1

CURSO: DIREITO/UNIPAC - DISCIPLINA: DIREITO CIVIL VII

Prof Dbora Amaral

TEMA 07- INCORPORAO IMOBILIRIA I - LEGISLAO: Lei n 4591/64 Lei de Condomnios e Incorporaes com as alteraes estabelecidas pela Lei 4864/65 e Lei n 10931/2004. O CC/2002 regulou os condomnios, mas no a incorporao imobiliria, que continua disciplinada por lei especfica. II - Conceito: o contrato que tem por finalidade promover , administrar e realizar a construo para alienao total ou parcial de unidades autnomas, que podem ser apartamentos, lojas, salas, garagens, shopping centers, etc (art. 28). A Incorporao visa obter, pela venda antecipada das unidades, o capital necessrio para a construo do prdio. um contrato que tem obrigao de dar e fazer, de execuo sucessiva, at a concluso do prdio e a transferncia definitiva das unidades autnomas aos seus proprietrios. III - Partes: 01)Incorporador: a pessoa fsica ou jurdica , comerciante ou no, que compromete-se a construir o edifcio e a entregar a cada adquirente a sua respectiva unidade, dentro de certo prazo e sob determinadas condies (art. 29). O que ele faz vender as unidades autnomas sob forma de promessa de venda, para realizar a construo do prdio. S poder ser incorporador: - o proprietrio do terreno; o promitente comprador; o cessionrio deste ou promitente-cessionrio, desde que ele esteja autorizado a demolir a construo existente e a construir o edifcio, e inexista, no ttulo de aquisio do terreno, que deve ser irretratvel e estar devidamente registrado, clusula impeditiva de alienao das fraes ideais a serem atribudas s unidades autnomas; e o construtor ou corretor de imvel, se estiver no exerccio irregular de sua profisso e investido, pelo proprietrio do terreno, promitente-comprador, promitente-cessionrio dos direitos sua aquisio, ou o promitentepermutante, de mandato por instrumento pblico que contenha meno expressa ao 4 do Art. 35, para concluir negcios relativos s fraes ideais do terreno. O incorporador no precisa ser o construtor pois a construo pode ser feita por terceiros, sob o regime de empreitada ou administrao. Ele assume a responsabilidade pelo empreendimento. No existe incorporao quando proprietrios de imvel em conjunto assumem a tarefa, ainda que sob a regncia de um administrador, de construir um edifcio atribuindo a cada um uma unidade. Tem que ter a figura do incorporador, que o empreendedor da construo e vendedor das unidades autonmas. 02) Outra parte: a pessoa fsica ou jurdica que pretenda adquirir, em edificao sob regime especial, uma ou vrias unidades autnomas, antes ou durante a construo do edifcio. Seu objetivo obter a unidade autnoma pronta e acabada. Se a aquisio se der aps a concluso da obra no se dar

incorporao, pois que est s existe enquanto a obra est em construo ou apenas projetada. IV - Objeto: este contrato tem por objeto a venda de unidade autnoma de edifcio em construo, em regime de condomnio especial, por pessoa habilitada a construir e transferir o domnio da unidade que se obrigou mediante contraprestao, o preo da unidade. A construo poder ser de: conjunto de casas trreas, com parte edificada e parte de jardim e quintal, ou que ocupe todo o terreno : um edifcio ou mais edifcios de dois ou mais pavimentos, com suas unidades autnomas. Tem que admitir: a) a possibilidade de alienao da frao ideal do terreno, pois que no h unidade autnoma sem haver condomnio no terreno; b) possibilidade de o incorporador promover a construo do edifcio diretamente ou por empreitada ou administrao (arts. 7, 48, 50, 51, 55 a 62); c) necessidade de constituio do condomnio, devendo o contrato conter: preo do terreno e construo ( art. 41), efeitos da mora no pagamento ( art.41, 1 e 2), casos de resciso contratual relativa parte ideal do terreno, pois que pessoa em cujo favor se operar a resoluo se sub-rogar nos direitos e obrigaes do inadimplemento(art.43), obrigao de informar o estado da construo, por escrito, no mnimo de 6 em 6 meses(art. 43,I). V- Formalidades: a incorporao tem que estar inscrita no registro imobilirio. O art. 32 especfica o rol de documentos(itens a a p) que deve ser apresentado pelo incorporador ao registro, que arquivar e dar o registro. Entre os documentos necessrios temos: ttulo do terreno( alnea a), com histrico vintenrio(alnea C); projeto de construo aprovado( alnea d) com memorial descritivo ( alnea g); clculo de reas comuns e das unidades autnomas (alnea e); avaliao do custo da obra na o data do arquivamento, com referncia ao custo de cada unidade ( alnea h); discriminao das fraes ideais de terreno correspondentes a cada unidade ( alnea i); minuta da futura Conveno de Condomnio( alnea j) ; Certides negativas de Tributos e aes dos alienantes do terreno e incorporador( alnea b) , necessrias a qualquer negcio imobilirio; Certido da procurao pblica do proprietrio do terreno ou promitente equivalente ao incorporador para exercer os poderes inerentes incorporao e alienao da unidades, conforme exigncia do art. 31, 1 ( alnea m), e declarao e planta da futura garagem com nmero de veculos que comporta ( alnea p). Antes da inscrio o incorporador no poder promover a publicidade do empreendimento, sob pena de sujeitar o rgo de publicidade a multa equivalente ao dobro do valor do anncio, j que em todo anncio ter que constar o nmero do registro da incorporao ( art. 64), exceto se se tratar de anncio classificado de jornal. Ser contraveno penal qualquer negociao de frao ideal do terreno antes da inscrio da incorporao ( art. 32 e 66,I). Feita a inscrio imobiliria, o incorporador ter o prazo de 60 dias a contar do termo final do prazo de carncia, se houver, para promover a celebrao do contrato relativo frao ideal do terreno, do contrato de construo e da Conveno de Condomnio(art. 35), O incorporador pode reservar-se o direito de no efetivar a incorporao, desde que junte declarao de prazo de carncia, que poder ser de at 180 dias aos documentos apresentados para a inscrio (}arts. 33 e 34, 2). A desistncia da incorporao tem que ser denunciada por escrito ao CRI (art. 35, 2).

O contrato de incorporao imobiliria feito entre incorporador e adquirente da unidade titulus adquirendi da propriedade do imvel e, para ser oponvel a terceiros, deve estar inscrito no CRI( art. 32, ). A obteno do Habite-se e a sua averbao no CRI constituem-se procedimentos finais da incorporao, provando a efetiva construo do edifcio. VI CONSEQUENCIAS JURDICAS: 01)Obrigaes do Incorporador: a)inscrever no registro imobilirio a incorporao (art. 32); b)consignar nos documentos preliminares de ajuste o prazo de carncia(art.34, 3 ); c) confirmar as vendas nos 60 dias seguintes ao termo final de prazo de carncia; d) concluir o contrato de incorporao indicando o nmero do registro da incorporao, o nome dos responsveis pelo custeio da construo ( art. 35, 6); a existncia de nus real ou fiscal (art. 37) ou de ocupao do imvel ( art. 38); o modo de pagamento do preo da construo e o custo da frao ideal do terreno(arts. 39 a 41); e) dar andamento regular s obras e se se obrigou a entregar a obra em prazo certo e ajustado tem o dever de: informar o andamento da obra, por escrito, de no mnimo de 6 em 6 meses; responder pela execuo da incorporao, indenizando prejuzos pelo retardamento na concluso da edificao, cabendo ao regressiva contra o culpado; responder subsidiariamente com seus bens, se falir, pois os adquirentes so credores privilegiados pelas quantias que pagaram; no alterar o projeto, exceto se houver permisso unnime dos interessados ou exigncia legal; no modificar as condies de pagamento, nem reajustar preo, salvo se tiver estipulado expressamente possibilidade de reajuste (art. 43, I a V). Se paralisar a obra por mais de 30 dias ou retardar excessivamente seu andamento, sem justa causa, o juiz poder notific-lo para que no prazo mnimo de 30 dias reinicie ou d andamento normal. No atendendo a notificao poder ser destitudo pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, sem prejuzo da responsabilidade civil e penal (art. 43, VI). F) concluda a obra tem que averbar o Habite-se e elaborar o instrumento de condomnio (art. 44, ); g) transferir , como proprietrio ou procurador, a frao ideal alienada, firmando a escritura definitiva de venda da frao ideal. O incorporador s se compromete a outorgar a escritura definitiva quando houver o integral pagamento do preo da construo. A recusa do incorporador d direito ao adquirente de pedir adjudicao compulsria, se a promessa estiver no CRI; H) promover a construo conforme o plano da obra e as condies. 02) Sanes ao Incorporador: a) crime contra a economia popular, por promover incorporao fazendo, em propostas, contratos e comunicao ao pblico, afirmao falsa sobre a constituio do condomnio, a alienao das fraes ideais do terreno ou sobre a construo.Ser punido com recluso de 1 a 4 anos e multa(art. 65); b)contravenes penais relativas economia popular, punveis na forma do art. 10 da Lei 1521/51, tais como: negociar fraes ideais de terreno sem previamente satisfazer s exigncias legais; omitir, em qualquer documento, as indicaes a que se referem os arts. 37 e 38; deixar, sem justa causa, no prazo do art. 35 e ressalvada a hipte4se de seus 2 e 3 , de promover a celebrao do contrato relativo frao ideal do terreno, do contrato de construo ou da conveno de condomnio; omitir, no contrato, a indicao a que se refere o 5, do art. 55; paralisar as obras por mais de 30 dias ou retardar-lhe o andamento. Nestes casos receber a pena de multa de 5 a 20 vezes o maior salrio mnimo legal vigente no pas. Aqueles

que fazem parte do contrato respondero solidariamente pelas mesmas faltas do incorporador (art.66). VII COMISSO DE REPRESENTANTES E ASSEMBLEIA GERAL DE ADQUIRENTES: Os interessados podem reunir-se em Assembleia Geral durante o andamento das obras, para tratarem de assuntos pertinentes(art.49), enquanto ainda no existe o condomnio. As regras de funcionamento e convocao devem obedecer analogicamente ao que se estipular a respeito do futuro condomnio. O incorporador o que representa a comunidade porque ainda no h sndico. No art. 49 esto os fundamentos bsicos de convocao e deliberao. Os poderes permitem at destituir o incorporador no caso de paralisao da obra e tambm o construtor no caso dos prprios condminos quiserem continuar eles prprios a obra. soberana a deciso de assembleia por unanimidade; na deciso por maioria, h que ressalvar direitos dos dissidentes minoritrios. A Comisso de representantes estatuda no art. 50 constituindo-se do corpo fiscalizador do incorporador. Sua representao deriva da lei, porque o poder de representao decorre da lei, independente de mandato e, voluntria, porque seus representantes so indicados pelas partes. Permite que o prprio incorporador designe seus membros no contrato de incorporao sem fazer assembleia. Ser composta de 3 membros, pelo menos, escolhidos entre os contratantes, salvo quando o nmero for igual ou inferior, pois a totalidade dos contratantes exercer em conjunto suas atribuies(art. 50, 4). Cabe Comisso: fiscalizar o andamento da obra(art.55, 3); nos contratos de empreitada por preo reajustvel, cabe fiscalizar o reajuste( art. 55, 4); nos contratos por administrao, elaborar com o construtor a reviso semestral de estimativa de preo(art. 60); fiscalizar alterao das prestaes dos adquirentes quando convencionado(art. 43, V e 50); notificar os adquirentes em atraso para pagar em 10 dias, sob pena de resciso(art. 63, 1 e 8); alienar em leilo pblico a quota ideal do adquirente em atraso, quando o contrato permitir essa penalidade(art. 63); aprovar ou impugnar balancetes das receitas e despesas(art. 61, a); fiscalizar concorrncia relativas s compras de materiais e contratao de mo de obra(art. 61, b); contratar modificaes com os condminos(art. 61 C); fiscalizar a arrecadao das contribuies(art. 61, d); exercer a fiscalizao geral(art. 61, e). Terminada a obra, termina a Comisso. O Membro da comisso que ficar inadimplente por 3 prestaes est sujeito perda automtica do mandato, devendo ser substitudo(art. 63, 10). VIII- INADIMPLENCIA DO ADQUIRENTE: Na aquisio por preo global, o adquirente inadimplente est sujeito aos efeitos da mora que devem estar previstos no contrato, recaindo sobre o valor da frao ideal ainda que parcialmente pago, permitindo o legislador que a mora seja vista de forma global(art. 41). Pode estar previsto a resciso do contrato por inadimplemento de no, mnimo 3 meses, do vencimento da obrigao ou de 3 prestaes mensais, assegurando ao devedor o direito de purgar a mora em 990 dias do vencimento da prestao ou da primeira prestao no paga. Na aquisio por empreitada ou administrao pode o contrato estipular que a falta de pagamento de 3 prestaes, depois da notificao para purgar em 10 dias implique em resciso do contrato. No satisfeito o dbito, a comisso fica autorizada a alienar em leilo a frao do inadimplemento (art. 63). I adquirente s pode entrar na posse da unidade se

estiver em dia com as obrigaes assumidas, pois a lei d direito de reteno em favor do construtor, incorporador e do condomnio pelos dbitos em aberto. IX- PATRIMONIO DE AFETAO: O incorporador poder declarar o bem que ser objeto da incorporao como patrimnio de afetao(art. 31-a). Feito isso, o bem e todas as suas acesses ficam como patrimnio exclusivo, separado do patrimnio do incorporador, no respondendo por outras dvidas do incorporador, somente pelas dvidas da prpria incorporao (art. 31- A, 1). A Lei 10931/2004 regula o patrimnio de afetao, dando benefcios ao incorporador quanto aos tributos devidos pela incorporao. Essa lei alterou a Lei 4591/64 acrescendo os artigos 31-A e seguintes para determinar as regras do patrimnio de afetao. Esse patrimnio de afetao pode ser constitudo pelo incorporador ou pelos titulares de direitos reais de aquisio (adquirentes com contrato de incorporao averbado no CRI), averbando o termo que institui o patrimnio de afetao no CRI a qualquer tempo. O patrimnio de afetao pode ser constitudo mesmo que sobre o terreno da incorporao recaia nus reais para garantia do pagamento do preo da aquisio ou de financiamento para a construo(art. 31-B). Feito o patrimnio de afetao, o objeto da incorporao s poder ser dado em garantia de financiamento destinado integralmente realizao das obras e entrega das unidades(art. 31-A,3). Todos os recursos obtidos tm que ser aplicados na obra (art. 31-A, 6 ), a importncia que exceder ao valor da obra no faz parte do patrimnio de afetao(art. 31-A, 8). Se o incorporador ficar insolvente, este patrimnio no ser afetado(art. 31-F) e, os adquirentes podem continuar na obra, aps a decretao da falncia, nos termos do art. 31-F, 1 e 2, ficando sub-rogados nos direitos e obrigaes da incorporao(art. 31-F, 11). Extingue-se esse patrimnio com a averbao das unidades no CRI e extino das obrigaes do incorporador pelos financiamentos; pela denncia da incorporao, quando o incorporador j tenha restitudo aos optantes das unidades as quantias pagas; e, pela liquidao deliberada em Assembleia Geral.(art. 31-E).