METODOS DE VALORACIN DE INMUEBLES METODO DEL COSTO

Ross-Heidecke
Este mtodo permite calcular el costo de reposicin bruto o depreciado de edificios y partes de edificios terminados o en construccin. 1. Costo de reposicin br to !CRB"

Se determinar sumando al valor de mercado del terreno en el que est edificado, calculado en la fecha de la valoracin, los gastos necesarios para edificar, en dicha fecha, un inmueble de sus mismas caractersticas. Entre los gastos necesarios se incluirn los siguientes: a. osto de construccin, considerndose como tal, la suma de los costos de e!ecucin material de la obra, sus gastos generales, y el beneficio industrial del constructor. "o se incluirn en dicho costo el de los elementos no esenciales de la edificacin que sean fcilmente desmontables. b. ostos de aranceles, derechos e impuestos de la construccin. c. #onorarios tcnicos por proyectos y direccin de las obras. d. $astos de administracin del promotor o emprendedor. %os gastos necesarios a tener en cuenta sern los medios del mercado seg&n las caractersticas del inmueble, calculados con los precios e'istentes a la fecha de la valoracin. "o se considerarn como gastos necesarios el beneficio del promotor, ni cualquier clase de gastos financieros o de comerciali(acin En la determinacin del valor de los inmuebles en construccin se tendr en cuenta la situacin de la obra e!ecutada a la fecha de la valoracin, sin incluir acopios ni mobiliario. #. Costo de reposicin depreci$do !CRD". )*, la depreciacin fsica y funcional de la

Se determinar deduciendo del edificacin.

%a depreciacin de la edificacin se calcular: a. +plicando al )*, e'cluido el valor de mercado del terreno, la tcnica de depreciacin que se adopte. El ,ribunal de ,asaciones de la "acin

utili(a la tabla de )oss-#eidec.e. %a vida &til es la suma de la antig/edad ms la e'pectancia de vida, que ser estimada por el tasador. b. %a depreciacin funcional se calcular considerando el monto de los costos y gastos necesarios para adaptar el edificio a los usos que correspondan. uando la tcnica de depreciacin no resulte adecuada o compatible con las tcnicas constructivas y modernidad del edificio, se considerarn los costos y gastos necesarios para transformar el edificio actual en uno nuevo de similares caractersticas, a los efectos de determinar la depreciacin fsica. %a frmula que se aplicar para la depreciacin fsica ser: 0a1 0) 2 30)-0r4 5 siendo: 0a: valor actual 0): valor de reposicin o costo de reposicin bruto. 0r: valor residual 5: coeficiente seg&n porcenta!e de vida transcurrida y estado. ,abla de )oss#eidec.e. + continuacin se reproduce la tabla: 6rimera fila, determina el estado del bien seg&n el siguiente orden: 7.8 E9 E%E",E 7.: ;<= *<E"+ >.8 *<E"+ >.: "?);+% @.8 )E$<%+) @.: ;+%? A.8 ;<= ;+%? A.: BE;?%C C?" :.8 C))E <6E)+*%E 6rimera columna determina el porcenta!e de vida transcurrida con relacin a la vida &til del bien. El valor obtenido en la tabla debe dividirse por cien para obtener el coeficiente 5 6ara o clculo do valor das benfeitorias e'istentes sobre um terreno, atravs de orDamentaDEo dos diversos elementos que as compFem, com base em ndices e custos obtidos de publicaDEo especiali(ada 3 %r$n$rin Or&$'entos e C stos4, adaptadas aos preDos praticados pelo mercado local, devidamente depreciadas segundo seu estado de conservaDEo e idade aparente 3critrio de )oss#eidec.e4, no qual o fator G5G, representa o percentual de depreciaDEo fsica, calculado pela seguinte e'pressEo:

d ( !1)) * +" , 1)) ?*S: o fator G5G obtido da tabela de dupla entrada apresentada, na qual se encontra na 7H coluna a idade em percentual de vida &til provvel e na 7H linha o estado de conservaDEo do imvel, conforme a seguinte classificaDEo: + 1 novo * 1 entre novo e regular 1 regular B 1 entre reg. e rep. simples E 1 reparos simples I 1 entre rep. simples e importantes $ 1 reparos importantes # 1 entre reparos importantes e sem valor

TABELA DE ROSS * -EIDEC+E DE.RECIA/0O %1SICA * %ATOR 2+2 ----------------------------------------------------------------------------------------------IDADE !3" A B C D E % 4 -

----------------------------------------------------------------------------------------------> A M K 78 7> 7A 7M 7K >8 >> >A >M 7,8> >,8K @,7K A,@> :,:8 M,L> L,JK J,>K 78,M 7>,8 7@,A 7A,J 7M,A 7,8: >,77 @,>7 A,@: :,:@ M,L: K,87 J,@7 78,M 7>,8 7@,A 7A,J 7M,A @,:7 A,:: :,M> M,L@ L,KK J,8L 78,@ 77,M 7>,J 7A,> J,8@ 78,8 77,8 7>,7 7@,> 7A,@ 7:,A 7M,M 7K,J 7J,K >8,L >7,M >>,M >@,M >A,M >:,L @@,J @A,M @:,@ @M,7 @M,J @L,L @K,: @J,A A8,@ A7,> A>,> A@,7 AA,7 :@,7 :@,M :A,7 :A,M ::,> ::,K :M,A :L,8 :L,M :K,@ :J,8 L:,A L:,L LM,8 LM,@ LM,M LM,J LL,> LL,: LL,K LK,> LK,:

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