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Pronto: j temos a maior bolha imobiliria da histria da humanidade

Alexandre Versignassi

A bolha mais violenta de todos os tempos f oi a do Japo. Entre 1985 e 1991 os preos dos imveis subiram 180%, em mdia, nas maiores cidades de l. Quase uma triplicada em seis anos. Mas agora j era. Deixamos os japoneses para trs: em So Paulo, f oram precisamente 181% de aumento, em seis anos tambm de 2008 para c. No Rio, 225%. Chupa, Japo. Mas f alando srio: tem quem ache que isso nem uma bolha, s um ajuste natural. Faz sentido, at: nenhum pas que viveu uma bolha para valer tinha acabado de sair de quase uma dcada de hiperinf lao, estagnao e sarneyzao um limbo econmico que manteve o valor dos nossos imveis bem baixos em relao aos dos pases nobres, s pra usar o termo que o mercado imoblirio aplica a bairros, e que entrou para o lxico de todo mundo. Levando isso em conta, simplesmente comparar nosso aumento percentual de hoje com o do Japo dos anos 80 acaba passando uma ideia imprecisa do que uma bolha de gente grande.

E uma bolha de gente grande o seguinte: quando o preo dos imveis no Japo estava s comeando a inf lar, em 1985, o metro quadrado em T quio j custava R$ 28 mil, em valores de hoje. Bem mais que o do Leblon (R$ 20 mil) ou o da Vila Nova Conceio, o mais caro de So Paulo hoje (R$ 14 mil). Isso porque o Japo j tinha tido seus anos de crescimento chins, e o PIB continuava bombando na f aixa de 4%, 5% ao ano. De quebra, o pas via sua renda mdia por habitante superar a dos EUA, roando no equivalente a R$ 5 mil por ms. Nisso, o yene comeou a valorizar demais. Quando a moeda valoriza, os exportadores se trumbicam, j que os produtos que eles vendem acabam mais caros no exterior. O governo, ento, passou a imprimir cada vez mais yenes para ver se o preo da moeda baixava. E f orou a entrada desse dinheiro novo na praa mantendo os juros reais em 0% o juro nominal era de 2,5%, mas a inf lao tambm. Ento o juro para valer era zero mesmo. Com crdito sobrando, o mercado imobilirio pegou f ogo. E seis anos depois o metro quadrado de T quio estava batendo nos R$ 80 mil. R$ 4 milhes por qualquer biboca de 50 metros quadrados Isso na mdia. Os picos eram bem mais surreais. No distrito de Ginza, a Oscar Freire deles, chegaram a negociar imveis comerciais por R$ 2 milhes o metro quadrado. O metro quadrado. Foi nessa poca que apareceu aquela lenda urbana, a de que o terreno do Palcio Imperial valia mais do que todos os imveis da Calif rnia (o que devia dar uns trs Brasis daquela poca). Valia mesmo. A estava claro: os preos japoneses tinham violado de vez a realidade. Imobiliria Salvador Dal. Nossos preos de agora tambm tm f lertado com o surrealismo. Quando a gente aqui na Super f ez uma matria de capa sobre a obesidade dos preos no Brasil, em abril de 2013, o apartamento mais caro do pas era uma cobertura quadriplex nos Jardins um daqueles palcios suspensos com 900 vagas na garagem, heliponto e o Chuck Norris de segurana. Custava R$ 35 milhes. Agora o buraco est mais em cima: Paula Lavigne colocou o apartamento em que ela morou com o Caetano, no f of o edif cio JK, em Ipanema, por R$ 37 milhes. Como a apto tem 750 m2, d R$ 49 mil o metro quadrado. E olha s: ainda assim menos que o m2 da T quio dos anos 80. Tambm bem menos que outro apartamento na orla de Ipanema, anunciado neste ano por R$ 66 milhes. Este, de 600 m2, acaba batendo a mdia do auge da bolha japonesa j que custa quase R$ 100 mil o metro quadrado. Recorde histrico, mas ainda uma migalha perto dos preos mais altos do Japo de 30 anos atrs. Quando saiu a notcia desse apartamento sendo vendido por R$ 66 milhes, alis, uma comparao recorrente f oi dizer que por esse preo daria para comprar um apartamento perto do Hyde Park, em Londres. Big shit: a orla Ipanema-Leblon , arguably, a regio urbana mais bonita do mundo sem f alar que o Rio tem um PIB bem razovel: US$ 130 bilhes, igual ao de Hamburgo, na Alemanha. Ento, sim, uma parte dos nossos preos surreais s uma adequao prpria realidade. Mas isso no signif ica que a bolha no exista. E a maior evidncia dela no est nos Jardins ou no Leblon. Est no f ato de o milho de reais ter virado a unidade bsica da economia imobiliria. Para entender o que isso tem de ridculo, no precisa levar em conta que a renda mdia no Brasil de R$ 1.500. Todo mundo sabe que a gente vive num regime quase escravocrata. O que impressiona que nem os senhores de escravos tm como lidar com esses preos. A renda mdia do 1% mais rico do pas de R$ 18 mil. Um contra-cheque conf ortvel para os padres nacionais, bvio, mas mesmo assim longe do suf iciente para comprar nossas bibocas de mais de um milho de reais sem apertar o cinto. A no tem jeito: ou voc do 0,01% mais endinheirado ou est f ora desse show do milho. Pior: quem mais ajuda a inf lar nossa bolha justamente parte do 0,01%: investidores que compram imveis de baciada para revender depois. Ok. do jogo: o mercado tem de ser livre mesmo. Mas, num pas em que o dinheiro grosso no est nem no topo da pirmide, mas numa agulha f incada nesse topo, esse jogo mais arriscado do que parece. Trata-se simplesmente de um mercado pequeno demais para sustentar a alta. E quem diz no sou eu, mas o Robert Shiller, que ganhou o Nobel de economia justamente por ter previsto a bolha imobiliria de 2006 nos EUA (uma mais suave que aquela do Japo, mas que levaria crise sistmica de 2008): Os preos s sobem. Todo ms, Shiller disse recentemente, sobre o nosso mercado imobilirio. O que justif ica isso, f ora o puro entusiasmo? Era exatamente o que eu dizia nos Estados Unidos em 2005. No quero criar pnico, mas no custa avisar. No, no custa.

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