda decir que le estaban privando la de la servidumbre: se poda pasar, estaba pavimentado, haba luz, quedaba techada esa parte, etc. Lo que alegaron es que la propiedad se extiende hacia arriba y hacia abajo por lo que los estacionamientos estaban privando del derecho de servidumbre a la gente de atrs. La Corte deneg el recurso porque la finalidad de la servidumbre de transito es que el predio respectivo tenga salida a la va pblica, por consiguiente al dejar la salida no se est impidiendo este derecho, sino que es ms: se lo estn mejorando. Este es el edificio del pacfico, frente a tribunales por Ohiggins. Se los digo para que no se tomen tan a la ligera esto el planteamiento de la otra parte era bastante interesante. Aqu entonces tenan otro problema con las servidumbres Otros antecedentes a pedir: Tratndose de viviendas nuevas: - Hay que solicitar el permiso de construccin y si est acogido al DFL n 2 su reduccin a escritura pblica. - El certificado de recepcin municipal. Hay ciertas veces en que la municipalidad no recibe porque construyeron no atenindose a lo que dice el permiso, ej.: la municipalidad da permiso para construir una vivienda DFL 2 (tiene un tamao limitado, no pueden usar ciertos materiales, etc.) y se construye una con otras caractersticas.

- Tambin es muy til pedir un certificado de nmero (lo otorga la D. O. municipales) especifica el nmero que le corresponde a la vivienda y en qu calle, es recomendable que en al escritura se inserte este certificado

Tratndose de inmuebles acogidos a la ley de copropiedad inmobiliaria: Cuando se trata de la primera enajenacin hay que pedir el plano del dominio con su certificacin de agregacin al registro de propiedad o bien revisarlo en el conservador de bienes races (o se pide copia o se va a revisar al conservador) Tambin el certificado que acoge el condominio a la ley copropiedad inmobiliaria Adems hay que pedir el reglamento de copropiedad y revisarlo Por supuesto tambin el certificado de pago de los gastos comunes

Vivienda individual originado en un loteo. revisar el plano del loteo con la aprobacin municipal, lo normal es que se archive el registro de copropiedad respectivo Pedir memoria explicativa Certificado de haberse aprobado la subdivisin Certificado de aprobacin de haberse aprobado al subdivisin Certificado de recepcin de la obra de urbanizacin resolucin que autoriza la enajenacin de los lotes

Tratndose de predios rsticos Se distingue entre predios rsticos en su totalidad, predios rsticos resultantes de la aplicacin de la ley de reforma agraria, y los predios rsticos resultantes de la subdivisin en conformidad al DL 3516. Cuando se trata de las parcelas CORA (corporacin de reforma agraria) hay una normativa especial: DL 2262, la ley 18.899 y la ley 19.918. Hay que pedir un certificado de INDAP, de que no existen deudas con esta institucin y adems un certificado de deuda fiscal que da la tesorera, certificado que no debe tener antigedad superior a 30 das. Otro aspecto que es importante analizar en la venta de predios rsticos es aquella persona que quiere comprar una parcela, una parte del predio. Esta situacin se da con bastante frecuencia especialmente en lugares de atraccin turstica. Cuando no exista esta normativa, se celebraba un contrato de arrendamiento por 99 aos, una persona hizo esto e hizo construcciones, embarcadero todo muy bonito, hizo todo este gasto pero se ahorr el abogado, por lo que no supo que necesitaba de autorizacin de la cnyuge, est pidi la nulidad del arrendamiento, finalmente tuvo que ponerse con ms plata para que la seora se desistiera de la demanda y ratificara el arrendamiento. Posteriormente se dict el DL 3516, que establece una prohibicin de cambiar destino del predio, pero haba que dejar constancia de esta prohibicin en la escritura respectiva, la discusin que haba es que si bastaba con dejar constancia solo en la primera venta o en las posteriores tambin. Muchas veces se omita esta constancia. En relacin con esto se dict la ley 20.632 la cual derogo la norma que exiga esta constancia y saneo por el solo ministerio de la ley la nulidad que provoco o poda haber provocado la falta de esta constancia.

Es una ley confirmatoria, con efecto retroactivo, no es muy frecuente en nuestro OJ este tipo de leyes 8 de octubre primera hora Estbamos hablando del DL 3516 sobre la divisin de predios rsticos, hablamos de la situacin que no se puede cambiar destino. Otro aspecto importante es que este DL no da un concepto de predio rstico. Qu entendemos por l? Def1: El destinado a labores agrcolas, ganaderas o forestales cualquiera que sea su ubicacin. Def2 el que est fuera de los lmites urbanos DL 3516: Los inmuebles de aptitud agrcola, ganadera y forestal ubicado fuera de los lmites urbanos y fuera de los lmites de los planes reguladores intercomunales de Santiago, Valparaso y del plan regulador Metropolitano de Concepcin Concepcin tiene un plan regulador metropolitano, todo lo que est fuera de estos lmites est sometido a la norma del 3516, lo que est dentro de los lmites sealados est sometido para su subdivisin a las reglas de subdivisin urbana. Establece una serie de medidas para evitar que se pueda burlar esta norma estableciendo que en la formacin de comunidades, etc, yo he visto por ejemplo (que no est fuera de la ley) hacer lo siguiente: los lotes que se formen no pueden tener menos de media hectrea, pero yo he visto hacer, tratndose de grupos familiares, no cumplen con el 3516, hacen lo siguiente: compran en comn un inmueble, normalmente agrcola, fuera de los lmites de la ciudad y entre todos los propietarios dictan un reglamento aplicable a ello, en que establecen sin subdividir cul parte individual va a usufructuar cada uno de ellos, y el resto lo dejan como rea comn y dictan un reglamento similar al reglamento de copropiedad para regular esta situacin, pero sin acogerlo a la ley de copropiedad, sin subdividir, sino que dice mire en esta parte va a vivir Pedro, en esta otra Juan, ac Diego, ac Antonio, etc y dictan un reglamento, ponen iluminacin, ponen una piscina, hacen un quincho y establecen una clusula que si alguno de ellos va a ceder el inmueble tiene que cederlo con preferencia a los otros que son parte de la comunidad o vender con autorizacin de los dems y si no se cumple con esta autorizacin le ponen una clusula penal, de esta forma se evitan cumplir con las exigencias del DL 3516. Es importante tenerlo presente porque cualquier acto que se haga en vulneracin a las normas de este DL bajo la forma de comunidad o cualquier otra tendr sancin civil y tambin multa equivalente al 200% del avalo del predio, adems todos los actos celebrados en contravencin a este DL adolece de nulidad absoluta, adems se faculta al consejo de defensa del estado para ejercer esta accin de nulidad. Tambin los notarios no autorizarn las escrituras pblicas de enajenacin y el conservador de bienes races no puede inscribir, sino incurren en sancin administrativa (hasta destitucin). Profesor vio un caso en que al notario se le pas y autoriz escritura en que haba subdivisin de un predio por menos de 0,5 hectreas. Hay quienes han buscado la forma de burlar este DL 3516 y venden acciones y derechos sobre un predio, no venden por lote, sino que acciones y derechos (ej.: ascendientes al 5% sobre un predio) qu hacen estas personas que compraron acciones y derechos? Construyen una

pequea casa en algn lugar determinado si est de acuerdo con el vendedor, est all ejerciendo actos posesorios durante un perodo ms menos extenso de unos 5 aos y despus sanea de acuerdo al DL 2695. Hay un juicio sobre esto basado en simulacin absoluta. En relacin a los predios agrcolas hay que tener presente lo siguiente: La ley 18985 en su Art. 7 agreg un art 75 bis al cdigo tributario, que establece que en los documentos que deben dar cuenta del arrendamiento o cesin temporal en cualquier forma de un bien raz agrcola, el arrendador o cedente deber declarar si tributa en primera categora y la forma en que lo hace, si con renta efectiva o presunta, el Art. 3 estableci que tratndose de la enajenacin de todo o parte de predios agrcolas hay que cumplir con igual obligacin. Hay que dejar constancia que el vendedor tributa en primera categora, si lo hace con renta efectiva o presunta. Uno de los problemas que hay en relacin a la construccin, es el de la responsabilidad por los defectos de la construccin (ej, con lluvia se pasan las paredes) La ley 19472 introdujo modificaciones al DFL 458 que es la LGUC, que incluy el art. 17 y 18.
Artculo 17.- Para los efectos de la presente Ley, son arquitectos, ingenieros civiles, ingenieros constructores y constructores civiles, las personas que se encuentran legalmente habilitadas para ejercer dichas profesiones, quienes sern responsables por sus acciones u omisiones en el mbito de sus respectivas competencias. Artculo 18.- El propietario primer vendedor de una construccin ser responsable por todos los daos y perjuicios que provengan de fallas o defectos en ella, sea durante su ejecucin o despus de terminada, sin perjuicio de su derecho a repetir en contra de quienes sean responsables de las fallas o defectos de construccin que hayan dado origen a los daos y perjuicios. En el caso de que la construccin no sea transferida, esta responsabilidad recaer en el propietario del inmueble respecto de terceros que sufran daos o perjuicios como consecuencia de las fallas o defectos de aqulla. Los proyectistas sern responsables por los errores en que hayan incurrido, si de stos se han derivado daos o perjuicios.

En el alto rio el nico condenado fue el calculista

Sin perjuicio de lo establecido en el N 3 del artculo 2003 del Cdigo Civil, los constructores sern responsables por las fallas, errores o defectos en la construccin, incluyendo las obras ejecutadas por subcontratistas y el uso de materiales o insumos defectuosos, sin perjuicio de las acciones legales que puedan interponer a su vez en contra de los proveedores, fabricantes y subcontratistas. Las personas jurdicas sern solidariamente responsables con el profesional competente que acte

por ellas como proyectista o constructor respecto de los sealados daos y perjuicios. El propietario primer vendedor estar obligado a incluir en la escritura pblica de compraventa, una nmina que contenga la individualizacin de los proyectistas y constructores a quienes pueda asistir responsabilidad de acuerdo al presente artculo. Tratndose de personas jurdicas deber individualizarse a sus representantes legales. Las condiciones ofrecidas en la publicidad se entendern incorporadas al contrato de compraventa. Los planos y las especificaciones tcnicas, definitivos, como asimismo el Libro de Obras a que se refiere el artculo 143, se mantendrn en un archivo en la Direccin de Obras Municipales a disposicin de los interesados. La responsabilidad civil a que se refiere este artculo, tratndose de personas jurdicas que se hayan disuelto, se har efectiva respecto de quienes eran sus representantes legales a la fecha de celebracin del contrato.

El vendedor primer propietario debe incluir una nmina de todas esas personas para hacer efectiva la responsabilidad de estas. Las causas se tramitan como juicio sumario. Otro aspecto a tener en consideracin: las condiciones ofrecidas en la publicidad se entendern incorporadas en el contrato de compraventa (ej: llave de oro en el lavamano). Si no se cumple lo establecido en la publicidad hay incumplimiento de contrato y se puede exigir que se cumpla. Otra cosa que hay que pedir cuando se hace el examen de ttulos cuando se trata de la primera venta respecto de un inmueble originado de una subdivisin, de un loteo, o un bien sometido a la ley de copropiedad inmobiliaria hay que insertar el certificado de rol de avalo en trmite, hay que solicitarlo para poder incorporarlo en las respectivas escrituras. Sin el certificado no le van a cerrar la escritura y no la van a inscribir. Hay otro aspecto que no est reglamentado en la ley y que responde a una prctica registral y que origina un sin nmero de problemas que es la fusin de inmuebles:

8 de octubre segunda hora Lo que no pasa de ser una costumbre registral, en que no hay una opinin unnime ya que cada conservador tiene una opinin distinta acerca de la materia, habiendo argumentos para uno y para otro lado. Se trata de la Fusin de propiedades, en que una persona adquiere un predio que tiene su propia individualizacin, deslindes, superficie e inscripcin en el registro conservatorio, y despus esa persona adquiere el predio de al lado que al igual que el primero tiene su propia individualizacin, deslindes, superficie e inscripcin. Son dos propiedades distintas y separadas. Lo normal es que cuando alguien adquiere estos dos predios su inters es utilizar los

dos predios conjuntamente, como si fueran uno solo, por qu? Para hacer ah un loteo y crear un barrio, por ejemplo valle noble est formado por 2 lotes que los fusionaron y despus lo subdividieron en lotes, pero qu es lo que quiere? que los 2 lotes formen una sola unidad, o bien en lugar d hacer un loteo quiere construir un edificio o hacer un loteo y la referencia a los 2 lotes complica y se concurre a esta costumbre registral que consiste en fusionar los 2 lotes. Qu hacen para fusionarlo? Primero hacen un plano de fusin (en el cual dibujan lote 1 con sus deslindes y superficie, igual el lote 2) el lote 1 y 2 fusionados va a originar en un solo todo el lote 3 y hacen un solo plano en que aparecen los 2 lotes unidos formando un solo pao. Qu es lo que hacen los arquitectos? Ponen lote 1, lote 2, y la suma de estos 2 forma el lote 3, lo someten a la DOM que normalmente aprueba la fusin y despus se acostumbra a hacer lo siguiente: se hace una escritura pblica donde el propietario de los 2 lotes cuenta la historia, dice que por escritura de tal fecha, otorgada en notara tal, l le compro el lote 1 a Perico, el precio fue tanto y lo pag al contado, que ese ttulo traslaticio se inscribi a fojas 100 n99 del registro de propiedad del conservador, despus dice en la clusula segunda que en XX deslinda lote 2, a continuacin dice que estos lotes son contiguos, que se ha hecho un plano de fusin, este lote 3 tiene tales deslindes y tal superficie. Cuidado, lo normal es q la superficie 3 sea igual a la del 1 y 2, (lote 1: 1000m2, lote2:1100, lote 3:2100). Los deslindes deben ser como en los lotes 1 y 2, finalmente se le pide al conservador que fusione estos 2 ttulos en una sola inscripcin, supongamos que el lote 1 estaba inscrito a fojas 99 n85 del registro d propiedad de concepcin dl ao 2000 fojas 91 n88 2010, hay conservadores que lo aceptan, otros no, por eso es mejor hablar con el Conservador antes de meter al cliente en aquello. Cuando el conservador acepta inscribe el lote 3 a fojas 1 N 1 del ao 2013 y tenemos un nuevo inmueble, ac el propietario puede hacer un loteo, puede subdividir, hacer una calle y dividir en lotes o construir edificios, muchas veces se hace para ello. Caso en que fusion lote 1 y 2, y el lote 1 estaba hipotecado a un banco qu pas con la hipoteca? El banco deca: hay una norma en materia hipotecaria que dice que la hipoteca se extiende a todo lo que junta o acrece al inmueble hipotecado, y ac el lote 2 acreci al 1, por tanto la hipoteca se extiende al lote 1 y 2. El propietario deca que lo que hipotecaron, lo que dice el contrato, es slo respecto al 1, porque no hay acuerdo en que comprenda el 2. Por eso fijarse bien en la situacin jurdica de los 2 lotes al hacer la fusin. Otro problema, suponga que en el lote 3 vamos a construir un edificio y se vende un departamento del lote fusionado, a cul inscripcin hacemos referencia en el contrato de compraventa y por tanto en la inscripcin del departamento que se est vendiendo? A primera vista pareciera que hay que hacer mencin al lote 3, pero hay conservadores que en virtud del 728, para que cese la posesin inscrita es necesario que la inscripcin se cancele sea por voluntad de las partes, por sentencia judicial o por una nueva inscripcin en que el poseedor inscrito transfiere su dominio a otro. Para que haya cancelacin virtual es necesario nueva inscripcin en que el poseedor inscrito le haya transferido su derecho a otro, aqu hay una nueva inscripcin que

comprende los lotes 1 y 2 pero ac el poseedor inscrito no le ha transferido su derecho a nadie, sino que practic una inscripcin a su propio nombre, por consiguiente esta inscripcin no cancel las anteriores. Y por consiguiente si nosotros en las inscripciones hacemos referencia slo al lote 3, significa que la del 1 y 2 siguen vigentes y tendramos el peligro de la doble cadena de ttulos, nada impedira que el vendedor vuelva a vender porque sigue inscrito a su nombre, para mayor seguridad hacer referencia a las 3 inscripciones. Otro problema prctico: inmueble originado en una fusin, hay que examinar los ttulos que dieron origen a esta fusin, escritura de fusin, inscripciones, etc., revisar los ttulos de lote 1, 2 y 3 hasta que se cumplan los 10 aos. En el informe de ttulos hay que contar la historia, que el 1 se junt con el 2, la historia de cada uno, etc. Se produce tambin que la persona ha ido comprando acciones y derechos sobre un inmueble, a Pedro a Juan, Diego, hasta que complet el 100% del inmueble, entonces nos encontramos con alguien que tiene 7 compras con 7 escrituras distintas y 7 inscripciones distintas, va al Conservador y le dice que compr a juan 20% a pedro 50% y a diego 30%, entonces soy dueo del 100% del inmueble, hgame una sola inscripcin. El problema que se plantea es que hay conservadores que sealan que hay q indicar la totalidad de las inscripciones por el problema del 728. Es til archivar el plano de fusin y la autorizacin en el conservador de bienes races. Puesto que hay conservadores que exigen mencin a todas las inscripciones. Recordando: Ya hemos visto varias cosas que hay que pedir ttulos, inscripciones, permisos, resoluciones judiciales y mucho ms. La recomendacin es pedir de ms que de menos. Una vez que se han juntado todos los ttulos, a veces es fcil, si una persona compr el ao 9 y lo tiene inscrito a su nombre, y el certificado dice que hay dominio vigente y no hipotecas ni gravmenes, contribuciones pagadas, no sujeto a expropiacin, la escritura dice que el precio esta pagado al contado sin condicin, simplemente se hace el informe. Otras veces se complica. Hay abogados que en la carpeta dividen entre la parte estrictamente jurdica y de carcter administrativa, en esta ltima por ejemplo si es un inmueble sometido a la ley de copropiedad inmobiliaria ponen ah el plano, permiso de construccin, recepcin definitiva de las obras de construccin, resolucin que acoge el inmueble a la ley de copropiedad inmobiliaria, reglamento de copropiedad, inscripcin del reglamento de propiedad. Tambin certificados de no expropiacin del SERVIU, la municipalidad, y el certificado de no adeudarse gastos comunes y el pago de las contribuciones. En la parte jurdica el ordenamiento de los ttulos, aqu tampoco hay una regla establecida, pero lo normal es comenzar con los certificados de hipotecas y gravmenes, prohibiciones, bien familiar, dominio vigente. Se acostumbra a poner en lugar este certificado, y despus viene el orden cronolgico de los ttulos.

Cmo se puede hacer? 2 Formas: 1) Partiendo del ms nuevo hacia el ms antiguo, si la persona que vende compr el inmueble el ao 2012 y uno parte del ms nuevo va a poner el contrato de compraventa y la inscripcin de esta persona que compr el 2012, a continuacin va a poner los ttulos de la persona que le compr y as sucesivamente hasta completar los 10 aos. 2) el otro sistema es partir del ms antiguo al ms nuevo. (Mejor partir del ms reciente) Hay casos en que hay que tener precaucin por ejemplo en el caso que veamos de la fusin, qu es lo primero que debemos ver? El titulo fusionado, la escritura de fusin, la autorizacin para fusionar y despus nos vamos con 2 cadenas, una para el lote 1 y otra para el lote 2. Lo que no debe hacerse es poner el ttulo de adquisicin del lote 1 con su inscripcin e inmediatamente el ttulo del lote 2 con su inscripcin, hay que seguir con el lote 1 hasta completar los 10 aos y paralelamente seguir con el lote 2 hasta completar los 10 aos, despus tengo el titulo 3 fusionado, pongo ttulo 3 fusionado y pongo un separador, luego toda la cadena de ttulos del lote 1 y luego la del lote 2. Resumen de la clase final en que entreg las carpetas: Les voy a entregar una carpeta en que vienen ttulos que estn desordenados, pueden que estn completos, incompletos, o que hayan mezclados, puede que haya ttulos que corresponden a otros inmuebles. Deben analizar lo que hay dentro y vean si estn completos o si falta algo (por ejemplo estado civil no acreditado), y ordenarlas de la forma que ustedes quieran, y al mismo tiempo indicar si los ttulos estn completos o incompletos, y si dicen que estn incompletos indicar que creen que falta. Una cosa bastante breve. Esto es para ver si los ttulos estn completos o no, esto me lo tienen que devolver pero pguenle su nombre en la carpeta. Imaginariamente todo es de fecha reciente, todo est al da, porque me costara un ojo de la cara traer ttulos de fechas recientes, pero imaginen que es as. La presentacin es muy importante. Se entrega el martes