El nuevo Derecho hipotecario

con consumidores
Pascual Martnez Espn
Profesor Titular de Derecho Civil
UCLM-CESCO
Ley 2/2009: prestamos
hipotecarios concedidos por
empresas.
El da 2 de abril de 2009 entr en
vigor la Ley 2/2009, de 31 de marzo
( RCL 2009, 697)
2 fenmenos
que carecan de normativa legal
especfica:
- Los crditos y prstamos
hipotecarios concedidos por empresas
que no son Entidades de Crdito, por
un lado,
- y los servicios de intermediacin en
el crdito, por otro.
Otra legislacin especfica dedicada
a la regulacin del contrato de
prstamo o crdito.
-Ley de Usura de 23 de julio de 1908.
- Ley 2/1994, de 30 de marzo (RCL 1994, 999) , de Subrogacin y
Modificacin de Prstamos Hipotecarios.
- Ley 7/1995, de 23 de marzo (RCL 1995, 979, 1426) , de Crdito
al Consumo.
- Directiva 2008/48/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de
23 de abril de 2008 (LCEur 2008, 799).
- La Ley 28/1998, de 13 de julio (RCL 1998, 1740) , de Venta a
Plazos de Bienes Muebles.
- Ley 22/2007, de 11 de julio ( RCL 2007, 1356) , sobre
Comercializacin a Distancia de Servicios Financieros Destinados a
los Consumidores.
- Ley 41/2007 ( RCL 2007, 2221) , por la que se modifica la Ley
2/1981, de 25 de marzo ( RCL 1981, 900).
- Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan
determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo.
Legislacin general.
Cdigos de Derecho Privado (Civil y de Comercio),
especialmente la regulacin que en los mismos se contiene
del contrato de prstamo,
Ley 7/1998, de 13 de abril ( RCL 1998, 960) , de
Condiciones Generales de la Contratacin y
El Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre (
RCL 2007, 2164 y RCL 2008, 372), especialmente en lo
relativo tanto a la proteccin de los intereses econmicos
de los consumidores y usuarios (arts. 19 a 21 TRLGDCU),
como a las condiciones generales y clusulas abusivas
(arts. 80 a 91 TRLGDCU)
Normas reguladoras de los servicios financieros, en
particular las referidas a las obligaciones de las Entidades
de Crdito en relacin con la informacin a los clientes,
publicidad y transparencia de las operaciones.
Normas reglamentarias
- Orden de 12 de diciembre de 1989 ( RCL 1989,
2700) sobre Tipos de Inters y Comisiones, Normas
de Actuacin, Informacin a Clientes y Publicidad de
las Entidades de Crdito;
- Circular del Banco de Espaa n 8/1990, de 7 de
septiembre ( RCL 1990, 1944) , sobre Transparencia
de las Operaciones y Proteccin de la Clientela, que la
desarrolla.
- Orden del Ministerio de la Presidencia, de 5 de mayo
de 1994 ( RCL 1994, 1322) , de Trasparencia de las
Condiciones Financieras de los Prstamos
Hipotecarios.
Gran confusin e inseguridad
En unas ocasiones se exige que el acreditado o
prestatario rena la condicin de consumidor, y en
otros supuestos tal calificacin carece totalmente de
relevancia;
Las personas jurdicas son consideradas
consumidores en unas Leyes s (lo que implica
incluirlas en su mbito de aplicacin), pero en otras
no (lo que sirve para excluirlas de la proteccin
otorgada por la norma);
Algunas normas exigen que la hipoteca recaiga sobre
una vivienda, mientras que otras prescinden de la
naturaleza del objeto hipotecado, etc.
No slo eso sino que, en determinados puntos
concretos, se producen importantes agravios.
Sin perjuicio de otras Leyes
Su art. 1.3 seala que lo establecido en la misma se entender sin
perjuicio de lo dispuesto en otras Leyes generales o en la legislacin de
proteccin de los derechos de los consumidores y usuarios, en particular:
en el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el
que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los
Consumidores y Usuarios y otras Leyes complementarias,
la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la
Contratacin,
la Ley 34/1988, de 11 de noviembre, General de Publicidad,
la Ley de 23 de julio de 1908, de nulidad de los contratos de prstamos
usurarios,
la Ley 7/1995, de 23 de marzo, de Crdito al Consumo
y la Ley 22/2007, de 11 de julio, sobre Comercializacin a Distancia de
Servicios Financieros destinados a los Consumidores.
En caso de conflicto, ser de aplicacin la norma que contenga:
un rgimen ms preciso de control de las actividades definidas en el apartado
primero
o suponga una mayor proteccin de los consumidores y usuarios.
II. mbito de aplicacin de la ley
(art. 1).
1 mbito material
Contratacin de los consumidores con aquellas
personas fsicas o jurdicas (en adelante, las
empresas) que, de manera profesional, realicen
cualquiera de las actividades que consistan en:
a) La concesin de prstamos o crditos hipotecarios
bajo la forma de pago aplazado, apertura de crdito o
cualquier otro medio equivalente de financiacin.
b) La intermediacin para la celebracin de un
contrato de prstamo o crdito con cualquier
finalidad, a un consumidor, mediante la presentacin,
propuesta o realizacin de trabajos preparatorios para
la celebracin de los mencionados contratos, incluida,
en su caso, la puesta a disposicin de tales contratos
a los consumidores para su suscripcin.
1.- Concesin de prstamos o crditos
hipotecarios bajo la forma de pago aplazado,
apertura de crdito o cualquier otro medio
equivalente de financiacin
Con la referencia a prstamos o crditos se evita que se reproduzcan en esta
materia los problemas existentes con la Ley 2/1994, de 30 de marzo en el
sentido de estimar que los beneficios (establecimiento de lmites al importe de la
comisin por cancelacin anticipada, reduccin de costes fiscales, etc.)
contenidos en la misma se circunscriben a los prstamos hipotecarios en
sentido estricto, quedando al margen los contratos celebrados bajo la forma de
crditos hipotecarios.
Limita la Ley su mbito de aplicacin a los prstamos o crditos garantizados
con una hipoteca.
No limita la Ley 2/2009 su mbito de aplicacin ni estableciendo una
cuanta mxima al capital prestado, ni tampoco limitando el objeto hipotecado.
A diferencia de la Orden de 5 de mayo de 1994, que exige:
1.- Que el prestamista sea una Entidad de Crdito, Entidad Aseguradora u otra
Entidad Financiera
2.- el importe del prstamo solicitado deber ser igual o inferior a 25 millones de
pesetas o su equivalente en divisas (150.253,03E-)
3.- y la hipoteca deber recaer sobre una vivienda.
Referencia a "cualquier otro medio equivalente de financiacin (vgr.
figuras hbridas que ajustndose a la liquidacin del contrato de prstamo, sin
embargo, permiten reutilizar las cantidades amortizadas mediante otros
prstamos que tienen su propio cuadro de amortizacin, tratando de combinar
las ventajas de crditos y prstamos).
2. Empresas de intermediacin de prstamos
2.- Intermediacin para la celebracin de un
contrato de prstamo o crdito con cualquier
finalidad, a un consumidor, mediante la
presentacin, propuesta o realizacin de
trabajos preparatorios para la celebracin de
los mencionados contratos, incluida, en su
caso, la puesta a disposicin de tales contratos
a los consumidores para su suscripcin.
2 La empresa
Contratacin de los consumidores con aquellas personas fsicas o jurdicas
(en adelante, las empresas) que, de manera profesional, realicen
cualquiera de las actividades analizadas.
Se aplica la Ley a toda empresa que conceda prstamos o crditos
hipotecarios, independientemente de la forma que los mismos revistan
(pago aplazado, apertura de crdito o cualquier otro medio equivalente de
financiacin), siempre y cuando no se trate de una Entidad Crediticia.
No excluye, por tanto, la Ley a los prstamos y crditos hipotecarios
otorgados por Entidades Aseguradoras, igualmente incluidos en el
mbito de aplicacin de la Orden del Ministerio de la Presidencia de 5 de
mayo de 1994 ( RCL 1994, 1322) (art. 1.1 Orden). Se produce, por tanto,
una concurrencia normativa.
No hay concurrencia:
1. Prstamos o crditos hipotecarios cuya hipoteca no recaiga sobre una vivienda.
2. Prstamos en los que el prestatario sea un consumidor persona jurdica.
3. Prstamos cuya cuanta rebase los 150.253,03 E o su equivalente en divisas.
Obligaciones de las empresas.
1.- Registro: Con la finalidad de, al menos, conocer
quines son estas empresas se establece, en el art. 3
de la Ley, la obligatoriedad de inscribirse,
previamente al inicio de su actividad, en un Registro
pblico y gratuito.
2.- Seguro: Con anterioridad a su inscripcin en el
mismo, establece el art. 7, las empresas debern
contratar un seguro de responsabilidad civil con
entidad autorizada o un aval bancario que cubra las
responsabilidades en que pudieran incurrir frente a los
consumidores por los perjuicios derivados de la
realizacin de los servicios propios de la actividad de
intermediacin o concesin de prstamos o crditos
hipotecarios. La suma asegurada mnima y el
importe mnimo del aval se determinarn
reglamentariamente.
Registros pblicos de empresas
(art. 3).
Registros Autonmicos. Con carcter previo al inicio del ejercicio de su
actividad, las empresas debern inscribirse en los registros de las
comunidades autnomas correspondientes a su domicilio social.
Registro Estatal. Las empresas que desarrollan sus actividades en
territorio espaol domiciliadas fuera de Espaa debern inscribirse en el
Registro estatal que se cree en el Instituto Nacional del Consumo. En el
Registro estatal, accesible por medios electrnicos, figurarn los datos
identificativos de la empresa, el mbito territorial en el que desarrolla su
actividad, la actividad desarrollada y los dems extremos que
reglamentariamente se establezcan. Tambin figurarn los datos
identificativos de la entidad aseguradora o bancaria con la que se haya
contratado el seguro de responsabilidad civil o el aval bancario previsto en
el artculo 7 y cuantos datos referidos a dicho seguro o aval que se
establezcan en el mencionado desarrollo reglamentario. El Registro estatal
recoger, asimismo, los datos suministrados por las comunidades
autnomas que, en el ejercicio de sus competencias, creen registros, y
pondr a disposicin de los registros autonmicos la informacin sobre los
datos que obren en l.
Estos registros sern pblicos y de acceso gratuito e incluirn la
informacin actualizada que faciliten las empresas.
4 Delimitacin negativa del mbito
de aplicacin
Se excluyen:
tanto a las actividades desarrolladas por
Entidades de Crdito o sus agentes
como a las actividades incluidas en el
mbito de aplicacin de la Ley 28/1998,
de 13 de julio ( RCL 1998, 1740), de
Venta a Plazos de Bienes Muebles.
III. Obligaciones de transparencia
impuestas a las empresas.
1 Obligaciones de transparencia en relacin con
los contratos.
Impone el art. 4 de la Ley 2/2009, de 31 de marzo (
RCL 2009, 697), a las empresas la obligacin de
tener a disposicin de los consumidores las
condiciones generales de la contratacin que
utilicen.
Informacin que deber estar disponible tanto en los
establecimientos abiertos al pblico u oficinas en
las que presten sus servicios como en la pgina web
de la empresa en el caso de que disponga de ella.
Prev la Ley que la accesibilidad de las personas con
discapacidad a las condiciones
2 Obligaciones de transparencia en
relacin con los precios.
A) Conceptos previos.
Regula el art. 5 tres conceptos:
la tarifa de comisiones (costes que se producen
dentro del crculo tpico de la actividad
empresarial, vgr. estudio de la solvencia del
cliente),
Condiciones (compensaciones por
desistimiento y por riesgo del tipo de inters) y
gastos repercutibles a los consumidores (costes
fuera del crculo de la actividad, vgr. gastos de
tasacin o de los gastos de tramitacin de la
escritura ante el Registro de la Propiedad).
B Folleto de tarifas
A tenor de lo establecido en el art. 5.5 de la Ley, los
precios, tarifas y gastos repercutibles a los que se
refiere el art. 5.4 se recogern:
en un folleto, que se redactar de forma clara, concreta
y fcilmente comprensible para los consumidores,
evitando la inclusin de conceptos innecesarios o
irrelevantes.
Este folleto, que estar disponible para los
consumidores conforme a lo previsto en el artculo 6 de
la Ley (Tabln de anuncios),
ser asimismo remitido al registro en el que figuren
inscritas y su contenido se ajustar a las normas que
reglamentariamente puedan dictar las comunidades
autnomas en el ejercicio de sus competencias.
Concrecin, claridad y sencillez en
la redaccin
El folleto se redactar de forma clara, concreta y fcilmente
comprensible para los consumidores, evitando la inclusin
de conceptos innecesarios o irrelevantes.
Ausencias:
No se establece, en cambio, una previsin semejante a la
contenida en la norma tercera.4 de la Circular del Banco de
Espaa 8/1990, en su prrafo cuarto, y conforme a la cual
cuando una operacin o contrato especfico pueda dar lugar a
la aplicacin de comisiones o gastos incluidos en ms de
un epgrafe del folleto, se establecer en cada uno de ellos
la referencia cruzada con las restantes.
Tampoco se prev la posibilidad de que las empresas
confeccionen folletos parciales (folletos relativos a una
concreta operacin, crdito al consumo, crdito hipotecario,
...).
No hay control previo: por ejemplo, de alguna Direccin
General con competencias en la materia (poltica financiera,
consumo, etc.).
Actividades en Internet.
Las empresas incluirn en la direccin propia de la
empresa, en posicin suficientemente destacada y de
forma que atraiga la atencin del consumidor, las
informaciones de obligatoria insercin en el
tabln de anuncios regulado en el artculo 6, as como
el folleto de tarifas de forma que su consulta sea
accesible, sencilla y gratuita, sin perjuicio del coste de
la conexin.
Tanto las informaciones como el folleto deben ser
accesibles para el pblico en general, no pudiendo
quedar restringido su acceso a los clientes de la
empresa (art. 6.2).
C Carcter libre de las comisiones
Las empresas establecern
libremente sus tarifas de
comisiones, condiciones y gastos
repercutibles a los consumidores,
Limitaciones:
Cuantitativas
Cualitativas
D Restricciones a la libertad en el
establecimiento de comisiones
a Limites cualitativos:
Las comisiones o compensaciones y gastos repercutibles deben
responder a servicios efectivamente prestados o a gastos habidos
(art. 89.5 TRLCU).
comisin por reclamacin de posiciones deudoras,
comisin por la emisin de un certificado necesario para cumplir la
obligacin legal impuesta en el art. 82 LH
o por la mera cancelacin notarial de hipoteca,
sobre la repercusin al cliente de los gastos de correo,
la comisin por administracin del prstamo,
la comisin por mantenimiento en concepto de cobro y gestin de los
recibos de un prstamo
En ningn caso podrn cargarse comisiones o gastos por servicios no
aceptados o solicitados en firme y de forma expresa por el
consumidor.
gastos de intervencin de una gestora para proceder a la cancelacin
registral de la hipoteca que grababa una finca
o de los costes de informes solicitados para determinar la solvencia del
avalista
b Lmites cuantitativos
Las empresas establecern libremente sus
tarifas de comisiones, condiciones y gastos
repercutibles a los consumidores, sin otras
limitaciones que las contenidas en:
- la Ley 2/2009, de 31 de marzo ( RCL
2009, 697);
- en la Ley de 23 de julio de 1908;
- y en el Real Decreto Legislativo 1/2007,
de 16 de noviembre ( RCL 2007, 2164 y
RCL 2008, 372) , en materia de clusulas
abusivas.
Sancin de nulidad de pleno
derecho del contrato
La nulidad de pleno derecho implica la restitucin de
las cosas al estado en que se encontraban con
anterioridad a la celebracin del contrato.
En consecuencia, el prestatario slo estar obligado a
entregar la suma realmente recibida, quedando
liberado de la obligacin de abonar intereses; de
manera que si ya haba comenzado a pagar principal
e intereses vencidos, lo entregado excede de la suma
recibida del prestamista y ste estar obligado a
devolverle la diferencia (art. 3 Ley de Usura).
c Lmites establecidos para
supuestos especiales
1 Los prstamos o crditos hipotecarios
Ser de aplicacin lo dispuesto en materia de
compensacin por amortizacin anticipada por la
legislacin especfica reguladora del mercado
hipotecario (Ley 41/2007),
salvo que se trate de prstamos o crditos
hipotecarios concedidos con anterioridad al 9 de
diciembre de 2007 y el contrato estipule el rgimen
de la comisin por amortizacin anticipada contenido
en la Ley 2/1994, de 30 de marzo ( RCL 1994,
999) , sobre Subrogacin y Modificacin de Prstamos
Hipotecarios, en cuyo caso, ser ste el aplicable (art.
5.2.a Ley 2/2009, de 31 de marzo)
2 Prstamos o crditos hipotecarios
sobre vivienda.
La comisin de apertura, que se
devengar una sola vez, englobar
cualesquiera gastos de estudio, de
concesin o tramitacin del prstamo o
crdito hipotecario u otros similares
inherentes a la actividad de la empresa
ocasionada por la concesin del
prstamo o crdito.
Incumplimiento de obligaciones.
A) El incumplimiento por parte de las empresas de las
obligaciones impuestas en la Ley ser sancionado
como infraccin en materia de consumo,
aplicndose lo dispuesto en el rgimen sancionador
general sobre proteccin de los consumidores y
usuarios previsto en el Libro Primero, Ttulo IV del
Texto Refundido de la Ley General para la Defensa
de los Consumidores y Usuarios y otras Leyes
complementarias y normativa autonmica que resulte
de aplicacin (art. 9.1)
B) Incumplimiento de la obligacin de inscripcin
en el Registro: infraccin muy grave, siendo
competente para la imposicin de las sanciones el
Instituto Nacional del Consumo.
Prueba
Corresponde a las empresas la
prueba del cumplimiento de las
obligaciones (art. 8).
Por ltimo, podr ejercitarse la
accin de cesacin contra las
conductas contrarias a esta Ley que
lesionen los intereses tanto
colectivos como difusos de los
consumidores y usuarios.
IV. La actividad de contratacin de
prstamos o crditos hipotecarios
1 Comunicaciones comerciales y publicidad.
En la publicidad y comunicaciones comerciales
siempre que se haga referencia al importe del crdito o
prstamo o se indique el tipo de inters o cualesquiera
cifras relacionadas con el coste del crdito o prstamo,
las empresas debern mencionar tambin la tasa anual
equivalente, mediante un ejemplo representativo,
as como aquellos otros extremos que, siendo
compatibles con la legislacin sobre prcticas
comerciales desleales con los consumidores,
reglamentariamente determinen las comunidades
autnomas.
Anlisis del art. 12.1.
Publicidad en sentido amplio (art. 2 LGP).
Reduccin del contenido: la TAE, mediante un ejemplo,
cuando se haga referencia al importe del crdito o prstamo
o se indique el tipo de inters o cualesquiera cifras
relacionadas con el coste del crdito o prstamo.
Finalidad: comparacin entre ofertas.
Oportuno indicar el perodo de validez del mensaje
publicitario.
Publicidad diferente segn CCAA: vgr. en spot
publicitario qu legislacin hay que respetar?
Sin control previo (autorizacin), dada la carencia de
supervisin.
Denuncia y cesacin a posteriori de las asociaciones de
consumidores (RD 825/1990)
2 Folleto informativo (art. 13)
Obligacin de las empresas de informar a
los consumidores que soliciten prstamos o
crditos hipotecarios mediante la entrega
gratuita de un folleto en el que consten
ciertas informaciones.
El consumidor podr conservar en su
poder el folleto, aun cuando opte por no
concertar el prstamo o crdito con la
empresa.
Contenido del folleto.
A . La informacin prevista en el
artculo 14.1.a), es decir, una serie
de datos relativos a la propia
empresa.
B. Deber tener el contenido mnimo
del Anexo I de la Orden del
Ministerio de la Presidencia de 5 de
mayo de 1994.
Anexo I de la Orden del Ministerio
de la Presidencia, de 5 de mayo de
1994
1. Identificacin del prstamo.
2. Plazo del prstamo: Plazo total. Plazo de carencia de amortizacin del
principal. Periodicidad de los pagos (mensual/trimestral/semestral/otros), y
sistema de amortizacin.
3. Tipo de inters: Modalidad del tipo de inters (fijo/variable). Tipo de
inters aplicable (indicacin orientativa, mediante un intervalo, del tipo de
inters nominal anual, en caso de prstamos a tipo fijo; o del margen sobre
el ndice de referencia, en caso de prstamos a tipo variable). Indice o tipo
de referencia, en prstamos a inters variable (identificacin del ndice o
tipo, indicndose su evolucin durante, al menos, los dos ltimos aos
naturales, as como el ltimo valor disponible). Plazo de revisin del tipo de
inters (primera revisin y periodicidad de sucesivas revisiones).
4. Comisiones: Comisin de apertura. Cantidad que, en caso de
amortizacin anticipada, deber satisfacer el prestatario a la entidad
prestamista, distinguiendo, en su caso, entre amortizacin parcial y total.
Otras.
5. Gastos a cargo del prestatario.
6. Importe de las cuotas peridicas.
C. Indicacin de los gastos de la
operacin.
1.- El folleto informativo indicar con claridad los gastos
preparatorios de la operacin, tales como asesoramiento,
tasacin, comprobacin de la situacin registral del inmueble, u
otros que sean a cargo del consumidor aun cuando el prstamo o
crdito no llegue a otorgarse, as como los dems extremos que,
siendo compatibles con la legislacin comunitaria sobre la materia,
determinen las comunidades autnomas reglamentariamente.
La informacin sobre estos gastos es vinculante cuando la
empresa concierte o efecte directamente la prestacin del
servicio.
2.- La informacin sobre el resto de los gastos, tipos de inters,
tarifas o comisiones respetar lo dispuesto en el artculo 5,
indicando expresamente el carcter orientativo de aqullos que
estn sujetos al resultado de la negociacin y a las condiciones
concretas de la operacin que se contrate.
3. Informacin precontractual (art.
14).
La empresa deber suministrar:
1.- de forma gratuita al consumidor,
2.- con una antelacin mnima de cinco das naturales a la celebracin
del contrato y,
en todo caso, antes de que asuma cualquier obligacin derivada de la oferta
o del contrato de prstamo o crdito hipotecario,
3.- Por escrito o en cualquier soporte duradero que permita la
constancia de la fecha de su recepcin y su conservacin
4.- Contenido: al menos la informacin que en el mismo se enumera:
- relativos a la propia empresa (art. 14.1.a),
- al prstamo o crdito ofrecido (art. 14.1.b)
- y al contrato de prstamo o crdito hipotecario (art. 14.1.c)
- cualquier otra informacin aadida por las CCAA.
5. Incumplimiento de informacin previa no determinar la invalidez si
el mismo puede subsistir:
- Integracin de los contratos (buena fe, folleto, comunicaciones
comerciales, oferta vinculante)
- y, en su defecto, a la invalidez de los mismos.
4 Tasacin del bien y otros
servicios accesorios (art. 15)
Cuando la empresa concierte o efecte directamente la
prestacin de los servicios preparatorios de la operacin, cuyo
gasto sea por cuenta del consumidor, deber indicar a ste la
identidad de los profesionales o entidades seleccionados al efecto,
as como de las tarifas de los honorarios aplicables.
En particular, las empresas debern entregar al consumidor copia del
informe de tasacin si la operacin llega a formalizarse, o el
original de dicho informe, en caso contrario.
Importancia prctica: las entidades de crdito, incluso aquellas que
dispongan de servicios propios de tasacin, debern aceptar
cualquier tasacin de un bien aportada por el cliente, siempre
que sea certificada por un tasador homologado de conformidad con lo
previsto en la presente Ley y no est caducada segn lo dispuesto
legalmente, y ello sin perjuicio de que la Entidad de Crdito pueda
realizar las comprobaciones que estime pertinentes, de las que en
ningn caso podr repercutir su coste al cliente que aporte la
certificacin.
5-. La oferta vinculante (art. 16).
Efectuadas la tasacin del inmueble y, en su caso, las oportunas
comprobaciones sobre la situacin registral de la finca y la
capacidad financiera del prestatario,
las empresas vendrn obligadas a efectuar una oferta vinculante
(irrevocable) de prstamo o crdito al consumidor o, en su caso,
a notificarle la denegacin del prstamo o crdito.
Forma escrita y firmada por un representante de la empresa.
Contenido de la oferta: Anexo II de la Orden de 5 de mayo de
1994:
En todas las ofertas: 1 capital del prstamo, 2 amortizacin, 3
intereses ordinarios, 4 comisiones, 5 gastos a cargo del prestatario,
6 intereses de demora.
Cuando resulten de aplicacin: 1.bis. cuenta especial, 3.bis. tipo
de inters variable, 4 bis. tabla de pagos y tipo de inters anual
equivalente y 6 bis. resolucin anticipada por la Entidad de Crdito.
Informacin sobre el derecho a examinar el proyecto 3 das antes.
Plazo de aceptacin: no inferior a 10 das hbiles desde la entrega:
La escritura pblica podr producirse fuera de plazo.
El consumidor puede aceptar antes del plazo.
6 El contrato de prstamo o crdito
hipotecario (art. 17)
Forma escrita:
contratos de prstamo o crdito hipotecario
y derecho real de hipoteca (escritura pblica e inscripcin).
Contenido:
Cumplir las condiciones de la Orden de 5 de mayo de 1994
(documentacin contractual y clusulas financieras del
contrato).
Adicionalmente, los contratos incluirn, en su caso, los
derechos que contractualmente correspondan a las partes en
orden a la modificacin del coste total del prstamo o
crdito (diferente de la TAE). Anexo II.3bis.5 Orden de 1994
(vgr. contratos con tipo de inters variable, consistente en
introducir una estipulacin en el contrato en virtud de la cual
se otorga al prestatario o acreditado la posibilidad de desistir
del mismo cuando se produzcan las circunstancias para las
cuales han previsto dicha facultad).
Contrato: inters variable: ndices
de referencia.
a) Que no dependan exclusivamente de
la propia empresa, ni sean susceptibles
de influencia por ella en virtud de acuerdos
o prcticas conscientemente paralelas con
otras empresas o entidades.
b) Que los datos que sirvan de base al
ndice sean agregados de acuerdo con un
procedimiento matemtico objetivo.
Notificacin individualizada de las
variaciones en el tipo de inters
No ser precisa:
Cuando se trate de un ndice de
referencia de los previstos en la DA 2
Orden de 1994.
Cuando el tipo de inters est definido
en el Anexo II de la Orden.
Amortizacin anticipada de
prstamos o crditos anticipados.
Se estar a lo dispuesto por la
legislacin especial en materia de
mercado hipotecario (Ley 41/2007).
No alude el legislador en este punto a
la Ley 2/1994, de 30 de marzo.
7 Deberes notariales y registrales
Los Notarios denegarn la autorizacin
del contrato de prstamo o crdito y los
Registradores denegarn la inscripcin de
las escrituras de prstamo o crdito con
garanta hipotecaria cuando el mismo no
cumpla la legalidad vigente y, muy
especialmente, los requisitos previstos en la
Ley (en el mismo sentido art. 81.2 TRLCU).
Obligaciones de los Notarios
1. Comprobar si existen discrepancias entre la informacin previa al
contrato, las condiciones financieras de la oferta vinculante del prstamo
o del crdito y las clusulas jurdicas y financieras del documento
contractual, advirtiendo al consumidor de las diferencias que, en su caso,
hubiera constatado y de su derecho a desistir de la operacin (art. 18.2.a).
2. En el caso de prstamos o crditos a tipo de inters variable, advertir
expresamente al consumidor cuando se d alguna de las siguientes
circunstancias:
A. Que el ndice o tipo de inters de referencia pactado no sea uno de los
oficiales (Orden 1994).
B. Que el tipo de inters aplicable durante el perodo inicial sea inferior al que
resultara tericamente de aplicar en dicho perodo inicial el tipo de inters
variable pactado para perodos posteriores.
C. Que se hubieran establecido lmites a la variacin del tipo de inters (art.
82.4.c) TRLCU y 1274 CC). Vgr. no admitindose la validez de clusulas en virtud
de las cuales el tipo de referencia slo se vea modificado al alza, ni aquellas otras
en las que se pacten unos lmites a la variacin del tipo de inters a la baja
recogindose una modificacin al alza con un lmite ms amplio e, incluso, sin
lmite alguno.
Prstamos de tipo de inters fijo
el Notario deber comprobar que el
coste efectivo de la operacin que
se hace constar a efectos
informativos en el documento se
corresponde efectivamente con las
condiciones financieras del prstamo
o crdito.
Reembolso anticipado
En el caso de que est prevista alguna
cantidad a satisfacer al prestamista con
ocasin del reembolso anticipado del
prstamo o crdito, o que dichas
facultades del consumidor se limiten de
otro modo o no se mencionen
expresamente, el Notario deber consignar
expresamente en la escritura dicha
circunstancia, y advertir de ello al
consumidor.