LEY 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de

Andaluca.
BOE nmero 12 de 14/1/2003
BOJA nmero 154, de 31 de diciembre de 2002 y nmero 33, de 18 de febrero de 2003

EL PRESIDENTE DE LA JUNTA DE ANDALUCA

A todos los que la presente vieren, sabed: Que el Parlamento de Andaluca ha aprobado y yo, en
nombre del Rey y por la autoridad que me confieren la Constitucin y el Estatuto de Autonoma, promulgo y
ordeno la publicacin de la siguiente Ley de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.
EXPOSICIN DE MOTIVOS
I. Antecedentes
As como la exposicin de motivos de la Ley sobre Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana de
1956 aluda a las Leyes de Ensanche y Extensin de julio de 1892 y de Saneamiento y Mejora Interior de
marzo de 1895, entre otras, como los antecedentes de la legislacin urbanstica espaola que con ella hoy
sabemos que se iniciaba, en nuestro caso tenemos que remontarnos, precisamente, a la citada Ley del
Suelo de mayo de 1956, considerndola como punto de partida de la cultura urbanstica que se ha ido
fraguando y consolidando a lo largo de la segunda mitad del siglo XX.
Efectivamente, nuestro acervo cultural urbanstico, que pone el acento en la funcin pblica del
urbanismo, en la direccin y el control pblico de la actividad urbanstica, en el desarrollo planificado de
nuestras ciudades, en el rescate para la comunidad de plusvalas obtenidas en la actividad urbanstica, en la
construccin de ciudades con una distribucin equilibrada entre suelos con usos lucrativos y equipamientos
pblicos, nuestro acervo cultural urbanstico, decimos, se ha ido construyendo en los ltimos decenios en la
progresin que las sucesivas Leyes urbansticas estatales de 1956, 1975, 1990 han ido marcando en la
consolidacin de tales principios, asentados en la vigente Constitucin Espaola.
Desde que se transfieren los medios para el ejercicio de las competencias en materia de urbanismo
a la Comunidad Autnoma de Andaluca en 1979, la Administracin autonmica emprende una decisiva
poltica de fomento de la planificacin urbanstica, cuyo resultado es que en la actualidad la inmensa
mayora de nuestros municipios cuenta con una figura general de planeamiento urbanstico y, en lneas
generales, es aceptada por la sociedad andaluza la funcin pblica del urbanismo, realidad que ha
constituido uno de los puntos de partida en la elaboracin del presente texto legislativo.
Por estas razones no se estim necesario elaborar una legislacin urbanstica propia, sino que se
entendi que el marco legislativo estatal era un marco suficiente para el ejercicio de sus competencias en
esta materia, sin perjuicio de ir produciendo las disposiciones normativas autonmicas de carcter
organizativo necesarias para el ejercicio de estas competencias. Asimismo, se aprueba la Ley 1/1994, de 11
de enero, de Ordenacin del Territorio de la Comunidad Autnoma de Andaluca, que complementa el
sistema normativo de la planificacin territorial, sirviendo de referente a la ordenacin urbanstica.
En este marco, la Sentencia 61/1997, de 20 de marzo, del Tribunal Constitucional, vino a deslindar
las competencias que tienen el Estado y las Comunidades Autnomas en materia de establecimiento del
rgimen de la propiedad del suelo y de la ordenacin urbanstica.
Tras dicha sentencia, el Parlamento de Andaluca aprob la Ley 1/1997, de 18 de junio, por la que
se aprueban con carcter urgente y transitorio disposiciones en materia de rgimen de suelo y ordenacin
urbana, que bsicamente recupera como texto legislativo propio de la Comunidad Autnoma de Andaluca
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la parte anulada del texto refundido de la Ley sobre Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana, aprobado por
Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio. Posteriormente, las Cortes Generales aprobaron la Ley
6/1998, de 13 de abril, sobre Rgimen del Suelo y Valoraciones, y sobre la que el Tribunal Constitucional ha
dictado la Sentencia 164/2001, de 11 de julio, que ha estimado parcialmente los recursos interpuestos en su
da contra sta y, adems de declarar inconstitucional algunos preceptos de la citada norma, ha expresado
el sentido en el que se han de interpretar determinados artculos para que stos no incurran en
inconstitucionalidad. Con ello quedan delimitadas las materias que han de considerarse propias del Estado,
y en cuyo marco se ha de desarrollar esta Ley.
As pues, el presente texto legislativo desarrolla en todos sus extremos, de acuerdo con la
Constitucin Espaola y el Estatuto de Autonoma para Andaluca, las competencias que en materia de
legislacin urbanstica tiene atribuidas nuestra Comunidad Autnoma, y establece los elementos de
incardinacin con la ya citada Ley 1/1994, de Ordenacin del Territorio de Andaluca, con la que viene a
formar el cuerpo legislativo de la planificacin territorial y urbanstica en Andaluca.
II. Objetivos de la ley
Si bien es cierto, como ha quedado dicho, que en el momento de recibir Andaluca las
transferencias en materia de urbanismo se estim que el marco legislativo estatal existente era el idneo
para el ejercicio de las competencias exclusivas en esta materia, no es menos cierto que, con posterioridad,
se ha ido poniendo de manifiesto la necesidad de que Andaluca cuente con una legislacin que, al mismo
tiempo que responda mejor a su realidad territorial, social, econmica, natural y cultural, d respuesta a las
demandas sociales que se estn planteando en los albores del nuevo siglo, as como que sea una
legislacin que mejore los instrumentos de planificacin y gestin urbanstica existentes, de acuerdo con la
experiencia acumulada hasta la fecha.
La Ley es, pues, innovadora por cuanto la experiencia aconseja la renovacin de la legislacin
urbanstica en vigor, pero se sustenta al mismo tiempo en el acervo cultural urbanstico acumulado en las
etapas anteriores, que constituye nuestro principal patrimonio en esta materia. Se trata de buscar las
respuestas ms eficaces a las demandas que hoy presenta el desarrollo de la actividad urbanstica en
Andaluca, en un justo equilibrio entre intereses pblicos y privados. La Ley, en fin, mantiene el principio de
la funcin pblica del urbanismo y establece mecanismos para fomentar la iniciativa privada en el desarrollo
de la actividad urbanstica.
1. Una Ley para dotar a Andaluca de una legislacin especfica propia en materia de urbanismo, en
el marco de la ordenacin del territorio
Las sucesivas leyes estatales reguladoras del urbanismo han venido estableciendo un marco comn
y homogeneizador para el desarrollo de la actividad urbanstica en la totalidad del territorio espaol, ms
atentas, como quizs no poda ser de otra manera, al desarrollo de esta actividad en las grandes ciudades
que en las medias y pequeas ; ante ello, la primera referencia al acometer la elaboracin de esta Ley ha
sido, necesariamente, la propia especificidad y diversidad del territorio andaluz, su dinmica y rasgos
socioeconmicos y la caracterizacin de su sistema de ciudades.
Por tanto, desde la referencia permanente a Andaluca, se han ido buscando las respuestas que
una Ley que va a regular su ordenacin urbanstica tiene que dar a las necesidades especficas de su
territorio.
Adems, esta referencia no ha sido una referencia terica o generalizadora, pues la Comunidad
Autnoma de Andaluca se ha ido dotando en estos decenios de ejercicio de la autonoma de un bagaje de
conocimientos sobre su territorio que ha culminado con la aprobacin por el Consejo de Gobierno, en mayo
de 1999, de las Bases y Estrategias del Plan de Ordenacin del Territorio de Andaluca, que constituye el
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referente territorial de esta Ley. La caracterizacin de su sistema de ciudades, la consolidacin de

fenmenos de aglomeracin urbana en un buen nmero de centros regionales, la peculiaridad del
urbanismo del litoral y su expansin creciente, la identificacin de redes de ciudades medias, la dispersin
de los ncleos rurales por el conjunto del suelo andaluz, entre otras, son realidades que esta Ley reconoce.
Al mismo tiempo, el desarrollo de la Ley de Ordenacin del Territorio de la Comunidad Autnoma de
Andaluca, en el nivel de los Planes de Ordenacin del Territorio de mbito subregional, a la vez que
establece un mayor grado de precisin en el conocimiento del territorio a esas escalas, fija los criterios de
planificacin territorial y de inters supralocal para la ordenacin urbanstica. Desde tal consideracin, esta
Ley tiene como uno de sus objetivos desarrollar los instrumentos de relacin, coordinacin e incardinacin
entre la ordenacin territorial y la urbanstica.
En cualquier caso, Andaluca posee una gran dimensin territorial, de modo que la riqueza de su
territorio, la diversidad de sus recursos econmicos, naturales y culturales, y la multiplicidad de cuestiones
de carcter urbanstico a las que hay que dar respuesta, han pesado tambin en la elaboracin de esta Ley.
Por ello, al dotar a la Comunidad Autnoma de Andaluca de una Ley sobre la ordenacin urbanstica ha de
hacerse mediante una norma lo suficientemente flexible y dctil para que sus instrumentos de planeamiento
y gestin se adecuen a los requerimientos de todos y cada uno de sus 770 municipios, que pueden ser de
pequeo o gran tamao en trminos de poblacin o superficie, costeros e interiores, de crecimiento
moderado o rpido, con demandas de suelos industriales o tursticos, con reconocidos espacios naturales
que proteger, o con centros histricos que recuperar. En respuesta a esta realidad, la Ley apuesta por el
Plan General de Ordenacin Urbanstica de cada municipio como el instrumento que, en cada caso,
planifica su territorio a partir del diagnstico de sus caractersticas, la deteccin de sus demandas y el
modelo de ciudad del que quieran dotarse sus vecinos y responsables polticos.
2. Una Ley que apuesta por la calidad de vida de los ciudadanos y de las ciudades. Una Ley que
apuesta por el desarrollo sostenible
La lectura integrada de los mandatos constitucionales contenidos en los artculos 45, 46 y 47 de
nuestra Carta Magna refleja con meridiana claridad la voluntad del constituyente de que los derechos de
todos a disfrutar de un medio ambiente adecuado para el desarrollo de la persona, y de los espaoles a
disfrutar de una vivienda digna y adecuada, puedan ser ejercidos en ciudades y pueblos cuya conservacin,
as como el enriquecimiento de su patrimonio histrico, cultural y artstico, estn garantizados por los
poderes pblicos. Por su parte, el Estatuto de Autonoma para Andaluca, en los apartados 5.o y 6.o de su
artculo 12.3, insiste en los mismos principios de calidad de vida, vinculada a la proteccin de la naturaleza y
del medio ambiente y al desarrollo de los equipamientos sociales, y de proteccin del paisaje y del
patrimonio histrico-artstico, como uno de los objetivos del ejercicio de los poderes por nuestra Comunidad
Autnoma.
Ante ello, esta Ley se plantea como uno de sus objetivos en el mbito que regula dotar de contenido
normativo positivo los mandatos constitucionales y estatutarios mencionados. Ello significa,
simultneamente, conseguir mayores grados de cohesin e integracin social a travs de la distribucin de
usos y equipamientos en las ciudades ; hacer de stas espacios de convivencia y espacios vividos, a travs
de las dotaciones necesarias y de la recualificacin y reequipamiento de aquellos sectores urbanos que lo
precisen, o establecer criterios propios de proteccin del patrimonio urbanstico, arquitectnico, histrico y
cultural, en coordinacin con la legislacin sectorial existente. Particularmente, la preocupacin por el
acceso a una vivienda digna ha llevado a establecer disposiciones que garanticen el suelo suficiente
destinado a viviendas de proteccin oficial u otros regmenes de proteccin pblica determinados
reglamentariamente.

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El uso racional y sostenible de los recursos naturales, la proteccin del medio ambiente y del paisaje
y especficamente la proteccin y adecuada utilizacin del litoral constituyen fines especficos, tambin, de
esta Ley.
Tales principios son instrumentados a lo largo de su texto, desde el objeto y contenidos bsicos de
los planes urbansticos, a la clasificacin de los suelos, o a la tipificacin de las infracciones y sanciones. En
el litoral, junto a otras determinaciones, se garantiza el uso pblico de los terrenos de la Zona de
Servidumbre de Proteccin cuando estn incluidos en mbitos que se pretendan urbanizar.
3. Una Ley que apuesta por la mejora de la ciudad existente
Todava a principios del siglo XX las ciudades, en su mayora, continuaban circunscritas al espacio
delimitado por sus murallas medievales, producindose a lo largo de dicha centuria un fuerte crecimiento
poblacional y la expansin fsica de las mismas, expansin que ha sido el resultado del crecimiento
demogrfico, los movimientos migratorios, el desarrollo industrial y la economa de servicios. Actualmente el
crecimiento natural de la poblacin se ha estabilizado, las migraciones campo-ciudad se han visto frenadas
y ms de las tres cuartas partes de la poblacin andaluza reside en ncleos de ms de 10.000 habitantes.
El urbanismo del siglo XXI tiene, pues, como principal reto atender a la conservacin, rehabilitacin y
recualificacin de la ciudad existente, frente a la imperiosa demanda de ms suelo para urbanizar que ha
sido su rasgo ms caracterstico a lo largo del siglo XX.
Dentro del concepto de ciudad existente hay que hacer una distincin entre la ciudad histrica y los
ensanches del siglo XX. La atencin a la ciudad histrica es tarea ya tradicional en nuestra prctica
urbanstica, dando primaca a criterios de conservacin y rehabilitacin, pero ahora es necesario poner el
acento, adems, en la recuperacin de la ciudad histrica como espacio social, como espacio econmico y
como espacio vivido.
Por otra parte, muchos de nuestros ensanches, barriadas y periferias han crecido sin las
condiciones de calidad, equipamientos y servicios que hoy demanda nuestra sociedad; por ello se hace
necesario contar con instrumentos urbansticos que faciliten la reurbanizacin y el reequipamiento de la
ciudad existente. Con este objetivo, la Ley ampla los destinos posibles de los patrimonios pblicos de suelo,
regula con mayor rigor los deberes de edificacin, conservacin y rehabilitacin en el conjunto de la ciudad,
y establece medidas tendentes al equilibrio de las dotaciones cuando se prevean cambios de usos
significativos en dichos sectores urbanos.
4. Una Ley que apuesta por la intervencin pblica en el mercado del suelo
Volviendo a nuestro texto constitucional, el ya mencionado artculo 47 advierte de la obligacin de
los poderes pblicos para proceder a regular la utilizacin del suelo de acuerdo con el inters general para
impedir la especulacin y exige que la comunidad participe en las plusvalas que genere la accin
urbanstica.
En desarrollo de este mandato, y desde el entendimiento del urbanismo como una funcin pblica,
en esta Ley se avanza en los mecanismos de intervencin pblica en el mercado del suelo, con el objetivo
de que dicha intervencin sirva para regular, en aras del inters general, los precios del suelo en un
mercado generalmente caracterizado por su carcter alcista y la escasa flexibilidad de la oferta. Para
conseguirlo mantienen en la Ley los instrumentos ya existentes del derecho de superficie, los derechos de
tanteo y retracto y, particularmente, se legisla sobre los patrimonios pblicos de suelo, institucin que deben
constituir no slo los municipios, sino tambin la Administracin de la Junta de Andaluca, a fin de dotarse
de recursos para la actuacin urbanstica pblica en su sentido ms amplio, pero manteniendo la prioridad
de su destino a viviendas protegidas.

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Es decir, por una parte se amplan los destinos de los bienes constitutivos de los patrimonios
pblicos de suelo a las actuaciones de mejora de la ciudad y, especialmente, en las reas que requieren
una intervencin integrada de rehabilitacin, y, por otra parte, se posibilita que desde el Plan General de
Ordenacin Urbanstica o desde el Plan de Ordenacin del Territorio de mbito subregional se puedan
establecer reservas de terrenos sobre cualquier clase de suelo, incluidas todas las categoras de suelo no
urbanizable, en el entendimiento de que la mejor garanta para que determinados suelos cumplan su funcin
estratgica de proteccin o de vertebracin territorial es su incorporacin a esos patrimonios pblicos.
Asimismo, con el objetivo de dotar a dichas Administraciones de suelo para desarrollar las polticas
urbansticas pblicas, esta Ley fija como participacin de la comunidad en las plusvalas generadas por la
accin urbanstica el mximo permitido por la legislacin estatal.
Con el mismo objetivo de mediar en el mercado del suelo, interviniendo con mayor rigor y agilidad
en los procesos expropiatorios, la Ley crea las Comisiones Provinciales de Valoraciones, en sustitucin de
los Jurados de Expropiacin Forzosa, rganos que entendern de las expropiaciones que efecten las
entidades locales y la Administracin de la Junta de Andaluca.
5. Una Ley que define, precisa y delimita los deberes y derechos de los propietarios del suelo
Los derechos de la propiedad del suelo, reconocidos por nuestro ordenamiento jurdico, han de ser
ejercidos en perfecta concordancia con la funcin social que la Constitucin Espaola asigna a tal
propiedad. En consecuencia, es necesario fijar un claro marco de relacin entre los derechos y deberes de
la propiedad del suelo; donde se establezca un correcto equilibrio entre el derecho que asiste a cada
propietario para la explotacin econmica de sus bienes y los deberes que derivan precisamente de esos
derechos, as como donde se plantee y regule adecuadamente las relaciones entre el ejercicio
individualizado del derecho de propiedad y el inters general.
La Ley 6/1998, sobre Rgimen del Suelo y Valoraciones, fundamentndose en el artculo 149.1 de
la Constitucin Espaola y en el principio en ste fijado de la igualdad de todos los espaoles en el ejercicio
de sus derechos y deberes constitucionales, ha establecido tres grandes clases de suelo (suelo urbano,
urbanizable y no urbanizable), a los efectos de la determinacin de la valoracin de dichas clases de suelo y
de los deberes y derechos bsicos de los propietarios de los mismos. El Real Decreto-Ley 4/2000, de 23 de
junio, de Medidas Urgentes de Liberalizacin en el Sector Inmobiliario y Transportes, ha modificado en este
aspecto la regulacin contenida en la Ley de Rgimen del Suelo y Valoraciones. Este marco normativo ha
de ser interpretado de acuerdo con la Sentencia del Tribunal Constitucional 164/2001, de 11 de julio.
Esta Ley, dentro del mbito estricto del ejercicio de las competencias en materia de urbanismo,
pormenoriza los criterios para la adscripcin del suelo a cada una de las clases mencionadas, as como a
las diferentes categoras en las que se subdividen, a su vez, los suelos urbanos, urbanizables y no
urbanizables. Asimismo, la Ley precisa y define en positivo los derechos y deberes inherentes a cada una
de ellas, detallando los usos y actividades permitidos, de acuerdo con su rgimen.
6. Una Ley que precisa el marco competencial interadministrativo, y que desarrolla el principio de
subsidiariedad y los instrumentos de concertacin, colaboracin y coordinacin interadministrativa
La Constitucin Espaola ha consagrado la separacin competencial entre las distintas
Administraciones territoriales; sin que ello quiera decir que no se asista a una confluencia de diferentes
competencias sobre un mismo territorio. Se hace necesario, pues, la determinacin de un marco claro en
este terreno, porque, junto al reconocimiento de las distintas esferas competenciales, significa tambin la
asuncin de las obligaciones inherentes a su ejercicio, por parte de la Administracin responsable.
Este criterio, que puede expresarse con carcter general, cobra especial importancia en el caso de
la legislacin urbanstica, al residir la mayor parte de las competencias en el mbito local, si bien se ha
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reservado a la Administracin General del Estado primero, y a la autonmica desde 1978, la apreciacin de
los intereses supralocales y el control de legalidad. Esta situacin deriva hacia la existencia de una
concurrencia competencial en determinadas materias, que en unos casos da lugar a una tutela "de facto" de
la Administracin autonmica sobre la municipal, o bien a una indeterminacin de la competencia efectiva,
que puede llevar a la desproteccin de determinados derechos ciudadanos.
Desde esta consideracin, y en desarrollo del principio de subsidiariedad plasmado, a su vez, en el
Pacto Local Andaluz, esta Ley avanza en la asignacin de competencias en materia de urbanismo a los
municipios andaluces, asignacin que ha tenido un antecedente inmediato en la delegacin de
competencias urbansticas en dichos municipios que se hiciera a travs del Decreto 77/1994, de 5 de abril,
por el que se regula el ejercicio de las competencias de la Junta de Andaluca en materia de ordenacin del
territorio y urbanismo, determinndose los rganos a los que se atribuyen. Se refuerza con esta Ley el
mbito de decisin y responsabilidad local en materia de urbanismo, sin que ello quiera decir que la
Administracin de la Comunidad Autnoma de Andaluca deje de ejercer sus competencias efectivas en las
cuestiones que le son propias.
Al mismo tiempo, y partiendo de la constatacin de situaciones de confluencia competencial, la Ley
desarrolla instrumentos de concertacin, colaboracin y coordinacin interadministrativa, con la voluntad
expresa de que se proceda a un ejercicio compartido de las competencias cuando a ello haya lugar, o se
concierten los intereses sectoriales que coinciden en un mismo territorio. En este sentido deben ser
destacados instrumentos tales como la posibilidad de creacin de consorcios o empresas mixtas
interadministrativas, o las denominadas reas de Gestin Integradas, as como la expresa mencin a la
colaboracin entre Administraciones para la prestacin de asistencia a las entidades locales en materia de
urbanismo.
7. Una Ley que apuesta por los principios de participacin pblica, transparencia, publicidad y
concurrencia
Los diferentes intereses privados, adems del inters pblico general, que compiten en la
construccin y gestin de la ciudad exigen que se establezca un marco adecuado donde se manifieste esta
interrelacin o contraste de intereses. Para ello, desde la Ley se respetan los principios de publicidad y
participacin pblica en los actos administrativos que vayan a contener las principales decisiones de
planificacin y ejecucin urbanstica, en el entendimiento de que con ello se garantiza la transparencia de
los mismos y se permite la concurrencia de los afectados y/o de los interesados. Ello se traduce tanto en la
reglamentacin de los actos sujetos a informacin pblica, como en el establecimiento por Ley de registros
de acceso pblico para la consulta ciudadana.
En este mismo orden de cosas, desde la Ley se regula la figura del convenio urbanstico, que puede
ser suscrito bien entre Administraciones pblicas, o entre stas y privados, y cuya finalidad es tanto la de
establecer los trminos de colaboracin, como la de procurar un ms eficaz desarrollo de la gestin
urbanstica. Los convenios no podrn, en ningn caso, condicionar la funcin pblica de la actividad
urbanstica, debiendo quedar salvaguardada la integridad de la potestad de planeamiento, y quedando
sujetos a los principios de transparencia y publicidad.
8. Una Ley que persigue la simplificacin y agilizacin de los procesos de planificacin y ejecucin
del planeamiento
La consideracin de los distintos intereses pblicos y privados que estn en juego en el proceso de
planificacin y construccin de una ciudad conduce, inevitablemente, a establecer una serie de garantas en
atencin a los mismos, y ello en ocasiones se ha valorado negativamente por lo que pueda conllevar de
ralentizacin de los sucesivos actos administrativos.

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Uno de los objetivos perseguidos por esta Ley, sin menoscabo de los instrumentos que garanticen
la salvaguarda de los legtimos intereses pblicos y privados que operan en la construccin de la ciudad, ha
sido, pues, introducir mecanismos e instrumentos para agilizar, simplificar y flexibilizar los procedimientos de
elaboracin tanto de los instrumentos de planificacin como de los de gestin y ejecucin del planeamiento.
Ello se traduce, en unos casos, en el acortamiento de determinados plazos en la tramitacin de
documentos, en la concurrencia de los informes sectoriales en la misma fase de tramitacin, o en la
flexibilizacin y simplificacin de los instrumentos de planeamiento. Otros mecanismos introducidos con la
voluntad de alcanzar este objetivo han sido ya citados, como son las Comisiones Provinciales de
Valoraciones, que se pretende que sean un instrumento profesional y gil en la resolucin de las
valoraciones de las expropiaciones, o los propios convenios urbansticos, como instrumentos de
concertacin de la actividad urbanstica.
En especial, se ha flexibilizado y agilizado la ejecucin del planeamiento a travs de la regulacin de
los sistemas de gestin contemplados en la misma, introducindose la reparcelacin, que puede ser forzosa
y econmica, en todos los sistemas de ejecucin, as como la figura del agente urbanizador.
III. Contenido de la Ley
La Ley se estructura en siete ttulos, adems de un ttulo preliminar, y las disposiciones adicionales,
transitorias, derogatoria y final.
El ttulo preliminar contiene las disposiciones generales, donde se define el objeto de la Ley y de la
actividad urbanstica, as como se precisan los fines especficos de la misma. La cooperacin
interadministrativa, el fomento a la iniciativa privada y la participacin ciudadana figuran como criterios
rectores de esta norma. La definicin de la actividad urbanstica como funcin pblica y la identificacin de
los fines de la misma constituyen, asimismo, el marco de referencia general de toda la Ley.
El ttulo I, comprensivo de la ordenacin urbanstica, tras enumerarlos, desarrolla extensa y
pormenorizadamente el rgimen de los instrumentos de planeamiento y de otras figuras complementarias,
regulando el concepto, objeto y determinaciones, distinguiendo entre los incluidos en el denominado
"planeamiento general": los Planes Generales de Ordenacin Urbanstica, para todo el trmino municipal, y
los novedosos Planes de Ordenacin Intermunicipal, para ordenar terrenos colindantes situados en dos o
ms trminos municipales, y Planes de Sectorizacin, destinados a ordenar las condiciones del cambio de
categora del suelo urbanizable no sectorizado, y los incluidos en los denominados "planes de desarrollo":
Planes Parciales, Planes Especiales y Estudios de Detalle ; igualmente, regula la figura de los Catlogos, y
prev las llamadas Determinaciones Complementarias sobre ordenacin, programacin y gestin que
habrn de cumplir los Planes Generales y Parciales al ordenar determinadas reas urbanas y sectores, as
como las aplicables a unidades de ejecucin, sistema de actuacin y plazos.
Concluye esta primera parte con la regulacin de los restantes instrumentos de ordenacin,
contemplando, como novedad, las Normativas Directoras para la Ordenacin Urbanstica, las Ordenanzas
Municipales de Edificacin y las Ordenanzas Municipales de Urbanizacin.
La Ley configura el Plan General de Ordenacin Urbanstica como el instrumento que determina la
ordenacin urbanstica general del municipio, establecindose que sus contenidos deben desarrollarse de
acuerdo con los principios de mxima simplificacin y proporcionalidad segn las caractersticas de cada
municipio. El Plan ordena urbansticamente la totalidad del trmino municipal, de acuerdo con sus
caractersticas y las previsiones a medio plazo, distinguiendo dos niveles de determinaciones: las referidas a
la ordenacin estructural y las referidas a la ordenacin pormenorizada, cuya finalidad es tanto la de atender
a la simplificacin del documento normativo, como la de deslindar lo que, para su aprobacin, ha de ser
competencia autonmica o municipal.

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La ordenacin estructural define la estructura general y orgnica del modelo urbanstico-territorial

propuesto, atribuyndose la competencia para su aprobacin a la Comunidad Autnoma. La ordenacin
pormenorizada, por su parte, est conformada por la ordenacin urbanstica detallada y la precisin de
usos.
Como ya ha quedado apuntado, el Plan de Ordenacin Intermunicipal, con las determinaciones
propias de un Plan General de Ordenacin Urbanstica, tiene por objeto establecer la ordenacin de
terrenos colindantes concretos, situados en dos o ms trminos municipales, que deban ser objeto de una
actuacin urbanstica unitaria.
Por su parte, el Plan de Sectorizacin tiene la facultad de ordenar las condiciones del cambio de
categora del suelo urbanizable no sectorizado al suelo sectorizado u ordenado.
La formulacin y aprobacin de las Normativas Directoras corresponde a la Comunidad Autnoma y
tiene diversas finalidades, tales como la de modular los contenidos de los Planes de acuerdo con las
caractersticas de los municipios, o la de establecer contenidos estndares o soluciones-tipo a las
cuestiones que ms frecuentemente se plantean en los Planes, de modo que stos puedan remitirse a las
Normativas Directoras y simplificar as parte de su normativa. Por su parte, las Ordenanzas Municipales de
Edificacin y las Ordenanzas Municipales de Urbanizacin, cuya formulacin y aprobacin definitiva
corresponde a cada municipio, completan la ordenacin urbanstica establecida en los planes en los
contenidos que no deben formar parte necesariamente de ellos conforme a esta Ley ; su modificacin o
continuidad en el tiempo se hace independiente de la vigencia del Plan General de Ordenacin Urbanstica,
y debe cumplir, asimismo, el objetivo de simplificar el documento del Plan General.
La minuciosa regulacin de la elaboracin, aprobacin, vigencia e innovacin de los instrumentos de
planeamiento, incluidos los actos preparatorios, contiene una referencia especfica a los convenios
urbansticos de planeamiento, tanto los de carcter interadministrativos como los que se suscriban con
personas pblicas o privadas, y a la publicidad y participacin de los interesados.
Igualmente, en este ttulo la Ley regula las Actuaciones de Inters Pblico en terrenos que tengan el
rgimen del suelo no urbanizable, como actividades consideradas de utilidad pblica o inters social, con
incidencia en la ordenacin urbanstica y compatibles con sta, y cuya implantacin sea procedente o
necesaria en este tipo de suelo.
El ttulo II desarrolla el rgimen urbanstico del suelo.
Siguiendo la clasificacin establecida por la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Rgimen del Suelo y
Valoraciones, en suelo urbano, suelo urbanizable y suelo no urbanizable, y de los derechos y deberes
inherentes a los mismos, esta Ley, en base a criterios de orden estrictamente urbansticos, define y precisa
el contenido urbanstico legal de los derechos y deberes de los propietarios y su rgimen, con especificacin
de los usos permitidos en cada clase y categora de suelo.
Dentro del suelo urbano se diferencian con precisin las categoras de suelo urbano consolidado y
suelo urbano no consolidado, siendo este ltimo aqul que o bien carece de urbanizacin adecuada, precisa
de una renovacin o rehabilitacin integral, o bien tiene atribuido por el instrumento de planeamiento un
aprovechamiento objetivo considerablemente mayor.
En la Ley se ha hecho un esfuerzo para precisar los criterios por los que determinados terrenos
deben ser excluidos del proceso urbanizador a travs de su clasificacin como suelo no urbanizable,
pudiendo establecer el Plan General categoras dentro de esta clase de suelo. En este sentido, se
identifican las razones por las que determinados terrenos han de preservarse del proceso urbanizador: en
unos casos estas razones residen en sus valores naturales, ambientales y paisajsticos que pueden estar ya
reconocidas en legislaciones sectoriales o bien que sea el propio Plan General el que les conceda dicha
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condicin ; en otros supuestos se hace necesario tambin preservar determinados terrenos del proceso
urbanizador por estar expuestos a riesgos naturales o tecnolgicos, o por la necesidad de ubicar en ellos
determinadas actividades o usos, que han de estar necesariamente alejados de la ciudad. Criterios de
sostenibilidad, crecimiento racional y ordenado de la ciudad y las propias caractersticas estructurales del
municipio determinarn asimismo la clasificacin de ciertos terrenos como suelo no urbanizable.
En base a lo expuesto, y como ya qued apuntado, el Plan General de Ordenacin Urbanstica
puede establecer hasta cuatro categoras de suelo no urbanizable:
el de especial proteccin por legislacin especfica, el de especial proteccin por la planificacin
territorial o urbanstica, el de carcter natural o rural, y el no urbanizable del Hbitat Rural Diseminado.
Carcter novedoso tiene la categora de suelo no urbanizable del Hbitat Rural Diseminado, que se define
como el que da soporte fsico a asentamientos dispersos de carcter estrictamente rural y que responden a
ciertos procesos histricos, como han podido ser iniciativas de colonizacin agraria, que precisan de
determinadas dotaciones urbansticas, pero que por su funcionalidad y carcter disperso no se consideran
adecuados para su integracin en el proceso urbano propiamente dicho.
Dentro del suelo urbanizable se diferencia el suelo urbanizable ordenado, el suelo urbanizable
sectorizado y el suelo urbanizable no sectorizado. El primero es aqul para el que el Plan General establece
directamente la ordenacin pormenorizada y no precisa de desarrollo a travs del Plan Parcial. El suelo
urbanizable sectorizado lo integran los suelos suficientes y ms idneos para absorber los crecimientos
previsibles de acuerdo con los criterios fijados en el Plan General, y precisa de un Plan Parcial de
Ordenacin para su desarrollo.
Finalmente, el suelo urbanizable no sectorizado lo integran los restantes terrenos adscritos a esta
clase, para cuya adscripcin hay que tener en cuenta las caractersticas naturales y estructurales del
municipio, la capacidad de integrar los usos del suelo y las exigencias de su crecimiento racional,
proporcionado y sostenible, precisando de un Plan de Sectorizacin para su transformacin en suelo
urbanizable sectorizado u ordenado.
Concluye este ttulo con la regulacin de las Normas de Aplicacin Directa para el suelo no
urbanizable, y para el urbano cuando no se cuente con instrumento de planeamiento; con la regulacin de
las reas de reparto a delimitar por el planeamiento general, y del aprovechamiento, distinguiendo el
"objetivo", el "subjetivo" y el "medio", y finalizando con el rgimen de las parcelaciones.
En el ttulo III se desarrollan los instrumentos de intervencin en el mercado del suelo. Se mantienen
en esta Ley los instrumentos, ya existentes, de los derechos de tanteo y retracto, as como el derecho de
superficie, sobre el que se hace una mera remisin a la legislacin estatal ; se crea la figura del patrimonio
pblico de suelo, estableciendo dos tipos: el municipal y el autonmico, por cuanto no slo los municipios,
sino tambin la Administracin de la Junta de Andaluca, deben constituir, conservar y gestionar sus
respectivos patrimonios pblicos de suelo. Se mantiene su regulacin actual como patrimonio separado, si
bien su gestin puede ser atribuida a entidades dependientes de la Administracin responsable ; se
flexibiliza la composicin de los bienes integrantes del patrimonio pblico de suelo y se amplan los posibles
destinos de este patrimonio para que, junto a su primigenia funcin de poner en el mercado suelo para
vivienda con algn rgimen de proteccin y otros usos de inters pblico, puedan contribuir globalmente a
dotar a las Administraciones pblicas de recursos para la actuacin pblica urbanstica, debiendo ser
destacado su papel en la mejora de la ciudad en su sentido ms amplio.
El ttulo IV se dedica a regular la actividad de ejecucin de los instrumentos del planeamiento. Se
mantiene el principio de que la actividad urbanstica, y, por tanto, la ejecucin del planeamiento, es una
funcin pblica, siendo responsabilidad de la Administracin su direccin y control, sin perjuicio de la
incentivacin de la iniciativa privada a la que corresponde la ejecucin directa.
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En sus "disposiciones generales" define, en primer lugar, la actividad administrativa de ejecucin,

establece la organizacin y el orden de su desarrollo, y determina las formas de gestin de dicha actividad,
bien sea mediante gestin pblica, Gerencias Urbansticas y Consorcios Urbansticos constituidos por las
Administraciones pblicas, as como convenios interadministrativos de colaboracin y convenios
urbansticos de gestin con personas pblicas o privadas ; a continuacin, y tras fijar los presupuestos para
desarrollar la actividad de ejecucin, regula los Proyectos de Urbanizacin y la figura de la Reparcelacin,
ampliando su objeto y extendiendo su aplicacin a todos los sistemas de ejecucin, como ms adelante
veremos.
Al regular la actuacin por unidades de ejecucin, y tras una serie de normas de carcter general
sobre stas, mantiene bsicamente la regulacin de los tres sistemas clsicos de actuacin, dos de ellos
pblicos (expropiacin y cooperacin) y uno privado (compensacin), si bien incorporando un conjunto de
modificaciones en su regulacin actual, con la finalidad de agilizar la tramitacin, reduciendo plazos y
estableciendo instrumentos que facilitan la gestin. As, se ha ampliado el objeto de la reparcelacin y
extendido su aplicacin a todos los sistemas de ejecucin; la reparcelacin puede ser forzosa, para caso de
propietarios incumplidores, y econmica, cuando se den determinadas condiciones.
De igual modo, se introduce la figura del agente urbanizador diferenciado del propietario del suelo
en los tres sistemas de ejecucin, con diferentes procedimientos de incorporacin, segn los casos.
Con una finalidad y regulacin similar a la figura del agente urbanizador, as como para reforzar los
mecanismos de Intervencin en la ciudad existente, se crea la figura del edificador, en sustitucin del
propietario incumplidor.
Se regula asimismo en este ttulo la posibilidad de que determinadas reas, en cualesquiera de las
clases de suelo, puedan quedar delimitadas en el planeamiento urbanstico mediante la figura de reas de
Gestin Integrada, cuando sus caractersticas, los objetivos urbansticos, la complejidad en la gestin o la
necesidad de coordinacin de diferentes Administraciones, sectoriales y/o territoriales, as lo aconsejen. Su
delimitacin comportara la obligacin de las distintas Administraciones implicadas de cooperar en su
gestin y ejecucin y la habilitacin para la creacin de un rgano consorcial, al que podrn atribursele el
ejercicio del derecho de tanteo y retracto y el establecimiento y recaudacin de precios pblicos.
Se mejora la regulacin del deber de conservacin de las obras de urbanizacin y conservacin de
las edificaciones; en el caso de las obras de urbanizacin se regula la recepcin de las obras, sus
condiciones y responsables. En el caso de las edificaciones, se establece el deber de conservacin y
rehabilitacin; se regula la inspeccin peridica en edificios y construcciones para determinar su estado de
conservacin y medidas a tomar ; se determina la situacin legal de ruina urbanstica y la ruina fsica
inminente, y se capacita al Ayuntamiento para intervenir en los casos de propietarios incumplidores.
En el ttulo V se regula la expropiacin forzosa por razn de urbanismo. En l se mantiene la
regulacin del procedimiento de tasacin conjunta y el de tasacin individual. Se han ampliado los
supuestos expropiatorios en las denominadas Actuaciones Singulares en suelo no urbanizable, as como en
los casos de terrenos que resulten especialmente beneficiados por servicios y dotaciones establecidas en
sus inmediaciones. Tambin se pormenorizan y detallan los supuestos de incumplimiento de la funcin
social de la propiedad y de sus deberes urbansticos.
En el ttulo VI se desarrolla la intervencin administrativa en la edificacin y usos del suelo, cuyas
disposiciones generales sobre las potestades administrativas dan paso a una amplia regulacin de dicha
intervencin, comenzando por las licencias urbansticas, precisando los actos sujetos a ellas, as como el
procedimiento para su otorgamiento, y recogiendo las medidas de garanta y publicidad de la observancia
de la ordenacin urbanstica. Se refuerzan las actuaciones de inspeccin urbansticas dotando, tanto a los

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Ayuntamientos como a la Administracin de la Junta de Andaluca, de unidades especficas para el

cumplimiento de estos objetivos.
La minuciosa regulacin de la proteccin de la legalidad urbanstica parte de la base de que esta
pasa a ser una competencia municipal universal, sin que quepa la subrogacin de la Administracin de la
Junta de Andaluca en todo tipo de actuaciones. sta s comparte la competencia en proteccin de la
legalidad urbanstica en aquellos casos en los que la infraccin pueda tener una especial incidencia en la
ordenacin urbanstica, tales como en los actos ejecutados en ausencia del planeamiento preciso para su
legitimacin, en el supuesto de parcelaciones urbansticas en suelo no urbanizable, aquellos actos que
afecten a la ordenacin estructural del planeamiento y todos aquellos que sean calificados de inters
autonmico. En los casos de parcelaciones urbansticas en suelo no urbanizable, para su regulacin, puede
acudirse bien a la expropiacin o a la reparcelacin forzosa para el reagrupamiento de parcelas.
El ttulo VII regula las infracciones y sanciones. La determinacin de la Administracin competente
para la imposicin de sanciones se regula de manera anloga a como se ha hecho en el caso de la
proteccin de la legalidad ; de esta forma la Comunidad Autnoma comparte las competencias con los
municipios en los supuestos antes descritos, los de mayor incidencia o los de inters autonmico. En
consonancia con ello, la cuanta de las multas se establece en funcin de su tipificacin y gravedad,
manteniendo la Administracin que ha iniciado e instruido el expediente la competencia para su resolucin.
Se ha ampliado el concepto de persona responsable de la comisin de una infraccin urbanstica, a
los promotores o constructores de las obras e instalaciones, a los titulares, directores y explotadores de los
establecimientos, y a los tcnicos titulados directores de las obras o instalaciones. Asimismo, se determina
la responsabilidad de los titulares o miembros de los rganos administrativos y funcionarios pblicos, en
razn de sus competencias y tareas.
Se ha procedido a una clasificacin ms precisa que en la legislacin anterior de las infracciones y
los tipos de stas, considerndose entre las muy graves, junto a las parcelaciones urbansticas en suelo no
urbanizable, las infracciones que se producen en los de especial proteccin, dominio pblico y reservas para
dotaciones; se han precisado las circunstancias agravantes y atenuantes y se han graduado, asimismo, los
baremos de las sanciones. En los tipos especficos de infracciones y sanciones, junto a los de parcelacin,
los referidos a la materia de ejecucin contraviniendo la ordenacin urbanstica y los atinentes a la
edificacin y uso del suelo, se incorporan los relativos a actuaciones en bienes protegidos por la ordenacin
urbanstica, por razones de valor arquitectnico, histrico o cultural, as como los que incidan en espacios o
bienes de valor natural o paisajstico, concluyendo con una referencia a los que supongan obstaculizacin a
la labor inspectora.
En las disposiciones adicionales se recoge, entre otras determinaciones, las reguladoras de las
novedosas Comisiones Provinciales de Valoraciones, como rganos dependientes de la Consejera de
Gobernacin y que entender de las expropiaciones que afecten a la Administracin local y autonmica.
En las disposiciones transitorias, tras enumerar las determinaciones legales de aplicacin inmediata,
ntegra y directa, se establece un rgimen flexible y generoso para la adaptacin del planeamiento
actualmente en vigor a esta Ley, distinguiendo en su regulacin los distintos supuestos de hecho en que se
pudieran encontrar tanto el planeamiento general como los restantes instrumentos para su desarrollo y
ejecucin: aprobados y en vigor, en situacin legal y real de ejecucin, en curso de aprobacin, y sin
aprobacin inicial. Concluye con determinaciones referidas al rgimen de conservacin aplicable a las obras
y servicios de urbanizacin; a la ordenacin urbanstica de los municipios sin planeamiento general, y, por
ltimo, legislacin aplicable en nuestra Comunidad Autnoma hasta tanto se produzca el desarrollo
reglamentario de la presente norma.

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TTULO PRELIMINAR
Disposiciones generales
Artculo 1. Objeto de la Ley.
La presente Ley tiene por objeto la regulacin de la actividad urbanstica y el rgimen de utilizacin
del suelo, incluidos el subsuelo y el vuelo, en la Comunidad Autnoma de Andaluca.
Artculo 2. Actividad urbanstica.
1. La actividad urbanstica es una funcin pblica que comprende la planificacin, organizacin,
direccin y control de la ocupacin y utilizacin del suelo, as como la transformacin de ste mediante la
urbanizacin y edificacin y sus consecuencias para el entorno.
La actividad urbanstica se desarrolla en el marco de la ordenacin del territorio.

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En ejecucin de esta Ley y en las respectivas esferas de competencia que ella les asigna, la
actividad urbanstica corresponde a la Administracin de la Comunidad Autnoma de Andaluca y a los
municipios.
2. Para el desarrollo de la actividad urbanstica, la Administracin pblica competente ejerce las
siguientes potestades:
a) Formulacin y aprobacin de los instrumentos de la ordenacin urbanstica.
b) Intervencin para el cumplimiento del rgimen urbanstico del suelo.
c) Determinacin de la forma de gestin de la actividad administrativa de ejecucin.
d) Ejecucin del planeamiento de ordenacin urbanstica y, en su caso, la direccin, inspeccin y
control de dicha ejecucin.
e) Intervencin en el mercado del suelo.
f) Polica del uso del suelo y de la edificacin y proteccin de la legalidad urbanstica.
g) Sancin de las infracciones urbansticas.
h) Cualesquiera otras que sean necesarias para la efectividad de los fines de la actividad
urbanstica.
3. La ordenacin urbanstica se rige, en el marco y de acuerdo con esta Ley, por los principios
rectores de la poltica social y econmica establecidos en los artculos 45, 46 y 47 de la Constitucin
Espaola y los objetivos bsicos contemplados en el artculo 12.3 del Estatuto de Autonoma para
Andaluca.
Artculo 3. Fines especficos de la actividad urbanstica.
1. Son fines de la actividad urbanstica los siguientes:
a) Conseguir un desarrollo sostenible y cohesionado de las ciudades y del territorio en trminos
sociales, culturales, econmicos y ambientales, con el objetivo fundamental de mantener y mejorar
las condiciones de calidad de vida en Andaluca.
b) Vincular los usos del suelo a la utilizacin racional y sostenible de los recursos naturales.
c) Subordinar los usos del suelo y de las construcciones, edificaciones e instalaciones, sea cual
fuere su titularidad, al inters general definido por esta Ley y, en su virtud, por la ordenacin
urbanstica.
d) Delimitar el contenido del derecho de propiedad del suelo, usos y formas de aprovechamiento,
conforme a su funcin social y utilidad pblica.
e) Garantizar la disponibilidad de suelo para usos urbansticos, la adecuada dotacin y
equipamiento urbanos y el acceso a una vivienda digna a todos los residentes en Andaluca,
evitando la especulacin del suelo.
f) Garantizar una justa distribucin de beneficios y cargas entre quienes intervengan en la actividad
transformadora y edificatoria del suelo.
g) Asegurar y articular la adecuada participacin de la comunidad en las plusvalas que se generen
por la accin urbanstica.
h) Integrar el principio, reconocido en el artculo 14 de la Constitucin Espaola y en el artculo 14
del Estatuto de Autonoma para Andaluca, de igualdad de oportunidades entre mujeres y hombres,
sin que pueda prevalecer discriminacin alguna por razn de nacimiento, raza, sexo, religin,
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opinin o cualquier otra condicin o circunstancia personal o social, en la planificacin de la

actividad urbanstica.
Se aade un nuevo apartado 1.h) al artculo 3, por Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley
7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.

2. La ordenacin urbanstica establecida en los instrumentos de planeamiento, en el marco de la

ordenacin del territorio, tiene por objeto, en todo caso:
a) La organizacin racional y conforme al inters general de la ocupacin y los usos del suelo,
mediante su clasificacin y calificacin.
b) La determinacin, reserva, afectacin y proteccin del suelo dotacional, entendiendo por ste el
que deba servir de soporte a los servicios pblicos y usos colectivos ; es decir, las infraestructuras,
parques, jardines, espacios pblicos, dotaciones y equipamientos pblicos, cualquiera que sea su
uso.
c) El cumplimiento de los deberes de conservacin y rehabilitacin de las construcciones y
edificaciones existentes.
d) La fijacin de las condiciones de ejecucin y, en su caso, de la programacin de las actividades
de urbanizacin y edificacin.
e) La formalizacin de una poltica de intervencin en el mercado del suelo, especialmente mediante
la constitucin de patrimonios pblicos de suelo, as como el fomento de la construccin de
viviendas de proteccin oficial u otros regmenes de proteccin pblica.
f) La proteccin del patrimonio histrico y del urbanstico, arquitectnico y cultural.
g) La proteccin y adecuada utilizacin del litoral.
h) La incorporacin de objetivos de sostenibilidad que permitan mantener la capacidad productiva
del territorio, la estabilidad de los sistemas naturales, mejorar la calidad ambiental, preservar la
diversidad biolgica, y asegurar la proteccin y mejora del paisaje.
i) La promocin de la igualdad de gnero, teniendo en cuenta las diferencias entre mujeres y
hombres en cuanto al acceso y uso de los espacios, infraestructuras y equipamientos urbanos,
garantizando una adecuada gestin para atender a las necesidades de mujeres y hombres.
j) El establecimiento de medidas para evitar la presencia en el territorio de edificaciones y
asentamientos ejecutados al margen de la legalidad urbanstica, incorporando al ordenamiento los
procesos existentes cuando ello fuera compatible con la ordenacin territorial y urbanstica y dems
normativa especial de aplicacin, sin perjuicio del ejercicio de la potestad de disciplina urbanstica.
Se aaden dos nuevos apartados 2.i) y 2.j) al artculo 3, por Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la
Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.

Artculo 4. Cooperacin y colaboracin interadministrativas.

Las Administraciones pblicas y las entidades a ellas adscritas o dependientes de las mismas en el
ejercicio de la actividad urbanstica se regirn por los principios de cooperacin y colaboracin.
A estos efectos y en el mbito de sus respectivas competencias podrn celebrar convenios de
colaboracin con la finalidad, entre otras, de prestacin de asistencia y cooperacin a las entidades locales
en materias tales como la ordenacin urbanstica, ejecucin de los instrumentos de planeamiento,
intervencin de la edificacin y uso del suelo, y proteccin de la legalidad.
Artculo 5. Gestin de la actividad urbanstica e iniciativa privada.
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1. La gestin de la actividad urbanstica se desarrolla en las formas previstas en esta Ley y, para
todo lo no contemplado en ella, en cualquiera de las autorizadas por la legislacin reguladora de la
Administracin actuante.
2. Las Administraciones con competencia en materia de ordenacin urbanstica tienen el deber de
facilitar y promover la iniciativa privada, en el mbito de sus respectivas competencias y en las formas y con
el alcance previstos en esta Ley. A estos efectos podrn suscribir convenios urbansticos con particulares
con la finalidad de establecer los trminos de colaboracin para el mejor y ms eficaz desarrollo de la
actividad urbanstica.
3. Los particulares, sean o no titulares del derecho de propiedad o de cualesquiera otros derechos
sobre el suelo o bienes inmuebles, intervienen en la actividad urbanstica en la forma y en los trminos de la
legislacin general aplicable y de la presente Ley.
Se modifica el apartado 3 del artculo 5, por Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley 7/2002, de
17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.

Artculo 6. La participacin ciudadana.

1. La ciudadana y las entidades representativas de sus intereses tienen el derecho a participar en
los procesos de elaboracin, tramitacin y aprobacin de instrumentos de ordenacin y ejecucin
urbanstica en las formas que se habiliten al efecto y, en todo caso, mediante la formulacin de alegaciones,
observaciones y propuestas durante el perodo de informacin pblica al que preceptivamente deban ser
aqullos sometidos. Tambin tienen derecho a presentar reclamaciones y quejas, as como a exigir el
cumplimiento de la legalidad urbanstica, tanto en va administrativa como en va jurisdiccional, mediante las
acciones que correspondan.
Asimismo, tendrn derecho a ser informados por el municipio, por escrito y en un plazo no superior
a un mes, sobre el rgimen urbanstico aplicable y dems circunstancias urbansticas de un terreno o
edificio determinado, mediante la emisin de una cdula urbanstica. La tramitacin y expedicin de la
cdula urbanstica, as como su contenido, podrn regularse mediante la correspondiente ordenanza.
Se modifica el apartado 1 del artculo 6, por Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley 7/2002, de
17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.

2. En la gestin y desarrollo de la actividad de ejecucin urbanstica, la Administracin actuante

debe fomentar y asegurar la participacin de los ciudadanos y de las entidades por stos constituidas para
la defensa de sus intereses, as como velar por sus derechos de informacin e iniciativa.
3. Las personas titulares del derecho de iniciativa para la actividad urbanizadora, respecto a una
parcela, solar o mbito de planeamiento determinado, tendrn derecho a consultar a las Administraciones
competentes sobre los criterios y previsiones de la ordenacin urbanstica, vigente y en tramitacin, y de las
obras a realizar para asegurar la conexin de la urbanizacin con las redes generales de servicios y, en su
caso, las de ampliacin y reforzamiento de las existentes fuera de la actuacin.
El plazo mximo para contestar esta consulta ser de dos meses, sin que del transcurso de este
plazo sin contestacin expresa pueda deducirse efecto alguno favorable respecto de los trminos de la
consulta.
La contestacin a la consulta tendr carcter informativo respecto de las condiciones urbansticas
en el momento de su emisin y no vincular a la Administracin en el ejercicio de sus potestades pblicas,
en especial de la potestad de planeamiento. La alteracin por la Administracin de los criterios y las
previsiones facilitados en la consulta dentro del plazo en el que sta surta efectos, que deber expresarse
en la contestacin conforme al artculo 6.b) del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que
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se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo, habr de quedar suficientemente motivada, ello sin
perjuicio del derecho de indemnizacin que pudiera deducirse por la elaboracin de los proyectos
necesarios que resulten intiles, de conformidad con el rgimen general de la responsabilidad patrimonial de
las Administraciones Pblicas.
Se aade un apartado 3 del artculo 6, por Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley 7/2002, de
17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.

TTULO I
La ordenacin urbanstica
CAPTULO I
Los instrumentos de la ordenacin urbanstica
Artculo 7. Instrumentos de planeamiento y restantes instrumentos de la ordenacin urbanstica.
1. La ordenacin urbanstica se establece, en el marco de esta Ley y de las normas reglamentarias
generales a que la misma remite y de las dictadas en su desarrollo, as como de las determinaciones de los
Planes de Ordenacin del Territorio en los trminos dispuestos por la Ley 1/1994, de 11 de enero, de
Ordenacin del Territorio de la Comunidad Autnoma de Andaluca, por los siguientes instrumentos de
planeamiento:
a) Planeamiento general: Planes Generales de Ordenacin Urbanstica, Planes de Ordenacin
Intermunicipal y Planes de Sectorizacin.
b) Planes de desarrollo: Planes Parciales de Ordenacin, Planes Especiales y Estudios de Detalle.
c) Catlogos.
2. Las Normativas Directoras para la Ordenacin Urbanstica, las Ordenanzas Municipales de
Edificacin y las Ordenanzas Municipales de Urbanizacin contribuyen a la correcta integracin de la
ordenacin urbanstica y, en su caso, complementan la establecida por los instrumentos de planeamiento.

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CAPTULO II
Los instrumentos de planeamiento
SECCIN 1. PLANEAMIENTO GENERAL
Subseccin 1 Planes Generales de Ordenacin Urbanstica
Artculo 8. Concepto.
1. Los Planes Generales de Ordenacin Urbanstica establecen, en el marco de los Planes de
Ordenacin del Territorio, la ordenacin urbanstica en la totalidad del trmino municipal y organizan la
gestin de su ejecucin, de acuerdo a las caractersticas del municipio y los procesos de ocupacin y
utilizacin del suelo actuales y previsibles a medio plazo.
2. El contenido de los Planes Generales de Ordenacin Urbanstica, sin perjuicio de su adecuada
normalizacin, debe desarrollarse con arreglo a los principios de mxima simplificacin y proporcionalidad
segn la caracterizacin del municipio en el sistema de ciudades de Andaluca, por su poblacin y dinmica
de crecimiento, por la relevancia de sus actividades y recursos tursticos, por su pertenencia a mbitos
territoriales con relaciones supramunicipales significativas o por contar con valores singulares relativos al
patrimonio urbanstico, arquitectnico, histrico, cultural, natural o paisajstico.
Artculo 9. Objeto.
En el marco de los fines y objetivos enumerados en el artculo 3 y, en su caso, de las
determinaciones de los Planes de Ordenacin del Territorio, los Planes Generales de Ordenacin
Urbanstica deben:
A) Optar por el modelo y soluciones de ordenacin que mejor aseguren:
a) Su adecuada integracin en la ordenacin dispuesta por los Planes de Ordenacin del Territorio.
b) La correcta funcionalidad y puesta en valor de la ciudad ya existente atendiendo a su
conservacin, cualificacin, reequipamiento y, en su caso, remodelacin.
c) La adecuada conservacin, proteccin y mejora del centro histrico, as como su adecuada
insercin en la estructura urbana del municipio.
d) La integracin de los nuevos desarrollos urbansticos con la ciudad ya consolidada, evitando su
innecesaria dispersin y mejorando y completando su ordenacin estructural. Los nuevos
desarrollos que, por su uso industrial, turstico, segunda residencia u otras caractersticas, no deban
localizarse en el entorno del ncleo ya consolidado por las razones que habrn de motivarse, se
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ubicarn de forma coherente con la ordenacin estructural, asegurando, entre otros, los objetivos
sealados en el apartado g).
e) La funcionalidad, economa y eficacia en las redes de infraestructuras para la prestacin de los
servicios urbanos de vialidad, transporte, abastecimiento de agua, evacuacin de agua, alumbrado
pblico, suministro de energa elctrica y comunicaciones de todo tipo.
f) La proteccin y el tratamiento adecuado del litoral de acuerdo con sus caractersticas y valores.
g) La preservacin del proceso de urbanizacin para el desarrollo urbano de los siguientes terrenos:
los colindantes con el dominio pblico natural precisos para asegurar su integridad ; los excluidos de
dicho proceso por algn instrumento de ordenacin del territorio ; aquellos en los que concurran
valores naturales, histricos, culturales, paisajsticos, o cualesquiera otros valores que, conforme a
esta Ley y por razn de la ordenacin urbanstica, merezcan ser tutelados ; aquellos en los que se
hagan presentes riesgos naturales o derivados de usos o actividades cuya actualizacin deba ser
prevenida, y aquellos donde se localicen infraestructuras o equipamientos cuya funcionalidad deba
ser asegurada.
B) Mantener, en lo sustancial, las tipologas edificatorias, las edificabilidades y las densidades
preexistentes en la ciudad consolidada, salvo en zonas que provengan de procesos inadecuados de
desarrollo urbano.
C) Atender las demandas de vivienda social y otros usos de inters pblico de acuerdo con las
caractersticas del municipio y las necesidades de la poblacin.
D) Garantizar la correspondencia y proporcionalidad entre los usos lucrativos y las dotaciones y los
servicios pblicos previstos, manteniendo la relacin ya existente o, en su caso, mejorndola.
E) Procurar la coherencia, funcionalidad y accesibilidad de las dotaciones y equipamientos, as
como su equilibrada distribucin entre las distintas partes del municipio o, en su caso, de cada uno de sus
ncleos.
La ubicacin de las dotaciones y equipamientos deber establecerse de forma que se fomente su
adecuada articulacin y vertebracin y se atienda a la integracin y cohesin social en la ciudad. Asimismo,
se localizarn en edificios o espacios con caractersticas apropiadas a su destino y contribuirn a su
proteccin y conservacin en los casos que posean inters arquitectnico o histrico.
F) Propiciar la mejora de la red de trfico, aparcamientos y el sistema de transportes, dando
preferencia a los medios pblicos y colectivos, as como a reducir o evitar el incremento de las necesidades
de transporte.
G) Evitar procesos innecesarios de especializacin de usos en los nuevos desarrollos urbansticos
de la ciudad.
Artculo 10. Determinaciones.
1. Los Planes Generales de Ordenacin Urbanstica establecen la ordenacin estructural del
trmino municipal, que est constituida por la estructura general y por las directrices que resulten del
modelo asumido de evolucin urbana y de ocupacin del territorio. La ordenacin estructural se establece
mediante las siguientes determinaciones:
A) En todos los municipios:
a) La clasificacin de la totalidad del suelo con delimitacin de las superficies adscritas a cada clase
y categoras de suelo adoptadas de conformidad con lo establecido en los artculos 44, 45, 46 y 47

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de esta Ley, previendo el crecimiento urbano necesario para garantizar el desarrollo de la ciudad a
medio plazo.
b) En cada rea de reforma interior o sector con uso residencial, las reservas de los terrenos
equivalentes, al menos, al treinta por ciento de la edificabilidad residencial de dicho mbito para su
destino a viviendas protegidas, en los trminos previstos en el Plan Municipal de Vivienda y Suelo,
que podr aumentar este porcentaje para atender las necesidades del municipio.
Si, del estudio de las necesidades presentes y futuras de la poblacin, el Plan Municipal de Vivienda
y Suelo arroja una demanda de vivienda protegida acogida al Plan Andaluz de Vivienda y Suelo
inferior al porcentaje de reserva establecido en el prrafo anterior, la diferencia hasta alcanzar ste
deber destinarse a viviendas sujetas a algn rgimen de proteccin municipal que, al menos, limite
su precio mximo en venta o alquiler y establezca los requisitos que han de cumplir los destinatarios
de las mismas, en el marco de lo establecido en la legislacin reguladora del derecho a la vivienda
en la Comunidad Autnoma de Andaluca. Dicho rgimen de proteccin municipal deber quedar
establecido en el citado Plan municipal.
En el supuesto de ausencia de Plan Municipal de Vivienda y Suelo, o de falta de previsin en el
mismo del rgimen de proteccin municipal referido en el prrafo anterior, la reserva de vivienda
protegida, a la que hace referencia este apartado, ser como mnimo del treinta por ciento,
destinndose ntegramente a viviendas protegidas acogidas al Plan Andaluz de Vivienda y Suelo.
En ningn caso computar como reserva de vivienda protegida la edificabilidad asignada a
alojamientos transitorios de promocin pblica que se implanten en suelo de equipamiento pblico.
El Plan General de Ordenacin Urbanstica podr eximir total o parcialmente de esta obligacin a
sectores o reas de reforma interior concretos que tengan una densidad inferior a quince viviendas
por hectrea y que, adems, por su tipologa no se consideren aptos para la construccin de este
tipo de viviendas. El Plan General prever su compensacin mediante la integracin de la reserva
que corresponda en el resto del municipio, asegurando su distribucin equilibrada en el conjunto de
la ciudad. Excepcionalmente, en el caso de revisiones parciales o modificaciones, en lugar de dicha
compensacin en el resto del municipio, la innovacin correspondiente podr contemplar
justificadamente un incremento de la cesin de terrenos hasta un mximo del veinte por ciento en
cumplimiento del deber contemplado en el artculo 51.1.C).e) de esta Ley, a los efectos de
compensar las plusvalas generadas por dicha exencin. En los sectores de suelo urbanizable esta
excepcin, y el correlativo incremento del porcentaje de cesin, slo se podr llevar a efecto si se
justifica, en el conjunto del Plan General de Ordenacin Urbanstica, que la disponibilidad de suelo
calificado para tal finalidad es suficiente para abastecer las necesidades presentes y futuras de
viviendas protegidas conforme al Plan Municipal de Vivienda y Suelo.
Con objeto de evitar la segregacin espacial y favorecer la integracin social, los instrumentos de
planeamiento general podrn establecer parmetros que eviten la concentracin excesiva de este
tipo de viviendas.
Se modifica la letra b) del artculo 10.1.A) por Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda
protegida y el suelo. BOE nmero 300 de 16/12/2005 y BOJA nm. 227, de 21 de noviembre de 2005.
Se modifica la letra b) del artculo 10.1.A) por Ley 1/2006, de 16 de mayo, de modificacin de la Ley 7/2002, de
17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca, de la Ley 1/1996, de 10 de enero, de Comercio Interior de
Andaluca y de la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda protegida y el suelo. BOE nmero
139 de 12/06/2006 y BOJA nm. 98, de 24 de mayo de 2006.
Se modifica el apartado 1.A).b) del artculo 10, por Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley
7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.

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c) Los sistemas generales constituidos por la red bsica de reservas de terrenos y construcciones
de destino dotacional pblico que aseguren la racionalidad y coherencia del desarrollo urbanstico y
garanticen la calidad y funcionalidad de los principales espacios de uso colectivo. Como mnimo
debern comprender las reservas precisas para:
c.1) Parques, jardines y espacios libres pblicos en proporcin adecuada a las necesidades
sociales actuales y previsibles, que deben respetar un estndar mnimo entre 5 y 10 metros
cuadrados por habitante o por cada 40 metros cuadrados de techo destinado a uso residencial.
Reglamentariamente se podr determinar el estndar mnimo segn las caractersticas del
municipio.
Se modifica el apartado 1.A).c.1) del artculo 10, por Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley
7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.

c.2) Infraestructuras, servicios, dotaciones y equipamientos que, por su carcter supramunicipal,

por su funcin o destino especfico, por sus dimensiones o por su posicin estratgica, integren o
deban integrar la estructura actual o de desarrollo urbanstico de todo o parte del trmino
municipal. Sus especificaciones se determinarn de acuerdo con los requisitos de calidad
urbanstica relativos, entre otros, al emplazamiento, organizacin y tratamiento que se indiquen en
esta Ley y que puedan establecerse reglamentariamente o por las directrices de las Normativas
Directoras para la Ordenacin Urbanstica.
d) Usos y edificabilidades globales para las distintas zonas del suelo urbano y para los sectores del
suelo urbano no consolidado y del suelo urbanizable ordenado y sectorizado, as como sus
respectivos niveles de densidad, que se distribuirn entre los siguientes parmetros:
1. Densidad muy baja: 5 o menos viviendas por hectrea.
2. Densidad baja: ms de 5 y hasta 15 viviendas por hectrea.
3. Densidad media-baja: ms de 15 y hasta 30 viviendas por hectrea.
4. Densidad media: ms de 30 y hasta 50 viviendas por hectrea.
5. Densidad alta: ms de 50 y hasta 75 viviendas por hectrea.
6. Densidad muy alta: ms de 75 viviendas por hectrea.
Se modifica el apartado 1.A).d) del artculo 10, por Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley
7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.

e) Para el suelo urbanizable no sectorizado, ya sea con carcter general o referido a zonas
concretas del mismo: los usos incompatibles con esta categora de suelo, las condiciones para
proceder a su sectorizacin y que aseguren la adecuada insercin de los sectores en la estructura
de la ordenacin municipal, y los criterios de disposicin de los sistemas generales en caso de que
se procediese a su sectorizacin.
f) Delimitacin y aprovechamiento medio de las reas de reparto que deban definirse en el suelo
urbanizable.
g) Definicin de los mbitos que deban ser objeto de especial proteccin en los centros histricos de
inters, as como de los elementos o espacios urbanos que requieran especial proteccin por su
singular valor arquitectnico, histrico o cultural, estableciendo las determinaciones de proteccin
adecuadas al efecto.
h) Normativa de las categoras del suelo no urbanizable de especial proteccin, con identificacin de
los elementos y espacios de valor histrico, natural o paisajstico ms relevantes; la normativa e
identificacin de los mbitos del Hbitat Rural Diseminado, a los que se refiere el artculo 46.1 g) de
esta Ley, y la especificacin de las medidas que eviten la formacin de nuevos asentamientos.
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i) Normativa para la proteccin y adecuada utilizacin del litoral con delimitacin de la Zona de
Influencia, que ser como mnimo de quinientos metros a partir del lmite interior de la ribera del
mar, pudindose extender sta en razn a las caractersticas del territorio.
B) En los municipios que por su relevancia territorial lo requieran y as se determine
reglamentariamente o por los Planes de Ordenacin del Territorio:
a)
Se suprime la letra a) del artculo 10.1.B) por Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda
protegida y el suelo. BOE nmero 300 de 16/12/2005 y BOJA nm. 227, de 21 de noviembre de 2005.

b) Definicin de una red coherente de trfico motorizado, no motorizado y peatonal, de

aparcamientos y de los elementos estructurantes de la red de transportes pblicos para la ciudad, y
especialmente para las zonas con actividades singulares o poblacin que generen estas demandas,
as como para la comunicacin entre ellas, de acuerdo con las necesidades previsibles desde el
propio Plan General de Ordenacin Urbanstica o los planes sectoriales de aplicacin.
c) Previsin de los sistemas generales de incidencia o inters regional o singular que requieran las
caractersticas de estos municipios.
En los restantes municipios, el Plan General de Ordenacin Urbanstica podr establecer todas o
algunas de las determinaciones que se contienen en este apartado B).
2. Los Planes Generales de Ordenacin Urbanstica establecen asimismo la ordenacin
pormenorizada mediante las siguientes determinaciones:
A) Preceptivas:
a) En el suelo urbano consolidado, la ordenacin urbanstica detallada y el trazado pormenorizado
de la trama urbana, sus espacios pblicos y dotaciones comunitarias, complementando la
ordenacin estructural. Esta ordenacin deber determinar los usos pormenorizados y las
ordenanzas de edificacin para legitimar directamente la actividad de ejecucin sin necesidad de
planeamiento de desarrollo.
b) En el suelo urbano no consolidado, la delimitacin de las reas de reforma interior, por ello
sujetas a su ordenacin detallada, con definicin de sus objetivos y asignacin de usos y
edificabilidades globales para cada rea y la delimitacin de las reas homogneas a las que se
refiere el artculo 45.2.B).c), con la identificacin de las parcelas a las que el planeamiento les
atribuya un incremento de aprovechamiento sobre el preexistente y aquellas otras en las que se
materialice el cumplimiento del deber de las personas titulares de esta categora de suelo, sin
perjuicio de lo dispuesto en el artculo 55.3. Asimismo, se delimitarn las reas de reparto que
deban definirse y se determinarn sus aprovechamientos medios.
Se modifica el apartado 2.A).b) del artculo 10, por Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley
7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.

c) En el suelo urbanizable sectorizado, los criterios y directrices para la ordenacin detallada de los
distintos sectores.
d) La normativa de aplicacin a las categoras de suelo no urbanizable que no hayan de tener el
carcter de estructural segn lo establecido en este artculo, y al suelo urbanizable no sectorizado.
e) Definicin de los restantes elementos o espacios que requieran especial proteccin por su valor
urbanstico, arquitectnico, histrico, cultural, natural o paisajstico, que no hayan de tener el
carcter de estructural.
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f) Las previsiones de programacin y gestin de la ejecucin de la ordenacin regulada en este

apartado.
g) Definicin de la media dotacional de las distintas zonas del suelo urbano, expresada por la cuota
que resulte entre la superficie dotacional y la edificabilidad global de dicha zona.
Se aade un apartado 2.A).g) del artculo 10, por Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley
7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.

B) Con carcter potestativo:

a) Para las distintas zonas del suelo urbano, las reas de reforma interior y los sectores del suelo
urbano no consolidado y del suelo urbanizable, la determinacin de la densidad, expresada en
viviendas por hectrea.
b) Las determinaciones previstas en el apartado A).a) anterior, respecto de todo o parte del suelo
urbano no consolidado y respecto de sectores del suelo urbanizable, para hacer posible la actividad
de ejecucin sin ulterior planeamiento de desarrollo, incluidos los plazos de ejecucin de las
correspondientes reas y sectores.
Se modifica el apartado 2.B) del artculo 10, por Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley 7/2002,
de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.

3. Los Planes Generales de Ordenacin Urbanstica contienen las previsiones generales de

programacin y gestin de la ordenacin estructural, los criterios y circunstancias cuya concurrencia haga
procedente la revisin del Plan, as como, de manera expresa, la valoracin, justificacin y coherencia de
sus determinaciones con las que, con carcter vinculante, establezcan los planes territoriales, sectoriales y
ambientales.
Subseccin 2 Otros instrumentos de planeamiento general
Artculo 11. Planes de Ordenacin Intermunicipal.
1. Los Planes de Ordenacin Intermunicipal tienen por objeto establecer la ordenacin de reas
concretas, integradas por terrenos situados en dos o ms trminos municipales colindantes, que deban ser
objeto de una actuacin urbanstica unitaria.
2. Los Planes de Ordenacin Intermunicipal se formularn:
a) En cumplimiento de la remisin que al efecto hagan los Planes Generales de Ordenacin
Urbanstica de los municipios afectados.
b) Al amparo de la previsin que en tal sentido efecten los Planes de Ordenacin del Territorio.
c) De forma independiente, en defecto de la remisin o de la previsin a que se refieren las letras
anteriores.
3. El contenido de los Planes de Ordenacin Intermunicipal comprender las determinaciones
propias de los Planes Generales de Ordenacin Urbanstica que sean adecuadas para el cumplimiento de
su objeto especfico.
En todo caso se limitar a lo estrictamente indispensable para este fin y se establecer de la
manera que comporte la menor incidencia posible en la ordenacin establecida en los municipios
correspondientes.
Artculo 12. Planes de Sectorizacin.

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1. Los Planes de Sectorizacin tienen por objeto el cambio de categora de terrenos de suelo
urbanizable no sectorizado a suelo urbanizable sectorizado u ordenado, innovando los Planes Generales de
Ordenacin Urbanstica y complementando la ordenacin establecida por stos.
2. Este cambio de categora del suelo urbanizable deber justificarse expresamente en una nueva
apreciacin de los procesos de ocupacin y utilizacin del suelo y su previsible evolucin en el medio plazo,
teniendo en cuenta la evolucin desde la aprobacin del correspondiente Plan General de Ordenacin
Urbanstica, el modelo de desarrollo urbano por ste adoptado, el grado de ejecucin de los sectores
delimitados por l y los criterios que el mismo establezca al efecto.
3. El Plan de Sectorizacin valorar la ordenacin que en l se contenga en razn de:
a) La coherencia de sus determinaciones con las estrategias globales regionales y municipales para
la utilizacin racional y sostenible del suelo.
b) La viabilidad de la transformacin de los terrenos segn su adecuacin al modelo de crecimiento
urbano y de las condiciones y previsiones para proceder a la sectorizacin.
c) La integracin de la nueva propuesta respecto de la ordenacin estructural establecida por el
Plan General de Ordenacin Urbanstica
4. Sin perjuicio del desarrollo reglamentario de la presente Ley, el Plan de Sectorizacin tendr el
siguiente contenido sustantivo:
a) La delimitacin del sector o sectores que sern objeto de transformacin, segn los criterios
bsicos que se contengan en el Plan General de Ordenacin Urbanstica, que incorporar los
sistemas generales incluidos o adscritos con objeto de garantizar la integracin de la actuacin en la
estructura general municipal y, en su caso, supramunicipal, as como las determinaciones relativas a
la definicin del aprovechamiento medio, de conformidad con lo establecido en el artculo 10.1 A) f)
de esta Ley.
b) La previsin para viviendas de proteccin oficial y otros regmenes de proteccin pblica en los
supuestos comprendidos en el artculo 10.1 de esta Ley.
c) Las determinaciones de ordenacin estructural y pormenorizada propias de los Planes Generales
de Ordenacin Urbanstica para el suelo urbanizable sectorizado o, en su caso, ordenado.
d) Las determinaciones relativas a la organizacin de su gestin y, en especial, las condiciones de
plazos de ordenacin y ejecucin establecidas en el artculo 18.2 de esta Ley.
e)
Se suprime la letra e) del artculo 12, por Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley 7/2002, de 17
de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.

f) Las certificaciones tcnicas de los rganos competentes respecto de la suficiencia de las

infraestructuras, servicios, dotaciones y equipamientos para garantizar los servicios pblicos que la
propuesta demande y la ejecucin, mejora o reforzamiento de las redes de infraestructuras
exteriores afectadas por la nueva actuacin.
5. El transcurso de los plazos mximos contemplados para el cumplimiento de las correspondientes
actuaciones habilitar al municipio para:
a) Prorrogar de forma justificada los plazos previstos para su ordenacin y ejecucin, previo informe
de la Consejera competente en materia de urbanismo.
b) Proceder a la expropiacin de los terrenos para restituirlos al estado fsico y jurdico en el que se
encontraban o para proseguir su transformacin, en todo caso con prdida de la fianza prestada.
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SECCIN 2 PLANES DE DESARROLLO

Artculo 13. Planes Parciales de Ordenacin.
1. Los Planes Parciales de Ordenacin tienen por objeto:
a) El establecimiento, en desarrollo del Plan General de Ordenacin Urbanstica, de la ordenacin
detallada precisa para la ejecucin integrada de sectores enteros en suelo urbano no consolidado y
en suelo urbanizable, cuando, en su caso, an no disponga de dicha ordenacin.
b) La modificacin, para su mejora, de la ordenacin pormenorizada establecida con carcter
potestativo por el Plan General de Ordenacin Urbanstica para sectores enteros del suelo urbano
no consolidado y del suelo urbanizable, con respeto de la ordenacin estructural y de conformidad
con los criterios y las directrices que establezca dicho Plan, sin que pueda afectar negativamente a
la funcionalidad del sector o a la ordenacin de su entorno.
2. Los Planes Parciales de Ordenacin pueden referirse a reas o sectores que comprendan
terrenos de trminos municipales colindantes cuando desarrollen el correspondiente Plan de Ordenacin
Intermunicipal.
3. Los Planes Parciales de Ordenacin contienen las siguientes determinaciones:
a) El trazado y las caractersticas de la red de comunicaciones propias del sector y de los enlaces
con el sistema general de comunicaciones previsto en el Plan General de Ordenacin Urbanstica,
con sealamiento en ambos casos de sus alineaciones y rasantes.
b) La delimitacin de las zonas de ordenacin urbanstica, con asignacin de los usos
pormenorizados y tipologas edificatorias, y su regulacin mediante ordenanzas propias o por
remisin a las correspondientes Normativas Directoras para la Ordenacin Urbanstica, respetando
las densidades y edificabilidades mximas asignadas al sector en el Plan General de Ordenacin
Urbanstica.
c) La fijacin de la superficie y caractersticas de las reservas para dotaciones, incluidas las relativas
a aparcamientos, de acuerdo con las previsiones del Plan General de Ordenacin Urbanstica y los
estndares y caractersticas establecidos en esta Ley.
d) El trazado y las caractersticas de las galeras y redes propias del sector, de abastecimiento de
agua, alcantarillado, energa elctrica, alumbrado, telecomunicaciones, gas natural en su caso y de
aquellos otros servicios que pudiera prever el Plan General de Ordenacin Urbanstica, as como de
su enlace con otras redes existentes o previstas.
e) El sealamiento, en el correspondiente plan de etapas, de las condiciones objetivas y funcionales
que ordenen la eventual secuencia de la puesta en servicio de cada una de ellas.
En el marco de la programacin secuencial del Plan General de Ordenacin Urbanstica, mediante
el procedimiento de delimitacin de unidades de ejecucin, podrn efectuarse alteraciones en el
plan de etapas, garantizando la funcionalidad de cada una de ellas.
Se modifica la letra e) del apartado 3 del artculo 13, por Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley
7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.

f) La evaluacin econmica de la ejecucin de las obras de urbanizacin y, en su caso, de las

dotaciones.
4. La aprobacin de Planes Parciales de Ordenacin ser posterior a la del planeamiento general;
sta podr ser simultnea siempre que se tramite en procedimiento independiente.
Artculo 14. Planes Especiales.
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1. Los Planes Especiales pueden ser municipales o supramunicipales y tener por objeto las
siguientes finalidades:
a) Establecer, desarrollar, definir y, en su caso, ejecutar o proteger infraestructuras, servicios,
dotaciones o equipamientos, as como implantar aquellas otras actividades caracterizadas como
Actuaciones de Inters Pblico en terrenos que tengan el rgimen del suelo no urbanizable.
b) Conservar, proteger y mejorar el medio urbano y, con carcter especial, el patrimonio portador o
expresivo de valores urbansticos, arquitectnicos, histricos o culturales.
c) Establecer la ordenacin detallada de las reas urbanas sujetas a actuaciones u operaciones
integradas de reforma interior, para la renovacin, mejora, rehabilitacin o colmatacin de las
mismas.
d) Vincular el destino de terrenos o construcciones a viviendas de proteccin oficial u otros
regmenes de proteccin pblica, o a otros usos sociales.
e) Conservar, proteger y mejorar el medio rural, en particular los espacios con agriculturas
singulares y los mbitos del Hbitat Rural Diseminado.
f) Conservar, proteger y mejorar el paisaje, as como contribuir a la conservacin y proteccin de los
espacios y bienes naturales.
g) Establecer reservas de terrenos para la constitucin o ampliacin de los patrimonios pblicos de
suelo.
h) Cualesquiera otras finalidades anlogas.
2. Los Planes Especiales tendrn por objeto:
a) Cualquiera de las finalidades del apartado anterior, cuando se formulen en desarrollo de Planes
Generales de Ordenacin Urbanstica.
b) Las finalidades previstas en las letras a), b), e) y f) del apartado 1, cuando se formulen en
ausencia de Plan General de Ordenacin Urbanstica o de Planes de Ordenacin del Territorio. En
el caso de la letra f) no podrn afectar a las condiciones de uso y aprovechamiento.
c) Las finalidades previstas en las letras a), e), f) y g) del apartado 1, y cualquier otra de naturaleza
anloga que se establezca en los Planes de Ordenacin del Territorio, cuando se formulen en
desarrollo directo de los mismos.
d) La finalidad prevista en la letra g) del apartado 1, en el supuesto del artculo 73.3.b).
Se modifica los apartados 2.), c) y d) del artculo 14, por Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley
7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.

3. Los Planes Especiales desarrollan y complementan las determinaciones del Plan General de
Ordenacin Urbanstica, pudiendo modificar las pertenecientes a su ordenacin pormenorizada potestativa.
4. Los Planes Especiales tendrn el contenido necesario y adecuado a su objeto y debern
redactarse con el mismo grado de desarrollo, en cuanto a documentacin y determinaciones, que los
instrumentos de planeamiento que complementen o modifiquen.
Asimismo, cuando su finalidad sea la de establecer infraestructuras, servicios bsicos, dotaciones o
equipamientos generales, o la de habilitar Actuaciones de Inters Pblico en terrenos que tengan el rgimen
del suelo no urbanizable, los Planes Especiales debern valorar y justificar de manera expresa la incidencia
de sus determinaciones con las que, con carcter vinculante, establezcan los planes territoriales, sectoriales
y ambientales.
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5. En ningn caso podrn los Planes Especiales sustituir a los Planes de Ordenacin del Territorio ni
a los Planes Generales de Ordenacin Urbanstica en su funcin de instrumentos de ordenacin integral del
territorio, sin perjuicio de las limitaciones de uso que puedan establecer.
Artculo 15. Estudios de Detalle.
1. Los Estudios de Detalle tienen por objeto completar o adaptar algunas determinaciones del
planeamiento en reas de suelos urbanos de mbito reducido, y para ello podrn:
a) Establecer, en desarrollo de los objetivos definidos por los Planes Generales de Ordenacin
Urbanstica, Parciales de Ordenacin o Planes Especiales, la ordenacin de los volmenes, el
trazado local del viario secundario y la localizacin del suelo dotacional pblico.
b) Fijar las alineaciones y rasantes de cualquier viario, y reajustarlas, as como las determinaciones
de ordenacin referidas en la letra anterior, en caso de que estn establecidas en dichos
instrumentos de planeamiento.
2. Los Estudios de Detalle en ningn caso pueden:
a) Modificar el uso urbanstico del suelo, fuera de los lmites del apartado anterior.
b) Incrementar el aprovechamiento urbanstico.
c) Suprimir o reducir el suelo dotacional pblico, o afectar negativamente a su funcionalidad, por
disposicin inadecuada de su superficie.
d) Alterar las condiciones de la ordenacin de los terrenos o construcciones colindantes.
SECCIN 3 LOS CATLOGOS
Artculo 16. Objeto, elaboracin y registro de Catlogos.
1. Los Catlogos tienen por objeto complementar las determinaciones de los instrumentos de
planeamiento relativas a la conservacin, proteccin o mejora del patrimonio urbanstico, arquitectnico,
histrico, cultural, natural o paisajstico. A dichos efectos, los Catlogos contendrn la relacin detallada y la
identificacin precisa de los bienes o espacios que, por su valor, hayan de ser objeto de una especial
proteccin.
2. Sin perjuicio de su formulacin y aprobacin de forma independiente, en su caso conforme a la
remisin que a ellos hagan los restantes instrumentos de planeamiento, los Catlogos podrn formar parte
de stos.
En cualquier caso, su elaboracin ser preceptiva cuando dichos instrumentos de planeamiento
aprecien la existencia en el mbito por ellos ordenado de bienes o espacios en los que concurran valores
singulares.
3. La Consejera competente en materia de urbanismo incluir en el registro administrativo previsto
en el artculo 40, de forma separada, todos los bienes y espacios contenidos en los Catlogos aprobados.
SECCIN 4 DETERMINACIONES COMPLEMENTARIAS SOBRE ORDENACIN, PROGRAMACIN Y
GESTIN
Artculo 17. Ordenacin de reas urbanas y sectores.
1. En los sectores de suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable, el Plan General de
Ordenacin Urbanstica o el Plan Parcial de Ordenacin y, en su caso, los Planes Especiales, debern
cumplir las reglas sustantivas y los estndares de ordenacin siguientes:

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1. La densidad y, en su caso, edificabilidad sern adecuadas y acordes con el modelo adoptado de

ordenacin, general y por sectores, y por tanto proporcionadas a la caracterizacin del municipio en los
trminos del artculo 8.2 de esta Ley y ajustadas al carcter del sector por su uso caracterstico residencial,
industrial, terciario o turstico. Cuando se refiera al uso caracterstico residencial la densidad no podr ser
superior a 90 viviendas por hectrea y la edificabilidad a un metro cuadrado de techo por metro cuadrado de
suelo. Este ltimo parmetro ser asimismo de aplicacin a los usos industriales y terciarios. Cuando el uso
caracterstico sea el turstico no se superar la edificabilidad de 0,3 metros cuadrados de techo por metro
cuadrado de suelo.
Se modifica el apartado 1, regla 1, del artculo 17, por Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley
7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.

2. Las reservas para dotaciones, tales como parques y jardines, centros docentes, sanitarios o
asistenciales, equipamiento deportivo, comercial, cultural o social, alojamientos transitorios de promocin
pblica y aparcamientos, debern localizarse de forma congruente con los criterios establecidos en el
apartado E) del artculo 9 y establecerse con caractersticas y proporciones adecuadas a las necesidades
colectivas del sector. Asimismo, deben cumplir como mnimo los siguientes estndares.
Se modifica el apartado 1, regla 2, del artculo 17, por Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley
7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.

a) En suelo con uso caracterstico residencial, entre 30 y 55 metros cuadrados de suelo por cada
100 metros cuadrados de techo edificable con uso residencial, de los que entre 18 y 21 metros
cuadrados de suelo, y nunca menos del diez por ciento de la superficie del sector, debern
destinarse a parques y jardines, y adems, entre 0,5 y 1 plaza de aparcamiento pblico por cada
100 metros cuadrados de techo edificable.
b) En suelo con uso caracterstico industrial o terciario, entre el catorce y el veinte por ciento de la
superficie del sector, debiendo destinarse como mnimo el diez por ciento a parques y jardines;
adems, entre 0'5 y 1 plaza de aparcamiento pblico por cada 100 metros cuadrados de techo
edificable.
c) En suelo con uso caracterstico turstico, entre el veinticinco y el treinta por ciento de la superficie
del sector, debiendo destinarse como mnimo el veinte por ciento del sector a parques y jardines, y
adems, entre 1 y 1,5 plazas de aparcamiento pblico por cada 100 metros cuadrados de techo
edificable.
2. El cumplimiento de lo dispuesto en el apartado anterior podr eximirse parcialmente en la
ordenacin de concretos sectores de suelo urbano no consolidado, cuando las dimensiones de stos o su
grado de ocupacin por la edificacin hagan inviable dicho cumplimiento o ste resulte incompatible con una
ordenacin coherente ; todo ello en los trminos que se prevea reglamentariamente.
La exencin prevista en el prrafo anterior ser igualmente aplicable a los sectores de suelo urbano
no consolidado o de suelo urbanizable en que se hayan llevado irregularmente a cabo, total o parcialmente,
actuaciones de urbanizacin y edificacin que el Plan General de Ordenacin Urbanstica declare
expresamente compatibles con el modelo urbanstico territorial que adopte.
Las exenciones previstas en este apartado debern justificarse suficiente y expresamente en el
correspondiente instrumento de ordenacin y en los actos de aprobacin del mismo.
3. Los instrumentos de ordenacin urbanstica debern, en su caso, completar las reservas para
dotaciones con los pertinentes equipamientos de carcter privado y, en particular, de aparcamientos, de
forma que la asignacin de stos no sea inferior a una plaza por cada 100 metros cuadrados de techo
edificable de cualquier uso.
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4. A los efectos de lo establecido en los apartados anteriores, el Plan General de Ordenacin

Urbanstica identificar como sectores las superficies de suelo urbano no consolidado que, sin perjuicio de
esta clasificacin, tengan una situacin perifrica o aislada o constituyan vacos relevantes y resulten
idneas para su ordenacin mediante Planes Parciales de Ordenacin conforme a las determinaciones
establecidas en esta Ley.
5. En las reas de reforma interior, los Planes Generales de Ordenacin Urbanstica o, en su caso,
los Planes Especiales que las ordenen debern justificar de forma expresa y detallada las determinaciones
que, en el marco de lo dispuesto en este artculo y de forma acorde con la entidad y los objetivos de las
actuaciones a realizar, establezcan sobre reserva para dotaciones y densidad o edificabilidad. En estas
reas, la densidad en ningn caso podr ser superior a 120 viviendas por hectrea ni la edificabilidad a 1,3
metros cuadrados de techo por metro cuadrado de suelo.
Se modifica el primer prrafo del apartado 5, regla 2, del artculo 17, por Ley 2/2012, de 30 de enero, de
modificacin de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.

Cuando el uso existente en las reas a que se refiere el prrafo anterior sea intensivo, su
ordenacin requerir el incremento de las reservas para dotaciones, la previsin de nuevas infraestructuras
o la mejora de las existentes, as como otras actuaciones que sean pertinentes por razn de la incidencia de
dicha ordenacin en su entorno.
6. Cuando las reas de reforma interior se delimiten para permitir actuaciones pblicas de
adecuacin de viviendas cuyas dimensiones y condiciones comprometan su habitabilidad, el instrumento de
planeamiento general, manteniendo el nmero de viviendas existentes, podr excepcionar de forma
motivada a stas de la aplicacin de los parmetros de densidad y edificabilidad a los que hace referencia el
apartado anterior.
Dicho instrumento de planeamiento podr contemplar un aumento de hasta un diez por ciento de las
viviendas existentes y, adicionalmente, de un diez por ciento de la edificabilidad con destino distinto del uso
residencial, siempre que sea posible cumplir las reservas para dotaciones y equipamientos a las que hace
referencia el apartado 1.2..a) del presente artculo, para permitir la viabilidad de la actuacin y facilitar la
integracin social.
Se aade un nuevo apartado 6 al artculo 17 y se renumeran los siguientes, por Ley 2/2012, de 30 de enero, de
modificacin de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.

7. En los terrenos afectados por Servidumbre de Proteccin del Litoral que an no se encuentren en
curso de ejecucin, el instrumento de planeamiento que los ordene los destinar a espacios libres de uso y
disfrute pblico; hasta tanto, slo se permitirn actuaciones o usos que no comprometan el futuro uso y
disfrute pblico a que el plan correspondiente habr de destinarlos.
Asimismo, en la Zona de Influencia del Litoral se evitar la urbanizacin continua y las pantallas de
edificacin, procurando la localizacin de las zonas de uso pblico en los terrenos adyacentes a la Zona de
Servidumbre de Proteccin.
8. Los instrumentos de planeamiento urbanstico que contengan la ordenacin detallada localizarn
en el rea y sector los terrenos en los que se concreten las reservas a las que se refiere el artculo
10.1.A).b) de esta Ley, calificando el suelo necesario para dicha reserva con el uso pormenorizado de
vivienda protegida.
El cincuenta por ciento, o en su caso el porcentaje que establezca el Plan Municipal de Vivienda y
Suelo, de las viviendas que se prevean en los suelos donde se localice el diez por ciento de cesin del
aprovechamiento medio del rea de reparto que le corresponda a la Administracin habr de destinarse a
los grupos con menor ndice de renta que se determinen en los correspondientes planes y programas de
viviendas protegidas.
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Se aade un nuevo apartado 7 al artculo 17, pasando el actual apartado 7 de este artculo a ser apartado 8,
por Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda protegida y el suelo.

BOE nmero 300 de

16/12/2005 y BOJA nm. 227, de 21 de noviembre de 2005.

Se modifica el apartado 7, renumerado como 8, del artculo 17, por Ley 2/2012, de 30 de enero, de
modificacin de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.

8. Reglamentariamente se determinar:
a) La densidad y, en su caso, edificabilidad por usos a que se refiere el apartado 1.1.a de este
artculo, en funcin de las caractersticas territoriales y urbansticas y las del sector.
b) Las caractersticas bsicas, en particular en cuanto a dimensiones, de las reservas destinadas a
parques y jardines y de las restantes dotaciones.
c) La graduacin y la distribucin interna de las reservas mnimas para dotaciones previstas en el
apartado 1.2.a entre los diferentes tipos de stas, en funcin de la capacidad edificatoria total y los
usos pormenorizados del sector ; as como la precisin de las condiciones y el alcance del
incremento de las reservas a que hace referencia el apartado 5.
Artculo 18. Previsiones sobre las unidades de ejecucin, sistema de actuacin y plazos.
1. Los instrumentos de planeamiento, cuando resulte propio de la ordenacin urbanstica que
establezcan, podrn contener la delimitacin de las unidades de ejecucin y la fijacin de los sistemas de
actuacin, conforme a los requisitos y reglas establecidos en esta Ley.
Se aaden dos nuevos apartados 2.i) y 2.j) al artculo 3, por Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la
Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.

2. Igualmente, con carcter general o para determinados sectores, reas o zonas de la ordenacin
urbanstica, los instrumentos de planeamiento podrn fijar plazos mximos para:
a) La ordenacin detallada de sectores en suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable y de
reas de reforma interior.
b) La ejecucin de unidades de ejecucin comprendidas en los antedichos sectores y reas.
c) La edificacin de solares y la rehabilitacin de edificaciones existentes.
3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior:
a) El Plan General de Ordenacin Urbanstica contendr el plazo de ejecucin de las reas y
sectores para los que haya establecido la ordenacin detallada, as como el de edificacin de los
solares sitos en el centro histrico.
b) El plan de sectorizacin especificar los plazos para su ordenacin detallada, cuando sta no
haya quedado por l establecida, y los relativos a la ejecucin y edificacin del sector.
c) En las reas o sectores que contengan reservas de terrenos para viviendas protegidas, el Plan
General de Ordenacin Urbanstica o, en su defecto, el instrumento de planeamiento que contenga
la ordenacin detallada especificar los plazos para el inicio y terminacin de estas viviendas,
plazos que debern contar con informe favorable de la Consejera competente en materia de
vivienda, que lo ha de emitir en un plazo mximo de tres meses, transcurrido el cual se entender
aprobado el plazo que contenga el instrumento de planeamiento.
Se aade una nueva letra c) al apartado 3 del artculo 18, por Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas
para la vivienda protegida y el suelo. BOE nmero 300 de 16/12/2005 y BOJA nm. 227, de 21 de noviembre de 2005.

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Se modifica letra c) al apartado 3 del artculo 18, por Decreto-Ley 5/2012, de 27 de noviembre, de medidas
urgentes en materia urbanstica y para la proteccin del litoral de Andaluca. BOJA nm. 233, de 28 de noviembre de
2012.

SECCIN 5 DOCUMENTACIN
Artculo 19. Contenido documental de los instrumentos de planeamiento.
1. Los instrumentos de planeamiento debern formalizarse como mnimo en los siguientes
documentos:
a) Memoria, que incluir los contenidos de carcter informativo y de diagnstico descriptivo y
justificativo adecuados al objeto de la ordenacin y a los requisitos exigidos en cada caso por esta
Ley. Deber respetar, en todo caso, las siguientes reglas:
1. En los Planes Generales de Ordenacin Urbanstica se modularn sus contenidos en funcin
de la caracterizacin del municipio por la ordenacin del territorio y del nivel de desarrollo de sus
determinaciones, conforme a las previsiones de esta Ley, e incluir por tanto, en su caso y entre
otros, los estudios complementarios de suelo y vivienda, y de trfico, aparcamiento y transportes.
2. Deber justificar las soluciones del Plan General de Ordenacin Urbanstica con relacin a los
criterios sealados en el artculo 9 A) de esta Ley.
3. En funcin del alcance y la naturaleza de las determinaciones del instrumento de planeamiento
sobre previsiones de programacin y gestin, contendr un estudio econmico-financiero que
incluir una evaluacin analtica de las posibles implicaciones del Plan, en funcin de los agentes
inversores previstos y de la lgica secuencial establecida para su desarrollo y ejecucin, as como
un informe de sostenibilidad econmica, que debe contener la justificacin de la existencia de
suelo suficiente para usos productivos y su acomodacin al desarrollo urbano previsto en el
planeamiento, as como el anlisis del impacto de las actuaciones previstas en las Haciendas de
las Administraciones Pblicas responsables de la implantacin y el mantenimiento de las
infraestructuras y de la implantacin y prestacin de los servicios necesarios.
Se modifica el apartado 1.a).3, del artculo 19, por Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley
7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.

4. Deber especificar las medidas y actuaciones previstas para el fomento de la participacin

ciudadana, el resultado de stas y de la informacin pblica.
5. Los Planes de iniciativa particular habrn de contener su identificacin completa y precisa y la
fundamentacin de su viabilidad tcnica y econmica.
6. Cuando proceda la notificacin individualizada en el trmite de informacin pblica, sta
deber incluir los datos relativos a la identidad de los propietarios de los diferentes terrenos
afectados y a sus domicilios.
b) Normas Urbansticas, que debern contener las determinaciones de ordenacin y de previsin de
programacin y gestin, con el grado de desarrollo propio de los objetivos y finalidades del
instrumento de planeamiento. Podrn tener el carcter de ordenanzas urbansticas, as como
efectuar la regulacin por remisin a las correspondientes Normativas Directoras para la Ordenacin
Urbanstica. Las Normas Urbansticas sern vinculantes y de aplicacin directa, pudiendo incorporar
tambin directrices o recomendaciones de carcter indicativo.
c) Planos y dems documentacin grfica, que debern definir, sobre base cartogrfica idnea, con
la precisin y escala adecuadas para su correcta comprensin, la informacin urbanstica y territorial
y las determinaciones de ordenacin que contengan.
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2. Los instrumentos de planeamiento debern incluir, adems, cualesquiera otros documentos que
vengan expresamente exigidos por la legislacin sectorial aplicable, justificando el cumplimiento de sta.
3. Los instrumentos de planeamiento debern incluir un resumen ejecutivo que contenga los
objetivos y finalidades de dichos instrumentos y de las determinaciones del Plan, que sea comprensible para
la ciudadana y facilite su participacin en los procedimientos de elaboracin, tramitacin y aprobacin de
los mismos de acuerdo con lo establecido en el artculo 6.1, y que deber expresar, en todo caso:
a) La delimitacin de los mbitos en los que la ordenacin proyectada altera la vigente, con un plano
de su situacin, y alcance de dicha alteracin.
b) En su caso, los mbitos en los que se suspenda la ordenacin o los procedimientos de ejecucin
o de intervencin urbanstica y la duracin de dicha suspensin, conforme a lo dispuesto en el
artculo 27.
Se modifica el apartado 3 del artculo 19, por Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley 7/2002, de
17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.

CAPTULO III
Los restantes instrumentos de la ordenacin urbanstica
SECCIN 1 NORMATIVAS DIRECTORAS PARA LA ORDENACIN URBANSTICA
Artculo 20. Concepto.
1. Las Normativas Directoras para la Ordenacin Urbanstica tienen por objeto contribuir a la
correcta integracin de la ordenacin urbanstica en el marco de la presente Ley y su desarrollo
reglamentario.
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2. Las Normativas Directoras para la Ordenacin Urbanstica, segn su finalidad, mbito

supramunicipal de aplicacin y planeamiento urbanstico vigente, podrn contener:
a) Preferentemente y en general, recomendaciones, que tendrn la eficacia propia de normas de
carcter indicativo y orientativo para la accin municipal en materia de urbanismo.
b) Directrices, con la eficacia de normas vinculantes en cuanto a sus fines y resultados, quedando
en la disposicin de los municipios la adopcin de las medidas ms idneas para conseguir unos y
otros en cada caso.
c) Excepcionalmente, normas sustantivas de ordenacin de aplicacin y eficacia directas para los
municipios que no cuenten con Plan General de Ordenacin Urbanstica.
Artculo 21. Finalidades.
Las Normativas Directoras para la Ordenacin Urbanstica podrn tener cualesquiera de las
siguientes finalidades:
1. Regular contenidos propios de los instrumentos de planeamiento urbanstico mediante:
a) Soluciones-tipo para las cuestiones que ms frecuentemente se plantean en la elaboracin de los
instrumentos de planeamiento urbanstico, conforme a la experiencia prctica y, en todo caso, para
la determinacin de la clasificacin del suelo y de sus categoras.
Tendrn el carcter de recomendacin.
b) Modelos de regulacin de las diferentes zonas de ordenacin o de los aprovechamientos ms
usuales en la prctica urbanstica, cualquiera que sea la clasificacin del suelo, con determinacin
para cada caso de los elementos tipolgicos definitorios de las construcciones en funcin de su
destino y uso caractersticos, con carcter general o estar referidos a mbitos territoriales
determinados. Tendrn el carcter de recomendaciones, pudiendo remitirse a las mismas los
instrumentos de ordenacin urbanstica. De forma excepcional y justificadamente podrn tener el
carcter de normativa de aplicacin directa hasta que los respectivos municipios se doten del
correspondiente instrumento de planeamiento urbanstico.
c) Requisitos de calidad urbanstica de la ordenacin. Tendrn el carcter de recomendacin.
2. Modular las determinaciones que hayan de contener los Planes Generales de Ordenacin
Urbanstica, en desarrollo de la regulacin legal y reglamentaria, en atencin a la caracterizacin de los
municipios en el sistema de ciudades de Andaluca. Tendrn el carcter de recomendacin.
3. Contener prescripciones tcnicas para elaborar la documentacin de los diferentes instrumentos
de planeamiento. Podrn tener el carcter de directrices o de recomendaciones.
4. Definir los tipos de actividades que, por su objeto, sean susceptibles de ser consideradas
Actuaciones de Inters Pblico en terrenos que tengan el rgimen del suelo no urbanizable. Tendrn el
carcter de recomendacin.
Artculo 22. Aprobacin.
1. La formulacin y aprobacin de las Normativas Directoras para la Ordenacin Urbanstica
corresponde al titular de la Consejera competente en materia de urbanismo, con intervencin, en su caso,
de los organismos y entidades administrativas gestoras de intereses pblicos relacionados con las mismas.
2. El procedimiento de aprobacin y el rgimen de publicacin y entrada en vigor sern los previstos
para las disposiciones de carcter general de la Junta de Andaluca. En todos los casos ser preceptivo el
trmite de informacin pblica por al menos veinte das. Cuando las Normativas Directoras contengan
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directrices o normas sustantivas de ordenacin el acuerdo de formulacin se comunicar a los municipios

afectados a los que, asimismo, se les dar audiencia durante el periodo de informacin pblica.
SECCIN 2 ORDENANZAS MUNICIPALES DE EDIFICACIN Y ORDENANZAS MUNICIPALES DE
URBANIZACIN
Artculo 23. Concepto.
Las Ordenanzas Municipales de Edificacin y las de Urbanizacin tienen por objeto completar la
ordenacin urbanstica establecida por los instrumentos de planeamiento en contenidos que no deban
formar parte necesariamente de ellos conforme a esta Ley, de forma coherente y compatible con sus
determinaciones y, en su caso, con las correspondientes Normativas Directoras para la Ordenacin
Urbanstica.
Artculo 24. Objeto.
1. Las Ordenanzas Municipales de Edificacin podrn tener por objeto regular los aspectos
morfolgicos, incluidos los estticos, y cuantas otras condiciones, no definitorias directamente de la
edificabilidad y el destino del suelo, sean exigibles para la autorizacin de los actos de construccin,
edificacin y usos susceptibles de realizacin en los inmuebles. Debern ajustarse, en todo caso, a las
disposiciones sectoriales reguladoras de la seguridad, salubridad, habitabilidad y calidad de las
construcciones y edificaciones, y de la proteccin del patrimonio urbanstico, arquitectnico, histrico,
cultural, natural o paisajstico.
2. Las Ordenanzas Municipales de Urbanizacin podrn tener por objeto regular los aspectos
relativos al proyecto, ejecucin material, entrega y mantenimiento de las obras y los servicios de
urbanizacin. En todo caso, debern ajustarse a las disposiciones sectoriales reguladoras de los distintos
servicios pblicos o de inters pblico.

Artculo 25. Aprobacin.

1. La formulacin y aprobacin de las Ordenanzas Municipales de Edificacin y las de Urbanizacin
corresponde a los respectivos municipios.
2. El procedimiento para su aprobacin ser el previsto en la legislacin de rgimen local para las
Ordenanzas Municipales. Su elaboracin y tramitacin podr efectuarse de manera conjunta con el
correspondiente instrumento de planeamiento.
3. El rgimen de publicacin y vigencia ser el previsto en la legislacin reguladora de rgimen
local.

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CAPTULO IV
La elaboracin y aprobacin y sus efectos, la vigencia y la innovacin de los instrumentos de
planeamiento
SECCIN 1 ACTOS PREPARATORIOS
Artculo 26. Formulacin de los instrumentos de planeamiento.
1. Los rganos y las entidades administrativas gestores de intereses pblicos y los particulares
prestarn su colaboracin a la redaccin de los instrumentos de planeamiento y, a estos efectos, facilitarn
a los encargados de la misma los documentos e informacin necesarios.
2. En el acuerdo de formulacin del correspondiente instrumento de planeamiento o, en su caso, en
el trmite de admisin del presentado ante la Administracin competente para su tramitacin, se
determinarn cuantas medidas y actuaciones estn previstas para fomentar la coordinacin administrativa y
la participacin ciudadana en el proceso de su elaboracin, tramitacin y aprobacin.
Artculo 27. Suspensin de aprobaciones y otorgamientos de autorizaciones y de licencias
urbanstica.
1. Las Administraciones competentes para la aprobacin inicial y provisional de los instrumentos de
planeamiento, desde la adopcin del acuerdo de formulacin o, en su caso, desde la aprobacin del
Avance, podrn acordar la suspensin, por el plazo mximo de un ao, del otorgamiento de toda clase de
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aprobaciones, autorizaciones y licencias urbansticas para reas o usos determinados, a los efectos de la
elaboracin o, en su caso, innovacin de dichos instrumentos.
2. El acuerdo de aprobacin inicial de los instrumentos de planeamiento determinar la suspensin,
por el plazo mximo de un ao, del otorgamiento de aprobaciones, autorizaciones y licencias urbansticas
en las reas en las que las nuevas determinaciones para ellas previstas supongan modificacin del rgimen
urbanstico vigente.
Cuando no se haya acordado previamente la suspensin a que se refiere el apartado anterior, este
plazo tendr una duracin mxima de dos aos.
3. La suspensin se extingue, en todo caso, con la publicacin de la aprobacin definitiva del
instrumento de planeamiento.
4. Los peticionarios de licencias solicitadas con anterioridad a la publicacin de la suspensin
tendrn derecho, en caso de desistirse de su peticin, a ser indemnizados del coste de los proyectos y a la
devolucin, en su caso, de los tributos municipales.
Artculo 28. Estudios previos.
1. Las Administraciones y las entidades pblicas interesadas, con carcter previo a la redaccin de
los instrumentos de planeamiento o a la realizacin de cuantas otras acciones fueran pertinentes a este
respecto, podrn elaborar y aprobar estudios con la finalidad de identificar la necesidad o procedencia de la
realizacin de determinadas actuaciones urbansticas, precisar su mbito y caractersticas, identificar su
carcter municipal o su incidencia o inters supramunicipal y definir los instrumentos ms adecuados para
su ordenacin.
2. La aprobacin de los estudios previos slo tendr efectos administrativos internos preparatorios
de los planes o proyectos que correspondan.
Artculo 29. Avances de los instrumentos de planeamiento.
1. Las Administraciones y las entidades pblicas competentes para formular los instrumentos de
planeamiento podrn elaborar Avances de los mismos en los que definan los criterios, objetivos, alternativas
y propuestas generales de la ordenacin que sirvan de orientacin para su redaccin. En todo caso ser
preceptiva la elaboracin de Avances en la redaccin de los Planes Generales de Ordenacin Urbanstica o
de sus revisiones totales.
2. El procedimiento para su aprobacin y su contenido se establecer reglamentariamente,
debiendo propiciarse la adecuada coordinacin administrativa y participacin pblica.
3. La aprobacin tendr efectos administrativos internos, preparatorios de la redaccin del
correspondiente instrumento de planeamiento, sin perjuicio de los acuerdos de suspensin que puedan
adoptarse conforme a lo previsto en el artculo 27.1.
SECCIN 2 CONVENIOS URBANSTICOS DE PLANEAMIENTO
Artculo 30. Convenios urbansticos de planeamiento.
1. La Administracin de la Junta de Andaluca y los Ayuntamientos, as como los organismos
adscritos o dependientes de una y otros, podrn suscribir entre s y con otras Administraciones y sus
organismos convenios interadministrativos para definir de comn acuerdo y en el mbito de sus respectivas
competencias los trminos en que deba preverse en el planeamiento urbanstico la realizacin de los
intereses pblicos que gestionen.

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En todo lo no previsto en esta Ley ser de aplicacin a los convenios interadministrativos lo

dispuesto en la legislacin de rgimen jurdico de las Administraciones pblicas.
2. La Administracin de la Junta de Andaluca y los Ayuntamientos, actuando en el mbito de sus
respectivas competencias y de forma conjunta o separada, podrn tambin suscribir con cualesquiera
personas, pblicas o privadas, sean o no propietarias de suelo, convenios urbansticos relativos a la
formacin o innovacin de un instrumento de planeamiento.
Los convenios a que se refiere el prrafo anterior tendrn, a todos los efectos, carcter jurdico
administrativo y les sern de aplicacin las siguientes reglas:
1. Slo tendrn el efecto de vincular a las partes para la iniciativa y tramitacin del pertinente
procedimiento sobre la base del acuerdo respecto de la oportunidad, conveniencia y posibilidad de
concretas soluciones de ordenacin, y en ningn caso vincularn a las Administraciones pblicas en
el ejercicio de sus potestades.
2. La cesin del aprovechamiento urbanstico correspondiente a la Administracin urbanstica, se
integrar en el respectivo patrimonio pblico de suelo.
En los casos previstos en esta Ley en los que la cesin del aprovechamiento urbanstico se realice
mediante permuta o por el pago de cantidad sustitutoria en metlico, el convenio incluir la
valoracin de estos aprovechamientos realizada por los servicios de la Administracin.
3. Cuantas otras aportaciones econmicas se realicen en virtud del convenio, cualquiera que sea el
concepto al que obedezcan, debern, igualmente, integrarse en el patrimonio pblico de suelo de la
Administracin que lo perciba, salvo que tengan por objeto asumir gastos de urbanizacin.
Se modifica la regla 2. y se aade una nueva regla 3. al artculo 30.2 pasando la actual regla 3. a ser la regla 4.,
por Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda protegida y el suelo. BOE nmero 300 de
16/12/2005 y BOJA nm. 227, de 21 de noviembre de 2005.
Se modifica el apartado 2, regla 3, del artculo 30, por Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley
7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.

4. El acuerdo de aprobacin del convenio, que al menos identificar a los otorgantes y sealar su
mbito, objeto y plazo de vigencia, ser publicado tras su firma por la Administracin urbanstica
competente en los trminos previstos en el artculo 41.3 de esta Ley. Dicho acuerdo, junto con el
convenio, se incluir en un registro pblico de carcter administrativo.
3. Cuando los convenios urbansticos de planeamiento contemplen entre sus estipulaciones la
percepcin a favor de la Administracin de cantidad econmica, se estar a lo dispuesto en las siguientes
reglas:
1.) Si la percepcin deriva de la sustitucin en metlico de los terrenos donde se localice el
aprovechamiento urbanstico que corresponda a la Administracin en concepto de participacin de
la comunidad en las plusvalas urbansticas, sta no podr exigirse ni efectuarse hasta la
aprobacin del instrumento de planeamiento en el que se justifique dicha sustitucin en metlico.
2.) Cuando las aportaciones econmicas que se contemplen tengan por objeto sufragar gastos de
urbanizacin asumidos en virtud de dichos convenios, ests no podrn exigirse ni efectuarse hasta
la aprobacin del instrumento que contenga la ordenacin detallada y haya quedado delimitada la
correspondiente unidad de ejecucin.
3.) Cualquier cantidad anticipada que se entregue antes de las aprobaciones referidas, tendrn la
consideracin de depsitos constituidos ante la caja de la Administracin actuante. Estos depsitos
quedan afectados al cumplimiento de dichos convenios, no pudiendo disponerse de las citadas
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cantidades hasta la aprobacin del correspondiente instrumento de planeamiento o de la

delimitacin de la unidad de ejecucin.
Se aade un nuevo apartado 3 al artculo 30, pasando el actual apartado 3 de este artculo a ser apartado 4, por
Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda protegida y el suelo. BOE nmero 300 de 16/12/2005 y
BOJA nm. 227, de 21 de noviembre de 2005.

4. La tramitacin, celebracin y cumplimiento de los convenios regulados en este artculo se regirn

por los principios de transparencia y publicidad.
SECCIN 3 COMPETENCIA Y PROCEDIMIENTO
Artculo 31. Competencias para la formulacin y aprobacin de los instrumentos de planeamiento.
1. A los efectos del ejercicio de la potestad de planeamiento corresponde a los municipios:
A) La formulacin de proyectos de:
a) Cualesquiera instrumentos de planeamiento de mbito municipal.
b) Planes de Ordenacin Intermunicipal y de los que deban desarrollarlos, cuando exista acuerdo
entre los municipios interesados.
B) La aprobacin definitiva de:
a) Las innovaciones de los Planes Generales de Ordenacin Urbanstica que no afecten a la
ordenacin estructural de stos.
b) Los Planes Parciales de Ordenacin que no desarrollen Planes de Ordenacin Intermunicipal.
c) Los Planes Especiales de mbito municipal, salvo aquellos cuyo objeto incluya actuacin o
actuaciones urbansticas con incidencia o inters supramunicipal o determinaciones propias de la
ordenacin estructural de los Planes Generales de Ordenacin Urbanstica.
d) Los Estudios de Detalle de mbito municipal.
e) Los Catlogos de mbito municipal.
La aprobacin definitiva de las innovaciones de los Planes Generales de Ordenacin Urbanstica,
as como de los Planes Parciales de Ordenacin, Especiales y Catlogos, requiere la emisin previa de
informe por parte de la Consejera competente en materia de urbanismo.
2. Corresponde a la Consejera competente en materia de urbanismo:
A) La formulacin de proyectos de:
a) Cualquier instrumento de planeamiento que por su objeto, naturaleza o entidad tenga incidencia o
inters supramunicipal.
b) Planes Generales de Ordenacin Urbanstica o sus revisiones en sustitucin de los municipios.
Esta sustitucin slo procede respecto de municipios que carezcan de Plan General de Ordenacin
Urbanstica y, de aqullos cuyo Plan se encuentre manifiestamente desfasado, bien por haber
transcurrido el plazo fijado para su revisin, y en todo caso quince aos, bien por sobrevenir
circunstancias objetivas de suficiente trascendencia para alterar los supuestos en los que se
fundamente su ordenacin estructural.
Concurriendo alguno de estos supuestos, la Consejera requerir al municipio para que proceda a la
adopcin de cuantas medidas fueran pertinentes, incluidas las de ndole presupuestaria, en orden a
la formulacin del Plan General de Ordenacin Urbanstica, otorgndole para ello un plazo, que
nunca ser inferior a un mes.
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Transcurrido este plazo sin efecto, podr proceder a la formulacin omitida en sustitucin de la
inactividad municipal, conforme a lo dispuesto en el artculo 60 de la Ley 7/1985, de 2 de abril,
reguladora de las bases de rgimen local, y por incumplimiento de obligaciones legales, acordando
lo procedente para la elaboracin o revisin del correspondiente Plan General de Ordenacin
Urbanstica.
c) Planes de Ordenacin Intermunicipales y planes que los desarrollen, previa audiencia en ambos
casos de los municipios afectados.
B) La aprobacin definitiva de:
a) Los Planes Generales de Ordenacin Urbanstica, los Planes de Ordenacin Intermunicipal y los
Planes de Sectorizacin, as como sus innovaciones cuando afecten a la ordenacin estructural, y
los planes de desarrollo de los Planes de Ordenacin Intermunicipal.
b) Cualquier instrumento de planeamiento que por su objeto, naturaleza o entidad tenga incidencia o
inters supramunicipal.
C) La evacuacin de informe previo preceptivo en innovaciones de los Planes Generales de
Ordenacin Urbanstica, Planes Parciales de Ordenacin, Especiales y Catlogos, cuando la aprobacin
definitiva sea de competencia municipal. Este informe se emitir en el plazo de un mes desde la aportacin
del expediente completo. Cuando este informe se refiera a instrumentos de planeamiento de desarrollo se
solicitar durante el trmite de informacin pblica, tras la aprobacin inicial.
Se modifica el apartado 2.C) del artculo 31, por Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley 7/2002,
de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.

3. Corresponde a cualquier Administracin o entidad adscrita o dependiente de la misma para el

ejercicio de sus competencias con relevancia o repercusin urbansticas y territoriales, as como a los
particulares, la elaboracin tcnica y la presentacin de Planes Parciales de Ordenacin, Planes Especiales
o Estudios de Detalle, Catlogos, as como de propuestas o peticiones de modificaciones del Plan General
de Ordenacin Urbanstica o del Plan de Ordenacin Intermunicipal.
4. En los casos de grave incumplimiento por los municipios en el ejercicio de competencias
urbansticas que impliquen una manifiesta afectacin a la ordenacin del territorio y urbanismo competencia
de la Comunidad Autnoma de Andaluca, el Consejo de Gobierno, con audiencia al municipio afectado,
dictamen del Consejo Consultivo de Andaluca y previo informe favorable del Parlamento de Andaluca,
podr atribuir a la Consejera competente en estas materias el ejercicio de la potestad de planeamiento que
corresponde a los municipios conforme al apartado 1 de este artculo.
El Acuerdo del Consejo de Gobierno delimitar el ejercicio de dicha potestad necesario para
restablecer y garantizar las competencias afectadas, las condiciones para llevarlo a cabo, con la
intervencin del municipio en los procedimientos que se tramiten en la forma que se prevea en el mismo
Acuerdo, y el plazo de atribucin, que en ningn caso ser superior a cinco aos desde su adopcin. Dicho
Acuerdo se pronunciar sobre la suspensin de la facultad de los municipios de firmar convenios de
planeamiento a los que se refiere el artculo 30 de la presente Ley, atribuyendo la misma a la Consejera
competente en materia de ordenacin del territorio y urbanismo.
Se aade el apartado 4 del artculo 31, por Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda
protegida y el suelo. BOE nmero 300 de 16/12/2005 y BOJA nm. 227, de 21 de noviembre de 2005.

Artculo 32. Tramitacin de los instrumentos de planeamiento.

1. El procedimiento para la aprobacin de los instrumentos de planeamiento se ajustar a las
siguientes reglas:
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1. Iniciacin:
a) En el caso de Planes Generales de Ordenacin Urbanstica y Planes de Ordenacin
Intermunicipal o de sus innovaciones: de oficio por la Administracin competente para su
tramitacin, mediante aprobacin inicial adoptada a iniciativa propia o, solo en los casos de
modificaciones, en virtud de propuesta realizada por cualquiera otra Administracin o entidad
pblica o de peticin formulada por persona privada.
b) En los restantes instrumentos de planeamiento:
de oficio por la Administracin competente para su tramitacin, mediante aprobacin inicial
adoptada a iniciativa propia o requerimiento de cualquier otra Administracin o entidad pblica ; o
bien a instancia de persona interesada acompaada del correspondiente proyecto del instrumento
de planeamiento, completo en su contenido sustantivo y documental.
En el supuesto de solicitud por iniciativa particular, la Administracin competente para la
tramitacin, salvo que decida no admitirla mediante resolucin motivada, podr requerir al
solicitante, dentro del mes siguiente a la recepcin de aqulla y en todo caso antes de la
aprobacin inicial, para que subsane y, en su caso, mejore la documentacin. Este requerimiento
suspender el transcurso del plazo mximo para notificar la resolucin.
2. La aprobacin inicial del instrumento de planeamiento obligar al sometimiento de ste a
informacin pblica por plazo no inferior a un mes, ni a veinte das si se trata de Estudios de Detalle,
as como, en su caso, a audiencia de los municipios afectados, y el requerimiento de los informes,
dictmenes u otro tipo de pronunciamientos de los rganos y entidades administrativas gestores de
intereses pblicos afectados, previstos legalmente como preceptivos, que debern ser emitidos en
esta fase de tramitacin del instrumento de planeamiento y en los plazos que establezca su
regulacin especfica. La solicitud y remisin de los respectivos informes, dictmenes o
pronunciamientos podrn sustanciarse a travs del rgano colegiado representativo de los distintos
rganos y entidades administrativas que a tal efecto se constituya.
Cuando se trate de Plan General de Ordenacin Urbanstica, Plan de Ordenacin Intermunicipal,
Plan de Sectorizacin o Plan Especial de mbito supramunicipal o cuando su objeto incida en
competencias de Administraciones supramunicipales, se practicar, tambin de forma simultnea,
comunicacin a los restantes rganos y entidades administrativas gestores de intereses pblicos
con relevancia o incidencia territorial para que, si lo estiman pertinente, puedan comparecer en el
procedimiento y hacer valer las exigencias que deriven de dichos intereses. Igual trmite se
practicar con los Ayuntamientos de los municipios colindantes cuando se trate de Planes
Generales de Ordenacin Urbanstica.
Deber llamarse al trmite de informacin pblica a las personas propietarias de terrenos
comprendidos en el mbito de Planes Parciales de Ordenacin, Planes Especiales que tengan por
finalidad ordenar reas urbanas sujetas a reforma interior, de mbito reducido y especfico, o
Estudios de Detalle. El llamamiento se realizar a cuantas personas figuren como propietarias en el
Registro de la Propiedad y en el Catastro, mediante comunicacin de la apertura y duracin del
perodo de informacin pblica al domicilio que figure en aqullos.
Se modifica el apartado 1.2. del artculo 32, por Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley 7/2002,
de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.

3. La Administracin responsable de la tramitacin deber resolver, a la vista del resultado de los

trmites previstos en la letra anterior, sobre la aprobacin provisional o, cuando sea competente
para ella, definitiva, con las modificaciones que procedieren y, tratndose de la aprobacin definitiva
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y en los casos que se prevn en esta Ley, previo informe de la Consejera competente en materia
de urbanismo.
En el caso de Planes Generales de Ordenacin Urbanstica y Planes de Ordenacin Intermunicipal,
ser preceptiva nueva informacin pblica y solicitud de nuevos informes de rganos y entidades
administrativas cuando las modificaciones afecten sustancialmente a determinaciones
pertenecientes a la ordenacin estructural, o bien alteren los intereses pblicos tutelados por los
rganos y entidades administrativas que emitieron los citados informes. En los restantes supuestos
no ser preceptiva la repeticin de los indicados trmites, si bien el acuerdo de aprobacin
provisional deber contener expresamente la existencia de estas modificaciones no sustanciales.
4. Tras la aprobacin provisional, el rgano al que competa su tramitacin requerir a los rganos y
entidades administrativas citados en la regla 2.a y cuyo informe tenga carcter vinculante, para que
en el plazo de un mes, a la vista del documento y del informe emitido previamente, verifiquen o
adapten, si procede, el contenido de dicho informe.
2. En los procedimientos iniciados a instancia de parte, conforme a lo establecido en el apartado b)
de la regla 1.a del apartado anterior, transcurridos tres meses desde la entrada de la solicitud y del
correspondiente proyecto en el registro del rgano competente sin que sea notificada la resolucin de la
aprobacin inicial, el interesado podr instar el sometimiento a la informacin pblica de la forma que se
establece en el siguiente apartado. Practicada la informacin pblica por el interesado, ste podr remitir la
documentacin acreditativa del cumplimiento de este trmite y el proyecto del instrumento de planeamiento
a la Consejera competente en materia de urbanismo para la emisin, si hubiere lugar, del informe previsto
en el artculo 31.2 C). Evacuado ste informe o transcurrido el plazo para su emisin, se solicitar al rgano
competente la aprobacin definitiva del instrumento de planeamiento, quien habr de dictar la resolucin
expresa y su notificacin al interesado en el plazo mximo de tres meses; transcurrido este plazo, el
solicitante podr entender estimada su solicitud, salvo informe desfavorable de la Consejera competente en
materia de urbanismo.
Cuando la aprobacin definitiva corresponda a la Consejera competente en materia de urbanismo,
el solicitante podr, desde que hayan transcurrido en su totalidad los plazos establecidos en el prrafo
anterior, instar ante la misma la aprobacin definitiva del instrumento de planeamiento. Instada sta, dicha
Consejera requerir de la Administracin responsable de la tramitacin de la iniciativa particular la remisin
del expediente administrativo en el plazo de diez das, siendo esta Administracin incompetente para
adoptar cualquier decisin o realizar cualquier actuacin distinta de la de la remisin del expediente. El
plazo mximo para resolver sobre la aprobacin definitiva ser de tres meses desde la reiteracin de la
solicitud, transcurrido el cual sin notificacin de resolucin expresa, el solicitante podr entender estimada
su solicitud, salvo que afecte a la ordenacin estructural y cuando se trate de Planes de Sectorizacin.
3. El trmite de informacin pblica por iniciativa de particular a que hace referencia el apartado
anterior habr de seguir las siguientes reglas:
1. El interesado anunciar la convocatoria de la informacin pblica en el Boletn Oficial que
hubiere correspondido de haber actuado la Administracin competente para su tramitacin. En la
convocatoria se identificarn los trmites administrativos realizados y el Ayuntamiento donde se
podr consultar el expediente y dirigir las alegaciones.
2. La Secretara General del Ayuntamiento estar obligada a disponer lo necesario para la pblica
consulta de la documentacin y emitir certificacin de las alegaciones presentadas, dando traslado
de una copia de stas y de la certificacin al interesado.

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3. En los casos en los que sea necesario llamar al trmite de informacin pblica a los propietarios
de terrenos comprendidos en el correspondiente mbito de ordenacin, la convocatoria se notificar
por va notarial, acreditndose su prctica mediante el oportuno testimonio notarial.
4. La aprobacin definitiva por la Consejera competente en materia de urbanismo de los Planes
Generales de Ordenacin Urbanstica y de los Planes de Ordenacin Intermunicipal, as como, en su caso,
de sus innovaciones, deber producirse de forma expresa en el plazo mximo de cinco meses a contar
desde el da siguiente al de la presentacin en el registro de dicha Consejera por el Ayuntamiento
interesado del expediente completo, comprensivo del proyecto de instrumento de planeamiento y las
actuaciones practicadas en el procedimiento de aprobacin municipal.
Dentro del primer mes del plazo mximo para resolver podr formularse, por una sola vez,
requerimiento al Ayuntamiento para que subsane las deficiencias o insuficiencias que presente el
expediente aportado. El requerimiento interrumpir, hasta su cumplimiento, el transcurso del plazo mximo
para resolver y notificar.
El transcurso del plazo fijado en el prrafo primero de este apartado, sin notificacin de acuerdo
expreso alguno, determinar la aprobacin definitiva por silencio del correspondiente instrumento de
planeamiento en los mismos trminos de su aprobacin provisional, si bien la eficacia de dicha aprobacin
estar supeditada a su publicacin en la forma prevista en esta Ley.
5. En los procedimientos iniciados de oficio distintos a los regulados en el apartado anterior, el
transcurso del plazo mximo para resolver sin adopcin de acuerdo expreso determinar la caducidad de
stos.
6. Las Administraciones competentes podrn tramitar los instrumentos de planeamiento urbanstico
por medios y procedimientos informticos y telemticos. Reglamentariamente se regularn estos
procedimientos, de acuerdo con la normativa de aplicacin.
Se aade un nuevo apartado 6 al artculo 32, por Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley
7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.

Artculo 33. Aprobacin definitiva de los instrumentos de planeamiento.

1. El rgano que deba resolver sobre la aprobacin definitiva examinar el expediente y, en
particular, el proyecto del instrumento de planeamiento en todos sus aspectos.
2. Cuando no aprecie la existencia de deficiencia documental o procedimental alguna, el rgano
competente podr adoptar, de forma motivada, alguna de estas decisiones:
a) Aprobar definitivamente el instrumento de planeamiento, en los trminos en que viniera
formulado.
b) Aprobar definitivamente el instrumento de planeamiento a reserva de la simple subsanacin de
deficiencias, supeditando, en su caso, su registro y publicacin al cumplimiento de la misma.
c) Aprobar definitivamente de manera parcial el instrumento de planeamiento, suspendiendo o
denegando la aprobacin de la parte restante.
d) Suspender la aprobacin definitiva del instrumento de planeamiento por deficiencias sustanciales
a subsanar.
e) Denegar la aprobacin definitiva del instrumento de planeamiento.

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SECCIN 4 EFECTOS DE LA APROBACIN

Artculo 34. Efectos de la aprobacin de los instrumentos de planeamiento o, en su caso, de la
resolucin que ponga fin al correspondiente procedimiento.
1. La aprobacin de los instrumentos de planeamiento, o en su caso la resolucin que ponga fin al
procedimiento, producir, de conformidad con su contenido, los siguientes efectos:
a) La vinculacin de los terrenos, las instalaciones, las construcciones y las edificaciones al destino
que resulte de su clasificacin y calificacin y al rgimen urbanstico que consecuentemente les sea
de aplicacin.
b) La declaracin en situacin de fuera de ordenacin de las instalaciones, construcciones y
edificaciones erigidas con anterioridad que resulten disconformes con la nueva ordenacin, en los
trminos que disponga el instrumento de planeamiento de que se trate.
A los efectos de la situacin de fuera de ordenacin deber distinguirse, en todo caso, entre las
instalaciones, construcciones y edificaciones totalmente incompatibles con la nueva ordenacin, en
las que ser de aplicacin el rgimen propio de dicha situacin legal, y las que slo parcialmente
sean incompatibles con aqulla, en las que se podrn autorizar, adems, las obras de mejora o
reforma que se determinen. Las instalaciones, construcciones y edificaciones que ocupen suelo
dotacional pblico o impidan la efectividad de su destino son siempre incompatibles con la nueva
ordenacin y deben ser identificadas en el instrumento de planeamiento.
Para las instalaciones, construcciones y edificaciones realizadas al margen de la legalidad
urbanstica para las que no resulte posible adoptar las medidas de proteccin de la legalidad
urbanstica ni el restablecimiento del orden jurdico perturbado, reglamentariamente podr regularse
un rgimen asimilable al de fuera de ordenacin, estableciendo los casos en los que sea posible la
concesin de autorizaciones urbansticas necesarias para las obras de reparacin y conservacin
que exijan el estricto mantenimiento de las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad del
inmueble.
Se modifica la letra b) del artculo 34, por Ley 2/2012, de 30 de enero.

c) La obligatoriedad del cumplimiento de sus disposiciones por todos los sujetos, pblicos y
privados, siendo nulas cualesquiera reservas de dispensacin.
No obstante, si no hubieren de dificultar la ejecucin del correspondiente instrumento de
planeamiento, podrn autorizarse sobre los terrenos, usos y obras justificadas de carcter
provisional, que habrn de demolerse cuando lo acordare el Ayuntamiento, sin derecho a
indemnizacin. El otorgamiento de la autorizacin y sus condiciones debern hacerse constar en el
Registro de la Propiedad de conformidad con la legislacin hipotecaria.
d) La ejecutividad de sus determinaciones a los efectos de la aplicacin por la Administracin
pblica de cualesquiera medios de ejecucin forzosa.
e) La declaracin de utilidad pblica y la necesidad de ocupacin de los terrenos, las instalaciones,
las construcciones y las edificaciones correspondientes, a los fines de expropiacin o imposicin de
servidumbres, cuando se prevean obras pblicas ordinarias o se delimiten unidades de ejecucin
para cuya ejecucin sea precisa la expropiacin. Se entendern incluidos en todo caso los terrenos
precisos para las conexiones exteriores con las redes, infraestructuras y servicios.
f) El derecho de cualquier persona al acceso y consulta de su contenido.
2. Para la efectiva incorporacin al proceso urbanstico de actuaciones irregulares ser necesario,
junto a la aprobacin del instrumento de planeamiento que contenga determinaciones que supongan dicha
incorporacin, el cumplimiento de los deberes y las cargas que dicho instrumento de planeamiento
contenga, en la forma y plazos que ste establezca.
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Se aade un nuevo apartado 2 al artculo 34, y el contenido actual del artculo para a conformar el apartado 1,
por Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de
Andaluca.

SECCIN 5 VIGENCIA E INNOVACIN

Artculo 35. Vigencia y suspensin de los instrumentos de planeamiento.
1. Los instrumentos de planeamiento tendrn vigencia indefinida.
2. Cuando resulte necesario para salvaguardar la eficacia de las competencias autonmicas, el
Consejo de Gobierno de la Junta de Andaluca, previa audiencia al municipio o municipios afectados y
dictamen del Consejo Consultivo de Andaluca, podr suspender motivadamente, en todo o parte de su
contenido y mbito territorial y para su innovacin, cualquier instrumento de planeamiento por un plazo de
hasta dos aos. En el plazo de seis meses desde el acuerdo de suspensin se establecern las normas
sustantivas de ordenacin aplicables transitoriamente en sustitucin de las suspendidas, y se concretar, en
su caso, el mbito y los efectos de dicha suspensin.
3. Excepcionalmente y cuando resulte necesario para garantizar el inters pblico, el Consejo de
Gobierno de la Junta de Andaluca, a peticin del municipio o municipios afectados y previo dictamen del
Consejo Consultivo de Andaluca, podr suspender motivadamente, en todo o parte de su contenido y
mbito territorial, cualquier instrumento de planeamiento concretando el mbito y los efectos de dicha
suspensin, por un plazo de hasta dos aos, plazo durante el cual deber producirse su innovacin.
La peticin del municipio o municipios afectados deber ser razonada, asumiendo expresamente las
consecuencias econmicas de todo orden que, en su caso, resulten de la adopcin de la medida solicitada.
En el plazo de seis meses desde el acuerdo de suspensin, la Consejera competente en materia de
urbanismo establecer, previa informacin pblica por un plazo mnimo de veinte das, las normas
sustantivas de ordenacin aplicables transitoriamente en sustitucin de las suspendidas.
4. La entrada en vigor sobrevenida de Planes de Ordenacin del Territorio de mbito subregional
comportar:
a) La prevalencia de sus normas de aplicacin directa cuando stas sean contrarias o incompatibles
con las determinaciones del instrumento de planeamiento urbanstico.
b) La adaptacin de las normas del instrumento de planeamiento urbanstico en la forma que
establezcan sus directrices.
c) La obligacin del municipio o municipios afectados de proceder a la innovacin de sus
instrumentos de planeamiento urbanstico para la adaptacin de sus determinaciones a las de la
planificacin territorial en los trminos previstos en stas.
Se modifica el artculo 35, por Decreto-Ley 1/2013, de 29 de enero.de medidas urgentes en materia urbanstica
y para la proteccin del litoral de Andaluca. BOJA nm. 233, de 28 de noviembre de 2012.

Artculo 36. Rgimen de la innovacin de la ordenacin establecida por los instrumentos de

planeamiento.
1. La innovacin de la ordenacin establecida por los instrumentos de planeamiento se podr llevar
a cabo mediante su revisin o modificacin.
Cualquier innovacin de los instrumentos de planeamiento deber ser establecida por la misma
clase de instrumento, observando iguales determinaciones y procedimiento regulados para su aprobacin,
publicidad y publicacin, y teniendo idnticos efectos. Se exceptan de esta regla las innovaciones que
pueden operar los Planes Parciales de Ordenacin y los Planes Especiales conforme a lo dispuesto en los
artculos 13.1 b) y 14.3 con respecto a la ordenacin pormenorizada potestativa, y los Planes de
Sectorizacin regulados en el artculo 12 de esta Ley. Asimismo se exceptan de esta regla las

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innovaciones que el propio instrumento de planeamiento permita expresamente efectuar mediante Estudio
de Detalle.
La modificacin de las previsiones a las que se refiere el artculo 18.1 se podr realizar mediante el
procedimiento establecido en el artculo 106 para la delimitacin de unidades de ejecucin.
2. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, en la innovacin se atendern las siguientes
reglas particulares de ordenacin, documentacin y procedimiento:
a) De ordenacin:
1. La nueva ordenacin deber justificar expresa y concretamente las mejoras que suponga para
el bienestar de la poblacin y fundarse en el mejor cumplimiento de los principios y fines de la
actividad pblica urbanstica y de las reglas y estndares de ordenacin regulados en esta Ley. En
este sentido, las nuevas soluciones propuestas para las infraestructuras, los servicios y las
dotaciones correspondientes a la ordenacin estructural habrn de mejorar su capacidad o
funcionalidad, sin desvirtuar las opciones bsicas de la ordenacin originaria, y debern cubrir y
cumplir, con igual o mayor calidad y eficacia, las necesidades y los objetivos considerados en sta.
2. Toda innovacin que aumente el aprovechamiento lucrativo de algn terreno, desafecte el
suelo de un destino pblico a parques y jardines, dotaciones o equipamientos, o suprima
determinaciones que vinculen terrenos al uso de viviendas de proteccin oficial u otros regmenes
de proteccin pblica, deber contemplar las medidas compensatorias precisas para mantener la
proporcin y calidad de las dotaciones previstas respecto al aprovechamiento, sin incrementar
ste en detrimento de la proporcin ya alcanzada entre unas y otro.
En todo caso, sin perjuicio de las competencias de las Administraciones pblicas, en el supuesto
de desafectacin del destino pblico de un suelo, ser necesario justificar la innecesariedad de su
destino a tal fin, previo informe, en su caso, de la Consejera competente por razn de la materia,
y prever su destino bsicamente a otros usos pblicos o de inters social.
En los supuestos en que la nueva calificacin de los suelos desafectados sea el residencial, el
destino de dichos suelos ser el previsto en el artculo 75.1 a) de esta Ley.
Se aade un nuevo prrafo a la regla 2. del artculo 36.2.a), por Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas
para la vivienda protegida y el suelo. BOE nmero 300 de 16/12/2005 y BOJA nm. 227, de 21 de noviembre de 2005.

3. Las innovaciones que identifiquen y delimiten mbitos del Hbitat Rural Diseminado debern
fundamentarse en la omisin de su reconocimiento en el plan en vigor.
4. Las innovaciones que alteren las especificaciones de las medidas que eviten la formacin de
nuevos asentamientos debern justificar expresa y concretamente que la nueva regulacin garantiza la
preservacin del suelo no urbanizable de dicho tipo de procesos urbansticos.
5. Toda innovacin que tenga por objeto el cambio de uso de un terreno o inmueble para su destino
a uso residencial habr de contemplar la implementacin o mejora de los sistemas generales, dotaciones o
equipamientos en la proporcin que suponga el aumento de la poblacin que sta prevea y de los nuevos
servicios que demande, o, en su caso, por su equivalente en dinero cuando concurran las circunstancias
establecidas en el artculo 55.3.a).
Se aade un nueva regla 5. del artculo 36.2.a), por Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la
vivienda protegida y el suelo. BOE nmero 300 de 16/12/2005 y BOJA nm. 227, de 21 de noviembre de 2005.
Se modifica la regla 5 del artculo 36, y el contenido actual del artculo para a conformar el apartado 1, por Ley
2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de
Andaluca.

6. En el caso de una modificacin de planeamiento en la que se motive adecuadamente que los

terrenos que fueran necesarios para mantener la adecuada proporcionalidad y calidad no tienen entidad
suficiente para quedar integrados en la red de dotaciones pblicas del municipio, atendiendo a las ya
existentes, se podr prever a cargo de los propietarios de los suelos objeto de modificacin la sustitucin
por su equivalente en dinero, regulada en el artculo 55.3.a).
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Se aade una nueva regla 6 del artculo 36, y el contenido actual del artculo para a conformar el apartado 1,
por Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de
Andaluca.

b) De documentacin:
El contenido documental ser el adecuado e idneo para el completo desarrollo de las
determinaciones afectadas, en funcin de su naturaleza y alcance, debiendo integrar los
documentos refundidos, parciales o ntegros, sustitutivos de los correspondientes del instrumento de
planeamiento en vigor, en los que se contengan las determinaciones aplicables resultantes de la
innovacin.
c) De procedimiento:
1. La competencia para la aprobacin definitiva de innovaciones de Planes Generales de
Ordenacin y Planes de Ordenacin Intermunicipal cuando afecten a la ordenacin estructural, y
siempre la operada mediante Planes de Sectorizacin, corresponde a la Consejera competente en
materia de urbanismo. En los restantes supuestos corresponde a los municipios, previo informe de
la Consejera competente en materia de urbanismo en los trminos regulados en el artculo 31.2 C)
de esta Ley.
2. Las modificaciones que tengan por objeto una diferente zonificacin o uso urbanstico de
parques, jardines o espacios libres, dotaciones o equipamientos, as como las que eximan de la
obligatoriedad de reservar terrenos con el fin previsto en el artculo 10.1.A).b), requerirn dictamen
favorable del Consejo Consultivo de Andaluca. Respecto a estas modificaciones no cabr la
sustitucin monetaria a la que se refiere el artculo 55.3.a).
Se modifica la regla 2 del artculo 36.2.c) por Ley 1/2006, de 16 de mayo, de modificacin de la Ley 7/2002, de
17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca, de la Ley 1/1996, de 10 de enero, de Comercio Interior de
Andaluca y de la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda protegida y el suelo.

BOE nmero

139 de 12/06/2006 y BOJA nm. 98, de 24 de mayo de 2006.

Se modifica la regla 2 del artculo 36, y el contenido actual del artculo para a conformar el apartado 1, por Ley
2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de
Andaluca.

3. En la tramitacin de modificaciones de Planes Generales de Ordenacin Urbanstica que afecten

a la ordenacin de reas de suelo urbano de mbito reducido y especfico debern arbitrarse
medios de difusin complementarios a la informacin pblica y adecuados a las caractersticas del
espacio a ordenar, a fin de que la poblacin de ste reciba la informacin que pudiera afectarle.
3. La Consejera competente en materia de urbanismo, previa audiencia al municipio interesado,
podr imponerle la obligacin de proceder a la pertinente innovacin de sus instrumentos de planeamiento
vigentes cuando concurra el supuesto del apartado 3 c) del artculo 35.
Dicha Consejera deber practicar al municipio correspondiente requerimiento en el que se
especifique el contenido y alcance de la obligacin legal a cumplir y se otorgue un plazo razonable para su
cumplimiento, con adopcin de cuantas medidas fueran pertinentes a tal fin, incluidas las de ndole
presupuestaria. Transcurrido este plazo sin efecto, podr sustituir la inactividad municipal relativa a la
formulacin del correspondiente proyecto, conforme a lo dispuesto en el artculo 60 de la Ley 7/1985, de 2
de abril, reguladora de las bases del rgimen local, y por incumplimiento del pertinente deber legal,
acordando lo procedente para la elaboracin tcnica de la innovacin.
La Consejera competente en materia de urbanismo podr en todo caso proceder a la elaboracin
tcnica de las innovaciones a que se refieren los prrafos anteriores previo acuerdo o con informe favorable
del municipio interesado.

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Artculo 37. Revisin de los instrumentos de planeamiento: concepto y procedencia.

1. Se entiende por revisin de los instrumentos de planeamiento la alteracin integral de la
ordenacin establecida por los mismos, y en todo caso la alteracin sustancial de la ordenacin estructural
de los Planes Generales de Ordenacin Urbanstica.
2. La revisin puede ser total o parcial segn su mbito o alcance. La revisin puede ser parcial
cuando justificadamente se circunscriba a una parte, bien del territorio ordenado por el instrumento de
planeamiento objeto de la misma, bien de sus determinaciones que formen un conjunto homogneo, o de
ambas a la vez.
A tales efectos, se considera que una innovacin trasciende del mbito de la actuacin conllevando
la revisin del planeamiento, a los efectos de la sostenibilidad, cuando sta determine, por s misma o en
unin de las aprobadas definitivamente en los cuatro aos anteriores a la fecha de su aprobacin inicial, un
incremento superior al veinticinco por ciento de la poblacin del municipio, o de la totalidad de la superficie
de los suelos clasificados como urbanos, descontando de dicho cmputo los suelos urbanos no
consolidados que se constituyan como vacos relevantes conforme a lo previsto en el apartado 4 del artculo
17.
Esta revisin abarcar e integrar aquellas determinaciones de la ordenacin estructural que se
vean afectadas por la suma de las alteraciones ya aprobadas desde la fecha de la aprobacin definitiva del
Plan General de Ordenacin Urbanstica y de las nuevas que se proponen, sin perjuicio de que proceda la
revisin integral del Plan General de Ordenacin Urbanstica cuando concurran los supuestos del apartado
1. La innovacin que conlleve la revisin de un uso global en el planeamiento urbanstico deber integrar la
de los restantes usos globales.
Se modifica el apartado 2 del artculo 37, y el contenido actual del artculo para a conformar el apartado 1, por
Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de
Andaluca.

3. Los instrumentos de planeamiento se revisarn en los plazos que ellos mismos establezcan y
cuando se produzcan los supuestos o circunstancias que prevean a tal efecto.
Artculo 38. Modificacin de los instrumentos de planeamiento: concepto, procedencia y lmites.
1. Toda alteracin de la ordenacin establecida por los instrumentos de planeamiento no
contemplada en el artculo anterior se entender como modificacin.
2. El Plan General de Ordenacin Urbanstica, y en su caso el Plan de Ordenacin Intermunicipal,
deber identificar y distinguir expresamente las determinaciones que, an formando parte de su contenido
propio, no correspondan a la funcin legal que dichos Planes tienen asignada en esta Ley, sino a la del
instrumento de planeamiento para su desarrollo. A efectos de su tramitacin, la modificacin tendr en
cuenta dicha distincin, debiendo ajustarse las determinaciones afectadas por ella a las reglas propias del
instrumento de planeamiento a que correspondan, por su rango o naturaleza.
3. La modificacin podr tener lugar en cualquier momento, siempre motivada y justificadamente.
4. Los municipios podrn redactar y aprobar, en cualquier momento y mediante acuerdo de su
Ayuntamiento Pleno, versiones completas y actualizadas o textos refundidos de los instrumentos de
planeamiento que hayan sido objeto de modificaciones. Su redaccin y aprobacin ser preceptiva cuando,
por el nmero o alcance de las modificaciones, resulte necesaria para el adecuado e idneo ejercicio por
cualquier persona del derecho de consulta sobre el instrumento de planeamiento ntegro.
Una vez aprobados definitivamente, y para su eficacia, debern ser depositados dos ejemplares de
los mismos en el registro administrativo del correspondiente Ayuntamiento y en el de la Consejera
competente en materia de urbanismo cuando corresponda a instrumentos de planeamiento cuya aprobacin
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definitiva le competa, o tengan que ser objeto de informe de la misma previo a su aprobacin definitiva por
aqul.
SECCIN 6 INFORMACIN PBLICA Y PUBLICIDAD
Artculo 39. Informacin pblica y participacin.
1. Debern ser objeto de publicacin en el Boletn Oficial que corresponda, en uno de los diarios de
mayor difusin provincial y en el tabln de anuncios del municipio o municipios afectados:
a) El anuncio de la informacin pblica que debe celebrarse en los procedimientos sustanciados
para la aprobacin de instrumentos de planeamiento y de sus innovaciones.
b) Los acuerdos de suspensin completa o parcial de instrumentos de planeamiento, as como los
de la suspensin del otorgamiento de aprobaciones, autorizaciones y licencias regulada en el
artculo 27.
2. Deber publicarse en el Boletn Oficial que corresponda, y en su caso en el tabln de anuncios
del municipio o municipios afectados, el anuncio de la informacin pblica de los convenios urbansticos
antes de su aprobacin.
3. La Administracin responsable del procedimiento para la aprobacin de un instrumento de
planeamiento deber promover en todo caso, antes y durante el trmite de informacin pblica, las
actividades que, en funcin del tipo, mbito y objeto del instrumento a aprobar y de las caractersticas del
municipio o municipios afectados, sean ms adecuadas para incentivar y hacer ms efectiva la participacin
ciudadana, y facilitarn su conocimiento por medios telemticos durante las fases de su tramitacin.
4. En el trmite de informacin pblica de los procedimientos de aprobacin de los instrumentos de
planeamiento urbanstico y sus innovaciones, la documentacin expuesta al pblico deber incluir el
resumen ejecutivo regulado en el artculo 19.3.
Se modifica el apartado 3 y se aade un nuevo apartado del artculo 39, y el contenido actual del artculo para
a conformar el apartado 1, por Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de
Ordenacin Urbanstica de Andaluca.

Artculo 40. Publicidad.

1. A los efectos de garantizar la publicidad de los instrumentos de planeamiento, en los
Ayuntamientos y en la Consejera competente en materia de urbanismo existir un registro administrativo de
los instrumentos de planeamiento aprobados por los mismos.
2. Los municipios remitirn al registro de la citada Consejera, en todo caso, copia del resumen
ejecutivo de los instrumentos de planeamiento. Asimismo, remitirn los documentos completos de los
instrumentos de planeamiento aprobados en ejercicio de su competencia, cuando sea preceptivo el informe
de alguna de las Consejeras o Entidades Instrumentales de la Administracin de la Junta de Andaluca.
Se modifica el apartado 2 del artculo 40, y el contenido actual del artculo para a conformar el apartado 1, por
Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de
Andaluca.

3. El depsito de los instrumentos de planeamiento y sus innovaciones ser condicin legal para la
publicacin a que se refiere el artculo siguiente. Las copias de los documentos de los instrumentos de
planeamiento correspondiente expedidas por el registro, una vez en vigor y con los debidos requisitos,
acreditan a todos los efectos legales el contenido de los mismos.

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4. Los municipios podrn regular, mediante la correspondiente ordenanza, la cdula urbanstica de

los terrenos o edificios existentes, acreditativa del rgimen urbanstico aplicable y dems circunstancias
urbansticas.
5. Las Administraciones competentes garantizarn el acceso y el conocimiento del contenido de los
instrumentos de planeamiento mediante ediciones convencionales e igualmente facilitarn su divulgacin y
libre acceso por medios y procedimientos informticos y telemticos.
Se modifica el apartado 5 del artculo 40, y el contenido actual del artculo para a conformar el apartado 1, por
Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de
Andaluca.

Artculo 41. Publicacin.

1. Los acuerdos de aprobacin definitiva de los instrumentos de planeamiento que correspondan a
la Administracin de la Comunidad Autnoma, as como el contenido del articulado de sus normas, se
publican en el "Boletn Oficial de la Junta de Andaluca" por disposicin del rgano que los haya adoptado.
Respecto a los instrumentos de planeamiento cuya aprobacin corresponda a los municipios, es de
aplicacin lo establecido en la legislacin de rgimen local.
2. La publicacin conforme a la regla del apartado anterior, llevar la indicacin de haberse
procedido previamente al depsito en el registro del Ayuntamiento y, en su caso, de la Consejera
competente en materia de urbanismo.
3. El acuerdo de aprobacin de los convenios urbansticos se publicar en el Boletn Oficial que
corresponda con expresin, al menos, de haberse procedido a su depsito en el registro correspondiente, e
identificacin de sus otorgantes, objeto, situacin y emplazamiento de los terrenos afectados.
CAPTULO V
Las actuaciones de inters pblico en terrenos con el rgimen del suelo no urbanizable
Artculo 42. Actuaciones de Inters Pblico en terrenos con el rgimen del suelo no urbanizable.
1. Son actuaciones de inters pblico en terrenos que tengan el rgimen del suelo no urbanizable
las actividades de intervencin singular, de promocin pblica o privada, con incidencia en la ordenacin
urbanstica, en las que concurran los requisitos de utilidad pblica o inters social, as como la procedencia
o necesidad de implantacin en suelos que tengan este rgimen jurdico. Dicha actuacin habr de ser
compatible con el rgimen de la correspondiente categora de este suelo y no inducir a la formacin de
nuevos asentamientos.
Dichas actividades pueden tener por objeto la realizacin de edificaciones, construcciones, obras e
instalaciones, para la implantacin en este suelo de infraestructuras, servicios, dotaciones o equipamientos,
as como para usos industriales, terciarios, tursticos u otros anlogos, pero en ningn caso usos
residenciales.
Se modifica el apartado 1 del artculo 42, por Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda
protegida y el suelo. BOE nmero 300 de 16/12/2005 y BOJA nm. 227, de 21 de noviembre de 2005.

2. No tienen la consideracin de Actuaciones de Inters Pblico, a los efectos de esta Ley, las
actividades de obras pblicas ordinarias a que se refiere el artculo 143 de esta Ley, ni la implantacin de
infraestructuras y servicios para las que la legislacin sectorial establezca un procedimiento especial de
armonizacin con la ordenacin urbanstica.
3. Las Actuaciones de Inters Pblico requieren la aprobacin del Plan Especial o Proyecto de
Actuacin pertinente y el otorgamiento, en su caso, de la preceptiva licencia urbanstica, sin perjuicio de las
restantes autorizaciones administrativas que fueran legalmente preceptivas.
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La aprobacin del Plan Especial o del Proyecto de Actuacin tiene como presupuesto la
concurrencia de los requisitos enunciados en el primer apartado de este artculo y conllevar la aptitud de
los terrenos necesarios en los trminos y plazos precisos para la legitimacin de aqulla. Transcurridos los
mismos, cesar la vigencia de dicha cualificacin.
4. Proceder la formulacin de un Plan Especial en los casos de actividades en las que se produzca
cualquiera de las circunstancias siguientes:
a) Comprender terrenos pertenecientes a ms de un trmino municipal.
b) Tener, por su naturaleza, entidad u objeto, incidencia o trascendencia territoriales
supramunicipales.
c) Afectar a la ordenacin estructural del correspondiente Plan General de Ordenacin Urbanstica.
d) En todo caso, cuando comprendan una superficie superior a 50 hectreas.
En los restantes supuestos proceder la formulacin de un Proyecto de Actuacin.

5. El Plan Especial y el Proyecto de Actuacin contendrn al menos las siguientes determinaciones:

A) Administracin pblica, entidad o persona, promotora de la actividad, con precisin de los datos
necesarios para su plena identificacin.
B) Descripcin detallada de la actividad, que en todo caso incluir:
a) Situacin, emplazamiento y delimitacin de los terrenos afectados.
b) Caracterizacin fsica y jurdica de los terrenos.
c) Caractersticas socioeconmicas de la actividad.
d) Caractersticas de las edificaciones, construcciones, obras e instalaciones que integre, con
inclusin de las exteriores necesarias para la adecuada funcionalidad de la actividad y de las
construcciones, infraestructuras y servicios pblicos existentes en su mbito territorial de incidencia.
e) Plazos de inicio y terminacin de las obras, con determinacin, en su caso, de las fases en que
se divida la ejecucin.
C) Justificacin y fundamentacin, en su caso, de los siguientes extremos:
a) Utilidad pblica o inters social de su objeto.
b) Viabilidad econmico-financiera y plazo de duracin de la cualificacin urbanstica de los
terrenos, legitimadora de la actividad.
c) Procedencia o necesidad de la implantacin en suelo no urbanizable, justificacin de la ubicacin
concreta propuesta y de su incidencia urbanstico-territorial y ambiental, as como de las medidas
para la correccin de los impactos territoriales o ambientales.
d) Compatibilidad con el rgimen urbanstico de la categora de suelo no urbanizable,
correspondiente a su situacin y emplazamiento.
e) No induccin de la formacin de nuevos asentamientos.
D) Obligaciones asumidas por el promotor de la actividad, que al menos estarn constituidas por:
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a) Las correspondientes a los deberes legales derivados del rgimen de la clase de suelo no
urbanizable.
b) Pago de la prestacin compensatoria en suelo no urbanizable y constitucin de garanta, en su
caso, de acuerdo con lo regulado en el artculo 52.4 y 5 de esta Ley.
c) Solicitud de licencia urbanstica municipal en el plazo mximo de un ao a partir de la aprobacin
del correspondiente Plan Especial o Proyecto de Actuacin, salvo en los casos exceptuados por
esta Ley de la obtencin de licencia previa.
E) Cualesquiera otras determinaciones que completen la caracterizacin de la actividad y permitan
una adecuada valoracin de los requisitos exigidos.
6. Cuando la actuacin tenga la condicin, adems, de Actuacin con Incidencia en la Ordenacin
del Territorio, de conformidad con el artculo 30 y el apartado II del anexo de la Ley 1/1994, de 11 de enero,
de Ordenacin del Territorio de la Comunidad Autnoma de Andaluca, el Plan Especial o Proyecto de
Actuacin deber especificar asimismo las incidencias previsibles en la ordenacin del territorio, en la forma
prevista en el artculo 31 de la citada Ley. Todo ello a los efectos de la emisin del informe prevenido en el
artculo 30 del mismo texto legal con carcter previo a la aprobacin de aqullos.
7. El Plan Especial o el Proyecto de Actuacin se formalizar en los documentos necesarios,
incluidos planos, para expresar con claridad y precisin las determinaciones a que se refieren los dos
apartados anteriores.
Artculo 43. Aprobacin de los Proyectos de Actuacin.
1. El procedimiento para la aprobacin por el municipio de los Proyectos de Actuacin se ajustar a
los siguientes trmites:
a) Solicitud del interesado acompaada del Proyecto de Actuacin y dems documentacin exigida
en el artculo anterior.
b) Resolucin sobre su admisin o inadmisin a trmite a tenor de la concurrencia o no en la
actividad de los requisitos establecidos en el artculo anterior.
c) Admitido a trmite, informacin pblica por plazo de veinte das, mediante anuncio en el "Boletn
Oficial" de la provincia, con llamamiento a los propietarios de terrenos incluidos en el mbito del
proyecto.
d) Informe de la Consejera competente en materia de urbanismo, que deber ser emitido en plazo
no superior a treinta das.
e) Resolucin motivada del Ayuntamiento Pleno, aprobando o denegando el Proyecto de Actuacin.
f) Publicacin de la resolucin en el Boletn Oficial de la Provincia.
2. Transcurrido el plazo de seis meses desde la formulacin de la solicitud en debida forma sin
notificacin de resolucin expresa, se entender denegada la autorizacin solicitada.
3. Sin perjuicio de lo anterior, transcurridos dos meses desde la entrada de la solicitud y del
correspondiente Proyecto de Actuacin en el registro del rgano competente sin que sea notificada la
resolucin de la admisin o inadmisin a trmite, el interesado podr instar la informacin pblica de la
forma que se establece en el artculo 32.3 de esta Ley. Practicada la informacin pblica por iniciativa del
interesado, ste podr remitir la documentacin acreditativa del cumplimiento de este trmite y el Proyecto
de Actuacin al municipio para su aprobacin. Transcurrido dos meses sin que haya sido notificada la
resolucin aprobatoria, sta podr entenderse desestimada.

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TTULO II
El rgimen urbanstico del suelo
CAPTULO I
La clasificacin del suelo
Artculo 44. Clases de suelo.
El Plan General de Ordenacin Urbanstica clasifica la totalidad del suelo de cada trmino municipal
en todas o algunas de las siguientes clases de suelo: urbano, no urbanizable y urbanizable, distinguiendo en
cada una de stas las correspondientes categoras.
No obstante lo dispuesto en el prrafo anterior, los terrenos destinados a sistemas generales que
por su naturaleza, entidad u objeto tengan carcter o inters supramunicipal o singular podrn ser excluidos
de la clasificacin del suelo, sin perjuicio de su adscripcin a una de las clases de ste a los efectos de su
valoracin y obtencin.
Artculo 45. Suelo urbano.
1. Integran el suelo urbano los terrenos que el Plan General de Ordenacin Urbanstica, y en su
caso el Plan de Ordenacin Intermunicipal, adscriba a esta clase de suelo por encontrarse en alguna de las
siguientes circunstancias:
a) Formar parte de un ncleo de poblacin existente o ser susceptible de incorporarse en l en
ejecucin del Plan, y estar dotados, como mnimo, de los servicios urbansticos de acceso rodado
por va urbana, abastecimiento de agua, saneamiento y suministro de energa elctrica en baja
tensin.
b) Estar ya consolidados al menos en las dos terceras partes del espacio apto para la edificacin
segn la ordenacin que el planeamiento general proponga e integrados en la malla urbana en
condiciones de conectar a los servicios urbansticos bsicos reseados en el apartado anterior.
c) Haber sido transformados y urbanizados en ejecucin del correspondiente instrumento de
planeamiento urbanstico y de conformidad con sus determinaciones.
2. En esta clase de suelo, el Plan General de Ordenacin Urbanstica, o en su caso el Plan de
Ordenacin Intermunicipal, establecer las siguientes categoras:
A) Suelo urbano consolidado, integrado por los terrenos a que se refiere el apartado anterior cuando
estn urbanizados o tengan la condicin de solares y no deban quedar comprendidos en el apartado
siguiente.
B) Suelo urbano no consolidado, que comprende los terrenos que adscriba a esta clase de suelo por
precisar una actuacin de transformacin urbanstica debida a alguna de las siguientes circunstancias:
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a) Constituir vacos relevantes que permitan la delimitacin de sectores de suelo que carezcan de
los servicios, infraestructuras y dotaciones pblicos precisos y requieran de una actuacin de
renovacin urbana que comporte una nueva urbanizacin conectada funcionalmente a la red de
los servicios e infraestructuras existentes.
b) Estar sujeta a una actuacin de reforma interior por no contar la urbanizacin existente con
todos los servicios, infraestructuras y dotaciones pblicos en la proporcin y con las caractersticas
adecuadas para servir a la edificacin existente o que se vaya a construir en ellos, ya sea por
precisar la urbanizacin de la mejora o rehabilitacin, o bien de su renovacin por devenir
insuficiente como consecuencia del cambio de uso o edificabilidad global asignado por el
planeamiento.
c) Precisar de un incremento o mejora de dotaciones, as como en su caso de los servicios
pblicos y de urbanizacin existentes, por causa de un incremento del aprovechamiento objetivo
derivado de un aumento de edificabilidad, densidad o de cambio de uso que el instrumento de
planeamiento atribuya o reconozca en parcelas integradas en reas homogneas respecto al
aprovechamiento preexistente.
Se presumir que este aumento de edificabilidad o densidad o cambio de uso requiere el
incremento o mejora de las dotaciones, y en su caso de los servicios pblicos y de urbanizacin,
cuando dicho incremento comporte un aumento del aprovechamiento objetivo superior al diez por
ciento del preexistente.
Se modifica el apartado 2.B) del artculo 45, por Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley 7/2002,
de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.

Artculo 46. Suelo no urbanizable.

1. Pertenecen al suelo no urbanizable los terrenos que el Plan General de Ordenacin Urbanstica
adscriba a esta clase de suelo por:
a) Tener la condicin de bienes de dominio pblico natural o estar sujetos a limitaciones o
servidumbres, por razn de stos, cuyo rgimen jurdico demande, para su integridad y efectividad,
la preservacin de sus caractersticas.
b) Estar sujetos a algn rgimen de proteccin por la correspondiente legislacin administrativa,
incluidas las limitaciones y servidumbres as como las declaraciones formales o medidas
administrativas que, de conformidad con dicha legislacin, estn dirigidas a la preservacin de la
naturaleza, la flora y la fauna, del patrimonio histrico o cultural o del medio ambiente en general.
c) Ser merecedores de algn rgimen especial de proteccin o garante del mantenimiento de sus
caractersticas, otorgado por el propio Plan General de Ordenacin Urbanstica, por razn de los
valores e intereses en ellos concurrentes de carcter territorial, natural, ambiental, paisajstico o
histrico.
d) Entenderse necesario para la proteccin del litoral.
e) Ser objeto por los Planes de Ordenacin del Territorio de previsiones y determinaciones que
impliquen su exclusin del proceso urbanizador o que establezcan criterios de ordenacin de usos,
de proteccin o mejora del paisaje y del patrimonio histrico y cultural, y de utilizacin racional de
los recursos naturales en general, incompatibles con cualquier clasificacin distinta a la de suelo no
urbanizable.
f) Considerarse necesaria la preservacin de su carcter rural, atendidas las caractersticas del
municipio, por razn de su valor, actual o potencial, agrcola, ganadero, forestal, cinegtico o
anlogo.
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g) Constituir el soporte fsico de asentamientos rurales diseminados, vinculados en su origen al

medio rural, cuyas caractersticas, atendidas las del municipio, proceda preservar.
Se modifica el apartado 1.g) del artculo 46, por Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley 7/2002,
de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.

h) Ser necesario el mantenimiento de sus caractersticas para la proteccin de la integridad y

funcionalidad de infraestructuras, servicios, dotaciones o equipamientos pblicos o de inters
pblico.
i) Presentar riesgos ciertos de erosin, desprendimientos, corrimientos, inundaciones u otros riesgos
naturales.
j) Proceder la preservacin de su carcter no urbanizable por la existencia de actividades y usos
generadores de riesgos de accidentes mayores o que medioambientalmente o por razones de salud
pblica sean incompatibles con los usos a los que otorga soporte la urbanizacin.
k) Ser improcedente su transformacin teniendo en cuenta razones de sostenibilidad, racionalidad y
las condiciones estructurales del municipio.
2. De conformidad y en aplicacin de los criterios que se establezcan reglamentariamente, el Plan
General de Ordenacin Urbanstica podr establecer, dentro de esta clase de suelo, todas o algunas de las
categoras siguientes:
a) Suelo no urbanizable de especial proteccin por legislacin especfica, que incluir en todo caso
los terrenos clasificados en aplicacin de los criterios de las letras a) y b) del apartado anterior, e i)
cuando tales riesgos queden acreditados en el planeamiento sectorial.
b) Suelo no urbanizable de especial proteccin por la planificacin territorial o urbanstica, que
incluir al menos los terrenos clasificados en aplicacin de los criterios de las letras c), d) y e) del
apartado anterior.
c) Suelo no urbanizable de carcter natural o rural.
d) Suelo no urbanizable del Hbitat Rural Diseminado, que incluir aquellos suelos que cuenten con
las caractersticas que se sealan en la letra g) del apartado anterior.
Artculo 47. Suelo urbanizable.
El Plan General de Ordenacin Urbanstica, y en su caso el Plan de Ordenacin Intermunicipal,
establecer en esta clase de suelo todas o algunas de las categoras siguientes:
a) Suelo urbanizable ordenado, integrado por los terrenos que formen el o los sectores para los que
el Plan establezca directamente la ordenacin detallada que legitime la actividad de ejecucin, en
funcin de las necesidades y previsiones de desarrollo urbanstico municipal.
b) Suelo urbanizable sectorizado, integrado por los terrenos suficientes y ms idneos para
absorber los crecimientos previsibles, de acuerdo con los criterios fijados por el Plan General de
Ordenacin Urbanstica. Este plan delimitar uno o ms sectores, y fijar las condiciones y los
requerimientos exigibles para su transformacin mediante el o los pertinentes Planes Parciales de
Ordenacin. Desde la aprobacin de su ordenacin detallada, este suelo pasar a tener la
consideracin de suelo urbanizable ordenado.
c) Suelo urbanizable no sectorizado, integrado por los restantes terrenos adscritos a esta clase de
suelo.

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Esta categora deber tener en cuenta las caractersticas naturales y estructurales del municipio, as
como la capacidad de integracin de los usos del suelo y las exigencias de su crecimiento racional,
proporcionado y sostenible.
CAPTULO II
El rgimen de las distintas clases de suelo
SECCIN 1 EL CONTENIDO URBANSTICO DE LA PROPIEDAD DEL SUELO

Artculo 48. Delimitacin del contenido urbanstico del derecho de propiedad del suelo.
La clasificacin y las restantes determinaciones de ordenacin urbanstica del suelo vinculan los
terrenos y las construcciones, edificaciones o instalaciones a los correspondientes destinos y usos, y
definen la funcin social de los mismos delimitando el contenido del derecho de propiedad.
Artculo 49. Principios generales del rgimen urbanstico legal de la propiedad del suelo.
1. La ordenacin urbanstica de los terrenos y de las construcciones, edificaciones o instalaciones
no confiere a los propietarios afectados por ella derecho alguno a indemnizacin, salvo en los supuestos
previstos en la Ley y de conformidad, en todo caso, con el rgimen general de la responsabilidad patrimonial
de las Administraciones pblicas.
2. En los suelos clasificados como urbano no consolidado o urbanizable ordenado, la participacin
de la comunidad en el aprovechamiento generado por la ordenacin urbanstica y el reparto entre los
propietarios afectados por sta de las cargas y los costes de la urbanizacin precisa para su materializacin,
as como del aprovechamiento susceptible de apropiacin, se producen en la forma y los trminos
establecidos en esta Ley.
En todo caso este reparto debe cumplir los siguientes requisitos:
a) Debe producirse, mediante el instrumento de equidistribucin que corresponda, respecto de una
comunidad de referencia que, como mnimo, debe tener caractersticas y dimensiones suficientes en
funcin de la actividad de ejecucin de que se trate.
b) La distribucin de las cargas y la recaudacin de los costes de la urbanizacin corresponde a la
Administracin en la forma legalmente determinada, debiendo quedar garantizados suficientemente
los derechos de aquellos propietarios que no participen en la actividad de ejecucin. La recaudacin
puede tener beneficiario privado cuando la urbanizacin se realice por gestin indirecta o mediante
la aplicacin de un sistema de actuacin privado.
3. El uso urbanstico del subsuelo se acomodar a las previsiones del Plan General, quedando en
todo caso su aprovechamiento subordinado a las exigencias del inters pblico y de la implantacin de
instalaciones, equipamientos y servicios de todo tipo. La necesidad de preservar el patrimonio arqueolgico
soterrado, como elemento intrnseco al subsuelo, supondr la delimitacin de su contenido urbanstico, y
condicionar la adquisicin y materializacin del aprovechamiento urbanstico atribuido al mismo por el
instrumento de planeamiento.
Sin perjuicio de lo dispuesto en el prrafo anterior, cuando el instrumento de planeamiento no
precise el aprovechamiento atribuido al subsuelo, ste se presumir pblico.

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Artculo 50. Contenido urbanstico legal del derecho de propiedad del suelo: derechos.
Forman parte del contenido urbanstico del derecho de propiedad del suelo, sin perjuicio del rgimen
que le sea de aplicacin a ste por razn de su clasificacin, los siguientes derechos:
A) El uso, disfrute y la explotacin normal del bien, a tenor de su situacin, caractersticas objetivas
y destino, conforme, o en todo caso no incompatible, con la legislacin que le sea aplicable, y en particular
con la ordenacin urbanstica.
B) Cuando se trate de terrenos que pertenezcan al suelo no urbanizable, los derechos anteriores
comprenden:
a) Cualquiera que sea la categora a la que estn adscritos, la realizacin de los actos precisos para
la utilizacin y explotacin agrcola, ganadera, forestal, cinegtica o anloga a la que estn
efectivamente destinados, conforme a su naturaleza y mediante el empleo de medios tcnicos e
instalaciones adecuados y ordinarios, que no supongan ni tengan como consecuencia la
transformacin de dicho destino, ni de las caractersticas de la explotacin. Los trabajos e
instalaciones que se lleven a cabo en los terrenos quedan sujetos a las limitaciones impuestas por
la legislacin civil y administrativa aplicables por razn de la materia y, cuando consistan en
instalaciones u obras, deben realizarse, adems, de conformidad con la ordenacin urbanstica
aplicable.
En los terrenos adscritos a las categoras de suelo no urbanizable de especial proteccin, esta
facultad tiene como lmites su compatibilidad con el rgimen de proteccin a que estn sujetos.
b) En las categoras de suelo no urbanizable de carcter natural o rural y del Hbitat Rural
Diseminado, la realizacin de las obras, construcciones, edificaciones o instalaciones y el desarrollo
de usos y actividades que, no previstas en la letra anterior, se legitimen expresamente por los
Planes de Ordenacin del Territorio, por el propio Plan General de Ordenacin Urbanstica o por
Planes Especiales, as como, en su caso, por los instrumentos previstos en la legislacin ambiental.
c) En los terrenos adscritos a las categoras de suelo no urbanizable de especial proteccin, el
derecho reconocido en la letra anterior slo corresponder cuando as lo atribuya el rgimen de
proteccin a que est sujeto por la legislacin sectorial o por la ordenacin del territorio que haya
determinado esta categora o por la ordenacin especfica que para los mismos establezca el Plan
General de Ordenacin Urbanstica.
C) Cuando se trate de terrenos clasificados como suelo urbanizable no sectorizado, los propios de
la clase de suelo no urbanizable, y adems el de la iniciativa para promover su transformacin, mediante su
adscripcin a la categora de suelo urbanizable sectorizado o, en su caso, ordenado. El ejercicio de este
derecho requiere la innovacin del correspondiente Plan General de Ordenacin Urbanstica mediante la
aprobacin del Plan de Sectorizacin.
Se modifica el apartado C) del artculo 50, por Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley 7/2002,
de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.

D) Cuando se trate de terrenos clasificados como suelo urbanizable sectorizado u ordenado para los
que la Administracin actuante no opte por la ejecucin pblica directa del planeamiento correspondiente,
los derechos previstos en el apartado A) comprenden el de iniciativa y promocin de su transformacin
mediante la urbanizacin, que incluyen los siguientes:
a) Competir, en la forma determinada en esta Ley, por la adjudicacin de la urbanizacin en rgimen
de gestin indirecta de la actuacin.

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b) Con independencia del ejercicio o no del derecho anterior, participar, en la forma y condiciones
determinadas en esta Ley, en el sistema urbanstico determinado para la ejecucin de la
urbanizacin, o en la gestin indirecta de la actuacin en condiciones libremente acordadas con el
adjudicatario de la misma.
c) Ceder los terrenos voluntariamente por su valor o, en todo caso, percibir el correspondiente
justiprecio, en el caso de no participar en la ejecucin de la urbanizacin.
Se modifica el apartado D) del artculo 50, por Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley 7/2002,
de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.

E) Cuando se trate de terrenos clasificados como suelo urbano no consolidado, los derechos del
apartado A) incluyen el de participar, en la forma determinada en esta Ley, en la actividad de ejecucin de
las obras de urbanizacin precisas. En los supuestos en los que la ejecucin del instrumento de
planeamiento deba tener lugar, conforme a ste, en unidades de ejecucin, los derechos son los
reconocidos a los propietarios de suelo urbanizable sectorizado u ordenado.
Se modifica el apartado E) del artculo 50, por Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley 7/2002,
de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.

F) Cuando se trate de terrenos clasificados como suelo urbano consolidado, habindose cumplido
respecto de ellos todos los deberes legales exigibles y permitiendo la ordenacin urbanstica su ejecucin
en rgimen de actuaciones edificatorias, los derechos previstos en el apartado A) incluyen los de
materializar, mediante la edificacin, el aprovechamiento urbanstico correspondiente y destinar las
edificaciones realizadas a los usos autorizados por la referida ordenacin, desarrollando en ellas las
actividades previstas.
Artculo 51. Contenido urbanstico legal del derecho de propiedad del suelo: deberes.
1. Forman parte del contenido urbanstico del derecho de propiedad del suelo, sin perjuicio del
rgimen a que quede ste sujeto por razn de su clasificacin, los siguientes deberes:
A) Con carcter general:
a) Destinar el suelo al uso previsto por la ordenacin urbanstica, conservar las construcciones o
edificaciones e instalaciones existentes en las debidas condiciones de seguridad, salubridad,
funcionalidad y ornato, as como cumplir las exigencias impuestas por la ordenacin urbanstica
para el legtimo ejercicio del derecho o derechos reconocidos en el artculo anterior.
b) Contribuir, en los trminos previstos en esta Ley, a la adecuada ordenacin, dotacin y
mantenimiento de la ciudad consolidada de acuerdo con las previsiones del planeamiento.
c) Conservar y mantener el suelo, y en su caso su masa vegetal, y cuantos valores en l concurran
en las condiciones requeridas por la ordenacin urbanstica y la legislacin especfica que le sea de
aplicacin.
B) Cuando los terrenos pertenezcan a la clase de suelo urbanizable sectorizado, promover su
transformacin en las condiciones y con los requerimientos exigibles, cuando el sistema de ejecucin sea
privado.
C) Cuando los terrenos pertenezcan a la clase de suelo urbanizable ordenado y al suelo urbano no
consolidado:
a) Promover su transformacin en las condiciones y con los requerimientos exigibles, cuando el
sistema de ejecucin sea privado.

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b) Solicitar y obtener las autorizaciones administrativas preceptivas y, en todo caso, la licencia

municipal, con carcter previo a cualquier acto de transformacin o uso del suelo, natural o
construido.
c) Realizar la edificacin en las condiciones fijadas por la ordenacin urbanstica, una vez el suelo
tenga la condicin de solar, y conservar, y en su caso rehabilitar, la edificacin realizada para que
mantenga las condiciones requeridas para el otorgamiento de autorizacin para su ocupacin.
d) Ceder obligatoria y gratuitamente al municipio los terrenos destinados por la ordenacin
urbanstica a dotaciones, que comprenden tanto las destinadas al servicio del sector o mbito de
actuacin como los sistemas generales incluidos o adscritos al mismo.
e) Ceder obligatoria y gratuitamente al municipio los terrenos, ya urbanizados, en los que se localice
la parte de aprovechamiento urbanstico correspondiente a dicha Administracin en concepto de
participacin de la comunidad en las plusvalas.
f) Proceder a la distribucin equitativa de los beneficios y cargas derivados del planeamiento, con
anterioridad a la ejecucin material del mismo.
g) Costear y, en su caso, ejecutar la urbanizacin en el plazo establecido al efecto, que incluye
tambin en el suelo urbanizable ordenado la parte que proceda para asegurar la conexin y la
integridad de las redes generales de servicios y dotaciones.
D) Cuando los terrenos pertenezcan al suelo urbano consolidado, cumplir con los deberes previstos
en las letras b) y c) del apartado anterior.
2. El cumplimiento de los deberes previstos en el apartado anterior es condicin del legtimo
ejercicio de los correspondientes derechos enumerados en el artculo anterior.
SECCIN 2 EL RGIMEN DEL SUELO NO URBANIZABLE
Artculo 52. Rgimen del suelo no urbanizable.
1. En los terrenos clasificados como suelo no urbanizable que no estn adscritos a categora alguna
de especial proteccin, pueden realizarse los siguientes actos:
A) Las obras o instalaciones precisas para el desarrollo de las actividades enumeradas en el artculo
50.B a), que no estn prohibidas expresamente por la legislacin aplicable por razn de la materia, por los
Planes de Ordenacin del Territorio, por el Plan General de Ordenacin Urbanstica y por los Planes
Especiales.
En estas categoras de suelo estn prohibidas las actuaciones que comporten un riesgo previsible y
significativo, directo o indirecto, de inundacin, erosin o degradacin del suelo. Sern nulos de pleno
derecho los actos administrativos que las autoricen, que contravengan lo dispuesto en la legislacin
aplicable por razn de la materia o en los planes urbansticos.
B) Las segregaciones, edificaciones, construcciones, obras o instalaciones que, estando
expresamente permitidas por el Plan General de Ordenacin Urbanstica o Plan Especial de desarrollo,
sean consecuencias de:
a) El normal funcionamiento y desarrollo de las explotaciones agrcolas.
b) La necesidad justificada de vivienda unifamiliar aislada, cuando est vinculada a un destino
relacionado con fines agrcolas, forestales o ganaderos.
c) La conservacin, rehabilitacin o reforma de edificaciones, construcciones o instalaciones
existentes.
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d) Las caractersticas propias de los mbitos del Hbitat Rural Diseminado.

e) La ejecucin y el mantenimiento de las infraestructuras y los servicios, dotaciones y
equipamientos pblicos.
Estos actos estarn sujetos a licencia municipal, previa aprobacin, cuando se trate de actos que
tengan por objeto viviendas unifamiliares aisladas, del correspondiente Proyecto de Actuacin por el
procedimiento prescrito en los artculos 42 y 43 de la presente Ley para las Actuaciones de Inters Pblico
en terrenos que tengan el rgimen del suelo no urbanizable.
Se exceptan de la regulacin anterior, en los trminos que se determinen reglamentariamente,
aquellas segregaciones de naturaleza rstica cuya finalidad no sea la implantacin de usos urbansticos, y
para las que se obtenga la correspondiente declaracin municipal de innecesariedad de licencia C) Las
Actuaciones de Inters Pblico en terrenos que tienen el rgimen del suelo no urbanizable en esta Ley,
previa aprobacin del correspondiente Plan Especial o Proyecto de Actuacin.
2. En el suelo no urbanizable de especial proteccin slo podrn llevarse a cabo segregaciones,
obras y construcciones o edificaciones e instalaciones previstas y permitidas por el Plan General de
Ordenacin Urbanstica o Plan Especial, que sean compatibles con el rgimen de proteccin a que est
sometido, estando sujetas a su aprobacin y en su caso licencia, de acuerdo con lo regulado en el apartado
anterior.
3. En el suelo no urbanizable en el que deban implantarse o por el que deban discurrir
infraestructuras y servicios, dotaciones o equipamientos pblicos slo podrn llevarse a cabo las
construcciones, obras e instalaciones en precario y de naturaleza provisional realizadas con materiales
fcilmente desmontables y destinadas a usos temporales, que debern cesar y desmontarse cuando as lo
requiera el municipio y sin derecho a indemnizacin alguna. La eficacia de la licencia correspondiente
quedar sujeta a la prestacin de garanta por importe mnimo de los costes de demolicin y a la inscripcin
en el Registro de la Propiedad, en los trminos que procedan, del carcter precario del uso, las
construcciones, obras e instalaciones, y del deber de cese y demolicin sin indemnizacin a requerimiento
del municipio.
4. Cuando la ordenacin urbanstica otorgue la posibilidad de llevar a cabo en el suelo clasificado
como no urbanizable actos de edificacin, construccin, obras o instalaciones no vinculados a la explotacin
agrcola, pecuaria, forestal o anloga, el propietario podr materializar stos en las condiciones
determinadas por dicha ordenacin y por la aprobacin del pertinente Plan Especial o Proyecto de
Actuacin y, en su caso, licencia.
Estos actos tendrn una duracin limitada, aunque renovable, no inferior en ningn caso al tiempo
que sea indispensable para la amortizacin de la inversin que requiera su materializacin. El propietario
deber asegurar la prestacin de garanta por cuanta mnima del diez por ciento de dicho importe para
cubrir los gastos que puedan derivarse de incumplimientos e infracciones, as como los resultantes, en su
caso, de las labores de restitucin de los terrenos.
5. Con la finalidad de que se produzca la necesaria compensacin por el uso y aprovechamiento de
carcter excepcional del suelo no urbanizable que conllevaran las actuaciones permitidas en el apartado
anterior, se establece una prestacin compensatoria, que gestionar el municipio y destinar al Patrimonio
Municipal de Suelo.
La prestacin compensatoria en suelo no urbanizable tiene por objeto gravar los actos de
edificacin, construccin, obras o instalaciones no vinculados a la explotacin agrcola, pecuaria, forestal o
anloga, en suelos que tengan el rgimen del no urbanizable.

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Estarn obligados al pago de esta prestacin las personas fsicas o jurdicas que promuevan los
actos enumerados en el prrafo anterior. Se devengar con ocasin del otorgamiento de la licencia con una
cuanta de hasta el diez por ciento del importe total de la inversin a realizar para su implantacin efectiva,
excluida la correspondiente a maquinaria y equipos. Los municipios podrn establecer mediante la
correspondiente ordenanza cuantas inferiores segn el tipo de actividad y condiciones de implantacin.
Los actos que realicen las Administraciones pblicas en ejercicio de sus competencias estn
exentos de la prestacin compensatoria en suelo no urbanizable.
6. Las condiciones que se establezcan en los Planes Generales de Ordenacin Urbanstica o
Planes Especiales para poder llevar a cabo los actos a que se refieren los apartados anteriores en suelo no
urbanizable debern en todo caso:
a) Asegurar, como mnimo, la preservacin de la naturaleza de esta clase de suelo y la no induccin
a la formacin de nuevos asentamientos, ni siquiera en la categora del Hbitat Rural Diseminado;
adoptar las medidas que sean precisas para corregir su incidencia urbanstica, territorial y
ambiental, y garantizar el mantenimiento de la calidad y funcionalidad de las infraestructuras y los
servicios pblicos correspondientes.
A dichos efectos se considerar que inducen a la formacin de nuevos asentamientos los actos de
realizacin de segregaciones, edificaciones, construcciones, obras o instalaciones que por s
mismos o por su situacin respecto de asentamientos residenciales o de otro tipo de usos de
carcter urbanstico, sean susceptibles de generar demandas de infraestructuras o servicios
colectivos, impropios de la naturaleza de esta clase de suelo.
b) Garantizar la restauracin de las condiciones ambientales y paisajsticas de los terrenos y de su
entorno inmediato.
7. Reglamentariamente se precisarn las condiciones de ordenacin de los diferentes actos de
realizacin de segregaciones, obras, construcciones, edificaciones e instalaciones, y se definirn los
requisitos documentales de los correspondientes proyectos para su autorizacin.

SECCIN 3 EL RGIMEN DEL SUELO URBANIZABLE Y URBANO

Artculo 53. Rgimen del suelo urbanizable no sectorizado y sectorizado.
1. Mientras no cuenten con ordenacin pormenorizada, en los terrenos de suelo urbanizable no
sectorizado y urbanizable sectorizado slo podrn autorizarse las construcciones, obras e instalaciones
correspondientes a infraestructuras y servicios pblicos y las de naturaleza provisional reguladas en el
apartado 3 del artculo anterior.
2. Sobre la clase de suelo urbanizable no sectorizado podrn autorizarse actuaciones de inters
pblico cuando concurran los supuestos de utilidad pblica e inters social. En este caso se estar a lo
dispuesto en los artculos 42 y 43 de esta Ley para el desarrollo de estas actuaciones en suelo no
urbanizable.
Artculo 54. Rgimen del suelo urbanizable ordenado.
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1. La aprobacin de la ordenacin detallada del suelo urbanizable determina:

a) La vinculacin legal de los terrenos al proceso urbanizador y edificatorio del sector, en el marco
de la correspondiente unidad de ejecucin.
b) La afectacin legal de los terrenos al cumplimiento, en los trminos previstos por el sistema de
ejecucin que se fije al efecto, de la distribucin justa de los beneficios y cargas entre los
propietarios y de los deberes enumerados en el artculo 51 de esta Ley, tal como resulten
precisados por el instrumento de planeamiento.
c) El derecho de los propietarios al aprovechamiento urbanstico resultante de la aplicacin a las
superficies de sus fincas originarias del noventa por ciento del aprovechamiento medio del rea de
reparto, bajo la condicin del cumplimiento de los deberes establecidos en el artculo 51, as como a
ejercitar los derechos determinados en el artculo 50 de esta Ley.
d) La afectacin legal de los terrenos obtenidos por el municipio, en virtud de cesin obligatoria y
gratuita por cualquier concepto, a los destinos previstos en el instrumento de planeamiento.
2. Las cesiones de terrenos a favor del municipio o Administracin actuante comprenden:
a) La superficie total de los sistemas generales y dems dotaciones correspondientes a viales,
aparcamientos, parques y jardines, centros docentes, equipamientos deportivo, cultural y social, y
los precisos para la instalacin y el funcionamiento de los restantes servicios pblicos previstos.
b) La superficie de suelo con aprovechamiento lucrativo, ya urbanizada, precisa para materializar el
diez por ciento del aprovechamiento medio del rea de reparto. Cuando se justifique por el
instrumento de planeamiento, esta cesin podr sustituirse, mediante resolucin motivada, por el
abono a la Administracin de su valor en metlico, tasado en aplicacin de las reglas legales
pertinentes.
Cuando exista suelo destinado a vivienda protegida, en virtud de la reserva prevista en el artculo
10.1.A).b), el cumplimiento de este deber se materializar necesariamente en los terrenos
calificados para tal fin.
Se modifica el apartado 2.b) del artculo 54, por Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley 7/2002,
de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.

c) La superficie de suelo correspondiente a los excedentes de aprovechamiento. Dichos excesos se

podrn destinar a compensar a propietarios afectados por sistemas generales y restantes
dotaciones, as como a propietarios de terrenos con un aprovechamiento objetivo inferior al
susceptible de apropiacin en el rea de reparto, y podrn sustituirse por otros aprovechamientos
de igual valor urbanstico, o por su equivalente econmico.
3. No es posible, con carcter general, la realizacin de otros actos edificatorios o de implantacin
de usos antes de la terminacin de las obras de urbanizacin que los previstos en el artculo anterior. Sin
embargo, podr autorizarse la realizacin simultnea de la urbanizacin y edificacin vinculada, siempre
que se cumplan los requisitos establecidos en el apartado 1 del artculo siguiente.
Artculo 55. Rgimen del suelo urbano no consolidado.
1. El rgimen urbanstico del suelo urbano no consolidado para el que la ordenacin urbanstica
establezca o prevea la delimitacin de unidades de ejecucin es el propio del suelo urbanizable ordenado,
salvo que est sujeto a la aprobacin de algn instrumento de planeamiento de desarrollo, en cuyo caso
ser el establecido para el suelo urbanizable sectorizado.

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Podrn autorizarse actos de construccin, edificacin e instalacin en parcelas, aun antes de ultimar
la urbanizacin, siempre que se cumplan los siguientes requisitos:
a) Firmeza en va administrativa del instrumento de equidistribucin entre los propietarios de la
unidad de ejecucin de los beneficios y las cargas derivados de la ordenacin urbanstica, cuando
dicha distribucin resulte necesaria.
b) Aprobacin definitiva del proyecto de urbanizacin de la unidad de ejecucin.
c) La previsibilidad, apreciada por el municipio en funcin del estado real de las obras de
urbanizacin, de que al tiempo de la terminacin de la edificacin la parcela estar dotada con los
servicios precisos para que adquiera la condicin de solar. Ser preceptiva la formalizacin del aval
que garantice suficientemente las obras pendientes de ejecutar.
d) Asuncin expresa y formal por el propietario del compromiso de no ocupacin ni utilizacin de la
construccin, edificacin e instalacin hasta la completa terminacin de las obras de urbanizacin y
el funcionamiento efectivo de los correspondientes servicios, as como del compromiso de
consignacin de esta condicin con idntico contenido en cuantos negocios jurdicos realice con
terceros, que impliquen traslacin de facultades de uso, disfrute o disposicin sobre la construccin,
edificacin e instalacin o partes de las mismas.
e) No podr concederse licencia municipal de primera ocupacin hasta que no estn finalizadas las
obras de urbanizacin.
2. El rgimen del suelo urbano no consolidado no incluido en unidades de ejecucin es el siguiente:
A) Los terrenos estn legalmente vinculados a la edificacin y al destino previstos por la ordenacin
urbanstica, as como, en su caso, afectados al cumplimiento por sus propietarios de los deberes pendientes
de entre los enumerados en el artculo 51 de esta Ley, segn las determinaciones del instrumento de
planeamiento.
A estos efectos, las cesiones de suelo son las mismas prescritas para el suelo urbanizable en el
artculo anterior, si bien la de superficie de suelo ya urbanizada precisa para materializar el
aprovechamiento lucrativo correspondiente a la participacin del municipio ser del diez por ciento del
aprovechamiento medio del rea de reparto correspondiente, o, en caso de no estar incluidos los terrenos
en ningn rea de reparto, del aprovechamiento objetivo que tuvieran asignado ; todo ello de acuerdo con
los criterios establecidos por el Plan General de Ordenacin Urbanstica.
B) Los propietarios tienen derecho al noventa por ciento del aprovechamiento medio del rea de
reparto o, en otro caso, al noventa por ciento del aprovechamiento objetivo.
A los efectos de la materializacin del aprovechamiento a que alude el prrafo anterior, podr
autorizarse la edificacin aun cuando la parcela correspondiente no tenga todava la condicin de solar,
siempre que se cumplan los siguientes requisitos:
a) La cesin del suelo correspondiente al aprovechamiento urbanstico imputable al municipio por
razn de su participacin en las plusvalas y la adquisicin, en su caso, mediante transferencias de
aprovechamiento, de los excedentes de aprovechamiento o sus equivalentes econmicos.
b) Asuncin expresa y formal por el propietario de los compromisos de proceder a la realizacin
simultnea de la urbanizacin y la edificacin; de formalizar las cesiones an pendientes ; as como
de no ocupar ni utilizar la edificacin hasta la total terminacin de las obras de urbanizacin, la
materializacin de las cesiones pendientes y el efectivo funcionamiento de los servicios
correspondientes.

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El compromiso de urbanizacin comprende necesariamente, adems de las obras que afecten a la

va o vas a que de frente la parcela, las correspondientes a todas las dems infraestructuras, nuevas o
complementarias a las existentes, necesarias para la prestacin de los servicios preceptivos, hasta el punto
de enlace con las redes que estn en funcionamiento, as como el refuerzo de estas redes, si fuera preciso
para la correcta utilizacin de los servicios pblicos.
El compromiso de no ocupacin ni utilizacin incluye el de la consignacin de tal condicin, con
idntico contenido, en cuantos negocios jurdicos se celebren con terceros e impliquen el traslado a stos de
alguna facultad de uso, disfrute o disposicin sobre la edificacin o parte de ella.
c) Prestacin de garanta en cuanta suficiente para cubrir el coste de ejecucin de las obras de
urbanizacin comprometidas.
C) Los terrenos obtenidos por el municipio en virtud de cesin obligatoria y gratuita por cualquier
concepto estn afectados a los destinos previstos por el planeamiento urbanstico.
3. El rgimen del suelo urbano no consolidado previsto en el artculo 45.2.B).c) ser el establecido
en el apartado 2. No obstante, las cesiones de suelo procedentes sern:
a) La superficie de suelo para dotaciones en proporcin con el incremento de aprovechamiento
urbanstico sobre el aprovechamiento preexistente, que preferentemente se ubicar en el rea
homognea. Cuando el grado de ocupacin por la edificacin del rea haga inviable su ubicacin
total o parcial, se permitir ubicar las dotaciones en un entorno prximo, siempre que stas resulten
coherentes, funcionales y accesibles. Los suelos necesarios para mantener la proporcionalidad y la
calidad se calcularn conforme a la media dotacional resultante de la zona de suelo urbano en la
que estn incluidos, y los que resulten de mantener la proporcionalidad y suficiencia de los sistemas
generales alcanzada en el municipio.
Esta cesin de suelo slo podr ser sustituida de manera motivada, total o parcialmente, por su
equivalente en dinero cuando en el seno de una modificacin de planeamiento los terrenos que
fueren necesarios para mantener la adecuada proporcionalidad y calidad no tengan entidad
suficiente, en relacin con las dotaciones existentes en el municipio, para quedar integrados en la
red de dotaciones pblicas del mismo. El valor de la aportacin, que se integrar en el depsito
regulado en el artculo 139.2, se corresponder con el del aprovechamiento urbanstico referido a la
zona de suelo urbano en que se integra la actuacin en relacin con la superficie dotacional a
obtener.
b) La superficie de suelo urbanizado con aprovechamiento lucrativo precisa para materializar el diez
por ciento aplicado a la diferencia sobre el preexistente. Este porcentaje podr ser incrementado o
disminuido de manera motivada por el planeamiento, en funcin de las plusvalas, hasta el quince y
cinco por ciento, respectivamente.
En los supuestos en los que el planeamiento determine la sustitucin de las cesiones de suelo por
su valor en metlico, ste se calcular conforme a la normativa que sea de aplicacin, en el
momento de la suscripcin del convenio al que hace referencia el artculo 30.2 de esta Ley.
Se aade un nuevo apartado 3 al artculo 55, por Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley
7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.

Artculo 56. Rgimen del suelo urbano consolidado.

Es de aplicacin al suelo urbano consolidado el rgimen previsto en el apartado 2 del artculo
anterior, salvo en lo relativo a las obligaciones de cesin de suelo y aprovechamiento urbanstico.
SECCIN 4 ORDENACIN LEGAL DE DIRECTA APLICACIN
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Artculo 57. Normas de aplicacin directa.

1. Los actos de construccin o edificacin e instalacin que se realicen en terrenos que tengan el
rgimen propio del suelo no urbanizable debern observar cuantas condiciones se establecen en el artculo
52 de esta Ley, aun cuando no exista Plan General de Ordenacin Urbanstica o Plan Especial y, adems,
las siguientes reglas:
1. Ser adecuados y proporcionados al uso a que se vinculen.
2. Tener el carcter de aislados.
3. No tener ms de dos plantas, salvo prescripcin imperativa distinta del Plan.
4. Presentar caractersticas tipolgicas y estticas adecuadas a su ubicacin y a su integracin en
el entorno.
5. Evitar la limitacin del campo visual y la ruptura o desfiguracin del paisaje en los lugares
abiertos o en perspectiva de los ncleos e inmediaciones de las carreteras y caminos con valores
paisajsticos.
2. Los actos de construccin o edificacin e instalacin que se realicen en terrenos adscribibles a la
clase de suelo urbano, pero que no cuenten con instrumento de planeamiento, debern observar las
siguientes reglas:
1. No tener ms de dos plantas de altura o de la media de los edificios ya construidos, cuando se
trate de solar perteneciente a una manzana consolidada en ms de sus dos terceras partes.
2. Presentar caractersticas tipolgicas y estticas adecuadas a su integracin en el entorno, en
particular cuando existan en ste edificios de valor arquitectnico o patrimonial histrico.
3. No comportar la demolicin de edificios de valor arquitectnico, histrico o cultural ni la supresin
de dotaciones existentes.
SECCIN 5 LAS REAS DE REPARTO Y EL APROVECHAMIENTO
Artculo 58. reas de reparto.
1. El Plan General de Ordenacin Urbanstica y, en lo que proceda, el Plan de Ordenacin
Intermunicipal delimitarn:
a) Para la totalidad del suelo urbanizable sectorizado y ordenado, una o varias reas de reparto,
comprensivas de sectores completos y de los sistemas generales incluidos o adscritos a los
mismos.
La delimitacin por un Plan de Sectorizacin de uno o varios sectores en suelo urbanizable no
sectorizado comportar, con arreglo a idntico criterio, la del rea o reas de reparto que
correspondan.
b) Para la totalidad del suelo urbano no consolidado, una o varias reas de reparto, pudiendo incluir
o, en su caso, adscribir a ellas terrenos destinados a sistemas generales.
2. Por excepcin a lo dispuesto en la letra b) del apartado anterior, podrn excluirse de las reas de
reparto las parcelas sometidas a las actuaciones previstas en el artculo 45.2.B). c), constituyendo cada
parcela el mbito espacial de atribucin del aprovechamiento. En todo caso, cuando la obtencin de los
suelos dotacionales quede diferida conforme al artculo 55.3.a), estos suelos quedarn excluidos de las
reas de reparto. Asimismo, el porcentaje de participacin de la comunidad en las plusvalas urbansticas se
aplicar sobre el incremento del aprovechamiento objetivo respecto al preexistente.

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Se modifica el apartado 2 del artculo 58, por Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley 7/2002, de
17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.

3. En el suelo urbano no consolidado, los Planes Especiales y, en su caso, los Planes Parciales de
Ordenacin podrn ajustar la delimitacin del rea de reparto correspondiente, excluyendo de ella los
terrenos para los que se mantengan las condiciones de edificacin existentes y aplicando a los restantes el
aprovechamiento medio fijado por el Plan General de Ordenacin Urbanstica o el Plan de Ordenacin
Intermunicipal.
Cuando la actuacin pblica a la que se refiere el artculo 17.6 conlleve el realojo y retorno de la
poblacin existente, la edificabilidad de las viviendas vinculadas al retorno de la poblacin se excluir del
aprovechamiento urbanstico al que haya que referir la participacin de la comunidad en las plusvalas
generadas por la actividad urbanstica.
Se modifica el apartado 3 del artculo 58, por Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley 7/2002, de
17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.

Artculo 59. El aprovechamiento urbanstico:

Conceptos.
1. Se entiende por aprovechamiento urbanstico el parmetro que delimita el contenido econmico
del derecho de propiedad de un suelo concreto. Su determinacin se produce mediante la aplicacin de los
valores de repercusin de dichos suelos a las edificabilidades correspondientes a cada uso asignado por el
planeamiento, actualizados en el momento de su determinacin.
Se aade un nuevo apartado 1 al artculo 59, y se renumeran los siguientes, por Ley 2/2012, de 30 de enero,
de modificacin de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.

2. Se entiende por aprovechamiento objetivo la superficie edificable permitida por el planeamiento

general o los instrumentos que lo desarrollen sobre un terreno dado, medida en metros cuadrados de techo
ponderados en funcin del valor de repercusin correspondiente al uso, tipologa y edificabilidad atribuidos
al mismo.
3. Se entiende por aprovechamiento subjetivo la superficie edificable, medida en metros cuadrados
de techo ponderados en funcin del valor de repercusin correspondiente, que expresa el contenido
urbanstico lucrativo de un terreno, al que la persona propietaria tendr derecho tras el cumplimiento de los
deberes urbansticos legalmente establecidos.
Se modifica los renumerados apartados 2 y 3 del artculo 59, por Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin
de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.

4. Se entiende por aprovechamiento medio la superficie construible del uso y tipologa caracterstico
que el planeamiento establece por cada metro cuadrado de suelo perteneciente a un rea de reparto, a fin
de garantizar a todos los propietarios de terrenos incluidos o adscritos a la misma un aprovechamiento
subjetivo idntico, con independencia de los diferentes aprovechamientos objetivos que el Plan permita
materializar en sus terrenos.
5. Se entiende por aprovechamiento preexistente el aprovechamiento atribuido por el planeamiento
vigente en el momento anterior a la aprobacin de la nueva ordenacin contemplada en el Plan y una vez
descontados los deberes y cargas urbansticas que, en su caso, se encontraran pendientes de satisfacer.
En caso de ausencia de edificabilidad preexistente, se computar como tal la media de la edificabilidad del
uso mayoritario correspondiente al rea homognea o zona del suelo urbano en la que la parcela se
encuentre integrada.
Se aade un nuevo apartado 5 al artculo 59, y se renumeran los siguientes, por Ley 2/2012, de 30 de enero,
de modificacin de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.

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Artculo 60. Determinacin del aprovechamiento medio.

El Plan General de Ordenacin Urbanstica y, en su caso, el Plan de Ordenacin Intermunicipal, as
como el Plan de Sectorizacin, determinarn, mediante coeficientes unitarios del uso caracterstico y, en su
caso, de la tipologa, el aprovechamiento medio correspondiente a cada rea de reparto que delimiten,
realizando su clculo en la forma siguiente:
a) En el suelo urbanizable sectorizado y ordenado, el aprovechamiento medio de cada rea de
reparto se obtendr dividiendo el aprovechamiento objetivo total del sector o sectores que formen
parte del rea, expresado en metros cuadrados construibles del uso caracterstico y, en su caso, de
la tipologa, entre la superficie total de dicha rea, incluida la de los sistemas generales adscritos.
b) En el suelo urbano no consolidado, el aprovechamiento medio de cada rea de reparto se
obtendr dividiendo el aprovechamiento objetivo total, expresado en metros cuadrados construibles
del uso caracterstico y, en su caso, de la tipologa, incluido el dotacional privado, entre la superficie
total del rea, incluida la de los sistemas generales adscritos por el planeamiento y excluida la
ocupada por las dotaciones ya existentes y afectadas a su destino.
c) Si se define ms de un rea de reparto en suelo urbanizable sectorizado u ordenado, las
diferencias de aprovechamientos medios entre las reas de reparto no podrn ser superiores al diez
por ciento, salvo que se trate de mbitos que, en razn de los usos previstos o de sus propias
caractersticas, aconsejen un tratamiento diferenciado. Esta salvedad ser asimismo de aplicacin a
municipios con reducido crecimiento, a fin de facilitar la gestin del planeamiento urbanstico.
Reglamentariamente se podr modular la diferencia entre el aprovechamiento de las diferentes
reas de reparto cuando, por las razones citadas, sea oportuno.
Artculo 61. Coeficientes de uso y tipologa.
1. El Plan General de Ordenacin Urbanstica y, en su caso, el Plan de Ordenacin Intermunicipal,
as como el Plan de Sectorizacin, establecern justificadamente un coeficiente que exprese el valor que
atribuye a cada uso y tipologa edificatoria en relacin con los dems.
Tambin podrn establecer un coeficiente para cada rea urbana o sector, en funcin de su
situacin en la estructura territorial.
2. Cuando el Plan General de Ordenacin Urbanstica, el Plan de Ordenacin Intermunicipal o el
Plan de Sectorizacin prevean, dentro de un rea de reparto, usos o, en su caso, tipologas diferenciados
que puedan dar lugar a rendimientos econmicos, coste y mantenimiento de las infraestructuras muy
diferentes, en el clculo del aprovechamiento medio debern utilizarse coeficientes de ponderacin que
valoren estas circunstancias.
3. A falta de coeficientes diferenciados, se utilizarn los valores relativos de repercusin de los
terrenos para lograr la finalidad equidistributiva que la fijacin de coeficientes debe perseguir, de acuerdo a
los criterios fijados por la normativa tcnica de valoracin catastral.
4. El Plan General de Ordenacin Urbanstica o, en su caso, el Plan de Ordenacin Intermunicipal o
el Plan de Sectorizacin debern, asimismo, establecer coeficientes correctores especficos al objeto de
compensar a aquellos propietarios de suelos destinados a viviendas de proteccin oficial u otros regmenes
de proteccin pblica u otros usos de inters social.
Se modifica el aparatado 4 del artculo 61, por Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda
protegida y el suelo. BOE nmero 300 de 16/12/2005 y BOJA nm. 227, de 21 de noviembre de 2005.

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5. El instrumento de planeamiento que establezca la ordenacin detallada precisa para la ejecucin

en el rea urbana o sector correspondiente podr concretar y, en su caso, fijar, respetando los criterios del
Plan General de Ordenacin Urbanstica o del Plan de Ordenacin Intermunicipal, la ponderacin relativa de
los usos pormenorizados y tipologas edificatorias resultantes de la ordenacin que establezca, as como las
que reflejen las diferencias de situacin y caractersticas urbansticas dentro del espacio ordenado.
No podr en ningn caso disminuir el aprovechamiento objetivo otorgado por el planeamiento
general.
Se modifica el aparatado 5 del artculo 61, por Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda
protegida y el suelo. BOE nmero 300 de 16/12/2005 y BOJA nm. 227, de 21 de noviembre de 2005.

6. El establecimiento de los coeficientes a que se refieren los apartados anteriores deber motivarse
en su procedencia y proporcionalidad.
Artculo 62. Transferencias de aprovechamiento.
1. Si as lo previera el instrumento de planeamiento aplicable, los propietarios de una parcela o solar
pueden transferir el aprovechamiento subjetivo que les corresponda y no puedan materializar en una u otro
a otras parcelas o solares en situacin inversa, es decir, que tengan atribuido un aprovechamiento objetivo
superior al que corresponda a sus propietarios. La transferencia determina la justa distribucin del
aprovechamiento objetivo entre los propietarios intervinientes y legitima su materializacin por stos.
2. La transferencia de aprovechamiento deber ser aprobada por el municipio, segn propuesta
suscrita por los interesados y formalizada en escritura pblica, con planos adjuntos expresivos de la
localizacin y dimensiones de las parcelas o solares implicados. Las transferencias de aprovechamientos
urbansticos sern inscribibles en el Registro de la Propiedad, en los trminos de su legislacin reguladora.
3. La eficacia de toda transferencia requiere la cesin gratuita al municipio, libre de cargas y en
pleno dominio, de las superficies de suelo de que traiga causa el aprovechamiento subjetivo que sea objeto
de transferencia y la equivalencia, en trminos de valor urbanstico, entre dicho aprovechamiento subjetivo y
el aprovechamiento objetivo que sea atribuido por razn de ste.
4. Las transferencias de aprovechamiento convenidas por los propietarios para el cumplimiento de
sus deberes y obligaciones urbansticos y el cumplimiento del principio de justa distribucin de beneficios y
cargas se tramitarn y aprobarn por la Administracin actuante conforme a lo dispuesto en los apartados
anteriores.
Artculo 63. Reservas de aprovechamiento.
1. Con motivo de la obtencin, conforme a esta Ley, de terrenos con destino dotacional pblico,
podr hacerse reserva del aprovechamiento subjetivo correspondiente a la titularidad de dichos terrenos,
para su posterior transferencia. Tambin podrn hacerse reservas de aprovechamiento a favor de aquellos
particulares que, acordando su contraprestacin en aprovechamiento urbanstico, hayan asumido la
responsabilidad de la ejecucin de la urbanizacin.
Segn que la transmisin determinante de la obtencin sea a ttulo oneroso o gratuito, podr hacer
la reserva en su favor:
a) El propietario del terreno cedido gratuitamente a la Administracin competente. Proceder la
reserva de aprovechamiento, con motivo de una cesin de terrenos, cuando no sea posible su
materializacin, en trminos de aprovechamiento objetivo, directa e inmediatamente.
b) La Administracin o la persona que sufrague el precio del terreno dotacional, cuando ste se
adquiera para su destino pblico en virtud de una transmisin onerosa. No habr lugar a la reserva
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de aprovechamiento si la adquisicin onerosa del terreno dotacional pblico va acompaada, por

expropiacin conjunta tasada a un precio medio, con la de otros terrenos con aprovechamiento
objetivo equivalente al terreno dotacional pblico.
2. Cuando el aprovechamiento subjetivo que, en conjunto, corresponda a los propietarios afectados
por una actuacin urbanizadora sea inferior al aprovechamiento objetivo total de los terrenos comprendidos
en la correspondiente unidad de ejecucin, la Administracin o la persona que asuma la diferencia podr
reservarse el aprovechamiento que corresponda a la misma.
3. La reserva de aprovechamiento deber ser aprobada por el municipio o la Administracin
expropiante.
El municipio no podr denegar la aprobacin si, en su da, acept la cesin de que traiga causa la
reserva.
4. El titular de una reserva de aprovechamiento tendr derecho a una compensacin econmica y a
tal fin podr solicitar la expropiacin, cuando hayan transcurrido ms de tres aos desde la constitucin de
la reserva sin que haya podido materializar su derecho por causas no imputables al mismo.
Artculo 64. Compensaciones monetarias sustitutivas.
1. Con ocasin de la solicitud de licencia de edificacin, los municipios podrn transmitir,
directamente y por precio a satisfacer en metlico, la totalidad o parte del aprovechamiento objetivo
atribuido a parcelas o solares urbanos que exceda del aprovechamiento subjetivo correspondiente a su
propietario o propietarios.
2. El municipio podr aprobar un cuadro indicativo de valores de repercusin de suelo expresivo de
los precios mximos que prev pagar por la adquisicin o expropiacin de suelo para su incorporacin al
Patrimonio Municipal de Suelo. Dichos valores se calcularn de conformidad con la normativa tcnica de
valoracin catastral, previo informe de la Administracin tributaria. Si sta informara de la existencia de una
ponencia de valores vigente y aplicable a los efectos de la gestin y valoracin urbanstica, no proceder
aprobar el referido cuadro, pudiendo el municipio acordar la utilizacin de la ponencia con los fines
expresados.
Los valores se revisarn de inmediato para adaptarlos a las resoluciones administrativas o judiciales
que determinen justiprecios expropiatorios. La vigencia mxima e improrrogable del cuadro ser de tres
aos.
3. El pago por el aprovechamiento excedente en los trminos del apartado 1 deber ser previo o
simultneo a la obtencin de la licencia de obras.
4. La adquisicin en metlico de aprovechamiento objetivo tendr carcter subsidiario respecto de la
regulada en los dos artculos precedentes.
Artculo 65. El Registro de Transferencias de Aprovechamientos.
1. Los municipios crearn un Registro de Transferencias de Aprovechamientos en el que inscribirn
al menos los siguientes actos:
a) Los acuerdos de cesin o distribucin de aprovechamientos urbansticos celebrados entre
particulares.
b) Los acuerdos de transferencia de aprovechamientos urbansticos que, por cualquier ttulo, hayan
sido celebrados entre la Administracin actuante y los particulares.
c) Los acuerdos de aprobacin de las reservas de aprovechamiento, as como su posterior
materializacin o compensacin sustitutiva, en su caso.
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2. Para la inscripcin en el Registro de Transferencias de Aprovechamientos ser preciso acreditar

la titularidad de la parcela o parcelas a que la transferencia se refiera, exigindose, en caso de existencia de
cargas, la conformidad de aquellos a cuyo favor figure la citada carga.
SECCIN 6 LAS PARCELACIONES
Artculo 66. Parcelacin urbanstica.
1. Se considera parcelacin urbanstica:
a) En terrenos que tengan el rgimen propio del suelo urbano y urbanizable, toda divisin
simultnea o sucesiva de terrenos, fincas, parcelas o solares.
b) En terrenos que tengan el rgimen del suelo no urbanizable, la divisin simultnea o sucesiva de
terrenos, fincas o parcelas en dos o ms lotes que, con independencia de lo establecido en la
legislacin agraria, forestal o de similar naturaleza, pueda inducir a la formacin de nuevos
asentamientos.
2. Se consideran actos reveladores de una posible parcelacin urbanstica aquellos en los que,
mediante la interposicin de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro
indiviso de un terreno, fincas, parcelas, o de una accin, participacin u otro derecho societario, puedan
existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble equivalente
o asimilable a los supuestos del apartado anterior, sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos
sobre el uso pueda excluir tal aplicacin. En tales casos ser tambin de aplicacin lo dispuesto en esta Ley
para las parcelaciones urbansticas segn la clase de suelo de la que se trate.
3. Toda parcelacin urbanstica deber ajustarse a lo dispuesto en esta Ley y a las condiciones que
establece la ordenacin urbanstica de los instrumentos de planeamiento.
4. Cualquier acto de parcelacin urbanstica precisar de licencia urbanstica o, en su caso, de
declaracin de su innecesariedad. No podr autorizarse ni inscribirse escritura pblica alguna en la que se
contenga acto de parcelacin sin la aportacin de la preceptiva licencia, o de la declaracin de su
innecesariedad, que los Notarios debern testimoniar en la escritura correspondiente.
5. Las licencias municipales sobre parcelaciones y las declaraciones de innecesariedad de stas se
otorgan y expiden bajo la condicin de la presentacin en el municipio, dentro de los tres meses siguientes a
su otorgamiento o expedicin, de la escritura pblica en la que se contenga el acto de parcelacin. La no
presentacin en plazo de la escritura pblica determina la caducidad de la licencia o de la declaracin de
innecesariedad por ministerio de la Ley, sin necesidad de acto aplicativo alguno. El plazo de presentacin
podr ser prorrogado por razones justificadas.
6. En la misma escritura en la que se contenga el acto parcelatorio y la oportuna licencia o
declaracin de innecesariedad testimoniada, los otorgantes debern requerir al notario autorizante para que
enve por conducto reglamentario copia autorizada de la misma al Ayuntamiento correspondiente, con lo
que se dar por cumplida la exigencia de proteccin a la que se refiere el apartado anterior.
Se modifica el artculo 66, por Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda protegida y el suelo.
BOE nmero 300 de 16/12/2005 y BOJA nm. 227, de 21 de noviembre de 2005.

Artculo 67. Indivisibilidad de fincas, unidades aptas para la edificacin, parcelas y solares.
Son indivisibles las fincas, unidades aptas para la edificacin, parcelas y solares siguientes:
a) Los que tengan unas dimensiones inferiores o iguales a las determinadas como mnimas en el
instrumento de planeamiento, salvo que los lotes resultantes se adquieran simultneamente por los
propietarios de fincas, unidades aptas para la edificacin, parcelas o solares colindantes, con la
finalidad de agruparlos y formar uno nuevo con las dimensiones mnimas exigibles.
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b) Los de dimensiones inferiores al doble de las requeridas como mnimas en el instrumento de

planeamiento, salvo que el exceso de stas se agrupe en el mismo acto a terrenos colindantes para
formar otra finca, unidades aptas para la edificacin, parcela y solar que tenga las condiciones
mnimas exigibles.
c) Los que tengan asignada una edificabilidad en funcin de la superficie, cuando se materialice
toda la correspondiente a sta.
d) Los vinculados o afectados legalmente a las construcciones o edificaciones e instalaciones
autorizadas sobre ellos.
Artculo 68. Rgimen de las parcelaciones urbansticas.
1. No se podrn efectuar parcelaciones urbansticas en suelo urbano y urbanizable mientras no se
haya producido la entrada en vigor de la ordenacin pormenorizada establecida por el instrumento de
planeamiento idneo segn la clase de suelo de que se trate. Se exceptan de la regla anterior las
segregaciones que sean indispensables para la incorporacin de terrenos al proceso de urbanizacin en el
mbito de unidades de ejecucin.
2. En terrenos con rgimen del suelo no urbanizable quedan prohibidas, siendo nulas de pleno
derecho, las parcelaciones urbansticas.

TTULO III
Instrumentos de intervencin del mercado de suelo
CAPTULO I
Los patrimonios pblicos de suelo
Artculo 69. Clases y constitucin de los patrimonios pblicos de suelo.

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1. La Comunidad Autnoma de Andaluca y los municipios, por s o mediante organismos y

entidades de Derecho Pblico, deben constituir y ejercer la titularidad del Patrimonio Autonmico de Suelo y
los Patrimonios Municipales de Suelo, respectivamente, con las siguientes finalidades:
a) Crear reservas de suelo para actuaciones pblicas.
b) Facilitar la ejecucin de los instrumentos de planeamiento.
c) Conseguir una intervencin pblica en el mercado de suelo, de entidad suficiente para incidir
eficazmente en la formacin de los precios.
d) Garantizar una oferta de suelo suficiente con destino a la ejecucin de viviendas de proteccin
oficial u otros regmenes de proteccin pblica.
Se modifica el aparatado 1 del artculo 69, por Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda
protegida y el suelo. BOE nmero 300 de 16/12/2005 y BOJA nm. 227, de 21 de noviembre de 2005.

2. Los bienes y recursos que, conforme a lo dispuesto en el artculo 72 de esta Ley, deban integrar
legalmente los patrimonios pblicos de suelo estarn sometidos al rgimen que para ellos dispone este
ttulo, con independencia de que la Administracin titular no haya procedido an a la constitucin formal del
correspondiente patrimonio.
Artculo 70. Naturaleza y registro de los patrimonios pblicos del suelo.
1. Cada patrimonio pblico de suelo integra un patrimonio independiente separado a todos los
efectos del restante patrimonio de la Administracin titular.
2. Las Administraciones titulares de patrimonios pblicos de suelo debern llevar un registro del
mismo, que tendr carcter pblico, comprensivo, en los trminos que se precise reglamentariamente, de
los bienes integrantes y depsitos en metlico, las enajenaciones o cesiones de bienes y el destino final de
stos. El Registro del Patrimonio Pblico de Suelo estar sujeto al rgimen de fiscalizacin propio de la
gestin presupuestaria, en los trminos que se precise reglamentariamente.
Artculo 71. Gestin de los patrimonios pblicos de suelo.
1. La gestin de los patrimonios pblicos de suelo comprende todas las facultades precisas para
asegurar el cumplimiento de las finalidades previstas en el artculo 69, siendo aplicable a los bienes
integrantes del mismo el rgimen de los bienes patrimoniales de la correspondiente Administracin en todo
lo no expresamente previsto en esta Ley. Las Administraciones titulares podrn hacer uso, para la gestin
de sus patrimonios pblicos de suelo, de todas las formas previstas en esta Ley para la ejecucin del
planeamiento.
Para la constitucin, ampliacin y, en general, gestin de los patrimonios pblicos de suelo puede
recurrirse al crdito, incluso con garanta hipotecaria sobre los bienes integrantes de stos. Los ingresos
procedentes de la enajenacin o explotacin del patrimonio pblico de suelo debern aplicarse a la
conservacin y ampliacin de dicho patrimonio.
2. Cada Administracin Pblica titular de un patrimonio pblico de suelo podr gestionarlo por s
misma o atribuir su gestin a entidades de ellas dependientes que podrn adoptar la forma de organismo o
entidad de derecho pblico o de sociedad mercantil cuyo capital social deber ser ntegramente de
titularidad pblica. En este ltimo caso la atribucin de la gestin no podr incluir funciones que requieran el
ejercicio de autoridad.
Se modifica el aparatado 2 del artculo 71, por Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda
protegida y el suelo. BOE nmero 300 de 16/12/2005 y BOJA nm. 227, de 21 de noviembre de 2005.

3. Los rganos de control y fiscalizacin de la Administracin titular de los patrimonios pblicos de

suelo velarn por la correcta gestin de los bienes y recursos que los integran. En tal sentido, la cuenta de
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liquidacin anual de dicho patrimonio se integrar, de forma separada, en los presupuestos de la

Administracin Pblica titular del mismo.
Se aade un nuevo apartado 3 al artculo 71, pasando el actual apartado 3 de este artculo a ser apartado 4, por
Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda protegida y el suelo. BOE nmero 300 de 16/12/2005 y
BOJA nm. 227, de 21 de noviembre de 2005.

4. Cuando en un mismo municipio existan terrenos del patrimonio pblico de suelo pertenecientes a
diferentes Administraciones, para su gestin debern establecerse cauces adecuados de colaboracin
interadministrativa.
Artculo 72. Bienes y recursos integrantes de los patrimonios pblico de suelo.
Integran los patrimonios pblicos de suelo:
a) Los bienes patrimoniales incorporados por decisin de la Administracin correspondiente. Dicha
incorporacin podr ser limitada temporalmente o quedar sujeta a condiciones concretas.
b) Los terrenos y construcciones obtenidos en virtud de las cesiones que correspondan a la
participacin de la Administracin en el aprovechamiento urbanstico por ministerio de la ley o en
virtud de convenio urbanstico.
c) Los adquiridos con los ingresos derivados de la sustitucin de tales cesiones por pagos en
metlico, en los supuestos previstos en esta Ley.
Se modifica la letra c) del artculo 72, por Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda protegida
y el suelo. BOE nmero 300 de 16/12/2005 y BOJA nm. 227, de 21 de noviembre de 2005.

d) Los ingresos obtenidos en virtud de la prestacin compensatoria en suelo no urbanizable, de las

multas impuestas como consecuencia de las infracciones urbansticas, as como cualesquiera otros
expresamente previstos en esta Ley.
e) Los terrenos y las construcciones adquiridos por la Administracin titular en virtud de cualquier
ttulo con el fin de su incorporacin al correspondiente patrimonio de suelo y, en todo caso, los que
lo sean como consecuencia del ejercicio de los derechos de tanteo y retracto previstos en esta Ley.
f) Los recursos derivados de su gestin y los bienes adquiridos con la aplicacin de tales recursos.

Artculo 73. Reservas de terrenos.

1. Los Planes de Ordenacin del Territorio, las actividades de planificacin de la Junta de Andaluca
que tengan la consideracin de Planes con Incidencia en la Ordenacin del Territorio y el Plan General de
Ordenacin Urbanstica podrn establecer en cualquier clase de suelo reservas de terrenos de posible
adquisicin para la constitucin o ampliacin de los patrimonios pblicos de suelo.
2. El objeto de estas reservas ser, de acuerdo con la clasificacin de los suelos, el siguiente:
a) En suelo urbano que cuente con ordenacin detallada, garantizar una oferta de suelo e inmuebles
suficientes con destino a la ejecucin o rehabilitacin de viviendas de proteccin oficial u otros
regmenes de proteccin pblica, as como los equipamientos que correspondieren.
b) En suelo urbanizable y en el urbano no consolidado, la consecucin de cualesquiera de los fines
establecidos en el artculo 69 de esta Ley, para usos residenciales, industriales, terciarios y de
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equipamientos. En caso de uso residencial, el destino predominante de los terrenos reservados ser
el de viviendas sujetas a algn rgimen de proteccin oficial u otros regmenes de proteccin
pblica.
c) En suelo no urbanizable, crear reservas de suelo para actuaciones pblicas de viviendas en
aquellas zonas donde se prevea el crecimiento de la ciudad, siendo el destino predominante el de
viviendas sujetas a algn rgimen de proteccin pblica, o para otros usos industriales, terciarios o
tursticos, salvo que la finalidad de la reserva sea la de contribuir a la proteccin o preservacin de
las caractersticas del suelo no urbanizable o de cumplir determinadas funciones estratgicas de
ordenacin o vertebracin territorial.
3. En ausencia de los Planes a que se refiere el apartado 1 o de previsin en los mismos de las
reservas de terrenos para los patrimonios pblicos de suelo, podrn proceder a su delimitacin:
a) Los municipios, en cualquier clase de suelo y por el procedimiento previsto para la delimitacin de
las unidades de ejecucin.
b) La Consejera competente en materia de urbanismo, en suelo no urbanizable, mediante la
aprobacin al efecto de un Plan Especial; y en suelo urbanizable mediante el procedimiento de
delimitacin de reservas de terrenos, previa informacin pblica, audiencia del municipio o
municipios y propietarios afectados por plazo comn de veinte das, y publicacin en el Boletn
Oficial de la Junta de Andaluca.
4. Por el mismo procedimiento establecido en la letra b) del apartado anterior, y en cualquier clase
de suelo, la Consejera competente en materia de urbanismo podr delimitar reservas de terrenos en caso
de desafectacin del destino pblico de terrenos y edificaciones propiedad de las Administraciones pblicas.
5. El establecimiento o la delimitacin de las reservas de terrenos con la finalidad expresada en los
apartados anteriores comporta:
a) La declaracin de la utilidad pblica a efectos de expropiacin forzosa por un tiempo mximo de
cinco aos, prorrogable por una sola vez por otros dos; debiendo iniciarse el expediente
expropiatorio en el curso del referido plazo. La prrroga deber fundarse en causa justificada y
acordarse por la Administracin competente, previa informacin pblica y audiencia a los
propietarios afectados por plazo comn de veinte das, procedindose a su publicacin en el Boletn
Oficial correspondiente. En suelo urbano o urbanizable sectorizado, implicar adems, en su caso,
la sustitucin o fijacin del sistema de actuacin previsto para la ejecucin de la unidad de ejecucin
por expropiacin.
b) La sujecin de todas las transmisiones que se efecten en las reservas de terrenos a los
derechos de tanteo y retracto previstos en esta Ley en favor de la Administracin que proceda.
6. Mediante convenio de colaboracin, los municipios y la Administracin de la Junta de Andaluca
podrn acordar la gestin concertada de las reservas de suelo, pudiendo adquirirse bienes en reservas
delimitadas por cualquiera de estas Administraciones.
Se modifica el artculo 73, por Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda protegida y el suelo.
BOE nmero 300 de 16/12/2005 y BOJA nm. 227, de 21 de noviembre de 2005.

Artculo 74. Incorporacin al proceso urbanizador de los terrenos objeto de reserva para los
patrimonios pblicos de suelo.
1. La incorporacin al proceso urbanizador y la realizacin de cualesquiera actuaciones o actos en
los terrenos y las construcciones adquiridos por las Administraciones en las reservas establecidas conforme
al artculo anterior requerirn la aprobacin de los correspondientes instrumentos de planeamiento
urbanstico regulados en esta Ley. Para la incorporacin de las reservas en suelo no urbanizable ser
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suficiente la revisin parcial del instrumento de planeamiento general, pudiendo tener sta como objeto
dicha previsin.
No obstante lo dispuesto en el prrafo anterior, cuando la reserva de terrenos se haya establecido
con la expresa finalidad de contribuir a la proteccin o preservacin de las caractersticas del suelo no
urbanizable o de cumplir determinadas funciones estratgicas de ordenacin o vertebracin territorial, el
instrumento de planeamiento que ordene los terrenos deber mantener su clasificacin como suelo no
urbanizable, con la categora que les deba corresponder.
2. En las delimitaciones de reserva de terrenos para el Patrimonio Autonmico de Suelo sobre suelo
urbanizable sectorizado, o en suelo no urbanizable cuando se haya establecido con la finalidad expresada
en el prrafo segundo del apartado anterior, la Consejera competente en materia de urbanismo, podr
establecerse como Administracin actuante para la formulacin, tramitacin y aprobacin de los
instrumentos de planeamiento, as como para la ejecucin de los mismos.
3. Las Administraciones pblicas competentes para la delimitacin de la reserva de terrenos podrn
proponer a la Consejera competente en materia de urbanismo la reduccin de los plazos previstos en esta
Ley para la tramitacin, ejecucin y gestin de los instrumentos de planeamiento, por el procedimiento de
urgencia que se determine reglamentariamente. Las circunstancias necesarias para la reduccin de los
plazos citados en el prrafo anterior sern tambin determinadas reglamentariamente.
Se modifica el artculo 74, por Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda protegida y el suelo.
BOE nmero 300 de 16/12/2005 y BOJA nm. 227, de 21 de noviembre de 2005.

Artculo 75. Destino de los bienes integrantes de los patrimonios pblicos de suelo.
1. Los terrenos y construcciones que integren los patrimonios pblicos de suelo debern ser
destinados, de acuerdo con su calificacin urbanstica:
a) En suelo residencial, a la construccin de viviendas de proteccin oficial u otros regmenes de
proteccin pblica. Excepcionalmente, y previa declaracin motivada de la Administracin titular, se
podrn enajenar estos bienes para la construccin de otros tipos de viviendas siempre que su
destino se encuentre justificado por las determinaciones urbansticas y redunde en una mejor
gestin del patrimonio pblico de suelo.
b) A usos declarados de inters pblico, bien por disposicin normativa previa o por planeamiento,
bien por decisin del rgano competente de la Administracin que corresponda.
c) A cualesquiera de los usos admitidos por el planeamiento, cuando as sea conveniente para la
ejecucin de ste, tal destino redunde en una mejor gestin del correspondiente patrimonio pblico
de suelo y as se declare motivadamente por la Administracin titular por su inters pblico o social.
2. Los ingresos, as como los recursos derivados de la propia gestin de los patrimonios pblicos de
suelo, se destinarn a:
a) Con carcter preferente, la adquisicin de suelo destinado a viviendas de proteccin oficial u
otros regmenes de proteccin pblica.
b) La conservacin, mejora, ampliacin, urbanizacin y, en general, gestin urbanstica de los
propios bienes del correspondiente patrimonio pblico de suelo.
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c) La promocin de viviendas de proteccin oficial u otros regmenes de proteccin pblica.

d) La ejecucin de actuaciones pblicas y otros usos de inters social o el fomento de actuaciones
privadas, de acuerdo con lo que dispongan los instrumentos de ordenacin urbanstica, dirigidos a la
mejora, conservacin, mantenimiento y rehabilitacin de la ciudad existente, preferentemente de
zonas degradadas, as como a dotaciones o mejoras de espacios naturales o bienes inmuebles del
patrimonio cultural.
Se modifica la letra d) del artculo 75.2, por Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda
protegida y el suelo. BOE nmero 300 de 16/12/2005 y BOJA nm. 227, de 21 de noviembre de 2005.
Se modifican la letra d del apartado 2 del artculo 75, por Ley 11/2010, de 3 de diciembre, de medidas para la
reduccin del dficit pblico y para la sostenibilidad. BOE nmero 314 de 27/12/2010 y BOJA nm. 243, de 15 de
diciembre de 2010.

El Plan General de Ordenacin Urbanstica precisar el porcentaje mximo de los ingresos que
puedan aplicarse a estos destinos, que en ningn caso ser superior al veinticinco por ciento del balance de
la cuenta anual de los bienes y recursos del correspondiente patrimonio pblico de suelo.

Artculo 76. Disposicin sobre los bienes de los patrimonios pblicos de suelo.
Los bienes de los patrimonios pblicos de suelo podrn ser:
a) Enajenados mediante cualquiera de los procedimientos previstos en la legislacin aplicable a la
Administracin titular, salvo el de adjudicacin directa, y preceptivamente mediante concurso
cuando se destinen a viviendas de proteccin oficial u otros regmenes de proteccin pblica y a los
usos previstos en la letra b) del apartado primero del artculo anterior. Los pliegos contendrn al
menos los plazos para la realizacin de la edificacin, y urbanizacin en su caso, as como los
precios mximos de venta o arrendamiento de las edificaciones resultantes. El precio a satisfacer
por el adjudicatario no podr ser inferior al valor urbanstico del aprovechamiento que tenga ya
atribuido el terreno, debiendo asegurar el objeto del concurso.
b) Cedidos gratuitamente o por precio que puede ser inferior al de su valor urbanstico cuando se
destinen a viviendas de proteccin oficial u otros regmenes de proteccin pblica y a los usos
previstos en la letra b) del apartado primero del artculo anterior, directamente o mediante convenio
establecido a tal fin, a cualquiera de las otras Administraciones pblicas territoriales, y a entidades o
sociedades de capital ntegramente pblico.
c) Cedidos gratuitamente o por precio que puede ser inferior al de su valor urbanstico, para el
fomento de viviendas de proteccin oficial u otros regmenes de proteccin pblica, a entidades sin
nimo de lucro, bien cooperativas o de carcter benfico o social, mediante concurso.
d) Enajenados mediante adjudicacin directa dentro del ao siguiente a la resolucin de los
procedimientos a que se refiere la letra a) o de la celebracin de los concursos previstos en la letra
c), cuando unos y otros hayan quedado desiertos, con sujecin en todo caso a los pliegos o bases
por los que stos se hayan regido.

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CAPTULO II
Derecho de superficie
Artculo 77. Derecho de superficie.
1. Las Administraciones y dems entidades pblicas, as como los particulares, podrn constituir el
derecho de superficie en bienes de su propiedad o integrantes del patrimonio pblico de suelo
correspondiente con destino a cualquiera de los usos permitidos por la ordenacin urbanstica, cuyo
derecho corresponder al superficiario.
2. La concesin del derecho de superficie por cualquier Administracin y dems entidades pblicas
y su constitucin por los particulares gozar de los beneficios derivados de la legislacin de viviendas de
proteccin pblica, siempre que se cumplan los requisitos en ella establecidos.
3. En cuanto a su rgimen jurdico, se estar a lo dispuesto en la legislacin estatal.
4. El procedimiento de constitucin del derecho de superficie sobre suelos pertenecientes a los
patrimonios pblicos de suelo, se regir por lo dispuesto en el artculo anterior para los diversos supuestos.
Se aade un nuevo apartado 4 al artculo 77, por Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda
protegida y el suelo. BOE nmero 300 de 16/12/2005 y BOJA nm. 227, de 21 de noviembre de 2005.

CAPTULO III
Derechos de tanteo y retracto
Artculo 78. Delimitacin de reas.
1. A efectos de garantizar el cumplimiento de la programacin del instrumento de planeamiento,
incrementar los patrimonios pblicos de suelo, intervenir en el mercado inmobiliario y, en general, facilitar el
cumplimiento de los objetivos de aqul, los municipios y la Administracin de la Junta de Andaluca podrn
delimitar en cualquier clase de suelo reas en las que las transmisiones onerosas de terrenos y
edificaciones quedarn sujetas al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto por la Administracin
actuante.

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2. Al delimitarse estas reas deber establecerse, en su caso, si las transmisiones sujetas al

ejercicio de tales derechos son slo los terrenos sin edificar, tengan o no la condicin de solares, o se
incluyen tambin las de los terrenos con edificacin en construccin, ruinosa o disconforme con la
ordenacin aplicable.
3. Si el mbito delimitado hubiese sido declarado o se declarase, en todo o en parte, como rea de
rehabilitacin o de gestin integrada, en el correspondiente acuerdo podr establecerse que el ejercicio de
los derechos de tanteo y retracto abarque incluso a las fincas edificadas conforme a la ordenacin aplicable,
tanto en el supuesto de que la transmisin se proyecte en conjunto como fraccionadamente en rgimen o no
de divisin horizontal.
4. Tambin podrn delimitarse reas para el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto en suelo
no urbanizable con el objeto de regular o controlar procesos de parcelacin en dicho suelo.
5. Igualmente, para garantizar el cumplimiento efectivo de los lmites sobre precios mximos de
venta de las viviendas de proteccin oficial u otros regmenes de proteccin pblica que impongan dicha
limitacin, se podrn delimitar reas en las que queden sujetas al ejercicio de los derechos de tanteo y
retracto tanto las primeras como las ulteriores transmisiones onerosas de aqullas.
6. El plazo mximo de sujecin de las transmisiones al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto
ser de diez aos, salvo que al delimitarse el rea se hubiese fijado otro menor.
Artculo 79. Procedimiento para la delimitacin de reas.
1. La delimitacin de las reas a que se refiere el artculo anterior podr efectuarse por el
planeamiento urbanstico o mediante el procedimiento de delimitacin de unidades de ejecucin.
2. En la documentacin especfica relativa a la delimitacin deber figurar una memoria justificativa
de la necesidad de someter las transmisiones a los derechos de tanteo y retracto, los objetivos a conseguir,
la justificacin del mbito delimitado y una relacin de bienes y derechos afectados, siendo preceptiva la
notificacin a los propietarios previamente al trmite de informacin pblica.
3. En el sistema de expropiacin, la delimitacin de la unidad de ejecucin supondr la delimitacin
del rea para el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, siempre que aquella contenga la relacin de
propietarios y la descripcin de bienes y derechos afectados.
Artculo 80. Notificacin de transmisin.
1. Los propietarios de bienes incluidos en una de las reas a que se refiere el artculo 78 de esta
Ley debern notificar a la Administracin actuante la decisin de enajenarlos, con expresin del precio y
forma de pago proyectados y restantes condiciones esenciales de la transmisin, a efectos de posible
ejercicio del derecho de tanteo, durante un plazo de sesenta das desde que se haya producido la
notificacin.
2. La transmisin onerosa de ms del cincuenta por ciento de las acciones o participaciones
sociales de entidades mercantiles, cuyo activo est constituido en ms del ochenta por ciento por terrenos o
edificaciones sujetos a los derechos de tanteo o retracto, tendr la consideracin de transmisin onerosa a
los efectos de lo dispuesto en este captulo.
Artculo 81. Ejercicio del retracto.
1. La Administracin actuante podr ejercitar el derecho de retracto cuando no se le hubiese hecho
la notificacin prevenida en el artculo anterior, se omitiese en ella cualquiera de los requisitos exigidos o el
precio efectivo de la transmisin resultara inferior o menos onerosas las restantes condiciones de la misma.

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2. Este derecho deber ejercitarse en el plazo de sesenta das naturales contados desde el
siguiente al de la notificacin de la transmisin efectuada, que el adquiriente deber notificar en todo caso a
la Administracin actuante, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuese
formalizada.
Artculo 82. Caducidad de la notificacin.
1. Los efectos de la notificacin de transmisin a la Administracin actuante para el ejercicio del
derecho de tanteo caducarn a los cuatro meses siguientes a la misma sin que se efecte dicha
transmisin.
2. La transmisin realizada transcurrido este plazo se entender efectuada sin dicha notificacin, a
efectos del ejercicio del derecho de retracto.
Artculo 83. Pago del precio.
1. El precio podr pagarse en metlico o mediante la entrega de terrenos de valor equivalente, si las
partes as lo convienen.
2. Cuando el precio deba pagarse en distintos plazos, el incumplimiento por la Administracin de
cualquiera de ellos dar derecho al acreedor a instar la resolucin de la transmisin realizada a favor de
aqulla.
Artculo 84. Transmisiones sin notificacin previa.
No podrn efectuarse transmisiones sobre los inmuebles incluidos en las expresadas
delimitaciones, si no aparece acreditada la realizacin de las notificaciones contempladas en los artculos
anteriores.
A tal efecto, los Ayuntamientos remitirn a los Registros de la Propiedad correspondientes copia
certificada de los planos que reflejen la delimitacin y relacin detallada de las calles o sectores
comprendidos en aquellas reas y de los propietarios y bienes concretos afectados, mediante traslado, en
su caso, de copia del acuerdo de delimitacin, con indicacin del alcance y extensin del derecho de
adquisicin preferente.

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TTULO IV
La ejecucin de los instrumentos de planeamiento
CAPTULO I
Disposiciones generales
SECCIN 1 LA EJECUCIN Y LA INSPECCIN
Artculo 85. Esferas de actuacin pblica y privada.
1. Corresponde a las Administraciones pblicas, dentro de sus respectivos mbitos de competencia,
la direccin, inspeccin y control de toda la actividad de ejecucin del planeamiento, con participacin, en
los trminos de esta Ley, de los particulares.
2. La actividad de ejecucin corresponde ntegramente a la Administracin pblica competente en
los supuestos de determinacin de un sistema de ejecucin pblica y, en todo caso, cuando tenga por
objeto dotaciones, sin perjuicio de que pueda gestionarse de forma directa o indirecta.
3. No obstante lo dispuesto en el apartado 1, la actividad de ejecucin corresponde a los
particulares en los supuestos de determinacin de un sistema de ejecucin privada y en los trminos
establecidos en esta Ley.
Artculo 86. Contenido y desarrollo de la actividad administrativa de ejecucin.
La ejecucin de los instrumentos de planeamiento comprende:
a) La determinacin por la Administracin actuante del carcter pblico o privado y de la forma de
gestin de la actividad de ejecucin.
b) La organizacin temporal de la ejecucin y la fijacin del orden de las actuaciones, cuando dichas
determinaciones no se contengan en el instrumento de planeamiento.
c) La delimitacin de la unidad de ejecucin y la eleccin del sistema de actuacin o, cuando existan
dotaciones, la fijacin de las fases y del procedimiento de realizacin de las obras. La unidad de
ejecucin opera simultneamente como mbito para el desarrollo de la totalidad de las operaciones
jurdicas y materiales precisas para la ejecucin integral del planeamiento y de la comunidad de
referencia para la justa distribucin de beneficios y cargas. Las dotaciones que no se incluyan en
unidades de ejecucin podrn adscribirse a ellas a efectos de gestin.
d) La realizacin de las obras de urbanizacin y edificacin en el seno de la correspondiente unidad
de ejecucin cuando el sistema de actuacin sea el de expropiacin o el de cooperacin; la
realizacin de obras pblicas ordinarias, y la exigencia, direccin, inspeccin y control de cualquier
actividad de ejecucin.
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La ejecucin de las dotaciones incluidas en unidades de ejecucin comprende en todo caso las
obras de urbanizacin y podr comprender tambin las de edificacin cuando as se prevea
expresamente en el correspondiente instrumento de planeamiento.
e) La conservacin de las obras de urbanizacin y de la edificacin.
Artculo 87. Direccin, inspeccin y control de la actividad privada de ejecucin.
Las Administraciones pblicas, en sus respectivas esferas de competencia, dirigen, inspeccionan y
controlan la actividad privada de ejecucin para exigir y asegurar que sta se produzca de conformidad con
los instrumentos de planeamiento, los dems instrumentos y acuerdos adoptados para su ejecucin, as
como, en su caso, los correspondientes proyectos tcnicos de obras.
SECCIN 2.a LA ORGANIZACIN Y EL ORDEN DEL DESARROLLO DE LA EJECUCIN
Artculo 88. Organizacin temporal de la ejecucin del planeamiento.
1. En defecto de la determinacin en el instrumento de planeamiento de los plazos a los que se
refiere el apartado 2 del artculo 18, stos se fijarn por el municipio para las correspondientes reas,
sectores y unidades de ejecucin, por el procedimiento de delimitacin de las unidades de ejecucin.
2. En el marco de la organizacin temporal de la ejecucin que est establecida, los municipios
pueden concretar, motivadamente, el orden preferencial para el desarrollo de las diversas actuaciones, por
el mismo procedimiento previsto en el apartado anterior.
Artculo 89. Incumplimiento de los plazos mximos.
1. Una vez establecido el sistema de actuacin conforme a lo dispuesto en el artculo 108 de esta
Ley, el incumplimiento de los plazos previstos legitimar a la Administracin actuante: a) En el sistema de
compensacin, para su sustitucin por un sistema pblico de actuacin, segn se dispone en los artculos
109 y 110.
b) En los sistemas pblicos gestionados de forma indirecta, para la resolucin del convenio
regulador de la actuacin urbanstica.
2. El transcurso del plazo establecido para la edificacin o rehabilitacin habilitar al Ayuntamiento
para su ejecucin por sustitucin, salvo que se acuerde la expropiacin.
Se modifica el artculo 89, por Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda protegida y el suelo.
BOE nmero 300 de 16/12/2005 y BOJA nm. 227, de 21 de noviembre de 2005.

SECCIN 3 LAS FORMAS DE GESTIN DE LA ACTIVIDAD ADMINISTRATIVA DE EJECUCIN

Artculo 90. Gestin pblica.
1. Las Administraciones pblicas podrn utilizar, para el desarrollo de la actividad de ejecucin en
rgimen de gestin pblica, adems de las previstas en esta Ley, todas las formas o modalidades de
gestin directa o indirecta admitidas por la legislacin de rgimen jurdico y contratacin de las
Administraciones pblicas y de rgimen local.
En cualquier caso, se realizarn necesariamente de forma directa:
a) La tramitacin y aprobacin de los actos de ejecucin de los instrumentos de planeamiento.
b) Las actuaciones que impliquen el ejercicio de potestades de polica, intervencin, inspeccin,
sancin y expropiacin.

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Sin perjuicio de lo anterior, las sociedades mercantiles de capital ntegramente pblico en ningn
caso podrn realizar actividades que impliquen el ejercicio de autoridad.

2. En concreto, las Administraciones pblicas podrn:

a) Asumir la actividad de ejecucin y gestin urbanstica a travs de su organizacin propia o
constituir Gerencias urbansticas con este objeto, para el mejor desarrollo de las competencias
urbansticas que les correspondan.
b) Crear sociedades de capital ntegramente pblico de duracin limitada o por tiempo indefinido
para todos o algunos de los fines de redaccin, gestin y ejecucin del instrumento de
planeamiento; de consultora y asistencia tcnica; de prestacin de servicios y de actividad
urbanizadora y edificatoria, y de gestin y explotacin de las obras resultantes.
c) Suscribir convenios de colaboracin con otras Administraciones, organismos de ellas
dependientes o entidades por ellas fundadas o controladas; constituir consorcios urbansticos, y
transferir o delegar competencias propias en otras Administraciones, organismos de ellas
dependientes o entidades por ellas fundadas o controladas para el desarrollo de la actividad de
ejecucin y conforme a la misma legislacin a que se refiere el apartado anterior.
3. Especialmente, para la gestin indirecta, las Administraciones pblicas podrn:
a) Conceder la actividad de ejecucin conforme a las reglas de esta Ley y sobre la base del
pertinente pliego de condiciones, en cuyo caso el concesionario podr asumir la condicin de
beneficiario en la expropiacin.
b) Crear sociedades de capital mixto de duracin limitada o por tiempo indefinido para todos o
algunos de los fines previstos en la letra b) del apartado anterior.
En estas sociedades, la Administracin pblica habr de ostentar la participacin mayoritaria o, en
todo caso, ejercer el control efectivo o la posicin decisiva en el funcionamiento de la misma.
Artculo 91. Gerencias urbansticas.
1. Las Gerencias urbansticas constituidas por las Administraciones pblicas podrn tener por objeto
la realizacin de actividades, generales o especficas, en materia de urbanismo en todo el mbito territorial
que sea competencia de la Administracin correspondiente o en reas territoriales determinadas del mismo.
2. La creacin de una Gerencia urbanstica llevar consigo una diferenciacin orgnica o funcional,
o ambas a la vez, respecto de la organizacin y funciones generales propias de la Administracin que la
constituya, pudiendo consistir en un rgano de carcter individual o colegiado o en una entidad con
personalidad y patrimonio propio y tener una duracin indefinida o temporal, quedando en este ltimo caso
extinguidas al finalizar los trabajos que les hubieran sido encomendados.
3. En la creacin y regulacin de las Gerencias urbansticas se cumplirn las previsiones
establecidas por la legislacin aplicable a la Administracin que acuerde su constitucin. No obstante,
cualquiera que sea la forma adoptada para la constitucin de las Gerencias, la Administracin que las
constituya no podr descentralizar, desconcentrar o delegar en ellas funciones de direccin superior y
fiscalizacin de la gestin encomendada.
Se modifica el apartado 3 del artculo 91, por Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley 7/2002, de
17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.

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4. Sin perjuicio de la forma y el alcance que se establezca reglamentariamente, las Administraciones

podrn otorgar a las Gerencias urbansticas, de entre las que sean de su competencia, todas o algunas de
las facultades siguientes:
a) Funciones instrumentales de carcter tcnico como redactar, en su caso ejecutar, y proponer a la
aprobacin de las autoridades competentes cualquier clase de documentos, instrumentos de
planeamiento o proyectos de ndole urbanstica, cuya decisin corresponda a la Administracin que
la constituya o a la distinta actuante.
b) Funciones que impliquen ejercicio de autoridad y que le sean transferidas mediante
descentralizacin funcional, como sealamiento de alineaciones y rasantes, concesin de licencias
urbansticas, expedicin de cdulas urbansticas y ejercicio de la inspeccin urbanstica.
c) La gestin del correspondiente patrimonio pblico de suelo, a cuyo fin podrn adquirir, poseer,
administrar, gravar y enajenar toda clase de bienes, as como asumir la titularidad fiduciaria de
disposicin sobre los mismos.
Artculo 92. Convenios interadministrativos de colaboracin.
1. Las Administraciones pblicas y sus organismos y entidades dependientes, vinculados o
adscritos, as como los consorcios y las entidades mercantiles creados por aqullas podrn suscribir
convenios de colaboracin, en los trminos autorizados por la legislacin de rgimen jurdico de las
Administraciones pblicas y de rgimen local y por esta Ley.
2. En el marco de lo establecido en el artculo 4 de esta Ley, los convenios a que se refiere el
apartado anterior, adems de la contribucin al sostenimiento econmico de rganos u organismos de
mbito comarcal o supramunicipal para la prestacin de asistencia tcnica y administrativa a los municipios
en materia de ordenacin urbanstica, podrn tener por objeto todos o algunos de los siguientes fines:
a) Redaccin, gestin y ejecucin del planeamiento.
b) Consultora y asistencia tcnica.
c) Prestacin de servicios.
d) Actividad urbanizadora y edificatoria, gestin y explotacin de las obras resultantes.
Artculo 93. Consorcios urbansticos.
1. Los consorcios constituidos entre las Administraciones segn lo dispuesto en el artculo 90.2. c)
limitarn sus funciones y actividades a la esfera de competencias de las Administraciones consorciadas. El
rgimen jurdico de los consorcios constituidos por entidades locales ser el previsto en la legislacin
vigente en esta materia.
Se modifica el apartado 1 del artculo 93, por Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley 7/2002, de
17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.

2. A los consorcios podrn incorporarse personas privadas, cuando ello sea adecuado para el
cumplimiento de sus fines y previa suscripcin de convenio en el que se especifiquen las bases de su
participacin. La participacin de personas privadas, conforme a lo previsto en la legislacin general, en
ningn caso podr ser mayoritaria, ni dar lugar a que controlen o tengan una posicin decisiva en el
funcionamiento del consorcio.
3. La aprobacin de los estatutos del consorcio, en la forma establecida legalmente, determinar la
atribucin a ste de las competencias administrativas pertenecientes a las Administraciones consorciadas
que en dichos estatutos se especifiquen. En ningn caso podr atribuirse a los consorcios:

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a) La competencia para establecer o determinar tributos; pero s la de su gestin y recaudacin, as

como la del establecimiento de precios pblicos y su percepcin.
b) La competencia para expropiar; pero s la gestin administrativa de todas las operaciones
expropiatorias.
4. Los consorcios podrn crear entidades mercantiles de capital ntegramente pblico o mixto.
5. La creacin de los consorcios y sus estatutos se publicarn, para su eficacia, en el "Boletn Oficial
de la Junta de Andaluca".
Artculo 94. Delegacin intersubjetiva de competencias.
1. Toda delegacin de competencias entre Administraciones pblicas habilitar para el pleno
ejercicio de stas mientras no se produzca su revocacin, debindose contemplar los medios personales,
materiales y econmicos necesarios para su adecuado ejercicio. La delegacin, y en su caso la revocacin,
precisan para su eficacia de la publicacin en el "Boletn Oficial de la Junta de Andaluca".
2. Pueden ser beneficiarios de delegaciones intersubjetivas, adems de las Administraciones
territoriales, las entidades pblicas de carcter gerencial por stas creadas y los consorcios urbansticos.
3. Los actos dictados en ejercicio de la delegacin se imputarn jurdicamente al delegante, sin
perjuicio de que ste y la entidad delegada respondan patrimonialmente de forma solidaria por las lesiones
que puedan derivarse de dichos actos.
SECCIN 4 CONVENIOS URBANSTICOS DE GESTIN
Artculo 95. Convenios urbansticos de gestin.
1. La Administracin de la Junta de Andaluca y los municipios, as como las entidades pblicas
adscritas o dependientes de una y otros y los consorcios creados por tales Administraciones, podrn
suscribir en el mbito de sus competencias, conjunta o separadamente, convenios con personas pblicas y
privadas, tengan stas o no la condicin de propietarios de los terrenos afectados, para determinar las
condiciones y los trminos de la gestin y ejecucin del planeamiento urbanstico en vigor en el momento de
la celebracin del convenio.
2. Los convenios a que se refiere el prrafo anterior tendrn, a todos los efectos, carcter jurdico
administrativo. Su negociacin, tramitacin, celebracin y cumplimiento se regirn por los principios de
transparencia y publicidad, y de acuerdo con las siguientes reglas:
1. El destino de la cesin del aprovechamiento urbanstico ser el sealado en el artculo 30.2 de
esta Ley sobre convenios urbansticos de planeamiento.
2. Los convenios que tengan por finalidad la eleccin o sustitucin del sistema de ejecucin, la
fijacin de sus bases, o incluyan entre sus compromisos algunos de los objetos establecidos para la
reparcelacin, segn lo dispuesto en el artculo 100.2 de esta Ley, debern ser sometidos antes de
su firma a informacin pblica por un plazo de veinte das.
3. El acuerdo de aprobacin del convenio, que al menos identificar a los otorgantes y sealar su
mbito, objeto y plazo de vigencia, ser publicado por la Administracin tras su firma en los trminos
previstos en el artculo 41.3 de esta Ley. Dicho acuerdo, junto con el convenio, se incluirn en un
registro pblico de carcter administrativo.
SECCIN 5 LOS PRESUPUESTOS DE CUALQUIER ACTIVIDAD DE EJECUCIN
Artculo 96. Presupuestos de la ejecucin.

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1. El desarrollo de la actividad de ejecucin, cualquiera que sea el sujeto legitimado, requerir la

aprobacin del instrumento de planeamiento urbanstico idneo conforme a esta Ley para establecer la
ordenacin pormenorizada en la clase de suelo de que se trate:
a) En suelo urbano consolidado, en suelo urbano no consolidado con ordenacin pormenorizada y
en el urbanizable ordenado, ser suficiente la aprobacin del Plan General de Ordenacin
Urbanstica o, en su caso, del Plan de Ordenacin Intermunicipal.
b) En suelo urbano no consolidado sin ordenacin pormenorizada y en suelo urbanizable
sectorizado se requerir la previa aprobacin del Plan Parcial de Ordenacin del sector
correspondiente o, cuando se trate de reas de reforma interior, la del correspondiente Plan
Especial o Estudio de Detalle.
c) En el suelo urbanizable no sectorizado slo podr actuarse mediante la aprobacin del Plan de
Sectorizacin y, cuando ste no contenga la ordenacin pormenorizada, de los correspondientes
Planes Parciales de Ordenacin para su ejecucin.
d) La ejecucin de los sistemas generales se llevar a cabo, bien directamente, bien mediante la
aprobacin de Planes Especiales o, cuando as est previsto en el instrumento de planeamiento, en
el seno de la correspondiente unidad de ejecucin.
2. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, en el suelo urbanizable sectorizado y urbano
no consolidado, a los efectos del establecimiento del sistema de actuacin, podrn efectuarse los actos
jurdicos de ejecucin necesarios, siempre que la unidad de ejecucin haya sido delimitada y se haya
procedido a la eleccin del sistema de actuacin, que deber incluir las bases orientativas para su ejecucin
relativas, al menos, a calidades, plazos y el diseo urbano, con el alcance necesario para calcular los gastos
de urbanizacin imputables a la actuacin.
Se aade un nuevo apartado con el nmero 2 al artculo 96, pasando el actual apartado 2 de este artculo a ser
apartado 3, por Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda protegida y el suelo. BOE nmero 300
de 16/12/2005 y BOJA nm. 227, de 21 de noviembre de 2005.
Se modifica el apartado 2 del artculo 96, por Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley 7/2002, de
17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.

3. Es preceptiva la ejecucin de las obras de urbanizacin, previa o simultnea a la edificacin,

cuando el instrumento de planeamiento prevea la nueva urbanizacin de terrenos o la reforma, renovacin,
mejora o rehabilitacin de la urbanizacin existente, as como cuando los servicios con los que cuenten
sean insuficientes o inadecuados.
Artculo 97. Sujetos legitimados.
1. Los actos jurdicos y materiales de ejecucin del planeamiento urbanstico en unidades de
ejecucin slo podrn ser realizados por los sujetos pblicos o privados legitimados para ello conforme a
esta Ley.
2. Los actos de edificacin en unidades aptas para ello, parcelas y solares slo podrn ser
realizados previa obtencin de la licencia de obras correspondiente.
Artculo 97 bis. Agente urbanizador.
1. El agente urbanizador es la persona legitimada por la Administracin actuante para participar, a
su riesgo y ventura, en los sistemas de actuacin, asumiendo la responsabilidad de su ejecucin frente a la
Administracin actuante y aportando su actividad empresarial de promocin urbanstica.
2. La condicin de agente urbanizador puede ser asumida por cualquier persona fsica o jurdica,
pblica o privada, propietaria o no del suelo.
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3. El agente urbanizador obtiene la legitimacin para intervenir en la ejecucin urbanstica tras su

seleccin en pblica concurrencia por la Administracin actuante y la suscripcin del convenio urbanstico
regulador de la actuacin urbanizadora conforme a lo dispuesto en esta Ley y supletoriamente en la
legislacin de contratacin del sector pblico para el contrato de gestin de servicios pblicos.
4. Cuando el agente urbanizador rena los requisitos de capacidad para la ejecucin por l mismo
de las obras de urbanizacin y dichos requisitos y condiciones se hubieran recogido en el procedimiento
para su seleccin, no ser precisa la convocatoria de una nueva licitacin pblica para la ejecucin de las
obras.
Se aade un nuevo artculo 97 bis, por Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley 7/2002, de 17 de
diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.

Artculo 97 ter. La empresa urbanizadora y la empresa constructora.

1. Podr coadyuvar con las personas propietarias a quienes corresponda la iniciativa del sistema de
actuacin por compensacin una empresa urbanizadora que asuma la financiacin de la actuacin y, en su
caso, preste especializacin profesional a la gestin urbanstica de acuerdo con las condiciones libremente
pactadas entre ambas partes. Los gastos asumidos por la empresa urbanizadora necesarios para la
ejecucin y desarrollo de la actuacin podrn ser retribuidos, total o parcialmente, con parcelas o solares a
materializar en el proyecto de reparcelacin.
La colaboracin de empresa urbanizadora no exime a las personas propietarias, o en su caso a la
Junta de Compensacin, de la directa responsabilidad asumida con la Administracin actuante en la
ejecucin del sistema de actuacin.
2. A los efectos de esta Ley, se entiende por empresa constructora aquella persona fsica o jurdica
encargada de la ejecucin material de las obras de urbanizacin.
Cuando la empresa constructora sea contratada por un agente urbanizador, ste asumir la total
responsabilidad de la ejecucin de la actuacin frente a la Administracin, sin perjuicio de las relaciones
jurdicas con la empresa constructora.
Se aade un nuevo artculo 97 ter, por Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley 7/2002, de 17 de
diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.

SECCIN 6 LOS PROYECTOS DE URBANIZACIN

Artculo 98. Proyectos de urbanizacin.
1. Los proyectos de urbanizacin son proyectos de obras que tienen por finalidad llevar a la prctica
las previsiones y determinaciones de los instrumentos de planeamiento. No podrn contener
determinaciones sobre ordenacin ni rgimen del suelo o de la edificacin, y definirn los contenidos
tcnicos de las obras de vialidad, saneamiento, instalacin y funcionamiento de los servicios pblicos y de
ajardinamiento, arbolado y amueblamiento de parques y jardines descritas en el artculo 113.1 de esta Ley y
otras previstas por los instrumentos de planeamiento. Toda obra de urbanizacin requerir la elaboracin
del proyecto correspondiente y su aprobacin administrativa.
2. Los proyectos de urbanizacin no podrn modificar las previsiones del instrumento de
planeamiento que desarrollan, sin perjuicio de que puedan efectuar las adaptaciones exigidas por la
ejecucin material de las obras.
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3. La documentacin de los proyectos de urbanizacin integrar una memoria informativa,

descriptiva y justificativa de las caractersticas de las obras ; planos que definan, sobre una base
cartogrfica idnea, con la precisin y escala adecuadas para su correcta interpretacin, los contenidos
tcnicos de las obras ; mediciones ; cuadro de precios; presupuesto, y pliego de condiciones de las obras y
servicios.
4. En suelo urbano consolidado, cuando las obras de urbanizacin necesarias y preceptivas para la
edificacin de los solares se refieran a la mera reparacin, renovacin o mejora en obras o servicios ya
existentes, la definicin de los detalles tcnicos de las mismas podr integrarse en el proyecto de edificacin
como obras complementarias.
Artculo 99. Aprobacin de los proyectos de urbanizacin.
1. Los proyectos de urbanizacin se aprobarn por el municipio por el procedimiento que dispongan
las Ordenanzas Municipales, previo informe de los rganos correspondientes de las Administraciones
sectoriales cuando sea preceptivo.
2. Cuando las obras de urbanizacin se puedan incorporar como obras complementarias en los
proyectos de edificacin, se entendern aprobadas con la concesin de la licencia de las obras de
edificacin.
SECCIN 7 LA REPARCELACIN
Artculo 100. Reparcelacin.
1. Se entiende por reparcelacin la operacin urbanstica consistente en la agrupacin o
reestructuracin de fincas, parcelas o solares incluidos en el mbito de una unidad de ejecucin, para su
nueva divisin ajustada a los instrumentos de planeamiento de aplicacin, con adjudicacin de las nuevas
fincas, parcelas o solares a los interesados, en proporcin a sus respectivos derechos.
2. La reparcelacin podr tener cualquiera de los siguientes objetos:
a) La regularizacin de las fincas existentes.
b) La justa distribucin de los beneficios y las cargas derivadas de la ordenacin urbanstica y de su
ejecucin.
c) La localizacin del aprovechamiento urbanstico en suelo apto para la edificacin conforme al
instrumento de planeamiento de que se trate.
d) La adjudicacin al municipio de los terrenos de cesin obligatoria y gratuita y, en su caso, de
fincas resultantes constitutivas de parcelas o solares.
e) La adjudicacin de fincas resultantes, constitutivas de parcelas o solares, a propietarios de suelo
exterior a la unidad de ejecucin de que se trate que deban satisfacer su derecho a la
equidistribucin en el seno de la misma.
f) La sustitucin en el patrimonio de los propietarios, en su caso forzosa y en funcin de los
derechos de stos, de las fincas iniciales por fincas resultantes de la ejecucin, constitutivas de
parcelas o solares.
3. La adjudicacin de fincas para la sustitucin a que se refiere la letra f) del apartado anterior se
producir, con arreglo a los criterios empleados para la reparcelacin, en cualquiera de los siguientes
trminos:
a) La superficie precisa para servir de soporte al entero aprovechamiento urbanstico a que tenga
derecho el propietario, quedando aqulla afecta al pago de los costes de urbanizacin, en su caso.
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b) La superficie precisa para servir de soporte a la parte del aprovechamiento urbanstico

correspondiente al propietario que reste, una vez deducida la correspondiente al valor de los costes de
urbanizacin.
4. La delimitacin de la unidad de ejecucin implica la afectacin de las fincas, parcelas o solares a
la operacin reparcelatoria, con prohibicin de otorgamiento de licencias de parcelacin y edificacin hasta
la firmeza en va administrativa de dicha operacin.
5. La reparcelacin podr llevarse a cabo de forma voluntaria o forzosa, as como en especie o
mediante indemnizacin sustitutoria de adjudicacin de suelo.
Artculo 101. Rgimen de la reparcelacin.
1. Reglamentariamente se determinar:
a) Los supuestos en que sea innecesaria la reparcelacin y en los que no se produce, por tanto, la
situacin a la que se refiere el apartado 4 del artculo anterior.
b) La iniciativa y el contenido sustantivo y documental de la reparcelacin.
c) El procedimiento de aprobacin de la reparcelacin, que habr de ajustarse a las siguientes
reglas:
1. Informacin pblica por plazo mnimo de veinte das, y notificacin individual a los titulares de
bienes y derechos incluidos en la unidad de ejecucin, as como a todos los propietarios que se
vean afectados en sus bienes y derechos.
2. Acreditacin de la titularidad y situacin de las fincas iniciales mediante certificacin de dominio
y cargas del Registro de la Propiedad, o mediante acta de notoriedad tramitada con arreglo a la
legislacin notarial.
3. Audiencia por plazo de quince das, sin necesidad de nueva informacin pblica, a los titulares
registrales de terrenos o derechos sobre los mismos no tenidos en cuenta en la elaboracin del
proyecto de reparcelacin y a quienes resulten afectados por modificaciones acordadas tras el
perodo de informacin pblica.
4. Aprobacin, cuando sea a iniciativa privada, dentro del plazo mximo de dos meses desde la
presentacin de la totalidad de la documentacin exigible o, en su caso, desde el cumplimiento por
el interesado del requerimiento que pudiera practicarse para la subsanacin de deficiencias de la
aportada. Slo ser posible un nico requerimiento, que habr de realizarse dentro de los quince
das siguientes de aquella presentacin, y en los trminos previstos en la legislacin de
procedimiento administrativo comn. La falta de notificacin de resolucin expresa dentro del
plazo mximo indicado producir el efecto aprobatorio por silencio.
5. Publicacin en el Boletn Oficial de la Provincia y en el correspondiente tabln de anuncios.
2. Se aplicarn supletoriamente a la reparcelacin las normas reguladoras de la expropiacin
forzosa.
Artculo 102. Criterios y efectos para la reparcelacin.
1. Los proyectos de reparcelacin debern ajustarse a los siguientes criterios:
a) Para la valoracin de los bienes y derechos aportados se aplicarn, en defecto de los
voluntariamente establecidos por la mayora absoluta de los propietarios que, a su vez, representen
al menos el cincuenta por ciento de los terrenos afectados por la reparcelacin, los criterios
previstos por la legislacin general pertinente. Los criterios voluntariamente establecidos no podrn
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ser ni contrarios a la Ley o a la ordenacin urbanstica aplicable, ni lesivos de derechos de terceros

o del inters pblico.
b) El aprovechamiento urbanstico susceptible de ser materializado en las fincas adjudicadas,
constitutivo de parcelas o solares, habr de ser proporcional al aprovechamiento urbanstico al que
subjetivamente tenga derecho el o los adjudicatarios de las mismas.
c) Las fincas resultantes se valorarn con criterios objetivos y generales para toda la unidad de
ejecucin con arreglo a su uso y edificabilidad y en funcin de su situacin, caractersticas, grado de
urbanizacin y destino de las edificaciones.
d) Se procurar, siempre que sea posible, que las fincas adjudicadas estn situadas en un lugar
prximo al de las antiguas propiedades de los mismos titulares.
e) Cuando el valor del derecho de un beneficiario de la reparcelacin no alcance o bien supere el
fijado para la adjudicacin de una o varias fincas resultantes como tales fincas independientes, el
defecto o el exceso en la adjudicacin podrn satisfacerse en dinero. La adjudicacin se producir
en todo caso en exceso cuando se trate de mantener la situacin de propietarios de fincas en las
que existan construcciones compatibles con el instrumento de planeamiento en ejecucin.
f) Ser indemnizable el valor de las plantaciones, instalaciones, construcciones y usos legalmente
existentes en los terrenos originarios que tengan que desaparecer necesariamente para poder llevar
a cabo la ejecucin del instrumento de planeamiento.

2. El acuerdo aprobatorio de la reparcelacin producir los siguientes efectos:

a) Transmisin al Ayuntamiento, en pleno dominio y libre de cargas, de todos los terrenos de cesin
obligatoria para su incorporacin al patrimonio pblico de suelo o su afectacin a los usos previstos
en el planeamiento.
b) Subrogacin, con plena eficacia real, de las antiguas por las nuevas parcelas, siempre que quede
establecida su correspondencia.
c) Afectacin real de las parcelas adjudicadas al cumplimiento de las cargas y pago de los gastos
inherentes al sistema de actuacin correspondiente.
Artculo 103. Reparcelacin econmica.
1. La reparcelacin podr ser econmica:
a) Cuando las circunstancias de edificacin, construccin o de ndole similar concurrentes en la
unidad de ejecucin hagan impracticable o de muy difcil realizacin la reparcelacin material en, al
menos, el veinte por ciento de la superficie total de aqulla.
b) Cuando, aun no concurriendo las circunstancias a que se refiere la letra anterior, as lo acepten
los propietarios que representen el cincuenta por ciento de la superficie total de la unidad de
ejecucin, con la finalidad de evitar la constitucin de pro indivisos.
2. La reparcelacin econmica se limitar al establecimiento de las indemnizaciones sustitutorias
con las rectificaciones correspondientes en la configuracin y linderos de las fincas iniciales y las
adjudicaciones que procedan en favor de sus beneficiarios, incluido el municipio, y a la redistribucin de los
terrenos en los que no concurran las circunstancias justificativas de su carcter econmico.
Artculo 104. Reparcelacin voluntaria y reparcelacin forzosa.
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1. La reparcelacin podr ser voluntaria o forzosa.

2. La propuesta de reparcelacin voluntaria que, de comn acuerdo y formalizada en documento
pblico, presenten al Ayuntamiento todos los propietarios y, en su caso, los restantes beneficiarios de la
misma, ser sometida a informacin pblica por veinte das e informada por los servicios competentes.
Recada la aprobacin municipal o producida sta por silencio, la documentacin que deba presentarse para
inscripcin de la reparcelacin en el Registro de la Propiedad slo estar completa, desde el punto de vista
de la ordenacin urbanstica, si incorpora certificacin del acuerdo municipal aprobatorio o, en su caso, de la
acreditacin del acto producido por silencio en los trminos dispuestos por la legislacin del procedimiento
administrativo comn.
3. La reparcelacin ser forzosa cuando el municipio la imponga, de oficio o a instancia de parte,
por ser necesaria para la ejecucin del instrumento de planeamiento. La reparcelacin voluntaria gozar en
todo caso de preferencia.

CAPTULO II
La actuacin por unidades de ejecucin
SECCIN 1 DISPOSICIONES GENERALES
Artculo 105. Caractersticas y requisitos de las unidades de ejecucin.
1. La delimitacin de las unidades de ejecucin deber asegurar su idoneidad tcnica y viabilidad
econmica, y permitir en todo caso el cumplimiento de los deberes legales y la equidistribucin de los
beneficios y las cargas derivados de la ordenacin urbanstica.
Salvo determinacin expresa del instrumento de planeamiento, se entender que la delimitacin por
ste de sectores comporta la de unidades de ejecucin coincidentes con los mismos.
Cuando la actividad de ejecucin en determinadas unidades de ejecucin no sea previsiblemente
rentable, por resultar el coste de las cargas igual o mayor que el rendimiento del aprovechamiento lucrativo
materializable en ellas, el municipio podr autorizar, sin modificar la ordenacin urbanstica de aplicacin,
una reduccin de la contribucin de los propietarios a dichas cargas, una compensacin econmica a cargo
de la Administracin o una combinacin de ambas medidas, procurando equiparar los costes de la
actuacin a cargo de los propietarios a los de otras unidades de ejecucin similares y rentables.
2. En el suelo urbano, y excepcionalmente en suelo urbanizable cuando as se justifique por las
especiales caractersticas de la actividad de ejecucin a desarrollar, las unidades de ejecucin podrn ser
discontinuas, siempre que cumplan el requisito mnimo de garantizar la equidistribucin prevista en el
apartado 1.
3. Todos los terrenos incluidos en el suelo urbanizable ordenado, salvo en su caso los destinados a
sistemas generales, debern quedar incluidos en unidades de ejecucin. La no inclusin de los sistemas
generales en unidades de ejecucin no impedir su adscripcin a stas a los efectos de la obtencin del
suelo correspondiente y de la materializacin en ellas por los propietarios afectados del aprovechamiento
urbanstico a que tengan derecho.
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4. Excepcionalmente y cuando la adecuada resolucin de los problemas que se planteen en el

borde de los suelos urbano no consolidado y urbanizable exija una gestin comn de la actividad de
ejecucin, podrn delimitarse unidades de ejecucin comprensivas de terrenos pertenecientes a ambas
clases de suelo.
5. En el suelo urbano no consolidado, el objeto y los efectos de la delimitacin de unidades de
ejecucin podr circunscribirse a la fijacin del mbito de sujecin al pago de cuotas de urbanizacin para la
cobertura del coste de las infraestructuras, los servicios y los equipamientos previstos por el planeamiento.
Dicho coste operar como referencia para la fijacin de la base imponible de las contribuciones especiales
de acuerdo con la legislacin reguladora de las Haciendas Locales, aplicndose como mdulos de reparto,
conjuntamente, la superficie de las fincas o parcelas y su valor catastral a efectos del impuesto sobre bienes
inmuebles.
Artculo 106. Delimitacin de las unidades de ejecucin.
Cuando no se contenga en el instrumento de planeamiento, la delimitacin de las unidades de
ejecucin se efectuar por el municipio, de oficio o a instancia de parte, previa informacin pblica y
audiencia a los propietarios afectados por plazo comn de veinte das y publicacin en el Boletn Oficial de
la Provincia.
La modificacin de la delimitacin de la unidad de ejecucin, como consecuencia de la aceptacin
de alegaciones durante los trmites de informacin pblica y audiencia, no dar lugar a la repeticin de tales
trmites cuando el incremento o la disminucin de la superficie que suponga no exceda del diez por ciento
de la inicialmente prevista. Cuando sobrepase tal lmite habr de darse trmite de audiencia exclusivamente
a los propietarios afectados por la modificacin.
Artculo 107. Sistemas de actuacin.
1. Para cada unidad de ejecucin se determinar el sistema de actuacin, conforme al que deba
desarrollarse la actividad de ejecucin, de entre los siguientes:
a) Expropiacin.
b) Cooperacin.
c) Compensacin.
El sistema de compensacin es de actuacin privada y los de cooperacin y expropiacin son de
actuacin pblica.
2. El sistema de actuacin se fijar en el instrumento de planeamiento o, en su defecto, por el
mismo procedimiento establecido para la delimitacin de unidades de ejecucin.
Artculo 108. Eleccin del sistema de actuacin.
1. Las unidades de ejecucin se desarrollarn por el sistema de actuacin que la Administracin
actuante elija motivadamente atendiendo a las prioridades y necesidades del desarrollo del proceso
urbanizador, la capacidad de gestin y los medios econmico-financieros con que efectivamente cuente la
Administracin y la iniciativa privada interesada en asumir la actividad de ejecucin o, en su caso, participar
en ella.
No obstante lo dispuesto en el prrafo anterior, la Administracin actuante podr acordar con los
propietarios que representen ms del cincuenta por ciento de la superficie de la unidad de ejecucin,
mediante convenio urbanstico, el sistema de actuacin y su forma de gestin.
2. El sistema de actuacin quedar establecido:
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a) En el sistema de expropiacin, con la aprobacin de la relacin de propietarios y descripcin de

bienes y derechos que se consideren de necesaria expropiacin o con la resolucin aprobatoria del
expediente de tasacin conjunta, o, en su caso, con la adjudicacin de la concesin al agente
urbanizador.
b) En el sistema de cooperacin, con el acuerdo de iniciacin del sistema.
c) En el sistema de compensacin, con la aprobacin de la iniciativa formulada por la persona
propietaria nica, la suscripcin del convenio urbanstico con la totalidad de las personas
propietarias, con el otorgamiento de la escritura de constitucin de la Junta de Compensacin, o con
la aprobacin de la iniciativa formulada por el agente urbanizador, conforme al artculo 131.3.
Se modifica el artculo 108, por Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda protegida y el
suelo. BOE nmero 300 de 16/12/2005 y BOJA nm. 227, de 21 de noviembre de 2005.
Se modifica el apartado 2.c) del artculo 108, por Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley
7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.

Artculo 109. Sustitucin del sistema de actuacin por compensacin.

1. Cuando el sistema no haya quedado an establecido y no exista iniciativa para su
establecimiento, el municipio podr sustituir el sistema de forma motivada mediante el procedimiento de
delimitacin de unidades de ejecucin.
2. La sustitucin del sistema de actuacin de compensacin, una vez haya quedado ste
establecido, por cualquiera de los sistemas de actuacin pblica, se acordar, de oficio o a instancia de
cualquier persona interesada, en caso de incumplimiento de los deberes legales y de las obligaciones
inherentes al mismo, previo procedimiento dirigido a la declaracin de dicho incumplimiento y en el que
habr de orse a todos los propietarios afectados.
3. El procedimiento podr terminarse mediante convenio, en el que podr preverse, en las
condiciones que al efecto se precisen, la continuacin en el proceso urbanizador y edificatorio por parte de
los propietarios que as lo deseen, no obstante la declaracin del incumplimiento y la sustitucin del sistema
de actuacin. Tambin podrn celebrarse convenios preparatorios de la terminacin, incluso convencional,
del procedimiento.
4. La eleccin del sistema de actuacin que deba sustituir al de compensacin se efectuar con
arreglo a los siguientes criterios:
a) Cuando la sustitucin derive de procedimiento de declaracin de incumplimiento iniciado a
instancia de parte interesada en asumir la gestin de la actuacin urbanizadora, proceder el
establecimiento del sistema de expropiacin mediante gestin indirecta.
b) Cualquiera que sea la forma de iniciacin del procedimiento de declaracin de incumplimiento,
ser preferente el sistema de expropiacin mediante gestin directa cuando exista urgente
necesidad pblica declarada por el municipio de incorporar los terrenos al patrimonio pblico de
suelo o de destinarlos a la construccin de viviendas en rgimen de proteccin pblica u otros usos
de inters social.
Se modifica el artculo 109, por Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda protegida y el suelo.
BOE nmero 300 de 16/12/2005 y BOJA nm. 227, de 21 de noviembre de 2005.

Artculo 110. Procedimiento para la declaracin de incumplimiento y la sustitucin del sistema de

actuacin por compensacin.
1. El procedimiento para la declaracin del incumplimiento de deberes legales y obligaciones
inherentes al sistema de actuacin por compensacin, y su sustitucin por cualquiera de los sistemas de
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actuacin pblica, se iniciar de oficio o a instancia de parte y se determinar reglamentariamente con

observancia de lo dispuesto en el artculo anterior.
2. En todo caso, el procedimiento a que se refiere el apartado anterior deber tener por objeto la
determinacin de:
a) La existencia de incumplimientos de deberes u obligaciones legales o voluntariamente asumidos
y, en su caso, su identificacin y alcance.
b) En caso de comprobacin de incumplimientos, la concrecin de los deberes legales y las
restantes obligaciones pendientes de cumplimiento y de las obras de urbanizacin y edificacin que
an resten por ejecutar.

3. La terminacin del procedimiento podr:

a) Ser preparada mediante convenios urbansticos con los propietarios que, no obstante la
sustitucin del sistema de actuacin, deseen continuar incorporados al proceso urbanizador y
edificatorio.
b) Tener lugar, sustituyendo a la resolucin administrativa unilateral, mediante convenio urbanstico
suscrito con todos los propietarios afectados y las dems personas incorporadas al sistema de
actuacin sustituido.
4. La resolucin del procedimiento de declaracin de incumplimiento, cuando no proceda la
expropiacin mediante gestin directa, conllevar:
a) La iniciacin del procedimiento de adjudicacin regulado en el artculo 117 para seleccionar al
agente urbanizador, en el supuesto de haberse producido la resolucin declaratoria del
incumplimiento en procedimiento incoado a instancia de parte.
b) La iniciacin del procedimiento de adjudicacin regulado en el artculo 118 para seleccionar al
agente urbanizador o la aprobacin del convenio urbanstico para la aplicacin del sistema de
cooperacin, en el supuesto de haberse producido la resolucin declaratoria del incumplimiento en
procedimiento incoado de oficio.
Artculo 111. Entidades urbansticas colaboradoras.
1. Los propietarios interesados podrn participar, conforme a lo establecido en esta Ley, en la
gestin urbanstica mediante la creacin de entidades urbansticas colaboradoras, que se regirn por sus
estatutos en los trminos y condiciones que se establezcan reglamentariamente, sin perjuicio de la
aplicacin de los preceptos contenidos en los captulos I, II y V del presente ttulo IV para los sistemas de
actuacin y para la conservacin de las obras de urbanizacin.
2. Las entidades urbansticas colaboradoras tendrn carcter administrativo, dependern de la
Administracin actuante y adquirirn personalidad jurdica a partir del momento de su inscripcin en el
Registro de Entidades Urbansticas Colaboradoras, cuya creacin, seguimiento y control se regularn
reglamentariamente.
Artculo 112. Bienes de dominio pblico.
1. Cuando en la unidad de ejecucin, cualquiera que sea el sistema de actuacin determinado para
llevar a cabo la ejecucin del planeamiento, existan bienes de dominio pblico y el destino urbanstico de
stos sea distinto del fin al que estn afectados, la Administracin titular de los mismos quedar obligada a
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las operaciones de mutacin demanial o desafectacin que sean procedentes en funcin de dicho destino.
La Administracin actuante deber instar ante la titular, si fuera distinta, el procedimiento que legalmente
proceda a dicho efecto.
2. Las vas urbanas y caminos rurales que queden comprendidos en el mbito de la unidad de
ejecucin se entendern de propiedad municipal, salvo prueba en contrario.
3. Cuando en la unidad de ejecucin existan bienes de dominio pblico no obtenidos por cesin
gratuita, el aprovechamiento urbanstico correspondiente a su superficie pertenecer a la Administracin
titular de aqullos.
4. En el supuesto de obtencin por cesin gratuita, cuando las superficies de los bienes de dominio
pblico, anteriormente existentes, fueren iguales o inferiores a las que resulten como consecuencia de la
ejecucin del instrumento de planeamiento, se entendern sustituidas unas por otras. Si fueran superiores,
la Administracin percibir el exceso, en la proporcin que corresponda, en terrenos edificables.
Artculo 113. Gastos de urbanizacin.
1. La inclusin en el proceso urbanizador y edificatorio a desarrollar en una unidad de ejecucin
impone legalmente a la propiedad del suelo, con carcter real, la carga del levantamiento de la parte
proporcional de todos los costes de urbanizacin correspondientes a los siguientes conceptos:
a) Obras de vialidad, en las que se comprenden las de explanacin, afirmado y pavimentacin de
calzadas; construccin y encintado de aceras, y construccin de las canalizaciones para servicios
en el subsuelo de las vas o de las aceras.
b) Obras de saneamiento, que incluyen las de construccin de colectores generales y parciales,
acometidas, sumideros y atarjeas para aguas pluviales y estaciones depuradoras, en la proporcin
que corresponda a la unidad de ejecucin.
c) Obras para la instalacin y el funcionamiento de los servicios pblicos de suministro de agua,
incluyendo las de captacin de sta cuando sean necesarias y las de distribucin domiciliaria de
agua potable, de riego y de hidrantes contra incendios ; de suministro de energa elctrica,
comprendiendo la conduccin y la distribucin, as como el alumbrado pblico, y los de telefona y
telecomunicaciones.
d) Obras de ajardinamiento y arbolado, as como de amueblamiento urbano, de parques y jardines y
vas pblicos.
e) Redaccin tcnica y anuncios preceptivos en la tramitacin administrativa del planeamiento de
desarrollo preciso para la ordenacin pormenorizada y del proyecto de urbanizacin.
f) Gestin del sistema de actuacin.
g) Indemnizaciones que procedan en favor de propietarios o titulares de derechos, incluidos los de
arrendamiento, referidos a edificios y construcciones que deban ser demolidos con motivo de la
ejecucin del instrumento de planeamiento, as como de plantaciones, obras e instalaciones que
deban desaparecer por resultar incompatibles con ste.
h) Realojamiento y retorno legalmente preceptivos de residentes habituales.
i) Cuando as se prevea expresamente en el instrumento de planeamiento a ejecutar o en el sistema
de actuacin aplicado al efecto, adems, las obras de infraestructura y servicios exteriores a la
unidad de ejecucin que sean precisas tanto para la conexin adecuada de las redes de la unidad a
las generales municipales o supramunicipales, como para el mantenimiento de la funcionalidad de
stas; todo ello cuando as proceda conforme al rgimen de las distintas clases del suelo.
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j) Las de urbanizacin de los sistemas generales y cualesquiera otras cargas suplementarias que se
impongan a los terrenos, cuando as se haya establecido en el Plan General de Ordenacin
Urbanstica.
k) Cualesquiera otros expresamente asumidos mediante convenio urbanstico o establecidos en la
correspondiente concesin administrativa.
2. Corresponde igualmente a la propiedad del suelo, en caso de aplicacin del sistema de actuacin
por compensacin, los gastos relativos al mantenimiento de todas las obras y los servicios previstos en el
apartado anterior hasta la recepcin de la urbanizacin por el municipio.
3. Los propietarios tendrn derecho a resarcirse, con cargo a las entidades concesionarias o
prestadoras de los servicios, de los gastos correspondientes a las obras precisas para el primer
establecimiento y el mantenimiento de los servicios de abastecimiento de agua potable, suministro de
energa elctrica y, en su caso, telefona, en la parte que, conforme a la reglamentacin o las condiciones
de prestacin de stos, no deba ser asumida por los usuarios. Los costes de establecimiento y de
conservacin se acreditarn mediante certificacin expedida por el Ayuntamiento.
SECCIN 2 EL SISTEMA DE EXPROPIACIN
Artculo 114. Caractersticas del sistema por expropiacin.
1. En el sistema de actuacin por expropiacin la Administracin actuante aplica la expropiacin a la
totalidad de los bienes y derechos de la unidad de ejecucin y desarrolla la actividad de ejecucin mediante
cualquiera de las formas de gestin permitidas por esta Ley.
El fin de la expropiacin se agota y cumple, en este caso, con la ejecucin del correspondiente
instrumento de planeamiento.
2. Para la determinacin de los bienes y derechos sujetos a expropiacin, as como de sus titulares,
se estar a los datos que resulten de los Registros pblicos conforme a lo dispuesto por la legislacin
general.
3. En el sistema de expropiacin podr aplicarse la reparcelacin para la inscripcin y adjudicacin
de fincas resultantes de la ordenacin en los supuestos en los que se convenga esta modalidad para el
pago del justiprecio de la expropiacin, y para la distribucin de los beneficios y cargas en los supuestos en
los que se acuerde la liberacin de la expropiacin de bienes afectados.
4. El establecimiento o la determinacin del sistema de expropiacin comporta la sujecin de todas
las transmisiones que se efecten a los derechos de tanteo y retracto previstos en esta Ley en favor de la
Administracin actuante.
Artculo 115. Relacin de propietarios y descripcin de bienes y derechos.
1. La delimitacin de unidades de ejecucin por el sistema de expropiacin, cuando no se contenga
ni resulte del instrumento de planeamiento, deber ir acompaada de una relacin de propietarios y una
descripcin de bienes y derechos, redactadas con arreglo a lo dispuesto en la legislacin de expropiacin
forzosa.
2. Los bienes de dominio pblico se identificarn, relacionarn y describirn de forma separada e
independiente a los efectos de lo dispuesto en el artculo 112.
Artculo 116. Formas de gestin del sistema.
La Administracin actuante podr optar en el sistema de actuacin por expropiacin entre:

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a) La gestin directa, pudiendo materializarse a travs de cualquiera de las frmulas previstas en el

artculo 90.2, o contratando la ejecucin material de las obras a la empresa constructora
seleccionada por los procedimientos previstos en la legislacin de contratos del sector pblico.
Se modifica la letra a) del artculo 116, por Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley 7/2002, de
17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.

b) La gestin indirecta, en la que concede la actividad de ejecucin al agente urbanizador mediante

la convocatoria del correspondiente concurso, con arreglo a lo dispuesto en esta Ley.
Se modifica el artculo 116, por Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda protegida y el suelo.
BOE nmero 300 de 16/12/2005 y BOJA nm. 227, de 21 de noviembre de 2005.

Artculo 117. Gestin indirecta por concesin del sistema a iniciativa de agente urbanizador.
El procedimiento de gestin indirecta por concesin del sistema a iniciativa de agente urbanizador
se establecer reglamentariamente, respetando las siguientes reglas:
A) Sobre la iniciativa.
a) Podr ejercer la iniciativa, como agente urbanizador, cualquier persona fsica o jurdica que,
interesada en asumir la gestin de la actuacin urbanizadora, haya instado la declaracin del
incumplimiento de deberes urbansticos en el sistema de ejecucin por compensacin, siempre que
no haya perdido la condicin de agente urbanizador en sta u otras actuaciones por causa de
incumplimiento de los deberes urbansticos.
b) La iniciativa para la adjudicacin de la accin urbanizadora contendr:
1) La valoracin de los terrenos incluidos en la unidad de ejecucin, fijando un precio en funcin
de los criterios establecidos en la legislacin general aplicable y, en base a ste, la oferta de
compra y pago del precio en dinero o en especie mediante la entrega de bienes de naturaleza
urbanstica, la permuta con parcelas edificables y tambin la integracin en el proceso urbanizador
mediante la aportacin de suelo, dinero o ambas cosas, as como cualquier otro medio aceptado
en derecho que, sin menoscabo del valor econmico de los terrenos, redunde en el inters
urbanstico general.
2) Documentacin tcnica relativa al proyecto de urbanizacin, con descripcin de las obras de
urbanizacin y, en su caso, de edificacin a realizar e indicacin de los costes de ejecucin
estimados de conformidad con el artculo 113.
3) Fases y plazos en los que se compromete al desarrollo de los distintos trabajos que conlleve la
actuacin.
4) Acreditacin de la solvencia econmica del agente urbanizador y garanta econmica para el
desarrollo de los trabajos que no podr ser inferior al siete por ciento del costo de las obras de
urbanizacin.
5) Previsiones que se consideren puedan suponer una mejora o aliciente para la estimacin de la
oferta propuesta, tales como aportaciones respecto a las previstas en la ordenacin vigente
relativas al patrimonio pblico de suelo, dotaciones, precio mximo de venta de solares o
edificaciones, y otras concretas que beneficien a la colectividad.
Los contenidos de la iniciativa relativos a la oferta de compra, fases y plazos de los trabajos y
otras previsiones se presentarn en plica cerrada para salvaguardar la concurrencia en igualdad
de condiciones con las eventuales alternativas.
B) Sobre la aprobacin previa municipal, la informacin pblica y la presentacin de alternativas.
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a) En caso de que la iniciativa presentada cumpla la normativa de aplicacin, el Ayuntamiento

resolver sobre su aprobacin previa, que notificar a los propietarios de los terrenos afectados, y la
expondr a informacin pblica para la presentacin de alegaciones.
b) Durante el perodo de informacin pblica cualquier interesado en asumir la gestin como agente
urbanizador podr anunciar su intencin de formular alternativa, prestando caucin en la cuanta
que se determine reglamentariamente. Finalizado el trmite de informacin pblica se fijar un
plazo, que no podr ser inferior a veinte das, para la presentacin de las alternativas anunciadas.
La no presentacin en plazo de la alternativa anunciada determinar la prdida de la caucin a favor
del municipio.
Artculo 118. Gestin indirecta por concesin del sistema a iniciativa de la Administracin.
El procedimiento de gestin indirecta por concesin del sistema a iniciativa de la Administracin se
establecer reglamentariamente, respetando las siguientes reglas:
a) El pliego de condiciones para la adjudicacin de la concesin deber cumplir los requisitos
mnimos que se establezcan reglamentariamente en cuanto a compromisos y obligaciones del
concesionario. Las ofertas que se presenten debern incorporar en todo caso los contenidos
sealados en la letra A) b) del artculo anterior.
b) Podr presentar oferta cualquier persona fsica o jurdica, interesada en asumir la gestin de la
accin urbanizadora que no haya perdido la condicin de agente urbanizador en otras actuaciones
por causa de incumplimiento de los deberes urbansticos.
c) Salvo que el sistema se haya determinado en sustitucin del de compensacin, los propietarios
de terrenos incluidos en la unidad de ejecucin que representen como mnimo el cincuenta por
ciento de la superficie total de sta tendrn derecho preferente a la adjudicacin siempre que su
oferta iguale la ms ventajosa de entre las presentadas, quedando obligados a constituirse en
sociedad mercantil u otra entidad con personalidad jurdica en caso de resultar adjudicatarios.
En la sociedad o en la agrupacin a que se refiere el prrafo anterior podrn participar, junto con los
propietarios, terceras personas que contribuyan a la financiacin de las obras.
Artculo 119. Adjudicacin de la concesin.
1. Con independencia del modo de iniciacin del procedimiento de concesin de la gestin del
sistema, ultimada la informacin pblica de las iniciativas y alternativas o de ofertas presentadas o
transcurrido, en su caso, el plazo de presentacin de estas ltimas, la Administracin proceder a la
adjudicacin, observando los siguientes criterios:
1. Se preferir la iniciativa, alternativa u oferta que, en coherencia con el entorno y mbito donde se
localice, origine mayor beneficio para la colectividad ; proponga trminos adecuadamente
ventajosos para los propietarios afectados, estableciendo incentivos, garantas o posibilidades de
colaboracin con los mismos ; proponga un mbito de actuacin ms idneo ; contenga las obras de
urbanizacin ms convenientes, asumiendo las calidades y los costes de las obras ms adecuados
para su ejecucin ; as como la oferta que se obligue a plazos de desarrollo ms breves y
compromisos ms rigurosos.
2. La concesin podr otorgarse conjuntamente a dos o ms oferentes, previo acuerdo entre los
mismos y aceptacin por la Administracin actuante de los contenidos de dicho acuerdo.
3. La adjudicacin de la actuacin urbanizadora se formalizar mediante la firma del
correspondiente convenio urbanstico entre la Administracin actuante y el agente urbanizador, sin
necesidad de someter ste a informacin pblica o trmite otro alguno.
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2. La adjudicacin de la concesin determinar el deber de presentar el proyecto de urbanizacin

que asuma las condiciones de la adjudicacin, as como la iniciacin de la actividad de ejecucin o del
procedimiento expropiatorio.
3. El concesionario, que tendr en todo caso poder de disposicin fiduciaria sobre los terrenos de la
unidad de ejecucin, precisar autorizacin de la Administracin actuante para poder proceder a la
enajenacin o la constitucin de garantas reales. Cuando, concluido el proceso de urbanizacin, el
concesionario no otorgue las escrituras de propiedad de las parcelas edificables resultantes en favor de los
propietarios correspondientes, la Administracin actuante podr sustituirle.
Artculo 120. Justiprecio y su pago en especie, rgano competente para su fijacin, y bonificacin
por avenencia.
1. El justiprecio de los bienes y derechos se determinar mediante aplicacin de los criterios
establecidos por la legislacin general que resulte de aplicacin.
2. El pago del justiprecio podr producirse, de acuerdo con el expropiado, mediante la entrega o
permuta con otras fincas, parcelas o solares, no necesariamente localizadas en la unidad de ejecucin,
pertenecientes a la Administracin actuante o al beneficiario de la expropiacin. La falta de acuerdo sobre la
valoracin de la finca, parcela o solar ofrecida no impedir el pago en especie o la permuta de un bien por
otro, si bien el expropiado podr acudir a la Comisin Provincial de Valoraciones para que fije con carcter
definitivo el valor de la adjudicada en pago. La diferencia en ms que suponga el valor que establezca dicha
Comisin se pagar siempre en metlico.
3. El justiprecio se fijar por mutuo acuerdo o, con carcter definitivo, por decisin de la Comisin
Provincial de Valoraciones. El mutuo acuerdo ser posible en cualquier momento anterior a la fijacin
definitiva en va administrativa del justiprecio y deber respetar los criterios de valoracin a que se refiere el
apartado 1. En todo caso, la aceptacin por el expropiado del precio ofrecido por la Administracin actuante
o su concesionario en el plazo concedido al efecto determinar el reconocimiento y pago de ste
incrementado en un diez por ciento.
Artculo 121. Liberacin de la expropiacin, requisitos y consecuencias del incumplimiento.
1. A solicitud del interesado y con la conformidad, en su caso, del concesionario de la actividad de
ejecucin, la Administracin actuante podr, excepcionalmente y previo trmite de informacin pblica por
veinte das, liberar de la expropiacin determinados bienes o derechos, mediante la imposicin de las
condiciones urbansticas que procedan para asegurar la ejecucin del instrumento de planeamiento.
2. La resolucin estimatoria de la solicitud de liberacin deber precisar, para su validez: los bienes
y derechos afectados por la liberacin; los trminos y las condiciones de la vinculacin de dichos bienes y
derechos al proceso urbanizador y edificatorio, y las garantas a prestar por el beneficiario para asegurar el
cumplimiento de tales trminos y dems condiciones impuestas.
La eficacia de la resolucin estimatoria requerir la aceptacin expresa de las condiciones en ella
impuestas al beneficiario. Dicha resolucin liberatoria de la expropiacin conllevar, en su caso, la reversin
del bien o derecho a su titular.
3. El incumplimiento de las obligaciones derivadas de los trminos y las condiciones establecidos en
la resolucin liberatoria de la expropiacin supondr, a solicitud, en su caso, del concesionario de la
actividad de ejecucin, y a eleccin de la Administracin actuante en funcin de las circunstancias
concurrentes, la ejecucin forzosa con realizacin de las garantas prestadas o la expropiacin por
incumplimiento de la funcin social de la propiedad, con prdida en favor de la Administracin de las
aludidas garantas en todos los casos.

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Artculo 122. Procedimiento para la expropiacin.

Para la expropiacin podr aplicarse tanto el procedimiento individualizado como el de tasacin
conjunta, conforme a la legislacin general de pertinente aplicacin, las reglas establecidas en el ttulo V de
esta Ley, y lo que reglamentariamente se disponga en desarrollo de sta.
SECCIN 3 EL SISTEMA DE COOPERACIN
Artculo 123. Caractersticas del sistema de actuacin por cooperacin.
1. En el sistema de actuacin por cooperacin:
A) Los propietarios, en virtud de la Ley:
a) Aportan la totalidad de los terrenos de cesin obligatoria y gratuita.
b) Soportan la ocupacin de cualesquiera otros terrenos necesarios para la ejecucin de las obras
de urbanizacin y otorgan a la Administracin actuante la disposicin fiduciaria de stos.
c) Abonan los gastos de urbanizacin y los de gestin del sistema que les correspondan, bien
satisfaciendo las cantidades que por tal concepto les sean giradas, bien aportando con carcter
forzoso, mediante reparcelacin, parte del aprovechamiento lucrativo, de la edificabilidad o de los
solares resultantes que les correspondan.
B) La Administracin actuante asume ntegramente la actividad de ejecucin, pudiendo optar para
su desarrollo entre:
a) La gestin directa, pudiendo materializarse a travs de cualquiera de las frmulas previstas en el
artculo 90.2, o contratando la ejecucin material de las obras a la empresa constructora
seleccionada por los procedimientos previstos en la legislacin de contratos del sector pblico.
Se modifica el apartado 1.B) del artculo 116, por Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley
7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.

b) La gestin indirecta, en la que concede la actividad de ejecucin al agente urbanizador mediante

la convocatoria del correspondiente concurso, con arreglo a lo dispuesto en esta Ley.
Se modifica la letra B) del artculo 123.1, por Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda
protegida y el suelo. BOE nmero 300 de 16/12/2005 y BOJA nm. 227, de 21 de noviembre de 2005.

2. Al determinar la actuacin por el sistema de cooperacin, la Administracin deber regular el

procedimiento al que han de ajustarse los propietarios para abonar los gastos de urbanizacin y gestin,
bien en metlico o mediante aportacin de aprovechamiento lucrativo.
Los gastos de gestin del sistema no podrn ser superiores al diez por ciento de los gastos
previstos para la urbanizacin.
A tal efecto, en el acuerdo de aprobacin del sistema de cooperacin se requerir a los propietarios
interesados para que, en plazo de 15 das, opten expresamente por la forma en que abonarn los gastos.
Los propietarios que no hubieren efectuado dicha opcin, o que rechazaran el sistema, quedan
vinculados al rgimen de aportacin forzosa mediante reparcelacin, sin ms trmite. La misma regla se
aplicar cuando se trate de propietario nico y cuando el sistema de cooperacin se imponga como
sustitucin del de compensacin, en cuyo caso no ser precisa la prctica de requerimiento alguno.
3. El sistema de cooperacin comporta su ejecucin mediante la reparcelacin de los terrenos
comprendidos en su mbito. A tal efecto, la Administracin y los particulares afectados podrn establecer un
convenio urbanstico en el que se fijen las bases del sistema, incluso en el supuesto de propietario nico.

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4. Los propietarios podrn participar en la gestin del sistema, con el alcance consultivo y de auxilio
y control meramente informativo que se determine reglamentariamente, mediante la constitucin de una
asociacin administrativa, que tendr el carcter de una entidad urbanstica colaboradora de las reguladas
en el artculo 111 de esta Ley.
Artculo 124. Pago anticipado y aplazamiento de los gastos de urbanizacin.
La Administracin actuante, salvo en el supuesto de gestin a travs de sociedad mixta en la que
participen todos los propietarios, podr:
a) Exigir de los propietarios, incluso por la va de apremio, el pago anticipado de cantidades a
cuenta de los gastos de urbanizacin. Estas cantidades no podrn exceder del importe de las
inversiones previstas para los seis meses siguientes.
b) Convenir con los propietarios un aplazamiento en el pago de los gastos de urbanizacin, cuando
las circunstancias as lo aconsejen y en las condiciones que se determinen, de acuerdo, en su caso,
con la entidad o sociedad que asuma la gestin del sistema.
Artculo 125. Aplicacin sustitutoria del sistema de cooperacin.
1. La Administracin actuante podr sustituir el sistema de actuacin de compensacin por el de
cooperacin cuando el incumplimiento de los plazos o las dificultades planteadas por los propietarios
puedan poner en peligro la ejecucin de la actuacin urbanstica conforme a lo previsto en el Plan.
2. La resolucin que determine esta sustitucin del sistema de actuacin deber ser motivada y
contendr, como mnimo, los siguientes extremos:
a) Los incumplimientos apreciados.
b) Estado de ejecucin del planeamiento y, en su caso, contenido y alcance de los deberes y
obligaciones pendientes de cumplimiento.
c) Instrumentos de ejecucin del planeamiento y documentacin tcnica y administrativa precisa
para ultimar la ejecucin de la actuacin.
d) Estimacin presupuestaria de las obras de urbanizacin y de edificacin pendientes de ejecucin,
y plazo en que las mismas puedan ejecutarse.
e) Suelo edificable preciso para sufragar los costes de gestin del sistema y de ejecucin de las
obras.
3. La resolucin por la que se acuerde la aplicacin del sistema de cooperacin habilitar a la
Administracin actuante para desarrollar las siguientes actividades:
a) Proceder inmediatamente a la ocupacin de los terrenos y dems bienes que deban ser objeto de
cesin obligatoria y gratuita segn el Plan, previa aprobacin del proyecto de reparcelacin.
b) Localizar y ocupar los terrenos en los que se site el aprovechamiento urbanstico de cesin
obligatoria y gratuita.
c) Formular y, en su caso, ejecutar los instrumentos de planeamiento o de desarrollo del mismo,
precisos para la total ejecucin de la actuacin urbanstica.
d) Formular y, si procede, ejecutar la reparcelacin forzosa e imputar a la misma los costes
derivados de la ejecucin del sistema de actuacin y de su gestin, sin que en ningn caso dichos
costes puedan superar el diez por ciento del total de gastos de la cuenta final de liquidacin del
sistema.

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Artculo 126. Efectos de la sustitucin del sistema por el de cooperacin.

1. La aplicacin sustitutoria del sistema de cooperacin comportar la afectacin legal al desarrollo
del mismo de los terrenos, construcciones, edificaciones y derechos que les afecten, efectundose la
anotacin de la aplicacin de dicho sistema en las inscripciones registrales de las fincas comprendidas en
su mbito, en la forma prevista en la normativa hipotecaria.
2. La implantacin del sistema sustitutorio de cooperacin implica la asuncin del control directo de
la actuacin urbanstica por parte de la Administracin, al objeto de proceder a su total cumplimiento por
cuenta y cargo de los propietarios de los terrenos y, en su caso, del agente urbanizador al que corresponda
la gestin.
3. Para el desarrollo del sistema se aplicar con carcter subsidiario lo previsto en la presente Ley
sobre reparcelacin.
Artculo 127. Disposicin de bienes y derechos en el sistema de cooperacin.
1. La aprobacin del proyecto de reparcelacin habilitar a la Administracin actuante para el
desarrollo de los siguientes actos de disposicin:
a) La ocupacin inmediata de todos o parte de los bienes incluidos en su mbito, con el correlativo
derecho de disposicin de los mismos con carcter fiduciario, bien de oficio o a propuesta de la
entidad gestora y a su favor.
b) La inscripcin en el Registro de la Propiedad del suelo de cesin obligatoria y gratuita a favor de
la Administracin actuante, en los trminos previstos en la legislacin general y de conformidad con
lo que establezca el proyecto de reparcelacin.
c) Enajenar o autorizar a la entidad gestora la enajenacin de suelo edificable reservado para
sufragar los costes de la ejecucin de la actuacin urbanstica y del proyecto de reparcelacin,
hasta la definitiva liquidacin de la misma.
2. La Administracin actuante y, en su caso, la entidad gestora podrn convenir el pago del precio
de la ejecucin de las obras, si no se pudiera realizar en metlico, mediante cualquiera de los siguientes
procedimientos:
a) Enajenacin de suelo edificable a favor de la empresa urbanizadora.
b) Adjudicacin a la empresa urbanizadora de aprovechamiento lucrativo, edificabilidad o solares
resultantes de la urbanizacin.
3. El procedimiento de pago previsto en el apartado anterior requerir la previa aprobacin de la
valoracin por parte de la Administracin actuante.
Artculo 128. Liquidacin de la actuacin.
1. Concluidas las obras de urbanizacin y recibida sta definitivamente por el municipio o, en su
caso, por la Administracin actuante, se elaborar por la entidad responsable de la ejecucin la cuenta de
liquidacin de la actuacin.
Elaborada la cuenta de liquidacin, la Administracin deber poner a disposicin de los propietarios,
que no hayan resultado adjudicatarios de solares ni hayan sido ya indemnizados de cualquier otra forma, los
solares, el aprovechamiento urbanstico lucrativo o la edificabilidad an restantes, teniendo en cuenta los
gastos efectivamente habidos en la gestin y ejecucin, en la proporcin que les corresponda segn sus
respectivas fincas originarias o iniciales.

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2. Los propietarios a que se refiere el prrafo segundo del apartado anterior podrn formular ante la
Administracin actuante reclamacin basada en la lesin del valor econmico de sus derechos, dentro del
plazo legal de interposicin del recurso administrativo pertinente, que deber ser resuelta en el mismo plazo
legal establecido para la de ste. En caso de estimacin de la reclamacin, la diferencia que se reconozca
ser satisfecha en metlico con cargo a la cuenta de la actuacin.
3. A los efectos de lo dispuesto en el apartado anterior y, en general, de la cobertura de las
diferencias entre costes previstos y reales, la Administracin actuante y, en su caso, la entidad gestora,
previa autorizacin de aqulla, podrn enajenar el suelo de que dispongan fiduciariamente. De restar an
suelo a su disposicin, debern proceder a su enajenacin y posterior distribucin proporcional del importe
de la misma entre los propietarios con derecho a aqulla.
SECCIN 4 EL SISTEMA DE COMPENSACIN
Artculo 129. Caractersticas del sistema de actuacin de compensacin.
1. En el sistema de actuacin por compensacin los responsables de su ejecucin aportan los
terrenos de cesin obligatoria y gratuita, y realizan a su costa la urbanizacin de los sectores o, en su caso,
unidades de ejecucin, conforme a las determinaciones del instrumento de planeamiento aplicable.
Para llevar a cabo la actividad de ejecucin, la Administracin actuante y los responsables de la
ejecucin se constituyen en Junta de Compensacin, salvo que todos los terrenos pertenezcan a un titular y
ste asuma la condicin de urbanizador, o que la ordenacin del sistema se lleve a cabo mediante convenio
urbanstico, sin participacin de urbanizador, conforme a lo previsto en el artculo 138 de esta Ley.
2. El sistema de compensacin comporta la reparcelacin, que puede ser forzosa, para la justa
distribucin de beneficios y cargas, incluidos los gastos de urbanizacin y de gestin del sistema, entre los
propietarios y, en su caso, entre stos y el agente urbanizador. Los gastos de gestin del sistema no podrn
ser superiores al diez por ciento del total de los de urbanizacin.
3. Los propietarios que no lo hubiesen hecho con anterioridad debern decidir, individual o
colectivamente y durante el periodo de informacin pblica tras la aprobacin inicial de los estatutos y las
bases de actuacin, si participan o no en la gestin del sistema, optando por alguna de las siguientes
alternativas:
a) Participar en la gestin del sistema adhirindose a la Junta de Compensacin, en constitucin, y
asumiendo los costes de urbanizacin y los de gestin que les correspondan. A tal efecto podrn
optar entre abonar las cantidades que por tal concepto les sean giradas o aportar, tras la
reparcelacin, parte del aprovechamiento lucrativo, de la edificabilidad o de las fincas resultantes
que deban ser adjudicadas.
b) No participar en la gestin del sistema, renunciando a su derecho a integrarse en la Junta de
Compensacin y solicitando la expropiacin del suelo y otros bienes y derechos que estuvieran
afectos a la gestin del sector o unidad de ejecucin de que se trate.
4. El sistema se seguir en rgimen de aportacin forzosa mediante reparcelacin, sin ms trmites,
respecto de cuantos propietarios no hubieran efectuado opcin alguna dentro del plazo concedido al efecto.
El mismo rgimen podr seguirse respecto de los propietarios incorporados que incumplan las
obligaciones inherentes al sistema, conforme al procedimiento que se establezca reglamentariamente, salvo
que soliciten la expropiacin.
Artculo 130. Iniciativa para el establecimiento del sistema y su objeto.
1. La iniciativa para el establecimiento del sistema de actuacin por compensacin corresponder a:
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a) La persona propietaria nica, iniciando el expediente de reparcelacin y, en su caso, con el

convenio urbanstico a que se refiere el artculo 138.
b) La totalidad de las personas propietarias, iniciando el expediente de reparcelacin y, en su caso,
con el convenio urbanstico a que se refiere el artculo 138.
c) Las personas propietarias que representen ms del cincuenta por ciento de la superficie de la
unidad de ejecucin, conforme se establece en el apartado siguiente.
d) Cualquier persona fsica o jurdica, pblica o privada, propietaria o no de suelo, que, interesada
en asumir la actuacin urbanizadora como agente urbanizador, inste el establecimiento del sistema
ante el municipio, si, transcurridos nueve meses desde que concurran las circunstancias que
dispone el artculo 96.2 de esta Ley para poder efectuar los actos jurdicos de ejecucin necesarios,
no se hubiese presentado alguna de las iniciativas de las letras anteriores.
El agente urbanizador deber reunir los requisitos exigidos en esta Ley y, supletoriamente, por la
legislacin reguladora de la contratacin del sector pblico para el contrato de gestin de servicio pblico.
2. En el supuesto previsto de la letra c) del apartado anterior, las iniciativas se formalizarn
presentando en el Ayuntamiento la siguiente documentacin:
A) Los estatutos y las bases de actuacin del sistema, que contendrn, adems de las
determinaciones que se establezcan reglamentariamente, las siguientes:
a) La previsin de incorporacin de las personas propietarias, hayan suscrito o no la iniciativa,
mediante la aportacin de sus fincas originarias y con opcin entre el abono en metlico de la parte
de los costes de urbanizacin que les sean imputables y la cesin de terrenos edificables de valor
equivalente a dicha parte de los costes.
b) La previsin de que las personas propietarias que no deseen incorporarse a la gestin del
sistema puedan solicitar la expropiacin de sus terrenos.
c) La previsin de que las personas propietarias que no opten por alguna de las alternativas
anteriores quedarn sujetas a reparcelacin forzosa.
d) Oferta de adquisicin del suelo de las personas propietarias que no hayan suscrito la iniciativa de
los terrenos de su titularidad afectadas por la actuacin.
e) Presupuesto estimado de gastos totales de urbanizacin y oferta de compensacin de los costes
de urbanizacin mediante cesin de terrenos edificables de valor equivalente, que se aplicar
igualmente a las personas propietarias que puedan quedar sujetas a reparcelacin forzosa.
f) Forma en la que ha de computarse la participacin y representacin de los miembros integrantes,
personas propietarias o no, en la Junta de Compensacin.
g) Garantas econmicas para el desarrollo de los trabajos, que no podrn ser inferiores en cuanta
al siete por ciento de los costes de urbanizacin y de otros que sean objeto de la actividad a
desarrollar.
B) Los compromisos especficos sobre plazos de ejecucin totales y parciales para el cumplimiento
de las diferentes actividades. Estos plazos no sern superiores a los previstos por el planeamiento o fijados
por el municipio.
C) La que acredite los compromisos de colaboracin que, en su caso, hayan asumido los
propietarios de suelo afectados por la actuacin.
D) Justificacin de la solvencia econmica, financiera y tcnica de la iniciativa.
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3. A la documentacin sealada en el apartado anterior, podr aadirse para su tramitacin

simultnea la ordenacin detallada suficiente para ejecutar la urbanizacin y, en su caso, el proyecto de
urbanizacin.
4. En los supuestos previstos en las letras a) y b) del apartado 1 de este artculo, las iniciativas se
formalizarn presentando en el Ayuntamiento la documentacin sealada en los apartados 2.B) y D), as
como el presupuesto de gastos totales de urbanizacin. En el caso de la letra b) del apartado 1, adems, se
presentarn los compromisos a que se refiere el apartado 2.C).
A esta documentacin podr aadirse para su tramitacin simultnea, la ordenacin detallada
suficiente para ejecutar la urbanizacin y, en su caso, el proyecto de urbanizacin.
5. En el supuesto contemplado en la letra d) del apartado 1 anterior, el contenido documental de la
iniciativa a presentar por el aspirante a agente urbanizador deber contemplar los siguientes aspectos:
a) Identificacin de la persona ofertante y acreditacin del cumplimiento de los requisitos exigibles
en virtud de lo establecido en el segundo prrafo del apartado 1.d) de este artculo.
b) Justificacin de su propia iniciativa para desarrollar la actuacin urbanizadora, en cumplimiento
de las previsiones y directrices del planeamiento vigente.
c) Compromiso de contratar, salvo en el caso previsto en el apartado 4 del artculo 97 bis, las obras
de urbanizacin a empresa constructora siguiendo los principios de publicidad y concurrencia.
d) La previsin de incorporacin de las personas propietarias mediante la aportacin de sus fincas
originarias y con opcin entre el abono en metlico de la parte de los costes de urbanizacin que les
sean imputables y la cesin de terrenos edificables de valor equivalente a dicha parte de los costes.
e) La previsin de que las personas propietarias que no se incorporen a la iniciativa puedan solicitar
la expropiacin de sus terrenos.
f) La previsin de que las personas propietarias que no opten por alguna de las alternativas
anteriores quedarn sujetas a reparcelacin forzosa.
g) Oferta de adquisicin del suelo de las personas propietarias que, en su caso, no hayan suscrito la
iniciativa de los terrenos de su titularidad afectados por la actuacin.
h) Presupuesto de gastos totales de urbanizacin, separando el coste de contrata de ejecucin de
las obras de urbanizacin del resto de gastos, y oferta de compensacin de los costes de
urbanizacin mediante cesin de terrenos edificables de valor equivalente, que se aplicar
igualmente a las personas propietarias que puedan quedar sujetas a reparcelacin forzosa.
i) Garantas econmicas para el desarrollo de los trabajos, que no podrn ser inferiores en cuanta
al siete por ciento de los costes de urbanizacin y de otros que sean objeto de la actividad a
desarrollar.
j) Justificacin de la solvencia econmica, financiera y tcnica de la iniciativa, as como de las
personas propietarias promotoras que se adhieran a la misma.
6. A la documentacin sealada en el apartado anterior, podr aadirse para su tramitacin
simultnea la ordenacin detallada suficiente para ejecutar la urbanizacin y, en su caso, el proyecto de
urbanizacin.
Se modifica el artculo 130, por Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley 7/2002, de 17 de
diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.

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Artculo 131. Procedimiento para el establecimiento del sistema.

1. En el plazo de un mes desde la presentacin de la iniciativa, el Ayuntamiento, previos los
informes tcnicos precisos, adoptar cualquiera de los siguientes acuerdos:
a) Desestimacin de la iniciativa por causa justificada en ejercicio de la potestad de planeamiento, o
por no reunir la iniciativa la suficiente solvencia econmica, financiera o tcnica.
b) Aprobacin de la iniciativa, dando lugar a la adopcin del establecimiento del sistema en el
supuesto de iniciativa por propietario nico, o con la totalidad de los propietarios.
c) Aceptacin de la iniciativa e inicio del procedimiento para el establecimiento del sistema, en los
supuestos del artculo 130.1.c) y d), conforme a los apartados siguientes.
2. En el supuesto previsto en el artculo 130.1.c), se iniciar el establecimiento del sistema con la
aprobacin inicial de los estatutos y de las bases de actuacin y la apertura del trmite de informacin
pblica, por plazo mnimo de un mes, con notificacin a las personas propietarias afectadas que no hayan
suscrito la iniciativa.
En el caso de que junto con la iniciativa se hubiese presentado la ordenacin detallada y, en su
caso, el proyecto de urbanizacin, se podr acordar el inicio de la tramitacin de dichos instrumentos.
Finalizado este plazo y dentro del mes siguiente, el Ayuntamiento deber resolver sobre la
aprobacin definitiva del sistema de actuacin por compensacin, de los estatutos y de las bases de
actuacin.
3. En el supuesto previsto en el artculo 130.1.d), tras la aceptacin de la iniciativa de la persona
aspirante a agente urbanizador, se abrir trmite de informacin pblica durante plazo mnimo de un mes,
con notificacin a las personas propietarias afectadas a los efectos de que presenten alegaciones y
sugerencias en el plazo de un mes desde la notificacin. En el caso de que las personas propietarias que
dispongan de la mayora de la superficie de la actuacin manifiesten su intencin de asumir la iniciativa
urbanizadora, se suspender el procedimiento para el establecimiento del sistema. Durante el mes
siguiente, las personas propietarias debern presentar la documentacin correspondiente, conforme a lo
dispuesto en el apartado 2 del artculo anterior. La no presentacin de la misma conllevar la reanudacin
automtica del citado procedimiento con la iniciativa de la persona aspirante a agente urbanizador sin
necesidad de adopcin de acuerdo alguno.
Si el agente urbanizador alcanzare acuerdo con esas personas propietarias, se estar a lo
formalmente convenido entre ellos y continuar la tramitacin del procedimiento.
En caso contrario, cuando las personas propietarias asuman la iniciativa, no resultando adjudicataria
la persona aspirante a agente urbanizador, sta tendr derecho al resarcimiento de los gastos efectuados
para la elaboracin de la iniciativa, que podrn imponerse a las personas propietarias como condicin
contractual en el convenio urbanstico que se suscriba a estos efectos.
Si las personas propietarias afectadas no asumen la iniciativa urbanizadora, o asumindola no
presentan la documentacin necesaria, el Ayuntamiento iniciar el procedimiento concurrencial sobre la
base de un pliego de condiciones que desarrollar las bases orientativas del diseo urbano, conteniendo
como mnimo el esquema de la trama viaria, la localizacin espacial de las dotaciones y de las viviendas
protegidas, as como los plazos, las calidades de los servicios urbansticos y los criterios objetivos de
adjudicacin. Asimismo, se fijarn los siguientes plazos:

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a) El primero, no inferior a dos meses, para que cualquier persona interesada en asumir la gestin
como agente urbanizador anuncie, en plica abierta, su intencin de presentarse, como alternativa a
la iniciativa existente, al concurso aportando la documentacin relacionada en los apartados a), b),
c), d), e), f) y j) del artculo 130.5, as como la garanta econmica establecida en el artculo 130.5. i),
de acuerdo con los costes de urbanizacin presentados por la persona aspirante iniciadora del
sistema. En el caso de que el pliego de condiciones modificara la alternativa presentada por la
persona iniciadora del sistema, sta podr presentar una nueva documentacin acorde al pliego
aprobado.
b) El segundo, de un mes a partir de la finalizacin del plazo anterior, para la presentacin por todas
las personas aspirantes a agente urbanizador de la proposicin jurdico-econmica, en plica
cerrada, que como mnimo estar integrada por la documentacin citada en los apartados g) y h) del
artculo 130.5, e incluir propuesta de convenio urbanstico a suscribir entre la persona adjudicataria
y la Administracin.
Finalizado el segundo de los plazos se proceder, en un mximo de 10 das, a abrir las plicas
cerradas en acto pblico del que se levantar acta por la Secretara General del Ayuntamiento, con
notificacin expresa a las personas propietarias afectadas.
El Ayuntamiento, en el plazo mximo de un mes, deber acordar la desestimacin de las
alternativas y las proposiciones jurdico-econmicas que no renan los requisitos establecidos en el
pliego de condiciones del concurso, o bien la aprobacin de la propuesta ms procedente al inters
general.
En el supuesto de que no se hayan presentado alternativas, se proceder a la aprobacin de la
iniciativa y proposicin jurdico-econmica aportada por la nica persona aspirante a agente
urbanizador, toda vez que no podr declararse desierta una licitacin cuando exista alguna oferta o
proposicin que sea admisible y siempre que cumpla con los criterios que figuren en el pliego, de
conformidad con la legislacin de contratos del sector pblico.
4. El establecimiento definitivo del sistema de actuacin por compensacin mediante agente
urbanizador y la adjudicacin de la ejecucin se formalizarn mediante convenio urbanstico a suscribir
entre el agente urbanizador y la Administracin. En este convenio se harn constar las bases orientativas de
ordenacin, los pliegos, compromisos y plazos para la ejecucin de la actuacin, as como las garantas que
se deban prestar para asegurar su cumplimiento y las posibles penalizaciones por incumplimiento, conforme
a lo establecido en el correspondiente pliego de condiciones previo y, en su caso, a las mejoras ofertadas,
fijndose el plazo mximo desde la suscripcin para la presentacin, en su caso, de los acuerdos con las
personas propietarias, del instrumento de planeamiento de desarrollo, proyectos de urbanizacin y de
reparcelacin.
5. El municipio podr establecer y exigir el pago de una tasa por el examen, tramitacin y resolucin
de las iniciativas a que se refiere este artculo.
Se modifica el artculo 131, por Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley 7/2002, de 17 de
diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.

Artculo 132. Procedimiento abreviado.

La iniciativa que cuente con el respaldo de la totalidad de propietarios podr presentar a tramitacin,
conjuntamente, la propuesta para el establecimiento del sistema a que se refiere el artculo anterior y el

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proyecto de reparcelacin, en cuyo caso ser preceptiva la previa o simultnea aprobacin del instrumento
de planeamiento de desarrollo.
Artculo 133. Efectos del establecimiento del sistema.
El establecimiento del sistema de actuacin por compensacin y, en su caso, la aprobacin de los
estatutos y las bases de actuacin de la Junta de Compensacin determinarn la afectacin real de la
totalidad de los terrenos incluidos en el sector o, en su caso, unidad de ejecucin al cumplimiento de los
deberes legales y las obligaciones inherentes a dicho sistema, con inscripcin en el Registro de la
Propiedad mediante nota marginal.
Artculo 134. La Junta de Compensacin.
1. La Junta de Compensacin es un ente corporativo de derecho pblico, con personalidad jurdica
propia y plena capacidad de obrar desde su inscripcin en el Registro de Entidades Urbansticas
Colaboradoras, al que se refiere el artculo 111 de esta Ley, y la de la constitucin de sus rganos
directivos, que:
a) Asume frente al municipio la directa responsabilidad de la ejecucin de las obras de urbanizacin
y, en su caso, de edificacin.
b) Acta como fiduciaria con pleno poder dispositivo sobre las fincas originarias o iniciales de los
propietarios miembros, sin ms limitaciones que las establecidas en los estatutos.
c) Puede recabar el auxilio del municipio para recaudar de sus miembros las cuotas de urbanizacin
por la va de apremio.
2. En cualquier momento podr incorporarse a la Junta de Compensacin una empresa
urbanizadora, con objeto de coadyuvar con las personas propietarias, en los trminos previstos en el
artculo 97 ter. Si la incorporacin tuviese lugar despus de que sta se hubiera constituido, se efectuar
conforme a las previsiones de los estatutos, y si stos no contuvieran determinacin al respecto se precisar
su modificacin por el procedimiento seguido para la aprobacin de los mismos.
3. En los supuestos de gestin por persona propietaria nica o por agente urbanizador, conforme a
lo previsto en el artculo 130.1.a) y d), no cabr la constitucin de Junta de Compensacin. Tampoco ser
preceptiva su constitucin cuando el sistema de actuacin sea iniciado por la totalidad de los propietarios,
conforme a la letra b) de dicho artculo.
Se modifica los apartados 2 y 3 del artculo 134, por Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley
7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.

4. Del mximo rgano de gobierno de la Junta de Compensacin formar parte un representante del
Ayuntamiento.
5. Contra los acuerdos de la Junta de Compensacin podr deducirse en todo caso recurso ante el
Ayuntamiento, cuya resolucin agotar la va administrativa.

Artculo 135. Reparcelacin forzosa y expropiacin de los propietarios no adheridos al sistema y de

los miembros incumplidores.
1. Los terrenos de aquellos propietarios que, al tiempo de la adquisicin por la Junta de
Compensacin de personalidad jurdica, no se hallen adheridos al sistema de actuacin mediante

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incorporacin a aquella entidad, sern reparcelados forzosamente o, en su caso, expropiados a favor de la

Junta de Compensacin, que ostentar la condicin de beneficiaria.
2. El incumplimiento por los miembros de la Junta de Compensacin de sus deberes legales y
dems obligaciones derivadas del sistema habilitar para:
a) Aplicar la reparcelacin con carcter forzoso a los terrenos de dichos miembros, adjudicndoles
los aprovechamientos y solares que procedan, una vez deducidos todos los gastos y cargas que les
sean imputables.
b) Expropiar, en otro caso, sus derechos a favor de la entidad urbanstica, que tendr la condicin
de beneficiaria.
Artculo 136. Proyecto de reparcelacin.
1. Salvo que haya sido aprobado con anterioridad, la Junta de Compensacin deber formular, con
sujecin a las bases de actuacin y los estatutos, y presentar para su aprobacin un proyecto de
reparcelacin de los beneficios y las cargas derivados del instrumento de planeamiento y su ejecucin.
2. La aprobacin en el seno de la Junta de Compensacin del proyecto de reparcelacin requerir el
voto favorable de miembros que representen ms del cincuenta por ciento de la superficie de la unidad de
ejecucin o de las cuotas de participacin o representacin, precisando, para su eficacia, su ratificacin por
el Ayuntamiento, que slo podr denegarla por razones de estricta legalidad. Transcurridos dos meses
desde la presentacin del proyecto de reparcelacin en el Ayuntamiento sin adopcin de acuerdo alguno, se
entender otorgada la ratificacin por ministerio de la Ley. La ratificacin expresa o presunta producir, en
todo caso, la transmisin al municipio, por ministerio de la Ley y libres de cargas y gravmenes, de todos los
terrenos de cesin obligatoria y gratuita.
3. Cuando por cualquier causa y tras dos votaciones no pudiera alcanzarse la aprobacin del
proyecto de reparcelacin en el seno de la Junta de Compensacin, sta, a iniciativa propia o de los
propietarios que hubieran apoyado el proyecto formulado y, en todo caso, a requerimiento del municipio,
deber elevar a ste dicho proyecto para su examen y aprobacin, con las modificaciones que, por razones
de legalidad, fueran procedentes, por el procedimiento que se determine reglamentariamente.
Artculo 137. Transmisiones de terrenos.
1. Las transmisiones de terrenos que se realicen entre los miembros de la Junta de Compensacin
con ocasin del desarrollo del sistema de ejecucin gozarn de las exenciones y, en su caso, bonificaciones
fiscales previstas por la pertinente legislacin general y autonmica, as como por las correspondientes
normas locales.
2. La transmisin a la Administracin actuante, en pleno dominio y libre de cargas, de todos los
terrenos de cesin obligatoria tendr lugar por ministerio de la Ley con la aprobacin definitiva del proyecto
de reparcelacin.

Artculo 138. Ordenacin del sistema mediante convenio urbanstico.

1. En el supuesto de gestin por persona propietaria nica o por la totalidad de las personas
propietarias, cuando de forma unnime estn dispuestas a asumir conjuntamente la entera actividad de
ejecucin, conforme a condiciones libremente pactadas, y exista conformidad entre ellas y el Ayuntamiento,
el establecimiento del sistema podr llevarse a cabo mediante la suscripcin de un convenio urbanstico
entre ellas y ste.

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2. Salvo las condiciones o garantas especficas que se establezcan en el convenio, la aplicacin del
sistema mediante convenio urbanstico se llevar a efecto conforme a la regulacin establecida para el
supuesto de persona propietaria nica.
Se modifica los apartados 1 y 2 del artculo 134, por Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley
7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.

3. El convenio contendr el plazo para la presentacin ante el municipio del proyecto de

urbanizacin y de reparcelacin.

CAPTULO III
La ejecucin de las dotaciones
Artculo 139. Formas de obtencin del suelo y de ejecucin.
1. El suelo destinado a dotaciones se obtiene:

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a) Cuando estn incluidas o adscritas a sectores o unidades de ejecucin, mediante cesin

obligatoria y gratuita y por los procedimientos previstos para el desarrollo de la actividad de
ejecucin, as como por expropiacin u ocupacin directa.
b) En los restantes supuestos, mediante transferencias de aprovechamiento en virtud del
correspondiente acuerdo de cesin, venta o distribucin cuando as est previsto en el instrumento
de planeamiento y, en su defecto, mediante expropiacin u ocupacin directa.
2. Cuando por concurrir la circunstancia prevista en el artculo 55.3.a) proceda el pago en dinero
como medida sustitutiva de la cesin de los terrenos necesarios para mantener la proporcionalidad y calidad
de las dotaciones, el municipio quedar obligado en el plazo mximo de tres aos a obtener stas mediante
la aprobacin definitiva del instrumento de planeamiento que califique los suelos para tal fin, y con las
cantidades depositadas en una cuenta separada y afecta exclusivamente a la obtencin de tales dotaciones.
La aportacin econmica que habr de depositarse se realizar con ocasin de la aprobacin
definitiva de la modificacin de planeamiento contemplada en el citado artculo, quedando condicionada la
publicacin del documento en el Boletn Oficial que corresponda a la efectiva entrega de dicha cantidad.
Durante el perodo de tres aos esta cantidad se podr acumular con otras que se hubieren
aportado por el mismo motivo, con el objeto de reservar y obtener nuevas dotaciones con entidad suficiente
para dar cumplimiento a los criterios de coherencia, funcionalidad y accesibilidad a los que se refiere el
artculo 9.E).
En todo caso, transcurridos tres aos desde la constitucin del depsito de mayor antigedad, en la
primera innovacin de planeamiento general que se tramite y apruebe deber forzosamente aplicarse la
cantidad acumulada a dicho objeto.
Se aade un nuevo apartado 2 al artculo 139, y se renumera el siguiente, por Ley 2/2012, de 30 de enero, de
modificacin de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.

3. Las obras de urbanizacin correspondientes a las dotaciones se realizarn, conforme a las

determinaciones sustantivas, temporales y de gestin del instrumento de planeamiento:
a) Conjuntamente con las restantes obras de urbanizacin y en el seno del sistema de actuacin
establecido, en el supuesto previsto en la letra a) del apartado anterior.
b) Como obras pblicas ordinarias, en los restantes casos.
Artculo 140. Ocupacin y expropiacin de los terrenos destinados a dotaciones.
1. La expropiacin u ocupacin directa de los terrenos destinados a dotaciones no incluidas en o
adscritas a un sector o unidad de ejecucin deber tener lugar dentro de los cuatro aos siguientes a la
aprobacin del instrumento de planeamiento que legitime la actividad de ejecucin.
2. Transcurrido sin efecto el plazo previsto en el apartado anterior, el procedimiento de expropiacin
forzosa se entender incoado por ministerio de la Ley si, efectuado requerimiento a tal fin por el propietario
afectado o sus causahabientes, transcurren seis meses desde dicho requerimiento sin que la incoacin se
produzca.
Desde que se entienda legalmente incoado el procedimiento expropiatorio, el propietario interesado
podr formular hoja de aprecio, as como, transcurridos dos meses sin notificacin de resolucin alguna,
dirigirse a la Comisin Provincial de Valoraciones a los efectos de la fijacin definitiva del justiprecio.
La valoracin deber referirse al momento de la incoacin del procedimiento por ministerio de la
Ley, y el devengo de intereses se producir desde la formulacin por el interesado de hoja de aprecio.

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3. En el supuesto de dotaciones incluidas o adscritas a sectores o unidades de ejecucin, la

Administracin expropiante se incorporar a la comunidad de referencia para la distribucin de beneficios y
cargas que corresponda y por la superficie en cada caso expropiada.
Artculo 141. Obtencin de terrenos destinados a dotaciones mediante ocupacin directa.
1. Los terrenos destinados a dotaciones podrn obtenerse mediante su ocupacin directa a cambio
del reconocimiento a su titular del derecho a integrarse en una unidad de ejecucin con exceso de
aprovechamiento urbanstico objetivo.
La ocupacin directa requerir el acuerdo con el propietario, y la determinacin del aprovechamiento
urbanstico que le corresponda y de la unidad de ejecucin en la que aqul deba hacerse efectivo.

Se modifica el apartado 1 del artculo 141, por Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley 7/2002,
de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.

2. La ocupacin directa deber respetar las siguientes reglas:

a) Sern preceptivas la publicacin de la relacin de terrenos y propietarios afectados, con
indicacin de los aprovechamientos urbansticos correspondientes a stos y de las unidades de
ejecucin en las que deban hacerse efectivos, y la notificacin personal a los propietarios, con un
mes de antelacin, de la ocupacin prevista y las dems circunstancias relevantes que en ella
concurran.
b) En el momento de la ocupacin deber levantarse acta haciendo constar el lugar y la fecha de
otorgamiento y la Administracin actuante ; la identificacin de los titulares de los terrenos ocupados
y la situacin registral de stos ; la superficie ocupada y los aprovechamientos urbansticos que les
correspondan, y la unidad de ejecucin en la que stos deban ser hechos efectivos.
c) Cuando existan propietarios desconocidos, no comparecientes, incapacitados sin representacin
o propiedades litigiosas, las actuaciones debern entenderse con el Ministerio Fiscal.
d) Los propietarios afectados por la ocupacin tendrn derecho a la expedicin de certificacin
administrativa acreditativa de todos los extremos del acta levantada.
e) La Administracin actuante remitir al Registro de la Propiedad certificacin del acta levantada a
los efectos de la inscripcin que proceda de conformidad con la legislacin aplicable.
Artculo 142. Indemnizacin por ocupacin temporal.
1. Los propietarios cuyos terrenos sean objeto de ocupacin directa tendrn derecho, en los
trminos de la legislacin reguladora de la expropiacin forzosa, a la indemnizacin que proceda por el
tiempo que medie entre el da del otorgamiento del acta de ocupacin y el de aprobacin del instrumento de
redistribucin de beneficios y cargas en la unidad de ejecucin en la que deban hacer efectivos sus
derechos.
2. El tiempo de la ocupacin temporal no podr exceder de cuatro aos. Transcurrido este plazo,
ser de aplicacin lo dispuesto en el apartado 2 del artculo 140, sustituyendo la Administracin actuante al
propietario expropiado en los derechos y deberes que le correspondan en la correspondiente unidad de
ejecucin.

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CAPTULO IV
Otras formas de ejecucin
SECCIN 1 LA EJECUCIN MEDIANTE OBRAS PBLICAS ORDINARIAS
Artculo 143. Las actuaciones urbanizadoras no integradas.
1. Cuando no est prevista en el planeamiento urbanstico ni se efecte por el municipio delimitacin
de unidades de ejecucin, la ejecucin del planeamiento, salvo la edificacin, se llevar a cabo mediante
obras pblicas ordinarias, de acuerdo con la legislacin que sea aplicable por razn de la Administracin
pblica actuante.
2. El suelo preciso para las dotaciones se obtendr en el supuesto previsto en el apartado anterior
por:
a) Cesin obligatoria y gratuita, en virtud, en su caso, de reparcelacin.
b) Cesin gratuita en virtud de convenio urbanstico.
c) Transferencias de aprovechamiento urbanstico en suelos urbanos no consolidados no integrados
en unidades de ejecucin.
d) Adquisicin por expropiacin, compra o permuta.

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3. Cuando las obras pblicas sean de urbanizacin, el municipio podr imponer cuotas de
urbanizacin en el mbito al efecto acotado como beneficiado en el propio proyecto de las obras a ejecutar.
SECCIN 2 LA EJECUCIN EN REAS DE GESTIN INTEGRADA
Artculo 144. Establecimiento de reas de gestin integrada.
El instrumento de planeamiento podr establecer reas de gestin integrada atendiendo a sus
caractersticas, objetivos urbansticos y complejidad de gestin.
Su establecimiento por el Plan o por el procedimiento de delimitacin de unidades de ejecucin
comportar la coordinacin e integracin de las acciones de la Administracin de la Junta de Andaluca y los
municipios, as como, en su caso, las restantes Administraciones con incidencia en los objetivos
perseguidos con dichas reas en los trminos del artculo siguiente.
Reglamentariamente se podrn concretar los supuestos en los que proceda el establecimiento de
estas reas.
Artculo 145. Efectos de la determinacin de reas de gestin integrada.
La determinacin de reas de gestin integrada producir los siguientes efectos:
a) La obligacin de la Administracin de la Junta de Andaluca, de los municipios y, en su caso, de
las restantes Administraciones pblicas de cooperar entre s y de coordinar el ejercicio de sus
competencias al servicio de la consecucin de los objetivos fijados para el rea de que se trate.
b) La habilitacin para la organizacin consorcial de la gestin del rea de que se trate, en los
trminos que libremente acuerden las Administraciones.
c) La habilitacin para el establecimiento y la recaudacin, incluso por la organizacin consorcial del
rea, de precios pblicos por la prestacin de servicios y la utilizacin tanto de los bienes que hayan
sido aportados a aqulla o estn adscritos o sean administrados por ella, como de las
infraestructuras y los equipamientos y los servicios por la misma construidos.
d) El sometimiento al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto regulados en esta Ley, por un
plazo mximo de seis aos, de todas las transmisiones de la propiedad en el rea correspondiente y
en favor, en su caso, de la organizacin consorcial.
Artculo 146. Organizacin consorcial de las reas de gestin integrada.
Para el cumplimiento de los objetivos propios de las reas de gestin integrada, el instrumento de
planeamiento podr prever su organizacin en forma de consorcio a constituir voluntariamente por los
municipios afectados y la Administracin de la Junta de Andaluca, as como por las restantes
Administraciones afectadas o interesadas.
Artculo 147. Formas de actuacin en las reas de gestin integrada.
La actividad de ejecucin que en cada caso sea precisa en las reas de gestin integrada se
desarrollar, segn proceda, mediante:
a) La delimitacin de una o varias unidades de ejecucin con aplicacin en ellas de cualquiera de
los sistemas de actuacin previstos en esta Ley.
b) La realizacin de obras pblicas ordinarias, que pueden ser concertadas con la iniciativa privada
a travs de la suscripcin de los oportunos convenios.
SECCIN 3 LA EJECUCIN DE OBRAS DE EDIFICACIN
Artculo 148. Edificacin de parcelas y solares.
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1. La ejecucin del planeamiento tiene lugar mediante la directa realizacin, en las correspondientes
parcelas o solares, de las obras de edificacin precisas para la materializacin del aprovechamiento objetivo
previsto por aqul, cuando dicha ejecucin no deba tener lugar en unidades de ejecucin delimitadas a tal
fin y a travs de los sistemas de actuacin definidos en esta Ley.
2. Las parcelas y los solares debern edificarse en los plazos mximos que fije el instrumento de
planeamiento urbanstico pertinente o, en su defecto, el municipio por el procedimiento de delimitacin de
unidades ejecucin.
3. El derecho y el deber de edificar corresponden a quien sea su propietario o cuente con derecho
suficiente para ello, sin perjuicio de su ejercicio y cumplimiento, respectivamente, a travs de tercero.
4. A los efectos de esta Ley, tendrn la condicin de solar las parcelas de suelo urbano dotadas de
los servicios y caractersticas que determine la ordenacin urbanstica, y como mnimo los siguientes:
a) Acceso rodado por va urbana pavimentada.
b) Suministro de agua potable y energa elctrica con caudal y potencia suficiente para la
edificacin, construccin e instalacin prevista.
c) Evacuacin de aguas residuales a la red pblica.
d) Que tengan sealadas alineaciones y rasantes, si existiera planeamiento.

Artculo 149. Presupuestos de la edificacin.

1. La edificacin de unidades aptas al efecto, parcelas y solares requiere:
a) El establecimiento de la ordenacin pormenorizada del suelo y el cumplimiento de los deberes
legales de la propiedad de ste.
b) La previa ejecucin de las obras de urbanizacin o, en su caso, el cumplimiento de los requisitos
exigidos por esta Ley para simultanear aqullas y las de edificacin, en el caso de las parcelas y de
los solares.
2. La edificacin de parcelas slo ser posible con la ejecucin simultnea de las obras de
urbanizacin que resten an para transformar aqullas en solares.
Artculo 150. Ejecucin mediante sustitucin por incumplimiento del deber de edificacin.
1. La no iniciacin, en el plazo fijado al efecto, de la edificacin de las parcelas y solares, incluidos
los que cuenten con edificacin deficiente o inadecuada, advertida de oficio por la Administracin o por
persona interesada, y previa audiencia a las personas propietarias por un plazo de veinte das, comporta la
inclusin de la parcela o solar en el Registro Municipal de Solares y Edificaciones Ruinosas, cuya regulacin
se establecer reglamentariamente.
La inclusin en el Registro dar lugar al inicio del cmputo del plazo de un ao para el comienzo de
las obras, o en su caso la acreditacin de las causas de la imposibilidad de la obtencin de la licencia
necesaria, tras el cual se determinar, por ministerio de la Ley, la colocacin de la parcela o el solar
correspondiente en situacin de ejecucin por sustitucin.
2. La situacin de ejecucin por sustitucin habilitar al municipio, salvo que acuerde la
expropiacin, para convocar y resolver, de oficio o a solicitud de cualquier persona, el concurso regulado en
el artculo 151, previa formulacin del Pliego de Condiciones que regular los requisitos necesarios para su
adjudicacin, en los trminos que reglamentariamente se establezcan.
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3. La solicitud de la persona interesada para la convocatoria de concurso deber reunir los

requisitos sustantivos y documentales que se establezcan reglamentariamente y, como mnimo, los
siguientes:
a) Identificacin de la persona solicitante, debiendo acreditar solvencia econmica y profesional, avalada

por actuaciones edificatorias anlogas.

b) Aportar el proyecto bsico de edificacin o compromiso de presentar el proyecto en el plazo
correspondiente, acompaado en este ltimo supuesto de aval por valor del cinco por ciento, comprensivo,
en su caso, de las obras de urbanizacin precisas y de documento acreditativo de la constitucin de la
garanta requerida.
c) Contener compromiso de cesin, condicionada al pago de su coste, de los derechos sobre el
proyecto tcnico acompaado para su ejecucin por la persona que resulte adjudicataria y los compromisos
de cumplimiento de los deberes legales an pendientes, de abono del precio de la adjudicacin al
propietario sustituido y de ejecucin de la edificacin proyectada en determinado plazo.
Se modifica el artculo 150, por Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley 7/2002, de 17 de
diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.

Artculo 151. Concurso para la sustitucin del propietario incumplidor.

1. El concurso para la sustitucin del propietario incumplidor deber convocarse dentro del plazo de
seis meses siguientes a la constitucin legal de la situacin de ejecucin por sustitucin salvo que medie
presentacin de solicitud de interesado para la iniciacin del concurso, en cuyo caso se convocar dentro
del plazo de los dos meses siguientes a la presentacin de dicha solicitud.
2. La convocatoria del concurso deber expresar las condiciones pertinentes, entre las que habrn
de figurar, como mnimo, las siguientes:
a) Precio a satisfacer por el adjudicatario, que ser el valor de la parcela o del solar, estimado
conforme a los criterios legales pertinentes. A los efectos de la determinacin de dicho valor, las
cargas y los gravmenes, incluidos los arrendamientos que pesen sobre el inmueble, se aplicarn
como decremento.
b) Plazo mximo para la ejecucin de la edificacin y, en su caso, de las obras de urbanizacin.
c) Garanta definitiva del cumplimiento del deber de edificacin.
3. La diferencia entre el precio fijado en la convocatoria y el resultante de la adjudicacin
corresponder al municipio, que deber aplicarlo al patrimonio pblico de suelo.
4. Las proposiciones de los participantes en el concurso podrn incluir oferta dirigida al propietario
de acuerdo de pago en especie. No podr resolverse sobre la adjudicacin sin otorgar audiencia al
propietario para que pueda manifestar su aceptacin de alguna de las ofertas que le hubieran sido
formuladas o su rechazo de todas. Transcurrido sin efecto el trmite de audiencia, o habiendo rechazado el
propietario todas las ofertas, se proceder sin ms trmites a la adjudicacin del concurso.
En el caso de que el propietario aceptara alguna de las ofertas formuladas, deber presentar, por s
mismo o a travs del correspondiente concursante y dentro del perodo de audiencia, convenio, suscrito con
dicho concursante y elevado a escritura pblica, preparatorio de la resolucin del concurso.
5. La escritura pblica otorgada por el Alcalde sobre la base de la certificacin municipal del acuerdo
de adjudicacin servir como ttulo de la transmisin forzosa.

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6. En caso de quedar desierto el concurso, el municipio podr optar, dentro de los seis meses
siguientes, entre la convocatoria de nuevo concurso o la adquisicin, asimismo forzosa y por el precio fijado
en el primero, de la parcela o solar, que podr adscribir al patrimonio pblico de suelo. En la convocatoria
del segundo concurso el precio de licitacin se incrementar en los gastos habidos en el primero.
Artculo 152. Incumplimiento del adjudicatario del concurso.
La ejecucin por sustitucin regulada en el artculo 150 de esta Ley ser de aplicacin en el caso de
incumplimiento de las condiciones de la adjudicacin del concurso, que deber ser declarado en
procedimiento tramitado con audiencia del interesado. En caso de convocatoria de nuevo concurso, al que
se aplicarn las reglas del artculo 151, el precio a satisfacer por el nuevo adjudicatario ser el setenta y
cinco por ciento de la cantidad que resulte de incrementar el precio de licitacin fijado para el primer
concurso con el importe de todos los gastos necesarios y tiles que haya realizado su adjudicatario para la
ejecucin de las obras de edificacin.
CAPTULO V
La conservacin de obras y construcciones
SECCIN 1 LAS OBRAS DE URBANIZACIN
Artculo 153. Deber de conservacin de las obras de urbanizacin.
1. La conservacin de las obras de urbanizacin, incluyendo el mantenimiento de las dotaciones y
los servicios pblicos correspondientes, compete al municipio o a los propietarios agrupados en entidad
urbanstica en los supuestos previstos en este ttulo.
2. Salvo lo dispuesto en el apartado siguiente, corresponde al municipio la conservacin de las
obras de urbanizacin realizadas por particulares o como consecuencia de una actuacin realizada a travs
de alguno de los sistemas de ejecucin. La asuncin por el municipio de la conservacin slo se producir
en el momento de la recepcin por el mismo de las correspondientes obras. Hasta ese momento, el deber
de conservacin corresponder, en todo caso, a la persona o entidad ejecutora de la urbanizacin, teniendo
los costes correspondientes la consideracin de gastos de urbanizacin.
3. La conservacin de las obras de urbanizacin corresponde a los propietarios de solares,
agrupados legalmente en entidad urbanstica de conservacin, en los mismos trminos dispuestos en el
apartado 2 para el municipio, con independencia de que las obras sean o no de primera ejecucin, en los
siguientes supuestos:
a) Cuando haya sido asumida voluntariamente por cualquier procedimiento.
b) Cuando los solares estn comprendidos en unidades de ejecucin o mbitos delimitados a este
solo efecto, si el planeamiento urbanstico as lo dispone.
4. Las entidades urbansticas de conservacin son entidades de derecho pblico, de adscripcin
obligatoria y personalidad y capacidad jurdicas propias para el cumplimiento de sus fines, desde su
inscripcin en el Registro de Entidades Urbansticas Colaboradoras. Estn sujetas a la tutela del municipio y
pueden solicitar y obtener de ste la aplicacin de la va de apremio para la exigencia de las cuotas de
conservacin que corresponda satisfacer a los propietarios.
5. La participacin de los propietarios en los gastos de conservacin se determinar:
a) Con arreglo a la que dispongan los estatutos de la entidad urbanstica de conservacin.
b) En su defecto, a tenor de la que les haya correspondido en el sistema de ejecucin de la unidad
de ejecucin correspondiente.
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c) En ltimo trmino, conforme a la que les est asignada en la comunidad de propietarios, si se ha

constituido una en rgimen de propiedad horizontal.
Artculo 154. Recepcin de las obras de urbanizacin.
1. La recepcin de las obras de urbanizacin corresponder siempre al municipio, de oficio o a
instancia de la persona responsable de la ejecucin, conservacin y entrega de dichas obras.
2. La recepcin de las obras requerir la presencia del Alcalde o su delegado, asistido por
facultativo municipal o designado por el Ayuntamiento, del facultativo encargado de la direccin de las obras
y de la persona o entidad, pblica o privada, responsable de la actuacin de acuerdo con el sistema de
actuacin aplicado, asistido de facultativo si lo estima oportuno.
Si las obras se encontraran en buen estado y con arreglo a los proyectos y las prescripciones
previstas, se darn por recibidas. Se levantar la correspondiente acta, comenzando entonces, sin perjuicio
de la asuncin de la conservacin por el municipio o por la entidad responsable en los supuestos del
apartado 3 del artculo 153 de esta Ley, el plazo de garanta, que ser de un ao. Durante este plazo, la
persona o entidad que hubiera entregado las obras al municipio responder de cuantos defectos y vicios de
construccin sean apreciados, debiendo proceder a su reparacin o subsanacin. En caso de
incumplimiento de esta obligacin, el municipio podr ejecutar la garanta prestada para asegurar las obras
de urbanizacin, la cual slo podr ser cancelada y devuelta al trmino del ao de garanta.
3. Cuando las obras no se hallen en estado de ser recibidas se har constar as en el acta, as como
los defectos observados y las medidas precisas para remediarlos y el plazo mximo en el que stas
debern ser ejecutadas.
4. La entrega de las obras de urbanizacin deber realizarse por:
a) La persona o entidad, pblica o privada, responsable de la actuacin de acuerdo con el sistema
de actuacin aplicado, cuando se trate de obras resultantes de una unidad de ejecucin.
b) La persona o entidad que materialmente las haya ejecutado, en otro caso.
5. Las personas a que se refiere el apartado anterior podrn solicitar del municipio la recepcin de
las obras de urbanizacin desde el momento en que stas hayan quedado totalmente terminadas,
acompaando a la solicitud el certificado final de las obras emitido por el director de stas o por tcnico
legalmente competente para ello. El acto de recepcin deber producirse dentro de los cuatro meses
siguientes a la presentacin de la solicitud, salvo que el municipio acuerde, dentro de los dos primeros
meses del mismo, prorrogarlo en dos meses ms. El acuerdo de prrroga deber motivarse en el nmero de
solicitudes pendientes o en la entidad o complejidad de las obras a recibir. Transcurrido el plazo mximo
para la recepcin de las obras sin que sta haya tenido lugar, se entender producida por ministerio de la
Ley, quedando relevado el solicitante de su deber de conservacin y comenzando a partir de dicho
momento el cmputo del ao de garanta a que se refiere el apartado 2.
6. Reglamentariamente se establecer el procedimiento para la recepcin. Las recepciones se
documentarn mediante el otorgamiento de acta, cuya certificacin administrativa se remitir al Registro de
la Propiedad a los efectos procedentes conforme a la legislacin aplicable.
7. Podrn ser objeto de recepcin parcial aquellas partes de obra susceptibles de ser ejecutadas por
fases que puedan ser entregadas al uso pblico, segn lo establecido en el correspondiente instrumento de
planeamiento.
SECCIN 2 LAS OBRAS DE EDIFICACIN Y OBRAS EN BIENES INMUEBLES EN GENERAL
Artculo 155. Deber de conservacin y rehabilitacin.

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1. Los propietarios de terrenos, construcciones y edificios tienen el deber de mantenerlos en

condiciones de seguridad, salubridad y ornato pblico, realizando los trabajos y obras precisos para
conservarlos o rehabilitarlos, a fin de mantener en todo momento las condiciones requeridas para la
habitabilidad o el uso efectivo.
Los municipios podrn ordenar, de oficio o a instancia de cualquier interesado, la ejecucin de las
obras necesarias para conservar aquellas condiciones.
2. El deber de los propietarios de edificios alcanza hasta la ejecucin de los trabajos y obras cuyo
importe tiene como lmite el del contenido normal del deber de conservacin.
3. El contenido normal del deber de conservacin est representado por la mitad del valor de una
construccin de nueva planta, con similares caractersticas e igual superficie til o, en su caso, de
dimensiones equivalentes que la preexistente, realizada con las condiciones necesarias para que su
ocupacin sea autorizable.
4. Las obras de conservacin o rehabilitacin se ejecutarn a costa de los propietarios dentro del
lmite del deber normal de conservacin que les corresponde.
5. Cuando las obras de conservacin y rehabilitacin rebasen el contenido normal del deber de
conservacin, para obtener mejoras o beneficios de inters general, aquellas se ejecutarn a costa de la
entidad que lo ordene en la cuanta que exceda de dicho deber.
6. En todo caso, el municipio podr establecer:
a) Ayudas pblicas en las condiciones que estime oportunas, entre las que podr incluir la
explotacin conjunta del inmueble.
b) Bonificaciones sobre las tasas por expedicin de licencias.
7. Ser aplicable lo dispuesto en los artculos 150, 151 y 152 de esta Ley al incumplimiento de los
deberes de conservacin y rehabilitacin.
Artculo 156. Inspeccin peridica de construcciones y edificaciones.
1. El instrumento de planeamiento, y en su defecto el municipio mediante la correspondiente
ordenanza, podr delimitar reas en las que los propietarios de las construcciones y edificaciones
comprendidas en ellas debern realizar, con la periodicidad que se establezca, una inspeccin dirigida a
determinar el estado de conservacin de las mismas. Igualmente, estas reas podrn establecerse para la
realizacin de dicha inspeccin slo en las construcciones y edificios del mbito delimitado que estn
catalogadas o protegidas o tengan una antigedad superior a cincuenta aos.
2. Los informes tcnicos que se emitan a resultas de las inspecciones debern consignar el
resultado de las mismas con descripcin de:
a) Los desperfectos y las deficiencias apreciados, sus posibles causas y las medidas
recomendadas, en su caso con fijacin de un orden de prioridad, para asegurar la estabilidad, la
seguridad, la estanqueidad y la consolidacin estructurales, as como para mantener o recuperar las
condiciones de habitabilidad o de uso efectivo segn el destino propio de la construccin o
edificacin.
b) El grado de ejecucin y efectividad de las medidas adoptadas y de los trabajos y obras realizados
para cumplimentar las recomendaciones contenidas en el o los informes tcnicos de las
inspecciones anteriores.

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Los municipios podrn requerir de los propietarios los informes tcnicos resultantes de las
inspecciones peridicas y, en caso de comprobar que stas no se han realizado, ordenar su prctica o
realizarlas en sustitucin y a costa de los obligados.

Artculo 157. Situacin legal de ruina urbanstica.

1. Proceder la declaracin de la situacin legal de ruina urbanstica de una construccin o
edificacin en los siguientes supuestos:
a) Cuando el coste de las reparaciones necesarias para devolver a la que est en situacin de
manifiesto deterioro la estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidacin estructurales supere el
lmite del deber normal de conservacin, al que se refiere el artculo 155.3 de esta Ley.
b) Cuando, acreditando el propietario el cumplimiento puntual y adecuado de las recomendaciones
de los informes tcnicos correspondientes al menos a las dos ltimas inspecciones peridicas, el
coste de los trabajos y obras realizados como consecuencia de esas dos inspecciones, sumado al
de las que deban ejecutarse a los efectos sealados en la letra anterior, supere el lmite del deber
normal de conservacin, definido en el artculo 155.3, con comprobacin de una tendencia
constante y progresiva en el tiempo al incremento de las inversiones precisas para la conservacin
del edificio.
2. Corresponder al municipio la declaracin de la situacin legal de ruina urbanstica, previo
procedimiento determinado reglamentariamente, en el que, en todo caso, deber darse audiencia al
propietario y los dems titulares de derechos afectados.
3. La declaracin de la situacin legal de ruina urbanstica:
A) Deber disponer las medidas necesarias para evitar daos a personas y bienes, y pronunciarse
sobre el incumplimiento o no del deber de conservacin de la construccin o edificacin. En ningn caso
cabr la apreciacin de dicho incumplimiento cuando la ruina sea causada por fuerza mayor, hecho fortuito
o culpa de tercero, as como cuando el propietario haya sido diligente en el mantenimiento y uso del
inmueble.
B) Constituir al propietario en las obligaciones de:
a) Proceder, a su eleccin, a la completa rehabilitacin o a la demolicin, salvo que se trate de una
construccin o edificacin catalogada, protegida, o sujeta a procedimiento dirigido a la catalogacin
o al establecimiento de un rgimen de proteccin integral, en cuyo caso no procede la demolicin.
b) Adoptar las medidas urgentes y realizar los trabajos y las obras necesarios para mantener y, en
su caso, recuperar la estabilidad y la seguridad, en los restantes supuestos. En este caso, el
municipio podr convenir con el propietario los trminos de la rehabilitacin definitiva. De no
alcanzarse acuerdo, el municipio podr optar entre ordenar las obras de rehabilitacin necesarias,
con otorgamiento simultneo de ayuda econmica adecuada, o proceder a la expropiacin o a la
sustitucin del propietario incumplidor aplicando la ejecucin forzosa en los trminos dispuestos por
esta Ley.
4. Antes de declarar la ruina de una edificacin, tanto si el expediente se inici en el procedimiento
de una orden de ejecucin como en cualquier otro caso, el municipio podr adoptar la resolucin de
rehabilitar o conservar el inmueble, e iniciar las obras necesarias en un plazo mximo de seis meses, hasta

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eliminar el estado fsico de ruina. El propietario deber sufragar el importe de las obras hasta donde alcance
su deber de conservacin.
5. La declaracin legal de ruina urbanstica comportar la inclusin de la construccin o edificacin
en el Registro Municipal de Solares y Edificaciones Ruinosas, habilitndose al propietario el plazo de un ao
para que ejecute, en su caso, las obras de restauracin pertinentes. El mero transcurso del plazo
mencionado conllevar la colocacin de la construccin o edificacin correspondiente en situacin de venta
forzosa para su ejecucin por sustitucin, habindose de iniciar de oficio o a instancia de parte, en el plazo
de seis meses, el correspondiente concurso, que se tramitar de acuerdo con las reglas de los apartados 2,
3, 4, 5 y 6 del artculo 151 y el artculo 152 de esta Ley.
Artculo 158. rdenes de ejecucin de obras de conservacin y mejora.
1. Los municipios debern dictar rdenes de ejecucin de obras de reparacin, conservacin y
rehabilitacin de edificios y construcciones deteriorados, en condiciones deficientes para su uso efectivo
legtimo, o cuando se pretenda la restitucin de su aspecto originario.
Cuando as est previsto en las correspondientes Ordenanzas Municipales, los municipios estarn
habilitados, adems, para dictar rdenes de ejecucin de obras de mejora en toda clase de edificios para su
adaptacin al entorno. Los trabajos y las obras ordenados debern referirse a elementos ornamentales y
secundarios del inmueble de que se trate.
2. El incumplimiento injustificado de las rdenes de ejecucin habilitar a la Administracin actuante
para adoptar cualquiera de estas medidas:
a) Ejecucin subsidiaria a costa del obligado, hasta el lmite del deber normal de conservacin, al
que se refiere el artculo 155.3 de esta Ley.
b) Imposicin de hasta diez multas coercitivas con periodicidad mnima mensual, por valor mximo,
cada una de ellas, del diez por ciento del coste estimado de las obras ordenadas. El importe de las
multas coercitivas impuestas quedar afectado a la cobertura de los gastos que genere
efectivamente la ejecucin subsidiaria de la orden incumplida, a los que habr que sumar los
intereses y gastos de gestin de las obras.
c) La expropiacin del inmueble, previa declaracin del incumplimiento del deber de conservacin, o
la colocacin del inmueble en situacin de ejecucin por sustitucin, mediante el correspondiente
concurso regulado en los artculos 151 y 152, que ser instado, en su caso, antes de la declaracin
de ruina.
Artculo 159. Ruina fsica inminente.
1. Cuando una construccin o edificacin amenace con derruirse de modo inminente, con peligro
para la seguridad pblica o la integridad del patrimonio protegido por la legislacin especfica o por el
instrumento de planeamiento urbanstico, el Alcalde estar habilitado para disponer todas las medidas que
sean precisas, incluido el apuntalamiento de la construccin o edificacin y su desalojo.
2. El municipio ser responsable de los daos y perjuicios que resulten de las medidas a que se
refiere el apartado anterior, sin que ello suponga exencin de la responsabilidad que incumbe al propietario.
Las indemnizaciones que satisfaga el municipio sern repercutibles al propietario hasta el lmite del deber
normal de conservacin.
3. La adopcin de las medidas previstas en este artculo no presupondr ni implicar la declaracin
de la situacin legal de ruina urbanstica.

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TTULO V
La expropiacin forzosa por razn de urbanismo
Artculo 160. Supuestos expropiatorios.
1. La expropiacin forzosa por razn de urbanismo proceder en cualquiera de los siguientes
supuestos:
A) La determinacin de este sistema para la unidad de ejecucin correspondiente.
B) El destino de los terrenos, por su calificacin urbanstica, a cualesquiera dotaciones y, en
general, al dominio pblico de uso o servicio pblicos, siempre que deban ser adquiridos forzosamente por
la Administracin actuante, bien por no ser objeto del deber legal de cesin obligatoria y gratuita, bien por
existir necesidad urgente de anticipar su adquisicin. A los efectos de la expropiacin, imposicin de
servidumbres u ocupacin temporal, en su caso, se considerarn incluidos los terrenos colindantes
afectados en la medida en que sean necesarios para implantar las dotaciones, equipamientos o servicios
previstos en el instrumento de planeamiento o que resulten especialmente beneficiados por tales obras o
servicios y se delimiten a tal fin.
C) La adquisicin de bienes para su incorporacin a los patrimonios pblicos de suelo o para su
constitucin y ampliacin, conforme a esta Ley.
D) La realizacin de actos de parcelacin o reparcelacin, uso de suelo o edificacin constitutivos
legalmente de infraccin urbanstica grave.
E) Por incumplimiento de la funcin social de la propiedad, en los siguientes supuestos:
a) Inobservancia de los plazos fijados para la formulacin o tramitacin del instrumento de
planeamiento o para la ejecucin total de ste o de alguna de las fases en que aqulla haya
quedado dividida.
b) Transcurso del plazo previsto en el instrumento de planeamiento para el inicio o la terminacin de
las viviendas de proteccin oficial u otros regmenes de proteccin pblica que hayan sido
reservadas en la correspondiente rea o sector.
c) Inobservancia de los deberes legalmente exigibles de conservacin y rehabilitacin de los
inmuebles.
F) Encontrarse la edificacin preexistente, o parte de ella, en la situacin legal de fuera de
ordenacin, segn se define en la disposicin adicional primera, y se prevea expresamente en el
instrumento de planeamiento su adaptacin a la ordenacin urbanstica por resultar manifiestamente
incompatible e inadecuada.
G) La colocacin de los bienes inmuebles, respecto de los que se haya incumplido el deber de
edificar, en situacin de ejecucin por sustitucin.
H) La aprobacin de proyectos de obras pblicas ordinarias, respecto de los terrenos que sean
necesarios para su ejecucin.
I) La obtencin de terrenos destinados en el instrumento de planeamiento a la construccin de
viviendas de proteccin oficial u otros regmenes de proteccin pblica, as como a usos declarados de
inters social.
J) Otros previstos por la legislacin general aplicable.

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Se modifica el apartado 1 del artculo 160, en el que se modifica la letra D), se aade un nuevo prrafo con la
letra E) y las actuales letras E), F), G), H) e I) pasan a ser las nuevas letras F), G), H), I) y J), respectivamente, por Ley
13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda protegida y el suelo. BOE nmero 300 de 16/12/2005 y
BOJA nm. 227, de 21 de noviembre de 2005.

2. La delimitacin de la unidad de ejecucin, o de las zonas o reas en los supuestos previstos en

las letras B), D) y E), as como la relacin de titulares y descripcin concreta e individualizada de los bienes
y derechos objeto de expropiacin en los restantes supuestos enumerados en el apartado 1 anterior,
determinan la declaracin de la necesidad de ocupacin y el inicio de los correspondientes expedientes
expropiatorios.
Se modifica el apartado 2 del artculo 160, por Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda
protegida y el suelo. BOE nmero 300 de 16/12/2005 y BOJA nm. 227, de 21 de noviembre de 2005.

3. La declaracin de la existencia de alguno de los supuestos del apartado 1 determinar la

declaracin de la utilidad pblica.
Artculo 161. Procedimientos a seguir para la expropiacin forzosa.
En todas las expropiaciones derivadas de esta Ley, incluidas las realizadas en el contexto de los
sistemas de actuacin, la Administracin actuante podr optar por aplicar el procedimiento de tasacin
conjunta regulado en los siguientes artculos, o por realizar la expropiacin de forma individualizada,
conforme al procedimiento de la Ley de Expropiacin Forzosa.
Artculo 162. Tramitacin del procedimiento de tasacin conjunta.
1. El expediente de expropiacin, en los supuestos del procedimiento de tasacin conjunta,
contendr los siguientes documentos:
a) Determinacin del mbito territorial, con los documentos que lo identifiquen en cuanto a situacin,
superficie y linderos.
b) Fijacin de precios, de acuerdo con la clasificacin y la calificacin del suelo.
c) Hojas de justiprecio individualizado de cada finca, en las que se contendrn no slo el valor del
suelo, sino tambin el correspondiente a las edificaciones, obras, instalaciones y plantaciones.
d) Hojas de justiprecio que correspondan a otras indemnizaciones.
2. El expediente de expropiacin ser expuesto al pblico por plazo de un mes, para que quienes
puedan resultar interesados formulen las observaciones y reclamaciones que estimen convenientes, en
particular en lo que concierne a titularidad o valoracin de sus respectivos derechos.
3. La informacin pblica se efectuar mediante la insercin de anuncios en el Boletn Oficial de la
Provincia y en un peridico de los de mayor circulacin en esta ltima.
4. Asimismo, las tasaciones se notificarn individualmente a los que aparezcan como titulares de
bienes o derechos en el expediente, mediante traslado literal de la correspondiente hoja de aprecio y de la
propuesta de fijacin de los criterios de valoracin, para que puedan formular alegaciones en el plazo de un
mes, contado a partir de la fecha de notificacin.
5. Informadas las alegaciones, la resolucin aprobatoria del expediente se notificar a los
interesados titulares de bienes y derechos que figuran en el mismo, confirindoles un plazo de veinte das,
contados a partir del da de dicha notificacin, durante el cual podrn manifestar por escrito ante el rgano
competente su disconformidad con la valoracin establecida en el expediente aprobado.
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6. La Administracin actuante dar traslado del expediente y de la hoja de aprecio impugnada a la

Comisin Provincial de Valoraciones que tenga competencia en el mbito territorial a que la expropiacin se
refiera, a efectos de fijar el justiprecio que, en todo caso, se har de acuerdo con los criterios de valoracin
establecidos en la legislacin general de aplicacin.
7. Si los interesados no formulasen oposicin a la valoracin en el citado plazo de veinte das, se
entender aceptada la que se fij en el acto aprobatorio del expediente, entendindose determinado el
justiprecio definitivamente y de conformidad.
Artculo 163. Aprobacin y efectos de la tasacin conjunta.
1. La resolucin aprobatoria del expediente tramitado por el procedimiento de tasacin conjunta
implicar la declaracin de urgencia de la ocupacin de los bienes y derechos afectados.
2. El pago o depsito del importe de la valoracin establecida por el rgano competente al aprobar
el proyecto de expropiacin producir los efectos previstos en el artculo 52 de la Ley de Expropiacin
Forzosa, sin perjuicio de que puedan seguir tramitndose los oportunos procedimientos respecto a la fijacin
del justiprecio.
Artculo 164. Procedimiento de tasacin individual.
1. En caso de no seguirse el procedimiento de tasacin conjunta, la relacin de propietarios y la
descripcin de bienes y derechos afectados habrn de ser aprobadas por la Administracin actuante, previo
un perodo de informacin pblica por plazo de veinte das, salvo que dicha relacin se contuviera ya en la
delimitacin de la unidad de ejecucin, proyecto de urbanizacin o proyecto de obra pblica ordinaria.
2. En este tipo de procedimiento la declaracin de urgencia en la ocupacin a que se refiere el
artculo 52 de la Ley de Expropiacin Forzosa, que corresponder a la Administracin competente para su
resolucin, deber acompaarse de memoria justificativa de las razones particulares que motiven la
urgencia.
Artculo 165. Ocupacin e inscripcin en el Registro de la Propiedad.
1. Una vez efectuado el pago o la consignacin se podrn levantar una o ms actas de ocupacin e
inscribir, como una o varias fincas registrales, la totalidad o parte de la superficie objeto de su actuacin, en
los trminos dispuestos por la legislacin hipotecaria.
2. A los efectos de la inscripcin registral se aportar el acta o actas de ocupacin acompaadas de
las actas de pago o los justificantes de consignacin del justiprecio de todas las fincas ocupadas, que
habrn de ser descritas conforme a la legislacin hipotecaria. Dicho ttulo, as como los que sean necesarios
para practicar las inscripciones, debern ir acompaados de los requisitos establecidos en la legislacin
general.

Artculo 166. Bonificacin por avenencia.

1. En caso de existir avenencia en la fijacin del justiprecio se estar a lo dispuesto en el artculo
120.3 de esta Ley.
2. El pago del justiprecio de los bienes y derechos expropiados podr efectuarse, previo acuerdo
con los afectados, mediante adjudicacin de parcelas resultantes de la propia actuacin o de cualesquiera
otras de las que sea titular la Administracin actuante o adjudicacin de determinado aprovechamiento en
unas u otras, estableciendo en cada caso las obligaciones referentes al abono de costes de urbanizacin
correspondientes. En estos supuestos no ser de aplicacin lo establecido en el apartado anterior.
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Artculo 167. La reversin de terrenos expropiados por razn urbanstica.

Para la determinacin de los supuestos en los que proceda la reversin se estar a lo establecido
en la legislacin estatal.

TTULO VI
La disciplina urbanstica
CAPTULO I
Disposiciones generales
Artculo 168. Potestades administrativas y presupuestos de la actividad de ejecucin.
1. La Administracin asegura el cumplimiento de la legislacin y ordenacin urbansticas mediante
el ejercicio de las siguientes potestades:
a) La intervencin preventiva de los actos de edificacin o construccin y uso del suelo, incluidos el
subsuelo y el vuelo, en las formas dispuestas en esta Ley.
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b) La inspeccin de la ejecucin de los actos sujetos a intervencin preventiva.

c) La proteccin de la legalidad urbanstica y el restablecimiento del orden jurdico perturbado, en
los trminos previstos en esta Ley.
d) La sancin de las infracciones urbansticas.
La disciplina urbanstica comporta el ejercicio de todas las potestades anteriores en cuantos
supuestos as proceda.
2. Las medidas de proteccin de la legalidad urbanstica y el restablecimiento del orden jurdico
perturbado tienen carcter real y alcanzan a las terceras personas adquirentes de los inmuebles objeto de
tales medidas dada su condicin de subrogados por ley en las responsabilidades contradas por la persona
causante de la ilegalidad urbanstica, de conformidad con la normativa estatal al respecto.
Se aade un nuevo apartado 2 del artculo 168, y se renumera el siguiente, por Ley 2/2012, de 30 de enero, de
modificacin de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.

3. La legitimidad de la ejecucin de los actos de parcelacin urbanstica, urbanizacin, construccin

o edificacin e instalacin, as como de cualquier otra obra o uso objetivo del suelo, salvo las excepciones
expresamente establecidas en esta Ley, tiene como presupuesto la concurrencia de las siguientes
circunstancias:
a) La vigencia de ordenacin urbanstica idnea conforme a esta Ley para legitimar la actividad de
ejecucin.
b) La cobertura en proyecto aprobado administrativamente, cuando sea legalmente exigible.
c) La obtencin, vigencia y eficacia de la resolucin o resoluciones en que deba concretarse la
intervencin administrativa previa conforme a esta Ley.

CAPTULO II
Las licencias urbansticas
Artculo 169. Actos sujetos a licencia urbanstica municipal.
1. Estn sujetos a previa licencia urbanstica municipal, sin perjuicio de las dems autorizaciones o
informes que sean procedentes con arreglo a esta Ley o a la legislacin sectorial aplicable, los actos de
construccin o edificacin e instalacin y de uso del suelo, incluidos el subsuelo y el vuelo, y, en particular,
los siguientes:
a) Las parcelaciones urbansticas a que se refiere la seccin sexta del captulo II del ttulo II de la
presente Ley, salvo que estn contenidas en proyectos de reparcelacin aprobados o sean objeto
de declaracin de innecesariedad de la licencia.
b) Los movimientos de tierra, la extraccin de ridos, la explotacin de canteras y el depsito de
materiales.
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c) Las obras de vialidad y de infraestructuras, servicios y otros actos de urbanizacin, que deban
realizarse al margen de proyectos de urbanizacin debidamente aprobados.
d) Las obras de construccin, edificacin e implantacin de instalaciones de toda clase y cualquiera
que sea su uso, definitivas o provisionales, sean de nueva planta o de ampliacin, as como las de
modificacin o reforma, cuando afecten a la estructura, la disposicin interior o el aspecto exterior, y
las de demolicin de las existentes, salvo el supuesto de ruina fsica inminente.
e) La ocupacin y la primera utilizacin de los edificios, establecimientos e instalaciones en general,
as como la modificacin de su uso.
f) Las talas en masas arbreas y vegetacin arbustiva, as como de rboles aislados, que sean
objeto de proteccin por los instrumentos de planeamiento.
g) Cualesquiera otros actos que se determinen reglamentariamente o por el correspondiente Plan
General de Ordenacin Urbanstica.
2. Estn tambin sujetos a previa licencia urbanstica municipal los actos de construccin,
edificacin y uso del suelo o del subsuelo que realicen los particulares en terrenos de dominio pblico, sin
perjuicio de las autorizaciones o concesiones que deba otorgar la Administracin titular de dicho dominio.
3. No estn sujetas a previa licencia las obras que sean objeto de las rdenes de ejecucin, a las
que se refiere el artculo 158.
4. A los efectos de esta Ley, cuando los actos de construccin o edificacin, instalacin y uso del
suelo sean promovidos por los Ayuntamientos en su propio trmino municipal, el acuerdo municipal que los
autorice o apruebe estar sujeto a los mismos requisitos y producir los mismos efectos que la licencia
urbanstica, sin perjuicio de lo dispuesto en la legislacin de rgimen local.
5. Sern nulas de pleno derecho las licencias, rdenes de ejecucin o los acuerdos municipales a
los que hace referencia el apartado anterior, que se otorguen contra las determinaciones de la ordenacin
urbanstica cuando tengan por objeto la realizacin de los actos y usos contemplados en el artculo 185.2 de
esta Ley.
Se aade el apartado 5 del artculo 169, por Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda
protegida y el suelo. BOE nmero 300 de 16/12/2005 y BOJA nm. 227, de 21 de noviembre de 2005.

Artculo 170. Actos promovidos por Administraciones pblicas.

1. Los actos a que se refiere el artculo anterior que sean promovidos por una Administracin
pblica o sus entidades adscritas o dependientes de la misma, distinta de la municipal, estn sujetos
igualmente a licencia urbanstica.
2. Se exceptan de la regla establecida en el apartado anterior los actos de ejecucin, realizacin o
desarrollo de las siguientes obras, instalaciones y usos:
a) Las obras pblicas ordinarias a que se refiere el artculo 143 de esta Ley y las de implantacin de
infraestructuras y servicios, cuando la legislacin sectorial establezca un procedimiento especial de
armonizacin o compatibilizacin con la ordenacin urbanstica.
b) Las amparadas y definidas en Planes Especiales, cuyo mbito comprenda ms de un trmino
municipal.
En ambos supuestos los proyectos correspondientes debern ser remitidos a los Ayuntamientos de
los municipios interesados para consulta y concertacin de sus contenidos por plazo nunca inferior a un
mes, obligando dicha concertacin a las Administraciones a procurar la definicin acordada de los trminos
de ejecucin, realizacin o implantacin de las obras, instalaciones o usos contenidos en el proyecto.
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Una vez acordados los trminos de la ejecucin, el inicio de las obras e instalaciones o la
implantacin de los usos debern comunicarse con carcter previo a los municipios interesados.
3. Se exceptan igualmente de la regla prevista en el apartado 1 los actos promovidos por una
Administracin pblica en los que concurra un excepcional o urgente inters pblico. La Administracin
promotora del proyecto tcnico deber, para legitimar la misma, acordar su remisin al municipio
correspondiente para que, en el plazo de un mes, comunique a aqulla la conformidad o disconformidad del
mismo con el instrumento de planeamiento de aplicacin.
Cuando estos actos sean promovidos por la Administracin de la Comunidad Autnoma de
Andaluca o entidades adscritas o dependientes de la misma, en caso de comunicacin de la
disconformidad, las actuaciones debern ser remitidas a la Consejera competente en materia de urbanismo
para que, tras los informes correspondientes y junto con su propuesta, las eleve al Consejo de Gobierno que
decidir sobre la procedencia de la ejecucin del proyecto. El acuerdo que estime dicha procedencia, que
posibilitar su inmediata ejecucin, deber ordenar la iniciacin del procedimiento de innovacin del
instrumento de planeamiento.
Artculo 171. Competencia para el otorgamiento de las licencias urbansticas.
La competencia para otorgar las licencias urbansticas corresponde al rgano municipal que
determine la legislacin y normativa de aplicacin en materia de rgimen local.

Artculo 172. Procedimiento de otorgamiento de las licencias urbansticas.

La ordenacin del procedimiento para el otorgamiento de las licencias urbansticas municipales
deber ajustarse a las siguientes reglas:
1. La solicitud definir suficientemente los actos de construccin o edificacin, instalacin y uso del
suelo y del subsuelo que se pretenden realizar, mediante el documento oportuno que, cuando
corresponda, ser un proyecto tcnico.
2. Junto a la solicitud se aportarn las autorizaciones o informes que la legislacin aplicable exija
con carcter previo a la licencia. Asimismo, cuando el acto suponga la ocupacin o utilizacin del
dominio pblico, se aportar la autorizacin o concesin de la Administracin titular de ste.
3. Cuando los actos se pretendan realizar en terrenos con el rgimen del suelo no urbanizable y
tengan por objeto las viviendas unifamiliares aisladas a que se refiere el artculo 52.1.B b) o las
Actuaciones de Inters Pblico sobre estos terrenos previstas en el artculo 52.1 C) ambos de esta
Ley, se requerir la previa aprobacin del Plan Especial o Proyecto de Actuacin, segn
corresponda. La licencia deber solicitarse en el plazo mximo de un ao a partir de dicha
aprobacin.
4. Las licencias se otorgarn de acuerdo con las previsiones de la legislacin y de la ordenacin
urbanstica de aplicacin, debiendo constar en el procedimiento informe tcnico y jurdico sobre la
adecuacin del acto pretendido a dichas previsiones.
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5. La resolucin expresa deber notificarse en el plazo mximo de tres meses. Transcurrido este
plazo podr entenderse, en los trminos prescritos por la legislacin reguladora del procedimiento
administrativo comn, otorgada la licencia interesada. El comienzo de cualquier obra o uso al
amparo de sta requerir, en todo caso, comunicacin previa al municipio con al menos diez das de
antelacin.
6. La resolucin expresa denegatoria deber ser motivada.
Artculo 173. Eficacia temporal y caducidad de la licencia urbanstica.
1. Las licencias se otorgarn por un plazo determinado tanto para iniciar como para terminar los
actos amparados por ella. En caso de que no se determine expresamente, se entendern otorgadas bajo la
condicin legal de la observancia de un ao para iniciar las obras y de tres aos para la terminacin de
stas.
2. Los municipios podrn conceder prrrogas de los referidos plazos de la licencia por una sola vez
y por un nuevo plazo no superior al inicialmente acordado, previa solicitud expresa formulada antes de la
conclusin de los plazos determinados, siempre que la licencia sea conforme con la ordenacin urbanstica
vigente en el momento de la concesin de la prrroga.
3. El rgano competente para otorgar la licencia declarar, de oficio o a instancia de cualquier
persona, la caducidad de la misma, previa audiencia del interesado, una vez transcurridos e incumplidos
cualesquiera de los plazos a que se refieren los apartados 1 y 2.
La declaracin de caducidad extinguir la autorizacin, no pudindose iniciar ni proseguir los actos,
si no se solicita y obtiene una nueva licencia. Transcurrido el plazo de dos meses desde la notificacin de la
declaracin de caducidad sin que se haya solicitado la licencia o, en su caso, denegada la que haya sido
deducida, procedera declarar la constitucin de la parcela o solar correspondiente en la situacin de venta
forzosa para su ejecucin por sustitucin, en los trminos de los artculos 150, 151 y 152 de esta Ley.
Artculo 174. Licencias urbansticas disconformes con la nueva ordenacin urbanstica.
Cuando las licencias urbansticas resulten disconformes con la nueva ordenacin urbanstica de
aplicacin, en virtud de la aprobacin de un nuevo instrumento de planeamiento prevalente o de la
innovacin del vigente al tiempo del otorgamiento de aqullas, y los actos no hayan an concluido, el
municipio, cuando la iniciacin o finalizacin de stas pudiera llegar a dificultar de forma apreciable la nueva
ordenacin, podr:
a) Declarar, motivadamente y previa audiencia a los interesados, la disconformidad con la
ordenacin urbanstica. Esta declaracin conllevar la inmediata suspensin de la eficacia de la
licencia cuando los actos no se hayan iniciado, y la paralizacin inmediata de los actos de
edificacin amparados por la misma cuando stos se hayan iniciado. En ambos casos por un plazo
mximo de cuatro meses.
b) Dentro del perodo de vigencia de la suspensin legal y previa audiencia a los interesados,
declarar la revocacin de la licencia en todo o en parte, determinndose los trminos y las
condiciones en los que los actos puedan ser iniciados o continuados y finalizados.
Se fijar, en su caso, la indemnizacin a que hubiere lugar.
Artculo 175. Contratacin de los servicios por las empresas suministradoras.
1. Las empresas suministradoras de energa elctrica, agua, gas, y servicios de telecomunicaciones
exigirn, para la contratacin provisional de los respectivos servicios, la acreditacin de la licencia de obras,

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fijando como plazo mximo de duracin del contrato el establecido en la licencia para la terminacin de los
actos.
Transcurrido ste plazo no podr continuar prestndose el servicio, salvo que se acredite la
concesin por parte del municipio de la correspondiente prrroga.
2. Las empresas citadas en el apartado anterior exigirn para la contratacin definitiva de los
servicios respectivos la licencia de ocupacin o primera utilizacin.
3. En los casos regulados reglamentariamente para los que proceda el reconocimiento de la
situacin de asimilado al rgimen de fuera de ordenacin, conforme a lo dispuesto por la letra b) del artculo
34.1 de esta Ley, la contratacin de los servicios se llevar a cabo bajo las condiciones establecidas por el
reconocimiento, que ser ttulo suficiente para la prestacin de los servicios autorizados por el mismo.
Se aade un nuevo apartado 3 del artculo 175, por Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley
7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.

CAPTULO III
Las medidas de garanta y publicidad de la observancia de la ordenacin urbanstica
Artculo 176. Requisitos para la formalizacin e inscripcin de los actos de edificacin.
1. Sin perjuicio de los dems requisitos que resulten de la legislacin reguladora de la edificacin, el
otorgamiento de escritura pblica y la inscripcin en el Registro de la Propiedad de la declaracin como obra
nueva terminada de toda construccin o edificacin e instalacin exigir en todo caso:
a) La aportacin de la preceptiva licencia urbanstica.
b) La finalizacin de las obras conforme al proyecto tcnico objeto de la preceptiva licencia,
acreditada mediante la aportacin de la correspondiente certificacin expedida por tcnico
competente.
2. Para la autorizacin e inscripcin de escrituras de declaracin de obra nueva en construccin, se
aportarn la preceptiva licencia urbanstica y la certificacin expedida por tcnico competente, acreditativa
de que la descripcin de la obra nueva se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la licencia. La
terminacin de la obra se deber hacer constar mediante acta notarial que incorporar la certificacin a que
se refiere el apartado 1.b).
3. Con ocasin de la autorizacin de escrituras pblicas que afecten a la propiedad de fincas, ya
sean parcelas o edificaciones, el Notario o la Notaria podr solicitar de la Administracin Pblica competente
informacin telemtica, o en su defecto cdula o informe escrito expresivo de su situacin urbanstica, de los
deberes y obligaciones a cuyo cumplimiento estn afectas as como especialmente de su situacin de fuera
de ordenacin o asimilada, de las medidas de proteccin de la legalidad urbanstica y de restablecimiento
del orden jurdico que pudieran alcanzarles.

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Dicha informacin, recibida con antelacin suficiente, ser incluida por el Notario o la Notaria
autorizante en la correspondiente escritura, informando de su contenido a las personas otorgantes.
El Notario o la Notaria remitir a la Administracin competente, para su debido conocimiento, copia
simple en papel o soporte digital de las escrituras para las que hubieran solicitado y obtenido informacin
urbanstica, dentro de los diez das siguientes a su otorgamiento. Esta copia no generar gastos para las
Administraciones Pblicas.
Se aade un nuevo apartado 3 del artculo 176, por Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley
7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.

Artculo 177. Inscripcin en el Registro de la Propiedad de actos administrativos.

1. Podrn hacerse constar en el Registro de la Propiedad, en la forma y con los efectos dispuestos
por la legislacin reguladora de ste, y sin perjuicio de los actos inscribibles conforme a los preceptos de la
legislacin estatal, los actos administrativos siguientes:
a) La aprobacin de convenios urbansticos cuando supongan la alteracin de la descripcin
registral, del dominio o de cualquier otro derecho real de la finca o fincas objeto del mismo.
b) La resolucin que comporte que construcciones o edificaciones e instalaciones determinadas
queden en la situacin legal de fuera de ordenacin.
c) La constitucin de parcelas, solares, construcciones o edificaciones en situacin de venta forzosa
para su ejecucin por sustitucin.
d) Las resoluciones dictadas como consecuencia del incumplimiento de deberes legales y
obligaciones inherentes a los sistemas de actuacin.
e) La orden de cese o de demolicin de los usos y obras justificadas de carcter provisional.
f) La suspensin de actos de construccin o edificacin, instalacin o de uso del suelo, del vuelo o
del subsuelo, que se ejecuten, realicen o desarrollen sin licencia u orden de ejecucin, o
contraviniendo las condiciones sealadas en una u otra.
g) La suspensin de la eficacia de licencias u rdenes de ejecucin y la paralizacin de las obras
que estn ejecutndose a su amparo.
h) La iniciacin del procedimiento de revisin de licencias u rdenes de ejecucin.
i) La ejecucin de sentencias que hayan declarado la nulidad, as como la anulacin administrativa
de licencias u rdenes de ejecucin.
j) El acuerdo de reposicin de la realidad fsica alterada a su estado originario, incluida la demolicin
y/o reconstruccin.
2. El acceso al Registro de la Propiedad a que se refiere el apartado anterior se instar por la
Administracin actuante, la cual tambin requerir o, en su caso, autorizar las correspondientes
cancelaciones cuando los actos administrativos hayan dejado de surtir efecto.
3. A los efectos de lo dispuesto en el apartado anterior, el Secretario del Ayuntamiento o funcionario
habilitado para ello expedir certificacin del contenido ntegro del acto administrativo.
Artculo 178. Informacin y publicidad en obras.
1. Reglamentariamente se determinar el medio, las caractersticas y el alcance de la informacin
necesaria que se ha de contener en las respectivas obras, su desarrollo y agentes que intervienen, en orden
a garantizar el efectivo y preciso reconocimiento por los ciudadanos en general de que las mismas cuentan

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con la preceptiva aprobacin, autorizacin o licencia, as como el ejercicio de sus derechos por los
consumidores y usuarios.
2. La publicidad que se haga de las obras por cualquier medio no podr contener indicacin alguna
disconforme con la ordenacin urbanstica ni susceptible de inducir a error a los adquirentes sobre las
restantes condiciones urbansticas de ejecucin.

CAPTULO IV
La inspeccin urbanstica
Artculo 179. Naturaleza y funciones de la inspeccin.
1. La inspeccin para la proteccin de la ordenacin urbanstica es una potestad dirigida a
comprobar que los actos de parcelacin urbanstica, urbanizacin, construccin o edificacin, instalacin y
de uso del suelo y del subsuelo se ajustan a la legislacin y ordenacin urbanstica y, en particular, a lo
dispuesto en esta Ley.
2. Los municipios y la Consejera con competencias en materia de urbanismo deben desarrollar
dichas funciones inspectoras en el mbito de sus respectivas competencias, en el marco de su planificacin
y de la cooperacin y colaboracin interadministrativas.
3. En el ejercicio de sus funciones, los inspectores gozarn de plena autonoma y tendrn, a todos
los efectos, la condicin de agentes de la autoridad. Estn facultados para requerir y examinar toda clase de
documentos relativos al instrumento de planeamiento y su ejecucin, comprobar la adecuacin de los actos
en realizacin a la legislacin y ordenacin urbanstica aplicables y obtener la informacin necesaria para el
cumplimiento de su cometido. Tanto las Administraciones pblicas como los particulares estn obligados a
prestarles la colaboracin que precisen.
La negativa no fundada a facilitar la informacin solicitada por los inspectores, en especial la relativa
al contenido y los antecedentes de los pertinentes actos administrativos, constituir obstaculizacin del
ejercicio de la potestad de inspeccin y tendr la consideracin de infraccin administrativa, en su caso
disciplinaria.
Los inspectores ejercern sus funciones provistos de un documento oficial que acredite su
condicin.
4. La inspeccin tiene como fines prioritarios:
a) Velar por el cumplimiento de la ordenacin urbanstica.
b) Vigilar, investigar y controlar la actuacin de todos los implicados en la actividad de ejecucin y
de edificacin y uso del suelo, regulada en esta Ley, e informar y asesorar a los mismos sobre los
aspectos legales relativos a la actividad inspeccionada.
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c) Denunciar cuantas anomalas observe en la aplicacin o desarrollo de los instrumentos de la

ordenacin urbanstica.
d) Informar a las Administraciones y autoridades competentes sobre la adopcin de las medidas
cautelares y definitivas que juzgue convenientes para el cumplimiento de la ordenacin urbanstica.
e) Colaborar con las Administraciones competentes, as como hacer cumplir efectivamente las
medidas cautelares y definitivas que, para el cumplimiento de la ordenacin urbanstica, aqullas
hayan acordado.
Se modifica la letra e) del artculo 179.4, por Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda
protegida y el suelo. BOE nmero 300 de 16/12/2005 y BOJA nm. 227, de 21 de noviembre de 2005.

f) Desempear cuantas otras funciones asesoras, inspectoras y de control le sean encomendadas, y

aqullas que le sean asignadas reglamentariamente.

Artculo 180. Visitas y actas de inspeccin.

1. Toda parcelacin, urbanizacin, construccin o edificacin e instalacin o cualquier otra de
transformacin o uso del suelo, del vuelo o del subsuelo podr ser visitada a efectos de su inspeccin en las
ocasiones que se estimen oportunas. En caso de apreciacin de indicios de la comisin de una posible
infraccin urbanstica, el inspector se lo advertir a la persona responsable, dejando constancia de dicha
advertencia en el acta, y formular propuesta de adopcin de cuantas medidas resulten pertinentes.
2. Las actas de la inspeccin gozan de presuncin de veracidad en cuanto a los hechos contenidos
en las mismas.
3. En cada una de las unidades administrativas en las que se desarrollen funciones inspectoras se
llevar un libro de las visitas de inspecciones efectuadas y un registro de las actas que con motivo de stas
se hayan extendido.

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CAPTULO V
La proteccin de la legalidad urbanstica y el restablecimiento del orden jurdico perturbado
SECCIN 1 LOS ACTOS EN CURSO DE EJECUCIN SIN LICENCIA O CONTRAVINIENDO SUS
CONDICIONES
Artculo 181. Medida cautelar de suspensin.
1. Cuando un acto de parcelacin urbanstica, urbanizacin, construccin o edificacin e instalacin,
o cualquier otro de transformacin o uso del suelo, del vuelo o del subsuelo que est sujeto a cualquier
aprobacin o a licencia urbanstica previas, se realice, ejecute o desarrolle sin dicha aprobacin o licencia o,
en su caso, sin orden de ejecucin, o contraviniendo las condiciones de las mismas, la persona titular de la
Alcalda deber ordenar, en todo o en la parte que proceda, la inmediata suspensin de las obras o el cese
del acto o uso en curso de ejecucin, realizacin o desarrollo, as como del suministro de cualesquiera
servicios pblicos. Esta medida se adoptar cuando se aprecie la concurrencia de las circunstancias
anteriores, incluso con carcter previo al inicio del expediente de restablecimiento del orden jurdico
perturbado.
Se modifica el apartado 1 del artculo 181, por Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley 7/2002,
de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.

2. La notificacin de la orden de suspensin podr realizarse, indistintamente, al promotor, al

propietario, al responsable o, en su defecto, a cualquier persona que se encuentre en el lugar de ejecucin,
realizacin o desarrollo, y est relacionada con el mismo. Practicada la notificacin, podr procederse al
precintado de las obras, instalaciones o uso.
De la orden de suspensin, se dar traslado a las empresas suministradoras de servicios pblicos,
con objeto de que interrumpan la prestacin de dichos servicios.
Se modifica el aparatado 2 del artculo 18, por Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda
protegida y el suelo. BOE nmero 300 de 16/12/2005 y BOJA nm. 227, de 21 de noviembre de 2005.

3. Cuando la orden de suspensin notificada sea desatendida, podr disponerse la retirada y el

depsito de la maquinaria y los materiales de las obras, instalaciones o usos a que se refiere el apartado
anterior, siendo por cuenta del promotor, propietario o responsable del acto los gastos de una y otro.
4. El incumplimiento de la orden de suspensin, incluida la que se traslade a las empresas
suministradoras de servicios pblicos, dar lugar, mientras persista, a la imposicin de sucesivas multas
coercitivas por perodos mnimos de diez das y cuanta, en cada ocasin, del diez por ciento del valor de las
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obras ejecutadas y, en todo caso y como mnimo, de 600 euros. Del incumplimiento se dar cuenta, en su
caso, al Ministerio Fiscal a los efectos de la exigencia de la responsabilidad que proceda.
Se modifica el aparatado 4 del artculo 181, por Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda
protegida y el suelo. BOE nmero 300 de 16/12/2005 y BOJA nm. 227, de 21 de noviembre de 2005.

SECCIN 2 EL RESTABLECIMIENTO DEL ORDEN JURDICO PERTURBADO Y REPOSICIN DE LA

REALIDAD FSICA ALTERADA
Artculo 182. Restablecimiento del orden jurdico perturbado.
1. El restablecimiento del orden jurdico perturbado por un acto o un uso objeto de la suspensin a
que se refiere el artculo anterior, o que no estando ya en curso de ejecucin se haya terminado sin la
aprobacin o licencia urbanstica preceptivas o, en su caso, orden de ejecucin, o contraviniendo las
condiciones de las mismas, tendr lugar mediante la legalizacin del correspondiente acto o uso o, en su
caso, la reposicin a su estado originario de la realidad fsica alterada, dependiendo, respectivamente, de
que las obras fueran compatibles o no con la ordenacin vigente.
2. Cuando las obras pudieran ser compatibles con la ordenacin urbanstica vigente, al suspenderse
el acto o el uso o, en el supuesto en que uno u otro estuviera terminado, al apreciarse la concurrencia de
alguna de las circunstancias sealadas en el apartado anterior, se requerir al interesado para que inste la
legalizacin en el plazo de dos meses, ampliables por una sola vez hasta un mximo de otros dos meses en
atencin a la complejidad del proyecto, o proceda a ajustar las obras al ttulo habilitante en el plazo previsto
en el mismo.
Se modifica el aparatado 2 del artculo 182, por Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda
protegida y el suelo. BOE nmero 300 de 16/12/2005 y BOJA nm. 227, de 21 de noviembre de 2005.

3. Regirn para la solicitud, tramitacin y resolucin de la legalizacin las mismas reglas

establecidas para las aprobaciones o licencias que deban ser otorgadas.
Reglamentariamente se establecern los supuestos y condiciones en los que, con carcter
excepcional y en aplicacin del principio de proporcionalidad, quepa la legalizacin an con
disconformidades no sustanciales con la ordenacin urbanstica aplicable, por resultar de imposible o muy
difcil reposicin.
4. Si transcurrido el plazo concedido al efecto, no se hubiera procedido an a instar la legalizacin,
proceder la imposicin de sucesivas multas coercitivas por periodos mnimos de un mes y cuanta, en cada
ocasin, del diez por ciento del valor de las obras ejecutadas y, en todo caso y como mnimo, 600 euros.
Ello sin perjuicio de lo regulado en el artculo siguiente.
5. El plazo mximo en el que debe notificarse la resolucin expresa que recaiga en el procedimiento
de restablecimiento del orden jurdico perturbado ser de un ao a contar desde la fecha de su iniciacin.
Artculo 183. Reposicin de la realidad fsica alterada.
1. Proceder adoptar la medida de reposicin de la realidad fsica alterada cuando:
a) las obras sean manifiestamente incompatibles con la ordenacin urbanstica,
b) se inste la legalizacin y sta haya sido denegada, c) se haya instado la legalizacin en el plazo
concedido al efecto y de las actuaciones de instruccin realizadas en el procedimiento resulte la
improcedencia legal de dicha legalizacin por disconformidad de los actos con las determinaciones de la
legislacin y de la ordenacin urbanstica aplicables.
Se modifica el aparatado 1 del artculo 183, por Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda
protegida y el suelo. BOE nmero 300 de 16/12/2005 y BOJA nm. 227, de 21 de noviembre de 2005.

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2. Las propuestas de resolucin que se formulen en los procedimientos de restablecimiento del

orden jurdico perturbado o de reposicin de la realidad fsica alterada debern incluir, cuando proceda, las
disposiciones sobre plazos y otras materias que se estimen precisas para la reposicin, a costa del
interesado, de las cosas al estado inmediatamente anterior a la apreciacin de las circunstancias a que se
refieren los artculos 181.1 y 182.1 de esta Ley, incluida la demolicin o en su caso reconstruccin.
Se aade un nuevo apartado 2 al artculo 183, pasando los actuales apartados 2 y 3 de este artculo a ser
apartados 3 y 4 respectivamente y un nuevo apartado 5, por Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la
vivienda protegida y el suelo. BOE nmero 300 de 16/12/2005 y BOJA nm. 227, de 21 de noviembre de 2005.

3. En el caso de parcelaciones urbansticas en terrenos que tengan el rgimen del suelo no

urbanizable, el restablecimiento del orden jurdico perturbado se llevar a cabo mediante la reagrupacin de
las parcelas a travs de una reparcelacin forzosa de las que han sido objeto de dichos actos de previa
parcelacin, en la forma que se determine reglamentariamente.
4. Si el o los responsables de la alteracin de la realidad repusieran sta por s mismos a su estado
anterior en los trminos dispuestos por la correspondiente resolucin, tendrn derecho a la reduccin en un
cincuenta por ciento de la multa que deba imponerse o se haya impuesto en el procedimiento sancionador o
a la devolucin del importe correspondiente de la que ya hubieran satisfecho, as como, en su caso, a la
minoracin o extincin de las sanciones accesorias a que se refiere el artculo 209.
5. El Ayuntamiento o la Consejera con competencias en materia de urbanismo, en su caso, sin
perjuicio de la correspondiente medida de suspensin acordada, dispondr la inmediata demolicin de las
actuaciones de urbanizacin o edificacin que sean manifiestamente incompatibles con la ordenacin
urbanstica, previa audiencia del interesado, en el plazo mximo de un mes.
Artculo 184. Incumplimiento de rdenes de reposicin de la realidad fsica alterada.
1. El incumplimiento de las rdenes de reposicin de la realidad fsica a su estado anterior dar
lugar, mientras dure, a la imposicin de hasta doce multas coercitivas con una periodicidad mnima de un
mes y cuanta, en cada ocasin, del diez por ciento del valor de las obras realizadas y, en todo caso, como
mnimo de 600 euros.
2. En cualquier momento, una vez transcurrido el plazo que, en su caso, se haya sealado en la
resolucin de los procedimientos de restablecimiento del orden jurdico perturbado o de reposicin de la
realidad fsica alterada, para el cumplimiento voluntario de dichas rdenes por parte del interesado, podr
llevarse a cabo su ejecucin subsidiaria a costa de ste; ejecucin a la que deber procederse en todo caso
una vez transcurrido el plazo derivado de la duodcima multa coercitiva.
Se modifica el apartado 2 del artculo 184, por Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda
protegida y el suelo. BOE nmero 300 de 16/12/2005 y BOJA nm. 227, de 21 de noviembre de 2005.

Artculo 185. Plazo para el ejercicio de la potestad de proteccin de la legalidad urbanstica.

1. Las medidas, cautelares o definitivas, de proteccin de la legalidad urbanstica y restablecimiento
del orden jurdico perturbado previstas en este captulo slo podrn adoptarse vlidamente mientras los
actos estn en curso de ejecucin, realizacin o desarrollo y dentro de los seis aos siguientes a su
completa terminacin.
Se modifica el apartado 1 del artculo 185, por Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley 7/2002,
de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.

2. La limitacin temporal del apartado anterior no regir para el ejercicio de la potestad de

proteccin de la legalidad urbanstica y restablecimiento del orden jurdico perturbado respecto de los
siguientes actos y usos:
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A) Los de parcelacin urbanstica en terrenos que tengan la consideracin de suelo no urbanizable.

B) Los que afecten a:
a) Terrenos clasificados como suelo no urbanizable de especial proteccin o incluidos en la Zona de
Influencia del Litoral.
b) Bienes o espacios catalogados.
c) Parques, jardines, espacios libres o infraestructuras o dems reservas para dotaciones, en los
trminos que se determinen reglamentariamente.
d) Las determinaciones pertenecientes a la ordenacin estructural de los Planes Generales de
Ordenacin Urbanstica o de los Planes de Ordenacin Intermunicipal, en los trminos que se
determinen reglamentariamente.
SECCIN 3 LA RELACIN ENTRE LAS ACTUACIONES DE PROTECCIN DE LA LEGALIDAD Y EL
PROCEDIMIENTO SANCIONADOR
Artculo 186. Requerimiento de legalizacin y procedimiento sancionador.
1. La apreciacin de la presunta comisin de una infraccin urbanstica definida en esta Ley dar
lugar a la incoacin, instruccin y resolucin del correspondiente procedimiento sancionador, sean o no
legalizables los actos o usos objeto de ste.
2. El procedimiento derivado del requerimiento que se practique instando la legalizacin y, en su
caso, la reposicin a su estado originario de la realidad fsica alterada se instruir y resolver con
independencia del procedimiento sancionador que hubiera sido incoado, pero de forma coordinada con ste.
Artculo 187. Imposicin de la sancin y reposicin de la realidad fsica alterada.
Si en el momento de formularse la propuesta de resolucin en el procedimiento sancionador an no
hubiera recado resolucin en el de la legalizacin, se deber hacer constar expresamente la pendencia de
la adopcin de las medidas procedentes para el pleno restablecimiento del orden jurdico infringido, y por
tanto, en su caso, para la reposicin a su estado originario de la realidad fsica alterada.
SECCIN 4 LAS COMPETENCIAS DE LA COMUNIDAD AUTNOMA
Artculo 188. Competencias de la Comunidad Autnoma de Andaluca en materia de proteccin de la
ordenacin urbanstica.
1. En las actuaciones llevadas a cabo sin licencia u orden de ejecucin, la Consejera con
competencias en materia de urbanismo, transcurridos diez das desde la formulacin del requerimiento al
Alcalde para que adopte el pertinente acuerdo municipal sin que se haya procedido a la efectiva suspensin
de dichas actuaciones, podr adoptar las medidas cautelares de suspensin previstas en el artculo 181.1
cuando los actos o los usos correspondientes:
a) Supongan una actividad de ejecucin realizada sin el instrumento de planeamiento preciso para
su legitimacin.
b) Tengan por objeto una parcelacin urbanstica en terrenos que tengan el rgimen del suelo no
urbanizable. c) Comporten de manera manifiesta y grave una de las afecciones previstas en el
artculo 185.2 B) de esta Ley.
2. La Administracin que haya adoptado la medida cautelar prevista en el apartado anterior lo
pondr inmediatamente en conocimiento de la otra Administracin, que deber abstenerse de ejercer dicha
competencia.

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3. Cuando se lleve a cabo alguno de los actos o usos previstos en el apartado 1, la Consejera con
competencias en materia de urbanismo, transcurrido sin efecto un mes desde la formulacin de
requerimiento al Alcalde para la adopcin del pertinente acuerdo municipal, podr adoptar las medidas
necesarias para la reparacin de la realidad fsica alterada. Todo ello sin perjuicio de la competencia
municipal para la legalizacin, mediante licencia, de los actos y usos, cuando proceda.
4. El transcurso de los plazos citados en los apartados 1 y 3, sin que sea atendido el
correspondiente requerimiento, dar lugar, adems, a cuantas responsabilidades civiles, administrativas y
penales se deriven legalmente.
Se modifica el artculo 188, por Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda protegida y el suelo.
BOE nmero 300 de 16/12/2005 y BOJA nm. 227, de 21 de noviembre de 2005.

SECCIN 5 LAS LICENCIAS U RDENES DE EJECUCIN INCOMPATIBLES CON LA ORDENACIN

URBANSTICA
Artculo 189. Suspensin de licencias y de rdenes de ejecucin.
1. El Alcalde, de oficio o a solicitud de cualquier persona, as como a instancia de la Consejera
competente en materia de urbanismo en los casos previstos en el artculo 188.1, dispondr la suspensin de
la eficacia de una licencia urbanstica u orden de ejecucin y, consiguientemente, la paralizacin inmediata
de los actos que estn an ejecutndose a su amparo, cuando el contenido de dichos actos administrativos
constituya o legitime de manera manifiesta alguna de las infracciones urbansticas graves o muy graves
definidas en esta Ley.
2. El Alcalde proceder a dar traslado directo de la resolucin de suspensin al rgano jurisdiccional
competente, en los trminos y a los efectos previstos en la legislacin reguladora de la jurisdiccin
contencioso-administrativa.
3. Las actuaciones a que se refiere este artculo sern independientes a todos los efectos de las de
carcter sancionador.
4. La suspensin administrativa de la eficacia de las licencias conllevar la suspensin de la
tramitacin de las de ocupacin o primera utilizacin, as como de la prestacin de los servicios que, con
carcter provisional, hayan sido contratados con las empresas suministradoras, a las que deber darse
traslado de dicho acuerdo.
Se aade un nuevo apartado 4 al artculo 189, por Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda
protegida y el suelo. BOE nmero 300 de 16/12/2005 y BOJA nm. 227, de 21 de noviembre de 2005.

Artculo 190. Revisin de licencias urbansticas y de rdenes de ejecucin.

1. Sin perjuicio de lo dispuesto en el artculo anterior, las licencias urbansticas y las rdenes de
ejecucin, as como cualquier otro acto administrativo previsto en esta Ley, cuyo contenido constituya o
habilite de manera manifiesta alguna de las infracciones urbansticas graves o muy graves definidas en esta
Ley, debern ser objeto de revisin por el rgano competente, de conformidad con lo establecido en
legislacin reguladora del rgimen jurdico de las Administraciones pblicas y del procedimiento
administrativo comn.
2. Los procedimientos de revisin, a los que se refiere el apartado anterior, o de declaracin de
lesividad sern independientes a todos los efectos de los de carcter sancionador.

TTULO VII
Las infracciones urbansticas y sanciones
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CAPTULO I
Disposiciones generales
SECCIN 1 LAS INFRACCIONES URBANSTICAS Y SUS CONSECUENCIAS
Artculo 191. Infraccin urbanstica.
Son infracciones urbansticas las acciones u omisiones que estn tipificadas y sancionadas como
tales en esta Ley.
Artculo 192. Consecuencias legales de las infracciones urbansticas.
1. Toda accin u omisin tipificada como infraccin urbanstica en esta Ley dar lugar a la adopcin
de las medidas siguientes:
a) Las precisas para la proteccin de la legalidad urbanstica y el restablecimiento del orden jurdico
perturbado.
b) Las que procedan para la exigencia de la responsabilidad sancionadora y disciplinaria
administrativas o penal.
c) Las pertinentes para el resarcimiento de los daos y la indemnizacin de los perjuicios a cargo de
quienes sean declarados responsables.
2. En todo caso se adoptarn las medidas dirigidas a la reposicin de la realidad fsica alterada al
estado anterior a la comisin de la infraccin.
SECCIN 2 LAS PERSONAS RESPONSABLES
Artculo 193. Personas responsables.
Son responsables de las infracciones urbansticas a todos los efectos:
1. En los actos de parcelacin urbanstica, urbanizacin, construccin o edificacin, instalacin o
cualquier otro de transformacin o uso del suelo, del vuelo o del subsuelo ejecutados, realizados o
desarrollados sin concurrencia de los presupuestos legales para su legitimidad:
a) Los propietarios, promotores, constructores, segn se definen en la Ley 38/1999, de 5 de
noviembre, de Ordenacin de la Edificacin, urbanizadores y cuantas otras personas tengan
atribuidas facultades decisorias sobre la ejecucin o el desarrollo de los actos, as como los tcnicos
titulados directores de los mismos, y los redactores de los proyectos cuando en stos ltimos
concurra dolo, culpa o negligencia grave.
b) Los titulares o miembros de los rganos administrativos y los funcionarios pblicos que, por
accin u omisin, hayan contribuido directamente a la produccin de la infraccin.
2. En los actos a que se refiere el apartado anterior ejecutados, realizados o desarrollados al
amparo de actos administrativos que constituyan o legitimen una infraccin urbanstica:
a) El titular del rgano administrativo unipersonal que haya otorgado las licencias o aprobaciones sin
los preceptivos informes o en contra de los emitidos en sentido desfavorable por razn de la
infraccin, los miembros de los rganos colegiados que hayan votado a favor de dichas licencias o
aprobaciones en idnticas condiciones y el Secretario que en su informe no haya advertido de la
omisin de alguno de los preceptivos informes tcnico y jurdico, as como los funcionarios
facultativos que hayan informado favorablemente las licencias o aprobaciones.
b) Las personas enumeradas en el apartado 1 de este artculo en caso de dolo, culpa o negligencia
grave.
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3. En los casos de prestacin de servicios que se tipifican como infraccin urbanstica en el artculo
207.2 a) son responsables las empresas suministradoras.
4. Las personas jurdicas son responsables de las infracciones urbansticas cometidas por sus
rganos o agentes y, en su caso, asumirn el coste de las medidas de restablecimiento del orden jurdico
perturbado y de las indemnizaciones por daos y perjuicios a terceros a que haya lugar.
No obstante, no podr imponerse sancin a las Administraciones pblicas, sin perjuicio de las
responsabilidades en que hayan podido incurrir las personas fsicas que acten por ellas y de la exigencia
de indemnizacin de daos y perjuicios, as como de la restitucin de la realidad fsica alterada y del
beneficio ilcito obtenido.
De la obligacin de pago de las multas y del beneficio ilcito obtenido impuesta a las personas
jurdicas en virtud de lo establecido en esta Ley son responsables subsidiarios:
a) Los gestores o administradores cuya conducta haya sido determinante de que la persona jurdica
incurriera en la infraccin.
b) Las entidades que, por sus participaciones en el capital o por cualquier otro medio, controlen o
dirijan la actividad de la responsable principal, salvo que deban ser consideradas directamente
autoras de la infraccin.
5. Tambin podrn ser sancionadas las entidades y uniones sin personalidad jurdica, tales como
comunidades de bienes o herencias yacentes, cuando la infraccin consista en la transgresin de deberes o
de prohibiciones cuyo cumplimiento les corresponda.
Artculo 194. Muerte o extincin de las personas responsables de las infracciones.
1. La muerte de la persona fsica extingue su responsabilidad por las infracciones previstas en esta
Ley, sin perjuicio de que la Administracin adopte las medidas no sancionadoras que procedan y de que, en
su caso, exija de los herederos o de quien se haya beneficiado o lucrado con la infraccin el beneficio ilcito
obtenido de su comisin.
2. Si la persona jurdica autora de una infraccin prevista en esta Ley se extinguiera antes de ser
sancionada, se considerarn autores a las personas fsicas que, desde sus rganos de direccin o actuando
a su servicio o por ellas mismas, determinaron con su conducta la comisin de la infraccin.
3. En caso de extincin de la persona jurdica responsable, los socios o partcipes en el capital
respondern solidariamente, y hasta el lmite del valor de la cuota de liquidacin que se les hubiera
adjudicado, del pago de la sancin o en su caso del coste de la reposicin de la realidad fsica alterada.

SECCIN 3 LA COMPETENCIA Y EL PROCEDIMIENTO

Artculo 195. Competencia para iniciar, instruir y resolver.
1. La competencia para iniciar y resolver los procedimientos sancionadores corresponde:
a) Al Alcalde del correspondiente municipio o al concejal en quien delegue.
b) A la Consejera competente en materia de urbanismo cuando el acto o uso origen del expediente
sea de los contemplados en los prrafos a), b) o c) del artculo 188.1 de esta Ley, previo requerimiento al
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Alcalde para que en el plazo mximo de quince das inicie el correspondiente procedimiento sancionador,
sin que dicho requerimiento hubiera sido atendido, o, directamente, cuando la citada Consejera hubiese
adoptado la medida cautelar de suspensin de conformidad con lo previsto en el artculo 188 de esta Ley. El
transcurso del citado plazo de quince das, sin ser atendido, dar lugar, adems, a cuantas
responsabilidades civiles, administrativas y penales se deriven legalmente. Asimismo, le corresponder la
competencia cuando los actos constitutivos de la infraccin se realicen al amparo de licencia o, en su caso,
en virtud de orden de ejecucin, que hayan sido anuladas a instancia de la Administracin Autonmica.
Se modifica el aparatado 1 del artculo 195, por Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda
protegida y el suelo. BOE nmero 300 de 16/12/2005 y BOJA nm. 227, de 21 de noviembre de 2005.

2. La instruccin de los procedimientos sancionadores corresponder a funcionarios que ocupen

puestos de trabajo en las unidades administrativas dedicadas al ejercicio de las funciones de inspeccin, de
conformidad con lo regulado en el artculo 179 de esta Ley.
3. Las competencias para el inicio, instruccin y resolucin de los procedimientos para exigencia de
responsabilidad disciplinaria son las que resulten de la legislacin aplicable a la correspondiente
Administracin.
4. En los casos de indicios de delito o falta en el hecho que haya motivado el inicio del
procedimiento sancionador, la Administracin competente para imponer la sancin lo pondr en
conocimiento del Ministerio Fiscal, suspendiendo la instruccin del procedimiento hasta el pronunciamiento
de la autoridad judicial.
Igual suspensin del procedimiento sancionador proceder desde que el rgano administrativo
tenga conocimiento de la sustanciacin de actuaciones penales por el mismo hecho.
Artculo 196. Procedimiento para el ejercicio de la potestad sancionadora.
1. La potestad sancionadora se ejercer observando el procedimiento establecido al efecto por la
legislacin del procedimiento administrativo comn.
2. El plazo mximo en el que debe notificarse la resolucin expresa del procedimiento sancionador
ser de un ao a contar desde la fecha del acuerdo de iniciacin.
3. La potestad disciplinaria se ejercer observando el procedimiento establecido en la legislacin
reguladora de la funcin pblica.
4. A efectos de la exigencia de la responsabilidad disciplinaria de los titulares y miembros de
rganos administrativos y funcionarios pblicos, la determinacin del tipo de infraccin y de la cuanta de la
sancin ser la que para cada caso se prevea en este ttulo.

Artculo 197. Destino de las multas.

1. El importe de la multa corresponder al respectivo municipio, salvo en los casos en que la
Consejera competente en materia de urbanismo hubiera iniciado y resuelto el procedimiento sancionador.
2. Los importes en concepto de sanciones, una vez descontado el coste de la actividad
administrativa de inspeccin que reglamentariamente se establezca, se integrarn en el patrimonio pblico
de suelo, destinndose especialmente a actuaciones, previstas en el planeamiento, en equipamientos y
espacios libres dentro de la ciudad consolidada.
SECCIN 4 LAS REGLAS PARA LA EXIGENCIA DE RESPONSABILIDAD SANCIONADORA Y LA
APLICACIN DE LAS SANCIONES
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Artculo 198. Anulacin del acto o actos administrativos legitimantes como presupuesto de la
exigencia de responsabilidad.
1. Cuando los actos constitutivos de infraccin se realicen al amparo de la aprobacin o licencia
preceptivas o, en su caso, en virtud de orden de ejecucin y de acuerdo con sus respectivas condiciones, no
podr imponerse sancin administrativa alguna mientras no se proceda a la anulacin del ttulo
administrativo que en cada caso los ampare.
2. Si la anulacin es consecuencia de la del instrumento de planeamiento o de gestin del que sean
ejecucin o aplicacin, no habr lugar a imposicin de sancin alguna a quienes hayan actuado atenindose
a dichos actos administrativos, salvo a los que hayan promovido el instrumento anulado en caso de dolo,
culpa o negligencia grave.
Artculo 199. Compatibilidad de las sanciones.
Las multas por la comisin de infracciones se impondrn con independencia de las dems medidas
previstas en esta Ley.
Artculo 200. Carcter independiente de las multas.
Las multas que se impongan a los distintos responsables de una misma infraccin urbanstica tienen
entre s carcter independiente.
Artculo 201. Infracciones concurrentes y continuadas.
1. Al responsable de dos o ms infracciones tipificadas en esta Ley se le impondrn las sanciones
correspondientes a cada una de ellas.
2. Las sanciones de esta Ley no impedirn la imposicin de las previstas en otras Leyes por
infracciones concurrentes, salvo que esas Leyes dispongan otra cosa.
3. No obstante, se moderar la extensin de las sanciones, dentro del margen previsto para cada
infraccin por la Ley, para que el conjunto de las procedentes, de conformidad con los apartados anteriores,
sea proporcionado a la real gravedad de la conducta del infractor y a su culpabilidad.
4. No se aplicar lo dispuesto en el apartado primero de este artculo a quien, en ejecucin de un
plan preconcebido o aprovechando idntica ocasin, realice una pluralidad de acciones u omisiones que
infrinjan el mismo precepto o preceptos de igual o semejante naturaleza de esta Ley. Estos casos se
sancionarn, como infraccin continuada, con la sancin prevista para la infraccin ms grave, que se
impondr en su mitad superior.
5. Tambin proceder la imposicin de una nica sancin pese a la existencia de varias infracciones
urbansticas concurrentes cuando un solo hecho constituya dos o ms infracciones, una de ellas haya sido
medio imprescindible para cometer la otra, o cuando de la comisin de una derive necesariamente la de
otras.
En estos casos se impondr la sancin prevista para la infraccin ms grave en su mitad superior,
sin que pueda exceder de la que represente la suma de las que correspondiera aplicar si las infracciones se
sancionaran separadamente. Cuando en aplicacin de este criterio la sancin exceda de este lmite, se
sancionaran de forma separada las infracciones.
Se modifican los apartados 4 y 5 del artculo 201, por Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley
7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.

Artculo 202. Exclusin de beneficio econmico.

1. En ningn caso podrn las infracciones urbansticas reportar a sus responsables un beneficio
econmico. Cuando la suma de la multa y del coste de la reposicin de la realidad fsica alterada al estado
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anterior a la comisin de la infraccin arroje una cifra inferior a dicho beneficio, se incrementar la cuanta
de la multa hasta alcanzar el importe del mismo.
2. En los casos en que el restablecimiento del orden infringido no exija actuacin material alguna, ni
existan terceros perjudicados, la multa no podr ser inferior al beneficio obtenido.
3. En las parcelaciones urbansticas ilegales el importe de la multa, cuando sea inferior al ciento
cincuenta por ciento del beneficio obtenido, deber incrementarse hasta alcanzar este importe. En ningn
caso podr ser inferior a la diferencia entre el valor inicial y el de venta de las parcelas correspondientes.
Artculo 203. Graduacin de las sanciones.
Cuando en el procedimiento se aprecie alguna circunstancia agravante o atenuante de las recogidas
en los dos artculos siguientes, la multa deber imponerse por una cuanta de la mitad superior o inferior de
la correspondiente escala, respectivamente, fijndose la misma en funcin de la ponderacin de la
incidencia de dichas circunstancias en la valoracin global de la infraccin. Las mismas reglas se
observarn, segn los casos, cuando concurra alguna o algunas de las circunstancias mixtas establecidas
en el artculo 206 de esta Ley.
Artculo 204. Circunstancias agravantes.
Son circunstancias agravantes:
a) Prevalerse, para la comisin de la infraccin, de la titularidad de un oficio o cargo pblico, salvo
que el hecho constitutivo de la misma haya sido realizado, precisamente, en el ejercicio del deber
funcional propio del cargo u oficio.
b) El empleo de violencia o cualquier otro tipo de coaccin sobre la autoridad o funcionario pblico
encargados del cumplimiento de la legalidad, o mediacin de soborno, salvo que los hechos sean
constitutivos de delito.
c) La manipulacin de los supuestos de hecho, la declaracin de datos falsos o incorrectos o la
falsificacin de documentos, salvo que los hechos sean constitutivos de delito.
d) El aprovechamiento en beneficio propio de una grave necesidad pblica o de los particulares
perjudicados.
e) La comisin de la infraccin por persona a la que se haya impuesto con anterioridad una sancin
firme por cualesquiera infracciones graves o muy graves en los ltimos cuatro aos.
f) La iniciacin de los actos sin orden escrita del tcnico titulado director y las modificaciones en su
ejecucin sin instrucciones expresas de dicho tcnico.
g) La persistencia en las obras, actuaciones o usos tras la advertencia del inspector, de acuerdo con
lo establecido en el artculo 180.1.
Artculo 205. Circunstancias atenuantes.
Son circunstancias atenuantes:
a) La ausencia de intencin de causar un dao tan grave a los intereses pblicos o privados
afectados.
b) La reparacin voluntaria y espontnea del dao causado.
c) La paralizacin de las obras o el cese en la actividad o uso, de modo voluntario, tras la pertinente
advertencia del inspector de acuerdo con lo establecido en el artculo 180.1 de esta Ley.
Artculo 206. Circunstancias mixtas.
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Son circunstancias que, segn en cada caso concreto, atenan o agravan la responsabilidad:
a) El grado de conocimiento de la normativa legal y de las reglas tcnicas de obligatoria observancia
por razn del oficio, profesin o actividad habitual.
b) El beneficio obtenido de la infraccin o, en su caso, la realizacin de sta sin consideracin al
posible beneficio econmico.

CAPTULO II
Los tipos bsicos de las infracciones y las sanciones
SECCIN 1 LAS INFRACCIONES URBANSTICAS Y LAS SANCIONES
Artculo 207. Clases de infracciones.
1. Las infracciones urbansticas se clasifican en leves, graves y muy graves.
2. Son infracciones leves:
a) La prestacin de servicios por parte de las empresas suministradoras sin exigir la acreditacin de
la correspondiente licencia cuando sta proceda, o cuando hubiese transcurrido el plazo establecido
en la contratacin provisional, as como la continuidad en la prestacin cuando haya sido adoptada
la suspensin cautelar.
b) Todas las que, estando contempladas en el apartado siguiente, sean expresamente
excepcionadas en l de su clasificacin como graves.
3. Son infracciones graves:
a) La ejecucin, realizacin o desarrollo de actos de parcelacin urbanstica, urbanizacin,
construccin o edificacin e instalacin o cualquier otro de transformacin de uso del suelo o del
subsuelo, que estando sujeto a licencia urbanstica o aprobacin, se ejecuten sin la misma o
contraviniendo sus condiciones, salvo que sean de modificacin o reforma y que, por su menor
entidad, no precisen de proyecto tcnico en cuyo caso tendrn la condicin de infraccin leve.
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b) Los incumplimientos, con ocasin de la ejecucin de los instrumentos de planeamiento, de

deberes y obligaciones impuestos por esta Ley o, en virtud de la misma, por dichos instrumentos y
los de gestin y ejecucin, salvo que se subsanen voluntariamente tras el primer requerimiento
formulado al efecto por la Administracin, en cuyo caso tendrn la condicin de leves.
c) La obstaculizacin al ejercicio de las funciones propias de la potestad inspectora a que se refieren
los artculos 179 y 180 de esta Ley.
d) La ejecucin, realizacin o desarrollo de actos de parcelacin, urbanizacin, construccin o
edificacin e instalacin, o cualquier otro de transformacin del uso del suelo, que sean contrarios a
la ordenacin territorial o urbanstica.
Se aade una nueva letra d) al artculo 207.3, por Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda
protegida y el suelo. BOE nmero 300 de 16/12/2005 y BOJA nm. 227, de 21 de noviembre de 2005.

4. Son infracciones muy graves:

A) Las parcelaciones urbansticas en terrenos que tienen el rgimen del suelo no urbanizable.
B) Las actividades de ejecucin sin el instrumento de planeamiento preciso para su legitimacin.
C) Las tipificadas como graves en el apartado anterior, cuando afecten a:
a) Suelos no urbanizables de especial proteccin o incluidos en la zona de influencia del litoral.
Se modifica la letra a) del artculo 207.4.C), por Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda
protegida y el suelo. BOE nmero 300 de 16/12/2005 y BOJA nm. 227, de 21 de noviembre de 2005.

b) Parques, jardines, espacios libres, infraestructuras y dems reservas para dotaciones.

c) Bienes o espacios catalogados.
d) Otras determinaciones de la ordenacin estructural previstas en el instrumento de planeamiento,
cuyo desarrollo o ejecucin se vea imposibilitado.
D) La inobservancia de las medidas cautelares de suspensin ordenadas con motivo del ejercicio de
la potestad de proteccin de la legalidad urbanstica y de restablecimiento del orden jurdico perturbado.
Artculo 208. Sanciones.
1. Las sanciones por la comisin de infracciones urbansticas son las multas que para cada tipo
especfico se prevn en el Captulo III de este mismo Ttulo o, cuando la conducta infractora no sea objeto
de tipificacin especfica, la establecida en el apartado 3 de este artculo para los tipos bsicos descritos en
el artculo 207 segn la clase de infraccin de que se trate, teniendo en cuenta, en ambos casos, las reglas
establecidas para la exigencia de la responsabilidad sancionadora y la aplicacin de las sanciones.

Se modifica el apartado 1 del artculo 208, ), por Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda
protegida y el suelo. BOE nmero 300 de 16/12/2005 y BOJA nm. 227, de 21 de noviembre de 2005.

2. Si el hecho constitutivo de una infraccin pudiera ser legalizado por no ser disconforme con la
ordenacin urbanstica, la sancin que corresponda segn el apartado anterior se reducir en un setenta y
cinco por ciento de su importe.
3. Sin perjuicio de la aplicacin de lo dispuesto en el apartado anterior y salvo que la infraccin
constituya uno de los tipos especficos del Captulo III de este Ttulo, las infracciones urbansticas sern
sancionadas con las siguientes multas:
a) Infracciones leves: multa desde 600 euros hasta 2.999 euros.
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b) Infracciones graves: multa desde 3.000 euros hasta 5.999 euros.

c) Infracciones muy graves: multa desde 6.000 euros hasta 120.000 euros.
Se modifica el apartado 3 del artculo 208, por Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda
protegida y el suelo. BOE nmero 300 de 16/12/2005 y BOJA nm. 227, de 21 de noviembre de 2005.

Artculo 209. Medidas sancionadoras accesorias.

1. La comisin de infracciones urbansticas graves y muy graves, adems de las multas, podr dar
lugar, cuando proceda, a la imposicin de las siguientes sanciones accesorias:
a) Prohibicin de contratar obras con la Administracin pblica correspondiente.
b) Inhabilitacin para ser beneficiario de subvenciones, incentivos fiscales y cualesquiera otras
medidas de fomento de los actos que, conforme a esta Ley, precisen de licencias, aprobaciones o
autorizaciones, u rdenes de ejecucin, segn la ndole del acto con motivo de la cual haya sido
cometida la infraccin.
c) Prohibicin de ejercicio del derecho de iniciativa para la atribucin de la actividad de ejecucin en
unidades de ejecucin y de participacin en cualquier otra forma en iniciativas o alternativas a stas
formuladas por propietarios o terceros.
2. Las sanciones a que se refiere el apartado anterior podrn ser impuestas por un mximo de dos
aos en las infracciones graves, y de cuatro aos en las muy graves, sin perjuicio de lo regulado en el
artculo 183.
3. No obstante, tales sanciones quedarn sin efecto si, antes de que transcurran los plazos
previstos para las mismas, los infractores proceden voluntariamente a reponer la realidad fsica o jurdica
alterada, o bien acceden a la legalizacin de la construccin o uso.
SECCIN 2 LA PRESCRIPCIN DE INFRACCIONES URBANSTICAS Y DE SANCIONES
Artculo 210. Inicio del cmputo de la prescripcin de las infracciones y de las sanciones.
1. El plazo de prescripcin de las infracciones urbansticas comenzar a computarse desde el da en
que la infraccin se haya cometido o, en su caso, desde aqul en que hubiera podido incoarse el
procedimiento. A este ltimo efecto, se entender posible la incoacin del procedimiento sancionador desde
el momento de la aparicin de signos externos que permitan conocer los hechos constitutivos de la
infraccin, y nunca antes de la completa terminacin de los actos.
En los supuestos de actos constitutivos de una infraccin urbanstica que se realicen al amparo de
aprobacin, licencia preceptiva u orden de ejecucin, el plazo de prescripcin empezar a computarse
desde el momento de la anulacin del ttulo administrativo que los ampare.
Se modifica el apartado 3 del artculo 208, por Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda
protegida y el suelo. BOE nmero 300 de 16/12/2005 y BOJA nm. 227, de 21 de noviembre de 2005.

2. El plazo de prescripcin de las sanciones comenzar a computar desde el da siguiente a aqul

en que adquiera firmeza la resolucin por la que se imponga la sancin.
Artculo 211. Prescripcin de las infracciones y de las sanciones.
1. Las infracciones urbansticas graves y muy graves prescriben a los cuatro aos y las leves al ao.
Ello sin perjuicio de lo regulado en el artculo 185 para la adopcin de las medidas de proteccin de la
legalidad urbanstica y de restablecimiento del orden jurdico perturbado.
2. Las sanciones impuestas por faltas muy graves y graves prescriben a los tres aos y las
impuestas por faltas leves al ao.
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CAPTULO III
Los tipos especficos de las infracciones urbansticas y las sanciones
SECCIN 1 LAS INFRACCIONES Y LAS SANCIONES EN MATERIA DE PARCELACIN
Artculo 212. Parcelaciones en suelo urbano.
Se sancionarn con multa del diez al veinte por ciento del valor en venta de los terrenos afectados
las parcelaciones urbansticas en suelo urbano que contradigan las determinaciones de la ordenacin
urbanstica.
Artculo 213. Parcelaciones en terrenos con el rgimen jurdico del suelo urbanizable.
Se sancionarn con multa del quince al treinta por ciento del valor en venta de los terrenos
afectados las parcelaciones urbansticas en suelo con el rgimen del urbanizable que contradigan las
determinaciones de la ordenacin urbanstica, o de la ejecucin de sta.
Artculo 214. Parcelaciones en terrenos que tengan el rgimen del suelo no urbanizable.
1. Se sancionarn con multa del cuarenta al ochenta por ciento del valor de los terrenos afectados
las parcelaciones urbansticas en terrenos que tengan el rgimen del suelo no urbanizable, no siendo nunca
inferior a la diferencia entre el valor inicial y el de venta de las parcelas correspondientes.
2. Se sancionarn con multa del veinte al cuarenta por ciento del valor de los terrenos afectados
aquellas segregaciones sobre terrenos que tengan dimensiones inferiores o iguales a las determinadas
como mnimas en el instrumento de planeamiento.
SECCIN 2 LAS INFRACCIONES Y LAS SANCIONES EN MATERIA DE EJECUCIN
Artculo 215. Obras de urbanizacin.
Se sancionar con multa del setenta y cinco al ciento cincuenta por ciento del valor de las obras
ejecutadas la realizacin de obras de vialidad, infraestructuras, servicios y otras de urbanizacin que se
ejecuten en cualquier clase de suelo contraviniendo las determinaciones de la ordenacin urbanstica
aplicable.
Artculo 216. Desarrollo de instrumentos de gestin y ejecucin.
1. Se sancionar con multa de 600 euros a 60.000 euros el incumplimiento de las obligaciones y
deberes para la ejecucin del planeamiento derivados de los instrumentos de gestin y de ejecucin
correspondientes.
2. La cuanta de la multa se determinar en atencin al valor de las obligaciones incumplidas.
Artculo 217. Conservacin de obras de urbanizacin y de construcciones y edificaciones.
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1. Se sancionar con multa de 600 euros a 60.000 euros el incumplimiento de las obligaciones
asumidas de conservar y mantener las obras de urbanizacin y las dotaciones y servicios pblicos
correspondientes, as como las de conservar y rehabilitar las construcciones y edificaciones que el
instrumento de planeamiento considere de especial proteccin por su valor arquitectnico, histrico o
cultural.
2. La cuanta de la multa ser proporcional al grado de deterioro o abandono, producido por el
incumplimiento, de los elementos de la urbanizacin, las dotaciones y servicios pblicos correspondientes y,
en su caso, de las construcciones y edificaciones.
SECCIN 3 LAS INFRACCIONES Y LAS SANCIONES EN MATERIA DE EDIFICACIN Y USO DEL
SUELO
Artculo 218. Obras en parcelas y solares edificables.
1. Se sancionar con multa del cincuenta al cien por cien del valor de la obra ejecutada la
realizacin de obras de construccin o edificacin e instalacin, en unidades aptas al efecto o en parcelas o
solares edificables, cuando:
a) Contradigan las determinaciones de la ordenacin urbanstica aplicable en materia de usos,
situacin de la edificacin y ocupacin permitida en la superficie de la parcela, edificabilidad u
ocupacin y altura.
b) Excedan de las permitidas con carcter general o particularizado en la situacin legal de fuera de
ordenacin.
2. El valor de la obra ejecutada se calcular en funcin del valor en venta del bien inmueble
correspondiente.
Artculo 219. Obras en contra de la ordenacin urbanstica.
Se sancionar con multa del setenta y cinco al ciento cincuenta por ciento del valor de la obra
ejecutada la realizacin de obras de construccin o edificacin e instalacin en suelo clasificado como no
urbanizable, urbanizable sectorizado y no sectorizado y urbano no consolidado que contradigan las
determinaciones de la ordenacin urbanstica aplicable o se ejecuten, realicen o desarrollen sin la
ordenacin urbanstica pormenorizada o detallada necesaria.
Artculo 220. Obras en reservas para dotaciones.
Se sancionar con multa del ciento cincuenta al doscientos por cien del valor de los terrenos
afectados o de las obras ejecutadas si fuera mayor la realizacin de cualquier obra de construccin o
edificacin e instalacin en terrenos destinados a parques, jardines o espacios libres, infraestructuras o
dems reservas para dotaciones que impidan, dificulten o perturben dicho destino.
Artculo 221. Otros actos de uso del suelo.
Se sancionarn con multa de 600 euros a 90.000 euros los actos de movimientos de tierras,
extraccin de ridos, explotacin de canteras y depsito de materiales en cualquier clase de suelo que
contradigan las determinaciones de la ordenacin urbanstica aplicable.
La sancin se graduar teniendo en cuenta, entre otras circunstancias, la clasificacin, categora y
superficie del suelo afectado y el volumen de la extraccin o depsito de materiales.
Artculo 222. Ocupacin, primera utilizacin y modificacin de usos.

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Se sancionar con multa del veinte al veinticinco por ciento del valor del edificio, establecimiento o
instalacin, todo cambio en el uso objeto de la licencia o al que estn destinados y que contradiga la
ordenacin urbanstica aplicable.

Artculo 223. Informacin y publicidad en las obras.

Se sancionar con multa de 600 euros a 6.000 euros el incumplimiento de lo dispuesto en el artculo
178 de esta Ley.
SECCIN 4 LAS INFRACCIONES Y LAS SANCIONES EN MATERIA DE BIENES Y ESPACIOS DEL
PATRIMONIO ARQUITECTNICO, HISTRICO, CULTURAL, NATURAL Y PAISAJSTICO
Artculo 224. Actos con incidencia en bienes o espacios de valor arquitectnico, histrico o cultural.
1. Se sancionarn con multa del doscientos al trescientos por ciento del valor de lo destruido o
alterado el derribo o demolicin, el desmontaje o la desvirtuacin en cualquier otra forma, total o parcial, de
construcciones, edificaciones o instalaciones objeto de especial proteccin por la ordenacin urbanstica
aplicable por razones de singular valor arquitectnico, histrico o cultural.
2. Se sancionarn con multa del cien al ciento cincuenta por ciento del valor de lo destruido o
alterado las actuaciones previstas en el apartado anterior que afecten a construcciones, edificaciones o
instalaciones que, por la ordenacin urbanstica aplicable, sean objeto de una proteccin de grado inferior al
indicado en el apartado anterior.
Artculo 225. Actos con incidencia en espacios o bienes de valor natural o paisajstico.
1. Se sancionar con multa del doscientos al trescientos por ciento del valor de la obra ejecutada la
realizacin de obras o desarrollos de cualesquiera otras actuaciones que afecten a espacios o bienes objeto
de especial proteccin por la ordenacin urbanstica por su relevante valor natural o paisajstico.
2. Se sancionar con multa del cien al ciento cincuenta por ciento del valor de la obra ejecutada la
realizacin de obras o desarrollo de cualesquiera otras actuaciones que afecten a espacios o bienes
protegidos por la ordenacin urbanstica por su valor natural o paisajstico.
3. La tala, la quema, el derribo o la eliminacin por agentes qumicos de masas arbreas,
vegetacin arbustiva o de rboles aislados que sean objeto de proteccin por los instrumentos de
planeamiento sern sancionados con multa del cien al ciento cincuenta por ciento de su valor.
SECCIN 5 LAS INFRACCIONES Y LAS SANCIONES EN MATERIA DE INSPECCIN
Artculo 226. Actos que supongan obstaculizacin a la labor inspectora.
Se sancionar con multa de 3.000 euros a 6.000 euros la realizacin de actos a los que se refiere el
apartado 3 del artculo 179, que supongan una obstaculizacin a la funcin inspectora para la proteccin de
la ordenacin urbanstica.

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DISPOSICIONES ADICIONALES
Disposicin adicional primera. La situacin legal de fuera de ordenacin.
1. Las construcciones o edificaciones e instalaciones, as como los usos y actividades existentes al
tiempo de la aprobacin de los instrumentos de planeamiento que resultaren disconformes con los mismos,
quedarn en la situacin legal de fuera de ordenacin.
2. El instrumento de planeamiento definir, teniendo en cuenta la modulacin expresada en el
artculo 34.b) y sin perjuicio de las recomendaciones que se establezcan por las Normativas Directoras para
la Ordenacin Urbanstica, el contenido de la situacin legal a que se refiere el apartado anterior y, en
particular, los actos constructivos y los usos de que puedan ser susceptibles las correspondientes
construcciones o edificaciones e instalaciones. La anterior definicin se particularizar para las actuaciones
de urbanizacin y subsiguiente edificacin en las unidades resultantes ejecutadas de forma clandestina o
ilegal en terrenos que tengan el rgimen del suelo no urbanizable, al margen de la legislacin urbanstica en
vigor con anterioridad a esta Ley o en contradiccin con ella, respecto de las que no sea ya legalmente
posible, al tiempo de la entrada en vigor de esta Ley, medida alguna de proteccin de la legalidad y de
restablecimiento del orden infringido, y que el referido instrumento de planeamiento determine como
incompatibles con el modelo urbanstico que se adopte.
3. En defecto de las directrices y determinaciones previstas en el apartado anterior se aplicarn a
las instalaciones, construcciones y edificaciones en situacin legal de fuera de ordenacin las siguientes
reglas:
1.) Con carcter general slo podrn realizarse las obras de reparacin y conservacin que exija la
estricta conservacin de la habitabilidad o la utilizacin conforme al destino establecido. Salvo las
autorizadas con carcter excepcional conforme a la regla siguiente, cualesquiera otras obras sern
ilegales y nunca podrn dar lugar a incremento del valor de las expropiaciones.
2.) Excepcionalmente podrn autorizarse obras parciales y circunstanciales de consolidacin,
cuando no estuviera prevista la expropiacin o demolicin, segn proceda, en un plazo de cinco
aos, a partir de la fecha en que se pretenda realizarlas. Tampoco estas obras podrn dar lugar a
incremento del valor de la expropiacin.
Disposicin adicional segunda. Actualizacin de la cuanta de las multas.
Se habilita al Consejo de Gobierno para que reglamentariamente actualice el importe de las multas
previstas en esta Ley en la cantidad que resulte de aplicacin de conformidad con la variacin de los ndices
de precios al consumo, o parmetro que los sustituya.
Disposicin adicional tercera. Comisiones Provinciales de Valoraciones.
1. Se crean las Comisiones Provinciales de Valoraciones como rganos desconcentrados de mbito
provincial de la Junta de Andaluca especializados en materia de expropiacin forzosa. Las Comisiones
Provinciales de Valoraciones estarn adscritas a la Consejera de Gobernacin, la cual les facilitar la
infraestructura administrativa necesaria para su adecuado funcionamiento, actuando con plena autonoma
funcional en el cumplimiento de sus funciones.
2. Las Comisiones Provinciales de Valoraciones conocern de los procedimientos de determinacin
del justiprecio de todas las expropiaciones forzosas cuando la Administracin expropiante sea la de la
Comunidad Autnoma de Andaluca o cualquiera de las entidades locales, y actuarn con competencia
resolutoria definitiva, poniendo sus actos fin a la va administrativa.
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3. Las Comisiones Provinciales de Valoraciones se componen de los siguientes miembros,

designados en la forma que se determine reglamentariamente:
a) Presidente: Un funcionario de la Junta de Andaluca de un cuerpo para cuyo ingreso se requiera
titulacin superior.
b) Vocales:
Un letrado al servicio del Gabinete Jurdico de la Junta de Andaluca.
Cuatro tcnicos superiores al servicio de la Comunidad Autnoma, que sern designados en cada
caso dependiendo de la naturaleza del bien objeto de la expropiacin. De ellos, dos al menos debern
prestar servicios en la Consejera competente en materia de urbanismo.
Un notario de libre designacin por el decano del Colegio Notarial correspondiente.
Un tcnico facultativo elegido por la Federacin Andaluza de Municipios y Provincias.
Un tcnico representante del rgano encargado del catastro.
Cuando se trate de expropiaciones locales, un representante de la entidad local interesada.
c) Secretario: Actuar como Secretario un funcionario de la Junta de Andaluca de un cuerpo para
cuyo ingreso se requiera titulacin superior.
4. Podrn actuar de ponentes a los efectos de la preparacin de las propuestas de acuerdo e
interviniendo en las deliberaciones de las Comisiones con voz, pero sin voto, cualesquiera funcionarios
tcnicos facultativos al servicio de la Junta de Andaluca o de la Administracin local, segn que la
expropiante sea una u otra.
5. Reglamentariamente se determinarn la organizacin y el funcionamiento de las Comisiones.
Disposicin adicional cuarta. Reservas mnimas establecidas por la Ley de reas de Transporte de
Mercancas en la Comunidad Autnoma de Andaluca.
Las reservas para las dotaciones que en la presente Ley se contemplan no sern de aplicacin a lo
establecido en la Ley 5/2001, de 4 de junio, de reas de Transporte de Mercancas en la Comunidad
Autnoma de Andaluca.
Disposicin adicional quinta. Medidas cautelares para la plena eficacia de los Planes de Ordenacin
del Territorio de mbito subregional.
1. El Consejo de Gobierno, previa audiencia del municipio o municipios afectados, podr acordar,
simultneamente a la formulacin del Plan de Ordenacin del Territorio de mbito subregional o con
posterioridad a la misma, la suspensin de la tramitacin de las modificaciones del planeamiento urbanstico
que, segn lo establecido en el artculo 10 de esta Ley, afecten a la ordenacin estructural y tengan
incidencia o inters supramunicipal.
2. El acuerdo del Consejo de Gobierno deber especificar los contenidos del planeamiento
municipal que se vern afectados por esta suspensin. El plazo mximo de vigencia de esta medida ser de
dos aos.
El perodo de tiempo durante el que se suspenda la tramitacin de las modificaciones del
planeamiento urbanstico no se computar a los efectos del plazo mximo de la suspensin de las
aprobaciones, autorizaciones y licencias urbansticas previsto en el artculo 27 de esta Ley.
3. La resolucin por la que se inicia la informacin pblica de un Plan de Ordenacin del Territorio
de mbito subregional motivar por s sola la suspensin de los contenidos de las innovaciones del

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instrumento de planeamiento que contravengan las determinaciones propuestas en aquel Plan. Esta medida
tendr una vigencia mxima de un ao desde la resolucin citada.
Disposicin adicional sexta. Efectos derivados de la aprobacin de planes y programas de viviendas
de proteccin oficial u otros regmenes de proteccin pblica.
La aprobacin por la Consejera competente de los planes o programas de vivienda de proteccin
oficial u otros regmenes de proteccin pblica llevar implcita la declaracin de utilidad pblica, a los
efectos de la expropiacin forzosa ejercida por la Administracin de la Junta de Andaluca, de los terrenos
destinados a esta finalidad en el instrumento de planeamiento. Los beneficiarios de la expropiacin podrn
ser los promotores pblicos o privados en cada una de las actuaciones, de acuerdo con la normativa en
materia de vivienda en los trminos y con los requisitos que se prevean reglamentariamente.
Disposicin adicional sptima.
1. Durante el perodo de vigencia del Plan Energtico de Andaluca 2003-2006, a los actos de
construccin o instalacin de infraestructuras, servicios, dotaciones o equipamientos vinculados a la
generacin mediante fuentes energticas renovables, incluido su transporte y distribucin elctricas, no les
ser de aplicacin lo previsto en el artculo 52.4 de la presente Ley. Estos actos tendrn una duracin
limitada, aunque renovable, no inferior en ningn caso al tiempo que sea indispensable para la amortizacin
de la inversin que requiera su materializacin.
2. En las autorizaciones de dichas actuaciones a otorgar por la Consejera competente en materia
de energa, se incluirn las condiciones para el cumplimiento de lo dispuesto en el apartado 6 del artculo
52, entre ellas la necesaria prestacin de garanta por una cuanta igual al importe de los gastos de
restitucin de los terrenos a su estado original, para lo que se deber presentar proyecto de
desmantelamiento y restitucin.
3. Las actuaciones indicadas en el prrafo primero requerirn, adems de las autorizaciones que
procedan de acuerdo con el resto de las normas de aplicacin, el otorgamiento de la correspondiente
licencia urbanstica municipal, previo informe de la Consejera competente en materia de urbanismo.
4. A los expedientes de otorgamiento de licencia urbanstica municipal en tramitacin, les ser de
aplicacin lo establecido en esta disposicin, para lo cual los titulares de las construcciones o instalaciones
debern presentar ante la Consejera con competencias en materia de energa un proyecto de
desmantelamiento y restitucin de los terrenos, a fin de dictar resolucin sobre el importe de la garanta
mencionada en el prrafo segundo, antes de dicho otorgamiento.
Disposicin adicional sptima aadida por Ley 18/2003, de 29 de diciembre, por la que se aprueban medidas
fiscales y administrativas. BOE nmero 26 de 30/1/2004 y BOJA nm. 251, de 31 de diciembre de 2003.

Disposicin adicional octava. Contenido del informe de incidencia territorial sobre los Planes
Generales de Ordenacin Urbanstica.
En la tramitacin de los Planes Generales de Ordenacin Urbanstica, el informe que ha de emitir el
rgano competente en materia de ordenacin del territorio, conforme a lo dispuesto en el artculo 32,
apartado 1, regla 2., de esta Ley, analizar las previsiones que las citadas figuras de planeamiento deben
contener segn lo dispuesto en la disposicin adicional segunda de la Ley 1/1994, de Ordenacin del
Territorio de Andaluca, de 11 de enero, as como su repercusin en el sistema de asentamientos.
Se aade la disposicin adicional octava, por Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda
protegida y el suelo. BOE nmero 300 de 16/12/2005 y BOJA nm. 227, de 21 de noviembre de 2005.

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Disposicin adicional novena. Caracterizacin del suelo de uso turstico.

A los efectos de su calificacin y ordenacin urbanstica, mediante el correspondiente instrumento
de planeamiento urbanstico, se considerar suelo de uso turstico el que en un porcentaje superior al
cincuenta por ciento de la edificabilidad total del mbito de ordenacin determine la implantacin de
establecimientos de alojamiento turstico que cumplan los requisitos de uso exclusivo y de unidad de
explotacin. Dicho porcentaje podr reducirse hasta en cinco puntos porcentuales sin perder su
consideracin de suelo de uso turstico siempre que la edificabilidad correspondiente a este ltimo
porcentaje se destine a cualesquiera otros servicios tursticos definidos como tales en la legislacin turstica.
Se aade la disposicin adicional novena, por Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda
protegida y el suelo. BOE nmero 300 de 16/12/2005 y BOJA nm. 227, de 21 de noviembre de 2005.
Se deroga la disposicin adicional novena por Ley 1/2006, de 16 de mayo, de modificacin de la Ley 7/2002,
de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca, de la Ley 1/1996, de 10 de enero, de Comercio Interior de
Andaluca y de la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda protegida y el suelo. BOE nmero
139 de 12/06/2006 y BOJA nm. 98, de 24 de mayo de 2006.
Se aade la disposicin adicional novena, por Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andaluca.
BOE nmero 17 de 20/01/2011 y BOJA nm. 255, de 31 de diciembre de 2011.

Disposicin adicional dcima. Recuperacin de dotaciones y aprovechamiento pblico en

actuaciones irregulares en suelo urbano.
1. El Plan General de Ordenacin Urbanstica o sus innovaciones podrn considerar que concurren
las circunstancias previstas en el artculo 45.2.B).c) de esta Ley en las actuaciones irregularmente
materializadas en suelo urbano siempre que expresamente se justifique la integracin y coherencia de stas
respecto del modelo urbano propuesto y se d cumplimiento a los deberes regulados en el artculo 55 para
esta clase y categora de suelo. A tal efecto, acreditada la dificultad de aportar los terrenos para compensar
el defecto de dotaciones o la participacin de la comunidad en las plusvalas generadas por la actividad
urbanstica, el Plan General de Ordenacin Urbanstica podr imponer su sustitucin en metlico, cuyo pago
se har efectivo al solicitar la correspondiente autorizacin en el procedimiento de restablecimiento del
orden jurdico perturbado.
El porcentaje de participacin de la comunidad en las plusvalas se fijar reglamentariamente entre
el diez y el quince por ciento, que se integrar en el patrimonio pblico de suelo.
Asimismo, el pago en metlico como medida sustitutiva de la cesin de los terrenos necesarios para
las dotaciones se integrar en el depsito referido en el artculo 139.2 de esta Ley.
En los supuestos en los que exista resolucin administrativa firme acordando la reposicin de la
realidad fsica alterada, nicamente se entender ejecutada la misma por equivalencia cuando los deberes
establecidos por el Plan General de Ordenacin Urbanstica o sus innovaciones, conforme a lo dispuesto en
el primer prrafo del presente apartado, hayan sido definitivamente cumplidos, en la forma y plazos que
dicho instrumento de planeamiento establezca, y sin perjuicio de las sanciones que correspondan.
2. En los casos que, tratndose de suelo urbano, no concurriesen las circunstancias descritas en el
artculo 45.2.B) para su adscripcin al suelo urbano no consolidado, la resolucin administrativa firme que
acuerde la reposicin de la realidad fsica alterada slo se entender ejecutada por equivalencia cuando
haya sido ntegramente satisfecha la indemnizacin que, en su caso, se prevea en dicha resolucin en la
forma y plazos establecidos en la misma.
Se aade la disposicin adicional dcima, por Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley 7/2002,
de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.
Correccin de errores BOJA nm. 49 de 12 de marzo de 2012.

Disposicin adicional undcima. Actuaciones de relevancia autonmica.

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1. Las actuaciones de inters autonmico contempladas en el Ttulo IV de la Ley 1/1994, de 11 de

enero, de Ordenacin del Territorio de la Comunidad Autnoma de Andaluca, tienen los efectos recogidos
en el artculo 34 de esta Ley para los planes urbansticos, sin perjuicio de su rgimen especfico.
Particularmente, los proyectos de actuacin incorporarn aquellas determinaciones propias del
planeamiento urbanstico que, conforme a esta Ley, sean necesarias para permitir la actuacin urbanizadora
que se pretenda llevar a cabo.
2. En las actuaciones de inters autonmico que conlleven desarrollo urbanstico, las funciones que
el artculo 39.3 de la Ley 1/1994, de 11 de enero, atribuye a la Consejera competente en materia de
ordenacin del territorio y urbanismo implicarn su ejercicio como Administracin actuante, a los efectos de
la legislacin urbanstica.
3. La incorporacin al planeamiento urbanstico de las actuaciones urbanizadoras provenientes de
los Planes de Ordenacin del Territorio, as como de las contempladas en los Ttulos V y VI de la Ley
1/1994, de 11 de enero, precisar de la innovacin de la ordenacin urbanstica establecida, en aquellas
determinaciones de la ordenacin estructural que se vean afectadas por estas actuaciones, en razn a su
naturaleza y alcance.
4. Los proyectos y planes relativos a las actuaciones reguladas en el Ttulo IV de la Ley 1/1994, de
11 de enero, contendrn las determinaciones necesarias que garanticen su integracin en la ordenacin
estructural del Plan General de Ordenacin Urbanstica, conllevando la innovacin del mismo.
Se aade la disposicin adicional undcima, por Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley 7/2002,
de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.
Correccin de errores BOJA nm. 49 de 12 de marzo de 2012.

Disposicin adicional duodcima. Seguimiento de la actividad de ejecucin urbanstica.

El informe de seguimiento de la actividad de ejecucin urbanstica que se elabore de conformidad
con lo establecido en el artculo 15.5 del Texto Refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto
Legislativo 2/2008, de 20 de junio, se deber formular con una periodicidad cuatrienal. A los efectos de
garantizar su publicidad, se aplicar el rgimen establecido en el apartado 5 del artculo 40.
Se aade la disposicin adicional duodcima, por Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley
7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.
Correccin de errores BOJA nm. 49 de 12 de marzo de 2012.

Disposicin adicional decimotercera. Edificaciones anteriores a la Ley 19/1975, de 2 de mayo.

Las edificaciones aisladas en suelo no urbanizable, construidas con anterioridad a la entrada en
vigor de la Ley 19/1975, de 2 de mayo, de reforma de la Ley sobre el Rgimen del Suelo y Ordenacin
Urbana, y que no posean licencia urbanstica municipal para su ubicacin en esta clase de suelo, se
asimilarn en su rgimen a las edificaciones con licencia siempre que estuvieran terminadas en dicha fecha,
sigan manteniendo en la actualidad el uso y las caractersticas tipolgicas que tenan a la entrada en vigor
de la citada Ley y no se encuentren en situacin legal de ruina urbanstica.
Se aade la disposicin adicional decimotercero, por Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley
7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.
Correccin de errores BOJA nm. 49 de 12 de marzo de 2012.

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DISPOSICIONES TRANSITORIAS
Disposicin transitoria primera. Disposiciones de inmediata aplicacin: Rgimen urbanstico y
valoraciones del suelo.
1. Desde la entrada en vigor de esta Ley sern de aplicacin ntegra, inmediata y directa, cualquiera
que sea el instrumento de planeamiento que est en vigor y sin perjuicio de la continuacin de su vigencia,
los ttulos II, III, VI y VII de esta Ley.
A los efectos de lo dispuesto en el prrafo anterior, y sin perjuicio de lo establecido en la disposicin
transitoria segunda, se aplicarn las siguientes reglas:
1.) Clasificacin del suelo a los efectos de su rgimen urbanstico:
a) Tendr la consideracin de suelo urbano consolidado el que cumpla con las condiciones
indicadas en el artculo 45.2.A) de esta Ley cuando el municipio disponga de Plan General de
Ordenacin Urbana, Normas Subsidiarias de Planeamiento Municipal o Delimitacin de Suelo
Urbano y cuente con ordenacin pormenorizada que permita la edificacin y no requiera la
delimitacin de unidades de ejecucin. El resto del suelo clasificado como urbano a la entrada en
vigor de esta Ley tendr la consideracin de suelo urbano no consolidado.
Sin perjuicio de la aplicacin directa de lo dispuesto en el prrafo anterior, el municipio podr
redactar una delimitacin del suelo urbano consolidado que, tras el trmite de informacin pblica
por el plazo de veinte das, le corresponder aprobar. El acuerdo de aprobacin ser publicado en el
Boletn Oficial de la Provincia y comunicado a la Consejera competente en materia de urbanismo,
junto con un ejemplar del documento.
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b) Se considerar suelo urbanizable ordenado el suelo que, clasificado como suelo urbanizable o
apto para urbanizar por el planeamiento urbanstico, cuente con ordenacin pormenorizada al
tiempo de entrada en vigor de esta Ley, y suelo urbanizable sectorizado el suelo que, teniendo
idntica clasificacin que el anterior, est comprendido en un sector ya delimitado al tiempo de
entrada en vigor de esta Ley. El resto del suelo urbanizable o apto para urbanizar tendr la
condicin de suelo urbanizable no sectorizado.
c) El suelo clasificado como no urbanizable por el planeamiento urbanstico vigente al tiempo de
entrada en vigor de esta Ley continuar teniendo dicha condicin.
d) Tendrn la consideracin de suelo no urbanizable de especial proteccin aquellos terrenos
vinculados a esta clase de suelo por la legislacin ambiental cuando su rgimen exija dicha especial
proteccin.
e) En los municipios que, al tiempo de entrada en vigor de esta Ley, no cuenten an con Plan
General de Ordenacin Urbana, Normas Subsidiarias de Planeamiento Municipal o Delimitacin de
Suelo Urbano se estar a lo previsto en la disposicin transitoria sptima.
2.) Rgimen de la ejecucin del planeamiento:
a) Las unidades de ejecucin ya delimitadas en el momento de entrada en vigor de esta Ley se
equipararn a todos los efectos a las previstas en sta.
b) Los aprovechamientos fijados por el planeamiento en vigor al momento de entrada en vigor de
esta Ley en trminos de aprovechamiento tipo se entendern establecidos, a todos los efectos, en
los de aprovechamiento medio.
3.a) Infracciones urbansticas y sanciones:
a) La aplicacin de lo dispuesto en el ttulo VII no podr amparar supuestos de retroactividad
desfavorable para el presunto infractor.
b) Sin perjuicio de lo dispuesto en la letra anterior, los procedimientos que, al momento de entrada
en vigor de la presente Ley, estuvieran ya iniciados, se tramitarn y resolvern con arreglo a la
normativa en vigor en el momento de su inicio.
2. Hasta que los Planes de Ordenacin Urbanstica se adapten a esta Ley, el rgimen urbanstico
del subsuelo ser el que resulte de la ordenacin por ellos establecida.
Disposicin transitoria segunda. Planes e instrumentos existentes.
1. Sin perjuicio de lo previsto en el apartado 1 de la disposicin anterior, todos los Planes Generales
de Ordenacin Urbana, Normas Subsidiarias de Planeamiento Municipal o Delimitaciones de Suelo Urbano
y los restantes instrumentos legales formulados para su desarrollo y ejecucin que, habindose aprobado
conforme a la legislacin sobre el rgimen del suelo y ordenacin urbana, general o autonmica, vigente a
la fecha de entrada en vigor de esta Ley, estuvieren en vigor o fueran ejecutivos en tal momento,
conservarn su vigencia y ejecutividad hasta su revisin o su total cumplimiento o ejecucin conforme a las
previsiones de sta.
En la interpretacin y aplicacin de los Planes a que se refiere el prrafo anterior se estar a las
siguientes reglas:
1.) Las que fueren contradictorias con los preceptos de esta Ley de inmediata y directa aplicacin
sern inaplicables.
2.) Todas las restantes se interpretarn de conformidad con esta Ley.

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2. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, los municipios podrn formular y aprobar

adaptaciones de los Planes y restantes instrumentos, que podrn ser totales o parciales. Cuando las
adaptaciones sean parciales deben alcanzar, al menos, al conjunto de las determinaciones que configuran
la ordenacin estructural.
Transcurridos cuatro aos desde la entrada en vigor de esta Ley, no podrn aprobarse
modificaciones del planeamiento general que afecten a las determinaciones propias de la ordenacin
estructural, a dotaciones o a equipamientos cuando dicho instrumento de planeamiento no haya sido
adaptado a la presente Ley al menos de forma parcial.
La Consejera competente en materia de urbanismo, con la finalidad de contribuir a una adecuada
adaptacin de los planes a esta legislacin, podr aprobar instrucciones orientativas sobre el contenido,
plazos y alcance de dichas adaptaciones.
3. Las Normas Subsidiarias del Planeamiento de mbito supramunicipal vigentes a la entrada en
vigor de esta Ley prolongarn su vigencia conforme al rgimen legal que les es aplicable hasta que todos
los municipios incluidos en su mbito territorial de aplicacin tengan aprobado y en vigor su planeamiento
general conforme a lo dispuesto en esta Ley.

Disposicin transitoria tercera. Planes e instrumentos en curso de ejecucin.

1. Con independencia de lo prevenido en el apartado 1 de la disposicin transitoria primera, los
planes de desarrollo que estuvieran en situacin legal y real de ejecucin, por tener aprobado el
planeamiento urbanstico preciso y aprobado el instrumento de distribucin de cargas y beneficios que
corresponda, podrn seguir aplicndose de acuerdo con sus determinaciones, en los trminos que se
establecen en esta disposicin transitoria.
La situacin legal y real de ejecucin, a que se refiere el prrafo anterior, tendr que ser acreditada
ante el correspondiente Ayuntamiento dentro de los tres meses siguientes a la entrada en vigor de esta Ley
mediante informe tcnico protocolizado notarialmente por el promotor o el responsable de la actividad de
ejecucin ; dicho informe deber acreditar la situacin en la que se encuentra cada una de las unidades de
ejecucin, con precisin de las obras ya realizadas, las que estn en curso y las an pendientes de
realizacin.
Dentro de los dos meses siguientes a la presentacin de la documentacin a que se refiere el
prrafo anterior, el Alcalde, previa comprobacin de la realidad, resolver tener o no por acreditada la
situacin de en curso de ejecucin, publicar su resolucin en el Boletn Oficial de la Provincia y la
comunicar a la Consejera competente en materia de urbanismo. En el caso de no producirse resolucin
expresa dentro de plazo, se entender dicha situacin acreditada a todos los efectos y sin necesidad de
ulteriores trmites.
Los Planes respecto de los que se hayan cumplido las disposiciones de los dos prrafos anteriores
podrn continuar ejecutndose, hasta la completa materializacin de sus previsiones dentro de los plazos
en ellos establecidos o, en su defecto, de los tres aos siguientes a la entrada en vigor de esta Ley y, salvo
que se declare el incumplimiento de las referidas previsiones, conforme a la legislacin sobre rgimen del
suelo y ordenacin urbana, general y autonmica, vigente en el referido momento.
2. El incumplimiento previsto en el ltimo prrafo del apartado anterior se declarar previo
procedimiento en el que se oir a todos los interesados, cuya resolucin determinar la caducidad del Plan
correspondiente a los efectos de legitimar la actividad de ejecucin.
Disposicin transitoria cuarta. Planes e instrumentos en curso de aprobacin.
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1. Los procedimientos relativos a los Planes y restantes instrumentos de ordenacin urbanstica en

los que, al momento de entrada en vigor de esta Ley, haya recado ya aprobacin inicial continuarn
tramitndose conforme a la ordenacin de dichos procedimientos y de las competencias administrativas
contenida en la legislacin sobre rgimen del suelo y ordenacin urbana, general y autonmica, vigente en
el referido momento.
2. Las determinaciones de los Planes y restantes instrumentos de ordenacin urbanstica a que se
refiere el apartado anterior debern ajustarse plenamente a la presente Ley en lo que se refiere al rgimen
urbanstico del suelo y la actividad de ejecucin.
3. Las Normas Subsidiarias de Planeamiento municipal se asimilarn a Planes Generales de
Ordenacin Urbanstica.

Disposicin transitoria quinta. Restantes planes e instrumentos.

Los procedimientos relativos a los Planes y restantes instrumentos de ordenacin urbanstica en los
que, al momento de entrada en vigor de esta Ley, no hubiera recado an el acuerdo de aprobacin inicial
debern tramitarse y aprobarse por el procedimiento y con el contenido prescritos en esta Ley. En cualquier
caso, las Normas Subsidiarias de Planeamiento municipal se asimilarn a Planes Generales de Ordenacin
Urbanstica.
Disposicin transitoria sexta. Conservacin de urbanizaciones.
Las obras y los servicios de urbanizacin cuya conservacin se encuentre encomendada a la
entrada en vigor de esta Ley a entidades urbansticas con tal finalidad u objeto continuarn siendo
conservadas con arreglo al mismo rgimen sin que les sea de aplicacin lo dispuesto en los artculos 153 y
154 mientras no se produzca la plena adecuacin del planeamiento general del municipio correspondiente a
esta Ley.
Disposicin transitoria sptima. Ordenacin urbanstica en los municipios sin planeamiento general.
En los municipios que, al tiempo de entrada en vigor de esta Ley, no cuenten con planeamiento
general, el suelo del trmino municipal se entender clasificado en urbano y no urbanizable, integrando esta
ltima clase todos los terrenos que no deban adscribirse a la primera en aplicacin de los criterios
establecidos en el artculo 45.
[]
Se suprime el prrafo segundo, por Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificacin de la Ley 7/2002, de 17 de
diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.

Disposicin transitoria octava. Municipios con relevancia territorial.

A los efectos establecidos en el artculo 10 de esta Ley, en tanto no se determine
reglamentariamente, se consideran municipios con relevancia territorial aqullos que sean litorales, y los de
ms de 20.000 habitantes censados.
Disposicin transitoria novena. Legislacin aplicable con carcter supletorio.
Mientras no se produzca su desplazamiento por el desarrollo reglamentario a que se refiere la
disposicin final nica, seguirn aplicndose en la Comunidad Autnoma de Andaluca, de forma supletoria
y en lo que sea compatible con la presente Ley y otras disposiciones vigentes, las siguientes:
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a) Real Decreto 2159/1978, de 23 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Planeamiento.

b) Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Gestin
Urbanstica.
c) Real Decreto 2187/1978, de 23 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina
Urbanstica.

Disposicin derogatoria nica.

1. Queda derogada la Ley 1/1997, de 18 de junio, por la que se adoptan con carcter urgente y
transitorio disposiciones en materia de rgimen del suelo y de ordenacin urbana de Andaluca.
2. Quedan derogadas, asimismo, las dems disposiciones de carcter general, de igual o inferior
rango, que se opongan a lo establecido en esta Ley.
Disposicin final nica.
Se autoriza al Consejo de Gobierno para:
a) Desarrollar reglamentariamente, total o parcialmente, la presente Ley.
b) Dictar las disposiciones reglamentarias necesarias para cumplir las remisiones que a normas de
tal carcter se contienen en la presente Ley.

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