Академический Документы
Профессиональный Документы
Культура Документы
Preparado por: Steer Davies Gleave Holanda 100, Oficina 504, Providencia Santiago - Chile +56 (0)2 757 2600 www.steerdaviesgleave.com
Resumen Ejecutivo
CONTENIDO
1 1.1 1.2 1.3 1.4 2 2.1 2.2 2.3 2.4 3 3.1 3.2 4 4.1 4.2 5 5.1 6 6.1 6.2 6.3 6.4 7 INTRODUCCIN Antecedentes Objetivos Objetivos especficos Detalle de tareas REVISIN METODOLGICA Y RECOPILACIN DE ANTECEDENTES Regulacin legal Identificacin de la red vial bsica Informacin de viaje Nuevos proyectos CARACTERIZACIN DE LA OFERTA ACTUAL DE ESTACIONAMIENTOS Oferta Caractersticas de la oferta 1 1 2 2 2 4 4 5 5 6 8 8 10
CARACTERIZACIN DE LA DEMANDA POR ESTACIONAMIENTO 12 Introduccin Uso de la oferta LOCALIZACIONES PRELIMINARES Matriz Multicriterio MODELO DE DEMANDA Construccin del modelo Escenarios de modelacin Resultados escenarios de modelacin Propuesta de vas de exclusin 12 12 17 18 19 19 20 21 22
ESTIMACIN DE COSTOS DE INVERSIN Y OPERACIN DE LAS ALTERNATIVAS DE ESTACIONAMIENTOS SUBTERRNEOS Y EN ALTURA 27 7.1 7.2 Introduccin. Costos de construccin 27 27
Contenido
Resumen Ejecutivo 7.3 7.4 8 8.1 8.2 8.3 8.4 8.5 8.6 9 9.1 9.2 9.3 10 Descripcin de Escenarios Costos de Operacin EVALUACIN DE PROYECTOS Introduccin Estimacin de VAN escenario base, con tarifa de $1.000 Estimacin de VAN escenario 2 restringido, con tarifa de $1.000 Estimacin de VAN Escenario 3 restringido, con tarifa ptima Estimacin de VAN Escenario 4 restringido, para edificio consistorial. Resumen y comparacin final MODELO DE NEGOCIO Introduccin Definicin de la alternativa seleccionada en el Escenario 1 Definicin de la alternativa seleccionada en el Escenario 1 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES 28 29 30 30 31 31 32 33 34 35 35 35 36 38
FIGURAS
FIGURA 1.1 FIGURA 2.1 FIGURA 2.2 FIGURA 3.1 FIGURA 3.2 FIGURA 3.3 FIGURA 3.4 FIGURA 4.1 FIGURA 4.2 FIGURA 4.3 FIGURA 4.4 FIGURA 4.5 REA DE ESTUDIO VIALIDAD ESTRUCTURANTE PRC ARICA UBICACIN DE PROYECTOS FUTUROS ESTACIONAMIENTOS PBLICOS PAGADOS SOLERA SEGN POSIBILIDAD PARA ESTACIONAR SEALES, DEMARCACIONES, CUPOS RESERVADOS ESTACIONAMIENTOS DEL REA DE INTERS TASA DE ROTACIN SEGN ESTACIONAMIENTO PAGADOS TASA DE ROTACIN SEGN VAS PERFIL DE CARGA PROMEDIO EN REA DE ESTUDIO MOTIVO DEL VIAJE SEGN TIPO DE USUARIO
LUGAR DONDE ESTACIONAN Y DESTINO FINAL DE LOS USUARIOS
1 5 7 9 9 10 11 13 13 14 15 15 16
Contenido
Resumen Ejecutivo
FIGURA 5.1 FIGURA 6.1 FIGURA 6.2 FIGURA 6.3 FIGURA 6.4 FIGURA 6.5 FIGURA 6.6 FIGURA 6.7 FIGURA 6.8 FIGURA 6.9 FIGURA 6.10 LOCALIZACIONES PRELIMINARES EJEMPLO DE REAS DE COMPETENCIA ESQUEMA METODOLGICO MODELO DE DEMANDA DEMANDA DIARIA ESTIMADA (ESPACIO HORA) INGRESO ANUAL ESTIMADO ($MILLONES) PRIORIZACIN DE VAS PROPUESTAS VAS DE EXCLUSIN ID1 (SAN MARCOS/LYNCH) PROPUESTAS VAS DE EXCLUSIN ID13 (CARLOS IBEZ) PROPUESTAS VAS DE EXCLUSIN ID6 (TERRENO SERVIU)
PROPUESTAS VAS DE EXCLUSIN ID4 (AVD 18 SEPTIEMBRE 477)
17 19 20 21 22 23 24 24 25
25
26 28 29 30 31 32 33 33 34 35 36
FIGURA 7.1 COMPARACIN DE LOS COSTOS DE CONSTRUCCIN ESCENARIO 1 Y ESCENARIOS 2,3 Y 4 FIGURA 7.2 COMPARACIN DE LOS COSTOS DE OPERACIN ESCENARIO 1 Y ESCENARIOS 2,3 Y 4 FIGURA 8.1 TASA DE CRECIMIENTO PARA EL USO DE ESTACIONAMIENTOS EN ARICA FIGURA 8.2 FIGURA 8.3 FIGURA 8.4 FIGURA 8.5 FIGURA 8.6 VAN AL 10% ESCENARIO BASE VAN 10% ESCENARIO 2 VAN 10% ESCENARIO 3, TARIFA OPTIMA COMPARACIN ESCENARIO 4 Y ESCENARIO 2 COMPARACIN ALTERNATIVAS EN EL AO 25 DE OPERACIN
FIGURA 9.1 FOTOGRAFAS DE LA UBICACIN ID 4- ESTACIONAMIENTO CALLE DIECIOCHO DE SEPTIEMBRE FIGURA 9.2 FOTOGRAFAS DE LA UBICACIN ID 1- CALLE SAN MARCOS
TABLAS
TABLA 2.1 VIAJES CON DESTINO Y ORIGEN EL REA DE ESTUDIO TABLA 3.1 CANTIDAD DE CUPOS DE ESTACIONAMIENTO POR TIPO TABLA 4.1 RECAUDACIN POR PAGO DE ESTACIONAMIENTO PBLICO PAGADO TABLA 4.2 VALORIZACIN ECONMICA VARIABLES DESICIN TABLA 6.1 DEFINICIN DE ESCENARIOS A MODELAR 6 8 14 16 20
Contenido
Resumen Ejecutivo
TABLA 6.2 CUPOS MXIMO ESCENARIO 1 TABLA 7.1 CARACTERSTICAS GENERALES DE LOS EDIFICIOS. 21 28
Contenido
Resumen Ejecutivo
1
1.1
Introduccin
Antecedentes
SECTRA llam a una licitacin pblica para contratar la ejecucin del estudio Anlisis de Oferta y Demanda por Estacionamientos en el Centro de Arica y mediante la Resolucin Exenta N2785 de fecha 15 de noviembre de 2011 nuestra empresa, Steer Davies & Gleave Chile Ltda., fue adjudicada para desarrollar este estudio. El rea de estudio se encuentra definido por las calles Lastarria al norte, Vicua Mackenna. 18 de Septiembre, Silva Arriagada y Luis Valente al oriente; Hroes del Morro, San Marcos, Blanco Encalada, Yungay y Carlos Condell al Sur; y Mximo Lira - Av. Chile al poniente. La figura siguiente presenta el rea de estudio. FIGURA 1.1 REA DE ESTUDIO
Resumen Ejecutivo
1.2
1.2.1
Objetivos
Objetivo general
El objetivo general del presente estudio es definir un modelo de negocio para un proyecto de estacionamientos privado con acceso pblico, subterrneo o en altura, en el centro de la ciudad de Arica.
1.3
Objetivos especficos
Dado este objetivo principal, se distinguen los siguientes objetivos especficos: I I I I I I Catastrar la oferta actual de estacionamientos en Arica. Catastrar la demanda por estacionamientos en Arica. Proponer 3 alternativas preliminares de localizacin subterrneos o en altura. de estacionamientos
Dimensionar de forma preliminar el tamao de los estacionamientos. Estimar reas de exclusin para las estacionamientos subterrneos/en altura. alternativas de localizacin de
1.4
Detalle de tareas
Las tareas desarrolladas en este estudio corresponden a la caracterizacin de la situacin actual de la oferta y demanda de estacionamientos. La primera tarea desarrollada corresponde al catastro de la oferta actual de
estacionamientos en la ciudad de Arica, en la cual se levant informacin referente a la existencia de estacionamientos pblicos, pagados y gratuitos, en el rea de estudio. Se recogi la informacin operacional de estos (tarifa, horario, cupos, localizacin, tipo). Como resultado se obtiene la informacin asociada a una cobertura geogrfica que permite visualizar grficamente la situacin. La segunda tarea desarrollada correspondi al catastro de la demanda, en la cual se midi durante un da laboral todo los autos que estacionaron en el rea de estudio y se realiz una encuesta a usuarios de estacionamientos. Como resultado se obtuvo indicadores del comportamiento de la demanda y del uso de la oferta (tiempos de estada, perfiles de carga segn vas o recintos cerrados, sectores con mayor demanda, etc.). Junto con la valorizacin
Resumen Ejecutivo de los usuarios a ciertos atributos de los estacionamientos (distancia al destino, tarifas, tipo de estacionamiento) que permite obtener la captura de un nuevo estacionamiento en el rea. Una vez identificada la situacin actual, se seleccionaron 13 localizaciones preliminares, que responden a disponer de oferta a zonas en donde la demanda de cupos es mayor y en donde se concentran los destinos. Estas localizaciones fueron evaluadas mediante un anlisis multicriterio que considera aspectos de demanda, oferta, factibilidad de localizacin entre otras. Del procedimiento se priorizan 5 alternativas, para su posterior evaluacin. Se construy un modelo de demanda para el proyecto, el cual se bas en la captura de la demanda actual en el rea de influencia. Se modelaron diferentes escenarios los que entregan la demanda esperada bajo las condiciones definidas. Para las 5 alternativas se determina la demanda esperada y los costos de construir un estacionamiento (inversin ms operacin). Con ello se determina la rentabilidad econmica de cada una de las alternativas, desde el punto de vista privado (VAN y TIR). Finalmente se estructura el modelo de negocio que maximiza los beneficios desde el punto de vista privado (modalidad, tarifa, aos, etc.).
Resumen Ejecutivo
Se realiz la revisin de los antecedentes relevantes para el estudio, tal como aquellos relativos a regulacin legal de estacionamientos (ordenanzas, decretos, reglamentos y Plan Regulador Comunal), identificacin de la red vial bsica, informacin de viajes (encuesta EOD de la ciudad de Arica) y algunos proyectos que se implementarn prximamente en la zona.
2.1
Regulacin legal
El uso de sitios no edificados y recintos particulares como playas de estacionamientos se encuentra regulado mediante la ordenanza N 616/2003. Esta ordenanza divide la ciudad de Arica en 3 sectores, siendo el sector 1 la correspondiente al rea de estudio. Este sector tiene establecida las condiciones mnimas de infraestructura requeridas, sealada en su artculo 4. La circulacin, estacionamiento y detencin de vehculos de carga en la ciudad de Arica tambin se encuentra normada, mediante el decreto 2139/1999. En este se establece la Avda. Santa Mara como va restringida (slo permite la circulacin de camiones que tengan como origen destino esta va) y todas las vas de recorrido habitual de transporte pblico. Por otra parte, todas las vas del rea de estudio se encuentra restringida para carga y descarga; se autoriza a camiones simples de dos ejes a realizar maniobras de carga descarga en el rea, excluyendo las calles con prohibicin de estacionar camiones, en los horarios 07:00 a 9:00 y de 15:00 a 17:00. En cuanto al uso de suelo, se establece en el Plan Regulador comunal las zonas y sus correspondientes usos de suelo. El rea de estudio se encuentra clasificada mayoritariamente como zona ZCA, la cual conforma la zona comercial antigua de la ciudad. Se observa que hacia los lmites del rea de estudio se comprende adems las zonas ZV (reas verdes) y ZM1 (zona mixta). De la revisin del plan regulador se concluye que la zona en ZCA y ZM1 permite la localizacin de un estacionamiento con altura mxima de 4 pisos. En la zona ZV, el estacionamiento sol es factible si es bajo superficie.
Resumen Ejecutivo
2.2
El PRC define como vas estructurantes del rea de estudio las identificadas en la siguiente figura. En color rojo se destacan las calles colectoras troncales (Mximo Lira y Comandante San Martin), en color azul las calles colectoras (Chacabuco, Costanera avda. Chile, Valente Rossi, 18 de Septiembre, Dr. Juan No, Jos Victorino Lastarria y General Jos Velsquez) y en color verde los tramos de las calles de servicio (Arturo Prat, Yungay, General Jos Velsquez, Benjamn Vicua Mackenna, 18 de Septiembre y 21 de Mayo). FIGURA 2.1 VIALIDAD ESTRUCTURANTE PRC ARICA
2.3
Informacin de viaje
Se realiz un anlisis de los de los viajes generados y atrados en la ciudad de Arica contenidos en la encuesta de origen destino de hogares. En periodo punta maana la ciudad genera alrededor de 17.500 viajes en modo autochofer. El 20% de estos viajes es atrada a la zona de estudio. En periodo punta medio da la zona atrae el 14% del total de los viajes generados en la ciudad y un 17% en el periodo punta tarde.
Resumen Ejecutivo TABLA 2.1 VIAJES CON DESTINO Y ORIGEN EL REA DE ESTUDIO TIPO
Destino
tem
rea de estudio % del rea Total ciudad rea de estudio
PM
3.431 19,9% 17.282 1.827 10,5% 17.368
PMD
2.543 14,3% 17.798 3.343 18,9% 17.720
PT
1.280 17,2% 7.455 1.420 19,2% 1.394
Origen
2.4
Nuevos proyectos
Se contempla la implementacin de nuevos proyectos que afectaran el comportamiento actual de la demanda. Estos son incorporados en los escenarios de modelacin realizados en este estudio. I Centro de Convenciones CEO, ubicado en la calle Baquedano esquina Sotomayor, edificio para las direcciones de trnsito y obras de la Municipalidad. No contar con estacionamientos propios. Nuevo edificio institucional para la Municipalidad de Arica Ubicado en el Parque en calle Juan No. El que se encuentra en etapa de Prediseo. Arica City Center, ubicado en el actual Hotel del Paso, en General Jos Velsquez fuera del lmite nor oriente del rea de estudio. Contempla la construccin de 5 torres, un hotel, y centro comercial. Modificacin de los ejes viales Chacabuco y Juan No. Prohibicin de estacionar en va Red de ciclovas: Proyecto que considera la implementacin de una red de ciclovas en el la ciudad de Arica(calles mximo Lira y la Costanera en el rea de inters)
I I
I I
Resumen Ejecutivo
3
La
estacionamientos en el rea de estudio, junto con las condiciones operativas de estos, tal como tarifas, horarios, cupos y localizacin entre otras.
3.1
Oferta
Se observ en el rea la existencia de 40 estacionamientos pblicos pagados de tipo cerrado y numerosas vas que permiten estacionar los vehculos en ella. En total se tiene una oferta de 1.854 cupos pblicos pagados y 2.900 cupos en vas, de los cuales 99 son de carcter reservado. TABLA 3.1 CANTIDAD DE CUPOS DE ESTACIONAMIENTO POR TIPO Tipo Pagados Gratuitos en vas Total
Fuente: elaboracin propia
Reservados 20 99 119
La oferta pblica pagada se concentra principalmente en la zona cntrica de la ciudad. Cercano al paseo 21 de mayo. La oferta en vas se presenta mayormente en las vas extremas del rea de influencia, sin embargo existe la posibilidad de ocupar un lado de las vas en el sector ms cntrico. Los ejes con mayor cantidad de cupos para estacionar corresponde a Chacabuco, General Pedro Lagos, Blanco Lastara, Esmeralda, Dieciocho de Septiembre y Vicua Mackenna, todas ellas con ms de 100 cupos a lo largo. Las siguientes dos figuras presentan la localizacin de la oferta pagada y gratuita en vas respectivamente.
Resumen Ejecutivo Otro producto interesante del catastro tiene que ver con la georreferenciacin de las demarcaciones y sealticas relacionadas con la reglamentacin de los estacionamientos en las vas. Se dispone grficamente de dicha informacin. FIGURA 3.3 SEALES, DEMARCACIONES, CUPOS RESERVADOS
3.2
Caractersticas de la oferta
En general, se aprecia que los estacionamientos pblicos pagados en el rea de estudio corresponden a espacios de un solo nivel y con diferencias importantes en el estndar de funcionamiento: mientras algunos operan con tecnologa y se adecuan al cumplimiento de la normativa existente, otros en cambio necesitan adecuarse a la normativa para poder seguir operando. Son estacionamientos pequeos en el 50% de los casos se tienen menos de 40 cupos. Slo 4 ofrecen ms de 100 cupos.
10
Resumen Ejecutivo Los horarios de funcionamiento corresponden desde las 8:30 a las 23:30 horas en la mayora de los casos. Las tarifas oscilan entre $600 y $1.500 por jornada (maana o tarde), siendo la tarifa ms comn 900 por bloque. El promedio ponderado de tarifas en el rea es de $853 por jornada. Algunos ofrecen tarifas nocturnas que varan entre $1.000 y $1.500. FIGURA 3.4 ESTACIONAMIENTOS DEL REA DE INTERS
11
Resumen Ejecutivo
4
4.1
La caracterizacin de la demanda se realiz mediante la observacin del uso de la oferta de estacionamientos pagados y en vas, durante de un da laboral normal entre las 7:00 a 22:00 horas. Las mediciones realizadas corresponden al registro de placas de los vehculos que estacionan en establecimientos pblicos pagados y en las calles. Esta medicin permite obtener los patrones de comportamiento de la demanda y el uso de la oferta actual, mediante el clculo de indicadores de ocupacin (perfil de carga, tiempos de estada, rotacin). Tambin se desarroll una encuesta a usuarios para conocer las caractersticas de la demanda de la zona y una seccin de preferencias declaradas para determinar la valorizacin de los usuarios a variables relevantes que afectan su decisin, tales como la tarifa, la distancia de caminata desde que estaciona al destino final y el tipo de estacionamiento (superficie, en nivel).
4.2
Uso de la oferta
Se observa un total de 5.543 vehculos que utilizan la oferta de espacios pblicos pagado para estacionar (la oferta del rea corresponde a 1.854). En vas se registraron 14.744 vehculos. La relacin entre vehculos y oferta entrega la tasa de rotacin diaria representativa del rea. En el caso de pagados, la tasa de rotacin al da corresponde a 3 vehculos por espacio, mientras que en calles esta relacin es de 5. Las siguientes dos figuras presentan la tasa de rotacin en estacionamientos pagados y vas respectivamente
12
El tiempo promedio de estada en estacionamientos pagados corresponde 2,7 horas, con una desviacin estndar de 2,6, donde el mnimo tiempo registrado fue de 6 minutos y el
13
Resumen Ejecutivo mximo de 14 horas y 28 minutos. En vas, el tiempo promedio de permanencia es de 2 horas, con una desviacin de 2,2 horas. El 50,1% de la demanda de estacionamientos pblicos pagados cancela una tarifa de slo maana, el 30% slo tarde y el 20% paga 2 bloques. El total recaudado al da corresponde a 5,7 millones. TABLA 4.1 RECAUDACIN POR PAGO DE ESTACIONAMIENTO PBLICO PAGADO Permanencia solo Permanencia solo maana tarde Entradas 2.778 1.650
Fuente: Elaborado por SDG
Si se considera el comportamiento de la demanda a lo largo del da, se observa que el periodo con mayor carga de la oferta se presenta entre a medio da. La ocupacin diaria promedio en estacionamientos pagados corresponde a 46%, mientras que en vas es de 57%. A nivel de estacionamiento los perfiles de carga son bastantes dismiles, en algunos se observa una carga superior a la oferta informada. En el caso de las vas, esta presenta ciertos sectores del eje con mayor carga. FIGURA 4.3 PERFIL DE CARGA PROMEDIO EN REA DE ESTUDIO
4.2.1
Se realiz una encuesta para caracterizar al usuario y determinar la valorizacin econmica que tiene los usuarios de estacionamientos respecto a variables que afectan su decisin (muestra: 167usuarios que pagan y 163 que estacionan gratuitamente).
14
Resumen Ejecutivo Caractersticas del viaje En cuanto a las caractersticas del viaje, se trata de viajes frecuentes, donde el 50% declar realizar el viaje, al menos 4 veces por semana. El principal motivo del viaje se refiere a razones de trabajo (al trabajo o por trabajo), el motivo trmites tambin es relevante. FIGURA 4.4 MOTIVO DEL VIAJE SEGN TIPO DE USUARIO
Destinos y Distancia de caminata La encuesta permite determinar los lugares en donde estacionan las personas y cual es su destino final. Esto permite identificar las zonas con mayor demanda potencial para localizar el proyecto. FIGURA 4.5 LUGAR DONDE ESTACIONAN Y DESTINO FINAL DE LOS USUARIOS
El usuario de estacionamientos en general caminan a lo ms 4 cuadras (85% e la muestra). Lo que implica que el rea de influencia de un estacionamiento no superara las 4 cuadras a la redonda.
15
Razones para decidir donde estacionar La variable que ms pesa en la decisin de escoger el lugar donde estacionar corresponde a la cercana del destino una vez que deja su auto estacionado (41% pagados, 46% gratis). La variable seguridad en recintos cerrados corresponde al 29% de las elecciones. Como resultado de la encuesta de preferencia declarada ( PD) se calibr un modelo de eleccin (Logit) que entrega la valorizacin econmica de las variables caminata (entre estacionamiento y destino final) y el tipo de estacionamiento (actual y nuevo). La valorizacin de una cuadra corresponde a $27 pesos en usuarios que pagan y de $24 en personas que estacionan gratuitamente. En cuanto al tipo de estacionamiento el usuario que paga esta dispuesto a pagar 147 pesos ms por usar el proyecto versus uno actual pagado, mientras que en usuarios de vas este valor baja a $132. TABLA 4.2 VALORIZACIN ECONMICA VARIABLES DESICIN
Variable Cuadra Usuario que paga $27 Usuario que no paga $24
Diferencia entre $147 $132 estacionamiento Fuente: Elaborado por SDG actual y nuevo Como parte de las PD de usuarios que no pagan, se identific el cambio modal de los
usuarios de calles producto de la implementacin de exclusin en las vas. El 4% de los usuarios respondi que dada las nuevas condiciones no utilizara el auto y el 25% declar que buscara un estacionamiento gratuito fuera del rea de exclusin.
16
Resumen Ejecutivo
Localizaciones preliminares
Se seleccionaron 13 localizaciones, basado en el conocimiento del rea, en trminos de la distribucin de la demanda y la oferta de estacionamientos. Estas localizaciones fueron evaluadas con distintos criterios para escoger 5 de ellas. Se consideran aspectos tales como: demanda de estacionamientos, competencia (oferta existente de cupos), rea disponible, necesidad de aplicar exclusin en las vas, costo y disponibilidad de terreno entre otras. FIGURA 5.1 LOCALIZACIONES PRELIMINARES
Cada una de las localizaciones fue visitada en terreno para revisar la factibilidad de localizacin del proyecto (expropiacin posible, accesos, entorno, etc.)
17
Resumen Ejecutivo
5.1
Matriz Multicriterio
Las variables evaluadas en cada una de las alternativas corresponden a los siguientes I I rea (mt2): rea asociada a la localizacin. A mayor rea mayor puntaje. Distancia a sector del paseo peatonal 21 de mayo que concentra ms destinos: Distancia lineal entre la localizacin preliminar y el paseo 21 de mayo, considerando esta slo en su tramo cntrico (entre A. Prat y Patricio Lynch). A menor distancia mayor puntaje de evaluacin. Demanda privada estacionamientos: Demanda diaria observada en los estacionamientos del rea de influencia asociada (entradas). A mayor demanda, mayor puntaje. Demanda privados destinos: Destinos en el rea de influencia (4 cuadras a la redonda), de los usuarios que usan algn estacionamiento pagado. A mayor demanda mayor puntaje. Demanda calles estacionada: Nmero vehculos al da que estacion en vas. A mayor demanda mayor puntaje. Demanda calles destinos: Demanda cuyo destino final esta en el rea de influencia, y que estacion en alguna va del rea de estudio. A mayor demanda, mayor puntaje Cupos privados: Total de cupos ofrecidos en los estacionamientos pblicos pagados presente en el rea de influencia de cada localizacin. A menor oferta mayor puntaje Cupos calle: Cupos disponibles para estacionar en las vas asociada a cada localizacin: A mayor cantidad de cupo mayor puntaje, debido a que se sacarn de las vas estos espacios ( exclusin)
I I
El proceso de aplicacin de estos criterios entrega priorizados las localizaciones 1, 13, 6, 4 y 11 en el mismo orden mencionado
18
Resumen Ejecutivo
6
6.1
Modelo de demanda
Construccin del modelo
El modelo se basa en la captura de la demanda potencial, la cual proviene desde otros estacionamientos (pagados y en vas); definida como el porcentaje de interseccin entre reas de influencia del proyecto y cada alternativa de oferta disponible en la zona. El rea de influencia se ha establecido en 4 cuadras de acuerdo al resultado de la encuesta. FIGURA 6.1 EJEMPLO DE REAS DE COMPETENCIA
Mediante la aplicacin del modelo de eleccin (logit resultante de las PD) que recoge el peso entregado por los usuarios a las variables de tarifa, distancia y tipo de estacionamiento, se obtiene el porcentaje de captura del proyecto frente a las distintas alternativas de oferta en el rea. Suma de las capturas entrega demanda estimada al da, la cual se reparte a lo largo del da de acuerdo al perfil de carga promedio del rea de estudio.
19
6.2
Escenarios de modelacin
Se establecieron 4 escenarios de modelacin, definidos de acuerdo al rea de influencia, los cupos a excluir en calles, la tarifa y la variacin en la demanda, tal como se presenta en la siguiente tabla. TABLA 6.1 DEFINICIN DE ESCENARIOS A MODELAR
ID Escenario Tarifa reas de influencia 4 cuadras Cupos a excluir calles Calles en rea influencia 350 cupos Capacidad ofrecida Segn modelacin 350 cupos Demanda destino actual
Base Base capacidad restringida Base capacidad. restringida tarifa Nuevaptima demanda
$1.000
$1.000
4 cuadras
actual
ptima
4 cuadras
350 cupos
350 cupos
actual
$1.000
4 cuadras
350 cupos
350 cupos
20
Resumen Ejecutivo
6.3
Se observa que es la alternativa 4 la que presenta mayor demanda capturada en los 4 escenarios modelados, y por ende el mayor ingreso. En el caso del escenario 1, en donde el nmero de cupo no esta establecida, si no que corresponde a la distribucin de la demanda diaria estimada a lo largo del da, se obtienen puntas entre 479 y 624 espacios. Sin embargo estos nmeros son bastante ms elevados que lo obtenido en la revisin de casos nacionales. Por otra parte se debe considerar que estas puntas slo se presentaran durante unas horas, teniendo capacidad ociosa el resto del da. TABLA 6.2 CUPOS MXIMO ESCENARIO 1
Alternativa Cupos mximos ID1 557 ID13 495 ID6 479 ID4 663 ID11 494
21
6.4
La metodologa para seleccionar las vas a incorporar exclusin responde al mejoramiento de los niveles de servicio del transporte pblico a travs de la liberacin de capacidad de las calles producto de la eliminacin de vehculos estacionados. La superposicin de capas con informacin de vas por donde circulan buses y taxis colectivos, junto con la definicin de vas estructurantes y anchos de las calles permiten priorizar las vas.
22
La seleccin de vas en cada alternativa se basa en determinar aquellas calles con mayor priorizacin que se encuentran dentro del rea de influencia de la localizacin evaluada. Las siguientes 5 figuras presentan la propuesta de vas (lneas segmentadas) asociada a cada alternativa para los escenarios 2, 3 y 4 (el 1 considera exclusin en todas las calles del rea de influencia). En color amarillo se identifican aquellas calles que actualmente presentan prohibicin de estacionar.
23
Resumen Ejecutivo FIGURA 6.6 PROPUESTAS VAS DE EXCLUSIN ID1 (SAN MARCOS/LYNCH)
24
Resumen Ejecutivo FIGURA 6.8 PROPUESTAS VAS DE EXCLUSIN ID6 (TERRENO SERVIU)
Fuente:
Elaboracin SDG
Fuente:
Elaboracin SDG
25
Resumen Ejecutivo FIGURA 6.10 PROPUESTAS VAS DE EXCLUSIN ID11 (TERRENO PDI)
26
Resumen Ejecutivo
7.1
En este punto se desarrollara la metodologa que permitir hacer un anlisis para determinar los montos de inversin que se requieren para la construccin de un edificio de estacionamientos. Para esto se considerar los sitios seleccionados con los nmeros 1, 4, 6 , 11, y 13
7.2
Costos de construccin
Se presentan los criterios de diseo propuestos que permitirn la estimacin de los montos de inversin para la construccin de las alternativas de los edificios de estacionamientos. Para cada uno de los sitios se determinaron las grandes partidas de obra que forman parte de la construccin de un edificio. La diferencia en precio de la ciudad de Arica en relacin a Sgto. es de un 40 % de sobrecargo. En la definicin de los costos se definen supuestos constructivos que se consideraron en la estimacin de los montos de inversin I I Se construirn socalzados de 3,6 m de altura distanciados entre s a 3Mts. Dado que las obras se construirn sobre terrenos cercanos al mar y alta presencia de arenas o conchuelas, se ha supuesto una losa de fundacin de 60 cm de espesor Los muros de hormign se han supuesto de 20 cm de espesor tanto para el subterrneo como para los pisos superiores. Las vigas sern de Hormign de 45 x 85 cm, la losa de piso ser de 20 cm y la altura entre piso ser de 3,4 m Se ha considerado instalacin elctrica, sanitaria y de corriente dbil, esto ltimo se refiere a la red de telecomunicaciones y datos. Se incorporaran ascensores para el traslado de los peatones, aunque la normativa exige sobre los 6 pisos
I I I I
27
Resumen Ejecutivo
7.3
Descripcin de Escenarios
muestra la superficie necesaria y la cantidad de pisos para cada uno de los
En la siguiente tabla se presenta el nmero total estacionamientos de cada escenario, tambin se sitios. TABLA 7.1 CARACTERSTICAS GENERALES DE LOS EDIFICIOS.
Escenarios ID rea 1 Base Cupos Pisos Subterrneo rea 2, 3 y 4 Pisos Subterrneo Cupos 1 3.107 661 4 1 1.700 4 1 350 4 4.004 852 4 1 3.300 2 1 350 6 1.438 479 8 1 1.438 5 1 350 11 2.340 494 4 1 2.340 3 1 350 1 8.225 0 1 350 13 29.822 1.269
La comparacin de los costos de construccin para los escenarios se presenta en el grafico. Los valores de construccin oscilan entre los 1.770 y 9.000 millones de pesos. FIGURA 7.1 COMPARACIN DE LOS COSTOS DE CONSTRUCCIN ESCENARIO 1 Y ESCENARIOS 2,3 Y 4
Millones Construccin
10.000 9.000
8.000
7.000 6.000 5.000 4.000 3.000
2.000
1.000 Sitio 1 Sitio 4 Sitio 6 Alternativas Esc 2, 3 y 4
Fuente: Elaboracin propia
Sitio 11
Sitio 13
Esc 1
28
Resumen Ejecutivo
7.4
Costos de Operacin
Los costos de operacin consideran el personal y sus sueldos, mantencin de equipos de control de tarifas, gastos fijos como luz, agua y telefona. En cuanto a los sueldos se us como referencia informacin de un estacionamiento en funcionamiento con estndares similares a los proyectados y de una capacidad de 200 cupos. Los costos de operacin de cada escenario se comparan en la siguiente figura. Los montos anuales oscilan entre los 70 y 120 millones por ao entre todas las alternativas y escenarios. Los diferentes montos se explican por los tamaos de uno y otro FIGURA 7.2 COMPARACIN DE LOS COSTOS DE OPERACIN ESCENARIO 1 Y ESCENARIOS 2,3 Y 4
Millones Operacin
$ 140 $ 120 $ 100
$ 80
$ 60 $ 40 $ 20 $Sitio 1 Sitio 4 Sitio 6 Sitio 7 Sitio 11 Sitio 13 Alternativas Esc 2, 3 y 4 Esc 1
29
Resumen Ejecutivo
8
8.1
Evaluacin de proyectos
Introduccin
En este apartado se determina la evaluacin econmica para determinar el escenario que otorga mejor rentabilidad desde el punto de vista privado. Considerando la demanda modelada, costos de construccin, y costos de operacin. Se realizar una evaluacin econmica determinando para cada alternativa el Valor Actual Neto (VAN) para 4 cortes temporales definidos para 10, 15, 20 y 25 aos de operacin en los diferentes escenarios de modelacin. Para estimar el VAN en un periodo de tiempo es necesario definir si las variables antes descritas cambiarn en el futuro y de que forma. Para la estimacin del crecimiento futuro del uso de vehculos en la ciudad de Arica se tom como referencia el crecimiento reportado en el estudio Mejoramiento Par Vial Juan No-Chacabuco, Arica, SECTRA. El cual arroj que la tasa anual de crecimiento de los flujos de vehculos livianos es de 5,25. A partir del ao 6 y en grupos de cinco aos se fue disminuyendo el valor de la tasa en un punto porcentual, segn se presenta en el siguiente grfico. FIGURA 8.1 TASA DE CRECIMIENTO PARA EL USO DE ESTACIONAMIENTOS EN ARICA
30
Resumen Ejecutivo
8.2
Para este escenario se presenta una tabla que resume la construccin, operacin e ingresos calculando el VAN y el TIR para los aos de operacin 0, 10, 15, 20 y 25. En este escenario, la alternativa que mejor VAN tiene es la ubicacin con ID4 en la calle Dieciocho de Septiembre, lo que concuerda con la mayor demanda que atrae esta localizacin. Tiene un VAN de casi 2.400 millones de pesos para el ao 25. En segundo lugar se encuentra la alternativa 1 ubicada en la calle San Marcos, con un VAN un 4% menor que la primera opcin para el corte de 25 aos. Esta alternativa tiene una buena localizacin, menor demanda que la otra opcin pero sus menores costos de inversin inicial impulsan un mejor comportamiento en su VAN. Es posible observar que la evaluacin econmica para la localizacin del parque Ibez para todos los aos de corte sus VAN son negativos, recuperar su inversin. FIGURA 8.2 VAN AL 10% ESCENARIO BASE
Millones
3000
2000 1000 0 -1000 -2000 -3000 -4000 -5000 -6000 -7000 Aos Sitio 4
Fuente: Elaboracin propia
10 aos
15 aos
20 aos
25 aos
Sitio 6
Sitio 1
Sitio 11
Sitio 13
La alternativa 4 en la calle Dieciocho de Septiembre recupera su inversin en el ao 12, la alternativa 1 en la calle San Marcos lo hace en el ao 10
8.3 Estimacin de VAN escenario 2 restringido, con tarifa de $1.000
Como se mencion antes, la complejidad de prohibir estacionar en un gran nmero de cupos en las calles, por el malestar que provoca en usuarios y la dificultad de mantener una
31
Resumen Ejecutivo fiscalizacin efectiva, se plante un escenario ms conservador, que adems considera la oferta de cupos promedio de otras experiencias a nivel nacional. Con este fundamento, se ofrece eliminar un menor nmero de cupos en las calles de que los que existen en el rea de influencia de cada proyecto (350 cupos). Esta oferta de cupos genera un proyecto con un alto estndar y con una oferta mayor que la competencia (entre 3 y 10 veces ms grande que lo existente). Los resultados de la evaluacin econmica de este escenario difiere del caso base. En este caso la ubicacin la ubicacin en el ID 1 en la calle San Marcos, es la que tiene mayor VAN y recupera la inversin en un menor tiempo. (9 aos) FIGURA 8.3 VAN 10% ESCENARIO 2
Millones
2000 1500 1000 500
0 10 aos -500
-1000
15 aos
20 aos
25 aos
8.4
Para el ejercicio de la tarifa ptima para el ao base se obtienen mejores resultados a largo plazo. Estos son los resultados de los clculos para las alternativas.
32
-500
-1.000
8.5
Un aumento en la demanda de la zona del parque Ibez, producto de la construccin del edificio consistorial, muestra variaciones positivas en el VAN en la situacin base de un 15% en el ao 15, un 4% en el ao 20 y un 3% en el ao 25. La inversin se recupera en ambos casos en el ao 14. Las diferencias de un escenario y otro representan entre 17 y 20 millones de pesos anuales de diferencia para el escenario con este nuevo edificio. FIGURA 8.5 COMPARACIN ESCENARIO 4 Y ESCENARIO 2
Millones
1000
800 600 400 200 0 -200 -400 -600 Aos 10 aos 15 aos 20 aos 25 aos
33
Resumen Ejecutivo
8.6
Para el escenario 1 la mejor alternativa es la opcin con mayor demanda capturable en la ubicacin de la calle Dieciocho de Septiembre. Para el resto de los escenario la mejor opcin es la ubicada en San Marcos con Lynch, si bien tiene una demanda menor que la de Dieciocho de Septiembre est ubicacin tiene un menor costo de terreno. La siguiente figura se aprecian las diferencias existentes en los escenarios 2. 3 y 4. FIGURA 8.6 COMPARACIN ALTERNATIVAS EN EL AO 25 DE OPERACIN
Millones
1.600 1.400 1.200 1.000
800
600 400
200
0 Sitio 1 Sitio 4 Sitio 6 Alternativas Esc-2
Fuente: Elaboracin propia
Sitio 11
Sitio 13
Esc-4
Esc. 3
34
Resumen Ejecutivo
9
9.1
Modelo de negocio
Introduccin
En este apartado se determina la evaluacin econmica para determinar el modelo de negocio recomendable para el proyecto.
9.2
La mejor alternativa evaluada corresponde al ID 4, est ubicado en la calle Dieciocho de Septiembre entre las calles Baquedano y calles y Lynch a una cuadra del Paseo 21 de Mayo. En su entorno se aprecian locales comerciales pequeos. Actualmente en el sitio elegido se encuentra funcionando una playa de estacionamiento. Este terreno tiene accesos por Av. OHiggins y Maip, esta doble opcin es un punto importante a favor en la futura implementacin de sus accesos y salidas. La calle Dieciocho de Septiembre tiene sentido poniente oriente, la calzada es de 7 mts. de ancho y una de sus pistas es usada como estacionamiento paralelo a la calzada. Por esta va circulan vehculos, y transporte pblico Adicionalmente esta ubicacin tiene un estacionamiento adjunto que tiene su acceso y salida por la calle Lynch. Lo que podra sumar tres accesos y/o salidas. A continuacin algunas imgenes de esta ubicacin. FIGURA 9.1 FOTOGRAFAS DE LA UBICACIN ID 4- ESTACIONAMIENTO CALLE DIECIOCHO DE SEPTIEMBRE
Esta alternativa, recupera la inversin en el ao 12 de las operaciones y propone la construccin de un gran estacionamiento con 852 cupos con una tarifa modelada de $1.000.
35
Resumen Ejecutivo Cuando aumente la demanda este valor es recomendable subirlo gradualmente para tener mejores ingresos y regularla. Los ingresos diarios para esta ubicacin se estimaron en 2,4 millones de pesos y sus ingresos anuales se estimaron en 625 millones para el primer ao aumentando hasta los 1.147 millones en el ao 25, lo que representa un aumento de un 83% ms que en el primer ao de funcionamiento.
9.3
Es un sitio ubicado en la calle San Marcos con Patricio Lynch a dos cuadras del Paseo de 21 de Mayo, es un terreno pequeo, que colinda con una casona de gran terreno (San Marcos 495, Lynch 235, 241, 247 y 251), que puede ser un potencial de expropiacin. A su izquierda se encuentran locales comerciales, edificios y galpn que se aprecia. En el fondo del terreno se aprecian el Hotel Amar. En el sector no se aprecia gran congestin es de baja afluencia vehicular, tiene accesos por la calle San Marcos con dos pistas y circulacin de oriente a poniente , la esquina ms cercana es con la calle Lynch que circula de Norte a Sur, por esta va transitan taxicolectivos y est prohibido estacionar en vas. FIGURA 9.2 FOTOGRAFAS DE LA UBICACIN ID 1- CALLE SAN MARCOS
Esta ubicacin recupera los $2.046 millones de inversin en el ao 9 de operaciones y propone la construccin de un estacionamiento con 350 cupos con una tarifa modelada de $1.000.
36
Resumen Ejecutivo Los ingresos diarios para esta ubicacin se estimaron en 1,8 millones de pesos y sus ingresos anuales se estimaron en 469 millones para el primer ao aumentando hasta los 507 millones en el ao 25, lo que representa un aumento de un 8% ms que en el primer ao de funcionamiento. Para finalizar este capitulo es importante recalcar que en la ciudad de Arica es rentable del punto de vista privado construir un estacionamiento que considera una baja tarifa ($1.000) ya que existe demanda para satisfacer este mercado.
37
Resumen Ejecutivo
10
Conclusiones y recomendaciones
Los estacionamientos pagados en general, presentan bajos estndares en su infraestructura. Los usuarios otorgan una mayor valorizacin a una nueva alternativa versus los estacionamientos existentes, segn el modelo de eleccin discreta. En cuanto a la oferta en calles, se observa a lo largo del da el uso permanente de stas para estacionar. Por otra parte, se detect en terreno que la sealtica relacionada con la regulacin del uso de los estacionamientos no es respetada Alto uso de la oferta en horarios punta. Los perfiles de carga de algunos estacionamientos presentan ms demanda que cupos, lo que se explica por el uso de espacios no destinados para estacionar, tal como las vas de circulacin. La estructura tarifaria es por medio da. La tarifa promedio es bastante inferior a lo observado en otras ciudades del pas, en las que adems se cobra por hora. El 85% de las personas encuestadas camina menos de 4 cuadras entre estacionamiento y destino final. Se construy un modelo de captura que contempla la eleccin de los usuarios, al considerar el uso de tcnicas de preferencias declaradas, las que son de vital importancia para conocer la valoracin que tienen los usuarios de elementos claves como distancias, tarifas y tipos de estacionamiento. La simulacin de caminata real por medio de Transcad permite evaluar las distancias a alternativas que no estn presentes en la base original de encuestas OD La demanda capturada se compone en un 70% a 80% de otros estacionamientos privados pagados. En general, se observa una captura del orden del 45% del total de demanda privada
38
Resumen Ejecutivo l ordenamiento y restriccin de estacionamiento en vas se ha planteado como elemento en estrategias de movilidad urbana. Genera aumento de capacidad en las calles y desincentiva el uso del auto (en Arica un 4% declar dejar de usar el auto por una futura prohibicin) En cuanto a las caractersticas fsicas de un nuevo estacionamiento , se debe considerar las restricciones de normativas presente en el rea. La reglamentacin contenida en el Plan Regulados Comunal. se recomienda, segn experiencia, considerar la construccin de al menos un subterrneo ya que permite prever el crecimiento de la ciudad y/o del negocio, generando mayores opciones para el futuro, en caso que se requiera cambiar el uso del terreno, como por ejemplo a oficinas o vivienda. En relacin a la tarifa, dada la costumbre local de pagar precios bajos con una modalidad de tarifa por jornada, es recomendable para el proyecto, cobrar valores que estn en el rango de lo observado, bajo el mismo sistema tarifario. En relacin al modelo de negocio, se evidencia el potencial existente para la implementacin de un estacionamiento pblico pagado en el centro de la ciudad de Arica, bajo un modelo de concesin, de al menos 20 aos, periodo en que la tasa de retorno (TIR) es superior al 13% en cuatro de las 5 localizaciones, llegando a un valor mximo de 19% en el sitito recomendado. Los indicadores financieros indican por lo tanto que se trata de un negocio rentable desde el punto de vista privado. Las localizaciones recomendadas corresponden al sitio ID1 , localizada en San Marcos y ID4 en Calle dieciocho de septiembre, siendo las alternativas que maximizan los indicadores financieros, bajo el escenario de construccin de un estacionamiento de 350 cupos. A 20 aos se tiene un VAN(10%) de 1.258 millones con una tasa de retorno de 19% en el primer sitio. En el segundo se observa un VAN(10%) de 819 millones y una tasa de retorno de 14%. Se considera una exclusin de 350 cupos en vas lo que mejorar los niveles de servicio del transporte pblico al liberar capacidad de las vas principales del centro de la ciudad
39
Resumen Ejecutivo
HOJA DE CONTROL
Nombre Proyecto/Propuesta
Anlisis de oferta y demanda por estacionamientos en la ciudad de Arica Resumen Ejecutivo Click here to enter text. Click here to enter text. HISTORIA DE ENVOS
N Envo 1 2 3
Detalles Entrega Informe Final Entrega Informe Final versin corregida Entrega Informe Final con correcciones de forma REVISIN
Sectra Norte
40