Contrato de Arrendamiento

CONTRATOS CIVILES Y COMERCIALES.
Contrato De Arrendamiento.
ndice:
INTRODUCCIN..................................................................................................................................... 3 CAPITULO I.............................................................................................................................................. 4 NOCIONES GENERALES DE ARRENDAMIENTO. ......................................................................... 4 1.1. 1.2. 1.3. a) b) 1.4. 1.5. 1.6. Antecedentes. .......................................................................................................................... 4 Evolucin histrica. ................................................................................................................. 4 Etimologa. ................................................................................................................................ 5 Herencia romana. .................................................................................................................... 6 La concepcin romana de arrendamiento. .......................................................................... 6 Naturaleza jurdica. ................................................................................................................. 6 Definicin. ................................................................................................................................. 8 Diferencia con otras figuras. .................................................................................................. 8
CAPITULO II .......................................................................................................................................... 10 EL ARRENDAMIENTO......................................................................................................................... 10 2.1. Caractersticas del arrendamiento. ......................................................................................... 10 2.2. Elemento. .................................................................................................................................... 13 2.2.1. a) b) c) d) 2.2.2. a) b) c) d) e) 2.2.3. 1. Sujetos. ........................................................................................................................... 13
Sujetos facultados para arrendar. ....................................................................................... 13 Sujetos impedidos para arrendar. ....................................................................................... 15 Copropietarios de un bien indiviso. ..................................................................................... 16 Pluralidad de arrendatarios. ................................................................................................. 17 Bien. ..................................................................................................................................... 18 Arrendamiento de bien ajeno. ............................................................................................. 18 Prohibicin de innovaciones. ............................................................................................... 21 Reparaciones. ........................................................................................................................ 22 Privacin de usar parte del bien.......................................................................................... 23 Restitucin. ............................................................................................................................. 23 Pago de una renta. ............................................................................................................ 24 El pago de la renta como obligacin conjuntiva ............................................................... 24

2. 2.2.4. 2.3.
Momento de pago de la renta .............................................................................................. 26 Formalidad. ......................................................................................................................... 28
El arrendamiento financiero. .................................................................................................... 29 concepto. ............................................................................................................................ 29 Marco legal. ........................................................................................................................ 29 Objeto del contrato. ........................................................................................................... 30 Elementos. .......................................................................................................................... 31 Caractersticas. .................................................................................................................. 32
2.3.1. 2.3.2. 2.3.3. 2.3.4. 2.3.5.
CAPITULO III ......................................................................................................................................... 32 OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR Y DEL ARRENDATARIO. ............................................... 32 3.1. a) b) c) d) Obligaciones del arrendador................................................................................................ 32 Entrega del bien..................................................................................................................... 32 Presuncin de buen estado del bien .................................................................................. 36 Obligaciones adicionales ...................................................................................................... 37 No realizar innovaciones que disminuyan el uso del bien por parte del arrendatario 41
CONCLUSIN ....................................................................................................................................... 43 BIBLIOGRAFA. ..................................................................................................................................... 44

INTRODUCCIN.
El contrato de arrendamiento, desde la antigedad ha sido muy utilizado y hoy en la actualidad con el desarrollo econmico social que se ha alcanzado, cumple un rol muy importante; es por ello que este trabajo monogrfico nos muestra cmo ha ido evolucionando, as tambin hablamos de la naturaleza jurdica en la cual existen tres posiciones muy marcadas: aquella que manifiesta que el arrendamiento genera un derecho personal, en oposicin a esta teora apareci aquella que dice que el arrendamiento produce una derecho real y posteriormente surge la teora que establece que, el arrendamiento es un derecho mixto, ya que, se estima que se puede distinguir entre el arrendamiento no inscrito y el inscrito asignando de este modo al primero una naturaleza personal y al inscrito una naturaleza real. Tambin hemos considerado en nuestro trabajo la definicin de arrendamiento haciendo una comparacin con la doctrina y nuestra legislacin donde se establecen sus caractersticas de manera muy puntual, sus elementos los cuales son indispensables en l, entre otras temas que se desarrollan a lo largo de este trabajo, esperando se cumpla con sus expectativas. El presente trabajo de divide en tres captulos; el primero trata sobre nociones general del contrato de arrendamiento; el capitulo tercero, trata sobre el arrendamiento, caractersticas, elementos, etc. Y el capitulo tercero, trata sobre las obligaciones del arrendador.

CAPITULO I NOCIONES GENERALES DE ARRENDAMIENTO. 1.1. Antecedentes.
El contrato de arrendamiento ocupa un lugar privilegiado dentro del cdigo civil peruano de 19841. BIGIO CHREM, afirma, El contrato de arrendamiento, ubicado dentro del libro VII sobre fuente de las obligaciones, seccin segunda de los contratos nominados. Ttulo VI del cdigo civil de 1984, ha sido regulado de manera autnoma.
El cdigo vigente le da un tratamiento distinto al que tena en el cdigo del 1936, empezando por su denominacin, continuando con la distincin que hace al respecto a los contratos de locacin de servicio y de obra, as como la ampliacin del mbito de aplicacin de dicho contrato al no limitarlo a la sesin del uso de cosas nicamente, como se haca en el cdigo derogado.2 El autor citado agrega, El cdigo del 1936, al igual que el cdigo civil colombiano, inclua en el contrato de arrendamiento la locatio-conductio ya de una cosa, ya de un servicio o de una obra, siguiendo el esquema del derecho romano.3 Continua el autor, La regulacin del arrendamiento busca encontrar, pues, el equilibrio entre los derechos del arrendatario y del propietario y, al mismo tiempo, conferir seguridad al inversionista para as desarrollar la industria de la construccin que con urgencia reclama el pas.4
1.2.
Evolucin histrica.
En el Derecho Romano la locatio conductio comprendi: la locatio conductio rerum (locacinde cosas) que era un contrato consensual por el cual el locator convena en ceder al conductorel uso de una cosa prometiendo ste pagar una compensacin; lalocatio conductio operis (locacin
1
CASTILLO FREYRE, Mario. Tratado de los contratos tpicos. Pontificia Universidad Catlica Del Per. 2002. P. 235. 2 BIGIO CHREM, Jack. Contratos Civiles Y Modernos De Empresa, volumen I. MFC EDITORES E. I. R. L. 210. Pag.121. 3 Ibdem, P. 122. 4 Ibdem, P. 123.

de obra) que era un contrato consensual por el cual elconductor prometa un cierto resultado obtenido con su trabajo a cambio de unacompensacin que deba ser pagada por el locator ; y la locatio conductio operarum ( locacin deservicios) que es tambin un contrato consensual en el que el locator prometa servicios de una cierta especie a cambio de una remuneracin que deba ser pagado por el beneficiario de ello5.
Al igual que el Derecho Romano, el Cdigo Civil de 1936 legisl sobre estas tres formas de locacin en un mismo ttulo (el V), comprendindolas en una misma definicin: Por la locacin-conduccin una persona sede a otra el uso de alguna cosa, o se obliga a prestarle su servicio o trabajo personal, durante un plazo y por cierta renta convenida (art. 1490) La naturaleza de la prestacin objeto de la obligacin del locador no es la misma en estos tres tipos de contratos: en la locacin de cosas, la prestacin consiste en ceder el uso de un bien; en tanto que en la locacin de obra y en la locacin de servicios la prestacin consiste en realizar un servicio que involucra el esfuerzo humano. Por esta razn el Cdigo Civil de 1984 apartndose del esquema romano regula por separado estos tres contratos y cambia la denominacin de locacin-conduccin de cosas por la de arrendamiento.
1.3.
Etimologa.
Para Gonzales Alcntara, El termino arrendamiento, de etimologa latina, proviene de arpor ad, accin; sedere, volver; de re, segunda vez y dere, tema frecuentativo de dar; tiene tres acepciones diferente: a) accin de arrendar, b) contrato por el cual se arrienda, y c) precio en el que se arrienda6.
Los antecedentes ms antiguos del arrendamiento los encontramos en el derecho romano, en las figuras contractuales locatiorei, locatio operartum y locatio operaris fasciendi. La locatio se practic en sus inicios solamente en esclavos y animales. No fue hasta el siglo II a. C. cuando apareci la renta de tierras. Posteriormente, ya en poca del imperio, en roma fueron construidas grandes edificaciones con fines habitacionales; de esta manera comenz el alquiler de viviendas.
DIEZ PICAZO, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial IV. Consejo Editorial Civitas, 1ra. Edicin 2010 Espaa. p. 257. En: http://biblioteca.uam.es/derecho/practicum/practicum13.html 6 Gonzales Alcntara, Juan. El Arrendamiento. En: http://biblio.juridicas.unam.mx/revista/pdf/derechocomparado/78/art/art5.pdf

La locacin, en el derecho romano, se aplica al acto jurdico por el cual una persona cede a otra el uso o goce de un bien mueble o inmueble. Consiste esencialmente en la concesin temporal de uso o goce de un bien mediante el paso de una renta o precio determinados.7 a) Herencia romana.
Como se ha afirmado, la figura jurdica de arrendamiento de una herencia romana que nos ha llegado a travs del derecho espaol y el derecho francs, aunque la concepcin original tiene notable diferencia respecto del derecho romanista moderno8.
Los romanos hicieron uso frecuente de esta figura en sus exportaciones agrcolas, las cuales a travs del arrendamiento constituyeron una fuente importante en economa de las ciudades. En pocas posteriores el arrendamiento se extendi a otros bienes, incluida la vivienda.9 b) La concepcin romana de arrendamiento.
El arrendamiento, en el derecho romano, generaba un derecho procesal que favoreca al propietario frente al arrendatario y no frecuente a terceros, situacin que ocasionaba que el comprador de una finca alquilada, no respetara convenios anteriores y pudiera expulsar al arrendatario.10
1.4.
Naturaleza jurdica.
La doctrina no es pacfica al tratar el tema de la naturaleza jurdica del derecho que confiere el contrato al arrendatario. En efecto, hay quienes sostienen que el derecho de este es de naturaleza real y otros que, por el contrario, afirma que se trata de un derecho personal.
Es importante tener presente que la consideracin de si el derecho del arrendamiento es de uno u otro carcter, generalmente responde al anlisis que efecta cada autor de un determinado derecho positivo, sea este nacional o extranjero.
7 8
Ibdem, P. 888. Ibd. 9 Ibd. 10 Ibd.

Sobre la base de esta premisa, debe de admitirse que la doctrina prevaleciente, es aquella que considera al derecho de arrendatario como un derecho de crdito.
En nuestro rgimen civil, el contrato de arrendamiento se forma por el consentimiento de las partes, sin que se requiera la entrega simultnea del bien para su perfeccionamiento; es evidente, por tanto, que el arrendatario tiene el derecho de solicitar al arrendador, en ejecucin del contrato, la entrega del bien y de sus accesorios. Tiene, adems, el derecho de exigirle una prestacin de hacer consistente en que lo mantenga en el uso del bien. Finalmente, tiene derecho a no ser perturbado por el arrendador en su uso pacfico.11 Por consiguiente, todas estas obligaciones generan una relacin personal entre arrendador y arrendatario.
De otro lado, de tenerse presente que una vez que ha sido cumplida por el arrendador la prestacin de entrega, es indudable que el arrendador establece, a su vez, un contrato directo con el bien materia del contrato. Asimismo, no puede desconocerse que si bien el contrato confiere al arrendatario solo un derecho de uso, es incuestionable que este ejercita u derecho poseyendo el bien, lo cual podra llevar a pensar que el arrendatario, como sostiene algn sector de la doctrina, tiene un derecho real.
Sin embargo, de admitirse que el derecho de arrendatario sera un derecho real, estara dentro de sus caractersticas su carcter de oponibilidad absoluta frente a terceros, circunstancia que no se presenta al examinar las siguientes normas de nuestro ordenamiento legal.12 Inc. 2. Del Art. 1708 del Cdigo Civil. Inc.1. Del Art. 1705; Art. 1670 C. C.; Inc. 1 art. 1708 C.C.
Una posicin intermedia sostienen autores como Snchez Romn, Valverde, De Diego, Daz Moreno, Lpez de Haro y otros, quienes estiman estima que se puede distinguir entre el arrendamiento no inscrito y el inscrito, el primero le asigna una naturaleza personal y al segundo una naturaleza real.
11 12
: BIGIO CHREM, Jack. Contratos Civiles Y Modernos De Empresa. Ob cit. P. 129. Ibdem.P. 130.

1.5.
Definicin.
El contrato de arrendamiento siempre estuvo regulado en la legislacin peruana. Esto se entiende, pues es uno de los contratos ms usuales y antiguos13. Para HESEGUER GUICH, El contrato de arrendamiento deber ser entendido como aquel acuerdo por el cual una persona (arrendador) se compromete a procurar el goce temporal de un bien a otra (arrendatario) que a su vez se compromete al pago peridico de una suma de dinero (renta), como contraprestacin de dicho goce14. Por otro lado, para Jos Alejandro Bonivento citado por HESEGUER, el arrendamiento es el contrato en virtud del cual una de las partes se obliga a proporcionarle a otra el uso y goce de una cosa, durante cierto tiempo y sta a pagar, como contraprestacin, un precio determinado. La parte que proporciona el goce se llama arrendador y la parte que da el precio arrendatario. Tambin se conoce con el nombre de inquilino, cuando se trata de Arrendamiento de casas, almacenes u otros edificios, y colono cuando el goce radica en predio rstico.15 El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, Y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado. Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales que pueden usarse sin consumirse, excepto aquellas que la ley prohbe arrendar y los derechos estrictamente personales, como los de habitacin y uso. (LASTARRIA, 1864).
1.6.
Diferencia con otras figuras.

COMODATO DERECHO DE USO DERECHO DE USUFRUCTO
ARRENDAMIENTO
13
CASTILLO FREYRE, Mario. Tratado de los contratos tpicos. Pontificia Universidad Catlica Del Per. 2002. P. 235. 14 HESEGUER GUICH, Diego. Manual de contratos Comentados. Estudio Caballero Bustamante. 2004. P. 233. 15 ALEJANDRO BONIVENTO, Jos. Citado Por: ORJUELA PATAQUIVA, Claudia M. Contrato De Arrendamiento Civil En Colombia Y Su Normatividad Vigente. En: http://intellectum.unisabana.edu.co:8080/jspui/bitstream/10818/5316/1/129812.pdf P. 20.

Permite usar, o gozar, de un bien temporalmente. Es a ttulo oneroso. Es trasmisible, se permite la cesin de posicin contractual a tercero. Nace del contrato. Si el arrendador permanece usando por tiempo mayo al convenido, se entiende que contina la relacin obligatoria. la muerte del arrendatario no genera la extincin del contrato. el arrendatario requerir del consentimiento del arrendador si desea subarrendar o ceder el bien. Solo es oponible a tercero si est inscrito.
El comodante se Es No solo permite obliga frente al intransmisible. la facultad de comodatario a Nace por goce del bien, entregarle un contrato, sino tambin la bien no mediante acto de disfrute del consumible para unilateral o por mismo. que lo use por testamento. Es temporal. cierto tiempo, o Si el usuario Confiere al para cierto fin y permace usando usufructuario la luego lo el bien por accin devuelva. tiempo mayo al reivindicatoria. Es a ttulo convenido y el Se extingue por gratuito. propietario no muerte del Es temporal. exige su usuario. Se permite al devolucin, Puede comodante la dicho usuario se constituirse a restitucin del convertir en ttulo de bien antes del ocupante liberalidad o a vencimiento del precario. cambio de una plazo del contraprestacin contrato, por . urgencia El usuario tiene imprevista. libre disponibilidad de su derecho, pudiendo arrendar el bien o transferir su derecho sin consentimiento de quien le confiri el derecho. Se constituye por contrato, acto unilateral, testamento, o por ley. Es oponible a terceros, por ser derecho real.

CAPITULO II EL ARRENDAMIENTO. 2.1. Caractersticas del arrendamiento.

Artculo 1666.- Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida. El profesor CASTILLO16, toma en cuenta las siguientes caractersticas: En cuanto al nombre, regulacin, estructura, contenido, autonoma, formacin, tiempo, negociacin, rol econmico, funcin, sujetos a quienes obliga, prestacin valoracin riesgo y efectos; tomando en cuenta al profesor BIGIO y PUENTE LAVALLE, por lo que tomamos como referencia a dichos autores citados.
Siguiendo el modelo de todos los contratos que regula el cdigo civil, el artculo 1666 contiene la definicin de arrendamiento, cuyos elementos componentes se exponen a continuacin: desarrollaremos tomando en cuenta al profesor BIGIO CHREM17.
1. Contrato consensual: el arrendamiento es un contrato de carcter consensual, por cuanto se perfecciona con el solo acuerdo de voluntad y, en consecuencia, genera obligaciones a cargo de las partes: sin que se requiera, a diferencia de los contratos de naturaleza real, de la entrega de la cosa como requisito de formacin del contrato.18 2. Contrato informal: no es un contrato solemne puesto que para su celebracin no se establece una forma determinada cuya inobservancia se sanciona con nulidad. De modo que las partes tienen plena libertad para establecer la forma en la que desean hacer constar de toda clase de bienes.19
16 17
CASTILLO FREYRE, Mario. Tratado de los contratos tpicos. Pontificia Universidad Catlica Del Per. 2002. BIGIO CHREM, Jack. Contratos Civiles Y Modernos De Empresa, volumen I. MFC EDITORES E. I. R. L. 210. 18 BIGIO CHREM, Jack. Contratos Civiles Y Modernos De Empresa , volumen I. MFC EDITORES E. I. R. L. 210. P. 124. El autor agrega: el carcter consensual del arrendamiento queda precisado, puyes, mediante al frase legal se obliga que emplea el numeral 1666 del cdigo civil. 19 Ibd.
1 0

3. Contrato con prestaciones reciprocas: es un contrato con prestaciones reciprocas, por cuanto crea obligaciones a cargo de ambas partes. En principio, el arrendador es deudor de la prestacin de la entrega el bien que debe de ceder temporalmente el uso; y, correlativamente, el arrendatario es deudor de la prestacin consistente en pagar la merced conductiva.
As que la reciprocidad se manifiesta no solo mediante la existencia de prestaciones a cargo de cada una de las partes, sino en la vinculacin existente entre ellas, de tal manera que tienen la calidad de prestaciones y contraprestaciones.20
4. Contrato oneroso: se caracteriza tambin este contrato por ser oneroso, en la medida que implica tanto ventajas como sacrificios para el arrendador y el arrendatario. 5. Contrato conmutativo: el arrendamiento es un contrato conmutativo en la medida que las partes, desde la formacin del contrato, estn en condiciones de conocer con certeza cuales son las ventajas que les va a reportar su celebracin.
6. Bien materia del contrato: el objeto del contrato puede ser un bien material o inmaterial. De este modo el arrendador puede dar en arrendamiento una cosa u objeto corporal al arrendatario; o tambin, un bien incorporal.21
El numeral no hace distingo acerca de si el bien materia de arrendamiento debe ser necesariamente no consumible o, si puede ser bien consumible.
Por la naturaleza del contrato, en virtud del cual el arrendatario se obliga a devolver el mismo bien, se entiende que, en principio, el bien debe de ser no consumible puesto que se cede el uso de un bien que debe ser restituido. Sin embargo, aunque no sea usual el arrendamiento de este tipo de bienes, nada obsta para que el referido contrato verse tambin sobre un bien de naturaleza consumible no necesariamente debe ser consumido. As, por ejemplo, en el caso de arrendarse una coleccin de vinos a fin de
20 21
Ibd. Ibd.
1 1

ser exhibida en una feria. Asimismo, el bien materia de arrendamiento puede ser determinado o determinable.22 7. Cesin de uso: como se observa de la definicin del contrato, nuestro cdigo civil regula el arrendamiento de uso. Por tanto, la celebracin de este contrato no confiere al arrendatario el derecho de apropiarse de los provechos provenientes del bien
materia de contrato. As pues, se puede afirmar que el arrendatario es un poseedor que no hace suyo los frutos. Ntese que la cesin del uso del bien es la obligacin principal del arrendador, la misma que se cumple con la entrega del bien y sus accesorios el arrendatario, en el tiempo y lugar acordados.23 8. Pago de cierta renta: el arrendatario se obliga esencialmente al paso de la renta. Conviene indicar que la renta es la merced conductiva, alquiler, canon arrendaticio, precio, compensacin o contraprestacin que se obliga a pagar el arrendatario al arrendador por la cesin temporal de uso de un bien.24 La renta debe ser determinada o, al menos, se susceptible de determinacin. En cambio, si no se hubiera acordado la renta, el arrendamiento no se habra formado por falta de acuerdo sobre un de sus elementos esenciales.
9. Duracin del arrendamiento, temporalidad: el arrendamiento no tiene caracterstica de ser temporal. El legislador no desea que la propiedad se encuentre desprovista por largo tiempo de derecho de uso que es uno de sus atributos. Esta caracterstica ha sido consagrada en el artculo 1688 del C.C. en cuanto establece que la duracin del arrendamiento no puede exceder de 10 aos. Cuando el bien arrendado pertenece a entidades pblicas o a incapaces el plazo no puede exceder de 6 aos. Po consiguiente, nuestra legislacin no admite la validez de los arrendamientos perpetuos. Cuando el arrendamiento excede de los referidos plazos se entiende reducido a los lmites sealados. En este punto concuerda con la intencin del legislador de preservar los contratos; por lo que, en lugar de quitarle validez al acto, se refiri la
22 23
Ibd. Ibdem. P. 125. 24 Ibd.
1 2

formula en virtud de la cual se anulan los efectos en lo que se excede los plazos mximos establecidos por la ley.25 10. Tracto sucesivo: al tratarse esta caracterstica del arrendamiento, Luis Mara Rezzonco, profesor argentino de derecho civil, explica las razones por las cuales considera que se trata de un contrato de tracto sucesivo, de la siguiente manera: es un contrato de ejecucin o tracto sucesivo, continuativo, fluyente y no instantneo: la obligacin del locador, proporcionar al locatario el uso () de la cosa dada en locacin, se cumple a cada instante, continuamente, as como recprocamente el locatario cumple su obligacin de pagar el precio de la locin. Puede decirse que por cada instante del uso y goce de la cosa locada por el locatario, corresponde al locador una parte proporcional del alquiler convenido26
2.2. Elemento. 2.2.1. Sujetos.
En el contrato de arrendamiento intervienen necesariamente dos partes contratantes: el arrendador (normalmente es el propietario o la persona autorizada) y el arrendatario (es quien entra en posesin y disfruta del bien, pagando una renta).
a) Sujetos facultados para arrendar.

Artculo 1667.- Puede dar en arrendamiento el que tenga esta facultad respecto de los bienes que administra.
El dar en arrendamiento es un acto de administracin as considerado desde el derecho clsico. Tiene la libre administracin de sus bienes el dominio de los mismos y por ellos no es discutible su capacidad para arrendar.27
25 26
Ibdem. P. 128. REZZINICO, Luis Mara: Estudio de los contratos en nuestro derecho Civil P. 8. Citado por: BIGIO CHREM, Jack. Contratos Civiles Y Modernos De Empresa, volumen I. MFC EDITORES E. I. R. L. 210. P. 129. 27 SCHREIBER PEZET, Max A. Contratos: Parte General, Tomo III, normas legales. 2011. P. 322.
1 3

Los menores capacitados por matrimonios (varones mayores de diecisiete aos y mujeres mayores de catorce) o por obtener ttulo oficial que les autorice para ejercer una profesin u oficio (artculo 46 C.C.) puede dar en arrendamiento lo bienes que haya incorporado a su patrimonio a ttulo oneroso o gratuito.
Tambin pueden dar en arrendamiento el que tenga esa facultad respecto de los bienes que administra. Los padres que ejercen la patria potestad de sus menores hijos necesitan autorizacin judicial para arrendar en nombre del menor sus bienes por ms de tres aos (art. 448 del C. C.). Esto quiere decir que podrn arrendar lo bienes del menor por menos de tres aos sin autorizacin judicial. En caso de que los padres obtengan permiso judicial para arrendar los bienes del menor por ms de tres aos, el plazo del contrato de arrendamiento no podr ser mayor a seis aos (2. 1688. C. C.). El juez debe tomar en cuenta la edad del menor para sealar el plazo del contrato28. Los tutores necesitan tambin autorizacin judicial previa diferencia del consejo de familia para arrendar los bienes del menor por ms de tres aos y hasta un plazo de seis (art. 532 del C. C.). El curador de bienes podr arrendar los mismos si, justificada su necesidad o utilidad, lo autorice el juez, previa audiencia del consejo de familia (art. 602 del C.C.).
Con relacin a esta norma, debemos de sealar que la misma resulta obvia, ya que todo aquel que tenga facultad de administracin sobre uno o determinados bienes, podr arrendarlos, en virtud de que el arrendamiento es, por su carcter temporal, un tpico acto e administracin y no de disposicin, supuesto para el cual se requerir contar con poder especial.29
28
Agrega el autor citado: somos e la opinin de que en este caso, el juez deber tomar en cuenta la edad del menor para sealar e plazo del contrato. SCHREIBER PEZET, Max A. Contratos: Parte General, Ob. Cit. P. 323. 29 MARIO CASTILLO, Freyre. Comentario al artculo 1667 del C.C. en: cdigo civil comentado por los 1000 mejores especialistas. Tomo VIII. Contratos nominados. Gaceta jurdica. P. 876.
1 4

Por otra parte, dada la redaccin dela artculo 1667, el mismo no puede ser interpretado contrario sensu, en el sentido de que no puede dar en arrendamiento el que no tendr esta facultad respecto de los bienes que administra, decimos esto, por cuanto el citato numeral no establece un supuesto excluyente, de manera tal que pudiera admitirse la interpretacin a contrario. Implemente, efecta una afirmacin obvia e indiscutible.30
b) Sujetos impedidos para arrendar.

Artculo 1668.- No puede tomar en arrendamiento: 1.- El administrador, los bienes que administra. 2.- Aquel que por ley est impedido. En general no existe ninguna limitacin en cuanto a la capacidad de quien puede tomar en arrendamiento. Bastara, por lo tanto, la capacidad general para obligarse. Las excepciones sealadas por la ley se presentan en funcin de la relacin que puede tener con los bienes a arrendarse.31 En el caso del inciso 1 comprende a los padres, tutores, curadores, albaceas, etc. Los artculo 538, inciso 1, y 568 del cdigo civil prohben a los tutores y curadores tomar en arrendamiento los bienes del menor.32
La regla general es que cualquier persona puede ser arrendatario de un bien salvo que la ley lo impida.33 En tal sentido, el artculo 1668 del C. C. se encarga de establecer que no puede tomar en arrendamiento: el administrador, los bines que administra y aquel que por ley est impedido.
Entendemos que el caso del administrador en relacin con los bienes que administra, resulta un principio de absoluta equidad, establecido fundamentalmente para evitar que se
produzcan situaciones de injusticia, en las que un administrador de bienes ajenos celebre un contrato consigo mismo como arrendatario de uno de los bienes que administra.34
30 31
Ibd. SCHREIBER PEZET, Max A. Contratos: Parte General, Tomo III, Normas Legales. 2011. P. 324. 32 Ibd. 33 MARIO CASTILLO, Freyre. Comentario al artculo 1667 del C.C. en: cdigo civil comentado por los 1000 mejores especialistas. Tomo VIII. Ob. Cit. P. 877. 34 Ibd.
1 5

La ley entiende que a que se presenta uno de eso casos en los que existe Conflicto de intereses, ya que el administrador podr aprovecharse de su condicin para proceder a convertirse en arrendatario bajo condiciones sumamente beneficiosas.35
No obstante lo sealado, debemos recordar que este ser un tpico caso del denominado contrato consigo mismos que se encuentra reculado por el artculo 166 del C.C. esta norma establece que es anulable el acto jurdico que el representante concluya consigo mismo, en nombre propio o como representante de otro, a menos que la ley lo permita, que el representado lo hubiese autorizado especficamente o que el acto jurdico hubiera sido determinado de modo que excluya la posibilidad de un conflicto de intereses. La norma agrega que el ejercicio de la accin le corresponde al representado.36
c) Copropietarios de un bien indiviso.
El copropietario no puede dar en arrendamiento el bien comn, sin en el consentimiento de los dems condminos, para ello se requerir el acuerdo unnime de todos los copropietarios. Empero, si uno o algunos de los copropietarios lo han arrendado sin el asentimiento de los otros, stos tienen la opcin de ratificar el contrato expresa o tcitamente. La razn de esta prohibicin legal es que el dueo solo tiene un derecho ideal sobre todo el bien indiviso, pero no tiene un derecho exclusivo sobre una parte determinada del mismo. Su cuota ideal recae sobre la totalidad del bien, ala vez pertenece a sus condueos; no es un bien determinado y concreto susceptible de uso distinto y separado del de las otras cuotas que forman la propia del bien comn. Por lo tanto, el arrendatario no podr gozar e la parte ideal del arrendador-condmino, sino gozar tambin de la parte de los copropietarios de ste37; adems, si fuera compatible el uso de una parte del bien indiviso por el arrendatario con el uso de las restantes partes del bien indiviso por parte de los copropietarios del arrendador, puede resultar molestoso e inconveniente para estos ltimos obligarlos a
35 36
Ibd. Ibd. 37 LEN BARANDIARN, Jos: CONTRATOS en el Derecho Civil Peruano. t, I. Compra-venta. Cesin de crditos. Permuta. Donacin. Locacin y conduccin. Contrato de servicio. Contrato de obra, Editado por la Comisin Administradora del Fondo Editorial de la Facultad de Derecho de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Lima, 1996. P. 318.
1 6

compartir con un extrao el bien comn. De ah la facultad que a los copropietarios confiere la ley de poder, si les conviene, ratificar el contrato de arrendamiento celebrado sin su consentimiento de su condueo.
d) Pluralidad de arrendatarios.
Si un mismo propietario arrienda dentro de un corto tiempo un bien a distintas personas, crea una confusin de derechos, lo que se resuelve de acuerdo al art. 1670 del Cdigo Civil, que dice: Cuando se arrienda un mismo bien a dos o ms personas, se pref iere al arrendatario de buena fe cuyo ttulo ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripcin, al que ha empezado a poseerlo. Si ninguno ha empezado a poseerlo, ser preferido el arrendatario cuyo ttulo sea de fecha anterior, salvo que el de alguno conste de documento de fecha cierta. En caso de preferencia que se basa en pautas objetivas (inscripcin, posesin, fecha cierta, titulo de fecha anterior) que, a su vez, deben de ir acompaadas de otro elemento indispensable: la buena fe38. CATILLO39 citando a BIGIO precisa, que el orden de preferencia es lo siguiente. a. Se prefiere al arrendatario de buena de que ha inscrito en primer lugar el arrendamiento. La norma, al otorgar preferencia a la inscripcin registral, se ubica en la misma lnea de la regla contenida en el articulo 1135 del C. C. en la medida que recoge como criterio el elemento de buena fe y establece como primera prioridad la inscripcin del derecho. Esta preferencia tiene como fundamento el conocido adagio segn el cual se establece que la preferencia en el derecho, la tiene el primero en la inscripcin. b. En defecto de la inscripcin, se prefiere al que tiene la posesin. c. Si ninguno estuviese en posesin del bien, prevalece quien tuviera documento de fecha cierta anterior. Cuando se dice que; ser preferido el arrendatario cuyo titulo sea de fecha anterior, salvo que el de ngulo conste de documento de fecha cierta, se entiende que excluyendo los supuesto a) y b)-quien posea documento de fecha cierta tendr preeminencia incluso en la hiptesis que alguno tenga titulo de fecha anterior.
38
CASTILLO FREYRE, Mario. Tratado de los contratos tpicos. Pontificia Universidad Catlica Del Per . 2002. P. 298. 39 Ibd.
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d. Y, por ultimo, de no presentarse ninguno de los supuestos anteriores, se preferir al arrendatario cuyo titulo sea de fecha anterior40.
Segn BIGIO, debe de entenderse aqu el concepto de buena fe, como el desconocimiento del arrendamiento con anterioridad.
2.2.2. Bien.
Tema, que ya fue abordado en lneas anteriores. (Supra 2.1.6.).
a) Arrendamiento de bien ajeno.
ARTCULO 1671.- si el arrendatario saba que el bien era ajeno, el contrato se rige por lo dispuesto en los artculos 1470, 1471,1472. DEL Cdigo Civil. Primero; por ARRENDATARIO41 entendemos a aquella persona que paga el precio por el uso o goce de una cosa, por la recepcin de un servicio o la ejecucin de una obra. Tambin denominado LOCATARIO o INQUILINO. Segundo; por ARRENDADOR42 en el contrato de locacin, se llama as quien concede el uso o goce de una cosa, ejecuta la obra o presta el servicio. Tambin denominado LOCADOR. I. Quin puede arrendar un bien ajeno? Mario castillo Freyre afirma que el arrendamiento de bien ajeno no se limita al artculo 1671del cdigo, dado que el artculo 1667 se establece lo siguiente: puede dar en arrendamiento el que tenga esta facultad respecto de los bienes que administra Es obvio que todo aquel que tenga facultad de administracin sobre uno o determinados bienes podr arrendarlos; esto en virtud de que el arrendamiento, por su carcter temporal, un tpico acto de administracin y no de disposicin, puesto para el cual se requerira contar con poder especial.
40 41
Ibdem. P. 299. Diccionario jurdico fundamental, segunda edicin. Pedro Flores Polo. editora jurdica GRIJLEY E.I.R.L 42 Ibd.
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La coexistencia de loa artculos 1667 y 1671 es perfectamente posible en la medida que el articulo 1667 solo alude al arrendamiento de los bienes por parte del administrador de los mismos; en cambio, el articulo 1671regula el caso del arrendamiento de bien ajeno, en estricto; supuesto para el cual quien arrienda no cuenta con ninguna autorizacin para estos efectos. Una vez efectuada la distincin de los mbitos de aplicacin de ambos numerales, solo cabra establecer si el artculo 1667 nos conduce inexorablemente al caso de la promesa de la obligacin o del hecho de un tercero; o si, por el contrario, queda abierto el camino del arrendamiento de bien ajeno en estricto. El tema de contratacin sobre bienes ajenos pasa, necesariamente, por la no preexistencia de una relacin contractual entre la parte que se obliga a entregar el bien ajeno y un tercero, propietario del bien, de modo tal que se configurase un contrato principal y que el contrato sobre bienes ajenos constituye un contrato derivado; por ello debe descartarse el contrato de subarrendamiento a este punto43. En el cdigo civil establece como regla general, en el artculo 1409, inc. 2, norma ubicada en la parte general de contratos, que indica que pueden ser objeto de obligaciones contractuales los bienes ajenos. El arrendamiento de bien ajeno se rige por los preceptos propios de la promesa de obligacin o del hecho de un tercero, vale decir los artculos 1470, 1471 y 1472 (1) (1) artculo 1470: se puede prometer la obligacin o el hecho de un tercero, con cargo de que el promitente quede obligado a indemnizar al otro contratante si el tercero no asume la obligacin o no cumple el hecho prometido, respectivamente Artculo 1471: en cual quiera de los casos del artculo 1470. La indemnizacin a cargo del promitente tiene el carcter de prestacin sustitutoria de la obligacin o del hecho del tercero Artculo 1472: puede pactarse anticipadamente el monto de la indemnizacin
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cdigo civil comentado/por los 100 mejores especialistas. TOMO VIII contratos nominado primera parte. Editorial GACETA JURIDICA.
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En el caso en que bien sea ajeno y el arrendatario conociese este hecho, el contrato se
regula por las normas pertinentes a la promesa de la obligacin o del hecho de un tercero.
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Por lo que los elementos del artculo 1671 son los siguientes: 1) Se ha celebrado un contrato de arrendamiento. 2) El bien objeto de la prestacin contenida en la obligacin de dar del arrendador, es un bien ajeno, vale decir, que no pertenece a ninguna del partes. 3) El arrendatario conoca el carcter ajeno del bien al momento de celebrar el contrato. 4) El contrato de arrendamiento se rige por lo dispuesto en los artculos 1470, 1471 y 1472, vale decir, por las normas relativas a la promesa de la obligacin o del hecho de un tercero y no por las propias del contrato de arrendamiento. Del ltimo de los elementos mencionados del artculo 1671, no solo es que el cdigo civil no contemple expresamente el contrato de arrendamiento de bien ajeno en estricto, sino que establece de manera taxativa que si el arrendatario saba que el bien era ajeno, el contrato de arrendamiento que han querido celebrar las partes no se regir por las normas propias del contrato de arrendamiento sino que se constituir en un contrato de promesa de la obligacin o del hecho de un tercero. Ms all de la redaccin defectuosa del artculo 1671, si efectusemos una interpretacin literal de la norma, deberamos llegar a la conclusin de que todo arrendamiento de bien ajeno, en estricto, se rige por las normas de la promesa de la obligacin o del hecho de un tercero. Conforme a la interpretacin sistemtica deberamos concluir que el artculo 1671 es un precepto de redaccin equivocada, ya que en esta norma se quiso dar a entender un supuesto ms de promesa de la obligacin o del hecho de un tercero, pero de ninguna manera un caso de arrendamiento de bien ajeno, en estricto.
En tal sentido debe entender de manera dual. 1) En el sentido en que si las partes contratantes desean celebrar y celebran una promesa de obligacin o del hecho de un tercero referida a la futura celebracin de un contrato de arrendamiento, dicho acto se regir por las normas de los artculos 1470, 1471 y 1472.
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SCHREIBER PEZET, Max Arias. Contratos Nominados TOMO II editorial GACETA JURIDICA. P. 328-330 cdigo civil comentado/por los 100 mejores especialistas. TOMO VIII contratos nominado primera parte. Editorial GACETA JURIDICA
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2) Si los contratantes han celebrado un contrato de arrendamiento y el bien es ajeno, dicho contrato se regir por las normas propias del contrato de arrendamiento.
II. Quin puede ser arrendador?
Puede ser cualquier persona, salvo que la ley lo impida; la norma es clara en su artculo 1668 al establecer que no pueden tomar en arrendamiento el administrador (respecto de los bienes que administra) y aquel que por la ley est impedida. Esto est prescrito para evitar que se produzca situaciones de injusticia en las que un administrador de bienes ajenos celebre un contrato consigo mismo como arrendatario de uno de los bienes que administra. La ley presenta uno de esos casos en los que existe conflicto de intereses, ya que el administrador podra aprovecharse de su condicin para proceder a convertirse en arrendatario bajo trminos suma mente beneficiosa.
b) Prohibicin de innovaciones.
Siendo el contrato de arrendamiento de carcter conmutativo en el quela renta se fija en funcin de la utilidad que el uso del bien tiene para el arrendatario, utilidad que se debe mantener invariablemente desde la celebracin del contrato hasta su finalizacin, est prohibido al arrendador hacer innovaciones en el bien que disminuya su uso por parte del arrendatario. El objetivo de la norma del artculo 1672 es proteger al arrendatario delos posibles perjuicios que se le pueda ocasionar con las innovaciones que puedan realizarse en el bien arrendado. Es corriente y normal que el arrendatario sea el interesado en que se realicen las reparaciones. Sin embargo, puede darse el caso de que no tenga inters en que se lleven a cabo porque importan la privacin del uso del bien o de parte de el. En este caso no podr oponerse a que sean realizadas, debiendo optar entre el ejercicio de la accin de resolucin del contrato o de reduccin del la renta46.
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SCHREIBER PEZET, Max A. Contratos: Parte General, Tomo III, normas legales. 2011. Pg. 330.
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Sin embargo, se tiene derecho a oponerse a que el arrendador realice innovaciones (ampliar, modificar, o embellecer el bien) que disminuyan el uso por parte del arrendatario. Toda innovacin que quiera realizar el arrendador ya sea para ampliar, modificar o embellecer el bien requerir de la conformidad del arrendatario. Tratndose de una obligacin de no hacer por parte del arrendador, el arrendatario ante el incumpliendo de dicha obligacin tendr derecho a47: a) Exigir la ejecucin forzada para impedir que se sigan realizando los trabajos. b) Exigir la detraccin de lo ejecutado o destruido por cuenta del arrendador. En este caso, el juez deber tener en consideracin, si la subsistencia de lo ya ejecutado ocasiona algn perjuicio al arrendatario, porque de lo contrario se estara incurriendo en un abuso de derecho, destruyendo intilmente un bien. Bastara pues, con la suspensin de los trabajos que se estuvieren ejecutado. c) Pedir la resolucin del contrato por incumplimiento de un de las obligaciones a cago del arrendador con el pago de los daos y perjuicios.
c) Reparaciones.
El arrendatario est obligado a dar aviso inmediatamente al arrendador para que efecten las reparaciones que requiere el bien. El arrendatario no puede oponerse a que se ejecuten las reparaciones ya que esto no constituye solamente una obligacin del arrendador sino tambin un derecho48. El arrendatario no puede ser perturbado en el uso del bien por el tiempo que dure el contrato, salvo que se presente la necesidad urgente de hacer reparaciones que no pueden diferirse hasta el fin del contrato, caso en el que est obligado a tolerarlo aun cuando, para ello, tenga que ser privado del uso de parte del bien, pudiendo, como contrapartida optar por la resolucin del contrato o por la rebaja en la renta proporcionalmente al tiempo y a la parte que no utiliza49.
47 48
Ibdem. P. 331. CASTILLO FREYRE, Mario. Tratado de los contratos tpicos. Ob. Cit. P. 308. 49 Artculo 1674: Cuando para reparar el bien se impide al arrendatario que use una parte de l, ste tiene derecho a dar por resuelto el contrato o a la rebaja en la renta proporcional al tiempo y a la parte que no utiliza.
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d) Privacin de usar parte del bien.

Artculo 1674.- Cuando para reparar el bien se impide al arrendatario que use una parte de l, ste tiene derecho a dar por resuelto el contrato o a la rebaja en la renta proporcional al tiempo y a la parte que no utiliza.
Este artculo se inspira en el principio de justicia. Si el arrendatario celebra este contrato es justamente para usar el bien arrendado y disponer de l en su totalidad. Desde el momento en que se le impide usar parte del mismo debe tener derecho a resolver el contrato para poder arrendar otro bien que le proporcione el uso deseado o, en su defecto, solicitar la rebaja en la renta proporcional al tiempo y a la parte del bien que no utiliza50.
e) Restitucin.
La obligacin que el arrendatario de pagar al trmino del contrato de arrendamiento. Cabe realizar una distincin en relacin a los inmuebles por la movilidad que caracteriza de los bienes muebles, pues as el arrendatario sin problema alguno podr trasladar el bien en mencin al mismo lugar en el que le fue entregado. Segn CASTILLO FREYRE, Mario 51 hace una distincin de bienes muebles e inmuebles: De bienes inmuebles, el arrendatario deber entregarse en el lugar donde se encuentre al momento de la celebracin del contrato, salvo que las partes hayan pactado algo distinto, como podra ser el caso en que hubiesen convenido una entrega ficta del mismo (el supuesto en que se considere entregado con la entrega de las llaves, por ejemplo). El Cdigo en mencin no contempla norma alguna en caso se tratara de inmuebles. Ello es comprensible en la medida en que, dada la naturaleza de este tipo de bienes, la devolucin del bien fundamentalmente se efectuar en el lugar donde se encuentre, salvo convenio de tradicin ficta.
50 51
SCHREIBER PEZET, Max A. Contratos: Parte General, Tomo III, normas legales. 2011. P. 332. CASTILLO FREYRE, Mario. Tratado de los contratos tpicos. Tomo 11. El contrato de mutuo - El contrato de arrendamiento. Biblioteca Para Leer el Cdigo Civil, Vol. XIX. Fondo Editorial de la Pontificia Universidad Catlica del Per, Lima, 2002.
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De bienes muebles, al no existir un principio especial, debera aplicarse la norma general establecida por el ARTCULO 1238 del Cdigo Civil, en el sentido de que el pago debe efectuarse en el domicilio del deudor, salvo estipulacin en contrario, o que ello resulte de la ley, de la naturaleza de la obligacin, o de las circunstancias del caso. Esto significara que, en principio, el bien mueble debera ser entregado en el domicilio del deudor del bien; y el deudor del bien, al inicio del contrato de arrendamiento, no es otro que el arrendador. En cambio, el Cdigo Civil s establece norma especial para el caso del lugar de devolucin de un bien mueble arrendado. En tal sentido, el ARTCULO 1675 prescribe que: "El bien mueble arrendado se debe restituir en el lugar en que fue entregado, salvo pacto distinto". Sin duda, lo prescrito en esta norma constituye una variacin de lo sealado por la norma general del ARTCULO 1238, ya que no necesariamente el lugar donde fue entregado el bien ser el domicilio del deudor. Sin embargo, lo que busca la ley con un precepto como este, simplemente es que para el caso de la devolucin del bien se sigan los mismos criterios que se utilizaron para la entrega del mismo.
2.2.3. Pago de una renta.
La principal obligacin que genera este contrato es el pago de la renta a cargo de arrendatario. La autonoma de la voluntad , las partes contratantes pueden sealar el pago que puede ser por periodos vencidos o adelantados total o parcialmente, aun antes que el arrendatario entre en posesin del bien; es as que se considera como la contraprestacin por el uso y disfrute del bien arrendado. A falta de pago de la renta por adelantado o vencido, el arrendatario tiene la facultad de accionar ejecutivamente para el cumplimiento de la obligacin.
El contrato de arrendamiento constituye obligacin fundamental del arrendatario el pago de la renta, este podr consistir, tanto en dinero, signos que representen al dinero o bienes de cualquier otra naturaleza. 1. El pago de la renta como obligacin conjuntiva
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La obligacin de pagar la renta constituye -sin lugar a dudas- una obligacin de carcter conjuntivo, ya que implica la existencia de varias prestaciones, todas las cuales debern ser ejecutadas para que se considere efectuado el pago ntegro. Lo que podra suponer que si las partes hayan pactado para ser pagada mensualmente, sta mensualidad representar la ejecucin de una prestacin por parte del arrendatario, prestacin que ser diferente a la renta anterior o rentas anteriores, y a la renta futura o rentas futuras. Mario Castillo Freyre52 hace nfasis en la medida en que tienen autonoma e independencia, en el sentido de que corresponde al pago no de una parte de una prestacin, sino al pago ntegro de una prestacin independiente, que constituye contraprestacin del mes transcurrido.
Sin embargo, existe un supuesto en el cual ello podra no ser contradictorio (1). El ARTCULO 1164(2) del Cdigo Civil peruano plantea el supuesto en el cual una obligacin alternativa tuviese por objeto dos o ms prestaciones peridicas. Debemos precisar que, dentro del concepto de prestaciones peridicas, deben comprenderse: a) Las prestaciones peridicas propiamente dichas. b) Las prestaciones peridicas de carcter continuado.
En virtud del principio de unidad de la prestacin (en este caso extendido al supuesto de pluralidad de prestaciones), esta debe ser ejecutada ntegramente. En una obligacin alternativa con prestaciones peridicas, se plantean, para quien deba realizar la eleccin, dos caminos, y luego que decida por uno de ellos no podr retroceder y comenzar con el otro. En este caso, cada uno de los caminos es irreversible. La opcin elegida deber ser cumplida en su integridad, sin que se pueda transitar por parte de una y por parte de la otra.
52
CASTILLO FREYRE, Mara. Tratado de los contratos tpicos. Tomo 11. El contrato de mutuo - El contrato de arrendamiento. Biblioteca Para Leer el Cdigo Civil, Vol. XIX. Fondo Editorial de la Pontificia Universidad Catlica del Per, Lima, 2002.
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Pongamos un ejemplo. Un deudor se obliga frente a su acreedor de manera alternativa a arrendarle un inmueble, y le da como contraprestacin (aqu est la alternatividad) o la cantidad de 2,000.00 nuevos soles mensuales o un televisor marca Sony nuevo, de 17 pulgadas, mensualmente, como renta.
Si quien debe efectuar la eleccin es el deudor y este paga la primera mensualidad con la entrega de un televisor, deber cumplir el resto de mensualidades con similar prestacin. De ninguna manera (salvo que lo permita el acreedor) podra cumplir con la entrega de los 2,000.00 nuevos soles en otra mensualidad y as alternativamente.
Esto nos lleva a plantearnos la hiptesis de que resulte imposible continuar con la ejecucin de la prestacin elegida, lo que podra suceder si luego de cuatro meses, por ejemplo, se descontinuase la fabricacin de televisores de la marca Sony. En tal supuesto, salvo un nuevo acuerdo con el acreedor, la obligacin se resolvera, ya que su ejecucin resultara imposible sin culpa de las partes. La solucin del Cdigo peruano se sustenta en que es principio del Derecho disipar la incertidumbre. Y ello se logra, sin duda, con la primera y nica eleccin -salvo las excepciones previstas por la ley-, que fija efectivamente el objeto. Esta presuncin simplifica, sin duda, el cumplimiento de la obligacin por el deudor, quien podr adoptar las previsiones necesarias para ejecutar la prestacin en los periodos siguientes. Se abandona, por otra parte, la expresin prestaciones anuales, que empleaba el Cdigo Civil de 1936, para sustituirla por la expresin prestaciones peridicas, que revela con mayor propiedad el pensamiento del legislador de 1984. Parece evidente que es la periodicidad y no la anualidad la que determina la regla. El precepto, por ltimo, aclara que el principio en l consignado solo opera cuando no resulte lo contrario de la ley, del ttulo de la obligacin o de las circunstancias del caso. 2. Momento de pago de la renta
En virtud de lo establecido por el ARTCULO 1676 del Cdigo Civil: "El pago de la renta puede pactarse por periodos vencidos o adelantados. A falta de estipulacin, se entiende que se ha convenido por periodos vencidos".
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En primer lugar, habra que decir que el ARTCULO 1676, antes citado, no establece una presuncin en torno al plazo de cada periodo.
En tal sentido, se entender que las partes debern pactar en el contrato de arrendamiento cada cuntos das, semanas, meses o aos, vence un periodo. As, el periodo podra ser diario, semanal, mensual, anual o el que las partes considere conveniente pactar. Sin embargo, podramos imaginar el supuesto en el cual las partes hubiesen omitido inadvertidamente establecer la duracin de cada periodo. Pensamos que en tal situacin, y naturalmente si las circunstancias del caso o una interpretacin integral del contrato mismo no permitiesen deducir algo distinto, debera entenderse que los periodos son mensuales.
Pero independientemente de la duracin de cada periodo, las partes pueden convenir que el pago de la renta se efecte, ya sea al inicio del periodo, al final del mismo, o en algn momento intermedio. Sobre este particular existe la ms amplia libertad dentro del Derecho peruano. Sin embargo, lo que podra ocurrir es que las partes omitan efectuar tal precisin al momento de celebrar el contrato. En esta eventualidad la ley presume, a travs del ARTCULO 1676, que el pago de la renta se ha convenido por periodos vencidos, lo que equivale a decir que dicho pago deber efectuarse el ltimo da del periodo (no as el primer da del periodo siguiente, pues es razonable entender que se pague el da en que est venciendo el periodo al que corresponde la renta y no el da en que est comenzando el periodo siguiente).
Entendemos que la ley presume que la renta se pacta por periodos vencidos porque se tratar de un pago que se efecte como contraprestacin a una prestacin ya ejecutada. Es decir, que el arrendatario paga la renta de un periodo por el que ya ha hecho uso del bien y no paga la renta de un periodo por el que recin va a hacer uso del mismo.
Esta ltima situacin tambin sera perfectamente justa, en la medida en que aprecisemos los intereses del arrendador.
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Es claro que la ley ha preferido proteger los intereses del arrendatario, tal vez en aplicacin directa del principio favor debitoris, entendiendo, naturalmente que nos estamos refiriendo al deudor de la renta, vale decir, al arrendatario.
Sin embargo, resulta frecuente apreciar en los contratos de arrendamiento que los contratantes acuerdan al momento de su celebracin el pago de varias rentas o mensualidades adelantadas. Esta deformacin es fruto de la desconfianza que se gener entre arrendadores y arrendatarios en dcadas pasadas con las diversas normas regulatorias del inquilinato, que tuvieron como norma ms representativa, el recordado Decreto Ley W 21938 y su respectivo Reglamento. Esta situacin llev a que los arrendadores exigieran que los arrendatarios pagasen varias mensualidades adelantadas al momento de la celebracin del contrato (independientemente de aquellas que se exigan como garanta). Debemos precisar que situaciones como las descritas no alteraran para nada la naturaleza del arrendamiento ni de la renta. As, la obligacin de pagar la renta continuara siendo una de carcter conjuntivo, entendindose que si algunas o todas las mensualidades se pagasen por adelantado, seran diversas prestaciones independientes que se estaran pagando en un mismo momento.
2.2.4. Formalidad.
Los contratos pueden ser verbales, escritos o solemnes (por escritura pblica). Sin embargo, el Art. 1670 del C.C. establece diferentes preferencias para cuando el mismo bien es arrendado a dos o ms personas. El orden de dicha preferencia es el siguiente: El contrato celebrado por escritura pblica e inscrita en los Registros Pblicos. El arrendatario que hubiese empezado a poseerlo. El arrendatario cuyo contrato no se hubiese inscrito, pero que conste de escritura pblica. Si son varios contratos por escritura, prevalece el de fecha anterior. Si los contratos son privados y por escrito, ser preferido el de fecha anterior.
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La importancia de que el contrato de arrendamiento conste en escritura pblica no slo se da en la preferencia frente a otros contratos, sino tambin cuando el arrendador vende el bien objeto del contrato, en cuyo caso el Art. 1708 del C.C. establece los siguientes derechos: Si el contrato de arrendamiento consta de escritura pblica y se encuentra inscrito en los Registros. El comprador est obligado a respetar el plazo y las dems condiciones del contrato. Si el contrato consta de documento privado, el comprador puede darlo por concluido, salvo y por excepcin, que expresamente se haya obligado a respetar el contrato de arrendamiento.
2.3. El arrendamiento financiero.
2.3.1. concepto.
El
arrendamiento
financiero o
leasing
es considerado
como
un producto
financiero
conformado por un contrato de arrendamiento con opcin de compra mediante el cual una persona o empresa (arrendatario o usuario) solicita a un banco, institucin financiera o sociedad de leasing (arrendador) que adquiera la propiedad de un bien , cuyo proveedor y caractersticas tcnicas son sealadas por el usuario para que posteriormente le ceda su uso a cambio del pago de rentas peridicas por un plazo determinado, y en el cual, una vez concluido, se tenga la opcin de comprarle el bien. Desde un aspecto econmico empresarial, es considerado como una institucin que,
responde a una necesidad de financiacin pues permite al empresario satisfacer sus necesidades de produccin en momentos en que requieren rpido ensanchamiento de su capacidad instalada y no cuenta con los recursos adecuados, o que aun atendindolos le es ms rentable destinarlos a Capital Circulante o reservarlos a otras finalidades.
2.3.2. Marco legal.
El contrato de leasing se encuentra regulado por el Decreto Legislativo N 299, as como por las disposiciones en materia de acto jurdico, obligaciones y contratos del Cdigo Civil. El contrato de arrendamiento financiero no est regulado propiamente por el Cdigo Civil peruano de 1984. Lo nico que existe es una norma de remisin a las leyes especiales que
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rigen este contrato, pese a ello no dejaremos pasar este articulo sin el comentario y tratamiento que se merece.
2.3.3. Objeto del contrato.
El contrato de leasing tiene por objeto conceder un financiamiento a una persona con la finalidad de que sta pueda adquirir un determinado bien. Segn la descripcin contenida en el artculo del Decreto Legislativo N 299, el contrato de leasing o de arrendamiento financiero es aquel que tiene por objeto la locacin de bienes muebles o inmuebles por una empresa locadora para el uso por la arrendataria, mediante el pago de cuotas peridicas y con opcin a favor de la arrendataria de comprar dichos bienes por un valor pactado.
Como podemos apreciar, el contrato de leasing tiene por esencia financiar a una persona para que pueda adquirir un determinado bien. Pero este financiamiento posee caractersticas que lo diferencian sustancialmente de un contrato de mutuo o de lnea de crdito.
En primer lugar, la persona que solicita el financiamiento, denominada arrendataria, obtiene el derecho de uso sobre el bien durante el plazo de vigencia del contrato, a cambio del pago de las cuotas pactadas. Esto permite que la arrendataria pueda gozar de los beneficios del bien materia del contrato aun cuando no ha terminado de pagar el financiamiento.
Adems, como se ha sealado en la definicin del contrato de leasing que contiene el Decreto Legislativo N 299, la empresa arrendadora adquiere el inmueble para cederle el uso a la arrendataria, concedindole una opcin de compra que esta ltima podr ejercer siempre que hubiera pagado todas las cuotas establecidas en el contrato, adems del pago por el derecho de opcin que, normalmente, asciende a una suma simblica. Debemos considerar el efecto que tiene esta forma de ejecucin del contrato, es decir, que la transferencia de propiedad del bien no se realice con la celebracin del contrato, sino que sea la arrendadora quien lo adquiere y slo lo transfiera si es que la arrendataria ejerce la opcin de compra.
Este mecanismo genera dos consecuencias.
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La primera es que la arrendadora se asegura el pago de las cuotas manteniendo la propiedad del bien, pues en caso de incumplimiento, slo deber requerir la devolucin del bien a la arrendataria, conservando en todo momento la propiedad del bien, por lo que podr venderlo con la finalidad de recuperar la deuda. El segundo efecto es quiz ms importante. En la medida que la arrendataria tiene la opcin de compra del bien materia del leasing, podr decidir si al momento en que haya cancelado todas las cuotas del contrato, le resulta conveniente o no adquirir el bien. Esto tiene sentido cuando se trata de bienes que se hubieran vuelto obsoletos por el uso, en cuyo caso la arrendataria puede considerar intil su adquisicin.
2.3.4. Elementos.
La empresa locadora: cuando est domiciliada en el pas deber ser necesariamente una empresa bancaria, financiera, o cualquier otra empresa autorizada por la Superintendencia de Banca y Seguros, para operar de acuerdo ley. Si la empresa no es bancaria o financiera deber constituirse como sociedad annima para efectuar operaciones de arrendamiento financiero.
La arrendataria: puede ser arrendataria tanto una persona natural, como una persona jurdica.
El bien: Puede ser mueble e inmueble.
La forma: el contrato de arrendamiento financiero debe celebrarse mediante escritura pblica, la cual podr inscribirse, a pedido de la locadora, en la ficha o partida donde se encuentre inscrita la arrendataria, debe entenderse como una formalidad ad probationem, de tal manera que las partes pueden compelerse recprocamente a llenar la formalidad requerida.
La opcin de compra: por la opcin, la empresa locadora queda vinculada a su declaracin de vender por un valor pactado, el bien materia del contrato de arrendamiento financiero a la arrendataria. Esta ltima, tiene el derecho exclusivo de
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ejercer o no la opcin con la nica limitacin de que la opcin tendr obligatoriamente validez solamente durante la duracin del contrato.
Si no se presenta este elemento nos encontraramos frente a un contrato simple de arrendamiento.
El plazo: ser fijado por las partes, las que podrn pactar penalidades por el incumplimiento del mismo.
2.3.5. Caractersticas.
Consensual: porque se perfecciona por el solo consentimiento de las partes. Adhesin: debido a que la sociedad leasing es la que predispone todo el contenido contractual. Plurilateral: porque intervienen las partes principales: la sociedad leasing el usuario, adems del proveedor como parte secundaria. Oneroso y conmutativo: porque la sociedad leasing y el usuario participan de la rentabilidad econmica del bien y cada parte conoce la medida de sus obligaciones desde el momento de la celebracin del contrato. Contrato de duracin: porque se pacta por un plazo determinado. Traslativo: del uso y goce del bien, pudiendo el usuario adquirir la propiedad bien al final del contrato pagando un precio residual.
CAPITULO III OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR Y DEL ARRENDATARIO. 3.1. Obligaciones del arrendador.
a) Entrega del bien.

La obligacin (de dar) principal del arrendador, cual es la entrega de la posesin del bien materia del contrato de arrendamiento, la misma que debe realizarse dentro del plazo, en el lugar y en el estado convenido.
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Respecto a la entrega del bien, tambin llamada tradicin, conforme se seala en el artculo 901 del Cdigo Civil, puede ser real (artculo 901) o ficta (artculo 902).
Es real cuando se entrega fsicamente el bien al arrendatario, como por ejemplo, la entrega del auto dado en arrendamiento; y ficta, cuando sin mediar entrega fsica, esta se entiende realizada, presentndose dos supuestos: Cuando cambia el ttulo posesorio de quien est poseyendo (por ejemplo, cuando el propietario transfiere el predio que posee y a su vez el adquirente se lo da en arrendamiento), Cuando se transfiere el bien que est en poder de un tercero, siendo que en este ltimo caso la tradicin produce efecto contra el tercero desde que le es comunicada por escrito (por ejemplo, cuando se da en arrendamiento una casa que la posee un tercero).
En el caso del arrendamiento de predios, la entrega o tradicin directa se produce con la entrega de las llaves.
Asimismo, debe tenerse en cuenta que el arrendador debe entregar el bien conjuntamente con sus accesorios, concordando con lo establecido en el segundo prrafo del art.1134 del Cd. Civil: El bien debe entregarse con sus accesorios, salvo que lo contrario resulte de la ley, del ttulo de la obligacin o de las circunstancias del caso.
De acuerdo con el artculo 888 del Cdigo Civil, son accesorios del bien todos aquellos que sin perder su individualidad estn permanentemente afectados al fin econmico u ornamental con respecto al bien. Por ejemplo las llaves de un vehculo o la servidumbre de un predio.
Asimismo, se considera que tambin son accesorios del bien y, por lo tanto, tambin se deben entregar al arrendatario, los frutos y productos que produce, siempre y cuando, a decir de Borda53, sean ordinarios, es decir, que los produzca el bien de manera regular. Se entiende que solo sern entregados al arrendatario y, por lo tanto, percibidos por este, los frutos y productos que estn pendientes al momento de la tradicin del bien.
53
BORDA, Guillermo A. Manual de contratos. Editorial Abeledo-Perrot. Buenos Aires, p. 361.
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Sin embargo, debe tenerse en cuenta que no se consideran accesorios para efectos de la aplicacin del presente artculo los frutos o productos producidos de manera extraordinaria por el bien, es decir, aquellos frutos o productos que no se producen de manera regular, como por ejemplo, una veta de oro encontrada en un predio dado en arrendamiento.
Asimismo, no se consideran accesorios del bien los muebles de una casa, dado que es costumbre que los inmuebles se arrienden sin los muebles, salvo que expresamente las partes los hayan incluido. En este caso, debe realizarse un inventario de los mismos para efectos de determinarse los muebles arrendados conjuntamente con el inmueble.
En los casos de arrendamiento de inmuebles amoblados, no se considera que se encuentra incluida entre los muebles a arrendarse ciertos bienes personales tales como el dinero, los documentos, los papeles, los libros, colecciones artsticas y cientficas, joyas, prendas personales, medallas y dems de similar naturaleza.
Tampoco se consideran como accesorios del bien las tierras acrecidas por aluvin, en cuyo caso el arrendatario, para entrar en posesin de dicha porcin de terreno, debe pagar una renta mayor, en proporcin al terreno acrecido.
Debe tenerse en cuenta que existe la presuncin de entrega del bien con todos sus accesorios (artculo 913), con excepcin de los muebles de un departamento o casa que, como se seal, para su inclusin se requiere pacto expreso. Entonces, si el arrendatario no seala nada respecto al momento de recibir el bien, se presume que ha recibido tambin los accesorios.
Como se seala en el primer prrafo del ARTCULO bajo comentario, el bien debe ser entregado, conjuntamente con sus accesorios, en el plazo, lugar y estado convenidos, salvo que no exista convenio, en cuyo caso el bien y sus accesorios deben ser entregados inmediatamente en el lugar donde se celebr el contrato de arrendamiento. Sin embargo, esta ltima disposicin se aplica siempre y cuando por costumbre no se establezca algo distinto en cuanto a la fecha y lugar de entrega.
3 4

El bien debe ser entregado en el estado convenido, y debe conservarse hasta su entrega, conforme al primer prrafo del art 1134 del Cd. Civ. 54 Es decir, el bien debe entregarse en el estado requerido por el arrendatario: si se arrienda un departamento para vivienda, entonces, este debe estar en un estado de conservacin que le permita al arrendatario lograr su cometido de vivienda, tales como que los cables de luz, las tuberas de agua y las de desage, el piso, entre otros, estn en perfecto estado.
Tambin se puede dar el caso de que se haya convenido que la casa alquilada no est en buen estado, que est en ruinas, porque la finalidad es filmar una pelcula. En este caso, el arrendador cumple con su prestacin entregando el bien tal como est, sin necesidad de realizar reparacin alguna.
Cabe diferenciar entre la entrega del bien arrendado y la entrega del bien en el caso de la compraventa. En esta ltima, el bien se entrega en el estado en que se encontraba al momento de la celebracin del contrato, sin necesidad de que el vendedor realice reparacin alguna antes de su entrega, estando a cargo del vendedor los vicios ocultos, siempre y cuando estos no pudieran ser advertidos por el comprador al momento de la compra.
En cambio, en el arrendamiento el bien debe entregarse en el estado convenido, es decir, en estado de servir a la finalidad perseguida por el arrendatario. En mrito a ello es que el arrendador debe realizar todas aquellas reparaciones requeridas para que el bien sirva a la finalidad buscada por el arrendatario. Los gastos de entrega del bien son de cargo del arrendador, salvo que se deba entregar en un lugar distinto del pactado, en cuyo caso sern del arrendatario, en aplicacin analgica del ARTCULO 1530 del Cdigo Civil.
En caso de incumplimiento en la entrega del bien dentro del plazo o en el lugar pactado, por tratarse de una obligacin de dar, resultan de aplicacin cualquiera de las formas contempladas en el ordenamiento legal para exigir el cumplimiento, es decir, el que se interpongan las acciones legales para el cumplimiento de la entrega o, en su caso, resolver el contrato, y en ambos supuestos exigir el pago de la indemnizacin correspondiente, conforme se seala en el ARTCULO 1219 del Cdigo Civil.
54
La obligacin de dar comprende tambin la de conservar el bien hasta su entrega.
3 5

Dicha disposicin resulta aplicable tambin para los casos de cumplimiento tardo o defectuoso. Por ejemplo, que se arriende un puesto en una feria y que se entregue cuando ya comenz dicha feria. En este caso, hay cumplimiento tardo de la obligacin de entrega, por lo que el arrendatario podra resolver el contrato si es que era importante el arriendo desde el inicio de dicha feria, al margen del pago de la correspondiente indemnizacin por daos y perjuicios.
Se entiende que el arrendador no estar obligado el pago de la indemnizacin por daos y perjuicios por su incumplimiento en la entrega, o entrega tarda o defectuosa, si ha actuado con la diligencia ordinaria requerida, conforme se seala en el artculo 1314 del Cdigo Civil. Sin embargo, el arrendatario podra resolver el contrato si dicha ejecucin ya no le resulta til.
Por su parte, si el arrendatario se niega a recibir el bien sin razones justificadas o no cumple los actos requeridos para que se entregue dicho bien, el arrendador puede consignar su entrega, conforme al artculo 1251 del Cdigo Civil, y de esta forma habr cumplido con su prestacin.
b) Presuncin de buen estado del bien
Como se seala en el ARTCULO 1678, el bien debe ser entregado en el estado convenido, es decir, en ptimas condiciones, de tal forma que le permita al arrendatario utilizarlo para el fin buscado. As, por ejemplo, en el arrendamiento de un departamento para vivienda, las puertas, el piso, las paredes, el fluido elctrico, as como las tuberas de agua y desage deben estar en buenas condiciones, de tal forma que le permita al arrendatario utilizarlo para fines de vivienda.
Si antes de la entrega el bien no se halla en buen estado, el arrendador debe realizar aquellas reparaciones necesarias que permitan al arrendatario utilizar el bien para la finalidad perseguida. Como seala Machado, citado por Garrido y Zago55, "entregar la cosa en buen estado significa hacer todas las reparaciones necesarias en el momento de dar la posesin al locatario, aun aquellas pequeas reparaciones que estarn a cargo del inquilino una vez que
55
GARRIDO, Roque Fortunato y ZAGO, Jorge Alberto. "Contratos civiles y comerciales". Tomo II. Editorial Universidad. Buenos Aires, 1991, p. 253.
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ha recibido la propiedad; as la casa alquilada debe entregarse con todas las llaves, pinturas y papeles en buen estado, que las puertas y ventanas cierren bien, etc.".
Sin embargo, puede ser que las partes hayan pactado que se arriende el bien en el estado en que se encuentra. En este caso, no va a resultar exigible al arrendador el realizar las reparaciones necesarias para el estado de servir, sino todo lo contrario, debe abstenerse de realizar cualquier modificacin al bien arrendatario. para que sirva a la finalidad perseguida por el
Estando obligado el arrendador a entregar el bien en el estado pactado, entonces, si en el momento de la entrega el arrendatario no hace ninguna objecin, se presume que el bien rene las condiciones pactadas, es decir, rene las condiciones ptimas de servir para la finalidad buscada por el arrendatario, salvo que este ltimo haga algn tipo de objecin.
Es por ello importante que el arrendatario, antes de recibir el bien, se cerciore que este se encuentra en ptimas condiciones o, en todo caso, en las condiciones pactadas, as como tambin que se haya entregado con todos sus accesorios. De lo contrario, aunque el bien no se encuentre en las condiciones pactadas o no se haya entregado con todos sus accesorios, se presume que s los rene, por lo que posteriormente el arrendatario no podra reclamar. Como sealan Dez-Picazo y Gulln "en el contrato puede expresarse el estado en que la cosa se encontraba al tiempo de arrendarla. Mas a falta de tal detalle, y recibida sin protesta por el arrendatario, la ley presume que la recibi en buen estado, invirtindose de este modo la carga de la prueba, y correspondiendo al arrendatario demostrar lo contrario"56.
c) Obligaciones adicionales
La obligacin del arrendador no se agota con la entrega del bien, sino que como consecuencia de dicha entrega, surgen nuevas obligaciones; las cuales van a tener como finalidad garantizar al arrendatario el uso del bien arrendado para la finalidad pactada durante todo el tiempo del arrendamiento.
56
DIEZ-PICAZO, Luis y GULLN, Antonio. Sistema de Derecho Civil, Volumen II. 5 edicin. Tecnos. Madrid, p. 329.
3 7

Como seala Borda57, se trata de obligaciones de garanta a cargo del arrendador, es decir, sobre l recae una serie de obligaciones, de hacer y de no hacer, que buscan garantizar el uso adecuado del bien por parte del arrendatario por todo el tiempo del contrato.
Dicha garanta tiene relacin con las obligaciones de saneamiento, en la medida en que mediante el saneamiento el arrendador responde frente al arrendatario por la eviccin, vicios ocultos o actos propios, que impidan el uso para la finalidad pactada (ARTCULO 1485).
Una de dichas obligaciones es la de mantener al arrendatario en el uso del bien durante todo el periodo de vigencia del arrendamiento. Para ello tiene a su cargo obligaciones de hacer y de no hacer.
Entre las obligaciones de no hacer tenemos la no realizacin de actos que perturben la posesin del arrendatario, como por ejemplo, el generar ruidos molestos en la vivienda vecina que ocupe el arrendador, o la inspeccin del bien sin la existencia de causa justificada Q, en su caso, sin previo aviso.
Sobre el particular, Dez-Picazo y Gulln sealan que "una vez constituido el arrendatario en poseedor, por virtud de la entrega o traspaso posesorio, la prestacin continuada del arrendador es la del mantenimiento en el goce y el logro del carcter pacfico en este mismo goce. Bajo esta amplsima expresin legal se cobija una gama de obligaciones de naturaleza muy distinta, que en ltimo trmino consisten en prevenir o evitar las situaciones de perturbacin en el goce"(2).
Frente a actos perturbatorios de la posesin del arrendatario realizados por el arrendador, siempre que se trate de inmuebles o muebles inscritos, aquel puede utilizar los interdictos franqueados por la ley, es decir, los de recobrar o retener, dependiendo de cada caso. De esta manera, por ejemplo, el arrendatario podra vlidamente interponer un interdicto de retener frente a inspecciones del bien realizadas por el arrendador sin existir causa justificada, o realizada sin previo aviso.
57
BORDA, Guillermo A. Manual de contratos. Editorial Abeledo-Perrot. Buenos Aires, p. 371.
3 8

Nada obsta, sin embargo, para que el arrendatario pida la resolucin del contrato frente a actos perturbatorios del arrendador, en aplicacin de la regla general de resolucin por incumplimiento contractual, regulada en el artculo 1428 del Cdigo Civil, pudiendo optar por pagar menos renta, atendiendo a la gravedad de la perturbacin y al perjuicio causado en el uso del bien con aquellas acciones perturbadoras.
Asimismo, dentro de la obligacin de mantener al arrendatario en el uso del bien se encuentra la de garantizar su uso frente a cualquier accin legal por parte de terceros. En consecuencia, si el arrendatario es despojado de su posesin por la accin de dicho tercero, que invoca un mejor derecho, el arrendador responde por eviccin.
Evidentemente, para que el arrendador responda frente al arrendatario por la prdida de la posesin del bien en manos de un tercero que invoc un mejor derecho, se requiere que el arrendatario no haya incurrido en los supuestos contemplados en los artculos 1494 y 1500 del cdigo civil.
En cambio, no se encuentra dentro de la obligacin del arrendador de mantener al arrendatario en el uso del bien arrendado, el garantizar su no perturbacin frente a actos de terceros, por exceder a las obligaciones de saneamiento que tiene a su cargo el arrendador. En dicho supuesto, la ley le franquea al arrendatario las acciones legales pertinentes para que pueda repeler dicha intromisin, como son los interdictos de retener o recobrar, ya sea que se le haya perturbado o despojado de su posesin. Ello sin perjuicio de dar aviso al arrendador de la realizacin de dichos actos por parte de terceros, conforme se seala en el inciso 4 del artculo 1681 del Cdigo Civil.
El arrendador tambin tiene a su cargo obligaciones de hacer, las cuales se encuentran constituidas por todas aquellas acciones necesarias de llevarse a cabo para que el arrendatario pueda usar el bien para la finalidad contratada.
As, se tiene que el arrendador debe conservar el bien para el uso pactado, durante el plazo de arrendamiento. Dicha obligacin tiene relacin con la obligacin de saneamiento por vicios ocultos. En este caso, el arrendador responde por los vicios ocultos existentes en el bien al momento de la celebracin del contrato, y que impidan al arrendatario el destinarlo al uso
3 9

para el cual fue contratado. En este sentido, el arrendatario tiene a su disposicin la interposicin de la accin redhibitoria o estimatoria, dependiendo del caso. Pero tambin se encuentra incluida dentro de la obligacin de conservacin en buen estado del bien, el que el arrendador realice todas aquellas reparaciones necesarias para que el bien pueda seguir siendo usado por el arrendatario para la finalidad arrendada.
Al respecto, debe sealarse que al arrendador solo le corresponde realizar aquellas reparaciones que se requieran para el uso del bien por parte del arrendatario, sin que implique ello reconstruir el bien. Es decir, el arrendador solo est obligado a reparar pero no a reconstruir. Sobre el particular Albaladejo58 seala que "en principio, el arrendador solo tiene deber de reparar, no de reconstruir la cosa total o parcialmente destruida. Entonces, podr subsistir el arrendamiento por el resto. Pero yo creo que si arruina es inevitable, no hay obligacin de reparar, y si no se van los inquilinos el dao que se les causa es culpa suya".
Conforme se seala en el artculo 1682 del Cdigo Civil, el arrendatario debe dar aviso inmediato al arrendador de la necesidad de la reparacin a efectuarse, corriendo con la responsabilidad en caso de que se produzca un dao irreparable al bien por no dar dicho aviso.
En el caso de tratarse de una reparacin urgente, es decir, que no pueda postergarse su realizacin, bajo riesgo de volverse irreparable, la ley autoriza al arrendatario a que la realice, con cargo a posterior reembolso del arrendador, siempre y cuando haya dado aviso simultneamente a este ltimo.
Por lo tanto, para que el arrendatario pueda realizar la reparacin necesaria, se requiere la concurrencia de dos requisitos: que sea urgente y que d aviso simultneamente al arrendador de su ejecucin. Entonces, si no haba urgencia en su realizacin, o no se avis simultneamente al arrendador la realizacin de dicha obra, el arrendador no se encontrar obligado a reembolsarle los gastos, dejando a salvo a favor del arrendatario la accin por
58
ALBALADEJO. Manuel. Derecho Civil II- Derecho de Obligaciones. Volumen segundo. Librera Bosch. Barcelona. p 173.
4 0

enriquecimiento sin causa, si es que las obras realizadas benefician al arrendador (artculo 1954).
Atendiendo a la importancia que tiene la reparacin necesaria para la conservacin del bien, es que la ley obliga al arrendatario a soportarla, aun silla implica la prdida de posesin de una parte del bien, salvo que se pierda la posesin del bien, o la prdida de la parte de la posesin que se pierde sea detal entidad que determine la falta de inters del arrendatario en continuar con el arrendamiento. En dicho caso, el arrendatario puede resolver el contrato o pedir una rebaja de la renta en forma proporcional a la parte que no se utiliza del bien, por el tiempo que dure dicha reparacin.
Debemos precisar que cabe pacto en contrario, es decir, que las partes sealen que las reparaciones urgentes estn a cargo del arrendatario.
Asimismo, deben diferenciarse las reparaciones necesarias de las reparaciones locativas, siendo las primeras aquellas necesarias para la conservacin del bien, de tal forma que de no efectuarse se correra el riesgo de su prdida; por ejemplo, el arreglo de la caera de agua de un departamento. En cambio, las reparaciones locativas son aquellas reparaciones menores, destinadas a arreglar pequeos desperfectos sufridos por el bien como consecuencia de su uso normal por parte del arrendatario, pero que no afectan la integridad del bien; por ejemplo, la reparacin de una puerta. Las reparaciones locativas estn a cargo del arrendatario, salvo pacto en contrario.
d) No realizar innovaciones que disminuyan el uso del bien por parte del arrendatario
En el artculo 1672 del Cdigo Civil vigente se establece una peculiar obligacin de no hacer del arrendador: este no puede realizar innovaciones que disminuyan el uso por parte del arrendatario.
Este precepto est ntimamente vinculado al principio de identidad en torno al contrasto de arrendamiento y especficamente respecto de las obligaciones del arrendador. Este principio
4 1

se encuentra establecido de manera general en el art. 1132 del Cdigo Civil: el acreedor de bien cierto no puede ser obligado a recibir otro, aunque este sea de mayor valor.
Este principio resulta aplicable a todo el Derecho de Obligaciones, ya que el deudor debe cumplir la prestacin a la que se oblig con lo que se oblig a pagar y no con algo distinto, a menos que el acreedor acepte dicho pago.
Este principio, en lo que respecta a la entrega de bienes ciertos, siempre fue analizado desde la visin que observa a la obligacin desde su nacimiento hasta la entrega del bien.
De esta forma, el principio de identidad termina cuando finaliza el deber del deudor: as, si el deber de mantener el bien en posesin se prolonga en el tiempo, el principio de identidad se prolongara tanto tiempo como dure la ejecucin de la obligacin asumida. Eso significa que, en resguardo del cumplimiento de este principio, el deudor del bien asume determinados deberes que implican un hacer y un no hacer.
Es por ello que la ley establece como obligacin del arrendatario no realizar innovaciones en el bien que disminuyan el uso del mismo por parte del arrendatario.
Esta obligacin de no hacer se extiende desde el nacimiento de la obligacin, permanece vigente durante el plazo que el arrendatario usa el bien hasta la entrega del bien.
Segn Mario Castillo Freyre, se entiende que el artculo 1672 hace referencia a todo tipo de innovaciones (salvo aquellas que impliquen conservar el bien en el estado que este se encontraba cuando fue entregado al arrendatario). Ello significa que el arrendador que desee introducir innovaciones que mejoren el uso del bien, no las podran efectuar si no cuenta con autorizacin expresa del arrendatario; en ese sentido, se dira que con las innovaciones (ya sea que aumenten o disminuyan el uso del bien), el arrendador estara yendo contra el principio de identidad.
En ese sentido, debe interpretarse que el arrendador debe conservar el bien sin innovaciones durante todo el plazo que sea posedo por el arrendatario. Se debe precisar tambin que cualquier innovacin introducida por el arrendador en el bien corre a cuenta suya, salvo que las partes hayan pactado algo distinto.
4 2

CONCLUSIN
El arrendamiento es un contrato en virtud del cual, el propietario o quien tiene facultad para hacerlo cede el uso de un bien a otra persona a cambio de una renta.
El contrato de arrendamiento puede ser de duracin determinada o indeterminada. El pago de la renta es la obligacin fundamental del arrendatario. Al subarrendamiento es el contrato por el cual, el arrendatario cede el uso del bien arrendado a un tercero a cambio de una renta, con autorizacin del arrendador.
La cesin del arrendamiento es la figura por la que el arrendatario transmite a un tercero, cesonario, el conjunto de sus derechos y obligaciones como parte contractual, en cuya posicin queda subrogado el cesionario.
La figura del contrato. A su vez una de las fuentes de las obligaciones, gira todo el derecho civil patrimonial. El contrato es la herramienta econmica y jurdica a que los hombres acuden para atender sus necesidades; ello se refleja en su naturaleza de acto convencional por medio del cual las personas libremente regulan sus intereses. Debe insistirse que es en las figuras contractuales donde cobran vida
las instituciones estudiadas en los cursos de bienes y obligaciones, razn por la cual, el curso se convierte en piedra angular para el estudio del derecho privado. La regulacin de los contratos no es propia del cdigo civil; otras legislaciones que conforman el derecho privado, particularmente en nuestro caso, el Cdigo de comercio, se han encargado de introducir normas especiales para las figuras jurdicas contractuales, teniendo en consecuencia una doble regulacin de las mismas. En cuanto a los contratos en materia civil la legislacin ha incurrido en hacer o fijar una normatividad para la preservacin o conservacin de las buenas relaciones sociales.
4 3

BIBLIOGRAFA.
1. ALBALADEJO. Manuel. Derecho Civil II- Derecho de Obligaciones. Volumen segundo. Librera Bosch. Barcelona. 2. BIGIO CHREM, Jack. Contratos Civiles Y Modernos De Empresa, volumen I. MFC EDITORES E. I. R. L. 210. 3. BORDA, Guillermo A. Manual de contratos. Editorial Abeledo-Perrot. Buenos Aires. 4. CASTILLO FREYRE, Mario. Tratado de los contratos tpicos. Tomo II. El contrato de mutuo - El contrato de arrendamiento. Biblioteca Para Leer el Cdigo Civil, Vol. XIX. Fondo Editorial de la Pontificia Universidad Catlica del Per, Lima, 2002. 5. CASTILLO FREYRE, Mario. En: http://www.castillofreyre.com/ 6. CODIGO CIVIL COMENTADO PERUANO LOS DIEZ TOMOS. En:
http://forodelderecho.blogcindario.com/2009/03/00806-codigo-civil-comentadoperuano-los-diez-tomos.html 7. DIEZ-PICAZO, Luis y GULLN, Antonio. Sistema de Derecho Civil, Volumen II. 5 edicin. Tecnos. Madrid. 8. GONZALES ALCNTARA, Juan. El Arrendamiento. En:
http://biblio.juridicas.unam.mx/revista/pdf/derechocomparado/78/art/art5.pdf 9. GARRIDO, Roque Fortunato y ZAGO, Jorge Alberto. "Contratos civiles y comerciales". Tomo II. Editorial Universidad. Buenos Aires, 1991. 10. HESEGUER GUICH, Diego. Manual de contratos Comentados. Estudio Caballero Bustamante. 2004. 11. LASTARRIA, J. V. (1864). Instituta del Derecho Civil Chileno (2 ed.). HARVARD LAW SCHOOL LIBRARY. En: http://iterjuris.blogspot.com/ 12. SCHREIBER PEZET, Max A. Contratos: Parte General, Tomo III, Normas Legales. 2011.
4 4

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CONTRATOS CIVILES Y COMERCIALES.

CONTRATOS CIVILES Y COMERCIALES.

Momento de pago de la renta .............................................................................................. 26 Formalidad. ......................................................................................................................... 28

2.3.1. 2.3.2. 2.3.3. 2.3.4. 2.3.5.

CONCLUSIN ....................................................................................................................................... 43 BIBLIOGRAFA. ..................................................................................................................................... 44

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CAPITULO I NOCIONES GENERALES DE ARRENDAMIENTO. 1.1. Antecedentes.

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Ibdem, P. 888. Ibd. 9 Ibd. 10 Ibd.

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Diferencia con otras figuras.

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CAPITULO II EL ARRENDAMIENTO. 2.1. Caractersticas del arrendamiento.

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Ibd. Ibdem. P. 125. 24 Ibd.

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2.2. Elemento. 2.2.1. Sujetos.

a) Sujetos facultados para arrendar.

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b) Sujetos impedidos para arrendar.

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c) Copropietarios de un bien indiviso.

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Tema, que ya fue abordado en lneas anteriores. (Supra 2.1.6.).

a) Arrendamiento de bien ajeno.

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II. Quin puede ser arrendador?

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d) Privacin de usar parte del bien.

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2.2.3. Pago de una renta.

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2.3. El arrendamiento financiero.

2.3.2. Marco legal.

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2.3.3. Objeto del contrato.

Este mecanismo genera dos consecuencias.

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El bien: Puede ser mueble e inmueble.

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Si no se presenta este elemento nos encontraramos frente a un contrato simple de arrendamiento.

a) Entrega del bien.

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BORDA, Guillermo A. Manual de contratos. Editorial Abeledo-Perrot. Buenos Aires, p. 361.

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La obligacin de dar comprende tambin la de conservar el bien hasta su entrega.

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b) Presuncin de buen estado del bien

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