Superposicin entre partidas registrales Es posible que se cancele la partida ms antigua?

Publicado el: 03 Enero 2012 Natalia E. Vargas Soto

Al hablar de una superposicin total o parcial de partidas registrales se concluye casi inmediatamente que las personas perjudicadas sern las propietarias del inmueble cuya inscripcin se haya realizado con posterioridad a la otra partida superpuesta. Ello en razn que, el inmueble que se encuentre registrado en la partida ms reciente, ser cancelada, en caso de superposicin total, o ver reducida su rea a causa de una superposicin parcial. Ese es el criterio establecido en el artculo 60 del Texto nico Ordenado del Reglamento de Registros Pblicos[1], , el cual indica que en un procedimiento de cierre de partidas por duplicidad debido a una superposicin, y en caso no se formule oposicin, la Gerencia Registral dispondr el cierre de la partida menos antigua. Sin embargo, existe la posibilidad de que la partida ms antigua sea la que se deba cancelar. En efecto,laPrimera Disposicin Complementaria y la Tercera Disposicin Complementaria de la Ley 27333[2] (Ley Complementaria a la Ley No. 26662, la Ley de Asuntos No Contenciosos de Competencia Notarial, para la Regularizacin de Edificaciones) establece que la Gerencia Registral se abstendr de llevar el procedimiento de cierre de partidas del registro de inmuebles, cuando se cumplan los siguientes requisitos: - Que se haya detectado la existencia de superposicin entre partidas registrales constituyndose una duplicidad. - Que uno de los predios est calificado como predio eriazo o rstico comprendido en los alcances de la Primera y Segunda Disposicin Complementaria de la Ley 27333, las cuales se refieren a los terrenos eriazos que revirtieron al Estado en virtud de las Leyes Especiales N 11061, 14197, 17716, 18460, 19462, 19955, 19959 y dems disposiciones conexas y complementarias. - Que dicho predio haya sido adjudicado por el Gobierno Central, los gobiernos regionales o locales. Una vez verificados los requisitos indicados, y habiendo determinado que el inmueble se encuentra enmarcado en un procedimiento especial de cierre de partidas que escapa de las competencias regulares de la Gerencia Registral, sta no podr ordenar el cierre hasta que la Superintendencia de Bienes Nacionales (en adelante, SBN) emita una resolucin ordenando la regularizacin de la situacin de estos inmuebles, decisin que depende enteramente del anlisis que realice la SBN, el cual no necesariamente concluir que se determine el cierre de la partida menos antigua.

Ello en razn que la SBN, luego de un procedimiento denominado Procedimiento para la Regularizacin de Reversiones de Terrenos Eriazos al Dominio del Estado, y en caso no haya oposicin al mismo, declarar la cancelacin de la partida registral que no revirti al Estado, independientemente de la fecha de inmatriculacin de cada partida registral. Con relacin al procedimiento indicado en el prrafo anterior, ste puede ser desarrollado de oficio o a iniciativa privada de cualquier tercero que ponga en conocimiento de esta situacin a la SBN. As, a travs de la Resolucin N 043-2007/SBN, la SBN aprob la Directiva N 008-2007/SBN (en adelante, la Directiva), mediante la cual se estableci el procedimiento de regularizacin de las reversiones de terrenos eriazos al dominio del Estado. La referida Directiva indica que ser la Jefatura de Adquisiciones y Recuperaciones (en adelante, JAR), adscrita a la SBN, la entidad que tendr a su cargo no slo el estudio tcnico legal preliminar, sino tambin el procedimiento de regularizacin de reversin de terrenos eriazos al dominio del Estado. La JAR se encargar de analizar el caso en concreto a fin de determinar si es que procede o no la regularizacin de las reversiones a su cargo. En el supuesto de que apruebe la regularizacin, la JAR dispondr la publicacin simultnea de un aviso en el diario oficial El Peruano y en uno de mayor circulacin en el territorio nacional, indicando, entre otros, el inicio del procedimiento, la ubicacin y caractersticas del predio, informacin que tambin deber incluirse en la pgina web de la institucin. Adicionalmente, una vez iniciado el procedimiento, la JAR remitir oficio solicitando la anotacin preventiva de su inicio a la Oficina de Registros Pblicos de la zona donde los inmuebles materia de la duplicidad se ubiquen. Desde el da siguiente de la publicacin en El Peruano, las personas con inters legtimo podrn presentar oposicin dentro de los quince das hbiles contados desde el da siguiente de la publicacin, adjuntando los medios probatorios pertinentes que sustenten su derecho. Dicha oposicin ser resuelta en la Resolucin Final que emita la JAR. En caso que la oposicin sea declarada fundada, se dar por concluido el procedimiento y se solicitar el levantamiento de la anotacin preventiva. En caso contrario, el opositor tiene el derecho de apelar dicha resolucin siguiendo lo dispuesto en la Ley del Procedimiento Administrativo General, teniendo el derecho a eventualmente llegar a un Proceso Contencioso Administrativo en el Poder Judicial. En caso no se haya formulado oposicin o hubiese sido desestimada por la JAR en la resolucin final, se declarar la cancelacin de la partida registral que no revirti al Estado y se declarar concluido el procedimiento. Dicho acto administrativo deber ser comunicado al titular registral de la partida materia de cierre.

[1] Artculo 60 del TUO del Reglamento de Registros Pblicos: Cuando las partidas registrales duplicadas contengan inscripciones o anotaciones incompatibles, la Gerencia

Registral correspondiente dispondr el inicio del trmite de cierre de partidas y ordenar se publicite la duplicidad existente, mediante anotaciones en ambas partidas. La resolucin que emita dicha gerencia ser notificada a los titulares de ambas partidas as como aquellos cuyos derechos inscritos puedan verse afectados por el eventual cierre, en el domicilio que aparece sealado en el ttulo inscrito con fecha ms reciente. () Transcurridos 60 das desde la ltima publicacin del extracto de la Resolucin a que se refiere el segundo prrafo del presente artculo, la Gerencia dispondr el cierre de la partida registral menos antigua, salvo que dentro del plazo indicado se formule oposicin (). (El resaltado es nuestro). [2] Los terrenos eriazos de la Repblica que conforme a las Leyes Especiales N 11061, 14197, 17716, 18460, 19462, 19955, 19959 y dems disposiciones conexas y complementarias revirtieron al dominio del Estado, sern inscritos a nombre de ste en el Registro de la Propiedad Inmueble o, en su caso, en el Registro Predial Urbano, por el solo mrito de lo dispuesto en esta disposicin complementaria. Para esto ltimo, se autoriza expresamente a la Superintendencia de Bienes Nacionales a expedir una resolucin indicando los inmuebles revertidos. Igualmente, por el slo mrito de dicha resolucin y sin necesidad de una declaracin especfica, se proceder a cancelar los asientos, si los hubiera, extendidos a nombre de terceros, salvo en los casos en que ya exista resolucin suprema declarando la reversin, en cuyo caso el dominio del estado se inscribir en mrito de esta ltima. En el caso de haberse detectado la existencia de superposicin entre partidas registrales de predios adjudicados en su oportunidad por el Gobierno Central, los Gobiernos Regionales o Locales, las Oficinas Registrales de la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos, y en su, caso, el Registro Predial, se abstendrn de disponer el cierre de partidas hasta en tanto no se haya presentado la resolucin que ordena cancelar la partida del predio revertido, anotndose este hecho en ambas partidas. (Resaltado agregado).

Natalia E. Vargas Soto. Abogada por la Universidad de Lima. Asociada del Estudio Echecopar. Adjunta de docencia y Jefe de Prctica de Derecho Civil en la Pontificia Universidad Catlica del Per y en la Universidad de Lima, respectivamente. Derecho Civil