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Julio- Octubre 2011

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AULA PERMANENTE

EL APROVECHAMIENTO URBANSTICO EN EL PGOU Y SU RELACIN EN LAS REAS DE REPARTO Y LAS UNIDADES DE EJECUCIN (CONTINUACIN)
Este artculo es continuacin del publicado en la Gaceta 262, del pasado mes de junio. Para consultar sta y otras Gacetas anteriores en nuestra Web: Comunicacin_Gacetas. El aprovechamiento en la ordenacin pormenorizada Superado el primer nivel de equidistribucin realizado en el mbito de las reas de reparto mediante la tcnica del aprovechamiento medio, es el momento de descender un escaln y analizar el segundo nivel de equidistribucin, que se lleva a cabo en el mbito de las unidades de ejecucin. La unidad de ejecucin es el mbito fsico en el que se ejecuta material y jurdicamente el planeamiento, y que puede coincidir con el mbito definido para un sector o no. Si el planeamiento no contiene ninguna determinacin al respecto hay que entender que la unidad de ejecucin se corresponde con el mbito del sector1. Supongamos un sector de suelo urbanizable para el que el plan no dispone la divisin en unidades de ejecucin, por lo tanto el planeamiento se ejecutar en una sola unidad de ejecucin cuyo mbito ser coincidente con el mbito del sector. Evidentemente, antes de proceder a ejecutar el planeamiento ha debido tramitarse y aprobarse el mismo. Es decir, el correspondiente instrumento de ordenacin, mediante el que se haya definido su ordenacin pormenorizada o detallada. Se habrn definido las manzanas o parcelas edificables, las tipologas edificatorias, las edificabilidades y densidades netas de las parcelas, las dotaciones pblicas y privadas, el trazado de calles, el trazado y caractersticas de las infraestructuras, etc Y todo ello con respeto de las determinaciones que el planeamiento general establezca para nuestro sector, como por ejemplo la edificabilidad, la densidad, el uso y tipologa caracterstico y como no puede ser de otra manera el aprovechamiento urbanstico. Como hemos visto anteriormente, cada sector tiene definido por el plan general un aprovechamiento objetivo, que no es ms que la edificabilidad mxima referida a un concreto uso y tipologa que puede materializarse sobre el mismo. Tomemos como ejemplo el rea de reparto AR3 descrita anteriormente (ver tabla 1). Como el sector con mayor edificabilidad es el K, el uso IND y tipologa MED son los mayoritarios, por lo que para calcular el A.M. habrn de referirse los coeficientes de ponderacin a este uso y tipologa (ver tabla 2). El aprovechamiento medio de AR3, referido al uso y tipologa caracterstica del rea de reparto (INDMED) es (ver tabla 3). Si tomamos el sector M del rea de reparto del ejemplo tenemos que su superficie es 40.000 m2 con un ndice de
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edificabilidad de 0,25 m2t/m2s, lo que arroja una edificabilidad mxima de 10.000 m2t; uso hotelero (HOT) y la tipologa edificacin aislada en bloque (BLQ). Es decir, su aprovechamiento es de 10.000 uas referidas a uso HOT y tipologa BLQ, o lo que es lo equivalente, 16.866,67 uas referidas al uso IND y tipologa MED. Como no podemos superar la edificabilidad mxima del sector, en un principio tampoco podramos superar el aprovechamiento mximo, ya que este ltimo no es otra cosa que la edificabilidad del sector referida a un uso y a una tipologa concreto. Supongamos que vamos a establecer la ordenacin detallada del sector, para lo cual tramitaramos el instrumento adecuado, en nuestro caso un Plan Parcial de Ordenacin. El artculo 13.3 de la LOUA establece las determinaciones que han de contenerse en los Planes Parciales, y entre ellas, el apartado b) dispone que el Plan Parcial ha de contener la delimitacin de las diferentes zonas y la asignacin de los usos pormenorizados y las tipologas edificatorias, respetando las densidades y edificabilidades mximas asignadas al sector en el PGOU. Mediante nuestro proyecto de plan parcial y con nuestros propios criterios disearamos la ordenacin y urbanizacin del sector, y como nos lo permite la legislacin, podramos adoptar los usos y tipologas segn las zonas que hayamos definido en nuestro proyecto, respetando siempre las determinaciones que el PGOU imponga a nuestro sector. No slo cumpliendo con las edificabilidades y densidades mximas, sino con las compatibilidades o incompatibilidades de usos y tipologas. Normalmente el planeamiento general establece estos usos y tipologas compatibles e incompatibles para los distintos sectores, que nos marcan los lmites o reglas de juego a la hora de disear nuestro proyecto de plan parcial. En un principio el diseo del plan sera libre en cuanto a la adopcin de usos y tipologas (siempre compatibles segn el PGOU), pero estara limitado por el uso y tipologa mayoritario o caracterstico asignado al sector por el PGOU. Es decir, este ltimo debe ser el representativo en el sector respecto a los otros. Veamos que sucede si en nuestro proyecto, adems de respetar todas las limitaciones de nuestro PGOU y las determinaciones de la LOUA, adoptamos tipologas y usos compatibles. Nuestro sector M es de uso hotelero, pero como nos lo permite el PGOU diseamos el proyecto de PPO con una zona de turstica con tipologa de edificacin aislada y una

Artculo 105.1 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.

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social privada para establecer el club social de la urbanizacin. El resultado de la ordenacin pormenorizada de nuestro PPO podra ser el siguiente (ver tabla 4). Como podemos comprobar cumplimos con la edificabilidad mxima del sector (10.000 m2), con los usos y tipologas compatibles y adems, con el uso y tipologa caracterstico (HOT-BLQ), que es el mayoritario en nuestra ordenacin. Esta edificabilidad que esta destinada en nuestro PPO a varios usos podemos traducirla a su equivalente en aprovechamiento del sector. Para ello operamos de la misma forma que hemos visto antes, es decir, traducimos las distintas edificabilidades de los usos y tipologas pormenorizados al caracterstico del sector (IND-MED) mediante los coeficientes de ponderacin. Como para el uso pormenorizado Club Social no tenemos coeficiente, y a fin de no desvirtuar en demasa este clculo, podramos adoptar el valor 1,00; y como tipologa edificatoria para el club adoptamos la de edificacin aislada, ya que ser un edificio aislado de baja altura. Con ello obtenemos los siguientes coeficientes para las diferentes zonas (ver tabla 5). Si aplicamos estos coeficientes a las distintas edificabilidades obtendremos el aprovechamiento total resultante del diseo de nuestro PPO (ver tabla 6). El resultado obtenido en nuestro sector M despus de proceder a su ordenacin detallada es de 17.207,19 uas, o lo que es lo mismo, metros edificables del uso caracterstico IND y tipologa caracterstica MED porque hemos referido todos los coeficientes a ese uso y tipologa. Si observamos, el resultado obtenido es superior al calculado en el rea de reparto AR3 para el sector, que es de 16.866,67 uas. Cumple nuestro PPO con el PGOU? Si analizamos esta circunstancia respecto a las determinaciones del mencionado artculo 13.3.b) de la LOUA nuestro PPO cumplira, puesto que hemos adoptado tipologas y usos compatibles, cumplimos con nuestra tipologa y uso mayoritario que es el caracterstico del sector, y no sobrepasamos la densidad ni la edificabilidad asignada por el PGOU. Sin embargo, como resultado de la ordenacin detallada hemos obtenido un resultado de aprovechamiento total superior al que tenamos calculado en el rea de reparto AR3. Hagamos un parntesis y veamos ahora lo que dice el artculo 61.5 de la LOUA: El instrumento de planeamiento que establezca la ordenacin detallada precisa para la ejecucin en el rea urbana o sector correspondiente podr concretar y, en su caso, fijar, respetando los criterios del Plan General de Ordenacin Urbanstica o del Plan de Ordenacin Intermunicipal, la ponderacin relativa de los usos pormenorizados y tipologas edificatorias resultantes de la ordenacin que establezca, as como las que reflejen las diferencias de situacin y ca-

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ractersticas urbansticas dentro del espacio ordenado. No podr en ningn caso disminuir el aprovechamiento objetivo otorgado por el planeamiento general. El contenido de este artculo nos permite introducir determinaciones en nuestro PPO que nos servirn a la hora de realizar una equidistribucin entre los propietarios del sector. Segn este artculo de la LOUA podemos introducir, siempre respetando los criterios del PGOU, coeficientes que ponderen otras circunstancias no tenidas en cuenta en el PGOU y que influyan en el valor final de las fincas resultantes de la ordenacin. Estas circunstancias, resultado de la ordenacin detallada de nuestro PPO, pueden ser desde la topografa de las parcelas, a la situacin de las mismas dentro del mbito, as como los distintos grados dentro de una misma tipologa edificatoria. No tiene el mismo valor una parcela con una topografa muy accidentada, que otra parcela con suaves pendientes; tampoco tiene el mismo valor una parcela situada frente a un vial principal de la urbanizacin, que otra situada en un vial secundario sin salida; como tampoco tiene el mismo valor dentro de una misma tipologa, aquel grado cuya parcela mnima edificable sea 400 m2 frente a un grado distinto de la misma tipologa cuya parcela mnima edificable sea de 2.000 m2. Es decir, podemos ponderar esas circunstancias de forma que la equidistribucin entre los propietarios de la unidad de ejecucin cumpla con unos criterios mnimos de igualdad para que sta sea justa. Tambin dice este artculo que en ningn caso podemos disminuir el aprovechamiento objetivo otorgado por el PGOU. Pues bien, si operamos con toda esta serie de factores en nuestro PPO, asignando coeficientes de ponderacin nuevos, conjugndolos con los de uso y tipologa del PGOU y aplicndolos a nuestra ordenacin detallada, ser muy difcil, por no decir imposible, que el clculo de aprovechamiento resultante de nuestro PPO se ajuste completamente al calculado por el PGOU en su rea de reparto. Sin embargo, parte de ese aprovechamiento objetivo se emplea para obtener los suelos destinados a Sistemas Generales. Los propietarios de esos Sistemas Generales tienen derecho a un determinado aprovechamiento (90% del A.M.), el cual puede ser reconocido en un determinado sector mediante un acta de ocupacin o una reserva, incluso con anterioridad a la tramitacin del PPO de ese sector. Puede ser precisamente por ello, que el nico lmite que establece la propia LOUA es que no disminuyamos el aprovechamiento objetivo otorgado al sector por el PGOU, porque si lo reducimos estaramos alterando ese derecho ya reconocido con anterioridad. Adems, se estaran disminuyendo los derechos del resto de propietarios del sector. En nuestro caso, no nos hemos quedado por debajo en el clculo del aprovechamiento objetivo del sector, resultante de la ordenacin detallada, sino que lo hemos superado. Pese a ello, lo que no hemos superado es la edificabilidad mxima

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asignada al sector2. Ahora es el momento de preguntarse si el hecho de haber superado el aprovechamiento objetivo calculado en el rea de reparto AR3 con el aprovechamiento resultante de la ordenacin detallada del PPO est o no permitido. Si no podemos superar ese aprovechamiento y nuestro PPO debe arrojar una cifra de aprovechamiento que no puede ser inferior ni superior a la calculada en AR3, existen tres posibilidades para conseguirlo: a) Ordenamos el sector de forma lineal, es decir, todas las parcelas del PPO con la misma tipologa y uso, que sern adems las definidas como caractersticas para el sector (HOT-BLQ). b) Ordenamos el sector con diferentes usos y tipologas compatibles pero entonces, como con ello no obtendremos el mismo aprovechamiento del sector que el calculado en AR3, habr que introducir coeficientes de ponderacin que valoren otras circunstancias, como por ejemplo la subzonificacin. De esta forma podramos intentar ajustar los valores de aprovechamiento al obtenido para el rea de reparto, pero no deja de ser una forma artificiosa y forzada de conseguirlo. c) Puede existir tambin una tercera forma de conseguirlo, y es conjugar las diferentes tipologas y usos, y la intensidad con la que los utilizamos en la ordenacin, hasta conseguir cuadrar los aprovechamientos. En nuestro caso es imposible desde el momento que hemos decidido introducir la vivienda aislada en el PPO, ya que sta tiene un mayor valor que la edificacin hotelera (mayor coeficiente), por lo que la nica posibilidad que queda es que perdamos edificabilidad hotelera hasta conseguir igualar el resultado. La conclusin que se desprende de todo ello es que si tenemos obligacin de ajustar el aprovechamiento de nuestro PPO con el calculado para el sector en AR3, o tenemos coartada de forma radical la posibilidad de diseo de nuestra urbanizacin, incluso aunque nuestro PGOU nos permita utilizar tipologas compatibles y la propia LOUA permita asignar usos pormenorizados y tipologas; o llegamos de forma
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artificiosa a conseguirlo; o perdemos edificabilidad en el sector. En realidad, el lmite establecido legalmente al aprovechamiento objetivo es no disminuirlo, y el lmite mximo se refiere a la edificabilidad. La resolucin del problema parece clara, y pasa por la distincin de los dos niveles de equidistribucin y la adopcin de los mrgenes precisos para no coartar la libertad del diseo de la ordenacin detallada, pero cumplir con las determinaciones del PGOU y de la LOUA. Mientras que en el rea de Reparto de un PGOU opera el uso caracterstico, que se deduce del uso mayoritario de entre los usos globales, en un PPO opera el uso pormenorizado; y por ello no debe establecerse relacin de coeficientes entre un uso hotelero entendido como uso global de un sector, con un uso hotelero derivado de una ordenacin detallada, mxime cuando el propio plan parcial puede establecer coeficientes que ponderen otras circunstancias. Esto mismo sera aplicable a las tipologas. Por todo ello entiendo que la asignacin de aprovechamientos resultantes de la ordenacin detallada ha de realizarse conforme a los porcentajes deducidos de los clculos realizados en el rea de reparto referidos a la edificabilidad del sector, dejando el grado de libertad suficiente para el diseo de la ciudad, pero cumpliendo siempre con el uso y tipologa que debe ser mayoritario, con la densidad y edificabilidad mxima establecida por el PGOU y con el aprovechamiento objetivo mnimo que se ha deducido de los clculos del rea de reparto.

Antonio Rojas Pinteo Coordinador del Aula Permenente de Urbanismo

Artculo 13.3.b) de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.

RELACIN DE TABLAS:

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> FERIAS Y CONGRESOS

BATIMAT 2011. SALN INTERNACIONAL DE LA CONSTRUCCIN DE PARIS 7 al 12 de noviembre de 2011 Lugar de celebracin: Paris Expo Porte de Versailles Web: www.batimat.com FIRPA 2011. II FERIA INTERNACIONAL DE RESTAURACIN Y PATRIMONIO DE ANDALUCIA Lugar de celebracin: FERMASA. Feria de muestras de Armilla-Granada Web: www.firpa.es CONSTRUIR RIO 2011. FERIA DE CONSTRUCCIN DE RO DE JANEIRO 2011 16 al 19 de noviembre de 2011 Lugar de celebracin: Rio Janeiro Centro Conference and Exhibition Centre Web: www.feiraconstruir.com.br/rj/ DEUBAU 2012. FERIA INTERNACIONAL DE CONSTRUCCIN 2012 10 al 14 de enero de 2012 Lugar de celebracin: Messe Essen. Feria de Essen Web: www.deubau-essen.de/