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Ministerio: " . <:-" ~ de Justicia"" "'2 Y Derechos Humanos

TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCiN No. -

/25~-2012 -

SUNARP- TR-L Li ma, 2 4 AGO. 2012

CASTIllO.

APELANTE TTULO RECURSO REGISTRO ACTO (s) SUMllLA

CARMEN NATALI CHACALlAZA N 271346 del 22/3/2012. HTD. N 049955 del 22/6/2012. Predios de Lima. Declaratoria de Fbrica y otros.

DISCREPANCIA ENTRE CERTIFICADO DE NUMERACiN Y REGLAMENTO INTERNO "El uso de una unidad inmobiliaria consignado en el Reglamento Interno no es bice para inscribir el Certificado de Numeracin que lo identificara con otro uso. Tampoco es procedente se cuestione la numeracin que municipalidad le ha asignado. n

II

ACTO CUYA PRESENTADA

INSCRIPCiN

SE SOLICITA

DOCUMENTACiN

Mediante el ttulo venido en grado de apelacin se solicita la inscripcin de la declaratoria de fbrica, independizacin, reglamento interno y otros actos del predio inscrito en la partida N 42540374 del Registro de Predios de Lima, en' mrito de los siguientes documentos: Formulario nico de Edificacin - FUE Declaratoria de Fbrica, visado por la Gerencia de Desarrollo Urbano de la Municipalidad de Comas. Hoja anexa de independizacin (FUE Declaratoria de Fbrica), visado por la Gerencia de Desarrollo Urbano de la Municipalidad de Comas. Plano de Ubicacin y Localizacin - U-01, visado por la Gerencia de Desarrollo Urbano de la Municipalidad de Comas. Planos de Arquitectura - A-O1, A-O::,'-3, A-04, A-05 Y A-06 visados por la Gerencia de Desarrollo Urbano de ll Municipalidad de Comas. Documento privado del 10/1/2012 que contiene el reglamento interno de la edificacin suscrito por la arquitecta C. Lorena Escobedo Pastor. Planos de independizacin - 1-01, 1-02 Y 1-03 suscritos por la arquitecta C. Lorena Escobedo Pastor. Declaracin jurada de propietario, con firma certificada de la arquitecta C. Lorena Escobedo Pastor ante notario Alejandro Ramrez Carranza el 3/5/2012. Certificado de Numeracin N 58-11, emitido por la Gerencia de Desarrollo Urbano de la Municipalidad de Comas el 28/12/2011. Documento privado que contiene la independizacin y el reglamento interno' de propiedad exclusiva y propiedad comn, con firma certificada de la arquitecta C. Lorena Escobedo Pastor ante notario Alejandro Ramrez Carranza el 3/5/2012. Plano de independizacin - 1-01, con firma certificada de la arquitecta C. Lorena Escobedo Pastor ante notario Alejandro Ramrez Carranza el 3/5/2012. Anexo de la declaratoria de fbrica (tem 5) visado el 21/5/2012. Parte notarial de la eSCi:tura pblic';1e constitucin de servidumbre del 30/5/2012.

Documento privado que contiene a irpependizacin y el reglamento interno de propiedad exclusiva y propiedad: comn, con firma certificada de la arquitecta C. Loren" Escobedo' Pastar ante notario Alejandro Ramrez Carranza el 29/5/2012. Plano de independizacin - 1-01, cc:~firma certificada de la arquitecta C. Lorena Escobedo Pastor ante notarie Alejandro Ramrez Carranza el 29/5/2012. i

11.

DECISiN IMPUGNADA
La Registradora Pblica del Registro de Predios de Lima Blanca Liliana Borda Gonzales deneg la inscripcin formulando la siguiente observacin: ' "1. Certificado de Numeracin Se reitera la observacin anterior en el siguiente extremo, por cuanto no se ha presentado el documento aclaratorio respectivo: Srvase aclarar la denominacin y uso de una de las unidades inmobiliarias ubicadas en el primer piso. y~ que de aCl.{erdo a la declaratoria de fbrica (as como del nuevo reglan;enlu interno presentado va reingreso) la unidad inmobiliaria denominada (intefior 101) fst destinado a comercio (memoria descriptiva y plano de distribucin),' , .. sin embargo, en el certificado de numeracin presentado va reingres'c;' ,se indica que corresponde a "vivenda (Opto. 101 primer piso)." Se deja constancia que conforme lo establece que conforme lo establece el artculo 2 de la norma A.20 del Reglamento Nacional de Edificaciones, toda vivienda deber contar cuanao menos con rspacios para las funciones de aseo personal, descanso, alimentacin y recreacin; lo que no se verifica del nterior 101. 2. Servidumbre De conformidad con la Stima Disposicin Complementara, Transitoria y Final. del O.Leg. W 1049, el parte notaral de la escritura pblica del 30/5/2012 debe contar con la constancia de autorizacin a la presentan te del ttulo Carmen Natali Chacaliaza Castillo; sin embargo, en el parte notarial presentado va reingreso se autoriza a persona distinta (se autorza a Walter Bernardino Escobedo Rodrguez). Subsanacn Se deja constancia que toda subsanacin'>e deber efectuar mediante otro documento que revista la formalida:;! del documento que contiene el acto materia de subsanacin, de conformidaa con lo dispuesto por el arto 1413 del Cdigo Civil. Observacn realizada en base a lo dispuesto por el arto 2011 del Cdigo Civil, arto 32, 40 del Reglamento General de los, R"!gistros Pblcos".

111.

FUNDAMENTOS DE LA APELACiN
La apelante fundamenta su recurso en los trminos siguientes: - Se ha presentado entre otros documentos, el plano de ubicacin y los planos, de declaratoria de fbrica debidamente visados por la Municipalidad de Comas, los cuales coinciden con la memoria de independizacin e indican claramente el rea y el uso de las unidades inmobiliarias, el certificado de numeracin de acuerdo al Reglamento de Predios, slo irdica la numeracin asignada, mas no el uso. - Asimismo, el parte notarial rresentaao corresponde a la servidumbre de paso inscrita, no entendemos que implicancia puede tener quien lo presenta.

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RESOLUCiN No.
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2012 - sUNARP-TR-L

IV.

ANTECEDENTEREGISTRL ". El predio involucrado en la presente apelacin se encuentra inscrito en la ficha N 200595 que continua en la partida electrnica N 42540374 del Registro de Predios de Lima y est constituido por el lote 28 de la manzana T, ubicado con frente a la calle 7 de la urbanizacin El Pilar en el distrito de Comas; siendo su titular registral Inversiones JOWAL S.A.C.

V.

PLANTEAMIENTODE LAS CUESTIONES Interviene como ponente la vocal(s) Andrea Paola Gotuzzo Vsquez. De lo expuesto y del anlisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determinar son las siguientes: - Si procede la inscripcin de la. numeracin asignada por la municipalidad cuando el Reglamento Interno le ha asignado un uso distinto, y - Si puede cuestionarse en sede registral la asignacin de la numeracin efectuada por la municipalidad.. ANLISIS 1. Con el ttulo venido en grado se solicita la inscripcin de la declaratoria de fbrica, reglamento interno, numeracin, entre otros actos, respecto del predio inscrito en la partida N 42540374 del Registro de Predios de Lima. La Registradora formul observacin, por considerar que en el certificado de numeracin presentado discrepa con el uso (vivienda) con el establecido en el Reglamento Interno (comercio) y con la descripcin misma del predio, en el sentido que no se configura como una vivienda. Por tanto, corresponde analizar si la discrepancia en el uso es bice para la inscripcin del certificado de numeracin y si ste puede ser cuestionado en, sede registra!. 2. El artculo 42 de la Ley N 27157 -Ley de Regularizacin de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fbrica y del Rgimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn- dispone en su literal a) que el Reglamento Interno debe contener, obligatoriamente, la descripcin de las secciones, con indicacin del rea construida de las mismas
y destino o uso al que deben estar dedicadas industria, oficina, cochera u otros) .. (vivienda, comercio,

As, el TUO de su R~glamento ;probado por D.S. 035-2006-VIVIENDA, tambin seala en su articulo 153 a) que el Reglamento Interno debe contener la relacin de las secciones de propiedad exclusiva, sealando sus reas,
numeracin y el uso al que deber estar destinada cada una de ellas (vivienda, comercio, ndustria, oficina, estacionamiento u otros).

Por su parte, el artculo 131 del mismo Reglamento establece que las secciones de propiedad exclusiva podrn destinarse a cualquier uso permitido por las normas vigentes, salvo las limitaciones que se establezcan en el Reglamento Interno. Es decir, la asignacin del uso de las secciolJes de propiedad exclusiva le corresponde al propietario al momento de otorgar el reglamento interno o a la

junta de propietarios con posterioridad, como aprobacin previa para ser destinado a ese fin sin perjuicio de las autorizaciones posteriores que se requiera de la municipalidad de acuerdo a la zonificacin y al cumplimento de determinados requisitos, lo que no es materia de calificacin ni inscripcin en el Registro. Por tanto, no procede cuestionar este aspecto en sede registral1. 3. En el presente titulo, el Reglclmentq Interno otorgado describe a una de las unidades inmobiliarias del primer piso, con uso de "Comercio" (artculo 4), lo que se encuentra normativa antes citada, en el sentido que es el propietario destino del bien en su Reglamento Interno. por la propietaria como Interior 101, conforme con la quien aprueba el

Por otra parte, tambin se adjunta Certificado de Numeracin W 58-11 del 28/12/2011 expedido por la Municipalidad Distrital de Comas en la que se consigna que al inmueble mencionado le corresponde la siguiente numeracin: "Jr. 14 (ca. 10) N 522 - Vivienda (Opto. 101 primer piso)". Por lo que corresponde determinar si esta discrepancia en el uso del predio debe ser objeto de denegatoria de inscripcin. 4. El numeral 1.4.5 del artculo 79 de la Ley Orgnica de Municipalidades -Ley N 27972-, establece c.omo competencia exclusiva de las municipalidades provinciales, aprobar la nomenclatura de calles, parques y vas. Asimismo, de conformidad con el nurfleral 3.4 de la norma citada, constituye una de las funciones exclusivas de las municipalidades distritales el disponer la nomenclatura de avenida,;. jirones, calles, pasajes, parques, plazas y la numeracin predia!. Para efectos de la inscripcin de !il numeracin, el artculo 58 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predius dispone lo siguiente: "Art. 58.- Numeracin La inscripcin de la numeracin se realiza en mrito a la resolucin o al certificado de numeracin expedidos por la municipalidad distrital respectiva. La inscripcin de la fbrica no constituye acto previo para la inscripcin de la numeracin, salvo que se trate de numeracin interna': Por tanto, el Certificado de Numeracin da mrito a la inscripcin de la numeracin predial con la que se identifica el predio y no de su uso, por ello, no' altera el uso que el propietario o la junta de propietarios, en su caso, haya asignado en el Reglamento Interno, sin perjuicio que la municipalidad pueda adoptar las acciones cGrrespondlentes, en caso de funcionar efectivamente sin cumplir con determinados requisitos para ello. Por tanto, la numeracin !'I"r la asignada por la municipalidad en el certificado de numeracin respectivo, ):2 que es el ttulo suficiente e idneo para inscribir la numeracin de un predio. 5. Por otra parte, la Registradora indica que el Interior 101 no cumple con los requisitos para ser considerado Vivienda; no obstante, cabe resaltar que tanto la declaratoria de fbrica Goma la numeracin han sido aprobadas por un acto administrativo, contenido en el Formulario nico de Edificacin y en el Certificado de Numeracin, respectivamente.

En el mismo sentido, en Resolucin N" 638-2008-SUNARP-TR-L

del 18/6/2008.

RESOLUCiN No.
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-(2S& - 2012
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- SUNARP-TR-L

Por tanto, corresponde 'evaluar adems, si en sede registral se puede cuestionar la declaratoria de fbrica aprobada por la municipalidad o la numeracin asignada por la municipalidad a una unidad inmobiliaria. 6. En el XCIII Pleno del Tribunal Registral, realizado los das 2 y 3 agosto del 2012, se aprob como precedente de observancia obligatoria:
CALIFICACiN DE ACTOS ADMINISTRATIVOS "En la calificacin de actos administrativos, el Registrador verificar la competencia del funcionario, la formalidad de lade,cisin administrativa, el carcter inscribible del acto o derecho y la adecuacin del ttulo con los antecedentes registrales. No podr evaluar los fundamentos de hecho o de derecho que ha tenido la Administracin para emitr el acto administratvo y la regularidad interna del procedimiento administrativo en el cual se ha dictado':

Ello, en razn de la presuncin de validez de todo acto administrativo, segn lo establece el artculo 9 de la Ley del Procedimiento Administrativo General -Ley N 27444. Como es de verse, no corresponde a las instancias registrales que en la calificacin de actos administrativos, evalen los fundamentos de hecho o derecho que ha tenido la Administracin para emitir el acto administrativo, como es la aprobacin de la declaracin de fbrica o la asignacin de la numeracin. . ..

'.

Por tanto, corresponde'revocar e1 primer extremo de la observacin formulada por la Registradora. 7. Por otra parte, la Registradora observa en el sentido que en el parte notarial de la escritura pblica de constitucin de servidumbre de paso del 30/5/2012 debe contar con la: constania de autorizacin a la presentante del ttulo Carmen Natali Chacaliaza Castillo; mientras que en el parte notarial presentado se autoriza a persona distinta (Walter Bernardino Escobedo Rodrguez). Al respecto, es preciso sealar que la Stima Disposicin Complementaria, Transitoria y Final del D.Leg. N 10492 -Decreto Legislativo del Notariado-, dispone que la presentacin de los partes notariales al Registros de Predios, deber ser efectuada por el Notario ante quien se otorg el instrumento o por sus dependientes acreditados, es decir, se contempla la denominada presentacin cautiva, que tiene por finalidad evitar la falsificacin de documentos. Sin embargo, dicha norma tambin dispone que, excepcionalmente, a solicitud y bajo responsabilidad de los otorgantes, los partes notariales tambin podrn ser presentados por otra persona, en cuyo caso deber consignarse en el parte notarial el nombre y su documento de, identidad.

Stima Disposicin Complementaria, Transitoria y Final del D.Leg. W 1049.La presentacin de partes notariales a los Registros de Predios, de Mandatos y Poderes en las oficinas regstrales, deber ser efectuada por el ~otario ante quien se otorg el instrumento o por sus dependientes acreditados. '. Luego de la presentacin, el notario podr entregar la 'guia de presentacin a los interesados a fin de que ste contine la tramitacin de la inscripcin, bajo su responsabilidad. Excepcionalmente, a solicitud y bajo responsabilidad de los otorgantes, los partes notariales podrn ser presentados y tramitados por persona distinta al notario o sus dependientes. En este caso, el notario al expedir el parte deber consignar en este el nombre completo y nmero de documento de identidad de la persona que se encargar de la presentacin y tramitacin de dicho parte y la procedencia legitima del parte. La oficina registral ante la cual se presente el ttulo verificar, bajo responsabilidad, que el presentante sea la persona sealada en el parte notarial y la debida procedencia. Las oficinas registrales en estos casos no admitirn, bajo re"ponsabilidad, la presentacin de testimonios y titulos registrales.
2

En el este caso, se presenta al Registro de Predios, parte notarial de la escritura pblica del 30/5/2012 otorgada ante notario de Lima Fidel DJalma Torres Zevallos, consignndose 0(..) a solicitud y bajo responsabilidad del otorgante de la presente escritura, expido parte notarial en tres fojas, para que sea presentado al Registro de Propiedad Inmueble de Lima por don Walter Bernardno Escobedo Rodrguez, con DNI W 06103699, quien se encargar de la presentacin y tramitacin del presente parte, (...)". Por tanto, teniendo en consideracin que la presentante del titulo es la apelante, Carmen Natali Chacaliaza Castillo, previamente deber adjuntarse nuevo parte notarial en la que conste la autorizacin a dicha persona para la presentacin y tramitacin del parte notarial. 8. Respecto a lo mencionado por la apelante en su recurso, en el sentido que el parte notarial corresponde a una servidumbre de paso "inscrita", se deja constancia que revisada la partida N 42540374 del Registro de Predios, no consta la inscripcin de ninguna servidumbre de paso, ms an cuando la servidumbre se constituye slo sobre el eslacionamiento 4 que ser materia de independizacin, recin con el presente ttulo. Por tanto, corresponde confirmar el segun(,;> extremo de la observacin. 9. Mediante Resolucin N 089-2011-SUNARP/SA publicada el 30/11/2011, se ha derogado la parte del articulo 156 del Reglamento General de los Registros Pblicos que estableca <"]ue el Tribunal Registral deba pronunciarse respecto a los derechos registrales. Por lo tanto, compete exclusivamente a la primera instancia registral determinar los derechos que correspondan. ' Interviene como vocal suplente, Andrea Paola Gotuzzo Vsquez autorizada mediante Resolucin N 175-2012-SUNARP/PT del 26/6/2012. Estando a lo acordado por unanimidad, VII. RESOLUCiN REVOCAR el punto 1 y CONFIRMAR el punto 2 de la observacin formulada expuestas en la presel'lte resolucin.

Regstrese y corr"mquese)

SU~I""?>

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LUIS'ALBE TO ALIAGA HUARIP Presidente de la Primera Sala del Tribunal Registral

RAMACEDO ral
Resoluciones2012/ 71346-2012.doc

ANDREA UZZO VSQUEZ \local (s) de Tribunal Registral

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