UNIVERSIDADE DO ESTADO DE MINAS GERAIS UEMG FACULDADES INTEGRADAS DO SUDOESTE MINEIRO FESP CURSO DE DIREITO DE PASSOS

RELAES DOS DIREITOS DE VIZINHANA NO BRASIL, SUAS CURIOSIDADES E FORMAS DE REPERCUSSO AOS CIDADOS

BRUNO DAHER LIMA

PASSOS(MG) SETEMBRO/2013

BRUNO DAHER LIMA

RELAES DOS DIREITOS DE VIZINHANA NO BRASIL, SUAS CURIOSIDADES E FORMAS DE REPERCUSSO AOS CIDADOS

Monografia na forma de Trabalho de Concluso de Curso apresentado Faculdade de Direito de Passos FADIPA Fundao de Ensino Superior de Passos Universidade do Estado de Minas Gerais, como requisito parcial para a obteno do ttulo de bacharel em Direito.

Orientador(a): Prof.(a) Dra. Ana Paula de Ftima Coelho

PASSOS(MG) SETEMBRO/2013

BRUNO DAHER LIMA

RELAES DOS DIREITOS DE VIZINHANA NO BRASIL, SUAS CURIOSIDADES E FORMAS DE REPERCUSSO AOS CIDADOS

COMISSO JULGADORA:

__________________________________________________ Presidente da banca: __________________________________________________ Membro Examinador convidado __________________________________________________ Membro Examinador convidado

Catalogao na fonte Biblioteca Central da FESP

L732r

Lima, Bruno Daher Relaes dos direitos de vizinhana no Brasil, suas curiosidades e formas de repercusso aos cidados [manuscrito] / Bruno Daher Lima. 2013. 43 f. : il. Orientadora : Ana Paula de Ftima Coelho. Monografia (graduao) Faculdades Integradas do Sudoeste Mineiro, Fundao de Ensino Superior de Passos, Universidade do Estado de Minas Gerais, como requisito para a obteno do grau de Bacharel em Direito. Bibliografia : f. 43. 1. Direito de vizinhana. 2. Lei civil. 3. Convvio social. I. Coelho, Ana Paula de Ftima. II. Faculdades Integradas do Sudoeste Mineiro. Fundao de Ensino Superior de Passos. Universidade do Estado de Minas Gerais. III. Ttulo.
CDU- 347.241

Aos meus pais, Que so meu alicerce, fonte de toda minha criao e educao, mesmo nos momentos de angstia e tristeza, principalmente ao meu pai, que sempre foi meu estmulo de vida durante todos esses anos e que infelizmente no est mais comigo. Aos meus familiares que acreditaram no meu potencial profissional, e a todos os que me proporcionaram a chegada at aqui, dedico-lhes o presente trabalho.

Agradeo ao meu pai, que de tanto batalhar e se esforar, apesar de sua garra, infelizmente no conseguiu chegar at este momento de extrema felicidade comigo. minha me, que em meio s duras surpresas dessa vida, se manteve forte e se transformou em pai e me concentrada em uma nica mulher, um exemplo de mulher. minha tia Maiza, por todas as ajudas possveis e praticamente impossveis que me proporcionou. Ao Dr. Dcio Lemos Martins, Advogado e Diretor Executivo dessa Instituio pelo apoio. Dra. Lcia R. Vertuan Freschi Landgraf, Juza de Direito, por todos os ensinamentos e experincias transmitidas. minha Orientadora e Coordenadora da Faculdade de Direito, Dra. Ana Paula de Ftima Coelho, pelo empenho, e em especial a Deus, o dono do mundo, por dar-me tudo o que sonhei.

Se podemos sonhar, tambm podemos tornar nossos sonhos realidade! (Walt Disney)

LISTA DE APREVIATURAS

art. artigo inc inciso p. pgina

LISTA DE SIGLAS

CC Cdigo Civil CPC Cdigo de Processo Civil RT Revista dos Tribunais STJ Superior Tribunal de Justia

RESUMO

LIMA, Bruno Daher. Relaes dos direitos de vizinhana no Brasil, suas curiosidades e formas de repercusso aos cidados. f. FESP. UEMG. Monografia Graduao em Direito. Faculdade de Direito de Passos, 2013. O presente trabalho tem como finalidade transparecer acerca das espcies do direito de vizinhana, citando, para tanto, sua origem histrica e seus princpios reguladores. por bem ressaltar, que a despeito de a sociedade no enfatizar muito sobre o direito de vizinhana, est expressamente mencionada em nossa legislao todas as hipteses para se tratar de tal assunto, vez que comumente acontece entreveros entre os moradores, que podem gerar maiores conflitos e influenciar no bom convvio social. Deste modo, este feito veio para explanar principalmente as espcies do direito de vizinhana, tais como as rvores limtrofes, a passagem de canos e tubulaes, a passagem forada, as guas e limites entre prdios. Cabe frisar, ainda, que para solucionar o problema de muitos cidados no que tange a construo, preciso observar a legislao de cada municpio, especialmente no local onde o imvel for edificado, e ainda obedecer a lei civil que versa sobre as metragens e outros casos decorrentes do ramo da engenharia. Contm ainda, uma breve pincelada no que se refere ao condomnio, evidenciando seus conceitos e dvidas que eventualmente venham a ocorrer.

Palavras-chave: Direito de vizinhana; lei civil; convvio social.

SUMRIO

Introduo ............................................................................................................ 11 CAPTULO 1. ORIGEM HISTRICA DO DIREITO DE PROPRIEDADE, DO DIREITO DE VIZINHANA E SUAS EVOLUES AT OS TEMPOS ATUAIS 13 1.1 Noes gerais e histricas acerca do direito da propriedade em suas relaes de vizinhana ......................................................................................... 13 1.2 Princpios norteadores do direito de propriedade ........................................... 14 1.3 Uso anormal da propriedade atos nocivos .................................................. 14 1.4 Possibilidades de harmonizao dos conflitos ............................................... 16 CAPTULO 2. LIMITES E ESPCIES ONDE ATUA O DIREITO DE VIZINHANA ....................................................................................................... 17 2.1 Das rvores limtrofes .................................................................................... 17 2.2 Da passagem forada .................................................................................... 20 2.3 Da passagem de cabos e tubulaes ............................................................ 22 2.4 Das guas ...................................................................................................... 24 2.5 Dos limites entre prdios ................................................................................ 26 2.6 Do direito de construir .................................................................................... 30 CAPTULO 3. DO CONDOMNIO EM GERAL: AT QUE PONTO PERTENCE A PROPRIEDADE EM COMUM A UM CONDMINO? ...................................... 36 Concluso ............................................................................................................ 41 Referncias Bibliogrficas .................................................................................... 43

11

INTRODUO

Podemos afirmar que o direito de vizinhana encontra-se muito mais prximo de nossa realidade do que pensamos, pois tal fato jurdico ocorre com bastante frequncia entre as pessoas de uma comunidade. O direito de vizinhana nasceu do direito de propriedade desde a era romana, que tinha como propsito harmonizar os nimos entre os vizinhos e proporcionar um bom convvio social entre os moradores. Desta forma, a partir de ento, preocupou-se em criar normas

regulamentadoras para conduzir o direito de propriedade, sendo tais regras positivadas pelos princpios que posteriormente iro servir de ponto de partida para outras relaes jurdicas. Dois princpios importantes do direito de propriedade so os da contiguidade e da utilidade. O princpio da contiguidade, como o prprio nome demonstra, vem a ser a continuao do imvel at que se chegue ao seu limite, ou seja, at o ponto divisrio que estabelece o trmino de sua rea e o incio da propriedade do vizinho. J o princpio da utilidade, aquele que abrange o subsolo at o espao areo, desde que no contradiga nenhum dispositivo legal. Contudo, surgiu com o passar do tempo, o que chamamos de interferncias prejudiciais, que nada mais so do que atos que incomodam, ou seja, que causam invaso sade, a segurana e ao sossego do vizinho. Diante disso, tais interferncias se dividem em trs espcies: as lesivas, as abusivas e as ilegais. Sendo assim, a melhor forma de solucionar tais conflitos, sem dvidas, optar pela maneira mais fcil e cmoda, em outras palavras, por um acordo entre partes. O ponto crucial do presente trabalho gira em torno das espcies do direito de vizinhana, que compreende as rvores limtrofes, que so as rvores cujo tronco estiver na linha divisria, pertencem em comum aos donos dos imveis; a passagem forada, referente ao imvel que no possuir acesso a via pblica, nascente ou porto, poder, mediante indenizao, o proprietrio do imvel ao lado lhe dar o direito de transitar pelo seu mesmo acesso; a passagem de cabos e tubulaes, quando se tratar de indenizao em que se obrigue a existncia de cabos subterrneos, canos de esgoto, dentre outros; as guas e os limites entre prdios.

12

O direito de construir tambm fato de suma importncia, pois so neles que encontramos as diretrizes para a construo e edificao de imveis nos municpios. Tal direito regula sobre todas as precaues, direitos e deveres que sero abordados de acordo com a legislao de cada cidade, levando em considerao a lei civil geral. O condomnio, fonte de grandes dvidas, vem a ser a comunho, ou seja, o entrelaamento entre os direitos em comum de seus moradores quando a coisa pertence a uma nica relao jurdica.

13

CAPTULO 1 ORIGEM HISTRICA DO DIREITO DE PROPRIEDADE, DO DIREITO DE VIZINHANA E SUAS EVOLUES AT OS TEMPOS ATUAIS

1.1 Noes gerais e histricas acerca do direito da propriedade em suas relaes de vizinhana

Impossvel seria dar incio a qualquer tipo de trabalho, seno, esclarecendo quanto s suas origens, ou seja, suas referncias que antecederam nossos fundamentos atuais. No que tange ao direito, embasado no Dicionrio da Lngua Portuguesa Aurlio, a expresso direito, significa complexo de leis ou normas que regem as relaes entre os homens/; cincia que estuda essas normas/; imposto, taxa: direito alfandegrio/; faculdade de praticar um ato, de possuir, usar, exigir ou dispor de alguma coisa. J a expresso vizinhana, possui um significado mais amplo, qual seja, pessoas que residem perto de ns. De se ressaltar ainda, que tais expresses, esto com seus respectivos significados gerais, ou seja, no mais puro sentido estrito da palavra. No contexto jurdico, somando direito + vizinhana, surge, desde a era romana, o que ns chamamos de Direito de Vizinhana, que por sua vez, se trata de um conjunto de normas, as quais possuem em seu preceito fundamental, a finalidade de harmonizar conflitos entre vizinhos, que por algum motivo, se sentem lesados em determinadas relaes que tumultuam o bom convvio social.

Na era romana preponderava um sentido individualista de propriedade, apesar de ter havido duas formas de propriedade coletiva: a da gens e a da famlia. Nos primrdios da cultura romana a propriedade era da cidade, ou gens, possuindo cada indivduo uma restrita poro de terra, e s eram alienveis os bens mveis. (DINIZ, 2011, p.119).

14

Diante disso, conclui-se que o direito de vizinhana oriundo do direito de propriedade, que vem sofrendo vrias restries quanto ao seu exerccio, restries essas, que afetam tanto o interesse individual, como o interesse coletivo.

Os direitos de vizinhana constituem limitaes impostas pela boa convivncia social, que se inspira na lealdade e na boa-f. A propriedade deve ser usada de tal maneira que se torne possvel a coexistncia social. Se assim no se procedesse, se os proprietrios pudessem invocar uns contra os outros seu direito absoluto e ilimitado, no poderiam praticar qualquer direito, pois as propriedades se aniquilaram no entrechoque de suas vrias faculdades. (GONALVES, 2011, p. 350; MONTEIRO, v.3, p. 135).

Caracterizados como obrigaes propter rem, o direito de vizinhana recebe essa nomenclatura, pois se deriva da vinculao dos confinantes (vizinhos), os quais acompanham a coisa (imvel).

1.2 Princpios norteadores do direito de propriedade

Como todo instituto jurdico possui suas diretrizes, ou seja, seus caminhos a serem seguidos, o direito de propriedade tambm possui suas noes

principiolgicas, as quais se baseiam nos seguintes princpios: Princpio da Contiguidade e Princpio da Utilidade. O primeiro, conforme seu prprio nome diz, a contiguidade, que nada mais do que a continuao do imvel horizontalmente, at chegar em sua limitao que pertence ao seu vizinho. J o segundo, possui um sentido mais genrico, que vai desde o subsolo, estendendo-se at o espao areo, desde que no infrinja nenhum dispositivo legal.

1.3 Uso anormal da propriedade atos nocivos

15

Como j dito anteriormente, os direitos de vizinhana foram criados com o intuito de pacificar/harmonizar os conflitos entre vizinhos, proporcionando assim, uma boa relao entre moradores/confrontantes. Partindo dessa premissa, o Legislador no Cdigo Civil de 1916, utilizava a expresso mau uso ou uso anormal, que foi reformulada e ento, o Novo Cdigo Civil (2002) passou a receber o nome de interferncias prejudiciais, conforme preceitua em seu artigo 1.277. Tais interferncias prejudiciais so aquelas que causam invaso sade, segurana e ao sossego dos vizinhos, os quais, em seu pleno direito, so competentes para dar incio a um processo para reparao dos danos sofridos.

So ofensas segurana pessoal ou dos bens todos os atos que comprometerem a estabilidade de um prdio e a incolumidade de seus moradores. P. ex.: funcionamento de indstrias que produzem trepidaes danosas, provocando fendas em prdios; edifcio vizinho que ameaa runa [...]. So ofensas ao sossego os rudos excessivos que tiram a tranquilidade dos habitantes do prdio confinante, como festas noturnas espalhafatosas em residncias, boates, clubes e gritarias, barulho ensurdecedor de indstria, oficina mecnica, pedreira, escola de samba, terreiro de macumba, emprego de alto-faltantes de grande potncia [...]. (DINIZ, 2011, p. 292; MONTEIRO, op. cit,. p. 137; DAIBERT, op. cit., p. 217; RODRIGUES, op cit., p.147).

As interferncias acima citadas se classificam em trs espcies: as lesivas, as abusivas e as ilegais. A primeira fundada aos atos que causam danos aos vizinhos, mesmo com a devida autorizao do Municpio, como por exemplo, uma padaria que possui chamin e quando est sendo produzidos alimentos, exala grande quantidade de fumaa que acaba por invadir a residncia dos moradores, causando assim, malefcios aos cidados. A segunda vem a ser aquelas que em tese, so lcitas, ou seja, se no fosse o incmodo, no seria caracterizada interferncia, exemplificando, o caso de um morador que est dentro de sua residncia ouvindo msica, cujo som est exageradamente alto, desrespeitando assim, os seus vizinhos mais prximos. J a terceira e ltima interferncia, as ilegais, so aqueles atos ilcitos (proibidos) que alm de serem punidos pelo Direito Civil, ainda respondero por crime. Vejamos:

16
Ilegais so os atos ilcitos que obrigam composio do dano, nos termos do artigo 186 do Cdigo Civil, como, por exemplo, atear fogo no prdio vizinho. Ainda que no existisse o supratranscrito art. 1.277, o prejudicado estaria protegido pela norma do art. 186, combinada com o art. 927, caput, do mesmo diploma, que lhe garantem o direito indenizao. Se o vizinho, por exemplo, danifica as plantaes de seu confinante, o ato ilegal e sujeita o agente obrigao de ressarcir o prejuzo causado. (GONALVES, 2011, p. 351).

1.4. Possibilidades de harmonizao dos conflitos

Como em todos os casos, a melhor forma de solucionar os entreveros optarmos pelo modo mais fcil e cmodo. J em relao aos direitos nas relaes de vizinhana, h que se priorizar pelos entendimentos doutrinrios e

jurisprudenciais. Diante dessa situao, vejamos um posicionamento doutrinrio:

Ocorrendo dano, no havendo mais atos continuativos de perturbao, a ao indenizatria. Cabe ao vizinho atingido provar o que efetivamente perdeu e razoavelmente deixou de ganhar, suas perdas e danos. Persistindo o ato, a ao para obrigar o causador da nocividade a fazer ou no fazer, com cominao de multa diria (astreinte), tantas vezes aqui referida, com os elementos fundamentais traados no Captulo Execuo das obrigaes de fazer e de no fazer do CPC (arts. 632 a 645). [...] Com frequncia, com a presena do fumus boni iuris e do periculum in mora, se far necessria a atuao do poder cautelar do juiz, conferido pelos meios colocados disposio das partes no estatuto processual, com concesso de medida cautelar. (VENOSA, 2009, p. 287).

A ao deve ser endereada Vara Cvel da Comarca, recebendo denominao de Ao de Dano Infecto. Conforme j dito anteriormente, o art. 1.277 da Lei Civil bastante genrico e pode ser utilizado para quaisquer aes que dizem respeito a alguma questo nociva derivada de relaes entre vizinhos. Em congruncia, o art. 1.280 da mesma legislao de uso exclusivo para as aes que envolvem relaes edilcias, as quais podem ser ingressadas para resguardar o direito de algum possvel dano futuro, por exemplo, a construo de um imvel ao lado de outro com a fundao de estacas, prevenindo rachaduras ou at mesmo o desabamento.

17

CAPTULO 2 LIMITES E ESPCIES ONDE ATUA O DIREITO DE VIZINHANA

Diante dos conceitos e indagaes descritas anteriormente, no h como dar prosseguimento a um trabalho cientfico, sem ao menos transparecer sobre o ponto especfico, ou, em outras palavras, o problema a ser apresentado neste trabalho. Partindo dessa premissa, neste captulo ser enfatizado quanto s espcies do direito de vizinhana tais como, as rvores limtrofes, passagem forada, passagem de cabos e tubulaes, as guas, dentre outras.

2.1 Das rvores limtrofes

Como principal motivo para a escolha do presente trabalho, impossvel seria no dar incio a partir das rvores limtrofes que alm de gerarem grande repercusso para com os cidados de todo o Brasil, de suma importncia levar ao conhecimento de todos um conflito de interesses que at os tempos atuais, gera entreveros e contratempos que obstaculizam a boa convivncia entre os vizinhos, o qual vivenciado especialmente pela minha famlia. No decorrer deste tpico, as fotografias que sero encontradas, nada mais so que a transparncia vivenciada em um caso concreto das rvores limtrofes, no quintal da residncia. J prev o artigo 1.282 do Cdigo Civil: A rvore, cujo tronco estiver na linha divisria, presume-se pertencer em comum aos donos dos prdios confinantes. Referido dispositivo legal, apesar de preceituar sobre tronco em linha divisria, no passa de mera presuno, a qual ocorre quando se possui em casos especficos, a existncia de uma rvore justamente na diviso de muro entre prdios/condomnios/imveis. Desta forma, se os vizinhos/confrontantes estiverem de comum acordo, presume-se que cada um possui meia rvore, uma vez que ela est plantada no

18

meio de ambos os lados, no se levando em considerao para que lado se estende as razes, de modo que cada dono possui parcelas iguais sob a rvore.

Fotografia 1: Quintal da casa vizinha onde ocorre o conflito das rvores limtrofes. (Caso verdico)

Em casos especficos, j que cada vizinho dono de meia parte igual, fica a critrio do mesmo quanto ao seu tamanho, ou seja, caso a rvore esteja empenada para qualquer um dos lados, seu respectivo dono poder livremente cort-la, pod-la ou diminu-la sem qualquer anuncia do outro dono, at o seu limite (a linha divisria). Caso ocorra algum contratempo, dano ou incmodo, para que seja feita a retirada da rvore, necessrio que as duas partes estejam de acordo, um com a anuncia do outro. Em relao aos frutos, caso se trate de rvores frutferas como laranjeira, macieira, jabuticabeira, ps de chuchu, dentre outras, tais alimentos pertencero pessoa dona do terreno que carem ao cho. Diante desta hiptese, o legislador dispe no art. 1.284 do CC que: os frutos cados de rvore do terreno vizinho pertencem ao dono do solo onde caram, se este for de propriedade particular.

19

Com isso se evita, como permitia o Direito Romano, que o dono da rvore penetre periodicamente no terreno vizinho para apanhar os frutos, o que levantaria causas de discrdias e dissenses. Trata-se de direito originrio de aquisio da propriedade (Lopes, 1964:420). Com essa soluo, o legislador preferiu contrariar a regra segundo a qual o acessrio segue o principal. Devem ser compreendidos na direo legal tambm os arbustos rasteiros que vicejam ao rs do solo, como abboras e melancias: pertencem ao dono do terreno em que naturalmente se posicionarem. (VENOSA, 2009, p. 291).

Fotografia 2: Frutos carregados que posteriormente cairo no terreno vizinho. (Caso verdico)

Referida regra aplica-se quando possuir donos particulares um ao lado do outro. Nesse sentido, a doutrina predominante do que tange aos frutos em se tratando de rvore comum:

Sendo comum a rvore: cada um poder pod-la livremente, desde que a preserve, mas nenhum de seus donos poder cort-la sem anuncia do outro ou exigir que seja abatida; cortada ou arrancada, deve ser partilhada entre os proprietrios confrontantes; tambm no sero comuns as despesas com o seu corte e colheita de frutos; os frutos devero ser repartidos pela metade, quer tombem naturalmente, quer provocada a sua queda, quer haja colheita. (DINIZ, 2011, p. 298).

20

Na prtica, embora poucas pessoas tenham conhecimento da existncia de tal instituto, grande o percentual de aes que tramitam nos Tribunais do Brasil, entretanto, o Tribunal de Justia do Estado de So Paulo pacfico em relao quem pertence os frutos cados das rvores limtrofes e ainda quanto aos danos que podero ser acarretados:

EMENTA: Direito de Vizinhana - Vegetao que avana sobre terreno vizinho ou lana folhas e frutos - Uso nocivo da propriedade rvores limtrofes - Tendo a percia comprovado que a vegetao limtrofe invade o terreno do vizinho, deixando cair folhas e frutos, entupindo calhas e causando umidade, fica configurado o uso nocivo da propriedade, devendo os ramos ser cortados, observada a regra de rvore limtrofe. Em razo disso, no h porque estabelecer a obrigao de limpeza das calhas e condutores de gua. - RECURSO PROVIDO EM PARTE. (APELAO COM REVISO Relator: Luiz De Lorenzi Comarca: Piracicaba 6. Cmara do Terceiro Grupo Julgado em 24/06/1998 n. 906845217.19978.26.0000).

Ainda com relao s rvores limtrofes, o artigo 1.283 do Cdigo Civil atual, leciona sobre a possibilidade de causar incmodo ao imvel do vizinho, em razo de seus galhos, razes, dentre outros. de extrema importncia tal artigo, pois uma vez caracterizado o prejuzo sofrido por parte do proprietrio do terreno confrontante, dever o dono do lote vizinho arcar com todas as despesas para a reforma do dano/uso nocivo da propriedade. Com base nisso, vejamos:

Trata-se de uma espcie de justia privada, em oposio negligncia do dono da rvore, que tem o dever de mant-la em tal situao que no prejudique a propriedade vizinha, as vias pblicas, os fios condutores de alta tenso. Por essa razo, se as razes e ramos forem cortados pelo proprietrio do terreno invadido, pela Municipalidade ou pela empresa fornecedora de energia eltrica, no ter aquele direito a qualquer indenizao [...]. , portanto, irrelevante que o corte das razes ou ramos que invadiram a propriedade vizinha acarrete a morte da rvore. Ainda que tal fato acontea, no ter o confrontante que a mutilou a obrigao de indenizar perdas e danos. (GONALVES, 2011, p. 359/360).

2.2 Da passagem forada

21

Outra espcie de direito de vizinhana que se encontra fundada no Direito Civil Brasileiro, alm das rvores limtrofes a passagem forada, que cuja expresso j est prevista no Cdigo Civil atual, mais precisamente em seu artigo 1.285, o qual nos retrata brevemente sobre os possuidores de tal direito, uma vez que violados os acessos para os habitantes do local, sendo ele imvel urbano ou rural, bem como prdios urbanos e rurais. Prev o artigo 1.285 do CC: O dono do prdio que no tiver acesso a via pblica, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenizao caba, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo ser judicialmente fixado, se necessrio. O direito a passagem forada, como todo ramo do direito, foi criado baseado no princpio da solidariedade social, o qual estabelece e prev as relaes de vizinhana, e ainda, pelo fato de a propriedade possuir uma funo econmicosocial que de interesse da coletividade. Nessa esteira:

Trata-se de direito do proprietrio do prdio encravado ao qual no se pode opor o vizinho. A passagem deve ser fixada no caminho mais curto, no prdio mais prximo e de forma menos onerosa para ambas as partes. A esse propsito, dispe o vigente Cdigo que sofrer o constrangimento o vizinho cujo imvel mais natural e facilmente se prestar passagem. (art, 1.285, 1). A matria, como se v, pode dar margem discusso no caso concreto. O fato que, objetivamente, deve ser definido quando a passagem mais fcil e mais natural, no conflito entre mais de um proprietrio. Convencionalmente, podem os interessados dispor como desejarem, pois haver negcio jurdico. (VENOSA, 2009, p. 292).

H que se ressaltar, que tal direito somente pode ser requerido quando o encravamento dos prdios for natural e absoluto, pois este instituto da passagem forada foi criado principalmente para solucionar o interesse social, sendo este exercitvel no que tange ao proprietrio e tambm contra o vizinho. Desta forma:

O direito de exigir do vizinho que lhe deixe passagem s existe quando o encravamento natural e absoluto. No pode ser provocado pelo proprietrio. No pode este vender a parte do terreno que lhe dava acesso via pblica e, depois, pretender que outro vizinho lhe d a passagem. Neste caso, e porque nenhum imvel deve permanecer encravado, poder voltar-

22
se somente contra o adquirente do terreno em que existia a passagem. [...] O adquirente da parte que ficou encravada pelo desmembramento voluntrio s pode exigir passagem do alienante. A propsito, preceitua o Cdigo Civil: Se ocorrer alienao parcial do prdio, de modo que uma das partes perca o acesso a via pblica, nascente ou porto, o proprietrio da outra deve tolerar a passagem. Aplica-se tal regra ainda quando, antes da alienao, existia passagem atravs de imvel vizinho, no estando o proprietrio deste constrangido, depois, a dar uma outra. (art. 1.285, 2 e 3). (GONALVES, 2011, p. 360).

Diante das informaes acima, no considerado encravado o prdio que possua uma sada, mesmo sendo esta difcil, estreita, de difcil acesso e penosa, uma vez que no so atendidas neste caso razes de comodidade, e sim, razes de mera locomoo para com os vizinhos. Contudo, a doutrina nos revela que preciso trs requisitos para que o dono do imvel encravado exija tal direito:

1. Que o imvel pretendidamente encravado se ache, realmente, sem acesso a via pblica, nascente ou porto. Mas, j se entendeu, como o Enunciado n. 88 do Conselho Nacional da Justia Federal (aprovado nas Jornadas de Direito Civil de 2002), que: O direito de passagem forada, previsto no art. 1.285 do CC, tambm garantido nos casos em que o acesso via pblica for insuficiente ou inadequado, consideradas inclusive as necessidades de explorao econmica. Fcil perceber que no constituem passagens foradas atravessadouros particulares, por propriedades tambm particulares, que no se dirigem a nascentes, pontes ou lugares pblicos, privados de uma serventia (STF, Smula 415). [...] O encravamento o requisito bsico. Somente o prdio que no tenha acesso para a rua, nascente ou porto ou qualquer logradouro pblico que o tem, mas o seu encravamento ter se der absoluto; assim, se houver apenas uma nica via de acesso, por pior ou incmoda que seja, no se qualifica como encravado, logo, a serventia de vizinho, que lhe facilite o acesso, servido de passagem e no passagem forada. 2. Que o prdio esteja naturalmente encravado. O seu encravamento, para efeito de passagem forada, no pode ter sido provocado por um fato imputvel, culposamente, ao proprietrio encravado. Impedido estar de exigir a passagem forada pela propriedade vizinha aquele que, voluntariamente, criou o obstculo ao construir [...]. 3. Que o proprietrio do prdio por onde se estabelece a passagem receba uma indenizao cabal (CC, art. 1.285). (DINIZ, 2011, p. 300-301).

2.3 Da passagem de cabos e tubulaes

Dando seguimento, ainda quanto passagem forada, alm de sua modalidade geral que o direito de passagem quando no se h acesso a via

23

pblica, nascente ou porto, tambm possui no nosso ordenamento jurdico, a passagem de cabos e tubulaes, os quais encontram-se em tpicos separados nas doutrinas, ou pelo menos em grande parte delas, o que ocorre nos livros de Maria Helena Diniz, Slvio de Salvo Venosa, Carlos Roberto Gonalves, dentre outros. Diante desse fato, o legislador ao reformular o atual Cdigo Civil (2002), inovou e criou o artigo 1.286, qual seja: Mediante recebimento de indenizao que atenda, desvalorizao da rea remanescente, o proprietrio obrigado a tolerar a passagem, atravs de seu imvel, de cabos, tubulaes e outros condutos subterrneos de servios de utilidade pblica, em proveito de proprietrios vizinhos, quando de outro modo for impossvel ou excessivamente onerosa. Pargrafo nico. O proprietrio prejudicado pode exigir que a instalao seja feita de modo menos gravoso ao prdio onerado, bem como, depois, seja removida, sua custa, para outro local do imvel. Aplica-se o disposto em referido artigo nas situaes que envolvem altitudes, como cabos areos de energia eltrica, cabos de telefonia, processamento de dados, bem como nos casos emersos ao solo, como esgotos, tubulaes de gua, gases, dentre outros. Nesse nterim, leciona a doutrina:

[...] A matria relaciona-se intimamente com as servides, tanto que outras legislaes tratam do fenmeno como modalidade de servido legal. Assim, essa passagem tambm pode defluir de negcio jurdico, constituindo servido. Segundo o primeiro desses artigos, o proprietrio obrigado a tolerar a passagem, atravs de seu imvel, de cabos, tubulaes e outros condutos subterrneos de utilidade pblica, em proveito de proprietrios vizinhos, quando de outro modo for impossvel ou excessivamente onerosa. (VENOSA, 2009, p. 295-296).

Com base neste autor, em casos que envolvam situaes de servido, h que se lembrar que na prtica possvel o ingresso de uma ao cominatria para solucionar tais fatos, conforme a jurisprudncia:

EMENTA: Ao de obrigao de no fazer. Interrupo de passagem da gua, por encanamento, pelo terreno da r. Inadmissibilidade. Servido j existente e confessada. Obrigao da r permitir a passagem das guas captadas no imvel da autora. Aplicao do pargrafo nico, do art. 118, do Dec. Lei 24.643/34. Sentena de procedncia. Apelo improvido. (TJSP Ap.

24
Cvel 1.144.471-0/0, 10-4-2008, 32 Cmara de Direito Privado Rel. Ruy Coppola).

Desta forma, restou comprovado que o(a) ru(r) (apelante) no teve o seu pedido acatado, uma vez que de sua obrigao permitir a passagem das guas que sero captadas. Ainda empenhado neste assunto, h que se ressaltar no que tange s indenizaes, tendo em vista que elas possuem o quantum proporcional ao prejuzo, vejamos:

[...] O quantum indenizatrio dever ser proporcional desvalorizao do imvel ou ao prejuzo sofrido pela limitao do jus fruendi em benefcio do bem-estar scia, pela reduo do potencial do prdio, pela produo de rudos ou pela emisso de gases advindos das tubulaes etc. O proprietrio prejudicado pode exigir que a instalao seja feita de modo menos gravoso ao prdio onerado, bem como, depois, seja removida, sua custa, para outro local do imvel. [...] Caio Mrio da Silva Pereira pondera que o artigo 1.287 parte do princpio de que a propriedade do imvel onerado no pode ficar exposta a risco ante a obrigao de tolerar passagem de tubulaes e cabos, pois justo no seria que, para favorecer outro prdio, seu proprietrio fosse prejudicado pelo fato de no terem sido tomadas as devidas medidas de segurana. (DINIZ, 2011, p. 303).

2.4 Das guas

Outra modalidade de direito de vizinhana so as guas, que embora tenham sua legislao e regime prprio, conforme Decreto n 24.643, de 10.06.1934, tambm encontra-se amparado no Cdigo Civil, na parte referente ao direito das coisas. do conhecimento de toda a populao brasileira e inclusive mundial, que a gua um bem que infelizmente no inesgotvel, devendo assim, todos os habitantes ficarem comprometidos a no utiliz-la para o mal uso ou de modo irregular, facilitando assim o seu desperdcio. Diante dessa situao, o Estado tem por obrigao regulamentar sobre a maneira em que a gua deve ser usada e, em caso de descumprimento, punir os que desobedeam, evitando assim os mais gravosos danos ao meio ambiente.

25

Segundo o artigo 1 da Lei n 9.433/97, a gua deveria ser vista como um bem de domnio pblico e um recurso natural de valor econmico. J o Cdigo Civil antigo (1916), preceituava sobre o problema das guas, que com a reforma do Cdigo atual, ganhou mais artigos e ainda foi criado o Cdigo de guas para nos demonstrar o quo ela importante e necessria na vida de todos. Com base nessas afirmaes, estampa a doutrina:

O art. 563 chancelava lei da fsica que estabelece que o dono do prdio inferior obrigado a receber as guas que correm naturalmente do superior. Se o dono deste fizer obras de arte, para facilitar o escoamento, proceder de modo que no piore a condio natural e anterior do outro. A disposio repetida pelo art. 69 do Cdigo de guas. O art. 1.288 do presente Cdigo repete a regra geral pela qual o dono ou possuidor do prdio inferior obrigado a receber as guas que correm naturalmente do superior. Acrescenta, porm, no mesmo sentido da lei anterior, que no pode ele realizar obras que embaracem o fluxo normal das guas. Aduz ainda esse mesmo dispositivo que a condio natural e anterior do prdio inferior no pode ser agravada por obras feitas pelo dono ou possuidor do prdio superior. (DINIZ, 2011, p. 298).

Fazendo uma anlise histrica acerca das guas, foi constatado que o art. 564 do Cdigo Civil de 1916 era arbitrrio ao estabelecer que as guas artificialmente levadas ao prdio superior, que correrem dele para o inferior, poder o dono deste reclamar que se desviem, ou se lhe indenize o prejuzo que sofrer. Tal regra era arbitrria, tendo em vista que o dono ou possuidor do prdio inferior possua o direito de pleitear sobre o desvio de guas, ou, at mesmo exigir a devida indenizao. Diante desse conflito de interesses, o Cdigo de guas trouxe o art. 92 para alterar o disposto no antigo art. 564 do CC de 1916, possuindo a seguinte redao: Mediante indenizao, os donos dos prdios inferiores, de acordo com as normas da servido legal de escoamento, so obrigados a receber as guas das nascentes artificiais. Pargrafo nico: Nessa indenizao, porm, ser considerado o valor de qualquer benefcio que os mesmos prdios possam auferir de tais guas. Aps esse breve trajeto desde a antiguidade at o tempo contemporneo, enfim o legislador se satisfez e implementou o Cdigo Civil atual, a partir do art. 1.293, no que diz respeito s guas. Sendo assim, observamos:

26

O Cdigo Civil disciplina a utilizao de aqueduto ou canalizao de guas no artigo 1.283, permitindo a todos canalizar pelo prdio de outrem as guas a que tenham direito, mediante prvia indenizao a seu proprietrio, no s para as primeiras necessidades da vida como tambm para os servios da agricultura ou da indstria, escoamento de guas suprfluas ou acumuladas, ou a drenagem de terrenos. O dispositivo em apreo consagra o direito servido de aqueduto, adotando a orientao do art. 117 do Cdigo de guas. Impe uma restrio ao direito de propriedade, em favor do vizinho, que em muito se assemelha a uma expropriao feita no interesse particular. Ao mesmo tempo incentiva, indiretamente, a produo, proporcionando a quem por ela se interessa os meios necessrios para alcan-la. (...) O art. 1.290 do aludido diploma prev o direito s sobras das guas nascentes e das guas pluviais, dispondo: O proprietrio de nascente, ou do solo onde caem guas pluviais, satisfeitas as necessidades de seu consumo, no pode impedir, ou desviar o curso natural das guas remanescentes pelos prdios inferiores. De modo semelhante dispe o art. 90 do Cdigo de guas. (GONALVES, 2011, p. 364).

Alm do mais, por bem salientar que segundo Gonalves, (2011, p. 365), que: lcito no ser ao dono da nascente, satisfeitas as necessidades de seu consumo, desviar o curso das sobras, de maneira que estas, ao sarem de seu imvel, sigam rumo diverso do que lhe havia traado a natureza do terreno. Por igual, o dono do prdio inferior no tem direito de alterar tambm o curso natural das guas.

2.5 Dos limites entre prdios

Muito se discute acerca dos prdios, principalmente no que tange ao uso das coisas em comum por seus proprietrios. Por isso, diante dessa circunstncia, criou-se uma espcie prpria para tentar solucionar tal fato. Com base nas doutrinas utilizadas no presente trabalho, restou visivelmente comprovado que alguns autores se limitaram em explanar suas ideias simplesmente em um tpico, j outros abrangem dois assuntos em um nico contexto, ou seja, h autores que se limitam em assuntos dos limites entre prdios, como Slvio de Salvo Venosa e Maria Helena Diniz, e outros como Carlos Roberto Gonalves que indagam sobre os limites entre prdios e ainda quanto ao direito de tapagem.

27

Posto isto, iremos tratar de forma separada neste trabalho, considerando que de tal forma possvel o melhor entendimento referentes a tal modalidade do direito de vizinhana. Aplicando-se a teoria na prtica, o meio de se ajuizar uma ao com essa finalidade atravs da ao demarcatria. Nesse contexto, preceitua a doutrina:

Desde o Direito Romano tem-se notcia da ao demarcatria, descrita no art. 1.297 do Cdigo Civil: Todo proprietrio pode obrigar o seu confinante a preceder com ele demarcao entre dois prdios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destrudos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre eles os interessados e as respectivas despesas. [...] Cada condmino do imvel confinantes, no mbito de seu direito concomitante de propriedade, tambm pode intentar a demarcao, sem o concurso dos demais condminos. [...] A ao demarcatria vem disciplinada pelos arts. 946 a 966 do CPC. Equivale tradicional actio finium regundorum do Direito Romano. O direito no se restringe, pois, simples demarcao, mas tambm a exigir a repartio de despesas com a atividade material. (VENOSA, 2009, p.303-304).

fato, pblico e notrio que durante o perodo em que o proprietrio for confinante/confrontante com o prdio, ele possui o direito e os requisitos para se propor a ao demarcatria. O que de modo algum pode ocorrer ficar sem diviso os imveis. Tais divisrias podem ser de alvenaria, muros, cercas, tapumes, bem como de quaisquer estruturas de taipa, dentre outras. Da, entra em cena a questo dos conflitos entre moradores, pois, quando no existe essa diviso feita, gera grande confuso sobre o local exato em que dever aviventar a obra, uma vez que nenhum de ambos os moradores vo deixar de lado um pedao do imvel. Partindo deste conceito, observamos:

Por vezes, a confuso de limites no permite definio clara e precisa da propriedade de um e de outro. A dvida se definir em favor de quem exerce a posse na poro contestada. Por essa razo, pode ser cumulada a ao demarcatria com a pretenso possessria. Com muita frequncia, pois, dever-se- examinar o fato da posse na demarcao. A esse respeito, o art. 570 do Cdigo Civil de 1916: No caso de confuso, os limites, em falta de outro meio, se determinaro de conformidade com a posse; e, no se

28
achando ela provada, o terreno contestado se repartir proporcionalmente entre os prdios, ou no sendo possvel a diviso cmoda, se adjudicar a um deles, mediante indenizao ao proprietrio prejudicado. (VENOSA, 2009, p. 304-305).

Com a reforma do Cdigo Civil em 2002, o art. 570 do Cdigo de 1916 foi substitudo pelo art. 1.298 do referido diploma legal atual, o qual dispe que:

Sendo confusos, os limites, em falta de outro meio, se determinaro de conformidade com a posse justa; e, no se achando ela provada, o terreno contestado se dividir por partes iguais entre os prdios, ou, no sendo possvel a diviso cmoda, se adjudicar a um deles, mediante indenizao ao outro.

Em caso de ajuizamento da ao demarcatria, de incio, o juiz dever verificar a petio inicial, bem como seus documentos, tudo conforme o art. 950 do Cdigo de Processo Civil. Aps, caso o juiz verifique que est muito complexo de se provar a situao dominial, o mesmo dever recorrer ao critrio da posse. Contudo, se for ainda verificada obscuridade na posse, o juiz ordenar a diviso da rea, ou seja, quais sero os limites das reas. Conforme j abordado anteriormente, e tendo em vista o disposto no art. 1.297 do CC/02, concedido ao dono/proprietrio o direito a murar, cercar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prdio, sendo ele urbano ou rural. tambm facultado como forma de cerca ou muro, a expresso tapume, o qual segundo citao na doutrina de Maria Helena Diniz, significa as sebes vivas, cercas de arame ou madeira, valas ou banquetas, tudo o que serve para separar dois terrenos. (DINIZ, 2011, p. 369. op. cit. Silvio Rodrigues, Direito Civil, cit., v. 5, p. 156). Entretanto, diante das inmeras formas legais para se dividir dois terrenos, bem como para evitar qualquer conflito posterior, vale ressaltar que:

Tem-se entendido que a diviso das despesas deve ser previamente convencionada. falta de acordo, o proprietrio interessado na construo da obra deve obter o reconhecimento judicial da obrigao do confinante de contribuir para a construo do tapume, se a construo decorrer de

29
exigncia administrativa constante de lei ou regulamento. O proprietrio que j tenha fechado o seu terreno por outra forma (cerca de arame ou de bambus, p. ex.) no est obrigado a levantar tapume especial, a no ser que o exijam as posturas municipais. Esclarece o Superior Tribunal de Justia: Edificao de tapume divisrio. Obrigao entre os confinantes, de partilhar as despesas com a obra que independe de prvio acordo ou de reconhecimento judicial, mas que est condicionado inexistncia de tapume anterior na linha divisria ou da prova da necessidade da substituio daquele existente. (...) No pode o proprietrio abastado e rico impor ao vizinho pobre e sem recursos a feitura de tapume dispendioso ou muito caro. Devem eles ser feitos de conformidade com as posturas municipais e costumes de cada lugar. grifo nosso. (GONALVES, 2011, p. 370).

Nesta esteira, o STJ posicionou-se, conforme se v da RT, 795/167: Conservao de tapumes divisrios comuns para impedir a passagem de animais de grande porte. Obrigao que abrange os proprietrios de imveis confinantes, ainda que alguns deles no se destinem a atividade pecuria, mas a reflorestamento. Meao dos gastos com os reparos que somente seria indevida se se tratasse da construo de tapumes especiais. So requisitos da ao demarcatria simples:

a) Contiguidade de prdios confinantes; se os prdios no forem limtrofes, descabe tal ao; b) Necessidade de fixar limites novos ou aviventar os j existentes, se no houver uma certa confuso de limites na linha divisria, se existir, por exemplo, uma sebe, um crrego ou qualquer sinal visvel que sirva de divisa, sendo esta conhecida e certa, descabe ao demarcatria; c) A titularidade do domnio dos prdios vizinhos deve ser de pessoas diversas. Na ao demarcatria simples a sentena que homologa (CPC, art. 966) se reveste de carter meramente declaratrio.

J a ao demarcatria qualificada ou especial, o que se pede diferentemente da simples, que seja julgado procedente quando cumular os pedidos de tapagem entre os terrenos e ainda a restituio de glebas. Em suma, tal instituto tem por funo a regularizao entre a limitao entre os prdios, tornando-se assim, obrigatria a aviventao de algum tipo de muro ou cerca para separar dois terrenos. No caso de um dos vizinhos no possuir condies financeiras para construo de algo melhor, no pode o outro exigir-lhe que o faa.

30

2.6 Do direito de construir

Com base na doutrina, constitui o direito de construir:

O direito de construir constitui emanao do direito de propriedade. Assegura este ao proprietrio a faculdade de usar e dispor do que lhe pertence, como lhe aprouver (CC, art. 1228), nele includo a de edificar as construes que quiser. Todavia, o exerccio do direito de propriedade no absoluto, condicionando-se a outros valores, que merecem igual tutela da lei, seja no interesse dos vizinhos, seja naquele do bem-estar da coletividade. Tal direito encontra, assim, limitaes no direito dos vizinhos e nos regulamentos administrativos, para que seja preservada a harmonia social, submetendo-se o uso do solo urbano aos princpios gerais disciplinadores da funo social da propriedade. (GONALVES, 2011, p. 371).

Diante desse conceito, quando o indivduo for iniciar um projeto de construo, ele dever observar e obedecer trs regulamentos bsicos existentes na Prefeitura de cada municpio com suas respectivas disposies, levando em considerao a legislao do municpio onde o imvel for levantado. No entanto, a regra bsica a ser obedecida consiste nos seguintes aspectos:

[...] a) que probem a construo de casa de taipa, palhoas e mocambos; de edifcios de elevados gabaritos; de fbricas ou estabelecimentos comerciais em zonas residenciais; de edificaes nas proximidades de aeroportos e das fortificaes; b) que impedem a demolio de prdios ou monumentos histricos; c) que exigem que as construes sejam de determinado tipo ou conservem certo recuo lateral ou o do alinhamento da rua; d) que impem o acatamento s regras de higiene, esttica e solidez. Deve, ainda, respeitar o direito dos vizinhos ao edificar qualquer obra [...]. (DINIZ, 2011, p. 317).

Entretanto, importante salientar que independentemente das regras do direito de construir, prudente observar questes como o bom convvio social e harmonia entre os vizinhos, vez que ambos possuem interesse mtuo uns com os outros, e ainda cabe frisar que no saudvel que as pessoas possuam inimizades, pois como diz o velho ditado: Os vizinhos so nossos amigos mais prximos.

31

Com efeito, o direito de construir se inicia na Seo VII do Cdigo Civil, mais precisamente em seu artigo 1.299, que dispe: O proprietrio pode levantar em ser terreno as construes que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos. Alm disso, conforme j citado anteriormente, h que se respeitar o plano diretor da legislao pertencente a cada Municpio, no que tange s reas urbanas, tendo em vista que dever de cada Prefeitura estabelecer as diretrizes a serem respeitadas. Desse modo, verifiquemos:

O ordenamento fixa regras recprocas entre os vizinhos. Geralmente, na rea urbana, cabe aos Municpios delimitar e organizar o direito de construir. Pode tambm o loteador impor restries edilcias a determinada rea, que ganham natureza real com o registro, devendo ser obedecidas, a exemplo das restries urbanas em geral. O art. 45 da lei n. 6.766 de 1912-1979, estabelece: o loteador, ainda que j tenha vendido todos os lotes, ou os vizinhos so partes legtimas para promover ao destinada a impedir a construo em desacordo com restries legais ou contratuais. [...] A infrao aos princpios estabelecidos no captulo a respeito do direito de construir, bem como aos regulamentos urbansticos administrativos, gera, em princpio, a obrigao de demolir as construes feitas, alm de indenizao por perdas e danos. Essa regra vem expressa no art. 1.312 do Cdigo Civil de 2002. (VENOSA, 2009, p. 309-310).

Assim, alm de adquirir o imvel, contratar ou empreitar os servios de construtores/pedreiros, necessria a contratao de um profissional da rea de engenharia, bem como arquitetura, a fim de formular a planta do imvel e se assim o fizer, evitar entreveros posteriores em razo de desobedincia para com o Municpio. Para iniciar-se uma construo, o engenheiro deve conhecer e estar ciente do Estatuto da Cidade, alm disso, necessrio que se leve em considerao o disposto no art. 1.301 do Novo Cdigo Civil, o qual salienta que:

defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terrao ou varanda a menos de metro e meio do terreno vizinho. 1. As janelas cuja viso no incida sobre a linha divisria, bem como as perpendiculares, no podero ser abertas a menos de setenta e cinco centmetros.

32

Desta forma, caso haja uma invaso ao terreno do vizinho, este possui o direito lquido e certo para embargar a obra (art. 934, inc. I do CPC). Entretanto, permitido o embargo no somente no que tange construo, mas tambm no que se refere s eventuais goteiras. Com efeito, a obedincia de tal regra previne a preveno da privacidade, ou, em outras palavras, o que se busca com o referido diploma legal, bem como com as construes urbanas ou rurais, preservar a privacidade dos vizinhos em comum. Caso venha a ocorrer uma desobedincia referente ao direito de construir, a ao cabvel para sanar o direito prejudicado do proprietrio a ao demolitria, que ser movida contra a pessoa responsvel pela obra, qual seja, o engenheiro, em conjunto no polo passivo da ao o proprietrio do imvel em edificao. Em juzo, dever a parte prejudicada ajuizar tal ao na Vara Cvel da respectiva Comarca onde o imvel est situado, seguido de petio inicial e documentos que comprovem tal prejuzo. Aps, de imediato, ser tentada uma conciliao, uma tentativa de um possvel acordo amigvel entre ambos os proprietrios/vizinhos/confinantes. Se este restar infrutfero, a parte contrria apresenta a contestao no prazo legal e, a partir de ento, o prximo comando judicial ou determinao legal a se prosseguir a designao de audincia de instruo e julgamento para dirimir todos os pedidos formulados. Em seguida, findado todo o trmite processual, por bem salientar que a demolio a ltima hiptese a ser adotada, vez que somente o faz, quando existe vcios insanveis na obra. Ademais, o pedido de demolio pode ser cumulado com uma ao indenizatria, fazendo com que o proprietrio do imvel em construo indenize o vizinho. Assim sendo, dispe a doutrina:

As aes mais comuns entre vizinhos so a demolitria e a indenizatria. A primeira visa especificamente demolio do prdio em runa (CC, art. 1.280), ou de obra em desacordo com as prescries da lei civil (art. 1.312). [...] O pedido de demolio pode ser cumulado com o de indenizao dos prejuzos causados e com o de cauo de dano iminente pelas leses futuras, se for o caso. [...] Para a obteno de indenizao basta a prova do dano e da relao de causalidade entre o dano e a construo vizinha, sendo desnecessria a demonstrao de culpa do agente. A responsabilidade pelos danos causados a vizinhos em virtude de construo objetiva, independentemente de culpa de quem quer que seja, decorrendo exclusivamente da lesividade ou da nocividade da construo ou se seus atos preparatrios. [...] Os prejuzos ho de ser ressarcidos por quem os causa e por quem aufere os proveitos da construo, sendo

33
solidria a obrigao do dono da obra e do engenheiro que a executa. (GONALVES, 2011, p. 372-373).

Todavia, dando sequncia a anlise do Cdigo Civil, o art. 1.302 dispe de uma determinao legal muito importante, a qual gera grande repercusso e vrios desentendimentos referentes s relaes de vizinhana. Aduz tal artigo:

O proprietrio pode, no lapso de ano e dia aps a concluso da obra, exigir que se desfaa janela, sacada, terrao ou goteira sobre o seu prdio; escoado o prazo, no poder, por sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar o escoamento das guas da goteira, com prejuzo para o prdio vizinho.

Nesse nterim, o legislador foi grandiosamente expresso ao formular esse artigo, de modo que no deixou nenhuma lacuna para mesclar/ocultar vcios nas edificaes. Esse prazo de ano e dia prazo decadencial, ou seja, contado desde a autorizao e expedio de alvar na Prefeitura de cada Municpio, cujo nome prprio Habite-se, e de forma alguma pode ser iniciada a contagem a partir de construo da primeira janela, ou outro elemento da casa. Decorrido os 366 (trezentos e sessenta e seis) dias, prazo fixado em lei, se o vizinho/confrontante nada se manifestar, constituir o que chamamos de servido, conforme preconiza o art. 1.302, segunda parte: ESCOADO O PRAZO, NO PODER, POR SUA VEZ, EDIFICAR SEM ATENDER AO DISPOSTO NO ARTIGO ANTECEDENTE, NEM IMPEDIR, OU DIFICULTAR, O ESCOAMENTO DAS GUAS DA GOTEIRA, COM PREJUZO PARA O PRDIO VIZINHO. Quanto s zonas rurais, alm de se resguardar os critrios do INCA, o Cdigo Civil ainda fez referncia no que diz respeito s construes de casas, casas para caseiros, ordenhas, estbulos, dentre outros, dispondo que s permitido levantar edificaes, quando esta for feita com mais de trs metros do terreno do vizinho (art. 1.303, CC). Portanto, vale-se transparecer com base na jurisprudncia e doutrina:
Frise-se, ainda, que a jurisprudncia tem admitido tambm as claraboias e janelas bem altas, colocadas a uma altura tal que torne impossvel observar a propriedade vizinha. Por fim, vale lembrar a observao de Slvio

34
Rodrigues no sentido de que as proibies estabelecidas na presente seo concernente ao direito de construir, eficazes em poca antiga, em que as construes eram em sua maioria baixas, perderam, de certo modo, seu sentido nos centro onde se multiplicam os edifcios de apartamentos, em que as janelas de uns se debruam sobre as de outros e de outros onde alguns metros no impede que os habitantes de um prdio devassem a vida dos vizinhos. Todavia, de qualquer forma, os dispositivos conservam algum interesse. [...]. (GONALVES, 2011, p. 376-377).

Isto posto, sem delongas, ao analisar doutrinas para elaborao deste trabalho, foi possvel observar que ao chegar no captulo referente ao direito de construir, h alguns autores que subdividem tpicos como as guas e beirais, paredes divisrias, do uso do prdio vizinho, dentre outros, como se v no livro de Carlos Roberto Gonalves, no entanto, h outros doutrinadores que unem em um s contexto tudo que engloba o direito de construir, como o caso de Maria Helena Diniz e Slvio de Salvo Venosa. Conforme j abordado anteriormente, o art. 1.300 do CC/02 dispe sob o modo de construo do imvel vizinho principalmente no que diz respeito as guas. Diante disso, impedida a construo de prdio que despeje, direta ou indiretamente gua no imvel vizinho, sob pena de demolio. Por este motivo, para evitar eventuais esforos hercleos para desfazimento de edificaes, j proclama tambm o art. 105 do Cdigo de guas que somente ser possvel a construo de imvel cujo beiral tenha distncia mnima de 10 (dez) centmetros um do outro, estabelecendo assim um vo para escoamento das guas do telhado. prudente salientar que com o passar do tempo, as paredes divisrias sofreram algumas mudanas, fazendo com que estas sejam tratadas com menor importncia. Neste aspecto, a doutrina nos mostra:

Paredes divisrias so as que integram a estrutura do edifcio, na linha de divisa. Distinguem-se dos muros divisrios, que so regidos pelas disposies concernentes aos tapumes. Muro elemento de vedao, enquanto parede elemento de sustentao e vedao. [...] O dono do terreno invadido tem o direito de travej-la. Se o fizer, aquele que a construiu pode cobrar metade de seu valor. Enquanto no a travejar, pode, se o desejar, e nos termos do art. 1.328 do Cdigo Civil, adquirir meao nela. Porm, aps hav-la travejado, no tem mais opo, pois quem a construiu pode exigir o pagamento da meao. (GONALVES, 2011, p. 377-378).

35

Referente citao gira em torno da expresso travejar, a qual possui o significado de fechar, tapar, isolar, ou at mesmo de vigar, ou seja, estabelecer um limite entre dois locais. Sendo assim, poder o proprietrio do lote invadido edificar uma parede, dos materiais j citados anteriormente, para a limitao dos imveis, tendo em vista que duas propriedades sem referido limite, poder acarretar uma srie de irregularidades perante a Prefeitura Municipal de cada municpio.

36

CAPTULO 3 DO CONDOMNIO EM GERAL: AT QUE PONTO PERTENCE A PROPRIEDADE EM COMUM A UM CONDMINO?

Neste captulo, abordaremos algo bastante comum entre os indivduos e a sociedade, que por serem to simples, acabam por gerar grandes dvidas aos moradores, estamos falando do condomnio. Como o prprio nome j diz, condomnio vem a ser a comunho, ou, em outras palavras, o entrelaamento entre os direitos em comum de seus moradores quando o bem pertence uma relao jurdica. Outrossim, empenhado a refletir sobre o condomnio, vejamos um breve resumo acerca de tal assunto:

O Direito Romano era excessivamente individualista. A origem do condomnio em Roma obscura. Procura-se situ-lo na comunidade familiar. No admitia que mais de uma pessoa pudesse exercer direito sobre a mesma coisa. No entanto, fatores eventuais, como a sucesso hereditria, por exemplo, criavam o fenmeno. Por essa razo, o Direito Romano engendrou a teoria condominial dentro do aspecto paralelo do exerccio da propriedade, tal como demonstra a codificao de Justiniano. [...] O sistema germnico compreende o condomnio de forma diversa. Entende-o como comunho de mo comum. Isto , cada consorte tem direito conjunto de exercer o domnio sobre a coisa. [...] Nosso direito ancorou-se na tradio romana, baseando o condomnio na frao ideal. H entre ns, contudo, trao da concepo germnica, o que facilita seu entendimento, na comunho universal de bens que se estabelece em razo do casamento. [...] (VENOSA, 2009, p. 324).

No entanto, menciona pensamentos de Pontes de Miranda, Slvio Venosa, que em sua doutrina assim dispe:

Os condminos no tm direito de usar e abusar da coisa como se os outros no existissem; essa contingncia, em vez de ser exceo ao ius utendi e abutendi, o confirma, pois, se pudesse cada um usar e abusar sem considerar o outro ou os outros condminos, teria mais jus do que aquele que est na relao jurdica em que titular de direito. (VENOSA, 2009, p. 325. op cit. Miranda, 1971, v. 12:17).

37

Em suma, a melhor definio encontrada para o significado de condomnio, encontra-se na doutrina de Maria Helena Diniz, que assim dispe:

Segundo Caio M. S. Pereira, temos condomnio quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito idealmente sobre todo e cada uma de suas partes. Cada consorte proprietrio a coisa toda, delimitado pelos iguais direitos dos demais condminos, na medida de suas quotas. (DINIZ, 2011, p. 271).

Nesta esteira, para que os condminos possuam harmoniosas relaes de vizinhana e bom convvio social, h que se obedecer alguns deveres e impor alguns direitos. Tais direitos e deveres so divididos por quotas, estabelecidas no art. 1.315 do CC/02, que assim dispe: O condmino obrigado, na proporo de sua parte, a concorrer para as despesas de conservao ou diviso da coisa, e a suportar os nus a que estiver sujeita. Tal artigo trata-se de obrigao propter rem, ou seja, o proprietrio, por ser o titular da coisa/bem, estar sujeito a uma determinada prestao decorrente da relao jurdica. Ademais, este dispositivo aplicado quando ocorre um conflito entre os condminos, gerando assim a cobrana entre eles, porm, h que se fazer uma ressalva quanto a existncia ou no de convenes no respectivo condomnio, vez que s dever aplicar referido artigo, quando no possuir nenhuma conveno registrada em ata. Deste modo, a doutrina esclarece:

Correlato ao direito de usar a coisa segundo a lio de Caio Mrio da Silva Pereira (in Instituies de Direito Civil, 18. ed., atual. por Carlos Edilson Rego Monteiro Filho, Rio de Janeiro, Forense, 2004, v. IV, p. 178) est o dever de concorrer para as despesas comuns, na proporo das respectivas partes, seja para a sua conservao (reparaes, restauraes, remunerao de vigilante, impostos e taxas, demarcao etc.), seja para se pr a termo indiviso (custas judiciais, operaes de agrimensura, honorrios advocatcios etc.). Como assevera Virglio de S Pereira (in Manual do Cdigo Civil Brasileiro Direito das Coisas, Rio de Janeiro, Ed. J. Ribeiro dos Santos, 1924, v. 8, n. 171, p. 417-418), o princpio formulado no texto nos vem do direito romano: Sicut antem ipsius rei diviso venit in communi dividundo judicio, ito etiam praestationes veniunt: et ideo si quis impensos fecerit, consequatur (Dig. com divid. fr. IV, 3 (4,3)). Prossegue S Pereira dizendo que o princpio de pura equidade. Nada mais justo do que todos proporcionalmente concorrerem para a

38
conservao de uma coisa, cujos frutos por todos se reportem. No somente de conservao que fala o Cdigo, mas tambm de diviso. A mesma razo subsiste. Se o estado de diviso de si mesmo incmodo, dele sair de si mesmo um benefcio, que a todos contempla. Todos devem, portanto, participar das despesas feitas para obt-lo. [...] Para nossos Tribunais: Condomnio. Despesas condominiais. Ao de cobrana. Desnecessidade de apresentao da conveno condominal registrada em cartrio imobilirio para a propositura da demanda. Inteligncia do art. 624 do Cdigo Civil (de 1916) [...]. (FIUZA, 2008, p. 1387-1388).

Posto isso, em outras palavras, podemos dizer que o condomnio um todo, cuja cada parte assegurada a cada condmino. Um ponto que gera muita polmica e alvoroo entre os indivduos quanto as normas, ou seja, quais regimentos devem ser seguidos e aplicados no que tange os moradores de condomnios. Para tentar elucidar eventuais dvidas, os condminos devem obedecer conveno de condomnio, que um conjunto de normas particulares que regem o condomnio. tida como a lei interna do edifcio, no podendo ser contrria Lei n. 4.591/64. Esse documento deve ser elaborado por escrito e registrado em Cartrio de Registro de Imveis. Os condminos esto sujeitos, tambm, ao Regulamento Interno, que regula a conduta interna dos moradores ou ocupantes das unidades, funcionrios, visitantes, dentre outros, com vistas a uma convivncia harmoniosa entre todos. Nesse sentido, aduz a doutrina:

So direitos do condmino, dentre outros: a) usar livremente o bem, observada a sua destinao, assim como os limites impostos pela funo social da propriedade e pela existncia de outros proprietrios comuns; b) exercer os seus direitos sobre a coisa, compatveis com a indiviso. A indiviso pode ser voluntariamente fixada: pelo doador, pelo testador ou pelos condminos. possvel a manuteno do estado de indivisibilidade, bastando que os condminos venham a deliberar que o condomnio ficar indiviso por at cinco anos. [...] No entanto, o condmino interessado poder requerer, a qualquer tempo, que o juiz de direito determine a diviso, c) reivindicar o bem de terceiro; d) alienar ou gravar a sua parte, sob censura dos demais condminos; e) exigir a diviso da coisa comum, respondendo o quinho de cada condmino pela sua parte nas despesas decorrentes da diviso; f) renunciar parte ideal, e, assim, eximir-se do pagamento das despesas e dvidas. Nesse caso, os condminos que assumem as despesas e dvidas se aproveitam da renncia, adquirindo a cota-parte do renunciante, na proporo dos pagamentos feitos. (LISBOA, 2011, p. 241-242).

39

Outra hiptese geradora de grande discusso entre os condminos gira em torno das reformas, ou seja, se cada proprietrio pode reformar o seu respectivo apartamento. Nesse caso, reformas ou alteraes nas reas internas privativas so permitidas, desde que estejam dentro do estabelecido em conveno e no comprometam a estrutura do edifcio nem prejudiquem os outros moradores, no se esquecendo tambm, de obedecer as exigncias municipais. Caso algum morador do condomnio venha a descumprir algum dos regimentos, como ocorre em todos os aspectos de nossas vidas, h que se punir o indivduo, sendo, no que se refere ao condomnio, essa punio atravs de multa, ou seja, essas multas visam punir condutas irregulares dentro de unidades individuais ou nas reas comuns. Essas condutas irregulares so aquelas que fogem dos padres preestabelecidos e sujeitam os infratores (condminos, ocupantes, visitantes, dentre outros) ao pagamento da multa estabelecida pela conveno, regulamento interno ou assemblia geral, sem prejuzo da

responsabilidade civil, administrativa ou criminal cabveis. O sndico cobrar a multa, a qual reverter em prol do condomnio. Entretanto, outro fato bastante importante, a questo dos frutos e rendimentos, que embora estejam tambm presentes no direito de vizinhana, precisamente na espcie das rvores limtrofes, encontram-se amparo legal neste ponto do direito. Seguindo as premissas do direito de vizinhana, os frutos e rendimentos encontrados no condomnio, so decorrentes de uma coisa comum que devero ser repartidos, na proporo de cada parte, ou seja, conforme cada quinho dos proprietrios/condminos. Outro tipo de condomnio, o condomnio edilcio, que vem a ser um condomnio especial, pois apresenta as seguintes caractersticas: Sua constituio pressupe a incorporao atravs de escritura pblica, testamento, arrematao e/ou sentena judicial; A administrao do condomnio coordenada por um sndico, ou por uma assemblia; Sem o direito de preferncia de compra da unidade autnoma, sua extino pode ocorrer atravs de alienao voluntria, confuso, desapropriao, destruio e/ou demolio;

40

As paredes, muros e cercas ho de possuir o aproveitamento econmico, o direito real de habitao peridica, o direito de uso exclusivo para os fins de entretenimento; E, se tratando de loteamento fechado, devero ser para fins residenciais ou de lazer.

De se ressaltar, ainda, uma comparao que o ilustre Doutrinador Nelson Rosenvaldi fez acerca do condomnio em sua obra. Referente autor, utilizou trechos de uma msica, cuja autoria de Seu Jorge, Gabriel Moura, Pretinho da Serrinha e Pierre Aderne, para ilustrar este assunto que gera uma imensido de conflitos, o condomnio. Diz assim a letra da cano: [...] T namorando aquela mina, mas no sei se ela me namora, mina maneira do condomnio, l do bairro onde eu moro [...]. Apesar de simples e curta, tal verso de grandiosa importncia, principalmente para demonstrar o quo difcil a questo do condomnio no nosso ordenamento jurdico. Aparentemente fcil, o condomnio nos traz uma srie de conflitos, pois a relao jurdica entre vrias pessoas que moram sob o mesmo imvel raramente pacfica entre todos. Podemos citar demasiados exemplos, mas, os de maiores importncias e que nos traz grandes dvidas, sem dvidas quanto ao barulho dos vizinhos, o poder ou no poder criar animais de estimao, por menores que eles sejam, at que ponto pertence o seu direito, dentre outras intercorrncias. Resumidamente, os direitos e deveres dos condminos esto estampados em nossa legislao atual, porm, por bem salientar que para haver uma boa convivncia e, na medida do possvel, evitar maiores prejuzos, quando se deparar com alguma dvida, recorrer-se ao sndico, quando o tiver, ou, no caso da falta deste, ler o seu contrato de locao ou escritura pblica que certamente conter todas regras. Caso no encontrar os documentos, basta simplesmente passar os olhos nos corredores, ou no elevador no condomnio para encontrar os ditames do respectivo local, pois assegurado por lei que obrigatria a existncia de cpia nos cmodos de propriedade e posse de todos, claro, na sua proporo.

41

CONCLUSO

Com o presente trabalho, foi possvel observar que o homem desde sua existncia, sempre necessitou viver em uma sociedade, pois nossos antepassados moravam em aldeias e/ou vilarejos, que, com o passar do tempo, receberam o nome de grupos sociais. Diante disso, iniciou-se a utilizao da propriedade, sendo necessria a criao de normas para regulamentar sobre o seu uso em relao ao bom convvio entre as pessoas, principalmente no que tange os direitos e obrigaes de cada um. Nos tempos atuais no diferente, pois os cidados tm que se aterem s regras normativas para que no infrinjam nenhum princpio ou costume. Quanto ao direito de vizinhana, por bem ressaltar que para manter um relacionamento de plena harmonia para com os vizinhos, nada melhor que tentar um acordo entre as partes e, caso este no reste frutfero, em ltimo caso, acionar-se- Justia. Mesmo no sendo muito divulgado, o legislador, quando da feitura do Cdigo Civil, j previu que tais conflitos aconteceriam, mais cedo ou mais tarde, considerando que a cada ano que passa, nascem pessoas com gnios inovadores e surpreendentes. Quando falamos em direito de vizinhana, logo vem a pergunta: o que vem a ser tal instituto?. Para espanto de muitos, tal direito baseado no que se refere aos entreveros mais simples, como por exemplo, a existncia de uma rvore no terreno do vizinho, cujos frutos caem ao solo, gerando assim, dvidas quanto ao morador confinante no que diz respeito a quem pertence tais frutos. Para tanto, est previsto no Cdigo Civil atual, mais precisamente no artigo 1.282 e seguintes, a resposta para elucidao deste problema. A escolha do presente tema para este trabalho, se deu, principalmente porque tal conflito vivenciado atravs de fatos reais, e, como sempre gerou muitas especulaes quanto ao tema, foi discutido com muito empenho para melhor soluo aos leitores.

42

Alm das rvores limtrofes, tambm existem no ordenamento jurdico brasileiro, outras espcies agregadas ao Direito de Vizinhana, tais como as guas, a passagem e tubulao, dentre outras espcies. Entretanto, cabe frisar que outras questes que envolvem no somente o Direito, mas tambm a Engenharia, o caso das metragens para construo de imveis, os quais esto estampados no direito, atravs do Cdigo Civil, legislaes municipais e constitucionais. Diante das hipteses mencionadas no presente trabalho, o grande problema abordado neste feito, trazer aos cidados todos os fatos existentes em nosso pas, evidenciando assim, o desleixo das emissoras televisivas e radialistas para com a populao, no que tange a falta de mdias de circulao abordarem com mais riqueza tais fatos que so de extrema importncia no dia a dia, tendo como possvel soluo, envolverem o Direito de Propriedade, bem como o Direito de Vizinhana nas novelas, jornais, programas de rdio e entrevistas com moradores.

43

REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS

BRASIL. Lei n. 3.071, de 13 de janeiro de 1916, Revogada pela Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Dirio Oficial da Unio. Braslia, 13 jan. 1916. BRASIL. Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Dirio Oficial da Unio. Braslia, 10 jan. 2002. DICIONRIO DO AURLIO. Disponvel em

http://www.dicionariodoaurelio.com/Direito.html Acessado em 18 set. 2013. DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro. Direito das coisas. 26.ed. So Paulo: Saraiva, 2011. v. 4. FIUZA, Ricardo. Cdigo civil comentado. 6.ed. So Paulo: Saraiva, 2008. GONALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro. Direito das coisas. 6.ed. So Paulo: Saraiva, 2011. v. 5. LISBOA, Roberto Senise. Direitos reais e direitos intelectuais. 5.ed. So Paulo: Saraiva, 2011. v. 4. VENOSA, Slvio de Salvo. Direito civil. Direitos reais. 9.ed. So Paulo: Atlas, 2009 ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. 6 ed. So Paulo: Lumen Juris, 2010. v. 5.