Академический Документы
Профессиональный Документы
Культура Документы
Florianpolis 2008
Dissertao apresentada ao Programa de PsGraduao em Engenharia Civil da Universidade Federal de Santa Catarina, como requisito parcial para a obteno do ttulo de Mestre em Engenharia Civil. rea de Concentrao: Construo Civil. Orientador: Antnio Edsio Jungles, Dr.
Florianpolis 2008
Esta dissertao foi julgada e aprovada para obteno do ttulo de Mestre em Engenharia Civil do Programa de Ps-Graduao em Engenharia Civil da Universidade Federal de Santa Catarina. Florianpolis, 20 de novembro de 2008.
_________________________________ Prof. Antnio Edsio Jungles, Dr. Universidade Federal de Santa Catarina Orientador
_________________________________ Prof. Ivo Jos Padaratz, PhD. Universidade Federal de Santa Catarina Examinador Interno
_________________________________ Prof. Norberto Hochheim, Dr. Universidade Federal de Santa Catarina Examinador Interno
_________________________________ Prof. Gilson Morales, Dr. Universidade Estadual de Londrina Examinador Externo
_________________________________ Prof. Daniel das Neves Martins, Dr. Universidade Estadual de Maring Examinador Externo
MARTINS, Anderson Sopena Avaliao dos custos de servios de manuteno predial em hotis resorts , UFSC, Florianpolis 2008. 186p. Dissertao: Mestrado em Engenharia Civil (Construo Civil) Orientador: Prof. Antnio Edsio Jungles, Dr. 1. Manuteno hoteleira 2. Custos de manuteno 3. Sistemas de Gesto. I. Universidade Federal de Santa Catarina II. Ttulo
A meus pais, Demilson e Manolita, a minha irm Michely, pela confiana, pela compreenso pela saudade, pelo carinho, pelo amor, pelo apoio e pelo incentivo, neste e em todos os momentos em que precisei durante minha vida... minha av, Que me viu sair de casa, mas que no poder viver aqui, comigo est vitria...
AGRADECIMENTOS
Este trabalho no resultado unicamente do meu esforo pessoal: sem o apoio que recebi, direto ou indireto, no poderia ter sido feito. Primeiramente, agradeo a Deus por cada minuto da minha vida, meu grande amigo, protetor e companheiro inseparvel, que me deu foras para contornar todos os obstculos e poder viver este momento. Por ter proporcionado o meu crescimento pessoal e intelectual. Aos meus pais, Demilson e Manolita, pela confiana, incentivo e apoio depositados em mim em todos os momentos da minha vida, pelo amor, carinho e compreenso da minha ausncia. A minha irm Michely, que soube entender a minha ausncia, me proporcionando apoio, compreenso, companheirismo e alegrias mesmo separados pela distncia. A Ariane Peixoto, pelo incentivo, motivao, compreenso e carinho para a finalizao deste trabalho. Ao Prof. Antnio Edsio Jungles pela amizade, orientao, dedicao, oportunidade e pela confiana em mim depositada no desenvolvimento deste trabalho. Ao Prof. Gilson Morales, pelo apoio durante a pesquisa, no desenvolvimento deste trabalho, e a amizade que se estender alm da academia. Aos Professores e membros da banca, Ivo Jos Padaratz, Norberto Hochheim e Daniel das Neves Martins, pelas contribuies feitas ao presente trabalho. Ao Prof. Luiz Fernando M. Heineck, pelas disciplinas lecionadas, a ateno e materiais para o desenvolvimento deste trabalho. E tambm ao Prof. Generoso de Angelis Neto, cujos conselhos e ensinamentos durante o perodo de graduao foram fundamentais para o ingresso neste Programa de PsGraduao. A todos os amigos do grupo GESTCON, que para mim foram uma famlia no decorrer do meu mestrado: Fernando Hernandes, Ricardo Rocha de Oliveira, Ana Maria de Oliveira, Diane Guzzi, Adolfo Costa, Rafael Schadeck, Jorge Bogado, Marcelo Belchior, Thiago Battaglia, Juliana Guarda, Cleber Batista, Manoela Nunes, Gabriela, Graziela e Sheila. Em especial, aos meus estagirios Filipy, Tarcila e Yara Paloma, pelo apoio, incentivo, amizade e companheirismo.
7
Agradeo ao hotel resort que permitiu a realizao da pesquisa, em especial aos funcionrios da manuteno, ao Eng. Aderbal, Arq. Pauline e Sra. Yolanda. Ao Programa de Ps-Graduao em Engenharia Civil da Universidade Federal de Santa Catarina, pela oportunidade de realizao do mestrado. Ao CNPq pela concesso da bolsa de mestrado. Ao Escritrio Piloto da Engenharia Civil (EPEC), representado pelos seus membros Thiago Rosa, Diego da Silva, Gabriel Salvatori, Carlos F. e Eddy F. Pecapedra, auxiliaram no desenvolvimento desta pesquisa. Aos amigos com quem compartilhei no somente o apartamento, mas tambm diversos momentos de amizade, Leandro Arruda, Fred, Osvaldo, Rmulo Frutuoso, Joo Gabriel e, em especial Marlon C. Lopes. Aos amigos que, mesmo distncia, estiveram sempre presentes: Rafael Carlos, Rafael Porto, Alisson e Jill Quadros. E a todos aqueles que, de maneira direta ou indireta, contriburam para a realizao deste trabalho.
Desconfie do destino e acredite em voc. Gaste mais horas realizando que sonhando, fazendo que planejando, vivendo que esperando... Porque, embora quem quase morra esteja vivo, quem quase vive, j morreu...
Luiz Fernando Verssimo
RESUMO
MARTINS, Anderson Sopena. Avaliao dos custos de servios de manuteno predial em hotis resorts, 2008. 186p. Dissertao (Mestrado em Engenharia de Civil) Programa de Ps-Graduao em Engenharia Civil, UFSC, Florianpolis.
Em nvel nacional e internacional, o segmento de turismo um setor emergente, com grande destaque para seu sub-setor de hotelaria. A concorrncia existente entre os meios de hospedagem elevada, com busca constante da qualidade plena, com o intuito de oferecer um servio diferenciado e de qualidade superior, para conquistar o hspede em termos de qualidade, aspecto visual, marketing, servios, conservao e manuteno, sempre com um menor preo. Com base neste fato, a pesquisa teve como objetivo determinar o custo mdio dos principais servios de manuteno predial em hotis resorts. Para conhecer os detalhes do assunto, a reviso da literatura foi construda com base no trip: sistemas de gesto, hotelaria e manuteno. Assim, foram realizadas a anlise qualitativa dos principais servios, e a quantitativa do nmero de incidncias e seus respectivos custos financeiros. A pesquisa foi realizada em um hotel resort que possua um Sistema de Gesto da Manuteno Hoteleira (SGMH) completo. A estrutura deste hotel era enorme, com 14 edifcios, totalizando uma rea de 35.227,00 m. O perodo da anlise foi de 5 anos, durante os quais foram realizadas aproximadamente 150.000 incidncias de manuteno, sendo 25.681 manutenes referentes aos principais servios, com o custo determinado em R$3.153.302,18. Estas incidncias e estes custos de manuteno foram distribudos entre os principais servios de manuteno, sendo eles: servios de manuteno de elementos e componentes, como persianas e fechaduras, servios de reparo nas instalaes eltrica, hidrulica e telefonia, renovao de pintura, servios de marcenaria e de pedreiro. Para estes servios foram determinados os seus custos mdios, o custo por m2 de construo, o custo percentual da manuteno em relao ao custo de construo da edificao e o custo total de cada servio. Ocorreu tambm a anlise do ciclo da manuteno em relao incidncia de servios x tempo e custo x tempo. Alm disto, este trabalho revelou importantes informaes sobre o desenvolvimento de cada servio e, em especial, sobre o perodo inicial (4 5 anos) de manuteno. A avaliao de cada servio, o seu desempenho e os seus custos podero ser visualizados no decorrer deste trabalho.
10
ABSTRACT
The tourism sector is an emergent segment at the national and international levels, with the hotel sub-sector being of great importance. The competition between the different types of accommodations is high, with the constant search for maximum quality, seeking to offer a service which is differentiated and of higher quality, in order to conquer the client in terms of quality, visual aspect, marketing, services, conservation and maintenance, always offering a lower price. Based on this scenario, this research aimed to determine the average cost of the main services of building maintenance in resort hotels. In order to understand the details of the subject, a literature review was carried out based on: management systems, hotel administration and maintenance. Thus, a qualitative analysis of the main services was
carried out along with a quantitative analysis of the number of incidents and their respective financial costs. The research was carried out on a resort hotel which has a complete hotel
maintenance management system (MMS). The structure of this hotel is enormous, with 14 buildings and a total area of 35,227 m. The analysis period was 5 years, where a 150,000 maintenance incidents were carried out, 25,681 being maintenance relating to the main services with a cost determined as R$3,153,302.18. These maintenance incidents and costs were distributed among the main maintenance services relating to blinds, hydraulics, general services and those of bricklaying, painting, telephone and electrical installations, carpentry and locks. For these services the average maintenance costs, the cost per m2 of
construction, the percentage cost of the maintenance in relation to the construction cost of the hotel and the total cost of each service, were determined. The analysis of the
maintenance cycle in relation to the incidents of the services x time and cost x time was also carried out. Furthermore, this study revealed important information on the behavior of each service and, in particular, the initial period (4 to 5 years) of the maintenance. The evaluation of each service, their behavior and costs can be seen in the course of this study. Keywords: hotel maintenance, maintenance costs, management systems.
11
L I S TA D E F I G U R A S
Figura 2.1 Figura 2.2 Figura 2.3 Figura 2.4 Figura 2.5 Figura 2.6 Figura 3.1 Figura 3.2 Figura 4.1 Figura 4.2 Figura 4.3 Figura 4.4 Modelo para o processo de planejamento ...................................... Ciclo da qualidade na empresa de projeto ..................................... Fases de um edifcio (da produo ao uso) ................................... Recuperao de parte do desempenho perdido ............................ Atendimento ao acrscimo das exigncias dos usurios ............... Fluxograma para a inspeo de um problema patolgico .............. Fluxograma das etapas da pesquisa .............................................. Servios considerados para a formao dos custos de manuteno Apartamento de um dormitrio ....................................................... Apartamento de dois dormitrios .................................................... Apartamento de trs dormitrios ..................................................... Apartamento Standard .................................................................... 29 33 52 53 53 60 73 75 88 89 89 90
12
L I S TA D E T A B E L A S
Tabela 2.1 Tabela 2.2 Tabela 2.3 Tabela 4.1 Tabela 4.2 Tabela 4.3 Tabela 4.4 Tabela 4.5 Tabela 4.6 Tabela 4.7 Tabela 4.8 Tabela 4.9 Tabela 4.10 Tabela 4.11 Tabela 4.12 Tabela 4.13 Tabela 4.14 Tabela 5.1 Tabela 5.2 Principais diferenas entre hotis e flats ........................................ Fatores que influenciam um hspede na escolha de um hotel ....... Fatores que influenciam um hspede na escolha de um hotel ...... Nmero de incidncias de manuteno do hotel 01 ....................... Nmero de incidncias de manuteno do hotel 02 ....................... Nmero de incidncias de manuteno do hotel 03 ....................... Nmero de incidncias de manuteno do hotel 04 ....................... Nmero de incidncias de manuteno do hotel 05 ....................... Nmero de incidncias de manuteno do hotel 06 ....................... Nmero de incidncias de manuteno do hotel 07 ....................... Nmero de incidncias de manuteno do hotel 08 ....................... Nmero de incidncias de manuteno do hotel 09 ....................... Nmero de incidncias de manuteno do hotel 10 ....................... Nmero de incidncias de manuteno do hotel 11 ....................... Nmero de incidncias de manuteno do hotel 12 ....................... Nmero de incidncias de manuteno do hotel 13 ....................... Nmero de incidncias de manuteno do hotel 14 ....................... Dados gerais dos 14 hotis e suas incidncias de manuteno .... Avaliao do comportamento dos hotis em relao incidncia 41 46 46 93 95 98 100 101 104 105 107 109 111 113 115 118 120 122
de manutenes realizadas e esperadas em funo da mdia de manutenes................................................................................................ Tabela 5.3 Tabela 5.4 Tabela 5.5 Tabela 5.6 Tabela 5.7 Incidncias de manutenes dos 14 hotis .................................... Linearizao das incidncias de manuteno do 1 ao 16 ano .... Custos totais de manuteno - 2002 a 2006 (unidade R$) ............ Custo mdio por manuteno - 2002 a 2006 (unidade R$) ............ Custo mdio de cada servio de manuteno por m 149
2
custo de construo do empreendimento .................................................. Tabela 5.9 Tabela 5.10 Custo mdio da mo de obra por manuteno (Unidade R$) ........ Custo mdio de materiais e equipamentos por
149 152
manuteno (unidade R$) .......................................................................... Tabela 5.11 Linearizao dos custos de manuteno do 1 ao 16 ano ............
153 155
13
L I S TA D E G R F I C O S
Grfico 5.1
os servios com a sua evoluo individual ao ano .................................... Grfico 5.2 Somatria em percentual das incidncias de manuteno de
todos os servios (realizados entre janeiro/2002 a dezembro/2006) ......... Grfico 5.3 Grfico 5.4 Grfico 5.5 Grfico 5.6 Grfico 5.7 Anlise grfica das incidncias de manutenes em persianas .... Ciclo de manuteno das persianas ............................................... Anlise grfica das incidncias de manutenes hidrulicas ......... Ciclo de manuteno hidrulica ...................................................... Anlise grfica das incidncias de manutenes em marcenaria
e fechaduras ............................................................................................... Grfico 5.8 Grfico 5.9 Ciclo de manuteno dos servios de marcenaria e fechaduras ... Anlise grfica das incidncias de manutenes de servios
133 135
gerais e de pedreiro ................................................................................... Grfico 5.10 Ciclo de manuteno dos servios gerais e de pedreiros .............. Grfico 5.11 Anlise grfica das incidncias de manutenes de pinturas ........ Grfico 5.12 Ciclo de manuteno de pinturas ................................................... Grfico 5.13 Anlise grfica das incidncias de manutenes eltrica .............. Grfico 5.14 Ciclo de manuteno eltrica ......................................................... Grfico 5.15 Anlise grfica das incidncias de manutenes telefnicas ......... Grfico 5.16 Ciclo de manuteno da rede telefnica ........................................ Grfico 5.17 Custos totais de manuteno por servios (R$) ............................. Grfico 5.18 Custos totais de manuteno por servio em percentuais (%) ...... Grfico 5.19 Custos mdio de cada servio para o perodo de 2002 a 2006(R$) Grfico 5.20 Anlise grfica dos ndices de custo mdio de manutenes em persianas .............................................................................................. Grfico 5.21 Anlise grfica dos ndices de custo mdio de manutenes hidrulicas .................................................................................................. Grfico 5.22 Anlise grfica dos ndices de custo mdio de manutenes em marcenaria e fechaduras....................................................................... Grfico 5.23 Anlise grfica dos ndices de custo mdio de manutenes de servios gerais e de pedreiros .............................................................. Grfico 5.24 Anlise grfica dos ndices de custo mdio de manutenes em pinturas ................................................................................................. Grfico 5.25 Anlise grfica dos ndices de custo mdio de manutenes eltricas ......................................................................................................
136 137 138 139 140 141 143 144 146 146 147
157
158
159
160
161
162
14
Grfico 5.26 Anlise grfica dos ndices de custo mdio de manutenes telefnicas .................................................................................................. 163
15
SUMRIO
Captulo 1
INTRODUO
1.1 1.2 1.3 MOTIVAO PARA A PESQUISA ................................................. JUSTIFICATIVA DA PESQUISA ..................................................... OBJETIVOS .....................................................................................
19
19 20 23
23 23
1.4
23
23
Captulo 2
REVISO DA LITERATURA
2.1 SISTEMA DE GESTO ...................................................................
25
25
27 30
2.1.1 Metodologia de um Sistema de Gesto (SG) ............................................. 2.1.2 Sistema de Gesto (SG) no Projeto e Execuo .......................................
2.2
HOTELARIA .....................................................................................
34
34 35 36 37 38 41 42 45
2.2.1 Histrico ..................................................................................................... 2.2.2 Hotelaria no Brasil ...................................................................................... 2.2.3 Turismo x Hotelaria .................................................................................... 2.2.4 Classificao dos Hotis ............................................................................ 2.2.5 Tipos de Hotis .......................................................................................... 2.2.6 O Pblico do Hotel e o Tempo de Permanncia ........................................ 2.2.7 Planejamento e Desenvolvimento dos Empreendimentos ......................... 2.2.8 Manuteno Hoteleira ................................................................................
2.3
47
47 48 49 51 54 55 56
2.3.1 Introduo .................................................................................................. 2.3.2 Histrico ..................................................................................................... 2.3.3 A Importncia da Manuteno ................................................................... 2.3.4 Durabilidade e Vida til do Edifcio............................................................. 2.3.5 Planejamento x Manuteno ...................................................................... 2.3.6 Tipos de Manuteno ................................................................................. 2.3.7 Incidncia de Patologias ............................................................................
16
2.3.8 Sistemas de Manuteno Predial ............................................................... 2.3.9 Fatores de Degradao do Edifcio....................................................... 2.3.10 Vantagens Propiciadas por um Sistema de Manuteno .......................... 2.3.11 Manual do Proprietrio ............................................................................... 2.3.12 Custos da Manuteno .............................................................................. 58 61 63 65 68
Captulo 3
METODOLOGIA
3.1 ETAPAS DO TRABALHO ...............................................................
72
72
73 74 79 80 81 81 82 82
3.1.1 Primeira Etapa Formulao da Pesquisa ..................................................... 3.1.2 Segunda Etapa Planejamento da Pesquisa ............................................ 3.1.3 Terceira Etapa Estudo Piloto ................................................................... 3.1.4 Quarta Etapa Estudos de Caso ............................................................... 3.1.5 Quinta Etapa Anlise dos Resultados ..................................................... 3.1.5.1 Os Estudos de Caso .................................................................................. 3.1.5.2 Anlise Individual dos 14 Hotis ................................................................ 3.1.5.3 Anlise Global de Todo o Empreendimento (14 hotis) ............................ 3.1.5.3.1 Anlise dos Servios Realizados e a sua Incidncia (Nmero de Manutenes Realizadas) ........................................................ 3.1.5.3.2 Anlise do Nmero de Incidncias de Manuteno com a Linearizao do Tempo .............................................................................. 3.1.5.3.3 Anlise Financeira das Incidncias de Manuteno ............................... 3.1.5.3.4 Anlise do Custo das Incidncias de Manuteno com a Linearizao do Tempo ..............................................................................
82
82 83
84
3.2
85
Captulo 4
ESTUDOS DE CASO
4.1 4.2 CARACTERIZAO DO HOTEL .................................................... ANLISE INDIVIDUAL DOS ESTUDOS DE CASO ........................
86
86 91
92 94 96 98
4.2.1 Estudo Piloto Hotel 01 ............................................................................. 4.2.2 Estudo Hotel 02 .......................................................................................... 4.2.3 Estudo Hotel 03 .......................................................................................... 4.2.4 Estudo Hotel 04 ..........................................................................................
17
4.2.5 4.2.6 4.2.7 Estudo Hotel 05 .......................................................................................... Estudo Hotel 06 .......................................................................................... Estudo Hotel 07 .......................................................................................... 100 102 104 106 108 110 112 114 116 118
4.2.8 Estudo Hotel 08 .......................................................................................... 4.2.9 Estudo Hotel 09 .......................................................................................... 4.2.10 Estudo Hotel 10 .......................................................................................... 4.2.11 Estudo Hotel 11 .......................................................................................... 4.2.12 Estudo Hotel 12 .......................................................................................... 4.2.13 Estudo Hotel 13 .......................................................................................... 4.2.14 Estudo Hotel 14 ..........................................................................................
Captulo 5
121
121 124
125 127 128 130 133 135 138 140 142
18
5.2.4.7 Anlise Grfica do Custo Mdio da Manuteno em Telefonia ................. 163
Captulo 6
CONCLUSES
6.1 CONCLUSES DAS ETAPAS DO TRABALHO ............................................ 6.2 CONCLUSES QUANTO AOS OBJETIVOS DESTE TRABALHO .............. 6.3 CONCLUSES FINAIS ................................................................................... 6.4 RECOMENDAES PARA FUTUROS TRABALHOS ..................................
164
164 165 175 177
R E F E R N C I A S B I B L I O G R F I C A S ................. A N E X O S ...............................................................................
179 187
APNDICES................................................................................
190
Captulo 1 INTRODUO
1.1 MOTIVAO PARA A PESQUISA
O aumento da competitividade e a concorrncia estabelecida nos diversos segmentos da economia mundial motivam o mercado em busca de novas solues e alternativas para a superao dos seus concorrentes. Em nvel nacional e internacional, um segmento do mercado emergente o setor de turismo. O seu crescimento e desenvolvimento vm assumindo um importante papel no setor tercirio, apontando que esta atividade se tornar uma das lderes da economia mundial, junto ao setor de tecnologia e telecomunicaes (BELLI; HEINECK; CASAROTTO FILHO; 1996). Neste contexto, observa-se que dentro desta indstria, o subsetor de hotelaria cresce progressivamente. A concorrncia existente entre os meios de hospedagem a motivao para o desenvolvimento do subsetor, com a busca da qualidade plena, com o intuito de oferecer um servio diferenciado e de qualidade superior, para conquistar o hspede em termos de qualidade, aspecto visual, marketing, servios, conservao e manuteno. Para o atendimento de todos estes itens preciso obter a interao de diversas frentes de trabalho, com destaque para a necessidade de um sistema de gesto (SG). O objetivo deste sistema definir um conjunto de tcnicas e procedimentos para auxiliarem na execuo de tarefas atravs do estabelecimento de uma rede de atividades a serem realizadas em datas especficas pr-estabelecidas. O aperfeioamento contnuo do sistema assegura a qualidade e a conservao das instalaes prediais (SOARES; COSENZA; 1998). O funcionamento deste sistema de gesto na manuteno hoteleira deve ocorrer de forma harmoniosa e com a interao dos servios de hotelaria, administrao e logstica, atendendo s necessidades dos hspedes, sem influenciar na qualidade da sua estadia (WANDERLEY; 2004). Alm disto, o investimento realizado neste tipo de sistema deve ser justificado nos aspectos de manuteno, marketing e modernizao, atendendo aos padres e critrios estabelecidos pelos rgos hoteleiros. No presente trabalho, foram analisados os servios mais importantes inseridos no contexto dirio da manuteno predial de um hotel, bem como os seus custos e as variveis ligadas a estes. No prximo tpico est exposta a justificativa para o desenvolvimento do trabalho, que foi baseada na literatura pesquisada sobre o tema.
1.3
OBJETIVOS
1.4
DELIMITAES DA PESQUISA
Para atingir os objetivos determinados e definir a abrangncia do trabalho, algumas
1.4.1 DELIMITAES
A primeira delimitao deste trabalho inerente ao mtodo de pesquisa empregado, denominado de Estudo de Caso. Assim, restringe-se aos dados a respeito da qualidade do sistema de gesto empregado e s informaes coletadas durante a pesquisa, disponibilizadas pela administrao do empreendimento pesquisado. Em relao aos estudos de manuteno, o presente trabalhado estar limitado anlise dos servios de manuteno definidos pela NBR 5674 - Manuteno de Edificaes Procedimentos (1999). A condio inicial e primordial para que o hotel possa ser analisado, que este possua um sistema de gesto de manuteno hoteleira (SGMH), onde, pelo menos, sejam
2.1
SISTEMA DE GESTO
No decorrer dos ltimos anos, se observa um elevado desenvolvimento no setor da
Construo Civil, acompanhado de inmeras mudanas. Baa e Melhado (1999) relatam que as empresas construtoras esto investindo na melhoria da qualidade, atravs do uso de tecnologias inovadoras e implantao de Sistemas de Gesto (SG). Para Soares e Cosenza (1998), um Sistema de Gesto (SG) um conjunto de tcnicas e procedimentos para auxiliar na execuo de tarefas. Para isto, agrupa os instrumentos de gesto de acordo com os propsitos da empresa, estabelecendo uma rede de subsistemas que norteiam as atividades a serem realizadas. Isto possibilita a determinao do caminho a ser seguido, evitando atividades improdutivas. Os sistemas de gesto podem ser aplicados em quaisquer empresas, dos mais variados segmentos. No foco da engenharia civil, mais especificamente na construo civil, os autores Baa e Melhado (1999) afirmam que os sistemas de gesto so utilizados para aumentar a qualidade dos seus produtos, processos e servios, atendendo assim s exigncias do mercado consumidor. Santos e Farias Filho (1998) atribuem isso, as constantes presses ocasionadas pelo mercado, como por exemplo: - falta de um sistema seguro de financiamento; - descrditos das empresas do setor, devido s falncias e descumprimentos de contratos; - queda e runa de alguns edifcios; - elevada concorrncia, com a entrada de empresas estrangeiras no setor. Alm destes fatores, a busca pela qualidade, a organizao da obra e o uso de procedimentos de gesto, so utilizados por empresas construtoras que esto aderindo a estes processos para aumentar a sua produtividade e competitividade. Programas de qualidade foram implantados em empresas, como o Programa Brasileiro de Qualidade e Produtividade no Habitat (PBQP-H) e o Prmio Nacional da Qualidade (NASCIMENTO; SOARES, 1996). Somando-se a isto, a entrada em vigor do Cdigo de Defesa do Consumidor, em 1992, influenciou os clientes de todos os setores a elevarem o grau de exigncia quanto aos produtos adquiridos (JOBIM, 1997).
Figura 2.1: Modelo para o processo de Planejamento Fonte: Soares e Cosenza (1998)
O sucesso inicial do sistema est vinculado a sua fase de implantao, sendo necessrio o auxilio de uma empresa especializada, pois apesar de todas as vantagens propiciadas pelo sistema, a sua instalao pode ser demorada. preciso primeiramente, melhorar o processo para depois automatiz-lo e atualiz-lo continuamente (NASCIMENTO ET AL; 2004). Nesta mesma linha Toledo; Abreu; Jungles (2000) afirmam que, por ser uma nova tecnologia, demanda um determinado tempo at ser consolidada, podendo gerar algumas dvidas e incertezas neste perodo. Nesta mesma vertente, Nascimento et al (2004) realizaram um estudo em So Paulo, em duas grandes empresas conceituadas no setor da construo civil, onde foi instalado um Sistema Integrado de Gesto Empresarial e obtiveram-se excelentes resultados. O SG auxiliou as empresas a integrarem as suas equipes com melhoria na comunicao e conseqente aumento na produtividade. Outra melhoria foi no fluxo de informaes, pois o sistema otimizou e agilizou a forma de coleta, transmisso e distribuio das informaes ao longo do processo. Por outro lado, o principal problema relatado foi a dificuldade de adequao ao sistema, pois ocorreu a falta de assessoria e treinamento s duas empresas. Os autores afirmam que uma orientao ou consultoria executada por empresas especializadas otimizaria os resultados esperados.
Figura 2.2: Ciclo da qualidade na empresa de projeto Fonte: Baa e Melhado (1999)
2.2.1 Histrico A atividade da hotelaria muito antiga, segundo Nunes (2004), foi iniciada com o comrcio de bens e servios entre regies distintas. Andrade; Brito; Jorge (2005) preconizam que as rotas comerciais da Antiguidade, na sia, Europa e frica, geraram ncleos urbanos e centros de hospedagem para atenderem os viajantes, caravanas, comerciantes, mensageiros e outros. Posteriormente, na Idade Mdia, a hospedagem era feita em mosteiros e abadias, pois o atendimento aos viajantes era uma espcie de obrigao moral e espiritual. Na poca das monarquias, a classe nobre recebia a hospedagem nos palcios da nobreza, ou nas instalaes militares e administrativas, enquanto os demais viajantes eram atendidos de forma precria em albergues e estalagens. Esta atividade passou a ser explorada comercialmente aps a Revoluo Industrial com a expanso do capitalismo. Wanderley (2004) completa que os hotis, com o conceito atual, com equipe especializada, gerentes e recepcionistas, surgiram apenas no incio do sculo XIX. No referencial da Revoluo Industrial, Nunes (2004) relata que as viagens comerciais estimularam o surgimento de hotis na Inglaterra, Europa e EUA. Desde essa poca, o sucesso destes empreendimentos estava diretamente ligado sua localizao. Os autores Andrade; Brito; Jorge (2005), mencionam que um dos marcos da hotelaria, que ocorreu no sculo XIX, se deve ao suo Csar Ritz, que inseriu o banheiro privado em quarto de hotel, dando origem, no ano de 1870, ao atualmente conhecido apartamento. No sculo XX, Prestes (1999) expe a grande expanso da indstria hoteleira, no final da dcada de 50, com a adoo do estilo de construo do arquiteto americano John Portman, que buscava reproduzir todos os servios oferecidos em uma cidade dentro de um hotel. No contexto atual do sculo XXI, o autor relata que as grandes cadeias hoteleiras so utilizadas como parmetro de comparao e qualificao, devido ao padro de servio que oferecem, estabelecido internacionalmente. Em relao sua arquitetura, esta vem sendo adequada em funo da necessidade de espaos menores, mais aconchegantes, com um toque humano e no industrial, com a busca pela caracterizao regional dos locais onde se instalam (PRESTES, 1999). Um marco histrico que influenciou diretamente o curso do turismo no mundo foi a Segunda Guerra Mundial. Os autores Andrade; Brito; Jorge (2005) relatam que, a partir do ps-guerra, ocorreu uma expanso acelerada da economia mundial, com a melhoria da renda, ampliao e progresso dos sistemas de transporte e comunicao, (transporte de
2.2.2 Hotelaria no Brasil A histria da hotelaria no Brasil inicia-se no perodo colonial, com os hspedes alojados em fazendas, conventos, casares das cidades (casas de famlia) e em ranchos (WANDERLEY; 2004). Mas o primeiro grande impulso da hotelaria nacional ocorreu com a vinda da corte portuguesa para o Rio de Janeiro em 1808 e a conseqente abertura dos portos, trazendo ao pas um grande nmero de estrangeiros (NUNES 2004). Andrade; Brito; Jorge (2005) relatam que a primeira medida governamental de incentivo implantao de hotis no Brasil ocorreu no ano de 1907 com o decreto que isentava por sete anos, de todos os emolumentos e impostos municipais, os cincos primeiros grandes hotis que se instalassem na cidade do Rio de Janeiro, onde havia uma maior demanda. Os hotis iniciaram suas atividades a partir da dcada de 30 nas capitais. Segundo Prestes (1999), outro incentivo para a hotelaria nacional ocorreu na dcada de 60, com a criao dos incentivos fiscais para a rea de turismo e com a entrada das multinacionais no mercado, ocasionando aumento do nmero de hotis de luxo. Outro marco desta dcada foi a criao do Instituto Brasileiro de Turismo - EMBRATUR e junto com ela o Fundo Geral de Turismo - FUNGETUR. Nunes (2004) adiciona que, posteriormente criao da EMBRATUR, ocorreu a classificao dos hotis em estrelas. No incio da dcada de 70, teve incio a atividade das cadeias internacionais de hotis no Brasil. Com isto, os servios de hotelaria passaram a ser desenvolvidos com bases mais profissionais, para atenderem s necessidades dos seus clientes potenciais. A vinda destas cadeias coincidiu com a fase de disponibilidade de financiamentos a longo prazo, que visavam satisfazer os incentivos fiscais para a construo de hotis. Nesta dcada, foram construdos os primeiros grandes hotis no pas, nas cidades do Rio de Janeiro e Salvador, onde havia um misto de negcios e turismo. No entanto, com a crise econmica dos anos 80 e com o fim dos financiamentos de longo prazo e dos incentivos fiscais, no foi possvel manter o ritmo de crescimento da rede hoteleira (WANDERLEY 2004). O autor complementa que, na dcada de 90, no incio do Governo Collor, o BNDES comeou a oferecer uma linha de crdito especial, financiando muitos empreendimentos hoteleiros. Com o Plano Real, em 1994, o pas passou a ter estabilidade econmica e os hotis geraram um grande interesse dos investidores. Nos ltimos anos, alm do capital interno, a indstria hoteleira atraiu a ateno do capital estrangeiro, que comeou a investir em hotis no Brasil, atravs das prprias cadeias hoteleiras. A economia constante e o
2.2.3 Turismo x Hotelaria O turismo uma atividade que possui vertentes em diversos segmentos da economia brasileira, fato que o torna um gerador de empregos para a mo-de-obra qualificada nos setores que utilizam alta tecnologia. Por outro lado, tambm oferece oportunidades ao pblico de menor qualificao, tanto no emprego formal quanto no informal, segundo Wanderley (2004). O autor considera que o turismo no deve mais ser entendido como uma atividade voltada exclusivamente para o lazer e sim de uma forma mais global, considerando sua importncia econmica, social e cultural na sociedade. Para os autores Lage e Milone (2000), o turismo se define como uma atividade scioeconmica por propiciar a satisfao de diversas necessidades bsicas e secundrias. Observando o turismo atual, o comparam a uma rica e grandiosa indstria, capaz de se relacionar com todos os setores da economia mundial e que dever continuar atendendo os interesses da humanidade nos prximos milnios. Isto devido ao fato do turismo ter apresentado um expressivo crescimento nos ltimos anos, podendo ser justificado basicamente por duas razes. A primeira, pelo fato de atender a necessidade das pessoas de conhecerem novos lugares e culturas, fugindo do estresse provocado pela vida nos centros urbanos. A segunda, em funo dos impactos positivos verificados na economia das localidades receptoras do turismo. Um exemplo disto o fato do turismo ser o maior empregador do mundo, segundo dados da Organizao Mundial do Turismo (OMT) referentes dcada de 90, a qual relata que neste perodo aproximadamente 204 milhes de pessoas trabalhavam com o turismo, ou seja, um em cada nove trabalhadores do mundo. (WANDERLEY, 2004). De acordo com esta realidade, Belli; Heineck; Casarotto Filho, (1996) relatam que o segmento de turismo e viagens est assumindo um importante papel no setor tercirio, de modo que esta indstria se tornar, junto com o setor de tecnologia e telecomunicaes, um dos lderes da economia mundial no sculo XXI. Assim, justifica-se o fato de pases, estados e municpios, atravs da
2.2.4 Classificao dos Hotis Para Andrade; Brito; Jorge (2005), os hotis podem ser classificados conforme o padro e as caractersticas de suas instalaes, ou seja, de acordo com o grau de conforto, a qualidade dos servios e os preos. Esta forma de classificao a maneira de informar ao pblico sobre o nvel de conforto, preos e servios oferecidos. De acordo com Wanderley (2004) a classificao dos hotis feita em conformidade com os atributos de suas instalaes e dos servios oferecidos. Esta classificao tem como objetivo orientar os mercados tursticos internos e externos e a sociedade em geral a respeito das diferentes categorias de hotis existentes e dos seus aspectos fsicos e operacionais. Alm disto, esta classificao orienta os empreendedores hoteleiros, engenheiros e arquitetos sobre os padres que devero ser previstos e executados nos projetos para a obteno do tipo e categoria desejados. O autor relata que a primeira forma de classificao nacional foi feita pela EMBRATUR, fundada no ano de 1966 na cidade do Rio de Janeiro, como uma empresa pblica. No ano de 1991 foi transformada em autarquia e funciona assim at os dias de hoje, mas foi vinculada ao Ministrio do Esporte e Turismo. Atualmente a EMBRATUR tem como objetivo principal o incremento do turismo no Brasil, atravs da formulao, coordenao e execuo do Plano Nacional de Turismo. Neste contexto, cabe a ela tambm classificar os hotis em suas respectivas categorias para atenderem s expectativas dos hspedes em relao aos meios de hospedagem. feita uma avaliao dos aspectos gerais, abordando itens como: posturas legais, segurana, sade, higiene, conservao e atendimento ao hspede. Alm de itens especficos para avaliar internamente os diferentes setores existentes em um hotel, como: portaria, recepo, acesso, circulao, alimentos, lazer e outras instalaes. Em paralelo criao da EMBRATUR, foi fundada a Associao Brasileira da Indstria Hoteleira (ABIH), que se uniu a algumas entidades privadas do setor para desenvolver uma nova classificao dos meios de hospedagem, menos rgida que a da EMBRATUR (Wanderley; 2004).
2.2.5
Tipos de Hotis A classificao em relao aos tipos de hotis feita pelos autores Andrade; Brito;
Jorge (2005), que os dividem de acordo com as seguintes destinaes: - Hotel Central: localizado no centro da cidade ou o mais prximo possvel; fcil acesso ao aeroporto e s principais vias da cidade; rede com toda infra-estrutura
FLAT Edificio Residencial IPTU Residencial (Mais Baixo) Sindicato dos Empregados de Edifcios (Menor Piso Salarial) Recolhem Impostos, tais como ISS (5%) ICMS (Restaurante terceirizado) Tarifa de Energa Eltrica Residencial ( Mais Baixa) Tarifa de gua Residencial (Mais Baixa)
HOTEL Edificio Comercial IPTU Comercial (Mais Elevado) Sindicato dos Empregados de Hotis (Maior Piso Salarial) Recolhem Impostos, tais como ISS (5%) e ICMS (Restaurante) Tarifa de Energa Eltrica Comercial (Mais Elevada) Tarifa de gua Comercial (Mais Elevada)
Tabela 2.1: Principais diferenas entre hotis e flats Fonte: Saab; Gimenez (2001)
Esta preferncia por flats comprovada no trabalho de Saab e Gimenez (2001) que relata que os fatores que influenciam o consumidor no momento de sua escolha so a localizao e preo, supondo uma mesma qualidade entre os hotis e os flats. Esta concorrncia acirrada, pois o perfil do consumidor de flats semelhante ao do consumidor de hotis. Desta forma, os dois meios de hospedagem so concorrentes diretos. Os autores adicionam que os flats esto em uma categoria intermediria da hotelaria, ou seja, entre as categorias luxo e econmica, sem conseguir atingir os hspedes da categoria dos hotis de luxo. Segundo os autores, mais um atrativo dos flats a sua forma de investimento, que permite a pessoas fsicas ou jurdicas investirem no ramo de hotelaria sem necessidade de grande capital, com pequeno risco. Os investidores disponibilizam seus apartamentos operadora, mediante a garantia de receberem uma rentabilidade mnima.
2.2.6 O pblico do hotel e o tempo de Permanncia No ramo da hotelaria cada tipo de empreendimento voltado para uma parte do mercado, ou seja, existe uma segmentao de acordo com o pblico alvo que se visa atender e necessrio que o estabelecimento esteja preparado para atender as necessidades de seus hspedes. Um exemplo simples so os estabelecimentos para a terceira idade, que devem apresentar servios diferenciados, como atendimento mdico e atividades sociais especficas para este pblico (SAAB e GIMENEZ; 2001). Alm disto, os autores chamam a ateno para o tempo que estes hspedes permanecero no hotel, podendo ser de curta permanncia (short stay) e longa permanncia (long stay). Nos estabelecimentos para longa permanncia as unidades devem
2.2.7 Planejamento e Desenvolvimento dos Empreendimentos A implantao de um empreendimento hoteleiro longa e o ciclo completo dura de trs a quatro anos, estando inclusas as fases de planejamento, projetos e aprovaes. A etapa de produo (construir, equipar e colocar em operao) pode consumir de dezoito a trinta e seis meses do prazo total. O desenvolvimento de oferta mais significativo do que em outros setores da construo civil, pois o mercado continua a receber novos apartamentos por um prazo mais longo. Um contraste desta situao observado no setor de edificaes comerciais, onde o ciclo de produo pode durar menos de dois anos, tendo uma imediata comercializao e a sinalizao do mercado para o consumo de novas unidades. (ASMUSSEN, 2004). Nesta mesma linha, Nunes (2004) descreve que os hotis so empreendimentos imobilirios de longo perodo de maturao e grande rigidez. Com isto eles se tornam diferentes dos outros tipos de investimentos da construo civil, pois possuem elevada participao de servios e equipamentos na composio de seus custos operacionais e pela formao de receitas provenientes de contratos dirios (pernoites de hotel), alm da sua sazonalidade. Wanderley e Monetti (2004) destacam que o sistema hoteleiro possui um grande nmero de variveis. Portanto, fundamental que na etapa de planejamento sejam feitas todas as anlises de oportunidades de mercado a fim de definir as metas e os objetivos especficos que se almeja com o empreendimento. Um fator importante que os autores destacam a existncia da segmentao de mercados. Isto restringe o mercado que o hotel atender. Sendo possvel que o estabelecimento limite e melhore a sua estrutura de operao, sem a necessidade de uma estrutura maior, para permitir que suas instalaes sejam baseadas no conhecimento mais detalhado dos seus hspedes. Outro enfoque do planejamento dado por Asmussen (2004), pois para o autor em qualquer empreendimento um dos principais fatores da anlise a rentabilidade. Desta maneira, ele destaca trs tpicos fundamentais que contribuem para a rentabilidade de um hotel:
Segundo a Deliberao Normativa n. 429 (EMBRATUR, 2006), entende-se por Unidade Habitacional (UH) o espao, atingvel a partir das reas principais de circulao, comuns do estabelecimento, destinado utilizao pelo hspede, para seu bem-estar, higiene e repouso.
% de ocorrncia nas respostas 78% 67% 65% 58% 55% 35% 30% 10%
Tabela 2.2: Fatores que influenciam um hspede na escolha de um hotel Fonte: Petrocchi (2002)
J em relao aos fatores que desagradam um hspede, os aspectos de manuteno exerceram maior influncia, conforme observado na Tabela 2.3. O item que mais incomoda os hspedes o cheiro de mofo nos apartamentos, atingindo o primeiro lugar, com 70% dos 400 entrevistados. Em terceiro lugar esto os chuveiros que possuem baixa presso, com 60%, em quarto lugar est a falta de conforto da rea de trabalho do quarto, com 58% e em sexto esto as deficincias de manuteno nos apartamentos, com 42% dos 400 entrevistados.
Fatores que incomodam o hspede Apartamento cheirando a mofo Falta de cortesia e profissionalismo do pessoal da recepo Chuveiro com baixa presso na gua Falta de cortesia e profissionalismo do pessoal de apoio Caf da manh com pouca variedade rea de trabalho pouco confortvel no apartamento Demora excessiva no check-out Deficincias de manuteno no apartamento
% ocorrncia nas respostas 70% 64% 60% 60% 58% 58% 43% 42%
Tabela 2.3: Fatores que influenciam um hspede na escolha de um hotel Fonte: Petrocchi (2002)
No referencial da manuteno e da vida til de um hotel, os empreendimentos mais antigos merecem destaque. Estes hotis, com o decorrer do tempo, se tornam defasados, no conseguindo oferecer a excelncia de instalaes e servios oferecidos pelos mais modernos. Acabam sendo submetidos a taxas de ocupao e rentabilidade menores. Nos grandes centros, estes empreendimentos sofrem ameaa de substituio, podendo ser readequados para a hotelaria ou serem convertidos em apartamentos residenciais (SAAB; GIMENEZ; 2001). Os autores destacam que muitos empreendimentos mais antigos so mantidos em bom estado de conservao e atualizados em funo de aes de manuteno.
2.3.1 Introduo Desde os primrdios da civilizao o homem tem a necessidade de um abrigo. Os primeiros foram com o aproveitamento da natureza at que a evoluo capacitou o homem na arte de edificar. At o final do sculo XVIII as construes eram simples e rudimentares, com sistema de produo artesanal e familiar. A revoluo industrial transformou os sistemas de produo, mas no conseguiu substituir a mo-de-obra humana, indispensvel at os dias de hoje (DUCAP; QUALHARINI; 2001). Nesta cronologia, percebe-se que a construo vem se desenvolvendo, com a evoluo tecnolgica em diversos setores e a criao de um acervo de conhecimento. Esta evoluo permitiu ao homem chegar construo dos edifcios adaptados as suas necessidades (LICHTENSTEIN; 1986). De acordo com Ducap e Qualharini (2001), esta evoluo ocorreu de forma intensa a partir da tecnologia do concreto armado, com edificaes cada vez mais altas. A energia eltrica, a globalizao da tecnologia e os sistemas de informao e comunicao tornaram a estrutura de um edifcio cada vez mais complexa, mesclando o uso de materiais tradicionais com uma enorme gama de novos materiais, com durabilidades diferenciadas entre si. Isto caracteriza um problema atual, onde a estrutura do prdio no necessita de reformas durante muito tempo, enquanto que os materiais das diferentes instalaes se deterioram de forma mais rpida. Em paralelo a esta evoluo, uma parte dos edifcios construdos no tem apresentado o desempenho satisfatrio, com a presena de alguns problemas patolgicos devido prpria falta de manuteno. Estes problemas esto ligados parte estrutural, hidrulica, eltrica e servios gerais (infiltraes, trincas, fissuras, descolamento de revestimentos e pisos). Os autores destacam que os equipamentos eletro-eletrnicos e de telecomunicao necessitam constantemente de adaptaes e reformas do espao fsico onde esto inseridos. Assim, os edifcios devem se adequar s modificaes necessrias ao longo de sua vida til, considerando a possibilidade de alteraes desde a fase de projeto para os edifcios novos e a manuteno ou reforma para os j existentes. Nesta mesma linha, Meira e Padaratz (2002) abordam uma viso mais contempornea, relatando que durante muito tempo existiu a preocupao com a durabilidade das construes, no entanto, isso no era uma prioridade. Mas atualmente existe um nmero crescente de pesquisas voltadas ao tema e, em especial, s manifestaes patolgicas, com foco na correo destes problemas.
2.3.2 Histrico Internacionalmente, o assunto comeou a ser estudado no fim da dcada de 50 em alguns pases da Europa. Mas o reconhecimento ocorreu no ano de 1965, com a criao do Comit de Manuteno das Construes, que reuniu diversas pesquisas com foco nas vrias linhas da manuteno (SEELEY; 1987). Meira (2002) coloca que a pesquisa internacional atualmente tem duas grandes vertentes, com enfoques distintos, relatados a seguir: - uma vertente apresenta interesse pelos estudos de manuteno, com incio em 1979 com a criao do grupo de trabalho W70 do CIB International Council for Building Studies and Documentation. O grupo aborda uma viso tcnica dos problemas, o desempenho dos materiais durante o uso, problemas decorrentes da falta de manuteno e outros. - a outra vertente estuda a manuteno com foco na dilapidao do patrimnio histrico da Europa e dos Estados Unidos. O estudo feito atravs de
2.3.3 A Importncia da Manuteno A atividade da manuteno teve a sua importncia reconhecida inicialmente no seguimento industrial, mas est ganhando espao em diversas reas, com destaque para a construo civil. Os trabalhos voltados a este segmento tm um carter tcnico, com o estudo de manifestaes patolgicas em diversos nveis, levantamentos quanto aos custos de manuteno e recuperao. Todo este esforo possui o intuito de fornecer subsdios para novos projetos e processos construtivos, visando diminuir a manuteno e seus custos (MEIRA; HEINECK; 2001). A manuteno tem o objetivo de preservar e/ou recuperar as condies adequadas da edificao para o uso e desempenho previstos em seus projetos. Para tal, devem constar como parte integrante do processo, aes de inspeo, preveno, conservao e reabilitao (VEROSA; ALMEIDA; SOUZA; 2004). Nesta mesma linha, Roman (1993) completa que a necessidade da manuteno de um edifcio visa preserv-lo prximo ao seu estado inicial de uso, com o propsito de manter o valor do investimento e garantir o estabelecimento de suas funes de maneira que elas sejam exercidas com satisfao e, por ltimo, preservar o aspecto esttico. Com isto, torna-se mais evidente a importncia da execuo de um sistema de manuteno perceptvel no referencial financeiro, pois a prtica tem mostrado que os custos para reparar os danos so muito maiores do que os despendidos em aes preventivas.
2.3.4 Durabilidade e Vida til do Edifcio Diversos autores definem o conceito de durabilidade. Para John (1987), o termo pode ser classificado em dois grupos, sendo um aplicado ao edifcio e suas partes e o outro aplicado aos materiais de construo. A definio de durabilidade a ser utilizada neste trabalho de Gomide; et al. (2006): Durabilidade a propriedade da edificao e de suas partes constituintes de conservarem a capacidade de atender aos requisitos funcionais para os quais foram projetadas, quando expostas s condies normais de utilizao ao longo da vida til projetada (instalao, operao e manuteno).
Outro aspecto importante ligado manuteno o conceito de vida til. Este tambm definido por Gomide; et al. (2006). Vida til o intervalo de tempo que a edificao e suas partes constituintes atendem aos requisitos funcionais para os quais foram projetadas, obedecidos os planos de operao, uso e manuteno previstos. Neste sentido, os autores Seeley (1987) e Resende (2004) completam as definies, expondo que os conceitos de durabilidade e vida til so muito semelhantes, de forma que os dois podem ser representados pela vida de um edifcio. Os dois autores dividem a vida de um edifcio em duas principais etapas, a produo e o seu posterior uso. A etapa de produo engloba as atividades de planejamento, projeto e execuo, enquanto que a etapa de uso compreende a operao e manuteno. A visualizao deste conceito ilustrada na Figura 2.3.
Figura 2.3: Fases de um edifcio (da produo ao uso) Fonte: Resende (2004)
Resende (2004) destaca a relao de interdependncia existente entre as duas fases, sendo que as decises assumidas na fase de produo influenciam significativamente o desempenho do edifcio na fase de uso, para satisfazer s necessidades dos usurios no decorrer da vida til do edifcio. Assim, o edifcio deve oferecer aos seus usurios conforto e segurana sobre os aspectos de: estrutura, resistncia ao fogo, estanqueidade, conforto higrotrmico, conforto acstico, conforto visual, conforto ttil, conforto antropodinmico, higiene, adaptao ao uso, durabilidade e economia. Em relao vida til do edifcio, Lichtenstein (1986) expe que inmeros agentes de deteriorao
2
deteriorao para que o edifcio possa atender aos requisitos de desempenho projetado. Para isto, indispensvel realizar as atividades de manuteno dos vrios componentes, elementos e sistemas. A ao da manuteno no repe o desempenho inicial do edifcio, pois ocorre uma perda residual (degradao irreversvel), mas recompe parcialmente o desempenho inicial para que os edifcios atinjam, ou at superem, a vida til planejada. A Figura 2.4 ilustra claramente esta situao.
A relao destes agentes de deteriorao encontrada no capitulo 2.3.9 - Sintomas da manuteno e as suas causas
Resende (2004) completa que, alm da deteriorao do edifcio, as exigncias dos usurios aumentam com o tempo, definindo a necessidade de um desempenho mnimo do edifcio. Neste sentido, a manuteno tambm realizada para atender s novas exigncias dos usurios e impedir o desempenho insatisfatrio do edifcio. A Figura 2.5 representa o estado de desempenho do edifcio.
Figura 2.5: Atendimento ao acrscimo das exigncias dos usurios. Fonte: Resende (2004)
2.3.5 Planejamento x Manuteno Para Roman et al (1993), a vida til de uma edificao difcil de ser determinada, pois emprega diversos materiais com propriedades diferentes, sendo objetos de nmeros e padres variveis de manuteno, que assumem comportamentos diferentes a partir da sua data de construo. Desta maneira, a escolha dos materiais um fator imprescindvel na determinao da vida til de uma edificao, sendo definida na etapa de planejamento do projeto. A fase de planejamento de um edifcio engloba as atividades de projeto, programao e execuo, sendo de grande importncia as decises tomadas nesta etapa, pois se refletem diretamente na fase de uso, em relao durabilidade, conservao e manuteno das instalaes prediais. Neste contexto, Resende (2004) expe os seguintes itens de grande importncia nesta etapa: - Na fase de projeto, cabe ao projetista (dos projetos arquitetnico, estrutural, hidrulico, eltrico e outros mais especficos) analisar as necessidades dos usurios e inseri-las em seus projetos. Infelizmente, muitas vezes por fatores econmicos, tcnicos ou de outra ordem, elas acabam sendo deixadas de lado. - Com a concluso dos projetos, a fase de execuo do edifcio iniciada, sendo caracterizada pela aquisio dos materiais e contratao dos servios de execuo. - Em relao compra dos materiais o principal aspecto o seu desempenho, seguido do custo e aparncia (esttica). - A mo-de-obra deve ser composta por profissionais capacitados tecnicamente e com formao no setor da construo civil. Para garantir o desempenho dos servios realizados necessrio que as construtoras possuam uma metodologia de controle e execuo das atividades realizadas (controle de produo e de recebimento). Segundo Resende (2004), durante todo este processo ocorrem algumas alteraes nos projetos iniciais, devendo estas modificaes serem registradas e utilizadas na elaborao dos projetos denominados de as built. Este projeto especifica os detalhes de execuo da edificao e as alteraes feitas em projeto, para propiciarem o conhecimento
2.3.6 Tipos de Manuteno A manuteno de edifcios possui diversas categorias, dependendo da etapa em que realizada. Para definir os vrios tipos de manuteno existentes, necessrio primeiramente ter a sua definio. A NBR 5674 (1999) traz a seguinte definio de manuteno de edifcios: A Manuteno Predial o conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificao e suas partes constituintes de atender s necessidades e segurana dos seus usurios. Apesar desta definio ser recente, Gomide et al. (2006) propem uma definio com enfoque administrativo: Manuteno o conjunto de atividades e recursos que garanta o melhor desempenho da edificao para atender s necessidades dos usurios, com confiabilidade e disponibilidade, ao menor custo possvel. O autor ressalta que, apesar da atividade de manuteno recuperar e conservar a capacidade funcional do edifcio, esta no possui o intuito de reformar ou alterar as caractersticas do projeto. Desta maneira, de acordo com a interveno a ser feita no edifcio e a intensidade do problema, tem-se um tipo diferente de manuteno a ser executada. Gomide et al (2006) dividem a manuteno em preditiva, preventiva, corretiva e detectiva, conforme definies a seguir: - Manuteno Preditiva: primeiramente faz a anlise do sistema em uso, com o intuito de apontar eventuais anomalias, alm de direcionar e implementar os procedimentos de preveno. Tem o objetivo de identificar os sinais de falha iminentes para evitar que outros problemas sejam ocasionados, tendo uma ao de controle preventivo. uma atividade que envolve o conhecimento tcnico para controlar e prevenir falhas. - Manuteno Preventiva: atua de forma antecipada para que no ocorra reparao. So atividades programadas em datas pr-estabelecidas, obedecendo critrios tcnicos ou do prprio histrico da manuteno realizada. o conjunto de atividades que visa evitar problemas (falhas) nas instalaes, com o
comprometimento da sua performance. A ao preventiva depende diretamente de informaes a respeito da edificao, sendo alimentada por dados dos fabricantes,
2.3.7 Incidncia de Patologias O maior indicativo da necessidade de manuteno a existncia de patologias, sendo necessria uma manuteno corretiva, pois o problema j est instalado. Os autores Ducap e Qualharini (2001), Meira e Heineck (2004), Pinto; Nichele; Neto (1995), Kotaka; et al. (1998) relatam a incidncia das manifestaes patolgicas observadas em suas pesquisas. No estudo realizado por Ducap e Qualharini (2001) na cidade do Rio de Janeiro, em 23 condomnios residenciais, foi feito um levantamento do nmero de incidncias patolgicas relacionadas s instalaes hidrulicas, eltricas e telefnicas. Este estudo
2.3.8 Sistemas de Manuteno Predial Lichtenstein (1986) prope uma metodologia para solucionar, em nvel nacional, problemas referente incidncia de patologias nos edifcios, tendo uma relao com a preveno antes da sua instalao. O autor divide este procedimento em trs etapas. A primeira, consiste no levantamento de subsdios, ou seja, obter o maior nmero possvel de informaes e organiz-las, para promover o entendimento dos fenmenos. Estas informaes so obtidas de trs maneiras: vistoria do local, levantamento do histrico do problema e do edifcio (anamnese) e ensaios tcnicos. Posteriormente, com o entendimento dos dados obtidos na primeira etapa e identificadas as mltiplas relaes de causa e efeito que normalmente caracterizam o problema patolgico, obtm-se o diagnstico da situao. Atravs deste, so identificadas as origens do problema, suas causas precisas, os fenmenos intervenientes e seus mecanismos de ocorrncia. A terceira e ltima etapa a definio da conduta a ser seguida, que elaborada a partir do levantamento de todas as hipteses de evoluo do problema e as alternativas de interveno acompanhadas dos seus respectivos prognsticos. Aps isto, deve ser descrito o trabalho a ser executado para a resoluo do problema, bem como, os materiais, mo-deobra e equipamentos necessrios.
VISTORIA DO LOCAL
- Utilizao dos sentidos humanos - Utilizao dos instrumentos
ANAMNESE
- Informaes orais - Informaes formalizadas
EXAMES COMPLEMENTARES
- In loco - Em Laboratrio
PESQUISA
- Bibliogrfica - Tecnolgica - Cientifico
POSSVEL DIAGNOSTICAR?
POSSVEL DIAGNOSTICAR?
POSSVEL DIAGNOSTICAR?
DIAGNSTICO
- Origens - Causas - Mecanismos de ocorrncia
PROGNSTICO
ALTERNATIVAS DE INTERVENO
DEFINIO DA CONDUTA
NO INTERVIR
INTERVIR
INSATISFATRIO
Figura 2.6: Fluxograma para a inspeo de um problema patolgico Fonte: Lichtenstein (1986)
S
DESCONHECIDA PESQUISAR EXECUO CONHECIDA
2.3.10 Vantagens propiciadas por um sistema de manuteno Lichtenstein (1986) relata em seu trabalho a importncia da documentao de uma edificao, desde a sua fase de planejamento, projetos, execuo e utilizao, pois isto facilita a soluo dos problemas patolgicos da edificao. Esta documentao, referente etapa de construo do edifcio composta por projetos, dirio de obra, ensaios de recebimento e notas fiscais dos materiais, contratos para a execuo dos servios e cronograma fsico-financeiro previsto e executado. J na fase de uso, segundo o autor, no caso dos edifcios que possuem um sistema de conservao atravs de programas de manuteno rotineira, possvel realizar a consulta aos registros das intervenes realizadas. Mas, infelizmente, esta uma tcnica ainda pouco difundida, sendo aplicada, na maioria das vezes, ao maquinrio, como elevadores e sistemas de refrigerao. Sob a ptica dos autores Resende; Barros; Medeiros (2002), a utilizao de um sistema de manuteno tem as seguintes vantagens: - Propicia o acrscimo da vida til dos componentes e, respectivamente, do edifcio; - Posterga ao mximo a ocorrncia do desempenho abaixo do mnimo esperado, ou seja, evita a instalao de patologias; Segundo os autores, ao se trabalhar com um sistema documentado, outras vantagens so obtidas, como: - utilizao dos relatrios como instrumento de apoio jurdico s construtoras em caso de ocorrncia de manifestaes patolgicas causadas pela ausncia ou realizao incorreta das atividades de manuteno; - comprovao da ao da manuteno quando necessria ou solicitada; - possibilidade de planejamento e oramento das atividades a serem realizadas pelos usurios e administradores do edifcio ao longo da sua vida til; Resende; Barros; Medeiros (2002) concluem que a obteno destes resultados s possvel a partir de um programa completo, documentado em relatrios de vistorias e servios. Alm disto, necessrio que o programa descreva como a manuteno deve ser realizada, a periodicidade das atividades de limpeza e inspeo, a observao dos
2.3.11 Manual do Proprietrio Uma importante ferramenta para o uso dos moradores de edifcios o manual do proprietrio, que deve ser entregue ao usurio aps o trmino da obra. Este material especifica com que freqncia a manuteno de cada componente, elemento ou sistema deve ocorrer (RESENDE; 2004). Para Seeley (1987), o manual um excelente meio de comunicao entre os projetistas, construtores, proprietrios e encarregados da manuteno, possibilitando que informaes da etapa da construo sejam transmitidas at a etapa de uso. Para o uso eficiente do manual, o autor sugere que este seja constitudo pelos seguintes itens:
3 segundo Seeley (1987) o custo total da obra o somatrio entre os custos totais da construo (planejamento, projetos e construo) adicionados aos custos de uso (manuteno, operao e encargos).
2.3.12 Custos da Manuteno Antes de adentrar o assunto de custos da manuteno, importante ressaltar a definio de Resende (2004), de que estas atividades e o seu custo so necessrios para repor a capacidade do edifcio de atender as necessidades dos usurios. As etapas que precedem uma obra (projeto, execuo, fabricao dos materiais e componentes) concentram grande parte do esforo tcnico. Mas a etapa de uso e manuteno a de maior durao, sendo importante a anlise de todo o seu perodo de utilizao e o seu custo, segundo Meira e Padaratz (2002). Apesar do elevado grau de importncia, os autores relatam que as publicaes a respeito de manuteno so recentes, tendo como foco principal as manifestaes patolgicas. J em relao aos custos destas intervenes, as pesquisas so escassas, com um pequeno nmero de publicaes. Uma das primeiras publicaes que demonstra o interesse pela pesquisa e seus custos, abordada por Seeley no ano de 1987, ao propor uma integrao do processo de construo com foco na manuteno. O autor apresenta a sua classificao, onde os custos globais de uma edificao so referentes aos custos totais da construo (planejamento, projetos e construo) adicionados aos custos de uso (manuteno, operao e encargos). Para esta avaliao o autor menciona ser necessria a estipulao dos valores a serem
Captulo 3 METODOLOGIA
Neste captulo esto dispostos os procedimentos metodolgicos propostos para atingir os objetivos deste trabalho, com a apresentao e detalhamento das etapas da pesquisa, desde a formulao do tema, a concluso dos estudos de caso e a posterior anlise dos resultados e concluses. A metodologia utilizada nesta pesquisa baseada no trabalho de Linchtenstein (1986), Lopes (1993), Meira (2002), Teo e Harikrishna (2006). Outros autores tambm tm contribuies importantes no decorrer deste trabalho, mas sero citados nos momentos oportunos. O autor Linchtenstein referenciado por propor uma metodologia que auxilia na identificao, diagnstico e o encaminhamento para a soluo de problemas patolgicos (Figura 2.6, captulo 2, item 2.3.8). Este autor de grande importncia na identificao dos problemas existentes e na classificao destes nos grupos de servio. Tais grupos podem ser visualizados na Figura 3.2 e detalhados no decorrer do capitulo 3 (item 3.1.2). O trabalho de Lopes enumera vrios autores que propem solues diferentes na utilizao de sistemas de gesto de manuteno, podendo auxiliar na investigao do sistema de gesto utilizado pelos hotis em estudo (SGMH) e no controle de custos de cada um. J o trabalho de Meira (2002) auxilia em duas etapas. Na primeira, o questionrio proposto pela autora e o fluxograma de Lichtenstein foram fundidos em uma nica ferramenta pelo autor e aplicado nos hotis, para avaliar se estes realmente precisam do servio de manuteno. Na segunda etapa, auxilia na anlise de custos dos servios de manuteno predial. O questionrio da primeira etapa est no apndice 01. O presente trabalho adota o mesmo mtodo desenvolvido por Teo e Harikrishna (2006), aplicando a metodologia de anlise destes autores nos itens 5.2.2.1 ao 5.2.2.7 e nos itens 5.2.4.1 ao 5.2.4.7. Sendo de grande importncia na anlise dos servios e dos custos.
3.1
ETAPAS DO TRABALHO
O trabalho foi desenvolvido em cinco grandes etapas. A primeira etapa corresponde
ao processo inicial de leitura e formulao do tema. A segunda etapa consiste na elaborao de um planejamento da pesquisa, onde se definiu a realizao de um estudo piloto. Este estudo piloto seria a terceira etapa, abordando apenas parte do empreendimento, ou seja, o estudo em um nico hotel. Com a avaliao e confirmao dos dados obtidos no estudo piloto, foi realizado o estudo de caso para todo o empreendimento,
1 ETAPA:
Formulao da pesquisa
2 ETAPA:
Planejamento da pesquisa
3 ETAPA:
Estudo Piloto
4 ETAPA:
Estudos de Caso
5 ETAPA:
Anlise Final dos Dados
Concluses Finais
Ajuste do Modelo
3.1.1 Primeira Etapa Formulao da Pesquisa Na primeira etapa da pesquisa foi feita uma reviso bibliogrfica a respeito da aplicao de sistemas de gesto na engenharia civil, o desenvolvimento da indstria do turismo e, mais especificamente, o sub-setor de hotelaria e a manuteno das instalaes prediais em hotis. Com a leitura destes materiais, verificou-se a carncia de estudos relativos s variveis de custo dos sistemas de gesto de manuteno em instalaes prediais
3.1.2 Segunda Etapa Planejamento da Pesquisa O planejamento da pesquisa foi dividido em trs partes: a escolha da tcnica de pesquisa, a delimitao dos hotis onde a pesquisa seria aplicada e o planejamento dos estudos de caso. importante ressaltar que no decorrer desta etapa e na anterior, foi elaborado em paralelo o referencial terico desta pesquisa, sobre os principais aspectos de sistemas de gesto, hotelaria e manuteno predial, tendo como foco os custos destes servios, conforme apresentados no capitulo 02 deste trabalho. Para atingir o objetivo principal deste trabalho, que a determinao do custo mdio dos principais servios de manuteno predial em hotis resorts, preciso identificar os principais servios, bem como as variveis ligadas formao dos seus custos. Desta maneira, investigou-se a tcnica de pesquisa mais adequada para a obteno das informaes necessrias ao estudo. Como este objetivo se relaciona a obter maior familiaridade com o problema, de modo a torn-lo mais explcito, Gil (1991) considera que para este tipo de pesquisa, o estudo de caso bastante apropriado, inclusive por se tratar de um estudo inicial a respeito de um tema complexo. Este autor lista como principais vantagens desta tcnica, a flexibilidade na fase de planejamento, a possibilidade de novas descobertas ao longo da execuo, o enfoque de todas as dimenses do problema estudado e a simplicidade da execuo. Outra vantagem apontada na utilizao da tcnica do estudo de caso, que o mesmo pode servir, tanto para obter dados qualitativos, como quantitativos, de acordo com Yin (1993). importante ressaltar que, mesmo em uma pesquisa de cunho qualitativo,
PERSIANA
MARCENARIA /FECHADURA
HIDRULICO
CUSTOS
ELTRICO S.G. PEDREIRO
TELEFONE
PINTURA
Figura 3.2: Servios considerados para a formao dos custos de manuteno Fonte: o autor
3.1.3
Terceira Etapa Estudo Piloto Primeiramente, foi realizado um estudo piloto para servir de suporte para a
realizao dos demais estudos de caso. Por meio de visitas a trs hotis, foi verificado que apenas um deles possua uma estrutura de um SGMH. Assim sendo, os outros dois foram descartados. Este primeiro estudo tem o intuito de atender a todas questes propostas, para isto, ele foi aplicado em um grande hotel que possua um SGMH, com a avaliao de todas as etapas do SG, permitindo a obteno dos relatrios de custos e de incidncias dos servios realizados. Com a concluso desta terceira etapa, os dados obtidos foram analisados e verificou-se que a metodologia estava adequada para responder aos objetivos propostos. Tais dados sero apresentados no capitulo 04, item 4.2.1. A aplicao do estudo piloto foi realizada em um grande Resort da Ilha de Florianpolis, que por motivos de privacidade o seu nome no ser revelado. Este resort possui 14 edifcios voltados a hospedagem com padro 5 estrelas. Para o estudo piloto, fezse a seleo de um dos blocos mais antigos, em relao aos 14 blocos existentes. Em relao caracterizao do hotel Resort, ela ser feita em profundidade no item 4.1. A metodologia de anlise dos resultados ser abordada no item 3.1.5 (Anlise dos Resultados).
As caractersticas necessrias so possuir um SGMH completo, onde fossem gerados os relatrios de incidncias de manuteno para os servios e os seus respectivos custos. Pois sem essas informaes a pesquisa no poderia ser realizada.
3.1.5 Quinta Etapa Anlise dos Resultados De acordo com a realizao dos estudos de caso, os dados obtidos foram organizados em textos, grficos e tabelas. Com os dados coletados na etapa anterior e no estudo piloto, foram realizadas as anlises individuais para cada hotel e as globais envolvendo os dados coletados nos 14 hotis. As anlises globais foram feitas em relao s incidncias de manuteno (servios), os seus custos e o comportamento das incidncias e dos custos em funo do tempo. A metodologia a ser aplicada na avaliao destes dados ser explanada nos prximos itens. 3.1.5.1 Os Estudos de Caso Nos estudos de caso foi executada a anlise individual de cada hotel, relatando a seu histrico, como a data de construo, idade, nmero de unidades habitacionais (U.H.) ou quartos (apartamentos) e a sua classificao. A investigao individual de cada hotel abordou o nmero de incidncias de manuteno por grupo de servio (Figura 3.2), para os anos de 2002 a 2006 por meio de tabelas. Estas tabelas foram feitas com os dados coletados nos relatrios gerados pelo SGMH do hotel. Nestes relatrios eram identificados os locais onde a manuteno seria realizada (hotel e quarto), o grupo de servio a que pertencia, o tipo de problema encontrado e a soluo aplicada. Este processo de classificao dos servios de manuteno que ocorreram no empreendimento ao longo do perodo citado foi feito manualmente, sem a ajuda de nenhum tipo de software. Para a agilidade do servio foram elaboradas tabelas no Microsoft Excel que auxiliaram na quantificao e organizao dos dados. A contagem, anlise e quantificao de todos os servios foram feitas pelo autor, com o auxilio de trs estagirios do curso de Engenharia Civil da Universidade Federal de Florianpolis (UFSC), integrantes do grupo de gesto da construo (GESTCON) e por membros da Empresa Piloto da Engenharia Civil (EPEC), tambm pertencente a UFSC. Entre a obteno dos relatrios e a quantificao dos seus dados, foram consumidos 06 meses. Como resultado, foram obtidas as tabelas individuais de cada hotel, expostas no item 4.2 (Anlise Individual dos Estudos de Caso). A partir das tabelas geradas no item 4.2 foram possveis diversos tipos de anlises, realizadas no capitulo 5 (Anlise dos resultados), com a avaliao do comportamento global de todo o empreendimento. Alm disto, a administrao do empreendimento disponibilizou os relatrios de custos destas manutenes, realizadas no perodo de janeiro de 2002
Nos prximos itens a metodologia de cada um destes tpicos ser melhor abordada. 3.1.5.3.1 Anlise dos servios realizados e a sua incidncia (nmero de manutenes realizadas) A anlise do nmero de incidncias de manuteno a somatria das incidncias de servios realizados em cada hotel, organizados de acordo com o servio e o ano em que ocorreram. Estas informaes foram ilustradas em grficos e tabelas para avaliar o nmero de manutenes que foram realizadas para cada servio no decorrer dos 5 anos analisados no estudo, estabelecendo a comportamento de cada servio neste perodo. 3.1.5.3.2 Anlise do nmero de incidncias de manuteno com a linearizao do tempo Neste item foi realizada a linearizao das incidncias de manuteno ao longo do tempo. Esta metodologia foi extrada do artigo americano A quantative model for efficient maintenance of plastered and painted faades onde seus autores Teo e Harikrishna (2006). Relacionaram a idade de cada empreendimento com o respectivo nmero de manutenes realizadas no ano. Ou seja, para um hotel que foi construdo no ano de 1991, ao se chegar em 2007 (ano da anlise deste estudo), ele estar completando a idade de 16 anos. Desta maneira,
3.2
CONSIDERAES FINAIS
Conforme foi apresentado na metodologia descrita neste captulo, o trabalho foi
desenvolvido a partir da coleta de dados obtidos nos estudos de caso. Esta coleta foi realizada por meio de visitas, entrevistas informais com os profissionais envolvidos na manuteno (em anexo), observao geral das instalaes e, principalmente, pela anlise dos relatrios de manuteno e de seus respectivos custos, obtidos a partir do SGMH deste resort. importante ressaltar que o hotel disponibilizou apenas as informaes de custo referentes aos aspectos analisados nos apartamentos e circulaes. Dessa forma, o custo total considerado composto pelos valores pagos aos funcionrios e os materiais utilizados nos servios de manuteno. Por questes particulares do empreendimento, a taxa de ocupao relativa ao perodo da pesquisa no pde ser informada, no permitindo a avaliao entre a manuteno a sua respectiva ocupao. Os resultados desta pesquisa sero obtidos diretamente, a partir da anlise destes dados, da compreenso da reviso bibliogrfica e das informaes gerais fornecidas pelo empreendimento.
INTRODUO O hotel foi fundado no ano de 1991, localiza-se na Ilha de Santa Catarina, numa rea de 1 milho de m, com 750 mil m de Mata Atlntica e dunas preservadas. Possui uma paisagem exuberante e considerado um dos melhores resorts de praia do Brasil. Os 250 mil m de construo sero descritos a seguir, nas seguintes estruturas.
INSTALAES O Hotel Resort em estudo possui a seguinte configurao: - Centro de Convenes; - 14 hotis; - Cinco restaurantes; - rea para esportes e lazer; - Complexo aqutico; - Espao Zen e SPA; - Centro comercial;
CENTRO DE CONVENES O Centro de Convenes abriga as salas utilizadas em eventos, reunies, congressos e at exposies. Para maior entendimento os espaos sero descritos a seguir. De acordo com a configurao de suas salas, pode atender at 3.600 pessoas. SALO 01 O Salo 01 possui 943 m e comporta shows, exposies, feiras e eventos para at 1.500 participantes.
ESTRUTURA DE HOSPEDAGEM E LAZER QUALIDADE E CONSTRUO Em relao tecnologia de construo, todos os 14 hotis do resort foram construdos pela mesma empresa e utilizaram a mesma tecnologia e os mesmos materiais de acabamento. A estrutura de concreto armado e as paredes de vedao e diviso so de alvenaria de tijolo cermico. O hotel conta com sistema hidrulico de abastecimento de gua quente (atravs de caldeiras) e gua fria. A gua fornecida por poos artesianos e recebe todo o tratamento para o consumo, j o esgoto tratado no local por uma estao de tratamento. O sistema eltrico e telefnico homogneo em todo o hotel. J os acabamentos so em estilo rstico, compondo um padro Mediterrneo. Quanto aos pisos, so cermicos e existem detalhes em pedras e madeira. A cobertura composta por um telhado com estrutura em madeira e telhas de concreto. Em relao aos projetos elaborados para a sua construo, foram todos desenvolvidos pela mesma empresa, desde o projeto arquitetnico, incluindo o estrutural, at o eltrico e o hidrulico. As tecnologias em todos os sistemas foram as mesmas e se repetem em todos os edifcios que compem o resort. Em relao execuo, todos os hotis foram executados pela mesma construtora, com o mesmo padro de qualidade. Desta maneira, o hspede pode desfrutar da mesma qualidade em qualquer um dos 14 hotis que compem o resort.
APARTAMENTOS SUPERIORES Apartamentos de 1, 2 e 3 dormitrios, com reas que variam de 48 m a 195 m. Possuem sala de estar, sala de jantar, sacada, cozinha completa com fogo, geladeira, freezer, forno microondas, mquina de lavar loua, rea de servio, churrasqueira e garagem. Tambm so equipados com armrios embutidos, ar-condicionado, ventiladores de teto, cofre e sistema de TV a cabo nos dormitrios e na sala de estar. Contam ainda com vista para os jardins, ou para a o mar.
APARTAMENTOS STANDARS Numa rea de 25 m, os apartamentos possuem quarto e banheiro e ainda dispem de armrio embutido, frigobar, sistema de TV a cabo, som ambiente e vista para os jardins ou para o mar.
RESTAURANTES Possui cinco restaurantes prontos para atender a todos os gostos, desde a culinria brasileira at a alta-gastronomia internacional. - Restaurante 01 380 pessoas; - Restaurante 02 120 pessoas; - Restaurante 03 80 pessoas; - Restaurante 04 250 pessoas; - Restaurante 05 (exclusivo para eventos) 300 pessoas.
ENTRETENIMENTO O Hotel oferece uma ampla estrutura com extensa programao esportiva para hspedes e encontros empresariais. Entre as atividades se destacam as seguintes: Arvorismo; Surf na praia; Complexo de piscinas (sendo trs aquecidas); Trilhas ecolgicas; Complexo esportivo com campo de tnis e quadra de paddle e vlei de praia; Cavalgada nas dunas; Sandboard; Futebol; Rapel; Parede de escalada; Hidroginstica; Fitness; Paintball.
ENTRETENIMENTO NOTURNO Os hspedes e participantes de convenes tm a sua disposio uma extensa programao de lazer noturno em diversos ambientes, como: Videok; Jogos de Integrao; Intervenes temticas; Shows folclricos; Peas teatrais; Apresentaes de dana, musicais e circenses.
CENTRO COMERCIAL Para a facilidade e comodidade dos hspedes o hotel dispe de um centro comercial com locadora de automveis, posto bancrio, banca de revistas, lavandeira, boutiques,
NMERO DE COLABORADORES O Hotel est atualmente com 670 colaboradores, em baixa temporada, o nmero pode variar entre 500 a 600 funcionrios. J na alta temporada o nmero de empregados fica entre 600 e 800 pessoas.
4.2
nmero de incidncias identificadas. Os custos e a incidncia de manuteno em funo do tempo sero abordados no captulo 5. Estas informaes foram coletadas e classificadas de acordo com os relatrios obtidos a partir do SGMH detalhados na metodologia. Os estudos descritos abaixo ocorreram entre janeiro de 2002 e dezembro de 2006, totalizando o perodo completo de 05 anos. Neste intervalo de tempo os hotis possuam idades diferentes, pois as unidades foram construdas com o decorrer dos anos e com o crescimento do empreendimento. Em relao s idades importante ressaltar que estes dados foram coletados durante o ano de 2007 e foram analisados entre 2007 e 2008. Desta maneira, as idades dos hotis relatada nas anlises que sero feitas a seguir tomam como referncia o ano de 2007. Assim, um hotel inaugurado em 1991 ter em 2007 a idade de 16 anos. As anlises apresentadas a seguir correspondem aos servios descritos na figura 3.2 (persianas, hidrulica, servio geral ou de pedreiro, pinturas, telefone, eltrica, marcenaria e fechaduras) com a descrio do seu comportamento (avaliao do nmero de incidncias) ao longo dos anos.
HOTEL 01
IDADE
N UNIDADES
REA TOTAL
16 anos
24
2.620,0 m
STANDARD
01 DORMITRIO
02 DORMITRIOS
03 OU MAIS DORMITRIOS
02 unid
25 m
0 unid
62 m
07 unid
90 m
14 unid
115 m
1 unid
160 m
O hotel 01 foi construdo no incio do empreendimento, sendo desta maneira uma das unidades mais antigas. O estudo o avaliou entre os anos de 2002 a 2006, perodo no qual a unidade tinha a idade de 12 a 16 anos. O comportamento do hotel neste perodo demonstrado na tabela 4.1, onde se destacam os principais itens: - Os servios de persianas foram os que tiveram a maior incidncia, chegando a um total de 539 manutenes. O seu comportamento foi crescente at o 14 ano, chegando a um total de 135 incidncias, neste ano ocorreu a manuteno geral e a substituio de algumas persianas. Em reflexo a esta ao, nos anos seguintes houve uma reduo significativa no nmero de manutenes, mas que continuou crescente devido necessidade de substituio de algumas peas que j excederam a sua vida til. - As manutenes hidrulicas atingiram o segundo lugar em termos de incidncias para este hotel. O seu comportamento foi quase linear, apresentando um pequeno pico no ano de 2004 e o valor mximo para o ano de 2006. Os nmeros elevados possuem duas
HOTEL SERVIO
PERSIANA HIDRAULICO S. GERAL / PEDREIRO PINTURA TELEFONE ELETRICO MARC./FECHADURA TOTAL
2002
79 88 14 17 8 26 28 260
2003
110 92 10 153 11 18 87 481
2004
135 103 11 21 7 27 59 363
2005
103 78 17 37 14 23 53 325
2006
112 124 8 21 7 34 49 355
TOTAL
539 485 60 249 47 128 276 1784
HOTEL 01
Ao analisar o comportamento geral de todo o hotel 01, tem-se o total de todas as manutenes que ocorreram. Percebe-se que na idade de 13 anos (2003) ocorreu a manuteno geral das pinturas e das marcenarias e fechaduras, elevando o nmero de
HOTEL 02
IDADE
N UNIDADES
REA TOTAL
16 anos
24
2.620,0 m
STANDARD
01 DORMITRIO
02 DORMITRIOS
03 OU MAIS DORMITRIOS
02 unid
25 m
0 unid
62 m
07 unid
90 m
14 unid
115 m
1 unid
160 m
O hotel 02 foi construdo no mesmo ano que o hotel 01, sendo os dois hotis os que iniciaram o empreendimento no ano de 1991. As manutenes que ocorreram neste hotal, entre a idade de 12 a 16 anos so relatadas na tabela 4.2, com destaque para os principais itens: - Os servios de persianas foram os que tiveram a maior incidncia, chegando a um total de 527 manutenes. O seu comportamento foi crescente, tendo no seu 12 ano 76 incidncias e no seu 16 ano este nmero foi quase o dobro, com 136 manutenes. Devido a este elevado crescimento foi feita a observao para a substituio das peas que apresentam maiores ndices de manuteno. Pois em alguns casos, o aumento do nmero
HOTEL SERVIO
PERSIANA HIDRAULICO S. GERAL / PEDREIRO PINTURA TELEFONE ELETRICO MARC./FECHADURA TOTAL
2002
76 79 11 15 9 25 54 269
2003
66 81 9 173 5 19 78 431
2004
120 53 4 22 14 22 34 269
2005
129 73 9 58 6 8 46 329
2006
136 130 8 21 6 31 49 381
TOTAL
527 416 41 289 40 105 261 1679
HOTEL 02
HOTEL 03
IDADE
N UNIDADES
REA TOTAL
14 anos
28
2.035,0 m
STANDARD
01 DORMITRIO
02 DORMITRIOS
03 OU MAIS DORMITRIOS
08 unid
25 m
8 unid
62 m
07 unid
90 m
5 unid
115 m
Diferentemente dos dois hotis anteriores, o hotel 03 dois anos mais novo, sendo inaugurado em 1993. Em relao as suas incidncias de manutenes este hotel tem um comportamento muito parecido com os hotis anteriores em relao aos servios de persiana e hidrulica. De maneira geral, as incidncias esto expostas na tabela 4.3.
2002
102 60 8 13 5 10 18 216
2003
94 61 9 20 11 14 22 231
2004
130 95 18 32 9 15 34 333
2005
82 82 9 50 2 7 28 260
2006
68 112 7 3 4 26 37 257
TOTAL
476 410 51 118 31 72 139 1297
HOTEL 03
HOTEL 04
IDADE
N UNIDADES
REA TOTAL
17 anos
34
2.060,0 m
STANDARD
01 DORMITRIO
02 DORMITRIOS
03 OU MAIS DORMITRIOS
14 unid
25 m
8 unid
62 m
12 unid
90 m
0 unid
115 m
Ao iniciar a avaliao do hotel 04, deve ser observado que este possui um nmero maior de quartos em relao aos hotis anteriores, totalizando 34 unidades. Em relao s incidncias estas esto todas relatadas na tabela 4.4. Diferente dos trs hotis anteriores, os servios de hidrulica foram os que tiveram a maior incidncia, chegando a um total de 830 manutenes, enquanto que as persianas
2002
62 141 8 39 5 22 47 324
2003
96 139 11 75 7 26 55 409
2004
152 229 26 127 12 32 91 669
2005
143 138 20 33 3 14 61 412
2006
133 183 13 21 11 15 57 433
TOTAL
586 830 78 295 38 109 311 2247
HOTEL 04
HOTEL 05
IDADE
N UNIDADES
REA TOTAL
13 anos
46
2.230,0 m
STANDARD
01 DORMITRIO
02 DORMITRIOS
03 OU MAIS DORMITRIOS
23 unid
25 m
20 unid
62 m
3 unid
90 m
0 unid
115 m
Ao iniciar a avaliao do hotel 05, faz-se a mesma observao do hotel 04, que este possui um nmero maior de quartos em relao aos hotis anteriores, totalizando 46 unidades. Em relao s incidncias, estas esto todas relatadas na tabela 4.5. Diferente dos trs primeiros hotis, e de acordo com o hotel 04, os servios de hidrulica foram os que tiveram a maior incidncia, chegando a um total de 949 manutenes, enquanto que as persianas totalizaram 892 servios no mesmo perodo. Em
HOTEL SERVIO
PERSIANA HIDRAULICO S. GERAL / PEDREIRO PINTURA TELEFONE ELETRICO MARC./FECHADURA TOTAL
2002
143 206 10 12 10 28 66 475
2003
179 219 15 18 11 33 93 568
2004
184 173 15 55 10 38 68 543
2005
173 120 14 31 7 25 48 418
2006
213 231 26 23 4 48 76 621
TOTAL
892 949 80 139 42 172 351 2625
HOTEL 05
HOTEL 06
IDADE
N UNIDADES
REA TOTAL
4 anos
66
3.240,0 m
STANDARD
01 DORMITRIO
02 DORMITRIOS
03 OU MAIS DORMITRIOS
37 unid
25 m
19 unid
62 m
9 unid
90 m
1 unid
115 m
Antes de iniciar a avaliao do hotel 06, interessante observar dois itens. O primeiro que este o hotel mais novo entre os 14 analisados, visto que foi inaugurado em outubro de 2003. A anlise de sua manuteno foi iniciada em janeiro de 2004, para ter os dados do perodo de um ano completo, sendo importante observar que esta tabela referente a apenas trs anos de manuteno. O outro item que este hotel o segundo maior em relao ao nmero de quartos com 66 unidades e o terceiro maior em rea com 3.240,00 m. Em relao s incidncias, estas esto todas relatadas na tabela 4.6, sendo importante ressaltar que esta tabela referente apenas a trs anos. Em relao manuteno, este hotel tem a maior incidncia nos servios hidrulicos, chegando a um total de 514 incidncias em apenas trs anos de uso. O segundo servio mais realizado foi a manuteno da rede de telefonia, chegando ao enorme valor de 379 incidncias, sendo que para os hotis analisados (hotis 01 a 05) tm-se em mdia, a realizao de 08 manutenes/ano.
HOTEL SERVIO
PERSIANA HIDRAULICO S. GERAL / PEDREIRO PINTURA TELEFONE ELETRICO MARC./FECHADURA TOTAL
2002
0 0 0 0 0 0 0 0
2003
0 0 0 0 0 0 0 0
2004
27 149 24 43 58 47 104 452
2005
34 156 21 78 182 41 78 590
2006
65 209 12 57 139 36 71 589
TOTAL
126 514 57 178 379 124 253 1631
HOTEL 06
HOTEL 07
IDADE
N UNIDADES
REA TOTAL
12 anos
41
2.048,0 m
STANDARD
01 DORMITRIO
02 DORMITRIOS
03 OU MAIS DORMITRIOS
20 unid
25 m
17 unid
62 m
4 unid
90 m
0 unid
115 m
O hotel 07 foi inaugurado no ano de 1995, tendo assim, no ano de anlise (2007) 12 anos de idade. Em relao s incidncias de manuteno analisadas, a maioria dos servios apresentou um comportamento aproximadamente constante, exceto pelos servios de pintura e marcenaria e fechadura. Estes valores podem ser analisados na tabela 4.7.
HOTEL SERVIO
PERSIANA HIDRAULICO S. GERAL / PEDREIRO PINTURA TELEFONE ELETRICO MARC./FECHADURA TOTAL
2002
77 90 8 33 10 25 46 289
2003
83 104 10 72 6 23 64 362
2004
62 101 14 78 4 21 102 382
2005
66 100 23 56 10 9 42 306
2006
66 115 9 23 8 21 43 285
TOTAL
354 510 64 262 38 99 297 1624
HOTEL 07
HOTEL 08
IDADE
N UNIDADES
REA TOTAL
12 anos
38
3.450,0 m
STANDARD
01 DORMITRIO
02 DORMITRIOS
03 OU MAIS DORMITRIOS
10 unid
25 m
0 unid
62 m
17 unid
90 m
7 unid
115 m
4 unid
160 m
Ao avaliar as informaes sobre o Hotel 08, foi verificado que dentre os 14 hotis, este possui a segunda maior rea, com 3.450,00 m. Alm da rea elevada, este o 3 hotel em incidncias de servios de manuteno, com um total de 2523 incidncias. Em relao s incidncias, estas esto discriminadas na tabela 4.8. A classificao total por servios de manuteno por incidncia a mesma que do hotel anterior. Os servios hidrulicos foram os que tiveram a maior incidncia, com um total de 848 manutenes, tendo a menor incidncia no ano de 2002 com 120 eventos e a maior no ano de 2006 com 232 eventos. As persianas esto em seguida, com um total de 583 servios no mesmo perodo, os seus valores so crescentes, iniciando no seu 8 ano com 77 manutenes e chegando ao seu 12 ano com 171 manutenes. Em terceiro lugar esto os servios de marcenaria e fechadura, com um total de 410 servios no mesmo perodo, com o seu pice no 10 ano com 116 incidncias e a menor taxa de manuteno para o seu 11 ano com 54 manutenes.
HOTEL SERVIO
PERSIANA HIDRAULICO S. GERAL / PEDREIRO PINTURA TELEFONE ELETRICO MARC./FECHADURA TOTAL
2002
77 120 16 27 2 30 83 355
2003
104 154 26 70 2 29 100 485
2004
99 147 41 139 3 26 116 571
2005
132 195 28 79 6 31 54 525
2006
171 232 29 59 4 35 57 587
TOTAL
583 848 140 374 17 151 410 2523
HOTEL 08
HOTEL 09
IDADE
N UNIDADES
REA TOTAL
11 anos
18
1.394,0 m
STANDARD
01 DORMITRIO
02 DORMITRIOS
03 OU MAIS DORMITRIOS
6 unid
25 m
1 unid
62 m
7 unid
90 m
4 unid
115 m
Um dos primeiros aspectos a ser ressaltado no hotel 09 em relao ao seu tamanho. Este o menor hotel entre os avaliados, com a menor rea (1.394,00m) e o menor nmero de quartos (18 unidades). A sua inaugurao foi em 1996, tendo no ano da anlise 11 anos. As incidncias estas esto descritas na tabela 4.9. Proporcionalmente ao seu tamanho, esto relacionadas suas incidncias de manuteno, pois dentre os 14 hotis selecionados, ele o que apresentou o menor nmero de incidncias, com um total de 930 manutenes entre seu 7 e 11 ano de idade. Com o mesmo comportamento dos hotis anteriores, os servios de hidrulica foram os que tiveram maior incidncia, chegando a um total de 359 manutenes. Estas manutenes foram crescentes de 2002 a 2006, iniciando com 52 e terminando com 96 incidncias em 2006. As persianas totalizaram 191 servios no mesmo perodo, sendo crescentes de 2002 a 2006, partindo de 29 manutenes no seu 7 ano para a incidncia mxima no 11 ano com 51 manutenes. Para os dois servios o pico de manutenes foi no ano de 2006. Em terceiro lugar esto os servios de marcenaria e fechadura, com 154 incidncias, e em quarto as pinturas com 107 ocorrncias. Em ambos os casos o nmero mximo de
HOTEL SERVIO
PERSIANA HIDRAULICO S. GERAL / PEDREIRO PINTURA TELEFONE ELETRICO MARC./FECHADURA TOTAL
2002
29 52 6 10 0 12 27 136
2003
27 73 12 24 1 10 35 182
2004
43 58 13 41 3 13 37 208
2005
41 80 11 16 4 11 23 186
2006
51 96 6 16 0 17 32 218
TOTAL
191 359 48 107 8 63 154 930
HOTEL 09
HOTEL 10
IDADE
N UNIDADES
REA TOTAL
9 anos
50
2.694,0 m
STANDARD
01 DORMITRIO
02 DORMITRIOS
03 OU MAIS DORMITRIOS
24 unid
25 m
16 unid
62 m
9 unid
90 m
1 unid
115 m
Ao iniciar a avaliao do hotel 10, deve ser observado que este hotel possui 50 quartos, estando assim classificado em 3 lugar em relao ao nmero de quartos quando comparado com os 14 hotis em anlise. Estes 50 quartos ocupam uma rea de 2.694,00 m e as incidncias de manuteno que ocorreram no perodo do seu 5 ao 9 ano de idade so relatados na tabela 4.10. Em relao quantidade de manutenes realizadas neste hotel, pode-se concluir que seu comportamento foi atpico em relao aos outros hotis. Apenas os servios de manuteno hidrulica seguiram o padro dos hotis anteriores. Os outros servios apresentaram uma classificao diferente em relao quantidade de incidncias que ocorreram. Os servios hidrulicos apresentaram um comportamento constante do seu 5 ao 8 ano, com uma mdia de 113 servios por ano. J em seu 9 ano, ocorreu um elevado aumento nas incidncias de manutenes, com um total de 182 manutenes e a soma de 634 incidncias para os 5 anos do estudo. Em segundo lugar esto os servios de marcenaria e fechadura, com o seu pice no ano de 2004 com 113 incidncias, sendo que
HOTEL SERVIO
PERSIANA HIDRAULICO S. GERAL / PEDREIRO PINTURA TELEFONE ELETRICO MARC./FECHADURA TOTAL
2002
22 113 11 17 6 31 64 264
2003
37 114 13 47 1 23 77 312
2004
24 107 15 87 2 16 113 364
2005
28 118 23 141 0 31 80 421
2006
34 182 7 77 1 44 63 408
TOTAL
145 634 69 369 10 145 397 1769
HOTEL 10
HOTEL 11
IDADE
N UNIDADES
REA TOTAL
11 anos
43
2.380,0 m
STANDARD
01 DORMITRIO
02 DORMITRIOS
03 OU MAIS DORMITRIOS
20 unid
25 m
15 unid
62 m
5 unid
90 m
3 unid
115 m
O hotel 11 pode ser classificado como um hotel intermedirio, pois possui dimenses intermedirias entre os maiores e os menores hotis. Possui 43 quartos (apartamentos) em uma rea de 2.380,00 m. As incidncias deste hotel so descritas na tabela 4.11, podendo observar que os valores totais das manutenes esto bem distribudos. Como ocorre na maioria dos hotis, os servios hidrulicos foram os de maior incidncia, com um total de 757 manutenes, e as persianas ocupam o segundo lugar com um montante de 507 servios no mesmo perodo. Os dois servios tiveram o seu pice de manuteno em 2006, com 121 manutenes de persianas e 179 hidrulicas. Em relao s persianas as manutenes foram crescentes de 2002 a 2006, partindo de 79 manutenes no seu 7 ano para a incidncia mxima no 11 ano de 121 manutenes. Em relao aos servios hidrulicos a sua mdia de incidncias foi alta desde 2002, com o valor mdio de 157 incidncias entre 2002 e 2004, tendo uma pequena queda dos servios em 2005, ao realizar 106 manutenes. Os servios de marcenaria e fechadura ocupam o terceiro lugar na classificao deste hotel, isto ocorre devido ao elevado nmero de substituio de fechaduras das portas de entrada dos quartos que ocorreram entre 2002 e 2004. Nos anos seguintes as taxas de
HOTEL SERVIO
PERSIANA HIDRAULICO S. GERAL / PEDREIRO PINTURA TELEFONE ELETRICO MARC./FECHADURA TOTAL
2002
79 141 6 37 5 45 73 386
2003
98 174 9 69 1 51 73 475
2004
105 157 4 58 5 30 71 430
2005
104 106 11 85 6 29 59 400
2006
121 179 3 25 0 35 60 423
TOTAL
507 757 33 274 17 190 336 2114
HOTEL 11
HOTEL 12
IDADE
N UNIDADES
REA TOTAL
7 anos
49
2.696,0 m
STANDARD
01 DORMITRIO
02 DORMITRIOS
03 OU MAIS DORMITRIOS
23 unid
25 m
15 unid
62 m
10 unid
90 m
1 unid
115 m
O hotel 12 tem um tempo de vida intermedirio, pois em 2007 possua a idade de sete anos. Em relao s incidncias de manuteno, ele pode ser classificado como o 4 hotel que menos sofreu manutenes. Todas as incidncias esto relatadas na tabela 4.12. Da mesma maneira que ocorreu na maior parte dos hotis, os servios hidrulicos foram os que obtiveram o maior nmero de incidncias. No seu comportamento foram observados dois pontos de pice dos servios, em 2003 com 94 manutenes e no ano de 2006 com a sua incidncia mxima de 128 eventos. Para os anos de 2002, 2004 e 2005 as manutenes foram em mdia de 76 servios ao ano. As persianas que geralmente ocupam o 2 lugar em incidncias para este hotel tiveram uma ocorrncia baixa, estando em 5 lugar com apenas 104 manutenes no decorrer dos cinco anos de anlise. Com a incidncia mnima em 2005 de apenas 14 manutenes e a mxima de 27 no ano de 2006. Em 2 lugar esto os servios de marcenaria e fechadura, com o valor total de 297 incidncias. O valor mximo foi no ano de 2005 com 76 incidncias e o valor mnimo de 47 incidncias em 2002. Em terceiro lugar esto os servios eltricos, que atingiram um valor alto em relao aos outros hotis. Este aumento ocorreu devido s instalaes de novas
HOTEL SERVIO
PERSIANA HIDRAULICO S. GERAL / PEDREIRO PINTURA TELEFONE ELETRICO MARC./FECHADURA TOTAL
2002
20 76 7 15 2 68 47 235
2003
25 94 7 54 3 61 58 302
2004
18 74 22 59 6 42 60 281
2005
14 78 18 57 4 38 76 285
2006
27 128 6 37 4 59 56 317
TOTAL
104 450 60 222 19 268 297 1420
HOTEL 12
HOTEL 13
IDADE
N UNIDADES
REA TOTAL
6 anos
34
1.890,0 m
STANDARD
01 DORMITRIO
02 DORMITRIOS
03 OU MAIS DORMITRIOS
13 unid
25 m
16 unid
62 m
5 unid
90 m
0 unid
115 m
O hotel 13 o terceiro hotel mais novo, em termos de rea o segundo menor, sendo apenas maior que o hotel 09, tambm o segundo hotel com menor nmero de incidncias de manutenes, com apenas 1.112 eventos. As suas incidncias esto relatadas na tabela 4.13. Como ocorreu na maioria dos hotis estudados, os servios hidrulicos esto em primeiro lugar em quantidade de servios de manuteno. No hotel 13, estes servios tambm ocupam o primeiro lugar, com o total de 457 eventos no perodo de cinco anos da anlise. Os servios tm seu pice no ano de 2002 com 116 servios de manuteno, sendo que, nesta data, o hotel possua apenas dois anos de funcionamento. Nos anos seguintes, a manuteno foi decrescente, sendo de 95 incidncias para trs anos, 82 para quatro anos e 74 para cinco anos. As manutenes de marcenarias e fechaduras esto em segundo lugar (em nmero de incidncias), mas possuem uma incidncia mais distribuda, tendo o seu pice de servios no seu 4 ano com 60 incidncias. As manutenes de pintura esto em 3 lugar, com a maior incidncia em seu 5 ano, quando ocorreram 76 servios de pintura, este valor o triplo da taxa mdia dos anos anteriores deste hotel. Esta alta incidncia explicada
2002
22 116 8 16 5 25 38 230
2003
11 95 7 31 1 14 38 197
2004
31 82 9 25 2 14 60 223
2005
10 74 13 76 2 26 40 241
2006
18 90 9 33 13 25 33 221
TOTAL
92 457 46 181 23 104 209 1112
HOTEL 13
HOTEL 14
IDADE
N UNIDADES
REA TOTAL
5 anos
75
3.870,0 m
STANDARD
01 DORMITRIO
02 DORMITRIOS
03 OU MAIS DORMITRIOS
40 unid
25 m
19 unid
62 m
16 unid
90 m
0 unid
115 m
O hotel 14 o maior hotel em nmero de quartos, com 75 unidades e tambm o maior em rea, com 3.870,00m. Em relao a sua idade, ele o segundo hotel mais novo do empreendimento, foi inaugurado em Outubro de 2002, mas a sua anlise foi iniciada apenas em Janeiro de 2003, tendo assim em 2006 a idade de cinco anos e quatro anos completos de anlises. Alm de ser o maior e o mais novo tambm o que possui o maior
manutenes, totalizando 320 ocorrncias. Estes servios foram crescentes de 2003 a 2006, iniciando com 58 manutenes e chegando ao pice em 2006 com 129 eventos. Este mesmo problema eltrico e telefnico ocorreu no hotel 06, que teve os projetos elaborados pelos mesmos engenheiros, o emprego dos mesmos funcionrios e a utilizao dos mesmos materiais. Apesar de ser um hotel novo, ocorreu um nmero elevado de pinturas, com incio a partir do 3 ano com 119 servios e 125 servios no ano seguinte (4 ano). As pinturas relativas aos quatro anos de anlise deste hotel chegam a 351 servios. Os servios gerais e de pedreiro tambm foram elevados, totalizando 182 atendimentos no perodo dos quatro anos de anlise. No 2 ano do hotel foram relatados 32 servios, aumentando para 62 e 61, respectivamente, nos anos seguintes e diminuindo significativamente em 2006, com 27 eventos. Ao avaliar todos os servios que ocorreram neste hotel, tem-se uma incidncia elevada em relao manuteno dos outros hotis em estudo. Esta alta taxa de manuteno inicial explicada pelas falhas e erros que ocorreram na realizao dos servios em sua fase de projetos e / ou execuo e que se tornam visveis no momento em que a instalao foi colocada em uso. Este fato relatado em outros empreendimentos pelos autores Heineck et al (1995), Romrio e Simes (1995), Verosa; Almeida; Souza (2004). Aliado a estes problemas e alta taxa de manuteno, tem-se o estudo de Bernandes (1998) que observou este fenmeno em 52 edifcios na cidade de So Paulo.
HOTEL SERVIO
PERSIANA HIDRAULICO S. GERAL / PEDREIRO PINTURA TELEFONE ELETRICO MARC./FECHADURA TOTAL
2002
0 0 0 0 0 0 0 0
2003
101 178 32 56 7 58 91 523
2004
100 160 62 119 72 54 162 729
2005
87 146 61 125 196 79 127 821
2006
78 284 27 51 193 129 91 853
TOTAL
366 768 182 351 468 320 471 2926
HOTEL 14
5.1
encontrados em cada um deles. Esta comparao uma avaliao global de todo o empreendimento, onde foram analisados os 14 hotis simultaneamente. O primeiro item a ser abordado nesta anlise global est relacionado data de construo e a idade dos hotis. A construo (inaugurao) de cada hotel foi feita entre o ano de 1991 e 2003, desta maneira, ao analisar os hotis no ano de 2007, as idades dos hotis variaram entre 04 e 16 anos. Em relao ao nmero de apartamentos (ou quartos), estes variaram entre o mnimo de 18 (hotel 09) e o mximo de 75 (hotel 14), sendo que no geral, o empreendimento todo conta com 570 apartamentos. Esta descrio dos quartos ou apartamentos, no significa que o quarto seja limitado a dois cmodos, com apenas a cama e o banheiro, pois no item 4.1 (Caracterizao do Hotel Estrutura de Hospedagem e Lazer) tem-se a descrio dos tipos de apartamentos existentes. Em termos de dimenses, o menor hotel o 09 com 1.394,00 m e o maior o 14, com a rea de 3.870,00 m. A rea total em anlise de 35.227,00 m, sendo a somatria das reas dos 14 hotis. Estas informaes de caracterizao de todo o empreendimento podem ser visualizadas na Tabela 5.1. Nesta tabela foi realizada a mdia de incidncias de todo empreendimento em funo da sua rea. Assim, para o perodo de cinco anos de anlise, tem-se a mdia de 0,729 incidncia de manuteno por m de construo obtida da diviso do somatrio de todas as incidncias pela soma de todas as reas de construo de cada hotel. A partir desta mdia, foi possvel calcular se os hotis estavam acima ou abaixo da manuteno esperada. Estes clculos so apresentados na Tabela 4.16 e discutidos no decorrer do trabalho. De maneira geral, neste item tem-se uma anlise comparativa de todos os 14 hotis em estudo.
Hotel 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14
TOTAL MDIA
Idade (anos) 16 16 14 13 13 4 12 12 11 9 11 7 6 5
149 10,64
N Unid 24 24 28 34 46 66 41 38 18 50 43 49 34 75
570 40,71
rea Total (m) 2.620,00 2.620,00 2.035,00 2.060,00 2.230,00 3.240,00 2.048,00 3.450,00 1.394,00 2.694,00 2.380,00 2.696,00 1.890,00 3.870,00
35.227,00 2516,21
Total de Incidncias 1.784 1.679 1.297 2.247 2.625 1.631 1.624 2.523 930 1.769 2.114 1.420 1.112 2.926
25.681 0,7290 inc/m2
TABELA 5.1: Dados gerais dos 14 Hotis e suas incidncias de manuteno Fonte: o Autor
O hotel 14 alm de ser o maior em nmero de quartos e em rea, tambm o hotel com o maior nmero de incidncias de manuteno, com um total de 2.926 eventos. Esta elevada manuteno inicial proveniente de falhas e erros que ocorreram na realizao dos projetos, execuo e at mesmo por emprego de materiais inadequados. Os hotis 06 e 13 tambm apresentaram este comportamento, com elevada taxa de manuteno para os primeiros anos de funcionamento. Estes acontecimentos so abordados em outros empreendimentos da engenharia civil pelos autores Heineck et al (1995), Romrio e Simes (1995), Verosa; Almeida; Souza (2004). Esta alta taxa de manuteno inicial tambm foi observada por Bernandes (1998) que constatou este fenmeno em 52 edifcios na cidade de So Paulo, analisados aps o trmino da execuo das obras. Este alto ndice de manutenes iniciais crescente nos primeiros quatro a cinco anos, onde sero corrigidas todas as falhas de projetos, erros de execuo e at mesmo a substituio de materiais de baixa qualidade que foram empregados no edifcio. Posteriormente a este perodo, os ndices de manuteno tendem a baixar
significativamente, iniciando um novo ciclo no comportamento do edifcio. Esta relao existente entre a idade do empreendimento e a taxa de manuteno poder ser visualizada nos grficos do item 5.2.2, mais especificadamente nos itens 5.2.2.1 ao 5.2.2.7, onde feita a anlise para cada servio. A proporo entre o tamanho do hotel e a taxa de manuteno tambm ocorre, pois o hotel 08 o 2 maior em rea (3.450,0m) e ocupa o 3 lugar em incidncias de manuteno (2.523 incidncias). No caso deste hotel, se verificou a proporo entre o
Hotel 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14
Idade (anos) 16 16 14 13 13 4 12 12 11 9 11 7 6 5
Total de Incidncias 1784 1679 1297 2247 2625 1631 1624 2523 930 1769 2114 1420 1112 2926
Comportamento do Hotel
Abaixo da mdia Abaixo da mdia Abaixo da mdia Acima da mdia Acima da mdia Abaixo da mdia Acima da mdia Na mdia Abaixo da mdia Abaixo da mdia Acima da mdia Abaixo da mdia Abaixo da mdia Acima da mdia
TABELA 5.2: Avaliao do comportamento dos hotis em relao a incidncia de manutenes realizadas e esperadas em funo da mdia de manutenes Fonte: o Autor
Ao se avaliar a Tabela 5.2, tem-se a incidncia real de cada hotel (Total de Incidncias) e a incidncia calculada em funo da mdia (0,729 inc/m2) multiplicada pela rea em m2 do respectivo hotel, tendo como resultado a incidncia em funo da mdia. Se a incidncia em funo da mdia calculada for superior ao total de incidncias, significa que o hotel est abaixo da mdia, ou seja, foram realizadas manutenes a menos do que poderia ser admitido. Se ocorrer o inverso, incidncia em funo da mdia for inferior ao total de incidncias, significa que o hotel est acima da mdia, ou seja, o hotel recebeu mais manutenes que poderia ser admitido. Com base nesta anlise, percebe-se que os hotis mais antigos (01, 02 e 03) apresentam um nmero de manutenes abaixo da mdia. Isto pode ser explicado com a ocorrncia de manutenes no 10 ano de cada hotel, com o intuito de recuperar o
Neste item foi feita a somatria das manutenes por servio para cada hotel, organizando-as por ano. No perodo da anlise de 2002 a 2006, foram quantificados os servios destes cinco anos, totalizando 25.681 incidncias de manuteno, que podem ser visualizadas na tabela 5.3.
SERVIO PERSIANA HIDRAULICO S. GERAL / PEDREIRO PINTURA TELEFONE ELETRICO MARC./FECHADURA TOTAL
SOMA 14 HOTIS
A visualizao da evoluo anual dos servios descritos na Tabela 5.3 pode ser feita no Grfico 5.1, que ilustra o comportamento de cada servio no decorrer dos cinco anos de anlise. A avaliao total dos cinco anos de manuteno descrita no Grfico 5.2, com a representao em percentual das incidncias de todos os servios.
2000
1500
1000
500
0 2002 PERSIANA HIDRAULICO 2003 S. GERAL / PEDR. 2004 PINTURA TELEFONE 2005 ELETRICO 2006 ANO
INCIDNCIA MANUTENO
MARC./FECHAD.
GRFICO 5.1: Anlise grfica das incidncias de manuteno de todos os servios com a sua evoluo individual ao ano Fonte: o Autor
32,66%
30,00%
25,00%
21,37%
20,00%
16,21%
15,00%
13,27%
10,00%
5,00%
ANOS
0,00% PERODO TOTAL - 2002 2006 PERSIANA HIDRAULICO S. GERAL / PEDR. PINTURA TELEFONE ELETRICO MARC./FECHAD.
GRFICO 5.2: Somatrio em percentual das incidncias de manuteno de todos os servios (realizados entre Janeiro/2002 a Dezembro/2006) Fonte: o Autor
Neste captulo foi feita a anlise individual de cada servio, considerando o empreendimento como um nico hotel, com as manutenes distribudas desde o 1 at o 16 ano, de acordo com as idades de cada hotel. Esta metodologia proposta por Teo e Harikrishna (2006), e permite a linearizao dos dados, os distribuindo de acordo com a sua idade. A Tabela 5.4 rene todas as incidncias de manuteno dos 14 hotis, distribudas nas respectivas idades de cada hotel de acordo com o ano em que ocorreram. Para facilitar o entendimento tm-se o exemplo para os hotis 01 e 02 com os servios de persianas. No ano de 2006, estes hotis eram os nicos que possuam 16 anos, desta maneira fez-se a somatria das incidncias de manutenes em persianas para dos dois (hotel 01= 112 incidncias e hotel 02= 136 incidncias). Assim, ao observar a Tabela 5.4, no 16 ano para os servios de persianas encontra-se o valor de 248 incidncias.
SERVIO PERSIANA HIDRAULICO S. GERAL / PEDREIRO PINTURA TELEFONE ELETRICO MARC./FECHADURA TOTAL SERVIO PERSIANA HIDRAULICO S. GERAL / PEDREIRO PINTURA TELEFONE ELETRICO MARC./FECHADURA TOTAL SERVIO PERSIANA HIDRAULICO S. GERAL / PEDREIRO PINTURA TELEFONE ELETRICO MARC./FECHADURA TOTAL 1 ano 128 327 56 99 65 105 195 975 7 ano 159 428 33 171 11 132 269 1203 13 ano 604 669 67 420 33 107 326 2226 2 ano 156 432 91 213 259 120 278 1549 8 ano 307 575 68 294 14 147 317 1722 14 ano 323 268 22 46 25 75 130 889 3 ano 183 526 87 228 338 197 283 1842 9 ano 574 1002 78 369 32 189 448 2692 15 ano 232 151 26 95 20 31 99 654 4 ano 134 460 43 130 198 204 209 1378 10 ano 683 852 111 424 40 156 466 2732 16 ano 248 254 16 42 13 65 98 736 5 ano 50 261 46 152 14 99 164 786 11 ano 800 1033 110 378 49 176 369 2915 6 ano 69 282 40 137 18 86 186 818 12 ano 838 867 115 210 48 161 325 2564
5.2.2.1 Servios de Reparos em Persianas Antes de avaliar o comportamento das incidncias de manutenes em persianas preciso definir quais servios so caractersticos deste grupo: - Emperramentos, que ocorrem quando a persiana no sobe e no desce; - Substituio das cordas (que abrem e fecham as persianas); - Fixao ou ajuste das persianas, que se desprendiam devido ao mau uso; - Concertos gerais, com a recolocao de vistas (acabamentos) e substituio de peas danificadas e/ou quebradas; Com os dados de incidncias de manuteno distribudos ao longo dos 16 anos do empreendimento e com o nmero de persianas de todos os hotis (1134 unidades), foi possvel determinar um ndice de manuteno de todo o empreendimento. Este ndice mede o nmero de manutenes que ocorreram por persiana. Para o melhor entendimento tem-se o Grfico 5.3.
0,000 0 2 4
1 4 anos
10
5 11 anos
12
14
12 16 anos
16
18
GRFICO 5.3: Anlise grfica das incidncias de manutenes em Persianas Fonte: o Autor
Os servios de persiana apresentaram trs tipos de comportamento. Inicialmente eles tiveram uma pequena alta, como uma fase de adaptao, Posteriormente o seu comportamento foi linear, aumentando os servios de manuteno em funo do tempo, ou seja, quanto mais idade maior a incidncia de manutenes. Aps a idade de oito e nove anos a incidncia de manutenes tornou-se mais repetitiva, com um ndice superior a 1,00. Atingindo o ndice extremo de 1,60 aos 11 anos do empreendimento, este ndice representa que na idade de 11 anos, cada persiana recebeu o servio de manuteno 1,60 vezes em um ano. Este ndice de 1,60 se repetiu nas idades de 11, 12 e 13 anos, baixando 0,20 nos anos seguintes aps a ocorrncia de uma manuteno corretiva mais efetiva para recuperar o desempenho do sistema, com a substituio de algumas peas e a mudana de fornecedor. O comportamento dos servios em persianas melhor explicado no Grfico 5.4, onde possvel dividir o ciclo de manutenes das persianas em trs linhas de tendncia: - A primeira linha de tendncia referente ao perodo de adaptao, sendo do 1 ao 4 ano com um comportamento decrescente. Neste intervalo de tempo, as manutenes iniciam com um ndice de 0,53 no 1 ano e decresce para 0,47 no 4 ano. Neste perodo era esperado que no ocorressem servios de manuteno, pois o edifcio era novo. - A segunda linha de tendncia referente ao perodo de utilizao, sendo do 5 ao 11 ano com comportamento crescente. Neste perodo percebe-se o grande crescimento dos servios de manuteno, que tinham um ndice de 0,20 para o 5 ano e o seu crescimento de aproximadamente 08 vezes para o 11 ano ao atingir o ndice de 1,60.
NDICE
0,000
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18
A descrio do comportamento destas trs linhas de tendncia pertencentes ao Grfico 5.4 retoma o ciclo estabelecido por Resende (2004), onde necessria manuteno para a recuperao do desempenho do sistema.
5.2.2.2 Servios de Manuteno Hidrulica Dos 14 hotis analisados, 11 tiveram os servios hidrulicos em 1 lugar em incidncias de manuteno. Com base nos relatrios de servio gerados pelo SGMH uma das explicaes para esta grande quantidade de servios que a ausncia ou excesso de gua (vazamentos) facilmente perceptvel e incomoda ao usurio. Desta maneira, ao perceber a existncia de algum tipo de problema, o usurio comunica imediatamente aos responsveis, para que no haja o risco de problemas relacionados ao abastecimento de gua, capaz de comprometer o conforto de sua estadia no hotel. Em relao aos principais servios hidrulicos, a leitura e quantificao dos relatrios permitiram classific-los da seguinte maneira: - Entupimentos em geral: pias, tanques e ralos;
10
12
14
12 16 anos
16
18
5 11 anos
GRFICO 5.5: Anlise grfica das incidncias de manutenes Hidrulicas Fonte: o Autor
Apesar dos servios hidrulicos estarem em 1 lugar em incidncias de todo o empreendimento, as suas manutenes atingem o ndice mximo de 0,90, ou seja, cada ponto hidrulico recebe 0,90 manutenes ao ano. Isto nos faz compreender a sua elevada taxa de manuteno, pois so muitos pontos hidrulicos em todo o empreendimento. Os servios hidrulicos apresentam trs ciclos diferentes de comportamento, sendo ilustrados no Grfico 5.6. - A primeira linha de tendncia referente ao perodo de adaptao, sendo do 1 ao 4 ano com um comportamento aproximadamente linear. Neste intervalo de tempo as manutenes oscilam entre 0,58 no 1 e 3 ano e aumentam para 0,66 no 2 e 4 ano. Esta
5
pontos de servio hidrulico: representa o ponto onde se tm a entrada e a sada de gua. Sendo de 3 pontos por
NDICE
IDADE (anos)
0
1 4 anos
8
5 11 anos
10
12
14
12 16 anos
16
18
Potncia (1 4 anos)
Potncia (5 11 anos)
0,300 0,250 0,200 0,150 0,100 0,050 0,000 0 2 4 1 4 anos 6 8 10 12 14 12 16 anos 5 11 anos
IDADE (anos)
16
18
GRFICO 5.7: Anlise grfica das incidncias de manutenes em Marcenaria e Fechaduras Fonte: o Autor
As fechaduras eletrnicas so fechaduras de carto, utilizadas nas portas de entrada dos apartamentos do hotel. Por serem eletrnicas necessitam de pilhas para funcionar independente do sistema eltrico do hotel.
NDICE
IDADE (anos)
0
1 4 anos
8
5 11 anos
10
12
14
12 16 anos
16
18
Potncia (1 4 anos)
Potncia (5 11 anos)
GRFICO 5.8: Ciclo de manuteno dos servios de Marcenaria e Fechaduras Fonte: o Autor
5.2.2.4 Servios Gerais e de Pedreiro Os servios gerais ou de pedreiros englobam uma srie de servios, desta maneira sero definidos para o melhor entendimento do seu comportamento e incidncia. Geralmente, so executados por pedreiros e/ou serventes e se caracterizam pelos seguintes servios: - Pequenos consertos: reparo de buracos e de rebocos (rebocos cados), conserto de trincas e fissuras; troca de granitos, mrmores e cermicas soltos ou trincados, telhas soltas, acabamentos em pisos e em detalhes de portas e janelas; consertos em tetos (reparos em lajes danificadas), impermeabilizao de lajes e telhados, manuteno em calhas e coletores de gua, colar molduras de gesso cadas ou trincadas, conserto de goteiras e o conserto de telhados ou de telhas soltas. - Reparos e manutenes: fixao de vasos sanitrios, pias e tanques, concretos em degraus de escada, troca de lixas de pisos e escadas. Vedao com silicone em janelas e portas (quando so de vidro). Construo de muretas ou paredes de alvenaria, com seu posterior chapisco e reboco. Com os dados de incidncias de manuteno de servios gerais e de pedreiros distribudos ao longo dos 16 anos do empreendimento e com o nmero total de apartamentos (570 unidades), foi possvel determinar um ndice de manuteno de todo o empreendimento. Este ndice mede o nmero de manutenes que ocorreram por apartamento. Para o melhor entendimento temos o Grfico 5.9.
GRFICO 5.9: Anlise grfica das incidncias de manutenes de Servios Gerais e de Pedreiro Fonte: o Autor
Os servios gerais e de pedreiros apresentaram um comportamento aparentemente linear durante o perodo de 01 a 16 anos. O seu ndice de manuteno oscilou entre 0,22 (menor ndice) e 0,55 (maior ndice). Ou seja, no seu perodo de menor ndice de manuteno, foram feitos 0,22 servios por quarto (apartamento) e no perodo de maior ndice de manuteno, foram registrados 0,55 servios por quarto. Alm de um ndice baixo, as manutenes totais destes servios foram baixas, pois de acordo com a Tabela 5.3 e Grfico 5.2 estes servios ocupam a ltima colocao em incidncias. Este comportamento melhor explicado no Grfico 5.10, onde as linhas de tendncia expressam o comportamento de cada perodo. Apesar dos ndices de manutenes estarem bem espalhados entre 0,20 e 0,50, as trs linhass oscilam entre esses ndices e apresentam comportamentos diferentes.
IDADE (anos)
0,000 0
1 4 anos Potncia (1 4 anos)
8
5 11 anos
10
12
14
12 16 anos
16
18
Potncia (5 11 anos)
GRFICO 5.10: Ciclo de manuteno dos Servios Gerais e de Pedreiros Fonte: o Autor
- A primeira linha de tendncia referente ao perodo de adaptao, sendo do 1 ao 4 ano com um comportamento extremamente decrescente. Neste intervalo de tempo as manutenes oscilam entre 0,46 no 2 e 0,25 no 4 ano. Esta oscilao demonstra a fase de adaptao das instalaes, com a correo de servios que foram mal executados durante a obra e tiveram que ser refeitos posteriormente. - A segunda linha de tendncia referente ao perodo de utilizao, sendo do 5 ao 11 ano com desempenho crescente. Neste perodo percebe-se um crescimento contido dos servios de manuteno, variando do valor mnimo de 0,22 para o 7 ano e valor mximo de 0,46 para o 10 ano. - A terceira linha de tendncia referente ao perodo de recuperao, sendo do 12 ao 16 ano com comportamento decrescente, com o ndice de manuteno oscilando entre 0,55 e 0,29. Neste perodo, ocorreu uma reduo dos servios de manuteno, devido significativa alta no 12 e 15 ano, onde ocorreu uma ao pontual e efetiva de manuteno para recuperar o desempenho de algumas instalaes.
0,000 0 2 4
1 4 anos
10
12
14
12 16 anos
16
18
5 11 anos
GRFICO 5.11: Anlise grfica das incidncias de manutenes de Pinturas Fonte: o Autor
Os servios de pintura apresentaram um comportamento crescente do seu incio ao fim. Isto esperado, pois, diferentemente dos outros servios, as pinturas possuem um desempenho timo inicialmente, pelo fato de sua funo principal ser esttica. Com o uso das instalaes e a ao do tempo ela perde as suas propriedades, sendo necessria uma nova pintura para a sua recuperao. Os comportamentos dos servios de pintura so demonstrados no Grfico 5.12, onde as trs linhas de tendncia demonstram o comportamento crescente predominante: - A primeira linha de tendncia referente ao perodo de adaptao, sendo do 1 ao 4 ano com um comportamento crescente. Neste intervalo de tempo, os ndices oscilam
0,000 0
1 4 anos Potncia (1 4 anos)
8
5 11 anos
10
12
14
12 16 anos
16
18
Potncia (5 11 anos)
Da mesma maneira que os servios hidrulicos, as falhas nos servios eltricos tambm so facilmente perceptveis, pois a sua ausncia implica no no funcionamento de iluminao e equipamentos. Devido a isto, ao primeiro indcio de problema o prprio usurio comunica a administrao a necessidade de uma manuteno. Neste contexto, os principais servios eltricos so: - Consertos gerais em fiao de antenas, tomadas, interruptores; - Queda e troca de disjuntores; - Instalao de lustres, luminrias, extenses e novas tomadas; - Troca de tomadas e luminrias com defeito; - Colocao de espelhos em tomadas e pontos de luz desativados; - Conserto de fiaes em curto-circuito e/ou que no funcionam. Com os dados de incidncias de manuteno eltricas distribudas ao longo dos 16 anos do empreendimento e com o nmero total de apartamentos (570 unidades), foi possvel determinar um ndice de manuteno eltrica de todo o empreendimento. Este ndice mede o nmero de manutenes eltricas que ocorreram por apartamento. Para o melhor entendimento temos o Grfico 5.13.
GRFICO 5.13: Anlise grfica das incidncias de manutenes Eltricas Fonte: o Autor
Os servios eltricos apresentaram trs tipos de comportamento. Inicialmente, eles tiveram uma alta no primeiro perodo, como uma fase de adaptao. Posteriormente, o seu comportamento foi levemente decrescente. E no ltimo perodo estes servios aumentaram
IDADE (anos)
8
5 11 anos
10
12
14
12 16 anos
16
18
Potncia (5 11 anos)
- A terceira linha de tendncia referente ao perodo de desgaste, sendo do 12 ao 16 ano com comportamento crescente, oscilando entre o ndice de 0,65 e 1,35. Este perodo foi inverso ao que ocorreu com os outros servios de manuteno, pois ao invs de diminuir as incidncias aumentaram. Isto explicado pelo fato de que aps 12 anos de uso das instalaes eltricas, estas acabaram se tornando um pouco obsoletas, em virtude da
5.2.2.7 Servios de Manuteno Telefnica Antes de avaliar o comportamento das incidncias de manutenes das instalaes telefnicas preciso definir quais servios so caractersticos deste grupo: - Troca de fiao e tomadas; - Instalaes novas, como colao de pontos de internet; instalao de tomadas com cabo lgico, instalaes de ramais de telefone e de pontos de rede. - Servios gerais: recolocao de espelhos cegos e consertos de tomadas de telefone sem parafuso ou cadas.
Com os dados de incidncias de manuteno telefnica, distribudos ao longo dos 16 anos do empreendimento, e com o nmero total de apartamentos (570 unidades), foi possvel determinar um ndice de manuteno telefnica de todo o empreendimento. Este ndice mede o nmero de manutenes que ocorreram por apartamento. Para o melhor entendimento temos o Grfico 5.15. Os servios telefnicos apresentaram trs tipos de comportamento. A sua maior alta ocorreu nos primeiros anos, chegando ao maior ndice de todo o perodo de 1,29, representando a incidncia de 1,29 manutenes de servios de telefonia por apartamento. Posteriormente, o seu comportamento foi linear, quase constante oscilando entre 0,06 e 0,20. No ltimo perodo, o perfil da manuteno sofreu algumas alteraes, com carter crescente.
NDICE
10
12
14
16
18
1 4 anos
5 11 anos
12 16 anos
GRFICO 5.15: Anlise grfica das incidncias de manutenes Telefnicas Fonte: o Autor
Este comportamento dos servios melhor explicado no Grfico 5.16, onde as incidncias so divididas em trs linhas de tendncia. - A primeira linha de tendncia referente ao perodo de adaptao e conserto de erros, sendo do 1 ao 4 ano com um comportamento extremamente crescente. Neste intervalo de tempo as manutenes iniciam com um ndice de 0,49 chegando a 1,29. Considerando que o ndice mximo dos 16 anos de 1,29, verifica-se que a incidncia inicial muito alta, sendo um reflexo direto de problemas de projeto, materiais e execuo. Esta no conformidade das instalaes tambm relatada em outros empreendimentos pelos autores Heineck et al (1995), Romrio e Simes (1995), Verosa; Almeida; Souza (2004). Com base nas informaes retiradas dos relatrios do SGMH, esta alta taxa de manuteno inicial explicada pela falhas e erros que ocorreram na realizao dos projetos e na fase de execuo, sendo perceptveis no momento em que a instalao foi colocada em uso. - A segunda linha de tendncia referente ao perodo de utilizao, sendo do 5 ao 11 ano com comportamento quase linear e constante. Neste perodo percebe-se uma pequena variao nas quantidades de servios, com os ndices variando entre 0,06 e 0,20, representando que, aps os ajustes feitos no primeiro perodo (01 a 04 anos), houve uma estabilizao dos servios. - A terceira linha de tendncia referente ao perodo de desgaste, sendo do 12 ao 16 ano com comportamento crescente, oscilando entre o ndice de 0,22 e 0,42. Este perodo foi inverso ao que ocorreu com os outros servios de manuteno, pois ao invs de diminuir as incidncias aumentaram. Mas o aumento das incidncias foi muito pequeno,
NDICE
IDADE (anos)
0
1 4 anos
8
5 11 anos
10
12
14
12 16 anos
16
18
Potncia (1 4 anos)
Potncia (5 11 anos)
Com base nos relatrios gerados pelo SGMH do empreendimento, foi possvel rastrear os servios de manuteno e seus respectivos custos. Estes custos so referentes ao mesmo perodo de anlise das incidncias de manutenes, iniciando em janeiro de 2002 at o fim de dezembro de 2006 e so referentes s 25.681 incidncias de manutenes quantificadas. Os custos de manuteno so referentes aos gastos com funcionrios (recursos humanos contratados) e gastos com materiais (materiais e equipamentos) consumidos na atividade de manuteno. Neste perodo de cinco anos foram gastos R$ 3.153.302,18 divididos entre os servios de manuteno em persianas, hidrulica, servios gerais e de pedreiro, pintura, telefone, eltrico e marcenaria e fechaduras. A distribuio dos gastos por servio anualmente demonstrada na Tabela 5.5.
HOTEL SERVIO PERSIANA HIDRAULICO S. GERAL / PEDREIRO PINTURA TELEFONE ELTRICO MARC./FECHADURA TOTAL
TODOS OS 14 HOTIS
TABELA 5.5: Custos totais de manuteno - 2002 a 2006 (Unidade R$) Fonte: o Autor
A visualizao dos custos totais por servio de todo o perodo ilustrada no Grfico 5.17, e o percentual referente a cada servio est demonstrado no Grfico 5.18.
R$ 773.115,71
R$ 400.000,00
R$ 347.352,26
R$ 269.312,57 R$ 245.007,96
SERVIOS
PERSIANA HIDRAULICO S. GERAL / PEDR. PINTURA
TELEFONE
ELETRICO
MARC./FECHAD.
GRFICO 5.17: Custos totais de manuteno por servio (R$) Fonte: o Autor
CUSTOS (%)
25,00%
24,52%
20,00%
18,78% 16,10%
15,00%
13,28% 11,02%
10,00%
7,77%
8,54%
5,00%
0,00%
GRFICO 5.18: Custos totais de manuteno por servio em percentuais (%) Fonte: o Autor
A anlise se torna mais interessante com a determinao do custo mdio por servio realizado. Este custo foi feito anualmente para a avaliao da sua projeo em funo do tempo, esta avaliao ser feita no item 5.2.4 (mais especificamente do item 5.3.4.2 ao 5.2.4.7). A demonstrao dos custos por servio a cada ano feita detalhadamente na
TABELA 5.6: Custo mdio por manuteno - 2002 a 2006 (Unidade R$) Fonte: o Autor
807,28
350,69
300,00 200,00 100,00
284,69
0,00
SERVIOS
PERSIANA HIDRAULICO S. GERAL / PEDR. PINTURA
TELEFONE
ELETRICO
MARC./FECHAD.
GRFICO 5.19: Custo mdio de cada servio para o perodo de 2002 a 2006 (R$) Fonte: o Autor
Estes dados da tabela e grficos so oriundos do perodo de Janeiro de 2002 at Dezembro de 2006, divididos entre os servios realizados. Estes gastos foram coletados mensalmente, sendo divididos em gastos com funcionrios (mo-de-obra contratada) e gastos com materiais e equipamentos. Para facilitar a anlise e a compreenso do trabalho foram agregados por ano e com as suas respectivas mdias de custo, conforme foi apresentado nas tabelas (5.5 e 5.6) e nos grficos (5.17, 5.18 e 5.19). Assim, tem-se a seguinte distribuio para o perodo de janeiro de 2002 at dezembro de 2006: - Servios realizados em persianas com o custo total de R$ 245.007,96, divididos entre 5.488 incidncias de manuteno, atingindo o custo mdio de R$ 44,64 por servio de manuteno realizado;
Com os dados do empreendimento e dos custos de manuteno (Tabela 5.5), determina-se o custo de cada servio por m de construo. Na Tabela 5.1 tem-se a rea total de construo dos 14 hotis em estudo, sendo de 35.227,00 m 7. Assim na Tabela 5.7 apresentado o custo de manuteno de cada servio por m.
Esta rea de 35.227,00m2 referente ao somatrio das reas dos 14 hotis, sem considerar as reas de lazer, jardins, reservas ambientais e demais instalaes do empreendimento.
TABELA 5.7: Custo mdio cada servio de manuteno por m (Unidade R$/m) Fonte: o Autor
Outra informao importante o custo de manuteno em relao ao custo da construo. Conforme a caracterizao do hotel (Item 4.1), este empreendimento tem um padro cinco estrelas. Em contato com a empresa que realizou a construo do hotel, o engenheiro responsvel informou que o custo do hotel atualizado para a data de Maro de 2007 (data do contato) seria de 1,2 CUBs
8
TODOS OS 14 HOTIS
2007 era equivalente a R$1.021,50 por m. Com estas informaes possvel determinar o percentual de custo de cada servio de manuteno em relao ao custo de construo para a data de Maro de 2007. O custo de construo nesta data foi de R$35.984.380,50, este custo somente da construo dos hotis, sem considerar o valor gasto em mobilirio, decorao, eletrodomsticos, jardins e vias de acesso. Com o levantamento destas informaes e com os dados da tabela 5.6, foi possvel calcular o percentual do custo de manuteno de cada servio em relao ao custo de construo. Foi calculado o percentual para cada ano da anlise, para o valor acumulado dos cinco anos e o percentual mdio para os cinco anos de anlise. A Tabela 5.8 apresenta estas informaes.
HOTEL SERVIO PERSIANA HIDRAULICO S. GERAL / PEDREIRO PINTURA TELEFONE ELETRICO MARC./FECHADURA TOTAL
tendo como referncia a construo residencial, do tipo multifamiliar de 8 pavimentos, com padro de acabamento alto, com custo de R$851,25 por m2. A fonte desta informao foi o SINDUSCON SC CUB ms de maro/2007 www.sindusconsc.org.br).
TODOS OS 14 HOTIS
TABELA 5.8: Percentual do custo de manuteno em relao ao custo de construo do empreendimento Fonte: o Autor
Em relao a estes percentuais, o gasto total em manuteno representa um custo mdio de 1,75% ao ano. Se este empreendimento tivesse ao longo de toda a sua vida til esta mesma taxa, seriam necessrios 57,14 anos para que o capital investido na construo (R$35.984.380,50) fosse consumido na manuteno. De maneira geral, tem-se o seguinte comportamento em relao aos custos dos servios de manuteno e as suas incidncias: - Os servios de persianas, que representam o 2 lugar em nmero de incidncias, apresentam os menores custos de manuteno, estando em 7 lugar em relao ao custo total, custo mdio, custo por m de construo e em relao ao custo percentual de construo do hotel; - Os servios hidrulicos representam o 3 lugar em relao aos custos de manuteno, estando em 3 lugar em relao ao custo total, custo por m de construo e em relao ao custo percentual de construo do hotel. Somente em relao ao custo mdio de manuteno este servio est em 6 lugar, pois o seu nmero de incidncias de manuteno elevado (1 lugar com 8.387 incidncias) assim, o seu custo mdio por servio foi baixo. - Os servios gerais e de pedreiro so os que possuem o maior custo e o menor nmero de incidncias (7 lugar com 1.009 incidncias), devido a isto est em 1 lugar em
Custos com Recursos Humanos Contratados Os custos com recursos humanos contratados (mo de obra) so referentes a todos os funcionrios contratados pelo empreendimento maneira, os funcionrios so divididos entre os servios de persianas, hidrulica, servios gerais e de pedreiro, pintura, telefone, eltrica, marcenaria e fechadura. Todos estes funcionrios so registrados e tm seus encargos sociais pagos corretamente. A distribuio mdia destes funcionrios ao longo dos anos foi de 11 profissionais para o ano de 2002; 14 para 2003; 19 para 2004; 19 para 2005; e 18 para 2006.
SERVIO
PERSIANA HIDRAULICO S.GERAL/ PEDREIRO PINTURA TELEFONE ELETRICO MARC./FECHADURA TOTAL
2002
TOTAL 10.848,71 23.512,57 50.655,45 23.639,24 6.331,97 31.659,61 23.512,57 170.160,13 PERCENTUAL 28,78% 47,24% 47,43% 31,10% 15,74% 43,72% 49,76% 39,56% TOTAL
2003
PERCENTUAL 36,91% 36,46% 54,79% 40,81% 21,62% 44,66% 45,20% 42,92% TOTAL 13.997,03 30.335,97 65.355,77 30.499,40 8.169,52 40.847,30 30.335,97 219.540,98
2004
PERCENTUAL 40,64% 38,18% 53,18% 54,06% 22,12% 44,95% 56,59% 46,25% 20.152,54 43.676,91 94.097,46 43.912,21 11.762,26 58.810,84 43.676,91 316.089,13
SERVIO
PERSIANA HIDRAULICO S.GERAL/ PEDREIRO PINTURA TELEFONE ELETRICO MARC./FECHADURA TOTAL
2005
TOTAL 20.182,24 43.741,27 94.236,12 43.976,92 11.779,59 58.897,50 43.741,27 316.554,90 PERCENTUAL 37,93% 37,29% 50,81% 42,80% 17,76% 48,29% 54,22% 43,50% TOTAL
2006
PERCENTUAL 28,47% 28,74% 47,94% 49,09% 15,41% 31,55% 54,68% 37,14% 18.956,18 41.084,02 88.511,34 41.305,35 11.063,99 55.319,52 41.084,02 297.324,42
2002 - 2006
TOTAL 84.136,71 182.350,75 392.856,14 183.333,12 49.107,33 245.534,77 182.350,73 1.319.669,55 % MDIO 34,34% 35,92% 50,81% 43,77% 18,23% 41,47% 52,50% 41,85%
TABELA 5.9: Custo mdio da mo de obra por manuteno (Unidade R$) Fonte: o Autor
A Tabela 5.9 apresenta o valor e o percentual gasto com os funcionrios em relao ao valor total gasto com as manutenes. A anlise desta tabela ser feita a seguir em conjunto com a Tabela 5.10, pois as informaes das duas so complementares.
SERVIO
PERSIANA HIDRAULICO S.GERAL/ PEDREIRO PINTURA TELEFONE ELETRICO MARC./FECHADURA TOTAL
2002
TOTAL 26.841,95 26.257,36 56.137,39 52.359,66 33.891,62 40.757,73 23.737,76 259.983,48 PERCENTUAL 71,22% 52,76% 52,57% 68,90% 84,26% 56,28% 50,24% 60,44% TOTAL
2003
PERCENTUAL 63,09% 63,54% 45,21% 59,19% 78,38% 55,34% 54,80% 57,08% TOTAL 23.925,05 52.862,73 53.923,82 44.239,50 29.612,17 50.619,09 36.773,87 291.956,24
2004
PERCENTUAL 59,36% 61,82% 46,82% 45,94% 77,88% 55,05% 43,41% 53,75% 29.436,48 70.728,11 82.854,93 37.321,59 41.418,24 72.030,16 33.507,96 367.297,47
SERVIO
PERSIANA HIDRAULICO S.GERAL/ PEDREIRO PINTURA TELEFONE ELETRICO MARC./FECHADURA TOTAL
2005
TOTAL 33.032,03 73.561,61 91.236,48 58.764,49 54.538,93 63.065,07 36.925,10 411.123,72 PERCENTUAL 62,07% 62,71% 49,19% 57,20% 82,24% 51,71% 45,78% 56,50% TOTAL
2006
PERCENTUAL 71,53% 71,26% 52,06% 50,91% 84,59% 68,45% 45,32% 62,86% 47.635,74 101.851,62 96.106,93 42.831,30 60.744,28 120.044,99 34.056,84 503.271,71
2002 - 2006
TOTAL 160.871,25 325.261,44 380.259,56 235.516,54 220.205,24 346.517,05 165.001,54 1.833.632,62 % MDIO 65,66% 64,08% 49,19% 56,23% 81,77% 58,53% 47,50% 58,15%
TABELA 5.10: Custo mdio de materiais e equipamentos por manuteno (unidade R$) Fonte: o Autor
As anlises da Tabela 5.9 e 5.10 possuem informaes complementares, pois os custos de manuteno so resultado da unio destas duas tabelas. De maneira geral, em relao mdia dos cinco anos foi observado o seguinte comportamento dos servios nesta diviso de custos: - As persianas utilizam mais material do que mo-de-obra, pois em relao aos seus custos 34,34% mo-de-obra e 65,66% material. - Os servios hidrulicos tambm utilizam mais material do que mo-de-obra, pois em relao aos seus custos 35,92% mo-de-obra e 64,08% material. - Os servios gerais e de pedreiro so bem equilibrados, pois em relao aos seus custos, utilizam 50,81% de mo-de-obra e 49,19% de material; - As pinturas utilizam mais material do que mo-de-obra, pois em relao aos seus custos 43,77% mo-de-obra e 56,23% material.
Neste captulo foi feita a anlise individual de cada servio, considerando o empreendimento como um nico hotel, com os custos mdios de manuteno distribudos desde o 1 at o 16 ano, de acordo com as idades de cada hotel. Esta metodologia proposta por Teo e Harikrishna (2006), e permite a linearizao dos dados, distribuindo-os de acordo com a sua idade (mesma metodologia do item 5.2.2). Esta distribuio foi feita com a utilizao da Tabela 5.4 que rene todas as incidncias de manuteno dos 14 hotis, distribudas nas respectivas idades de cada hotel de acordo com o ano em que ocorreram. Cada servio de manuteno, em seu respectivo ano, foi multiplicado pelo valor mdio para o servio, de acordo com o ano de referncia.Vide Tabela 5.6. Desta multiplicao, tem-se a Tabela 5.11, que apresenta os custos totais de cada hotel por servio e por ano, distribudos desde o 1 ao 16 ano.
SERVIO PERSIANA HIDRAULICO S. GERAL / PEDREIRO PINTURA TELEFONE ELETRICO MARC./FECHADURA TOTAL SERVIO PERSIANA HIDRAULICO S. GERAL / PEDREIRO PINTURA TELEFONE ELETRICO MARC./FECHADURA TOTAL SERVIO PERSIANA HIDRAULICO S. GERAL / PEDREIRO PINTURA TELEFONE ELETRICO MARC./FECHADURA TOTAL
1 ano 4803,5059 19483,446 37729,095 8710,8949 18848,157 29487,489 14236,702 133299,29 7 ano 7523,8663 22716,652 27404,563 28697,539 4244,5996 35811,187 21282,014 147680,42 13 ano 28100,907 41135,563 61689,362 41764,407 12056,395 31130,673 28396,276 244273,58
2 ano 6662,688 27199,287 61035,279 24206,122 48806,952 36456,512 22012,988 226379,83 8 ano 13263,846 30140,364 52761,059 41942,627 8332,0367 36363,306 26553,008 209356,25 14 ano 13782,778 17548,484 17149,72 4395,9596 6124,1409 24364,415 10053,024 93418,523
3 ano 8748,6648 32068,183 65256,102 31428,098 56506,197 54845,65 26148,372 275001,27 9 ano 24401,389 52981,03 60693,216 50503,164 15754,068 51058,723 35289,63 290681,22 15 ano 10772,872 11471,979 17346,358 10586,154 3000,8381 10163,547 9798,7363 73140,485
4 ano 6186,497 28201,556 39961,914 16111,941 37380,655 60095,944 17471,643 205410,15 10 ano 28217,713 52143,939 75489,572 42711,089 16450,86 44930,035 36103,686 296046,89 16 ano 12772,465 15819,457 17375,838 7566,8937 2369,3083 20538,186 9513,9588 85956,106
5 ano 2242,3182 15024,313 33072,37 18906,319 5443,66 28835,948 13244,272 116769,2 11 ano 35056,174 70001,427 76211,556 40482,782 14255,669 55993,711 31174,617 323175,94 R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$
6 ano 2938,0491 17541,795 30904,307 16372,2 3533,3818 25908,575 16658,729 113857,04 12 ano 39534,227 54134,712 99035,399 34463,471 16205,654 46067,922 29414,606 318855,99
A tabela 5.11 foi feita com base no custo mdio dos servios (Tabela 5.6), a sua elaborao imprescindvel para a aplicao da metodologia dos autores Teo e Harikrishna
O grfico 5.20 representa a variao do custo mdio de manuteno das persianas ao longo dos 16 anos do empreendimento. Nos primeiros quatro anos o custo em mdia de R$ 20,00 por persiana. Do 5 ao 13 ano, percebe-se uma grande evoluo nos custos de manuteno, com o seu custo mdio evoluindo de R$10,00 no 5 ano para R$ 80,00 no 13. Este aumento nos custos representa a substituio de peas que estavam apresentando problemas com freqncia. Pois aps este ano ocorre a reduo dos custos e tambm do nmero de incidncias (Grfico 4.3 e 4.4). No 14 ano o custo mdio reduz para R$60,00, mas no 16 j recupera o valor de R$80,00. A avaliao do grfico revela que o custo limite para uma manuteno em persiana em mdia de R$80,00, ocorrendo em seu 13 ano. Ao atingir este valor ocorre uma manuteno corretiva para recuperar o desempenho do sistema, com a reduo de custos e de incidncias. O seu custo mdio de manuteno de R$50,00.
NDICE - R$
GRFICO 5.20: Anlise grfica dos ndices de custo mdio de manutenes em Persianas Fonte: o Autor
O grfico 5.21 representa a variao do custo mdio de manuteno dos servios hidrulicos ao longo dos 16 anos do empreendimento. Nos primeiros quatro anos o custo mdio oscilou entre R$ 35,00 e R$40,00 por manuteno. Do 5 ao 11 ano, percebe-se uma evoluo nos custos de manuteno, com o seu custo mdio evoluindo de R$29,00 no 5 ano para R$ 61,00 no 11. Este aumento nos custos representa o gasto com a manuteno corretiva para a recuperao do desempenho do sistema, com a substituio de partes do sistema hidrulico ou de peas que apresentavam problemas com freqncia. Aps este ano ocorre a reduo dos custos e tambm do nmero de incidncias (Grfico 4.5 e 4.6). No 12 ano o custo mdio reduz para R$45,00, e nos 14 e 15 anos reduz ainda mais, ficando abaixo dos R$40,00. Mas volta a subir novamente no 16 ano, chegando ao custo mdio de R$49,00. A avaliao do grfico revela que o custo limite para uma manuteno hidrulica , em mdia, de R$60,00, acontecendo em seu 11 ano. Ao atingir este valor, ocorre uma manuteno para recuperar o desempenho do sistema e propiciar a reduo de custos de manuteno. A partir deste grfico possvel determinar o custo mdio predominante na faixa de R$30,00 a R$50,00.
INDICE - R$
GRFICO 5.21: Anlise grfica dos ndices de custo mdio de manutenes Hidrulicas Fonte: o Autor
O grfico 5.22 representa a variao do custo mdio de manuteno dos servios em marcenarias e fechaduras ao longo dos 16 anos do empreendimento. Do 1 ao 11 ano percebe-se um custo mdio constante, variando entre R$30,00 e R$35,00. No 13 ano ocorre um pequeno desequilbrio, tendo o seu custo mdio sendo elevado para R$38,00. No ano seguinte ocorre uma reduo considervel, atingindo o custo mdio de R$22,00, restabelecendo a mdia de R$30,00 nos anos seguintes. Devido aos custos serem constantes, a avaliao do grfico no pode revelar um custo limite para uma manuteno em marcenaria e fechaduras. A pequena variao nos custos mdios explicada em virtude da maioria dos servios serem de reparao e manuteno, utilizando muitos recursos humanos (mo de obra). De acordo com as Tabelas 5.9 e 5.10, a mo de obra consome 52,50% dos recursos destinados a sua manuteno, no sendo a reposio de peas o maior consumidor dos recursos financeiros. A avaliao do grfico revela que o custo mdio para as manutenes de marcenaria e fechaduras est entre R$30,00 e R$35,00. Ocorre uma grande diferena entre esses valores e o encontrado na Tabela 5.6, onde o valor mdio de uma manuteno de marcenaria e fechadura de R$83,46. Isto se deve ao fato da Tabela 5.6 dividir o custo pelo nmero de incidncias e o grfico 5.22 distribui as incidncias ao longo dos anos e depois dividi-las pelo nmero total de peas de todo o empreendimento, que neste caso so 2.268 persianas.
INDICE - R$
GRFICO 5.22: Anlise grfica dos ndices de custo mdio de manutenes em Marcenaria e Fechaduras Fonte: o Autor
INDICE - R$
GRFICO 5.23: Anlise grfica dos ndices de custo mdio de manutenes de Servios Gerais e de Pedreiro Fonte: o Autor
O grfico 5.24 representa a variao do custo mdio de manuteno dos servios de pintura ao longo dos 16 anos do empreendimento. Nos primeiros seis anos o custo mdio oscilou entre R$ 100,00 e R$150,00 por manuteno. Do 7 ao 12 ano, percebe-se uma pequena evoluo nos custos de manuteno, com o seu custo mdio oscilando entre R$150,00 e R$200,00. Este pequeno aumento nos custos representa um pequeno aumento nas taxas (ndices) de manutenes de pintura (Grficos 4.11, 4.12). Em seu 13 ano ocorreu um elevado aumento no custo mdio das pinturas, chegando a R$315,62. Este custo foi elevado, pois neste ano os hotis 01 e 02 sofreram uma grande manuteno, com a pintura externa e interna dos dois hotis, tendo a recuperao do seu desempenho em relao aos servios de pintura. Alm disto, foram feitos servios de pintura maiores (pintura de um apartamento) o seu custo mdio aumentou, pois foram utilizados mais materiais e recursos humanos. Em virtude desta manuteno no 13 ano, os custos e a incidncia reduziram no 14 ano, chegando a apenas R$60,00. Mas nos anos seguintes (14 e 15), o custo mdio retornou ao seu patamar anterior, oscilando entre R$220,00 e R$160,00. A avaliao do grfico revela que o custo limite para uma manuteno de pintura de R$315,62, ocorrendo em seu 13 ano. Ao atingir este valor ocorre uma manuteno corretiva para recuperar o desempenho do sistema, com a reduo de custos e de incidncias. O custo mdio do servio de pintura em mdia de R$150,00, pois a faixa de valor predominante no grfico. Neste caso os resultados foram prximos ao da tabela 5.6.
INDICE - R$
GRFICO 5.24: Anlise grfica dos ndices de custo mdio de manutenes em Pinturas Fonte: o Autor
O grfico 5.25 representa a variao do custo mdio dos servios de manuteno eltrica ao longo dos 16 anos do empreendimento. Nos primeiros trs anos, o custo mdio oscilou entre R$ 200,00 e R$230,00 por manuteno. No 4 ano ocorreu uma grande alta nos custos de manuteno, chegando ao valor mdio de R$325,00, devido ao conserto de falhas de projeto e de execuo. Do 5 ao 13 ano os custos se estabilizaram, tendo o valor mdio de R$200,00, oscilando entre R$178,00 e R$228,00 ano. Do 14 ao 16 ano ocorreu um aumento significativo dos custos mdios, chegando ao valor mdio mximo de R$428,00. Este aumento nos custos representa a substituio de partes do sistema eltrico, que devido a sua idade avanada, acabaram se tornando um pouco obsoletos, em virtude da tecnologia atual, sendo necessria manuteno corretiva para recuperar o desempenho do sistema, com a modernizao das instalaes e a substituio de peas danificadas. A avaliao do grfico revela que o custo limite para uma manuteno eltrica em mdia de R$428,00 ocorrendo em seu 16 ano. Ao atingir este valor ocorre uma manuteno corretiva para recuperar o desempenho do sistema, com a reduo de custos e de incidncias. A partir deste grfico possvel determinar que o custo mdio predominante est na faixa de R$200,00.
INDICE - R$
GRFICO 5.25: Anlise grfica dos ndices de custo mdio de manutenes eltricas Fonte: o Autor
O grfico 5.26 representa a variao do custo mdio dos servios de manuteno telefnica ao longo dos 16 anos do empreendimento. Nos primeiros quatro anos o custo mdio atingiu os seus maiores valores, oscilando entre R$ 140,00 e R$250,00 por manuteno. No 2 ano ocorreu a maior mdia, com o valor de R$250,00 por servio de manuteno de telefone. Aps esta manuteno inicial, o custo mdio por servio de manuteno reduziu significativamente, oscilando entre R$30,00 e R$45,00 do 5 ano ao 8 ano. Nos anos seguintes, do 9 ao16 ano, o custo mdio de manuteno oscilou entre R$50,00 e R$90,00. De maneira geral, estes custos tiveram um crescimento controlado com uma pequena taxa crescente. Este comportamento demonstra que aps o correto funcionamento dos telefones o seu custo de manuteno relativamente baixo. A avaliao do grfico revela que o custo limite inicial para uma manuteno telefnica em mdia de R$250,00 correndo em seu 2 ano. O valor limite devido perda de desempenho do sistema que ocorre com o passar do tempo no foi possvel determinar, pois os servios de telefonia at a idade de 16 anos no apresentaram a perda de desempenho. Mas possvel determinar o custo mdio para as manutenes de telefonia, que de R$60,00.
250,00
200,00
INDICE - R$
150,00
100,00
GRFICO 5.26: Anlise grfica dos ndices de custo mdio de manutenes Telefnicas Fonte: o Autor
Captulo 6 CONCLUSES
Neste captulo esto descritas as concluses deste trabalho. No primeiro item apresentam-se as concluses relativas s etapas do trabalho desenvolvido. No segundo item so descritas as concluses quanto aos objetivos especficos desta pesquisa. Em seguida, esto expostos os aspectos observados quanto aos custos. Encerrando o captulo, apresentam-se as recomendaes para o desenvolvimento de futuros trabalhos nesta linha de pesquisa.
6.1
hotelaria e manuteno. Estes trs assuntos foram relatados no decorrer deste trabalho com o intuito de realar a importncia da determinao dos custos de manuteno para os principais servios de manuteno predial em hotis, destacando a importncia do assunto e a escassez de estudos referentes aos custos de manuteno para hotis. O presente trabalho teve a preocupao de analisar os principais servios de manuteno realizados nos hotis e as suas variveis relacionadas formao de seus custos. Em termos quantitativos, foi feita a anlise do nmero de incidncias e tambm dos seus respectivos custos financeiros. Assim, a metodologia empregada para atender a estas anlises foi o estudo de caso. A prxima etapa deste trabalho foi a seleo de hotis que possussem uma estrutura capaz de atender s necessidades de informao necessrias. Estas informaes so referentes s manutenes realizadas, tendo desde o incio do processo uma estrutura organizada. Com a documentao dos servios realizados, desde a constatao do problema, a elaborao de uma ordem de servio para a sua soluo e por fim o cadastro com a soluo encontrada para o problema, com as respectivas informaes sobre o seu custo. Esta simples estrutura caracteriza uma das partes fundamentais de Sistema de Gesto de Manuteno Hoteleiro (SGMH). Esta estrutura era a premissa para a seleo dos hotis resorts a serem estudados neste trabalho. Foi estabelecido contato com 11 hotis resorts de grande porte e apenas dois deles possuam esta simples estrutura de gesto dos servios de manuteno. Verificou-se um enorme descaso por parte dos hotis em organizar o seu setor de manuteno predial e a falta de controle sobre seus custos de manuteno. Esta escassez
6.2
custo mdio dos principais servios de manuteno predial em hotis resorts, a partir de uma anlise quantitativa do nmero de incidncias de manuteno e dos custos de manuteno. Em relao s variveis de custo e a determinao dos principais servios de manuteno, foi feita uma anlise com base nos relatrios emitidos pelo SGMH. Devido grande quantidade de material e a sua anlise quantitativa, optou-se pela tcnica do estudo de caso. Em resposta a todas estas anlises, foram definidos os objetivos especficos, conforme indicados na introduo deste trabalho. E so apresentados aqui como concluses das anlises feitas, listados a seguir:
b) Determinar os principais servios realizados no processo de manuteno, com a sua caracterizao e incidncia; A partir do acompanhamento dirio das atividades de manuteno, entrevistas e conversas informais com os funcionrios, quantificao dos relatrios de incidncia de manuteno e anlise visual, foi possvel determinar o principal grupo de servios no processo de manuteno. Estes servios e suas respectivas incidncias de manuteno (no perodo do estudo cinco anos) so relatados a seguir: - Persianas 5488 incidncias de manuteno, representando 21,37% das manutenes; - Hidrulico - 8387 incidncias de manuteno, representando 32,66% das manutenes; - Servios gerais/Pedreiro - 1009 incidncias de manuteno, representando 3,93% das manutenes; - Pintura - 3408 incidncias de manuteno, representando 13,27% das manutenes; - Telefone - 1177 incidncias de manuteno, representando 4,58% das manutenes;
c) Avaliar os ciclos de manuteno (incidncia) em relao ao tempo, determinando o comportamento das incidncias em funo do tempo; Neste estudo foi possvel estabelecer trs ciclos de manuteno diferentes englobando os sete servios de manuteno realizados. Em todos estes ciclos o tempo total de anlise o mesmo, de 16 anos divididos em trs perodos. O 1 perodo de 01 a 04 anos, o 2 de 05 a 11 anos e o 3 de 12 a 16 anos. De acordo com os servios de manuteno e seus respectivos grficos de incidncias de manuteno, tm-se os seguintes ciclos:
- Ciclo 01 Servios de persianas Grfico 5.4 Servios hidrulicos Grfico 5.6 Servios de marcenaria e fechaduras Grfico 5.8 Servios gerais e pedreiro Grfico 5.10 Para estes servios o ciclo de manuteno de suas instalaes ocorreu com o mesmo comportamento. De acordo com os trs perodos, tem-se o seguinte ciclo de manuteno: - O primeiro perodo (01 a 04 anos) caracterizado como a fase de adaptao e possui comportamento decrescente. Neste intervalo de tempo era esperado que o ndice de manuteno fosse prximo de zero, ou seja, que no ocorressem servios de manuteno, pois o edifcio era novo. Esta oscilao demonstra a fase de adaptao das instalaes, com a substituio de peas defeituosas e a correo de servios falhos. Com a soluo dos problemas iniciais (alta taxa de manuteno) os ndices diminuem, demonstrando o seu comportamento decrescente. Este comportamento parcialmente esperado em edificaes novas, sendo tolervel para uma pequena taxa de manuteno inicial, que poder oscilar entre 0 a at 30% de reparo para estas instalaes.
significativamente, iniciando um novo ciclo no comportamento do edifcio que a princpio foi do 5 ao 16 ano. O comportamento destes servios contrrio aos conceitos de Resende (2004), que estabelece que a edificao depois de pronta possua o melhor nvel de desempenho. No entanto, neste estudo, foi verificado que para atingir o desempenho satisfatrio foi preciso a correo completa dos itens falhos. Ao observar estes trs ciclos de servio, foi possvel determinar para o 1 e 2 ciclos o ndice limite de manuteno. Este ndice mede o nmero de manutenes por pea. Ao atingir o ndice mximo, necessrio que seja realizada uma manuteno corretiva efetiva. A manuteno corretiva realizada normalmente para impedir o aumento crescente das manutenes e a manuteno corretiva efetiva para a recuperao do desempenho do sistema. Os ndices limite para os servios do 1 e 2 ciclos so: - Persianas ndice: 1,66 manutenes/pea; - Hidrulico ndice: 0,907 manutenes/pea; - Marcenaria/Fechadura - ndice: 0,45 manutenes/pea; - Servios gerais/Pedreiro - ndice: 0,54 manutenes/apartamento; - Pintura - ndice: 3,30 manutenes/apartamento;
d) Avaliar as variveis que esto relacionadas aos custos da manuteno (recursos humanos, material e equipamento, custo de correo, custo de preveno); Em relao a estas quatro variveis relacionadas aos custos, pode-se concluir em relao a cada uma:
- Varivel de Custo de Materiais: definida como os materiais e equipamentos gastos em geral na atividade de manuteno corretiva, durante o perodo do estudo de cinco anos (2002-2006). Os custos com materiais e equipamentos so divididos entre os principais servios de manuteno, detalhados em reais (R$) e em percentual (%) em relao ao custo total de manuteno de R$ 3.153.302,18. Tendo a seguinte distribuio em relao aos cinco anos da anlise: - Persianas R$ 160.871,25, representando 65,66% do custo total das persianas;
O custo mdio total por manuteno corretiva foi de R$122,79. O custo mdio por servio de manuteno foi de: - Persianas R$44,64 por servio de manuteno; - Hidrulico - R$60,52 por servio de manuteno; - Servios gerais/Pedreiro - R$766,22 por servio de manuteno; - Pintura - R$122,90 por servio de manuteno; - Telefone - R$228,81 por servio de manuteno; - Eltrico - R$288,81 por servio de manuteno; - Marcenaria/Fechadura - R$83,46 por servio de manuteno;
As reas de construo dos 14 hotis somam um total de 35.227,00 m. Com os custos totais de manuteno, foi possvel determinar os custos por m de construo. O custo mdio geral por m2 de construo foi de R$89,51/m, tendo os seguintes custos por servio: - Persianas - R$6,96 /m; - Hidrulico - R$14,41 /m; - Servios gerais/Pedreiro - R$21,95 /m; - Pintura - R$11,89 /m;
Outra informao importante o custo de manuteno em relao ao custo da construo. O custo de construo foi de R$35.984.380,50 (somente da construo dos hotis, sem considerar o valor gasto em mobilirio, decorao, eletrodomsticos, jardins e vias de acesso) e com os custos de manuteno corretiva, foi possvel determinar o percentual de custo de manuteno de cada servio em relao ao custo de construo: - Persianas - representa um gasto de mdio de 0,14% em relao ao custo de construo ao ano; - Hidrulico - representa um gasto de mdio de 0,28% em relao ao custo de construo ao ano; - Servios gerais/Pedreiro - representa um gasto de mdio de 0,43% em relao ao custo de construo ao ano; - Pintura - representa um gasto de mdio de 0,23% em relao ao custo de construo ao ano; - Telefone - representa um gasto de mdio de 0,15% em relao ao custo de construo ao ano; - Eltrico - representa um gasto de mdio de 0,33% em relao ao custo de construo ao ano; - Marcenaria/Fechadura - representa um gasto de mdio de 0,19% em relao ao custo de construo ao ano;
O custo mdio total de manuteno ao ano representa um custo de 1,75% ao ano. Se este empreendimento tivesse ao longo de toda a sua vida til esta mesma taxa, seriam necessrios 57,14 anos para que o capital investido na construo (R$35.984.380,50) fosse consumido na manuteno.
- Varivel de Custo de Manuteno Preventiva: Essa varivel foi avaliada a partir da anlise contbil dos gastos mensais e anuais relativos a servios de manuteno preventiva. Mas neste hotel o servio preventivo no realizado. Pois conforme foi verificado nos relatrios de servios, no ocorreu nenhuma solicitao para este tipo de manuteno. A administrao do empreendimento nos informou que o prximo objetivo deles inserir a manuteno preventiva em suas atividades de manuteno, mas at o presente momento estes servios ainda no foram iniciados. Desta maneira, o seu custo nulo.
- Anlise de custo dos servios em persianas ao longo do tempo: A avaliao do Grfico 5.20 revela que o custo limite para uma manuteno em persiana em mdia de R$80,00 ocorrendo em seu 13 ano. Ao atingir este valor, ocorre uma manuteno corretiva para recuperar o desempenho do sistema, com a reduo de custos e de incidncias. O seu custo mdio de manuteno de R$50,00. - Anlise de custo dos servios hidrulicos ao longo do tempo: A avaliao do Grfico 5.21 revela que o custo limite para uma manuteno hidrulica em mdia de R$60,00 acontecendo em seu 11 ano. Ao atingir este valor, ocorre uma manuteno para recuperar o desempenho do sistema e propiciar a reduo de custos de manuteno. A partir deste grfico possvel determinar o custo mdio predominante de R$40,00.
- Anlise de custo dos servios gerais e de pedreiro ao longo do tempo: A avaliao do Grfico 5.23 revela que o custo limite para uma manuteno de um servio geral ou de pedreiro em mdia de R$450,00, ocorrendo no seu 12 ano, com a recuperao do desempenho do sistema e a sua reduo de custos. A anlise do grfico nos permite estabelecer um custo mdio de manuteno na faixa de R$300,00. - Anlise de custo dos servios de pintura ao longo do tempo: A avaliao do Grfico 5.24 revela que o custo limite para uma manuteno de pintura de R$315,62 ocorrendo em seu 13 ano. Ao atingir este valor, ocorre uma manuteno corretiva para recuperar o desempenho do sistema, com a reduo de custos e de incidncias. O custo mdio do servio de pintura de R$150,00. - Anlise de custo dos servios de eltrica ao longo do tempo: A avaliao do Grfico 5.25 revela que o custo limite para uma manuteno eltrica em mdia de R$428,00 correndo em seu 16 ano. Ao atingir este valor, ocorre uma manuteno corretiva para recuperar o desempenho do sistema, com a reduo de custos e de incidncias. A partir deste grfico possvel determinar que o custo mdio predominante est na faixa de R$200,00.
- Anlise de custo dos servios de telefonia ao longo do tempo: A avaliao do Grfico 5.26 revela que o custo limite inicial para uma manuteno telefnica em mdia de R$250,00 correndo em seu 2 ano. O valor limite devido perda de desempenho do sistema, que ocorre com o passar do tempo, no foi possvel determinar, pois os servios de telefonia at a idade de 16 anos no apresentaram a perda de desempenho. Mas possvel determinar o custo mdio para as manutenes de telefonia de R$60,00.
6.3
CONCLUSES FINAIS
No presente trabalho os principais servios de manuteno predial para hotis
6.4
especficos a respeito dos custos mdios dos principais servios de manuteno predial para hotis. O presente trabalho se props servir de base para o aprofundamento do tema em futuros trabalhos, para os quais so feitas as seguintes recomendaes:
a) determinar o custo mdio dos principais servios de manuteno predial em hotis de diferentes classificaes (nmero de estrelas) e a sua posterior comparao; b) realizar um estudo sobre a incidncia de servios de manuteno em instalaes eltricas e telefnicas de hotis novos, com no mximo 5 anos de uso; c) fazer um levantamento, com os hspedes de diversos hotis sobre: - a opinio do hspede em relao conservao do hotel; - a satisfao do hspede em relao manuteno predial das instalaes do hotel; - a opinio do hspede sobre os servios de manuteno predial que deveriam ser realizados; d) propor a implantao de um sistema de gesto de manuteno hoteleira (SGMH) em hotis que no possuam nenhum tipo de gesto em relao a sua manuteno predial e avaliar os resultados (taxa de manuteno e custo destas manutenes) antes e aps a implantao deste SGMH; e) fazer um estudo com a varivel de custo de marketing, analisando as manutenes prediais relacionadas ao marketing do hotel (aspecto visual, imagem positiva do hotel, satisfao dos hspedes) e a determinao dos seus custos;
REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS
AMERICAN SOCIETY FOR TESTING AND MATERIALS. Standard recommended practice for developing short-term accelerated test for prediction of the service life of building components and materials. E632-82. Philadelphia, 1996. ANDRADE, J. J. O. Durabilidade das estruturas de concreto armado: anlise das manifestaes patolgicas nas estruturas no estado de Pernambuco. 1997. 148 p. Dissertao (Mestrado em Engenharia Civil) Universidade Federal do Rio Grande do Sul, Porto Alegre. 1997. ANDRADE, N.; BRITO, P. L.; JORGE, W. E. Hotel: Planejamento e Projeto. Editora SENAC, So Paulo, 2005. ARANHA, P. M. S. Contribuio ao estudo das manifestaes patolgicas em estruturas de concreto armado na regio amaznica. 1994. 144 p. Dissertao (Mestrado em Engenharia Civil). Universidade Federal do Rio Grande do Sul, Porto Alegre. 1994. ASMUSSEN, M. W. Ciclos de oferta de hospedagem comercial transeunte - impacto na rentabilidade dos investimentos em empreendimentos hoteleiros. 2004. 99 p. Dissertao (Mestrado em Engenharia Civil). Escola Politcnica, Universidade de So Paulo, So Paulo. 2004. ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS. NBR 14.037: Manual de operao, uso e manuteno das edificaes contedo e recomendaes para elaborao e apresentao. Rio de Janeiro: 1998. _____. NBR 5674: Manuteno de Edificaes Procedimentos. Rio de Janeiro: 1999. BAA, J. L.; MELHADO, S. B. Implantao de um sistema de gesto da qualidade em empresas de arquitetura. Brasil - So Paulo, SP. 1998. BOLETIM TCNICO DA ESCOLA POLITCNICA DA USP, Departamento de Engenharia de Construo Civil, BT/PCC/221 23p. BAA, J. L.; MELHADO, S. B. Processo de implantao de um sistema de gesto da qualidade em empresas de projeto. Brasil - Recife, PE. 1999. 10p., il. IN: SIMPSIO
Referncias Bibliogrficas 183 ________________________________________________________________________ MEIRA, A. R; HEINECK, L. F. M. Estudo da manuteno e satisfao de moradores
em condomnios residenciais de florianpolis. Brasil - Foz de Iguau, PR. 2002. p. 14331442. IN: IX ENCONTRO NACIONAL DE TECNOLOGIA NO AMBIENTE CONSTRUDO. ARTIGO TCNICO.
Referncias Bibliogrficas 184 ________________________________________________________________________ PINTO, J. A. N.; NICHELE, L. G.; NETO, A. B. S. Anlise ergonmica de banheiros
em prdios residenciais : quanto ao uso e manuteno. Brasil - Porto Alegre, RS. 1995. p. 589-594. IN: ENCONTRO NACIONAL E ENCONTRO LATINO-AMERICANO DE CONFORTO NO AMBIENTE CONSTRUDO 3 E 1, GRAMADO, 1995. Artigo tcnico. PRESTES, M. Anlise de hotis econmicos no Rio de Janeiro visando uma proposta arquitetnica bioclimtica. Brasil - Fortaleza, CE. 1999. ENCONTRO LATINO AMERICANO DE CONFORTO NO AMBIENTE CONSTRUDO, 2 & ENCONTRO NACIONAL DE CONFORTO NO AMBIENTE CONSTRUDO, 5, Fortaleza, 1999. Artigo tcnico.
ANEXOS
ANEXO
01
APNDICES
A P N D I C E 01
Este roteiro foi utilizado no primeiro contato que ocorreu nos hotis, para identificar o estado de conservao de cada um, identificar os principais grupos de servio de manuteno e avaliara a possibilidade de aplicar o estudo. A sua elaborao foi feita a partir das informaes e questionrios da pesquisa de Meira (20002) e da ficha de inspeo de um problema patolgico proposta por Lichtenstein (1986).
( ) Outros
OBSERVAES GERAIS:
1.12 - Manuteno ou melhorias realizadas nos ltimos anos: Quais? Quando? 1.13 - Avaliao do estado de manuteno: ( ) pssimo ( ) ruim ( ) bom ( ) timo 2 - RESTAURANTE / BAR 2.1 - Estrutura ( ) eflorescncia/ bolor ( ) corroso da armadura ( ) fissuras e trincas ( ) outros: 2.2 - Madeiras e Componentes em madeira ( ) empenamento ( ) descolamento de laminas ( ) fechaduras / dobradias ( ) outros: 2.3 - Elementos metlicos ( ) corroso ( ) mau funcionamento ( ) outros:
( ) regular
( ) nichos de concretagem
( ) ruptura / apodrecimento
( ) falta de pintura
2.12 - Manuteno ou melhorias realizadas nos ltimos anos: Quais? Quando? 2.13 - Avaliao do estado de manuteno: ( ) pssimo ( ) ruim ( ) bom ( ) timo
( ) regular
3 - SALO DE CONVENO / EVENTOS 3.1 - Estrutura ( ) eflorescncia/ bolor ( ) corroso da armadura ( ( ) fissuras e trincas ( ) outros: 3.2 - Madeiras e Componentes em madeira ( ) empenamento ( ) descolamento de laminas ( ( ) fechaduras / dobradias ( ) outros: 3.3 - Elementos metlicos ( ) corroso ( ) mau funcionamento ( ( ) outros: 3.4 - Cobertura / Laje ( ) infiltrao ( ) bolor / fungos ( 3.5 - Revestimentos / Forros e Paredes ( ) descolamento ( ) fissuras / trincas ( ( ) outros: 3.6 - Pisos TIPO DE PISO: ( ) Piso frio ( ) Piso de madeira ( ( ) descolamento ( ) fissuras / trincas ( ( ) empenamento ( ) falhas no rejunte ( 3.7 - Pintura ( ) descolamento/ descascamento ( ) fissuras / trincas ( ( ) bolhas ( ) bolor / fungos (
) nichos de concretagem
) ruptura / apodrecimento
) falta de pintura
) outros: ) umidade
3.12 - Manuteno ou melhorias realizadas nos ltimos anos: Quais? Quando? 3.13 - Avaliao do estado de manuteno: ( ) pssimo ( ) ruim ( ) bom ( ) timo
( ) regular
4.1 - Estrutura ( ) eflorescncia/ bolor ( ) corroso da armadura ( ) nichos de concretagem ( ) fissuras e trincas ( ) outros: 4.2 - Madeiras e Componentes em madeira ( ) empenamento ( ) descolamento de laminas ( ) ruptura / apodrecimento ( ) fechaduras / dobradias ( ) outros: 4.3 - Elementos metlicos ( ) corroso ( ) mau funcionamento ( ) falta de pintura ( ) outros: 4.4 - Cobertura / Laje ( ) infiltrao ( ) bolor / fungos ( ) outros: 4.5 - Revestimentos / Forros e Paredes ( ) descolamento ( ) fissuras / trincas ( ) umidade ( ) outros: 4.6 - Pisos TIPO DE PISO: ( ) Piso frio ( ) Piso de madeira ( ) Piso com tapete ( ) descolamento ( ) fissuras / trincas ( ) desgaste acentuado ( ) empenamento ( ) falhas no rejunte ( ) outros: 4.7 - Pintura ( ) descolamento/ descascamento ( ) fissuras / trincas ( ) manchas ( ) bolhas ( ) bolor / fungos ( ) outros: 4.8 - Vidros ( ) sujeira ( ) quebrados ou com trincas ( ) ausncia ( ) outros: 4.9 - Instalaes Hidrulicas ( ) entupimentos ( ) vazamentos ( ) mau Cheiro ( ) problemas com as tubulaes ( ) mau funcionamento da vlvula de descarga ( ) rudos ( ) pouco fluxo de gua ( ) outros: 4.10 - Instalaes Eltricas ( ) curto-circuito ( ) choque eltrico ( ) sobre-aquecimento ( ) desgaste dos disjuntores ( ) queima exagerada das lmpadas ( ) mau uso das bombas de recalque ( ) no funcionamento de teclas e tomadas ( ) outros:
4.12 - Manuteno ou melhorias realizadas nos ltimos anos: Quais? Quando? 4.13 - Avaliao do estado de manuteno: ( ) pssimo ( ) ruim ( ) bom ( ) timo
( ) regular
5 - QUARTOS 5.1 - Estrutura ( ) eflorescncia/ bolor ( ) corroso da armadura ( ) nichos de concretagem ( ) fissuras e trincas ( ) outros: 5.2 - Madeiras e Componentes em madeira ( ) empenamento ( ) descolamento de laminas ( ) ruptura / apodrecimento ( ) fechaduras / dobradias ( ) outros: 5.3 - Elementos metlicos ( ) corroso ( ) mau funcionamento ( ) falta de pintura ( ) outros: 5.4 - Cobertura / Laje ( ) infiltrao ( ) bolor / fungos ( ) outros: 5.5 - Revestimentos / Forros e Paredes ( ) descolamento ( ) fissuras / trincas ( ) umidade ( ) outros: 5.6 - Pisos TIPO DE PISO: ( ) Piso frio ( ) Piso de madeira ( ) Piso com tapete ( ) descolamento ( ) fissuras / trincas ( ) desgaste acentuado ( ) empenamento ( ) falhas no rejunte ( ) outros: 5.7 - Pintura ( ) descolamento/ descascamento ( ) fissuras / trincas ( ) manchas ( ) bolhas ( ) bolor / fungos ( ) outros: 5.8 - Vidros ( ) sujeira ( ) quebrados ou com trincas ( ) ausncia ( ) outros: 5.9 - Instalaes Hidrulicas ( ) entupimentos ( ) vazamentos ( ) mau Cheiro ( ) problemas com as tubulaes ( ) mau funcionamento da vlvula de descarga ( ) rudos ( ) pouco fluxo de gua ( ) outros: 5.10 - Instalaes Eltricas ( ) curto-circuito ( ) choque eltrico ( ) sobre-aquecimento ( ) desgaste dos disjuntores ( ) queima exagerada das lmpadas ( ) mau uso das bombas de recalque ( ) no funcionamento de teclas e tomadas ( ) outros: 5.11 - Observaes Gerais
5.12 - Manuteno ou melhorias realizadas nos ltimos anos: Quais? Quando? 5.13 - Avaliao do estado de manuteno: ( ) pssimo ( ) ruim ( ) bom ( ) timo
( ) regular
6.12 - Manuteno ou melhorias realizadas nos ltimos anos: Quais? Quando? 6.13 - Avaliao do estado de manuteno: ( ) pssimo ( ) ruim ( ) bom ( ) timo
( ) regular
1. FACHADAS
1.1 Problemas constatados: ( ) sujeira ( ) decolamentos ( ) manchas ( ) vesculas ( ) fissuras ( ) outros. 1.2 Manuteno ou melhorias realizadas nos ltimos anos: Quais? Quando? 1.3 - Avaliao do estado de manuteno: ( ) pssimo ( ) ruim ( ) bom ( ) timo ( ) irregularidades das superfcies ( ) no integridade das peas
( ) regular
( ) regular
3. COBERTURA E TELHADO
3.1 Problemas constatados: ( ) sujeira ( ) fissuras ( ) manchas ( ) corroso, oxidao ( ) outros: 3.2 Manuteno ou melhorias realizadas nos ltimos anos: Quais? Quando? 3.3 - Avaliao do estado de manuteno: ( ) pssimo ( ) ruim ( ) bom ( ) timo ( ) deficincias na imperm. da laje ( ) no integridade das peas
( ) regular
4. RESERVATRIOS D'GUA
4.1 Problemas constatados: ( ) sujeira ( ) fissuras ( ) manchas ( ) vazamentos ( ) outros: 4.2 Manuteno ou melhorias realizadas nos ltimos anos: Quais? Quando? 4.3 - Avaliao do estado de manuteno: ( ) pssimo ( ) ruim ( ) bom ( ) timo ( ) descolamentos ( ) vesculas
( ) regular
5. MUROS
5.1 Problemas constatados: ( ) sujeira ( ) manchas ( ) fissuras ( ) vazamentos ( ) descolamentos ( ) vesculas ( ) irregularidade da superfcie ( ) no integridade ( ) outros:
( ) regular
6.PISOS E PAVIMENTAES
6.1 Problemas constatados: ( )sujeira ( ) descolamentos ( )fissuras ( ) desgastes das superfcies ( )manchas ( ) outros 6.2 Manuteno ou melhorias realizadas nos ltimos anos: Quais? Quando? 6.3 - Avaliao do estado de manuteno: ( ) pssimo ( ) ruim ( ) bom ( ) timo ( ) abertura de juntas ( ) no integridade das peas
( ) regular
( ) outros
( ) regular
8. JARDINS E FLOREIRAS
8.1 - Problemas Constatados: ( ) sujeira ( ) deficincias na impermeabilizao ( ) outros 8.2 - Manuteno ou melhorias realizadas nos ltimos anos: Quais? Quando? 8.3 - Avaliao do estado de manuteno: ( ) pssimo ( ) ruim ( ) regular ( ) bom ( ) timo
9. GRADES E PORTES
9.1 - Problemas constatados: ( ) sujeira ( ) deslocamento ( ) oxidao ( ) funcionamento inadequado 9.2 - Manuteno ou melhorias realizadas nos ltimos anos: Quais? Quando? 9.3 - Avaliao do estado de manuteno: ( ) pssimo ( ) ruim ( ) bom ( ) timo ( ) no integridade das partes ( ) outros
( ) regular
( ) regular
( ) regular
( ) regular
13. CENTRAL DE GS
13.1 - Problemas cosntatados ( ) instalaes inadequadas ( ) fissuras ( ) outros 13.2 - Manutano e melhorias realizadas nos ltimos anos: Quais? Quando? 13.3 - Avaliao do estado de manuteno: ( ) pssimo ( ) ruim ( ) bom ( ) timo ( ) manchas
( ) regular
( ) regular
( ) regular
16.ELEVADORES
16.1 - Problemas constatados? ( ) sujeira ( ) m iluminao ( ) mau funcionamento ( ) outros 16.2 - Manuteno ou melhorias realizadas nos ltimos anos: Quais? Quando? 16.3 - Avaliao do estado de manuteno: ( ) pssimo ( ) ruim ( ) bom ( ) timo ( ) m ventilao
( ) regular
17.ESCADAS
17.1 - Problemas costatados: ( ) sujeira ( ) fissuras ( ) manchas ( ) deslocamentos ( ) outros 17.2 - Manuteno ou melhorias realizadas nos ltimos anos: Quais? Quando? 17.3 - Avaliao do estado de manuteno: ( ) pssimo ( ) ruim ( ) bom ( ) timo ( ) no integridade ( ) corroso
( ) regular
( ) regular
19. OUTROS
19.1 - Outros problemas constatados:
19.2 - Manuteno ou melhorias realizadas nos ltimos anos: Quais? Quando? 19.3 - Avaliao do estado de manuteno: ( ) pssimo ( ) ruim ( ) bom ( ) timo
( ) regular
A P N D I C E 02
Esta entrevista foi utilizada para estabelecer um primeiro contato com os funcionrios e auxiliar no incio do dialogo. A partir dela outras perguntas informais foram feitas, com o intuito de identificar o estado de conservao e os principais grupos de servio de manuteno existentes no hotel, do ponto de vista dos funcionrios.
5. Qual a atividade / profisso que o senhor (a) desempenhava antes de trabalhar neste hotel?
9. Qual a principal origem das patologias / manuteno? ( ) projeto ( ) falhas de execuo ( ) m qualidade dos materiais empregados ( ) desgaste devido ao uso ( ) outras causas: 10. Quais as reclamaes mais frequentes dos hospedes em relao a manuteno?
11. Existe alguma atividade que os hspedes poderiam desenvolver para auxiliar na manuteno do hotel?
12. Qual a soluo que o Senhor (a) apontaria para resolver os problemas de manuteno do hotel?
13. Existem alguns erros de construo que dificultam ou inviabilizam a manuteno? Quais so?
14. O que o senhor (a) conclui a respeito dos seus servios realizados no hotel?
A P N D I C E 03
EXEMPLO DE CLCULO COM PERSIANAS METODOLOGIA DE LINEARIZAO DOS DADOS, DE ACORDO TEO E HARIKRISHNA (2006).
Apndice 206 ________________________________________________________________________ COMPORTAMENTO DAS PERSIANAS AO LONGO DE TODA VIDA TIL DO EMPREENDIMENTO
LEGENDA N DA VILA IDADE INC. MANUT. INDICE VILA 01 IDADE INC. MAN. PERC. INDICE VILA 02 IDADE INC. MAN. PERC. INDICE VILA 03 IDADE INC. MAN. PERC. INDICE VILA 04 IDADE INC. MAN. PERC. INDICE VILA 05 IDADE INC. MAN. PERC. INDICE VILA 06 IDADE INC. MAN. PERC. INDICE VILA 07 IDADE INC. MAN. PERC. INDICE
QTD PERSIANAS 12 13
14
15
16
84 12 79 0,940 84 12 76 0,905 65 10 102 1,569 66 9 62 0,939 72 9 143 1,986 106 0 0 0,000 66 8 77 1,167 9 83 1,258 10 62 0,939 11 66 1,000 12 66 1,000 0 0 0,000 1 27 0,255 2 34 0,321 3 65 0,613 10 179 2,486 11 184 2,556 12 173 2,403 13 213 2,958 10 96 1,455 11 152 2,303 12 143 2,167 13 133 2,015 11 94 1,446 12 130 2,000 13 82 1,262 14 68 1,046 13 66 0,786 14 120 1,429 15 129 1,536 16 136 1,619 13 110 1,310 14 135 1,607 15 103 1,226 16 112 1,333
QTD PERSIANAS 12 13
14
15
16
VILA 08 IDADE INC. MAN. PERC. INDICE VILA 09 IDADE INC. MAN. PERC. INDICE VILA 10 IDADE INC. MAN. PERC. INDICE VILA 11 IDADE INC. MAN. PERC. INDICE VILA 12 IDADE INC. MAN. PERC. INDICE VILA 13 IDADE INC. MAN. PERC. INDICE VILA 14 IDADE INC. MAN. PERC. INDICE
109 8 77 0,706 45 7 29 0,644 87 5 22 0,253 77 7 79 1,026 87 3 20 0,230 60 2 22 0,367 126 0 0 0,000 1 101 0,802 2 100 0,794 3 87 0,690 4 78 0,619 3 11 0,183 4 31 0,517 5 10 0,167 6 18 0,300 4 25 0,287 5 18 0,207 6 14 0,161 7 27 0,310 8 98 1,273 9 105 1,364 10 104 1,351 11 121 1,571 6 37 0,425 7 24 0,276 8 28 0,322 9 34 0,391 8 27 0,600 9 43 0,956 10 41 0,911 11 51 1,133 9 104 0,954 10 99 0,908 11 132 1,211 12 171 1,569
Estes valores so os ndices de incidncia de manuteno, que foram novamente agrupados de acordo com a idade em uma nova planilha. A partir desta nova planilha tem-se os ndices distribudos por idade, podendo ser trao o seu grfico, como ilustrado:
Srie1 Srie2 Srie3 Srie4 Srie5 Srie6 Srie7 Srie8 Srie9 Srie10 Srie11 Srie12 Srie13 Srie14
Cada srie representa um hotel. Destes valores feita a mdia e pelos pontos de melhor ajuste traada a linha de tendncia do grfico que melhor define os seus pontos. Como visto:
NDICE
0,000
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18
Os valores do eixo y so diferentes, pois no grfico com as linhas foi realizada a mdia dos valores.