MINISTERUL EDUCAIEI, CERCETRII,

TINERETULUI I SPORTULUI
UNIVERSITATEA 1 DECEMBRIE 1918 ALBA IULIA
SPECIALIZAREA: MASTER - SISTEMUL INFORMAIONAL CONTABIL N
ASISTAREA DECIZIILOR MANAGERIALE
ANUL II
FORMA DE NVMNT: ZI

RAPORT DE EVALUARE
al unei proprieti imobiliare

MASTERAND:
ROTARU (CADINOIU) MARIA

ALBA IULIA
2014

RAPORT DE EVALUARE
al proprietii imobiliare:
Apartament cu 2 camere
NREGISTRARE LA
EVALUATOR

Nr. ... / 01-04-2013

1. EVALUATOR
Legitimaie ANEVAR
Parafa
Firma
Adresa evaluatorului

2. CLIENT
Adresa
DESTINATARUL
RAPORTU
LUI
3. PROPRIETATEA
EVALUAT

Proprietari
Adresa proprietii

NREGISTRARE
LA BANC

Nr.

......
Nr. .... valabil 2013
S.C. CV CONSTRUCT GRUP S.R.L.

Oraul: Alba Iulia

Strada: Lalelelor, nr. 11

Telefon: ....

Fax: ...

E-mail:
Persoan fizica : Popa Gheorghe
B-dul. Ferdinand, nr. 16
Banca Transilvania Sucursala Alba Iulia

Apartament cu 2 camere situat la etajul 1 al unui bloc cu

regimul de nlime P+4E, Au: 48.58 mp, balcon: 3.70 mp ,
Ac: 63.99 mp
Apartamentul conform CF se compune din 1 dormitor, 1
bucatarie, 1 sufragerie, 1 baie, 2 holuri, 1 debara si 1 balcon
Proprietar asupra constructiei: .....

Oraul: Alba Iulia , Judetul Alba

Str. .....

4. DECLARAREA VALORII
VALOAREA DE PIA ESTIMAT
44.400 EUR
PRIN ABORDAREA PRIN COMPARAII
echivalent 183.669 RON
VALOAREA NU ESTE INFLUENAT DE T.V.A. LA BAZA ESTIMRII AU STAT
TRANZACIILE NTRE PERSOANE FIZICE, MAJORITARE PE PIAA IMOBILIAR
SPECIFIC

5.

6.

BAZA DE
EVALUARE
SCOPUL
EVALURII
DATA DE
REFERIN A
EVALURII
CURS DE SCHIMB
BNR LA DATA DE
REFERIN
DATA INSPECIEI
PROPRIETII
DATE PRIVIND
DREPTUL DE
PROPRIETATE,
SUPRAFAA I
COTE INDIVIZE
MENIUNI 1:
Situaia privind
Cartea Funciar

Valoarea de pia
Garantare credit Prima Casa
01.04.2013

1 EURO = 4.367 RON

Inspecia a fost efectuat de ctre ec. .... n prezena

reprezentantului solicitantului .
Dreptul de proprietate: cu titlu de drept de cumprare ca
bun propriu n favoarea lui ... .... in baza Contract de vanzare
cumparare cu incheierea de autentificare nr.....

Carte Funciar:
Funciar .....

Extras vechi de Carte Funciar: Evaluatorul nu a avut la

dispoziie un extras de carte funciar actualizat , proprietatea
a fost analizata in ipoteza liber de sarcini

La prezentarea raportului la finanator, solicitantul

trebuie s prezinte un extras actualizat n conformitate cu
normele interne ale finanatorului.

Valoarea proprietii a fost determinat n ipoteza c

proprietatea este liber de sarcini.
Evaluatorul a avut la dispoztie Documentatia Cadastrala
vizata de OJCGC Alba Iulia
Au: 48.58 mp , Abalcon: 3.70 mp, Ac: 63.99 mp

7.

DATE PRIVIND
DOCUMENTATIA
CADASTRALA

8.

SITUAIA

ACTUAL A

APARTAMENTULU
I

9.

DESCRIEREA ZONEI DE AMPLASARE

Situatia ocupantilor : Neocupat

Contracte de concesiune / inchiriere : nu e cazul

ZONA DE
AMPLASARE

ARTERE
IMPORTANTE DE
CIRCULAIE N
APROPIERE

Proprietatea este amplasat ntr-o zona rezidentiala, ....

zona mediana a municipiului cunoscuta sub denumirea de
Zona Centru;
n zon sunt amplasate preponderent blocuri cu regimul
de nlime P+4E
Distana fa de proprieti complementare (piee,
magazine, instituii de nvmnt etc.) este relativ mic.
Supermarket Penny Market este amplasat la o distan
reletiv mica.
Accesul este facil iar mijloacele de transport n comun
sunt la distan mica.
Strada la care are acces proprietatea este sistematizat
superior, utilitile aferente existente pe amplasamente sunt
cele uzuale necesare: ap - canalizare, energie electric, gaz
metan, telefonie, TV cablu , Internet
..
Calitatea reelelor de transport: asfaltate cu 1 i 2 benzi
pe sens

CARACTERUL
EDILITAR AL
ZONEI

UTILITI
EDILITARE

AMBIENT
CONCLUZIE
PRIVIND ZONA DE
AMPLASARE

10.

n zon se afl:
Reea de transport n comun: la o distan medie, cu
mijloace de transport suficiente
Uniti comerciale: sunt amplasate la distan relativ
mic(supermarket Selgros)
Uniti de nvmnt (mediu): sunt amplasate la
distana relativ mica;
Uniti medicale: Instituii de cult: sunt amplasate la distan relativ mica
Sedii de bnci: la distan relativ mic pe : Agentie BCR,
Agentie Transilvania
Instituii guvernamentale: Reea urban de energie electric: existent
Reea urban de ap: existent
Reea urban de termoficare: existent
Reea urban de gaze: existent
Reea urban de canalizare: existent
Reea urban de telefonie, cablu tv i internet: existent
Civilizat
Proprietatea este amplasat ntr-o zona rezidentiala, ....,
zona mediana a municipiului cunoscuta sub denumirea de
Zona Centru;
n zon sunt amplasate preponderent blocuri cu regimul
de nlime P+4E
Dotri i reele edilitare satisfactoare.
Ambient civilizat.

DESCRIEREA CONSTRUCIEI DE BAZ (BLOCUL)

AMPLASAMENT

Bloc de locuine tip P+4E

Apartament situat la etajul 1 a unui bloc cu 4 etaje

ANUL PIF

Aprox. 1985
LOCUINTE PE
PALIER

ORIENTARE

Cardinal: EST

CARACTERISTICI

CONCLUZIE PRIVIND
CONSTRUCIA DE BAZ

11.

Structur: fundaii din beton armat

nchideri perimetrale: perei portani din panouri
prefabricate din beton armat

Planee din beton armat

Acoperiul este tip sarpanta

Finisaj exterior: tencuieli i zugrveli
zugrveli simple

Ua de acces n bloc: metalica fara geam

Aspect exterior: ngrijit

Aspect interior: ngrijit

Starea general a blocului este bun, aspectul este ngrijit

DESCRIEREA APARTAMENTULUI
SUPRAFA
Apartament cu 2 camere situat la etajul 1 al unui bloc cu
regimul de nlime P+4E, Au: 48.58 mp , Abalcon: 3.70 mp ,
Ac: 63.99 mp
Apartamentul conform CF se compune din 1 dormitor, 1
bucatarie, 1 sufragerie, 1 baie, 2 holuri, 1 debara si 1 balcon
TMPLRIE

Exterioar: din PVC cu geam termopan, balcon inchis cu

tamplarie din PVC cu geam termopan

Interioar: ui celulare , ua de acces este din metal

FINISAJE

Apartamentul are grad de finisaj superior.

Pardoseli: gresie in balcon, bucatarie(partial) si baie;

parchet in dormitor, sufragerie, holuri si partial in bucatarie

Faianta in bucatarie si baie

Tencuieli simple, zugrveli simple

INSTALAII I

Normale
DOTRI

Instalaii n stare bun

ELECTRICE
INSTALAII I

nczirea se face cu registri din metal

DOTRI NCLZIRE
centrala termica proprie

Instalaii n stare bun

INSTALAII I

De la reeaua oraului
DOTRI

Instalaiile sunt ntreinute bine

ALIMENTARE CU
AP

alimentati la

INSTALAII I
DOTRI
ALIMENTARE CU
GAZE

NECESAR DE
INVESTIT
CONCLUZIE PRIVIND
APARTAMENTUL

12.

Din reeaua oraului

Alimenteaz centrala termica si aragazul
Instalaiile sunt ntreinute bine

Necesar de lucrari pentru aducerea in stare de

functiune : Nu este cazul

Aspect ngrijit, utiliti complete .

Stare tehnic general este bun .

Deprecieri identificate : nu e cazul

ANALIZA PIEEI IMOBILIARE

DEFINIREA PIEEI

Piaa locuinelor rezideniale cu 2 camere amplasate n

I SUBPIEEI
blocuri de locuine

Delimitarea pietei : municipiul Alba Iulia zona Centru

NATURA ZONEI

Zon rezidenial

Din punct de vedere edilitar: zona stabil

Din punct de vedere economic: ora cu economie in

stagnare, n dezvoltare cu omaj mediu
OFERTA DE
LOCUINE
SIMILARE

Medie

CEREREA DE
LOCUINE
SIMILARE

In scadere

ECHILIBRUL PIEEI
In ceea ce priveste echilibrul pieei imobiliare, fa de
(RAPORTUL
ultimii ani raporturile s-au inversat pe piata imobiliar
CERERE/ OFERT)
aceasta devenind o pia a cumprtorului ncepnd cu ultima
parte a anului 2008.

Transformarea pieei imobiliare ntr-o pia a

cumprtorului s-a realizat n contextul penuriei de capital i a
creterii costurilor cu acesta context de criz cunoscut n
mediile de afaceri i de participanii pe pia - coroborat cu
scderea numrului tranzaciilor pe segmentul imobiliar i
previziunile de accentuare a continurii trendului descendent
a evoluiei preurilor pe piaa menionat.
PREURI N ZON

Minim: 40.000 EURO

PENTRU

Maxim: 50.000 EURO

APARTAMENTE CU
2 camere

CHIRII N ZON
PENTRU
APARTAMENTE CU
2 camere

Minim: 150 EURO / lun

Maxim: 200 EURO / lun

CONCLUZII I TENDINE
pia a cumprtorului - ncepnd cu ultima parte a
PRIVIND PIAA
anului 2008.
PROPRIETII

Trend descendent al valorilor pe piaa specific, numr

redus de tranzacii.

Anexa nr. 1 cuprinde extrase privind preurile / chiriile

pe segmentul de pia al proprietii

13. CEA MAI BUN UTILIZARE

Conceptul de cea mai buna utilizare reprezint alternativa de utilizare a proprietii selectata din diferite
variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicrii
metodelor de evaluare in capitolele urmtoare ale lucrrii.
Cea mai buna utilizare - este definit ca utilizarea rezonabil, probabil i legal a unui teren liber sau
construit care este fizic posibila, fundamentat adecvat, fezabil financiar i are ca rezultat cea mai
mare valoare.
Cea mai bun utilizare este analizat uzual n una din urmtoarele situaii:
o cea mai bun utilizare a terenului liber
o cea mai bun utilizare a terenului construit.
Cea mai bun utilizare a unei proprieti imobiliare trebuie s ndeplineasc patru criterii. Ea trebuie sa
fie:
o permisibil legal
o posibila fizic
o fezabil financiar
o maxim productiv
Practic, innd cont de tipul cldirii i de amplasarea acesteia, cea mai bun alternativ posibil pentru
proprietatea evaluat este cea de proprietate imobiliar rezidenial.
rezidenial. Prin prisma criteriilor care
definesc noiunea de C.M.B.U. aceasta abordare:
o este permisibil legal;
o ndeplinete condiia de fizic posibil.
posibil.
o este fezabil financiar.
financiar.
o este maxim productiv se refera la valoarea proprietii imobiliare in condiiile celei mai bune
utilizri (destinaii).
14. EVALUARE
REGLEMENTRI I CADRU LEGAL

STANDARDE
INTERNAIONALE
DE EVALUARE
EDIIA A OPTA, 2007
CADRU LEGAL

IVS 1 Valoarea de pia tip de valoare

IVS 3 Raportarea evalurii
IVA 2 Evaluarea pentru garantarea mprumutului
GN 1 Evaluarea proprietii imobiliare
Legislatia in vigoare

14.1. ABORDAREA PRIN COMPARAII

Metoda comparaiilor de pia i are baza n analiza pieei i utilizeaz analiza
comparativ, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pieei pentru a gsi
proprieti similare, comparnd apoi aceste proprieti cu cea "de evaluat".
Premiza major a metodei este aceea c valoarea de pia a unei proprieti imobiliare
este n relaie direct cu preurile de tranzacionare a unor proprieti competitive i
comparabile. Analiza comparativ se bazeaz pe asemnrile i diferenele ntre
proprieti i tranzaciile care influeneaz valoarea.
Metoda este o abordare global, care aplic informaiile culese urmrind raportul cerereofert pe pia, reflectate n mass-media sau alte surse credibile de informare. Ea se
bazeaz pe valoarea unitar rezultat n urma tranzaciilor cu imobile similare sau
asimilabile efectuate n zon, sau zone comparabile satisfctor.
S-a aplicat ca metod analiza comparativ prin exprimarea unor corecii cantitative
pentru fiecare element de comparaie. Evaluatorul a analizat astfel vnzrile i ofertele
comparabile pentru a determina dac acestea sunt superioare, inferioare sau egale
proprietii de analizat. Coreciile au fost exprimate procentual sau n valoare absolut.
Criteriul de selecie a valorii a fost corecia totala brut ca procent din preul de vnzare
cea mai mic.
Sursele de informaii pentru imobilele de comparaie au fost din baza proprie de date, de
la ageniile imobiliare colaboratoare i parial de la instituiile i persoanele direct
implicate n tranzacii.
Proprietile comparabile utilizate n analiz sunt prezentate mai jos:

Grila de comparatii este urmatoarea :

ABORDAREA PRIN COMPARATIA VANZARILOR.COMPARATII DIRECTE
Element de comparative
Identificare proprietate

Proprieta
tea
subiect

Compara
bila 1

Compara
bila 2

Comparabil
a3

Compara
bila 4

Str.
Iasilor

zona
Penny
Market

Str. Viilor

B-dul.
Ferdinan
d

Pret vanzare
TIP COMPARABILA

45,000

47,000

38,000

53,000

Tip comparabila

oferta

oferta

tranzactie
ianuarie 2013

oferta

-6%

-6%

0%

-6%

-2,700

-2,820

-3,180

42,300

44,180

38,000

49,820

intergral

intergral

intergral

intergral

42,300

44,180

38,000

49,820

similare

similare

similare
0

similare
0

42,300

44,180

38,000

49,820

normale

normale

0%

0%

normale
0%

normale
0%

42,300

44,180

38,000

49,820

fara

fara

Fara

fara

0
0

0
0

0
0

0
0

42,300

44,180

38,000

49,820

prezent
0%
0

prezent
0%
0

prezent
0%
0

prezent
0%
0

Corectie unitara sau

procentuala
Corectie totala pentru tipul
comparabilei
Pret de vanzare corectat
DREPT DE PROPRIETATE
Drept de proprietate
transferat
Corectie unitara sau
procentuala
Corectie totala drept de
proprietate
Pret corectat
CONDITII DE FINANTARE
Conditii de finantare
Corectie unitara sau
procentuala
Corectie totala conditii de
finantare
Pret corectat
CONDITII DE VANZARE
Conditii de vanzare
Corectie unitara sau
procentuala
Corectie totala conditii de
vanzare
Pret corectat
CHELTUIELI IMEDIAT
URMATOARE DUPA
CUMPARARE
Cheltuieli imediat
urmatoare dupa cumparare
- investitii de adecvare,
finalizare, finisare
Corectie unitara
Corectie totala cheltuieli
imediat dupa cumparare
Pret corectat
CONDITII DE PIATA
Conditii de piata ( timpul )
Corectie procentuala
Corectie totala conditii de

intergral

normale

normale

fara

prezent

piata
Pret corectat
LOCALIZARE
Localizare
Corectie procentuala
Corectie totala localizare
Pret corectat
CARACTERISTICI FIZICE
Tip apartament
Corectie unitara
Corectie totala tip apartament
Pret corectat
Etaj
Corectie unitara sau
procentuala
Corectie totala etaj
Pret corectat
Finisaje
Corectie unitara sau
procentuala
Corectie totala finisaje
Pret corectat
Incalzire / apa calda
proprie
Corectie unitara
Corectie totala incalzire / apa
calda proprie
Pret corectat
Vechime - an constructie
Corectie unitara sau
procentuala
Corectie totala vechime
Pret corectat
Aria utila sau numar de
camere
Corectie unitara
Corectie totala arie utila sau
numar de camere
Pret corectat
Caracteristici economice
Corectie unitara

Zona
Nord

Decoman
dat

1 din 4

superioar
e

centrala
termica
proprie

1985

49

normale

42,300

44,180

38,000

49,820

Zona
Nord

Zona
Nord

Zona Nord

0%
0
42,300

0%
0
44,180

0%
0
38,000

Zona
Stefan cel
Mare
-5%
-2,490
47,330

Decoman
dat
0%
0
42,300
2 din 4
0%

Decoman
dat
0%
0
44,180
1 din 4
0%

Semidecoma
ndat
5%
1,900
39,900
4 din 4
2%

Decoman
dat
0%
0
47,330
4 din 4
2%

0
42,300
medii

800
40,700
superioare

5%

0
44,180
superioar
e
0%

0%

950
48,280
superioar
e
0%

2120
44,420
nu- retea
municipa
la
1,500
1,500

0
44,180
nu - retea
municipa
la
1,500
1,500

0
40,700
centrala
termica

0
48,280
centrala
termica

0
0

0
0

45,920
1985
0%

45,680
1985
0%

40,700
1982
0%

48,280
1985
0%

0
45,920
50

0
45,680
50

0
40,700
45

0
48,280
50

920
-1,310

910
-1,290

900
3,220

970
-1,380

44,610
normale
0

44,390
normale
0

43,920
normale
0

46,900
normale
0

Corectie totala caracteristici

economice
Pret corectat
Utilizare ( zonare) - cea
mai buna utilizare
Corectie unitara
Corectie totala cea mai buna
utilizare
Pret corectat
Componente nonimobiliare ale valorii
Corectie unitara
Corectie totala componente
non-imobiliare
Pret corectat
Corectie totala neta
Corectie totala neta (%)
Corectie totala bruta
Corectie totala bruta (%)
Opinie

rezidenti
al

fara

44,610
rezidenti
al
0
0

44,390
rezidenti
al
0
0

43,920
rezidential
0
0

46,900
rezidenti
al
0
0

44,610
fara

44,390
fara

43,920
Fara

46,900
fara

0
0

0
0

0
0

0
0

44,610
2,310
5%
7,630
18%

44,390
210
0%
5,610
13%

43,920
5,920
16%
5,920
16%

46,900
2,920
6%
8,000
16%

44,400 euro
914 euro / mp

183.669 Ron
Curs
4.1367
Data
1-Apr-13

Coreciile cantitative s-au luat n considerare astfel:

o S-au corectat comparabilele 1,2 si 4 pentru oferta cu -6%
o S-a corectat comparabila 4 pentru zona cu -5%
o S-a corectat comparabila 3 cu +5 % pentru tipul de apartament
o S-au corectat comparabilele 3 si 4 pentru etaj cu +2 %
o S-a corectat comparabila 1 pentru finisaje cu +5%
o S-au corectat comparabilele 1 si 2 pentru centrala termica cu +1500 Eur
Valoarea asimilata pentru proprietatea supusa evaluarii a fost estimata ca fiind
asimiliabila valorii corectate a proprietatii comparabile 2 deoarece proprietatii 2 i-au fost
aduse cele mai putine corectii (corectia bruta procentuala cea mai mica) avand in vedere
caracteristicile analizate. In acest context valoarea rezultata prin abordarea prin
comparatii de piata este:
VALOAREA DE PIA DETERMINAT
PRIN ANALIZA COMPARATIV

44.400 EUR
echivalent 183.669 RON

Valoarea estimata prin aceasta metoda include si valoarea terenului aferent

proprietatii si a cotelor parti indivize comune din imobilul in care este situat.

14.2. ABORDAREA PE BAZ DE VENIT

Metodele de randament reprezint una dintre cele trei categorii mari de abordri ale
evalurii proprietilor imobiliare, aplicarea sa presupunnd convertirea unui venit n
valoare.
Evaluatorul a apelat la Metoda Multiplicatorului Venitului Brut Potenial (MVBp), aplicarea
acesteia fiind recomandat i de literatura de specialitate.
Procedura are trei etape:
A. estimarea venitului brut potenial pentru proprietatea subiect VBp;
B. estimarea MVBp, din datele de pia deinute
MVBp;
C. multiplicarea Venitului Brut Potenial cu MVBp
(VBp
MVBp);

Valoarea, ca formul de calcul :

Vmvbp = VBp * MVBp
Astfel:
A.

Venitul brut potenial (lunar) pentru proprietatea n cauz se bazeaz pe chiria

potenial lunar. Din analiza
datelor pieei rezult c pentru acest tip de proprietate chiriile variaz ntre 160 i
200 EUR, uneori i mai
ridicat, dar tendina general a pieei este n scdere. Avnd in vedere i c
cererea cea mai mare la
nchiriere este pentru proprietile mici, chiria selectat este de 190 EUR/lun.
B.
Multiplicatorul venitului brut potenial a fost selectat din intervalul valorilor
obinute de pe pia:
Intervalul obinut este de 238 265 pentru MVBp. Proprietatea fiind mai apropiat de
comparabila 2, pentru scopul evalurii s-a optat pentru un multiplicator de 254.
C. Prin aplicarea formulei de calcul se estimeaza valoarea proprietatii:
Comparabi Comparabila Comparabi Comparabila
Specificatie
la 1
2
la 3
4
Pret
45,000
47,000
38,000
53,000
Chirie bruta lunara ( VBP
lunar)
170
190
160
200
Multiplicatorul venitului brut
potential lunar
265
247
238
265
Multiplicator selectat
254

VALOAREA DE PIA DETERMINAT

PE BAZ DE VENIT

48.210 EUR

14.3. ABORDAREA PRIN COST

Nu s-a aplicat, fiind nerelevant pentru aceste tipuri de imobil i la dezvoltarea actual
a pieei imobiliare.

15. RECONCILIEREA VALORILOR. DECLARAREA VALORII SELECTATE

Avnd in vedere pe de o parte rezultatele obinute prin aplicarea metodelor de evaluare,
relevana acestora i informaiile de pia care au stat la baza aplicrii lor, i pe de alta
parte scopul evalurii i caracteristicile proprietii imobiliare supuse evalurii, n opinia
evaluatorului valoarea de pia estimat a proprietii imobiliare descrise este:
VALOAREA DE PIA RECOMANDAT
VALOAREA DE PIA A FOST DETERMINAT
PRIN

44.400 EUR
echivalent 183.669 RON
ABORDAREA PE BAZ DE
COMPARAII

16. DEFINIII
VALOAREA DE PIA conform IVS 1
Valoarea de pia reprezint suma estimat pentru care o proprietate va fi schimbat, la
data evalurii, ntre un cumprtor decis i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu pre
determinat obiectiv, dup o activitate de marketing corespunztoare, n care prile
implicate au acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere.
17. IPOTEZE I CONDIII LIMITATIVE
La baza evalurii stau o serie de ipoteze i condiii limitative, prezentate n cele ce
urmeaz. Opinia evaluatorului este exprimat n concordan cu aceste ipoteze i
concluzii, precum i cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze i limite
de care s-a inut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunt urmtoarele:
Ipoteze:

 Aspectele juridice se bazeaz exclusiv pe informaiile si documentele furnizate de

ctre client si au fost prezentate fr a se ntreprinde verificri sau investigaii
suplimentare. Dreptul de proprietate este considerat valabil si marketabil;
Evaluatorul nu a avut la dispozitie un Extras de Carte Funciara actualizat.
Proprietatea a fost evaluat i considerat ca fiind liber de sarcini. Orice diferen
ntre situaia luat n calcul de evaluator i cea prezentat finanatorului impune
invalidarea prezentului raport.
Se presupune ca proprietatea se conformeaz tuturor reglementrilor i restriciilor
de zonare si utilizare, in afara cazului in care a fost identificata o nonconformitate, descris i luata in considerare in prezentul raport;
Presupunem c nu exist nici un fel de contaminani i costul activitilor de
decontaminare nu afecteaz valoarea; nu am fost informai de nici o inspecie sau
raport care sa indice prezenta contaminanilor sau a materialelor periculoase;
Situaia actual a proprietii imobiliare si scopul prezentei evaluri au stat la baza
selectrii metodelor de evaluare utilizate si a modalitilor de aplicare a acestora,
pentru ca valorile rezultate sa conduc la estimarea cea mai probabila a valorii
proprietii n condiiile tipului valorii selectate;
In cadrul inspeciei nu s-au fcut sondaje pentru identificarea defectelor ascunse
ale cldirii i acest raport nu valideaz starea tehnic a cldirii;
Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de
evaluare au fost rezonabile in lumina faptelor ce sunt disponibile la data evalurii;
Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informaiile pe care le-a avut la
dispoziie existnd posibilitatea existenei i a altor informaii de care evaluatorul
nu avea cunotin.
Condiii limitative:
Suprafeele considerate se bazeaz pe valorile nscrise n documentele puse la
dispoziia evaluatorului;
Valorile estimate in EUR sunt valabile att timp ct condiiile in care s-a realizat
evaluarea (starea pieei, nivelul cererii si ofertei, inflaie, evoluia cursului de
schimb etc.) nu se modifica semnificativ. Pe pieele imobiliare valorile pot evalua
ascendent sau descendent o data cu trecerea timpului si variaia lor in raport cu
cursul valutar nu este liniara);
Orice alocare de valori pe componente este valabila numai in cazul utilizrii
prezentate in raport. Valori separate alocate nu trebuie folosite in legtur cu o
alta evaluare si sunt invalide daca sunt astfel utilizate;
Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a
acestuia;
Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare
consultanta sau sa depun mrturie in instan relativ la proprietatea in chestiune;
Nici prezentul raport, nici pri ale sale (in special concluzii referitor la valori,
identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fr acordul
prealabil al evaluatorului;

 Orice valori estimate in raport se aplica ntregii proprieti si orice divizare sau
distribuire a valorii pe interese fracionate va invalida valoarea estimata, in afara
cazului in care o astfel de distribuire a fost prevzut in raport.
Valoarea a fost exprimata innd seama exclusiv de ipotezele, condiiile limitative
si aprecierile exprimate n raport si este valabil n condiiile generale si specifice
aferente perioadei Martie 2011;
Valoarea prezentata include cea a cotelor prii indivize din spatiile auxiliare;
Valoarea nu tine seama de responsabilitile de mediu si de costurile implicate de
conformarea la cerinele legale;
Valoarea este o predicie;
valoarea este subiectiva;
evaluarea
este
o
opinie asupra unei valori;
Valoarea exprimat n prezentul raport nu reprezint valoarea pentru asigurare.
18. INFORMAII UTILIZATE
Situaia juridic a proprietii imobiliare i suprafeele apartamentului;
Informaii privind piaa imobiliara specifica (preturi, nivel de chirii etc.);
Alte informaii necesare existente in bibliografia de specialitate;
Proprietarul imobilului - pentru informaiile legate de proprietatea imobiliar
evaluat (situaie juridica, istoric precizate prin CF prezentat), care este
responsabil exclusiv pentru veridicitatea informaiilor furnizate;
presa de specialitate si evaluatori care i desfoar activitatea pe piaa locala;
baza de date a evaluatorului;
informaii furnizate de ctre agenii imobiliare (Casa Pronto, Ionel Imobiliare)
privind tranzacii similare;
informaii existente pe site-urile www.imobiliare.ro , www.prohouse.ro ;
revistele de profil: Ziarul Unirea , Ziarul de Case , s.a.;
Piaa imobiliar referitoare la oferte si cereri de proprieti imobiliare similare din
municipiul Alba Iulia i din zona n care se situeaz apartamentul supus evalurii.
19. TIPUL VALORII ESTIMATE
innd cont de scopul evalurii, s-au urmrit recomandrile standardului internaional de
aplicaie n evaluare: IVA 2- Evaluarea pentru garantarea mprumutului.
Garania (propus) evaluat este de natura unei proprieti imobiliare de tip Apartament
cu 2 camere . Proprietatea imobiliara subiect se preteaz ca i garanie bancar i nu are
restricii de forma i dimensiune, de calitatea imobilelor vecine sau a locuitorilor.
n aceast ipostaz, s-a putut apela la estimarea unei valori de pia aa cum este ea
definit n standardul internaional de evaluare IVS 1.
20. DATA ESTIMRII VALORII
La baza efecturii evalurii au stat informaiile privind nivelul preurilor corespunztoare
lunii Martie- Aprilie 2013 . Data la care se consider valabile ipotezele luate n
considerare i valorile estimate de ctre evaluator (data evalurii) este 01.04.2013.
Evaluarea a fost realizat n luna Martie-Aprilie 2013 , care este si data raportului.

21. MONEDA RAPORTULUI

Opinia final a evalurii este prezentata in RON si in EUR. Avnd n vedere c metodele
utilizate conduc la exprimarea valorii finale in lei, cursul de schimb utilizat pentru
transpunerea in valut este 4.367 RON pentru 1 EUR. Exprimarea n valut a opiniei
finale o considerm adecvat doar att vreme cat principalele premize care au stat la baza
evalurii nu sufer modificri semnificative (nivelul riscurilor asociate unei investiii
similare, cursul de schimb i evoluia acestuia comparativ cu puterea de cumprare i cu
nivelul tranzaciilor pe piaa imobiliar specific etc.)
22. MODALITI DE PLAT
Valoarea exprimat ca opinie n prezentul raport reprezint suma care urmeaz a fi pltit
integral in ipoteza unei tranzacii fr a lua in calcul condiii de plata deosebite (rate,
leasing) etc.
23. RISCUL DE GARANIE
Garania (propus) evaluat este de natura unei proprieti imobiliare de tip rezidential Apartament cu 2 camere. Din punct de vedere al pretabilitii ca i garanie bancar,
proprietatea subiect este fr restricii deosebite impuse de form, dimensiune, utilitate
sau de calitatea imobilelor vecine sau a ocupanilor acestora, putndu-se proceda la
estimarea unei valori de pia, utilizabile pentru scopul exprimat (garanie bancar).
Referitor la prevederile suplimentare cerute de standardul international de Aplicatie in
Evaluare IVA 2 Evaluarea pentru garantarea imprumutului, facem urmatoarele
precizari :
Referitor la activitatea curenta si tendintele pietei relevante :
o piaa este o piat a cumprtorului ncepnd cu ultima parte a anului
2008;
o piata este putin activa datotita scderii numrului tranzaciilor pe
segmentul imobiliar;
o previziunile prevd accentuarea continurii trendului descendent a
evoluiei preurilor pe piaa menionat.
Referitor la cererea anterioara, cea curenta si cea anticipata pentru categoria de
proprietate in cadrul localitatii:
o

Pana in ultima parte a anului 2008 s-a manifestat o cerere in crestere, dupa care, pana in prezent, cererea
a scazut datorita posibilitatilor reduse de finantare i

a creterii costurilor cu aceasta;

o In conditiile in care nu se anticipeaza o relaxare a creditarii persoanelor
fizice, principalii cumparatori pe aceasta piata, coroborat cu amplificarea
dezechilibrelor legate de puterea de cumparare a populatiei generate de
criza financiara, anticipam o continuare a scaderii cererii pentru
proprietatile imobiliare de tip rezidential;
Referitor la cererea potentiala si posibila pentru utilizari alternative, datorita
tipului proprietatii si caracteristicilor tehnico constructive nu exista posibile utilizari
alternative, in consecinta nu exista nici cerere pentru o alta utilizare a proprietatii;
Referitor la vandabilitatea curenta a proprietatii si probabilitatea mentinerii
acesteia precizam ca vandabilitatea curenta a proprieatii in acest moment este peste
media pietei, datorita faptuilui ca proprietatile rezidentiale de mici dimensiuni sunt

cele mai tranzactionate in acest moment. Acest fapt estimam ca se va mentine si in

viitor;
Referitor la orice impact al unor evenimente previzibile la data evaluarii asupra
valorii garantiei, pentru proprietatea imobiliar evaluata exista riscul dat de evolutia pieei imobiliare din
ultima perioad i anume scderea numrului tranzaciilor pe segmentul imobiliar si continuarea trendului de evolutie in
scadere a preturilor proprietatilor imobiliare de tip rezidential.

Referitor la abordarea valorii adoptata si gradul de fundamentare al evaluarii cu informatii de piata precizam ca
opinia evaluatorului a fost exprimata in baza abordarii prin comparatii de piata, informatiile utilizate privind proprietatile
imobiliare comparabile fiind preluate din tranzactii si oferte cu proprietati similare la data evaluarii.

24. CLAUZA DE NEPUBLICARE

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaiilor furnizate de ctre
proprietar, corectitudinea si precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia. In
conformitate cu uzanele din Romnia valorile estimate de ctre evaluator sunt valabile la
data prezentata in raport i nc un interval de timp limitat dup aceasta dat, n care
condiiile specifice nu sufer modificri semnificative care pot afecta opiniile estimate.
Opinia evaluatorului trebuie analizata in contextul economic general cnd are loc
operaiunea de evaluare, stadiul de dezvoltare al pieei imobiliare relevante i scopul
prezentului raport. Daca acestea se modifica semnificativ in viitor evaluatorul nu este
responsabil dect n limita informaiilor valabile si cunoscute de acesta la data evalurii.
Acest raport de evaluare este confidenial, destinat numai scopului precizat si numai
pentru uzul clientului si destinatarului. Nu acceptam nici o responsabilitate daca este
transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, in nici o
circumstan.