Columna

Mercado Inmobiliario
Agradable para estar, complicado para administrar
Las dicultades para el inversor individual de vender un cuarto propio de un condo-hotel, hacen que ste no sea tal vez el mejor emprendimiento a encarar a la hora de colocar nuestro capital.
Damin Tabakman
Arquitecto, mster en Finanzas y consultor en negocios inmobiliarios.

os hoteles en nuestro pas no estn pasando por su mejor momento. ste es el primer dato que los desarrolladores inmobiliarios deben tener en cuenta al momento de gestar un emprendimiento que potencialmente pueda incluir un hotel. Ha corrido bastante agua bajo el puente en materia de condo-hoteles en Argentina. Particip en varios proyectos, tengo inversores amigos que tienen o tuvieron cuartos, y la gente ya sabe, hoy, cules son las ventajas y desventajas del formato. La mayora de los desarrolladores lo consideran, no tanto como un negocio en s mismo, sino como un ancla para complejos mixtos que, gracias a un hotel, pueden acceder a una marca de prestigio que les permita potenciar la venta de departamentos u ocinas. En efecto, en un mercado tan competitivo como el actual, y con costos de tierra y obra tan elevados (y en alza), tener elementos diferenciadores como una marca hotelera de primer nivel no es algo para dejar pasar. En cualquier caso, en algn momento es necesario reparar en la rentabilidad del propio hotel que, como decamos, actualmente es baja. En efecto, la hotelera tiene en general un techo tarifario determinado por el mercado internacional, y costos en pesos son afectados por la realidad local en la que impactan los sindicatos y la inacin. El turista paga un valor de referencia que surge de comparar ciudades similares y hoteles de igual categora. Puede haber diferencias entre lo que vale hospedarse en el Sheraton de Buenos Aires y lo que cuesta en San Pablo, Madrid o Miami, pero ac, aunque nuestros costos no dejen de subir, no se puede cobrar el doble que en esas grandes urbes, slo para cubrir lo gastado por el inversionista. Y esa realidad presiona sobre los hoteles de menor nivel, que no pueden tener tarifas superiores a los 5 estrellas porque, de lo

contrario, el turista optara con seguridad por esa otra alternativa. Pero este grave problema de rentabilidad no es la peor noticia para los condohoteles. Lo cierto es que esa situacin es coyuntural, y como la hotelera es una inversin a largo plazo, es esperable que en el tiempo las cuentas mejoren, como ocurra aos atrs. En cualquier caso, encarar un emprendimiento hotelero de baja rentabilidad es, por denicin, algo complicado. Pero estructurarlo como un condo-hotel y vender los cuartos es an ms difcil. El problema de ese formato es la falta de mercado secundario y la consecuente iliquidez de la inversin, que para un inversionista individual, que deposita en este tipo de proyectos buena parte de su patrimonio, es una falencia importante. En efecto, vender el cuarto es legalmente muy simple (ir a una escribana, sin ms, dado que es una unidad funcional), pero es algo que comercialmente se puede volver muy dicultoso. De hecho, no se puede poner un cartel en la ventana, ni una guardia los nes de semana, ni se le puede encomendar la venta a una inmobiliaria normal, simplemente porque en general no saben nada de condo-hoteles. Por eso, quien quiera vender, en la mayora de los casos se encuentra con enormes trabas y termina cayendo en un mercado muy reducido de pocos candidatos potables, como operadores hoteleros u otros propietarios que eventualmente se aprovechan de la debilidad del vendedor al momento de hacer una oferta. Es por eso que los emprendimientos actualmente estn recurriendo menos a la gura del condo-hotel. El hotel se conserva como una unidad de negocios no fragmentada y lo que se vende durante el desarrollo son los departamentos, las ocinas, los locales y las cocheras. Luego, con el hotel en marcha y operativo, se puede llegar a vender, pero en bloque.

LA

HOTELERA

TIENE EN GENERAL UN TECHO TARIFARIO DETERMINADO POR EL MERCADO INTERNACIONAL, Y LOS COSTOS EN PESOS SON AFECTADOS POR LA REALIDAD LOCAL EN LA QUE IMPACTAN LOS SINDICATOS Y LA INFLACIN.

| 31