INDEPENDIZACIN Y ACUMULACIN EN EL REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE PREDIOS

Por: Francisco Avendao Arana

1.- Introduccin.El Reglamento de las Inscripciones del Registro de Predios1 (en adelante, el Reglamento de las Inscripciones), que entr en vigencia el 19 de enero del ao en curso, regula los requisitos para las inscripciones de los diferentes actos o derechos en el Registro de Predios, las caractersticas de los documentos que dan mrito a las inscripciones, el contenido de los asientos registrales, reglamentando los procedimientos previstos en otras normas de carcter general. El Reglamento de las Inscripciones tiene tres Secciones y Disposiciones Transitorias, Complementarias y Finales. La Seccin I contiene disposiciones generales aplicables a todo el Reglamento de las Inscripciones. La Seccin II est dividida en cuatro Ttulos, referidos a la forma y contenido de las inscripciones en general, inscripciones sobre descripcin del predio (inmatriculacin, habilitaciones urbanas, posesiones informales, parcelacin de predios rurales, independizacin, acumulacin, reglamento interno, declaratoria de fbrica y de demolicin, pre-declaratoria de fbrica, pre-reglamento interno y pre-independizaciones y jurisdiccin, nomenclatura y numeracin), transferencias de dominio y cargas y gravmenes. La Seccin III, por ltimo, trata sobre la prescripcin adquisitiva administrativa respecto de predios rurales del Estado o de particulares. En las lneas siguientes har un comentario general acerca de la independizacin y la acumulacin en el Reglamento de Inscripciones.

El Registro de Predios es el registro jurdico integrante del Registro de Propiedad Inmueble en el que se inscriben los actos o derechos que recaen sobre los predios a los que se refiere el artculo 2019 del Cdigo Civil, normas administrativas y dems normas especiales, respecto de predios urbanos y rurales. El Registro de Predios fue creado por Ley N 27755, sobre la base de la unificacin del Registro de Propiedad Inmueble, Registro Predial Urbano y Seccin Especial de Predios Rurales.

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2.- El Sistema del Folio Real.El Registro de Predios se rige por el sistema del folio real. Esto significa que el Registro se organiza teniendo como eje al predio. Por cada predio se abre una partida registral independiente, en la que se inscriben todos los actos o derechos relativos al bien. Los actos o ttulos se ordenan en funcin del predio sobre el que recaen. El sistema del folio real se opone a los sistemas de folio personal, en los que el centro del registro es la persona. Aqu, los actos o ttulos se ordenan en forma cronolgica y en funcin de una persona determinada, y no a un predio. El artculo 4 del Reglamento de las Inscripciones explica el sistema del folio real en los trminos siguientes: por cada predio se abrir una partida registral, en la cual se extendern todas las inscripciones que a ste correspondan. Por cada acto o derecho se extender un asiento registral independiente. Los asientos registrales se extendern unos a continuacin de otros asignndoseles una numeracin correlativa, de acuerdo a la prioridad en el ingreso al registro. El sistema del folio real deriva del principio de especialidad en materia registral, consagrado en el artculo IV del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos, el cual dispone que por cada bien o persona jurdica se abrir una partida registral independiente, en donde se extendern la primera inscripcin de aquellas, as como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno. Un predio ingresa al Registro de Predios, y se le abre su partida registral, a travs de lo que se conoce como inmatriculacin. La inmatriculacin es el acto por el cual ingresa un predio al Registro y se realiza con la primera inscripcin de dominio (artculo 14 del Reglamento de las Inscripciones). El ingreso de un predio al Registro supone un procedimiento que busca acreditar el derecho del titular del predio que se inmatricula y que la identificacin del bien en el Registro coincida con la realidad2. Ahora bien, durante la vida registral del predio, ste puede sufrir modificaciones en su realidad externa, o el titular puede tener inters simplemente en alterar su situacin registral. Esto sucede
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Los artculos 14 y siguientes del Reglamento de las Inscripciones se refieren a la inmatriculacin. All estn previstos los requisitos para la inmatriculacin, el contenido del asiento de inmatriculacin, la inmatriculacin de predios del Estado, etc.

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cuando una parte de un predio registrado se separa para formar otro predio o cuando dos o ms predios registrados se agrupan para formar otro. En estos casos, estamos en presencia de la independizacin o de la acumulacin. 3.- Independizacin.La independizacin es definida por el artculo 55 del Reglamento de las Inscripciones como el acto registral que consiste en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria resultante de una desmembracin de terreno, con edificacin o sin ella; o como consecuencia de la inscripcin de una edificacin sujeta al rgimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y propiedad comn. La segregacin o divisin de predios se conoca como independizacin o subdivisin, dependiendo de la naturaleza rstica o urbana del bien3. As, independizacin era la divisin de un predio rstico o ubicado en zona de expansin urbana, mientras que la subdivisin era la particin de terrenos habilitados. Por independizacin tambin se entenda la divisin de las distintas unidades inmobiliarias de una edificacin sujeta al Rgimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn (conocido como Propiedad Horizontal). Ahora, el Reglamento de las Inscripciones no distingue entre independizacin y subdivisin. Toda desmembracin de terrenos, rsticos o urbanos, con o sin obras, as como la divisin a consecuencia de la inscripcin de una edificacin sujeta al Rgimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn, se denomina independizacin. El Captulo V de la Seccin II del Reglamento de las Inscripciones contempla cinco casos de independizaciones: de predio urbano, de predio urbano por regularizacin de edificaciones, de unidades inmobiliarias sujetas al Rgimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn, de predio rustico y de predio rural. 3.1 Independizacin de predio urbano: Predio urbano es el que cuenta con los servicios generales propios de la poblacin en que se ubica y que ha sido habilitado como urbano de acuerdo con la legislacin vigente (artculo II-II-1 del Reglamento Nacional de Construcciones).
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En ese sentido pueden verse los artculos II-XXIII-1 y siguientes y II-XIII-1 y siguientes del Reglamento Nacional de Construcciones.

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Para independizar un predio urbano, con edificacin o sin ella, se debe acompaar al Registro de Predios una resolucin municipal que aprueba la subdivisin y los planos que forman parte de la misma, as como planos y cdigos catastrales emitidos por la municipalidad distrital en donde se ubica el predio de estar la zona catastrada o constancia negativa de catastro (artculo 57 del Reglamento de las Inscripciones). Por qu se exige resolucin municipal de subdivisin?. La propiedad es un derecho sujeto a lmites, los cuales se explican por la funcin social que cumple. Los principales lmites al ejercicio del derecho de propiedad estn vinculados a la propiedad predial. En tal sentido, el artculo 957 del Cdigo Civil seala que la propiedad predial queda sujeta a la zonificacin, a los procesos de habilitacin y subdivisin y a los requisitos y limitaciones que establezcan las disposiciones respectivas. La zonificacin es la parte del plan regulador que trata de la organizacin integral de las ciudades. El plan regulador, a su vez, es el conjunto de normas y disposiciones tcnicas, legales y administrativas, mediante las cuales se propone las ms adecuada utilizacin de la tierra. A travs de la zonificacin a cargo de las municipalidades provinciales se condiciona y regula el uso de la propiedad predial. De esta forma, las ciudades se dividen en zonas residenciales, de comercio, industriales, de otros usos, etc. y en cada una de ellas se permiten y prohben determinados usos, coeficientes de edificacin, reas mnimas libres, densidades, dimensiones de los lotes, etc. Pues bien, para que las normas relativas a la propiedad predial se cumplan, la subdivisin debe ser autorizada. En este sentido, el artculo II-XIII-2 del Reglamento de Construcciones dispone que la subdivisin es factible cuando la misma est en concordancia con el plan regulador. El artculo 57 del Reglamento de las Inscripciones excepta del requisito de la resolucin de subdivisin cuando la independizacin se origina en la desacumulacin de predios, siempre que stos retornen a su descripcin primigenia. Es decir, si dos predios se acumulan, luego pueden ser desacumulados (independizados), sin requerirse autorizacin municipal.

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La norma que vengo comentando (el artculo 57) ha omitido al menos dos casos en los que no se requiere o no debera requerirse autorizacin municipal de subdivisin. Como he mencionado anteriormente (en la primera nota a pie de pgina), el Registro de Predios es el resultado de la unificacin del Registro de Propiedad Inmueble, Registro Predial Urbano y Seccin Especial de Predios Rurales. Pues bien, el artculo 31 del Reglamento de las Inscripciones del Registro Predial Urbano, aprobado por Decreto Supremo N 001-90-VC, seala que las desmembraciones (o sea las independizaciones) de predios no requieren de resolucin administrativa que la autorice. Es cierto que las solicitudes de inscripcin de predios con partidas abiertas en el Registro Predial Urbano se rigen por el mencionado Reglamento de las Inscripciones del Registro Predial Urbano, pero slo es por el plazo de dos aos, computado a partir de la vigencia de la Ley N 27755 que cre el Registro de Predios. Qu suceder cuando transcurran los dos aos?. Se requerir autorizacin municipal de subdivisin?. El artculo 57 no dice nada al respecto, pero estimo que debera prevalecer lo dispuesto en el Decreto Supremo N 001-90-VC. La razn es muy simple: una norma aprobada por una resolucin del Superintendente Nacional de los Registros Pblicos (por la que se aprueba el Reglamento de las Inscripciones) no puede dejar sin efecto un decreto supremo (el Reglamento de las Inscripciones del Registro Predial Urbano). De otro lado, hay jurisprudencia registral que seala que cuando se independizan reas construidas de un predio, que cuentan con declaratorias de fbrica autorizadas por la municipalidad respectiva, no se requiere autorizacin de subdivisin (puede verse, por ejemplo, la Resolucin N 331-96-ORLC/TR de 23 de setiembre de 1996). Este criterio, que es acertado en mi opinin y debe continuar aplicndose, no est contemplado en el artculo 57 del Reglamento de las Inscripciones. 3.2 Independizacin de predio urbano por regularizacin de edificaciones: La Ley N 27157 y su Reglamento, aprobado por Decreto Supremo N 008-2000-MTC, regulan tres temas: (i) el trmite de regularizacin de edificaciones construidas o demolidas antes del 21 de julio de 1999, sin contar con la respectiva licencia de construccin (que es la autorizacin legal para construir) o conformidad de obra (que es la conformidad municipal de lo construido), o que carezcan de declaratoria de fbrica (que es el documento en el que consta el reconocimiento legal de la existencia de una edificacin); (ii) el trmite para construir edificaciones a

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partir del 20 de julio de 1999 (procedimiento que se inicia con la licencia de obra y culmina con la inscripcin de la declaratoria de fbrica en los Registros Pblicos); y, (iii) el Rgimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn (ex propiedad horizontal). El trmite de regularizacin de edificaciones est destinado a obtener el reconocimiento legal e inscripcin de edificaciones existentes sobre terrenos que cuenten, por lo menos, con la aprobacin de su proyecto de habilitacin urbana, y se realiza mediante la declaracin contenida en un formulario registral (el FOR), suscrito por el propietario, autorizado por un verificador y certificado por un notario. El trmite consiste bsicamente en lo siguiente: un verificador responsable (ingeniero o arquitecto acreditado en Registros Pblicos) constata la edificacin y elabora un informe que presenta a un notario, conjuntamente con el FOR (el cual constituye ttulo registral), acompaado de diversos documentos (copia literal de dominio, certificado de parmetros urbansticos y planos). El notario examina la documentacin y, de encontrarla conforme, declara que rene las condiciones legales necesarias para dar mrito a la inscripcin correspondiente, firmando y sellando el FOR. Declarada la conformidad, el notario presenta el expediente de regularizacin a los Registros Pblicos, a efectos de la inscripcin correspondiente. Ahora bien, podra ocurrir que el saneamiento se refiera a una construccin en parte de un predio inscrito. En tal caso, se requerira en principio que previamente se independizara la fraccin del predio donde se realiz el saneamiento, para que luego se proceda a la inscripcin. Esto, sin embargo, no es as. Por Ley N 27333 se estableci que en el supuesto que en un procedimiento de regularizacin de edificaciones se requiriera una subdivisin, no era necesario ningn trmite administrativo, municipal o de cualquier clase (artculo 4). El Reglamento de las Inscripciones ha recogido lo que dice la Ley N 27333, disponiendo en su artculo 58 que las subdivisiones efectuadas en un proceso de regularizacin de edificaciones no requieren de resolucin municipal de subdivisin. En estos casos slo se presenta el FOR, acompaado de planos y de un Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios, que es un certificado que emiten las municipalidades, en el cual se indica, entre otras cosas, la zonificacin del predio, los usos permitidos, coeficientes mximos y mnimos de edificacin, densidad, las alturas permitidas y retiros.

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3.3 Independizacin de unidades inmobiliarias sujetas al Rgimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn: Como sealaba en el acpite anterior, uno de los temas que regula la Ley N 27157 y su Reglamento es el Rgimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn. Se trata de un rgimen en el que coexisten bienes de dominio exclusivo y bienes de dominio comn. Es el caso de los edificios, quintas, galeras comerciales y dems unidades inmobiliarias con secciones exclusivas y bienes comunes. El titular de cada seccin independiente goza de un derecho de propiedad individual, con las caractersticas de la propiedad regulada en el Cdigo Civil. La diferencia con la propiedad del Cdigo Civil (la de los predios, en particular) radica principalmente en la extensin del derecho sobre el bien. La propiedad de los predios se extiende al subsuelo y sobresuelo de manera ilimitada, hasta donde es til al propietario (artculo 954 del Cdigo Civil). En el Rgimen de Propiedad Exclusiva y Comn, en el caso de edificios, el dominio exclusivo se extiende hasta el lmite de las secciones de arriba y de abajo. Hay, si se quiere, una propiedad superpuesta sobre otra. De all proviene precisamente el antiguo nombre de propiedad horizontal. Sobre los bienes de dominio comn existe una comunidad, cuyos titulares son los propietarios de las secciones independientes. Los bienes comunes son aquellos que estn destinados al uso y disfrute de todos los propietarios o que son imprescindibles para la existencia de la edificacin. Por eso el carcter forzoso de la comunidad (no puede haber particin, como en la copropiedad) y que sea inseparable de cada propiedad individual. La Ley N 27157 y el Decreto Supremo N 082000-MTC establecen que los propietarios de las secciones exclusivas pueden optar entre dos regmenes: el de Independizacin y Copropiedad o el de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn. El Rgimen de Independizacin y Copropiedad supone la existencia de unidades inmobiliarias exclusivas susceptibles de ser independizadas y bienes de dominio comn, sujetos al rgimen de copropiedad regulado en el Cdigo Civil. Los propietarios de los bienes de propiedad exclusiva pueden optar por este rgimen cuando se trata de quintas, casas en copropiedad, centros y galeras comerciales o campos feriales u otras unidades inmobiliarias con bienes comunes, siempre que estn conformadas por secciones de un solo piso o que, de contar con ms de un piso, pertenezcan a un mismo propietario y los pisos superiores se proyecten verticalmente sobre el terreno de propiedad exclusiva de la

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seccin. No se puede optar por este rgimen en el caso de edificios de departamentos. El Rgimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn, por su lado, supone la existencia de una edificacin o conjunto de edificaciones integradas por secciones exclusivas, pertenecientes a diferentes propietarios, bienes comunes y servicios comunes, que cuentan con un Reglamento Interno y una Junta de Propietarios. Pues bien, para la independizacin de las unidades inmobiliarias sujetas a un Rgimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn (los departamentos de un edificio, por ejemplo), slo se requiere que se presente el Reglamento Interno de la edificacin, una solicitud del titular en la que conste el rea, linderos y medidas perimtricas de las secciones de dominio exclusivo y de los bienes comunes y planos de independizacin. As lo dispone el artculo 60 del Reglamento de las Inscripciones. Ahora bien, qu pasa con las edificaciones en las que se opta Rgimen de Independizacin y Copropiedad?. El Reglamento de las Inscripciones no dice nada al respecto, pero es evidente que deben presentarse similares documentos a los requeridos para el Rgimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn, con excepcin del Reglamento Interno. 3.4 Independizacin de predio rstico: El artculo 59 del Reglamento de las Inscripciones se refiere a la inscripcin de un predio rstico sin cambio de uso y el artculo 61 a la independizacin de un predio rural. Qu diferencia hay entre un predio rstico y uno rural?. El Reglamento Nacional de Construcciones define terreno urbano como aquel que cuenta con los servicios generales propios de la poblacin en que se ubica, o los establecidos por los Reglamentos correspondientes. En ambos casos, el terreno deber haber sido habilitado como urbano con sujecin a las respectivas disposiciones legales o reglamentarias. De otro lado, terreno urbano es definido por el Reglamento Nacional de Construccin como todo aquel no comprendido en la definicin de terreno urbano. De lo anterior resulta que todo terreno que no

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ha sido habilitado, se encuentre o no en zona de expansin urbana, tenga o no una finalidad agrcola, es un terreno rstico (artculo II-II-1). La Ley del Registro de Predios Rurales, Decreto Legislativo N 667, por su lado, define predio rural como aquella porcin de tierra ubicada en rea rural o en rea de expansin urbana declarada zona intangible, dedicada a uso agrcola, pecuario o forestal. Se consideran tambin como predio rural a los terrenos eriazos calificados para fines agrcolas. Concordando las definiciones de predio rstico y predio rural, podra decir que hay entre ellos una relacin de gnero y especie. Predio rstico es el gnero y predio rural la especie. Terreno rstico es el no habilitado; terreno rural es el destinado a uso agrcola, pecuario o forestal. Todos los terrenos rurales son rsticos, pero no todos los rsticos son rurales. Pues bien, el artculo 59 del Reglamento de las Inscripciones se refiere a la independizacin de predio rstico sin cambio de uso. La norma se pone en el supuesto de una independizacin sin cambio de uso (es decir sin convertirlo en urbano) de un predio rstico ubicado en rea de expansin urbana. Para tal efecto, debe acompaarse resolucin municipal de independizacin, los planos respectivos y el anteproyecto o proyecto de diseo urbano que hubiere sido aprobado. Esto ltimo no significa que el terreno tenga que habilitarse, sino que como quiera que se trata de un predio en zona de expansin urbana cuyo uso ser finalmente el propio de una zona urbana, debe existir un proyecto urbanstico. 3.5 Independizacin de predio rural: Como he dicho en al acpite anterior, por predio rural se entiende el rea rural o de expansin urbana declarada zona intangible, dedicada a uso agrcola, pecuario o forestal. Para la independizacin de predios rurales no se requiere autorizacin, como ocurre con los terrenos urbanos o rsticos sin cambio de uso en zona de expansin urbana. El Decreto Legislativo N 667 estableci en su Stima Disposicin Final que la desmembraciones de predios rsticos no requeran resolucin previa. La Ley N 26838 modific varios de los artculos

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del Decreto Legislativo N 667. Lo dispuesto en estas normas ha sido recogido en el artculo 61 del Reglamento de las Inscripciones. Existen tres supuestos de independizaciones de predios rurales: cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en zona catastrada, cuando el predio se encuentra en zona no catastrada pero cuenta con plano catastral y cuando el predio se encuentra en zona no catastrada y no cuenta con plano catastral. En los tres casos, aunque se exigen requisitos distintos, la independizacin se realiza en mrito de formulario registral otorgado por el propietario y un verificador, acompaado de planos. 3.6 Otros casos de independizaciones: El Reglamento de las Inscripciones regula otros casos de independizaciones, aparte de los previstos en Captulo V de la Seccin II de dicho Reglamento. Se trata de independizaciones en casos de (i) habilitaciones urbanas (artculos 30 y siguientes), (ii) posesiones informales (artculo 44 y siguientes), (iii) parcelacin del territorio de Comunidad Campesina de la Costa y de Empresas Campesinas Asociativas (artculos 51 y siguientes) y (iv) derecho de superficie (artculo artculos 137 y 138). Me referir brevemente a las habilitaciones urbanas y al derecho de superficie. La habilitacin es un proceso que consiste bsicamente en el cambio de uso de tierras rsticas o eriazas y que requiere la ejecucin de servicios pblicos. Los procesos de habilitacin estn regulados en la Ley N 26878, Ley General de Habilitaciones Urbanas. Esta ley establece un procedimiento simplificado de habilitacin, en dos etapas: Aprobacin de la Habilitacin y Recepcin de Obras. El artculo 4 de la Ley N 26878 seala que la inscripcin de la Aprobacin de la Habilitacin en los Registros Pblicos, da mrito para la inscripcin de los lotes individuales que integran el plano de zonificacin. En concordancia con lo anterior, el artculo 34 del Reglamento de las Inscripciones dispone que al inscribir la aprobacin de la habilitacin, el Registrador proceder a independizar los lotes que integran el rea til de la habilitacin, incluyendo los lotes aportados para servicios pblicos complementarios, precisando en el asiento respectivo el destino asignado a los mismos.

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Con respecto a la superficie, se trata de una excepcin al principio de que el dueo del suelo es propietario de lo construido por encima o por debajo del suelo. Cuando lo construido por encima o por debajo del suelo pertenece a un propietario distinto al del suelo, estamos en presencia del derecho de superficie. Hay que distinguir entre el derecho de superficie y la propiedad superficiaria. El derecho de superficie es la facultad que otorga el dueo del suelo para que un tercero construya sobre o bajo del mismo. La propiedad superficiaria es el derecho que surge en el superficiario respecto de lo edificado. Lo que permite que exista la propiedad superficiaria es precisamente el derecho de superficie. La superficie otorga al superficiario derecho de propiedad sobre las edificaciones que levante. Esta propiedad confiere a su titular todos los atributos del derecho de propiedad. Por lo tanto, el superficiario puede usar, disfrutar y disponer de su edificacin, como lo hara cualquier propietario, con la salvedad de que al vencimiento del plazo el propietario del suelo adquiere la propiedad de lo construido reembolsando su valor, salvo pacto en contrario. Pues bien, la inscripcin del derecho de superficie da lugar a que se abra una partida especial (artculo 137 del Reglamento de las Inscripciones). En realidad, esa partida registral es el resultado de una independizacin. No se trata de una desmembracin de un terreno, pero la propiedad predial (suelo ms subsuelo y sobresuelo) se divide. De alguna manera ocurre algo similar a las desmembraciones como consecuencia de la inscripcin de una edificacin sujeta al Rgimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn. 3.7 Cargas y gravmenes en partidas de independizacin: Como mencionaba al comienzo de este artculo, por la independizacin se abre una partida registral para cada unidad resultante de la desmembracin. En estricto se produce una suerte de inmatriculacin, porque jurdicamente el predio independizado es uno nuevo que se inscribe por primera vez. Ahora bien, qu ocurre con las cargas y gravmenes del predio matriz?.

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Antes de responder esta interrogante hay que diferenciar previamente las cargas de los gravmenes. La diferencia entre cargas y gravmenes consiste en que las cargas son limitaciones que sufre el predio, que restringen el ejercicio del derecho de propiedad. En las cargas no hay una obligacin accesoria de por medio, por lo que no tienen por objeto la venta del bien. Los gravmenes, en cambio, dependen de una obligacin accesoria, la que de incumplirse puede conllevar la venta del bien afectado. Una carga es la servidumbre (aunque el Cdigo Civil la denomine gravamen). Un gravamen es la hipoteca o un embargo. Pues bien, segn el artculo 62 del Reglamento de las Inscripciones las cargas y gravmenes inscritos en la partida matriz se trasladan a las partidas independizadas, siempre que afecten a estos predios. En el caso de los gravmenes, esto es correcto debido al principio de indivisibilidad, segn el cual si el predio se fracciona, cada parte sigue garantizando la integridad del crdito. Este principio est expresamente contemplado para la hipoteca, en el artculo 1103 del Cdigo Civil, que dispone que la hipoteca es indivisible y subsiste por entero sobre todos los bienes hipotecados, pero no para el embargo. Sin, embargo, el principio se aplica igualmente a los embargos. En el caso de las cargas la situacin es distinta. Veamos el caso de la servidumbre. Las servidumbres tambin son indivisibles y por eso de acuerdo con el artculo 1093 del Cdigo Civil si el predio dominante se divide, la servidumbre subsiste a favor de los adjudicatarios que la necesiten, pero sin exceder el gravamen del predio sirviente. De forma tal que si el predio matriz es el dominante, el gravamen se traslada a los predios independizados. Sin embargo, si el predio matriz es el sirviente, y ste se fracciona, la servidumbre desaparece respecto de la parte fraccionada que no sufre la carga (ya que las servidumbres existen en la medida que sean tiles al titular del predio dominante). Por eso, a lo mejor el artculo 62 del Reglamento de las Inscripciones dice que las cargas y gravmenes se trasladan a las partidas de los predios independizados siempre que afecten a estos predios. 4.- Acumulacin: La acumulacin es definida por el artculo 64 del Reglamento de las Inscripciones como el acto registral que tiene por objeto constituir una nueva unidad inmobiliaria, y se efectuar comprendiendo en una sola, dos o mas partidas independientes relativas a otros tantos

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inmuebles. Se realiza abriendo una nueva partida registral y cerrando las partidas de los predios acumulados mediante anotacin en las que se indique la partida donde quedan acumulados. Para que proceda la acumulacin, los inmuebles que se pretende acumular deben constituir un solo todo sin fin de continuidad, lo cual significa que entre los inmuebles exista al menos un lindero comn o parte de l. Asimismo, los inmuebles deben pertenecer al mismo propietario. La acumulacin se practica en una nueva partida que se abre para el efecto (por eso es tambin una suerte de inmatriculacin). La partidas acumuladas se cierran. La acumulacin puede referirse a predios urbanos o rurales. En el primer caso, la acumulacin se solicita en documento privado con firmas legalizadas por notario y se acompaa de planos y cdigos catastrales o la constancia negativa de catastro a que se refiere el Decreto Supremo N 002-89-JUS, segn sea el caso. En el caso de acumulaciones de predios rurales, y al igual que con la independizacin, existen tres supuestos: cuando los predios materia de acumulacin se encuentran ubicados en zona catastrada, cuando los predios objeto de la acumulacin se encuentran ubicados en zona no catastrada pero cuentan con plano catastral y cuando los predios se encuentran en zona no catastrada y no cuentan con plano catastral. En los tres casos, aunque se exigen requisitos distintos, la acumulacin se realiza en mrito de formulario registral firmado por el propietario y un verificador, acompaado de planos (artculo 65 del Reglamento de las Inscripciones). Un tema que ofrece particular inters en materia de acumulaciones ocurre cuando uno, dos o ms terrenos materia de la acumulacin se encuentran gravados. Sobre este tema la primera pregunta que cabe hacerse es si cuando dos predios de un mismo propietario se acumulan, los gravmenes de uno de los predios materia de la acumulacin se extienden a la nueva unidad inmobiliaria?. El artculo 1101 del Cdigo Civil seala que la hipoteca se extiende a todas las partes integrantes del bien, a sus accesorios y al importe de las indemnizaciones de los seguros y de la expropiacin, salvo

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pacto distinto. La partes integrantes son los bienes que no pueden ser separadas sin destruir, deteriorar o alterar el bien al cual se integran (artculo 887 del Cdigo Civil). Es el caso de los bienes con los que se construye una casa: arena, cemento, ladrillos, piedras, etc. Los accesorios, por su lado, son bienes que, sin perder su individualidad, estn afectados permanentemente a un fin econmico u ornamental de otro bien (artculo 888 del Cdigo Civil). La acumulacin no est prevista en los supuestos de extensin del artculo 1101 del Cdigo Civil. A pesar de ello, estimo que la hipoteca s debe extenderse al nuevo inmueble producto de la acumulacin. Por qu se extiende la hipoteca a las partes integrantes?. Porque las partes integrantes son el bien en s mismo. En un terreno, por ejemplo, todo lo que se va construyendo encima de l se va integrando al mismo y termina conformando una nueva edificacin, distinta al terreno. El nuevo bien, sumadas las partes integrantes, es el terreno y la edificacin, y sobre dicho bien recae la garanta. En el caso de la acumulacin ocurre algo similar. Cuando uno acumula a su propiedad un inmueble contiguo, fsicamente y jurdicamente hay un nuevo inmueble. Desde el punto de vista fsico, qu duda cabe que el inmueble es distinto, y desde el lado registral, tambin. Entonces, por la misma razn por la que la hipoteca se extienda a las partes integrantes, debe extenderse al inmueble que se integra, es decir al que se acumula. En realidad es al nuevo inmueble fruto de la acumulacin. Esta solucin no siempre ha sido as a nivel registral. S de casos en los que, solicitada la acumulacin de dos predios, y existiendo una hipoteca sobre uno de ellos, los registradores procedan a la acumulacin, pero dejaban constancia en la partida de la nueva unidad inmobiliaria que la garanta afectaba una fraccin del nuevo inmueble (en la parte correspondiente al predio que tena la garanta). Luego, cuando se ejecutaba la hipoteca y el predio (el original con la garanta) se remataba, el predio acumulado deba desacumularse para que el tercero que haba adquirido la propiedad pudiera inscribir su derecho a su nombre. Esta solucin, influenciada por la legislacin y doctrina espaola, era equivocada. Por un lado asuma que la hipoteca no se extenda al inmueble acumulado y por otro se prestaba a serios inconvenientes. Qu pasaba si el predio acumulado no se poda desacumular, como cuando se construye un edificio sobre los dos predios acumulados? .

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El Reglamento de las Inscripciones ha abordado este tema disponiendo en su artculo 62 que en caso de acumulacin, las cargas y gravmenes se trasladan a la nueva unidad inmobiliaria. Ahora bien, lo que vengo comentando supone que uno de los predios por acumularse se encuentre gravado. Qu sucede si dos o ms predios materia de la acumulacin estn gravados?. En este cado la solucin no puede ser la misma, porque se puede afectar el derecho de terceros (de los acreedores hipotecarios). Imaginemos que los dos predios por acumularse estn hipotecados. Si las hipotecas se extienden al nuevo predio, cmo se regula el rango?. Ambas deberan tener el primer rango, pero respecto de qu porcentajes?. Por eso el Reglamento de las Inscripciones seala acertadamente que cuando dos o ms de los predios materia de la acumulacin estn gravados con alguna hipoteca u otro derecho real de garanta, solo procede la acumulacin si los acreedores dan su conformidad con la acumulacin (artculo 66).

febrero de 2004

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