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Voy a intentar explicar de forma rpida cmo te puedes hacer una idea de la valoracin de una determinada casa. Digo casa y no otro tipo de inmueble. Que esto quede claro, por favor. Se trata de una gua rpida de cmo, desde tu casa, puedes acercarte al valor de tasacin de un inmueble. Evidentemente, el tcnico que realice la tasacin realizar muchos clculos ms, pero yo mismo realizo este "check-list" para hacerme una idea de por dnde van los tiros: 1. Localizo el inmueble en Google Maps. Me hago una idea del barrio en el que estoy. Parece una chorrada, pero es fundamental. 2. No es imprescindible este paso, pero si puedo, localizo algn otro informe de tasacin que tenga cerca de esa zona. Me es muy til la opcin de Google "cmo llegar?" para hacerme una idea de las distancias entre inmuebles. De esta forma, ya tengo algn antecedente en el que basarme. Evidentemente, si no te dedicas a esto o no has hecho ningn informe, este paso te lo puedes saltar sin problemas. 3. Me voy a idealista.com o a fotocasa.com o a cualquier otro portal inmobiliario que te sirva. De hecho, yo chequeo al menos dos para contrastar. Si me parece fundamental que el portal clasifique mediante localizacin por barrios o municipios para poder discriminar mejor. 4. Filtro el tipo de inmueble segn las caractersticas del mo (nmero de dormitorios, superficie mnima...) 5. Idealista.com tiene una cosa bastante interesante, y es que una vez has realizado los filtros anteriores, puedes posicionar todas las ofertas en un mapa. De esta forma te haces una idea de dnde se sita cada oferta (ojo, tambin posiciona aleatoriamente aquellas ofertas que no llevan direccin, pero se aprenden a distinguir) y puedes aproximarte ms a las caractersticas de mercado de cada una de ellas. 6. Me hago una idea del precio por metro cuadrado de las que ms me interesen, pero siempre descontando garajes y trasteros que pudieran estar incluidos en la oferta. De otra forma desvirto el valor real del inmueble (aunque lo puedo considerar si mi inmueble tiene garaje y trastero, yo prefiero no hacerlo). 7. En la mayora de estos portales tambin podis ver la cantidad de veces que un anuncio ha sido visitado, as como si ha bajado su valor y cunto lo ha hecho. Yo testeo esto para verificar la tendencia del mercado, si un anuncio es bueno o malo, si resulta atractivo al comprador... 8. Multiplico el valor unitario ( por metro cuadrado construido) por la superficie de mi inmueble. Ya tengo una idea de por dnde van los tiros. AVISOS: No recomiendo hacer esto para otros inmuebles que no sean viviendas. Los locales son un mundo y es difcil pasar este "mtodo rpido" para ellos. Yo he hecho la prueba y no funciona siempre. Tampoco me fiara de l para naves industriales ni oficinas. Pero para vivienda, si vale. Este mtodo no quita de dar una vuelta por el barrio, a ver cmo respira el mercado. Eso no lo sustituir ningn portal inmobiliario. Yo esa vuelta la doy cuando visito, aunque despus de unas cuantas visitas ya me conozco la zona. En este punto tambin es muy til las aplicaciones para mvil de estos portales, que utilizando el GPS del mismo, te dan directamente las ofertas ms cercanas. Puedes pasear mientras ves los
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valores de inmuebles prximos. Te recomiendo que vayas un par de veces al menos a la zona a horas distintas si no la conoces. Ya vers como cambia el cuento. Ese valor no es el valor de tasacin. En el mtodo de comparacin influyen muchos ms factores que aqu no considero. Si lo queris, esto me ayuda a seleccionar testigos que s utilizar despus para comparar. Y ya sabis que la seleccin de testigos es clave para el valor de tasacin. Lgicamente luego chequeo con las bases de datos de las que disponemos los tasadores y hago correcciones si fuesen necesarias. Entiende bien a qu valor te aproximas. Dado que utilizamos precios ofertados, esos valores son precios de salida. Esto quiere decir que es muy posible (en la situacin econmica actual, casi seguro) que ese no sea el precio de venta final, sino que haya que rebajarlo. Cunto rebajarlo? Pues tambin tenemos los tasadores que hacer nuestros clculos, pero psate por aqu para empezar a entender que no es tan fcil. Este es mi mtodo. No es obligatorio para nadie y seguro que muchos tasadores no lo utilizan. Ni yo lo hago siempre. Slo cuando algn valor me cuesta fijarlo ms de la cuenta, as que no esperis encontrarlo en ningn informe y seguro que hay mtodos mejores que utilicen otros tcnicos. Vamos, que no me vengis luego quejndoos http://blogdetasadores.blogspot.com.es/2011/03/como-calcular-rapidamente-el-valor-de.html
Piscinas. Valorando elementos comunes. Aumentan valor? Supongo que este post sera mucho ms adecuado en verano que ahora, pero como ya empiezan a haber das en los que te tienes que remangar las mangas de la camisa y bajar la ventanilla del coche para que te d algo de fresquito, me ha parecido oportuno. Adems, por supuesto, es que me apeteca hablar de ello,jeje... Vamos a hablar de las piscinas, otro de los elementos que suelen tener cierta relevancia (no es algo definitorio, ya lo s, pero hay que considerarlo) en la valoracin de viviendas. Digo vivienda y no inmueble, porque no he encontrado, todava, naves industriales con piscinas, y porque los locales comerciales, normalmente no suelen participar de las estancias comunes de sus urbanizaciones. Tenemos que tener claro que, por lo general, lo que interesa es valorar la vivienda que contiene la piscina, valor que ya incluir el de la misma, y no el de la piscina en s, dado que no es razonable encontrarnos con alguien que quiera vender exclusivamente su piscina. Podemos encontrar dos casos claros: el de la vivienda colectiva y el de la vivienda individual. En vivienda colectiva (bloque de viviendas con piscina en patio de manzana, v.g.), la piscina forma parte de los elementos comunes de la urbanizacin, as que a cada casa le corresponde una parte. Y eso cmo se valora? Pues hay dos formas: 1. Se compara con otras viviendas, preferiblemente de otrasurbanizaciones para asegurar variedad en precios, que tambin tengan piscinas. En este caso, el valor de la piscina ya va dado implcitamente en el de los testigos. Se incluye en ellos y no ha de considerarse a parte. 2. Si no se dispone de esos testigos, se buscaran otros de caractersticas semejantes, aunque sin piscina y se establecera una diferencia de valor por metro cuadrado de vivienda. es decir: si la casa con piscina vale X /m2 y la que no tiene piscina vale Y /m2, la diferencia podra atribuirse a la piscina. Claro, que esto es muy difcil de hacer, porque no tenemos la garanta de que haya otros factores (orientacin, calidades...) que no influyan en esa diferencia, o no sabemos ponderarlos. En el caso de las viviendas unifamiliares podemos encontrar un tercer caso, ya que considero que los anteriores tambin son vlidos para esta tipologa: podramos valorar la piscina aparte, como si fuese un trastero o un garaje y calcular cunto costara construirla, y dicho valor se lo aadimos a la casa, siempre y cuando hayamos comparado con viviendas que NO tienen piscina (o la estaramos valorando dos veces).
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Y ahora meto el puntito polmico. En todos los casos analizados arriba, se entiende que la piscina aade valor a la casa. Pero y si no fuera as? Se me ocurren dos motivos a considerar: 1. La piscina conlleva unos gastos de mantenimiento. En el caso de vivienda unifamiliar es ms significativo que en el de vivienda colectiva, dado que generalmente los gastos de comunidad no son considerados (por insignificantes) y porque no siempre se actualizan rentas y gastos. En el caso de unifamiliares es posible que tenga ms repercusin, ya que los dueos se deben hacer cargo del 100% de esos gastos. 2. Esta razn es a la que quera llegar: existe un estudio en Estados Unidos que dice que mueren ms nios ahogados por descuidos en casas con piscinas que disparados por accidente en casas donde hay armas. Vamos, que las piscinas son ms peligrosas que las armas en las casas para los chavales. 3. Con la escasez de agua y todo el rollo ecologista que nos envuelve, no os parece poco apropiado utilizarla para algo tanbanal como darse un chapuzn? (este motivo es un poco demagogo, lo s, no me lo tengis en cuenta). Y por qu se considera que una piscina aumenta el valor? Pues la verdad es que lo nico que se me ocurre es que, al final, la gente est dispuesta a pagar ms por poder disfrutar de las piscinas, y eso es lo que cuenta, no? Adems, supongo que en costa si hace calor podis ir a la playa, pero en Madrid... Ya sabis lo que deca la cancin. Lo que me hace pensar que igual las piscinas valen menos en la costa que en el interior... Tengo que reflexionarlo. Os dejo http://blogdetasadores.blogspot.com.es/2011/03/como-calcular-rapidamente-el-valor-de.html
La Normativa Espaola
La actual normativa da las siguientes definiciones: Superficie comprobada. Es el rea medida por el tasador teniendo en cuenta las definiciones de superficie til o construida y el correspondiente plano acotado. Superficie construida con partes comunes. Es la superficie construida sin partes comunes ms la parte proporcional que le corresponda segn su cuota en la superficie de los elementos comunes del edificio.
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Superficie construida sin partes comunes. Es la superficie til, sin excluir la superficie ocupada por los elementos interiores mencionados en dicha definicin e incluyendo los cerramientos exteriores al 100 por 100 o al 50 por 100, segn se trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o medianeros, o de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio. Superficie til. Es la superficie del suelo delimitado por el permetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones y tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc.), medida sobre la proyeccin horizontal de su cubierta. No se considerar superficie til la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos con seccin horizontal superior a los 100 centmetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros. Tampoco se considerar superficie til la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos. Superficie utilizable o computable. Es la superficie utilizada en las tasaciones para determinar los valores tcnicos
La Prctica
A mi modo de ver, aunque la Normativa da definiciones lo ms objetivas posibles, estas no son lo suficientemente claras. Vamos a ver si podemos dar luz a todo este folln: Yo empezara definiendo la superficie til (SU). Creo que la mejor definicin que se puede dar de ella es "aquella superficie que podemos pisar en una vivienda". Es la superficie que podemos medir y el nico dato objetivo (hasta cierto punto) de la valoracin. Esta superficie debe ser la que refleje el croquis del inmueble. La normativa espaola establece que las superficies de espacios abiertos cubiertos deben computar al 50%. La superficie construida (SC) es la til ms aquella superficie que ocupan tabiqueras y cerramientos, o el 50% de stos si separan el inmueble que valoramos del colindante. Esta superficie ya no es tan fcil de calcular, porque no podemos acceder a la superficie de estos cerramientos en todas las ocasiones. Adems, hay situaciones en las que no podemos determinar la superficie que ocupa un shunt o unas ventilaciones con seguridad absoluta. Sin embargo, la solucin nos la da la experiencia. Dependiendo de la tipologa del inmueble, aplicaremos un factor que relaciona SU y SC, de forma que en la prctica, es suficiente con multiplicar la SU por dicho factor para obtener la SC sin temor a desviarnos demasiado de la realidad. Superficie construida con parte proporcional de elementos comunes (SCCC) es la SC ms la superficie que le corresponda de los elementos comunes cubiertos del edificio al que pertenece. Si no se dispone del proyecto original del inmueble y/o de la divisin horizontal, es absolutamente imposible medir esta superficie. Podramos medir todas las zonas comunes de la urbanizacin, pero adems deberamos tener acceso a todas las viviendas de la misma para poder ponderar por superficies. De nuevo tenemos que recurrir a nuestra experiencia en la construccin para determinar este dato. Y una vez ms, segn la tipologa del inmueble, un factor nos da la relacin entre SU y SCCC. Ese factor queda reflejado en el informe de tasacin y se denomina R. Esta es la superficie adoptada para los clculos en la inmensa mayora de los informes de tasacin. Aqu viene la "polmica": dado que la R no es un dato objetivo, aunque no admite demasiada oscilacin, no deja de estar sometido a la consideracin del tcnico, por lo que mucha gente considera que se debera tasar por la SU, que es el nico dato medible. A mi modo de ver, es indiferente, da igual utilizar la SU o la SCCC, dado que la valoracin no puede ignorar los espacios comunes, lo que nos obligara a ponderarlo en la comparacin con otros inmuebles, a la hora de hacer el estudio de mercado, y esto introducira un nuevo componente subjetivo. El nico motivo que yo encuentro por el que se opta por tasar por la SCCC en vez de por la SU, es que es un dato que cada vez ms, queda reflejado en las escrituras de los inmuebles, especialmente en los de nueva construccin, lo que da cierto grado de objetividad a esta superficie.
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Finalmente, yo definira como superficies adoptadas (en plural) aquellas que tomamos con la justificacin debida para realizar los clculos de nuestro informe. Dependiendo del mtodo a utilizar, emplearemos una u otra. Incluso, dependiendo de cada situacin, ser preciso una determinada superficie que quiz no tenga nada que ver con las anteriores. Cada tasacin, aunque muy parecida a las anteriores, es distinta, y merece ser tratada como tal. En prximos posts analizaremos qu superficies hay que tomar dependiendo del clculo adoptado. Hasta entonces, creis que sera mejor adoptar la superficie til en vez de la SCCC? Por qu?
estudio, la que avala el informe. Algunas sociedades no permiten que sea otro tcnico la que visite el inmueble y si se entra a trabajar para una de ellas, hay que consultarlo antes. Nosotros hemos preferido no trabajar con alguna de estas tasadoras antes de cambiar nuestra forma de trabajo. En cualquier caso, en nuestro estudio, siempre realizan las visitas tcnicos adscritos a la sociedad de tasacin que nos hace el encargo). D) Visita (previos). La visita no slo deberamos entenderla como el acceso al inmueble para realizar las comprobaciones pertinentes, sino que debera ser el comienzo de la toma de datos, de la investigacin de mercado que nos exige todo informe de tasacin. Antes de acceder al inmueble ya podemos recabar la siguiente informacin: 1. Si no lo conocemos, es un buen momento para tomar contacto con el barrio. De qu clase es y qu servicios tiene, si es fcil o no aparcar, si est bien o mal comunicado, etc. Son factores que influyen en el valor del inmueble. 2. Tipologa del edificio (bloque abierto, aislado, manzana cerrada, vivienda unifamiliar adosada, etc. Es importante sobre todo para determinar costes de construccin y relaciones de superficies -ya hablaremos de ello-). 3. Si dispone de conserje o zonas comunes (piscina, zona deportiva, zona verde...) 4. Calidades (materiales de los que est hecho) y estado de conservacin del edificio. 5. Se puede aprovechar para buscar carteles de oferta por la zona. Este ejercicio tambin nos ayuda a pulsar la situacin del mercado en el rea. Podemos hacernos una idea sobre si es fcil o difcil vender o si hay poca oferta, por ejemplo. Es un primer acercamiento al estado del mercado entorno al inmueble que debemos valorar. Adems, hay un montn de aplicaciones para telfono mvil que nos ayudan en este sentido. Pulsando un botn, el mvil detecta nuestra localizacin y aparecen ofertas de viviendas en nuestro entorno (que ya pueden valernos como testigos) y podemos entrar en la casa con una idea ms aproximada del valor. 6. Hay que hacer alguna foto del exterior del edificio. E) Visita (interior): Una vez en el inmueble, procedemos a la visita en s. Normalmente nosotros hacemos una serie de preguntas, realizamos unas fotos y tomamos medidas de la casa. En la oficina, despus de tanto informe, solemos hacer las siguientes preguntas que ya tenemos estandarizadas, pero no hay regla al respecto, por supuesto: 1. Vive el dueo de la casa en ella? Est alquilado el inmueble? (fundamental para determinar qu tipo de clculo de valoracin hay que adoptar y para ver si es necesario incluir algn condiconante/advertencia). 2. Tiene agua caliente? 3. Gas / calefaccin? De qu tipo? 4. Tiene aire acondicionado? 5. Se han hecho reformas en la casa? Qu se hizo? Cundo? (Bsico para establecer el estado de conservacin del piso). No necesito saber nada ms, porque lo dems lo puedo ver yo. El inquilino siempre te va a decir que las puertas de la casa son de una calidad inmejorable y que el bao tiene un mrmol exclusivo. Adems nos van a contar que la zona donde est la casa es la mejor del mundo. Si tuviera que definir las zonas que tiene Fuenlabrada por los comentarios de los inqulinos que me han hecho visitando casas all, esta poblacin del sur de Madrid tendra slo tres: la buena, la mejor y la mejor comunicada. Es lgico que sea as, por eso conviene abstraerse de lo que nos digan y mirar la casa con la mxima objetividad posible. As pues, haremos un par de fotografas (personalmente las hago antes de medir, porque si no, es probable que se me olvide) y siempre intento retratar al menos una zona hmeda (cocina o baos) y una seca (saln, dormitorios), pero en cualquier caso deben ser fotos que reflejen el estado de conservacin del inmueble. No es necesario hacer fotos de cada rincn de la casa. El objeto de las fotos es, como he dicho, documentar el estado de conservacin y calidades del inmueble y para eso un par de fotos es suficiente.
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Despus, procedemos a la medicin. Por normativa, el tasador debe comprobar la superficie del inmueble. Esto se debe a que en Espaa, las escrituras de propiedad, especialmente las de propiedades antiguas, no son nada fiables a la hora de describir las superficies de los inmuebles. Lo voy a poner aparte para que quede muy claro: En Espaa, el tasador no tasa inmuebles, sino fincas registrales. En Espaa, no se ponen pisos como garanta hipotecaria, sino fincas registrales. El informe de tasacin es de una finca registral, que resulta ser un inmueble. Eso quiere decir que tenemos que verificar que la finca descrita en la escritura de propiedad es la que hemos visitado. Y la primera comprobacin para ello es la medicin del inmueble. Volviendo a la medicin en s, hay varias formas de trabajo. Hay tcnicos que prefieren darse una vuelta por la casa para hacerse una idea de cmo es; los hay que van dibujando a mano alzada a la vez que hacen ese reconocimiento previo para luego volver a verla e ir tomando medidas para incluirlas en su dibujo; los hay que prefieren ir midiendo y dibujando a la vez. Cualquiera es buena si las medidas son correctas y el plano es fiel a la realidad. El croquis debe incluir todas las partes de la casa, incluidas terrazas y tendederos. Lo ideal sera poder acceder a todas las estancias del inmueble, aunque no siempre es posible. Los elementos tipo trasteros o garajes tambin deben ser visitados y medidos. Y algunas sociedades de tasacin piden tambin fotografa de ellos. Recordad que, en cierta manera, nuestra labor consiste en ser los ojos de la entidad bancaria y dar fe, de alguna manera, de que prestan dinero por una garanta que realmente existe. F) Manejo de datos tomados: una vez hemos terminado la visita, si me gustara aadir un ltimo paso que hemos incorporado en el estudio durante los dos ltimos aos, aproximadamente, y es el mandar por mail (va mvil) las fotografas y una copia del plano al delineante para que las archive y pueda empezar a trabajar sin ms demora, lo que hace que al llegar al estudio, est todo dispuesto para redactar el informe, cosa que veremos en otro post, que este ya es muy largo. Se nos escapa algo? Comentad, por favor. http://blogdetasadores.blogspot.com.es/2010/01/como-se-redacta-un-informe-detasacion.html
Pues aqu estamos, sentaditos en nuestro despacho y con un objetivo por delante, pero por dnde empiezo? Me pongo a leer documentos como un loco? Meto datos en el ordenador como un posedo? Dibujo? Qu? Hay muchas formas de trabajar, todas vlidas, pero despus de tantos informes, nosotros solemos hacerlo de la siguiente manera: Croquis del inmueble: Lo primero es asegurarnos de que tenemos un croquis aceptable. Si lo hemos hecho a mano durante la visita, toca pasarlo a limpio. Esto supone meternos con un programa de CAD y sacar un plano de la casa que responda a las medidas que tomamos en la visita. Algunas tasadoras admiten croquis hechos a mano, siempre y cuando la calidad de los mismos sea aceptable. Los croquis deben responder a la realidad del inmueble, aunque para nuestra finalidad, no es necesario que sean exactamente iguales a la realidad. Me refiero a que si una ventana aparece 5cm a la derecha de donde est realmente, nos da igual. El croquis sirve para obtener una superficie til (la que podemos pisar) que ni siquiera va ser la que adoptemos para los clculos. Ya lo explicaremos.
El croquis debe cumplir una serie de requisitos: 1. Debe ser claro y legible 2. Debe contener una escala grfica (la regleta con los nmeros) o bien una cota vertical y otra horizontal. La escala numrica (1:100, por ejemplo) no es aconsejable, dado que las fotocopiadoras y algunas aplicaciones informticas cambian el tamao del original. 3. Debe incluir el grosor de muros, aproximadamente, dado que debe ser lo ms fiel a la realidad posible y de l vamos a obtener la superficie con la que tasaremos. 4. Conviene que incluya ventanas y huecos y el nombre de las estancias, para poder juzgar la distribucin de la vivienda. Manejo y anlisis de datos: nuestro siguiente paso es volcar al ordenador desde la cmara las fotografas que hemos realizado del inmueble. Lo siguiente es informatizar el resto de datos. Escanearemos documentacin registral, catastral, urbanstica, contrato de alquiler, licencias y todo lo que tengamos en papel y nos hayan proporcionado. Como ya explicamos una vez en otro post, la documentacin nos la suelen proporcionar los interesados en el informe, por lo que nosotros no tenemos que pedirla. En el estudio, toda esa informacin la guardamos en una carpeta (del ordenador). Algn da hablaremos de la importancia de tener todos estos datos bien guardados. Aunque cualquiera puede sacar una nota simple del registro, nosotros tenemos que darles carcter de confidencialidad y debemos ser muy cuidadosos con la informacin que manejamos tanto en formato papel como electrnico.
Estudio de la Documentacin. Tipo de informe: Con todo en el ordenador, toca estudiar la documentacin y decidir qu estructura va a tener nuestro informe. En la oficina nos fijamos fundamentalmente en los siguientes aspectos para determinar esa estructura: 1. Naturaleza de la finca: definida en la nota simple registral, que nos determina en cierta manera si lo que tasamos es lo que visitamos o si debemos hacer alguna consideracin debido al uso que se est haciendo de ella 2. Si la finca posee anexos vinculados a ella (generalmente trasteros y garajes) 3. La propiedad de la finca: que nos sirve para determinar si la finca est alquilada y si debemos calcular el valor por generacin de rentas de alquiler 4. Cualquier tipo de carga registral que pueda tener la finca. La que ms influye en el valor de tasacin ser si la vivienda est sometida a algn tipo de proteccin oficial que limite su valor de venta. Eleccin y aplicacin de los mtodos de clculo: Como sabis, existen varios mtodos de clculo para el valor de una tasacin. No vamos a desmembrarlos aqu, pero s voy a enumerarlos y, a grandes rasgos, comentar someramente cuando aplicarlos: 1. Mtodo del coste: se aplica siempre 2. Mtodo de comparacin: se aplica siempre que haya un mercado significativo (el 99% de las veces) 3. Mtodo de Valoracin por Actualizacin de rentas (se aplica para estudiar mercados de alquileres, generalmente si el inmueble est arrendado). 4. Mtodo de valor por contrato de alquileres (cuando exista tal contrato) 5. Mtodo residual esttico (generalmente para el estudio del valor de suelos). 6. Mtodo residual dinmico (para el estudio de suelos que no sean urbanos finalistas -es decir, sobre los que no se puede empezar a construir en menos de un ao-). (Como medida de precaucin y para favorecer la seguridad, este mtodo se ha empezado a aplicar sobre todo tipo de suelos). Todos estos clculos llevan su tiempo. Muchas veces, al acabar una visita, nos preguntan por el valor del piso. Como si fuera algo inmediato. lleva su tiempo hacer un informe de tasacin de calidad. Visado: El ltimo paso que debe dar el tasador es el visado del informe. Una vez realizado el mismo, el tasador lo manda a la sociedad de tasacin a travs del canal preestablecido (generalmente informtico) para su verificacin y comprobacin. Si hay algn error o se tiene alguna duda, los tcnicos de la sociedad la consultan al tasador hasta que todo queda listo y se le da el visado. La tasacin ya es vlida en todos sus efectos. Nuestro trabajo ha terminado. http://blogdetasadores.blogspot.com.es/2010/01/como-se-redacta-un-informe-de-tasacion_20.html
mejor barrio, tiene la mejor orientacin, las mejores calidades, tiene ms metros que el piso de abajo y que el de arriba, tiene mejores vistas, etc, etc... Lo oigo en cada visita. Y en realidad, es igual que el resto de inmuebles que has visto esa semana. Quiz hable en otro post de la conclusin a la que me ha llevado esto... Es un hecho que simplemente cambiando un testigo podemos obtener variaciones de valor de hasta un 5 10% en el global. Ms si el testigo es absurdo. Por eso en la oficina constantemente realizamos estudios de mercado para que no nos salgamos de unos mrgenes. Cuando haces una tasacin a veces puedes perder perspectiva. Es como cuando ves un cuadro muy de cerca. De vez en cuando necesitas dar un paso atrs para ver l conjunto. Lo solemos hacer al menos una vez cada dos meses. Y en ciertas zonas en las que trabajamos intensamente es bastante necesario en la actualidad dadas las variaciones del mercado. Para resumir: la valoracin es una "ciencia subjetiva" que ha buscado mtodos para "objetivizarse". Y que el parmetro fundamental es el criterio del tasador. Las sociedades de tasacin y los filtros de control son un segundo paso que aumenta la objetividad del valor que damos. Pero la eleccin de los testigos (saber elegirlos) es clave para valorar correctamente por comparacin.
SUPERCICIE TIL, CONSTUIDA Y CONSTRUIDA CON PARTES COMUNES Con esta nueva entrada, trataremos de aclarar una de las dudas ms comunes que nuestros clientes nos trasladan respecto a la interpretacion de datos en cuanto a tipos de superficie. Superficie til: es la superficie delimitada por el permetro interior de los cerramientos de un inmueble y sin tener en cuenta los tabiques interiores o zonas de instalaciones. Es, en definitiva, la superficie que un usuario podra pisar o recorrer. De la superficie de los armarios empotrados, tendederos, porches y terrazas o balcones, se tiene en cuenta slo un 50% de la misma a la hora del cmputo total de la superficie til del inmueble. Los espacios abiertos al exterior no cubiertos NO se tienen en cuenta a la hora de calcular la superficie til. Superficie construida: es la superficie delimitada por el permetro exterior de los cerramientos del inmueble. En el caso en el que el cerramiento sea medianero con otro inmueble, slo se tendr en cuenta el 50% del grosor del mismo a efectos del clculo (dado que el otro 50% pertenece al inmueble colindante). De la superficie de los tendederos, porches y terrazas o balcones tambin se computa su 50% a efectos del clculo de la superficie construida. Superficie construida con partes comunes: es la superficie construida antes descrita a la que se le suma la parte proporcional que le toca al inmueble objeto de la medicin de la superficie comn del edificio (portales, escaleras, ascensores, cuartos de instalaciones, etc). Esa parte es proporcional a la cuota de participacin del inmueble objeto de la medicin en la superficie total del edificio. Es importante tener en cuenta estos datos a la hora de adquirir una vivienda para interpretar correctamente los datos que se facilitan. La superficie til suele ser entre un 12% y 15% menor que la superficie construida. La superficie construida con partes comunes suele ser entre un 10% y 14% mayor que la superficie construida. Estos datos son aproximaciones generales que pueden variar notblemente en funcin de la tipologa edificatoria, nmero de viviendas y sistema constructivos utilizado. Esperamos que esta informacin sea de vuestra ayuda. No dudis en contactarnos para cualquier aclaracin o duda. http://www.correacuevas.es/post/1704628996/superficie-util-construida-y-construida-con-partes
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