Engenharia de avaliaes: NBRs relativas avaliao de imveis urbanos, avaliao de imveis rurais e avaliao de bens mveis.

. Mtodos de avaliao: comparativo direto de dados do mercado, valor de reposio depreciado, valor econmico. Tipos de nus incidentes.

As normas brasileiras da ABNT que estabelecem os procedimentos para avaliao de imveis so: NBR 14653-1 - Avaliao de bens - Parte 1: Procedimentos gerais; NBR 14653-2 - Avaliao de bens - Parte 2: Imveis urbanos e NBR 14653-3 - Avaliao de bens - Parte 3: Imveis rurais
Substituem a antiga NB-502, com maior detalhamento dos conceitos e procedimentos avaliatrios, com a separao dos mtodos e a determinao do modo de executar os clculos em cada mtodo Recomenda-se a sua aplicao em todas as manifestaes escritas vinculadas Engenharia de Avaliaes, que so de responsabilidade e da competncia exclusiva dos profissionais legalmente habilitados pelo CREA, em consonncia com a Lei Federal 5194 de 24/12/66, com as resolues n. 205, 1010 e 345 do CONFEA e com a prpria NBR 14.653. Algumas atividades bsicas devem ser realizadas pelo profissional, em todo e qualquer mtodo de avaliao, para caracterizar o seu trabalho como Laudo, conforme definido na norma.

ATIVIDADES PRELIMINARES
1) - Definio do objetivo da avaliao: valor de mercado, locao, outros; 2) - Caracterizao da sua finalidade: compra, venda, desapropriao, doao, alienao, dao em pagamento, permuta, garantia, fins contbeis, seguro, arrematao, adjudicao e outros; 3) - Identificao do imvel que ser objeto da avaliao; 4) - Necessidade ou no de verificao de medidas; 5) - Ateno para prazo limite para apresentao do laudo;

ANLISE DA DOCUMENTAO
Rotineiramente, a averiguao da situao dominial no faz parte do escopo da avaliao, porm cabe ao avaliador solicitar ao contratante o fornecimento da documentao disponvel relativa ao bem. 1) - Verificar a documentao relativa ao imvel, no mnimo com Certido recente do Registro Geral de Imveis. Prestar ateno na existncia de clusulas restritivas de uso ou, ainda, de problemas jurdicos 2) - Ao constatar eventuais incoerncias ou insuficincias, convm informar ao contratante e explicitar a circunstncia no laudo, bem como os pressupostos assumidos em funo dessas condies 3) - Recomenda-se consultar as legislaes municipal, estadual e federal, bem como examinar outras restries ou regulamentos aplicveis, tais como os decorrentes de passivo ambiental, incentivos ou outros que possam influenciar no valor do imvel

VISTORIA
imprescindvel a vistoria do bem avaliando para registrar suas caractersticas fsicas e outros aspectos relevantes formao do seu valor 1) - Visitar o imvel a ser avaliado, fazendo fotos externas e internas; tambm, se possvel e necessrio, planta baixa e croquis de localizao 2) - Descrever a caracterizao do terreno, construes, benfeitorias e regio 2.1) - Terreno: Localizao, aspectos fsicos (solo, topografia, etc), infraestrutura, utilizao atual e vocao, restries e outras situaes relevantes 2.2) - Construes: Padro construtivo, estado de conservao, nmero de cmodos ou partes, qualidade de construo, idade do imvel e seu estado de conservao 2.3) - Regio: Aspectos scio-econmicos, fsicos e infra-estrutura urbana 3) - A vistoria deve ser complementada com a investigao da vizinhana e da adequao do bem ao segmento de mercado com identificao de circunstncia atpicas, desvalorizantes ou valorizantes 4) - Verificar todos os dados essenciais formao do preo de imveis daquele local. Se rural, a vocao agrria da regio e a distncia aos grandes centros consumidores 5) - Procurar informaes no local sobre o movimento de compra e venda, ou de aluguis de imveis, para saber quais as bases praticadas, reais ou presumidas, que as pessoas ali residentes tm 6) - Vistoria por Amostragem - Na avaliao de conjunto de unidade autnomas padronizadas, permitida vistoria interna por amostragem aleatria de uma quantidade

definida previamente pelas partes ou, se houver omisso no contrato, de um percentual mnimo de 10% do total das unidades de cada bloco ou conjunto de unidades de mesma tipologia 7) - Avaliao em Massa - Nas avaliaes em Massa imprescindvel que o avaliador conhea a regio. Sob sua responsabilidade podem ser designados profissionais habilitados para vistorias 8) - Diagnstico de Mercado: Deve-se proceder anlise sucinta do comportamento do segmento de mercado ao qual pertence o imvel em avaliao, resumindo a situao constatada quanto a liquidez deste bem 9) - Fotografias e outros recursos para complementar a vistoria. Alm de mquina fotogrfica, de preferncia digital, o Engenheiro Avaliador, nos dias atuais, deve recorrer a diversas ferramentas como: Google Earth, GPS, AutoCAD, Trenas e Instrumentos de Topografia

METODOLOGIAS DE AVALIAO
As metodologias aplicveis avaliao de bens dependem basicamente:

CARACTERSTICAS GERAIS
a) - Caractersticas do bem avaliado b) - Finalidade da avaliao c) - Disponibilidade e qualidade de informaes colhidas no mercado d) - Prazo para sua execuo

MTODO
a) - Mtodo Comparativo b) - Mtodo Evolutivo c) - Mtodo Involutivo d) - Mtodo de Custo e) - Mtodo de Capitalizao da Renda f) - Avaliao utilizando critrio residual g) - Conjuno de Mtodos

Deve-se optar pela metodologia mais adequada finalidade da avaliao, podendo inclusive, ser aplicados outros mtodos alm dos citados

MTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

O mtodo comparativo o mais exato e importante, segundo determinao da prpria NBR-14.653. Nada melhor do que consultar o prprio mercado local para saber quanto vale o que estamos estudando. A aplicao deste mtodo de avaliao pressupe:

Coleta de dados (AMOSTRA)

a) - Planejamento da pesquisa

Tratamento dos dados

a) - Se tivermos poucos elementos, de trs a quinze, devemos trabalhar com a Estatstica

b) - Levantamento dos dados c) - Verificao dos dados amostrais

clssica, mediante tratamento por fatores b) - Porm, se tivermos muitos dados amostrais, ou um banco de dados, podemos trabalhar com a estatstica inferencial, notadamente com modelos de regresso linear

Tratamento dos dados com a estatstica clssica:

A aplicao do tratamento por fatores deve refletir, em termos relativos, o comportamento do mercado, numa determinada abrangncia territorial e temporal. Os fatores mais usuais so:

Fator oferta
Destina-se a adequar os valores de cada imvel conforme estiver no mercado

Fator localizao
Destinado a adequar as diferenas de melhor ou pior posio dos imveis da nossa amostra em relao ao endereo do imvel em avaliao

Fator topografia
Tratando-se de localizao com topografia acidentada, pode sofrer decrscimo de at 30% (fator 0,70) no valor em relao ao terreno plano situado ao lado. Idem se for passvel de alagamento e o outro no

Fator frente x fundos

Se o formato no for usual, pode sofrer depreciao, sempre incidindo sobre parte de rea no retangular do imvel, ou ainda, na parte mais profunda se este for muito comprido. Testadas em esquina tm acrscimo em relao ao lote comum, assim como terrenos de pouca profundidade e com frente maior do que a usual encontrado no local

Fator padro construtivo

Destinado a adequar as diferenas de nvel construtivo dos imveis da nossa amostra ao padro do imvel em avaliao

Fator idade / conservao

Destinado a adequar as diferenas entre imveis mais velhos ou mais novos que o avaliando, ou ainda, se est melhor conservado ou com problemas que necessitem de reformas importantes

Aplicao dos fatores:

1) - No caso de tratamento por fatores, os imveis devem ser da mesma regio e os demais atributos devem ter entre a metade e o dobro da do imvel avaliando 2) - A utilizao dos fatores deve ser na forma de somatrio, aps a considerao do fator oferta 3) - O valor homogeneizado de cada elemento, aps a aplicao do conjunto de fatores, no poder resultar aqum da metade ou alm do dobro do valor original 4) - O conjunto de fatores aplicado amostra ser considerado homogeneizante quando, aps a aplicao dos mesmos, o coeficiente de variao da amostra diminuir 5) - So considerados discrepantes elementos para os quais os valores unitrios, em relao ao valor mdio amostral, extrapolem a sua metade ou o dobro. Devem ser descartados caso a situao persista aps a homogeneizao 6) - Quando o avaliador tiver conhecimento de estudos ou projetos que possam vir a afetar o bem em avaliao ou existirem restries especiais estabelecidas em leis ou regulamentos aplicveis ao imvel avaliando, aos elementos amostrais ou a regio, as respectivas conseqncias devem ser explicitadas e consideradas a parte no laudo 7) - Parmetros de clculos de homogeneizao existem muitos e para vrias situaes de avaliao. Usualmente, consultamos as seguintes fontes de referncia para colh-los: 7.1) - Norma do IBAPE-SP 7.2) - Norma do Instituto de Engenharia Legal para o Estado do Rio de Janeiro 7.3) - Tabelas da Lei 691/84 - Cdigo Tributrio da Cidade do Rio de Janeiro 7.4) - Planta de Valores desse Municpio 7.5) - Os documentos de referncia mencionados j fornecem praticamente tudo em fatores de homogeneizao para clculos avaliatrios

Tratamento dos dados com a estatstica inferencial:

A inferncia estatstica tem-se firmado ao longo das dcadas recentes como a melhor ferramenta para analisar e compilar dados

Consideraes gerais
1) - Dentre os mtodos de inferncia estatstica, merece destaque o de regresso linear, por ser o mais fcil de ser realizado e ser mais comum entre os profissionais da rea 2) - Inclusive, este sistema est bastante detalhado na NBR-14.653 parte 2, que lhe dedica minucioso captulo

3) - A regresso linear se revela de uma grande clareza para a averiguao do mercado imobilirio 4) - Suas frmulas so muito grandes e cansativas. Apenas mediante calculadoras e programas de computador podemos realiz-los com comodidade 5) - Se os dados forem errados, em termos de mercado, no adianta termos o melhor computador do mundo que o clculo sai errado 6) - Pequenas diferenas de rea, pequenas diferenas de idade e estado de conservao, contam pouco no clculo final, isto porque trabalhamos com maior nmero de dados amostrais e, por probabilidade, os erros costumam se compensar 7) - Portanto, em regresso linear costuma-se trabalhar com banco de dados, que nunca oferecem muitos detalhes dos imveis ali compilados 8) - No entanto, os atributos principais (variveis independentes) tais como tipo de imvel, padro construtivo, localizao, etc., so importantes de serem apreciados no clculo, assim como as variveis dicotmicas, tipo venda/oferta. O profissional dever alimentar o programa de seu computador com estas variveis, e este constitui o principal trabalho estatstico do avaliador 9) - Para o caso de avaliaes imobilirias, recomendvel o modo pr ordenado, seja com cdigos alocados, seja com ordenadas "proxy", estabelecidas no eixo das coordenadas de cada varivel 10) - Obviamente, primeiro calculamos cada dado amostral em reais por metro quadrado. Esta a varivel dependente, isto , o valor de cada imvel, que deve ser sempre decorrente das suas caractersticas 11) - Com estes valores unitrios podemos trabalhar de dois modos no programa: da forma como eles se apresentam, ou transformados (logaritmos do valor) 12) - A NBR-14.653 determina a trabalhar com eles do modo comum, visto que a transformao dos dados busca apenas adequ-los normalidade da curva gaussiana, tornando, por outro lado, difcil a rpida apurao do valor na anlise grfica

MTODO DE CUSTO
Utilizado para a apurao do valor das benfeitorias. Poder ser obtido atravs de oramento analtico ou de modelos consagrados que utilizam custos unitrios de construo divulgados por entidades oficiais credenciadas Para a utilizao do CUB - Custo Unitrio Bsico - a norma tcnica sugere a seguinte frmula (R$/m2 construdo):

Sendo: CC = Custo da construo CUB = Custo Unitrio Bsico C1 = Custo de elevadores C2 = Custo de instalaes C3 = Custo de fundaes especiais SEq = rea equivalente de construo conforme NBR-12.721 da ABNT BDI = Percentual que indica os benefcios e despesas indiretas incidentes sobre o custo direto da construo Tj = Percentual de juros durante a realizao da obra Do montante calculado, correspondente ao custo de uma construo nova, temos que deduzir o valor correspondente depreciao fsica do imvel. Para este clculo, costumamos aplicar o percentual de depreciao da Tabela de Ross-Heidecke ou outros fatores admitidos pela norma, conforme o caso.

MTODO EVOLUTIVO
1) - um mtodo analtico que consiste na obteno do valor do imvel por meio do clculo direto ou indireto dos valores do terreno e da construo devendo ser consideradas, tambm, as condies do mercado com o emprego do fator de comercializao 2) - O fator comercializao dever ser fixado como resultante de pesquisa de mercado e poder ser igual, maior ou menor que a unidade, dependendo das condies do mercado na data de referncia da avaliao

MTODO INVOLUTIVO
O Mtodo Involutivo serve para avaliar terrenos que so fora do comum e que no tm parmetros de comparao. um estudo de viabilidade tcnico econmico para apropriao do valor de terreno bruto, no construdo, alicerado no seu aproveitamento eficiente, mediante empreendimento imobilirio FUTURO

O mtodo Involutivo considera:

1) - A receita provvel de comercializao das unidades projetadas com base em preos obtidos em pesquisas 2) - Todas as despesas inerentes transformao do terreno no empreendimento projetado 3) - A margem de lucro liquido ao empreendedor 4) - Todas as despesas de comercializao das unidade, mediante taxas financeiras operacionais reais 5) - As margens de risco

Exige-se:
1) - O imvel avaliando esteja inserido em zona de tendncia mercadolgica com empreendimentos semelhantes ao concebido, alm de legalmente permitido seu uso e sua ocupao 2) - As unidades admitidas no modelo sejam de caractersticas e em quantidade absorvveis pelo mercado, no prazo estabelecido e compatvel com a realidade 3) - As formulaes sejam expressas no laudo

OUTROS MTODOS
Na avaliao de um imvel, conforme caractersticas de mercado, dever ser adotado um mtodo ou a conjugao de metodologias

Outros mtodos aplicveis so: Capitalizao da Renda

Apropria o valor do imvel, com base na capitalizao presente da sua renda lquida, real ou prevista. Seus aspectos fundamentais so a determinao do perodo de capitalizao e a taxa de desconto a ser utilizada, que devem ser justificada pelo avaliador

Critrio Residual
Para avaliao de terrenos, caso seja constatada a ausncia de terrenos nus, pode ser admitido o clculo do valor do terreno incorporado por meio do critrio residual, que consiste na definio do valor do terreno por diferena entre o valor total do imvel e o das benfeitorias

Conjugao de Mtodos
Na avaliao de um imvel poder ser utilizada a conjugao de mtodos, calculando-se de forma direta ou indireta, os valores do terreno e da construo, devendo ser consideradas, tambm, as condies do mercado, com o emprego do fator de comercializao Na impossibilidade da aplicao das metodologias citadas, facultado o emprego de outro procedimento, que vise representar um cenrio provvel do mercado vigente de bens semelhantes ao avaliando, desde que: - seja explicitado no trabalho o motivo do no atendimento aos critrios normativos - sua utilizao seja justificada

CONCEITOS DE BENS E PROPRIEDADES

Um bem pode ser qualquer coisa que tem valor, suscetvel de utilizao, ou que pode ser objeto de um direito. Os bens podem ser classificados em:

Tangveis ou corpreos
(Identificados materialmente: imveis; mquinas e equipamentos; culturas agrcolas; mveis e utenslios; instalaes, entre outros)

Intangveis ou incorpreos
(No identificados materialmente: marcas; patentes; direitos de uso; fundos de comrcio; goodwil, entre outros) Quanto aos tangveis, destacam-se entre outros: a) - Imveis b) - Mquinas, equipamentos e instalaes industriais c) - Veculos d) - Mobilirio e utenslios e) - Matrias-primas, insumos e mercadorias f) - Infra-estruturas g) - Instalaes h) - Recursos naturais i) - Recursos ambientais j) - Culturas agrcolas k) - Semoventes Quanto aos intangveis, destacam-se entre outros: a) - Empreendimentos de base imobiliria, industrial ou rural b) - Fundos de comrcio c) - Marcas d) - Patentes A terra nua e suas benfeitorias so identificadas indistintamente como um bem imobilirio, e sua avaliao utiliza conceitos tcnicos e econmicos. Seu valor decorrncia de sua utilidade e/ou de sua capacidade de satisfazer as necessidades, interesses e desejos da sociedade, e sofre influncias por suas qualidades singulares de natureza fsica como durabilidade, imobilidade e localizao, alm das limitaes de oferta e procura. A propriedade um conceito legal que compreende todos os direitos, interesses e benefcios relacionado com a posse de um bem. A propriedade se integra com os direitos privados que outorgam ao proprietrio um ou vrios direitos especficos sobre o

que possui. Assim, este tem direito a utilizar, vender, alugar, arrendar, doar ou exercer todos ou nenhum desses direitos. Os bens mveis incluem objetos que no esto permanentemente aderidos aos bens imobilirios e geralmente se caracterizam por sua mobilidade, tais como, mveis, utenslios, mquinas, etc. Na terminologia contbil, os ativos podem ser tangveis e intangveis. So frutos de imobilizaes histricas e investimentos realizados e deles se espera que fluam benefcios econmicos futuros ao empreendimento. Os benefcios econmicos futuros envoltos em um ativo podero fluir empresa em vrias formas, seja pelo seu uso individual ou em combinao com outros ativos, para produzir bens ou servios, ou ainda quando da sua desmobilizao, atravs de substituio por outros ativos ou empregando-os para uma dao em pagamento. S devem ser considerados como ativos imobilizados aqueles que se destinam a produo, e dos quais se possa esperar benefcios econmicos futuros, que fluiro empresa.

OS PRINCPIOS GERAIS DA AVALIAO DE ATIVOS

As variaes dos preos dos bens resultam dos efeitos especficos e gerais das foras econmicas e sociais ao longo do tempo. As foras gerais podem ocasionar mudanas nos nveis de preos e no poder aquisitivo relativo da sociedade. Foras especficas, tais como a mudana tecnolgica em mquinas e equipamentos, planos urbansticos em imveis urbanos, podem gerar movimentos na oferta e na procura e ocasionar mudanas significativas nos preos. Muitos princpios reconhecidos so aplicveis na avaliao de bens. Destacam-se entre eles os seguintes:

Princpio da oferta e procura

Estabelece que o preo de um bem, servio, ou comodidade varia inversamente com a oferta do item e diretamente com a sua procura. Nos mercados imobilirios, oferta representa a quantidade de imveis disponibilizados para venda ou locao, em vrios preos, num dado mercado e dentro de um perodo de tempo. A procura constitui o nmero de possveis compradores ou locatrios procurando tipos especficos de imveis a vrios preos, num dado mercado, dentro de um certo perodo de tempo. Tradicionalmente, os grficos de oferta e de procura so representados por duas curvas que se cruzam, indicando um preo de equilbrio.

Princpio da permanncia
Admite que, mantidas as condies do bem e do mercado vigentes por ocasio da avaliao, existe um lapso de tempo em que os preos podem se manter constantes, embora reconhea a variabilidade dos preos ao longo do tempo.

Princpio da proporcionalidade
Segundo o qual dois bens semelhantes, em mercados semelhantes, tm preos semelhantes. Em conseqncia, as eventuais diferenas de preos sero proporcionais s diferenas entre as caractersticas dos bens e dos respectivos mercados. Este o

princpio mais usado no tratamento por fatores, mas que deve ser usado com maior cautela, na identificao das corretas mensuraes dessas diferenas.

Princpio da substituio ou da equivalncia

Segundo o qual dois bens fungveis, em mercados semelhantes, tm preos equivalentes, numa certa data. (Bens fungveis so aqueles que podem ser substitudos por outros da mesma espcie, qualidade e quantidade. Bens infungveis so aqueles que, embora da mesma espcie, no podem ser substitudos por outros.)

Princpio da rentabilidade
Segundo o qual o valor de um imvel que se encontra em explorao econmica funo das expectativas de renda que previsivelmente proporcionar no futuro.

Princpio da finalidade
Segundo o qual a finalidade da avaliao condiciona o mtodo e as tcnicas de avaliao a serem empregadas. Em conseqncia, os critrios e mtodos de avaliao utilizados devem ser coerentes com a finalidade da avaliao.

Princpio do maior e melhor uso

Segundo o qual o valor de um imvel que comporta diferentes usos, ou diferentes tipos de aproveitamento, ser o que resulte economicamente mais aconselhvel, dentro das possibilidades legais e fsicas, e desde que absorvveis pelo mercado.

Princpio da probabilidade
Segundo o qual, quando existirem vrios cenrios ou possibilidades de eleio razoveis devem ser escolhidos aqueles que possam ser considerados os mais provveis.

Princpio da prudncia
Segundo o qual, so adotados os valores mais conservadores que permitam maior liquidez ao bem. Este princpio usualmente aplicado nos casos de avaliao para garantias hipotecrias, de crditos ou emprstimos, coberturas de provises tcnicas de entidades seguradoras e determinao do patrimnio imobilirio dos Fundos de Penso ou outros casos assemelhados.

Princpio da transparncia
Segundo o qual o laudo ou parecer avaliatrio de um bem deve conter a informao necessria e suficiente para sua fcil compreenso e detalhar as hipteses e documentao utilizadas.

Mtodo Comparativo dos Dados do Mercado

Propalado por todos como o mtodo mais empregado em avaliaes de imveis, o mtodo comparativo direto de dados de mercado, restrito a um determinado contexto, sendo impraticvel sua extrapolao para um contexto diverso. Para a correta aplicao deste mtodo necessrio muita experincia e conhecimento por parte do Corretor Avaliador, mormente quanto aos preos praticados na regio, que devem ser coletados de forma criteriosa, cuidadosa e justificvel. Na coleta de amostras de imveis semelhantes ao imvel avaliando poderemos utilizar, tanto os preos de transaes j realizadas quanto os preos de ofertas num mercado tipificado como de livre concorrncia. Os dados disponveis tm que conter informaes precisas sobre a situao do imvel e as caractersticas e/ou atributos que possam influenciar na formao do valor. Vrios autores referem-se ao mtodo comparativo como o mais objetivo, porm, este mtodo no leva em considerao comportamentos racionais dos proprietrios/vendedores, locatrios e prospects/ compradores, pois baseia-se unicamente na observao do que ocorre no mercado imobilirio, fazendo com que o Avaliador reconhea as caractersticas que efetivamente justifiquem a formao do preo. Na opinio de Lenk, Worzala e Silva (1997), McCluskey et al. (1997) e Connellan e James (1998), este mtodo tem tido uma utilizao crescente no desenvolvimento de modelos hednicos ou de redes neurais, o que permite tirar partido de uma maior quantidade e melhor sistematizao da informao disponvel. Segundo Rebelo (2002), embora esta abordagem se insira nas condies de mercado correntes, ela , no entanto, pouco adequada para a determinao dos valores das propriedades de longo prazo. Curiosamente, no entender desta autora, a utilizao do mtodo de comparao de dados de mercado no requer que o avaliador entenda a motivao dos compradores e dos vendedores. Isto representa, no seu entendimento, um ponto fraco deste mtodo, pois se no se entenderem as motivaes dos agentes intervenientes, difcil fornecer uma avaliao rigorosa e racional, se a base para comparao for reduzida, o que torna difcil traduzir a evidncia com algum grau de confiana. Segundo Wolverton (1998) o mtodo limitado, pois o fato de identificar a existncia ou no, de determinado atributo na propriedade, no significa que se consiga medir a sua magnitude ou qualidade. Wolverton (1998) tentou dar resposta a questes relacionadas com a anlise de vendas idnticas, fazendo os ajustes necessrios para quantificar as variveis mtricas ou as qualidades atribudas propriedade. Alm deste aspecto primrio, os dados provm da perspiccia do avaliador, o que no mercado residencial corresponde s inmeras variveis que vo desde a qualidade e padro construtivo a uma vista agradvel e que, levando-se em considerao rea do imvel avaliando, busca-se chegar a um preo provvel de mercado. O mtodo comparativo de dados de mercado usado para estimar valores mercadolgicos de propriedades similares, porm, ocorre que a comparao de preos

baseia-se numa relao direta e se o preo no linear, o mtodo comparativo peca por traduzur um preo que pode ser inferior ou superior aos valores reais praticados no mercado. Wolverton (1998) concluiu que os avaliadores deveriam questionar a aplicabilidade universal do mtodo comparativo devido ao fato das suas comparaes exigirem ajustes sua linearidade implcita. No seu entender, este modelo elimina variveis complexas e variaes exgenas. O estudo deste autor revela uma relao estrutural entre o preo e as variveis de maior interesse, porm, sugerida alguma precauo quando se utiliza este mtodo na avaliao de imveis inseridos em mercados com diferentes atributos e variveis de interesse. Caractersticas do mtodo comparativo 1.Os quatro componentes fundamentais que definem o valor de mercado so: o valor do terreno, os custos de construo, a promoo do empreendimento e lucro do incorporador. 2. Podemos utilizar, quando da avaliao: metro quadrade de rea til, metro quadrado de rea total ou metro quadrado de rea total incluindo a proporcionalidade das reas comuns. 3. O mtodo baseia-se no princpio de que a substituio aplicvel a toda uma classe ou segmento de imveis e consiste em estimar o valor do imvel sobre uma base de dados de propriedades anlogas. 4. Pode-se valer de tcnicas de homogeneizao e de anlise estatstica. 5. A homogeneizao feita em funo das caractersticas e qualidades que, previamente, foram detectadas e que influem no valor de mercado, dentro do segmento dos imveis comparveis. 6. Os preos de oferta das amostras so homogeneizados, aplicando coeficientes de ponderao, para aproximar os dados que se est a avaliar, de acordo com os critrios que correspondam em funo do objeto de avaliao e as caractersticas que, em cada caso, influem no valor segundo a observao do mercado. 7. Depois da anlise das amostras, com a mdia aritmtica ou com uma ponderao, o processo conclui-se assinalando um valor homogeneizado por comparao para o imvel avaliando. Vantagens do Mtodo Comparativo: 1. No existe melhor valor que o valor de mercado (Nebreda, Padura e Snchez, 2006). 2. o mtodo de avaliao mais objetivo (Nebreda, Padura e Snchez, 2006). 3. Baseia-se em observaes do que, na realidade, ocorre no mercado (Nebreda, Padura e Snchez, 2006).

4. Parece ser o mtodo mais correto de estabelecimento do valor dos bens imobilirios numa economia concorrencial (Wendt, 1956; Adair e McGreal, 1996; Macckim, 1995 e Peto, 1997). 5. Mtodo cada vez mais utilizado no desenvolvimento de modelos hednicos ou de redes neurais, o que permite tirar partido de maior quantidade e melhor sistematizao da informao disponvel (Lenk, Worzala e Silva 1997; McCluskey et al. 1997 e Connellan e James 1998). 6. Na Europa e na Amrica do Norte (EUA) a literatura considera o mtodo comparativo de dados de mercado confivel. Desvantagens do mtodo comparativo: 1. Circunscrito a um espao e local definido (Molina, 2005). 2. necessria experincia e conhecimento dos preos da regio, sendo imprescindvel uma coleta de dados criteriosa, justificada e cuidadosa (Molina, 2005). 3. imprescindvel dispor-se de uma base de dados de imveis semelhantes (Nebreda, Padura e Snchez, 2006). 4. Pouco adequado para determinao dos valores das propriedades de longo prazo (Rebelo, 2002). 5. No requer que o avaliador entenda a motivao dos compradores e dos vendedores (Rebelo, 2002). 6. Se a base para comparao for reduzida, torna-se difcil traduzir a evidncia com algum grau de confiana (Rebelo, 2002). 7. O fato de identificar a presena ou ausncia de um atributo na propriedade no significa que se consiga medir a sua magnitude ou qualidade (Wolverton, 1998). 8. A comparao de preos baseia-se numa relao linear implcita direta, o que nem sempre acontece (Boyce e Kinnard, 1984). 9. H avaliadores que tm reservas sobre a confiabilidade do mtodo devido subjetividade na escolha de variveis (Boyce e Kinnard, 1984). CONCLUSO O mtodo comparativo, segundo alguns autores, a tcnica mais apropriada para determinar o valor de um imvel. No entanto os crticos do modelo reiteram que se a comparao de preos no for linear, o mtodo comparativo no consegue calcular o valor provvel do imvel com segurana e necessrio ter alguma precauo quanto ao seu emprego em mercados com diferentes atributos e variveis de interesse, pois um um mtodo circunscrito a um local e segmento definidos. A dificuldade maior de utilizao deste mtodo encontra-se na aplicao dos

coeficientes de homogeneizao, onde a ponderao para se conseguir uma aproximao dos dados obtidos ao imvel avaliando, leva a questionar se o trabalho de avaliao imobiliria ser uma cincia ou uma arte.
Fonte: Excertos do artigo Avaliao Imobiliria pelo mtodo comparativo na tica do avaliador, dos autores Fenando Tavares, Elisabeth Pereira e Antnio Carrizo Moreira, publicado por Economia Global e Gesto v.14 n.3 Lisboa dez. 2009, com adaptaes.

Pressupe: -A Vistoria do imvel a avaliar. - Caracterizao cuidadosa interna e externamente, e do contexto urbano. -Identificao das variveis influenciantes do valor. -Levantamento de dados do Mercado. -Homogeneizao de valores que pode ocorrer de duas formas: a) frmulas, modelos e ponderaes arbitrrias, de consagrao emprica. b) modelos resultantes de mtodos sustentados pela inferncia estatstica A homogeneizao permite comparar propriedades que entre si apresentam caractersticas diversas em relao forma de pagamento, idade, estado de conservao, rea. (tipologia), reas acessrias, tipo de uso, localizao geogrfica, data de transaco, nvel de acabamentos, nvel de equipamentos, exposio solar, etc Homogeneizao 1) Utilizando o conceito de Valor Actual com: -Factores de capitalizao sobre valores passados VHoje = VPassado (1 + Ti) -Factores de actualizao sobre valores futuros VHoje = VFuturo (1 + Ti) exemplo 2) Utilizando o factor Oferta com FF = Valor Transaco 0.90 Valor de Oferta exemplo 3) O factor localizao FL = Valor do Imvel na Zona A Valor do Imvel na Zona B n Homogeneizao de muitas outras caractersticas so possveis frentes, superfcies, tipologias, acessibilidade, infra-estruturas, etc Valor Homogeneizado Vhom = (V-A) x c1 x c2 x c3 x c4 x c5 x c6 x c7 x c8 x cn em que: Vhom = Valor homogeneizado do imvel de referncia V = Valor de oferta do

imvel de referncia A = valor de equipamentos em reas que o imvel em apreo possua. Ci = Coeficientes de homogeneizao Uma vez homogeneizada a amostra, a anlise estatstica possibilita enunciar um valor ou leque de valores mais provveis para o imvel. 1 Clculo de Mdia Aritmtica e do desvio Padro (s) - n n - = Vhom i e = (Vhom i) i=1 n n - 1 2 Clculo da razo entre o Desvio Mximo e o Desvio Padro m = (xs x)/s onde xs o elemento mais distante da Mdia 3 Comparao entre m e crit Se m crit no h dados discrepantes Se m > crit elimine-se xs e volte-se ao 1 passo. Notas: A base de dados uma ferramenta imprescndivel O trabalho de homogeneizao deve ser cautelosamente efectuado. A questo que se coloca a objectivao desses coeficientes. Palures chama: mercado, comparao, homogeneizao.