Guia FII 3ºed

edio
GUIA DO INVESTIDOR
fundo de investimento imobilirio
Caro leitor, Ao chegarmos ao fim de 2012, bastante seleto o conjunto de segmentos do mercado financeiro que podem ser reconhecidos por um desempenho forte de rentabilidade ao longo do ano. Dentre estes, ser ainda mais raro encontrar algum que, alm da boa rentabilidade, tenha apresentado alta taxa de expanso em suas dimenses. Aplicados de forma composta ambos estes critrios de seleo, restar to somente um segmento de mercado que tenha atendido inteiramente estas condies: o mercado de Fundos de Investimento Imobilirio (FII). Pelo terceiro ano consecutivo esta a leitura da atuao do mercado de FII. Consequentemente, aquele segmento que, em 2009, possua propores apenas de um pequeno nicho do mercado de capitais atinge agora, no fechamento de 2012, peso relevante neste universo, importncia esta que passa a ser devidamente percebida e valorizada pelas instituies e participantes do mercado financeiro brasileiro. , portanto, mais que simblico o fato que, no ms em que este Guia do Investidor de FII, em sua terceira edio, lanado no mercado, mais um fundo bilionrio passa a ter suas cotas negociadas no mercado secundrio da BM&FBOVESPA, depois de ter sua oferta pblica subscrita por 46.373 pessoas fsicas e 15 entidades de previdncia privada, apesar dos montantes adquiridos por estes ltimos ainda no serem representativos. A Uqbar se dedica ao acompanhamento completo do mercado de FII desde 2008, um ano que, devido conjuntura econmico-financeira internacional que se desdobrou na poca, se provaria desafiador para apostas de crescimento. Naquele ano foi criada uma nova regulamentao para o setor na forma da Instruo n 472 da Comisso de Valores Mobilirios. O efeito catalisador da nova norma logo viria a surtir efeito, uma vez suavizada a crise financeira. J em 2009, lanamos a primeira edio do Guia do Investidor de FII, um trabalho elaborado em cima de uma base ainda reduzida de dados empricos existentes, mas de alto valor didtico para o investidor que comeava a conhecer este mercado. De l para c o mercado de FII foi virtualmente unidirecional, sempre para cima. A participao do investidor pessoa fsica, atrado pelas diversas vantagens de se investir no setor imobilirio atravs deste veculo, tem sido preponderante neste movimento de crescimento. No final deste ano, segundo dados da BM&FBOVESPA, o nmero deste tipo de investidor de FII negociado em bolsa se aproxima dos seis dgitos. Esta terceira edio do Guia busca trazer para o investidor de FII um amplo e detalhado retrato de quanto evoluiu e onde se encontra este mercado. O nmero e variedade de fundos atuais e as dimenses individuais e consolidadas dos mercados primrio e secundrio configuram um rico material
formar n informar n transformar
a ser analisado. Atravs da completude e da qualidade do contedo informacional desta publicao, a Uqbar busca atender uma demanda substancial por um produto que corresponda velocidade de crescimento e de transformao do setor. O formato deste Guia reflete, em larga medida, a bem recebida estrutura desenvolvida por ocasio da segunda edio desta publicao. Os captulos iniciais contm a introduo, a descrio de termos e condies e as classificaes desenvolvidas pela Uqbar. O captulo 4 oferece uma anlise completa de desempenho dos mercados primrios e secundrios e complementado por descries de ndices
GUIA DO INVESTIDOR | FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIRIO | 3a edio
de rentabilidade utilizados, do ndice setorial lanado neste ano pela BM&FBOVESPA, e por tabelas com informaes estatsticas relativas aos ativos que compem as carteiras dos fundos listados. Na sequncia, o captulo 5 apresenta algumas consideraes fundamentais sobre risco e o captulo 6 aborda aspectos tributrios e contbeis. Este ltimo foi especialmente escrito por Joo Santos, Alvaro Taiar, Thais Romano e Ana Luiza da PricewaterhouseCoopers. O captulo 7 dedicado aos rankings de desempenho e de participantes do mercado. Finalizando o Guia, o captulo 8 exibe uma tabela com todos os FII listados para negociao na BM&FBOVESPA, contendo dados e informaes financeiras principais de cada fundo. A Uqbar trabalha com a expectativa de crescimento contnuo e sustentvel do mercado de FII. Para tanto, espera que seu desenvolvimento em termos quantitativos seja sempre acompanhado pelo aprimoramento do arcabouo regulamentar e pela disseminao do conhecimento. Qualquer celebrao por conta de mltiplos de crescimento alcanados deve ser pontuada por questes como a busca permanente pelo aumento da padronizao de informaes e da transparncia. Cabe a todos os participantes de mercado trabalhar por estes objetivos. Neste sentido, o investidor deve procurar sempre intensificar seu processo de busca pela informao qualitativa e quantitativa, inclusive cobrando daqueles que so responsveis pelo fornecimento. Em ltima anlise, cabe a ele compreender seu investimento e, para tanto, deve se informar o necessrio para que se atinja este entendimento. Nossa viso a de que o amadurecimento e a sustentabilidade do mercado dependem desta atitude do investidor que ser componente fundamental do processo. Este Guia tem como objetivo central contribuir para esta evoluo. Desejamos a todos uma boa leitura. Equipe Uqbar
2012 Uqbar - A Uqbar Educao e Informao Financeira Avanada Ltda. empregou seus melhores esforos na obteno e verificao dos dados apresentados neste documento. Entretanto, a Uqbar Educao e Informao Financeira Avanada Ltda. no se responsabiliza por quaisquer perdas ou prejuzos que possam advir de erros, omisses ou opinio expressa. Todos os direitos autorais inerentes ao presente documento so de propriedade da Uqbar Educao e Informao Financeira Avanada Ltda. Nenhuma das informaes desta publicao pode ser copiada, reproduzida, divulgada ou transmitida, no todo ou em partes, em qualquer formato, por qualquer razo, ou por qualquer pessoa, sem citao da fonte.
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NDICE DE CONTEDO
Introduo Cronologia Histrica Resumo dos termos e condies Classificao dos Fundos Por classe de ativos Por classe de imveis Por finalidade

6 15 17 21 22 24 27 31 33 35 53 59 60 61 66 68 73 78
2 3

Anlise do Mercado Mercado Primrio Mercado Secundrio
5 6

Consideraes sobre Risco Aspectos tributrios e contbeis dos FII Aspectos Tributrios Aspectos Contbeis
Rankings Rankings de Cotas Rankings de Prestadores de Servio
8
Fundos Listados na BM&FBOVESPA
Os dados de grficos e tabelas desta publicao tm como data base 31 de outubro de 2012. Para acompanhamento contnuo de dados e notcias sobre fundos de investimento imobilirio, utilize o Portal Tlon e o Orbis.
Introduo
formar n in formar n trans formar
O ano de 2012 caminha para mais um fechamento anual de fora e expanso para o mercado de Fundos de Investimento Imobilirio (FII) no Brasil. Este o quarto ano consecutivo que pode ser descrito por este perfil geral de desempenho, tendo o crescimento acumulado no perodo multiplicado em vrias unidades as dimenses que este mercado apresentava em 2008. Pode-se asseverar, assim, que, atravs da evoluo que ocorreu por mais um ano com o aumento ininterrupto das dimenses do seu mercado, o setor de FII apresenta um quadro neste final de 2012 muito mais rico e relevante daquele de um ano atrs. Da a importncia de se atualizar uma leitura pormenorizada do cenrio atual. O mercado de FII j havia recebido um grande impulso na sua capacidade de captao no final de 2005, por conta da iseno da incidncia de imposto de renda nos rendimentos distribudos para seus cotistas pessoas fsicas pelos fundos negociados em ambiente de bolsa ou balco, conforme foi determinado pela lei n 11.196. Mas foi a partir da emisso da Instruo n 472 (ICVM 472) pela Comisso de Valores Mobilirios (CVM) que se lanaram as bases para o que se veio confirmar a posteriori e que j tinha sido apontado nas primeiras duas edies do Guia, lanadas em 2009 e 2011, como um ponto de inflexo no histrico do mercado de FII. O advento da ICVM 472 significou um novo e moderno marco regulamentar para o setor, ampliando consideravelmente suas possibilidades. Como o perodo correspondente maior parte do binio 2008-2009 foi fortemente marcado pelo clima de crise financeira mundial, independente do segmento econmico em questo, foi somente a partir do final de 2009 que detectou-se concretamente uma mudana de ventos no mercado de FII, que teve como fator contribuinte a sua nova regulamentao. Concomitantemente sua evoluo regulamentar especfica, o setor imobilirio se tornou prioridade da poltica governamental e a curva de juros no mercado brasileiro comeou um processo de forte ajuste para baixo, reforando assim as condies fundamentais de demanda e oferta propcias para o crescimento do mercado de FII. A ICVM 472 ampliou consideravelmente o escopo de tipos de investimentos que se enquadram na definio de empreendimentos imobilirios, conceito
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Introduo
este que, conforme a norma, define a destinao apropriada dos recursos que podem ser captados atravs do veculo Fundo de Investimento Imobilirio. Neste sentido, ttulos de lastro imobilirio, de renda fixa e de renda varivel, se equipararam em relao a imveis em geral do ponto de vista regulamentar, todos eles sendo inclusos na categoria de investimentos definida como empreendimentos imobilirios. A nova norma tornava vivel a estruturao de FII com carteiras compostas preponderantemente por ttulos como, por
exemplo, os Certificados de Recebveis Imobilirios (CRI), as Letras de Crdito Imobilirio (LCI), os Certificados de Potencial Adicional de Construo (CEPAC), as aes ou debntures de empresas do setor imobilirio e as cotas de outros FII. O foco no desenvolvimento do mercado de FII que o regulador demonstrou possuir com a elaborao da nova instruo veio complementar, de forma tempestiva, as condies estruturais ideais que se alinharam no final de 2009. Naturalmente, os participantes de mercado passaram a enxergar oportunidades atraentes nas atividades de originao, estruturao, gesto e distribuio deste tipo de fundo. O veculo FII comeava a exercer efetivamente a funo de aproximao entre os tomadores de recursos e os investidores de poupana do setor imobilirio. Uma categoria destes ltimos, a de investidores pessoas fsicas, atrada pelos prospectos de retornos diferenciados nesta indstria, alm de contar com os benefcios caractersticos de se investir atravs de FII no setor imobilirio, como, por exemplo, os ganhos em diversificao, liquidez, acesso, administrao profissional, custo e praticidade. Nos trs anos seguintes o mercado de FII se provaria o destaque em crescimento do mercado de capitais brasileiro. Os anos de 2010 e 2011 testemunharam saltos substanciais em montante consolidado emitido de cotas de FII, tanto para os chamados fundos listados aqueles cujas cotas podem ser negociadas no mercado secundrio nos ambientes de bolsa e balco organizado da BM&FBOVESPA como para a indstria como um todo. Este ritmo de crescimento, que de fato j estava em curso desde o ltimo semestre de 2009, elevou o montante anual emitido por fundos listados de R$ 866,8 milhes naquele ano para R$ 3,11 bilhes em 2011, e por fundos de toda a indstria de R$ 1,27 bilho em 2009 para R$ 8,78 bilhes em 2011. Em 2012 o volume consolidado de emisso continuou a crescer, mas a uma taxa proporcional menor, haja vista a base ampliada de mercado alcanada j no incio deste ano, bem maior no s em termos de ritmo de emisso, como tambm de patrimnio lquido e de capitalizao de mercado. Nos primeiros dez meses de 2012, o montante emitido pelo conjunto de fundos listados, que equivalia a R$ 4,34 bilhes, j havia superado, por larga margem, o recorde anual histrico de emisses de fundos listados, o qual foi observado no ano anterior.
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Introduo
Tomando como base a indstria de FII como um todo, o nmero parcial referente aos dez primeiros meses de 2012, de R$ 8,66 bilhes, ainda no superou a cifra anual de 20111. Porm, o volume de emisso dos dois ltimos meses de 2012 dever adicionar o suficiente para que a cifra anual de 2012 atinja recorde histrico.
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importante salientar que em 2011 foi estruturado o FII Porto Maravilha, veculo no listado que adquiriu CEPACS vinculados regio do porto da cidade do Rio de Janeiro. O Fundo de Garantia do Tempo de Servio comprou os R$ 3,50 bilhes em cotas emitidas por este fundo. Devido a esta nica operao, o valor consolidado de emisso em 2011, referente a toda a indstria, teve um acrscimo de quase 70,0%.
Evoluo das Emisses Montante (em R$ milhes)

10.000 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012*
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Introduo
* At Outubro
Mudando o alvo da anlise dimensional do mercado de FII para medidas de estoque, em contrapartida a medidas de fluxo, a evoluo trimestral do valor Patrimnio Lquido (PL) consolidado do setor tambm aponta para um aumento relevante na taxa de crescimento do setor a partir do final de 2009, perdurando at o presente momento. Este indicador, quando decomposto entre as partes referentes aos fundos listados e aos fundos no listados, mostra uma indstria que historicamente vem sendo composta de forma aproximadamente equivalente entre estes dois grupos, com oscilaes pontuais. Nos ltimos trs anos ocorreram dois movimentos importantes: no final de 2010 houve um forte movimento de emisses primrias de cotas de FII negociveis nos mercados secundrios da BM&FBOVESPA e, por outro lado, no final do primeiro semestre de 2011 aconteceu a substancial emisso do FII Porto Maravilha (no listado).
Evoluo do Patrimnio Lquido
35.000 30.000 25.000 20.000
15.000 10.000 5.000 0

Dez-11 Mar-12 Dez-10 Mar-11 Set-11 Dez-09 Mar-10 Dez-08 Mar-09 Dez-07 Mar-08 Dez-06 Mar-07 Dez-05 Mar-06 Dez-04 Mar-05 Dez-03 Mar-04 Mar-03 Jun-03 Jun-04 Jun-05 Jun-06 Jun-07 Jun-08 Jun-09 Jun-10 Jun-11 Jun-12 Set-03 Set-04 Set-05 Set-06 Set-07 Set-08 Set-09 Set-10 Set-12
A indstria como um todo fechou o terceiro trimestre de 2012 com um PL consolidado de R$ 33,59 bilhes, sendo R$ 17,35 bilhes referentes aos fundos listados e R$ 16,24 bilhes referentes aos no listados. Isto se compara a um PL de apenas R$ 4,41 bilhes (R$ 2,47 bilhes para os listados e R$ 1,94 bilho para os no listados) trs anos antes, em setembro de 2009. A taxa de crescimento anual no perodo atingiu 96,7%. Porm, esta medida de crescimento deve ser interpretada levando-se em conta o impacto da Instruo CVM n 516 (ICVM 516), que foi emitida no final de 2011 e acarretou em mudanas substanciais na elaborao das demonstraes financeiras dos FII, com efeito direto na determinao do PL. Com o fim da aplicabilidade do conceito de depreciao e a instituio de critrios de mensurao de ativos como o de valor justo, houve um impacto geral no sentido de majorao dos valores de PL no primeiro trimestre de 2012, o que explica em boa parte os saltos maiores exibidos naquela data na figura 2. Quando medido em termos de nmero de fundos, o tamanho do mercado de FII vem apresentando tambm crescimento a um ritmo mais elevado nos ltimos trs anos. Porm, por este critrio, o crescimento neste perodo se deu de forma mais acentuada para o grupo de fundos listados.
Evoluo do Nmero de Fundos
180 160 140 Nmero de Fundos 120 100 80 60 40 20 0
Mar-03 Jun-03 Dez-03 Mar-04 Jun-04 Dez-04 Mar-05 Jun-05 Dez-05 Mar-06 Jun-06 Dez-06 Mar-07 Jun-07 Dez-07 Mar-08 Jun-08 Dez-08 Mar-09 Jun-09 Dez-09 Mar-10 Jun-10 Dez-10 Mar-11 Jun-11 Dez-11 Mar-12 Jun-12 Set-03 Set-04 Set-05 Set-06 Set-07 Set-08 Set-09 Set-10 Set-11 Set-12
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Introduo
Nmero de FII Toda Indstria
Nmero de FII Fundos Listados
Em setembro de 2009 havia um total de 75 fundos, sendo menos que

um tero deles (23) listados. Um ano depois, o total j havia crescido para 96, sendo 33 deles (ainda aproximadamente um tero) listados. J em setembro de 2012, o total havia galgado para 164, porm, proporcionalmente, o salto do nmero de fundos listados tinha sido muito maior, tendo este atingido 76, quase a metade do total.
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Ou seja, uma concluso possvel de se tirar da leitura deste indicador a de que, no contexto que j de crescente preferncia no mercado de capitais brasileiro por Fundos de Investimento Imobilirio como veculo de captao de recursos destinados a empreendimentos imobilirios, o grupo dos FII cujas cotas so negociveis no mercado secundrio da BM&FBOVESPA merece destaque ainda maior. Empiricamente, a evoluo do mercado mostrou o sucesso do objetivo do legislador quando da promulgao da lei n 11.196. Se atendo ao grupo dos fundos listados, como de fato acontece na maior parte do contedo deste Guia que primordialmente voltado para o investidor em cotas de FII negociveis no mercado secundrio de bolsa ou balco organizado da BM&FBOVESPA, dois indicadores significativos de se avaliar de forma conjunta so os valores consolidados de capitalizao de mercado e de nmero de fundos deste grupo.
Fig. 4 25.000 80 70 20.000 60 50 40 10.000 30 20 10 0
Mar-03 Jun-03 Dez-03 Mar-04 Jun-04 Dez-04 Mar-05 Jun-05 Dez-05 Mar-06 Jun-06 Dez-06 Mar-07 Jun-07 Dez-07 Mar-08 Jun-08 Dez-08 Mar-09 Jun-09 Dez-09 Mar-10 Jun-10 Dez-10 Mar-11 Jun-11 Set-11 Dez-11 Mar-12 Jun-12 Set-03 Set-04 Set-05 Set-06 Set-07 Set-08 Set-09 Set-10 Set-12
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Introduo
15.000
5.000
O desempenho de ambos os indicadores na figura 4 representa o vigor do crescimento ininterrupto nos ltimos trs anos. O grupo de FII listados teve sua capitalizao de mercado consolidada quase multiplicada por seis neste perodo, pulando de R$ 3,63 bilhes em setembro de 2009 para R$ 20,23 bilhes em setembro de 2012. Como o nmero de fundos apenas triplicou no mesmo perodo, a capitalizao de mercado mdia por fundo aproximadamente dobrou neste espao de tempo.
A capitalizao de mercado consolidada cresce atravs de novas emisses, de fundos existentes ou de fundos novos, e tambm atravs do aumento de preo de mercado das cotas dos fundos. Este segundo fator reflete, de forma combinada, a diminuio do custo de oportunidade financeiro na economia e a valorizao dos imveis que compem as carteiras destes fundos, o aumento de seus fluxos de distribuio e uma percepo de maior valor agregado na gesto dos mesmos.
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Quando se compara a evoluo histrica dos valores consolidados de PL e de capitalizao de mercado do grupo dos fundos listados para o perodo que vai do comeo de 2010 at outubro de 2012, constata-se que os dois indicadores apresentam curvas com trajetrias paralelas. Estas, no entanto, so marcadas por dois pontos de inflexo. O primeiro, que aparece no final de 2010, faz com que as curvas destes indicadores se afastem, enquanto que o segundo, no comeo de 2012, as aproxima.
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Introduo
No final de 2010 ocorreu uma emisso secundria de um fundo cujas cotas no eram, at ento, negociadas no mercado secundrio e que se tornou, a partir desse momento, o maior FII do setor, o FII Brazilian Capital Real Estate Fund (atual FII BTG Pactual Corporate Office Fund), ocasionando um excedente de aproximadamente R$ 500,0 milhes entre o valor de mercado e o PL deste fundo. Um dos fatores relevantes para esta discrepncia, fator este que se aplicava ento em relao a muitos dos fundos do mercado, era o efeito da depreciao. Ou seja, o acmulo do lanamento deste tipo de despesa, que no tinha efeito relevante de caixa e era dissociada do valor real do imvel, por vrios anos, fazia com que o PL de um fundo se tornasse um valor sem significado real e muito inferior ao seu valor de mercado.
O fator relacionado ao lanamento da depreciao contbil e o advento da oferta secundria do fundo mencionado acima explicam as trajetrias das linhas da figura 5 at o final de 2011. A partir do comeo de 2012, nota-se ento o efeito da edio da ICVM 516, que elimina de vez a possibilidade de depreciao contbil e institui a mensurao, atualizada continuamente, a valor justo. O resultado a tendncia de reaproximao entre o valor de mercado e o PL dos fundos. Nota-se, entretanto, que alguma diferena de
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valores persiste, apesar de proporcionalmente muito menor do que seu valor histrico. Isto se deve a um descompasso que ainda existe entre a velocidade de valorizao de mercado, quase que diria em muitos fundos, e de valorizao contbil dos ativos das carteiras destes mesmos fundos e de outros fatores como a atribuio de valor capacidade de gesto dos fundos. O estgio atual do mercado de FII, e particularmente do grupo de seus fundos listados, requer uma cobertura ampla e atualizada de seus aspectos, como se prope detalhar este Guia a partir do prximo captulo2. No ltimo ano, muito em funo da participao de um nmero crescente de investidores pessoas fsicas, o qual caminha rumo ao nvel de seis dgitos, o mercado primrio e, principalmente, o secundrio se expandiram para patamares bem mais elevados. Os fundos que j existiam cresceram e vrios novos fundos surgiram. Assim, a composio do mercado de FII, definida por critrios de finalidade, de classe de ativo e de classe de imvel, sofreu alteraes. As principais categorias de fundos, como as de escritrios, de shopping centers e de ttulos de renda fixa aumentaram de tamanho e produziram mais um ano de dados empricos de liquidez e rentabilidade importantes de serem avaliados. Relevantes tambm para a sustentabilidade do desenvolvimento do mercado de FII foram duas iniciativas que entraram em vigor no ltimo ano. Primeiro, como abordado anteriormente, a edio da ICVM 516 que traz importantes melhorias de natureza informacional, aumentando o grau de realismo exigvel nas demonstraes financeiras. Segundo, o lanamento de um importante benchmark para o setor na forma de um ndice, o IFIX ou ndice de Fundos de Investimento Imobilirio BM&FBOVESPA, iniciativa que passa a contribuir para melhores condies de avaliao comparativa de desempenho e, ao mesmo tempo, para o crescimento da liquidez no mercado secundrio. Ambos os eventos so tratados em destaque nesta publicao. Do ponto de vista dos tipos de fundos quanto ao perfil de risco, teor de outro captulo deste Guia, a evoluo e diversificao recente das carteiras de
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Introduo
ativos dos FII justifica agora uma anlise de fatos estilizados de quatro tipos de fundos representativos do mercado como um todo. Assim, em cima de quatro diferentes agrupamentos de fundos, uma anlise elaborada para determinar quais so os riscos relevantes de cada um, buscando-se, assim, um entendimento mais claro das variveis importantes de cada caso.
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A anlise e os dados dos captulos seguintes deste Guia, salvo meno ao contrrio, se referem exclusivamente ao conjunto dos FII listados.
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Para finalizar esta Introduo, uma nota sobre o futuro possvel. Como tambm pode ser constatado em algumas tabelas no captulo final, dedicado aos vrios rankings da Uqbar, o salto dimensional nos ltimos doze meses resultou em um novo mercado, com vrios fundos bilionrios e vrios fundos com liquidez diria substantiva. Esta tendncia de crescimento dos fundos individualmente, alm da do mercado consolidado, apesar de ter gerado carteiras mais diversificadas, ainda no mudou relevantemente a composio bsica deste mercado no sentido da composio de mercados mais maduros. Por exemplo, a participao de fundos que investem em imveis residenciais prontos, ou em hotis, ou em empreendimentos imobilirios de infraestrutura, ou em plantaes de rvores de madeira (florestas) ainda negligente. Portanto, uma trajetria possvel de ser trilhada pelo mercado brasileiro de FII, que tem vasto potencial de crescimento seja qual for a mtrica utilizada, aquela que significaria investimentos em ativos considerados essenciais para a continuao do desenvolvimento econmico do pas.
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Introduo
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Cronologia Histrica
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Introduo
1993
25 | Junho Lei n 8.668
Instituio dos fundos de investimento imobilirio (FII). Determina que a Comisso de Valores Mobilirios (CVM) autorize, discipline e fiscalize a constituio, o funcionamento e a administrao destes fundos.
1994
14 | Janeiro Instruo CVM n 205
Dispe sobre a constituio, o funcionamento e a administrao de FII. 14 | Janeiro Instruo CVM n 206
Dispe sobre normas contbeis aplicveis s demonstraes financeiras dos FII.
1997
20 | Novembro Lei n 9.514
Cria o Sistema de Financiamento Imobilirio, institui a alienao fiduciria de coisa imvel, as companhias securitizadoras de crdito imobilirio e os certificados de recebveis imobilirios (CRI).
1999
19 | Janeiro Lei n 9.779
Institui condies para critrios relativos distribuio de rendimentos e ganhos de capital de FII e estabelece que os rendimentos e ganhos lquidos auferidos por estes fundos, em aplicaes financeiras de renda fixa ou de renda varivel, sujeitam-se incidncia do imposto de renda na fonte.
2001
06 | Abril Resoluo CMN n 2.829
Estabelece cronograma de reduo, atravs de limites mximos decrescentes, do total de recursos aplicados nas diversas carteiras que compem o segmento de imveis das
entidades fechadas de previdncia privada.
2004
21 | Dezembro Lei n 11.033
Isenta do imposto de renda na fonte e na declarao de ajuste anual das pessoas fsicas, a remunerao produzida por CRI, letras hipotecrias (LH) e letras de crdito imobilirio (LCI).
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2005
21 | Novembro - Lei n 11.196
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Introduo
Isenta do imposto de renda na fonte e na declarao de ajuste anual das pessoas fsicas, os rendimentos distribudos pelos FII: (i) cujas cotas sejam admitidas negociao exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balco organizado; e (ii) que apresentem, no mnimo, 50 cotistas. Este benefcio no ser concedido a cotistas pessoa fsica que representem 10,0% ou mais da totalidade das cotas emitidas pelo FII ou cujas cotas lhe derem direito ao recebimento de rendimento superior a 10,0% do total de rendimentos auferidos pelo fundo.
2008
31 | Outubro Instruo CVM n 472
Dispe sobre a constituio, a administrao, o funcionamento, a oferta pblica de distribuio de cotas e a divulgao de informaes dos Fundos de Investimento Imobilirio FII, criando, assim, nova regulamentao para FII e revogando a Instruo CVM n 205/94. Destaque para permisso expressa de investimentos em valores mobilirios e outros ativos ligados ao setor imobilirio.
2009
27 | Agosto Lei n 12.024
Isenta do imposto de renda na fonte os rendimentos auferidos em aplicaes efetuadas pelos FII em CRI, LH, LCI e cotas de FII. 24 | Setembro Resoluo CMN n 3.792 Aprova novas diretrizes para as Entidades Fechadas de Previdncia Complementar (EFPC), aumentando os limites permitidos de investimento e criando novos segmentos com seus limites prprios. Destaque para os FII que na nova classificao no fazem mais parte do segmento de imveis, tendo sido deslocados para o segmento de investimentos estruturados.
2011
29 | Dezembro Instruo CVM n 516
Dispe sobre as normas aplicveis elaborao e divulgao das demonstraes financeiras e os critrios contbeis de reconhecimento, classificao e mensurao dos ativos e passivos, assim como o reconhecimento de receitas e apropriao de despesas, dos Fundos de Investimento Imobilirio FII, regidos pela Instruo CVM n 472. A Instruo CVM n 516/11 revoga a Instruo CVM n 206/94.
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Resumo dos termos e condies
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIRIO

Descrio Comunho de recursos captados por meio do sistema de distribuio de valores mobilirios e destinados aplicao em empreendimentos imobilirios. Forma e Registro Constitudos sob a forma de condomnio fechado, podem ter prazo de durao indeterminado. A constituio e funcionamento dos FII dependem de registro prvio na Comisso de Valores Mobilirios (CVM), que concedido automaticamente mediante entrega de conjunto de documentos e informaes. Tipos de Ativos Podem investir em empreendimentos imobilirios representados por quaisquer direitos reais sobre bens imveis e ttulos de renda fixa e varivel. Limites (a) de Investimento: Fundos que invistam preponderantemente em valores mobilirios devem respeitar certos limites de aplicao por emissor e por modalidade de ativos financeiros. No existem limites para investimentos em cotas de Fundos de Investimento em Participaes (FIP), cotas de FII e Certificados de Recebveis Imobilirios (CRI). (b) de Distribuio: Devero distribuir a seus cotistas, no mnimo, 95,0% dos lucros auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balano ou balancete semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano. Administrao Compreende o conjunto de servios relacionados ao funcionamento e manuteno do fundo. Administradores de FII devem prover ao fundo, direta ou indiretamente, os seguintes servios: (i) manuteno de departamento tcnico habilitado a prestar servios de anlise e acompanhamento de projetos imobilirios; (ii) atividades de tesouraria, de controle e processamento dos ttulos e valores mobilirios; (iii) escriturao de cotas; (iv) custdia de ativos financeiros; (v) auditoria independente; e (vi) gesto dos valores mobilirios integrantes da carteira do fundo.
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Administrador Somente podem ser administradores de FII as seguintes instituies: bancos comerciais, bancos mltiplos com carteira de investimento ou carteira de crdito imobilirio, bancos de investimento, sociedades corretoras ou sociedades distribuidoras de valores mobilirios, sociedades de crdito imobilirio, caixas econmicas e companhias hipotecrias.
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Custdia Custdia dos ativos financeiros dos FII necessria sempre que estes ativos representem mais que 5,0% do patrimnio lquido do fundo. Tipo de Investidor No existe limitao quanto ao tipo de investidor. Porm, permitida a constituio de fundos destinados exclusivamente a investidores qualificados, que podem contar com condies e caractersticas especficas.
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COTA DE FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIRIO

Descrio Frao ideal de patrimnio do Emissor. Emissor Fundos de Investimento Imobilirio (FII), uma comunho de recursos captados por meio do sistema de distribuio de valores mobilirios e destinados aplicao em (a) direitos reais sobre bens imveis, (b) ttulos imobilirios de renda fixa, (c) aes, debntures, notas promissrias e outros valores mobilirios de emissores cujas atividades preponderantes sejam permitidas aos FII, (d) aes de companhias de capital fechado ou sociedades limitadas cujo nico propsito se enquadre entre as atividades permitidas aos FII, (e) certificados de potencial adicional de construo, e (f) cotas de outros FII ou de Fundos de Investimento em Participaes (FIP) e Fundos de Investimento em Direitos Creditrios (FIDC) que tenham como poltica de investimento, exclusivamente, atividades permitidas aos FII. Os FII so constitudos sob a forma de condomnio fechado e podem ter prazo de durao indeterminado. Forma e Registro Escritural e nominativa.
Classe Classe nica no caso de fundos para investidores em geral. Fundos destinados exclusivamente a investidores qualificados podem emitir cotas com direitos ou caractersticas especiais quanto ordem de preferncia no pagamento dos rendimentos peridicos, no reembolso de seu valor ou no pagamento do
saldo de liquidao do fundo. Srie Emisso de cotas pode ser dividida em sries, com o fim especfico de estabelecer, para cada srie, datas diversas de integralizao, sem prejuzo da igualdade dos demais direitos conferidos aos cotistas.
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Distribuio Oferta pblica de cotas depende de prvio registro na CVM e deve ser realizada por instituies intermedirias integrantes do sistema de distribuio de valores mobilirios. Uma nova distribuio no pode ser iniciada antes de totalmente subscrita ou cancelada a anterior. Subscrio Subscrio parcial e cancelamento de saldo no colocado permitido, desde que um montante mnimo a ser subscrito seja estipulado inicialmente e alcanado. Integralizao Integralizao pode ser vista ou em prazo determinado no compromisso de investimento. Pode ser feita em dinheiro, imveis, direitos relativos a imveis e, no caso de fundos destinados exclusivamente a investidores qualificados, ttulos e valores mobilirios. Amortizaes Cotas podem ser amortizadas: (i) em datas preestabelecidas no regulamento do fundo; ou (ii) em virtude de deciso da assembleia geral de cotistas. Resgate No permitido. Retorno Capital investido Capital investido em cotas de FII retornado atravs (i) da distribuio de resultados; (ii) da amortizao das cotas; (iii) da venda das cotas no mercado secundrio; ou (iv) da dissoluo do fundo, com a venda dos seus ativos e a distribuio proporcional do patrimnio aos seus cotistas. Transferncia As cotas podem ser transferidas mediante termo de cesso e transferncia, assinado pelo cedente e pelo cessionrio, e registrado em cartrio de ttulos e documentos, ou atravs de bolsa de valores ou entidade de mercado de balco organizado onde as cotas do fundo forem registradas para negociao. Ambiente de Negociao BM&FBOVESPA (bolsa e balco). Liquidao Financeira BM&FBOVESPA e CETIP.
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Classificao dos Fundos
O arcabouo regulamentar para fundos imobilirios define, de forma bastante abrangente, os ativos passveis de serem adquiridos por um FII. Levando em considerao a variedade permitida, a prtica do mercado observada atualmente e a proliferao esperada para estes fundos, a Uqbar classificou os fundos imobilirios listados para negociao na BM&FBOVESPA de acordo com trs critrios diferentes: por classe de ativos, por classe de imveis e por finalidade. O objetivo desta classificao agrupar os fundos com polticas de investimento semelhantes para facilitar a anlise comparativa. As figuras deste captulo consideram somente os fundos imobilirios com capitalizao de mercado em 31 de outubro de 2012. A capitalizao de mercado calculada pela multiplicao do preo mdio ponderado mensal das negociaes de outubro pelo nmero de cotas. O nmero de cotas o do final de outubro enquanto que o preo mdio ponderado mensal o do ms de outubro, ou o do ms mais recente em que houve negociao, dentro de um perodo de seis meses, caso no tenha havido negociao em outubro.
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Classificao dos fundos
POR CLASSE DE ATIVOS

Classifica os fundos de acordo com a classe de ativo predominante em cada fundo.
n
Imvel Fundos cuja poltica de investimento prioriza direitos reais sobre bens imveis. Estes incluem projetos em fase de desenvolvimento, incorporao ou construo, ou imveis acabados, sendo ou no ocupados, e em funcionamento pleno ou parcial. Inclui tambm investimentos em Sociedades de Propsito Especfico que so proprietrias ou detentoras de direitos reais ou direitos aquisitivos sobre Imveis.
Renda Fixa Fundos cuja poltica de investimento prioriza instrumentos de renda fixa, que incluem: (i) ttulos registrados na CVM, tais como debntures, certificados de desdobramentos, certificados de depsito de valores mobilirios, cdulas de debntures e notas promissrias; (ii) certificados de recebveis imobilirios; (iii) letras hipotecrias; e (iv) letras de crdito imobilirio. Em todos os casos, as
atividades preponderantes dos emissores tm que ser necessariamente aquelas permitidas aos FII.
n
Renda Varivel Fundos cuja poltica de investimento prioriza instrumentos de renda varivel, que incluem: (i) ttulos registrados na CVM, tais como aes, bnus de subscrio, seus cupons, direitos, recibos de subscrio e cotas de fundos de investimento; (ii) aes ou cotas de Sociedades de Propsito Especfico; (iii) cotas
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de Fundos de Investimento em Participaes (FIP); (iv) cotas de fundos de investimento em aes que sejam setoriais e que invistam exclusivamente em construo civil ou no mercado imobilirio; (v) cotas de outros FII; e (vi) cotas de Fundos de Investimento em Direitos Creditrios (FIDC). Em todos os casos, as atividades preponderantes dos emissores tm que ser necessariamente aquelas permitidas aos FII.
n
3
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Multiclasse Fundos cuja poltica de investimento combina duas ou mais das classes de ativos mencionadas acima.
Composio da Capitalizao de Mercado por Classe de Ativo em 31/10/2012

3,8 % 0,9 % 4,3 %
Imvel Multiclasse Renda fixa Renda varivel 91,0 %
91,0 % 4,3 % 3,8 % 0,9 %
Nmero de FII por Classe de Ativo em 31/10/2012
Imvel
66
Renda Fixa
Multiclasse
Renda varivel
10
20
30
40
50
60
70
23
Em 31 de outubro de 2012, dentre os 77 FII que possuam capitalizao de mercado, 66 pertenciam classe Imvel. Dos onze FII restantes, sete pertenciam classe Renda Fixa, trs pertenciam classe Multiclasse e um pertencia classe Renda Varivel. Dois dos FII classificados como Multiclasse possuem ttulos de renda fixa e de renda varivel em suas carteiras de investimentos, j o terceiro fundo investe tambm em imveis. Vale observar que os dois maiores FII de Renda Fixa, cujo patrimnio lquido conjunto em outubro de 2012 era de R$ 1,47 bilho, no tm suas cotas negociadas na BM&FBOVESPA e, portanto, no esto includos nesta distribuio. Em outubro de 2012, os FII da classe Imvel representavam 91,0% e 85,7% da capitalizao de mercado e do nmero de fundos negociados na BM&FBOVESPA respectivamente.
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POR CLASSE DE IMVEIS

Classifica os fundos da classe de ativos Imvel por classe predominante de empreendimento imobilirio adquirido ou passvel de aquisio pelo FII.
n
Logstica Prdios e galpes, ou projetos para a construo destes, utilizados para apoiar a atividade industrial ou comercial como o armazenamento e distribuio de bens. Um investimento nesta categoria tipicamente inclui espaos e estruturas para estacionamento, carregamento e descarregamento de caminhes.
Hospitalar Hospitais e o equipamento mdico necessrio para seu funcionamento, ou projetos para a construo destes. Dependendo do equipamento envolvido, este poderia ser o maior componente de valor do investimento. Neste caso, a caracterizao do investimento como imobilirio poderia ser questionada pela CVM e pelo mercado. A Uqbar entende que o componente imobilirio do investimento deveria ser o predominante para ser elegvel para uma carteira de FII. Investimentos hospitalares tipicamente incluem espaos para estacionamento nos imveis.
Hospedagem Prdios e outras estruturas usadas para a acomodao de pessoas fsicas, locadas com base temporria ou prolongada, frequentemente na forma de hotis, resorts e servios de flat, ou um
projeto para a construo destes. Investimentos em hospedagem podem incluir uma infraestrutura variada, desde estacionamento, restaurante e piscina at campo de golfe, quadras de tnis e praia.
n
Industrial Prdios e outras estruturas usadas para a acomodao de fbricas, parques industriais, unidades fabris e outras atividades industriais, ou projetos para a construo destes. Investimentos industriais podem incluir espaos e estruturas de apoio atividade
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industrial principal, tais como estacionamento e uma rea gerencial.

n
Residencial Prdios e outras estruturas residenciais, normalmente casas ou apartamentos, ou projetos para a construo destes. Escritrios Prdios e outras estruturas usadas para a acomodao de pessoas enquanto exercem uma atividade profissional que no seja a industrial, ou projetos de construo destes. Um exemplo um prdio de salas comerciais alugadas por pessoas jurdicas ou profissionais liberais. Estes empreendimentos poderiam incluir espaos de estacionamento e reas de apoio ao funcionamento e manuteno do imvel.
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Educacional Imveis destinados a instituies de ensino e o equipamento necessrio para a realizao da atividade de ensino, ou projetos para a construo destes. Investimentos nesta categoria podem incluir a explorao comercial de outros espaos associados a estes imveis como pequenas lojas, restaurantes e estacionamento.
Varejo Esta categoria est dividida em trs sub-categorias, conforme descrito abaixo. Shopping Centers Complexos imobilirios encobertos para um conjunto de lojas de varejo, ancoradas por duas ou mais lojas de departamento de grande escala e marca reconhecida, ou projetos para a construo destes. O nmero de lojas normalmente excede 150 e a variedade grande, frequentemente incluindo restaurantes e cinemas. Shopping Centers tipicamente incluem espaos para estacionamento e reas de apoio gerencial e de manuteno.
Galerias Um conjunto de lojas encoberto, que normalmente conta com menos de 150 lojas e sem a presena de ncoras, ou projetos para a construo destes. A variedade normalmente no inclui cinemas, mas poderia incluir restaurantes. Galerias podem ou no ter espaos para estacionamento e normalmente tem reas de apoio gerencial e de manuteno.

Lojas Individuais Prdios, espaos no andar trreo de edifcios e outras estruturas para uma ou mais lojas comerciais individuais, ou projetos para a construo destas.
Diversificado Complexos imobilirios que hospedam duas ou mais das outras categorias aqui apresentadas, ou projetos para a construo destes. Um exemplo seria um imvel com um shopping center numa rea especfica e salas comerciais numa outra rea.
Indeterminado Investimentos imobilirios que no se enquadram em nenhuma das outras categorias.

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Composio da Capitalizao de Mercado por Classe de Imvel em 31/10/2012

1,5 % 2,0 % 2,9 % 4,8 % Escritrios Varejo Shopping Centers Diversificado Logstica Varejo - Lojas Individuais 13,5 % 54,2 % Escolar Residencial Hospitalar 17,0 % Hospedagem Industrial Varejo - Galerias 1,4 % 1,5 % 1,2 % 0,0 %
3
54,2 % 17,0 % 13,5 % 4,8 % 2,9 % 2,0 % 1,5 % 1,5 % 1,4 % 1,2 % 0,0 %
Nmero de FII por Classe de Imvel em 31/10/2012

Escritrios VarejoShopping Centers Diversificado Logstica Residencial VarejoLojas Individuais Escolar Hospitalar VarejoGalerias Industrial Hospedagem
0
27 11 7 5 4 4 3 2 1 1 1
5 10 15 20 25 30
Em 31 de outubro de 2012 trs classes de empreendimentos imobilirios dominavam o mercado de FII dentro da classe de ativos Imvel: Escritrios, Varejo (Shopping Centers) e Diversificado. Juntos, os fundos destas trs
classes de empreendimentos imobilirios representavam 84,7% e 68,2% da capitalizao de mercado e do nmero de fundos negociados da classe de ativos Imvel na BM&FBOVESPA respectivamente.
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POR FINALIDADE
Classifica os fundos de acordo com a principal finalidade de existncia do fundo.
n
3
Renda Regular Fundos cuja principal finalidade a gerao de renda regular para seus cotistas. A regularidade alcanada, no caso de FII da classe Imvel, pelo pagamento sistemtico de aluguel, ou, no caso de FII da classe Renda Fixa, pelo pagamento de juros dos ttulos investidos.
Ganho de Capital Fundos cuja principal finalidade o aumento do valor patrimonial e de mercado da cota atravs da valorizao dos bens e direitos investidos e/ou de sua negociao no mercado secundrio.
Investimentos Gerais Fundos cuja finalidade definida amplamente. Estes fundos geram resultados para seus cotistas com investimentos em ativos que produzem aluguel, juros, dividendos e tambm atravs de ganhos de capital realizados pela compra e venda de ativos. Incluise tambm nesta classe fundos que tem como principal objetivo a gesto patrimonial de imveis.
Securitizao Fundos cuja principal finalidade viabilizar uma operao de securitizao. O fundo participa destas operaes como cedente de uma carteira de ativos, geralmente um fluxo de caixa proveniente do pagamento de aluguis ou equivalentes de um imvel adquirido pelo fundo. Ver box Fundos Imobilirios e Securitizao na pgina 29 para maior detalhamento.
Composio da Capitalizao de Mercado por Finalidade em 31/10/2012

3,9 %
10
10,6 % Renda regular Investimentos gerais Ganho de capital 85,4 % 10,6 % 3,9 %
85,4 %
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Nmero de FII por Finalidade em 31/10/2012
11
3
Renda regular
65
Ganho de capital
Investimentos gerais
10
20
30
40
50
60
70
Em 31 de outubro de 2012, as trs categorias da classificao dos fundos por finalidade que estavam presentes entre os fundos cujas cotas so negociadas na BM&FBOVESPA eram: Renda Regular, Ganho de Capital e Investimentos Gerais. A categoria Renda Regular era predominante, com uma participao de 85,4% e de 84,4% da capitalizao de mercado e do nmero de fundos negociados de todo o conjunto de FII listados na BM&FBOVESPA respectivamente.
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Fundos Imobilirios e Securitizao

Dois tipos de estruturas relacionadas a processos de securitizao de ativos muitas vezes contam com a participao de um fundo de investimento imobilirio (FII). O fundo participa destas operaes como cedente de uma carteira de ativos, geralmente um fluxo de caixa proveniente do pagamento de aluguis ou equivalentes de um imvel adquirido pelo fundo. Abaixo uma descrio resumida destas estruturas. Build-to-suit Neste tipo de estrutura, os crditos que lastreiam a emisso dos ttulos so provenientes de um contrato build-to-suit entre uma construtora ou incorporadora/FII e uma ou mais empresas de um mesmo grupo econmico. Nestas operaes, uma empresa que busca financiamento para aquisio e construo de uma nova propriedade contrata um terceiro, geralmente um FII, para: (i) comprar o terreno; (ii) definir um projeto que atenda s necessidades do inquilino; (iii) desenvolver e construir o prdio; e (iv) alugar o prdio para a prpria empresa, de acordo com termos e condies previamente definidos. Estes contratos geram, portanto, recebveis ao FII, decorrentes dos pagamentos de aluguel pela empresa (que passa a ser inquilino do FII), os quais so vendidos para uma Companhia Securitizadora de Crditos Imobilirios (Securitizadora Imobiliria), que financia esta aquisio com a emisso de certificados de recebveis imobilirios (CRI). A figura abaixo exibe uma representao esquemtica deste tipo de estrutura.
3
Build-to-suit
Incorporadora
Securitizadora Imobiliria
Vendedor (FII)
Recebveis de Aluguel
Contrato Build to suit
Empresa
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Reforos de crdito nestas estruturas podem incluir: (i) alienao fiduciria ou hipoteca do terreno; e (ii) garantias cobrindo os riscos de desempenho da construtora ou incorporadora e o penhor das cotas do FII. A documentao geralmente restringe mudanas no regulamento do fundo. O inquilino tambm pode ter uma opo de compra da propriedade a um preo prdeterminado no final do prazo do contrato de aluguel. Sale and lease-back Devido similaridade das estruturas, este tipo de operao toma emprestado o nome de uma estrutura conhecida no mercado como sale and lease-back. Nestas operaes uma empresa vende um imvel a um veculo, geralmente um FII, o qual concede, por prazo determinado e mediante pagamento a prazo de preo, o direito de uso da superfcie do imvel para a empresa vendedora. O fundo financia a compra da propriedade com a cesso dos crditos de concesso do direito real de superfcie para uma Securitizadora Imobiliria que, por sua vez, financia a compra com a emisso de CRI lastreados nestes ativos. A figura a seguir exibe a representao esquemtica desta estrutura.
Sale and lease-back
3
Securitizadora Imobiliria
Crditos da Concesso do Direito de Uso de Superfcie FII Cesso Definitiva R$
Crditos da Concesso do Direito de Uso de Superfcie
CRI
CRI R$
Investidores
Contrato de Direito de Uso de Superfcie
Empresa
Pagamentos pelo Direito de Uso de Superfcie R$
Outros tipos de reforo de crdito que poderiam ser incorporados neste tipo de operaes incluem: (i) alienao fiduciria ou hipoteca do terreno; e (ii) direito de regresso contra a empresa vendedora do imvel. Se construo ou incorporao forem necessrias, garantias para estes riscos, bem como penhor das cotas do fundo, podero fazer parte da operao.
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Anlise do Mercado
At o ano de 2008 o mercado de FII era composto unicamente por fundos que investiam preponderantemente em imveis. Naquele ano, com o advento da ICVM 472, tornou-se possvel a estruturao de fundos que investissem majoritariamente em ttulos. Desde aquela data, os lanamentos e emisses de fundos dedicados a investimentos em ttulos lastreados em crditos imobilirios, como os Certificados de Recebveis Imobilirios (CRI) e, posteriormente, em outros tipos de ttulos fizeram com que o nvel de concentrao do mercado em fundos de imveis comeasse a se diluir. No entanto, conforme apresentado no captulo 3, a classe de ativo que engloba os fundos de imveis ainda representava 91,0% da capitalizao de mercado consolidada1 em outubro de 2012. Assim, apesar do forte crescimento do mercado de FII neste perodo e, setorialmente dentro deste, de suas diferentes classes, quando o critrio para a determinao da composio atual do mercado por classe de ativo entre os fundos pertencentes s trs classes, fundos de imveis, fundos de renda fixa e fundos de renda varivel esta composio ainda se mostra pouco diversificada. Por outro lado, quando se restringe a avaliao de composio a apenas o conjunto de fundos de imveis, o grau de diversificao j se revela bem maior. Mesmo assim, as duas principais classes de imveis, escritrios e shopping centers, representavam juntas, em outubro de 2012, 71,2% da capitalizao de mercado dos fundos de imveis. Para uma anlise setorial efetiva dos mercados primrio e secundrio de cotas de FII, abordando aspectos de tamanho, liquidez e rentabilidade, a Uqbar opta por apresentar dados comparativos divididos entre aqueles referentes s duas classes principais de imveis (escritrios e shopping centers), Renda Fixa e todo o restante do mercado. Desta forma, neste captulo so apresentados grficos que trazem dados referentes a quatro grupos de fundos, cada um representando um tipo distinto de ativo(s): escritrios, shopping centers, CRI e o grupo de todos os fundos restantes ou o consolidado do mercado. Pelo poder de representatividade destes quatro grupos, devido ao tamanho mas tambm distino de perfil de risco, esta diviso possibilita uma anlise setorial comparativa, permitindo um entendimento da razo de algumas
4
Anlise do Mercado
diferenas de desempenho entre os principais setores do mercado. A seguir desenvolvida uma anlise mais detalhada dos mercados primrio e secundrio de cotas de FII. Exceto quando expressamente mencionado, as estatsticas apresentadas referem-se apenas a fundos listados para negociaes de suas cotas em bolsa de valores e ambiente de balco organizado.
1
Os dados referentes aos dois maiores FII que no so de imveis no esto inclusos no clculo e nos grficos representando a composio de mercado. Isto ocorre pelo fato destes dois fundos, o FII Votorantim Securities e o FII Votorantim Securities III, que investem preponderantemente em CRI, no terem suas cotas negociadas na BM&FBOVESPA. Em 31/10/2012 o patrimnio lquido destes fundos era de R$ 621,5 milhes e R$ 846,8 milhes respectivamente.
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MERCADO PRIMRIO
Evoluo das Emisses dos FII Listados por Tipo de Ativo Montante (em R$ milhes)
5.000 4.500 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 12
4
Anlise do Mercado
2003
2004
2005 Renda Fixa
2006
2007
2008
2009
2010 Outros
2011
2012*
* At Outubro
Escritrios
Shopping Centers
Indicando a manuteno do domnio histrico dos fundos de Escritrios no mercado de FII, as emisses primrias dos fundos deste tipo de ativo foram as que mais cresceram em 2012 em termos absolutos e relativos, alcanando R$ 1,78 bilho at outubro. Mesmo comparando somente o prazo de dez meses de 2012 contra o ano inteiro de 2011, o aumento j registrado equivalente a R$ 628,9 milhes, ou 54,5%. Nos ltimos doze meses, destaque individual para o montante de emisses de trs fundos de Escritrio: os FII CSHG Real Estate, Kinea Renda Imobiliria e Edifcio Galeria, que emitiram R$ 490,9 milhes, R$ 409,8 milhes e R$ 381,2 milhes respectivamente2. As emisses do grupo de fundos chamado de Outros aqueles que no pertencem aos trs grupos principais tambm cresceu substancialmente, atingindo R$ 1,43 bilho at outubro de 2012, R$ 451,5 milhes (45,2%) acima da cifra do ano anterior. Neste grupo, o maior montante individual emitido nos ltimos doze meses se refere ao FII JS Real Estate Multigesto, de R$ 414,1 milhes. Este fundo, cujo tipo de estruturao s se tornou possvel aps o advento da ICVM 472, tem sua
carteira composta por investimentos preponderantes em ttulos de renda fixa (CRI e Letras de Crdito Imobilirio) e ttulos de renda varivel (cotas de FII), sendo categorizado pela Uqbar como um fundo Multiclasse. Refletindo a permanncia como o segundo grupo mais importante do mercado, porm com crescimento menos acentuado, os fundos de Shopping
2
Os dados individuais dos fundos melhor posicionados, referentes aos valores de emisso, liquidez e rentabilidade nos ltimos doze meses, se encontram no captulo 7, dedicado a todos os rankings do mercado de FII da Uqbar.
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Centers emitiram R$ 640,8 milhes at outubro de 2012, contra R$ 572,0 milhes no ano anterior. O FII CSHG Brasil Shopping, um fundo de gesto aberta de investimentos em shopping centers, que possui uma carteira atual composta de vrios empreendimentos deste tipo, teve o maior montante emitido nos ltimos doze meses neste grupo, equivalente a R$ 333,5 milhes. Os fundos de Renda Fixa (CRI) emitiram R$ 470,6 milhes at outubro de 2012, comparado com R$ 385,0 milhes durante todo o ano de 2011. Os fundos de Renda Fixa, alm dos fundos Multiclasse, tambm so fruto da ICVM 472 e vm, paulatinamente, mostrando tendncia de crescimento sustentado. Em outubro de 2012 existiam sete fundos neste grupo, excluindo os dois maiores que no tm suas cotas negociadas na BM&FBOVESPA. Este crescimento oriundo na demanda de investidores do mercado que, em boa medida, so parte do private banking de grandes bancos e buscam investimentos, no caso indireto, em ttulos de renda fixa com maior retorno em um ambiente de taxas de juros declinantes. Neste sentido, um fator limitador de uma expanso mais acelerada deste grupo de fundos tem ocorrido do lado da oferta, j que as emisses de CRI em 2012 decresceram substancialmente. As emisses primrias de cotas de FII em 2012 foram, mais uma vez, adquiridas majoritariamente por investidores pessoas fsicas, responsveis por 87,0% da demanda deste mercado, conforme pode ser visto na figura 13 a seguir.
4
Anlise do Mercado
Composio das Emisses em 2012* dos FII Listados por Classe de Investidor (% de Montante)
2,5 % 1,5 % 4,4 % 4,6 %
13
Pessoas fsicas Fundos de investimento Pessoas ligadas emissora e/ou aos participantes do consrcio Pessoas jurdicas 87,0 Outros
87,0 % 4,6 % 4,4 % 2,5 % 1,5 %
Dando continuidade tendncia observada desde o ano passado, devido atratividade crescente de investimentos em FII listados para investidores pessoas fsicas, os bancos comerciais de varejo intensificaram seu foco de atuao junto a este segmento de clientes, utilizando e potencializando seus
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canais de distribuio. Por sua vez, as corretoras independentes tambm atuaram estrategicamente na distribuio de cotas destes fundos para o investidor pessoa fsica. Estima-se que, no final de outubro, cerca de sessenta mil pessoas fsicas possuam investimento em cotas de FII. Outros segmentos de investidores tm tido, por enquanto, participao negligente em termos de montante no mercado de emisses primrias de cotas de FII listados. Particularmente, fundos de penso e investidores estrangeiros representaram menos que 1,5% deste mercado no ltimo ano.
4
Anlise do Mercado
MERCADO SECUNDRIO
Com relao evoluo do mercado secundrio de cotas de FII, dois aspectos destacam-se quando se analisa o comportamento recente de dois importantes indicadores: o montante negociado e o nmero de negcios. Em primeiro lugar, extraordinria a durabilidade de um ritmo muito alto de expanso, ritmo este que se aplica de forma generalizada aos quatro grupos de fundos analisados. Em segundo lugar, nota-se uma participao proporcionalmente maior por parte dos fundos de ttulos na composio da liquidez do mercado em ambos indicadores.
Evoluo das Negociaes dos FII por Tipo de Ativo Montante (R$ milhes)
800
14
Montante Negociado (R$ milhes)
700 600 500 400 300 200 100 0 Jan-Mar/11 Abr-Jun/11 Jul-Set/11 Out-Dez/11 Abr-Jun/03 Abr-Jun/04 Abr-Jun/05 Abr-Jun/06 Abr-Jun/07 Abr-Jun/08 Abr-Jun/09 Abr-Jun/10 Jan-Mar/03 Out-Dez/03 Jan-Mar/04 Out-Dez/04 Jan-Mar/05 Out-Dez/05 Jan-Mar/06 Out-Dez/06 Jan-Mar/07 Out-Dez/07 Jan-Mar/08 Out-Dez/08 Jan-Mar/09 Out-Dez/09 Jan-Mar/10 Out-Dez/10 Jan-Mar/12 Abr-Jun/12 Jul-Set/03 Jul-Set/04 Jul-Set/05 Jul-Set/06 Jul-Set/07 Jul-Set/08 Jul-Set/09 Jul-Set/10 Jul-Set/12
O mercado secundrio de cotas de FII vem sendo caracterizado por uma taxa particularmente alta de crescimento que j dura quase trs anos, independente da mtrica utilizada. No primeiro trimestre de 2010 o montante negociado consolidado girava em torno de R$ 35,0 milhes. No terceiro trimestre de 2012, esta cifra j se aproxima de R$ 800,0 milhes, um
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mltiplo maior que 22. Esta expanso ocorreu de forma quase ininterrupta no perodo. O grupo de fundos de Escritrios tem oscilado historicamente em torno da taxa de 50,0% em termos de participao no consolidado de montante negociado no mercado secundrio. Esta participao j esteve acima de 50,0%, mas, a partir do lanamento dos primeiros fundos de ttulos, este nvel de participao tem funcionado como um teto mximo. No terceiro trimestre de 2012, o montante negociado de cotas do grupo de fundos de Escritrios alcanou R$ 389,8 milhes, equivalente a 50,2% do total do mercado. Nos ltimos doze meses o FII BTG Pactual Corporate Office Fund foi o fundo deste grupo que apresentou o maior montante negociado individual no mercado, atingindo R$ 365,4 milhes no perodo. O grupo de fundos de Shopping Centers tem exibido um nvel de liquidez proporcionalmente menor do que a participao deste grupo no montante de emisses e de capitalizao de mercado justificaria. No terceiro trimestre de 2012, o montante negociado de cotas do grupo de fundos de Shopping Centers atingiu apenas R$ 46,6 milhes, equivalente a 6,0% do total do mercado. Por outro lado, os grupos de fundos de Renda Fixa e pertencentes categoria Outros apresentaram montantes de negociao proporcionalmente maiores. Isto se deve s contribuies individuais dos fundos de Ttulos (fundos de CRI, pertencentes ao grupo de fundos de Renda Fixa, e fundos que investem em CRI e cotas de FII, que so Multiclasse e pertencem categoria Outros). No terceiro trimestre de 2012, o montante negociado de cotas do grupo de fundos de Renda Fixa atingiu R$ 111,4 milhes, equivalente a 14,4% do total do mercado, e o montante negociado de cotas do grupo pertencente categoria Outros alcanou R$ 228,2 milhes, equivalente a 29,4% do total do mercado. Nos ltimos doze meses quatro fundos de Ttulos apresentaram valor individual de montante negociado que os incluiu na lista dos dez fundos mais lquidos do mercado, no perodo, por este critrio, tendo sido o FII XP Gaia Lote I o fundo de Renda Fixa de maior montante, com R$ 116,0 milhes, e o FII BTG Pactual Fundo de Fundos (Renda Varivel) o fundo da categoria Outros de maior montante, com R$ 112,9 milhes.
4
Anlise do Mercado
Ao se avaliar a liquidez do mercado pelo critrio de nmero de negcios, constatam-se os mesmos fenmenos apontados acima, mas com maior intensidade. Em termos do mercado consolidado, o nmero de negcios saltou de menos de 4.000, no primeiro trimestre de 2010, para mais de 100.000 no terceiro trimestre de 2012, um fator mltiplo maior que 25. A seguir, a evoluo histrica trimestral, por este critrio de liquidez, para os quatro grupos de fundos avaliados:
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Evoluo das Negociaes dos FII por Tipo de Ativo Nmero de Negcios
40.000 35.000 Nmero de Negcios 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0
Abr-Jun/03 Abr-Jun/04 Abr-Jun/05 Abr-Jun/06 Abr-Jun/07 Abr-Jun/08 Abr-Jun/09 Abr-Jun/10 Abr-Jun/11 Out-Dez/03 Out-Dez/04 Out-Dez/05 Out-Dez/06 Out-Dez/07 Out-Dez/08 Out-Dez/09 Out-Dez/10 Out-Dez/11 Jan-Mar/03 Jan-Mar/04 Jan-Mar/05 Jan-Mar/06 Jan-Mar/07 Jan-Mar/08 Jan-Mar/09 Jan-Mar/10 Jan-Mar/11 Jan-Mar/12 Abr-Jun/12 Jul-Set/03 Jul-Set/04 Jul-Set/05 Jul-Set/06 Jul-Set/07 Jul-Set/08 Jul-Set/09 Jul-Set/10 Jul-Set/11 Jul-Set/12
4
Anlise do Mercado
Escritrios
Shopping Centers
Renda Fixa
Outros
No terceiro trimestre de 2012, o nmero de negcios de cotas do grupo de fundos de Escritrios alcanou 39.611, equivalente a 38,9% do total do mercado, uma taxa bem abaixo daquela referente participao deste grupo segundo o montante negociado. O grupo de fundos de Shopping Centers teve 5.021 negcios, equivalente a 4,9% do total. Por sua vez, os grupos de fundos de Renda Fixa e pertencentes categoria Outros apresentaram nmeros de negcios neste trimestre de 20.019 e 37.069, equivalentes a 19,7% e 36,4% do total, respectivamente. Mais uma vez as contribuies individuais dos fundos de Ttulos explicam as participaes proporcionalmente maiores dos dois ltimos grupos, fenmeno que vem sendo registrado h vrios trimestres. Nos ltimos doze meses os trs fundos que apresentaram maior valor individual de nmero de negcios de todo o mercado so fundos de Ttulos. Os FII XP Gaia Lote I (Renda Fixa), BTG Pactual Fundo de Fundos (Outros Renda Varivel) e o Maxi Renda (Outros Renda Fixa e Renda Varivel) tiveram 26.518, 23.860 e 17.939 negcios, respectivamente. Dois motivos principais ajudam a explicar o maior nvel de liquidez, absoluto e relativo, de alguns fundos de Ttulos. Para o caso do FII BTG Pactual Fundo de Fundos - um fundo de renda varivel cuja carteira composta
majoritariamente de cotas de outros FII - o fato de haver uma gesto ativa de ttulos, que procura incrementar o nvel de distribuio do fundo com receita de ganho de capital em negociaes de cotas de outros fundos, pode gerar um volume maior de suas cotas no mercado secundrio por parte de investidores de curto prazo que se orientam pelo dividend yield mensal3. Independente do fator acima, alguns fundos de Ttulos tm sido lanados com a figura do
3
Ver box Indicadores de Rentabilidade.

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formador de mercado, normalmente a mesma instituio que atuou como distribuidora da oferta de cotas, a qual mantm um estoque destas em casa e se compromete a alimentar e manter ofertas de compra e de venda destes ttulos no mercado secundrio, com o intuito de aumentar a liquidez e, assim, atrair mais investidores desde o mercado primrio. Outros mtodos estatsticos bsicos so efetivos para ilustrar quantitativamente as dimenses do crescimento de liquidez verificado. Por exemplo, o nmero de fundos que consistentemente atingiram, ao mesmo tempo, os patamares mnimos mensais de R$ 1,0 milho em montante de cotas negociado e de 100 em nmero de negcios, durante os trs meses precedentes a um determinado ponto no tempo. Para o final de outubro de 2012 este nmero foi de 31 fundos, enquanto que para outubro de 2011 este nmero tinha sido de 11 fundos. Ou alternativamente, o nmero de fundos que consistentemente atingiram o patamar mnimo de 90,0% em frequncia de participao mensal em negociaes nos preges, durante os trs meses precedentes a um determinado ponto no tempo. Para o final de outubro de 2012 este nmero foi de 36 fundos, enquanto que para outubro de 2011 este nmero tinha sido de 15 fundos. Alterando a anlise de desempenho de liquidez de uma perspectiva de nmeros de soma consolidada para nmeros de mdia, e utilizando o float mensal como varivel bsica, conclui-se que a tendncia de expanso no mercado secundrio pode ser decomposta em trs fatores: o crescimento do nmero de fundos que tm cotas negociadas; a valorizao mdia dos preos das cotas; e um aumento da mdia da proporo do valor de cada fundo que negociada. O float mensal definido como a porcentagem do valor de capitalizao de mercado de um fundo, em um determinado ms, que negociada no mercado secundrio ao longo daquele ms. A seguir, a figura 16 apresenta a evoluo do float mensal mdio por fundo de cada um dos trs grupos principais por ativo e do mercado consolidado.
4
Anlise do Mercado
38
Evoluo do Float Mensal Mdio dos FII por Tipo de Ativo (%)
6
16
4
Anlise do Mercado
1 0
Abr-Jun/03 Abr-Jun/04 Abr-Jun/05 Abr-Jun/06 Abr-Jun/07 Abr-Jun/08 Abr-Jun/09 Abr-Jun/10 Abr-Jun/11 Out-Dez/03 Out-Dez/04 Out-Dez/05 Out-Dez/06 Out-Dez/07 Out-Dez/08 Out-Dez/09 Out-Dez/10 Out-Dez/11 Jan-Mar/03 Jan-Mar/04 Jan-Mar/05 Jan-Mar/06 Jan-Mar/07 Jan-Mar/08 Jan-Mar/09 Jan-Mar/10 Jan-Mar/11 Jan-Mar/12 Abr-Jun/12 Jul-Set/03 Jul-Set/04 Jul-Set/05 Jul-Set/06 Jul-Set/07 Jul-Set/08 Jul-Set/09 Jul-Set/10 Jul-Set/11 Jul-Set/12
Consolidado
Renda Fixa
Escritrios
Shopping Centers
Anteriormente, quando existiam pouqussimos fundos listados, e depois, entre o final de 2005 e o primeiro semestre de 2006, quando o setor comeou a atrair investidores em funo da iseno fiscal para o investidor pessoa fsica que tinha sido recm-regulamentada naquela poca, o float mensal mdio por fundo (consolidado) chegou a superar 1,0%, ou at 2,0%, em alguns meses. Porm, com o aumento inicial do nmero de fundos, seguido por um perodo de atividade reduzida no mercado secundrio que antecedeu a ICVM 472 e o boom imobilirio, o float mensal mdio passou a apresentar tendncia de retrao se aproximando de 0,5%. A partir do comeo de 2010, quando as condies de mercado se alteraram e o setor comeou a adquirir relevncia crescente como opo real de alocao e diversificao de investimentos para o investidor pessoa fsica, o float mensal mdio voltou a aumentar. No primeiro trimestre de 2012 o float mensal mdio superou 1,0% e, mantendo esta direo, fechou o terceiro trimestre em 1,36%. Assim, pode-se afirmar que a atividade consolidada do mercado secundrio de FII tem crescido ainda mais rapidamente do que a combinao do crescimento do nmero de FII e a valorizao mdia das cotas dariam a entender. Consoante com a anlise anterior apresentada sobre o desempenho de
liquidez dos fundos de Renda Fixa, o float mdio mensal deste grupo tem sido consistentemente mais alto que o de todos os outros, tendo crescido mais acentuadamente no ltimo ano e alcanado 4,98% no terceiro trimestre de 2012. Conforme exibido a seguir na figura 17, a evoluo do valor de capitalizao de mercado de cada um dos grupos principais de fundos e do mercado consolidado mostra um forte ritmo de crescimento generalizado, ininterrupto h vrios anos.
39
Evoluo da Capitalizao de Mercado dos FII por Tipo de Ativo Montante (R$ milhes)
25.000
17
4
Anlise do Mercado
20.000
15.000
10.000
5.000
31/01/2003
31/05/2003
30/09/2003
31/01/2004
31/05/2004
30/09/2004
31/01/2006
31/05/2006
30/09/2006
31/01/2007
31/05/2007
30/09/2007
31/01/2008
31/05/2008
30/09/2008
31/01/2009
31/05/2009
30/09/2009
31/01/2010
31/05/2010
30/09/2010
31/01/2012
31/05/2012
31/01/2005
31/05/2005
Escritrios
30/09/2005
Shopping Centers
Renda Fixa
Outros
A capitalizao de mercado como um todo equivalente ao produto do seu nmero de fundos pelo valor mdio de capitalizao de mercado por fundo. Ambos componentes vm aumentando nos ltimos anos. Em setembro de 2008 existiam 16 FII, com valor mdio de capitalizao de mercado por fundo de R$ 134,0 milhes. Em setembro de 2011 o nmero de FII tinha subido para 55, com valor mdio de capitalizao de mercado por fundo de R$ 200,2 milhes. Recentemente, em outubro de 2012, o nmero de FII tinha saltado para 77, com valor mdio de capitalizao de mercado por fundo de R$ 269,2 milhes. O grupo de fundos de Escritrios vem mantendo uma participao prxima da metade do valor de capitalizao de todo o mercado, tendo registrado 49,4% deste valor em outubro de 2012, com uma capitalizao de mercado de R$ 10,23 bilhes. Isto representa um crescimento de 78,6% sobre o valor de um ano antes, de R$ 5,73 bilhes. Seis dos dez maiores valores de capitalizao de mercado individuais pertencem a este grupo. No final de outubro de 2012, o maior fundo de Escritrios era o FII BTG Pactual Corporate Office Fund, com um valor de R$ 1,69 bilho. Na mesma data, um total de seis FII, de grupos distintos, tinham valor de mercado prximo ou acima de R$ 1,0 bilho. O maior fundo do grupo de Shopping Centers era o FII CSHG Brasil Shopping, com valor de R$ 994,7
milhes, e o maior fundo pertencente categoria Outros era o FII Opportunity, com valor de R$ 1,84 bilho. Este ltimo um fundo que investe em uma carteira de imveis diversificados e responde pelo maior valor do mercado (outubro/2012), porm suas cotas apresentam baixssima liquidez. Nenhum fundo de Ttulos se encontra entre os dez maiores fundos do mercado.
30/09/2012
31/01/2011
31/05/2011
30/09/2011
40
O rendimento mensal mdio por fundo, ponderado pela capitalizao de mercado, para o mercado consolidado se manteve razoavelmente estvel nos ltimos dois anos, com pequenas oscilaes em torno de 0,6%. Apenas nos ltimos seis meses este indicador parece quebrar para baixo este nvel de suporte de forma mais convincente. O rendimento mensal definido como a razo entre o rendimento distribudo por um fundo em um determinado ms e o valor de mercado da cota do fundo naquele ms, em termos percentuais. Abaixo, na figura 18, a evoluo nos ltimos dois anos do rendimento mensal mdio para os principais grupos de fundos.
Rendimento Mdio Mensal Histrico dos FII por Tipo de Ativo (% do Valor de Mercado)
18
4
Anlise do Mercado
2,0
1,5
1,0
0,5
0,0
Ago-12 Jul-12 Mai-11 Jun-11 Ago-11 Out-11 Nov-11 Dez-11 Mai-12 Jun-12 Set-12 Jul-11 Set-11 Nov-10 Dez-10 Mar-12 Out-12 Mar-11 Jan-12 Fev-12 Abr-12 Jan-11 Fev-11 Abr-11
Consolidado
Renda Fixa
Escritrios
Shopping Centers
Devido ao desempenho nos ltimos dois anos do setor imobilirio na economia, que acarretou em taxas de vacncia bastante reduzidas em imveis alugados, o crescimento nominal dos rendimentos da maioria dos fundos tem sido superior ao IGP-M, principal ndice de reajuste dos contratos de aluguel de grande parte dos imveis que compem as carteiras dos fundos. (ver box Algumas Estatsticas sobre Imveis de FII). Ao mesmo tempo, devido contnua valorizao destes imveis neste perodo, que reflete uma dinmica de mercado de demanda maior do que oferta e uma expectativa que permanece de rendimentos crescentes oriundos em aluguis, as cotas dos FII continuam apresentando tendncia de valorizao de preo negociado no
mercado secundrio. A partir do fim de 2010, a valorizao dos preos de cotas vinha ocorrendo em ritmo compatvel taxa de aumento nominal dos rendimentos dos fundos, mas passou a super-la um pouco nos ltimos seis meses. Assim, o rendimento mensal mdio, tal qual calculado, apresentou ligeira tendncia de decrescimento neste perodo final. Esta queda reflete uma tendncia de ajuste para baixo da expectativa de retorno por parte do mercado.
41
Os fundos de Renda Fixa apresentaram o histrico de rendimento mensal mdio mais alto nos ltimos dois anos. A carteira destes fundos majoritariamente composta por CRI e o lastro destes ttulos composto por recebveis imobilirios cujos montantes so indexados ao IGP-M, frequentemente com reajustes em base mensal. Nos perodos de maior elevao deste ndice, esta alta se reflete direta e pontualmente em toda a cadeia de ttulos beneficiria desta indexao: recebveis imobilirios, CRI e cotas dos fundos de Renda Fixa. Adicionalmente, importante destacar que, embora possam ser comparveis, os rendimentos de fundos de Imveis e de Renda Fixa tm dinmicas diferentes, com impactos resultantes no valor patrimonial e de mercado das cotas destes fundos. Os rendimentos dos fundos de Renda Fixa, dependendo do fluxo de amortizao dos CRI que compem suas carteiras e do nvel do IGP-M, principal indexador destes ttulos, podem ser majorados pelo efeito da distribuio do componente referente atualizao monetria do valor do principal do CRI, resultando assim em uma tendncia de queda do valor real do CRI, e consequentemente da carteira de ttulos, ao longo do tempo. Esta diferenciao, de certa forma comparvel distino entre o desempenho de um ttulo de renda fixa e um ttulo de equity, resulta em rendimentos mensais que tambm so distintos. A rentabilidade efetiva das cotas de FII, definida como a taxa interna de retorno que considera o fluxo de distribuies e de amortizaes das cotas e seus preos negociados no mercado secundrio da BM&FBOVESPA no comeo e fim do perodo referente ao clculo da rentabilidade (ver box Indicadores de Rentabilidade), apresentou um nvel mdio para o setor nos ltimos anos bastante superior ao do mercado de aes e da taxa DI. Em setembro de 2012, a BM&FBOVESPA lanou o ndice de Fundos de Investimentos Imobilirios - IFIX, o primeiro benchmark deste setor (ver box IFIX). O desempenho deste ndice, apresentado retroativamente desde o final de 2010, oferece um referencial efetivo para uma leitura comparativa de desempenho intermercados e intramercados. No captulo de Rankings so apresentados os dez melhores desempenhos do mercado de FII, em termos da rentabilidade efetiva, nos
4
Anlise do Mercado
ltimos doze meses, juntamente com o desempenho do IFIX no perodo. Poucos fundos apresentaram desempenho negativo nos ltimos doze meses. Nestes casos, alguns riscos caractersticos de investimentos em cotas de FII se tornaram realidade de fato. No captulo Consideraes sobre Risco, uma anlise em cima de fatos estilizados referentes a quatro diferentes tipos de fundo desenvolvida. Nela, incorporada a experincia emprica de riscos realizados recentemente no mercado.
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Para finalizar este captulo dedicado anlise de mercado, em relao evoluo de mercado mais recente, aps a data final de referncia desta publicao, que 31/10/2012, novas operaes ocorreram. Entre a data final de referncia e a data da publicao, sete novos FII passaram a ter suas cotas negociadas no mercado secundrio. Baseado somente nestas operaes, a projeo de aumento no valor de capitalizao de mercado consolidado ainda em 2012 de R$ 2,94 bilhes.4
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Anlise do Mercado
A capitalizao de mercado foi calculada com base no preo mdio negociado das cotas dos respectivos fundos em novembro de 2012, exceto para os casos dos FII CEO Cyrela Commercial Properties e FII RSB 1 que iniciaram seus negcios no dia 10 de dezembro de 2012, e do FII BB Progressivo II, que teve incio de negociao de suas cotas programado para 12 de dezembro de 2012, para os quais foram utilizados o total do montante captado nas respectivas ofertas. 43
Indicadores de Rentabilidade
Trs indicadores de rentabilidade so utilizados pelo mercado para acompanhar o desempenho das cotas de FII: a Variao de Preo, o Dividend Yield e a Taxa Interna de Retorno.
4
Anlise do Mercado
Variao de Preo
Este indicador se refere simplesmente ao retorno, em um determinado intervalo de tempo, gerado pela valorizao (positivo) ou desvalorizao (negativo) do preo da cota de um FII, negociada no mercado secundrio no comeo e fim daquele intervalo de tempo. Para mitigar efeitos distorcidos causados por baixos nveis de liquidez em uma base diria, a Uqbar trabalha com intervalos de tempo de base mensal e para tanto utiliza os preos mdios mensais das cotas de FII, ponderados por montante negociado. A frmula da Variao de Preo (VP), em termos percentuais, no intervalo de tempo que vai do ms A ao ms B :
onde:
e:
miA e miB so os montantes negociados em cada negcio i, nos preos piA e piB, durante os meses A e B respectivamente.
Dividend Yield
A rentabilidade medida pelo dividend yield segue o conceito equivalente ao que aplicado no mercado de aes e, alternativamente, pode ser entendida como o retorno sobre o preo. definida como o quociente entre o somatrio das distribuies de uma cota em um determinado intervalo de tempo e o preo de mercado da mesma cota. O dividend yield mais comumente utilizado no mercado de FII o anual, mas o mensal tambm
bastante acompanhado. O dividend yield anual mitiga eventuais efeitos sazonais. O dividend yield anual mais utilizado o que se refere s distribuies dos doze meses precedentes ao ms de referncia, incluindo o prprio, e ao preo de mercado da cota no ms de referncia. o dividend yield estimado. Outras opes menos utilizadas se referem ao preo de mercado da cota no ms do incio do intervalo de tempo de doze meses precedentes ao ms de referncia (dividend yield realizado) ou estimativa do somatrio das distribuies nos doze meses futuros ao ms de referncia (dividend yield futuro).
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A Uqbar, em seu acompanhamento mensal da indstria, trabalha com o dividend yield anual estimado, referente ao somatrio de distribuies nos doze meses precedentes ao ms de referncia, incluindo o prprio, e ao preo mdio de mercado da cota no ms de referncia, este ltimo calculado de forma ponderada por montante negociado, conforme descrito na seo anterior referente ao indicador Variao de Preo. A frmula do dividend yield (DY) utilizado pela Uqbar, em termos percentuais, referente ao ms de referncia A : onde: di cada distribuio que ocorreu nos doze meses precedentes ao ms de referncia A, incluindo o prprio, e PA o preo mdio no ms A, ponderado por montante negociado, conforme descrito anteriormente. A interpretao direta do significado do dividend yield a da proporcionalidade entre o valor das distribuies e o valor da cota de FII. Tudo o mais constante, estes dois valores devem manter o coeficiente de proporcionalidade inalterado. Alternativamente, um dividend yield crescente indica uma propenso do mercado de demandar uma antecipao de rendimentos e/ou um aumento do retorno; e um dividend yield decrescente indica uma propenso do mercado de aceitar uma postergao de rendimentos e/ou uma reduo do retorno. Ao se analisar a rentabilidade indicada pelo dividend yield, importante que se tenha a informao se est ocorrendo alguma amortizao das cotas por parte do fundo. Se o FII entrar em alguma fase de desinvestimento, por exemplo, realizando lucros com a venda de imveis que se valorizaram de acordo com metas preestabelecidas, e distribuir este lucro, adicionando-o aos seus rendimentos, o dividend yield do fundo aumentar de forma insustentvel no longo prazo e deve ser analisado neste contexto. Ademais, se o dividend yield calculado se refere s distribuies que ocorreram durante o perodo de amortizao e ao preo de mercado da cota no final deste perodo, como no caso do dividend yield estimado, haver tambm um efeito adicional de aumento artificial neste indicador por conta da diminuio do denominador, j que o preo de mercado da cota tender a se reduzir em funo da amortizao.
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Anlise do Mercado
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Taxa Interna de Retorno

A Taxa Interna de Retorno (TIR) o indicador de rentabilidade mais completo, que leva em conta tanto os fluxos inferidos no clculo da Variao de Preo, como os fluxos utilizados no clculo do Dividend Yield. Por isto, este indicador tambm referido como o indicador de rentabilidade efetiva. O indicador equivalente TIR do fluxo de caixa que considera as distribuies e as amortizaes de uma cota em um determinado intervalo de tempo e os preos mdios, ponderados por montante negociado, das negociaes das cotas no mercado secundrio nos meses do comeo e fim daquele intervalo de tempo. Ou seja, a TIR a taxa de desconto que faz com que o somatrio do valor presente do fluxo de caixa futuro (equivalente ao fluxo das distribuies e amortizaes no intervalo de tempo e do preo da cota no final do intervalo de tempo) seja igual ao valor do investimento inicial (equivalente ao preo da cota no incio do intervalo de tempo), tal qual representado pela frmula abaixo:
4
Anlise do Mercado
t =1
( 1+TIR )
n
f (t)
ut 252
= Investimento inicial
onde: t = perodo (de 1 a n) ut = dias teis do incio do perodo 1 ao fim do perodo t f(t) = fluxo de caixa no perodo t
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ndice de Fundos de Investimentos Imobilirios BM&FBOVESPA IFIX

O IFIX um ndice que mede o retorno total de um investimento em uma carteira de cotas de FII, sendo que sua metodologia de clculo considera as variaes de preo e as distribuies de rendimentos e amortizaes destas cotas de fundos. Lanado pela BM&FBOVESPA em 03 de setembro de 2012, o ndice tem sua srie histrica que pode ser acompanhada retroativamente desde o final de dezembro de 2010, quando o valor base do ndice foi fixado em 1.000 pontos. No final de outubro de 2012, o valor do IFIX era de 1.500,57 pontos, acumulando alta de 50,1%, ou o equivalente a 24,8% a.a. desde o incio de sua apurao no final de 2010. Seu menor valor histrico foi de 981,44 pontos, registrado em janeiro de 2011, e o maior foi de 1.537,32, alcanado em setembro de 20121. A figura abaixo mostra a evoluo do ndice desde o incio de sua srie at o final de outubro de 2012.
Evoluo diria do IFIX
1.600 1.500 1.400 1.300 1.200 1.100 1.000 981,44 900
dez-10 jan-11 jan-11 fev-11 fev-11 mar-11 mar-11 abr-11 abr-11 mai-11 mai-11 mai-11 jun-11 jun-11 jul-11 jul-11 jul-11 ago-11 ago-11 set-11 set-11 out-11 out-11 out-11 nov-11 nov-11 dez-11 dez-11 jan-12 jan-12 jan-12 fev-12 fev-12 mar-12 mar-12 abr-12 abr-12 mai-12 mai-12 mai-12 jun-12 jun-12 jul-12 jul-12 ago-12 ago-12 ago-12 set-12 set-12 out-12 out-12
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Anlise do Mercado
1.537,56
O IFIX composto por uma carteira de cotas de FII negociadas nos mercados de bolsa e balco organizado da BM&FBOVESPA. Como condio para fazer parte do ndice, as cotas dos fundos devem estar presentes:
n n
em 60,0% ou mais dos preges dos ltimos doze meses; na lista das cotas que possuem ndices de negociabilidade que somados, de forma
decrescente, representem mais de 99,0% do valor acumulado de todos os ndices de negociabilidade.

O ndice de negociabilidade a mdia geomtrica entre as participaes de determinada cota em termos do nmero de negcios e do montante negociado em relao ao ocorrido em todo o mercado.
Os valores mnimo e mximo so referentes srie histrica que compreende o perodo de 30/12/2010 a 31/10/2012.
47
4
Anlise do Mercado
onde: INi o ndice de negociabilidade da cota i; ni e mi so o nmero de negcios e o montante negociado da cota i nos ltimos 12 meses; e N e M so o nmero de negcios e o montante negociado de todas as cotas de FII nos ltimos 12 meses. As cotas dos fundos com menos de doze meses de listagem na BM&FBOVESPA somente podem fazer parte do IFIX se tiverem mais de seis meses de negociao e , no mnimo, 60,0% de presena em prego nos ltimos seis meses, alm de pertencerem lista do ndice de negociabilidade, exatamente como definido acima, ou seja, mantendo a base anual de N e M. Em 03 de dezembro de 2012, 44 cotas de FII faziam parte da carteira do IFIX. A tabela abaixo mostra cada cota pertencente carteira com suas respectivas participaes no ndice e quantidade terica de cotas.
FII
BTG Pactual Corporate Office Fund CSHG Real Estate Kinea Renda Imobiliria CSHG Brasil Shopping BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower Grand Plaza Shopping Edifcio Almirante Barroso BB Progressivo CSHG Logstica Torre Almirante Shopping Ptio Higienpolis Projeto gua Branca Presidente Vargas BTG Pactual Fundo de Fundos Rio Bravo Renda Corporativa Cenesp Industrial do Brasil Hotel Maxinvest CSHG JHSF Prime Offices Hospital Nossa Senhora de Lourdes Campus Faria Lima BTG Pactual Fundo de CRI
Ticker
BRCR11 HGRE11 KNRI11 HGBS11 BBVJ11 ABCP11 FAMB11B BBFI11B HGLG11 ALMI11B SHPH11 FPAB11 PRSV11 BCFF11B FFCI11 CNES11B FIIB11 HTMX11B HGJH11 NSLU11B FCFL11B FEXC11B BBRC11 TRXL11 FIIP11B PQDP11 THRA11B FLMA11 RBRD11 MBRF11 BMLC11B
Qtde. Terica
11.000.000 900.000 772.200 445.795 5.420.000 61.019.165 104.800 130.000 340.100 104.700 578.353 750.000 195.000 2.123.862 136.662.752 1.958.330 664.516 714.516 165.000 1.144.800 167.000 1.461.280 1.590.000 1.591.357 927.162 100.000 1.368.247 69.033.500 1.848.383 101.664 998.405
Part. (%)
12,179 11,205 9,111 7,000 4,394 4,078 3,759 3,743 3,119 2,652 2,471 2,200 1,988 1,945 1,931 1,800 1,754 1,655 1,649 1,559 1,469 1,359 1,346 1,311 1,192 1,107 1,037 1,016 0,981 0,957 0,918
BB Renda Corporativa TRX Realty Logstica Renda I RB Capital Renda I Parque Dom Pedro Shopping Center Cyrela Thera Corporate Square Faria Lima RB Capital Renda II Mercantil do Brasil BM Brascan Lajes Corporativas
48
FII
XP Gaia Lote I CSHG Recebveis Imobilirios BC Europar RB Capital General Shopping Sulacap Aesapar Anhanguera Educacional West Plaza Max Retail Hospital da Criana Caixa TRX Logstica Renda Mais Shopping Largo 13 RB Capital Prime Realty I Floripa Shopping
Ticker
XPGA11 CSBC11 EURO11 RBGS11 AEFI11 FAED11B WPLZ11B MAXR11B HCRI11B CXTL11 MSHP11 RBPR11 FLRP11B
Qtde. Terica
1.050.973 104.709 440.000 1.078.000 750.500 518.007 989.339 59.245 200.000 53.597 90.840 800.000 48.000
Part. (%)
(cont.)
0,853 0,835 0,754 0,635 0,620 0,565 0,513 0,499 0,409 0,389 0,366 0,356 0,321
4
Anlise do Mercado
A carteira terica do ndice tem vigncia de quatro meses. Uma cota de FII ser excluda da carteira se: (i) deixar de atender a algum critrio de incluso, quando das reavaliaes peridicas; ou (ii) houver o resgate da totalidade dos ttulos em circulao; ou (iii) sua negociao na BM&FBOVESPA for suspensa por 30 dias. A BM&FBOVESPA calcula o IFIX em tempo real, considerando os preos dos ltimos negcios ocorridos nos mercados de bolsa e balco organizado. No clculo do ndice, as cotas que fazem parte do mesmo, de acordo com os critrios de incluso, so ponderadas por seus respectivos valores de mercado. O valor de mercado a quantidade total de cotas emitidas multiplicada por sua ltima cotao em mercado. A participao de um ttulo no IFIX no poder ser superior a 20,0%. Caso isso ocorra, ajustes so feitos para adequar a participao do ttulo a esse limite. O peso de cada cota no ndice no leva em considerao o grau de negociabilidade da cota como ocorre no clculo do ndice Bovespa - Ibovespa. O IFIX segue o modelo do ndice Brasil 50 - IBrX -50, o qual considera o grau de negociabilidade apenas como condio para incluso na carteira terica. Depois de satisfeita esta condio e a de frequncia mnima (60,0%) em preges, estando ento elegvel para compor a carteira do ndice, a cota tem o nvel de sua participao definido exclusivamente pela sua capitalizao de mercado relativa. O IFIX pode ser calculado da seguinte forma:
onde: IFIX o valor do ndice; Qi a quantidade terica da cota i; Pi o preo da cota i; e n a quantidade de cotas integrantes da carteira terica do ndice. Finalmente, em relao ocorrncia de rendimentos em dinheiro, proventos em cotas e novas subscries referentes s cotas pertencentes carteira do IFIX, ajustes so realizados de forma a sempre manter a continuidade do valor do ndice, incorporar neste o retorno total de cada cota e manter o peso terico de cada cota representado pelo valor dirio de capitalizao de mercado relativa de seu fundo.
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Informaes Estatsticas sobre FII

Dados Estatsticos sobre Ativos de FII A tabela abaixo apresenta dados estatsticos, segregados por tipo de imvel, sobre os ativos dos Fundos de Investimento Imobilirio (FII) em outubro de 2012. Os dados foram obtidos a partir de levantamento feito pela Uqbar, utilizando como base os informes mensais divulgados pelos administradores dos FII na CVM. O tipo de imvel apresentado na tabela se refere classificao do fundo, sendo considerados apenas fundos da classe Imvel. Os valores apresentados so os montantes mdios por fundo associado a cada tipo de imvel e os nmeros percentuais se referem participao de cada ativo em relao ao total de ativos de cada tipo de fundo.
Ativo Total R$ milhes 123,7 299,0 10,2 142,3 460,0 57,9 143,8 89,4 86,5 326,7 264,7 Imveis R$ milhes 109,8 246,3 9,5 139,9 301,7 54,2 105,1 65,5 12,5 253,4 204,3 % 88,7 82,4 93,2 98,3 65,6 93,7 73,1 73,3 14,5 77,5 77,2 CRI / LCI R$ milhes 0,0 7,9 0,0 0,0 0,0 0,0 4,0 5,5 0,0 20,9 8,0 % 0,0 2,6 0,0 0,0 0,0 0,0 2,8 6,2 0,0 6,4 3,0 FII R$ milhes 0,0 29,2 0,0 0,0 2,4 0,0 20,4 0,0 0,0 23,3 18,9 % 0,0 9,8 0,0 0,0 0,5 0,0 14,2 0,0 0,0 7,1 7,1 Aes / Participaes R$ milhes 0,0 1,0 0,0 0,0 20,8 0,0 0,0 0,0 56,0 6,1 6,8 % 0,0 0,3 0,0 0,0 4,5 0,0 0,0 0,0 64,8 1,9 2,6 Aplicaes Financeiras R$ milhes 13,3 11,7 0,7 1,3 32,2 1,9 13,1 16,6 16,5 14,1 14,1 % 10,8 3,9 6,7 0,9 7,0 3,4 9,1 18,6 19,1 4,3 5,3 Recebveis R$ milhes 0,7 2,2 0,0 1,1 99,9 1,6 1,2 1,3 1,3 6,8 11,6 % 0,5 0,8 0,0 0,8 21,7 2,8 0,8 1,4 1,5 2,1 4,4 Outros R$ milhes 0,0 0,8 0,0 0,1 3,0 0,1 0,0 0,5 0,1 2,1 1,0 % 0,0 0,3 0,0 0,0 0,6 0,1 0,0 0,5 0,1 0,6 0,4
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Anlise do Mercado
Tipo Imvel
Escolar Escritrios Galerias Hospitalar Diversificado Industrial Logstica Lojas Individuais Residencial Shopping Centers Todos
Segue a definio de cada tipo de ativo: Imveis: investimento em imveis, incluindo possveis benfeitorias, obras e atualizaes de valor devido s reavaliaes dos mesmos. CRI / LCI: investimento em Certificados de Recebveis Imobilirios e/ou Letras de Crdito Imobilirio. FII: investimento em cotas de outros Fundos de Investimento Imobilirio. Aes/Participaes: investimento em aes de empresa e/ou participaes em sociedades
de propsito especfico (SPE) que estejam ligadas ao setor imobilirio. Aplicaes Financeiras: investimentos em ativos de renda fixa, como Certificados de Depsito Bancrio e ttulos pblicos, e fundos de investimentos de diferentes modalidades. Recebveis: contas a receber diversos, principalmente aluguis. Outros: outros ativos, principalmente caixa.
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Dados Estatsticos sobre Imveis de FII Os quadros abaixo apresentam alguns dados estatsticos sobre os imveis que pertenciam s carteiras de investimentos dos Fundos de Investimento Imobilirio (FII) na data base desta publicao. Os dados foram obtidos a partir de levantamento feito pela Uqbar junto a todos os FII cujas cotas so negociadas nos mercados de bolsa e balco organizado da BM&FBOVESPA. Foram utilizadas informaes pblicas divulgadas pelos fundos nos seguintes documentos: Demonstraes financeiras e de fluxo de caixa, relatrios mensais, trimestrais e semestrais dos administradores, informes e balancetes mensais, pareceres de auditores independentes e relatrios de gestores e consultores. A Uqbar gostaria de agradecer s instituies que retornaram as solicitaes, confirmando e/ ou completando as informaes levantadas, o que permitiu que a amostragem de fundos fosse maior e a informao sobre os imveis mais acurada. Para o quadro abaixo, foram utilizadas as seguintes definies: Nmero de Fundos: quantidade de fundos negociados na BM&FBOVESPA que tm nas suas carteiras imveis com dados disponveis. Amostra: o nmero de fundos com dados disponveis sobre rea ou valor de mercado de imveis. rea til Mdia: mdia da rea til total por tipo de imvel por fundo. Valor de Mercado Mdio: mdia de valor de mercado total por tipo de imvel por fundo. Para cada tipo de imvel so considerados os fundos que possuem pelo menos um imvel pertencente quela categoria.
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Anlise do Mercado
Tipo de Imvel
Varivel Nmero de Fundos rea til Mdia (mil m)
Total 67 64,1 Amostra 57 197,0 64 29 32,4 Amostra 25 259,1 27
Com 1 imvel 33 31,5 29 182,9 31 16 26,6 14 221,8 14
Entre 2 e 5 imveis 18 30,2 13 164,2 18 9 13,0 7 147,6 9
Entre 6 e 10 imveis 8 125,7 8 210,8 8 2 53,1 2 358,5 2
Mais de 10 imveis 8 191,9 7 420,4 7 2 120,3 2 922,7 2
Todos
Valor de Mercado Mdio (R$ milhes) Amostra Nmero de Fundos
rea til Mdia (mil m) Escritrios Valor de Mercado Mdio (R$ milhes) Amostra
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(cont.) Tipo de Imvel Varivel Nmero de Fundos Shopping Centers rea til Mdia (mil m) Amostra Valor de Mercado Mdio (R$ Milhes) Amostra Nmero de Fundos rea til Mdia (mil m) Outros Amostra Valor de Mercado Mdio (R$ milhes) Amostra Total 13 68,3 11 257,0 13 25 99,7 21 121,6 24 Com 1 imvel 10 40,2 9 171,2 10 7 29,9 6 121,8 7 Entre 2 e 5 imveis 2 60,0 1 590,9 2 7 48,3 5 63,7 7 Entre 6 e 10 imveis 1 329,5 1 447,3 1 5 113,9 5 104,5 5 Mais de 10 imveis 6 220,6 5 219,5 5
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Anlise do Mercado
Para os quadros a seguir, Amostra significa: nmero de fundos ou de imveis com dados disponveis sobre a localizao dos imveis ou a situao dos imveis ou o indexador dos contratos ou o tipo de imvel. As distribuies so feitas pelo nmero de imveis em cada categoria.
Amostra N de Fundos 66 N de Imveis 306 Construdo 215 (70,3%) Situao dos Imveis Em Construo 72 (23,5%) Outros 19 (6,2%)
Amostra N de Fundos 34 N de Imveis 86 IGP-M 65 (75,6%)
Indexador do Contrato IPCA 20 (23,3%) Outros 1 (1,2%)
Amostra N de Fundos 66 N de Imveis 301 Escritrios 122 (40,5%) Residencial 51 (16,9%)
Tipo de Imvel Lojas Individuais 43 (14,3%) Logstica 35 (11,6%) Shopping Centers 24 (8,0%) Outros 26 (8,7%)
Amostra N de Fundos 66 N de Imveis 306 SP 170 (55,6%) RJ 87 (28,4%)
Localizao dos Imveis DF 8 (2,6%) MG 8 (2,6%) PR 7 (2,3%) Outros 26 (8,5%)
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Consideraes sobre Risco
A seo sobre risco deste Guia no tem como pretenso uma anlise compreensiva dos riscos associados aos investimentos em cotas de FII, uma vez que este assunto, por si s, justificaria uma publicao dedicada ao tema. O principal objetivo desta seo desenvolver uma abordagem de fatos estilizados especficos, buscando caracterizar e diferenciar as principais variveis que podem influenciar a rentabilidade de investimentos em diferentes tipos de FII. As consideraes acerca do tema so focadas em riscos inerentes aos investimentos em cotas de FII, isto , aqueles que por suas caractersticas podem ser mitigados por qualquer investidor a partir da diversificao da sua carteira de investimentos. Portanto, no so considerados fatores que afetam indiscriminadamente mltiplos setores e participantes do mercado financeiro. Os FII so constitudos sob a forma de condomnio fechado, ou seja, uma vez que um investimento feito em cotas destes fundos, o retorno sobre o capital investido se dar por meio das seguintes maneiras: (i) alienao das cotas em bolsa de valores ou mercado de balco, com ganho ou perda de capital na negociao; (ii) distribuio de rendimentos; (iii) amortizao das cotas; e (iv) dissoluo do fundo. Considerando que quase a totalidade dos FII no so constitudos com prazo determinado, a anlise de risco-retorno de investimentos nestas cotas passa pela expectativa quanto ao desempenho destas no mercado secundrio ao longo do tempo. Diversas variveis podem impactar o desempenho de uma cota de FII. Porm, conforme a natureza desta anlise apontada acima, excluindose os fatores exgenos ou particulares do mercado de capitais brasileiro, estas variveis estaro diretamente ligadas: (i) aos objetivos e poltica de investimento estabelecidos para o fundo (e.g.: classe de ativo, tipo de imvel, finalidade de investimento, diversificao); (ii) a eventuais caractersticas estruturais do fundo (e.g.: classes distintas de cotistas, garantia mnima de receita); e (iii) ao desempenho dos principais prestadores de servios do fundo. Para tentar exemplificar essa situao, tomemos os fundos A, B, C e D com as caractersticas de acordo com as definidas na tabela abaixo:
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Exemplo didtico
Caractersticas Finalidade Diversificao Classe de Ativo Tipo de Ativo Fundo A Renda Regular Sim Imvel Escritrios Fundo B Renda Regular No Imvel Escritrios Fundo C Renda Regular Sim Renda Fixa CRI Fundo D Ganho de Capital/ Renda Regular Sim Imvel Residencial
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No exemplo em questo, os fundos A, B e C tm como finalidade prover uma renda regular aos seus investidores. Porm, nos casos dos fundos A e B, esta renda vir a partir de investimento em imveis, decorrente de pagamentos de aluguis. No caso do Fundo C, a renda ser proveniente de pagamentos de juros de ttulos de crdito, especificamente juros provenientes de uma carteira composta de Certificados de Recebveis Imobilirios (CRI), e eventuais montantes relativos atualizao monetria do valor do principal destes ttulos. Os fundos A e B, embora pertenam mesma classe e invistam no mesmo tipo de ativo escritrios podem apresentar exposio a riscos muito diferentes entre si. Enquanto o fundo A investe em um portflio com mltiplos imveis destinados a escritrios, o fundo B concentra seus investimentos em um nico imvel. Consideraes tpicas de anlise de risco relacionadas diversificao de investimento so vlidas aqui. Porm, esta anlise deve ser aprofundada uma vez que os fundos tm como finalidade propiciar renda regular aos seus investidores. Logo, alm da diversificao, a qualidade de crdito do(s) locatrio(s) passa(m) a ser parte importante na anlise. Por exemplo, o fundo A, apesar de diversificado em termos de imveis, pode estar concentrado em um pequeno nmero de locatrios com risco de crdito intermedirio, enquanto que o fundo B pode ter como inquilino uma instituio com altssima qualidade de crdito. Outro importante componente dessa anlise, diretamente vinculado ao imvel e seus locatrios geradores de renda, o nvel de atratividade deste imvel, ou seja, a facilidade com a qual o imvel pode ser recolocado no mercado em caso de trmino ou rompimento do contrato de locao atual. Imveis com destinao e/ou localidade muito especfica, voltada para um determinado nicho de mercado, podem ter uma maior dificuldade em conseguir novos inquilinos. Logo, embora o fundo seja destinado gerao de renda, esta pode deixar de existir por um determinado tempo, at que o imvel encontre novos locatrios, o que pode gerar despesas adicionais relacionadas contratao de terceiros para intermediar novos locatrios interessados. Esta situao de maior impacto quando este imvel o
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nico investimento do fundo. Um aumento repentino na taxa de vacncia e consequente queda nas receitas de aluguel do fundo refletiriam diretamente nos rendimentos a serem distribudos e consequentemente no preo das cotas do fundo no mercado secundrio.
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Por outro lado, como em qualquer anlise de riscos de fundos de investimento, a avaliao inicial da expertise dos prestadores de servio na operao parte fundamental do processo. No caso dos FII, devido grande diversidade de ativos nos quais estes fundos podem investir, a anlise deve ser feita baseada no conhecimento especfico relacionado ao tipo de ativo investido. Por conseguinte, cria-se a expectativa de que um administrador ou gestor de FII de Renda Fixa, que no exemplo acima o fundo C, apresente a expertise necessria para investimentos focados em ttulos de renda fixa, no geral, e em ttulos de securitizao, em particular. Do mesmo modo, os mesmos profissionais nos fundos A e B devem ter experincia em questes relacionadas administrao e gesto de investimentos nos mercados imobilirio e financeiro. Por sua vez, o fundo D tem uma caracterstica de natureza estrutural diferente dos demais: possui duas classes diferentes de cotas. A estruturao do FII com classes snior e subordinada o possibilita atrair, ao mesmo tempo, investidores com apetite por ttulos com perfis de risco diferentes. Alm disso, este fundo tem, como ser explicado a seguir, finalidade dupla: prover renda regular e ganho de capital. Os ttulos da classe snior apresentam alta prioridade de pagamento comparativamente aos ttulos da classe subordinada. A classe de ttulos subordinados tem a funo de proteo da classe de ttulos snior, sendo a primeira a absorver perdas at determinados nveis. Na prtica, esta diferenciao pode se dar atravs de mltiplas classes, com o nvel de senioridade indo da classe mais snior at a mais subordinada. Logo, riscos para os quais esto expostos cotistas da classe snior esto associados aos nveis de perdas para os quais os cotistas subordinados esto dispostos a assumir em seu lugar. Investidores em cotas de FII da classe snior buscam regularidade e previsibilidade nos pagamentos dos rendimentos dos fundos e menos exposio a eventuais problemas vinculados aos ativos do fundo. Em troca, abrem mo de eventuais futuras valorizaes destes. Diferentemente da grande maioria dos fundos com uma classe nica de
5
ttulos, essas cotas so amortizadas e resgatadas aps um determinado perodo de tempo, acordado no incio da operao. Consequentemente, os cotistas da classe subordinada estaro mais expostos aos riscos do fundo. Em troca desta situao, buscam serem recompensados com retornos maiores que aqueles dos ttulos da classe snior. Investidores so atrados para esta classe de cota pela possibilidade de ganhos de capital obtidos a partir da valorizao dos ativos dos fundos e
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da alavancagem (financiamento) fornecida pelos cotistas snior. Investidores destes ttulos em operaes de FII so geralmente entidades vinculadas ao(s) imvel(eis) que d(o) origem operao ou investidores sofisticados com experincia no setor imobilirio. Devido sua subordinao aos ttulos snior, os ttulos subordinados geralmente so amortizados ou resgatados aps ou pari passu, dentro de determinadas situaes, s amortizaes ou resgate daqueles. Estes tipos de fundos so apropriados quando a segregao dos perfis de riscos possvel e desejvel. Aplica-se, por exemplo, a fundos dedicados ao negcio de desenvolvimento imobilirio. Nestes investimentos, atrasos na entrega dos empreendimentos ou aumentos inesperados nos custos de construo podem ser recorrentes. Uma eventual interrupo do fluxo de pagamentos de rendimentos certamente eliminar investidores mais conservadores que no esto dispostos a correr esses riscos. Por sua vez, investidores imobilirios, familiarizados a essas situaes, podero assumir esses riscos em troca de retornos mais atrativos que aqueles produzidos pelo investimento direto no negcio do desenvolvimento imobilirio. Finalmente, vale mencionar um importante indicador que permite ao investidor monitorar seus investimentos: a distribuio dos rendimentos. O comportamento do fluxo destes pagamentos um indicador importante do grau de observncia que ocorre em relao aos objetivos e poltica de investimento estabelecidos para um fundo e do desempenho sendo atingido por parte de seus principais prestadores de servios. O fluxo histrico de rendimentos realizados e o fluxo futuro de rendimentos esperados tendem a traduzir, em grande medida, a realidade operacional do fundo. A seguir definimos cinco grandes categorias de riscos associados a investimentos em cotas de FII. A classificao tem finalidade didtica e visa estabelecer uma estrutura bsica para se pensar riscos. Outras categorias podem ser facilmente includas, assim como determinados riscos podem ser reclassificados em outras categorias. Em seguida apresentado um resumido exemplo de riscos, para cada categoria desta classificao, para os casos gerais de FII pertencentes s duas classes de ativos mais importantes atualmente no
5
mercado brasileiro: Imveis e Renda Fixa.
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DEFINIO DE TIPOS DE RISCOS

n Imvel
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Incerteza associada exposio a imveis. Incerteza associada exposio aos mercados imobilirio
n Mercado
e financeiro.
n Crdito
Incerteza associada qualidade de crdito vinculada Incerteza associada exposio estrutura da operao,
aos ativos e aos prestadores de servio.

n Estrutural
incluindo as decises tomadas quanto aos termos e condies do fundo e seus prestadores de servio.
n Jurdica
Incerteza associada exposio a questes de natureza
regulamentar ou jurdica. Exemplo didtico

Tipo de Risco
Imvel Mercado Crdito Estrutural Imvel
FII Imvel
engenharia e construo, manuteno e depreciao, desapropriao, sinistro, administrao de terceiros, recolocao N/A no mercado. mudana da oferta e da demanda, vacncia. locatrios, seguradora, garantidor (receita mnima). N/A
FII Renda Fixa
Financeiro ndice de reajuste de preo do aluguel.
pr-pagamento, reinvestimento. ttulos de crdito estruturado.
concentrao de ativos, concentrao de investidores, concentrao de devedores, diluio da participao de cotistas, conflito de interesse, no atingir a rentabilidade almejada, qualidade e quantidade de informao, capacidade de terceiros (administrador, gestor, etc.), descrio genrica de objetivos, poltica, etc. processos relacionados a transmisso da posse dos imveis ao contrato de cesso de crditos fundo. imobilirios, execuo de garantias.
Jurdico
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Aspectos tributrios e contbeis dos FII

Por Joo Santos, Alvaro Taiar, Thais Romano e Ana Luiza da PricewaterhouseCoopers
ASPECTOS TRIBUTRIOS
Os Fundos de Investimento Imobilirio (FII) esto sujeitos a um regime de tributao particular, regulado nas Instrues Normativas no 25/2001 e 1.022/2010 e nas Leis no 11.033/2004 e 12.024/2009. Diferentemente de outros fundos de investimento, rendimentos e ganhos lquidos auferidos por FII em aplicaes financeiras de renda fixa e varivel, exceto os rendimentos imobilirios, sujeitam-se incidncia do imposto de renda na fonte. Isso porque, a partir de agosto de 2009, os rendimentos provenientes das aplicaes financeiras dos FII em Certificados de Recebveis Imobilirios (CRI), Letras de Crdito Imobilirio (LCI), Letras Hipotecrias (LH) e em cotas de FII admitidas para negociao em bolsa passaram a ser excludos da tributao. O imposto pago pelos ganhos e rendimentos auferidos pela carteira dos FII em aplicaes financeiras em outros ativos, que no os de natureza imobiliria citados anteriormente, podero ser compensados, sob certas condies, com o retido na fonte pelos prprios FII por ocasio da distribuio de rendimentos e ganhos de capital aos seus cotistas. Essa compensao dever ser realizada proporcionalmente participao do cotista pessoa jurdica ou pessoa fsica no sujeita iseno. A parcela do imposto no passvel de compensao dever ser considerada como exclusiva de fonte e registrada como despesa dos FII. No que se refere tributao do cotista, a regra geral que sejam tributveis os rendimentos distribudos pelos FII a seus cotistas alquota de 20,0%. A legislao estipula que as distribuies de rendimentos pelos FII correspondam a, no mnimo, 95,0% do lucro auferido, apurado segundo o regime de caixa, com base nos balanos levantados em junho e dezembro de cada ano. Esto isentos do imposto de renda os rendimentos distribudos pelos FII aos cotistas que sejam pessoas fsicas nos casos em que os FII: (i) tenham suas cotas admitidas para negociao exclusivamente em bolsa de valores
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ou no mercado de balco organizado, e (ii) tenham, no mnimo, 50 cotistas. Tal benefcio no ser concedido ao cotista pessoa fsica titular de cotas que representem 10,0% ou mais da totalidade das cotas emitidas pelos FII ou cujas cotas lhe derem direito ao recebimento de rendimento superior a 10,0% do total de rendimentos auferidos pelo fundo.
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Na tabela seguinte encontra-se um resumo do que j foi exposto, considerando-se as alquotas de tributao aplicveis a cada caso.
Imposto Sobre Rendimentos e ganhos de capital Aplicaes de Renda Fixa CRI, LCI, LH 0,0% 15,0% - 22,5% 0,0% 0,005% - 15,0% 0,0% 20% 0,0% Alquota
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Outros Aplicaes de Renda Varivel Cotas de FII
Outros Imveis Sobre rendimentos distribudos pelo FII Cotistas em geral Cotistas pessoas fsicas (atendidas as condies citadas anteriormente)
ASPECTOS CONTBEIS
Os FII foram inicialmente regulados, operacional e contabilmente, pelas Instrues CVM no 205/1994 e 206/1994. Em virtude das mudanas e do crescimento no mercado imobilirio que se consolidou nos ltimos anos, a Comisso de Valores Mobilirios (CVM) revisou as antigas Instrues e emitiu as Instrues CVM no 472/2008 e 516/2011. Com a flexibilidade trazida por esse novo marco regulatrio operacional, diversos FII foram criados e passaram a apresentar carteiras com perfis de investimentos bastante distintos, detendo desde participaes diretas em empreendimentos imobilirios, participaes em ttulos de capital ou dvida emitidos por sociedades de propsito especfico de atividade imobiliria, bem como em ttulos com lastro em ativos ou direitos de natureza imobiliria, como, LH, LCI, CRI e Cdulas de Crdito Imobilirio (CCI). Considerando esse panorama, a CVM, como parte de seu esforo para consolidar as normas e os procedimentos contbeis, assim como padronizar as demonstraes financeiras aplicveis aos FII, reuniu administradores e gestores
desses fundos, alm de auditores e outros participantes do mercado, para debater o tema, iniciativa que resultou na emisso da Instruo no 516/2011, que passou a vigorar para as demonstraes financeiras de FIIs, cujo exerccio social tenha incio em ou aps 1o de janeiro de 2012. A Instruo CVM no 516/2011 no um fim em si mesma, e faz referncia direta s demais prticas contbeis em vigor, editadas pelo Comit de Pronunciamentos Contbeis CPC e referendadas por Deliberaes da CVM, aplicveis s companhias abertas.
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A seguir, h um sumrio das principais alteraes previstas nas prticas contbeis e na apresentao das demonstraes financeiras dos FII, a partir da vigncia da nova norma: a) Reconhecimento e mensurao dos investimentos detidos pelos FII:
n
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Os investimentos em propriedades para renda1, que eram mensurados
ao custo de aquisio2 reduzido pela depreciao acumulada, passaram a ser reconhecidos pelo custo de aquisio e continuamente mensurados pelo seu valor justo3, inclusive no momento de sua dao em integralizao de cotas ou na aquisio.
n
Os investimentos em propriedades para venda, antes mensurados ao
custo de construo incorrido, passam a ser mensurados pelo menor entre o valor de custo ou valor realizvel desses ativos, lquido das despesas estimadas necessrias para realizao da venda. A mudana na mensurao dos ativos acima e a extino do registro da depreciao possibilitaram demonstrar, de forma mais apropriada, o valor desses ativos e a posio patrimonial dos FII, eliminando uma das principais distores anteriormente existentes, tendo em vista que demonstrava uma contnua reduo do valor dos ativos na maioria das vezes irreal. b) Os ativos financeiros, at ento mensurados pelo custo de aquisio acrescido dos rendimentos auferidos, ajustado a mercado, se inferior ao valor contbil, passaram a ter as classificaes previstas pelos CPCs (i) ativos financeiros pelo valor justo por meio do resultado (aqueles designados dessa forma no reconhecimento inicial e os classificados como mantidos para negociao), (ii) investimentos mantidos at o vencimento e (iii) emprstimos e recebveis. Em virtude da classificao como ativos financeiros para negociao, os ttulos e valores mobilirios
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Imveis para renda, que atualmente so registrados como Ativo Permanente, passam a ser classificados como Propriedades para Investimento, no subgrupo Investimento no Ativo no Circulante.
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Custo de aquisio engloba: preo de aquisio adicionado de todos os gastos da transao diretamente atribuveis operao de compra, como gastos com cartrio, ITBI e honorrios advocatcios. No caso de imveis construdos e destinados venda, deve englobar, alm dos gastos diretamente relacionados construo (materiais, mo de obra e servios tcnicos especializados), os gastos incorridos para colocar os imveis em condies normais de venda.
3
Valor justo o valor pelo qual um ativo pode ser trocado entre partes independentes, conhecedoras do negcio e dispostas a realizar a transao, sem que represente uma operao forada, sendo a melhor evidncia do valor justo dada pelos preos correntes de negociao em um mercado lquido de ativos semelhantes na mesma regio e condio e sujeitos a contratos similares. Na inexistncia dessa evidncia, deve-se utilizar em ordem de preferncia (i) preos correntes praticados em um mercado lquido de ativos de diferente natureza, condio, localizao, sujeitos a diferentes contratos, ajustados para refletir essas diferenas; (ii) preos recentes de ativos semelhantes praticados em mercados menos lquidos, ajustados para refletir quaisquer mudanas nas condies econmicas em relao data da ocorrncia daqueles preos; (iii) projees de fluxos de caixa descontados baseados em estimativas confiveis de fluxos futuros de caixa, consubstanciado nos termos do contrato de aluguel ou qualquer outro contrato existente e, quando possvel, em evidncias externas de valores correntes de aluguis de ativos na mesma localizao.
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passam a ser mensurados ao valor justo, e aqueles classificados como investimentos mantidos at o vencimento, assim como os recebveis, permanecem mensurados pelo custo amortizado. c) Para os ativos financeiros avaliados ao custo amortizado, h necessidade de avaliao do seu valor recupervel, e sempre que houver evidncia de reduo no valor recupervel dos ativos (mensurada pela diferena entre o valor contbil dos ativos e o valor presente dos novos fluxos de caixa esperados calculados aps a mudana de estimativa). No caso de ativos financeiros de crdito relacionados a um mesmo devedor, a estimativa de perda deve ser mensurada sobre todo o fluxo de caixa esperado desse devedor, levando em considerao a natureza da transao e as caractersticas das garantias, como suficincia e liquidez. d) A rubrica Resultados de Exerccios Futuros anteriormente utilizada para registrar as cesses de recebveis imobilirios foi extinta. Tais operaes passaram a ser registradas consoante s disposies dos CPCs, o que requer a anlise de diversos fatores como: a transferncia ou no dos direitos contratuais de receber os fluxos de caixa dos recebveis cedidos, a reteno de riscos e benefcios da propriedade dos recebveis e o controle sobre estes. Caso haja reteno de riscos e benefcios, a referida cesso deve ser registrada contabilmente como uma obrigao dos FII para com o cessionrio, os recebveis permanecem registrados no ativo dos FII e as receitas por estes geradas, reconhecidas de acordo com sua competncia e baseadas nos seus termos originalmente contratados. Por outro lado, o custo financeiro da operao de cesso calculado com base na taxa de juros embutida na cesso e computado como despesa financeira, de acordo com sua competncia. e) Os valores referentes comercializao de pontos de negcios em shoppings e similares (res sperata), que atualmente so apropriados como receita ao longo dos perodos dos respectivos contratos iniciais
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de locao, passam a ter seu reconhecimento consoante essncia da operao. O momento da apropriao da receita deve considerar a anlise quanto transferncia de riscos e benefcios. f) A rubrica de Ativo Diferido foi extinta, devendo ser analisada a natureza dos gastos anteriormente alocados a essa rubrica e o seu registro contbil alocado diretamente aos ativos ou passivos relacionados como despesas.
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g) Os custos incorridos em operaes de captaes de recursos, quer sejam relacionados a financiamentos para aquisio de imveis, quer sejam incorridos em processos de cesses de fluxos futuros de recebveis, anteriormente registrados como despesa, passaram a ser considerados como redutores do montante dos recursos obtidos para clculo da taxa efetiva de captao, sendo apropriados ao resultado ao longo do prazo da operao. No caso dos custos atrelados ao processo de emisso e distribuio das cotas dos FII, estes devem ser registrados em conta especfica diretamente no patrimnio lquido dos FII. h) Contratos de aluguel com carncia - deve ser analisada a essncia da operao e registrada a receita por competncia e no por caixa. Ateno a carncias concedidas, que so negociadas como compensao de investimentos realizados pelo locatrio. i) Fundos de incorporao imobiliria de imveis para venda devem seguir as normas contbeis do setor, sendo apurado o POC (Percentage of Completion) de cada projeto e reconhecida a margem de cada um consoante ocorrncia das vendas das unidades. Esse processo requer a elaborao e o monitoramento constante do oramento de cada obra e a implementao de controles que precisam ser bem efetivos a fim de evitar super ou subavaliao de cada projeto. A Instruo apresenta tambm alteraes relevantes da forma de apresentao das demonstraes financeiras, aprimorando o nvel de divulgaes e aproximando-a do formato daquelas requeridas pelas normas do IFRS para entidades desse segmento. Dentre as mudanas ocorridas, destacamos a seguir as mais importantes: a) O Balano Patrimonial passou a ser designado como Demonstrao da Posio Financeira, apresentando os grupos de ativos e passivos circulantes e no circulantes, com extino do grupo ativo permanente.
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O referido demonstrativo apresenta tambm informaes sobre o percentual de representatividade (%) de cada linha dos ativos e passivos em relao ao patrimnio lquido dos FII. b) A Demonstrao do Resultado passou a demonstrar receitas e despesas de acordo com sua natureza, o que propicia melhor informao sobre a origem dos resultados gerados pelos FII.
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c) A Demonstrao das Mutaes do Patrimnio Lquido, que anteriormente era opcional, passou a ser requerida no conjunto das demonstraes financeiras. d) A Demonstrao dos Fluxos de Caixa, cuja apresentao era permitida apenas pelo mtodo direto, tem como opo a utilizao do mtodo indireto. e) Para os investimentos dos FII, passou a ser obrigatria a divulgao de: (i) composio analtica dos investimentos na data-base; (ii) mtodos e estimativas relevantes aplicados para determinar o valor justo, incluindo declarao, se a determinao do valor justo baseada em evidncias de mercado ou em outros fatores; e (iii) se a avaliao a valor justo for feita por um avaliador independente. f) Divulgaes quanto aos seguintes aspectos so agora requeridas: (i) prticas de gerenciamento de riscos, notadamente em relao aos riscos de mercado, de crdito e de liquidez; (ii) poltica, riscos de utilizao e os valores reconhecidos no resultado do exerccio dos instrumentos financeiros derivativos; (iii) sries de cotas dos FII e os critrios de distribuio de resultados; (iv) valor patrimonial da cota ao fim do perodo; (v) a rentabilidade percentual mdia dos FII; (vi) a rentabilidade percentual mdia dos rendimentos pagos no perodo; (vii) condies existentes no regulamento e transaes ocorridas quanto a emisses e amortizaes de cotas; (viii) demonstrativo da base de clculo da distribuio do resultado aos cotistas ocorrida no perodo; (ix) ambientes de negociao das cotas do fundo e preo de fechamento da cota no ltimo dia de negociao de cada ms do exerccio; (x) divulgao dos prestadores de servios de custdia e tesouraria; (xi) informao sobre os gastos com taxa de administrao e com consultor de investimento; (xii) regra fiscal aplicvel aos cotistas, bem como a alquota do imposto de renda e demais tributos incidentes; (xiii) demandas judiciais, sua natureza e valores envolvidos.
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Certamente a divulgao das demonstraes financeiras dos FIIs em 31 de dezembro de 2012, j sob a vigncia da Instruo CVM no 516, indicar informaes mais consistentes e fidedignas quanto a natureza, riscos e resultados originados das operaes dos FIIs, tornando-as efetivamente uma ferramenta indispensvel para os investidores, reguladores e demais stakeholders, neste momento de efervescncia e crescimento dessa indstria.
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Rankings
Este captulo apresenta dois conjuntos de Rankings, todos tendo 31 de outubro de 2012 como data de referencia. O primeiro conjunto classifica as cotas de FII por montante emitido, negociaes, capitalizao de mercado, float, presena em preges e rentabilidade. Os Rankings de montante emitido so apresentados para os ltimos doze meses e desde o inicio do mercado de FII. Os Rankings de negociaes so apresentados por nmero de negcios e por montante negociado nos ltimos doze meses. O Ranking de float classifica as cotas pela razo entre seus montantes negociados e suas capitalizaes de mercado. O Ranking de presena em preges ordena as cotas pela porcentagem do nmero total de preges em que elas foram negociadas. Os Rankings de rentabilidade classificam as cotas pelas suas taxas internas de retorno, pelos dividend yield estimados e pelos dividend yield realizados. O segundo conjunto de Rankings classifica os prestadores de servio da indstria de FII. Os administradores e os auditores so classificados por nmero de operaes e pela capitalizao de mercado agregada dos fundos para os quais prestam servio. Os estruturadores e os advogados so classificados por nmero de operaes e montante emitido de cotas. Para todos os Rankings foram considerados somente os FII cujas cotas so negociadas na BM&FBOVESPA. Mais informaes sobre os critrios utilizados, incluindo definies dos prestadores de servio, encontram-se junto a cada tabela de Ranking.
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Rankings
LISTA DE RANKINGS
Rankings de Cotas Ranking Emisses Montante Emitido 12 meses Outubro 2012 Ranking Emisses Montante Emitido Consolidado Ranking Negociaes Montante Negociado 12 meses Outubro 2012 Ranking Negociaes Nmero de Negcios 12 meses Outubro 2012 Ranking Capitalizao de Mercado Outubro 2012 Ranking Float Montante Negociado 12 meses por Capitalizao de Mercado Outubro 2012 Ranking Preges Frequncia de Preges 12 meses Outubro 2012 Ranking Rentabilidade Dividend Yield Estimado 12 meses Outubro 2012 Ranking Rentabilidade Dividend Yield Realizado 12 meses Outubro 2012 Ranking Rentabilidade Rentabilidade Efetiva 12 meses Outubro 2012 Rankings de Prestadores de Servios Ranking Administradores Capitalizao de Mercado Outubro 2012 Ranking Administradores Nmero de FII Listados Outubro 2012 Ranking Auditores Capitalizao de Mercado Outubro 2012 Ranking Auditores Nmero de FII Listados Outubro 2012 Ranking Advogados Montante Emitido 12 meses Outubro 2012 Ranking Advogados Nmero de FII 12 meses Outubro 2012 Ranking Estruturadores Montante Emitido 12 meses Outubro 2012 Ranking Estruturadores Nmero de FII 12 meses Outubro 2012
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RANKINGS DE COTAS
EMISSES
Ranking Emisses Montante Emitido 12 meses Outubro 2012
Emissor CSHG Real Estate JS Real Estate Multigesto Kinea Renda Imobiliria Edifcio Galeria CSHG Brasil Shopping Opportunity Kinea Rendimentos Imobilirios Rio Negro Maxi Renda Shopping Jardim Sul Dez Maiores Total 01/11/2011 31/10/2012 Montante (em R$) 490.925.763 414.114.394 409.833.723 381.205.500 333.472.995 292.976.091 268.306.000 267.600.000 256.383.565 216.662.394 3.331.480.425 5.440.312.962 Participao (%) 9,0 7,6 7,5 7,0 6,1 5,4 4,9 4,9 4,7 4,0 61,2 100,0 * Fonte: Uqbar
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Rankings
TABELA 1
Ranking Emisses Montante Emitido Consolidado

Emissor Kinea Renda Imobiliria CSHG Real Estate Opportunity BTG Pactual Corporate Office Fund CSHG Brasil Shopping JS Real Estate Multigesto Edifcio Galeria Torre Norte CSHG Logstica BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower Dez Maiores Total 01/01/1995 31/10/2012 Montante (em R$) 872.851.714 800.059.824 786.085.465 720.690.000 703.629.708 474.114.394 381.205.500 379.394.116 356.172.936 311.650.000 5.785.853.657 13.504.908.445
TABELA 2
Participao (%) 6,5 5,9 5,8 5,3 5,2 3,5 2,8 2,8 2,6 2,3 42,8 100,0 * Fonte: Uqbar
Critrio: Ordenam as cotas de FII negociadas na BM&FBOVESPA por montante emitido nos ltimos 12 meses (novembro 2011 a outubro 2012), e de forma consolidada desde 1995.
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NEGOCIAES
Ranking Negociaes Montante Negociado 12 meses Outubro 2012
01/11/2011 31/10/2012 Ttulo Montante (R$) 365.355.808 277.017.206 115.999.120 112.898.140 110.676.816 86.209.164 83.346.056 82.699.431 78.737.871 53.610.263 1.366.549.875 2.403.575.880 Posio 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Participao (%) 15,2 11,5 4,8 4,7 4,6 3,6 3,5 3,4 3,3 2,2 56,9 100,0 01/11/2010 31/10/2011 Posio 1 5 2 3 18 548.516.844 868.413.747 Participao (%) 17,8 6,1 8,3 7,2 1,5 63,2 100,0
7
Rankings
TABELA 3
Mudana na participao (%) -2,6 5,5 4,8 -3,6 -2,6 3,6 3,5 3,4 3,3 0,7 -6,3 * Fonte: Uqbar
BTG Pactual Corporate Office Fund Kinea Renda Imobiliria XP Gaia Lote I BTG Pactual Fundo de Fundos Hotel Maxinvest Aesapar VBI FL 4440 Maxi Renda Rio Negro BTG Pactual Fundo de CRI Dez Maiores Total
Ranking Negociaes Nmero de Negcios 12 meses Outubro 2012

01/11/2011 31/10/2012 Ttulo XP Gaia Lote I BTG Pactual Fundo de Fundos Maxi Renda Aesapar Rio Negro Kinea Renda Imobiliria VBI FL 4440 BTG Pactual Corporate Office Fund Hotel Maxinvest West Plaza Dez Maiores Total Nmero de Negcios 26.518 23.860 17.939 14.261 12.908 12.634 10.202 9.107 8.060 6.133 141.622 223.506 Posio 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Participao (%) 11,9 10,7 8,0 6,4 5,8 5,7 4,6 4,1 3,6 2,7 63,4 100,0 01/11/2010 31/10/2011 Posio 1 6 3 5 2 41.579 66.466 Participao (%) 16,0 3,9 8,1 5,6 9,2 62,6 100,0
TABELA 4
Mudana na participao (%) 11,9 -5,4 8,0 6,4 5,8 1,7 4,6 -4,0 -2,0 -6,4 0,8 * Fonte: Uqbar
Critrio: Ordenam as cotas de FII negociadas na BM&FBOVESPA por montante negociado e por nmero de negcios nos ltimos 12 meses (novembro 2011 a outubro 2012).
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Capitalizao de Mercado
Ranking Capitalizao de Mercado Outubro 2012
31/10/2012 Fundo Cap. Mercado (R$) 1.844.824.900 1.690.045.860 1.331.154.797 1.054.134.132 994.735.816 983.486.466 628.991.763 530.673.972 515.169.879 491.332.729 10.064.550.314 20.731.851.344 Posio 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Participao (%) 8,9 8,2 6,4 5,1 4,8 4,7 3,0 2,6 2,5 2,4 48,5 100,0 31/10/2011 Posio 2 1 4 5 8 3 7 6 46 9 5.928.093.845 Participao (%) 8,2 11,3 4,9 4,6 3,9 6,3 4,0 4,5 0,5 3,4 53,8 100,0 * Fonte: Uqbar
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Rankings
TABELA 5
Mudana na participao (%) 0,7 -3,2 1,5 0,5 0,9 -1,6 -1,0 -1,9 1,9 -1,0 -5,3
Opportunity BTG Pactual Corporate Office Fund Kinea Renda Imobiliria CSHG Real Estate CSHG Brasil Shopping Torre Norte Grand Plaza Shopping BB Progressivo JS Real Estate Multigesto Edifcio Almirante Barroso Dez Maiores Total
11.012.892.094
Critrio: Ordena os FII pela capitalizao de mercado em outubro de 2012. A capitalizao de mercado dos fundos calculada multiplicando-se o valor da cota em outubro de 2012 e o nmero de cotas emitidas e integralizadas no final deste ms. O valor da cota em outubro de 2012 o preo mdio de negociao no ms, ponderado pelo montante negociado na BM&FBOVESPA. Caso no haja valor da cota em outubro de 2012 utilizado o ltimo valor de cota de at seis meses anteriores.
Float
Ranking Float Montante Negociado 12 meses por Capitalizao de Mercado Outubro 2012
Ttulo Fator Verita West Plaza BTG Pactual Fundo de Fundos Floripa Shopping Hotel Maxinvest BTG Pactual Fundo de CRI 01/11/2011 31/10/2012 Float (%) 73,81 73,20 60,41 50,63 42,21 27,78 26,05 22,60 21,62 20,81 Posio 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Mercado Bolsa Balco Balco Balco Balco Balco Bolsa Bolsa Bolsa Bolsa Float (%) 63,10 49,10 16,82 40,90 15,53 14,89 29,20 -
TABELA 6
Posio 1 2 7 3 8 11 4 * Fonte: Uqbar
01/11/2010 31/10/2011
GWI Condomnios Logsticos TRX Realty Logstica Renda I BTG Pactual Corporate Office Fund Kinea Renda Imobiliria
Critrio: Ordena as cotas de FII negociadas na BM&FBOVESPA por float nos ltimos doze meses (de novembro 2011 a outubro 2012). O float nos ltimos doze meses calculado pela diviso entre (i) o montante negociado na BM&FBOVESPA de novembro 2011 a outubro 2012, e (ii) a capitalizao de mercado do ms de outubro de 2012, calculada conforme o critrio da tabela 5.
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Preges
Ranking Preges Frequncia de Preges 12 meses Outubro 2012
Ttulo West Plaza TRX Realty Logstica Renda I Rio Bravo Renda Corporativa Kinea Renda Imobiliria Hotel Maxinvest Hospital Nossa Senhora de Lourdes Cenesp BTG Pactual Fundo de Fundos BTG Pactual Corporate Office Fund BTG Pactual Fundo de CRI BB Renda Corporativa BB Progressivo 01/11/2011 31/10/2012 Participao (%) 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 99,60 99,60 99,60 Posio 1 1 1 1 1 1 1 1 1 10 10 10 Mercado Balco Bolsa Bolsa Bolsa Balco Balco Balco Balco Bolsa Balco Bolsa Balco Participao (%) 99,60 98,80 99,20 98,80 97,59 88,35 83,13 91,97
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Rankings
TABELA 7
01/11/2010 31/10/2011 Posio 1 3 2 3 5 12 16 9 * Fonte: Uqbar
Critrio: Ordena as cotas de FII negociadas na BM&FBOVESPA por frequncia de presena nos preges dos ltimos 12 meses (novembro 2011 a outubro 2012).
Rentabilidade
Ranking Rentabilidade Dividend Yield Estimado 12 meses Outubro 2012
Ttulo West Plaza BTG Pactual Fundo de CRI Fator Verita Floripa Shopping BTG Pactual Fundo de Fundos CSHG Recebveis Imobilirios BC Hospital Nossa Senhora de Lourdes RB Capital General Shopping Sulacap Multigesto Renda Comercial Edifcio Ourinvest 01/11/2011 31/10/2012 Dividend Yield (%) 13,04 12,53 11,13 10,90 9,96 9,35 9,26 9,13 8,53 8,42 Posio 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Mercado Balco Balco Bolsa Balco Balco Bolsa Balco Bolsa Balco Balco Dividend Yield (%) 15,55 1,63 10,33 11,35 12,80 11,17 0,84 8,40
TABELA 8
Posio 1 41 6 3 2 5 43 15 * Fonte: Uqbar
01/11/2010 31/10/2011
Observao: Do Ranking de dividend yield estimado (tabela 8) foram excludas as cotas dos FII Hotel Maxinvest, RB Capital Agre (snior), RB Capital Prime Realty I (snior) e RB Capital Prime Realty II (snior), dado que as mesmas apresentaram amortizaes no perodo de novembro 2011 a outubro 2012. As amortizaes distorcem o clculo do valor do dividend yield estimado porque diminuem os valores das cotas sem um ajuste de contrapartida no numerador deste indicador, que formado pelo valor dos rendimentos histricos dos ltimos doze meses.
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Ranking Rentabilidade Dividend Yield Realizado 12 meses Outubro 2012

Ttulo Hotel Maxinvest BTG Pactual Fundo de CRI Fator Verita BTG Pactual Fundo de Fundos Edifcio Ourinvest Torre Almirante Memorial Office West Plaza RB Capital Prime Realty I (snior) Floripa Shopping 01/11/2011 31/10/2012 Dividend Yield (%) 15,54 15,31 12,97 12,75 11,41 11,16 11,12 10,80 10,47 10,43 Posio 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Mercado Balco Balco Bolsa Balco Balco Balco Bolsa Balco Bolsa Balco Dividend Yield (%) 13,02 17,06 11,35 8,24 8,37 5,25 10,02 9,00
TABELA 9
Posio 3 1 4 26 25 30 10 21 * Fonte: Uqbar
01/11/2010 31/10/2011
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Rankings
Critrio: Ordenam as cotas FII pelos dividend yield indicados em outubro de 2012. O dividend yield estimado calculado somando-se os rendimentos distribudos pelos fundos ao longo dos ltimos doze meses (de novembro 2011 a outubro 2012) dividido pelo valor da cota em outubro de 2012. O dividend yield realizado calculado somando-se os rendimentos distribudos pelos fundos ao longo dos ltimos doze meses dividido pelo valor da cota em outubro de 2011. O valor da cota o preo mdio de negociao no ms, ponderado pelo montante negociado na BM&FBOVESPA. Ficam excludos os fundos cujas cotas no foram negociadas nestes meses (outubro 2011 e 2012).
Ranking Rentabilidade Rentabilidade Efetiva 12 meses Outubro 2012

Ttulo Memorial Office Hotel Maxinvest Torre Almirante Square Faria Lima Shopping Ptio Higienpolis CSHG Brasil Shopping Torre Norte Projeto gua Branca Edifcio Ourinvest Kinea Renda Imobiliria IFIX 10/2011 10/2012 Rentabilidade TIR (%) 139,42 98,82 76,07 56,19 56,06 53,28 52,06 50,00 48,97 48,74 35,53 Posio 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Mercado Bolsa Balco Balco Bolsa Bolsa Bolsa Balco Bolsa Balco Bolsa
TABELA 10
10/2010 10/2011 Rentabilidade TIR (%) -13,41 51,82 25,67 40,24 5,10 10,51 35,15 6,59 Posio 31 2 12 5 26 21 8 24 * Fonte: Uqbar
Critrio: Ordena as cotas dos FII pela rentabilidade efetiva nos ltimos doze meses (de outubro de 2011 a outubro de 2012). A rentabilidade efetiva calculada usando-se a Taxa Interna de Retorno, levando-se em conta os rendimentos distribudos pelos fundos ao longo dos ltimos doze meses (de novembro 2011 a outubro 2012) e a variao de preo de cota destes. Por sua vez, a variao de preo de cota dos fundos calculada usando-se os preos mdios da cota de cada fundo nos meses de outubro de 2011 e 2012, ponderados pelos montantes negociados na BM&FBOVESPA. Ficam excludos os fundos cujas cotas no foram negociadas nestes meses.
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RANKINGS DE PRESTADORES DE SERVIOS

ADMINISTRADORES
Definio: Instituies autorizadas pela CVM para o exerccio profissional de administrao de fundos de investimento. A administrao de um fundo compreende o conjunto de servios relacionados direta ou indiretamente ao funcionamento e manuteno deste. Especificamente, o administrador de FII deve prover o fundo com os seguintes servios:
n
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Rankings
manuteno de departamento tcnico habilitado a prestar servios de anlise e acompanhamento atividades de tesouraria, de controle e de processamento dos ttulos e valores mobilirios; escriturao de cotas; custdia de ativos financeiros; auditoria independente; e gesto dos valores mobilirios integrantes da carteira do fundo.
de projetos imobilirios;
n n n n n
Observadas limitaes legais e regulamentares, o administrador tem poderes para praticar todos os atos necessrios ao funcionamento do fundo, podendo contratar em nome deste, terceiros devidamente habilitados e autorizados para prestar servios especficos. O administrador tambm responsvel pela constituio do fundo e pela prestao de informaes CVM. Os administradores de FII devem tambm observar disposies determinadas em instrues especficas da CVM.
Ranking Administradores Capitalizao de Mercado Outubro 2012

31/10/2012 Administrador BTG Pactual Servios Financeiros DTVM Credit Suisse Hedging Griffo Banco Opportunity Citibank DTVM Rio Bravo Investimentos DTVM Intrag DTVM Votorantim Asset Management DTVM Caixa Econmica Federal Brazilian Mortgages Companhia Hipotecria Banco J. Safra Dez maiores Total Cap. Mercado (R$) 6.453.525.724 2.948.116.335 1.844.824.900 1.532.362.263 1.439.398.704 1.331.154.797 757.009.975 724.582.219 664.249.113 620.486.757 18.315.710.787 20.731.851.344 Posio 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Participao (%) 31,1 14,2 8,9 7,4 6,9 6,4 3,7 3,5 3,2 3,0 88,3 100,0 31/10/2011 Posio 2 4 8 3 7 5 6 1 16 Participao (%) 13,9 8,2 3,2 8,5 4,9 5,8 5,5 38,5 0,5 93,5 100,0
TABELA 11
Mudana na participao (%) 31,1 0,3 0,7 4,2 -1,5 1,5 -2,1 -2,0 -35,3 2,5 -5,2 * Fonte: Uqbar
10.297.900.908 11.012.892.094
73
Ranking Administradores Nmero de FII Listados Outubro 2012

31/10/2012 Administrador BTG Pactual Servios Financeiros DTVM Citibank DTVM Credit Suisse Hedging Griffo Rio Bravo Investimentos DTVM Votorantim Asset Management DTVM Oliveira Trust DTVM Caixa Econmica Federal Brazilian Mortgages Companhia Hipotecria Banco J. Safra Coin DTVM Dez maiores Total Nmero de Operaes 21 12 7 6 4 4 3 2 2 2 63 77 Posio 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Participao (%) 27,3 15,6 9,1 7,8 5,2 5,2 3,9 2,6 2,6 2,6 81,8 100,0 31/10/2011 Posio 4 2 3 5 6 7 1 16 8 47 55 Participao (%) 9,1 12,7 9,1 5,5 5,5 3,6 32,7 1,8 3,6 85,5 100,0
TABELA 12
Mudana na participao (%) 27,3 6,5 -3,6 -1,3 -0,3 -0,3 0,3 -30,1 0,8 -1,0 -3,6
7
Rankings
* Fonte: Uqbar
Critrio: Ordenam os administradores de FII com base no nmero de fundos e no montante agregado de capitalizao de mercado dos fundos sob administrao em 31 de outubro de 2012. A capitalizao de mercado calculada conforme o critrio da tabela 5.
AUDITORES
Definio: Perito-contadores que prestam servios de auditoria independente. A sua atuao est sujeita ao registro na CVM, que mantm cadastro dos responsveis tcnicos autorizados a emitir e assinar parecer de auditoria, em nome de cada fundo, no mbito do mercado de valores mobilirios. Responsveis pela validao dos demonstrativos trimestrais do fundo, evidenciando que as operaes efetuadas esto em consonncia com a poltica de investimento e os limites de composio e diversificao, bem como que as negociaes foram realizadas a valores de mercado. Ranking Auditores Capitalizao de Mercado Outubro 2012
31/10/2012 Auditor PricewaterhouseCoopers Cap. Mercado (R$) 12.842.093.063 1.968.298.490 1.844.305.539 1.764.302.015 1.539.942.037 233.508.113 150.536.908 99.361.558 97.492.032 20.539.821.216 Posio 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Participao (%) 62,5 9,6 9,0 8,6 7,5 1,1 0,7 0,5 0,5 100,0 31/10/2011 Posio 1 4 2 3 5 6 11.012.892.094 Participao (%) 62,2 8,7 12,5 10,2 5,4 0,9 100,0
TABELA 13
Mudana na participao (%) 0,4 0,8 -3,5 -1,6 2,1 1,1 -0,2 0,5 0,5 * Fonte: Uqbar
Performance Ernst & Young Terco KPMG Deloitte Touche Tohmatsu Moore Stephens Lima Lucchesi Boucinhas & Campos Soteconti Grant Thornton BKR Lopes, Machado Total
74
Ranking Auditores Nmero de FII Listados Outubro 2012

31/10/2012 Auditor PricewaterhouseCoopers KPMG Ernst & Young Terco Deloitte Touche Tohmatsu Performance Moore Stephens Lima Lucchesi Boucinhas & Campos Soteconti Grant Thornton BKR Lopes, Machado Total Nmero de Operaes 45 11 10 4 2 1 1 1 1 76 Posio 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Participao (%) 59,2 14,5 13,2 5,3 2,6 1,3 1,3 1,3 1,3 100,0 31/10/2011 Posio 1 2 3 5 4 6 55 Participao (%) 54,6 20,0 16,4 3,6 3,6 1,8 100,0
TABELA 14
Mudana na participao (%) 4,7 -5,5 -3,2 1,6 -1,0 1,3 -0,5 1,3 1,3 * Fonte: Uqbar
7
Rankings
Critrio: Ordenam os auditores de FII com base no nmero de fundos e no montante agregado de capitalizao de mercado dos fundos em 31 de outubro de 2012. A capitalizao de mercado calculada conforme o critrio da tabela 5.
ADVOGADOS
Definio: Escritrios de advocacia que respondem pela definio da estrutura jurdica de um fundo de investimento imobilirio. Ranking Advogados Montante Emitido 12 meses Outubro 2012
Escritrio de Advogados PMKA Advogados De Vivo, Whitaker e Castro Advogados BM&A - Barbosa, Mssnich & Arago Lacaz Martins, Pereira Neto, Gurevich & Schoueri Advogados KLA - Koury Lopes Advogados Souza, Cescon, Barrieu e Flesch Advogados Navarro Advogados Almeida Bugelli e Valena Advogados Associados Vaz, Barreto, Shingaki & Oioli Advogados Mattos Filho, Veiga Filho, Marrey Jr. e Quiroga Advogados 01/11/2011 31/10/2012 Montante (R$) 1.333.164.814 1.024.818.694 505.540.394 482.100.000 381.205.500 261.644.264 136.824.700 121.096.900 107.481.000 100.546.000 4.454.422.266 4.714.303.271 Posio 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Participao (%) 28,3 21,7 10,7 10,2 8,1 5,6 2,9 2,6 2,3 2,1 94,5 100,0 * Fonte: Uqbar
TABELA 15
Dez maiores Total
75
Ranking Advogados Nmero de FII 12 meses Outubro 2012

Escritrio de Advogados PMKA Advogados De Vivo, Whitaker e Castro Advogados BM&A - Barbosa, Mssnich & Arago Lacaz Martins, Pereira Neto, Gurevich & Schoueri Advogados Souza, Cescon, Barrieu e Flesch Advogados Almeida Bugelli e Valena Advogados Associados Mattos Filho, Veiga Filho, Marrey Jr. e Quiroga Advogados KLA - Koury Lopes Advogados Navarro Advogados Vaz, Barreto, Shingaki & Oioli Advogados Dez maiores Total 01/11/2011 31/10/2012 Nmero de Operaes 9 3 2 2 2 2 2 1 1 1 25 29 Posio 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
TABELA 16
7
Rankings
Critrio: Ordenam os assessores legais de FII com base no montante emitido e no nmero de operaes durante o perodo em questo. Quando duas ou mais instituies assessoram conjuntamente um mesmo FII, o crdito atribudo integralmente a todas as instituies.
ESTRUTURADORES
Definio: Pessoas jurdicas especializadas na montagem do fundo. O trabalho de estruturao consiste da definio de todos os parmetros quantitativos e qualitativos do fundo. Ranking Estruturadores Montante Emitido 12 meses Outubro 2012
Estruturador Brazilian Mortgages Companhia Hipotecria Credit Suisse Hedging Griffo XP Investimentos CCTVM Banco J. Safra Ita Unibanco Brasil Plural Consultoria e Assessoria RB Capital Realty Investimentos Imobilirios Banco Opportunity 01/11/2011 31/10/2012 Montante (R$) 1.226.093.798 1.064.816.694 706.927.021 505.540.394 439.533.793 337.600.000 305.028.800 292.976.091 268.306.000 181.681.000 5.328.503.591 5.738.997.922 Posio 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Participao (%) 21,4 18,6 12,3 8,8 7,7 5,9 5,3 5,1 4,7 3,2 92,8 100,0 * Fonte: Uqbar
TABELA 17
Banco Ita BBA BB Banco de Investimento Dez Maiores Total
76
Ranking Estruturadores Nmero de FII 12 meses Outubro 2012

Estruturador Brazilian Mortgages Companhia Hipotecria Credit Suisse Hedging Griffo XP Investimentos CCTVM RB Capital Realty Investimentos Imobilirios Rio Bravo Investimentos DTVM Banco J. Safra Ita Unibanco Brasil Plural Consultoria e Assessoria BB Banco de Investimento TRX Investimentos Imobilirios Dez Maiores Total 01/11/2011 31/10/2012 Nmero de Operaes 9 4 4 3 3 2 2 2 2 2 33 37 Posio 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
TABELA 18
7
Rankings
Critrio: Ordenam os estruturadores de FII cujas cotas so negociadas na BM&FBOVESPA com base no montante emitido e no nmero de operaes durante o perodo em questo. Quando duas ou mais instituies estruturam conjuntamente um mesmo FII, o crdito atribudo integralmente a todas as instituies.
77
Este captulo apresenta a lista das cotas de FII negociadas na BM&FBOVESPA. Alm do nome do FII, do cdigo de negociao do titulo e do tipo de ativo que o FII investe, so apresentadas algumas estatsticas de cada cota para o ms de outubro de 2012. A Capitalizao de Mercado calculada multiplicando-se o valor da cota em outubro de 2012 e o nmero de cotas emitidas e integralizadas no final daquele ms. O valor da cota em outubro de 2012 o preo mdio de negociao naquele ms, ponderado pelo montante negociado na BM&FBOVESPA. Caso no tenha havido negociao de uma cota em outubro de 2012, o valor desta cota ser o do ltimo ms em que houve negociao, sendo este ajuste do ms utilizado limitado a at seis meses anteriores. O Preo Mdio o valor da cota utilizado na Capitalizao de Mercado. Valor de Mercado/Valor Patrimonial a razo entre o Preo Mdio e o valor patrimonial de outubro de 2012 da cota. Rendimento por Cota o valor unitrio por cota relativo s distribuies de rendimentos realizadas em outubro. O Montante Negociado e o Nmero de Negcios so os do ms de outubro e Preges a porcentagem dos preges dirios nos quais as cotas foram negociadas durante o ms de outubro.
8
79
Fundos Listados para Negociao na BM&FBOVESPA

Nome do FII Aesapar Ancar IC Anhanguera Educacional Aquilla Banrisul Novas Fronteiras BB Progressivo BB Renda Corporativa BB Renda de Papeis Imobilirios BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower BM Brascan Lajes Corporativas Braslio Machado BTG Pactual Corporate Office Fund BTG Pactual Fundo de CRI BTG Pactual Fundo de Fundos Caixa Cedae Caixa TRX Logstica Renda Campus Faria Lima Cenesp CSHG Brasil Shopping CSHG Desenvolvimento de Shoppings Populares CSHG JHSF Prime Offices CSHG Logstica CSHG Real Estate CSHG Recebveis Imobilirios BC Cyrela Thera Corporate Dovel Edifcio Almirante Barroso Edifcio Galeria Edifcio Ourinvest Europar Fator Verita Cdigo de Negociao AEFI11 ANCR11B FAED11B AQLL11B BNFS11 BBFI11B BBRC11 RNDP11 BBVJ11 BMLC11B BMII11 BRCR11 FEXC11B BCFF11B CXCE11B CXTL11 FCFL11B CNES11B HGBS11 CSHP11B HGJH11 HGLG11 HGRE11 CSBC11 THRA11B DOVL11B FAMB11B EDGA11B EDFO11B EURO11 VRTA11 FLRP11B ABCP11 GWIC11 HCRI11B NSLU11B HTMX11B FIIB11 Tipo de Ativo Escolar Shopping Centers Escolar Imveis diversificados Lojas Individuais Escritrios Lojas Individuais Renda fixa Escritrios Escritrios Escritrios Escritrios Renda fixa Renda varivel Escritrios Logstica Escolar Escritrios Shopping Centers Shopping Centers Escritrios Logstica Escritrios Renda fixa Escritrios Escritrios Escritrios Escritrios Escritrios Logstica Renda fixa Shopping Centers Shopping Centers Logstica Hospitalar Hospitalar Hospedagem Industrial Capitalizao de Mercado (R$ milhes) 86,7 244,3 81,0 97,5 73,4 530,7 184,6 101,6 331,3 120,6 0,0 1.690,0 192,9 186,9 138,4 55,5 201,6 259,8 994,7 114,9 226,6 433,8 1.054,1 115,0 143,9 123,5 491,3 412,5 63,9 84,7 37,0 46,9 629,0 149,3 58,5 222,2 262,2 233,5 Preo Mdio (R$) 115,27 600,01 156,28 1.472,00 104,84 4.082,11 116,11 945,75 122,27 120,76 0,00 153,64 132,04 128,65 2.020,14 1.035,36 1.206,91 132,64 2.210,52 1.100,00 1.373,06 1.275,62 1.756,89 1.098,24 105,14 2.240,90 4.688,29 108,20 270,86 238,66 127,79 977,95 10,31 204,59 292,52 194,09 367,00 351,40 Valor de Mercado/ Valor Patrimonial (%) 120,0 41,2 121,4 99,5 106,4 270,4 120,0 97,3 120,0 124,1 0,0 94,2 128,1 119,8 205,4 108,4 87,6 112,5 125,1 109,3 120,0 115,8 121,2 103,7 108,4 97,2 198,7 111,6 159,1 335,7 113,0 88,2 106,3 149,5 111,6 97,4 163,5 418,4 Rendimento por Cota (R$) 0,8600 0,0000 1,0325 0,0000 0,2573 21,9966 0,1535 4,3244 0,8647 0,8300 3,5624 0,8330 1,5536 1,4854 13,8327 7,0928 8,3000 0,8202 13,5000 0,0000 8,8000 8,0000 11,1000 9,3000 0,7500 16,4646 16,1012 0,7500 5,8100 1,4500 1,3128 8,8000 0,0408 1,0117 2,1347 1,4183 2,0754 2,3600 Montante Negociado (R$ milhares) 6.902,7 0,0 427,4 0,0 132,2 2.289,6 1.790,3 172,1 2.878,0 2.081,6 0,0 35.388,6 6.384,2 20.753,9 547,2 555,9 2.133,6 16.024,0 9.351,6 0,0 1.583,3 1.397,8 12.962,1 953,2 2.054,3 0,0 853,2 20.351,3 31,7 390,2 1.893,4 2.431,1 83,6 4.152,5 241,9 1.940,7 4.707,7 295,8
TABELA 18
N Negcios 732 0 106 0 71 164 306 36 771 174 0 865 773 2.785 41 37 116 356 296 0 50 48 288 118 407 0 37 216 9 112 405 198 52 34 30 170 896 61 Preges (%) 100,0 0,0 90,9 0,0 86,4 100,0 100,0 59,1 100,0 95,5 0,0 100,0 100,0 100,0 63,6 59,1 90,9 100,0 100,0 0,0 77,3 68,2 100,0 90,9 100,0 0,0 54,5 100,0 22,7 95,5 100,0 100,0 77,3 100,0 59,1 100,0 100,0 77,3
8
Floripa Shopping Grand Plaza Shopping GWI Condomnios Logsticos Hospital da Criana Hospital Nossa Senhora de Lourdes Hotel Maxinvest Industrial do Brasil
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Fundos Listados para Negociao na BM&FBOVESPA (cont.)

Nome do FII Cdigo de Negociao JSRE11 Tipo de Ativo Renda fixa / Renda varivel Imvel / Renda fixa / Renda varivel Residencial Escritrios Shopping Centers Renda fixa / Renda varivel Lojas Individuais Escritrios Escritrios Shopping Centers Escritrios Imveis diversificados Imveis diversificados Shopping Centers Imveis diversificados Renda fixa Escritrios Escritrios Residencial Residencial Residencial Shopping Centers Residencial Residencial Residencial Residencial Imveis diversificados Imveis diversificados Escritrios Galerias Capitalizao de Mercado (R$ milhes) 515,2 Preo Mdio (R$) 1.228,33 Valor de Mercado/ Valor Patrimonial (%) 106,8 Rendimento por Cota (R$) 5,9868 Montante Negociado (R$ milhares) 5.162,0
TABELA 18
N Negcios 84 Preges (%) 86,4
8
JS Real Estate Multigesto
JS Real Estate Renda Imobiliria Kinea II Real Estate Equity Kinea Renda Imobiliria Mais Shopping Largo 13 Maxi Renda Max Retail Memorial Office Mercantil do Brasil MSL 13 Multigesto Renda Comercial Opportunity Panamby Parque Dom Pedro Shopping Center Personale I Polo Recebveis Imobilirios I Presidente Vargas Projeto gua Branca RB Capital Agre (cota snior) RB Capital Agre (cota subordinada) RB Capital Desenvolvimento Residencial II RB Capital General Shopping Sulacap RB Capital Prime Realty I (cota snior) RB Capital Prime Realty II (cota snior)
JSIM11 KNRE11 KNRI11 MSHP11 MXRF11 MAXR11B FMOF11 MBRF11 MSLF11B DRIT11B FTCE11B PABY11 PQDP11 PRSN11B PLRI11 PRSV11 FPAB11 RBAG11 RBAG12 RBDS11 RBGS11 RBPR11 RBPD11 RBPD12 RBPD13 FIIP11B RBRD11 RDES11 RCCS11
105,3 0,0 1.331,2 52,1 267,0 74,9 111,4 136,2 0,0 30,5 1.844,8 97,8 369,3 57,2 153,1 275,8 323,4 13,8 0,0 138,6 91,0 51,9 72,1 4,5 0,0 157,3 139,4 80,8 9,0
1.151,94 0,00 1.723,85 573,41 116,08 1.263,49 219,37 1.339,36 0,00 101,52 3.350,00 128,97 1.548,65 1,11 160,42 1.414,27 431,19 25,07 0,00 1.095,37 84,39 64,82 100,11 112,71 0,00 169,70 75,28 108,93 900,00
116,4 0,0 152,5 58,8 107,7 83,5 151,6 88,0 0,0 78,1 98,3 31,6 98,0 95,7 156,7 111,1 132,9 104,7 0,0 104,8 84,0 101,4 99,8 198,2 0,0 109,8 116,0 111,9 88,5
7,0000 0,0000 7,0000 3,2311 1,1200 6,3254 1,0000 9,2000 3,5500 0,8429 0,0000 0,0000 9,5075 0,0000 1,6600 8,7500 2,6000 0,2599 0,0000 0,0000 0,4565 0,6400* 0,6591* 0,0000 0,0000 1,0355 0,3745 1,0297 3,5000
774,9 0,0 41.366,1 481,5 13.817,1 451,7 132,6 1.986,0 0,0 2,0 0,0 38,8 1.965,0 2.312,0 838,6 2.189,2 555,1 58,4 0,0 203,7 1.530,6 193,4 375,9 2.079,6 0,0 289,3 1.016,3 1.760,5 0,9
11 0 1.977 64 2.827 33 51 148 0 2 0 7 96 11 83 151 68 24 0 10 130 77 17 2 0 63 136 199 1
31,8 0,0 100,0 81,8 100,0 54,5 86,4 95,5 0,0 9,1 0,0 22,7 100,0 27,3 95,5 100,0 86,4 45,5 0,0 22,7 95,5 90,9 31,8 4,5 0,0 77,3 86,4 100,0 4,5
RB Capital Prime Realty II (cota mezanino) RB Capital Prime Realty II (cota subordinada) RB Capital Renda I RB Capital Renda II Renda de Escritrios REP 1 CCS
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Fundos Listados para Negociao na BM&FBOVESPA (cont.)

Nome do FII Cdigo de Negociao RBCB11 FFCI11 RNGO11 SFND11 SCPF11 JRDM11B SHPH11 FSIG11 FLMA11 ONEF11 ALMI11B TRNT11B TRXL11 FVBI11B FVPQ11 VLOL11 WPLZ11B WMRB11B XPGA11 Tipo de Ativo Renda fixa Escritrios Escritrios Escritrios Lojas Individuais Shopping Centers Shopping Centers Residencial Imveis diversificados Escritrios Escritrios Escritrios Logstica Escritrios Shopping Centers Escritrios Shopping Centers Renda fixa Renda fixa Capitalizao de Mercado (R$ milhes) 0,0 189,8 277,7 0,0 210,0 229,2 354,7 0,0 150,5 99,4 371,8 983,5 186,2 244,7 0,0 192,0 73,0 69,4 114,6 Preo Mdio (R$) 0,00 2,02 103,79 0,00 50,00 103,08 613,23 0,00 2,18 1.090,56 3.551,40 249,90 117,04 113,83 0,00 107,59 73,79 1.049,70 109,09 Valor de Mercado/ Valor Patrimonial (%) 0,0 108,8 118,5 0,0 983,2 107,5 104,2 0,0 273,0 95,2 123,6 141,4 117,1 118,9 0,0 111,7 73,1 101,3 110,0 Rendimento por Cota (R$) 7,5721* 0,0118 0,8330 0,5400 0,0796 0,7100 2,8000 0,0000 0,0131 0,0000 22,0731 1,5069 0,7980 0,7500 0,9431 0,6519 0,3649 1,6560 0,8400 Montante Negociado (R$ milhares) 0,0 1.166,8 23.801,5 0,0 0,2 17.585,3 490,5 0,0 562,5 2.732,1 1.910,3 235,0 2.359,8 21.956,9 0,0 2.822,4 2.960,7 0,0 13.551,0
TABELA 18
N Negcios 0 494 2.651 0 2 321 88 0 316 248 100 23 421 1.480 0 428 456 0 2.910 Preges (%) 0,0 100,0 100,0 0,0 9,1 90,9 95,5 0,0 100,0 100,0 90,9 54,5 100,0 100,0 0,0 100,0 100,0 0,0 100,0
8
Rio Bravo Crdito Imobilirio I Rio Bravo Renda Corporativa Rio Negro So Fernando SCP Shopping Jardim Sul Shopping Ptio Higienpolis Sigma Square Faria Lima The One Torre Almirante Torre Norte TRX Realty Logstica Renda I VBI FL 4440 Via Parque Shopping Vila Olmpia Corporate West Plaza WM RB Capital XP Gaia Lote I
* Em outubro o FII Rio Bravo Crdito Imobilirio I e as cotas snior dos FII RB Capital Prime Realty I e RB Capital Prime Realty II tambm tiveram amortizaes nos valores de R$ 11,7647, R$ 0,3125 e R$ 1,5278 por cota, respectivamente.
Durante o ms de novembro, ms posterior ao de fechamento desta edio do Guia do Investidor, mais quatro fundos passaram a ter negociao de suas cotas no ambiente de bolsa da BM&FBOVESPA. So eles: Agncias Caixa (AGCX11); Kinea Rendimentos Imobilirios (KNCR11); SDI Logstica Rio (SDIL11); e TRX Edifcios Corporativos (XTED11). No incio do ms de dezembro (at o dia 10), o FII CEO Cyrela Commercial Properties (CEOC11B) e o FII RSB 1 (RSBU11B) iniciaram seus negcios. Alm disso, o FII BB Progressivo II (BBPO11) teve a oferta pblica secundria da totalidade de suas cotas encerrada e o incio das negociaes destas no mercado secundrio na BM&FBOVESPA anunciado para o dia 12 de dezembro de 2012.
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Anlise do Mercado Mercado Primrio Mercado Secundrio

Rankings Rankings de Cotas Rankings de Prestadores de Servio

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Resumo dos termos e condies

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COTA DE FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIRIO

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Classificao dos Fundos

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POR CLASSE DE ATIVOS

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Composio da Capitalizao de Mercado por Classe de Ativo em 31/10/2012

Imvel Multiclasse Renda fixa Renda varivel 91,0 %

91,0 % 4,3 % 3,8 % 0,9 %

Nmero de FII por Classe de Ativo em 31/10/2012

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POR CLASSE DE IMVEIS

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industrial principal, tais como estacionamento e uma rea gerencial.

Indeterminado Investimentos imobilirios que no se enquadram em nenhuma das outras categorias.

Composio da Capitalizao de Mercado por Classe de Imvel em 31/10/2012

Nmero de FII por Classe de Imvel em 31/10/2012

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Composio da Capitalizao de Mercado por Finalidade em 31/10/2012

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Nmero de FII por Finalidade em 31/10/2012

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Fundos Imobilirios e Securitizao

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Contrato Build to suit

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Crditos da Concesso do Direito de Uso de Superfcie FII Cesso Definitiva R$

Crditos da Concesso do Direito de Uso de Superfcie

Contrato de Direito de Uso de Superfcie