CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMVEL POR INTRUMENTO PARTICULAR

No direito brasileiro a propriedade de bem imvel s se transmite pelo registro do ttulo no Registro de Imveis da respectiva circunscrio imobiliria. Em linguagem leiga o registro da escritura no Cartrio de Registro de Imveis da Comarca em que se situa o imvel. contrato de compra e venda de imvel! por seu turno! s pode ser celebrado por escritura p"blica! ressalvadas alguma e#ce$es previstas em lei! como os contratos do %istema &inanceiro da 'abitao etc. ( escritura p"blica da subst)ncia do ato. %e celebrada a compra e venda por instrumento particular! o contrato ser interpretado como mero contrato preliminar ou promessa de compra e venda que no se presta para e*etuar o registro transmissivo da propriedade. Entretanto! muito comum a celebrao de um contrato preliminar que comprometa as partes a celebrar a escritura p"blica de*initiva em momento *uturo! enquanto se levantam os documentos necessrios! se aguarda o implemento de alguma condio ou a superao de um motivo impeditivo de se lavrar de imediato a escritura p"blica !ou mesmo! como muito comum! pelo mero interesse do vendedor em se garantir do recebimento integral do preo para! s aps a total quitao! concluir o negcio com a lavratura! por tabelio! da escritura p"blica de compra e venda de*initiva. Nesse caso o Cdigo Civil prev+ o c,amado contrato preliminar -ats. ./0 a .//1. contrato preliminar! segundo o art. ./0, deve conter, exceto quanto forma, todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado. 2esde que no conste clusula e#pressa de arrependimento! qualquer das partes poder e#igir a celebrao do contrato de*initivo! uma ve3 cumprido o contrato preliminar e! no caso de resist+ncia! poder requerer em 4u3o que se4a suprida a vontade da parte inadimplente ou considerar des*eito o contrato e pedir o ressarcimento de perdas e danos.

Convm destacar que o contrato preliminar! principalmente em se tratando de promessa de compra e venda de imvel! deve ser levado a registro no Registro de Imveis! no obstante no opere a transmisso da propriedade. 5al registro alm de ser uma determinao do pargra*o "nico do art. ./6 do Cdigo Civil! uma garantia! principalmente para o promitente comprador. 2entre os contratos preliminares! talve3 o mais comum o de promessa ou compromisso de compra e venda de imvel! para o qual sugerimos a seguinte minuta.

MINUTA DE INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONTRATO DE PROMESSA IRRETRATVEL DE COMPRA E VENDA DE IMVEL

7ue entre si *a3em! como promitentes vendedores,........................... -nome do vendedor! nacionalidade! estado civil!pro*isso! R8!C9& e endereo1 e sua esposa .............................................-nome da esposa!nacionalidade! pro*isso ! C9&! R81 e! de outro lado! como promissrio ompr!dor!........................... -nome do comprador! nacionalidade! estado civil! pro*isso. R8 ! C9& e endereo1 com *undamento nos artigos ./0 a .// do Cdigo Civil e con*orme as clusulas seguintes: C"#s#"! primeir! $ O%&eto ob4eto da presente promessa de compra e venda um imvel rural denominado &a3enda.......................com rea de ................,ectares! locali3ado no municpio de...........................! neste estado de ;ato 8rosso com as seguintes con*ronta$es ..................................! dentro das seguintes coordenadas geogr*icas -se estas *orem con,ecidas1! imvel esse ob4eto da matrcula imobiliria n< ............ do Registro 8eral de Imveis da Comarca de ..........................=;5. %obre o imvel e#istem as seguintes edi*ica$es! ben*eitorias e mel,oramentos:

=Casa sede com ............> =Casa de administrador com..........................> =Casa de empregados com .............................: =8alpo de ............. .....?m. de cercas de arame.................> .... ,as. de pastagem *ormada ..................> ....,as. de terras preparadas para agricultura.................... > ....tanques! ou audes! estradas! energia eltrica etc....... ........................................................... C"#s#"! se'#nd! $ Compromisso s promitentes vendedores! na condio de proprietrios e possuidores do imvel acima identi*icado! que adquiriram por compra de -nome do proprietrio anterior1 e o possuem livre e desembaraado de qualquer @nus! se obrigam! por *ora deste contrato! a vend+=lo ao promissrio ompr!dor! depois de cumpridas as condi$es estabelecidas nas clusulas que seguem. C"#s#"! ter eir! $ Pre(o e Condi()es de P!'!mento preo convencionado de RA.......................-...................1 que ser pago do seguinte modo: RA ...............................-....................1 no ato de assinatura do presente instrumento atravs do c,eque n<....................... do Banco ........! ag+ncia............ -ou por trans*er+ncia bancria para a conta corrente do promissrio ompr!dor nC................do Banco .............! ag+ncia......1 > RA...........................-.....................1 no dia......D........D.........> RA...........................-.....................1 no dia .....D........D..........
- bs.E comum em ;ato 8rosso *i#ar=se o preo em saca s de so4a ou arrobas de boi o que per*eitamente legal1.

&ica convencionado que qualquer pagamento e*etuado por meio de c,eque s se considerar e*etivados aps a compensao bancria do mesmo.

C"#s#"! *#!rt! $ Posse promissrio ompr!dor entra na posse do imvel compromissado! a ttulo provisrio! at a outorga da escritura p"blica de compra e venda! quando entrar na posse de*initiva! podendo desde 4 de*end+=la atravs dos interditos possessrios e e#ercer no imvel a atividade econ@mica que l,e aprouver! obrigando=se a adotar! incontinentemente! Fs suas e#pensas e responsabilidade! todas as medidas administrativas pertinentes 4unto F %E;(! INCR(! IB(;( e outras reparti$es ou rgos p"blicos! alm das de carter policial eDou 4udicial cabveis em casos de eventual turbao! esbul,o! viol+ncia! crimes ambientais e outros que vierem a ocorrer em detrimento do imvel ora compromissado ou sua posse e domnio! sem pre4u3o de! por escrito! comunicar o *ato aos promitentes vendedores+ No e#erccio da posse o promissrio ompr!dor se obriga adotar as medidas necessrias no sentido de manter em seu per*eito estado de conservao e uso as ben*eitorias! edi*ica$es e mel,oramentos descritos na clusula primeira e as ben*eitorias que vir a e#ecutar se incorporaro de*initivamente ao imvel! se4am elas necessrias! "teis ou volupturias! sem direito F indeni3ao ou retenso em caso de resciso deste contrato. C"#s#"! *#int!$ En !r'os ,is !is e !dministr!tivos promissrio ompr!dor assume todos os encargos tributrios! de qualquer nature3a! que incidam sobre o imvel ou sua e#plorao e que ten,am *atos geradores ocorridos a partir da data de assinatura deste instrumento. 2a mesma *orma aqueles que ten,am *atos geradores ocorridos em data anterior so de responsabilidade dos promitentes vendedores+ C"#s#"! se-t! $ En !r'os tr!%!".ist!s e previden irios

s promitentes vendedores declaram que no possuem dbito trabal,ista ou previdencirio nen,um relativo ao imvel ora negociado ou F atividade econ@mica nele e#ercida! e no , trans*er+ncia de nen,um empregado dos promitentes vendedores para o promissrio ompr!dor. Em vindo a ser o promissrio ompr!dor responsabili3ado por qualquer dbito dessa nature3a decorrente de relao empregatcia ocorrida at a presente data! cabe=l,e o direito de regresso contra os promitentes vendedores podendo reter o valor corespondente de parcela ainda no paga do preo! a ttulo de ressarcimento. C"#s#"! s/tim! $ D es rit#r! p0%"i ! de,initiv! 7uitado integralmente o preo! os promitentes vendedores outorgaro a escritura p"blica de compra e venda ao promissrio ompr!dor ou a quem este indicar! no pra3o improrrogvel de de3 dias. P!r'r!,o primeiro G Caber aos promitentes vendedores providenciar! com a necessria anteced+ncia! os documentos necessrios para lavratura da escritura p"blica! tais como documentos pessoais seus! certid$es negativas pessoais! CCIR! certido de georre*erenciamento e#pedida pelo INCR( e respectiva anotao dela na matrcula do imvel. P!r'r!,o se'#ndo G Caber ao promissrio ompr!dor providenciar com a necessria anteced+ncia! os documentos pessoais seus! necessrios F lavratura da escritura p"blica. P!r'r!,o ter eiro. Imposto de transmisso e as custas cartoriais sero por conta do promissrio ompr!dor bem como as custas de registro da escritura p"blica e deste compromisso. C"#s#"! oit!v! $ In!dimp"emento descumprimento de qualquer clusula do presente contrato su4eitar a parte inadimplente F multa de vinte por cento -0HI1 do valor do contrato. Constituem violao das obriga$es contratatuais! ense4ando a resciso deste contrato! sem pre4u3o da multa acima

convencionada! alm do inadimplemento em relao ao pagamento de parcela do preo: a1 o promissrio ompr!dor ceder! emprestar! lotear! arrendar! trans*erir ou prometer trans*erir a terceiro! vender ou prometer vender ou por qualquer *orma alienar o imvel ob4eto deste contrato> b1 o promissrio ompr!dor constituir ,ipoteca ou outro @nus real sobre o imvel ora compromissado sem o e#presso consentimento dos promitentes vendedores> c1 a eventual superveni+ncia de insolv+ncia civil! recuperao 4udicial ou e#tra4udicial! *al+ncia ou de qualquer ao ou e#ecuo contra o promissrio ompr!dor ou! ainda! a decretao de qualquer medida 4udicial que l,e impea ou restrin4a a livre disponibilidade de bens dominiais ou a ocorr+ncia de qualquer situao que onere o imvel ora compromissado no todo ou em parte>d1 a reali3ao de desmatamento irregular> e1 cometer o promissrio ompr!dor in*rao de qualquer clusula deste contrato ou dei#ar de apresentar ! anualmente! aos promitentes vendedores! os comprovantes de pagamento dos impostos! ta#as e multas incidentes sobre o imvel> *1 no manter o promissrio ompr!dor o imvel em condi$es de produtividade ou em situao normal de uso! dando causa a que possa ser desapropriado por improdutividade ou dis*uno social ou no manterem as ben*eitorias! constru$es e mel,oramentos em per*eito estado de conservao! segurana! ,abitabilidade! *uncionalidade ou! ainda! reali3ar! sem e#presso consentimento dos promitentes vendedores! obras de demolio> g1 na ,iptese de diminuio ou deteriorao das ben*eitorias! edi*ica$es ou mel,oramentos e#istentes! estas no *orem restabelecidas ou substitudas no pra3o de sessenta -/H1 dias! a pedido dos promitentes vendedores+ P!r'r!,o primeiro. Independentemente da multa prevista acima! o no pagamento! pelo promissrio ompr!dor!de qualquer das parcelas do preo! *a3 incidir a multa de de3 cento -J I1 sobre o valor corrigido monetariamente pelo IN9CDIB8E da parcela vencida alm de 4uros da mora de um por cento -JI1 ao m+s! *icando *acultado aos promitentes vendedores considerar o contrato rescindido! de pleno direito! independentemente de qualquer

noti*icao! e pleitear compromissado.

imediata

restituio

do

imvel

P!r'r!,o se'#ndo. No caso de resciso por inadimplemento contratual do promissrio ompr!dor! *ica este obrigado a ressarcir aos promitentes vendedores pelas perdas e danos que *icam preavaliadas em RA...............-........................1 por dia de privao da posse do imvel! calculado o n"mero de dias desde a data de assinatura deste contrato at a data da e*etiva restituio do imvel. P!r'r!,o ter eiro+ Na ,iptese de resciso provocada por inadimplemento do promissrio ompr!dor! os promitentes vendedores restituiro a parcela do preo recebida! depois de dedu3idas a multa contratual e as perdas danos! incidindo atuali3ao monetria pelo IN9CD&8K e 4uros da mora de um por cento -JI1 ao m+s! contados estes desde a data da declarao de resciso at a data do e*etivo pagamento! sobre o saldo a restituir. C"#s#"! non!+Des!propri!(1o+ (nte o disposto o art. LML! II do Cdigo Civil! em caso de desapropriao do imvel ora compromissado antes do pagamento integral do preo! o valor depositado pelo e#propriante ! tanto em espcie como em ttulos da dvida agrria! ser partil,ado entre os promitentes vendedores e o promissrio ompr!dor! na ra3o direta dos pagamentos 4 *eitos por este e do saldo credor em *avor daquele. C"#s#"! d/ im!+ 2oro+ Elegem as partes o *oro da comarca de .......................! com ren"ncia de qualquer outro! para qualquer demanda originria deste contrato. 9or terem assim contratado! *irmam as partes o presente instrumento! *a3endo=o bom e valioso! para ser integralmente cumprido! por si ou seus sucessores. ............................! ...............de...............................de.................... (ss. do promitente vendedorNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNN

(ss. da esposa vendedorNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNN

do

promitente promissrio

(ss. do compradorNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNN

5estemun,as: NNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNN NNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNN