09 de Agosto de 2013 Seor CARLOS EDUARDO MONROY SANCHEZ Ciudad Asunto: Entrega de Avalo Distinguido seor, De acuerdo a su solicitud,

me permito presentar avalo comercial de inmueble sujeto a propiedad horizontal, ubicado en la Kra 23 No. 137-16, apto 305. Edificio Bellato, en Bogot D.C. As mismo, me permito quedar a su disposicin en caso de hacerse necesaria la aclaracin y/o complementacin del mismo. Y estar atento a rendir testimonio ante la Jurisdiccin Ordinaria Civil, en un eventual proceso, ya que el objeto del presente avalo no es otro que probar pretensiones estrictamente judiciales.

El contenido del avalo es el siguiente

INFORMACION BASICA TITULACION CARACTERISTICAS VARIABLES ENDOGENAS Y EXOGENAS. FUNDAMENTOS JURIDICOS Y JURISPRUDENCIALES CALCULO DE VALOR INDICADORES ECONOMICOS CERTIFICACION DE AVALUO

HOLMER VILLARREAL GONZALEZ C.C. 79.844.931 de Bogot

Registro Nacional de Avaluador ante la Superintendencia de Industria y Comercio No. De Registro Registro Nacional de Perito Avaluador ante la Confederacin Colombiana de Lonjas Confedelonjas No de Registro

AVALUO COMERCIAL PPROPIEDAD HORIZONTAL

Kra 23 No. 137-16, apto 305 Edificio Bellato Bogot D.C

1. INFORMACIN BASICA DEL INMUEBLE 1.1. DIRECCION DEL INMUEBLE: El apartamento objeto del presente avalo se encuentra localizado en la Kra 23 No. 13716, apto 305. Edificio Bellato Bogot, D.C. Comercial Apartamento sometido a rgimen de propiedad horizontal con coeficiente de copropiedad Residencial. Sin ocupar Carlos Eduardo Monroy Snchez Bertha Sofa Snchez de Monroy 1.7. 1.8. PERITO AVALUDOR: FECHA INSPECCION OCULAR: Holmer Villarreal Gonzlez 23 de Julio de 2013 06 de Agosto de 2013

1.2. 1.3. 1.4.

UBICACION DEL INMUEBLE: CLASE DE AVALUO: TIPO DE INMUEBLE

1.5. 1.6.

DESTINACION ACTUAL: SOLICITANTE:

1.9. FECHA DE ELABORACION Y SUSTENTACION DEL AVALUO: 2. TITULACION 2.1. PROPIETARIO 2.2. TITULO

Carlos Eduardo Monroy Snchez Escritura Pblica No. 1996 del 06/07/2013 de la Notaria 5 del Circulo de Bogot D.C Certificados de Tradicin Matricula Inmobiliaria No. de la 50N-

2.3. SOPORTES:

20664111 2.4. TIPO DE PROPIEDAD: 2.6. LIMITACION AL DOMINIO Privada Usufructo constituido de Carlos Eduardo Monroy Snchez a favor de Hernando Monroy Hernndez, mediante Escritura Pblica No. 1996 del 06/07 /2013 de la Notaria 5 del Circulo de Bogot D.C.
En mi condicin de abogado me permito explicar que usufructo es un derecho real de goce o disfrute de una cosa ajena. El usufructuario posee la cosa pero no es de l (tiene la posesin, pero no la propiedad). Puede utilizarla y disfrutarla (obtener sus frutos, tanto en especie como monetarios), pero no es su dueo. Por ello no podr enajenarla ni disminuirla sin el consentimiento del propietario. La propiedad de la cosa es del nudo propietario, que es quien puede disponer de ella, gravndola, enajenndola o mediante testamento. Puede afirmarse que el usufructo se presenta como una desmembracin temporal del dominio; pues mientras una persona, el usufructuario, obtiene las utilidades de alguna cosa, el dueo conserva la propiedad, en tanto que derecho, pero sin poder usar ni gozar de lo suyo, en una expectativa de goce futuro, que lleva a denominarlo, por la disminucin de sus facultades de goce, "nudo propietario".

2.7.

MEDIDAS CAUTELARES:

Observado el Certificado de Tradicin de la Matricula Inmobiliaria del inmueble con Folio de Matricula No. 50N-2066411 y con fecha de expedicin julio18 de 2013, a las 2:56:42 pm, se puede concluir con probabilidad de verdad que no existe medida cautelar de las consagradas en el C.P.C, que repose sobre el bien raz.
En mi condicin de abogado me permito indicar que las medidas cautelares, son aquellos instrumentos con los cuales el ordenamiento protege, de manera provisional, y mientras dura el proceso, la integridad de un derecho que es controvertido en ese mismo proceso. De esa manera el ordenamiento protege preventivamente a quien acude a las autoridades judiciales a reclamar un derecho, con el fin de garantizar que la decisin adoptada sea materialmente ejecutada. Por ello, esta Corporacin seal, en casos anteriores, que estas medidas buscan asegurar el cumplimiento de la decisin que se adopte, porque los fallos seran ilusorios si la ley no estableciera mecanismos para asegurar sus resultados, impidiendo la destruccin o afectacin del derecho controvertido.

3. CARACTERISTICAS 3.1. CARACTERSTICAS Y ESPECIFICACIONES DEL INMUEBLE: (Construccin). El inmueble en estudio est construido en un sistema convencional en armadura de hierro, placas de concreto, muros perimetrales, fachada con ladrillo 3.1.2. VETUSTEZ: Nuevos para estrenar 3.1.3. FUENTE: Certificados de Tradicin de la Matricula Inmobiliaria No. 50N-20664111 Escritura Publica No. 2981 del 7 de octubre de 2011 de la Notaria 5 de Bogot 3.1.4. ESTADO DE CONSERVACIN: Optimo, acabados de primera calidad. 3.1.5. ILUMINACIN: Todas las reas poseen buena iluminacin natural a travs de ventanales y luz cenital. 3.1.6. SERVICIOS PUBLICOS DOMICILIARIOS: Poseen todos los servicios pblicos debidamente instalados 3.1.7. DEPENDENCIAS: Consta de Hall de entrada sala comedor con chimenea, balcn, alcoba principal con vestier y bao, alcoba con closet, bao de alcoba, cocina, lavandera. 3.1.8. FUNCIONALIDAD: Los diseos son funcionales por cuanto son claros los conceptos de relacin proporcional, de acuerdo con sus usos. 3.1.9. LINDEROS: Los que se determinan en la Escritura Pblica No. 1996 del 06/07/2013 de la Notaria 5 del Crculo de Bogot D.C, as: 3.1.10. ESPECIFICACIONES DEL TERRENO: Topografa: Presenta en general una topografa promedio plana. 3.1.11. FICHA TECNICA Y FORMA:

Forma Rectangular. 3.1.12. AREA DEL APARTAMENTO: rea Construida. 61, 50 cm rea privada. 58,49 3.2. ENTORNO: El entorno social es bueno. Corresponde a un estrato 5. El nivel de seguridad es bueno y el nivel social de las personas que ocupan el sector es alto 3.2.1. SISTEMAS DE TRANSPORTE: El sector cuenta con un sistema de red vial en buenas condiciones, siendo las principales vas: Autopista norte, avenida 19, Kra 15, calle 134, Avenida Santa Barbara, entre otras. El predio se encuentra cubierto por un magnifico servicio de transporte a travs de las vas descritas anteriormente; transitan en todos los sentidos rutas de Transmilenio estacin Alcal) buses, servicios ejecutivos, bici-taxis y servicio integrado de transporte publico, entre otros servicios especiales en concordancia con los planes de desarrollo. 3.2.2. ACTIVIDADES PREDOMINANTES: El sector, dentro del cual se encuentra el inmueble objeto del avalo, es un sector residencial consolidado, conformado por desarrollos multifamiliares de cinco y seis pisos de altura, empero existe comercio zonal, local y de gran impacto. Se observan bancos, cajeros automticos, colegios, supermercados, centros comerciales, farmacias, iglesia, concesionarios, jardines infantiles y casa musical, entre otros 3.2.3. INFRAESTRUCTURA URBANISTICA: La infraestructura urbanstica es adecuada, preservando vas internas en buen estado de conservacin de buena capacidad y continuidad 3.2.4. PERSPECTIVAS DE VALORIZACION: Adecuadas segn el comportamiento econmico actual. La dotacin de equipamientos y el mejoramiento de su accesibilidad vial, que contempla el nuevo sistema de transporte, elemento estructurante bsico con estaciones del Transmilenio. En cuanto al espacio pblico se han realizado obras de recuperacin en zonas peatonales y zonas verdes. Las condiciones de accesibilidad son favorables debido que cuenta con importantes vas arterias de la ciudad como La Autopista Norte, sobre la cual se ha puesto en marcha con gran xito el programa de transporte masivo denominado Transmilenio. 3.2.5. ZONA EDUCACION:

La localidad y el sector se encuentran rodeados de centros educativos de nivel preescolar, primario, secundario, e institutos de educacin informal y/o tcnica. Entre los colegios ms cercanos encontramos el Colegio Santo Tomas de Aquino 3.2.6. ESTRATIFICACIN SOCIOECONMICA: El predio se localiza en la manzana catastral 00851511, a la cual se le asign el estrato cinco (5), mediante el Decreto 544 del 17 de diciembre de 2009 y es el vigente a la fecha. Se aclara que el estrato aplica exclusivamente si el inmueble es de uso residencial, de acuerdo con lo establecido en la Ley 142 de 1994. 3.2.7. NORMATIVIDAD: Segn acuerdo 06 de 1990, Decreto 735 de 1993, se permito uso vivienda unifamiliar, bifamiliar y multifamiliar, construcciones mximo 6 pisos USOS DEL SUELO: De acuerdo al polgono establecido en la plancha y su decreto reglamentario dice as: PRINCIPAL: Vivienda. COMPLEMENTARIOS: educacin, bienestar social, cultural, entre otros ( ver uso del suelo) 4. SUSTENTACIN DEL AVALUO Para la determinacin del justo precio, adems de todo lo anteriormente descrito en el presente avalo comercial, se han tenido en cuenta las siguientes variables endgenas y exgenas que influyen directamente sobre el precio y para su calificacin; estos son los siguientes:

Oferta y demanda del inmueble en el sector especifico o con otros sectores similares. Localizacin dentro del sector La reglamentacin de la zona y del predio particularmente Servicios pblicos y privados Posibilidades de valorizacin Las condiciones actuales de oferta y demanda de la zona de inmuebles de alguna manera comparable con el que es objeto del presente avalo. Posibilidades de valorizacin Nivel socioeconmico de los pobladores del sector o sus alrededores. Estudio de planos, normas y dems. (Potencial de Desarrollo). Vetustez y calidad de la construccin y su estado de conservacin Estado de habitabilidad. Para la comparacin de inmuebles ofertados en la zona homognea, se tuvo en cuenta que los mismos comparativos dispusieran de parqueadero y deposito de uso exclusivo. Sin embargo el inmueble objeto de avalo cuenta con la exclusividad de (2) dos parqueaderos, por lo que se hace necesario calcular el valor de la exclusividad de un parqueadero adicional, para finalmente sumar este valor al valor del inmueble, para

obtener el valor total del apartamento con el uso exclusivo de un parqueadero adicional

5. METODOLOGIA De acuerdo con la resolucin 620 de 2008 del I.G.A.C, he aplicado el mtodo comparativo o de mercado, el cual tiene respaldo en el estndar internacional de avalos (I.V.S.C) Internacional Valuation Standard Comitee Segn el (I.V.S.C), se opta por acudir al mtodo comparativo o de mercado antes de acudir a otros mtodos. Este mtodo es aplicable por excelencia y consiste en comparar inmuebles semejantes aplicando tcnicas de homogeneizacin Resolucin 620 de 2008 del I.G.A.C ARTCULO 1o. MTODO DE COMPARACIN O DE MERCADO. Es la tcnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalo. Tales ofertas o transacciones debern ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimacin del valor comercial. ARTCULO 11. DE LOS CLCULOS MATEMTICOS ESTADSTICOS Y LA ASIGNACIN DE LOS VALORES. Cuando para el avalo se haya utilizado informacin de mercado de documentos escritos, estos deben ser verificados, confrontados y ajustados antes de ser utilizados en los clculos estadsticos. Se reitera que la encuesta solo se usar para comparar y en los eventos de no existir mercado. En los casos que existan datos de ofertas, de transacciones o de renta producto de la aplicacin de los mtodos valuatorios, la encuesta no podr ser tenida en cuenta para la estimacin del valor medio a asignar. Para tal fin es necesario calcular medidas de tendencia central y la ms usual es la media aritmtica. Siempre que se acuda a medidas de tendencia central, es necesario calcular indicadores de dispersin tales como la varianza y el coeficiente de variacin (Ver Captulo VII De las Frmulas Estadsticas). Cuando el coeficiente de variacin sea inferior: a ms (+) o a menos (-) 7,5%, la media obtenida se podr adoptar como el ms probable valor asignable al bien. Cuando el coeficiente de variacin sea superior: a ms (+) o a menos (-) 7,5%, no es conveniente utilizar la media obtenida y por el contrario es necesario reforzar el nmero de puntos de investigacin con el fin de mejorar la representatividad del valor medio encontrado.

En caso de que el perito desee separarse del valor medio encontrado, deber calcular el coeficiente de asimetra (ver Captulo VII De las Frmulas Estadsticas) para establecer hacia dnde tiende a desplazarse la informacin, pero no podr sobrepasar el porcentaje encontrado en las medidas de dispersin. Cuando las muestras obtenidas sean para hallar el valor de las construcciones y se quieran trabajar en un sistema de ajuste de regresin, ser necesario que se haga por lo menos el ajuste para tres ecuaciones (ver Captulo VII De las Frmulas Estadsticas) y se tomar la ms representativa del mercado. ARTCULO 12. Cuando se trate de avaluar un lote cuya forma es irregular respecto de los lotes investigados, este valor debe ser ajustado para el bien objeto de valoracin, utilizando frmulas o sistemas adecuados, como los que se presentan en Captulo VII - De las frmulas Estadsticas de la presente resolucin: valor final de terreno por influencia de forma.

TABLA DE HOMOGENEIZACIN

CRITERIOS DE CALIFICACIN FACTOR TAMAO M2 VECES 1a3 3,1 a 6 6,1 a10 10,1 a 20 mas de 20 A mayor tamao mayor factor A menor tamao menor factor FACTOR 1.0 1.1 1.2 1.3 1.4 OPTIMO BUENO INTEMEDIO REGULAR MALO A mejor ubicacin menor factor A peor ubicacin mayor factor CALIFICACIN FACTOR 1.0 1.1 1.2 1.3 1.4 FACTOR DE UBICACIN

FACTO INMUEBLE DIRECCI ON

Kra 23 No. 137 - 16 Calle 140 No. 20-95 Kra 20 No. 137-48

CONTACT O

VALOR M2.

FUEN TE

R FUENT E

UBICACI N

FACTOR UBICACI N

TAMA O M2.

FACTO R TAMA O
1.0 1.0 1.0 $3.984.109 $ 4.455.000 $4.399.999

TOTAL M2.

1 2 3

3142423590 3158281315 3158281315

$ 4.426.788 $ 4.500.000

Oferta Oferta Oferta

0,9 0,9 0,9

Optimo Bueno Bueno

1.0 1.1 1.1

88 120 90

$ 4.444.444

4 5

6 PROMEDIO DESVIACION ESTNDAR COEFIC. VARIACION

Kra 20 No. 137-48 Kra 20 No. 137-29 Kra 23 No. 137 - 41 (planos)

Oferta 3204747997 3124971985 $ 4.722.223 Oferta $ 4.427.481 Oferta 6197716 $ 4.350.000 0,9 Bueno 1.1 76 1.0 $4.306.500 $ 4.367.300 225488,265 0,9 Bueno 1.1 131 1.0 $4.383.206 0,9 Bueno 1.1 70 1.0 $ 4.675.000

5.16 %

EJERCICIO DE HOMOGENEIZACIO PARA INMUEBLE URBANO INMUEBLE REFERENCIA: 61.50 M2 UBICACIN: OPTIMA

REA CONSTRUIDA M2 Apartamento 61.50

VALOR M2

VALOR TOTAL

$ 4.367.300

$ 268.588.950

En mi criterio la exclusividad del parqueadero la calculo en $ 17.500.00 de acuerdo con las reglas de la experiencia y la sana critica, partiendo del valor de uso o renta

En mi opinin el valor mas probable del apartamento en el mercado, asciende a la suma de: Doscientos setenta y dos millones seiscientos setenta y dos mil setecientos noventa y seis pesos

7 INDICADORES ECONOMICOS

8. CERTIFICACION DEL AVALUO. Por medio de la presente certifico que: 1. No tengo inters presente ni futuro de la propiedad en cuestin, ni conozco a ningn tercero que tenga inters de adquirir el predio 2. Este reporte de avalo ha sido elaborado en conformidad a las metodologas existentes y est sujeto a los requerimientos legales del Cdigo de tica y los estndares de conducta profesional de la Lonja Nacional de Avaluadores de la Propiedad Raz

8. CERTIFICADO DE IMPARCIALIDAD, OBJETIVIDAD, ETICA Y APLICACIN DE ESTANDARES INTERNACIONALES Certifico que, a mi mejor juicio y parecer, las declaraciones de hechos contenidas en este Informe son verdaderas y correctas, y que este Informe ha sido preparado de conformidad con las Normas Uniformes Para la Prctica Profesional de Valuacin, segn las Normas Internacionales de Valuacin y los Principios para la Prctica Valuatoria y Cdigo de tica de la Lonja Nacional de Propiedad Raz y me permito acompaar la firma con el respectivo Registro Nacional de Perito Avaluador ante la Confederacin Colombiana de Lonjas Confedelonjas y Registro Nacional de Avaluador, ante el estado Colombiano

9. VIGENCIA DEL AVALO

Los precios en el mercado son cambiantes y no estticos, por lo que este avalo tendr una vigencia mxima de seis meses, contados a partir de la fecha 09 de julio de 2013. 8. ANEXOS: 8.1. 8.2. 8.3. 8.4. 8.5. Norma urbanstica Fotografas Certificaciones Escritura Cotizacin de inmuebles sobre planos

HOLMER VILLARREAL GONZALEZ C.C. 79844931 de Bogot

Registro Nacional de Avaluador ante la Superintendencia de Industria y Comercio No. De Registro Registro Nacional de Perito Avaluador ante la Confederacin Colombiana de Lonjas Confedelonjas No de Registro