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Sumrio
1. 2. 3. 4.
5. 6.
Introduo Definies Norma ABNT NBR 14 653 3 2004 Classificao dos componentes dos imveis rurais Metodologia de avaliao de imveis rurais Referncias Bibliogrficas
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Fonte: Adaptado do Manual Brasileiro para levantamento da capacidade de uso da terra III
Avaliao de Imveis Rurais Angela Marquez
O avaliador rural
O trabalho do avaliador rural o de identificar, presumir e analisar todas as informaes relevantes; interpret-las no contexto dos princpios econmicos; e aplicaras tcnicas apropriadas que resultaro na estimativa de valor. necessrio que o profissional tenha conhecimento de engenharia de avaliaes e do mercado imobilirio rural.
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Viso Geral
Para avaliao precisamos conhecer:
A definio de imvel rural
Imvel rural o prdio rstico de rea contnua, qualquer eu seja sua localizao, que se destine ou possa se destinar explorao agrcola, pecuria, extrativa vegetal, florestal ou agro-indstria. (lei 8629/93) Imvel rural o imvel com vocao para explorao animal ou vegetal, qualquer que seja sua localizao. (NBR 14653 3)
Viso Geral
Fatores ou as variveis que influenciam na formao do valor dos imveis rurais
Capacidade de produo, Solos, situao relativa, dimenso,recursos naturais... Construes rurais, Mercado imobilirio, etc...
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Atividades bsicas
Conhecer a regio Definir a localizao do imvel a ser avaliado Conhecer o imvel a ser avaliado
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Conhecer a regio
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233 h com reserva legal, reas de preservao permanente e reas no abertas. Mquinas, equipamentos e semoventes.
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TERRAS
CULTURAS
CONSTRUES
SEMOVENTES
PRODUTOS
OUTROS
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Construes
Parte do processo produtivo, galpes, silos, armazns, cercas, casas, currais, estradas
Mquinas
Motores, implementos, tratores, mquinas de benefcio
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Semoventes
Rebanhos, gado leiteiro, de corte, equinos, sunos, caprinos, piscicultura
Produtos
Adquiridos ou produzidos, sementes, fertilizantes, colheitas armazenveis
Recursos Naturais
Outros como ativo ou passivo ambiental, documentao etc
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Recursos Naturais
Terra nua ou seja terra sem produo vegetal ou vegetao natural
Benfeitorias reprodutivas
Produes Vegetais
Benfeitorias no reprodutivas
Construes
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Tipos de imveis e benfeitorias que podem ser objeto de avaliao: - Fazendas - Glebas com vegetao nativa - Glebas com reflorestamento - Stios - Chcaras
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Quando se considera uma propriedade rural, com a finalidade de sua avaliao, deve-se levar em considerao trs fatores:
Utilidade Raridade Localizao
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Fator de situao:
Fator de homogeneizao que expressa simultaneamente a influncia sobre o valor do imvel rural decorrente de sua localizao e condies de vias de acesso.
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Valor econmico:
Valor presente da renda lquida aufervel pelo empreendimento ou pela produo vegetal, durante sua vida econmica, a uma taxa de desconto correspondente ao custo de oportunidade de igual risco.
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Definio:
Mdulo Fiscal
Unidade de medida expressa em hectares, fixada para cada municpio, considerando os seguintes fatores:
tipo de explorao predominante no municpio; renda obtida com explorao predominante; outras exploraes existentes no municpio que, embora no predominantes, sejam significativas em funo da renda ou da rea utilizada; conceito de propriedade familiar.
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ESTADO REGIAO NORTE RONDONIA ACRE AMAZONAS RORAIMA PARA AMAPA TOCANTINS REGIAO SUL RIO GRANDE DO SUL SANTA CATARINA PARANA
MODULO MAXIMO
MODULO MINIMO
MAIS FREQUENTE
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ESTADO REGIAO NORDESTE MARANHO PIAUI CEARA RIO GRANDE DO NORTE PARAIBA PERNAMBUCO ALAGOAS SERGIPE BAHIA
MODULO MAXIMO 75ha 75ha 90ha 70ha 60ha 70ha 70ha 70ha 70ha
MODULO MINIMO 15ha 15ha 5ha 7ha 7ha 5ha 7ha 5ha 5ha
MAIS FREQUENTE 75ha 70ha 55ha 35ha 55ha 14ha 16ha 70ha 65ha
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ESTADO REGIAO SUDESTE MINAS GERAIS ESPIRITO SANTO RIO DE JANEIRO SO PAULO REGIAO CENTRO OESTE MA TO GROSSO DO SUL MA TO GROSSO GOlAS DISTRITO FEDERAL
MODULO MAXIMO 70ha 60ha 35ha 40ha 100ha 100ha 80ha 5ha
MODULO MINIMO 5ha 7ha 5ha 5ha 15ha 30ha 7ha 5ha
MAIS FREQUENTE 30ha 20ha 10ha 16ha 45ha 80ha 30ha 5ha
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1 - TERRA
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II
III
IV
VI
VII
VIII
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Capacidade de uso do solo e valor relativo de cada classe (segundo Mendes Sobrinho)
Classes de uso Critrio Renda lquida da agricultura sem despesas de prticas especiais de melhoramento e/ou proteo do solo Renda lquida da agricultura sujeita a despesas de prticas conservacionistas simples Renda lquida da agricultura sujeita a despesas de prticas conservacionistas intensivas Renda lquida de culturas em um ano, associadas com pastagens em quatro anos (pecuria leiteira do tipo mdio) Renda lquida de pastagens (pecuria leiteira do tipo mdio) sem despesas com prticas especiais Renda lquida de pastagens (pecuria leiteira do tipo mdio) sujeita a despesas com prticas conservacionistas em pastagens Renda lquida de explorao florestal (eucalipto para lenha) Escala de valor
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Caractersticas
II
III
IV
VI
VII
VIII
Fertilidade natural
Profundidade efetiva
Drenagem interna
Caractersticas
II
III
IV
VI
VII
VIII
Deflvio superficial
Pedregosidade
Risco de inundao
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Caractersticas
II
III
IV
VI
VII
VIII
Declividade %
Eroso Laminar
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Caractersticas
II
III
IV
VI
VII
VIII
x x x x x x x x x x x x x x
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Sulcos mdios
Sulcos profundos
Seca edafolgica
Nota Agronmica
para o clculo da Nota Agronmica utiliza-se o somatrio do produto entre o percentual de cada classe de capacidade de uso das terras existente no imvel rural pelo seu correspondente ndice de correo indicado no observa-se que a nota agronmica obtida pela conjuno de dois fatores de homogeneizao (terra x localizao). Portanto, o avaliador poder optar pela utilizao dos fatores conjugados (expressos na nota agronmica) ou isolados.
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asfaltada 1a classe no asfaltada no pavimentada estradas e servides de passagem porteiras nas servides porteiras e interceptadora por crrego sem ponte
0 - 1h 1 - 3h 3 - 6h
permanente permanente permanente sem condies satisfatrias problemas nas estaes chuvosa problemas srios mesmo na seca
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Regular
6 - 12 h
significativa
Desfavorvel
parte de ano
significativa
restrita
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significativa
CARACTERSTICAS DO ACESSO
Imvel com face para rodovia asfaltada, importncia limitada das distncias Imvel servido por rodovia de primeira classe,no pavimentada, importncia relativa das distncias Imvel servido por rodovia no pavimentada, mas que oferea seguras condies de praticabilidade, durante o ano todo, importncia significativa das distncias Imvel servido por estradas e servides de passagem, que no oferecem satisfatrias condies de praticabilidade, vias e distncias se equivalendo Como a anterior, porm adaptado de interceptada por fechos nas servides e com problemas srios de praticabilidade na estao chuvosa, distncias e classe de estrada se equivalendo Como a anterior, com srios problemas de praticabilidade, mesmo na estao seca, interceptada por crregos e ribeires, sem pontes, com vau cativo ao volume das guas.
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CAPACIDADE DE USO
100%
LOCALIZAO E ACESSO
ASFALTO VICIANAL I VICIANAL II VICIANAL III VICIANAL IV VICIANAL V 100% 95% 90% 80% 75% 70% 1,000 0,950 0,900 0,800 0,750 0,700 0,800 0,760 0,720 0,640 0,600 0,560 0,610 0,580 0,549 0,488 0,458 0,427 0,470 0,447 0,423 0,376 0,353 0,329 0,390 0,371 0,351 0,312 0,293 0,273 0,290 0,276 0,261 0,232 0,218 0,203 0,200 0,190 0,180 0,160 0,150 0,140 0,130 0,124 0,117 0,104 0,098 0,091
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Exemplo de clculo do ndice agronmico: Localizao e acesso do Imvel: REGULAR Classes de capacidade de uso do imvel: classe III 20%; classe IV 35%; classe VI 45% Calcule o ndice agronmico.
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Exemplo de homogeneizao
O procedimento comparar a amostra de mercado com a paradigma.
q = (Vv x Ip) Iam q = valor unitrio homogeneizado para o imvel avaliando Vv = valor do ha Ip = ndice agronmico do imvel paradigma Ipa = ndice agronmico da amostra de mercado
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Exemplo de homogeneizao
Amostra de mercado rea 350 ha, localizado no municpio de XX. Propriedade ocupada com agricultura (soja e milho safrinha) com 300 ha de cultura de primeira, enquadradas como Classe II e 50 ha de terras de reflorestamento e mata enquadradas como classe VII. No h benfeitorias. Acesso por estradas de terra batida enquadrada como Vicinal II. Valor Negociado de R$ 250.000,00
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Paradigma ou imvel avaliando Imvel predominantemente com agricultura (soja, milho safrinha) com 400 ha, sendo 150 ha como classe VI e 250 ha como Classe II, acesso por estrada asfaltada enquadrada como Asfalto, sem benfeitorias.
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Soluo
Vv = R$ 714,29/ha Ip = 0,201 Iam = 0,643 q = R$ 223,28/ha Este valor corresponde a um imvel com a descrio do avaliando, portanto basta multiplicar este unitrio pela rea total de 400ha igual a R$ 89. 312,00.
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Exemplo 2
Usando o valor calculado anteriormente quanto vale um ha de terra Classe II com situao Vicinal II? Ip = 0,720 Comparando com imvel paradigma: q = R$ 223,28/ha x (0,720 0,643) q = R$ 250,02/ha
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Dados semelhantes
Para avaliar os ndices agronmicos do imvel avaliando e as amostras, usamos os limites preconizados na NBR 14653-3/2004. Os fatores esto compreendidos entre 0,80 e 1,20.
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USOS DO IMVEL
Usos do Imvel
O uso do imvel espelha as atividades desenvolvidas no mesmo, segundo a distribuio da rea. Algumas classificaes de uso da terra a serem observadas:
reas com produtos vegetais isolados reas com produtos vegetais em consrcio ou rotao reas de explorao granjeira ou aquicola reas com outros usos reas com restrio legal/tcnica reas de pastagem rea aproveitvel no utilizada (sem uso e sem restrio)
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Usos do Imvel
Na identificao e no levantamento das reas plantadas com culturas temporrias e permanentes, observar os seguintes aspectos:
tipo de cultura; espaamento; forma de cultivo (plantio isolado ou consorciado); tratos culturais e estado fitossanitrio; densidade do cultivo (ocorrncia de falhas); sistema de manejo (primitivo, semi-desenvolvido, desenvolvido); rea plantada
Havendo ocorrncia ou evidncia de explorao mineral descrever sua localizao, rea de abrangncia, alm de identificar no mapa de uso, se necessrio; As reas de Reserva Legal devem estar averbadas junto ao registro imobilirio competente, de forma individualizada e sua correspondente materializao em campo, possibilitando sua pronta identificao.
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USOS DA TERRA
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USO DA TERRA
I REAS COM PRODUTOS VEGETAIS ISOLADOS
NOME DO PRODUTO REA PLANTADA (ha) REA COLHIDA QUANTIDADE COLHIDA UN INDICADOR DE RESTRIO (1) RESPONS. PELA EXPLORAO
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USO DA TERRA
III REAS DE EXPLORAO GRANJEIRA OU AQUICOLA (*)
DENOMINAO REA EXPLORADA (ha) INDICADOR DE RESTRIO RESPONS. PELA EXPLORAO
DENOMINAO
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VI REAS DE PASTAGEM
DENOMINAO NATURAL PLANTADA REA EXPLORADA (ha) INDICADOR DE RESTRIO RESPONS. PELA EXPLORAO
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Efetivo Pecurio
Dever ser expresso o mtodo utilizado para obteno do efetivo pecurio e a memria de clculo. O clculo da mdia ponderada do efetivo pecurio, apurado ms a ms, deve ser feita de acordo com o que constar das Fichas Registro de Vacinao e Movimentao de Gado e/ou Ficha de Servio de Erradicao da Sarna e Piolheira dos Ovinos, obtidas junto ao rgo estadual de controle de sanidade animal, sediado no Municpio, ou junto ao proprietrio. Na impossibilidade de obter estas fichas,deve-se solicitar ao proprietrio a Ficha do Criador. No existindo as fichas citadas anteriormente, dever ser solicitada ao proprietrio a ltima IAG/DAP (Inventrio Anual de Gado / Declarao Anual do Produtor) referente ao imvel;
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Efetivo Pecurio
Em caso da no apresentao dos documentos, como ltimo recurso o Avaliador poder proceder contagem fsica do rebanho, conferindo a marca do proprietrio, colhendo outras informaes que julgar necessrias para comprovao da efetiva permanncia do rebanho na propriedade; O Avaliador dever observar, ainda, se o nvel tecnolgico utilizado no imvel condiz com esse tipo de explorao, tais como instalaes, pastagens e manejo, entre outros.
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SEMOVENTES
Fatores de Converso de Cabeas do Rebanho para Unidades Animais - UA, segundo a Categoria Animal.
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CATEGORIAS
BOVINOS Touros (Reprodutor) Vacas 3 anos e mais Bois 3 anos e mais Bois de 2 a menos de 3 anos Novilhas de 2 a menos de 3 anos Bovinos de 1 a menos de 2 anos Bovinos menores de 1 ano NOVILHOS PRECOCES Novilhos precoces de 2 anos e mais Novilhas precoces de 2 anos e mais Novilhos precoces de 1 a menos de 2 anos Novilhas precoces de 1 a menos de 2 anos
Avaliao de Imveis Rurais
NO CABEAS
FATOR DE CONVERSO
NO UNIDADES ANIMAIS
S, SE, C, CO*
NE**
CATEGORIAS BUBALINOS Bubalinos (bfalo) OUTROS Eqinos Asininos (asnos, jumentos) Muares (mulas) Ovinos Caprinos
NO CABEAS
NO UNIDADES ANIMAIS
1,25
1,15
1,05
*Exceto regies do Vale do Jequitinhonha e Pantanal do Mato Grosso e do Mato Grosso do Sul, cujos fatores de converso devem ser iguais aos do Nordeste ** Exceto para a regio da Zona da Mata, cujos fatores devem ser iguais aos do Norte.
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ASPECTOS AMBIENTAIS
As questes sobre o cumprimento da legislao ambiental, da conservao do meio ambiente e do uso sustentvel dos recursos naturais so importantes, em conjunto com outros aspectos, na definio da viabilidade de implantao de Empreendimentos. Deve-se verificar a incidncia ou no do imvel em rea com cobertura floresta primria incidente nos Ecossistemas da Floresta Amaznica, da Mata Atlntica e do Pantanal Mato-grossense e em outras reas protegidas, bem com em rea com cobertura florestal primria ou secundria em estgio avanado de regenerao. Para tanto, o tcnico deve buscar material bibliogrfico adequado ao tratamento do assunto, bem como da legislao pertinente e atualizada. Deve, ainda, especificar as reas de reserva legal e de preservao permanente, verificando se esto enquadradas na legislao, qualificando e quantificando-as e informando a sua devida materializao.
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Dever ser observado se h emprego de prticas inadequadas capazes de afetar o equilbrio do ecossistema e propiciar a degradao ambiental, tais como:
( ) Eroso. Especificar os tipos, causa e intensidade;
() () () () () () () () () () ()
Compactao de solos; Assoreamento. Especificar o local, causa e intensidade; Salinizao do solo (ou indcios); Processo de Desertificao; Alagamento do solo (saturao); Obstruo de cursos dgua (observar se h efeitos sobre a intensidade de inundaes, pesca, navegao e sobre os padres de drenagem; Inundaes; Diminuio da vazo do corpo dgua em nveis crticos; Comprometimento da vazo de gua subterrnea; Conflito por uso da gua a montante ou a jusante; Poluio de guas superficiais: ( ) por agrotxicos ( ) fertilizantes ( )gua servida Especificar se houver outros.
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( ) Fontes receptoras de gua contendo agrotxicos. Discriminar as fontes e sua localizao; ( ) Ocorrncia de vetores (caramujos, mosquitos) e outras doenas; ( ) Desmatamento e explorao de reas de Preservao Permanente e de Reserva Legal; ( ) Explorao florestal sem plano de manejo aprovado; ( ) Plantio no sentido do declive, sem adoo de prtica conservacionista adequada; ( ) Ausncia de prticas adequadas de adubao e calagem mantenedoras ou recuperadoras da qualidade do solo; ( ) Uso inadequado das terras em relao a sua vocao; ( ) Uso de queimadas sem controle; ( ) Ocorrncia de extrativismo vegetal, caa e pesca predatria; ( ) Morte de animais silvestres (terrestres ou aquticos) por contaminao com agrotxicos; ( ) Intoxicao humana por agrotxicos; ( ) Destinao de embalagens, resduos e lixo agrotxico sem os cuidados necessrios; ( ) Outros. Especificar
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CARACTERSTICAS INTRNSECAS
Recursos naturais Solos Relevo Vegetao Recursos Hdricos Capacidade de uso das terras Provveis impactos ambientais decorrentes da implantao do projeto de assentamento Acesso/Localizao Uso atual Funcionalidade de benefcios Outros
EXTRNSECAS
Mercado Regional Capacidade de absoro da produo Armazenamento Cooperativismo Concentrao de Projetos de Assentamento Sistema virio (escoamento da produo) Projetos regionais (Federal/Estadual/Municipal) Assistncia Tcnica Crdito Rural Nmero e dimenso mnima das propriedades familiares na regio Outros
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2-Benfeitorias
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Edificaes Residenciais
Ser calculado o valor do m2 de rea construda, com base no valor atual do custo local de reposio, obtido atravs de oramentos contendo especificaes e preos correntes de materiais e servios, ou extrados de ndices atualizados e de fontes idneas. Aos valores assim obtidos, devero ser aplicados os ndices de depreciao em funo do estado de conservao e da funcionalidade da benfeitoria, utilizando-se a seguinte frmula:
Va = Vu x s x d
Onde: Va = valor atual; Vu = valor bsico / metro quadrado, do custo de construo idntica na regio; s = rea construda. d = depreciao total (fsica e funcional), na data da avaliao
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timo (100%) Bom (80%) Regular (60%) Precrio (40%) Mau (20%) Pssimo (0%)
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Onde: Adequada: edificao est perfeitamente adequada sua utilizao; est 100% aproveitada e/ou funcional e/ou utilizada, considerando o imvel e a regio num perodo de um ano agrcola; Parcialmente Adequada: edificao est parcialmente adequada sua utilizao; aproximadamente 75% de sua capacidade aproveitada e/ou funcional e/ou utilizada, considerando o imvel e a regio num perodo de um ano agrcola; Superada: edificao est superada, considerando as recomendaes tcnicas atuais, mas aproximadamente 50% de sua capacidade ainda aproveitada e/ou funcional e/ou utilizada, considerando o imvel e a regio num perodo de um ano agrcola; Residual: edificao no tem utilidade nenhuma, servindo apenas como fonte de material usado; 20% aproveitada e/ou funcional e/ou utilizada,considerando o imvel e a regio num perodo de um ano agrcola.
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Instalaes Complementares
So assim consideradas as cercas, sistema de abastecimento de gua, de energia eltrica e redes de drenagem.
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Cercas e Currais
Devero ser avaliadas com base no valor do custo local de reposio do material e mo-de-obra utilizados na construo, com as depreciaes cal-culadas em funo do estado de conservao e funcionalidade. Para valorar as cercas e os currais, deve-se atentar para a origem da madeira utilizada, se da prpria fazenda ou oriunda de aquisio no mercado. Para efeito de avaliao dever ser considerado, no mximo, 50% do valor das cercas de permetro que confrontem com imveis lindeiros (conforme art. 1297 do Cdigo Civil / 2002) exceto se comprovadamente construdas pelo proprietrio.
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Cercas e Currais
No devero ser includos nas avaliaes os valores correspondentes a cercas que ladeiam as rodovias, exceto tambm se comprovadamente construdas pelo proprietrio. O valor atual das cercas e currais ser otido atravs do seguinte clculo:
Va = c x p x d
Onde: Va = Valor atual da cerca. c = Comprimento em metro linear ou lance. p = Preo unitrio de reposio por metro linear ou lance, com base em planilha de custos de reposio. d = Coeficiente de depreciao em funo do estado de conservao e funcionalidade.
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Construes Hidrulicas
As construes hidrulicas, que compreendem audes, barragens, poos, reservatrios, caixas dgua, etc, sero avaliadas de acordo com os critrios a seguir referidos:
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Audes e barragens
Sero considerados os seguintes aspectos:
finalidade do represamento; extenso da rea inundvel (rea do espelho dgua no marco de maior cheia); qualidade da gua represada; fonte de alimentao constante, se existir (rios, riachos, nascentes e outros); conservao da bacia hidrogrfica at os divisores dgua; tipo de obra civil (construo); largura de partes superiores (crista); conservao do talude jusante; tomada dgua, ladro e descarga; volume de terra deslocada e escavada para a feitura da barragem de terra ou quantidade e qualidade do material usado na feitura da barragem de alvenaria.
O valor a ser atribudo aos audes e barragens ter como base o volume do macio, levando-se em considerao o custo da mo de obra e da reposio do material empregado, mo-de-obra e/ou mecanizao na sua construo, sobre o qual incidir uma taxa de depreciao, em funo do estado de conservao e funcionalidade.
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Poos e cisternas:
Descrio do mtodo de construo (escavado, perfurado, equipamento a cabo, equipamento rotativo hidrulico e rotativo reverso) e descrio das seguintes caractersticas:
dimetro; profundidade; revestimento; manuteno; potabilidade; proteo sanitria.
O valor a ser atribudo aos poos e cisternas ser calculado levando-se em considerao o custo da mo de obra e da reposio do material usado no revestimento e no acabamento, sobre o qual incidir uma depreciao, em funo do estado de conservao e funcionalidade.
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Sistemas de Drenagem Compreendem coletores, drenos e valas com as seguintes caractersticas: sistema interceptante; sistema em coletores duplos; sistema em forma de grelha; sistema espinha de peixe.
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a) Drenos a cu aberto: descrio da forma de seco e proteo (revestimento) dos canais a cu aberto. Deve ser adotada a seguinte frmula para o clculo do valor atual do sistema a cu aberto: Va = ( Ce + Cv ) x d Onde:
Va = Valor atual do sistema a cu aberto. Ce = Custo da escavao (R$/m3). Cv = Custo do revestimento (R$/m2). d = Coeficiente de depreciao relativo ao estado de conservao e funcionalidade, conforme Quadro VI.
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b) Drenos subterrneos:
Com a descrio do material empregado, deve-se estimar o valor do sistema de drenos subterrneos pelo custo de reposio, depreciado em funo da eficincia da drenagem. Para clculo do valor atual do sistema de drenagem subterrneo deve ser adotada a seguinte frmula:
Va = ( Ce + Cm ) x d
Onde: Va = Valor atual do sistema de drenagem subterrnea. Ce = Custo da escavao (R$/m3) Cm = Custo do material utilizado no enchimento ou instalao. d = Coeficiente de depreciao em funo da eficincia da drenagem, conforme Quadro VI.
Considera-se eficincia a capacidade do dreno subterrneo em manter a camada arvel do solo com teor de umidade equivalente capacidade de campo (eficincia mxima).
Avaliao de Imveis Rurais Angela Marquez
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Estradas Internas
Sob essa designao genrica incluem-se as estradas construdas pelo proprietrio, com plataforma de rolamento que permita o trnsito de veculos, em cuja construo, tenham-se realizado, no mnimo, servios de limpeza ou remoo de terra. Para fins de avaliao de estradas internas levar-se-o em considerao a efetiva ocorrncia de cada uma das seguintes fases:
desmatamento; destocamento; limpeza; terraplenagem; compactao; revestimento.
As estradas devero ser avaliadas com base nos custos locais dos servios realizados na sua construo e depreciadas em funo do seu estado de conservao e da funcionalidade, conforme Quadro VI.
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Obras de Arte
Sob essa designao genrica incluem-se bueiros, mataburros, pontes e pontilhes. As obras de arte, expressas em metro linear, devero ser avaliadas com base no valor atual do custo local de reposio do material empregado na construo, adicionado do valor da mo-de-obra utilizada, com as depre-ciaes calculadas em funo do estado de conservao. Para efeito de depreciao das obras de arte, devero ser adotados os critrios e coeficientes constantes de conservao e funcionalidade.
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Pistas de Pouso
Para fins de avaliao de pista de pouso levar-seo em considerao as fases descritas no item Estradas Internas As pistas de pouso devero ser avaliadas com base nos custos dos ser-vios realizados na sua construo e depreciadas, em funo do seu es-tado de conservao e funcionalidade. Somente sero avaliadas pistas de pouso registradas no Agncia Nacional de de Aviao Civil - ANAC
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PRODUO VEGETAL
Produes vegetais Assim entendidas as culturas de ciclo vegetativo superior a um ano, inclusive pastagens e florestas plantadas. Para fins de avaliao das culturas os seguintes aspectos das culturas e das prticas agrcolas devero ser considerados:
espcie botnica; rea de plantio em ha e/ou covas; estgio presente e desenvolvimento do ciclo vegetativo; estado fitossanitrio e tratos culturais. espaamento entre plantas; culturas intercaladas; plantio em terraos, contornos, cordes, banquetas individuais e outros.
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Avaliao de Culturas No que se refere avaliao de culturas a NORMA BRASILEIRA PARA AVALIAO DE IMVEIS RURAIS, NBR 14.653-3:2004, define os seguintes procedimentos: 10.3 Produes vegetais Na avaliao em separado das produes vegetais deve-se observar o descrito em 10.3.1 a 10.3.3: 10.3.1 Deve ser empregado o mtodo da capitalizao da renda para a identificao do valor econmico. 10.3.2 No caso de culturas de ciclo longo no primeiro ano de implantao, recomenda-se utilizar, alternativamente ao mtodo da capitalizao da renda, o custo de implantao, includos os custos diretos e indiretos. 10.3.3 Omissis.....
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Para as demais culturas permanentes sero calculados os rendimentos lquidos esperados, que devem ser considerados a partir da data de referncia da avaliao at o final da vida til da produo vegetal. Na determinao da renda lquida deve-se considerar a receita bruta, deduzidos os custos diretos e indiretos, inclusive o custo da terra nua, os impostos e o custo de erradicao, se houver.
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VE = RL x Fa x r
Onde:
VE = Valor econmico da cultura RL = Renda Lquida = RB* - D** RB = Receita Bruta de uma safra, utilizando-se do preo mdio do ltimo ano ou de uma srie histrica maior quando disponvel. D = despesas de custeio e colheita de uma safra Fa = Fator de valor presente para pagamento nico. Que Corresponde ao intervalo de tempo entre a data da avaliao e a ocorrncia da receita Fa= 1/(1+i)n r = Coeficiente de risco, para cobrir os danos de sinistros i = Taxa de remunerao do capital limitado a 12% (Constitucional) n = Perodo, em anos, entre a realizao efetiva da safra e a data da avaliao. * Na inexistncia de dados sobre a produtividade mdia do imvel, deve-se considerar a produtividade mdia da regio. ** As planilhas de custo referentes formao, manuteno e colheita das culturas devero acompanhar o laudo.
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pendente, devendo ser avaliadas apenas as safras subseqentes. b) Na avaliao da cultura da cana-de-acar, cujo ciclo conhecido e esperado ser considerado o valor econmico da plantao, calculados pela expresso abaixo:
V = [(RL1 x Fa1 x r1) + (RL2 x Fa2 x r2) + (RL3 x Fa3 x r3) + .....+(RLn x Fan x rn)
Onde: RL = RB D Fa = 1/(1+i)n RB = quantidade produzida x preo, correspondentes ao ano considerado; D = representa as despesas de colheita, acrescidas de custeios vincendos, correspondentes ao ano considerado; r = coeficiente de risco; Fa = fator de valor presente para pagamento nico; i = taxa de juros mdia; e n = perodo, em anos, entre a realizao da efetiva safra e a data da avaliao.
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expresso econmica no devem ser objeto de avaliao. d) Quando existir explorao econmica de madeira em floresta nativa autorizada pelo rgo competente pode ser utilizado o mtodo de capitalizao da renda , onde devem ser considerados os custos diretos e indiretos. Neste caso, se for necessrio, deve ser feito o inventrio florestal da rea.
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Avaliao de Pastagens:
Para avaliao de pastagem deve ser adotado o mtodo do custo de formao de acordo com a tecnologia e a prtica usuais na regio. Podem ser previstas, por exemplo, as operaes de preparo do solo, plantio, insumos e tratos culturais. Custos relativos ao desbravamento (derrubada, destoca, encoivaramento, catao, etc) somente devem ser admitidos, se legalmente autorizados, em regies de fronteira agrcola, onde tais operaes foram recentemente realizadas e ainda no ocorreu a amortizao do capital investido. A condio de fronteira agrcola confirmada quando se verifica no mercado a ocorrncia de negcios de terras brutas (cobertura vegetal primria). A esse valor ser aplicado um coeficiente de depreciao em funo do estado vegetativo e fitossanitrio.
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Avaliao de Pastagens:
Os itens a serem considerados na depreciao de pastagens segundo Rossi (2005) so: Incidncia de ervas daninhas; Falhas na formao ou claros na pastagem; Processos erosivos Presena de cupinzeiros ou sauveiros; Baixo nvel de manejo; Aspecto vegetativo ruim, com as plantas no atingindo a altura mdia da espcie; A depreciao ser realizada considerando:
TIMO - no ocorrncia dos itens acima BOM - ocorrncia de um dos itens acima; REGULAR - ocorrncia de dois dos itens acima; PRECRIO - ocorrncia de trs dos itens acima MAU - ocorrncia de quatro dos itens acima; PSSIMO - ocorrncia de cinco ou mais dos itens acima.
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TIMO
BOM
REGULAR
PECRIO
MAU
PSSIMO
DEPRECIAO
1,00
0,80
0,60
0,40
0,20
0,00
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valor de mercado se refere ao valor mais provvel de um bem, preo reflete a quantia monetria pela qual o bem est sendo transacionado
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Atividades Bsicas
Para proceder a uma avaliao necessrio definir : a finalidade, o objetivo, o prazo e quaisquer outras condies a serem utilizadas. As atividades bsicas correspondem as seguintes etapas: conhecimento e requisio da documentao, vistoria, coleta de dados, diagnstico do mercado, escolha e justificativa dos mtodos e critrios de avaliao, tratamento dos dados de mercado, clculo do valor do imvel.
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Etapas da avaliao
Para a realizao de um trabalho de avaliao de imvel rural necessrio que sejam cumpridas as seguintes etapas:
1 etapa - Organizao e sistematizao das informaes gerais da regio de influncia sobre o imvel; 2 etapa - Vistoria do imvel, com descrio, dimensionamento e qualificao das benfeitorias teis, necessrias e volupturias; 3 etapa - Coleta de dados e diagnstico de mercado; 4 etapa - Escolha e justificativa dos mtodos e critrios de avaliao; 5 etapa - Tratamento estatstico dos dados de mercado; 6 etapa - Clculo do valor do imvel; 7 etapa - Concluso do trabalho e apresentao dos resultados.
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Vistoria
Caracterizao da regio
-aspectos fsicos: relevo e classes de solos predominantes, ocupao existente e tendncias de modificao a curto e mdio prazos, clima, recursos hdricos; -aspectos ligados a infra estrutura pblica como canais de irrigao, energia eltrica, telefonia, sistema virio e sua praticabilidade durante o ano agrcola -sistema de transporte coletivo, escolas, facilidade de comercializao dos produtos, cooperativas, agroindstrias, assistncia tcnica agrcola, sistemas de armazenagem de produtos e insumos, comrcio de insumos e mquinas agrcolas e rede bancria -estrutura fundiria, vocao econmica, disponibilidade de mo de obra - aspectos ligados s possibilidades de desenvolvimento local, posturas legais para uso e a ocupao do solo, restries fsicas e ambientais condicionantes do aproveitamento.
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Vistoria
Caractersticas do imvel
-Gerais: denominao; dimenses; limites e confrontaes; situao;
destinao; recursos naturais; sistema virio interno; telefonia, rede de energia eltrica interna; utilizao econmica atual. -das Terras: aspectos fsicos; identificao pedolgica; classificao da capacidade de uso das terras. -das Construes e Instalaes: dimenses; aspectos construtivos; estado de conservao, idade aparente, vida til; aspectos funcionais; -das Produes Vegetais: estado vegetativo; estgio atual de desenvolvimento; estado fitossanitrio, nvel tecnolgico; adaptao regio, considerando o risco de ocorrncia de intempries.
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Vistoria
Caractersticas do imvel (cont.)
-das Obras e Trabalhos de Melhoria das Terras: dimenses e quantidades; aspectos qualitativos e tecnolgicos; estado de conservao, idade aparente, vida til; aspectos funcionais; -das Mquinas e Equipamentos: fabricante, tipo; caractersticas tcnicas; estado de conservao e funcionalidade. -das Atividades Pecurias: espcie, raa, categoria dos animais; ndices zootcnicos e aspectos sanitrios; manejo, alimentao, etc -das Outras Atividades: agroindstria, turismo rural, hotelaria, minerao
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Coleta de Dados
Pesquisa para estimativa do valor de mercado
Planejamento da pesquisa Identificao das variveis do modelo
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Metodologia aplicvel
Mtodo Comparativo de Dados Diretos de Mercado Mtodo de Custo Mtodo da Capitalizao de Renda
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Mtodo Comparativo
considerado, o mtodo mais direto de obteno de valores de imveis (terra nua, benfeitoria e semoventes), pela eficincia e simplicidade de sua execuo, onde o resultado final quase sempre satisfatrio e muito prximo do justo. Por esse mtodo, o Valor de Mercado determinado pela comparao direta com outros imveis semelhantes ao avaliando, cujas informaes ou dados de mercado so obtidos valendo-se de entrevistas, visitas tcnicas, anncios de jornais ou revistas, documentaes de transferncia, cadastros ou informaes de corretores. Cabe, pois, ao avaliador comparar as informaes de mercado, levando em considerao todas as caractersticas intrnsecas e extrnsecas do imvel avaliando em relao aos paradigmas. (DESLANDES).
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Mtodo Comparativo
Esse mtodo considerado rpido, fcil e eficiente, apenas onde possa haver abundncia de informaes, tanto do prprio imvel, quanto dos imveis a que se comparar. Caso contrrio, o mtodo falho, e isso possvel de se acontecer em certas regies do pas, ou em certas pocas, quando os dados no estejam atualizados e a movimentao no mercado de compra e venda de bens imveis, esteja um pouco estagnada. Aps a coleta de informaes de mercado, h a necessidade de se utilizar critrios de classificao dos elementos pesquisados, onde estes consistem na subtrao ou acrscimo dos valores relativos s suas benfeitorias reprodutivas ou no-reprodutivas de seu valor global, seguindo-se para uma homogeneizao dos valores unitrios, que na maioria das vezes, expresso em R$/ha.
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Os dados bsicos devem ser obtidos na mesma regio de influncia do imvel avaliando. No havendo na regio nmero de elementos suficientes para compor a amostra, pode ser ampliada a rea de pesquisa. Aps determinao do valor total do imvel, deste deve-se deduzir o valor das benfeitorias, que ser calculado utilizando-se os princpios da engenharia de avaliaes, destacando-se o uso de fatores de depreciao fsica e funcional.
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Mtodo de Custo
Este um mtodo em que o valor das benfeitorias resulta de oramento sumrio ou detalhado da composio do custo de outras (FIKER). muito usado para avaliao de construes quando, atravs de oramentos, determina-se o custo de reproduo ou de substituio do imvel avaliado. No primeiro caso, devemos levar em conta os fatores de depreciao fsica e funcional; no segundo caso, semelhante ao primeiro, a diferena reside em se avaliar benfeitorias anlogas, mas no iguais que substituam as existentes, considerado seu uso (finalidade capacidade).
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Projeo da rentabilidade
Experincia no negcio agrcola
Aspectos mais significativos dos dados e influncias econmicas sobre a taxa de renda da propriedade. No deve ser projetada com base apenas nos dados do corrente ano sobre receitas e despesas. Preferncia para levantamentos baseados em trs a cinco anos, em que a mdia nem sempre prover acurcia aos dados ou taxas.
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Da NBR 14653-4
O mtodo da capitalizao da renda procura identificar o valor do empreendimento com base na expectativa de resultados futuros, partindo-se da elaborao de cenrios possveis. Assim, o valor do empreendimento corresponder ao valor presente do fluxo de caixa projetado, descontado as taxas que reflitam adequadamente remunerao do capital e riscos do empreendimento, do setor e do pas, quando aplicvel.
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METODOLOGIA PARA AVALIAO DO IMVEL RURAL O levantamento de dados constitui a base do processo avaliatrio. Deve-se investigar o mercado, coletar dados e informaes confiveis preferencialmente a respeito de negociaes realizadas e ofertas, contemporneas data de referncia da avaliao, com suas principais caractersticas econmicas, fsicas e de localizao. As fontes devem ser diversificadas e, no caso de avaliaes judiciais, devem ser identificadas.
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os dados bsicos devem ser obtidos na mesma regio de influncia do imvel avaliando. no havendo na regio nmero de elementos suficientes para compor a amostra, pode ser ampliada a rea de pesquisa.
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METODOLOGIA PARA AVALIAO DO IMVEL RURAL para o INCRA o nmero de opinies na amostra deve ser limitado ao mximo de 50% do total de elementos vlidos. as opinies devero ser coletadas com base na descrio de um imvel paradigma ou padro da regio, utilizando-se da linguagem regional, para que os emitentes dessas opinies refiram-se a um imvel cujo valor possa servir como base para a avaliao.
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Homogeneizao de dados
a homogeneizao poder ser feita pela Nota Agronmica que associa Capacidade de Uso das Terras com a sua localizao e acesso, pela existncia de posse e sua ancianidade e outras notas, ou fatores fundamentados estatisticamente, considerados relevantes na determinao do valor, tais como: Fator de capacidade de uso da terra Fator de recursos hdricos Fator de acesso Fator de transposio Fator de correo de rea
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Fator de fonte
Muitos autores da rea citam vrios ndices como fator de fonte. Esses podem ser tanto de reduo como de acrscimo do valor pesquisado de mercado. Qualquer desses valores ter uma elasticidade de negociao. O que normalmente se v, uma reduo de 10% do valor total, ou seja, o valor encontrado em mercado multiplicado por 0,90. Em pocas excepcionais, como aquelas em que a movimentao baixa e no h como obter dados recentes, sugere-se ento um fator de multiplicao de 0,80. (DESLANDES).
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Fator de Transposio
Visa corrigir as diferenas de valores referentes ao posicionamento encontrado entre os imveis pesquisados e o avaliando. (DESLANDES)
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EAP Se 0 , 30 AEA
ento
FA
EAP +1 AEA 2
EAP +1 AEA 2
EAP Se 0 , 30 AEA
ento
FA
Sendo: AEP = rea do Elemento Pesquisado; AEA = rea do Elemento Avaliado (DESLANDES).
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Tratamento Estatstico
Aps a homogeneizao dos valores dos elementos pesquisados para a situao do imvel avaliando, deve-se proceder ao tratamento estatstico, com o saneamento da amostra, se necessrio.
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Especificaes das avaliaes de imveis rurais N de dados de mercado efetivamente utilizados Qualidade dos dados colhidos no mercado Visita dados de mercado por eng. de aval. Critrio adotado para avaliar constr. e instal. Critrio adotado para avaliar prod. vegetais Apresentao do laudo conforme seo 11 Mtodo Comparativo Direto Dados de Mercado
pt 18
15 10 5 5 16 15 2 2 4 4 2 2
Condio >=5
Maioria Maioria Cad. preo Cad preo Simplificado Fatores Roteiro de acesso ou croqui Croquis localizao Levantament o Topogrfico
pt 9
7 6 3 3 1 12
Condio
pt
0 0 3 3
Outros
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ANEXOS AO LAUDO DE VISTORIA E AVALIAO Devem constar como anexos: as fichas de coletas de preos, planilhas de tratamento estatstico, documentao fotogrfica do imvel e das benfeitorias e bibliografia utilizada. Deve-se anexar tambm, obrigatoriamente, a Anotao de Responsabilidade Tcnica ART. Devem ser anexadas ao laudo as planilhas de oramento das benfeitorias, memrias de clculo e registros fotogrficos.
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CONSIDERAES FINAIS Todos as folhas do Laudo de Vistoria e Avaliao e dos documentos anexos devero ser numerados e rubricados pelo avaliador.
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Referncias Bibliogrficas
ABNT. Avaliao de Imveis Rurais, So Paulo, Norma Brasileira Registra-da n 14.653 parte 1, Associao Brasileira de Normas Tcnicas, 2001. ABNT. Avaliao de Imveis Rurais, So Paulo, Norma Brasileira Registra-da n 14.653 parte 3, Associao Brasileira de Normas Tcnicas, 2004. CARVALHO, E.F. Percia Agronmica: Elementos Bsicos. Goinia: Vieira, 2001. EMBRAPA. Centro Nacional de Pesquisa de Solos. Sistema Brasileiro de Classificao de Solos. Rio de Janeiro: EMBRAPA, 1999. 412p. EMBRAPA. Critrios para distino de classes de solos e de fases de un-idades de mapeamento normas usadas pelo SNLCS. Rio de Janeiro, Ministrio da Agricultura, 1988. 67p. DASSUMPO, C.E. Vocabulrio Agrrio. Curitiba, Open English House, 1996. DESLANDES, Cristiano Augusto, Avaliao de Imveis Rurais Editora Aprenda Fcil - Viosa-MG, 2.002; DEMETRIO, V.A. Anais do simpsio sobre Engenharia de Avaliaes e Percias. Piracicaba: FEALQ, 1995. FIKER, J. Manual de Redao de Laudos. So Paulo: PINI, 1989. FRANA, G.V. Estudo agrotcnico e avaliaes das terras da Fazenda So Sebastio, municpio de santa Cruz das Palmeiras - SP: levantamento de solos, capacidade de uso e valor relativo das terras. Piracicaba, ESALQ-USP, 1983. IBGE. Manual Tcnico da Vegetao Brasileira. Srie Manuais Tcnicos em Geocincia. N.1. Rio de Janeiro: IBGE, 1992. INCRA. Manual de Fiscalizao Cadastral. Braslia, 2002. INCRA. Manual de Orientao para Preenchimento da Declarao para Cadastro de Imveis Rurais. Braslia, 2002. KOZMA, M.C.F. da. Engenharia de Avaliaes (Avaliao de Propriedades Rurais). So Paulo: PINI / Instituto Brasileiro de Percias de Engenharia, 1984. LEMOS, R.C.C; SANTOS, R.D. dos. Manual de descrio e coleta de solo no campo. 2. Ed. Campinas: SBSC/SNLCS, 1996. LEPSCH, I.F. Manual para levantamento utilitrio do meio fsico e classificao de terras no sistema de capacidade de uso.. Campinas: Sociedade Brasileira de Cincias do Solo, 1983. LEPSCH, I.F.; BELLINAZZI JNIOR, R. BERTOLINI, D. Manual para le-vantamento utilitrio do meio fsico e classificao de terras no sistema de capacidade de uso. 4a aproximao. Campinas:SBCS, 1991. 175p MOREIRA, A.L., Princpios de Engenharia de Avaliaes. So Paulo: PINI / Escola Nacional de Habitao e Poupana, 1984. PELLI NETO, A. Curso de Engenharia de Avaliaes Imobilirias. Regresso Linear e Inferncia Estatstica. Belo Horizonte: IBAPE/MG, 2005. RIBEIRO, F.L.; CAMPOS, S. Capacidade de uso da terra no Alto Rio Pardo, Botucatu (SP), atravs do sistemas de informao geogrfica. Energia na Agricultura, v. 14 (2) p.48-60. 1999. ROSSI, M.R.C. Avaliao de Propriedades Rurais Manual Bsico. 2. Ed.So Paulo: LEUD, 2005. Avaliao de Imveis Rurais Angela Marquez
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FUNDAMENTAO LEGAL
CONSTITUIO DA REPBLICA FEDERATIVA DO BRASIL LEIS LEI N. 4.504, DE 30 DE NOVEMBRO DE 1964. - Dispe sobre o Estatuto da Terra, e d outras providncias. LEI N 4.771, DE 15 DE SETEMBRO DE 1965.- Cdigo Florestal. LEI N 6.938, DE 31 DE AGOSTO DE 1981. - Dispe sobre a Poltica Nacional do Meio Ambiente, seus fins e mecanismos de formulao e aplicao, e d outras providncias. LEI N 8.629 DE 25 DE FEVEREIRO DE 1993. - Dispe sobre a regulamentao dos dispositivos constitucionais relativos reforma agrria, previstos no Captulo III, Ttulo VII, da Constituio Federal. LEI N 9.433, DE 8 DE JANEIRO DE 1997. - Institui a Poltica Nacional de Recursos Hdricos, cria o Sistema Nacional de Gerenciamento de Recursos Hdricos, regulamenta o inciso XIX do art. 21 da Constituio Federal, e altera o art. 1 da Lei n 8.001, de 13 de maro de 1990, que modificou a Lei n 7.990, de 28 de dezembro de 1989. LEI N 9.605, DE 12 DE FEVEREIRO DE 1998. - Dispe sobre as sanes penais e administrativas derivadas de condutas e atividades lesivas ao meio ambiente, e d outras providncias. LEI N 9.985, DE 18 DE JULHO DE 2000. - Regulamenta o art. 225, 1o, incisos I, II, III e VII da Constituio Federal, institui o Sistema Nacional de Unidades de Conservao da Natureza e d outras providncias. LEI N 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002. - Cdigo Civil.
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INSTRUES NORMATIVAS INSTRUO NORMATIVA INCRA N 11 DE 4 DE ABRIL DE 2003 - Estabelece diretrizes para fixao do Mdulo Fiscal de cada Municpio de que trata o Decreto n. 84.685, de 6 de maio de 1980, bem como os procedimentos para clculo dos Graus de Utilizao da Terra -GUT e de Eficincia na Explorao GEE, observadas as disposies constantes da Lei n. 8.629, de 25 de fevereiro de 1993.
RESOLUES CONAMA RESOLUO CONAMA N 302 DE 20 DE MARO DE 2002 - Dispe sobre os parmetros, definies e limites de reas de Preservao Permanente de reservatrios artificiais e o regime de uso do entorno. RESOLUO CONAMA N 303 DE 20 DE MARO DE 2002 - Dispe sobre parmetros, definies e limites de reas de Preservao Permanente.
OUTRAS RESOLUO CONFEA N 218, DE 29 DE JUNHO DE 1973. - Discrimina atividades das diferentes modalidades profissionais da Engenharia, Arquitetura e Agronomia. RESOLUO CONFEA N 345, DE 27 DE JULHO DE 1990 - Dispe quanto ao exerccio por profissional de Nvel Superior das atividades de Engenharia de Avaliaes e Percias de Engenharia
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