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07*
DIREITO DE SUPERFÍCIE
(Propriedade Superficiária)
1.Introdução.
“O solo é o bem imóvel por natureza”. Tudo aquilo que adere a ele sem
que, quando se retire, altere a sua substância, será considerado bem móvel.
Se o sujeito planta em território alheio, em regra, o proprietário do
território adquire o direito sobre a plantação justamente em razão do seu
direito de superfície. Isto em função do princípio superfícies solo cedit: o
solo adere a tudo aquilo que a ele se conecta.
2. Previsão Normativa.
*Art. 21, Lei 10.257/01
*Art. 1369/1377, Código Civil
Com o direito de superfície, surgem dois proprietários distintos:
* o proprietário da terra;
* o proprietário daquilo que foi construído ou plantado na terra.
Neste caso, existem dois proprietários sobre um mesmo bem. Com
esse regramento, garante-se o respeito à função social da propriedade.
Direito de Superficie
1. Referencia Legislativa
*Art. 21 da Lei 10257/01
*Arts. 1369 à 1377, CC
*EM: 93, JDC
2. Extinção do Dir. Superficie
*Transferência mortis causa
*Transferencia Intervivos
*Destinação Diversa
*Extinção Temporal
*Desapropriação
3. Direito de Laje
(Direito de sobrelevação)
Direito de Superficie
Como já dito anteriormente, o direito de superfície é a cessão do
direito de construir. Assim, sendo necessário dar função social a
propriedade, a pessoa sede a concessão para se construir na sua
propriedade.
Essa cessão tem características: tem que ter tempo e pode ser
gratuita/onerosa.
A forma de pagamento fica a critério do credor.
A forma de pagamento é chamada de “solarium”. Essa forma de
pagamento também será a critério do credor (o CC não dispõe).
*Extinção Temporal
O superficiário tem uma propriedade resolúvel, já que, segundo o CC,
esse contrato tem sempre um termo. Ao atingir esse termo, sai da
propriedade de um e vai para o outro. Nem a morte a destrói.
Nem sempre, findo o termo do contrato, a propriedade ficará com o
dono do terreno. Se nada estiver expresso, será assim. Esse contrato é
flexível.
*Desapropriação
O poder publico pode ver que aquele terreno teria uma utilidade
publica e desapropria. Quando desapropria, não é somente em relação ao
bem destinado ao direito de superficie, mas também ao terreno. Quando
isso ocorre, o poder publico paga uma indenização ao proprietário.
Veja que há 2 direitos de propriedade. Portanto, tem que ser fazer um
calculo para se verificar em quanto a construção valorizou o imóvel. Feito
esse calculo, o poder publico indeniza e destrói o direito de propriedade e
de superfície.
Ex. De 1 milhão, 60% é o valor do galpão construído, os 40% são o
valor do terreno. 400 mil será de um e 600 mil de outro.
Art. 1377
4. Referencia Legislativa
*Art. 21 da Lei 10257/01
*Arts. 1369 à 1377, CC
*EM: 93, JDC
A primeira previsão do direito de superfície foi em 2001 no estatuto da
cidade. O estatuto da cidade é de 2001 enquanto o CC é de 2003.
No estatuto da cidade, o art. 21 traz toda a previsão relativa ao direito
de superfície.
No CC, temos o art. 1369 a 1377.
Com o vigor da CC, a doutrina ficou em duvida. O CC seria mais novo e
trataria das mesmas previsões do EC, então teria revogado. Outros
doutrinadores diziam que o EC era lei especial, e o CC geral, então estaria
revogado o CC. O CC e o EC não tratam da mesma coisa:
- O CC fala apenas em tempo determinado. O EC fala em tempo
determinado ou indeterminado.
- O EC traz a possibilidade de utilizar o solo, o sub-solo e o espaço
aéreo.
Ex. prédio pode fazer contrato que proíbe que a casa seja demolida
sendo construído outro prédio em frente a ele (para não perder a vista para
o mar). O código civil não fala disso, mas o estatuto sim, ou seja, ele fala
também do espaço aéreo.
- o EC é específico, fala que responde pelo que incide a construção e
proporcionalmente em relação ao terreno que está usando em relação aos
encargos. No CC, geraria aquela duvida, já que fala em “imóvel”, ai teria
aquela duvida se seria o terreno e a construção ou só a construção.
A briga foi grande e chegou-se ao meio termo. O EC não revoga o CC e
nem o CC o EC. Isso está no Enunciado 93 da Jornada de Direito Civil.
Podemos ter duas normas que tratam do mesmo tema convivendo ao
mesmo tempo, mas tem que haver limitações:
- Quando o direito de superfície versa exclusivamente sobre interesses
particulares, utilizaremos o CC.
- Quando envolver entes públicos, utilizaremos o Estatuto da Cidade.
Essa conclusão foi tirada do art. 1377, CC: O código civil abriu a
possibilidade de se ter uma norma sobre direito de superfície voltada para o
ente publico.
Carlos Roberto Gonçalves, por exemplo diz que o EC está revogado.
Cristiano Chaves segue o enunciado.
Veja que esses enunciados não tem força vinculante, geram apenas
recomendações de hermenêutica.
4. Direito de Laje
(Direito de sobreelevação)
-Usucapião
A usucapião é uma forma de aquisição originaria, então ela fulminaria
tudo que posteriormente aconteceria.
Não se acha posição sobre isso. O professor acha que é possível a
usucapião, e nesta, a pessoa perderia tudo. Ao atingir a usucapião da
construção, indiretamente também atingiria a usucapião da terra, então, o
proprietário da terra também teria que defender a sua propriedade, e, não o
fazendo, ele teria dormido, perdendo também a sua propriedade.
03.08
Condomínio
1. Introdução
2. Espécies
Ordinário
Necessário
Edilício
3. Condomínio Ordinário
3.1 Finalidade do Bem (art. 1361, CC)
3.2 Despesas (art. 1315 e 1317, CC)
3.3 Dívidas (art. 1316, CC)
3.4 Frutos (art. 1320, CC)
3.5 Divisão (art. 1320, CC)
3.6 Administrador (art. 1323, CC)
3.6.1 Presunção (art. 1324, CC)
3.6.2 Maioria (art. 1325, CC)
Absoluta
CONDOMÍNIO
1. Introdução
Nada mais é que uma conjunção de várias pessoas dentro da mesma
propriedade.
Ao falarmos de posse, falamos de uma composse. O condomínio é
semelhante a idéia da composse, só que no condomínio temos varias
pessoas que se dizem proprietárias do mesmo bem. Não é relativo a posse.
Então, condomínio poderá ser chamado de co-propriedade.
2. Espécies
- Ordinário: é o condomínio comum. É o condomínio no qual mais de
uma pessoa exerce o direito de propriedade sobre o mesmo bem. Essas
pessoas partilham a área do bem.
- Necessário: é quando é determinado por lei (essa é a única
diferenciação em relação ao condomínio ordinário). Presume-se que quando
se coloca mais de uma pessoa para gerir um bem, teremos conflitos. Veja
que até temos uma ação especifica de divisão para cortar o condomínio. Os
proprietários têm que harmonizar os seus interesses. Harmonizando
interesses vêm os conflitos.
- Edilício: ou condomínio horizontal (nome mais tradicional que existe).
Antigamente não tínhamos a tecnologia de construir os prédios para cima,
eles se estendiam para os lados. Disso tínhamos os cortiços.
3. Condomínio Ordinário
3.1 Finalidade do Bem (art. 1361, CC)
Essas pessoas que dominam o direito de propriedade tem que entrar em
consenso para que o direito de propriedade seja exercido de forma correta.
O bem terá que ser utilizado de acordo com a sua finalidade. Não é
porque é proprietário que não utilizará a propriedade de acordo com a sua
finalidade. Isso para que não se desvie a função da propriedade.
4. Condomínio necessário
- Muros/Valas/Cercas
5. Condomínio Edilício
5.1 Introdução
5.2 Formação
- Ato de Instituição
- Convenção
- Regimento Interno
5.3 Direitos do Condômino
- Usar/Fruir das Unidades
- Usar/Fruir das Áreas Comuns
- Participar das Assembléias
4. Condomínio necessário
Situação em que o código impõe uma situação condominial.
- Muros/Valas/Cercas
Ocorre quando trabalhamos com marcos divisórios.
Ex.Imagine que você tenha 2 terrenos e resolve construir um muro
divisório (isso seria um condomínio necessário). De um lado do muro
permanecerá de A e do outro de B. Quando vai construir o muro pode exigir
da outra pessoa que ela indenize (pagar 50% do valor que gastou para
levantar o muro). Pode inclusive pintar somente um lado e deixar o outro no
reboco se o outro não quiser pagar.
Esse é um tipo de condomínio necessário. Não tem como fugir dessa
situação. Não será qualquer muro, mas apenas os localizados em áreas
limítrofes.
Em condições normais é fácil imaginar. O código diz que se A construiu
o muro, e o vizinho (B) não quer pagar ½, até que se pague, A pode proibir
B de usar o muro.
Ex. o vizinho quer construiu uma churrasqueira no muro, o outro pode
impedir, já que ainda não houve o pagamento.
Mas ele invadiria a casa do outro para demolir o muro? Haveria um
conflito evidente da privacidade.
5. Condomínio Edilício
5.1 Introdução
Também chamado de condomínio horizontal (em razão da ausência de
tecnologia).
Hoje não temos limites para levantar um condomínio horizontal.
O CC trás a previsão especifica do condomínio edilício.
O condomínio edilício é uma figura hibridada. Tem em sua estrutura a
propriedade comum e a privada.
5.2 Formação
Para que se forme o condomínio é necessário 3 documentos:
- Ato de Instituição: ato prévio, sujeito se direciona até a
prefeitura. Na prefeitura especifica qual é a construção, sua destinação,
quantos apartamentos, garagens, elevadores, etc. Esse ato é o que autoriza
a construção do prédio.
- Convenção: é o que determina todas as regras do condomínio.
Tem que ser feita pelos condôminos e votada por maioria absoluta.
Muitos condôminos tentam se furtar da obediência desta sobre a
alegação de que a convenção não foi registrada em cartório. Isso não pode
ser alegado. A convenção é um acordo entre as partes, então, como há
força entre as partes, não seria necessário o registro para que os
condôminos obedecessem. Mesmo que compre o apartamento depois, o
comprador se sub-rogará no lugar do outro condômino, tendo, portanto, que
obedecer.
O registro serve por conta de terceiros. O terceiros somente é
obrigado a obedecer se houver o registro.
Ex.3º que aluga o imóvel no carnaval.
A convenção deve obedecer ao CC, que por sua vez obedece a CF.
Então a convenção forma lei dentro do condomínio desde que condizente
com as normas externas.
5.2 Formação
- Ato de Instituição
O incorporador quando abre o terreno tem que chegar na prefeitura
e abrir um ato de instituição do condomínio.
O ato de instituição é o ponto de partida. O incorporador pega o
imóvel e diz que tem um terreno e que neste construirá de um prédio que
terá X apartamentos, X área de lazer, sendo destinado ao
comercio/residência. Essa ultima parte vai dizer se o prédio está
obedecendo ao PDDU- Plano de direcionamento urbano.
Depois disso o incorporador levanta o prédio.
Lembre-se que não há mais a hipótese de hipotecar o imóvel,
dando-o de garantia para a execução.
- Convenção
É a constituição do condomínio, ela estabelece como o condomínio
funcionará.
Esta estabelece a cota condominial. Em razão do condomínio ter
duas sistemáticas, a privada e a coletiva, tudo que for coletivo será dividido
entre os condôminos (se utiliza o mesmo pensamento do condomínio
ordinário).
Há uma lei municipal que fala que todos os contadores de gás tem
que ser separados.
- Regimento Interno
É a sub Lei. É extraído da própria convenção e tem as orientações
triviais.
Ex. não subir no elevador social com traje de banho.
Este regimento é facilmente modificado já que é mais simples que a
convenção.
11.08
* Juros 1% AM
* Multa 2% AM
- Obras/Segurança
Nos prédios mais antigos se observa obras laterais. Essas
construções são permitidas entre aspas. O que o artigo quer proibir são
construções que prejudiquem a estrutura do prédio. Ex. laje.
Não se pode fazer obras que comprometam a segurança da
edificação.
Poderá se aceitar essas construções, desde que fale com os
condôminos.
- Alterar Fachada
Grande confusão é colocar o vidro na varanda. Se não tiver
autorização da assembléia, o juiz determina que retire com pena
cominatória alta.
Desde que siga os padrões determinados pelo condomínio, poderia
ser a alteração feita por qualquer empresa.
A alteração da porta de saída da sala é alteração de fachada? O
professor acha que não. Mas veja que a área do elevador é área comum.
Colocação de ar condicionado altera a fachada.
Redes de proteção e grades não alteram a fachada, já é pacífico no
tribunal.
- Destinação
A destinação tem que ser aquela estipulada pela convenção de
condomínio.
Se a pessoa tem muito dinheiro, ela não vai se importar com a multa. A
função da multa desapareceu, já que não se constrangerá a pessoa através
dessa multa. Poderia então se expulsar esse condômino? Se analisa o direito
de vizinhança, o direito de moradia e de propriedade. Sob nova ótica, deve
se analisar se cumpre ou não a função social.
Poderia entrar no judiciário com o pedido de obrigação de não fazer.
1. Condomínio
1.1 administração do condomínio
- assembléias (1352/1355)
1.2 Extinção do condomínio
- destruição
*votação: + da metade
- desapropriação
- mudança de finalidade
2. Formas especiais de parcelamento
- condomínio “fechado”
- “time sharing”
3. Direito de vizinhança
3.1 Introdução
3.2 Natureza Jurídica
3.3 Propriedade Vizinha
3.4 Direito de Vizinhança x Interferência Direta
3.5 Uso Anormal da Propriedade
- Saúde/Sossego/Segurança
- Legitimidade
1. Condomínio
1.1 Administração do condomínio
- Assembléias (1352/1355)
Reunião feitas pelos condôminos para dirimir conflitos de interesses do
condomínio. Ela é feita ao menos uma vez por ano, é a chamada assembléia
ordinária.
Essa assembléia ordinária ocorre no começo do ano para que o síndico
apresente os balancetes.
Às vezes o sindico não apresenta, cabe entrar com ação de exibição de
documentos.
Quando não tem o conselho fiscal, o condomínio fica não mão de uma
só pessoa. Se ninguém fiscaliza, ela faz o que quiser com o dinheiro. É claro
que ela será responsabilizada.
Se o sindico não convocar a assembléia, os condôminos podem
convocar.
1. Introdução
É mais uma limitação à propriedade.
Estudamos a limitação máxima que é a função social. O direito de
vizinhança limita a própria função social.
Ele surge na época moderna, na qual cada vez vivemos em ambientes
mais próximos ao outro. Quanto mais próximo vivemos, maior a zona de
atrito, que pode ocorrer mesmo que haja a função social.
O direito de vizinhança atinge mais uma vez a liberdade da
propriedade.
Então, não se pode fazer o que quiser com a propriedade, e, mesmo
obedecendo a função social, tem o direito de vizinhança.
O “What´s Up” e o “Bohemia” foram fechados por conta do direito de
vizinhança.
2. Natureza Jurídica
A maioria da doutrina diz que é uma obrigação propter rem, já que
esta obrigação de fazer/não fazer é inerente ao imóvel, pouco importando
quem é o proprietário do imóvel.
Esse direito de vizinhança é agregado como uma espécie de obrigação
propter rem, deve ser respeitado independente de quem seja o proprietário.
3. Propriedade Vizinha
Não é parede com parede, não se fala em propriedade contigua.
Se fala em propriedade que se encontre numa área de atuação
daquele sistema que venha a causar o dano.
- Saúde/Sossego/Segurança
O direito de vizinhança busca ressalvar os 3 “s” .
Saúde. Ex. jogar esgoto, lixo a céu aberto, dengue.
24.08
- Legitimidade
Não só o proprietário tem legitimidade para propor ações que
venham regular o direito de vizinhança. O possuidor também pode. Apesar
de decorrer de uma obrigação propter, por estar vinculado ao imóvel,
independente de quem o possua, o direito de vizinhança é voltado para
saúde/sossego/segurança.
O locatário, possuidor, proprietário podem ser os titulares. Visa
assim proteger as pessoas que se encontram no imóvel.
- Incomodo “Anormal”
Essa legitimidade é condicionada ao interesse de agir. Esse interesse
de agir é limitado ao incomodo anormal.
O magistrado vai analisar o que se considera incomodo anormal.
Utiliza parâmetros subjetivos, então, para um juiz pode ser incomodo
normal e para outro anormal.
Isso causa um arrepio, cada juiz pensa de uma forma. O CC hoje
deixa aberto ao juiz a decisão. Temos varias clausulas abertas no CC para
que o código se amolde às mudanças sociais. A sociedade evolui de forma
mais rápida que a lei. Então, analisando o caso concreto o juiz amolda a
regra visando atingir a equidade.
- Padrões
Para o juiz analisar se o incomodo é normal ou anormal deve se usar
padrões:
- Homem Médio: deve se usar o homem médio. Uma pessoa
muito sensível não pode ser utilizada como padrão.
- Zona: tem que se ver a zona. A zona é onde está instalado o
imóvel. Disso temos a idéia do PDDU.
Ex. Se construir um imóvel numa zona industrial, não poderá
exigir nada, utilizada de forma normal, a empresa causa ruídos, fumaça. O
juiz então tem que se analisar se está fazendo o uso normal. Se estiver fora
do uso normal, o juiz não vai mandar cessar a atividade, mas pode mandar
colocar filtros, etc. Então, quem quiser morar nesta área terá que tolerar.
- Preocupação: quando se instala num local em que já há
alguém. É diferente da zona.
Ex. O HGE é instalado na Vasco da Gama. As pessoas que
vierem a se instalar ali não podem querer que o hospital cesse as suas
atividades.
- Interesse Público
O interesse público predomina sobre o interesse particular.
Ex. por isso que se pode construir o aeroporto de congonhas, o
Hospital ali no loteamento Aquarius.
O que se faz ali em relação ao Hospital é, se o imóvel se
desvalorizar, quem construiu o hospital terá que indenizar, inclusive o poder
público.
Então o fato é que, se há interesse publico, não pode mandar parar.
Pode-se mandar readaptar o sistema para que venha diminuir os
transtornos.
6. Parte Processual
- Rito Sumário
Havendo conflito de vizinhança adotamos o rito sumário.
Inclusive o direito de vizinhança, a depender da alçada, pode ser
proposto do juizado.
- Dano Infecto
*Caráter Preventivo
Tem caráter preventivo. Serve na hipótese de se estar na
iminência de sofrer um prejuízo.
Não se trata de ação de nunciação de obra nova, que é
utilizada para o direito de vizinhança? Esta é quando se está sofrendo dano
em razão da conduta do vizinho ao lado.
Ex. pedaços de construção que cai no prédio vizinho. Se já
estiver construído, a ação cabível seria a demolitória.
Essa ação aqui é anterior, é quando está na iminência de sofrer
o dano.
7. Árvores Limítrofes
- Art. 1282 à 1284, CC
Se o tronco da arvore estiver na área limítrofe entre dois prédios, ela
pertencerá aos dois proprietários. Qualquer decisão que for tomada a cerca
da arvore tem que ser tomada em condomínio. A árvore se faz em regime
de condomínio.
Isso ainda que a árvore não esteja no ponto limítrofe exato. O que
conta é o tronco.
Se tem um arvore no terreno vizinho, e os galhos ultrapassam para o
lado, o vizinho invadido pode cortar, numa linha vertical limítrofe, sem
precisar de autorização e nem indenização. Se a raiz ultrapassar, poderá se
cortar, mesmo matando, não indenizará.
É uma das modalidades de autotutela autorizadas.
8. Passagem forçada
- Imóvel encravado
*Função Social
* Encravamento Natural
*Encravamento Provocado
- Direito de Vizinhança Oneroso
- Passagem Menos Danosa
- Legitimidade
9. Cabos e Tubulações
- Art. 1286
- Interesse Público