COLEGIO DE INGENIEROS DEL PER CONSEJO DEPARTAMENTAL DE LIMA CENTRO DE PERITAJES 2001

MATERIAL DE ESTUDIO REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES

R.M. N 469-99-MTC/15.04 1ra. PARTE Pr!"#$% Ur&a'$% ( Pr!-Ur&a'$%

DIRECCION ING. CI)IL *ERNANDO CAMPOS ROSEM+ERG PRODUCCION ING. CI)IL SONIA SOSA SOTO

REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES

R.M. N 469-99-MTC/15.04 1ra. Par,! Pr!"#$% Ur&a'$% ( Pr!-Ur&a'$%

PRESENTACION
El Centro de Peritaje del Consejo Departamental de Lima del Colegio de Ingenieros del Per pone a disposicin de los miembros de la Orden, de los Consejos Departamentales, y en especial con quienes mantenemos un convenio de reciprocidad t cnico asistencial, de los Colegios Pro!esionales comprometidos con las "asaciones, de la #ociedad en su conjunto, el presente "aller$ Las tasaciones ocupan un lugar preponderante en el que%acer diario de la comunidad, puesto que, permanentemente, debemos estimar valores en las distintas actividades que reali&amos, por esta ra&n el "'LLE( C$P$ se orienta a los pro!esionales vinculados a este rubro para uni!ormi&ar criterios y optimi&ar la aplicacin de las )ormas vigentes$ )o %ay dispositivo, )orma o (eglamento de car*cter obligatorio para e!ectuar las tasaciones en el #ector Privado$ 'ctualmente el (eglamento m*s di!undido es el elaborado por el Consejo )acional de "asaciones +CO)'"',, cuya ltima edicin !ue aprobada por el -inisterio de "ransportes y Comunicaciones .ivienda y Construccin mediante (esolucin -inisterial )/ 0123223-"C45$60 del 46$47$22 con el nombre de (eglamento )acional de "asaciones del Per$ #u uso es obligatorio en las tasaciones donde interviene el Estado en alguna medida y para la ejecucin de "asaciones reglamentarias solicitadas por particulares$ Dada la amplitud del (eglamento )acional de "asaciones, cuya tem*tica guarda relacin con las especialidades de Ingenier8a Civil, 'rquitectura, Ingenier8a 'graria, Ingenier8a Industrial, Ingenier8a -ec*nica y otras9 este "'LLE( C$P$ se %a orientado a la tasacin de predios urbanos y terrenos rsticos ubicados en &onas de e:pansin urbana e islas rsticas que corresponden a las especialidades de Ingenier8a Civil y 'rquitectura$ En !ec%a pr:ima se desarrollar*n otros talleres que comprender*n los otros campos de la Ingenier8a$

El Centro de Peritaje propende a la tecni!icacin de los Ingenieros, mediante una continua preparacin metodolgica, ra&n por la cual esta primera parte del "'LLE( C$P$ permitir* uni!ormi&ar procedimientos y criterios para optimi&ar los dict*menes de "asacin$ 's8 mismo, es necesario que como producto de nuestras e:periencias !ormulemos una serie de )ormas tendientes a elaborar nuestro propio (eglamento para el *mbito privado a !in de lograr que nuestros dict*menes de "asacin alcancen cada ve& una mayor apro:imacin al justo valor$ Es por ello que nos debe preocupar la mejor !orma de obtener los valores comerciales de terrenos, edi!icaciones, maquinaria, equipos, etc$ que sirven de base para lograr el justo valor de los bienes que se nos %aya encargado tasar$ El Centro de Peritaje organi&ar* una ;ase de Datos que, permanentemente actuali&ada, podamos consultarla para la reali&acin de nuestros trabajos$ Los objetivos del presente "'LLE( C$P$ son <
Di!undir el conocimiento del (eglamento )acional de "asaciones

del Per como %erramienta para reali&ar pericias de esta 8ndole$

Propiciar la !ormacin de un mecanismo Permanente, encargado de proponer

)ormas, que permita que los miembros de la Orden cuenten con una %erramienta propia para elaborar las tasaciones$ para optimi&ar la aplicacin de los temas de la primera parte del ($)$ de "$ del Per$

=ni!ormi&ar la emisin de los Dict*menes de tasacin y criterios

Promover el aporte de in!ormacin apropiada para crear una ;ase

de Datos en el Centro de Peritaje$

MATERIAL DE ESTUDIO
DE LAS GENERALIDADES
3

CUAL ES EL OBJETO DEL NACIONAL DE TASACIONES ?

REGLAMENTO

Este (eglamento tiene por !inalidad establecer los criterios, conceptos, de!iniciones y procedimientos t cnicos normativos para !ormular la valuacin de bienes inmuebles y muebles$ +'rt$ I$64, Es decir, sugiere y gua la forma de realizar una Tasacin estableciendo una metodologa que se desarrolla en todo el Reglamento.

QUE ES UNA TASACION ?

#e entiende por "asacin al procedimiento mediante el cual el perito estudia el bien, anali&a y dictamina sus cualidades y caracter8sticas en determinada !ec%a, para establecer su justiprecio, de acuerdo a las normas del (eglamento$ +'rt$ I$67, A fin de estudiar el bien, el perito deber, previamente, reunir toda la informacin t cnica sobre el, para luego efectuar in situ las verificaciones correspondientes a linderos, reas, acabados, etc.

CUL ES EL AMBITO DE APLICACIN DEL REGLAMENTO?

El *mbito de aplicacin alcan&a a todo el territorio nacional y es de car*cter obligatorio para valuar los bienes donde intervenga el Estado de alguna manera$+'rts$ I$65, I$61, !no de los ob"etivos de este Taller #.$. es formar una #omisin a fin de elaborar un Reglamento que permita, uniformemente, efectuar la tasacin de los bienes del %ector $rivado.

QUIN ES EL PERITO TASADOR?

#e denomina PE(I"O "'#'DO( al pro!esional colegiado que en ra&n de sus estudios superiores y su e:periencia, est* debidamente capacitado para e!ectuar la valuacin de un bien$+'rt$ I$6>,

Esta definicin tiene sus limitaciones en los casos de peritos cuya especialidad no tiene colegiatura, por e"emplo los e&pertos en "oyas, los graflogos, etc.

CUAL ES EL PERFIL DEL PERITO TASADOR?

El per!il del Perito "asador es el siguiente <
Pro!esional Colegiado, salvo e:cepciones mencionadas en el 'rt$

I$6>$
Idneo para la pericia a ejecutar$ 'lta capacitacin en el campo de las tasaciones$ 'lto sentido de la tica pro!esional$

El $erito es pues, un investigador cientfico que con toda la e&periencia acumulada, a ms de su madurez psico'biolgica da la calidad requerida para efectuar una optima labor.

QU ES UN INFORME TECNICO DE TASACION ?

Es el documento que contiene la valuacin de un bien, el mismo que est* !irmado por el pro!esional responsable y que consta de tres grandes secciones< -emoria Descriptiva, .aluacin y 'ne:os$+'rt$ I$62, En el taller #.$. ()inmica del $roceso de *nvestigacin y +ormulacin de )ictmenes en *ngeniera $ericial,, se trat amplia y detalladamente la forma y fondo que debe tener un *nforme $ericial , as como los requisitos de inviolabilidad que ste debe reunir.

COMO SE DEFINE UN TERRENO URBANO?

#e considera terreno urbano al que est* situado en un centro poblado y cuenta con los servicios generales propios del centro poblado y con obras de %abilitacin urbana$+'rt$ II$'$67, -as obras de .abilitacin urbana debern estar concluidas, recepcionadas y registradas en la $ropiedad *nmueble.

QU SON EDIFICACIONES?
#on las construcciones o !*bricas en general$ +'rt$ II$'$6?,

-as edificaciones son todas las obras construidas para .abitacin o para usos anlogos como casa, templo, teatro, fbrica, etc.

CUALES COMPLEMENTARIAS?

SON

LAS

OBRAS

)e la revisin del Art. **.A./0, se desprende que son aquellas que no forman parte de la edificacin principal, pero que son necesarias para el buen funcionamiento del inmueble. -as obras complementarias, como su nombre lo indica complementan las construcciones, permitiendo que stas tengan un funcionamiento eficiente. As se tiene como e"emplo los cercos, cisternas, tanques de agua, ascensores, etc.

A QUE LLAMAMOS VALORES ARANCELARIOS?

#on aquellos valores que %an sido determinados por el Consejo )acional de "asaciones +CO)'"',, aprobados y publicados por la autoridad competente, y se re!ieren al precio por m7 de los terrenos$ +'rt$ II$'$61, *nicialmente los valores Arancelarios concordaban con los 1alores #omerciales, posteriormente, se .an distanciado .asta llegar a ser valores que no refle"an la realidad, por lo cual slo se utilizan en las Tasaciones para el Estado y en los autoaval2os. Estos valores son fi"ados peridicamente por #34ATA.

COMO MERCADO?

SE

PUEDE

DEFINIR

EL

VALOR

DE

.alor de mercado es el precio m*s alto, e:presado en t rminos de dinero, que se puede obtener de un bien inmueble, despu s de o!recerlo en venta durante un tiempo ra&onable$+'rt$ II$'$6>, El valor de mercado, en el rea inmobiliaria, est definido por la oferta y la demanda. %e debe tener en cuenta que en un mercado las transacciones se dan ba"o una serie de reglas de funcionamiento que determinan el intercambio de bienes.

EN QUE PREDIO URBANO-

CONSISTE

LA

TASACIN

DE

UN

Consiste en la determinacin del valor de un bien inmueble, teniendo en cuenta el precio de todos sus componentes tales como terreno, edi!icaciones, obras complementarias y eventuales valores intangibles$+'rt$ II$'$6@, ' los componentes !8sicos se les a!ectar*, segn el caso, con los !actores de depreciacin por antigAedad y estado de conservacin9 y los componentes intangibles, si los %ubiere deber*n ser determinados y justi!icados por el perito$ En la Tasacin de predios urbanos .ay variantes para valuar un mismo inmueble seg2n .acia donde est dirigido. $or e"emplo en un inmueble valuado en un proceso "udicial para ser rematado, no se considera la utilidad que desea obtener el propietario, situacin que s se contempla cuando ste inmueble se valoriza para ser vendido voluntariamente por su due5o.

CUANTOS TIPOS DE TASACION CONOCEMOS?

$or analoga con lo puntualizado en el Art. **.A./6 que define la Tasacin Reglamentaria, podemos precisar que los tipos de Tasacin conocidos son7 Tasacin Reglamentaria y Tasacin #omercial. -a Tasacin Reglamentaria es aquella en donde los valores para el terreno y edificacin corresponden a los formulados por #34ATA. -a Tasacin #omercial es aquella donde los valores unitarios corresponden a los de mercado como producto de la oferta y demanda, zonificacin, entorno y parmetros urbansticos.

CUALES SON LOS METODOS DE TASACION MAS UTILIZADOS?

Los m todos de "asacin m*s conocidos y utili&ados, son los siguientes +'rt$ .$I$05, < - todo Comparativo o de -ercado$
7

 - todo de Costo o Costo Directo$ - todo de la (enta o (enta del Producto .

Aparte de los m todos antes citados, e&isten otros que no figuran en el Reglamento 4acional de Tasaciones, tales como 7 El 8 todo de *ncidencias que valoriza un terreno en funcin de su potencial. El 8 todo Residual en el que se determina el valor del terreno por diferencia entre el valor total del inmueble y el valor de la edificacin.

EN QUE CONSISTE EL METODO COMPARATIVO O METODO DE MERCADO?

Este m todo se basa en la comparacin del valor con!iable inmuebles y en la investigacin de los precios de venta propiedades semejantes, para que mediante un proceso %omogenei&acin de antecedentes, determinar el valor del bien cuestin$ +'rt$ .$I$01, de de de en

En este m todo se tienen en cuenta las transferencias de dominio o ventas de inmuebles similares al que es materia de tasacin. -a .omogeneizacin, consiste en lograr un inmueble con similares caractersticas en edificacin y terreno al que se va a valorizar, de tal forma que su valor sea una referencia vlida para fi"ar el precio.

EN QUE CONSISTE EL METODO DE COSTO O METODO COSTO DIRECTO?

Es el m todo mediante el cual, el valor del inmueble se determina por la sumatoria del valor de reposicin de la !*brica, a!ectada de la depreciacin por antigAedad y estado de conservacin, m*s el valor del terreno determinado por la investigacin de valores indicativos de mercado vigentes$ +'rt$ .$I$0>,$ Este es el m todo clsico de Tasacin )irecta y el ms usado por todos los $eritos.

COMO SE DEFINE EL METODO DE RENTA O METODO DE LA RENTA DEL PRODUCTO?

)e la lectura del Art. 1.*.09, se infiere que este m todo consiste en la determinacin del valor que tiene un inmueble en funcin de la mayor renta posible que produce, o que puede de"ar de producir. Este m todo tambi n se conoce como de Tasacin *ndirecta y es aplicable, fundamentalmente, a inmuebles donde el valor est definido por su e&pectativa comercial.

DE LA MEMORIA
QUE RUBROS DEBE CONTENER UN DICTAMEN DE TASACION?

=n Dictamen de "asacin debe contener +'rt$ II$'$46, <

MEMORIA DESCRIPTI)A )ALUACI.N ANE/OS

Adems de lo indicado por el Reglamento, es conveniente agregar previo a la 8emoria )escriptiva, un rubro destinado a A4TE#E)E4TE% y, al final de la Tasacin, otro rubro correspondiente a #34#-!%*34E%.

DE QUE ITEMS ESTA MEMORIA DESCRIPTIVA?

CONFORMADA

LA

La -emoria Descriptiva, comprende +'rt$ II$;$44, < 4$3 )ombre del propietario 7$3 )ombre de la persona que solicita la tasacin$ ?$3 Objeto de la "asacin y metodolog8a o reglamentacin empleada$ 0$3 Bec%a a la cual est* re!erida la "asacin$ 5$3 =bicacin$ 1$3 Linderos y per8metro$ >$3 Crea del terreno$ @$3 Doni!icacin y uso actual del predio$ 2$3 In!raestructura de servicios urbanos que posee el predio$ 46$3 Descripcin de la distribucin de las plantas$ 44$3 Descripcin de la edi!icacin$ 47$3 Estado de conservacin$ 4?$3 #ervidumbres$ 40$3 'ntigAedad de la construccin$ 45$3 Inscripcin en los (egistros Pblicos en los casos de requerirse$ 41$3 Observaciones$

QU RUBROS COMPRENDE LA VALUACION?

La valuacin comprende los siguientes rubros +'rt$ II$'$46, < 4$3 7$3 ?$3 0$3 .aluacin .aluacin .aluacin .aluacin del terreno$ de las edi!icaciones$ de Obras Complementarias$ de Instalaciones !ijas y permanentes$

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5$3 1$3

.alores intangibles, si los %ubiera$ Cuadro resumen general de las valuaciones$

QU SE DEBE CONSIDERAR EN LOS ANEXOS?

De acuerdo a lo precisado en el 'rt$ II$'$46, se tiene < 4$3 Panel !otogr*!ico$ 7$3 Otros$ En el rubro :.' 3TR3%, se debe ane&ar 7 - $lanos del inmueble. - #roquis o detalle de aspectos particulares del inmueble. - #ertificados referentes a la calidad de los materiales, cuando se efect2an pruebas. - )ocumentos que .aya tenido a su alcance para efectuar la valuacin, tales como ttulos de propiedad, fic.as regstrales, ;Art. **.<.:=>

RESUMIENDO, EL DICTAMEN CONTENER

4$3 7$3 ')"ECEDE)"E# -E-O(I' DE#C(IP"I.'

PERICIAL DEBE

7$4$3 )ombre del propietario 7$73 )ombre de la persona que solicita la tasacin$ 7$?$3 Objeto de la "asacin y metodolog8a o reglamentacin empleada$ 7$0$3 Bec%a a la cual est* re!erida la "asacin$ 7$5$3 =bicacin$ 7$1$3 Linderos y per8metro$ 7$>$3 Crea del terreno$ 7$@$3 Doni!icacin y uso actual del predio$ 7$2$3 In!raestructura de servicios urbanos que posee el predio$ 7$46$3 Descripcin de la distribucin de las plantas$ 7$44$3 Descripcin de la edi!icacin$ 7$47$3 Estado de conservacin$ 7$4?$3 #ervidumbres$ 7$40$3 'ntigAedad de la construccin$ 7$45$3 Inscripcin en los (egistros Pblicos en los casos de requerirse$ 7$41$3 Observaciones$ ?$3 .'L='CIE)

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?$4$3 ?$7$3 ?$?$3 ?$0$3 ?$5$3 ?$1$3 0$3 5$3

.aluacin del terreno$ .aluacin de las edi!icaciones$ .aluacin de Obras Complementarias$ .aluacin de Instalaciones !ijas y permanentes$ .alores intangibles, si los %ubiera$ Cuadro resumen general de las valuaciones$

CO)CL=#IO)E# ')EFO# 5$4$3 Panel !otogr*!ico$ 5$7$3 Otros$

En el TA--ER #.$. ()inmica del $roceso de *nvestigacin y +ormulacin de )ictmenes de *ngeniera $ericial, se precis la conformacin general de un )ictamen $ericial, que es la base para la elaboracin de todo tipo de dictmenes.

COMO SE CALIFICA EL ESTADO CONSERVACIN DE UN INMUEBLE?

<

DE

El estado de conservacin de un inmueble +'rt$ II$;$4>,, se cali!ica de

3 -uy bueno< Las edi!icaciones que reciben mantenimiento permanente y que no presentan deterioro alguno$ 3 ;ueno< 3 (egular< Las edi!icaciones que reciben mantenimiento permanente y solo tienen ligeros deterioros en los acabados debido al uso normal$ Las edi!icaciones que reciben un mantenimiento espor*dico, cuya estructura no tiene deterioro y si lo tienen, no la compromete y es subsanable9 o que los acabados e instalaciones tienen deterioros visibles debido al uso normal$ Las edi!icaciones que no reciben mantenimiento regular, cuya estructura acusa deterioros que la comprometen aunque sin peligro de desplome y que sus acabados e instalaciones tienen visibles desper!ectos$

3 -alo<

3 -uy malo< Las edi!icaciones en las que las estructuras presentan un deterioro tal que %ace presumir su colapso y que su nico valor es el de los materiales recuperables$

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Esta calificacin no es rgida y debe ser aplicada por el $erito $rofesional como producto de una observacin detallada en la que su e&periencia "uega un papel muy importante, sobre todo por que va a influir directamente en el valor del inmueble.

CUALES SON LOS FACTORES QUE INTERVIENEN EN LA CALIFICACIN DEL ESTADO DE CONSERVACIN DE UN INMUEBLE?
%i bien es cierto que el Reglamento no define en forma e&presa los factores que intervienen en la clasificacin del estado de conservacin de un inmueble, se puede se5alar que e&isten dos factores principales? que son7
El mantenimiento que se da la inmueble y que se refle"a en

el estado de los acabados. El estado de las estructuras que deber apreciarse en sus signos e&teriores. En lo referente a mantenimiento, es conveniente apreciar si .ay manc.as de .umedad ;falta de mantenimiento de instalaciones sanitarias>, funcionamiento de las instalaciones el ctricas, que los enc.apes y pisos est n completos, etc. En cuanto a estructuras, se debe observar con minuciosidad si las columnas, vigas, tec.os y dems elementos presentan defle&iones, fisuras y, si as fuera, calificarlas a fin de determinar si comprometen o no la edificacin.

QUE ELEMENTOS SE DEBEN TENER EN CUENTA PARA DETERMINAR LA ANTIG!EDAD DE UNA EDIFICACIN?
Para determinar la antigAedad de una edi!icacin se tomar* en cuenta cualquiera de los siguientes datos que se tengan< +'rt$ II$;$42,
La !ec%a de la Declaratoria de B*brica$ La !ec%a del Certi!icado de Con!ormidad de Obra$ La Licencia de Construccin m*s el pla&o de ejecucin$ El registro m*s antiguo en la Propiedad Inmueble, slo en

los casos en que la construccin %aya sido %ec%a antes de la !ec%a obligatoria de presentacin de los documentos antes citados$ En caso de carecer de in!ormacin cierta<

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 El

Perito determinar* la antigAedad de acuerdo a su apreciacin$

Aunque el Reglamento no lo menciona, a falta de informacin, es posible tener en cuenta el autoaval2o, puesto que ayudar a establecer antig@edad y reas construidas. -a informacin que proporciona el autoaval2o, por ser elaborada por el propietario de cada inmueble, deber ser tomada con la cautela necesaria, y en la medida de lo posible efectuar c.equeos para confirmar la veracidad del documento.

DE LA VALORIZACION DE TERRENOS URBANOS

CMO SE DETERMINA EL PRECIO UNITARIO DE TERRENO?
' !alta de un valor arancelario, se adoptara como tal el que se obtenga por comparacin con otro terreno que tenga la misma &oni!icacin, que posea similares obras de in!raestructura y que se encuentre ubicado en lugares pr:imos al terreno materia de
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valuacin9 o en su de!ecto el perito calculara el valor en base a criterios objetivos y t cnicos$ +'rt$ II$C$7?, Este m todo tambi n puede ser usado para determinar valores comerciales por m: de terreno. El 'rt$ II$C$70 seGala que< El lote de terreno urbano que tenga un solo !rente a v8a pblica, se valuar* de la siguiente manera< a, El *rea %asta el triple del cuadrado del !rente, o el total si !uera menor, se multiplica por el valor del terreno +.",$ b, El e:ceso del *rea, si %ubiera, se multiplica por el 56H del valor del terreno$ c, En caso de ser necesario se aplicaran los art8culos II$C$72, II$C$?6 y II$C$?4 del presente reglamento$ Estos conceptos sirven para castigar porcentualmente los terrenos cuyas dimensiones no son las ms apropiadas para su ptima utilizacin.

CUALES SON LOS CASOS MAS COMUNES QUE SE PRESENTAN EN LA VALORIZACIN DE TERRENOS?
Los casos m*s comunes<

"errenos con un solo !rente 3 'rt$ II$C$70$ "errenos con dos o m*s !rentes 3 'rt$ II$C$75$ "errenos con !rente a un pasadi&o comn 3 'rt$ II$C$71$ "errenos con acceso mediante una servidumbre 3 'rt$ II$C$7>$ "errenos situados parte en tierra !irme y parte en agua 3 'rt$ II$C$?4$

-os casos de un solo frente y de dos o ms frentes son los que cotidianamente resolvemos, no as los tres 2ltimos, donde es necesario aplicar otras normas. En el tercer y cuarto casos, previo a la valuacin deber .allarse un supuesto valor urbano ;%1!> para el pasadizo com2n o la servidumbre de paso, seg2n el caso.

COMO SE VALORIZA EL TERRENO DE UNA UNIDAD INMOBILIARIA EN EDIFICACIONES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA CON PROPIEDAD COM"N?

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Como quiera que el terreno matri& es un bien comn, se proceder* en concordancia con el 'rt$ II$B$06, el valor estar* dado por <
El producto del porcentaje de participacin en los bienes

comunes que !igura en la Escritura por el *rea matri& y por el precio unitario del terreno$ #i no e:istiera en la escritura el porcentaje de participacin en los bienes comunes, el valor del terreno matri& se prorratear* entre las secciones del edi!icio o conjunto, proporcionalmente al *rea del uso e:clusivo de cada uno$ En el caso de un departamento en propiedad .orizontal, el valor del terreno ser igual al producto del porcenta"e de participacin en los bienes comunes, el rea total del terreno y el valor unitario comercial del terreno para la zona. %e sugiere que para los casos de que en la escritura no e&ista el porcenta"e de participacin, se recurra a la 3ficina Registral, Ttulo Arc.ivado, para obtener la informacin del rea de uso de cada departamento y as poder prorratear el rea total del terreno entre todos los departamentos.

QU ES UNA ZONA DE EXPANSIN URBANA?

Es el *rea constituida por terrenos rsticos, que %a sido considerada en los planes de desarrollo de una localidad para el !uturo crecimiento de sta, de acuerdo a una &oni!icacin y plan vial o!icial $ +'rt$III$I$51, -a informacin relacionada con las zonas de e&pansin urbana, se consigue en el #once"o )istrital de la zona y en defecto de ste, en el #once"o $rovincial correspondiente.

COMO SE DEFINE UN TERRENO RUSTICO EN ZONA DE EXPANSIN URBANA?

#on aquellos que manteniendo su condicin legal de rsticos est*n comprendidos dentro de la &ona de e:pansin urbana, de acuerdo a la &oni!icacin establecida en los planes de desarrollo o!iciales$ +'rt$ III$I$5>, Estos terrenos pasan a ser urbanos, cuando la autoridad competente mediante Resolucin correspondiente autoriza el cambio de uso.

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A QU SE DENOMINA UNA ISLA RUSTICA?

Es aquel terreno no mayor de nueve +2, %ect*reas que mantiene su condicin legal de rstico y que est* circundado por &onas %abilitadas como urbanas$+'rt$ III$I$5@,$

COMO SE CALCULA EL VALOR DE UN TERRENO UBICADO EN ZONAS DE EXPANSIN URBANA O ISLAS RUSTICAS?
#e obtiene aplicando la siguiente metodolog8a +'rt$III$I$16, < 4$3 Estableciendo &onas de in!luencia del terreno$ 7$3 'plicando la !rmula para determinar su valuacin arancelaria$ ?$3 #e tomar* como re!erencia el valor de los terrenos urbanos de las &onas adyacentes$+'rt$ III$I$52, -as zonas de influencia y la frmula para determinar la valuacin se encuentran e&plicadas en los Art. ***.A.B=. al ***.A.C:.

DE LA VALORIZACIN DE EDIFICACIONES

CUAL ES EL ALCANCE DE LA VALORIZACIN DE EDIFICACIONES?

La .alori&acin de una edi!icacin comprende las construcciones b*sicas, obras complementarias y las instalaciones !ijas y permanentes$ +'rt$ II$D$?0,$

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$ara la valorizacin de las obras complementarias, es recomendable que se efect2e por partidas de construccin y no por estimaciones.

QUE FACTORES INTERVIENEN VALORIZACIN DE EDIFICACIONES?

Los !actores son los siguientes +'rt$ II$D$?0, <

EN

LA

'rea "ec%ada +'", .alores =nitarios de Edi!icacin +.=E,, que pueden ser

arancelarios o comerciales, segn el caso$ Depreciacin +D, por antigAedad conservacin$

estado

de

EN LOS CASOS DE CONSTRUCCIONES ESPECIALES, COMO DEBE ACTUAR EL PERITO?

El perito tasador deber* valuar de acuerdo a los elementos que con!orman las construcciones y la depreciacin por antigAedad y estado de conservacin, deber* ser estimada$ El procedimiento a seguir para la valuacin es indicado en el Art. **.).D0. el mismo que el

COMO SE VALORIZA UNA EDIFICACIN EN DESUSO?

#e le valori&a considerando un valor relativo en !uncin de su aprovec%amiento o utili&acin para otros !ines distintos al objeto para el cual se le construy, o bien declar*ndola sin valor cuando no pueda ser aprovec%ada de manera alguna$ +'rt$ II$D$?1, El perito debe considerar todos los usos posibles que pueda tener la edificacin materia de tasacin, antes de concluir que no tiene valor por estar definitivamente en desuso.

COMO SE VALORIZA UNA EDIFICACIN EN PROCESO DE CONSTRUCCIN?

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#e valori&an las partes construidas multiplicando los metrados de las partidas ejecutadas por el precio unitario de cada una9 o aplicando un precio unitario al *rea total de la obra, si el avance es uni!orme$ +'rt$ II$D$?1, E&isten predios en donde parte de la edificacin est totalmente realizada y otra zona se encuentra en proceso de construccin. En estos casos se debe separar ambas zonas, valorizando la primera edificacin con la forma que indica el Art. **.).D0 y la segunda con el Art. **.).DB, sumando ambas para tener el valor total de la edificacin. -a parte que se encuentra en proceso de construccin debe revisarse detalladamente a fin de apreciar la calidad de la obra.

CUAL ES EL PROCEDIMIENTO PARA VALORIZAR LOS BIENES DE DOMINIO COM"N DE UNA UNIDAD INMOBILIARIA DE PROPIEDAD EXCLUSIVA?
Con!orme a lo previsto en los 'rt$ II$B$04 y II$B$07, el procedimiento es el siguiente<
El producto del valor total de las *reas de dominio comn,

por el porcentaje de participacin en los bienes de dominio comn que !igura en la escritura$ En caso de que no se cono&ca el valor total de las *reas de dominio comn o el porcentaje de participacin respectivo, se calcular* en base al 45H del valor del *rea de uso e:clusivo$ Casi nunca se conoce el valor total de los bienes de dominio comn, de all8 que por lo general la norma se circunscribe a la aplicacin del 45H sobre el valor del *rea de uso e:clusivo$

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