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Nmero de avalo: SCR02/IS-200808

AVALU DE CASA HABITACIN


Ubicacin del inmueble
Calle: Colonia: Ciudad: Municipio: Cdigo postal: Estado: Pas: Solicitante: Propietario: 2a. Cerrada de la Era, Lote 17, Casa 33 Barrio San Martn - La Quinta San Cristobal de las Casas San Cristobal de las Casas 29260 Chiapas Mxico Ing. Leoncio Anglo Valenzuela Consuelo Cielo Flores Snchez

VALOR COMERCIAL
CUATROCIENTOS CUARENTA CUATRO MIL PESOS 00/100 M.N.

$
Tuxtla Gutirrez, Chiapas a 1ro. de Septiembre del 2008

444,000.00

Av. Presa Cecilio del Valle No. 430, Col. Electricistas Las Palmas, C.P. 29040. Tuxtla Gutirrez, Chiapas. Mxico Telfono y fax: 019616141577 y 6113450

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I.- ANTECEDENTES
Solicitante: Domicilio del solicitante
Ing. Leoncio Anglo Valenzuela
Calle: Colonia: Ciudad: Municipio: Estado:

Boulevard Dr. Mora 1678-8 Las Quintas, C.P. 80060 Culiacn Culiacan Sinaloa Ing. Alberto Pineda Vital En Trmite Inmuebles 4062844 En Trmite Ingeniera Civil Inmuebles

Valuador

Nombre: Registro: Especialidad: Ced. Prof.:

Fecha del avalu Inmueble que se vala Rgimen de propiedad Propietario: Objeto del avalu (tipo de valor) Propsito del avalu (uso del avalu) Ubicacin del inmueble

1ro. de Septiembre del 2008 Casa habitacin de dos plantas Privado Consuelo Cielo Flores Snchez Estimar el Valor Comercial del Inmueble ACTO JURDICO DE TRANSMISIN DE DOMINIO Calle: 2a. Cerrada de la Era, Lote 17, Casa 33 Colonia: Barrio San Martn - La Quinta Ciudad: San Cristobal de las Casas Municipio: San Cristobal de las Casas Cdigo postal: 29260 Estado: Chiapas 040-022-001 19360771 Numero Volumen Fecha Notario No proporcionado Inscripcin Libro Seccin R.P.P. Fecha

Clave catastral Boleta de agua Datos de escritura

II.- CARACTERSTICAS URBANAS


Clasificacin de la zona Construccin dominante en la calle ndice de saturacin de la zona Densidad de poblacin Estrato socioeconmico Uso del suelo permitido Vas de acceso e importancia de las mismas Servicios pblicos Energa Elctrica
Agua Potable Drenaje Sanitario Alumbrado Publico Pavimento Habitacional de segundo orden Casas habitacin de dos plantas modernas medianas 70% Normal Medio Habitacional de segundo orden Carretera Municipal a San Juan Chamula, con Trnsito preferencial de primer orden Si tiene Si tiene Si tiene Si tiene Banquetas Guarniciones Transporte Telfono Concreto Concreto Insuficiente No tiene

Pavimento de Concreto Hidrulico A 10 min En la zona A 10 min A 10 min A 15 min Tienda de Autoservicio Bancos Iglesias Parques Restaurantes En la zona A 15 min En la zona A 10 min En la zona

Equipamiento Urbano
Preescolar Primaria Secundaria Preparatoria Profesional

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III.- TERRENO
Calles Transversales Limtrofes Terrenos urbanos ubicados en la calle 2a. Cerrada de la Era Medidas y colindancias del terreno Al Norte: Al Sur: Al Oriente: Al Poniente: ST %IND 20.00 20.00 10.00 10.00 Segn Escrituras pg. 3 Lote 18, Casa 35 Lote 16, Casa 31 Finca Urbana Calle 2a. Cerrada de la Era 180.000 180.000 Porcentaje de Indiviso M M Segn Escrituras pg. 3 Segn Catastro, considerando area privativa y comun El inmueble no se encuentra en rgimen de Condominio

Metros colinda con Metros colinda con Metros colinda con Metros colinda con

Superficie privativa

Topografa y Configuracin Numero de frentes Caractersticas Panormicas Densidad Habitacional Intensidad de Construccin Permitida Servidumbre y/o Restricciones Calidad del Suelo

Polgono regular de cuatro lados Un frente Agradable con vista a Zona Residencial 200.00 Hab/Ha Segn plan de desarrollo urbano del Ayuntamiento 2.00 M2c/M2t Segn plan de desarrollo urbano del Ayuntamiento Ninguna Arcillas Aluviales, con capacidad media de carga (6.20 kg/cm2.)

Croquis del Terreno


UBICACIN DEL INMUEBLE

UBICACIN GENERAL DEL BARRIO SAN MARTIN - LA QUINTA, SOBRE LA CARRETERA A SAN JUAN CHAMULA, Y A 250 MTS. DEL CRUCERO SAN RAMONSAN JUAN. EN SAN CRISTOBAL LAS CASAS, CHIAPAS.
.

UBICACIN DETALLADA DEL TERRENO EN LA CALLE 2da. CERRADA DE LA ERA LOTE 17, CASA 33. CON LAS COORDENADAS GEOGRAFICAS SIGUIENTES: 16 GR. 44' 54.59" N 92 GR. 39' 38.22" O CON UNA ELEV. DE 2,139 M.

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IV.- DESCRIPCIN GENERAL DEL INMUEBLE


Uso actual T1 Terreno urbano con construccin de una casa habitacin de 2 plantas con la siguiente distribucin:

Planta baja: Planta alta:

Acceso principal, sala, comedor, cocina, recamara 01, escaleras y bao completo vestibulo, bao completo, 2 recamaras,

Tipos de Construccin T1 Moderna mediana 92.56 M

SC

92.56 M

SEMBRADO DE LAS CONSTRUCCIONES


5.00 MT 5.00 MT

RECAMARA 01

3.50 MT

BAO

SUBE
COCINA

SALA COMEDOR 4.25 MT

ACCESO

COCHERA

4.75 MT

5.00 MT
PLANTA ARQUITECTONICA BAJA

5.00 MT

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5.00 MT

5.00 MT

2.50 MT

RECAMARA 4.50 MT BAO

BAJA

VESTIBULO
RECAMARA

4.00 MT

5.00 MT

5.00 MT

PLANTA ARQUITECTONICA ALTA

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Numero de Niveles Vida til Total Edad Aproximada Vida til Remanente Aproximada Estado de conservacin Calidad del proyecto Unidades Rentables Cajones de estacionamiento

Dos 60 5 55
EXCELENTE MUY BUENO

Aos Aos Aos

1 Uno

V.- ELEMENTOS DE CONSTRUCCIN


Cimentacin Se supone a base de losa plana de cimentacin de concreto armado Estructura Son a base de muros de carga, dalas, castillos y columnas de concreto armado Muros A base de muros de tabique comn, a una altura de 2.60 mts aprox. Entrepisos Losa maciza de concreto armado de 10 cm de espesor Techos Losa maciza de concreto armado de 10 cm de espesor Azoteas Mixtas con acrilicos base agua Bardas A base de tabique rojo recocido acabado esponjeado, con pintura vinlica Aplanados Interiores Comun cemento-cal-arena Aplanados Exteriores De mezcla cemento-cal-arena, acabado esponjeado, con pintura vinlica Plafones Tirol con pintura Lambrines Azulejos de 20x30 cm en baos. Pisos Vitropiso 33x33 cm Zoclos Igual que pisos Escaleras A base de concreto con recubrimiento de vitropiso 33x33 cm Pintura Es vinlica en muros y plafones interiores y exteriores Recubrimientos Especiales Ninguna Carpintera Puerta principal de madera de cedro solida, de intercomunicacin tambor. de aglomerado con cubierta de acero inoxidable Instalaciones Sanitarias Son a base de pvc sanitario de 2" y 4" Muebles de Bao De color de mediana calidad Instalaciones Hidrulicas Son a base de tubera de cobre de 1/2" a 1" Instalaciones Elctricas Son ocultas en muros y plafones con cableados y accesorios de mediana calidad Herrera ventanas de aluminio de 2" de color negro para fijos y corredizos Vidriera Cristal fijo y corredizo ahumado Fachada Es moderna con lneas rectas, acabado esponjeado, pintada

Elementos accesorios, instalaciones especiales y obra complementaria


1-Bardas 2.48 alto 2-Firme concreto 3- Barda alt. 1.65 mt block sin acabado acabado escobillado tabique acabado comun 10.82 ML 24.89 M2 6.79 ML

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VI. CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO


a).- OBJETIVO DEL PRESENTE AVALUO 1.- En todos los casos se entender que el objetivo del avalu ser el de estimar el valor comercial del bien a menos que se indique otro. Para ello se incluirn y desarrollaran sin excepcin los tres mtodos o enfoques de valuacin exigidos por la normatividad vigente, a saber; 1) El mtodo fsico directo o de costos, 2) El de capitalizacin de rentas o de los ingresos y 3) El comparativo o de mercado. b).-DEFINICION DE TERMINOS Y CONCEPTOS BASICOS 2.- Mtodo Comparativo o de Mercado: Es el desarrollo analtico a traves del cual se obtiene un valor que resulta de comparar el bien que se vala, sujeto, con el precio de oferta o venta de bienes similares, comparables, ajustados por diferentes factores, homologacin. 3.- Mtodo Fsico o Directo o enfoque de Costos: Es el desarrollo analtico a traves del cual se obtiene el costo de reproduccin o reemplazo de un bien similar al que se vala, afectado por la depreciacin atribuible a los factores de edad y estado de conservacin. 4.- Mtodo de Capitalizacin de Rentas o enfoque de Rentas Es el desarrollo analtico a traves del cual se estima el valor presente o capitalizado de los ingresos netos anuales que produce o es capaz de producir un inmueble a la fecha del avalu durante un periodo de tiempo o a perpetuidad. 5.- Valor de Reposicin Nuevo VRN Es el costo actual de reproducir un bien similar, el cual resulta de sumar los costos directos e indirectos 6.- Valor de Neto de Reposicin VNR Es el resultado de afectar al valor de reposicin nuevo con el demrito por factores de edad y estado de conservacin Formula VNR = VRN x FEC 7.- Vida Util Total VUT Es la vida que se estima tendr el bien considerando la eficiencia econmica 8.- Edad Efectiva EE Es la edad que tiene el bien considerando las remodelaciones importantes que haya tenido en su vida cronolgica 9.- Estado de Conservacin EC Es el estado de conservacin observado que tiene el bien durante la visita fsica 10.- Porcentaje de Demrito %D Es la perdida de valor que tiene el bien por efectos de edad y estado de conservacin Formula %D = (1-(1-(E/VUT)^1.4)*(EC/10)) 11.- Factor por edad y conservacin FEC Es el factor resultante de valor que le resta al inmueble por efecto de la edad y el estado conservacin Formula FEC = (1-(%D) 12.- Vida til Remanente VUR Es la vida esperada que se estima tendr el bien, en el momento de la inspeccin Formula VUR = VUT x FEC 13.- Tasa de Capitalizacin TC Es la tasa de rendimiento real que debe tener una inversin en activos y fijos y se obtiene de dos maneras a).- Tasa de mercado, resulta de dividir el valor de mercado entre el ingreso neto anual b).- Tasa financiera, resulta de sumar la tasa real de instrumentos a largo plazo, la tasa de liquidez y la tasa de riesgo o de recuperacin

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VI. CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO


c).-CONDICIONES DEL AVALUO 14.- La informacin y antecedentes de propiedad asentados en el presente avalu, es la proporcionada por el cliente la cual la asumimos como correcta, entre la que podemos mencionar la siguiente: a).- Escritura de propiedad Si b).- Certificado de libertad gravamen Si c).- Boleta Predial Si d).- Plano de la construccin No 15.- No es propsito del presente avalu verificar la probable existencia de gravmenes, reserva de dominio, adeudos fiscales o de cualquier otro tipo que pudiera afectar el bien que se vala, a menos que expresamente sean declarados por el solicitante y/o propietario del mismo, por lo que no asumimos responsabilidad alguna por informacin omitida en la solicitud del avalu. 16.- Quienes intervenimos en el presente avalu declaramos bajo protesta de decir verdad que no guardamos ningn tipo de relacin o nexo de parentesco o de negocios con el cliente o propietario del bien que se vala. 17.- En la inspeccin ocular del bien motivo del presente avalu, no es posible detectar todos los vicios ocultos que pudieran existir en la propiedad, los considerados son el resultado de la observacin o por informe expreso del cliente 18.- Toda vez que el objetivo del presente avalu no es verificar deslindes de propiedad, ni de ocupacin irregular o cualquier otra restriccin legal, el valor comercial estimado al que se concluye solo considera las expresadas en el propio avalu, porque se observaron durante la inspeccin ocular al bien. 19.- El presente avalu es exclusivo del solicitante para el destino o propsito que se expresa, por lo que no podr ser utilizado para fines distintos a lo indicado en este avalu. 20.- La vigencia de este avalu esta determinada por su propsito o destino y depender bsicamente de la temporabilidad que establezca en su caso la institucin emisora o autoridad competente 21.- Se da como verdadera la superficie del terreno segn documentacin proporcionada, escrituras, certificado de libertad de gravamen o informacin catastral, ya en este avalu no se realiza levantamiento topogrfico para verificar dicha superficie d).- SALVEDADES DEL AVALUO 22.- Sobre la documentacin del terreno Ninguna salvedad 23.- Sobre la inspeccin del terreno Ninguna salvedad 24.- Sobre la documentacin de la construccin No se proporciono plano arquitectonico 25.- Sobre la inspeccin de la construccin Ninguna salvedad e).- EXCLUSIONES DEL AVALUO 26.- Sobre la valuacin del terreno Ninguna excepcin, ya que en este avalu se esta valuando el terreno 27.- Sobre la valuacin de la construccin Ninguna excepcin, ya que en este avalu se estn valuando todas las construcciones 28.- Sobre los mtodos de valuacin Mtodo Mercado Ninguna excepcin, ya que se desarrolla este mtodo en el avalu Mtodo Fsico Ninguna excepcin, ya que se desarrolla este mtodo en el avalu Mtodo Ingreso Ninguna excepcin, ya que se desarrolla este mtodo en el avalu

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VII. VALOR DE MERCADO


Sujeto
SC ST VUM NEG UDC CSP EC PRO RCT OYD 92.56 180.00 $ 95 100 100 95 85 90 M M MUY BUENO EXCELENTE EXCELENTE MUY BUENO REGULAR Demanda Media SUPERFICIE DE CONSTRUCCION SUPERFICIE DEL TERRENO VALOR UNITARIO DE MERCADO DE LA OFERTA O VENTA NEGOCIACION DE LA OFERTA El factor de negociacin nos indica si es venta u oferta el comparable UBICACIN DENTRO COLONIA indica la calificacin dentro de la colonia o dentro de una zona CALIDAD SERVICIOS PBLICOS Indica la calificacin de la calidad de los servicios pblicos ESTADO CONSERVACION Esta variable indica el nivel del estado de conservacin PROYECTO La variable del proyecto indica la calificacin de su funcionalidad 0.51 RELACION CONSTRUCCION-TERRENO Esta variable mide la relacin entre area de construccin y terreno NIVEL OFERTA Y DEMANDA Esta variable nos mide el nivel de oferta y demanda del sujeto

Comparables
Aug-08 CASA HABITACIN UBICADA POR CALLE RIO JORDAN No. 246, COLONIA PRUDENCIO MOSCOSO, SAN CRISTOBAL LAS CASAS, CHIAPAS FUENTE SC 82.45 M ST 165.00 M VUM $ 5,457.85 $ 450,000.00 Precio venta NEG 0.90 DEMANDA MEDIA UDC 90 BUENO CSP 95 MUY BUENO EC 95 MUY BUENO PRO 100 EXCELENTE FA 85 REGULAR 0.50 CASA HABITACION POR CALZADA LOS PINOS No. 824, COLONIA LOS ALCANFORES, SAN CRISTOBAL LAS CASAS, CHIAPAS FUENTE SC 92.50 M ST 160.00 M VUM $ 5,675.68 $ 525,000.00 Precio venta NEG 0.90 DEMANDA MEDIA UDC 90 BUENO CSP 95 MUY BUENO EC 95 MUY BUENO PRO 100 EXCELENTE FA 90 BUENO 0.58 CASA HABITACIN UBICADA POR CALLE MISHOLJA No. 844, COLONIA LINDA VISTA, SAN CRISTOBAL LAS CASAS, CHIAPAS FUENTE SC 74.20 M ST 145.00 M VUM $ 5,188.68 $ 385,000.00 Precio venta NEG 0.90 DEMANDA MEDIA UDC 90 BUENO CSP 95 MUY BUENO EC 95 MUY BUENO PRO 95 MUY BUENO FA 90 BUENO 0.51 CASA HABITACIN UBICADA POR CALLE DIEGO DE MAZARIEGOS No. 325, COLONIA AMERICA LIBRE, SAN CRISTOBAL LAS CASAS, CHIAPAS FUENTE SC ST VUM NEG UDC CSP EC PRO FA SC 92.56 82.45 92.50 74.20 78.50

WWW.IRIS INMOBILIARIA.COM.MX

Aug-08

WWW.IRIS INMOBILIARIA.COM.MX

Aug-08

WWW.IRIS INMOBILIARIA.COM.MX

Aug-08

WWW.IRIS INMOBILIARIA.COM.MX
$ 78.50 150.00 5,414.01 0.90 90 95 95 96 90 ST 180.00 165.00 160.00 145.00 150.00 M M $ DEMANDA MEDIA BUENO MUY BUENO MUY BUENO MUY BUENO BUENO VUM $ $ $ $ 5,457.85 5,675.68 5,188.68 5,414.01 425,000.00 Precio venta

NUM SUJETO 1 2 3 4 NOTAS

0.52 NEG 0.90 0.90 0.90 0.90

UDC 95 1.06 1.06 1.06 1.06

CSP 100 1.05 1.05 1.05 1.05

EC 100 1.05 1.05 1.05 1.05

PRO 95 0.95 0.95 1.00 0.99

FA 85 1.00 0.94 0.94 0.94

F.R. 1.00 0.94 0.99 0.98 $ $ $ $ $

Valor 5,457.85 5,360.36 5,158.34 5,326.29 5,325.71 OYD

Ponderacin 25.00% 25.00% 25.00% 25.00% 100.00% 90 $ 4,793.14

Si el factor resultante es mayor que la unidad, entonces el sujeto es mejor que el comparable Si el factor resultante es menor que la unidad, entonces el comparable es mejor que el sujeto

Valor unitario homologado Nivel de Oferta y Demanda Valor Unitario de Mercado

Tipo Integro

Superficie Unidad 92.56 M

Valor unitario 4,793.14 Suma

$ $

Valor de Mercado 443,652.85 443,652.85

VALOR DE MERCADO

443,652.85

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VIII.- VALOR FISICO O DIRECTO


TERRENO
Sujeto ST VUM NEG UDC CSP FA TOP FOR 95 100 100 100 100 $ 180.00 -

Lote tipo
M
150.00 SUPERFICIE DEL TERRENO VALOR UNITARIO DE MERCADO DE LA OFERTA O VENTA NEGOCIACION DE LA OFERTA

MUY BUENO EXCELENTE EXCELENTE EXCELENTE EXCELENTE

UBICACIN DENTRO DE LA COLONIA CALIDAD DE SERVICIOS PUBLICOS 0.83 FACTOR DE AREA TOPOGRAFIA FORMA

indica la calificacin dentro de la colonia o dentro de una zona Indica la calificacin de la calidad de los servicios pblicos Esta variable indica la calificacion que tiene el area del terreno La topografia del terreno se califica de acuerdo a sus caracteristicas Esta variable califica la forma del terreno

Comparables Aug-08 TERRENO UBICADO POR AV. MONTE HOREB, FRENTE A MATERIALES MATERAMA, COL. RIO JORDAN, SAN CRISTOBAL LAS CASAS, CHIAPAS FUENTE INMOBILIARIA CASTALDI ST 165.00 M VUM $ 757.58 $ 125,000.00 Precio venta NEG 0.90 DEMANDA MEDIA UDC 90 BUENO CSP 90 BUENO FA 100 EXCELENTE 0.91 TOP 100 EXCELENTE FOR 100 EXCELENTE Aug-08 TERRENO UBICADO POR AV. MONTE OLIVOS ESQ. MONTE ARARAT, COL. RIO JORDAN, SAN CRISTOBAL LAS CASAS, CHIAPAS FUENTE RED COLONIAL HABITACIONAL ST 175.00 M VUM $ 942.86 $ 165,000.00 Precio venta NEG 0.90 DEMANDA MEDIA UDC 90 BUENO CSP 90 BUENO FA 100 EXCELENTE 0.86 TOP 100 EXCELENTE FOR 100 EXCELENTE Aug-08 TERRENO UBICADO POR AV. VICENTE GUERRERO, FRENTE A PANADERIA DOA ALICIA, COL. REVOLUCION, SAN CRISTOBAL LAS CASAS, CHIAPAS FUENTE INMOBILIARIA CASTALDI ST 150.00 M VUM $ 666.67 $ 100,000.00 Precio venta NEG 0.90 DEMANDA MEDIA UDC 90 BUENO CSP 90 BUENO FA 100 EXCELENTE 1.00 TOP 100 EXCELENTE FOR 100 EXCELENTE Homologacin
NUM SUJETO 1 2 3 ST 180.00 165.00 175.00 150.00 $ $ $ 757.58 942.86 666.67 0.90 0.90 0.90 VUM NEG UDC 95 1.06 1.06 1.06 CSP 100 1.11 1.11 1.11 FA 100 1.00 1.00 1.00 TOP 100 1.00 1.00 1.00 FOR 100 1.00 1.00 1.00 1.06 1.06 1.06 $ $ $ 719.70 895.71 633.33 33.33% 33.33% 33.33% F.R. Valor Ponderacin

Valor unitario homologado Terreno


Fraccin Privativo Suma Superficie Unidad 180.00 M 180.00 M Indiviso Valor Unitario 100% $ 749.58 Suma $ Coeficiente 1.000 Motivo Lote regular Suma

749.58

100.00%

$ $

Valor 134,924.68 134,924.68

749.58 Promedio

Construcciones
Tipo T1 Superficie 92.56 Unidad M

PU SEGN BIMSA ESTADOS, JUNIO 2008


Indiviso 100% $ P.U. 4,800.00 $ VRN 444,288.00 EE 5 EC 10 VUT 60 %DEM 3.08% FEC 0.969 VUR 58 Valor
$ 430,585.15

Suma

92.56

444,288.00

430,585.15

Elementos accesorios, instalaciones especiales y obra complementaria


Tipo Cantidad Unidad ML M2 ML Indiviso 100% 100% 100% $ $ $ P.U. 1,550.00 400.00 650.00 $ $ $ VRN 16,771.00 9,956.00 4,413.50 EE 5 5 5 EC 9 9 9 VUT 35 50 50 %DEM 15.90% 13.58% 13.58% FEC 0.841 0.864 0.864 VUR 29 43 43 $ $ $ Valor 14,103.83 8,603.68 3,814.02 1-Bardas 2.48 alto 10.82 2-Firme concreto 24.89 3- Barda alt. 1.65 mt 6.79

Suma VRN

$ $

31,140.50 475,428.50

Suma VNR

$ $

26,521.53 457,106.68 134,924.68 430,585.15 26,521.53

Terreno $ Construcciones $ Elementos accesorios, instalaciones especiales y obra complementaria $

VALOR FISICO

592,031.36

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IX. VALOR DE CAPITALIZACIN


Sujeto SC ST 92.56 180.00 M M

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RUM UDC CSP EC PRO RCT

95 100 100 95 85

RENTA UNITARIA MENSUAL MUY BUENO EXCELENTE EXCELENTE MUY BUENO REGULAR 0.51

Comparables
Aug-08 CASA HABITACION POR AV. BENITO JUAREAZ, ENTRE MIGUEL HIDALGO Y CONSTITUYENTES, COL. REVOLUCION, SAN CRISTOBAL LAS CASAS, CHIAPAS FUENTE MALIBU BIENES RAICES SC 72.00 ST 160.00 RUM $ 34.72 $ 2,500.00 MENSUAL UDC 95 MUY BUENO CSP 100 EXCELENTE EC 95 MUY BUENO PRO 95 MUY BUENO RCT 80 DEFICIENTE 0.45 CASA HABITACION POR AV. CIPRES, ENTRE LAURELES Y PALMA COROZO, COL. LOS ALCANFORES, SAN CRISTOBAL LAS CASAS, CHIAPAS FUENTE CASTALDI Y ASOCIADOS SC 83.50 ST 175.00 RUM $ 41.92 $ 3,500.00 MENSUAL UDC 95 MUY BUENO CSP 100 EXCELENTE EC 100 EXCELENTE PRO 100 EXCELENTE RCT 80 DEFICIENTE 0.5 CASA HABITACION POR AV. FRESNO, ENTRE ABEDUL Y ALERCE, COL. LOS ALCANFORES, SAN CRISTOBAL LAS CASAS, CHIAPAS FUENTE CASTALDI Y ASOCIADOS SC 88.75 ST 170.00 RUM $ 50.70 $ 4,500.00 MENSUAL UDC 100 EXCELENTE CSP 100 EXCELENTE EC 100 EXCELENTE PRO 95 MUY BUENO RCT 85 REGULAR 0.5 SC ST RUM UDC CSP EC PRO RCT F.R. Valor Ponderacin 92.56 180.00 95 100 100 95 85 72.00 160.00 $ 34.72 1.00 1.00 1.05 1.00 1.06 1.12 $ 38.83 33.33% 83.50 175.00 $ 41.92 1.00 1.00 1.00 0.95 1.06 1.01 $ 42.31 33.33% 88.75 170.00 $ 50.70 0.95 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 $ 48.17 33.33% RENTA UNITARIA DE MERCADO $ 43.10 100.00%

Aug-08

Aug-08

NUM SUJETO 1 2 3

TIPO 1

USO o destino el rea (tipo) Casa habitacin de dos plantas

rea (m) 92.56

RUM $ 43.10 $

Renta Bruta Mensual 3,989.71

TOTAL Renta Bruta mensual (R.B.M.) Renta Bruta Anual Potencial ( R.B.A.) VACIOS Renta Anual Efectiva ANALISIS DE DEDUCCIONES 1. ADMINISTRACION 2. CONSERVACION, 3. PREDIAL 4. SEGURO 5. DEPRECIACIN FISCAL 6. SUMA DEDUCCIONES FISCALES 7. DEDUCCION OPCIONAL 8. DEDUCCION MAYOR 9. UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS 10 IMPUESTO SOBRE LA RENTA, 11 P.T.U. 12 SUMA DE DEDUCCIONES 13 INGRESO NETO ANUAL

92.56

43.10

3,989.71 3,989.71 47,876.55 1,436.30 46,440.26 1,857.61 5,942.86 1,393.21 4,754.29 22,855.33 36,803.29 16,254.09 36,803.29 9,636.96 481.85 14,429.81 33.14% 32,010.45

$ $ 3.00% Sobre la renta anual potencial Potencial menos vacos Sobre la renta anual efectiva Sobre VRN Sobre la renta anual efectiva Sobre VRN Sobre VNR SUMA DE 1 A 5 35% USO COMERCIAL O HABITACIONAL Sobre suma deducciones Tomar la mayor de las dos Renta efectiva anual menos deduccin mayor Fsicas 5% Morales 33% Sobre utilidad antes de impuestos 0% Sobre utilidad antes de impuestos Sumar 1, 2, 3, 4, 10 y 11 Porcentaje de deducciones Renta anual efectiva menos suma de deducciones CADA 4 AOS 4.00% 5.00% 3.00% 1.00% 5.00%

$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

TASA DE CAPITALIZACION La tasa de capitalizacin resulta de sumar la tasa real, la tasa de liquidez y la tasa de recuperacin La tasa de real se obtiene de los instrumentos a un ao La tasa de liquidez se obtiene de la tasa real y de: Tiempo de venta 9 Meses Gastos de venta 10% La tasa de recuperacin se obtiene de la Vida til Remanente del Inmueble VUR = TASA DE CAPITALIZACION, ENFOQUE FINANCIERO TASA DE CAPITALIZACION, ENFOQUE MERCADO TASA DE CAPITALIZACION, SELECCIONADA

3.00% 2.50% 55 1.82% 7.32% 7.22% 7.32%

FUENTE El Economista

1ro. de Septiembre del 2008

Valor Fsico Anual

VALOR DE CAPITALIZACION

437,409.86

SCR02/IS-200808

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X.- RESUMEN DE VALORES


Valor de Mercado Valor Fsico Valor de Capitalizacin
$ $ $ 443,652.85 592,031.36 437,409.86

XI.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSION

XII.- CONCLUSION
El Valor Comercial a la fecha del presente avalu asciende a la cantidad de :

VALOR COMERCIAL
CUATROCIENTOS CUARENTA CUATRO MIL PESOS 00/100 M.N.

444,000.00

Valor Unitario Concluido ( $/M2) Este valor esta calculado con cifras al dia 1ro. de Septiembre del 2008

4,796.89

Valuador Nombre: Registro: Especialidad: Ced. Prof.: Ing. Alberto Pineda Vital En Trmite Inmuebles 4062844 En Trmite 0 Ingeniera Civil Inmuebles 0

SCR02/IS-200808

REPORTE FOTOGRAFICO DEL INMUEBLE QUE SE VALUA

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Fachada principal

Calle de acceso

acceso av. principal

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ANEXO

Mdulo de conversin de cifras: nmero-letra 0 0 $ 0 0 0 0 400000 4 440000 4 444000 4 444000 0

444,000.00 <<< cantidad a procesar.

CUATROCIENTOS CUARENTA CUATRO MIL PESOS 00/100 M.N. despliegue de resultado (cantidad con letra)

UNIDADES 1 UN 2 DOS 3 TRES 4 CUATRO 5 CINCO 6 SEIS 7 SIETE 8 OCHO 9 NUEVE 0

DECENAS DIEZ VEINTI TREINTA CUARENTA CINCUENTA SESENTA SETENTA OCHENTA NOVENTA

DECENAS ONCE DOCE TRECE CATORCE QUINCE DIECI DIECI DIECI DIECI DIECI

CENTENAS CIENTO DOSCIENTOS TRESCIENTOS UN MILLON DOS MILLONES TRES MILLONES

decenas de millones

CUATROCIENTOS CUATRO MILLONES QUINIENTOS SEISCIENTOS SETECIENTOS OCHOCIENTOS NOVECIENTOS CINCO MILLONES SEIS MILLONES SIETE MILLONES OCHO MILLONES NUEVE MILLONES

UN UN

CIEN CIENTOS

MIL

MILLON MILLONES

Y
RESULTADO:

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ANEXO

444000 0

444000 00 0 00

0 00

millones

cien miles

diez miles

cien millon

miles

cientos

CUATROCIENTOS CUARENTA

CUATRO

CUATROCIENTOS CUARENTA

CUATRO

MIL

CUATROCIENTOS CUARENTA CUATRO MIL PESOS 00/100 M.N.

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ANEXO

decenas

unidades

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