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Noes de Oramento e Planejamento de Obras

Noes de Oramento e Planejamento de Obras

Sumrio
INTRODUO ................................................................................................................ 3 Caractersticas da construo civil ................................................................................ 4 O processo de desenvolvimento de um empreendimento imobilirio ............................... 4 Planejamento ............................................................................................................. 6 Oramento................................................................................................................. 7 DOCUMENTOS RELACIONADOS COM OBRAS.................................................................... 8 Projeto ...................................................................................................................... 8 Oramento................................................................................................................. 9 Oramento paramtrico.................................................................................... 9 Oramento para registro da incorporao em condomnio (NBR 12721).............. 10 Oramento discriminado ................................................................................. 10 Discriminao oramentria....................................................................................... 11 Especificaes Tcnicas............................................................................................. 11 Caderno de encargos ................................................................................................ 12 Memorial descritivo................................................................................................... 12 Manual do proprietrio.............................................................................................. 13 Memria justificativa do projeto ................................................................................. 13 Cronograma ............................................................................................................. 13 Exerccios................................................................................................................. 13 ORAMENTO PARA INCORPORAO (NBR 12721).......................................................... 14 Documentos para o registro da incorporao .............................................................. 14 Requisitos para o oramento pela Norma NBR 12721................................................... 15 Custo Unitrio Bsico ................................................................................................ 16 rea Equivalente de Construo................................................................................. 17 Exerccios................................................................................................................. 19 ORAMENTO DISCRIMINADO ....................................................................................... 20 Organizao para realizao de oramentos................................................................ 21 Quantificao e critrios de medio .......................................................................... 22 Critrios de medio ...................................................................................... 22 Planilhas para levantamentos.......................................................................... 25 Insumos (materiais, mo-de-obra, equipamentos)....................................................... 29 Composies unitrias de custos de servios............................................................... 30 Obteno das composies............................................................................. 31 Benefcios e despesas indiretas (BDI) ......................................................................... 32 INSTRUMENTOS PARA ANLISE DE CUSTOS NA FASE DE PROJETO................................. 34 Anlise de custo baseada em relaes geomtricas ..................................................... 34 Parmetros de referncia .......................................................................................... 36 AVALIAO DOS CUSTOS NO CICLO DE VIDA................................................................ 38 PROGRAMAO DE OBRAS ........................................................................................... 40 Definio das atividades e sua seqncia.................................................................... 41 Etapas do trabalho de programao ........................................................................... 41 Duraes e equipes .................................................................................................. 42 Otimizao da programao: tempos, equipes e recursos financeiros ............................ 42 Cronograma fsico-financeiro ..................................................................................... 42 Programao com cronograma de barras (Gantt) ........................................................ 43 Programao com PERT-CPM..................................................................................... 43 BIBLIOGRAFIA ............................................................................................................. 46 ANEXO I EXEMPLO DE MEMORIAL DESCRITIVO .......................................................... 47

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INTRODUO

O desenvolvimento sustentvel indispensvel para garantir a qualidade de vida das geraes futuras. A sustentabilidade geralmente analisada atravs de trs aspectos bsicos: econmico, social e ambiental, os quais devem ser buscados de forma coerente. A questo da sustentabilidade na construo vincula-se sustentabilidade em geral, incluindo os problemas de degradao dos entornos naturais, mudana do clima e efeito estufa (Gauzin-Mller, 2002). Na conferncia Rio-92 foi estabelecido que o desenvolvimento sustentvel deve ser baseado em trs princpios (Gauzin-Mller, 2002; ONU, 1992): Avaliao do ciclo de vida (ACV) dos materiais em sua totalidade; Desenvolvimento do uso de matrias-primas e energias renovveis; Reduo das quantidades de materiais e energia utilizados na extrao e explorao de recursos naturais, e a

reciclagem ou destinao final dos resduos. A construo um dos setores que mais pode contribuir para a sustentabilidade, pois grande consumidor de recursos naturais e de energia para a fabricao de materiais e para operao e manuteno das edificaes, sendo tambm grande gerador de resduos de construo e demolio (RCD), ao longo do seu ciclo de vida (a construo responsvel por cerca de 40% dos materiais retirados da natureza e 40% de todos os resduos gerados pela sociedade). A importncia social e econmica igualmente significativa, atravs da participao no PIB e na gerao de emprego e renda, por exemplo. Assim, essencial envolver a indstria da construo na busca pelo desenvolvimento sustentvel, atravs do desenvolvimento de projetos e construes com caractersticas sustentveis. Em termos econmicos, as empresas do setor sofreram transformaes significativas nos ltimos 20 anos (perodo ps-BNH), incluindo reduo de tamanho das empresas e das barreiras entrada no setor, com forte incremento na competitividade e conseqente reduo de margens de lucro. Dificuldades de financiamento da produo e a prtica reiterada de taxas de juros elevadas tambm provocaram mudanas no setor. A anlise do comportamento atual, tanto no segmento de construes encomendadas (made to order), quando no segmento de incorporao imobiliria (pre-sales housing market) indica um elevado nvel de competitividade, com a existncia de preos de mercado definidos para os produtos convencionais (apartamentos e residncias em condomnio, por exemplo). Neste sentido, a sustentabilidade econmica do setor e, mais especificamente, das empresas, est vinculada ao lanamento de produtos adequados s exigncias do mercado. Como reao a esta nova realidade, a maioria das empresas buscou ampliar a eficincia, atravs de aes de gerenciamento da construo (otimizao de processos, implantao de programas de qualidade, certificao e terceirizao de grande parte das atividades necessrias produo) e adoo de algumas alternativas tecnolgicas (tais como gesso acartonado e alvenaria estrutural). Estas estratgias visam reduo de custos, orientando o foco do gerenciamento para o cliente interno. Outro caminho, pouco explorado pelas empresas, a ampliao do valor do produto, atravs de uma atuao mais consistente na fase de concepo do produto (privilegiando o cliente externo/usurio atravs da considerao dos seus requisitos). Essa abordagem est de acordo com a tendncia de ampliar o foco sobre os requisitos dos usurios, que tem vnculos com a teoria da Construo Enxuta (Koskela, 2000) e com a viso de desempenho da edificao (ABNT, 2008; Foliente, 2005).

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Entre as novas exigncias a serem enfrentadas pelos profissionais de Arquitetura e Engenharia Civil esto o atendimento aos requisitos dos usurios de classes mdia e baixa (mass customization) e a busca por reduo do impacto ambiental (construo sustentvel), incluindo a considerao dos efeitos do uso das edificaes (custos, resduos e desempenho em geral ao longo do ciclo de vida). Nesse sentido, o planejamento geral e o controle de custos so muito importantes, e novas tcnicas tm sido empregadas, tais como avaliao do ciclo de vida (ACV), certificao ambiental (LEED) e aplicativos na rea de Tecnologia da Informao e Comunicao (TIC).

Caractersticas da construo civil


O setor tem algumas caractersticas especficas, que influenciam os custos e o planejamento das obras. Os movimentos recentes em busca de sustentabilidade na construo podem alterar significativamente alguns destes elementos, nos prximos anos. As principais caractersticas esto relacionadas na Tabela 1, a seguir. Tabela 1 Caractersticas da construo civil ATUAL (CONSTRUO TRADICIONAL)
Indstria conservadora inovao lenta Empresas economicamente fracas empresas pequenas e sem fora poltica, de baixa tecnologia e pequena inteligncia competitiva, com baixo lucro (5%) e pequena tempo de atuao (<20 anos) Fbrica mvel depende do local e temporria (no justifica a mecanizao) Produo sujeita s intempries (incerteza) e de baixa qualidade Alto nvel de acidentes (condies de trabalho improvisadas) Baixa preciso / alto nvel de perdas (recursos humanos, materiais, financeiros) Mo de obra pouco qualificada (ambiente sujo e perigoso, trabalho cansativo e temporrio) Projeto complexo, fragmentado, confuso, sem memria difuso de responsabilidades, improvisao em obra Produto nico (projeto no se reproduz e no aprende com os erros) Usurio no participa do projeto, no caso de incorporao

FUTURO (CONSTRUO SUSTENTVEL)


Indstria inovadora, flexvel, baseada em conhecimento aberta a novas tecnologias e novos modelos de negcio economicamente sustentvel

Construo sustentvel reduo de perdas, reciclagem, reaproveitamento Industrializao e automao mecanizao/ produo em fbrica/uso de TIC: - componentes leves 2d e 3d vem prontos e so montados no local com equipamentos adequados - construo mais previsvel diminui riscos - a diminuio de perdas diminui os custos e permite melhores salrios Sustentabilidade econmica, boas condies de trabalho e continuidade do trabalho: atrao de pessoas mais competentes e preparadas Projeto baseado em conhecimento integrado e colaborativo, parte da informao disponvel, usa TIC (BIM, simulao, extranets, xdCAD) Projeto tem foco no usurio: edificao acessvel, adequada s necessidades, flexvel (adaptvel ao longo do CV Open Buildings), saudvel, segura, confortvel Projeto considera o CV materiais de menor manuteno/adaptveis ao ambiente, reaproveitamento de gua, reduo do consumo e gerao de energia (Protocolo de Kyoto), pensa na demolio/desconstruo Construo sustentvel: - renovao predial preserva a memria urbana e otimiza ambiente construdo - revitalizao urbana recupera reas degradadas - aumento de densidade em reas j urbanizadas preserva reas verdes/rurais - oferece solues para todos

Projeto no considera ciclo de vida da edificao custos e recursos (materiais, energia, gua) para uso, manuteno e demolio representam mais do que na construo Falta de comprometimento social despreocupao com as conseqncias sociais, urbanas e ambientais Focada na construo de unidades novas empreendimentos estanques, de curto prazo Produto caro e de baixa qualidade: alto dficit habitacional / alto nvel de inadequao

O processo de desenvolvimento de um empreendimento imobilirio


O processo de desenvolvimento do produto imobilirio pode ser definido como o conjunto de atividades necessrias para o projeto de um produto, da identificao de uma oportunidade de mercado at a entrega do produto ao cliente final (Tzortzopoulos et al., 1998). Pode-se entender que o projeto de um empreendimento imobilirio visa compatibilizar as necessidades e requisitos do cliente final (comprador) com as condies existentes (de mercado, oramentrias, legais, impacto ambiental, uso do solo e outras). Ocorrem imprecises neste processo, devido s diferenas entre as vises dos usurios e dos projetistas. No caso da incorporao, em

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geral no h contato direto entre eles, adotando-se um perfil estimado de comprador, o que dificulta a tarefa. O projeto composto por um conjunto de documentos, formalizados em desenhos e texto, que descreve a obra, permitindo a contratao e a execuo. Pela complexidade e quantidade de informao envolvida, e tambm pela tradicional fragmentao (existem diversos projetistas, cada um responsvel por uma parte do projeto), em geral o projeto dividido em documentos grficos (tais como plantas arquitetnicas, estruturais, hidro-sanitrias, eltricas, lgicas e outras) e documentos escritos (oramento, memoriais, especificaes tcnicas, cronograma, contratos e outros). O setor que envolve as atividades de arquitetura, engenharia e construo (AEC) um domnio multidisciplinar no qual a colaborao entre os participantes de fundamental importncia. A caracterstica multidisciplinar do projeto requer que diferentes reas do conhecimento sejam representadas na equipe de projeto e o modo como os projetistas interagem crucial para o desempenho do processo, especialmente em relao ao modo como esses agentes se comunicam e tomam decises em conjunto. Desta forma, as decises devem ser tomadas considerando a interdependncia entre as diversas reas, visando adotar solues que satisfaam a todos. Em projetos envolvendo grande complexidade, impreciso e incerteza, ainda mais importante que as decises sejam interdependentes. Entretanto, o projeto de edificaes geralmente realizado de forma seqencial. Nesse caso, falta interao entre os profissionais envolvidos. O projeto define uma significativa parte dos custos, dos consumos de energia e gua e da gerao de resduos que ocorrem ao longo do ciclo de vida da edificao, com influncia mais forte nas fases iniciais do projeto (Figura 1). Assim, percebe-se que maior esforo deve ser dedicado nas fases de planejamento e estudos preliminares, pois eventuais falhas dificilmente podem ser corrigidas posteriormente. Figura 1 Relacionamento entre custo e possibilidade de influncia no processo de projeto
Grande influncia nos custos Transio (de mdia a baixa influncia) Pequena influncia

Planejamento e concepo

Estudo Preliminar

Desenvolvimento do projeto

Construo

Essa no uma tarefa fcil, contudo. H pouco tempo e recursos destinados ao incio do projeto. Kowaltowski et

al. (2006) argumentam que as alteraes tecnolgicas, sociais e econmicas que ocorreram nos ltimos anos
incrementaram a complexidade do projeto, especialmente na questo ambiental, com os clientes apresentando a necessidade de ambientes sustentveis: confortveis, saudveis, produtivos e com eficincia energtica. Outro elemento que amplia a complexidade do projeto a considerao do ciclo de vida, fator importante para a considerao dos efeitos da construo sobre o ambiente. O gerenciamento do processo de projeto e, mais especificamente, da informao gerada, fundamental. Um dos aspectos a ressaltar a importncia da coordenao de projetos. Segundo Rodriguez (2005), a coordenao favorece o desenvolvimento dos projetos e a execuo da obra. Essa atividade beneficiada com o uso de

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ferramentas especficas para gerenciar o grande nmero de atividades e informaes inerentes aos projetos. As solues que tem sido propostas envolvem as Tecnologias de Informao e Comunicao (TIC), atravs de extranets de projeto, sistemas de apoio deciso, aplicativos com inteligncia artificial e sistemas para Building

Information Modelling (BIM).


Por fim, importante referir que h um crescente esforo para projetar e construir edificaes com menor impacto ambiental, conhecidas como green buildings ou construes sustentveis. A sustentabilidade total no possvel nas condies tecnolgicas atuais, porm as solues de projeto podem ser analisadas buscando a reduo do impacto ambiental. Existem vrios sistemas que auxiliam a medir o grau de sustentabilidade de materiais e tcnicas construtivas, inclusive com a certificao dos empreendimentos, tais como BREEAM, BEPAC e LEED. No Brasil, o LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) o sistema com maior utilizao, com dezenas de empreendimentos candidatos e dois j certificados. H um esforo para adaptar o LEED para as condies do pas, visando uma avaliao mais adequada (http://www.gbcbrasil.org.br/pt/).

Planejamento
O planejamento da construo consiste na organizao para a execuo, e inclui o oramento e a programao da obra. O oramento contribui para a compreenso das questes econmicas e a programao relacionada com a distribuio das atividades no tempo. Em funo da variabilidade do setor, importante realizar o planejamento do empreendimento em nveis de detalhamento diferentes, considerando horizontes de longo, mdio e curto prazos. O livro de Bernardes (2003) recomendado para o aprofundamento neste tema. O planejamento de longo prazo mais geral, com baixo grau de detalhamento, considerando as grandes definies, tais como emprego de mo de obra prpria ou terceirizada, nvel de mecanizao, organizao do canteiro de obra, prazo de entrega, forma de contratao (preo de custo ou empreitada), e relacionamento com o cliente. O plano inicial tem pequeno nvel de detalhamento, em geral indicando macro-itens, tais como fundaes, estrutura, alvenaria e assim por diante. Em uma obra de dois a trs anos, o plano da obra definido em semestres, por exemplo. Esse nvel utilizado para a compreenso da obra e tomada de decises de nvel organizacional (gerncia da empresa). No nvel de planejamento de mdio prazo trabalha-se com atividades ou servios a serem executados nos 4 a 6 meses seguintes. Nesse nvel de planejamento a ateno est voltada para a remoo de empecilhos produo, atravs da identificao com antecedncia da necessidade de compra de materiais ou contratao de empreiteiros (lookahead planning). O planejamento de curto prazo visa execuo propriamente dita. Esse planejamento desenvolve uma programao para um horizonte de 4 a 6 semanas, detalhando as atividades a serem executadas. Nesse caso, j h a garantia do fornecimento de materiais e mo de obra, bem como o conhecimento do ritmo normal da obra. Adota-se a idia de produo protegida contra os efeitos da incerteza (shielding production), ou seja, as atividades programadas tm grande chance de ocorrerem. comum medir a qualidade desse plano atravs da medio do Percentual de Planos Concludos (PPC), com a identificao das causas das falhas. Desta forma o planejamento das prximas atividades poder ser aprimorado.

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Oramento
H uma relao prxima entre o prazo de execuo e o custo da obra, em funo das limitaes dos clientes. Os recursos disponveis mensalmente podem definir um prazo mnimo para a obra. Por outro lado, o prazo da obra implica em alguns custos fixos mensais, tais como aluguis de equipamentos e mo de obra envolvida na organizao (mestres, tcnicos, engenheiros ou arquitetos responsveis pela execuo). Desta forma, importante examinar os condicionantes gerais, desenvolvendo um plano geral para a obra, o qual posteriormente ser detalhado. Existem vrios tipos de oramento, tais como oramentos paramtricos, pela NBR 12721, discriminados e operacionais. O oramento deve ser formalizado, constituindo-se ento em documento fundamental para o gerenciamento da obra. Na viso tradicional, um oramento uma previso (ou estimativa) do custo ou do preo de uma obra. O custo total da obra o valor correspondente soma de todos os gastos necessrios para sua execuo. O preo igual ao custo acrescido da margem de lucro, ou seja, C + L = P. Em diversos segmentos da construo civil, h um nmero de elevado concorrentes (por exemplo, na produo de habitao vertical ou na rea de manuteno industrial) e se diz que o preo dado pelo mercado, ou seja, o cliente ou comprador pesquisa preos previamente e negocia a contratao com base nesta informao. Neste caso, a empresa precisa gerenciar seus custos para manter a possibilidade de lucro. Assim, P C = L. De qualquer forma, o oramento deve ser executado antes do incio da obra, possibilitando o estudo ou planejamento prvios, e tambm til para o controle da obra.

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DOCUMENTOS RELACIONADOS COM OBRAS

A correta organizao e utilizao dos documentos em obras fundamental para o sucesso na construo civil. Existe uma quantidade muito grande de informaes a serem registradas, e no possvel atingir a qualidade do produto sem que haja rgido controle destas informaes. Ademais, os interessados em cada documento so profissionais distintos (Arquitetos e Engenheiros, mestres de obras, fiscais das prefeituras e da CAIXA, fornecedores de materiais, empreiteiros e contratantes, entre outros).

Projeto
O resultado do projeto de edificaes um conjunto de documentos, em desenhos e texto, que descreve a obra, permitindo a contratao e a execuo. Em um sentido amplo, o projeto inclui todos os documentos necessrios para comunicar a idia e desenvolver o produto. Por conta da complexidade e da quantidade de informao envolvida, e tambm pela tradicional fragmentao (existem diversos profissionais envolvidos), em geral o projeto dividido em especialidades e em documentos grficos (tais como plantas arquitetnicas, estruturais, hidro-sanitrias, eltricas, lgicas e outras) e documentos escritos (oramento, memoriais, especificaes tcnicas, cronograma, contratos e outros). Em alguns casos, so desenvolvidas vrias verses do mesmo documento para atender a diferentes pblicos, como o caso do memorial descritivo, adaptado para registro da incorporao, propaganda para venda, financiamento, aprovao perante rgos pblicos, construo e fiscalizao, etc. Em um sentido amplo, o projeto inclui todos os documentos indicados a seguir. O projeto a etapa inicial e uma das mais importantes fases no ciclo de vida de um empreendimento. O projeto de edificaes uma tarefa complexa. Por sua natureza, o projeto pode ser visto como um processo no qual problemas e solues emergem simultaneamente. Ele requer a identificao e ponderao de diferentes necessidades, requisitos e desejos dos usurios, os quais devem ser adequadamente traduzidos para a linguagem da construo e confrontados com as solues viveis (em termos de materiais e tcnicas disponveis, prazos e custos suportveis), para ento serem incorporados ao projeto. As etapas do projeto podem ser sintetizadas como (ver Figura 1): Planejamento e concepo: a etapa que rene as informaes necessrias concepo da edificao

inclui o levantamento de dados iniciais, a definio do programa de necessidades e a anlise de viabilidade; o programa de necessidades (briefing) consiste na definio/captura dos requisitos do cliente/usurio e em geral desenvolvido em contatos diretos do arquiteto com o cliente; Estudo Preliminar: a configurao inicial da soluo arquitetnica proposta (partido), considerando os

elementos principais do programa de necessidades; Desenvolvimento do projeto: o Anteprojeto: a configurao final da soluo proposta, considerando todos os elementos do programa, mas com pouco detalhamento, em escala reduzida; o Projeto Bsico - rene os elementos necessrios contratao. Tem algum detalhamento, suficiente para o entendimento da obra. J envolve os projetos eltricos, hidrulicos, estruturais, detalhes de esquadrias, paisagismo, etc.;

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a) Projeto Legal: contm os elementos necessrios aprovao pelos rgos pblicos, gerando licenas para construir e efetuar ligaes provisrias dos servios pblicos; b) Projetos Complementares: projetos das diversas especialidades, tais como estruturas, instalaes hidro-sanitrias, eltricas, telefnicas, paisagismo, fachadas, climatizao artificial e outros; o Projeto Executivo: contm todos os elementos necessrios para a construo, incluindo os projetos complementares. o Planejamento fsico-financeiro: planejamento visando execuo. Pode indicar a necessidade de alteraes no projeto, em funo de restries de tempo ou volume de recursos disponveis. Projeto "como construdo" - tambm conhecido como "as built", trata-se do projeto realmente executado, com

todas as alteraes que tenham sido feitas at a finalizao da construo. Figura 2 Processo de desenvolvimento de um empreendimento imobilirio

Em vrios momentos h anlise econmica, atravs de uma das tcnicas de oramento.

Oramento
Existem vrios tipos de oramento, e o padro escolhido depende da finalidade da estimativa e da disponibilidade de dados. Se h interesse em obter uma estimativa rpida ou baseada apenas na concepo inicial da obra ou em um anteprojeto, o tipo mais indicado o paramtrico. Para as incorporaes em condomnio, a lei exige o registro de informaes, em cartrio, seguindo um procedimento padronizado, de acordo com a norma NBR 12721 (ABNT, 1999). O oramento discriminado mais preciso, mas exige uma quantidade bem maior de informaes. s vezes, durante o desenvolvimento do projeto, interessante realizar a estimativa de forma cuidadosa ao menos nas partes que j foram definidas. Para as demais, pode-se aplicar estimativas baseadas em percentuais mdios de obras anteriores. Por exemplo, se existe o projeto arquitetnico, com as definies de dimenses e acabamentos, mas ainda no esto disponveis os projetos eltricos, hidrulicos ou estruturais, os valores correspondentes podem ser estimados utilizando os percentuais que estas parcelas geralmente atingem para obras do mesmo tipo. Por fim, tendo em vista a construo sustentvel, adquire importncia a anlise dos custos no ciclo de vida.

Oramento paramtrico

um oramento aproximado, adequado s verificaes iniciais, como estudos de viabilidade ou consultas rpidas de clientes. Se os projetos no esto disponveis, o custo da obra pode ser determinado por rea ou volume construdo. Os valores unitrios so obtidos de obras anteriores ou de organismos que calculam indicadores. Por exemplo, o CUB (Custo Unitrio Bsico), definido pela NBR 12721 e calculado pelo Sindicato da Indstria da Construo Civil de cada estado um indicador do custo unitrio de construo (ABNT, 2006). Outros exemplos

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so o SINAPI (CAIXA), os indicadores da Fundao Getlio Vargas (coluna 35, por exemplo) e os custos mdios publicados pela editora Pini, na revista Construo e Mercado. O oramento paramtrico serve como estimativa do custo total. Este valor estimativo, e indicado para a anlise inicial de viabilidade, ou seja, permite ao proprietrio ou interessado a verificao da ordem de grandeza, adequao ao seu oramento, enfim, se deve ou no prosseguir na anlise, j que provavelmente as etapas seguintes necessitaro de dispndios financeiros (confeco de anteprojeto, taxas, novos oramentos, etc.).

Oramento para registro da incorporao em condomnio (NBR 12721)

A NBR 12721/2006 (Avaliao de custos unitrios e preparo de oramentos de construo para incorporao de edifcio em condomnio), que substituiu a NBR 12721/1999 e a NB 140/1965, define os critrios para oramentos de obras em condomnio. Emprega o CUB para determinar o custo da obra, atravs de ponderaes, de acordo com as caractersticas do prdio. A finalidade do mtodo proposto na norma o detalhamento do prdio para o registro em cartrio, garantindo a condminos e construtores um parmetro de controle para a obra a ser executada, e facilitando a discusso de eventuais alteraes que possam ocorrer durante a obra. Este tipo de oramento, bem como a discriminao dos componentes (memoriais) ser discutido em detalhe adiante (ABNT, 1965, 1999, 2006; Hischfeld, 1991).

Oramento discriminado

O oramento discriminado (ou detalhado) aquele composto por uma relao extensiva dos servios ou atividades a serem executados na obra. Os preos unitrios de cada um destes servios so obtidos por composies de custos, as quais so, basicamente, "frmulas" empricas de preos, relacionando as quantidades e custos unitrios dos materiais, dos equipamentos e da mo-de-obra necessrios para executar uma unidade do servio considerado. As quantidades de servios a serem executados so medidas nos projetos. Em geral os oramentos discriminados so subdividos em servios, ou grupos de servios, facilitando a determinao dos custos parciais. De acordo com a finalidade a que se destina, o oramento ser mais ou menos detalhado. A preciso varia, mas no se pode falar em oramento exato, ou correto: existem muitas variveis, detalhes e problemas que provocam erros, e nenhum oramento est livre de incertezas, embora os erros possam ser reduzidos, atravs do trabalho cuidadoso e da considerao de detalhes (Faillace, 1988; Parga, 1995). Contudo, sabe-se que a construo civil um setor sujeito a um elevado grau de variabilidade, o qual recomenda a adoo de tcnicas de gerenciamento e controle eficazes. Os oramentos so executados, muitas vezes, com base em composies de custos genricas, obtidas em tabelas ou livros (ou cadastradas no software adquirido). Mesmo que sejam embasadas na observao da realidade em dado local e momento, no sero perfeitamente ajustadas a uma empresa, em particular. O ajuste necessrio deve ser realizado atravs da apropriao de custos, que a verificao in loco dos custos efetivos de execuo dos servios, com a medio dos materiais e equipamentos empregados e dos tempos dedicados pelos operrios a cada tarefa. Por fim, a diviso de servios nos oramentos discriminados deve seguir um padro claro e objetivo, facilitando a execuo e conferncia dos resultados. Para isto, deve ser adotada, pela empresa ou profissional, uma nica discriminao oramentria, que uma relao padronizada de todos os servios que podem ocorrer em uma obra.

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Os oramentos mais precisos exigem que o conjunto de dados do projeto esteja desenvolvido (projetos arquitetnicos, hidrulicos, eltricos, estruturais, especificaes tcnicas, etc.). Com estes elementos, os profissionais preparam listas das quantidades de servios a serem executados, medidos das plantas de acordo com critrios especficos (relacionados diretamente com a composio que calcula o custo unitrio). Existem vrias abordagens, como se percebe nos trabalhos de Botelho (1984), Faillace (1988), Hirschfeld (1977) e Parga (1995). Os oramentos discriminados tambm sero discutidos a parte, adiante.

Discriminao oramentria
A discriminao oramentria (DO) de uma obra consiste na relao dos servios ou atividades a serem executados. As discriminaes oramentrias padronizadas so listagens que relacionam todos os servios a serem executados em uma obra. Em geral, so extensas e prevem todos os elementos normais. As DO padronizadas servem como check-lists, evitando o esquecimento de algum item. Em cada oramento, contudo, o oramentista deve analisar quais os servios que devem participar da lista final, verificando as especificidades da obra em anlise, com eventuais servios extraordinrios, que ainda no participavam de sua DO. As Discriminaes Oramentrias devem ser organizadas da mesma forma que as Especificaes Tcnicas. Os servios listados devem ser codificados e agrupados de acordo com critrios lgicos (de acordo com o tipo de servio, a seqncia de execuo, os materiais empregados, etc.). As listagens preparadas por Faillace (1988, p.29-50), por Parga (1995, p.16-26) e aquela constante da NBR 12721 (ABNT, 1999, Anexo D, p.43-46) so bons exemplos de discriminaes oramentrias, com variados graus de detalhamento. De qualquer forma, no se recomenda a adoo de uma DO qualquer, mas sim a montagem de uma relao prpria, com anlise e seleo criteriosas dos servios que a devem compor, adequados para o tipo de obra correntemente orado. Uma discriminao extensa demais ("completa") cansativa para o uso dirio. Uma alternativa relacionar em uma lista principal os servios usados cotidianamente, separando os demais em uma listagem auxiliar. Alm disto, outros servios, de detalhamento maior, exigem relaes especiais, como o caso das instalaes hidrulicas, eltricas e telefnicas. Podem ser adotadas relaes padronizadas de servios ou de materiais dos fabricantes, eliminando grande parte do trabalho repetitivo de enumerar itens. um tipo especial de discriminao oramentria.

Especificaes Tcnicas
As especificaes tcnicas (ET) descrevem, de forma precisa, completa e ordenada, os materiais e os procedimentos de execuo a serem adotados na construo. Por exemplo, a forma de execuo da cermica de piso: tipo de cermica, marca, tamanho, cor, forma de assentamento, trao da argamassa e junta. Tm como finalidade complementar a parte grfica do projeto. So muito importantes, pois a quantidade de informaes a serem gerenciadas ao longo de uma obra facilmente provoca confuso, esquecimento ou modificao de critrios, ainda mais se existem vrios profissionais envolvidos. A definio clara da qualidade, tipo e marca dos materiais fundamental, assim como a forma de execuo dos servios. As partes que compem as ET so: generalidades (objetivo, identificao da obra, regime de execuo da obra, fiscalizao, recebimento da obra, modificaes de projeto e classificao dos servios), materiais de construo (insumos utilizados) e discriminao dos servios (baseado em Faillace, 1988):

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Tipos - existem variaes nas ET, conforme a finalidade. O texto pode ser mais ou menos detalhado, conforme seja destinado a obras de empreitada, por administrao ou executadas pelo prprio dono. Alguns organismos possuem especificaes padronizadas, tais como o Banco do Brasil ou grandes empresas do ramo industrial. Consistem de um texto completo e geral, que descreve a maioria dos servios possveis, sendo complementados por servios ou materiais especficos da obra em questo.

Redao das ET - existem alguns princpios de redao, visando a clareza e objetividade. Naturalmente, o texto deve ser bem escrito, em lngua portuguesa correta, papel de tamanho normalizado (A4), formatado e sem rasuras. Eventualmente poder ser necessria a traduo para outra lngua (ingls, espanhol), o que deve ser feito com muito cuidado, por causa do vocabulrio tcnico. A numerao e classificao dos servios e materiais deve ser clara e bem determinada, para no provocar confuses. As exigncias so as normais para qualquer texto tcnico.

Partes das ET - generalidades, materiais de construo, discriminao de servios. a) generalidades - incluem o objetivo, identificao da obra, regime de execuo da obra, fiscalizao, recebimento da obra, modificaes de projeto, classificao dos servios (ordenamento adotado na terceira parte das ET). Havendo caderno de encargos, este englobar quase todos estes aspectos. b) especificao dos materiais - pode ser escrito de duas formas: genrica (aplicvel a qualquer obra) ou especfica (relacionando apenas os materiais a serem usados na obra em questo). Com o uso de sistemas informatizados, no h dificuldade em usar um ou outro mtodo, pois o sistema pode emitir o relatrio completo ou apenas dos materiais que aparecem na lista gerada no oramento. c) discriminao dos servios - especifica como devem ser executados os servios, indicando traos de argamassa, mtodo de assentamento, forma de corte de peas, etc. Tambm podem ser compilados de forma completa ou especfica.

Caderno de encargos
O Caderno de Encargos (CE) o conjunto de especificaes tcnicas, critrios, condies e procedimentos estabelecidos pelo contratante para a contratao, execuo, fiscalizao e controle dos servios e obras. O texto semelhante ao das Especificaes Tcnicas, mas normalmente o CE mais geral, servindo para todas as obras, enquanto que as ET so particulares. Estando associado ao software de oramentos, permite a emisso de relatrio apenas das composies em uso para determinada obra, agilizando a comunicao tcnica com a obra (ou com eventuais fiscais).

Memorial descritivo
O memorial descritivo outro tipo de resumo das especificaes tcnicas. H memoriais descritivos para finalidades especficas, tais como venda, propaganda, registro de imveis ou aprovao de projetos na municipalidade. Deve ser ajustado ao oramento, seguindo a mesma ordem deste (ordenamento e nome dos servios ou atividades). Um exemplo de memorial descritivo, do tipo que geralmente acompanha os contratos, est apresentado no Anexo I.

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Manual do proprietrio
O Manual do Proprietrio est includo nas exigncias da NBR 14037 (ABNT, 1998). Parte do Manual um resumo das ET, destinado ao usurio final (proprietrio) e indica como deve ser conservado o imvel, os cuidados de manuteno (por exemplo, das esquadrias), a posio das tubulaes eltricas e hidrulicas. Com o advento do Cdigo de Defesa do Consumidor, o Manual do Proprietrio cresceu de importncia, mas desde a dcada de 60 j existiam construtoras que o adotavam. muito importante que contenha detalhamentos ou croquis das instalaes eltricas, telefnicas e hidro-sanitrias, evitando os acidentes comuns em perfuraes s paredes do imvel. Para tanto, basta que o mestre ou um estagirio faa croquis ou tire fotografias das tubulaes antes da execuo dos revestimentos. um cuidado de custo baixo, mas que evita diversos problemas. O proprietrio deve receber um conjunto completo dos documentos de obra, ao incio desta, e as respectivas atualizaes, ao final.

Memria justificativa do projeto


a descrio do projeto com justificativas para as solues adotadas, sob os aspectos econmico, tcnico e artstico. So utilizadas em concursos ou percias, por exemplo.

Cronograma
O cronograma fsico representa a programao temporal da execuo da obra, nos aspectos fsicos e financeiros. As diversas etapas de que se compem a edificao so distribudas no prazo de execuo, definindo-se, ainda que provisoriamente, datas de incio e fim para cada uma. No mbito da construo civil, existem basicamente dois mtodos de programao fsica de obras: PERT/CPM (cronograma de rede) e Gantt (cronograma de barras). Em conjunto, geralmente preparado um cronograma financeiro, definindo a previso mensal (ou semanal) de dispndios. O conjunto da programao fsica com a organizao econmica conhecido como cronograma fsico-financeiro. As informaes de prazo de entrega e contribuio mensal so de importncia vital na construo, seja nos contratos de empreitada, seja nos de administrao. Os cronogramas sero estudados em maior detalhe abaixo.

Exerccios
A) Descreva os tipos de oramento, apresentando exemplos de sua utilizao. B) Obtenha um projeto completo para desenvolver um exerccio de oramento. Examine os documentos e inicie a tarefa desenvolvendo um oramento paramtrico. C) Busque modelos de contratos comuns na construo civil e redija a minuta de um contrato para a construo de um imvel. D) Colete exemplos (nos classificados de jornais e nas divulgaes das empresas) e elabore um memorial descritivo, de uma pgina, para a propaganda de um prdio.

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ORAMENTO PARA INCORPORAO (NBR 12721)

A incorporao imobiliria um dos negcios mais realizados no setor da construo civil. Tendo em vista a relevncia social e a venda antecipada (no lanamento ou durante a construo), a legislao prev alguns mecanismos de proteo ao comprador. Na dcada de 50, com a urbanizao acelerada do pas, em parte provocada pelo crescimento da indstria, havia uma forte procura por imveis nas reas urbanas. O nmero de incorporadores e de empreendimentos cresceu rapidamente. Contudo, logo surgiram os "maus incorporadores", que lanavam empreendimentos, recebiam recursos e no eram mais encontrados. Em contraposio, profissionais srios eram obrigados a arcar com as diferenas provocadas pela inflao, pois a legislao no previa o reajustamento de preos. Alm disso, tambm existiam dificuldades quanto identificao dos direitos e deveres dos proprietrios e moradores de imveis que dispunham de reas de uso comum. Esses problemas eram abordados com a mesma legislao aplicada a condomnios de reas rurais, baseada no Cdigo Civil de 1917, e provocaram dificuldades de interpretao, exigindo a edio de legislao apropriada. Em 1964, a Lei 4591 definiu regras especficas para o condomnio em edificaes e para as incorporaes imobilirias. A definio legal, constante no art. 28 da Lei 4591/64, diz que incorporao imobiliria "a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construo, para alienao total ou parcial, de edificaes ou conjunto de edificaes compostas de unidades autnomas". Em outras palavras, "incorporao imobiliria o contrato pelo qual empresa de incorporao se compromete a vender, ou vende, frao ideal de terreno com vinculao unidade autnoma de edificao por construir sob regime condominial, na forma de projeto de construo que a autoridade administrativa aprovar, e de memorial que o descreva, e ser arquivado no Registro de Imveis" (a definio de Cotrin Neto, apud Milhomens e Alves, 1996, p.317). Parte desta legislao foi alterada com a edio do novo Cdigo Civil brasileiro, mas as questes referentes especificao e ao oramento so reguladas/detalhadas atravs da NBR 12721 (ABNT, 2006). A NBR 12721 a Norma Brasileira que define os critrios para a descrio das unidades e para o oramento na incorporao de edificaes em condomnio. A verso anterior, NB 140, foi preparada pela ABNT (Associao Brasileira de Normas Tcnicas), em obedincia ao disposto nas Leis 4591/64 e 4864/65, sendo atualizada posteriormente em 1992, 1999 e 2006. A norma objetiva padronizar o registro, nos Cartrios de Imveis, das questes relativas ao custo e s especificaes dos imveis. A finalidade principal a garantia, para incorporadores, construtores e adquirentes, de que o prdio ser construdo com determinadas caractersticas, registradas em planilhas prprias, no se exigindo ou aceitando obra diversa (ABNT, 1965, 1993, 1999, 2006).

Documentos para o registro da incorporao


A negociao das unidades deve ser precedida do arquivamento, no Registro competente, de uma srie de documentos, tornando clara a incorporao. O art. 32 da Lei 4591/64 indica os documentos a serem arquivados no Cartrio de Registro de Imveis. H uma lista com diversos documentos. Os documentos ligados NBR 12721 so os seguintes:

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e) clculo das reas das edificaes, discriminando alm do global, o das partes comuns, e indicando cada tipo de unidade a respectiva metragem de rea construda; g) memorial descritivo das especificaes da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV do art. 53, desta lei; h) avaliao do custo global da obra, atualizada data do arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III, do art. 53, com base nos custos unitrios referidos no art. 54, discriminando-se tambm o custo de construo de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsvel pela obra; i) discriminao das fraes ideais de terreno com as unidades autnomas que a elas correspondero; l) declarao em que se defina a parcela do preo de trata o inciso II, do art. 39; p) declarao, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o nmero de veculos que a garagem comporta e os locais destinados guarda dos mesmos.

Requisitos para o oramento pela Norma NBR 12721


Do conjunto de documentos relacionado acima, interessa tratar, neste momento, os itens (e), (g), (h) e (l), os quais so definidos atravs dos critrios da Norma. O principal elemento o preo do edifcio a ser incorporado e das suas unidades componentes, obtidos inicialmente atravs de um oramento padronizado. So oito planilhas, chamadas de "Quadros" e numeradas de I a VIII, que devem ser preenchidas, tendo em vista as caractersticas do prdio, geralmente antes mesmo de ser concludo o projeto definitivo. Assim, mesmo em fase de anteprojeto, as dimenses e os acabamentos j devem estar definidos. Os quadros so os seguintes (ABNT, 2006): I) Clculo das reas nos pavimentos e da rea global; II) Clculo das reas das unidades autnomas; III) Avaliao do custo global e unitrio da construo; IV A) Avaliao do custo de construo de cada unidade autnoma e clculo do re-rateio de subrogao; IV B) Resumo das reas reais para os atos de registro e escriturao (condomnio vertical); IV B1) Resumo das reas reais para os atos de registro e escriturao (condomnio horizontal); V) Informaes gerais; VI) Memorial descritivo dos equipamentos; VII) Memorial descritivo dos acabamentos (dependncias de uso privativo); VIII) Memorial descritivo dos acabamentos (dependncias de uso comum). O preo da construo deve ser avaliado em dois momentos: antes e depois da incorporao. Inicialmente, por no existirem projetos completos e detalhados em grau suficiente, aplica-se uma forma aproximada de oramento, realizada atravs dos Quadros I a IV da NBR 12721 (ABNT, 2006). Esta norma criou uma metodologia que permite a obteno dos custos de cada unidade autnoma a partir de anteprojetos da edificao a ser incorporada. Atravs dela, tambm so definidos dimenses e detalhes de acabamento das partes de uso comum e de uso privativo que compe a obra. Os resultados so registrados nos "Quadros", os quais devem ser arquivados, em conjunto com os projetos aprovados e outros documentos, no Cartrio de Registro de Imveis. Na prtica, h diferentes interpretaes em cada cartrio, sendo que alguns exigem apenas os Quadros I e II e um ofcio descrevendo os custos das edificaes. Antes da incorporao se iniciar, determina-se o custo global da obra, bem como de cada unidade autnoma. Este processo realizado atravs dos "custos unitrios bsicos", elementos padronizados de custo, calculados mensalmente pelos sindicatos estaduais da construo civil. Em um segundo momento, aps a incorporao, deve ser realizado um oramento discriminado de construo, tendo como base composies de custo correntes (publicadas em livros ou revistas) ou homologadas pelos Sindicatos, o qual deve ser revisado ao menos semestralmente, segundo os artigos 59 e 60, da Lei 4591/64.

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Custo Unitrio Bsico


O formato de oramento adotado pela norma simplificado, tendo em vista que no momento do registro da incorporao o projeto ainda no est completo. O modelo de oramento proposto na norma consiste de uma forma mais detalhada do oramento paramtrico, usando o CUB (Custo Unitrio Bsico) como elemento fundamental mas considerando a existncia de partes do projeto com padres diferentes. O CUB um indicador do custo de construo, utilizado para a estimativa inicial e para o reajuste dos valores monetrios calculados nos Quadros da NBR 12721. O CUB calculado com base em um conjunto de materiais (lotes bsicos), gerado a partir da anlise de um conjunto de projetos tpicos. A verso inicial considerava 24 tipos de projetos habitacionais construdos nas grandes cidades brasileiras em 1964. Os lotes de materiais foram atualizados em 1992, e em 1999 foram includos projetos comerciais, de habitao popular e de galpo industrial, mantendo ainda os projetos habitacionais originais. A verso atual, lanada em 2006, considerou um novo conjunto de projetos, com caractersticas contemporneas, seguindo a prtica atual no mercado imobilirio (ver http://www.sinduscon-mg.org.br/cub/cartilha_cub.pdf, p.69-110). Existem 12 tipos de CUB residenciais, definidos com base em projetos-padro que consideram o nmero de pavimentos (1, 4, 8 ou 16) e o padro de acabamento (Baixo, Normal ou Alto). A Norma tambm prev custos para obras populares, comerciais e industriais. Por exemplo, para o ms de agosto de 2008, o Sinduscon-RS calculou os seguintes valores para o CUB (http://www.sinduscon-rs.com.br/cub/variaveis.php3) (Tabela 2). Tabela 2 Custo Unitrio Bsico Habitacional da Construo Civil/RS - NBR 12721/2006

Na verso anterior (NBR 12721/1999), os sindicatos da construo calculavam um valor mdio, conhecido como CUB ponderado, que ainda bastante empregado para realizar oramento paramtrico e atualizao de valores em pequenas obras. A verso atual prev que cada um dos sindicatos pode escolher um dos vrios tipos de CUB como representativo. A maioria dos sindicatos utiliza o R8-N. Como a nova verso considera um conjunto bastante diferente de projetos, os lotes de materiais so distintos, e os valores do CUB calculados pela verso anterior e pela atual no podem ser comparados diretamente. interessante avaliar as oscilaes do CUB ponderado desde os anos 70 at hoje, em termos reais, conforme apresentado na Figura 3. A curva revela grandes variaes nos valores do CUB. Estas variaes so provocadas

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pelas variaes nas condies econmicas gerais e outros elementos. Existem diversos fatores, mas grande parte das variaes causada por presses dos oligoplios de cimento, vidro e ao, planos ou programas habitacionais do governo federal (inclusive nvel de juros praticado), por assinatura ou trmino de contratos internacionais das grandes construtoras, por aquecimento e desaquecimento das obras pblicas e pela atratividade da atividade imobiliria em geral. Verifica-se que, em valores reais, os ltimos anos representam os menores valores da histria do CUB. Figura 3 Oscilao dos valores do CUB Ponderado (1970-2008) NBR12721/1999*

2300 2100 1900 R$ 1700 1500 1300 1100 900


70 72 74 76 78 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 0 2 4 6 8

ano
*Fonte dos dados brutos: SINDUSCON/RS (http://www.sinduscon-rs.com.br) - Valores atualizados para Agosto de 2008 atravs do IGP-DI (FGV)

Para analisar com mais cuidado o perodo recente, apresenta-se a seguir o grfico do CUB ponderado apenas no perodo aps o Plano Real (Figura 4). Percebe-se que de 1998 a 2005 houve um decrescimento dos valores reais e atualmente no h uma tendncia definida da variao dos valores do CUB. O CUB baseado nos critrios da verso atual da norma vem sendo calculado desde fevereiro de 2006. A srie ainda recente e no permite a investigao completa do comportamento econmico desse ndice. Tomando como exemplo o CUB R16-A (NBR 12721/2006), aparentemente no h dissociao na variao desse e do CUB ponderado (NBR 12721/1999). Figura 4 - Oscilao recente dos valores do CUB Ponderado (1994-2008)NBR12721/1999, 2006*

1300 1200 R$ 1100 1000 900


94 96 98 0 2 4 6 8

ano v.1999-ponderado v.2006-R16-A

*Fonte dos dados brutos: SINDUSCON/RS (http://www.sinduscon-rs.com.br) - Valores atualizados para Agosto de 2008 atravs do IGP-DI (FGV).

rea Equivalente de Construo


A primeira etapa de oramento para incorporaes baseia-se em ponderaes realizadas atravs da rea equivalente de construo. A rea real aquela medida em planta, seguindo um critrio especfico da Norma,

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enquanto que a rea equivalente obtida levando-se em conta a proporo de custo em relao ao padro geral da obra. Em uma primeira etapa, deve ser escolhido o padro de referncia, comparando-se os parmetros gerais do prdio e seu memorial descritivo com as definies dos padres da Norma, optando por um dos tipos de CUB. As reas do prdio que seguem este padro tm rea real igual rea equivalente (1:1). As reas descobertas ou de padro diferente devem ser corrigidas, gerando reas equivalentes maiores ou menores do que a real. Por exemplo, se uma rea de estacionamento tem custo de 50% do padro, ento uma vaga de estacionamento de 16m2 de rea real ter 8 m2 de rea equivalente (1: 0,5). Por outro lado, um salo de festas com padro superior ao padro geral do prdio, por exemplo com custos 40% maiores do que os apartamentos, poder ter rea real de 20m2 e rea equivalente de 28m2 (1: 1,4). A Figura 5, a seguir, indica alguns critrios para determinao das reas equivalentes (Ramos, 2002, p.135).

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Figura 5 Critrios para clculo das reas equivalentes de construo*

* Obtida de Ramos (2002, p.135).

Exerccios
A) O que so condomnios? O que incorporao? Em que casos se aplica a NBR 12721? B) Analise criticamente as Figuras 3 e 4. Porque aparecem as variaes? Atualmente, o CUB est aumentando ou diminuindo, em termos reais? O custo de construo, levando em conta os valores do CUB, est atualmente em seus nveis mximos?

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ORAMENTO DISCRIMINADO

Os oramentos discriminados, conhecidos tambm como detalhados, so aqueles compostos por uma listagem dos servios necessrios para a execuo de uma obra. Em princpio, s podem ser realizados aps a concluso do projeto, com as discriminaes tcnicas, memoriais, projetos grficos (arquitetnico, estrutural, hidrulico, eltrico e outros) e detalhamentos. Ou seja, quando todas as definies necessrias j foram efetuadas pelos projetistas. No existem oramentos "exatos", a rigor, pois a quantidade de informaes a ser gerenciada grande e a construo civil um setor que tipicamente apresenta variabilidade. Estes oramentos so os empregados corriqueiramente na construo civil, para a obteno do custo de execuo, participao em concorrncias pblicas e privadas. So elementos importantes dos contratos, servindo para dirimir a grande maioria das dvidas que surgem com relao aos custos. O oramento discriminado de uma obra a relao dos servios a serem executados, com as respectivas quantidades e com seus preos. A discriminao oramentria auxilia na montagem da lista dos itens a serem considerados. As quantidades a serem executadas so medidas seguindo um determinado conjunto de critrios de medio. Os preos unitrios so obtidos em publicaes (como a revista Construo e Mercado, da editora Pini) ou calculados em softwares especficos de acordo com frmulas prprias (as composies de preos de servios). Nas composies de custos j esto considerados todos os materiais e equipamentos necessrios, bem como a mo-de-obra, com preos que levam em conta transporte, aluguel, leis sociais e outros acrscimos. A soma dos produtos de cada quantidade por seu preo unitrio correspondente fornece o custo total direto da obra, basicamente composto pelos custos de canteiro. Tambm devem ser consideradas outras despesas, relacionadas direta ou indiretamente com a obra (tais como custos administrativos ou financeiros). A taxa de BDI (Benefcios e Despesas Indiretas), busca acrescentar o lucro desejado e considerar todas as despesas no relacionadas explicitamente no oramento. Pode-se dizer que a qualidade do oramento discriminado depende de medies criteriosas, composies de custos adequadas, preos de mercado e um bom sistema informatizado. interessante examinar um pequeno exemplo de oramento discriminado, para comear a entender o que significam seus componentes: uma caixa de drenagem de 1x1x1,2m (dimenses externas) construda em alvenaria de tijolos macios, de espessura nominal 10cm, com reboco interno, fundo em concreto magro de 5cm, e com grade composta de barras de ao d=3/4" soldadas. O solo firme (permite a escavao sem talude), mas a escavao deve ser realizada com escoramento. A primeira etapa relacionar todos os servios a serem realizados. Em seguida, deve-se calcular as quantidades a serem executadas e seus custos unitrios (custo para executar uma unidade de cada servio em questo). Os produtos de quantidades por custos unitrios fornecem os custos totais parciais. A soma destes o custo total do oramento. Acrescendo-se o BDI, obtemos o preo total do oramento (o preo a ser apresentado ao cliente). Assim, para o exemplo apresentado:

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1) Medio de quantidades escavao = 1,2x1,2x1,2 = 1,728 m3 remoo de solo = 1,2 m3 compactao do fundo = 1x1 = 1m2 fundo em concreto = 1x1x0,05 = 0,05 m3 alvenaria = (1+1+0,8+0,8) x 1,15 = 4,14 m2 reboco interno = 0,8x4x1,15 = 3,68 m2 grade = 1 m2 reaterro = 0,528 m3 2) Planilha de oramento discriminado Oramento para execuo de caixa de drenagem em alvenaria, dimenses externas 1x1x1,2m, rebocada internamente, com grelha de ao d=3/4" # 1. 1.1 1.2 1.3 1.4 2. 3. 4. 5. Movimento de solo Escavao de solo com escoramento Apiloamento do fundo Remoo de solo Reaterro de solo Fundo em concreto magro Alvenaria de tijolos macios, e=10cm Revestimento interno - reboco misto Grade de ao, barra d=3/4" subtotal BDI total 50% R$ m3 m2 m3 m3 m3 m2 m2 m2 1,728 1,00 1,20 0,528 0,05 4,14 3,68 1,00 15,00 8,00 5,00 10,00 120,00 22,30 14,00 150,00 25,92 8,00 6,00 5,28 6,00 92,32 51,52 150,00 345,04 172,52 517,56 servio unidade quantidade custo unitrio custo parcial

Organizao para realizao de oramentos


Feita esta introduo, devemos agora examinar mais detalhadamente cada uma das partes do oramento. No exemplo apresentado, o oramento foi montado seguindo um roteiro bastante simplificado. Em uma abordagem mais completa, a execuo de um oramento geralmente composta pelas seguintes etapas: a) Recebimento do conjunto de documentos e informaes complementares (prazo, condies de execuo, entre outros); b) Anlise preliminar dos documentos e busca de esclarecimentos ou detalhes para elementos sobre os quais h dvidas); c) Identificao dos itens e discriminao oramentria preliminar dos servios; d) Quantificao (medio); e) Lanamento em sistema informatizado e/ou busca das composies; f) Listagem e cotao de materiais, mo-de-obra e servios sub-empreitados; g) Lanamento dos custos, anlise de BDI, anlises de prazos e viabilidade; ajustes finais; h) Fechamento do oramento, redao das condies da proposta ou minuta do contrato;

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Quantificao e critrios de medio


Aps a compilao das relaes de servios a serem executados, necessrio medir quanto deve ser feito de cada um. A medio em planta simples, para a maioria dos elementos construtivos. Os critrios para a medio geralmente buscam, ao mximo, a correspondncia com as medidas reais. Alguns servios, contudo, escapam a este critrio e so relacionados com a forma tradicional de aquisio dos materiais ou de contratao dos servios. Assim, as peas de concreto, os pisos e forros so medidos por sua rea real, por exemplo. J as esquadrias de madeira so medidas em unidades e as metlicas por rea. As pinturas e os revestimentos, internos e externos, devem ser medidos de acordo com a rea das peas a que se adaptam, por rea. Porm, existem casos mais complexos, como as medies de escavaes e de alvenarias, por exemplo. As quantidades medidas para as escavaes dependem do tipo de solo e da tecnologia empregada. Se o solo firme, pode-se utilizar escoramento, e as escavaes podem ser realizadas com taludes verticais, com pequeno espaamento a mais para as formas. Se o solo no firme, o tipo de solo indicar a inclinao do talude. No pior caso, para materiais arenosos, o talude ser de 45, ampliando significativamente a escavao e o reaterro necessrios. As alvenarias de tijolos contm inmeros detalhes, tais como os vos deixados para as esquadrias ou os rasgos para as tubulaes hidrulicas e eltricas. No possvel simplesmente descontar os vazios, pois estes detalhes implicam em gasto extra de mo-de-obra, nos acabamentos. A considerao destes vazios implica em vrias formas de medir as alvenarias. As duas formas mais comuns so as seguintes: a) Critrio Pini: descontar 2m2 em vos maiores que esta rea (por exemplo, em abertura de 6m2, desconta-se 4m2). A racionalidade do mtodo est em compensar o trabalho extra necessrio para executar os arremates no vo, contando uma quantidade de mo-de-obra equivalente ao trabalho para realizar 2m2 do mesmo tipo de alvenaria. O inconveniente que as quantidades de servio medidas em obra no coincidem com as medidas por este sistema, provocando dificuldades com sub-empreiteiros, assim como a quantidade de material a ser adquirido, que difere do que foi orado. b) Critrio adequado para integrao com planejamento e compras: descontar exatamente a medida do vo, considerando os servios de arremate na alvenaria na composio da esquadria ou em uma composio especial (por unidade ou por permetro de gola), por causa das diferenas nas quantidades de tijolos e demais materiais. Neste caso, no h problemas nas medies de sub-empreiteiros. Cada profissional (ou empresa) deve ter critrios bem definidos, padronizados e conhecidos por todos os envolvidos, inclusive pelos sub-empreiteiros. Os preos e as quantidades de materiais a serem adquiridos devem estar em sintonia com estes critrios de medio.

Critrios de medio

So apresentados a seguir alguns critrios de medio. Ressalta-se que a lista apresentada (Tabela 3) contm critrios genricos, devendo-se verificar, em cada caso, se correspondem realidade especfica, considerando as caractersticas da obra, das composies de custos adotadas e da empresa em geral. A regra geral da medio pelas dimenses reais, conforme projeto, e considerao em separado dos detalhes (tais como arremates de impermeabilizao nos ralos, por exemplo).

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Tabela 3 - Critrios de medio atividade 1. Servios iniciais Limpeza de terreno Tapumes Marcao da obra em solo Marcao da obra em laje Demolio ou remoo de pisos, forros, cobertura e esquadrias Demolio de alvenaria e concreto Remoo de entulho 2. Movimento de solo Escavao de solo (manual ou mecnica) m3 volume real de escavao enterradas das peas): (considerar apenas as partes m2 m2 m
2 2

unid.

critrio recomendado

rea do pavimento trreo da obra, acrescida de uma faixa de 2m em todo o permetro rea exigida no local ou permetro com altura de 3m rea do pavimento trreo da obra rea do pavimento considerado rea do elemento a ser demolido ou removido volume a ser demolido volume a ser removido

m2 m3 m3

* com escoramento: talude vertical com folga perifrica de 10cm de cada lado * sem escoramento: talude varivel de 45o (areia), sem folga, at 90o (rocha ou solo firme), com folga de 10cm de cada lado Regularizao de fundo de valas Reaterro compactado ou mecanicamente manual m2 m
3

rea do fundo da vala volume de escavao menos volume enterrado (empolamento considerado na composio) da pea

Aterro com material importado (areia, argila, brita, saibro) Remoo de solo 3. Fundaes Instalao do equipamento de estaqueamento Estacas Corte de estaca ou arrazamento Lastro de concreto magro Alvenaria de pedra Concreto Formas para fundao Armadura para fundao 4. Estrutura Escoramento de pilares Escoramento de vigas Escoramento de lajes Formas de pilares Formas de vigas Formas de lajes Armadura de estrutura

m3 m3

volume a ser aterrado (empolamento considerado na composio) volume enterrado do elemento (considerando empolamento na composio)

un m un m
3

mobilizao: transporte e instalao do equipamento comprimento de projeto, de acordo com o dimetro e tipo quantidade de estacas considerar a largura efetiva da escavao e esp. de 5cm volume de projeto volume de projeto rea lateral das peas de concreto (blocos, sapatas, vigas) considerar quantidades de projeto

m3 m
3 2

kg

m m m
2 2

altura dos pilares comprimento das vigas, descontando os pilares rea das lajes, descontando vigas e pilares rea lateral dos pilares rea lateral e inferior das vigas, descontando os pilares rea das lajes, descontando as vigas e pilares considerar quantidades de projeto

m2 m
2

kg

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Concreto moldado in loco: preparo, lanamento e cura Concreto usinado: aquisio, lanamento e cura Concreto usinado: bombeamento Concreto pr-moldado

m3 m3 m3 un

volume de projeto volume de projeto volume que necessita bombeamento quantidade de peas, de acordo com o tipo (de acordo com o catlogo do fabricante ou por composio especial, se produzido pela prpria empresa); incluir transporte e montagem;

5. Fechamentos Alvenaria de tijolos m2 rea real, descontando os vos (os acabamentos dos vos devem ser considerados em separado), de acordo com a espessura e o tipo de alvenaria comprimento, de acordo com a espessura da parede rea real, descontando os vos conforme projeto ou pela medida do vo mais 10cm

Encunhamento Divisrias leves Vergas 6. Revestimentos Chapisco, emboo e reboco Azulejos e pastilhas Peitors Pisos e contrapisos Soleiras Degraus Rodaps Forros de PVC ou madeira Forros de gesso

m m
2

m2 m2 m m
2

rea real (golas de esquadrias considerados em separado) rea real (golas, faixas de menos de um metro e cantos devem ser considerados separadamente) comprimento real rea real comprimento real, conforme tipo e largura da pea comprimento real, conforme tipo e largura da pea, somando os espelhos comprimento real rea real (acessrios considerados separadamente)
2

m m m m
2

m/m

rea real acrescida de 50% por m de negativo (cada m de negativo custa aproximadamente 0,5m2) acessrios considerados separadamente

7. Cobertura Estrutura de madeira ou metlicas Telhamento Cumeeiras, calhas, capeamentos, algerozas e dutos de queda 8. Esquadrias e vidros Esquadrias de madeira Esquadrias metlicas ou plsticas Acabamento das golas Ferragens Vidros 9. Pinturas e tratamentos Pintura em alvenarias Pintura em esquadrias m2 m
2

m2 m2 m

rea em projeo (inclinao considerada na composio) rea em projeo (inclinao considerada na composio) comprimento real, conforme o tamanho do elemento (dimetro ou corte)

un m
2

conforme tamanhos e tipos rea real do vo permetro de alvenaria no vo conforme tipo e marca rea real do vo

m un m
2

rea real rea real das duas faces (consumo extra de material e mo-de-

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obra considerado nas composies) Pintura ou tratamento de estrutura de cobertura 10. Impermeabilizaes Impermeabilizao de baldrame Impermeabilizao de lajes internas Impermeabilizao de coberturas m m
2

m2

rea em projeo (inclinao considerada na composio)

comprimento das vigas rea real das lajes rea real das lajes, considerando detalhes (ralos, cantos, etc) em separado

m2

Planilhas para levantamentos

Para execuo das medies, propriamente ditas, conveniente a utilizao de formulrios adequados, organizando a atividade. Em geral, a seqncia a seguinte: a) Preenchimento de uma planilha geral (Modelo 1). Neste momento, as dimenses sero verificadas. Problemas de cotas incorretas ou omitidas devem ser resolvidos, consultando-se os projetistas, obtendo cpias atualizadas dos projetos ou corrigindo as diferenas (nesse caso, a dimenso arbitrada deve ser anotada sobre o projeto). b) Preenchimento de planilhas auxiliares. Algumas medies devem ser realizadas em formulrios prprios, como as medies de esquadrias, aparelhos sanitrios e alvenaria. Ainda podem ser preparadas planilhas especiais para levantamentos nos projetos eltricos, hidrossanitrios e estruturais. b.1) Esquadrias (Modelo 2). As esquadrias devem ser identificadas por nome ou cdigo. Em geral, os projetistas preparam um quadro-resumo, includo no projeto grfico, ou na parte escrita. Neste caso, j esto definidos os tipos, as dimenses e os acabamentos. Nas pranchas, necessrio apenas contar as quantidades, identificando a localizao, para o desconto posterior nas quantidades de alvenaria e revestimentos, por exemplo. Se no foram definidas previamente, antes da medio as esquadrias devem ser identificadas, marcando-se na prpria planta o cdigo e as dimenses. Por fim, devem ser definidas as ferragens e os vidros correspondentes. b.2) Aparelhos sanitrios. Nesta planilha so identificados os elementos referentes aos banheiros e cozinhas. So includos espelhos, balces, louas, metais e acessrios, relacionando-se as quantidades e localizaes, e as definies de marca, modelo e cor, assim como seus preos, se j existem definies. b.3) Alvenaria. As paredes devem ser medidas segundo algum critrio lgico. Recomenda-se o seguinte: medir primeiro as paredes alinhadas no sentido vertical (considerando a prancha), de cima para baixo e depois as alinhadas no sentido horizontal, da esquerda para a direita. Por fim, so medidas as paredes em diagonal ou curvas. Existindo paredes de vrias espessuras ou tipos de alvenaria, esta seqncia deve ser realizada vrias vezes, uma vez para cada. Importante a considerao dos cantos: no devem ser includos duas vezes. Para tanto, sugere-se a incluso quando da tomada das medidas no sentido horizontal. c) Planilhas de oramento. Os oramentos podem ser executados manualmente ou em computador. Para a realizao manual, a planilha deve prever espao para o lanamento das composies unitrias de custos. Em geral, para apresentao aos clientes, adota-se um formulrio simplificado, contendo preos unitrios (Modelo 3) ou no. No caso de lanamento em sistema informatizado, a planilha no precisa conter todas as informaes, resumindo-se a um nmero de ordem, descrio dos servios, unidade e quantidade a ser executada. Dependendo do sistema, pode ser necessrio lanar o cdigo correspondente ao servio.

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UNIVERSIDADE DO VALE DO RIO DOS SINOS Cincias Exatas e Tecnolgicas Professor Dr. Marco Aurlio Stumpf Gonzlez

(1) Planilha de levantamentos para oramento discriminado


Obra: Data: Acabamentos Parede Folha: Piso* rea (m2) Forro* rea (m2) Parede** Permetro rea (m) (m2)

Nome

C (m)

Dimenses L (m)

H (m)

Janelas

Esquadrias e vos Portas Vazios


(dimenses) (dimenses)

Piso

Forro

(dimenses)

* Descontar escadas e outros vos; **Descontar janelas, portas e outros vos.

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(2) Planilha de levantamentos de esquadrias


Obra: Data: Dimenses L H (cm) (cm) Folha: Vidro Ferragem Tipo rea (m2) rea Esquadria (m2)*

Tipo

Local

Descrio

Quant

*Vo real

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(3) Oramento discriminado


Obra: Data: Preos Unitrios
Material Mo-de-obra

Folha: Preos Parciais


Material Mo-de-obra

Ordem

Descrio

Un

Quant

Subtotais

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Insumos (materiais, mo-de-obra, equipamentos)


Por insumos, entendemos todos os elementos necessrios para a construo da obra, considerados individualmente. A composio dos custos unitrios de cada insumo necessrio para realizar uma determinada tarefa resulta nas composies unitrias de custos dos servios. Existem basicamente trs categorias de insumos: a) materiais (areia, ao, cimento, cermica, esquadrias, etc.); b) mo-de-obra (serventes, pedreiros, ferreiros, tcnicos, mestres de obra, etc.); c) equipamentos (betoneiras, furadeiras, vibradores, elevadores e guinchos de obra, etc.). A diferenciao evidente, pela grande diferena que pode ser constatada desde j entre os trs. Sobre a mo-de-obra incidem as chamadas "leis sociais" e o pagamento realizado semanalmente. Os materiais tm condies de pagamento e entrega bastante diferenciados entre si e os tributos que incidem so de outra ordem (IPI, ICMS). J os equipamentos necessrios para a execuo da obra sofrem depreciaes contbeis, servem a vrias obras e podem ser inclusive alugados. No existem regras fixas sobre os materiais, pois a diversidade grande, e cada grupo deve ser tratado separadamente. As condies de pagamento, entrega e armazenagem so distintas. Ao realizar o oramento, importante verificar se existem lotes ou quantidades mnimas de aquisio, a forma como os materiais so adquiridos (por unidade, por m, m2 ou m3, etc), eventuais prazos de fabricao ou transporte desde a fbrica, disponibilidade em catlogo de cores e modelos especificados. Sobre a mo-de-obra incide um amplo e varivel conjunto de tributos, chamado genericamente de "leis sociais". As alteraes de regras e alquotas so freqentes, e os percentuais no incidem todos sobre a mesma base de clculo. Assim, conveniente obter uma relao atualizada, em publicaes do ramo, tal como a revista Construo e Mercado (editora Pini). A seguir, apresenta-se uma tabela recente (Tabela 4). No momento do oramento, necessrio ter a deciso sobre o uso de mo de obra prpria ou de empreiteiros (terceirizada), uso de equipamentos prprios ou alugados, tamanho e posio do canteiro de obras e outros elementos. A considerao do cronograma da obra (e das demais da empresa) importante. De qualquer forma, conveniente estimar custos, mesmo que o equipamento seja da empresa, por causa da depreciao. Pode ser considerado o mesmo custo do aluguel. No devem ser esquecidos os custos de transporte e instalao. Tabela 4 - Leis Sociais trabalhadores horistas* A. Encargos sociais bsicos Previdncia Social Fundo de Garantia por Tempo de Servio (FGTS) Salrio-educao Servio Social da Indstria (SESI) Servio Nacional de Aprendizagem Industrial (SENAI) Servio de Apoio Pequena e Mdia Empresa (SEBRAE) Instituto Nacional de Colonizao e Reforma Agrria (INCRA) Seguro de acidentes de trabalho (INPS) Servio Social da Indstria da Construo e do Mobilirio (SECONSI) B. Encargos sociais que recebem as incidncias de A % 20,00 8,50 2,50 1,50 1,00 0,60 0,20 3,00 1,00 38,30 %acum

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Repouso semanal e feriados remunerados Auxlio-enfermidade Licena-paternidade 13 Salrio Dias no trabalhados: chuva, faltas justificadas, acidentes de trabalho, greves, falta ou atraso de materiais ou servios na obra e outros C. Encargos sociais que no recebem incidncias globais de A Depsito por despedida injusta Aviso prvio indenizado Frias indenizadas D. Taxas das reincidncias Reincidncia de A sobre B Reincidncia de A2 sobre C3 subtotal E . Outros** Vale-transporte Refeio mnima Refeies Seguro de vida e de acidentes em grupo Equipamento de proteo individual (EPI)
o

22,90 0,79 0,34 10,57 4,57 39,17

5,91 14,06 13,12 33,09

15,00 1,11 16,12 126,68

8,00 12,00 30,00 2,00 1,32 53,32

total 180,00 *Fonte: Adaptado da revista Construo e Mercado (Pini, agosto de 2008). **Arbitrados dependem de diversos fatores, tais como salrio mdio e custo mdio de transporte.

Composies unitrias de custos de servios


As composies unitrias de custos so as "frmulas" de clculo dos custos unitrios nos oramentos discriminados. Cada composio consiste das quantidades individuais do grupo de insumos (material, mo-de-obra e equipamentos) necessrios para a execuo de uma unidade de um servio. Exemplos: (1) Para a execuo de escavao de solo para vigas de fundao, o nico insumo a mo-de-obra (servente), sendo estimado um consumo de 4 horas para cada m3 escavado: ESCAVAO DE SOLO NORMAL, AT 3m DE PROFUNDIDADE m3 insumo 1 nome servente quantidade unitria 4,00 h custo unitrio 5,60/h total - R$ custo parcial 22,40 22,40

O custo unitrio do servio obtido multiplicando-se a quantidade empregada do insumo por seu custo respectivo. No caso, o valor da hora de R$ 2,00. Acrescendo-se os percentuais de Leis Sociais, considerados como 180%, o preo do insumo "Servente" de R$ 5,60/h e o preo do servio "Escavao" de R$ 22,40/m3.

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(2) A execuo da armadura de uma viga, em ao CA-50 de 12,5mm, envolve os seguintes insumos, j includas as perdas nas quantidades unitrias: ARMADURA CA-50, 12,5mm - kg insumo 1 2 3 4 Nome ao CA-50, 12,5mm arame recozido ferreiro ajudante de ferreiro quantidade unitria 1,05 kg 0,02 kg 0,10 h 0,10 h custo unitrio 3,00/kg 7,00/kg 8,40/h 5,60/h total - R$ custo parcial 3,15 0,14 0,84 0,56 4,69

Da mesma forma, os percentuais de Leis Sociais esto embutidos nos custos de no de obra. No necessrio que seja assim, podendo-se calcular em separado, acrescendo-se como um subtotal. O valor adotado, 180%, ilustrativo, e depende de vrios fatores, principalmente da legislao vigente na data e nas condies particulares da empresa (rotatividade, horas extras, ndice de aes trabalhistas, etc.). Para estes dois exemplos, o valor calculado o custo, vlido genericamente, para obras comuns. Contudo, em cada caso, devem ser verificados aspectos singulares, tais como: local da obra (transporte), horrio e condies de trabalho (horas-extra, periculosidade, insalubridade). Alm disto, devem ser acrescidos os custos no discriminados e o lucro desejado (BDI).

Obteno das composies

As composies de custos podem ser obtidas de vrias fontes. A melhor forma o levantamento direto nas prprias obras, verificando-se o consumo de acordo com a produtividade da mo-de-obra local e nas condies tcnicas em que produz. Porm, pela quantidade de trabalho envolvido, geralmente de incio as composies so obtidas atravs de publicaes. A utilizao indiscriminada, porm, perigosa, pois os coeficientes foram determinados em locais distintos, e no h garantias de que sejam adequados para as condies de nossas obras. Por exemplo, um livro editado em So Paulo, h trinta anos, evidentemente deve refletir condies muito diferentes das encontradas hoje, em So Leopoldo. Outra forma de obteno de composies o clculo direto, para o qual apresentam-se dois casos, a seguir. (1) Argamassa para alvenaria (1:2:9) - m3: a) materiais - trao em volume, considerando os pesos especficos: - o volume para cada parcela do trao : 1 m3/ (1+2+9) = 0,083333 m3 a1) cimento (1600 kg/m3): 0,83333 x 1600 = 133,3333 kg a2) cal hidratada (1030 kg/m3): 0,83333 x 2 x 1030 = 171,6666 kg a3) areia: 0,83333 x 9 = 0,75 m3 a4) perdas: assume-se perda mdia de 10% nos materiais b) mo-de-obra: estimada (ou medida na obra) em 10h/m3; c) betoneira: tempo ocupado estimado (ou medido na obra) em 4h;

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ARGAMASSA PARA ALVENARIA (1:2:9) m3 insumo 1 2 3 4 5 nome cimento cal hidratada areia mdia betoneira 500 litros servente Quantidade unitria 133,3333 kg*1,10 171,6667 kg*1,10 0,7500 m3 *1,10 0,5000 dia 10,0000 h custo unitrio 0,32/kg 0,28/kg 35,00/m3 20,00/dia (aluguel) 5,60/h total - R$ custo parcial 46,93 52,87 28,88 10,00 56,00 194,68

(2) Alvenaria de tijolos furados (6 furos, 10x15x20), 10cm de largura - m2, para revestir: a) quantidade de tijolos a1) tijolos em um metro quadrado: 1/0,16 x 1/0,21 = 29,762 un a2) rea ocupada pelos tijolos: 29,762 x 0,15 x 0,20 = 0,892857 m2 a3) volume de argamassa: (10,892857) x 0,10 = 0,0107 m3 a4) perdas: assume-se perda mdia de 10% nos materiais b) mo-de-obra: estimada em 1,6h de pedreiro e 0,8h de servente (estes valores so tradicionalmente empregados); ALVENARIA DE TIJOLOS FURADOS (6 furos, 10x15x20), 10 cm de largura - m2 insumo 1 2 3 4 nome tijolos argamassa 1:2:9 pedreiro servente quantidade unitria 29,7620 un*1,10 0,0107 m3*1,10 1,6000 h 0,8000 h custo unitrio 0,28/un 194,68/m3 7,80/h 5,60/h total - R$ custo parcial 9,17 2,29 12,48 4,48 28,42

importante que a montagem da composio seja coerente com o critrio adotado para a medio de servios, para que se saiba o que est includo e o que no est nos valores resultantes da composio de custos. Embora os preos possam ser obtidos de listas, do tipo publicado periodicamente em revistas ou fornecido por contrato (mediante assinatura), para a execuo da obra necessrio obter-se as composies de custos, propriamente ditas, para que seja possvel realizar a aquisio de materiais, contratao da mo-de-obra ou de servios sub-empreitados e o controle geral da obra.

Benefcios e despesas indiretas (BDI)


Este elemento tem a funo de complementar o oramento discriminado, incluindo as verbas que no podem ou que no se deseja que sejam discriminadas. Alguns custos so de difcil medio, sugerindo a indicao de valores

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estimados. Por outro lado, a empresa pode no ter interesse em expor ao cliente elementos como o lucro pretendido ou os custos do escritrio. O BDI includo como um percentual, aplicado sobre todos os preos unitrios do oramento, ou como uma verba geral, includa ao final, ou um misto destas duas formas. O BDI inclui uma parcela destinada aos benefcios (B), incluindo lucros e pr-labore dos diretores da empresa. Tambm podem ser considerados outros benefcios, como divulgao (obras de clientes importantes ou situadas em locais de grande fluxo de potenciais clientes) e ampliao do espao de atuao da empresa (novos clientes). Nestes casos, o resultado efetivo pode ser obtido em outras obras (futuras). Outra parcela refere-se s despesas indiretas (DI), que so basicamente os custos administrativos da empresa, tais como o custo da sede em si (juros sobre o capital investido na compra ou aluguel pago pelo prdio), mobilirio, despesas com energia eltrica, telefone, segurana, limpeza e manuteno, funcionrios (engenheiros e arquitetos atuando em projeto e planejamento, tcnicos, estagirios, secretrias, telefonistas, funcionrios dos setores de pessoal, compras, financeiro, etc.), assessorias (externas - marketing, jurdica, contbil, etc.), veculos (aquisio, aluguel ou leasing, motorista, seguro, impostos, manuteno e combustvel) e tributao em geral. Neste caso, os valores praticados normalmente devem ser investigados (examinando a contabilidade dos ltimos meses, por exemplo), e distribudos proporcionalmente entre as obras da empresa, de acordo com o tamanho ou custo total de cada uma. Embora a sigla tradicional indique apenas as despesas indiretas, o BDI normalmente inclui tambm despesas diretas (da obra), por convenincia, tais como verbas para a mo de obra de gesto local, incluindo engenheiro ou arquiteto residente, mestre de obra, contramestre, almoxarife, vigia e outros, bem como aluguis de equipamentos, terrenos ou prdios utilizados em apoio ao canteiro de obras e outras despesas vinculadas com a obra em questo. Deve-se ressaltar que existem razes legais para no incluir os custos diretos no BDI em concorrncias pblicas, nas quais se exige a discriminao de todos os custos diretos. O BDI pode variar em funo das condies de cada empresa (uma mesma obra pode justificar valores de BDI distintos conforme a estrutura interna da empresa) e das condies particulares da obra, devendo-se verificar as caractersticas do local (oferta de materiais e de mo de obra, tributao, limitaes de acesso ou de horrio de trabalho, distncia da sede da empresa, condies climticas, condies polticas e econmicas da regio, etc.).

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INSTRUMENTOS PARA ANLISE DE CUSTOS NA FASE DE PROJETO

Durante o desenvolvimento do projeto, importante examinar o custo de alternativas, embasando as decises tambm com relao a este elemento. De um ponto de vista macro, as relaes geomtricas so importantes. Mascaro (1986) estudou esta questo, apresentando diversas relaes entre forma e custo. Ramos (2002) apresentou parmetros para a anlise de projetos, baseado em sua experincia na construtora Encol. Por outro lado, de um ponto de vista, digamos, micro, os projetistas podem ser auxiliados pelas informaes dos custos dos materiais e servios. A especificao de acabamentos depende no s de qualidade, adequao funcional, aparncia e durabilidade, mas tambm do custo. Geralmente existem vrias opes, e o custo pode ser bastante alterado pela escolha de um ou outro material. necessrio que a informao esteja disponvel facilmente, para agilizar o processo de deciso. No caso dos projetos em CAD, a interligao com as rotinas de oramento muito importante. J existem softwares que propiciam o clculo dos componentes do projeto, bastando para isto que o elemento seja associado a uma das especificaes e que sejam cadastrados os preos correspondentes. Ao alterar as dimenses ou os materiais, o impacto no custo final apresentado ao projetista, que pode analisar criticamente uma modificao tambm nesta dimenso.

Anlise de custo baseada em relaes geomtricas


Mascar (1985) analisou em detalhe as influncias dos parmetros geomtricos nos custos de edifcios. Para este autor, o edifcio pode ser visto com um conjunto de planos horizontais e verticais, contando ainda com espaos de circulao vertical e horizontal e com a instalao de sistemas prediais. Complementa o custo da edificao uma parcela referente organizao da execuo (canteiro de obras). Ele observa que h diferenas significativas de custos entre os planos verticais internos e externos (fachadas) e entre os horizontais internos e externos (cobertura). Partindo de um levantamento de custos de diversos prdios, este autor obteve uma listagem da participao percentual destes macro-itens no custo de uma obra tpica. Em seguida, reorganizou estes percentuais, agrupando os itens do ponto de vista geomtrico. A Tabela 5, a seguir, apresenta esta segunda classificao. O resultado obtido consiste em diversas relaes sobre as caractersticas geomtricas do edifcio e o custo total, de forma global. Da anlise da Tabela 5, pode-se perceber que a participao dos elementos distinta. Os custos de instalaes e canteiro de obra no variam proporcionalmente quando a rea construda ou a altura so alteradas (so quase fixos). As modificaes ou opes de projeto (decises) devem levar em conta este aspecto. Por exemplo, os planos horizontais respondem por cerca de 10% dos custos totais. Se variar apenas a rea construda, a modificao no se reflete igualmente no custo, pois os elementos correspondentes aos outros 90% no variaram na mesma razo. Mascar (1985, p.9) calcula que, diminuindo a superfcie do prdio em 10%, a reduo nos planos horizontais ser de 3%, nos verticais de 2% e praticamente nula nos outros dois itens, totalizando apenas cerca de 5% de reduo de custos.

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Tabela 5 - Composio do custo do edifcio segundo planos horizontais, verticais e instalaes* classificao Elementos formando planos horizontais composio - parte horizontal da estrutura e fundaes - contrapisos - acabamentos horizontais - parte vertical da estrutura - alvenaria e isolamento - acabamentos verticais - esquadrias - instalaes sanitrias e de incndio - instalaes de gs - instalaes eltricas - elevador - compactador de lixo % do custo 20.58 2.22 6.99 4.03 8.72 14.49 14.14 8.22 4.69 5.45 4.79 0.59 %total parcial

29.79

Elementos formando planos verticais

41.37

Instalaes

23.74 5.09

Canteiro de obra *Fonte: Mascar, 1985, p.8.

O estudo das dimenses e forma do prdio pode ser aprimorado com estas consideraes. O custo da edificao tambm poder ser alterado em funo da forma do prdio. Mantendo a mesma rea construda, diferentes formas resultam em diferentes reas de fachada e de cobertura, as quais so mais caras. Mascar estudou a influncia da forma do prdio atravs de um indicador, chamado de ndice de compacidade (Ic), calculado como a relao entre o permetro de um crculo de rea igual rea do prdio (Pc) e o permetro projetado para o prdio, geralmente considerando o pavimento tipo (Pp). Este ndice calculado pela seguinte relao (Mascar, 1986, p.15):

Ic = Pc / Pp * 100%
Naturalmente o ndice mximo ocorre em prdios de forma circular, indicando menores custos gerais. Contudo, esta forma tem vrios inconvenientes, como dificuldades de execuo, complexidade de clculo das estruturas e restries de uso (mobilirio, por exemplo). Para Ramos (2002, p.148), bons projetos devem atingir ndices de compacidade entre 65 e 80%. Mascar (1986) tambm apresentou estudos realizados na Frana, indicando as variaes de custos que ocorrem quando varia a rea (Figura 6). Figura 6 - Variao do custo do metro quadrado construdo em funo da superfcie do apartamento*

*Fonte: Mascar, 1985, p.10

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Outro exemplo a influncia da altura do prdio, apresentado na Figura 7, a seguir. O formato da figura demonstra que prdios muito baixos ou muito altos so antieconmicos. O problema que a faixa "tima" geralmente defronta-se com os limites de planos diretores, os quais priorizam a qualidade global e no o custo. Figura 7 - Variao do custo de construo de edifcio de habitao em funo da altura*

*Fonte: Mascar, 1985, p.66

Parmetros de referncia
A utilizao da experincia anterior fundamental. Projetos concludos com sucesso devem ser estudos, gerando parmetros para embasar novos estudos. Ageu Ramos, gerente de projeto da construtora Encol, apresenta um conjunto de parmetros utilizado para verificar projetos. Por exemplo, para uma estrutura de concreto convencional, as dimenses esperadas so as seguintes (Tabela 6), considerando cada medida em relao rea total construda. Estes elementos representam mdias de projetos considerados de boa qualidade pela empresa, mas deve-se ressaltar que estas medidas foram tomadas com base em projetos estruturais que seguiam a norma anterior (Ramos, 2002, p.157159). Tabela 6 Parmetros para estruturas de concreto convencionais* Altura do prdio < 15 pavimentos de 15 a 20 pavimentos > 20 pavimentos Concreto 12 a 16 cm/m2 16 a 20 cm/m2 18 a 22 cm/m2 Armadura 10 a 14 kg/m2 14 a 20 kg/m2 17 a 23 kg/m2 Formas 1,6 a 2,1 m2/m2

*Ramos, 2002, p.157-159. No caso da falta de projetos no momento do oramento ou para permitir a comparao de alternativas, pode-se considerar estas medidas como estimativas, indicando este fato explicitamente no oramento. Havendo dimenses para a estrutura, estas devem ser seguidas, estimando-se de forma aproximada apenas a armadura. Outra forma de auxlio para um oramento aproximado consiste na considerao da participao percentual mdia dos grandes itens no custo total, preferencialmente obtidos em obras similares anteriores. Os percentuais normais podem

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servir para estimar custos para etapas de projeto ainda no desenvolvidas ou para verificar outras etapas, identificando erros ou inconsistncias destes projetos. Uma distribuio razovel a seguinte (Tabela 7), adequada para prdios de apartamentos residenciais de padro normal, com 8 a 12 pavimentos. Tabela 7 - Participao percentual mdia dos servios em um oramento edificaes de padro normal, de 8 a 12 pavimentos* # Item % Custos diretos 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 Servios preliminares Movimento de solo e fundaes Estrutura Alvenaria Impermeabilizaes Instalaes eltricas e telefnicas Instalaes hidrulicas, sanitrias, pluviais, de incndio e de gs Aparelhos sanitrios, louas, metais e acessrios Pisos e rodaps Esquadrias, vidros e ferragens Revestimentos de fachada Revestimentos internos, inclusive forros Pintura interna Pintura externa Elevador Cobertura Servios complementares Paisagismo Subtotal Custos de administrao e indiretos 1 2 3 4 5 6 Taxas e impostos Equipamentos Despesas indiretas Gerenciamento Lucro construo IR sobre lucro construo Subtotal Total *Levantamento do autor. Exemplo de utilizao dos percentuais Caso no existam ainda os projetos de instalaes eltricas ou hidrulicas, pode-se determinar aproximadamente os valores correspondentes utilizando os dados da Tabela 7, acima. Por exemplo, se o valor orado (com base nos outros projetos, disponveis) foi de R$ 850.000,00, e as instalaes eltricas e telefnicas e as hidro-sanitrias so previstas como normais, pode-se complementar o oramento da seguinte forma: a) Define-se a participao: Instalaes eltricas e telefnicas=9,8% e Instalaes hidro-sanitrias= 5,2%, somando o equivalente a 15% do prdio; b) O oramento bsico representa (100% - 15%)= 85%, portanto; c) As instalaes podem ser estimadas em R$ 98.000,00 e R$ 52.000,00, respectivamente; d) Conclui-se que o oramento total ser de R$ 1.000.000,00. 0,20 0,80 4,00 4,50 5,00 8,50 23,00 100,00 1,00 3,50 19,00 7,00 1,40 5,20 9,80 1,80 6,00 7,00 4,80 3,30 2,00 1,50 1,80 0,50 1,00 0,40 77,00

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AVALIAO DOS CUSTOS NO CICLO DE VIDA

A avaliao do ciclo de vida (ACV ou life cycle assessment, LCA) uma tcnica adequada para a avaliao dos materiais e da energia envolvidos no desenvolvimento do produto, com a medio dos impactos ambientais ao longo da vida til de uma edificao. A ACV considera explicitamente os impactos que ocorrem ao longo de dcadas e no apenas a fase de construo. Por exemplo, pensando j na demolio, alguns pases europeus estabeleceram que os novos prdios pblicos devem ser construdos com estruturas metlicas ou em madeira, que oferecem maior facilidade de reciclagem do que o concreto. Tambm comum a opo por materiais e tcnicas mais caros, mas que oferecem maior durabilidade ou permitem economia de energia. A premissa de que o custo inicial de construo pode ser maior, mas o custo total ser menor. A idia de avaliar o ciclo de vida foi ressaltada nas conferncias Rio-92 e Rio+10 (ONU, 1992, 2002). ACV um processo de avaliao das fronteiras ambientais associadas com um produto, processo ou atividade, atravs da identificao e quantificao da energia dos materiais empregados na produo e dos resduos gerados, avaliao do impacto destes sobre o ambiente, bem como identificao e avaliao de oportunidades para introduo de melhorias. Esta anlise considera todo o ciclo do produto, processo ou atividade, incluindo extrao, processamento de matrias primas, produo, distribuio, operao/uso, manuteno, reutilizao, reciclagem e disposio final. A NBR ISO 14040 define ACV como a tcnica para avaliar os aspectos ambientais potenciais associados com um produto ou servios, atravs do desenvolvimento de um inventrio de entradas e sadas relevantes, avaliando os impactos ambientais potenciais associados com estas entradas e sadas, interpretando os resultados das fases de inventrio e impacto em relao aos objetivos do estudo (ABNT, 2001). Em geral quatro fases so necessrias para o desenvolvimento da avaliao do ciclo de vida: planejamento, anlise de inventrio, avaliao do impacto e anlise de melhoramentos. Estas fases so interativas e podem ser definidas como: Planejamento: define as metas e objetivos da ACV, incluindo os limites da investigao, incio e fim do estudo; Anlise de inventrio: busca uma anlise quantitativa das entradas e sadas do produto ou sistema, isto , avaliao

e medies dos gastos em energia, matrias-primas, emisses de gases, guas residuais e resduos slidos; Avaliao de impacto: avalia como o produto ou sistema afeta o ambiente, adotando uma abordagem qualitativa e

quantitativa para analisar como o consumo de materiais, energia, gua e as emisses de gases e gerao de resduos slidos e lquidos afetam o ambiente; Anlise de melhorias: envolve o estudo de melhorias para reduzir os impactos associados com o produto ou sistema

atravs de uma viso objetiva de todo o ciclo de vida e da avaliao do impacto que estas mudanas podem provocar no ambiente. Ao final da ACV, so obtidos parmetros para orientar a escolha de materiais e tcnicas, atravs da comparao da energia consumida ou dos impactos natureza, por exemplo. ACV uma anlise complexa, e depende das caractersticas locais, pois as peculiaridades dos processos produtivos e as distncias de transporte influem significativamente no resultado. Uma parte importante desta questo a avaliao dos custos no ciclo de vida (CCV, ou life cycle costs, LCC). Duas alternativas de projeto podem ter impacto distinto ao longo da vida til da edificao. Uma opo com menor custo inicial (custo de construo) pode implicar em menor durabilidade e maior custo de manuteno. Por outro lado, algumas alternativas de custo de construo maior podem resultar em custo de operao menor. Por exemplo, a adoo

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de paredes ou vidros duplos aumenta o custo de construo mas reduz o consumo de energia eltrica para o condicionamento artificial do ambiente. Deve-se examinar o impacto que as decises de projeto tero ao longo do ciclo de vida do imvel. Para tanto, devem ser examinados todos os custos, incluindo os custos de projeto, construo, operao/uso, manuteno e demolio. Como os imveis tm uma vida til longa, geralmente de dezenas de anos, os custos no podem ser simplesmente somados. Os custos de projeto e construo ocorrem em um perodo de tempo razoavelmente concentrado, enquanto que os custos de operao e manuteno esto distribudos ao longo de dcadas e os custos de demolio esto afastados da poca da construo por um perodo de tempo ainda maior. Os custos no podem ser comparados diretamente em funo da existncia de juros sobre o capital (custo financeiro ou custo do capital). Na considerao do custo-tempo do capital (custo financeiro), assume especial importncia a fixao da taxa de desconto (k), aplicada com a finalidade de tornar os valores dos fluxos de caixa equivalentes aos valores presentes. A taxa de desconto muitas vezes referida como taxa mnima de atratividade (TMA), custo de capital, ou custo de oportunidade, embora estes termos no tenham exatamente o mesmo significado. Os custos devem ser estimados e distribudos ao longo do CV, formando um fluxo de caixa, o qual deve ser convertido em um valor que permita a comparao entre alternativas. Em geral se adota o momento presente como data de referncia, convertendo os fluxos atravs de tcnicas adequadas, tal como o valor presente lquido (VPL). Os custos no ciclo de vida podem ser calculados pela seguinte relao:

CCV = CP + CC +[COPt/(1+k)t] +[CMt/(1+k)t] + (CD-RU)/(1+k)n

(1) ,

Onde CP o custo de projeto, CC o custo de construo, COP o custo de operao, CM o custo de manuteno, CD o custo de demolio, RU a receita com a venda de componentes reciclados ou reutilizados, k a taxa de desconto (taxa de juros), t o momento no tempo em que cada custo ocorre e n a vida til do imvel. O perodo de tempo pode ser fixado em meses ou em anos.

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PROGRAMAO DE OBRAS

A programao da obra est mais diretamente relacionada com o nvel de planejamento de curto prazo. A programao de curto prazo (detalhada) necessria por dois motivos: tcnico e financeiro. importante ordenar corretamente as atividades, para que seja possvel adquirir, contratar ou alugar os materiais, a mo-de-obra e os equipamentos necessrios no momento adequado. Realizar estas atividades depois do momento significa atrasar a obra. Realizar antes significa desperdiar materiais (perdas no armazenamento), pagar mo-de-obra ou equipamentos ociosos ou ainda empregar recursos que geralmente no esto disponveis ou que poderiam ser melhor aplicados. Atualmente, em uma conjuntura nacional de juros elevados, torna-se fundamental (talvez seja a principal parte de todo o processo) o gerenciamento financeiro do empreendimento, para compatibilizar os ingressos (receitas) com as despesas, garantindo a viabilidade financeira da obra. Veja que a empresa no conta, geralmente, com recursos suficientes para executar a obra, dependendo primordialmente das contribuies do(s) proprietrio(s). Se houver uma defasagem muito grande (chamada de "dique financeiro"), o empreendimento ser invivel, porque o custo dos emprstimos bancrios muito superior ao lucro que pode ser obtido, de regra. Ou seja, determinada obra "poderia ser um bom negcio", mas a empresa no tem condies de realiz-lo, na prtica, pela falta de capital prprio. A programao de obras carece de um tratamento to ou mais cuidadoso que o oramento, pois so necessrios conhecimentos profundos sobre o projeto, recursos financeiros disponveis, prazos de compra e entrega de materiais, situao do mercado (fornecedores, macroeconomia do pas), disponibilidade de mo-de-obra (para as diversas atividades e na quantidade necessria), prazo global para o fim da obra e muitas outras informaes. preciso conhecer o fluxo de caixa global da empresa, sua programao futura e seu crdito junto aos fornecedores e instituies financeiras. A execuo de uma programao criteriosa importante, pois apenas o oramento no garante a possibilidade de execuo em um determinado prazo ou momento econmico. O ideal que o processo seja iterativo com o oramento, ou, ao menos, com o pessoal envolvido na oramentao, pois muitas informaes deste so necessrias e muitas concluses podem ser retiradas do planejamento, alterando os oramentos. Se o planejamento for executado apenas depois da contratao da obra, no possibilitar correes e aprimoramento do oramento, e eventuais falhas sero traduzidas em prejuzos. Por exemplo, o prazo de execuo pode ser invivel diante das solues tcnicas adotadas, ou exigir dispndios no previstos (grande quantidade de mo-de-obra, equipamentos especiais, pagamento de taxas para encomenda de materiais fora dos prazos normais dos fornecedores, etc.). O trabalho de programao de obras deve ser realizado inicialmente com base nos dados decorrentes do oramento discriminado. Busca-se uma distribuio de recursos humanos e financeiros otimizada, alm da seqncia tcnica necessria para a execuo da obra. Geralmente os softwares de oramentao no realizam os clculos necessrios para a programao. Existem basicamente dois mtodos para a programao de obras: PERT-CPM e Gantt. Para seu emprego, deve-se saber as quantidades totais de cada servio a ser executado e suas duraes (baseadas principalmente no consumo de mo-de-obra).

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Definio das atividades e sua seqncia


A organizao dos servios na programao de curto prazo pode no ser a mesma do oramento. No oramento, a diviso obedece a critrios especficos, como facilidade de medio, identificao visual ou discriminao oramentria empregada. Quando se realiza a programao, precisa-se dividir ou agrupar os servios, de acordo com a forma como sero executados. Os que sero executados de forma intermitente e simultnea devem ser divididos (estrutura de concreto, pisos, alvenaria, revestimentos), enquanto que os de execuo contnua devem ser agrupados (instalaes hidrulicas e eltricas). Assim, preciso retrabalhar o oramento, adaptando-o para a programao. Aps estas modificaes, no h mais a diviso em servios, mas em atividades. Em um sistema informatizado, esta etapa pode ser quase automtica, visto que os servios tm geralmente a mesma caracterstica em obras semelhantes (por exemplo, as alvenarias sempre sero divididas em andares ou parcelas menores, nos edifcios). Para o desenvolvimento desta tarefa, deve-se pensar como a obra ser executada, ou seja, qual ser a seqncia das atividades.

Etapas do trabalho de programao


Quando a empresa no est informatizada ou no h integrao entre os sub-sistemas de programao e oramentao, a primeira etapa a preparao de listas ou relatrios dos servios a serem executados (as quantidades totais oradas) e da mo-de-obra (de acordo com as composies). Com estas informaes so calculadas as equipes de trabalho. A segunda tarefa a preparao de uma tabela de precedncias de servios (ou de atividades). Neste ponto, j possvel determinar o prazo de execuo da obra, em uma primeira aproximao, por PERT-CPM ou cronograma de barras. interessante distribuir a mo-de-obra de forma homognea no tempo, evitando contrataes e dispensas ou transferncias repetidas. A anlise detalhada permite corrigir eventuais erros nas precedncias ou acmulos de mo-deobra localizados. Em geral as categorias mais presentes so carpinteiros, pedreiros e serventes. Trata-se de um processo iterativo, com novos ajustes e correes a cada vez. O resultado final do trabalho um conjunto de tabelas e grficos que descreve o planejamento das atividades (sua distribuio no tempo). Os grficos referentes mo-de-obra em geral so semanais, por causa da forma de pagamento usual. Os grficos referentes a materiais ou equipamentos podem ser mensais ou tambm semanais. Apenas em casos extremos, de obras especiais (como reformas de agncias bancrias ou obras em shopping centers) os cronogramas sero dirios. As duas formas bsicas de realizao dos cronogramas de obras podem ser realizadas em conjunto ou isoladamente. Pode-se realizar um cronograma de barras geral, para toda a obra, e detalhar algumas partes atravs de cronogramas PERT/CPM. No se pode afirmar que uma forma "mais correta" ou mais precisa que a outra. A qualidade do cronograma depende fundamentalmente do profissional, que precisa ter bons conhecimentos de obras (em geral) e da obra em anlise. Geralmente a primeira questo analisada o volume disponvel de recursos financeiros por perodo (ms ou semana), quase sempre a limitao principal do cliente. Neste caso, h duas formas bsicas de cronograma financeiro: gastos mensais homogneos ou seguindo a regra do trapzio. No primeiro caso, o prazo da obra calculado dividindo o valor total do oramento pela disponibilidade mensal do cliente. A regra do trapzio indica que a fase de mobilizao (incio da obra, seja de 1/3 do prazo total, a desmobilizao (final da obra) de 1/6 da obra e a fase de atividade plena seja de 1/2 do prazo. Neste caso, o gasto mensal na fase intermediria de 1,333 do valor mdio mensal (cronograma homogneo). Desta anlise resultam os limites de gastos e o prazo total da obra.

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Duraes e equipes
Com as quantidades dos servios levantados dos projetos para a execuo do oramento e com as composies unitrias empregadas na determinao dos custos, pode-se calcular as quantidades parciais e totais de mo-de-obra necessrias para realizar os servios. Com as adaptaes, estes se transformam em atividades, carregando consigo estas informaes de consumo de mo-de-obra. A definio da durao de cada atividade - que a relao entre a quantidade de mo-de-obra (nmero de homens) e a quantidade total de homens-hora necessrios - ser feita segundo as limitaes de gastos e de prazo total. Naturalmente, em uma obra comum, a quantidade de atividades grande e no se atinge facilmente um equilbrio entre os diversos fatores. Mesmo em sistema informatizados, a quantidade de decises necessrias muito significativa, e ocorrem diversas iteraes ou tentativas, at se atingir uma boa programao, que contemple as vrias grandezas envolvidas (recursos humanos e financeiros, tcnica, relaes com o comrcio).

Otimizao da programao: tempos, equipes e recursos financeiros


Aps a primeira tentativa, na qual se fixam equipes e determina-se o tempo necessrio para realizao das atividades, a programao passa por uma reviso. Verifica-se se o prazo total atingido compatvel com as necessidades. Revisa-se as duraes estipuladas, as folgas consideradas, a seqncia determinada entre atividades, a vinculao entre estas (nem sempre so rgidas; pode-se criar dificuldades que no existem na verdade ou que dependem do mtodo de execuo ou de detalhes do projeto). Tambm deve ser analisado o volume de recursos necessrios para a execuo conforme a programao prevista. Alm disto, os dispndios mensais devem seguir uma seqncia lgica de aumento no incio, at atingir um patamar constante, manuteno deste por algum tempo, e queda no final da obra.

Cronograma fsico-financeiro
O cronograma fsico se refere ao desenvolvimento dos servios na obra, enquanto que o financeiro prev os gastos mensais. comum adotar um cronograma de Gantt similar ao modelo abaixo (Figura 8), que trata de uma reforma, com previso de 4 meses de execuo em cronograma quinzenal. Figura 8 - Exemplo de cronograma fsico-financeiro tipo Gantt
Unidade Custo 1 Servios preliminares Organizao da produo (parcial) vb 2500,00 Remoo das instalaes e cercamento anteriores vb 500,00 2 Servios complementares, fechamentos e paisagismo Grades externas e portes para estacionamentos - h=2,2m m - com pintura 25431,00 3 Cobertura m2 Romana 13931,26 Estrutura de madeira e telhamento - telha cermica colonial Cobertura de policarbonato m2 1162,13 Calha de chapa galvanizada - corte 28cm m 866,80 Dutos de queda d=100mm m 1237,50 4 Esquadrias, vidros e ferragens Janelas e portas-janelas de madeira - com ferragens m2 1200,00 Reviso geral das esquadrias e substituies vb 5000,00 Vidros lisos e=4mm opacos m2 634,80 Vidros lisos e=4mm m2 12273,56 4 Revestimentos de fachada Reboco externo - completo m2 7901,90 6 Pintura externa Selador acrlico m2 8968,20 Pintura acrlica - 2 demos m2 29894,00 Subtotal (R$) 94.017,34

Construo - custos diretos

SET 15d 313 500

15d 313

OUT 15d 313

15d 313

NOV 15d 313

15d 313

DEZ 15d 313

15d 313

6358

0 6966 867

1589 6966 1162 1238

1200 5000 635 6137

6137 7902 4484 14947 19.744 494 790 21.027 4484 14947 19.744 494 790 21.027

813 20 33 865

6.670 167 267 7.104

9.345 234 374 9.952

11.267 282 451 12.000

12.084 302 483 12.870

14.351 359 574 15.284

Construo - administrao e indiretos


7 Despesas indiretas 8 Gerenciamento Total (R$) vb vb 2,5% 4% 100.128,46

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Programao com cronograma de barras (Gantt)


A programao realizada pelo mtodo de barras extremamente simples: o entendimento dos cronogramas imediato. O acompanhamento em obra fcil. Contudo, a montagem do cronograma no to simples: o programador precisa conhecer a obra em detalhe. O encadeamento das atividades deve ser to rigoroso quanto no PERT-CPM, embora a montagem, na prtica, seja mais simples.

Programao com PERT-CPM


O uso deste mtodo est crescendo, pela disseminao dos conhecimentos e pela disponibilidade de softwares de apoio, tal como o MS-Project. Ainda assim, geralmente adotado por profissionais mais experientes e em obras mdias ou grandes, por causa da complexidade e quantidade de tempo necessrio para montagem. O Mtodo do Caminho Crtico (Critical Path Method) voltado para as programaes que envolvem atividades com duraes eminentemente determinsticas. Neste caso, os tempos de execuo so razoavelmente bem conhecidos. Foi desenvolvido na empresa francesa Du Pont, para a organizao da fabricao de produtos qumicos, em 1957 (Hirschfeld, 1969). Quase simultaneamente, o mtodo PERT (Program Evaluation and Review Technique) foi desenvolvido nos Estados Unidos, em 1958, como uma ferramenta de gerenciamento da construo do foguete Polaris, misso que tinha grande interesse militar e que exigiu tcnicas de planejamento especiais em virtude de sua complexidade. Este mtodo mais apropriado para os casos em que os tempos de execuo das atividades so pouco conhecidos, envolvendo ento probabilidades de execuo no perodo considerado (Hirschfeld, 1969). Os dois mtodos apresentam muitas semelhanas, por isso comum falar-se em PERT-CPM, como se fosse um mtodo nico. O sistema PERT-CPM de uso genrico, podendo ser empregado com inmeras finalidades, quando existem variadas atividades e tempos de execuo. Uma rede deste tipo um modelo lgico-matemtico da obra (Antill e Woodhead, 1968).

Definio dos elementos da rede Os elementos do grfico so os ns e as setas orientadas, que representam os eventos e as atividades (operaes), respectivamente. As atividades ligam sempre dois eventos, chamados de inicial e final. Na Figura 9, apresenta-se o caso mais simples de rede PERT-CPM, com dois eventos e uma atividade.

Figura 9 - Representao de rede PERT-CPM

evento inicial (0) --atividade (A)----> evento final (1)

As atividades consomem tempo ou recursos financeiros, enquanto que os eventos so "marcos" de incio ou fim, no tendo estas implicaes. O custo de execuo das atividades pode ser empregado no lugar do tempo, se for mais interessante esta alternativa. O processamento idntico.

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As atividades podem ser executadas em srie ou em paralelo (simultaneamente). No caso de ocorrncia de atividades paralelas, com tempo distintos, surgem confuses, e devem ser empregadas as Atividades Fantasmas, como se v na Figura 10, a seguir. O evento fantasma uma atividade fictcia, destinada a equilibrar a rede, no consumindo recursos. As atividades condicionantes so elementos que precisam ocorrer para que outras atividades sejam executadas. Um evento dito "atingido" se foram executadas todas as atividades que chegam nele. Uma atividade s pode ser executada se o evento inicial for atingido. Entre dois eventos sucessivos s pode existir uma atividade. No podem existir ciclos ou circuitos na rede.

Figura 10 - Atividade Fantasma (E)

Montagem de uma rede PERT-CPM O processo pode comear pelo final da obra ou pelo incio. Os passos necessrios para a execuo de uma rede so os seguintes: Relacionar as atividades, atribuindo precedncias e sub-seqncias de execuo; 1. 2. Identificar as que podem ser realizadas em paralelo; Montar graficamente as relaes;

Quando o estudo da rede realizado manualmente, so necessrias fichas para registro das informaes de cada atividade, como a apresentada a seguir (Figura 11). Figura 11 - Quadro para registro dos dados da rede
Obra: Atividade Inicial Nmero: Evento Final Durao Prevista Real Custo Previsto Real Observaes

Aps a montagem da rede bsica, pode ser determinado o tempo consumido entre o incio e o fim da obra. O prazo total consiste na soma das duraes das atividades no caminho mais desfavorvel, chamado de caminho crtico. As atividades do caminho crtico so indicadas por uma linha dupla ou mais espessa que as demais. Os demais caminhos da rede, que tm menores tempos, apresentam folgas de execuo. Pode existir mais de um caminho crtico. Eventualmente, todos os caminhos podem ser crticos, ou seja, nenhum apresenta folgas. Determinadas as folgas, os eventos dos caminhos no-crticos podem receber variaes em seus incios e/ou finais. O primeiro momento em que uma atividade pode ser executada chamado de Primeira Data de Incio, Data Mais Cedo ou simplesmente Cedo. Da mesma forma, o ltimo momento de execuo de uma atividade a Data Mais Tarde, ltima

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Data de Fim ou Tarde. A adequada alterao dos momentos de incio e fim de vrias atividades permite o ajustamento dos recursos consumidos (evitando acmulos indesejados em determinados momentos). fcil perceber que no caminho crtico, no qual a folga zero, Cedo e Tarde coincidem com o incio e final previstos: no h escolha ou intervalo de execuo, apenas um momento determinado para iniciar e concluir a atividade. Recorrentemente, a folga pode ser definida como a diferena entre Cedo e Tarde. O grfico completo da rede indica todas as informaes: nmero do evento, durao das atividades, cedo e tarde, convenientemente posicionados para evitar confuses (Figura 12). A numerao dos ns deve ser de forma a que uma atividade saia sempre um n de nmero inferior, chegando em um n de nmero superior.

Figura 12 - Representao completa de uma rede PERT-COM*

(a) tempos de ocorrncias mais cedo dos eventos (normal); (b) tempos de ocorrncia mais tarde permissvel (normal) *Fonte: Antill e Woodhead, 1968, p.57/60

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ANEXO I EXEMPLO DE MEMORIAL DESCRITIVO


MEMORIAL DESCRITIVO

CONDOMNIO RESIDENCIAL ABC


Endereo
Verso - data

1 OBJETIVO: O presente Memorial Descritivo tem por finalidade definir os materiais que sero usados na construo do CONDOMNIO RESIDENCIAL ABC, a ser construdo em .... 2 PROJETO: O projeto e as especificaes devero ser rigorosamente atendidos. Todos os materiais devero ser aplicados seguindo as normas tcnicas vigentes e as especificaes dos fabricantes. 3 DISPOSIO DO PRDIO: Trata-se de um prdio de alvenaria com 6 pavimentos. O pavimento trreo ser dotado de vagas para estacionamento, hall de entrada, circulao vertical e salo de festas. Os pavimentos 2, 3, 4 e 5 sero dotados de 5 apartamentos por andar. O 6 pavimento composto pela cobertura do prdio, fazendo tambm parte deste andar a casa de mquinas do elevador e o reservatrio superior. OBS-1: As plantas de decorao interna de cada economia ficam a cargo e custos dos proprietrios. Em hiptese alguma ser permitido alterar o projeto das partes de uso comum do prdio, internas ou externas. OBS-2: No pavimento trreo esto previstas 16 vagas privativas (Boxes 1 a 16). 4 DISPOSIO DOS APARTAMENTOS: A) Apartamentos n 201, 301, 401, 501, 202, 302, 402, 502, 204, 304, 404, 504

Sero compostos de: hall, estar/jantar, dois dormitrios, banheiros, circulao, cozinha, rea de servio e sacada. B) Apartamentos n 203, 303, 403, 503

Sero compostos de: hall, estar/jantar, trs dormitrios, dois banheiros, circulao, cozinha, rea de servio e sacada. C) Apartamentos n 205, 305, 405, 505

Sero compostos de: hall, estar/jantar, um dormitrio, banheiro, circulao, cozinha, rea de servio e sacada. 5 SERVIOS PRELIMINARES: Sero executados tapumes, limpeza do terreno, construo de um galpo de obra para guarda de ferramentas e materiais, ligao de fora provisria e gua. 6 LOCAO: A obra ser marcada rigorosamente de acordo com os projetos e plantas aprovadas pelos rgos municipais. 7 ESCAVAES: Devem ser executadas conforme projeto. 8 FUNDAES E ESTRUTURA: Sero executadas conforme projeto estrutural. 9 PAREDES: Sero executadas em alvenaria de tijolos vazados, com espessura de 20cm para paredes externas e entre economias, e 15 cm para as paredes internas, com encunhamento realizado com tijolo macio onde necessrio. 10 COBERTURA: A cobertura ser realizada com telhas cermicas tipo colonial (ROMANA), sobre estrutura de madeira assentada sobre a ltima laje. Os vazios de iluminao/ventilao sero cobertos por telhas de policarbonato. No terrao ser executada uma camada de argamassa de regularizao e correo de declividade, para dar o necessrio caimento de gua at o ralo, com impermeabilizante SIKA. Sobre esta camada ser aplicado impermeabilizante betuminoso SIKA em trs demos cruzadas. Na ltima etapa ser executada proteo mecnica composta por piso cermico assentado com argamassa industrializada, respeitando uma declividade mnima de 1% para escoamento das guas at o ralo. 11 REVESTIMENTOS: 11.1 PAREDES: As paredes externas sero chapiscadas com argamassa de cimento e areia regular, com espessura de 7mm, e recebero reboco desempenado e feltrado (massa nica) de argamassa de cimento e areia mdia, com espessura final de 20mm.

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As paredes internas sero chapiscadas com argamassa de cimento e areia regular, com espessura de 7mm e recebero emboo desempenado de argamassa de cimento e areia mdia, com espessura final de 20mm. Nos locais onde no for aplicado revestimento de azulejos, o acabamento ser com reboco feltrado de argamassa de cimento e areia fina. As paredes dos banheiros, da cozinha e das reas de servio dos apartamentos sero revestidas at o forro com azulejo INCEPA 25x33. A parede da pia do lavabo do salo de festas ser revestida com azulejo INCEPA 25x33. 11.2 PISOS: O piso do hall de entrada ser revestido com GRANITO recortado. O piso do salo de festas ser revestido com cermica PORTINARI 40x40 Bolzano A. O piso do lavabo receber cermica INCEPA 40x40. O piso das vagas de estacionamento e da entrada do prdio ser em BASALTO SERRADO 41x41. Os pisos dos espaos de circulao do trreo e dos demais pavimentos sero revestidos com cermica PORTINARI 40x40 Bolzano A. As escadas sero revestidas com GRANITO ornamental. Os banheiros, as cozinhas, as reas de servio, as sacadas e o terrao recebero cermica INCEPA 33x33 Branco classe PI4. Na sala de estar/jantar e na circulao dos apartamentos ser aplicada cermica PORTINARI 40x40 Marfim classe PI4. Nos dormitrios ser aplicada forrao TABACOW AUSTIN 5mm. Nos locais onde sero aplicados pisos cermicos e carpete, ser executado contrapiso em concreto desempenado, verificando-se o nvel final adequado ao revestimento previsto. Todas as cermicas sero assentadas com argamassa colante. 11.3 FORROS: No pavimento terreno os espaos de estacionamento recebero forro em lambris de PVC. No salo de festas e no lavabo os forros sero chapiscados com argamassa de cimento e areia regular, com espessura de 7mm e recebero emboo desempenado de argamassa de cimento e areia mdia, e reboco feltrado de argamassa de cimento e areia fina, com espessura final de 20mm. Nos apartamentos, os banheiros, as cozinhas, as reas de servio e as sacadas tero forro de gesso rebaixado. Nos demais locais, os forros sero chapiscados com argamassa de cimento e areia regular, com espessura de 7mm e recebero emboo desempenado de argamassa de cimento e areia mdia, e reboco feltrado de argamassa de cimento e areia fina, com espessura final de 20mm. 11.4 SOLEIRAS E PEITORIS: As soleiras das portas de entrada sero revestidas com GRANITO ornamental. As soleiras internas sero executadas com o material correspondente ao piso do local em que se encontram. Os peitoris das sacadas sero revestidos com GRANITO ornamental. 11.5 RODAPS Nos dormitrios os rodaps sero de madeira de 2x7 cm em cedrinho encerado. 11.6 RODAFORRO Nos locais onde ser executado forro rebaixado em gesso ser executado tambm rodaforro em gesso, para arrematar o acabamento dos azulejos com o forro. 12 ESQUADRIAS: A posio, tipo e dimenses segue as definies do projeto arquitetnico. 12.1 Trreo a porta de entrada ser de madeira. 12.2 Nos apartamentos todas as esquadrias sero de madeira. Sero aplicadas esquadrias de madeira venezianadas com vidro de correr de duas folhas com previso para tela-mosquiteiro nos dormitrios, porta-janela de correr com duas folhas de vidro na sala de estar/jantar, janela maxim-ar nos banheiros, e conjunto porta com vidro e janela maxim-ar na rea de servio. As portas de acesso aos apartamentos sero de compensado macio. As portas internas sero de compensado semi-oco de abrir ou de correr de pinho. 12.3 Ferragens. As esquadrias devem ser entregues com todas as ferragens colocadas. As fechaduras sero da marca FAMA. OBS: Os banheiros das sutes dos apartamentos de numerao de final 3 tero ventilao mecnica. 13 VIDROS: Sero aplicados vidros opacos translcidos nos banheiros e transparente nas demais dependncias, todos em espessura 4mm. 14 PINTURAS: As paredes externas sero pintadas com tinta Ltex ACRLICA marca SUVINIL ou RENNER em duas demos. As paredes dos espaos de distribuio dos pavimentos sero pintadas com tinta Ltex PVA TEXTURIZADA marca SUVINIL ou RENNER. As paredes internas e forros sero pintados com tinta Ltex PVA SUVINIL ou RENNER em duas demos, com exceo das paredes do lavado no revestidas com azulejos, as quais sero pintadas com tinta Ltex ACRLICA SUVINIL ou RENNER em duas demos. Todas as esquadrias sero pintadas com tinta ESMALTE SUVINIL ou RENNER em duas demos.

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Antes da aplicao das pinturas, o substrato dever ser limpo e devero ser corrigidas as imperfeies, seguindo-se a aplicao do fundo selador correspondente em cada caso ao material e pintura especificada. As cores sero definidas posteriormente. As estruturas de madeira da cobertura sero protegida com duas demos de CETOL. As estruturas aparentes sero pintadas com tinta ESMALTE SUVINIL ou RENNER em duas demos. 15 IMPERMEABILIZAO: Nas sacadas e vigas de fundao ser executada impermeabilizao com hidroasfalto SIKA, em 3 demos cruzadas. 16 INSTALAO HIDROSSANITRIA, PLUVIAL E DE GS: As redes de gua fria e quente e de esgotos sanitrios e pluviais sero executadas de acordo com o projeto correspondente. O material empregado ser da marca TIGRE. 17 APARELHOS SANITRIOS E METAIS: Nos banheiros sero instaladas bacia convencional INCEPA Calypso e lavatrio com coluna INCEPA Calypso com torneira MEBER com misturador para gua quente/fria (linha C43). Na rea de servio ser instalado tanque de loua com coluna INCEPA de dimenses 53,5x48,5. Os acabamentos dos registros e as demais torneiras sero da marca MEBER (linha C43). 18 INSTALAES ELTRICAS: Conforme projeto e memorial prprio, obedecendo as normas tcnicas vigentes e exigncias da AES-SUL. 19 INSTALAES TELEFNICAS E DE TELEVISO: Conforme projeto e memorial prprio obedecendo s normas tcnicas da Brasil Telecom. 20 INSTALAES DE INCNDIO: Conforme projeto e memorial prprio obedecendo s normas tcnicas vigentes. A instalao de incndio dever ser aprovada pelo Corpo de Bombeiros local. 21 GRADES, GUARDA-CORPOS E CORRIMOS: O permetro externo do prdio ser fechado com grades metlicas com 2,2m de altura, com portes nos acessos s vagas de garagem. Nas distribuies dos pavimentos 2 ao 5 sero colocados guarda-corpos metlicos junto s escadas, bem como sero colocados corrimos metlicos em nos dois lados da escada. 22 CHURRASQUEIRAS: As churrasqueiras sero revestidas internamente com alvenaria de tijolos refratrios, com cuidados para isolamento de pilares e vigas de concreto. O acabamento da abertura ser efetuado com GRANITO ornamental. Os dutos de escoamento de fumaa sero executados externamente com dutos metlicos. 23 ENTREGA DO PRDIO: O prdio dever ser entregue limpo e livre de entulhos, com todas as instalaes testadas e em perfeito estado de funcionamento, devidamente vistoriado pela Prefeitura Municipal, sendo cada unidade considerada entregue quando for fornecida a respectiva certido de Habite-se por parte da Prefeitura, com vistoria final pelos proprietrios. 24 ELEMENTOS OMITIDOS E ALTERAES: Eventuais omisses deste Memorial ou alteraes propostas sobre o disposto acima devero ser dirimidas e resolvidas pelos compradores/condminos.

Local, data.

Profissional, identificao, assinatura

Cliente ou responsvel pela aprovao, assinatura

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