Guide Immo 2009

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Tout savoir pour se loger ou investir
immobilier
Nouveau : loi Scellier Encart dtachable : les principales mesures gouvernementales en faveur du logement pour 2009
Sommaire
p.
04
savoir avant dacheter

Comment raliser votre projet ?
p.
07
Vous achetez pour vous loger

Vaut-il mieux acheter ou louer ?
p.
15
Vous investissez dans la pierre

Comment raliser un placement prenne ?
p.
24
Vous financez votre projet

Comment faire le bon choix ?
p.
29
Vous revendez et transmettez

Quels sont les impacts fiscaux ?
p.
34
Lexique

sont expliqus dans le lexique.
Tous les mots signals par un astrisque (*)
Ce guide comprend les dispositions fiscales en vigueur au 15 avril 2009. Des modifications lgislatives sont susceptibles dintervenir au cours des prochains mois.
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Se loger ou investir : quelles mesures pour aujourdhui ?

Aprs dix annes de hausse, les prix du march de limmobilier franais connaissent une correction depuis fin 2008. Aujourdhui, le nombre de transactions sest ralenti, les acqureurs faisant montre de prudence et anticipant une baisse, alors que les vendeurs nont, en partie, pas encore intgr dans leurs prix le retournement de tendance. Toutefois, dans un tel contexte et selon les endroits, de relles opportunits dachat peuvent se prsenter. Pour ceux qui envisagent dacheter, la rgle dor de limmobilier est plus que jamais dactualit : la qualit de lemplacement est primordiale pour qui souhaite raliser une plus-value moyen terme. De plus, les mesures gouvernementales en faveur du logement permettent de bnficier davantages significatifs : dcouvrez-les dans lencart spcial inclus dans ce guide. Quelles sont les rgles connatre avant dacheter ? Quelles sont les protections que vous offre la loi lors de votre acquisition ? Acheter pour se loger : neuf ou ancien ? Faire construire ? Investissement locatif : quelle formule choisir ? Comment financer votre projet ? Comment assurer votre financement ? Comment protger votre bien? Comment le revendre ou le transmettre? Le Crdit Mutuel a conu ce guide pour vous aider et vous accompagner dans votre choix. Vritable manuel de lacqureur et de linvestisseur, il rpond toutes les questions que vous vous posez et vous donne les pistes pour faire le meilleur choix dans le contexte actuel. Il intgre les dernires modifications rglementaires et fiscales et propose les solutions les mieux adaptes votre situation personnelle.
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Poussez les bonnes portes, adressez-vous aux bons interlocuteurs
Quelles sont les tapes respecter ?

Premire tape : valuer votre budget
Vous devez toujours valuer votre budget au besoin avec laide de votre banquier, avant toute signature dun compromis de vente ou dun contrat de rservation. Le montant que vous tes en mesure demprunter dpend notamment : de votre capacit de remboursement mensuel. Pour raliser une premire estimation, cest une proportion de 30% du montant des revenus qui est gnralement retenue. Cette approche est ensuite affiner en fonction de votre mode de vie : en effet, le budget mensuel restant, une fois pays les charges fixes, vos prts en cours et la mensualit du prt immobilier, doit tre suffisant pour vous permettre dassurer les autres dpenses (loisirs, quipements, etc.) ; de votre besoin de crdit. Il comprend le prix dachat, augment des frais supplmentaires (frais dagence, de mutation, de garantie et de dossier) et diminu de votre apport personnel ; du taux dintrt. Nhsitez pas demander plusieurs simulations en faisant varier le taux et la dure. Ces deux variables peuvent changer vos possibilits dachat.
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Deuxime tape : envisager toutes les possibilits

Une fois votre budget maximal chiffr, recherchez tous les biens qui correspondent ce prix dans le ou les secteurs o vous souhaitez habiter. Sur chaque secteur dfini, pensez valuer la dure des trajets, le cot et la frquence des transports ainsi que la proximit des commerces et des coles.
Troisime tape : chercher votre futur logement

Vous avez la possibilit de vous adresser une agence immobilire situe dans le secteur choisi, sa connaissance du march local et des prix tant un atout dans votre recherche. Une autre option consiste vous adresser un notaire ou consulter les annonces de particulier particulier, ce qui vous permettra dconomiser les frais dagence dont le montant est libre (environ 6 % de la valeur du bien). Si lintermdiaire est un notaire, il peut demander des honoraires de ngociation (dans une limite maximaleHT de 5 % jusqu 45 734,71 et de 2,5 % audel). Comparez les prix pour des biens quivalents, afin de ne pas surpayer votre acquisition sur un coup de cur.
Si le bien vous convient, une seconde visite dtaille simpose. Renseignezvous sur les quipements restants, assurez-vous quil nexiste pas de traces dhumidit, vrifiez ltat de la cave et du grenier et, si le bien se situe dans un immeuble en coproprit, obtenez le nom du syndic*. Toutes ces dmarches doivent vous permettre dvaluer les travaux ventuels. Une ngociation est possible, surtout si le bien est en vente depuis longtemps. Si le prix vous parat plus cher que le prix de march, faites une contre-proposition. Afin que le vendeur prenne cette offre au srieux, nhsitez pas confirmer votre proposition dachat par crit. Celle-ci indique le prix que vous tes prt payer et la limite de validit de cette offre (huitjours, par exemple).
Notre conseil
Avant de vous engager, demandez votre conseiller Crdit Mutuel de raliser la simulation dune enveloppe de financement adapte votre budget. Pour simuler votre projet, rendez-vous sur www.creditmutuel.fr ou appelez le 0825 01 02 02 (0,12 TTC/min
depuis un poste fixe).
Cinquime tape : conclure la transaction

Vous rservez le logement grce au compromis de vente. Ce document est le contrat par lequel le vendeur va vous rserver son bien, sous certaines conditions, jusqu la signature de la vente dfinitive. Suivant ou non que ce compromis est conclu par lintermdiaire dun professionnel, il pourra vous tre remis en main propre ou vous sera obligatoirement envoy par courrier recommand. Une fois le compromis sign, vous disposez dun dlai de rtractation de sept jours pendant lequel vous pouvez encore changer davis. En cas denvoi par pli postal de lacte que vous avez sign, le dlai dbute le lendemain de la premire prsentation de la lettre vous le notifiant. Dans lhypothse o cet acte vous est remis en main propre, le dlai court compter du lendemain de la remise de lacte. Si vous dcidez de ne plus acheter, envoyez avant la fin de ce dlai une lettre recommande avec accus de rception la personne qui vous a notifi le compromis de vente. la signature du compromis, le vendeur vous remet les diagnostics quil a fait
raliser par une socit agre et assure, notamment : lexpertise sur la prsence damiante, de plomb et de termites ; ltat des risques naturels et technologiques, ainsi que ltat de linstallation intrieure de gaz, pour les logements datant de plus de quinze ans ; le diagnostic de performance nergtique ; la surface exacte du bien vendu (loi Carrez pour les biens vendus en coproprit) ; depuis le 1er janvier 2009, un diagnostic lectrique est galement obligatoire. Pour plus de dtails sur ces diagnostics, voir p. 11. Vous sollicitez un prt auprs de votre banquier : mettez la vente sous condition suspensive dobtention du prt. La promesse unilatrale de vente accepte ou le compromis de vente doivent indiquer si le prix sera pay directement ou indirectement, mme en partie, avec ou sans laide dun ou plusieurs prts. Lorsque le prix est pay sans laide dun prt, cette indication doit figurer dans lacte. En outre, lacte doit porter, de la main de lacqureur, une mention par laquelle celui-ci reconnat avoir t inform que, sil recourt nanmoins un prt, il ne pourra se prvaloir du chapitre du Code de la consommation relatif au crdit immobilier. * cf. lexique p. 34
Quatrime tape : optimiser vos visites

Une premire visite, pour valuer laspect global, vous permet de juger de lenvironnement, des nuisances sonores ainsi que des parties communes, des faades, de la toiture et du jardin. Observez aussi ltat des plafonds, des murs et des fentres, etc. Renseignez-vous sur le mode de chauffage (type dappareil et cot annuel), la production deau chaude, le montant des charges de coproprit* (sil sagit dun bien en coproprit) et la date possible de libration.

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Si vous empruntez, dans votre intrt, exigez que la promesse unilatrale de vente ou le compromis de vente soumis votre acceptation mentionne que le prix sera pay avec laide dun ou plusieurs prts et soumette la conclusion de lopration la ralisation de la condition suspensive dobtention de ce ou ces prts. La condition suspensive dobtention du ou des prts vous permet dtre dgag de la vente et de rcuprer votre dpt de garantie si vous nobtenez pas le ou les prts correspondant aux caractristiques du financement de lopration stipule dans le compromis de vente. Le montant du versement la signature du compromis. Il est gnralement de 10% du montant de la vente pour rserver le logement. Il peut tre ramen 5 % si la signature de lacte de vente est prvue au-del des trois mois habituels ou sil sagit dun bien trs cher. Faites toujours le chque lordre du notaire (si le compromis de vente le prvoit) qui le dposera sur un compte squestre. Attention : Le chque sera dbit.
Les frais de notaire comprennent les taxes et droits dus au Trsor public ainsi que les honoraires et dbours du notaire. Pour les logements anciens, il faut compter entre 6 et 8 % du prix de cession. Pour le neuf, entre 2 et 3 %. En cas de prt garanti par une garantie relle (PPD, hypothque), il faut ajouter galement environ 2 % du montant emprunt. Vous versez une provision lorsque le notaire entame les dmarches et le solde lors de la signature de la vente dfinitive. Les autres frais. Si vous achetez un bien en coproprit*, vous verserez une somme appele fonds de roulement. Ce dpt de garantie peru par le syndicat de coproprit* vous sera rembours lorsque vous revendrez le logement.
Notre conseil
Demandez votre conseiller Crdit Mutuel, rendez-vous sur www.creditmutuel.fr ou appelez le 0 825 01 02 02 (0,12 TTC/min depuis un poste fixe) pour effectuer un devis Assurance Habitation Crdit Mutuel. Cette assurance est indispensable ds le transfert de proprit pour lacquisition dun immeuble ancien ou ds le dbut des travaux, si vous faites construire ou rnover.
Sixime tape : emmnagez

Vous recevez les cls le jour de la signature de lacte de vente dfinitif chez le notaire.
Avant demmnager, pensez notamment : souscrire votre assurance habitation afin dtre couvert immdiatement ; valuer le cot du dmnagement pour anticiper les frais occasionns ; faire le changement dadresse auprs de La Poste.
savoir
Ayez les bons rflexes
La qualit de la construction et la situation du bien, neuf ou ancien, doivent faire lobjet dune tude complte. Prenez quelques prcautions avant de vous dcider : restez classique : le bien doit pouvoir convenir une majorit dacqureurs en cas de revente ; faites preuve de bon sens et renseignez-vous auprs des mairies et de spcialistes ; renseignez-vous sur les prix compars au march immobilier environnant, pour des biens de qualit et demplacements similaires ; attention la dfiscalisation ; ne ngligez pas les caractristiques et la qualit du bien au profit des seuls avantages fiscaux ; pensez votre retraite : une maison de vacances idale peut savrer une rsidence permanente peu commode. Pour une rsidence principale, dressez la liste des critres cls : le quartier : veillez la proximit de commerces, dtablissements scolaires, despaces verts, de centres sportifs et culturels ; la desserte des grands axes routiers et les transports en commun situs proximit (bus, tramway, mtro, RER, train) ; la qualit architecturale de limmeuble ; lexistence dun lieu pouvant engendrer des nuisances (sonores, olfactives, etc.) ; la qualit de la construction ; le confort et le caractre pratique ; la taille, le nombre et la disposition des pices ; la possibilit de garage ou de parking ferm ; la terrasse ou loggia, les capacits offertes par le terrain ; lisolation thermique et acoustique, ltat de la toiture ; le type de chauffage et sa consommation. Pour une rsidence secondaire, les points surveiller sont : les lments extrieurs comme la proximit des services, des ples touristiques et de loisirs ; la situation et le prix compars au march local ; la disposition des pices par rapport un mode de vie (cuisine ouverte sur terrasse en rgion mridionale, local bateau en zone littorale, etc.) ; la qualit de lisolation thermique en fonction de la rgion. Quel que soit le bien (rsidence principale, secondaire ou locative), le premier critre prendre en compte est toujours lemplacement.
* cf. lexique p. 34
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Avoir les bonnes cls pour choisir
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1.
Les Formalits ncessaires

ACHETER DANS LE NEUF COLLECTIF
Dans la plupart des cas, les logements sont vendus avant leur construction, sur plans. Il faut donc faire preuve dimagination pour visualiser limmeuble ainsi que votre futur appartement. On se situe alors dans le cadre de la Vente en ltat futur dachvement (VEFA*), qui est soumise des rgles spcifiques fixes par le Code de la construction et de lhabitation.
Le rle central du promoteur

Le promoteur prend en charge toutes les dmarches financires, administratives et techniques, et il sengage raliser la construction une date et un prix convenus. Tout dpassement du prix (hors indexation conventionnelle) est sa charge. Prenez quelques renseignements sur le promoteur: rfrences, appartenance un groupe, prcdentes ralisations dans la rgion, etc. Cela vous permettra de mieux connatre ce partenaire essentiel de votre projet.
* cf. lexique p. 34

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Le contrat de rservation
Dans le cadre de la Vefa*, lacqureur signe un contrat de rservation et verse (sur un compte bloqu) un dpt de garantie : 5 % du prix de vente si le dlai de ralisation de la vente ne dpasse pas un an, 2 % sil est compris entre un et deux ans. Le contrat de rservation doit notamment mentionner : la surface habitable approximative ; elle sera recalcule dune faon prcise une fois la construction ralise ; le nombre de pices principales ; lnumration des pices de service, dpendances et dgagements ; la situation du logement dans limmeuble ou dans le lotissement ; la qualit de la construction au moyen dune note technique sommaire annexe au contrat, tablissant la nature et la qualit des matriaux et des lments dquipement, et indiquant, le cas chant, les quipements collectifs qui prsentent une utilit pour la partie dimmeuble vendue ; le prix prvisionnel de vente et, le cas chant, ses modalits de rvision ; la date laquelle le contrat de vente dfinitif pourra tre conclu ; sil y a lieu, les prts que le promoteur dclare faire obtenir lacqureur (montant, conditions, nom du prteur) ; les conditions lgales relatives au dpt de garantie. Labsence dune de ces mentions entrane la nullit du contrat. Seront annexs au contrat de rservation le plan du logement, le plan masse de limmeuble (qui prcise limplantation des btiments sur le terrain), le plan des faades, un tat des risques naturels et technologiques. Dans le cas o vous avez recours un prt pour financer votre acquisition, mieux vaut faire figurer, dans le contrat de rservation, une clause suspensive, relative lobtention des prts. Celle-ci vous permettra de rcuprer votre dpt de garantie dans le cas o vous nobtiendriez pas le prt. Le contrat de rservation que vous avez sign vous sera adress par lettre recommande votre domicile. Dans le cas o cecontrat * cf. lexique p. 34
de rservation seraitconclu par lintermdiaire dun professionnel, il pourrait vous tre remis en main propre contre rcpiss. compter du lendemain de la date de premire prsentation de la lettre vous notifiant le contrat de rservation ou du lendemain de la remise de lacte en main propre, vous disposez dun dlai de rtractation de sept jours, avec restitution de votre dpt de garantie. Les droits sur les constructions, dans le cadre de la VEFA*, vous sont transfrs au fur et mesure de leur achvement, le prix tant pay au fur et mesure de lavancement des travaux. Pour un appartement ou une maison (avec garantie dachvement), ils se montent : 35 % lachvement des fondations (y compris le dpt de garantie payable la rservation) ; 35%lamisehorsdeau*(toiturepose); 25 % lachvement de limmeuble ; 5 % la remise des cls, acte concrtisant le transfert de proprit du bien construit. Ces 5 % peuvent tre consigns en cas de contestation sur la conformit de la construction avec les prescriptions du contrat.
Des garanties pour le neuf

La garantie de parfait achvement dune dure dun an compter de la rception des travaux, oblige lentrepreneur rparer sans dlai, pendant un an, tous les dfauts signals par lettre recommande avec accus de rception. La garantie biennale de bon fonctionnement porte sur tout ce qui est dissociable de la construction,dmontable et remplaable sans dtriorer le support. Elle couvre une priode de deux ans suivant la rception. La garantie dcennale* couvre les dsordres graves compromettant la solidit de limmeuble ou le rendant impropre sa destination, ainsi que les dsordres affectant les lments dquipement indissociables de limmeuble et rendant celuici galement impropre sa destination (logement inhabitable ou anormalement habitable et dommages survenant aux lments dont la dpose, le dmontage ou le remplacement ne peut se faire sans dtriorer louvrage). Cette garantie sapplique pendant les dix annes suivant la rception des travaux. Lassurance dommages ouvrage est obligatoire pour le matre douvrage, son mandataire ou le vendeur. Elle garantit, pendant dix ans, en dehors de toute recherche de responsabilit, le paiement des travaux relevant de la garantie dcennale. Cette assurance est valable pour le propritaire de louvrage et aussi pour les propritaires successifs.
La vente terme
la signature du contrat, le vendeur sengage livrer limmeuble son achvement, et lacqureur en payer le prix la date de livraison. Vous devenez propritaire lachvement des travaux constat par un acte authentique (devant notaire).
Des frais rduits

Si vous achetez un bien rcent (nayant fait lobjet daucune mutation entre non-professionnels dans les cinq ans qui suivent son achvement), vous bnficiez des avantages du neuf au prix de lancien. En effet, le bien est vendu TTC et lacte notari ne supportera pas les droits denregistrement au taux de 5,09 %, mais uniquement la taxe de publicit foncire au taux de 0,715 % (majore des honoraires du notaire et de 0,10 % au titre du salaire du conservateur des hypothques).
CONSTRUIRE SA MAISON La premire tape : lachat du terrain

Le terrain constructible peut se trouver soit dans un lotissement,soit en secteur diffus . Le lotissement offre des garanties sur sa viabilit, sa superficie et sa constructibilit, le lotisseur en tant juridiquement
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garant. Un lotissement est un terrain divis en parcelles et revendu par lots, quips par le lotisseur. Souvent, le cahier des charges et, le cas chant, le rglement du lotissement, prescrivent les matriaux, couleurs et cltures, ou limitent certains types de construction (piscines, vrandas, etc.). Secteur diffus : pour vous assurer de la viabilit et de la constructibilit dun terrain isol, consultez le PLU* (le plan local durbanisme) ou le POS (plan doccupation des sols), sil est toujours en vigueur. Le PLU (ou le POS) peut prciser : laffectation des sols selon les usages principaux pouvant tre faits ou la nature des activits susceptibles dtre exerces ; des rgles concernant laspect extrieur de la construction, sa dimension ; une superficie minimale de terrain constructible ; un ou des COS* (Coefficient dOccupation des Sols) qui permettent de dterminer le nombre de mtres carrs constructibles en fonction de la superficie du terrain. Le cadastre permet didentifier les proprits prsentes dans une commune. Ces lments sont disponibles la mairie de votre commune. Il est galement conseill de demander la dlivrance dun certificat durbanisme* oprationnel. Les particuliers acqureurs de terrain btir en vue dune construction usage dhabitation ne sont pas assujettis la TVA, mais aux droits de mutation 5,09 % (+ 0,1 % au titre du salaire du conservateur des hypothques).
et sengage construire selon les rgles de lurbanisme. En principe, ce contrat ninclut pas les travaux de raccordement (eau, lectricit, etc.). Chiffres en main Le contrat de construction obit des rgles dchancement quant au paiement du prix de vente : 5 % sa signature, 10 % louverture du chantier, 10 % lachvement des fondations, 15 % lachvement des murs, 20 % la mise hors deau*, 15 % lachvement des cloisons et la mise hors dair*, 20 % lachvement des travaux dquipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage, les 5 % restants la remise des cls. Le constructeur doit fournir une garantie de remboursement dacompte et une garantie de livraison assurant lachvement des travaux dans les dlais et au prix convenus. Si vous faites construire Le cot de lassurance dommages ouvrage* obligatoire peut varier de 1,5 6 % du cot de lopration. Il est dautant moins lev que la qualit du constructeur est avre.
Notre conseil
Pour viter les litiges, faites borner votre terrain ainsi que lemplacement de votre construction par un gomtre expert, si ce nest pas dj fait (lotissement). Un terrain dans un lotissement doit tre visit plusieurs fois avec un professionnel pour sassurer, entre autres, du respect des rgles durbanisme, etc. tudiez aussi le cahier des charges ainsi que les statuts du syndicat du lotissement et demandez une valuation des taxes et charges dentretien des espaces communs.
Quand une consultation est obligatoire et impose un dlai supplmentaire, celuici est connu au bout dun mois. Il ne peut plus tre modifi. Une gestion des pices manquantes du dossier plus claire et plus simple. Une liste des pices devant accompagner le dossier est fournie avec les formulaires. Ladministration a lobligation de rclamer toutes les pices manquantes en une seule fois avant la fin du mois suivant le dpt du dossier. Vous avez alors trois mois pour les envoyer.
Le permis de construire
Obligatoire pour toute construction durable, cette autorisation administrative doit tre demande la mairie. Pour tout projet dpassant 170m2 de plancher, le recours un architecte est obligatoire. Une fois le permis dlivr, un double affichage est impos en mairie et sur le terrain. Les tiers disposent alors dun dlai de deux mois pour en demander lannulation. Si la preuve de la rgularit de laffichage sur le terrain ne peut tre apporte, le dlai de recours expire au plus tard un an aprs lachvement de la construction autorise. Valable deux ans, le permis peut tre prolong dun an. La construction doit commencer avant lexpiration du dlai de deux ans. Des dlais dinstruction garantis. Le dlai dinstruction du permis de construire est fix deux mois pour les constructions individuelles et trois mois pour les autres constructions.
Votre construction est acheve

La rception de la construction est lacte par lequel le matre douvrage* dclare accepter la construction avec ou sans rserves. En pratique, la rception et la livraison sont gnralement concomitantes. Il appartient dsormais au matre douvrage, ou son architecte, dadresser par pli recommand, avec accus de rception, au maire de la commune une dclaration qui atteste de lachvement des travaux et de leur conformit. Lautorit comptente dispose alors dun dlai de trois mois pour contester la * cf. lexique p. 34
Un moment cl : la signature du contrat de construction

En signant le contrat de construction de votre maison, vous devenez matre douvrage* ( ce titre, vous avez lobligation, avant louverture du chantier, de souscrire une assurance dommages ouvrage* dont les rfrences doivent tre indiques dans le contrat de construction). Le constructeur vous donne gnralement les plans

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conformit des travaux au permis. Le dlai est port cinq mois lorsquun rcolement des travaux est obligatoire. Pass le dlai applicable, une attestation certifiant que la conformit des travaux avec le permis na pas t conteste est dlivre par lautorit comptente au matre douvrage sur simple demande de celui-ci. Un diagnostic de performance nergtique doit tre fourni lachvement des chantiers de construction de btiments (ou parties de btiments) dont le permis de construire a t dpos aprs le 1er juillet 2007. Pour plus de dtails : http://www.urbanisme.equipement.gouv.fr.
clos et couverts, aprs dduction des murs, cloisons, marches, cage descalier, gaines, embrasures de portes et de fentres. Une expertise peut tre ralise par un architecte. Si la superficie relle est infrieure de plus de 5 % celle indique dans lacte, vous avez la possibilit dintenter une action en rduction de prix dans un dlai dun an compter de la signature de lacte de vente.
Les modalits dacquisition

Lachat au comptant rpond aux rgles classiques du contrat de vente. Le plus souvent, un compromis de vente est sign entre le vendeur et lacheteur. Il engage de manire rciproque et irrvocable les deux parties, une fois les conditions suspensives remplies (lobtention dun prt fait partie des conditions suspensives). La vente devra ensuite tre rgularise par acte notari. Lachat en viager permet dacqurir un bien contre le paiement dune somme au comptant (le bouquet) et dune rente viagre jusquau dcs du vendeur. Selon lge de ce dernier, des barmes spcifiques permettent lvaluation du montant de la rente, notamment par les notaires. Lacheteur devient propritaire du bien ds la signature du contrat. En application de larticle L. 271-1 du Code de la construction et de lhabitation, lacqureur dispose dun dlai de rtractation de sept jours pour revenir sur sa dcision dachat (voir p.5). La date dentre en possession du bien correspond, en principe, au jour de la signature de lacte de vente notari.
Les diagnostics
la signature du compromis, le vendeur vous remet les diagnostics quil a fait raliser par une socit agre et assure : lexpertise concernant la prsence damiante, de plomb et de termites ; ltat des risques naturels et technologiques ainsi que ltat dinstallation intrieure de gaz pour les logements datant de plus de quinze ans ; le diagnostic de performance nergtique (DPE) : il value la consommation estime pour le chauffage, leau chaude sanitaire, la climatisation et la ventilation ainsi que les missions de gaz effet de serre lies cette consommation. Le DPE indique des recommandations afin de raliser des travaux dconomies dnergie : estimation du cot des travaux, estimation des conomies ralisables et dure du retour sur investissement. Il doit tre tenu disposition de tout acqureur lors de la vente dun logement ou btiment (sauf exceptions) en France mtropolitaine. Le DPE est valable dix ans. Il devra tre effectu par un professionnel certifi par un organisme officiel accrdit. Consultez les annuaires la rubrique experts en technique du btiment, dans les agences immobilires, chez votre notaire ou auprs des Espaces Info nergie. depuis le 1er janvier 2009, un diagnostic lectrique est obligatoire, pour les installations lectriques datant de plus de quinzeans. Il est valable trois ans et contrle ltat de linstallation intrieure dlectricit des parties privatives du bien vendu.
LE LOGEMENT ANCIEN
Pour lacquisition dun logement datant de plus de vingt ans, il est conseill de faire procder un tat des lieux par un expert.
valuer la qualit du logement

Il est difficile, moins dtre un professionnel, dvaluer la qualit technique dun logement. Certains lments sont examiner de prs : la charpente, les structures, le chauffage, la plomberie et llectricit ; les comptes rendus dassembles gnrales (pour tre au courant des travaux vots et ainsi anticiper les charges), ainsi que la date du dernier ravalement de faade.
Frais
Les droits de mutation dun logement ancien slvent 5,09 % (+ 0,10 % au titre du salaire du conservateur des hypothques). La commission de lintermdiaire (agent immobilier ou notaire si ce dernier joue le rle de ngociateur immobilier) est en principe la charge de lacheteur. Mais si les deux parties sont daccord, tous les arrangements sont possibles : partage des frais ou prise en charge des frais par le vendeur. Elle nest, en principe, pas comprise dans le prix et nest pas soumise aux droits denregistrement. Les autres frais, tels que les honoraires et dbours du notaire en qualit de rdacteur de lacte de vente.
La loi Carrez (achat dun lot de coproprit)

Depuis linstauration de la loi Carrez, le vendeur est tenu de prciser la surface exacte du bien vendu, dans la promesse ou le compromis de vente (sauf exceptions). La surface prendre en considration tient compte des surfaces des planchers,
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Diagnostic
Amiante Electricit (obligatoire depuis le 1er janvier 2009) Gaz DPE (1) Plomb
(1)
Bien concern
Tous Permis de construire antrieur au 1erjuillet 1997 Biens usage dhabitation Installation dlectricit datant de plus de quinze ans Biens usage dhabitation Installation de gaz datant de plus de quinze ans Tous Immeuble dhabitation Permis de construire antrieur au 1erjanvier 1949 Communes dtermines par un Plan de prvention des risques Zones dclares par arrt prfectoral
Validit
Illimite Trois ans
Trois ans Dix ans, valeur informative Un an ou illimit pour les ventes, six ans ou illimit pour les locations Six mois Six mois
Risques naturels et technologiques (1) Termites
(1) Diagnostics exigs pour les locations.

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2.
Quelle FISCALIT ?
ses qui empruntent pour lacquisition (ou la construction) directe ou indirecte (par lintermdiaire dune socit non soumise limpt sur les socits du type SCI) de leur rsidence principale. Le contribuable doit affecter le logement son habitation principale la date du paiement des intrts (acquisition). Dans le cas dun achat en ltat futur dachvement ou dune construction, les intrts verss avant achvement sont pris en compte si le contribuable sengage affecter ce logement son habitation principale, au plus tard le 31 dcembre de la deuxime anne qui suit celle de la conclusion du contrat de prt. Le crdit dimpt est de 40 % des intrts (frais demprunt et assurance exclus) verss la premire annuit de remboursement et de 20 % des intrts verss les quatre annuits suivantes. La loi de finances pour 2009 accorde des avantages supplmentaires pour lachat de logements neufs, en avance sur la rglementation thermique (Btiment basse consommation, BBC 2005) et, linverse, supprime le crdit dimpt pour les logements neufs ne respectant pas la rglementation (voir encart dtachable). Le point de dpart de la premire annuit est la date de premire mise disposition des fonds avec possibilit pour le contribuable, en cas de construction ou de vente en ltat futur dachvement, de reporter ce point de dpart la date dachvement ou de livraison du logement (demande dpose lors du dpt de la dclaration des revenus de lanne dachvement ou de livraison du logement). Ladministration accepte galement la prise en compte des intrts affrents aux prts relais. Le plafond annuel des intrts prendre en compte est de 3750 (clibataire, veuf, divorc) ou de 7 500 (couple soumis imposition commune) + 500 par enfant charge. Le plafond est doubl (7 500 et 15 000 ) lorsquau moins un des membres du foyer fiscal est handicap.
RSIDENCE PRINCIPALE : des avantages prendre en compte Crdit dimpt relatif aux intrts demprunts immobiliers
La loi sur le travail, lemploi et le pouvoir dachat du 21aot2007 (amende par la loi de finances pour 2009) a mis en place un crdit dimpt applicable aux intrts des prts immobiliers prvus larticle L. 312-2 du Code de la consommation, destins lacquisition de la rsidence principale (directement ou par lintermdiaire dune SCI qui met le bien immobilier disposition gratuite de ses associs). Sont viss : les acquisitions dun logement achev (neuf ou ancien), ou en tat futur dachvement (VEFA) ou de rnovation ; la construction dun logement destin tre affect, ds son achvement, lhabitation principale du contribuable ; lacquisition dun logement avec ralisation de travaux concomitants (amnagements intrieurs, amliorations, etc.) achevs dans les douze mois qui suivent la signature de lacte dachat ; la ralisation de travaux de transformation dun local non affect lhabitation ou inhabitable (ruine) en logement ; les travaux dagrandissement du logement. Cette mesure est applicable aux acquisitions ralises (actes authentiques) compter du 6mai 2007 et aux constructions pour lesquelles une dclaration douverture de chantier a t effectue compter de cette mme date. Lachat de la rsidence principale. Ce crdit dimpt, cumulable avec le dispositif du prt taux zro, bnficie aux personnes physiques rsidentes franai-
Crdits dimpt pour le dveloppement durable ou en faveur de laide aux personnes

Les dpenses ralises dans le cadre de la rsidence principale, et factures par les entreprises ayant effectu les travaux, ouvrent droit deux catgories de crdits dimpt, dont les plafonds de dpenses et les taux varient selon la nature des travaux effectus. Les sommes ouvrant droit des crdits dimpt sont les dpenses payes par le propritaire, le locataire ou loccupant titre gratuit. Le crdit dimpt pour le dveloppement durable. Linstallation dquipements permettant dagir pour le dveloppement durable donne droit un crdit dimpt. Le plafond des dpenses payes entre le 1er janvier 2005 et le 31 dcembre 2012, apprcier sur une priode de cinq annes conscutives, est fix 8000 pour une personne seule et 16000 pour un couple mari ou pacs, major de 400 par personne charge (enfant, personne invalide vivant sous le toit du contribuable, etc.). Le taux du crdit dimpt varie en fonction de la nature des dpenses et de leur anne dacquittement (voir tableau p.14 et encart dtachable). Le crdit dimpt pour laide aux personnes Il concerne les dpenses dquipements pour les personnes ges ou handicapes, payes entre le 1erjanvier 2005 et le 31dcembre 2009, linstallation dascenseurs lectriques et les travaux de protection contre les risques technologiques. Le plafond pluriannuel des dpenses est fix 5 000 pour une personne seule et
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10000 pour un couple mari ou pacs (majorations pour personnes charge identiques aux travaux en faveur du dveloppement durable). Le taux de crdit dimpt varie aussi en fonction de la nature de la dpense.
Taux de TVA rduit

La TVA perue sur certains travaux dentretien, damnagement, de transformation ou damlioration effectus dans des logements dont la construction est acheve depuis plus de deux ans reste fixe 5,5 % (au lieu de 19,6 %). En effet, la suite dun accord unanime conclu entre les pays membres de lUnion europenne, la TVA taux rduit sur les services forte intensit de main-duvre est applicable jusquau 31dcembre 2010. Ce taux rduit, qui concerne les propritaires comme les locataires, porte sur les travaux raliss par des professionnels. En cas durgence (plomberie, si fuite deau ; serrurerie, aprs effraction, etc.), le taux rduit est applicable, quelle que soit lanciennet de limmeuble.
taire, mme sil nhabite pas le logement concern. La taxe dhabitation est due par loccupant du logement au 1er janvier. Elle bnficie dabattements (charges de famille, abattements facultatifs en faveur de personnes de condition modeste, etc.). Ces taxes peuvent faire lobjet dune exonration totale ou partielle dans certains cas spcifiques. Le recouvrement de la redevance de tlvision est adoss la taxe dhabitation* de la rsidence principale ou, dfaut, sur lavis dimposition affrent une autre habitation. Pour toute construction dans une ville de plus de 10 000habitants, et parfois dans dautres communes, vous devez payer une TLE* (taxe locale dquipement). Selon les endroits, dautres taxes durbanisme peuvent vous tre demandes. Renseignezvous auprs des services municipaux afin de les intgrer dans votre budget prvisionnel.
savoir
Revenu fiscal de rfrence
Le revenu fiscal de rfrence est un lment dterminant pour lobtention des exonrations ou dgrvements relatifs la taxe foncire* ou la taxe dhabitation*, ainsi que pour lobtention de certains prts rglements (voir p.25 et 26). Le revenu fiscal de rfrence sentend du revenu net imposable (y compris les plus-values sur valeurs mobilires), major des revenus soumis au prlvement libratoire, de certains revenus exonrs (distributions effectues par des FCPR, SCR, etc.) et de certaines dductions (cotisations PERP, abattement de 40 % sur les dividendes).
RSIDENCE secondaire Des avantages fiscaux rduits

Aucune rduction dimpt nest prvue pour les dpenses relatives la rsidence secondaire. Vous pouvez nanmoins bnficier dun taux rduit de TVA 5,5 % sur les travaux raliss par un professionnel.
Une fiscalit locale parfois alourdie

Les impts locaux sont souvent alourdis par les municipalits des zones rurales, contraintes en cela par leur dsertification. Renseignez-vous avant dacheter! La taxe dhabitation* affrente la rsidence secondaire ne bnficie, en principe, ni dexonration et plafonnement, ni dabattement.
Prise en compte de la fiscalit locale

Les impts locaux constituent lessentiel des recettes des collectivits territoriales. Chaque anne, lors des votes budgtaires, celles-ci en rexaminent les taux. La taxe foncire* est la charge du propri-
Taxe dhabitation*
Locaux concerns Personnes concernes Exonrations et plafonnement Locaux affects lhabitation. Loccupant (propritaire ou locataire, mme titre gratuit) au 1er janvier de lanne dimposition. Divers cas peuvent sappliquer lhabitation principale : personnes ges, invalides ou veuves, dont les revenus nexcdent pas certains seuils, et personnes de conditions modestes (RMI, etc.). Jusquau 31 dcembre de lanne suivant celle de la mise en recouvrement.
Taxe foncire*
Proprits bties et non bties. Le propritaire au 1er janvier de lanne dimposition. Exonration de deux ans pour les immeubles neufs usage dhabitation principale ou secondaire, occups ou non par leur propritaire (sous rserve de dcision contraire pour la part communale), et autres cas dexonration. Jusquau 31 dcembre de lanne suivant celle de la mise en recouvrement.
Rclamations
* cf. lexique p. 34

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Taux du crdit dimpt pour le dveloppement durable

2008 2009
Pas de crdit dimpt(1) 25 %
2010
Pas de crdit dimpt 25 %
Pour lachat de chaudires basse temprature (main-duvre exclue) 15 % installes dans un immeuble achev depuis plus de deux annes. Pour lachat de chaudires condensation (main-duvre exclue), de matriaux disolation thermique et dappareils de rgulation de chauffage installs dans un immeuble achev depuis plus de deux annes. Pour les travaux disolation thermique des parois opaques, les frais de main-duvre sont pris en compte compter de lanne 2009 Ces quipements ouvrent droit un crdit dimpt de 40 % sous la double condition que le logement soit achev avant le 1er janvier 1977 et que cette installation soit ralise au plus tard le 31 dcembre de la deuxime anne suivant celle de lacquisition ; si ces deux conditions ne peuvent pas tre remplies, le taux du crdit dimpt est fix 25 %. Sur le cot des quipements de production dnergie utilisant une source dnergie renouvelable et les pompes chaleur (autres quair/air compter de 2009(1)), main-duvre exclue, intgrs dans un immeuble neuf ou ancien. Toutefois, pour les chaudires et quipements de chauffage ou de production deau chaude indpendants fonctionnant au bois, ou autres biomasses, et les pompes chaleur (autres quair/air), ce taux est ramen 40 % pour les dpenses payes en 2009 et 25 % pour les dpenses payes compter du 1er janvier 2010. Les quipements prcits ouvrent droit un crdit dimpt major sous la double condition que le logement soit achev avant le 1erjanvier 1977 et que cette installation soit ralise au plus tard le 31dcembre de la deuxime anne suivant celle de lacquisition ; si ces deux conditions ne peuvent pas tre remplies, le taux du crdit dimpt est celui applicable habituellement. Sur le cot des quipements de raccordement (main-duvre exclue) un rseau de chaleur aliment majoritairement par des nergies renouvelables ou par une installation de cognration (immeuble neuf ou ancien). Frais de diagnostic de performance nergtique effectus sur un logement achev depuis plus de deux annes (un seul diagnostic par logement par priode de cinq annes). Le crdit dimpt ne sapplique pas si la rglementation limpose (cession par exemple). Sur le cot des quipements de rcupration et de traitement des eaux pluviales (main-duvre exclue) intgrs un logement neuf, acquis en ltat futur dachvement ou construit par le contribuable entre le 1erjanvier 2007 et le 31dcembre 2009, ou bien dans un logement dj achev. 25 %
40 %
40 %
40 %
50 %
50 %
50 %
40 %
25 %
40 %
40 %
25 %
25 %
25 %
Pas de crdit dimpt
50 %
50 %
25 %
25 %
25 %
(1) Tolrance administrative : lacquisition dune chaudire basse temprature ou dune pompe chaleur air/air qui aura t engage en 2008 pourra donner lieu un crdit dimpt au titre de limposition des revenus de lanne 2009 pour lensemble de la dpense supporte, sous rserve que le contribuable soit en mesure de justifier de lacceptation dun devis et du versement dun acompte lentreprise au cours de lanne 2008.
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Scurisez vos contrats de location
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1.
Avant de vous DCIDER

renseignez-vous sur le prix des loyers et les perspectives dvolution de la ville (activit conomique, population tudiante, etc.), privilgiez les programmes qui sont commercialiss la fois en accession la proprit et en investissement locatif, veillez ne pas surpayer votre bien sous prtexte dconomies fiscales. Ne sous-estimez pas la qualit du bien: la construction, lemplacement (proximit des coles, commerces et transports en commun) et les prestations sont des critres importants pour trouver un locataire, mais aussi lors de la revente du bien : ils dterminent la rentabilit de votre investissement. Dterminez le montant mensuel dpargne que vous pourrez consacrer cette opration, en tenant compte des prts qui arrivent chance prochainement. Enfin, calculez limpact de votre investissement sur votre budget et votre fiscalit, en retenant des hypothses de simulation prudentes.
QUELQUES CONSEILS POUR MENER BIEN VOTRE PROJET DINVESTISSEMENT LOCATIF

Prparation de la retraite, diversification patrimoniale, transmission aux enfants, tels sont les objectifs auxquels permet de rpondre linvestissement locatif. Faites une tude de march sur le lieu o vous comptez investir : retenez les villes o la demande locative est forte,

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2.
Comment INVESTIR?
Limpact sur votre dclaration
Si le rsultat (loyer-charges) fait ressortir un bnfice, celui-ci sajoute lensemble des revenus raliss par le foyer pendant lanne, pour tre impos selon le barme progressif de limpt sur le revenu. Si, linverse, un dficit est constat, il peut tre dduit du revenu global concurrence de 10 700 (hors intrts demprunt). La fraction du dficit excdant cette limite ou lie des intrts demprunt est imputable sur les revenus fonciers des dix annes suivantes. Le rgime simplifi ou microfoncier permet aux propritaires bailleurs, dont le total des loyers encaisss dans lanne nexcde pas 15000 , de bnficier dun abattement forfaitaire de 30 % (aucune autre charge nest admise en dduction). Ce rgime est applicable de plein droit, sauf option pour le rgime rel dimposition (dure minimale de loption pour le rel : trois ans, puis reconduction annuelle). En sont exclus les propritaires dimmeubles ouvrant droit des rgimes spcifiques (Besson, Robien, Borloo, etc.), et les dtenteurs de parts de SCI* (Socit civile immobilire) (voir p.22) ou de FPI (Fonds de placement immobilier) qui ne disposent pas de revenus fonciers procurs par des immeubles dtenus en direct.
LES DISPOSITIONS FISCALES RELATIVES LINVESTISSEMENT LOCATIF CLASSIQUE Les revenus fonciers
Les loyers tirs de la location nue de votre bien immobilier constituent des revenus fonciers. Vous devrez les dclarer ainsi que certains revenus accessoires ou recettes exceptionnelles (subventions, indemnits dassurances, etc.). Certaines charges payes durant lanne dimposition sont dductibles : les dpenses dentretien et de rparation pour remise en tat du bien, ne modifiant pas la nature, lagencement ou lquipement initial ; les dpenses damlioration des locaux dhabitation, lexclusion des travaux dagrandissement ou de reconstruction ; les appels provisionnels de charges verss aux syndics de coproprit, avec rgularisation lanne suivante ; les dpenses supportes par le propritaire pour le compte du locataire, lorsquelles ne lui ont pas t rembourses au 31dcembre de lanne de dpart du locataire ; les intrts et frais demprunts contracts pour lacquisition, la construction ou la ralisation de travaux, sans limites de plafond ou de dure ; les frais rels de grance et les rmunrations des gardiens ou concierges, ainsi que les dpenses de procdure ; les autres frais de gestion (correspondance et tlphone) couverts par un forfait de 20 par local ; les primes dassurance affrentes limmeuble ou au bail, quel que soit le risque couvert ; les impts fonciers.
savoir
Les logements vacants
Une taxe sur les logements vacants est perue dans les agglomrations de Paris, Lille, Bordeaux, Toulouse, Lyon, Montpellier, Cannes-GrasseAntibes et Nice. Elle frappe les logements inhabits et vides de meubles dont la vacance, effective depuis deux ans au moins, rsulte dune dcision dlibre du propritaire ou de lusufruitier. Son taux est fix 10 % de la valeur locative foncire brute la premire anne, 12,5 % la deuxime anne, puis 15 % les annes suivantes.
res dun logement achev depuis plus de deux ans. Le bailleur doit sengager louer nu, titre de rsidence principale pendant au moins cinq annes, le logement une autre personne que son conjoint ou un membre de son foyer fiscal. Le plafond pluriannuel des dpenses pour la priode du 1er janvier 2009 au 31 dcembre 2012 est fix 8000 par logement. Au titre dune mme anne, seuls trois logements peuvent bnficier du crdit dimpt. En contrepartie, les dpenses effectues ne peuvent pas tre dduites des revenus fonciers.
Les dispositifs fiscaux de faveur Le crdit dimpt en faveur du dveloppement durable (voir p.14)
Rserv avant 2009 aux dpenses effectues dans la rsidence principale, il est dsormais ouvert aux bailleurs fiscalement domicilis en France et propritai-
Les logements neufs ou assimils : dispositifs Robien recentr, Borloo neuf et Scellier
Ces rgimes, modifis par la loi de finances pour 2009 (voir encart dtachable), prendront fin le 31 dcembre 2009. Ils sont dores et dj remplacs par un nouveau rgime de rduction dimpt dit Scellier. Pour les investissements de 2009, le contribuable pourra choisir entre les dispositifs Robien, Borloo et la nouvelle rduction dimpt.
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Lamortissement Robien recentr sapplique aux investissements raliss depuis le 1er septembre 2006 par des personnes physiques ou des socits de personnes relevant des revenus fonciers. Il est fix 6 % du prix dacquisition du logement pendant les sept premires annes et 4 % pour les deux annes suivantes, sans possibilit de prorogation. Sont concerns les investissements suivants : les acquisitions de logements neufs ou en ltat futur dachvement ; les constructions de logements par le contribuable ; les acquisitions de locaux affects un usage autre que lhabitation que le contribuable transforme en logements ; les acquisitions de logements vtustes qui ne satisfont pas aux caractristiques de dcence prvues par la loi du 6 juillet 1989 (chauffage, installation sanitaire, cuisine) et qui font lobjet, de la part de lacqureur, de travaux de rhabilitation dfinis par larrt du 19 dcembre 2003 ; les parts de certaines SCPI*. Le propritaire doit joindre sa dclaration de revenus de lanne dachvement de limmeuble ou de son acquisition, si elle est postrieure, un engagement de location nue usage dhabitation principale du locataire pendant neuf ans. Le titulaire du bail doit tre une personne physique autre quun membre du foyer fiscal du propritaire. Sous cette rserve, la location un ascendant ou un descendant est autorise.
Lorsque limmeuble est la proprit dune socit de personnes, le locataire ne doit pas tre associ ou tre membre du foyer fiscal de lun des associs. Le bailleur doit galement sengager ce que le loyer mensuel au mtre carr ne soit pas suprieur, pendant toute la priode couverte par lengagement de location, un plafond fix par dcret (voir tableau ci-dessous). Le rgime Borloo neuf ou Borloo populaire complte le dispositif Robien recentr lorsque le logement est donn en location dans le secteur intermdiaire. Le contribuable doit donc avoir opt pour ce dispositif et remplir des conditions supplmentaires qui compltent lengagement de location : le locataire ne peut pas tre un ascendant ou descendant du contribuable et ses ressources ne doivent pas dpasser un certain seuil lors de la signature du bail ; les plafonds de loyer, plus restrictifs, sont infrieurs de 20 % aux plafonds du Robien recentr (voir tableau ci-dessus). En cas doption pour le Borloo neuf, le bailleur bnficie davantages fiscaux supplmentaires sous forme dun complment de dduction au titre de lamortissement, dont la dure peut atteindre quinze ans, et dun abattement spcifique de 30 % sur les loyers pour la mme dure. Ce rgime peut sappliquer aux investissements raliss depuis le 1er janvier 2006 si le contribuable opte pralablement pour le Robien recentr.
Le rgime Scellier Cest une rduction dimpt nouvellement cre, qui sapplique aux investissements raliss entre le 1erjanvier 2009 et le 31 dcembre 2012 (voir encart dtachable).
Les logements anciens : dispositif Borloo ancien

Le Borloo ancien concerne essentiellement les logements anciens lous nus usage dhabitation principale du locataire, pendant toute la dure de la convention, de six ou neuf ans selon le cas, qui doit tre signe avec lAgence nationale pour lhabitat (convention avec ou sans travaux). Le bail doit avoir t conclu partir du 1er octobre 2006 avec un nouveau locataire, qui ne peut tre un ascendant ou un descendant. Lavantage fiscal est un abattement spcifique de 30 45 % (port 60 % par la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre lexclusion) sur le revenu locatif, selon que le bail a t conclu dans le cadre dune convention du secteur intermdiaire ou dune convention du secteur social, ou trs social (parmi lensemble des conditions de ces conventions, la seconde prvoit que le logement ouvre droit laide personnalise au logement). La loi relative au droit opposable au logement a tendu le Borloo ancien aux logements faisant lobjet dun renouvellement de bail. La condition du plafond du loyer pourra conduire dans certains
Plafonds de loyers en 2008 et 2009

(loyers mensuels en par m2 - charges non comprises) Dispositif Robien recentr Borloo neuf Anne 2008 2009 2008 2009 Zone A 21,02 21,65 16,82 17,32 Zone B // // // // Zone B1 14,61 15,05 11,69 12,04 Zone B2 11,95 12,31 9,56 9,85 Zone C 8,76 9,02 7,01 7,22
* cf. lexique p. 34

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cas une diminution de celui-ci. Sont exclus de ce dispositif les baux conclus avec une personne occupant dj le logement sans tre titulaire dun bail. Par ailleurs, les logements relevant dune convention du secteur social ou trs social, et aussi du secteur intermdiaire depuis 2008, peuvent dsormais tre lous des organismes privs ou publics qui sous-louent ou mettent disposition le logement des personnes remplissant les conditions de ressources, qui en font leur habitation principale (abattement port 70% par la loi de mobilisation pour le logement et de la lutte contre lexclusion).
Et pour aller plus loin

Dautres formules dinvestissement, associes le plus souvent des dispositions fiscales particulires, soffrent galement aux investisseurs : Pour louer un logement meubl, le statut fiscal de loueur en meubl (professionnel ou non). Les revenus sont soumis limpt dans la catgorie des Bnfices industriels et commerciaux (BIC) et non pas dans celle des revenus fonciers. les loueurs professionnels peuvent dduire les dficits ventuels du revenu annuel du foyer fiscal. Conditions modifies depuis le 1er janvier 2009 (voir encart dtachable) : tre inscrit au registre du commerce et tirer de cette activit au moins 23000 de recettes annuelles. Ces recettes doivent, en outre, excder les autres revenus dactivit du foyer (salaires, pensions et rentes viagres, BIC autres que ceux retirs de lactivit de location meuble, bnfices non commerciaux, bnfices agricoles, revenus de grants majoritaires), une mesure transitoire tant prvue sur cette dernire condition. Le bien peut tre exonr dISF si les loyers reprsentent plus de 23 000 de recettes annuelles et si les revenus nets LMP excdent 50 % des revenus professionnels (y compris les revenus
LMP et hors pensions) raison desquels le foyer fiscal est impos. Le loueur professionnel peut galement bnficier dans certains cas dune exonration des plus-values lors de la revente ; pour les loueurs non professionnels, les dficits sont en principe dductibles des revenus tirs de lactivit de location meuble non professionnelle des dix annes suivantes ; les loueurs relevant du rgime micro-BIC (recettes infrieures ou gales 32 000 HT depuis 2009) bnficient dun abattement forfaitaire fix, depuis 2009, 50 % de leurs recettes, mais, en contrepartie, ils ne peuvent dduire aucune charge ; les socits civiles immobilires qui louent en meubl sont imposables de plein droit limpt sur les socits.
Notre conseil
Financement dune acquisition en loi Robien, Borloo ou dispositif Scellier
La souscription dun emprunt pour lacquisition de votre bien vous permet de dduire de vos revenus fonciers lintgralit des intrts du prt ainsi que les frais annexes (frais de dossier, de garantie, etc.). Si vous disposez dun apport personnel, plutt que daffecter les fonds directement dans lopration, vous pouvez emprunter et souscrire un contrat dassurance-vie permettant de rembourser le prt son terme. Dans ce cas, vous opterez de prfrence pour une formule de crdit in fine : avec ce type de prt, le montant des intrts est major, mais vous le dduisez intgralement de vos revenus fonciers. Une combinaison des deux formules de prt (amortissable et in fine) est galement envisageable. Reportez-vous notre Guide fiscal pour plus de dtails sur la fiscalit de limmobilier. Demandez-le votre conseiller.
Pour les loueurs en meubl non professionnels, une nouvelle rduction dimpt de 5 % est applicable aux investissements locatifs raliss dans des rsidences mdicalises, des rsidences pour tudiants, ou des rsidences de tourisme classes, etc. Pour raliser un investissement locatif, le Crdit Mutuel a dvelopp la Solution globale immobilier Locatif (voir p.23). Toutes ces formules dinvestissement ont pour contrepartie des obligations ou des contraintes particulires, et peuvent prsenter certains risques qui les rservent une clientle avertie, au niveau dimposition lev. Il est important de ne pas privilgier laspect fiscal de ces placements au dtriment de la rentabilit finale, notamment la revente.
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Les dispositifs Robien, Borloo et Scellier

DISPOSITIFS
ROBIEN recentr
(investissements raliss depuis le 1er septembre 2006)
BORLOO neuf
(option pralable et ncessaire pour le rgime Robien recentr)
BORLOO ancien
(logements conventionns avec lAnah ; baux conclus depuis le 1er octobre 2006)
Scellier
(investissements raliss hors secteur gographique C depuis le 1erjanvier 2009) : un seul logement par an
Logements concerns Logements acquis neufs Oui Oui Possible ou en vefa ou inachevs Logements construits par le contribuable Logements vtustes acquis et rhabilits par le contribuable Logements affects un autre usage que lhabitation, acquis pour tre transforms en logements par le contribuable Oui Oui Oui Oui Oui Oui Possible Possible Possible Oui Oui Oui Oui
Logements anciens Non Non
Oui, le bail peut tre conclu avec une personne occupant dj le logement loccasion du renouvellement du bail
Non
Dlai de ralisation Non Non Non des travaux de construction ou de transformation Conditions locatives Engagement de location Minimum 9 ans Minimum 9 ans nue usage dhabitation principale du locataire Conditions de plafonds Oui Oui (les 4/5e des plafonds de loyers du Robien recentr) Conditions de ressources Non du locataire Location possible un Oui ascendant ou un descendant non membre du foyer fiscal Avantages fiscaux Amortissement total possible Taux damortissement 50 % sur 9 ans 6 % pendant 7 ans puis 4 % pendant 2 ans (pas de prorogation possible) 65 % sur 15 ans Nant Dure de la convention : 6 ans (9 ans en cas de de travaux conventionns en secteur intermdiaire) Oui (prvus dans la convention conclue avec lANAH - plus stricte que Besson ancien)
Achvement au plus tard le 31 dcembre de la deuxime anne qui suit celle de la demande de permis de construire ou dacquisition du local
Minimum 9 ans
Oui (diffrentes selon secteur libre ou intermdiaire) Oui (secteur intermdiaire) Oui (secteur libre) Non (secteur intermdiaire) (1)
Oui (copie de lavis Oui dimposition du locataire joindre lengagement) Possible aprs 3 ans Non sous conditions(1) joindre lengagement
Nant Non concern
6 % pendant 7 ans, Non concern 4 % pendant 2 ans, puis reconduction possible deux fois 3 ans 2,5 %, si plafonds de loyers et de ressources toujours respects 30 % si location conventionne du secteur intermdiaire, 45 % si secteur social
Dduction forfaitaire Non, 30 % (depuis les revenus de 2006)
30 % si location conventionne du secteur intermdiaire, (respect des conditions Borloo) Rduction dimpts de 25 % (logements acquis en 2009 ou 2010) ou de 20 % (logements acquis en 2011 ou 2012) du prix du logement retenu dans la limite de 300000 , rpartie par parts gales sur neuf ans. Respect des conditions Borloo : reconduction possible deux fois trois ans 2 % 10700 (hors dduction des dpenses de travaux retenues pour le calcul de la rduction dimpt)
Rduction dimpts Non Non Non Dficit imputable 10 700 10 700 10 700 sur le revenu global
(1) Au-del dune priode incompressible de trois annes, les rgimes Borloo et Scellier peuvent tre suspendus au profit dascendants ou de descendants pendant une priode maximale de neuf ans, au cours de laquelle la location peut tre pratique titre onreux ou gratuit. Cette suspension nest pas prise en compte dans le calcul de la dure minimale de location de neuf annes. Pendant cette suspension, aucun amortissement nest possible. LAdministration fiscale prcisera si la rduction dimpt Scellier et labattement de 30 % sont suspendus.

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3.
Comment grer VOTRE BIEN ?

devenir source dennuis financiers et juridiques. Prenez par consquent vos prcautions avant de vous lancer dans la gestion en direct de votre bien.
Deux options soffrent vous pour mettre en location votre bien : le louer par vous-mme ou confier cette mission un professionnel.
savoir
Fixez le loyer
Actuellement, le loyer initial est libre. La rvision annuelle du loyer doit tre prvue dans le bail. lchance du bail, si le bailleur ne donne pas cong, le bail est reconduit tacitement et le loyer est rvis dans les mmes conditions que ci-dessus. Vous devez exiger de votre locataire la souscription dune assurance habitation couvrant les risques locatifs (dgt des eaux, incendie, explosion) avant la signature du bail. Demandez lattestation dassurance tous les ans la date anniversaire du bail.
VOUS LOUEZ VOUS-MME Choisissez votre locataire

En location directe, vous devez slectionner votre locataire. Premires pices exiger : les justificatifs de revenus (fiches de paie et dernire dclaration fiscale). Pour assurer votre scurit financire, veillez ce que ceux-ci soient au moins trois fois suprieurs au montant du loyer, charges comprises. Si les trois derniers bulletins de salaire peuvent justifier des ressources dun salari, la prsentation dun avis dimposition est indispensable pour les non-salaris.
Rdigez votre bail

Les baux dhabitation sont rgis par la loi n 89-462 du 6juillet1989 pour toutes locations de locaux usage dhabitation ou usage mixte (professionnel et habitation principale), lexclusion des locaux meubls, des locations saisonnires, des rsidences secondaires, des locaux lous des personnes morales, des logements sociaux, etc. Ils doivent imprativement tre rdigs en respectant certaines mentions obligatoires. Le bail doit prciser les points suivants : le nom ou la dnomination du bailleur et son domicile ou sige social, ainsi que, le cas chant, ceux de son mandataire ; la date laquelle le locataire dispose du logement et la dure du bail. Le contrat est conclu pour une dure minimale de trois ans lorsque le bailleur est une personne physique ou une socit civile familiale, ou pour une dure de six ans au minimum si le bailleur est une personne morale. Toutefois, dans certaines conditions trs restrictives, le bailleur personne physique ou SCI familiale peut rduire cette dure ; la description des locaux (cave, grenier, box, cour, etc.) et lnumration des parties communes ; la destination des lieux lous (habitation seule ou exercice dune activit professionnelle) ; le montant, la priodicit du loyer et les conditions de sa rvision ; le montant du dpt de garantie, obligatoirement limit un mois de loyer, sans les charges.
Demandez des garanties

Le versement dun dpt de garantie la signature du bail est conseill. Il permettra, le cas chant, de couvrir des sommes la charge du locataire dont celui-ci pourrait tre redevable lexpiration du bail (frais de remise en tat des locaux, loyers impays, etc.). Depuis le 9fvrier2008, les personnes qui souhaitent prendre en location un logement nont plus quun mois de loyer sans les charges verser au titre du dpt en garantie, contre deux mois de loyer prcdemment. Le dpt en garantie ne peut tre rvis ni en cours de bail ni lors du renouvellement du bail. Autre garantie, la caution : un proche, voire une banque, se porte garant pour le paiement du loyer et des charges. Si cest une personne physique, celle-ci doit disposer des moyens de son engagement (revenus, patrimoine, accord du conjoint, etc.). En cas de non-paiement des loyers, un investissement locatif peut, trs vite,
Le renouvellement du bail intervient de plein droit son expiration. Vous ne pouvez y faire obstacle, sauf dans deux cas : pour un motif srieux et lgitime, comme le non-paiement des loyers ; pour habiter le logement ou pour le vendre. Le cong doit alors tre donn au moins six mois avant la fin du bail, par lettre recommande avec accus de rception ou par acte dhuissier (il est conseill de faire dlivrer les congs par huissier). En cas de cong pour vente, le locataire a un droit de premption*, et le cong doit prciser le prix et les conditions de la cession. En principe, le locataire a deux mois pour exercer ce droit.
Documents joindre au bail

Certains documents sont joindre au bail : un tat des lieux, des extraits du rglement de coproprit, la justification de la rmunration de lintermdiaire immobilier (le cas chant), lattestation dassurance contre les risques locatifs, que le lo-
* cf. lexique p. 34
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cataire doit obligatoirement souscrire, et un document informant le locataire sur les moyens de rception des services de tlvision. Un dossier de diagnostic technique fourni par le bailleur doit tre galement annex au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement, et ce, y compris pour les locaux meubls, les locations caractre saisonnier, les logements de fonction. Il doit comprendre un tat des risques naturels et technologiques (1) (dans les zones concernes par un risque naturel, technologique ou sismique), le constat de risque dexposition au plomb, le diagnostic de performance nergtique (voir tableau p.11).
(1) www.ecologie.gouv.fr - Rubrique Information des acqureurs et des locataires.
Le dpt de garantie
Les personnes qui souhaitent louer un logement nont plus quun mois de dpt de garantie rgler, contre deux mois prcdemment. Cette mesure sapplique aux contrats de location conclus depuis le 9 fvrier 2008.
faitaire de 20 par local (voir p.16). Lensemble des primes dassurance sont dductibles, ainsi que les frais de procdures.
Une assurance contre les loyers impays

Vous pouvez vous garantir contre ce risque en souscrivant une assurance directement auprs dun assureur, ou par lintermdiaire de ladministrateur de biens. La prime dassurance, de lordre de 3 5 % du loyer en gnral, charges comprises, est dductible de vos revenus fonciers. Attention : ltendue de la couverture varie selon les formules. Ce contrat peut proposer, outre lindemnisation en cas de loyers impays : une indemnisation pour dtriorations immobilires, complte par une indemnit souvent gale deux mois de loyer en cas dimpossibilit de relouer votre logement durant la priode des travaux ; une prise en charge des frais de contentieux.
Une alternative la location directe : ladministrateur de biens

Ladministrateur de biens est un gestionnaire dimmeubles pour le compte de propritaires qui lont mandat cet effet. Bien que cette profession soit diffrente de celle dagent immobilier, nombre dentre eux lexercent galement. Sa mission consiste rechercher des locataires, rdiger les baux et grer les immeubles: encaissement des loyers et charges, rvision des loyers, contrats dentretien, assurances, renouvellement des baux et gestion des contentieux, notamment en cas de dfaillance du locataire. Le professionnel est rmunr sous forme dhonoraires libres (de 6 10 % du montant annuel des loyers en gnral). Vous pouvez dduire vos frais rels de grance (rmunration de ladministrateur de biens) de vos revenus fonciers. En revanche, vos frais personnels de gestion locative (recherche de locataires, tablissement de bail,etc.) ne sont pas dductibles car ils sont couverts par la dduction for-
Nouvel indice de rfrence des loyers

La rvision annuelle du loyer ne peut excder la variation annuelle de lindice de rfrence des loyers. Le mode de calcul de cet indice est modifi depuis le 10fvrier2008. Il correspond dornavant la moyenne, sur les douze derniers mois, de lindice des prix la consommation, hors tabac et hors loyers. Cet indice, qui vient dtre publi par lInsee, stablit comme suit : 115,12 1er trimestre 2008 116,07 2e trimestre 2008 117,03 3e trimestre 2008 117,54 4e trimestre 2008 117,70 1er trimestre 2009
Lobligation de fournir au locataire un logement dcent

La loi SRU prcise que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement dcent. Les caractristiques de ce logement, dont les principales figurent cidessous, ont t prcises par un dcret du 30 janvier 2002 :

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immobilier
il doit tre clos et couvert, avec un gros uvre en bon tat dentretien et de solidit, une absence de risques pour la sant et la scurit des locataires, des installations dlectricit, de gaz et de chauffage conformes aux normes de scurit et en bon tat de fonctionnement ; il doit comporter une installation de chauffage ainsi que des installations sanitaires et de cuisine rpondant des normes minimales ; il doit disposer au moins dune pice principale ayant soit une surface habitable au moins gale 9 m2 et une hauteur sous plafond gale 2,20 m, soit un volume habitable au moins gal 20m3. Si ces conditions ne sont pas remplies, le locataire est en droit de demander la mise en conformit du logement sans que sa demande ne porte atteinte la validit du contrat. Si le bailleur ny procde pas, le juge saisi par le locataire prescrit les travaux ncessaires et, dfaut dexcution, peut rduire le montant du loyer.
Dans le cadre de la cration dune SCI familiale, la participation des enfants la constitution du capital, dont le montant peut tre trs faible, notamment lorsque limmeuble est financ par un emprunt remboursable par les loyers, facilitera, terme, la transmission du patrimoine. En cas denfant mineur, il est conseill de recueillir lavis dun notaire. Il est aussi possible, par exemple, de procder des donations de parts sociales chelonnes dans le temps pour bnficier des abattements applicables aux droits de donation et de la rgle fiscale de non-rapport aprs sixans. Puisque les statuts de la socit peuvent organiser assez librement les rgles de majorit aux Assembles et ltendue des pouvoirs des grants, les parents, mme sils ne dtiennent quune faible participation au capital, pourront garder le contrle de la socit. Ils peuvent galement conserver tout ou partie des parts sociales en usufruit en vue de sassurer un complment de revenus pour leur retraite. La SCI permet de rduire la charge fiscale de la transmission. Dans ce cas, cest la valeur nette comptable rvalue de lactif immobilier qui dtermine celle des parts (valeur du patrimoine, diminue du passif constitu par les emprunts contracts par la SCI). noter : depuis janvier 2005, cette disposition sapplique galement aux biens dtenus directement et transfrs au donataire avec prise en charge de la dette. Vous pouvez donner des parts de SCI vos enfants tout en vous en rservant lusufruit, comme pour tout autre bien (cf. p.32). Vous conservez ainsi les revenus des biens.
La fiscalit de la SCI
Sauf option pour limpt sur les socits (IS), les SCI relvent de limpt sur le revenu, et leurs associs personnes physiques sont imposs dans la catgorie des revenus fonciers sur leur quote-part de revenus au prorata de leurs droits sociaux. Loption pour lIS prsente des avantages, puisquelle permet de dduire les frais dacquisition et les amortissements pratiqus sur limmeuble en bnficiant dun taux dimposition plus faible que les tranches les plus leves du barme de limpt sur le revenu. Mais attention, loption est irrvocable, entrane la perte de lexonration de plus-value aprs quinze ans de dtention et peut savrer contraignante lors de la revente de limmeuble. Les cessions de parts entranent limposition de la plus-value ventuelle selon le rgime des plus-values immobilires des particuliers. Elles sont soumises aux droits denregistrement au taux de 5 % depuis 2006.
La SCI: une solution envisager Pourquoi crer votre SCI ?

Une bonne formule pour la cration et la transmission dun patrimoine familial. La constitution dune Socit civile immobilire pour dtenir et grer un immeuble permet de prserver lunit et la stabilit du patrimoine en vitant les risques et inconvnients de lindivision. Une fois la SCI constitue, celle-ci devient propritaire de limmeuble concern. Les associs sont, pour leur part, propritaires des parts sociales de cette socit et assujettis limpt sur le revenu.
* cf. lexique p. 34
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Vous envisagez de raliser un investissement locatif ? Pensez rencontrer un conseiller de notre Agence Immobilire du Crdit Mutuel par lintermdiaire de votre Caisse.
Dcouvrez la Solution Globale Immobilier Locatif Crdit Mutuel pour mener bien votre projet dinvestissement locatif.
Une tude fiscale personnalise
Rgimes de Robien, Borloo ou Scellier, Location meuble non professionnelle (LMNP), loi Malraux, rsidences de tourisme en ZRR Quel dispositif choisir ? Au regard de vos besoins, votre conseiller Crdit Mutuel vous guide dans le choix du dispositif fiscal le mieux adapt votre profil dinvestisseur. Il ralise en toute confidentialit un audit complet de votre fiscalit. Grce des simulations personnalises, celui-ci vous permettra dapprcier limpact dun tel investissement sur vos impts, votre patrimoine et votre trsorerie. Mutuel CIC, le Crdit Mutuel est en mesure de vous proposer un large choix de maisons, dappartements neufs, de rsidences services de grande qualit sur lensemble du territoire national. Nos experts rgionaux, qui connaissent parfaitement les spcificits de chaque march local, ont slectionn les meilleurs programmes immobiliers en tant attentifs : lenvironnement (situation, exposition, proximit des commerces, des coles, des transports) une demande locative forte et prenne ; la qualit des matriaux utiliss, ainsi que le respect des normes de construction et disolation thermique et phonique ; le professionnalisme des partenaires immobiliers.
Pack Afedim, un ensemble de services pour scuriser votre investissement locatif

Gestion locative Pour vous dcharger des contraintes de gestion, CM-CIC Agence Immobilire vous propose de confier ladministration de votre investissement immobilier la socit Desport Grance SA (slection du locataire, rdaction du bail, perception des loyers et des charges, etc.). Garantie locative Pour vous mettre labri des alas de linvestissement locatif, le Crdit Mutuel vous propose galement une gamme complte de garanties innovantes (loyers impays, dgradations immobilires, vacances locatives, protection juridique, etc.).
Des programmes immobiliers soigneusement slectionns

Le secret dune opration immobilire russie rside dans les qualits demplacement et de construction du bien achet. Fort de lexpertise de CM-CICAgence Immobilire(1), filiale 100 % du groupe bancaire Crdit
Un financement sur mesure(2)

Crdit amortissable ou in fine ? taux fixe ou taux variable ? avec ou sans apport ? Votre conseiller Crdit Mutuel vous oriente vers la solution la mieux adapte et dfinit avec vous un plan de financement personnalis.
(1) CM-CIC Agence Immobilire, filiale 100 % du groupe bancaire Crdit Mutuel - CIC, SAS au capital de 780 000a, ayant son sige social au 34, rue du Wacken,67000 Strasbourg, inscrite au RCS de Strasbourg sous le numro B 387 468 382, titulaire de la carte professionnelle Transactions sur immeubles et fonds de commerce n 30/2006, dlivre par la prfecture du Bas-Rhin, bnficiaire dune garantie financire de la BECM, sise 34, rue du Wacken, 67000 Strasbourg, pour un montant de 30 000 a. (2) Sous rserve dacceptation du dossier par le Crdit Mutuel.
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immobilier

Mnagez-vous une marge de scurit
1.
Comment planifier votre INVESTISSEMENT ?

Soyez prcis dans votre calcul
Une fois votre apport personnel dtermin, lvaluation de votre capacit de remboursement doit tenir compte de la dure souhaite de lemprunt. Un calcul adapter en fonction : de la prise en considration de vos revenus, mais aussi de toutes vos charges (remboursement dautres prts, pensions alimentaires, etc.), y compris les charges futures lies lacquisition : > rsidence principale : les impts locaux (taxe foncire* et taxe dhabitation*), les charges de coproprit et, ventuellement, une assurance habitation plus leve, > rsidence locative : les taxes et les charges ; de la prservation de votre mode de vie (budget loisirs, quipements, etc.). La capacit de remboursement est estime environ 30 % des revenus nets (tous emprunts confondus), une valuation prciser avec votre conseiller en fonction de votre situation personnelle.
UN LMENT CL, LPARGNE

Une pargne pralable est en principe ncessaire. Elle pourra constituer, en partie ou en totalit, votre apport personnel et vous permettra de rduire votre charge de remboursement, de faire face aux frais annexes lacquisition et dobtenir un taux de prt plus intressant. Ces sommes peuvent provenir dune pargne, dune donation, de la vente de biens ou dhritage et de sommes dbloques dun PEE (Plan dpargne dentreprise) si vous avez accs un systme dintressement ou de participation par votre employeur.
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2.
Comment CHOISIR votre financement ?

cet index et de lincidence sur le montant des remboursements (et donc le cot du crdit). Ces prts peuvent bnficier de la facult de passer taux fixe tout moment et, lorsquils sont caps, dun taux plafond garanti qui limite la hausse du taux. Le crdit in fine Adapte aux projets locatifs, cette formule est lassociation dun prt dont les intrts pourront tre dduits dans le cadre des revenus fonciers et dun contrat dassurance vie (qui garantira le prt), souscrits pour des dures identiques. Au terme du prt, le capital est rembours grce lpargne constitue en parallle.
LES CRITRES DTERMINANTS Les prts du secteur libre

Ces prts ne sont lis aucune condition rglementaire. Ils vous permettent ainsi de financer: lacquisition dun terrain btir ; la construction dune maison individuelle ; lacquisition dune rsidence principale ou secondaire (neuve ou ancienne) ; lacquisition dun bien immobilier destin la location ; la ralisation de travaux de toute nature. Les prts du secteur libre sont trs souples. Ils permettent galement, sous rserve du respect dun certain nombre de conditions : la modulation du montant des chances la hausse ou la baisse ; le report de lamortissement du capital pour un nombre dtermin dchances ; le lissage dune charge de remboursement constante, compose de plusieurs prts ; le diffr damortissement du capital durant la construction ou la Vefa*. Les prts taux fixe Le taux fix au moment de la mise en place de votre prt est garanti pendant toute sa dure. La mensualit et la date dchance sont connues ds la souscription du crdit. Les prts taux rvisable Si vous recherchez un financement qui sadapte lvolution des taux de march, envisagez ce type de prt. Pour vous aider dans votre choix, les banques se sont engages fournir aux clients une explication prcise de la dfinition de lindex choisi et de son mode de rvision, ainsi que plusieurs simulations de variation de
Notre conseil
Si vous privilgiez la souplesse
Les prts Modulimmo du Crdit Mutuel sont conus pour sadapter presque tous les cas de figure. ils peuvent financer jusqu 100 % de votre projet, et comme leur nom lindique, ce sont des prts modulables : vous pouvez donc faire voluer le montant de vos mensualits, ou la dure, la hausse ou la baisse, en fonction de lvolution de vos ressources. De plus, en combinant au mieux le remboursement de vos diffrents prts, vous bnficiez pendant toute la dure de vos remboursements de mensualits constantes et adaptes vos possibilits financires.
Les prts du secteur aid

Les prts aids tant rglements par ltat, ils doivent rpondre des rgles dattribution (famille, revenus et prix de revient au mtre carr). En contrepartie, leurs taux sont souvent avantageux. Le nouveau prt 0 %. Le prt 0 % est une avance de fonds sans intrts, destine lacquisition de la rsidence principale. Afin de favoriser laccession la proprit, il est rserv aux emprunteurs qui nont pas t propritaires de leur rsidence principale pendant les deux annes prcdentes (sauf cas spcifiquement autoriss) et peut tre utilis pour acqurir un bien neuf ou ancien, sans quotit minimale de travaux. Pour en bnficier, les ressources des emprunteurs (revenu fiscal de rfrence) doivent respecter des plafonds variables selon la situation gographique du logement et le nombre de personnes destines loccuper. Le montant maximal du prt est galement plafonn : au maximum 29250 (1) dans lancien selon le nombre de personnes consti-
Notre conseil
Lemprunteur dispose dun dlai de rflexion de 10 jours. La vente est
Vous disposez dun dlai de rflexion
subordonne lobtention du prt. En cas de non-obtention, le vendeur est tenu de rembourser la totalit des sommes verses. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut tre exig dun particulier avant lobtention dun ou plusieurs prts dargent.
tablissez votre plan de financement en prenant soin de conserver une marge de manuvre.
Financement
Lallongement de quelques mois de la dure de lemprunt cote, certes, plus cher en intrts, mais assure une aisance financire en rduisant les mensualits.
* cf. lexique p. 34

Guide
immobilier
tuant le mnage et la localisation du bien ; jusqu 65100 , depuis le 15 janvier 2009, si vous achetez un logement neuf rpondant certaines normes de performance nergtique. Consultez notre encart pour plus de prcisions sur cette nouvelle mesure. De plus, si vous faites lacquisition dun logement neuf, que votre revenu fiscal de rfrence est infrieur aux plafonds de ressources pour lattribution dun logement social (HLM) et que votre acquisition bnficie dune aide dune collectivit territoriale du lieu dacquisition, vous pouvez bnficier, depuis le 1er janvier 2007, dune majoration de 15000 .
(1)
Les dtenteurs dun plan pargne logement (PEL) bnficient au terme de celui-ci de droits prt taux prfrentiel. Ce prt pargne logement est rserv au financement de votre rsidence principale ou de celle de votre locataire (et de votre rsidence secondaire sous certaines conditions) un taux connu davance. Son montant est fonction des intrts acquis et de la dure de remboursement (plus la dure est courte et plus le montant du prt est important). Le prt 1 % logement. Ce dispositif est accessible aux employs dentreprises de plus de dix salaris. Un organisme collecteur accorde le prt en fonction des ressources de lemprunteur et de la valeur du bien achet. Lobtention dun prt 1 % logement ncessite laccord de lemployeur.
Si vous effectuez des travaux rpondant aux normes de dveloppement durable ou dconomie dnergie, vous pouvez bnficier, sous certaines conditions, de diffrentes aides de lEtat (crdit dimpt, co PTZ, etc.). (Voir encart dtachable).
savoir
Les documents fournir pour toute demande de prt
Bulletins de salaire des trois derniers mois. Pour le prt taux zro et le PAS : avis dimposition des revenus de lanneN-2 si loffre est mise du 1erjanvier au 31 mai de lanne N, ou avis dimposition des revenus de lanne N-1 si loffre est mise du 1erjuin au 31dcembre de lanneN. Avis dimposition de lanne N-2 pour le Prt Paris logement. Pour un achat neuf Contrat de rservation, compromis ou promesse de vente. Pour un achat de terrain Compromis ou promesse de vente, ou attestation notarie. Pour une construction Devis, plans, permis de construire. Certificat de proprit du terrain ou attestation notarie dacquisition. Contrat de construction. Pour un achat ancien Compromis ou promesse de vente, ou attestation notarie.
Plafond en vigueur la date du 21 mars 2008.
Les prts 0 % (PTZ) des collectivits territoriales. Certaines collectivits territoriales (Paris, Nantes, Annecy, Toulouse, le dpartement des Hauts-de-Seine) consentent leurs administrs des prts 0 %, qui viennent complter le PTZ national. Ils sont distribus par les tablissements de crdit ayant sign une convention avec la collectivit. Ils ouvrent droit la majoration du prt 0 % sous conditions : renseignez-vous auprs de votre conseiller. Le prt conventionn (PC). Accord pour la construction ou lacquisition dun logement neuf ou ancien, il permet, sans plafond de revenus, de financer jusqu 100 %, sous rserve de respecter les normes minimales de surface et dhabitabilit. Il donne aussi la possibilit de financer lagrandissement dun logement ou des travaux damlioration dans un bien datant de plus de dix ans. Le prt laccession sociale (PAS). Soumis conditions de ressources, contrairement au PC, il bnficie de la garantie du Fonds de garantie laccession sociale. Si vous avez droit un PC ou un PAS (non cumulables), vous pouvez peut-tre, sous certaines conditions de ressources, bnficier de lAide personnalise au logement (APL).
Vous tes dj propritaire La revente de votre bien

Vous tes dj propritaire, mais vous souhaitez acqurir rapidement un nouveau logement et mettre en vente celui que vous possdez. Le montant du crditrelais sera dtermin en fonction de la valeur du logement mis en vente, dduction faite des ventuels crdits en cours. Il peut tre souscrit pour une dure dun an renouvelable et jusqu deux ans au total. Lopration pouvant se rvler coteuse, et le dlai de vente parfois long, une juste estimation de la valeur du bien mis en vente par plusieurs professionnels est indispensable.
Notre conseil
Obtention du PTZ
Si votre bien a plus de 20 ans, un tat des lieux rdig par un professionnel habilit est obligatoire. Si des travaux de remise aux normes de surface et dhabitabilit y sont mentionns, votre prt 0 % est subordonn la ralisation de ces travaux.
Vous devez financer des travaux

Rparations importantes, travaux dlectricit, chauffage Les dpenses engages dans un appartement ou une maison peuvent tre trs lourdes. Attention : Pensez prvoir ces travaux lorsque vous tablissez votre plan de financement avec votre banquier.
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3.
Comment constituer votre DOSSIER FINANCIER ?

ment dune commission de caution et de participation au fonds mutuel de garantie de cet tablissement. Les mutuelles professionnelles peuvent galement se porter garantes pour vous. Cette formule est souvent moins coteuse quun privilge de prteur de deniers ou quune hypothque, notamment en cas de revente rapide ou de remboursement anticip du crdit.
Les garanties obligatoires lies au prt immobilier

Tout crdit lhabitat implique de la part de la banque, une demande de garantie afin de faire face linsolvabilit ou la dfaillance de lemprunteur. Indpendante ou non de lacte dacquisition, elle est gnralement constitue par acte notari. Le choix de cette garantie dpend de lopration, de son cot et de la dure pour laquelle lacquisition est envisage.
Notre conseil
Le Cautionnement Mutuel de lHabitat (CMH) se porte caution pour ses socitaires (aprs acceptation du dossier) des conditions trs avantageuses. Renseignez-vous auprs de votre conseiller Crdit Mutuel.
Une formule souple, la caution

Votre banque peut vous proposer le cautionnement dun tablissement financier spcialis, moyennant le verse-
Lhypothque conventionnelle
Valable pour tout type de crdit (construction, travaux ou acquisition), elle
vous laisse libre dexercer tous vos droits sur le bien (sous rserve de ceux dautres cranciers hypothcaires). Le taux des frais dhypothque est dgressif en fonction du montant de celle-ci.

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immobilier
Le Privilge de prteur de deniers (PPD)

Le PPD est la sret relle retenue lorsque le prt est destin financer lacquisition dun bien immobilier ancien ou neuf achev. En aucun cas, il ne peut garantir un crdit pour travaux. Son cot est infrieur celui de lhypothque, car il est exonr de la taxe de publicit foncire.
Lassurance Dcs/PTIA Invalidit - Incapacit de travail (DIT)

Lassurance souscrite par un ou plusieurs emprunteurs couvre les risques de dcs-perte totale et irrversible dautonomie, dinvalidit permanente totale ou partielle et dincapacit temporaire totale de travail, aux conditions acceptes par lassureur, gnralement jusquau 31 dcembre de lanne du 65e anniversaire. Le ou les emprunteurs peuvent ensuite rester couverts en dcs seul jusquau 31 dcembre de lanne du 75e anniversaire, voire du 80e anniversaire (dans certains cas).
Les assurances lies au prt immobilier

Contracter un prt immobilier reprsente un engagement de plusieurs annes, au cours desquelles de nombreux vnements peuvent survenir. Pour faire face, votre prt immobilier doit tre couvert par :
Loption Perte dEmploi

Elle vous aide honorer une partie de vos remboursements de crdit en cas de perte de votre emploi. Cette garantie doit tre souscrite la mise en place du prt.
Notre conseil
Des services bancaires qui, souscrits en mme temps que votre Financement, facilitent et scurisent votre acquisition immobilire et vos proches
LAssurance Habitation(1). Lacquisition immobilire est le bon moment pour faire le point sur les caractristiques de votre contrat habitation et pour comparer les garanties offertes. LAssurance Revente(1). Elle garantit le risque de perte financire subie lors de la revente de votre rsidence principale, dans les cinq ans de son acquisition en cas de licenciement conomique, divorce ou mutation professionnelle. Crdit Mutuel Protection Vol(2). Un systme de tlsurveillance qui protge votre logement 24 heures sur 24 contre toutes intrusions. Vous optez pour une tlsurveillance lanne, ou pour une option au service temporaire dintervention et de sauvegarde factur la semaine. Contactez votre conseiller, rendez-vous sur www.creditmutuel.fr ou appelez le 0 800 00 6060 (numro vert, appel gratuit depuis un poste fixe).
(1) Les contrats dassurance sont souscrits auprs dACM Iard SA (RCS B 352 406 748) et distribus sous la marque Assurances du Crdit Mutuel. (2) Crdit Mutuel Protection Vol est assure par la socit EPS bnficiant dune autorisation administrative dlivre par la prfecture du Bas-Rhin en date du 17dcembre 1999. Elle nengage en aucune manire la responsabilit des pouvoirs publics. Activit prive de surveillance.
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Ouvrez les portes vos proches
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1.
Vous voulez REVENDRE ?

Une estimation juste de la valeur du bien par rapport au march environnant est indispensable pour le revendre dans de bonnes conditions ou plus rapidement. Dans ce but, il est prudent de vous adresser un professionnel (notaire, agent immobilier ou expert). Et si la vente du bien gnre une plus-value, il faut penser sa fiscalit (voir p.30).
Pour mettre en vente un bien immobilier, deux possibilits soffrent vous Vendre votre bien vous-mme
Au-del du bouche--oreille, vous pouvez passer des petites annonces dans les journaux et revues spcialiss, mais aussi utiliser Internet.

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Lavantage : vous vous adressez des particuliers qui sont persuads de faire des affaires en vitant le recours un intermdiaire. Linconvnient : pour vendre son bien soi-mme, il faut disposer de beaucoup de temps (annonces, rendezvous, visites, etc.) et tre trs au fait du march de limmobilier.
Mandat simple : vous pouvez mettre votre logement en vente dans plusieurs agences simultanment ou vendre vous-mme directement votre logement. Mandat dexclusivit : vous tes li, pour une dure que vous aurez dtermine, une seule agence. vous de choisir la solution qui vous convient le mieux, tout en sachant quil est plutt dconseill de multiplier les mandats.
fournir lacqureur un certain nombre de certificats. Sans ces certificats, la vente ne peut tre conclue (voir Dtail des diagnostics p.11).
Fiscalit en cas de revente

Les plus-values ralises loccasion de la cession titre onreux dimmeubles par les particuliers dans le cadre de la gestion de leur patrimoine priv sont soumises limpt sur le revenu. Oprations imposables : plus-values ralises loccasion dune cession titre onreux (ventes, changes, partages, apports en socits, etc.). Biens imposables : immeubles btis ou non (constructions ou terrains), droits immobiliers (usufruit, nue-proprit, servitudes). Exonrations (voir p.33).
Avoir recours un agent immobilier

Vritable intermdiaire entre le vendeur et lacheteur, lagent immobilier se charge aussi de la publicit, des visites, de la vrification de ltat du bien, de lestimation des travaux prvoir. Choisir une agence immobilire proximit de chez soi semble tre un bon choix. En effet, les agents connatront bien le quartier et pourront renseigner efficacement les acqureurs potentiels. De plus, ils connatront galement le march et pourront valuer avec la plus grande prcision votre logement. Propos un prix dans le march, le logement a de plus grandes chances dtre bien vendu et dans des dlais raisonnables. De plus, lagence se charge de tout: elle prpare le descriptif, fait passer les annonces ncessaires dans les journaux et sur Internet. Elle reoit les appels, gre le carnet de rendez-vous et se charge des visites. Elle joue un rle dintermdiaire lors de la ngociation. Elle tablit ventuellement la promesse de vente, puis fait le ncessaire pour que celle-ci se transforme en acte notari dfinitif. Les commissions des agences sont libres (environ 6 % de la valeur du bien). Pour mener bien sa mission, lagence immobilire vous proposera de signer un mandat. Le mandat est un contrat pass entre le propritaire et lagence, autorisant celle-ci proposer le bien des conditions fixes par le contrat. Les agences proposent des mandats simples et des mandats dexclusivit.
Prenez votre temps

Lorsque cela est possible, il vaut mieux vendre son bien avant den acheter un nouveau, ce qui permet davoir le temps de choisir son futur logement.
Renseignez-vous
Renseignez-vous sur la manire dont lacheteur va sacquitter du prix : recours ou non un emprunt bancaire, etc.
Enfin
Lorsque vous dcidez de vendre votre appartement ou votre maison, regardez votre logement avec un il critique. En ralisant quelques travaux de propret avant de mettre en vente (ex. : rafrachissement des peintures abmes), vous donnerez meilleure mine votre bien, pour un cot modique. De mme, soignez le rangement et la propret, car lagence peut faire visiter en votre absence. Ce sont des dtails qui ont leur importance, car ils donnent une image plus vendeuse de votre bien et permettent de faire pencher la dcision de lacqureur dans le bon sens.
savoir
Des droits rgler par lacqureur
Les reventes dimmeubles dhabitation et de locaux professionnels sont soumises aux droits denregistrement un taux de 5,09 % + 0,10 % au titre du salaire du conservateur des hypothques. Les cessions de parts de SCI sont soumises aux droits denregistrement au taux de 5 %. Afin de vous prmunir contre une perte financire en cas de revente force (mobilit professionnelle, chmage, divorce, etc.), certains tablissements, dont le Crdit Mutuel, proposent une assurance revente (voir Conseil Crdit Mutuel, p.28).
Les certificats obligatoires

Ces dernires annes, plusieurs lois et dcrets sont parus, obligeant un propritaire souhaitant vendre son logement
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Guide
immobilier
2.
Comment ANTICIPER la transmission ?

Rduction sur les droits de donations
ge du donateur Moins de 70 ans De 70 moins de 80 ans En pleine proprit ou en usufruit 50 % 30 % En nue-proprit 35 % 10 %
Les abattements applicables

Les donations consenties compter du 1er janvier 2009 bnficient dun abattement, renouvelable tous les six ans, fix 156359 entre parents et enfants et 79222 entre poux. Les droits sont calculs en fonction dun barme diffrant selon le lien de parent qui existe entre les personnes concernes (de 5 60 % selon les cas). Les donations entre personnes pacses donnent droit un abattement de 79 222 . Cet abattement est applicable ds la conclusion du pacte pour les donations ralises depuis le 1er janvier 2009. Au-del, la part nette taxable est impose selon le mme barme que celui applicable entre poux. La Loi en faveur du travail, de lemploi et du pouvoir dachat a supprim les droits de succession au profit du conjoint survivant et du partenaire li au dfunt par un Pacs : cette mesure sapplique aux successions ouvertes depuis le 22 aot 2007. Important : le partenaire pacs ne possde pas la qualit dhritier, donc, en labsence de testament en sa faveur, il na pas vocation recevoir une partie des biens du partenaire prdcd. Pour les donations entre frres et surs, labattement est dsormais fix 15636 , 7 818 pour les donations consenties au profit des neveux et nices, 31272 pour les donations aux petits-enfants et 5212 pour les donations aux arrirepetits-enfants.
en fonction de lge du donateur une rduction des droits de donation (de 10 50 % : voir tableau ci-dessus) peut sappliquer aux biens donns (biens donns en pleine proprit, en usufruit ou en nue-proprit) ; possibilit de paiement des droits de mutation par le donateur, sans que ce soit considr par ladministration fiscale comme une donation supplmentaire ; possibilit de dduire de la valeur du bien donn le montant des emprunts bancaires relatifs au bien et transfrs au bnficiaire de la donation. La donation ne gnre aucun impt sur la plus-value latente constate chez le donateur, limposition de celle-ci tant rserve aux ventes (cessions titre onreux) : en cas de revente du bien par le donataire, sa plus-value se calcule par rapport la valeur mentionne dans lacte de donation et non par rapport au prix dacquisition initial du bien par le donateur. Lors dun rglement successoral, si un hritier a reu du dfunt une donation, cest--dire une avance sur ses droits dans la succession de son parent dcd, il doit rapporter, au plan civil, la masse des biens partager la valeur du bien reu par donation. Il sagit de la valeur du bien au moment du partage successoral et non au jour de la donation, afin de rtablir lgalit entre les cohritiers. Cette rgle du rapport civil de certaines donations la succession du donateur ne
sapplique pas aux donations-partages, qui prsentent un caractre dfinitif. En consquence, dans le cadre dune transmission anticipe, il faut prfrer la donation-partage une libralit ordinaire.
La rserve dusufruit
Le droit de proprit peut se dmembrer entre un usufruitier et un nu-propritaire. Lusufruitier a la jouissance du bien et peroit les ventuels revenus, mais il ne peut le vendre seul. Il acquitte la totalit des charges courantes. Les grosses rparations restent, elles, la charge du nu-propritaire du bien, qui nen a ni lusage ni les revenus. La loi lui interdit de nuire au droit de lusufruitier. Vendre en pleine proprit le bien dmembr nest donc possible quavec laccord de lusufruitier, qui recevra une partie du prix de vente. La vente du bien dmembr met fin au dmembrement de proprit. La donation avec rserve dusufruit offre un gain fiscal non ngligeable. En conservant lusufruit, les parents diminuent la base de calcul des droits, ces derniers tant perus sur la seule valeur de la nue-proprit. Au dcs du donateur, les enfants deviennent pleinement propritaires du bien sans payer de droits.
Pensez la donation
La donation est le meilleur moyen de transmettre un bien immobilier un moindre cot fiscal. Les avantages fiscaux sont rels :
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Lusufruit se dtermine en fonction dun pourcentage de la valeur du bien fix daprs lge de lusufruitier : moins de 51 ans : 60 % ; moins de 61 ans : 50 % ; moins de 71 ans : 40 % ; moins de 81 ans : 30 %. Cet avantage se cumule avec la rduction des droits prvue en cas de donation. La valeur taxable des biens transmis est diminue et les donataires bnficient dune rduction sur les droits.
Exemple : un donateur g de 58 ans se rserve lusufruit dun bien immobilier. En transmettant la nue-proprit ses enfants, seulement 50 % de la valeur du bien sera taxe. Au surplus, les droits seront rduits de 35 % (voir tableau ci-contre).
Rgime dimposition des plus-values immobilires

Dtermination de la plus-value Plus-value brute = prix de cession prix de revient. Prix de cession : prix stipul dans lacte, major des charges et indemnits au profit du vendeur et diminu des frais de vente quil a acquitts (honoraires). Prix de revient : prix dachat ou, pour les biens reus titre gratuit, valeur vnale retenue au jour de la transmission antrieure, major des : charges et indemnits au profit du vendeur initial ; frais dacquisition (7,5 % ou rels justifis : enregistrement, TVA, notaire, agence, etc.) ou droits de mutation titre gratuit et frais dactes ; travaux de construction, dagrandissement et damlioration non dduits antrieurement ( dfaut de justificatifs pour les immeubles btis dtenus depuis plus de cinq ans : forfait de 15 % du prix dacquisition). Plus-value nette = plus-value brute 10 % dabattement par anne pleine de dtention au-del de la cinquime anne, exonre aprs quinze ans. Plus-value imposable = plus-value nette 1 000 a dabattement forfaitaire, applicable ventuellement chaque indivisaire ou chacun des poux propritaires ensemble dun immeuble, voire chaque usufruitier ou nu-propritaire. Imposition de la plus-value La plus-value est taxe 16 % plus 12,1 % de prlvements sociaux, soit 28,1 % au total. Pour les contribuables domicilis hors de France, dans un tat de lEspace conomique europen (1), limposition est tablie au taux de 16 %. Pour les autres non-rsidents, il est opr un prlvement dun tiers. Exonrations : rsidence principale, biens dtenus depuis plus de quinze ans compte tenu de labattement de 10 % annuel aprs cinq ans, expropriation suite une dclaration dutilit publique, certains changes aprs remembrement, cession de sa premire ou seconde rsidence par un non-rsident ressortissant de lEspace conomique europen(1) (2) et cession par certains titulaires de pensions de vieillesse ou titulaires de la carte dinvalidit et immeubles dont le prix de vente nexcde pas 15 000 a. Ladministration apprcie ce seuil de 15 000 a au regard des droits de chaque vendeur dans trois situations (bien dtenu en indivision ou par deux poux quel que soit leur rgime matrimonial, bien acquis en tontine).
(1) LEspace conomique europen comprend la Communaut europenne, la Norvge et lIslande. (2) Sous les conditions notamment davoir eu sa rsidence fiscale en France pendant une dure dau moins deux ans et davoir la libre disposition de lhabitation au moins depuis le 1er janvier de lanne prcdant celle de la cession. La deuxime cession est exonre si elle intervient plus de cinq ans aprs la premire cession exonre et si elle porte sur lunique proprit, en France, du non-rsident.
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Lexique
A ASSURANCE DOMMAGES OUVRAGE Cette assurance est souscrite par le matre douvrage. Elle permet de rparer sans dlai les dsordres couverts par la garantie dcennale due par les constructeurs ou assimils. D DROIT DE PREMPTION Facult confre une personne, de prfrence toute autre, dacqurir un bien que son propritaire se propose de cder, en se portant acqureur de ce bien dans des conditions fixes. P PLAN LOCAL DURBANISME (PLU) Il fixe les rgles gnrales dutilisation et de servitude du sol sur lensemble du territoire dune commune.
R RCEPTION DES TRAVAUX Acte juridique important qui permet au matre douvrage de contrler la qualit des travaux effectus et dexiger la rfection des lments non conformes au contrat de construction et/ou de vente.
C CERTIFICAT DE CONFORMIT Document dlivr par la mairie visant attester la conformit des travaux leur achvement par rapport au permis de construire. CERTIFICAT DURBANISME Le certificat durbanisme est un document officiel dlivr par une commune ou la DDE, qui mentionne les possibilits dutilisation dun terrain. Il en existe deux types : le certificat durbanisme ordinaire dit de simple information, qui prcise les rgles et les limites au droit de proprit ainsi que les taxes applicables ; le certificat durbanisme dtaill ou pr-oprationnel, qui prcise galement la faisabilit ou non dun projet. COPROPRIT Immeuble bti ou groupe dimmeubles btis dont la proprit est rpartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun la proprit exclusive dune partie privative et dune quote-part dans la coproprit des parties communes. COS Le coefficient doccupation du sol (COS) est le nombre de mtres carrs de surface nette hors duvre pouvant tre construits par mtre carr de sol.
G GARANTIE DCENNALE Garantie qui sapplique partir de la rception sans rserve des travaux. Elle couvre les dsordres qui compromettent la solidit de louvrage ou le rendent impropre sa destination.
S SCI Socit Civile Immobilire. SCPI Socit Civile de Placements Immobiliers. SERVITUDE Obligation accessoire au droit de proprit tablie sur un immeuble, afin que le propritaire dun autre immeuble puisse lutiliser (exemple : droit de passage ou survol dune ligne EDF). SHON La Surface Hors dOeuvre Nette (Shon) est gale la surface des planchers dun immeuble, diminue des surfaces des combles et sous-sol non amnageables, des surfaces des terrasses balcons et loggias et dune surface forfaitaire de 5 %. SYNDIC Mandataire du syndicat des copropritaires dun immeuble, charg de reprsenter ce syndicat, dexercer ses dcisions et dadministrer limmeuble.
L LOI DE 1948 Dsigne les baux de location rgis par la loi du 1er septembre 1948. Ce dispositif est en voie de disparition. Principales caractristiques : les loyers sont rglements ; les occupants ont droit au maintien dans les lieux.
M MATRE DUVRE Personne morale ou physique qui effectue les travaux commands par le matre douvrage. MATRE DOUVRAGE Personne morale ou physique pour laquelle les travaux sont effectus. MISE HORS DAIR tat de la construction aprs la pose des fentres et des portes. MISE HORS DEAU tat de la construction lorsque la toiture est pose.
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T TANTIME Fraction des parties communes dune coproprit incluse dans chaque lot. Elle est prcise sur ltat descriptif. TAXE DHABITATION Taxe mise la charge de toute personne qui occupe un logement au 1er janvier, soit en tant que propritaire, soit en tant que locataire. Elle nest pas perue pour les logements non habits et non meubls. Payable annuellement, son taux varie en fonction de la commune dimplantation et de la politique de la collectivit locale concerne. TAXE FONCIRE Taxe frappant les proprits bties (ex. : construction) et non bties (ex. : terrain nu) qui appartiennent au contribuable. Attention f: dans certains cas, il est possible de bnficier dune exonration ou dun dgrvement, en fonction notamment de la situation du bien, de son anciennet ou de la condition sociale de son propritaire. TLE La taxe locale dquipement (TLE) permet aux collectivits locales de financer les infrastructures collectives rendues ncessaires par les constructions.
Z ZAC La zone damnagement concert est un secteur o une collectivit publique intervient directement pour construire ou faire construire des quipements privs ou publics. Elle y dispose dun droit de premption.
V VEFA La Vente en ltat futur dachvement (Vefa) est la vente dun immeuble construire. Lacqureur devient immdiatement propritaire du sol et des constructions dj ralises et devient propritaire des constructions en cours au fur et mesure de lavancement des travaux.
Crdits photos : GettyImages / Rf. : 81.72.80 / Document non contractuel / Conditions au 15 avril 2009 / Imprim sur du papier recycl / CFCMCEE, RCS Strasbourg B 588 505 354 pour compte des Caisses de Crdit Mutuel de son ressort.
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