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I ARQUITECTURA, URBANISMO Y DERECHO
ARQUITECTURA, DERECHO Y CIUDAD:
Cuando un grupo humano comienza a tener idea de habitar aparece el derecho como norma que
ordena la vida social. Calidad de vida
DERECHO: normas y principios que ordenan la vida social. Mejores relaciones
ARQUITECTURA: normas sociales y tcnicas que resuelven el hbitat. Propuesta de mejorar la cultura
En la unin inescindible entre erecho y !rquitectura "e#presiones de la vida urbana organizada$ se
%ueron dando apro#imaciones entre los individuos.
&ablamos de unin porque no se pueden sep!!.
En esta uni'n encontramos la justi%icaci'n de todas nuestras justi%icaciones y propuestas.
El arquitecto tiene que ver con estas dos consideraciones en relaci'n con el objeto:
E( E)EC&*: clasi%icaci'n y divisiones
En el "undo #u!$dico hablamos de De!ec%o como el con#un&o de p!incipios, de c!i&e!io '
no!"s+ escritas ' no+ pero que estn asumidas por el mundo plasmado en constituciones+ cartas universales
etc.
,ambin se considera al derecho "en min-scula$ como la (cul&d )ue &ene"os p! ob!!.
El erecho nos dice lo que est bien y lo que est mal. .u (uncin es o!den!, o!ien&!, cli(ic!
co"po!&"ien&os.
&ay un De!ec%o N&u!l que es el que es&* esc!i&o e insc!ip&o en l n&u!le+ "is" de ls
coss.
En cambio el otro de!ec%o es el (cul&&i,o-sub#e&i,o "son las creencias+ los pensamientos$. /
de!ec%o posi&i,o le.l que tiene cons.!cin socil ' es&* esc!i&o en ls le'es de cd pueblo.
ESTADO Y DERECHO:
El de!ec%o como con#un&o de no!"s esc!i&s+ llamado derecho escrito+ derecho legislativo o
positivo+ se dice )ue es el con#un&o de no!"s obli.&o!is dic&ds po! el Es&do. Es decir+ la naci'n+
pueblo+ co"unidd o sociedd )ue es&* o!.ni+d #u!$dic"en&e. El Estado e#iste porque e#isten leyes que
lo reconocen+ en especial la Constituci'n 0acional.
DERECHO /0B1ICO Y /RI2ADO:
1ran divisi'n interna del erecho: p-blico y privado
DERECHO PBLICO: regula la vida en relaci'n con los dems y con la sociedad2 comunidad 2estado2
sociedad
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No!"s que organizan la sociedad.
Re.l"en&os que ordenan la vida social.
1e'es que consideran al individuo como integrantes de la sociedad.
Son del derecho Pblico:
a6 leyes y normas de obras p-blicas
b6 todos los c'digos urbanos
c6 reglamentos de edi%icaci'n+ zoni%icaci'n urbanizaci'n 2 erecho urbano2
d6 reglas de la matr7cula pro%esional y del colegio de arquitectos
e6 normas que organizan la carrera.
A!)ui&ec&u!: por su compromiso altamente social es una pro%esi'n regulada por el derecho p-blico.
DERECHO PRIVADO: regula la vida de los individuos entre s72 hombre individual 2persona
No!"s que regulan las relaciones entre los individuos. (as !elciones entre el arquitecto y su
cliente.
Relcin entre personas "sujetos$ respecto del objeto "obra$.
De!ec%o Rel: crea entre las personas una relaci'n directa e inmediata.
.e encuentran en esta relaci'n dos elementos:
la pe!son+ sujeto activo del derecho
la cos+ objeto.
Ejemplo: si soy due8o+ propietario de una casa+ tengo derecho real sobre ella.
De!ec%o /e!sonl: crea una relaci'n entre la persona a la cual el derecho pertenece y otra persona que se obliga
hacia ella por raz'n de una cosa cualquiera.
En esta relaci'n se encuentran tres elementos:
la pe!son+ sujeto activo c!eedo!.
la pe!son+ sujeto pasivo deudo!
la cos+ objeto
Ejemplo: si mando a construir una cosa con un arquitecto tengo el derecho personal de reclamar la cosa.
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DERECHO Y ARQUITECTURA: encuen&!o de dos ciencis, de dos disciplins3 4
In&e!disciplin!iedd3
!mbas se vinculan+ se relacionan+ pero muchas veces dejan de hacerlo y se separan. Muchos de los
males de la prctica pro%esional de los arquitectos derivan de la %alta de in%ormaci'n jur7dica con la que act-an. Por
esa %alta de interdisciplinariedad que tanto pregonamos y que tan di%7cil es llevar a la prctica.
DERECHO URBANO
Conjunto de normas+ principios y criterios que hacen al gobierno de la ciudad+ que procuran su
organizaci'n jur7dica+ pol7tica y administrativa.
,iene como re%erencia territorial al ejido urbano.
,iene como sujeto principal al hombre+ individual+ socialmente considerado.
.u objetivo %inal ser lograr una creciente calidad de vida de los vecinos de la ciudad+ en un marco de
adecuada sociabilidad de los bienes y cargas+ sobre la base de una consensuada urbanidad en los
comportamientos.
En donde lo p-blico y lo privado coe#isten y se modi%ican: la propiedad p-blica o espacios p-blicos
donde marca a la propiedad privada urbana+ limitada+ atenuada por las e#igencias de ordenar y sostener a la
ciudad. Es %undamental cumplir las normas. Ejemplo: pagar impuestos para sostenerla.
Existen tres instancias que nos anticipan el derecho urbano:
De!ec%o l ciudd: es el derecho que todos tenemos a que la ciudad nos contenga+ nos atienda+
nos provea de servicios.
De!ec%o de l ciudd: para poder darnos servicios y con%ort+ la ciudad nos e#ige pautas y
obligaciones. .i tenemos derecho a reclamarle a la ciudad que nos brinde servicios+ tenemos deberes y
obligaciones para con la ciudad. ,enemos que cuidarla y tenemos que entregarle %ondos para que sostenga sus
servicios y a todo el andamiaje burocrtico de gobierno.
Estos derechos que tiene la ciudad se mani%iestan en:
Cobro de las contribuciones o tasas municipales.
*rdenanzas+ reglamentos y disposiciones que nos regulan la vida en la ciudad.
Medidas de emergencia: cuando necesita un inmueble lo pide+ lo compra y en su de%ecto lo e#propia.
De!ec%os Te!!i&o!iles: a reservar reas para servicio+ equipamiento para razones sanitarias+
estticas o de prevenci'n de %uturas necesidades.
De!ec%o en l ciudd: entre el derecho que yo tengo a reclamarle a la ciudad y los derechos que
tiene la ciudad para e#igirme surge esta realidad que llamamos derecho urbano.
El derecho advierte+ con sus normas y c'digos:
!l que cumple+ lo protege.
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!l que no cumple+ lo sanciona.
El arquitecto debe tener en cuenta que:
Es protagonista para construir la ciudad: cada soluci'n individual se implanta en el conte#to urbano 2
est sostenido por normas+ para que la convivencia en la ciudad sea posible.
,iene que pensar la ciudad teniendo en cuenta %uturos cambios y trans%ormaciones.
1A CIUDAD:
Es la muestra del %in de un proceso de trans%ormaci'n que la sociedad ha tenido durante a8os.
Es !0:0;M!: cuando aumenta la cantidad de personas nos conocemos menos. ! medida que no se
conozcan las personas+ no me importa a quin tengo al lado y por consiguiente no se respetan las normas de
convivencia. .e van debilitando las normas de convivencia y urbanidad.
ebe ser un organismo pol7tico aut'nomo+ a travs de vecinos que no tengan intereses pol7ticos sino
un inters real por la ciudad y la calidad de vida.
)eglamentos de edi%icaci'n+ zoni%icaci'n y de urbanizaci'n:
erecho a construir que los arquitectos traducen+ adaptan+ adecuan: con%ormando cada proyecto
individual al proyecto de ciudad: ius edi%icandi.
&aciendo que cada obra particular se implante como elemento integrado e integrador de la urbe que
lo contiene.
.atis%aciendo con cada obra la necesidad y e#pectativa del comitente en el marco de las normas y
reglamentaciones municipales+ tcnicas y pro%esionales.

!ctuar desde el gobierno de la ciudad para garantizar la calidad de vida de los ciudadanos y
promover el desarrollo.
OR5ANI6ACION /O17TICA E INSTITUCIONA1
Ncin : 'rganos de gobierno para todo el pa7s. Con una estructura %ederal se encarga de las relaciones
e#teriores y de ordenar la econom7a y dems pol7ticas liberales.
/!o,inci : gobierno territorial %ormado por los municipios y encargado de generar pol7ticas de gobierno
para el desarrollo con servicios particulares.
Municipio : gobierno local de la ciudad. ,iene a su cargo los servicios+ las necesidades inmediatas y la
participaci'n de los vecinos: ciudadanos.
< 2 45
(egislaci'n
1obierno
!dministrac.
Ciudad
1esti'n
.ervicios
Prevenir
.olucionar
Mediar
Con%lictos:
;ntereses
P-blicos y Privados
0ormas+
(eyes
*rdenanzas
Reglamentos.
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8ORMAS DE 5OBIERNO:
Rep!esen&&i, : tiene sus de%ectos+ sus de%ormaciones. Cuando el gobierno asume el poder se olvida de
representar al pueblo.
Republicn : el mando debe tener la su%iciente capacidad+ transparencia y honestidad porque en la
rep-blica el que representa al pueblo debe ser responsable de sus actos. eben dar cuenta de sus actos
al gobierno.
8ede!l : tampoco %unciona. .i hay problemas a nivel nacional se hacen sentir tambin en las provincias y
hasta en la ciudad ms peque8a. escentralizaci'n del poder: dividido en provincias y municipios.
= 2 45
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CA/ITU1O II E1EMENTOS DE1 MUNDO 9URIDICO
"Elementos de la )elaci'n >ur7dica$
:3 1s /e!sons ' ls Coss
/e!sons: son personas todos los entes susceptibles de adquirir derechos o contraer obligaciones
"art.4?$.
Coss : se llaman cosas+ los objetos materiales susceptibles de tener un valor "art.9433$. (as
disposiciones re%eridas a las cosas son aplicables a las energ7as y a las %uerzas naturales susceptibles de
apropiaci'n.
Bie nes: son las cosas y los objetos inmateriales susceptibles de valor "@$ "art.9439$.
/&!i"onio : conjunto de bienes de una persona.
/e!sons pueden ser "art.43$:
e e#istencia visible o !el 6 pe!son indi,idul
e e#istencia ideal o de pe!son #u!$dic 6 pe!sons colec&i,s "entidades publicas+ sociedades+
asociaciones$
- pe!sons #u!$dics de c!*c&e! p;blico+ son: Estado nacional+ las Provincias y los
MunicipiosA las entidades autrquicasA la ;glesia Cat'lica.
- pe!sons ideles o colec&i,s de c!*c&e! p!i,do+ son: las asociaciones y %undaciones
"entidades de bien com-n de carcter privado no estatal$A las sociedades civiles y
comercialesA las entidades capaces de adquirir derechos y contraer obligaciones.
<3 Ele"en&os, ob#e&o ' su#e&o del uni,e!so #u!$dico3
En nuestra materia son relevantes+ por ejemplo:
(as asociaciones de pro%esionales que act-an bajo las %ormas de estudios colectivos o consultorasA
(as empresas que o%recen ejecutar a modo de organizaciones industriales y comerciales+ bajo cualquier
tipo de sociedad comercial: ..!.+ ..).(.+ sociedad de comandita simple+ o por acciones+ sociedad
colectiva+ etc.
(as empresas temporarias o accidentales+ constituidas para un solo objeto o emprendimiento: caso t7pico
lo constituye el consorcio que se %orma para la construcci'n de un solo edi%icioA
(as concentraciones tambin ocasionales de varias empresas o de varias personas jur7dicas para
acometer un -nico negocio. ,al es el caso de las B,E "uniones transitorias de empresas$ que+ por %alta de
solvencia individual o por simple inters de repartir los riesgos y las inversiones+ se unen generando una
empresa mayor+ distinta a todas ellas+ para contratar una obra+ o prestarse a una licitaci'n a %in de
construir+ con%eccionar+ etc.
HECHOS
El mundo jur7dico se mani%iesta entre las personas+ respecto de cosas+ bienes e intereses. / se
concreta en %unci'n de c&os+ %ec%os y ,olun&des que mueven al mundo real e#terior en virtud de la e#istencia
de entendimiento por parte de los sujetos+ actores de cada universo de cosas y acciones.
Podr7amos agregar que en ese mundo al que estamos analizando se ,e!i(icn HECHOS.
Son los acontecimientos susceptibles de producir algn e!ecto "ur#dico "producir alguna
adquisici'n+ modi%icaci'n+ trans%erencia o e#tinci'n de los derechos u obligaciones$ "art.CDE$.
Son $oluntarios e in$oluntarios. (os hechos se juzgan voluntarios cuando son ejecutados con
discernimiento+ intenci'n y libertad "art.CD5$.
E 2 45
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(os ACTOS jur7dicos+ por su parte+ son:
Los actos $oluntarios l#citos% &ue tengan por !in inmediato establecer entre las personas
relaciones "ur#dicas% crear% modi!icar% trans!erir% conser$ar o ani&uilar derec'os "atr.D<<$
=3 1s !elciones #u!$dics
C*0,)!,* E *F)!: publica y privada
De(inicin: !elcin #u!$dic por e#celencia.
Constituye el p!*"e&!o p! bs! nues&!o ccion!.
(os pocos art7culos que el Cdi.o Ci,il dedica son insu%icientes.
Constituye una (i.u! #u!$dic u&no" porque tiene:
3. dos tramos muy di%erentes: a$ el de la proyectaci'n o dise8o
b$ materializaci'n de ese dise8o
2. dos sujetos: a$ comitente cliente propietario
b$ el actor: protagonista principal. *perador pro%esional+ especialista doblemente autorizado+ por el
Estado por desempe8ar ese o%icioA por el t7tulo habilitante y la matr7cula.
3. las complejidades de la obra: en materia introducen esa multitud de relaciones contractuales y sub6
contractuales+ adems de generar obligaciones y responsabilidades.
<. Cuando se opera la recepci'n de la cosa+ los vicios o %allas quedan purgados por este.
=. espus de entregada la obra y recibida+ el arq. tiene responsabilidad por 3? a8os.2 garantia decenal2
! nuestro contrato de obra el C'digo Civil lo considera una (o!" de loccin de ob!: "cod. Civil art. 3<D4$
&abr locaci'n cuando dos partes se obliguen rec7procamente.
(a una a conceder el uso o goce de una cosa y la otra a ejecutar una obra+ o a prestar un servicio.
Bn precio a pagar en dinero por el uso y goce de una cosa o servicio.
)elaci'n contractual:
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El que paga locatario+ arrendatario+ inquilino.
El que recibe locador+ arrendador
Precio arrendamiento o alquiler.
El contrato de construcci'n o contrato de obra+ no tiene todav7a un rgimen propio y legal+ ni en el C'digo Civil ni
en ninguna otra ley especial.
Cod. Civil 3345 con&!&o: cundo ,!is pe!sons se pon.n de cue!do sob!e un decl!cin de
,olun&d co";n des&ind !e.l! sus de!ec%os3
El con&!&o nce del compromiso mutuo y rec7proco entre el arquitecto y el comitente
1enera obli.ciones y de!ec%os.
*bligaciones: v7nculos jur7dicos que ligan a
las partes.
erechos: %acultades de poder e#igir al otro
el cumplimiento de sus obligaciones.
Obli.ciones de hacer+ de hacer bien+ de
resultado "resultado durable$ 1arant7a.
el hacer resultan las responsabilidades.
C*M;,E0,E obligaci'n de d! una paga en dinero prometido.
!)GB;,EC,* obligaci'n de %ce!.
El con&!&o es la %orma ms precisa y concreta de producir obli.ciones.
C!c&e!$s&ics:
T!c&o Sucesi,o: conviene hablar de muchos contratos que se van sucediendo+ que se van complementando en
las relaciones entre el pro%esional y su cliente. &ay un contrato de base inicial o marco+ luego sub6contratos+
corrigiendo+ amplindolo con clausulas. El comitente con el arquitecto666el arq. Con gremios.
Es muy di%7cil que toda la obra+ en sus m-ltiples procesos+ en sus alternativas y modi%icaciones+ pueda estar
contenida en un s'lo contrato.
Es el contrato que se va dando en el tiempo+ por tramos+ por etapas.
Consensul: acuerdo entre voluntades. &ay consenso. Prop'sito com-n: la obra.
One!oso: se paga un precio en dinero.
Bil&e!l: dos partes actuantes.
Pre%iguracion del objeto contractual
Esquema relaci'n jur7dica del arquitecto con su cliente: basado en un esquema idntico al de cualquier relaci'n
jur7dica.
os personas se ponen de acuerdo sobre algo en concreto.
SU9ETO : OB9ETO SU9ETO <
!rquitecto6pro%esional *bra Comitente6cliente
Constructor Material ;nmaterial propietario
os personas actuantes que:
.e en%rentan: por cuestiones monetarias
.e vinculan: en torno a un objetivo com-n.
Es una relaci'n con %uerzas en doble sentido:
3. Bna tendencia coincidente en %avor de la obra.
9. Bna %uerza contrapuesta en donde cada sujeto de%ine sus intereses.
Esta relaci'n tiene que ser: de"oc!*&ic e i.uli&!i3
;.,;0,*. C*0,)!,*.
C 2 45
Hay contrato cuando dos o ms personas se ponen de
acuerdo sobre un objeto comn.
Contrato no es el papel, es el convenio, compromiso.
Cuando por el cual dos o ms personas, voluntariamente, se
ponen de acuerdo sobre un objetivo comn que es la obra:
a) proyecto: obra inmaterial
b) construccin: obra material.
El cliente siempre quiere mayores beneicios a
menor costo, reclama por algo mal !ec!o, etc.
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Con&!&o de loccin de se!,icio: quien presta servicio a una empresa constructora no se obliga a un resultado
%inal.
Con&!&o de loccin de ob!: promete un resultado+ una cosa+ algo terminado.
Con&!&os /!econs&i&uidos: son los contratos que ya estn impresos+ %ormulados.
Con el avance de las computadoras es posible almacenar in%inidad de %ormularios que se adecuen a cada
circunstancia. ,eniendo grabado el esquema se pueden a8adir modi%icaciones. Ej. : datos personales.
(os contratos preconstituidos deben ser claros y de%inidos en las obligaciones+ para que no e#ista la posibilidad de
abusar de la ignorancia o buena %e de la parte ms dbil. Por ejemplo: e#imir al pro%esional de responsabilidad.
Cometidos estos abusos se podr demandar la nulidad del contrato.
Con&!&os de Ad%esin: es el cual una de las partes le presenta al otro contratante un %ormulario escrito que el
otro tiene que limitarse a %irmar.
Esto puede dar lugar a ciertos abusos porque por ejemplo quien va a %irmar no se detiene a leer cuidadosamente
las clusulas.
(os mejores ejemplos son los seguros+ crditos bancarios+ tarjetas de crdito+ planes de ahorro+ etc. E>: *F)!
PBF(;C!
Cuss p! !escindi! un con&!&o:
Por incumplimiento de alguna de las partes.
Gue contratemos la realizaci'n de un objeto il7cito+ imposible o indeterminado. "casa en el espacio+ parque
publico$
Por abuso o mala %e de alguno de los contratantes.
El *F>E,* del contrato de obra
El C'digo Civil habla en general de los *bjetos de los actos jur7dico y aclara que :
3. eben ser cosas que estn en el comercio.
9. Gue no estn prohibidas.
4. Gue no sean imposibles+ il7citas o prohibidas por la ley. Proyecto imposible2 pro%esional que no este habilitado
(os Hce!es: nuestro contrato tiene por objeto principal el hacer una cosa. esde la idea o el anteproyecto+ hasta
la entrega %inal.
.on todas %ormas de &!CE) de cumplir con las obligaciones surgidas del acuerdo.
&!CE) es que el arquitecto o constructor asume como compromiso.
Obli.ciones de !esul&do >no %bl el c3c3? ' obli.ciones de %ce! ' p!es&! >si %bl el C3C?
(a promesa surgida en el contrato de hacer algo:
de una determinada manera.
sobre las especi%icaciones del proyecto .
de hacerlo con%orme a las reglas del arte y la
buena edi%icaci'n.
;ndica+ determina mi *F(;1!C;:0 E )E.B(,!*
9us&i(iccin del con&!&o: Promesa+ garant7a de un resultado %inal:
satis%actorio+
a nivel de las e#pectativas del comitente+
D 2 45
"a obra en construccin # obra material
"os proyectos de una obra o ediicio # obra inmaterial o ideal
En el caso que pudi$ramos contratar la reali%acin de un objeto il&cito o imposible, o tan indeterminado que sea
susceptible de ser cumplido !abremos contratado en vano. 'ern anulados esos contratos
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con%orme al plano+ al proyecto+
con%orme al precio+
con las caracter7sticas de la obra encomendada.
Obli.ciones de Hce! : son las que estn comprometidas en nuestras relaciones jur7dicas con el cliente+ con la
obra+ con los controles estatales.
H!((!. E0 E( *F>E,*:
Como arq. El C.C. dos problemas: vicios ' %allas y no con%ormidad de la obra.
Contrato de compra 6 venta
2icios Red%ibi&o!ios: son los vicios ocultos que hacen a las garant7as del vendedor. Esta %alla debe ser reparada
por el vendedor. e%ectos ocultos de la casa.
E,iccin: se trata de la situaci'n planteada por otro que me reclama la propiedad de algo que adquir7.
1arant7a de evicci'n: las cosas que se venden son de su propiedad y no son reclamadas por otros.
Iicios 6de obraaparentes
)edhibitorios6ocultos
CONTRATOS NOMINADOS E INNOMINADOS
E#isten contratos con nombre propio y otros que+ pese a ser contratos per%ectos+ legales y vlidos+ no tienen una
denominaci'n.
Ej.: no tiene nombre ni ubicaci'n legal el contrato que celebro con mi cliente que me pide opini'n por un tema en
particular+ o que me consulta por un problema.
Mnd&o: en el contrato de obra siempre e#iste una buena porci'n de mandato+ de representaci'n+ de poder: que
el pro%esional recibe del propietario para que lo represente en la ejecuci'n de la obra.
C*0,)!,* E )EP)E.E0,!C;:0 * M!0!,*.
El constructor se posesiona del terreno en nombre y representaci'n del mandato.
Cuando hablamos de comitente estamos diciendo que el arq. recibe un pedido+ un mandato+ una encomienda por
parte del propietario.
Con&!&o de &!b#o: contrato que guarda cierta similitud con el contrato de obra.
Es una %igura jur7dica moderna. ,iene su propia autonom7a.
Es una norma importante del derecho laboral y se desprendi' casi totalmente del C'digo Civil.
(ey 9?.5<<: habr contrato de trabajo siempre que una persona %7sica se obligue a realizar actos+ obras o
prestar servicios en %avor de la otra y bajo la dependencia de esta+ mediante el pago de una remuneraci'n.
.iempre que e#ista relaci'n de dependencia+ subordinaci'n y direcci'n habr contrato de trabajo. Es el caso
de los obreros de la obra+ a quienes se les paga por d7a+ por hora+ por quincena+ todos en relaci'n de dependencia
con el arq. e#iste entre ellos una relaci'n laboral.
.;.,EM! E C*0,)!,!C;:0:
Con&!&o p!incipl: puede ser el que celebra el arquitecto con su comitente.
Con&!&o ,inculdo o subo!dindo: contratos celebrados entre el comitente y los que vienen a ejecutar o
materializar los trabajos de construcci'n.
Con&!&os .ene!les: cuando una empresa asume la totalidad del trabajo. Esta empresa se har cargo de las
subcontrataciones+ del proyecto+ los permisos municipales y pagos de honorarios. Es quien compra y contrata. E>:
EMP)E.! B0;C!
)*(E. E( !)GB;,EC,*
El arq. Esta %acultado para investigar+ plani%icar+ proyectar+ dirigir+ construir+ acesorar+ tasar+ ense8ar+ perito
tcnico+ divisiones en P.&..
El objetivo y campo de aplicaci'n de estas acciones comprende al espacio publico y privado y en sus di%erentes
escalas+ edilicias+ ciudad y equipamientos.
3? 2 45
"os contratos nominados son los que estn en el Registro Civil
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)oles del arquitecto:
3. Proyecto: anteproyecto+ desde la idea+ documentaci'n+ planimetr7a
9. irecci'n : controla la ejecuci'n del proyecto+ vigila y ordena.
4. Conducci'n ,cnica : opera materialmente.
<. !dministraci'n de la *bra: gesti'n econ'mica y %inanciera. Materiales 2 contratos obreros.
=. Ejecuci'n de la obra : el arquitecto materializa+ construye.
En cuanto a la administraci'n de la obra la puede llevar a cabo:
- el arquitecto : el pro%esional se posesiona de la obra y por %alta de pago puede retenerla. Es una cuasi
posesi'n+ ejerce sobre la cosa una cierta dominialidad. ,enencia de la cosa6 llave del obrador: derecho a
retencion
- el propietario : de ser as7 debe tener en cuenta que le debe pagar ms al arquitecto y que debe asumir una
buena parte de la responsabilidad. El propietario comitente no se aleja de la obra+ no abandona la posesi'n de
la cosa. El tiene la obra y nadie se la retiene.
- Puede darse en %orma conjunta: la administraci'n la lleva el pro%esional+ pero tiene al lado al comitente.
De!ec%o de Re&encin: es la %acultad que le corresponde al tenedor de una cosa ajena para conservar la
posesi'n de ella hasta el pago de lo que es debido por raz'n de esa misma cosa.
.;.,EM!. E C*0,)!,!C;:0
Hormas y modos de ejecuci'n de la obra.
A#us&e de Al+do:
- Contrato seg-n presupuesto
- Con precio %ijo y total
- .e llama as7 porque se ajusta+ se conviene para la obra terminada llave en mano.
- Puede ser un presupuesto parcial o total.
- Cualquier adicional+ o sea modi%icaci'n y alteraci'n de la obra+ debe ser presupuestado por escrito.
- El precio es inmodi%icable+ el arquitecto se hace cargo de las di%erencias y de las ventajas.
- Plazo de obra: per7odo estricto.
Cos&e ' Cos&s:
- Es un sistema sin presupuesto+ sin precio %inal o global.
- (os costos y las costas o adicionales %orman el precio %inal de la obra.
- El precio %inal es la inversi'n total. ! los costos le sumamos un porcentaje.
- (o que se disiente es ese porcentaje : 3?+ 39+ 3= J que se sumar a cada certi%icado+ a los gastos o costos de
materiales y mano de obra.
- (as costas son las ganancias+ honorarios+ gastos directos o indirectos+ costos de %letes+ impuestos+ etc.
- Plazos de obra: %le#ible y adaptable.
Unidd de Medid:
- Es como un ajuste alzado peque8o.
- .e presupuesta por unidades constructivas o unidades mtricas: local+ ba8o+ aula+ vivienda en un plan+ o por
metros cuadrados o lineal o c-bico de alguna parte o tramo de la obra.
- El precio es inalterable.
- ,iene la posibilidad de poder rescindir el contrato cuando se completa un nK de unidades.
/!ecios Uni&!ios:
- Por cada metro de material o mano de obra necesaria.
- Hijo un precio determinado. .e constata en la obra.
/o! Ad"inis&!cin:
- Consiste en elaborar el costo total de la obra.
- !dministrar los distintos presupuesto de cada rubro o 7tem: alba8iler7a+ yeso+ colocaciones+ cubierta+
electricidad+ etc. se contrata con cada gremio.
- El pro%esional realiza la gesti'n %inanciera de la obra.
- Para elaborar el n-mero %inal es necesario tener en cuenta:
- presupuestos+ gastos de movilidad y gastos %ijos +imprevistos+ honorarios e impuestos.
E#ecucin de la obra: por empresa
Por administraci'n
Por d"inis&!cin el comitente
el empresario
el pro%esional
!l honorario por administraci'n por pro%esional se adiciona un E?J
33 2 45
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Por comitente asistido por un pro%esional se adiciona un 4?J
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III OBRA PBLICA
Es toda construccin, ediicacin, obra de estructura o ingenier&a, mandada a ejecutar por el estado y destinada a satisacer de
manera directa o indirecta una necesidad de la poblacin. (e uso gratuito no. "as ).*. no estatales son, viv. Con ayuda
religiosa.
El servicio pblico puede ser:
(irecto: mediante la contratacin del constructor, mediante la autori%acin, permisos, concesiones.
+ndirecto: el servicio indirecto comprende a todas las sedes administrativas y burocrticas. ,n todos los que sirven para que
moren los uncionarios sin ninguna relacin al servicio.
"ey -./01 # "ey 2acional de )bras *blicas.
Licitacin:
E3presin de convocar para que vengan a !acer oertas.
Convocar a los interesados a contratar con el estado.
El proceso de la licitacin comien%a pblicamente con la convocatoria que se !ar por los medios de comunicacin
masiva.
"uego se pondrn a disposicin del pblico en general y de los interesados en particular los documentos pertinentes.
*asos preliminares de la licitacin:
-4 +niciativa: legislatura o poder ejecutivo.
54 Recepcin de la idea y decisin: por decreto del ejecutivo o mediante ley del congreso.
.4 (einiciones preliminares: anteproyectos de los rganos t$cnicos de la adm. *blica.
14 *royecto deinitivo.
64 *revisiones presupuestarias.
04 (ecreto de convocatoria a la licitacin.
El proyecto:
"a base del concurso est dada por el proyecto.
'e prepara en las oicinas t$cnicas del organismo estatal junto con la documentacin complementaria.
7odas las bases estn dadas por es Estado: desde el dise8o ms inicial !asta las condiciones ms precisas y detalladas.
C)27R,7) (E )9R, *:9"+C,:
Es un contrato de construccin singularmente distinto porque el comitente es e !stado, quien reali%a el trabajo de dise8o
de obra e impone bases y condiciones. ;contrato de ad!esin)
El Estado no !ace negocio cuando contrata una obra pblica. ;uso plata de la gente)
7oda obra est justiicada por intentar satisacer una necesidad de la poblacin.
<uien participa de la licitacin irmar una constancia de que !a retirado toda la documentacin ;normalmente tiene un
precio que abonar por ello).
, los interesados en participar de la licitacin se les e3ige:
-4 <ue est$n caliicados por el re"istro de licitadores: es un registro que tiene el estado y en el te caliican por el precio,
solvencia, capacidad.
54 <ue tengan proesionales, patrimonios y cumplan los recaudos impositivos y laborales.
.4 <ue al presentar la propuesta depositen una garant&a en = o en t&tulos. >arantia de mantenimiento de la oerta ?-@?
"a )bra *blica se reali%ar con el contratista que sea seleccionado en la licitacin. Este tramite es obligatorio salvo, sea de
monto escaso, trabajos complementarios, urgencia, que nadie se !aya presentado
*"+E>)' A E'*EC+B+C,C+)2E' >E2ER,"E'
*liegos >enerales: establecen:
Criterios de la convocatoria.
Como se recibe y tabula el inorme sobre capacidad de contratacin que e3ige el Registro de "icitadores.
Como se determina el sistema de contratacin.
Como se deben !acer las oertas, ormas y contenidos.
Como se !acen las observaciones e impugnaciones.
34 2 45
______
_____________)
'obre la apertura de sobres. ;!s. "ugar etc.)
+nspecciones de obra, certiicaciones de pago.
*la%os de garant&as, etc.
'obre la base de estos pliegos se desarrollarn los pliegos particulares o de especiicaciones t$cnicas.
E'*EC+B+C,C+)2E' 7CC2+C,' A C)D*"EDE27,R+,'
- se arma el proyecto y memorias
- mecanismos publicitarios
- se arma el pliego t$cnico o condicin particular de obra a licitar
*royectos, dise8os particulares, ac!adas, cortes, memorias, planillas.
)bjeto de contratacin y descripcin de la obra global.
'istema de contratacin que ser utili%ado. ,juste al%ado unidades de medida.
*resupuesto oicial de la obra ;cuando est dispuesto el Estado a invertir)
*la%o de ejecucin de los trabajos.
*recio de adquisicin de pliegos.
Recaudos laborales y proesionales.
Como se !arn los acopios de materiales.
Cumplimiento de requisitos de licitacin.
'i se reconocern modiicaciones en la obra
7odos estos documentos tienen la importancia de ser el documento de identidad de cada obra o licitacin.
(eben conormar la perecta preiguracin de la obra.
'i entro en licitacin y luego gano debo cumplir con los siguientes recaudos econmicos
>arant&as: 'eguridad que debe dar el constructor a su comitente.
#epsitos$
Comprar los pliegos de bases y condiciones
Bormulo ala oerta y !ago un deposito inicial, garant&a de mantenimiento de la oerta, que es el -@ del presupuesto
oicial de la obra cuando se ormula la oerta.
>ano la licitacin y aumento el ondo de garantias con la garant&a de cumplimiento de contrato, que es del 1@ del
presupuesto oicial. 'e deposita para poder irmar el contrato.
ondo de reparos, del E al -6@ del pliego particular. Cuando se le pague al contratista que ya est ejecutando la obraF
es una garant&a para reparos eventuales. Ej: sirve de garantia para posibles reparos, arreglos eventuales, que tenga la obra en
el momento de entregarla al constructor
*R)*GE'7,':
'e denomina as& al legajo que presenta el oerente que se decide a ingresar al mecanismo licitatorio.
Es una presentacin que !acen los constructores para que se los caliique, se los concurse, se los compare con otras
oertas. Esta propuesta es la constatacin al llamado de licitacin
"a ms conveniente ser elegida por los uncionarios que componen la comisin de preadjudicacin, comisin que
aconsejar al gobierno sobre a quien se le adjudicar la obra.
El que propone es el Estado. "os que se presentan al llamado entregarn una especie de contra 4 propuesta:
- *ueden proponer otro precio.
- *ueden proponer mejoras al presupuesto oicial.
- *ueden presentar variantes al proyecto original.
Re%uisitos que se imponen para la presentacin de propuestas:
*ropuestas presentadas cerradas en ec!a y !ora se8aladas en el acto de licitacin.
Constancia de compra de pliegos y documentacin.
(eclaracin de que se conoce el lugar, terreno y condiciones de ejecucin de la obra.
'i se proponen variantes, presentarlas con suiciente inormacin y en sobre aparte.
*resupuesto que se propone como alternativa: si se acepta el oicial ms o menos ;precio oicial: dato indicativo)
3< 2 45
______
_____________)
Constancia de inscripcin en el Registro de "icitadores y caliicacin del mismo.
Estar al d&a con los impuestos.
+nventario de mquinas, equipo, personal.
9alances que demuestren solvencia y debida administracin de la empresa.
G7E 4 constancia
(eclaracin jurada que se mantendr la propuesta por el t$rmino que manden los pliegos y que se conoce todos los
detalles.
Empresa individual constancia de aptitud.
'i se e3ige doble sobre , se debe colocar en uno: la propuesta t$cnica y los detallesF en el otro: la propuesta econmica.
,(HG(+C,C+I2:
*rocedimiento de eleccin de los oerentes en avor de quien presenta la mejor propuesta, la ms conveniente.
'e deriva el estudio de las oertas a una comisin de preadjudicacin que evaluar todos los detalles de cada propuesta y
elaborar un inorme a quien inalmente decidir.
"as bases de la adjudicacin son las siguientes:
-4 "a propuesta ms ventajosa ser aquella que !abiendo cumplido todos los requisitos del llamado orece ms ventajas.
54 *ara elegir el ganador se tendr en cuenta:
- antecedentes de la empresa.
- capacidad de contratacin.
- el monto de la propuesta.
C,R,C7ERJ'7+C,' (E ", ,C7+K+(,( E'7,7,":
Estos privilegios se dan porque el Estado representa a la comunidad
presuncin de legitimidad.
E3orbitancia: puede desbordar los l&mites del contrato.
ins imperi, *uede actuar con cierta autoridad en las tratativas y gestiones: e3ige mayores cuidados, se reserva mayores
derec!os de inspeccin y direccin de obra.
Cuando contrata: impone condiciones. 'us contratos no se discuten.
7iene actitudes discrecionales. 'e !ace con discrecin y se undamenta en ra%ones de conveniencia y oportunidad.
!L CO&'RA'O #! OBRA PBLICA$
Est determinado despu$s de la licitacin.
'i entendemos que la licitacin termina con la adjudicacin de la obra al mejor postulante.
E3ige para ser irmado un depsito del 6@ del monto convenido.; -@ mantenimiento de la oerta ms el 1@ del
cumplimiento del contrato)
Este contrato no es el producto de la discusin entre las partes, como ocurre en la obra privada. Estamos ante una
ormalidad administrativa, un acto jur&dico administrativo.
Es un contrato de tipo personal e intranserible. 'e debe individuali%ar y controlar a los ejecutores de cada parte.
Constituye un tipo especia de contrato: solamente se puntuali%an: se requiere la irma del contrato
,lgunos datos.
'e concretan los compromisos.
'e ijan ec!as, pautas y procedimientos para la iniciacin de los trabajos.
Eventualmente se podrn agregar detalles o mecanismos de contralor de los trabajos.
Contenidos de contrato$
(eterminacin de los sujetos irmantes:
- el uncionario que representa al Estado
3= 2 45
______
_____________)
- la empresa proesional
(eterminacin de los tiempos precisos.
el cuerpo de escritura que llama contrata convenio contrato de obra,
los pliegos con los cuales se licita la obra: pliegos generales y particulares, planos del conjunto,
planillas, documentacin cometa, propuesta econmica.
(ujetos$
1- el Estado Comitente
2- la empresa, proesional Contratista
Objetos$
"a )bra *blica tiene por objeto la reali%acin de trabajos, elementos, reali%aciones, construcciones que mediante la
adecuada intervencin del Estado, se !aga mediante el concurso de particulares debidamente seleccionados.
"os objetos pueden ser:
cosas inmuebles: ediicios y sus accesorios.
)bras de estructura uncional, urbana y de servicios.
)bras de inraestructura.
Equipamiento, mquinas, ve!&culos, etc.
Cosas inmateriales: proyectos, estudios, ensayos.
Reparacin o reaccin de muebles o inmuebles.
! !stado puede desistir de a obra e Contratista &O ;al !acerlo pierde su depsito de garant&a y es e3cluido del
Registro de "icitadores)
!)*orbitancia estata$ se permite al rgano estatal actuar con ins imperi y con e)*orbitancia para decidir cosas adoptar
soluciones que tienen undamento legal.
EHECGC+I2 (E ", )9R,: de tracto sucesivo.
Eleccin del co contratante. El Estado busca el mejor y el que ms garant&as orece.
Cuidadosa deinicin de la obra.
Reserva de dinero en orma de garant&as de buen cumplimiento del contratista.
Ejecucin con doble supervisin y direccin: la conduccin t$cnica que !ace el contratista y la direccin de vigilancia y
auditor&a que !ace el proesional del Estado.
Certiicaciones por tramos de la obra para que el contratista pueda ir cobrando por partes.
Gna recepcin pro+isoria que marca la conclusin de los trabajos materiales.
Gna recepcin de,initi+a: cuando el Estado entiende que no e3isten vicios, allas ni deectos.
*",L)' A )9"+>,C+)2E' (E" C)27R,7+'7,:
- que el tiempo de obra se cumpla estrictamente.. si se atrasa !ay mora, que signiica una multa. si los atrasos son
justiicados !ay que establecerlos en le libro de rdenes
- obligaciones de !acer y de resultado
)9"+>,C+)2E' (E" C)D+7E27E:
- Coso ortuito y uer%a mayor.
- (e pago
+2'*ECC+)2E':
El inspector es el verdadero director general cuya autoridad prevalece sobre la autoridad y la opinin t$cnica o jur&dica del
empresario y de sus proesionales.
3E 2 45
(ocumentos
integrantes del
contrato
Binalidad de la cosa:
(ebe estar aectada al uso pblico, la
utilidad social y al bien comn.
______
_____________)
El contratista est en la obra bajo la supervisin del inspector delegado.
'upervisin que representa al due8o, al comitente de la obra.
+mpector co4director proesional de la administracin.
+nspector en ). *ublica:
)rdena trabajos.
*arali%a trabajos.
Controla materiales.
Mar las certiicaciones para !abilitar el pago para el contratista
, pesar de la e3istencia del inspector no se desliga el contratista de la responsabilidad.
RE",C+I2 E27RE +2'*EC7)R A *R)BE'+)2," (E ", ED*RE',:
! inspector estata puede intervenir en la obra !ablando con el pro,esiona, de lo contrario si no coinciden sus cambios deja
constancia en su ibro de rdenes.
Coordinacin
Colaboracin
Relacin jerrquica: reclamos coincidencia de materiales etc.
En lo econmico el inspector estatal se dirige a la calidad de los materiales.
En precio ijo ? si es coste y costas en el contrato.
DE(+C+I2 A CER7+B+C,C+I2:
Dodalidad de medir el avance de las obras y de pagar por tramos o sectores.
'e paga lo que se certiica. Esta demanda dos operaciones: medicin y certiicacin.
-edicin$
'e reali%a para que el inspector de obra !aga la liquidacin pertinente y se pueda emitir la orden de pago equivalente al
avance de obra por unidad de medida o por tiempos, per&odos: cada -6 d&as el constructor presenta su liquidacin de lo
construido.
Certi,icacin$
Keriica el avance alegado por el constructor. 'i el inspector lo acepta, elevar el inorme pertinente a la reparticin y por medio
de estos al servicio administrativo, quien emite los c!eques.
"a inspeccin para medir y certiicar debe evaluar: calidad de trabajos, tipo de materiales y detalles de la obra que puedan ser
objetados.
"os certiicados de obre no representan la aprobacin de los trabajos. 'on slo documentos provisorios al eecto del pago.
"ibro de rdenes: Releja todo lo concerniente a: certiicaciones, pagos, deudas, avances, observaciones, etc.
+nspecciones, alteraciones del cronograma, calidad de trabajos.
El inspector puede corregir rec!a%ar parte de la obra, si el contratista as& puede reclamar al inspector sobre el ministerio.
"ibro de actas: ,mbos libros son documentos: que emitidos por quintuplicado, sern el relejo del avance de obras,
certiicaciones y pagos.
,"7ER,C+)2E' (E" C)27R,7):
Gna de las caracter&sticas del contrato de obra pblica es la DG7,9+"+(,( o ,"7ER,9+"+(,( del contrato.
El Estado puede modiicar las bases del contrato, sus obras y trabajos !asta una porcin del 5/@ en ms o en menos del
monto total de la obra.
*uede alterar programas, tareas y detalles del proyecto.

35 2 45
Estos privilegios se los reserva el Estado, quien a cambio
garanti%a la llamada intangibilidad de la remuneracin del
contratista.
______
_____________)
RE'C+'+I2 *)R CG"*, (E" C)27R,7+'7,:
El estado se reconoce con autoridad y legalidad, no debe pedir a ningn jue% la rescinsin de u contrato.
Cuando el contratista se !alla culpable de raude, negligencia o contravenga las obligaciones y condiciones estipuladas en
el contrato.
Cuando el contratista ejecute las obras con lentitud.
Cuando !aya cedido su trabajo a otros constructores sin autori%acin e3presa de la ,dm.
Cuando el contratista paralice las obras por oc!o d&as o ms d&as en . oportunidades o de una sola ve% si supera los ./
d&as de parali%acin.
RE'C+'+I2 *)R CG"*, (E" E'7,():
En los casos en que la ,dministracin no cumpla.
En los casos e3cepcionales de uer%a mayor y casos ortuitos.
El Estado tiene pleno derec!o de rescisin.
Casos ,ortuitos: ortuna, a la suerte. 'on los acaecidos sobre la intervencin del !ombre, ej. Benmenos de la naturale%a,
accidentales;no provocados por una persona).
"os da8os deben ser soportados por el propietario de la cosa por quien est ejerciendo esa uncin ;administrador de la
obra)
RECE*C+I2 (E ", )9R, *:9"+C,: nunca se !ace del todo y de una sola ve%.
Recepcin pro+isoria$
Representa tomar la obra para probarla, revisarla, anali%ar si est bien, si unciona, si tiene allas.
*er&odo de prueba. 'e da cuando el Estado recibe la obra para ocuparla y probarla.
El Estado obliga durante ese lapso a corregir, a reparar y a completar los trabajos.
Recepcin de,initi+a$
'e opera cuando vencen los pla%os previstos ;0 meses, - a8o), per&odos que var&an segn la magnitud de la obra.
"a obra ya !a sido aprobada y revisada por la ,dministracin.
Es la nica y verdadera recepcin. 'e le devuelven al contratista los ondos retenidos ;ondos o seguros de caucin) o lo
que resta si se debieron utili%ar para !acer reparaciones.
'i luego de esta recepcin aparecen allas o vicios que puedan provocar la ruina parcial o total de la obra se le intimar al
constructor para que repare o indemnice al propietario.
'iempos y obi"aciones: contienen la base del compromiso que el co.contratante pro,esiona asume rente al !stado
comitente.
Responsabiidad de pro,esiona: rente a los otros actores de la obra: el proesional aparece como actor protagnico en el
escenario de la ). publica
3C 2 45
"a obra pblica se !ace para satisacer una necesidad pblica. 'i tal
necesidad cambia o desaparece es justiicado que la obra proyectada se
deje sin eecto o se modiique.
______
_____________)
I2 - R!(PO&(ABILI#A# L!/AL #!L AR01I'!C'O
RE'*)2',9+"+(,(:
Reponsabili%arse es responder.
Responder es !acerse cargo, asumir, contestar, es tomar sobre uno mismo lo que puede ocurrir o ya !a ocurrido
Es responsable todo aquel que puede asumir la consecuencia de sus actos, de los !ec!os que dependen de $l.
Es atribuir las consecuencias de los propios actos de una persona. Esa contribucin reiere a las consecuencias de
!ec!os y acontecimientos: propios, accidentales o de terceros.
(eriva del contrato de obra ;junto con las obligaciones), el cuidado y la previsin son in!erentes a la obligacin de actuar
;por no adoptar medidas de seguridad soy responsable de los !ec!os).
"a responsabilidad supone capacidad, la verdadera responsabilidad personal supone una actuacin libre, racional. En
consecuencia !ablamos de:
Actitud$ est dada por la vinculacin entre la persona y las consecuencias de sus !ec!os, actos u obras.
Aptitud$ !ace reerencia a la capacidad de esa persona.
Contrato: en ellos damos origen a las obi"aciones, que son los v&nculos que ella misma acuerdo.
responsabiidad: son las consecuencias de nuestros actos, da8an no.
"a norma jur&dica: cuenta con una uer%a especial: la coaccin, tiene un enunciado coactivo: quien no cumpla las normas o
acte de tal manera ser multado, surir penas de prisin o ser condenado a pagar una indemni%acin, etc.
(esde todas las clases y ormas de enunciados normativos se nos dir que: ante la responsabilidad asumida, debemos
!acernos cargos de los perjuicios causados, y repara los da8os. (ejando las cosas como era nuestra oblig. (ejarlas.
Obi"aciones: surgen como v&nculos jur&dicos que ligan a una persona con la otra.
Contrato:
-4 produce obi"aciones de *acer y de resutado.
54 el resultado debe ser bueno: si tiene vicios, asumo la responsabilidad.
.4 si la obra se *ace bien: la responsabilidad del arq es solo virtual, no se acta.
14 si la obra presenta de,ectos$ se disparan las responsabiidades.
Mabr responsabilidad cuando:
E3istan acciones en las que apare%ca un sujeto protagonista o actor principal.
E3istan da2os: es decir detrimentos en las personas o en los bienes, que alguien sura las consecuencias de un !ec!o.
"a responsabiidad 3ur4dica tiene una vertiente civil.
",' )9"+>,C+)2E' A ", RE'*)2',9+"+(,(:
Obi"aciones$ vinculos jur&dicos que normalmente surgen de los contratos. "as no contractuales son las que nacen de los
cuasi4 contratos de !ec!os il&citos.
Responsabiidad$ cargas que nos impone la ley en ra%n de situaciones creadas por nosotros mismo por tener a nuestro
cargo a terceros.
C",'E' (E RE'*)2',9+"+(,(E'
"as reponsabilidades del arq derivan de sus que!aceres, del trabajo de sus subordinados, de sus v&nculos y contratos cn el
comitente, de la calidad de materiales, vicios del suelo, y otros.
Responsabiidad Ci+i$
-4 nos manda a reparar, subsanar, indemni%ar, reaccionar, volver al estado anterior, al estado que ten&a antes de que
acaeciera el !ec!o da8oso.
54 es la responsabilidad de tipo privado, patrimonial, econmica.;carcter resarcitorio ?pagar4 compensar?
.4 nos dice que tenemos que dejar a a +4ctima justamente indemni5ada, indemne, sin da8o.
3D 2 45
______
_____________)
14 responsabilidad:
- por actos propios.
- por actos de subordinados o dependientes.
- por !ec!os reali%ados bajo nuestra vigilancia. ; la obra )
64 junto a la responsabilidad proesional respondemos por la obra, por las derivaciones que puedan originarse en ella
estamos !abilitados por la ley y respaldados por el Estado.
(erec!o *rivado: porque intervienen intereses particulares.
Responsabiidad Pena$
-4 es la que permite atribuir a una persona un !ec!o il&cito, pero il&cito penal: aquellos il&citos que signiiquen !aber violado
una norma de orden pbico
El mismo estado persigue a quien comete el delito.
2- El responsabe tiene %ue su,rir una pena y adems reparar os da2os causados ;Carcter Punitorio, pena
castigo).
.4 "as personas son imputabes6 susceptibes de asumir as consecuencias de su accin i4cita.
(erec!o *blico: intervienen derec!os sociales.
Responsabiidad Administrati+a$
1- este tipo de responsabilidad se traduce en incumplimientos o desviaciones de conducta que impliquen violacin de
normas o re"amentos administrati+os normas y reglamentos que establecen las relaciones de las personas c? el
estado.
54 Esta responsabilidad se asume rente a la ,dministracin *blica. 'e reiere al cumplimiento de normativas que !acen al
control, supervisin y registro de actividades que interesan a la administracin.
El arquitecto debe presentar planos y construir segn las reglas. 'i no multa ;carcter resarcitorio N carcter punitorio) de
castigo
Responsabiidad Contractua: deriva :
-4 del mal cumplimiento de las obligaciones pactadas en el contrato.
54 (e vicios o deectos que apare%can en la cosa.
.4 (e todo evento da8oso que se produ%ca durante el cumplimiento o ejecucin del contrato. *or culpa propia o de
subordinados y por causas imprevistas o accidentales.
Responsabiidad Pre.contractua :
-4 'e maniiesta en los actos preparatorios: las conversaciones, consejos, asesoramiento por parte del arquitecto a su
cliente.
54 El arquitecto es el responsable se aconseja de tal modo a su cliente y lo induce a cometer actos que resultan
desventajosos.
.4 El cliente se !ar responsable se enga8a al arquitecto y rompe de manera unilateral el curso de la relacin: entregando la
encomienda a otro proesional y utili%ando los consejos y proyectos del primer arquitecto.
'on consecuencias del curso normal de los acontecimientos jur&dicos.
Responsabiidad !)tra . contractua: uera del marco del contrato.
Es la que se origina por !ec!os o actos ajenos a toda relacin obligacional. ) con terceros. ) provocados por !ec!os y
actos il&citos: son los que se cometen con culpa y doloF actos voluntarios, pro!ibidos por las leyes.
2o e3iste en el mundo de las relaciones jur&dicas. 'urge de los !ec!os y actos il&citos.
Responsabiidad Pos . contractua:
,barca desde el momento de la entrega y recepcin de la obra !asta que caen las garant&as legales. ;-/ a8os)
")' )R>,2)' (E C)27R)":
-unicipaidad$
controla el cumplimiento de los reglamentos urbanos4 implantacin de la obra indiv en el entorno urbano no le
interesa ac!ada !acia adentro.
<ue !ay en la obra una irma proesional responsable y !abilitada.
Coe"io pro,esiona$
,punta a la calidad de la obra.
,dvertir y diundir
Regula, controla, administra los servicios comunes a los matriculados.
'anciona conductas anti4eticas de los proesionales.
9? 2 45
______
_____________)
D,C,2+'D)' +2'7+7GC+)2,"E':
-unicipaidad$
posee una oicina de ediicaciones privadas.
"as inspecciones de obra se reali%a c? inspectores matriculados designados por el colegio de proesionales.
Coe"io de pro,esionaes$
Comisiones mi3tas.
+nspectores designados por ellos.
CG"*,9+"+(,(: 4 culposa dolosa 4
Cuanto mayor sea el deber de obrar con prudencia y pleno conocimiento de las cosasF mayor ser la obligacin de reparar los
da8os
"a culpabilidad como uente de la responsabilidad en la construccin. 'i e3iste culpabilidad y adems se produce un da8o a
otro, !abr responsabilidad.
"a culpabilidad comprende dos especies:
Cupa (impe: caliica una orma de actuar en donde se obra torpemente, pero sin intencin. 2egligencia, imprudencia,
impericia, violacin de reglamento.
#oo: obra dolosamente quien acta de manera intencional. Daliciosamente, deseando el mal del otro o buscando su propio
provec!o.
"a culpa debe entenderse como una especie dentro del g$nero que denominamos: C1LPABILI#A#.
C1LPA$ .cupa simpe .
*or ne"i"encia: cuando el constructor descuida la obra. "a inspeccin de materiales, la supervisin de sus obreros, la
alta de presencia en la obra, la alta de cuidados al combinar materiales, establecer cargas, etc.
*or imprudencia: dejar a cargo de subalternos la direccin de trabajos importantes, coniar en contratistas o
subcontratistas sin e3periencia la reali%acin de partes importantes de la obra, trabajar sobre la base de clculos no veriicando
o sin los mrgenes de seguridad que se aconsejan.
*or impericia: asumir trabajos o construcciones que rebasen su nivel de competencia o conocimientoF no saber como
asumir la organi%acin de la obra, adoptar medidas que sean desacertadas por alta de conocimiento.
*or +ioacin de normas6 re"amentos y ordenan5as: cuando se producen da8os en el patrimonio del comitente por no
cumplir con reglamentos que deben ser conocidos por el proesional.
#OLO$
Borma de culpabilidad animada por la malicia, el inter$s, la intencionalidad.
Es muy di&cil de probar que un vicio o una ruina se puedan vincular con un proceder malicioso, intencional.
'e responde penalmente: es muc!o ms grave que la culpa. ,ctuar con dolo es il&cito y penal. Es un delito.
Cuando se acta con dolo pueden suspender la matr&cula del proesional.
RE'*)2',9+"+(,( *)R K+C+)':
"os vicios de la obra son los deectos. El arq. 7iene plena responsabilidad por todos los vicios, allas y deectos carencias de
la obra.
+2EHECGC+I2:
7enemos responsabiidad por inejecucin, por no reali%ar la obra, total parcialmente. por no cumplir con lo que !ab&amos
contratado. el principa e,ecto de contrato son as obi"aciones$ que son +4ncuos que nos atan6 prometen *acer6 y
prometen pa"ar.
7uentes de responsabiidad$ tiene su origen en
a) Macer mal las cosas: 4 todo: con culpa o con dolo.
4 algunas: con culpa o con dolo.
b) <ue no se !agan las cosas: 4 todo: con culpa o con dolo.
4 algunas: con culpa o con dolo.
'omos responsables de:
93 2 45
______
_____________)
7odo lo que nosotros mismos !acemos. Responsabilidad directa.
"o que !acen nuestros ayudantes, subordinados, dependientes. Responsabilidad indirecta.
7odo lo que nos !acemos cargo voluntariamente: !ec!os naturales, accidentales, consecuencia de !ec!os ortuitos o de
uer%a mayor.
'i el da8o es !ec!o por un tercero, que no tiene con el proesional relacin de dependencia.
"a inocencia en el obrar, el error inculpable, la ignorancia por !ec!os ajenos a nuestra voluntad disminuyen el nivel de
nuestra responsabilidad.
*or ejemplo si tomamos gente que nos manda el sindicato con recomendacin de ser apta para la obra.
) si empleamos materiales recomendados por proveedores serios.
El propietario es una persona por la que no debemos responder.
EO+DE27E' (E RE'*)2',9+"+(,(E': siempre se debe responder por las cosas de las que somos responsables.
'on solamente los casos ortuitos o de uer%a mayor: 'ituaciones imprevisibles o que an siendo previstas no se
pueden evitar actuando con cuidado y previsin. Ej: terremoto, ;siniestros, accidentolog&a)
+ncumplimiento de la otra parte ; las oblig. 'on rec&procas)
"esin enorme, cuando uno abusa de la ine3periencia del otro.
El comitente tiene derec!o a reclamarme por vicios de obra, si estos estaban a la vista y el comitente recibe la obra, se purgan
los vicios aparentes y nuestra resp desaparece.
, mayor obligacin de actuar mayor obligacin de responder.
, mayor negligencia, culpa, impericia mayor ser la responsabilidad.
Duc!o ms amplia ser en el caso de malicia o dolo.
Responsabilidad sin culpa:
Cuando debemos asumir los da8os aunque actuemos sin dolo
Culpa. En situaciones que la ley atribuye. slo es de orden civil, econmico, patrimonial.
por !ec!os de terceros: el arquitecto responde por sus subordinados ;debe controlarlos).
por vicio del suelo o mala calidad en los materiales ;porque debe conocerlos)
por riesgos proesionales: o da8os que provoca su misma actividad constructiva que genera peligros.
*G2+9+"+(,(: !ace reerencia ms al castigo que a la responsabilidad. *unire: penar , castigar.
Cuando ms que la reparacin del da8o, se busca la sancin al autor del !ec!o da8oso, o tambi$n el castigo ejemplar de
quien acta ilegalmente.
RE',RC+D+E27): principio que apunta a la v&ctima del !ec!o da8oso. 'igniica sarcire: reparar, coser, arreglar. )bligacin de
reparar en virtud de un da8o causadoF por actos dolosos culposos.
E" ()") A ",' B+>GR,' *E2,"E': el dolo es la actitud, la carga psicolgica c? que se reali%a la accin.
'e responde penalmente slo cuando !ay intencin.
#eitos contra a se"uridad comn: cuando se provoque estrago por medio de derrumbe de un ediicio.
Estragos: conductas que provocan riesgo, peligro, inseguridad pblica. Con la idea de ruina, destruccin, seguida de riesgos
para los bienes y las personas, con el agravante de la conmocin pblica y la generacin de ms peligro, de manera e3pansiva
e indeterminada.
(elito en la ocurrencia del riesgo pblico.
#e,raudacin en a construccin: todas las deraudaciones reieren a maniobras abusivas, tendientes a obtener un beneicio
indebido. (eraudar es estaar. El que enga8a a otro.
Mago aparecer la obra como de primera y consigo mover la voluntad del cliente en tal sentido: me paga de primera, no me
reclama, porque no advierte la maniobra. Esta ser&a una orma de estaa simple. Ejecutar mal al obra, para beneiciarmeF
enga8ar en la catidad de materiales, poniendo en peligro la seguridad de las personas.
#e,raudacin con os materiaes: acto raudulento respecto de los materiales, capa% de poner en peligro la seguridad de las
personas.
Es una orma agravada de delito. *or tener dos elementos que aumentan la peligrosidad del sujeto:
En lo personal: abuso de la coniabilidad y buen e de los clientes.
En lo objetivo: se !abla de poner en peligro la seguridad de las personas, de los bienes o del Estado
99 2 45
______
_____________)
)tras iguras penales:
(esbaratamiento de los derec!os acordados. +ncumplimiento de las condiciones pactadas tornarlas imposibles, ej:
vender 5 veces el mismo dpto.
Murto.
Robo: uer%a en las cosas o violencia &sica a las personas.
(elitos cometidos en el ejercicio de la proesinF provoca la in!abilitacin de 0 meses a -/ a8os.
'lo el delito de estra"o se puede cometer4 t&tulo de culpa. 7odos los otros son dolosos.
*E2,' 4 ',2C+)2E': reclusin, prisin, multa e in!abilitacin. castigo. Consecuencias de alguna transgresin a las
reglas.
Es un instrumento del derec!o penal p? restablecer el orden social alterado por el actuar anti4 jur&dico de alguna persona.
In*abiitacin: signiicar que, en ciertos casos, se quite a los autori%ados a ejercer un oicio o proesin, esa
autori%acin o permiso de 0 meses a -/ a8os4
*roducir la privacin del empleo, cargo, proesin, o derec!o sobre que recayere y la incapacidad para obtener otro del
mismo g$nero durante la condena. 'e aplicar est pena de in!abilitacin al proesional que acte c? incompetencia ; culposo)
abuso ;doloso)
'ancionan: los jueces penales, los municipios, los colegios de proesionales.
(uspensin y pri+acin de a matr4cua: puede ser temporaria o perpetua
Prisin: pena privativa de la libertad.
Condena condiciona: disponer que se deje en suspenso el cumplimiento de la pena. 2o comprende la suspensin de la
reparacin de los da8os causados por el delito.
0uebrantamiento de a condena: quienes !abiendo sido castigados vuelven a ejercer su proesin durante el tiempo que
dure la suspensin o retiro de matr&cula. 'e transgrede una orden judicial.
Probation$ sustuitucion de la pena por trabajo social, en beneicio del bien pblico.
-4 (ebo aclarar el momento preciso en que tomo la obra.
54 Macer un prolijo relevamiento: mediciones, gricos, documentos, antecedentes.
.4 Comunico al proesional anterior, por cuestin de $tica proesional. *ara !acerle saber a $l, al propietario, al colegio y a la
municipalidad que me !ago cargo de la obra que ya est construida.
14 'i la prosecucin de la obra implica deectos, allas, reacciones o arreglos, debo aclararlo por escrito y !acerlo irmar al
propietario.
RE'*)2',9+"+(,( '+2 CG"*,:
'E>GR)':
(e"uros "eneraes$ cubren los riesgos de los bienes, cosas, maquinas. , los obreros y demas personas empleadas, es
obligatorio por muertes lesiones.
(e"uros de caucin: el ms propio y espec&ico de la obra. "o toma el constructor, lo paga $l mismo, pero en realidad lo
asegura al comitente de la obra contra incumplimientos del constructor. Esta pli%a garant&a de seguro permite al comitente
que ante allas, vicios ,deectos ruina de la obra, pedir que el constructor los repare de lo contrario tiene al seguro.
(,P)':
el resrcimiento de los da8os consistir en la reposicin de las cosas a su estado anterior indemni%acin en dinero.
El da8o comprende:
El perjuicio eectivamente surido
"a ganancia de que ue privado ;da8o material)al damniicado ;p$rdidas e intereses)
Reparacin del agravio moral. (e tipo subjetivo, ej. 'i la obra se torna in!abilitable slo se paga en dinero.
#a2os$
94 2 45
REC,G()' , 7)D,R CG,2() ,'GD) G2, )9R,
C)DE2L,(, *)R )7R) *R)BE'+)2,"
______
_____________)
Por ruinas parcial total
8icios de obra ocultos aparentes
7aas6 de,ectos6 ,atas6 de,iciencias maas terminaciones de obra.
El propietario debe !acer el reclamo antes de los 0/ d&as ;5 meses), desde la aparicin del vicio, alla deecto.
MECM)' +"JC+7)':
Mec!os l&citos: e3presiones de la voluntad.
Mec!os il&citos: pueden ser acciones u antisiones ? no !acer algo preciso necesario?

*ER+)() (E >,R,27+, A *RGE9,:
>arant&a total: -/ a8os por ruina total parcial, desde el momento de la entrega de la obra.
RE'*)2',9+"+(,( +2(+'7+27,:
Cuando !ay varios proesionales, ej: arq proyectista y otro ejecuta la obra.
Responsabilidad conjunta, puede reclamar a los otros la responsabilidad que le corresponde. Resp compartida,
mancomunada, es donde c?u asume la parte que le toca.
+2CGD*"+D+E27): 7anto los contratos como las obligaciones que de los contratos se generan, tienen una sola y nica
justiicacin, ser debidamente cumplidas.7odo incumplimiento del contrato ;oblig y resp del arq.) ser severamente reproyado
por el orden legal.
Cumplir:
'igniica reali%ar todos los trabajos previstos en el contrato.
"as cosas deben ser perectamente !ec!as
'i tuvieran deectos, vicios ocultos, deben ser reparados.
'i no se !acen las cosas inejecucin si se !ace mal y luego aparecen vicios y no se pueden re!acer reparar, !abr que
indemni%ar.
)9"+>,C+)2E' A RE'*)2',9+"+(,(:
Obi"aciones: manda al arq !acer, !acer la obra, conorme al proyecto, de acuerdo a un precio.
Responsabiidad$
le ordena al arq que se !aga cargo de todas las activ.
Gna ve% entregada la obra, !ay una garant&a decenal.
Es la imputacin de los resultados da8osos.
Ambas son maniestaciones de la uer%a obligatoria del derec!o. (e su coactividad, co!esin, obligatoriedad.
7E)RJ, *+R,D+(," (E ", RE'*)2',9+"+(,(:
/arant4a #ecena
El arquitecto es responsable por -/ a8os a partir de la entrega y recepcin de la obra al propietario.
Con el paso del tiempo la responsabilidad o garant&a que da el constructor se va ainando.
(e una responsabilidad 4nte"ra, total y global del comien%o, se pasa ;con el correr de los -5/ meses) a una responsabilidad
seecti+a, estructural, sustancial
2o protegiendo los detalles y deterioros que son normales o previsibles por el mero transcurso del tiempo.
Cubriendo s&, plenamente, los da8os por vicios ocultos. +mputables o no al constructor.
En la cspide de la pirmide slo se encuentra la estructura de la obra.
;'lo respondemos a cuestiones estructurales)

En la base de la pirmide nuestra responsabilidad es completa.
;7odos los rubros de la construccin)
En el camino quedarn las garant&as de elementos que envejecen o se deterioran con el paso del tiempo.
9< 2 45
-
/

a
8
o
s
______
_____________)
"imita nuestra responsabilidad si el comitente no !ace un debido cuidado y mantenimiento de la obra.
El arquitecto:
,sume : las consecuencias, las derivaciones, todo resultado perjudicial de su trabajo.
>aranti%a : la buena ejecucin de su trabajo y los dems actores de produccin de obra.
- la calidad del terreno.
- calidad de los materiales.
- la mano de obra utili%ada.
Es el protagonista principal de la obra . 7iene toda la autoridad t$cnica y jur&dica. Conduce el proceso constructivo. *or ello
debe garanti%ar la buena ejecucin de los trabajos y la durabilidad de la obra por el pla%o de garant&a decenal.
"+D+7,C+)2E' (E ", RE'*)2',9+"+(,( (E" C)2'7RGC7)R:
"a resp de constructor no es inea, ni parejaF porque e3isten deerentes obras con dierentes circunstancias, calidad de
obra y materiales.
"a gravedad de la culpa esta en ra%n de las circunstancias en las cuales se producen.
Cuando la administracin est a car"o de propietario, el comitente asume gran parte de la responsabilidad, de compra de
materiales, contratacin de mano de obra y ejecucin de trabajos.
Cuando el constructor asume con autonom&a la gestin t$cnica, proyectual y constructiva, no tenemos garant&a de retencin de
obra.
Responsabilidad proesional:
,specto obi"aciona$ cumplir c? nuestras oblig.
Carcter re"amentario administrati+o: reglas de ejercicio proesional.
,specto contributi+o y de contenido econmico: a los colegios proesionales @ de !onorarios.
,spectos 9ticos pro,esionaes: cuidado de la buena pra3is, respeto al cliente, lealtad c? los colegas.
El constructor es el m3imo responsable de la obra, por su reparacin, t&tulo incumbencias. 2o obstante, deben tenerse en
cuenta las circunstancias de c? contrato. Cuanto se cobra, como es el comitente, quien administra.
El contrato domina tadas las actividades del arq. 'olamente por el contrato pasan todas las derivaciones, en obligaciones y
responsabilidades, que genera la actuacin del proesional.
9= 2 45
______
_____________)
I2 - PRA:I( PRO7!(IO&AL
EHERC+C+) (E ", *R)BE'+I2:
"a alteracin modiicacin de roles y representaciones tareas en sucesivas etapas de la misma obra constituyen la
caracter&stica de la actividad constructora.
Pra)is$ prctica social, orma colectiva de maniestarse los distintos actores sociales.
Ar%uitectos$
dise8o
proyeccin
direccin general de la obra
conduccin t$cnica.
Ejecucin: arquitecto contratista o empresario.
URBANISTAS:
proponen planes, proyectos, programas directores y estrat$gicos.
Bormulan proyectos para la ciudad en el marco del derec!o urbano y la legislacin municipal.
Normas que regulan la actividad profesional: !abilitacin, competencia, incumbencia, matr&cula proesional ;autori%acin para
ejercer) otorgada por el colegio proesional.
-4 (+'EP):
,ctividad creadora del arquitecto.
El arquitecto imagina las soluciones espaciales y est$ticas en uncin de la satisaccin de necesidades y e3pectativas de
su cliente.
*reiguracin, deinicin, propuesta. El arquitecto acepta una encomienda que propone propuestas y soluciones a la
necesidad del comitente.
Representa un trabajo o creacin original sobre el que ejer%a la propiedad intelectual o derec!o del autor ;ley --.E5.).
54 *R)AEC7,C+I2:
Expresin documentada en detalle de las propuestas de dise8o.
*lanos, planillas, memorias, presupuestos y clculos que permitan la ejecucin iel al dise8o t$cnicamente seguro y viable.
Es decir, planos generales, planos de construccin ;de instalaciones por ejemplo), pliegos de condiciones, generales y
particulares, y el presupuesto global ;estimacin del valor de la obra).
.4 (+RECC+I2 >E2ER,":
Es normalmente quien dise8 la obra.
'u misin es controlar, inspeccionar para que la obra se !aga bien, y tambi$n supervisar y corregir.
)rgani%a e impone pla%os, ormas y procedimientos.
)rgani%a los recursos !umanos, t$cnicos, materiales, econmicos para garanti%ar la correcta relacin de la obra.
Representa al propietario.
Controla desde auera para que se proyecto sea bien interpretado y ejecutado.
14 C)2(GCC+I2 7CC2+C,: tiene a su cargo el control directo del proceso de materiali%acin de la obra.
)perador que concreta los trabajos asignados por la direccin de la obra.
Es quien est dirigiendo el proceso interno de la ediicacin.
Es quien interpreta los planos, pero que consulta y acata los directivos del director.
+nterviene desde adentro de la obra, en la organi%acin de los actores de produccin. )rdena el trabajo y capataces,
controla al personal, los materiales y lleva el libro de rdenes que mostrar al director.
64 EHECGC+I2: arquitecto empresario
"a ejecucin como actividad proesional, comercial, inanciera y empresaria.
9E 2 45
______
_____________)
'e reempla%a el !onorario como orma de retribucin al proesional por la ganancia, la utilidad o beneicio que representa
la dierencia entre costo y precio inal.
En donde el arquitecto asume la doble o triple responsabilidad de ejecutar bien, sin sacriicar la calidad por la ganancia.
B)RD,' (E ,C7G,R '+2 +27ERKE2+R E2 ", )9R,.
E" ,R<G+7EC7) ,'E')R:
,compa8a y enriquece los criterios del proesional que tiene a su cargo la obra.
Es un rol libre, no arancelario, cuyos !onorarios son de libre contratacin. Relacin privada.
E" ,R<G+7EC7) C)2'G"7)R:
Es el proesional consultado por abogados o comitentes para evaluar el estado de una obra.
*uede producir un inorme que aporte las bases de un reclamo judicial o e3trajudicial.
Es importante ser cuidadosos en el contenido de los inormes. 2o se deben aventurar juicios particulares. "os inormes
deben ser objetivos y veriicables en la obra. *or $tica proesional debemos respeto al trabajo de nuestro colega.
E" ,R<G+7EC7) *ER+7):
Es un au3iliar de la justicia.
,sesora a los jueces y constituye la prueba principal en el juicio.
'e convierte ;como proesional de la arquitectura), en un uncionario judicial a modo de un rgano estatal independiente
que !abla u opina desde su disciplina.
3uicio6 peito o proceso judicia$ ante la seguridad de sentirse aectado o perjudicado por la conducta de otro, el aectado
!ace un reclamo al rgano del Estado que se dedica a administrar justicia: los jueces o tribunales.
El reclamante se llama: ,C7)R
El reclamado se llama: (ED,2(,()
El reclamo se !ace por escrito y se llama: (ED,2(,
El demandado contesta la demanda y se !ace el juicio a las pruebas: documentos, conesiones del propio interesado,
testigos ? preguntas, prueba pericial.
El jue% designa al arquitecto ;de una lista de inscriptos) para que:
-4 acepte el cargo de perito.
54 7ome conocimiento del caso.
.4 *rodu%ca su inorme pericial.
Condiciones para ser perito judicia$
-4 'er idneo en la materia: t&tulo, matr&cula proesional.
54 +nscripcin anual en tribunales.
.4 (istrito de actuacin.
Cuando se es desi"nado perito$
-4 ,ceptacin de la designacin por escrito.
54 Keriicar si !ay consultas t$cnicas o peritos de porte.
.4 Revisar y estudiar el e3pediente completo.
14 'olicitar adelanto de gastos ;puede o no otorgarlos el jue%).
Reai5acin de in,orme$
-4 reali%ar una inspeccin completa del lugar.
54 Macer anotaciones de lo observado, !aciendo reerencia al lugar, altura, etc., donde se encuentra el vicio o la alla.
.4 7omar otogra&as y detalles y acompa8ar con croquis orientativos desde donde se tomaron las mismas.
95 2 45
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_____________)
14 'i uera necesario deber adjuntar croquis de algn detalle particular que clariique la imagen otogrica.
64 7omar muestras para reali%ar anlisis o estudios de laboratorio.
2ormas que regulan la actividad de los arquitectos
-4 G2+KER'+(,(: nos otorga el t&tulo !abilitante ;!abilitacin gen$rica)
54 C)"E>+) (E ,R<G+7EC7)': regula la actividad proesional.
.4 (+'7R+7)'
14 C)2'EH) CJK+C) A *R)K+2C+,": regula la actividad de los distritos.
El ar%uitecto como administrador tiene la gestin econmica, inanciera y legal de la obra.
El comitente como administrador no es tan coniable porque necesita del arq para cada decisin que tome, ej: compra de un
material.
")' *R+K+"E>+)' A E" (ERECM) (E RE7E2C+I2:
Cuando la ley concede a una persona un poder especial para que pueda cobrar sus cr$ditos, decimos que estamos ante un
privilegio.
El derec*o de retencin ;del constructor arquitecto) subsiste en caso de concurso quiebra.
"as caracter&sticas son:
<ue el poseedor de la cosa no debe abandonar entregar la cosa.
'i somos despose&dos contra nuestra voluntad, el jue% nos vuelve a entregar laobra.
)tros acreedores pueden embargar y !acer rematar la obra, pero para tomarlos deben pagar los cr$ditos del
constructor.
El principio que justiica este poder de preerencia que tiene el arq est dado por que el valor que !oy tiene el inmueble en gran
parte est debido al trabajo del arquitecto.
DEC,2+'D)' *R)CE',"E' <GE >,R,27+L,2 ", *R)7ECC+I2 (E" M)2)R,R+):
El codigo Civil protege los !onorarios del arquitecto y de los constructores en general, de dos mneras : dndoles privilegios
sobre el valor de los inmuebles, y derec!o a retenerlos.
Estos privilegios y derec!os de retencin se dan cuando:
El comitente no paga lo que debe.
Es preciso que se !agan los juicios por cobro de pesos que sean necesarios.
En el juicio el deudor puede pagar sus deudas, si no lo !ace, se manda el ediicio a remateF de lo que se obtenga -Q
cobran los arq y constructores, luego los otros.
)tro privilegio de carcter procesal que tienen los arq en relacin al cobro de !onorarios. "as leyes dicen que se proceder
v&a apremio: signiica que el cobro se !ace de manera ejecutiva y se procede de inmediato a :
-. embargar bienes del deudor
5. a rematarlos
si el deudor tuviera otros acreedores, el arq cobra -Q, porque go%a de esos privilegios.
Resumen:
el arq tiene privilegio para cobrar primeroF proteccin del !onorario con juicio de apremio.
(erec!o a retener la obra, !asta que el deudor page, !asta que se remate y se le page a $l -Q.
'i otros rematan el ediicio, el privilegio no se pierde: se cobra -Q.
el derec!o de retencin solo se pierde si abandona la obra.
9C 2 45
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2 #!R!CHO ; CI1#A#
DE(+,2ERJ,
+magen de la ciudad: construccin en lotes de subdivisin de man%anas, en cuadr&cula, entre medianeros.
*,RE( ) DGR) DE(+,2ER): es aquel muro que est situado en el medio de dos !eredades, el que divide dos lotes
vecinos, el muro lindero, el que marca el costado lateral de los terrenos. 7anto si sirven como cerramiento y apoyo a
ediicaciones linderas, como si no se integran a la ediicacin del vecino.
En el mbito urbano, podemos deinirla como el muro nico, de uso comn entre vecinos linderos.
Gso comn que adems es obi"atorio.
!)cepciones$
En %onas de estabilidad geolgica se pueden evitar si el segundo ediicante deja entre ambos muros laterales un espacio
suiciente como para servir de pasillo.
En %onas s&smicas en donde se requieren separaciones entre los ediicios para garanti%ar la estabilidad del sistema
estructural.
En otros casos se admite o se !ace obligatorio el per&metro libre:
En un ediicio de torre que tiene sus 1 ac!adas abiertas.
En reas especiales con tipolog&a de ciudad jard&n.
Es esencia para que e3ista muro medianero:
<ue el eje entre ambos lotes linderos le sirva de reerencia material.
<ue separe el ediicio o que se e3ija implantar un muro de divisin o de proteccin a la privacidad de los predios.
Es irree+ante:
<ue el muro est$ empla%ado e3actamente en coincidencia con el eje divisorio de los terrenos.
*uede estar encaballado o despla%ado !acia un lado o !acia el otro.
Es absolutamente secundario que el muro est$ pago o an se deba.
2,7GR,"EL, HGRJ(+C,
Propiedad pri+ada:
Es el ejercicio de un dominio, de un goce, de una posesin absoluta sobre las cosas.
Es un derec!o e3clusivo y absoluto.
'ituacin combinada # cuando algo es de dos personas: copropiedad o condominio.
"a naturale%a jur&dica del muro medianero es el de ser una copropiedad, un condominio de indi+isin ,or5osa. Es un
derec!o real porque es un derec!o que se tiene sobre la cosa.
C,R,C7ERJ'7+C,' (E" DGR) DE(+,2ER):
En nuestro pa&s es:
(erec!o de propiedad o dominio compartido por dos personas ;los dos vecinos linderos). copropiedad . condominio
Es una cosa inmuebe: una pared y un terreno sobre el que la pared se asienta.
Es indi+isa$ porque la pared no se puede dividir.
Es propiedad de partes i"uaes: se es due8o de todo el espesor del muro, por partes iguales con el otro.
Es uso solamente es de un lado para cada uno. De%cla de prop comun: por el muro compartido con uso e)cusi+o.
Esta copropiedad comn de todo el espesor de la pared se maniiesta en el pagar: cuando lo adquiero, le pago al primer
ediicante la mitad del valor de la pared ;toda, !asta los revoques del otro lado se computan y se divide por dos.
Cuando se deteriora, ambos pagan el arreglo.
Cuando apoyo sobre la pared puedo apoyar sobre todo el espesor del muro. 'olamente tengo que tener en cuenta la regla
de oro del condominio: no puedo !acer un uso que le impida al otro un uso igual.
Cuando !ago canaletas, nic!os o e3cavaciones en el muro puedo pasar de la mitad de su plano medio siempre que no
debilite o deteriore la calidad o resistencia del muro.
9D 2 45
______
_____________)
C)2CE*7): nace como muro !ec!o por uno de los vecinos pero desde su construccin se lo !ace destinado al uso y prop
comn.
!s e muro atera de un inmuebe construido mitad y mitad6 en e eje di+isorio6 encabaado entre os dos terrenos.
Borma parte inseparable de las dos construcciones.
Es permanente6 indi+isibe y compartido en todo su espesor6 en toda su ar"o y ato.
Es construido por el primer ediicante, quien puede invadir el terreno vecino con la mitad del espesor y que puede ser
tomado sin permiso del segundo ediicante: quien deber pagar la mitad del valor del muro.
()D+2+):
(erec!o a usar y disponer de las cosas.
Es un derec!o absoluto que e3cluye a otros.
E3cepto cuando lo compartimos. En este caso el derec!o se llama copropiedad o condominio .
Borma de propiedad compartida entre dos o ms personas por lo cual ambos
propietarios son due8os de una parte indivisa de la cosa. 2o se puede dividir,
permanece como condominio perpetuo.
Constructivamente y jur&dicamente se incorpora al bien del otro.
*R)*+E(,( C)D:2 (E G')' EOC"G'+K)':
"a naturale%a de la pared medianera nos indica una caracter&stica muy peculiar:
Propiedad comn de ado a ado.
1so de un soo ado: el que me corresponde. *uedo !acer todos los usos que sean compatibles con las condiciones y
posibilidades del muro. El otro condmino no est obligado a pagar los revestimientos que se me ocurran agregar.
,(<G+'+C+I2 (E ", DE(+,2ER,:
Construccin conjunta: es un caso muy poco recuente porque es improbable que ambos linderos coincidan en el
momento de construir.
Pa"o o compra: modo normal de adquisicin de la medianera: por la compra del segundo ediicante paga al primero. 'i
no lo utili%a, porque construye per&metros libres, paga !asta la altura que representa muro tapial de cerco ; -,R/ m.)
#onacin$ se daba anteriormente cuando los vecinos se ayudaban mutuamente, o porque la mayor&a, siendo inmigrantes,
no conoc&a esta caracter&stica de la medianera en nuestro pa&s: que est destinada a ser de los dos. May que documentar la
donacin
Por prescripcin: los derec!os reales personales se adquieren pierden por prescripcin: es un medio de adquirir un
derec!o o de librarse de una obligacin por el mero transcurso del tiempo.
;el primer ediicante tiene -/ o 5/ a8os para reclamar el pago de la medianera).
)9"+>,C+)2E' *R)*7ER RED: signiica junto, al lado encima de la cosa.
'on las que tienen las deudas y los pagos de medianer&a.
Es una obligacin propter rem porque no sigue a la persona sino a la cosa.
"as obligaciones propter rem nacen con la cosa . 'on obi"aciones ambuatorias, se mueven o despla%an con las cosas
respecto de las cuales !an nacidoF non in!erentes al inmueble no a las personas.
<uien construye la pared puede cobrarla. *ero si este vende su terreno, la obligacin pasa a quien la tenga en el
monento.
(E7ERD+2,C+I2 (E" DGR) , *,>,R:
Cmputo y presupuesto ;tener en cuenta la ranja del terreno)
(epreciacin por estado de conservacin ;tablas, clculo directo por a8os de antigSedad, criterio proesional, etc.). paga la
mitad y segn valor real.
En un solo inmueble encontramos entrela%ados el derec!o individual y e3clusivo, con el derec!o comn del consorcio. En la
relacin de medianer&a e3iste una dimensin pblica y urbanista ;derec!o urbano) y una cuestin privada ;derec!o civil)
#!R!CHO PRI8A#O #!R!CHO PBLICO
4? 2 45
______
_____________)
Relaciones entre linderos.
Cobro del valor construido.
Gso y goce del muro.
Conservacin, reparaciones.
'olucin de conlictos
#erec*o Ci+i:
derec!o dominial y privado del primer ediicante
)bligaciones de utili%acin.
+nvasin del terreno lindero.
(erec!o a usar el muro ya ediicado.
(erec!o a demoler, reparar, reor%ar.
(erec!o a sobre elevar.
#erec*o 1rbano:
la ciudad impone la solucin del muro lateral compartido
entre vecinos linderos.
*RE'CR+*C+I2:
Borma de adquirir o perder derec!os.
El que adquiere un inmueble de buena e y justo t&tulo, prescribe la propiedad y la posesin continua de -/ a8os ;art&culo
.TTT)
*rescribirse a los 5/ a8os la propiedad de las cosas inmuebles por la posesin continua de 5/ a8os, con nimo de tener la
cosa para s&, sin necesidad de t&tulo ni de buena e.
(os tipos de prescripcin: liberatoria y adquisitoria.
C)2KE2+) (E DE(+,2ERJ,:
(ocumento autosuiciente para justiicar la compra, la adquisicin y la pereccin de la copropiedad o condominio de indivisin
or%osa.
En el convenio deben establecerse:
"as partes que contratan.
(escripcin del muro total lindero.
*osicin entre los terrenos.
*arte del muro ocupado por el segundo ediicante.
E" ED*",L,D+E27) (E" DGR):
El adecuado, correcto, mandado por ley, es aquel que coloca a la pared mitad y mitad. !ncabaado. En perecta coincidencia
del plano medio de la pared con el eje separativo de los dos lotes.
Duros despla%ados del eje divisorio:
espla!ado "acia el primer edificante: ante el error que cometi el primer ediicante de levantar la totalidad del muro sobre
su terreno, la ley lo sanciona con una venta or%osa: debe vender la mitad de la pared y debe entender que con la pared
tambi$n se va el terreno.
espla!ado "acia el segundo edificante: si el primer ediicante levant la totalidad del muro en el terreno vecino, puede
cobrar la pared pero descontando el terreno que indebidamente !a invadido. (ebe pagar el terreno que gana.
*RE'G2C+I2 ; idea anticipada)(E DE(+,2ERJ,:
elaboracin mental que nos permite llegar a un convenio ms o menos pleno, racional, undado, sobre cuestiones de las
que no se puede lograr una plena prueba.
En el caso de no tener un convenio de medianer&a bien redactado se debe apelar a la instancia presuncional.
Es una suposicin undada en algo.
"os arquitectos deben asumir una correcta actitud proesional:
-4 Cuando nos iniciamos en la relacin con el cliente y planteamos una obra debemos deinir la situacin del
terreno. Corroborar si e3iste otro muro medianero aprovec!able.
54 'i e3istiera muro o pared a ser incorporada a mi proyecto debo buscar antecedentes, pedir planos originales,
tambi$n planos de los vecinos linderos. *ido antecedentes en el departamento de obras privadas de la municipalidad.
.4 E3istiendo paredes aprovec!ables reali%o las negociaciones y dems trmites para que los muros se
adquieran de manera amigable.
14 En la duda, si el cliente supone !aber pagado la pared, pero no tiene pruebas, se supone que el antiguo
propietario !ab&a tenido arreglos con sus vecinos, entonces evaluaremos la posibilidad de llegar a conclusiones que me
permitan elaborar las presunciones y los indicios.
43 2 45
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_____________)
"a presuncin no es una verdadera prueba, es ms bien una deduccin lgica, racional y undada.
")' 7J7G")':
E3isten instrumentos:
*blicos:
ejemplo: escrituras. 'e inscriben en el registro y toman carcter pblico
*rivados:
4 convenios.
4 contratos de medianer&a
4 gricos
4 planos, croquis de muros en vista y cortes
4 clculos para liquidar el pago de la pared.
Es necesario que las escrituras de venta redactadas por los escribanos !agan reerencia a la situacin de los muros linderos.
"os escribanos deben ser cuidadosos y prolijos y deben volcar en las escrituras las constancias de compras de medianer&a.
E" (ERECM) C)D*,R,()
Espa8a: con+enio de ser+idumbre : derec!o real que se tiene sobre un inmueble ajeno. "a propiedad contina siendo del
primer ediicante. El segundo adquiere solamente el derec!o a usarlo.
(istema Ar"entino$
condominio de indivisin or%osa con iguales derec!os y con obligaciones iguales tambi$n.
los dos vecinos tienen la posibilidad de darle cualquier uso, con tal que no impida un derec!o semejante por parte del
lindero.
cuando !ay que reparar el muro ambos vecinos deben pagar. 7ienen obligacin de mantenerla, usarla en condiciones de
calidad.
cualquiera puede sobreelevarlo, incluso puede demolerlo si no sirve para el uso que quiera darle; pero corre con todos lod
gastos porque a $l no le sirve as&)
el segundo ediicante tiene los mismos derec!os, las mismas atribuciones y las mismas obligaciones y responsabilidades
de usar bien y mantenerlo en condiciones. Maci$ndose cargo por su cuenta de inconvenientes que se deban a un mal uso o
e3ceso de sobrecarga que pueda provocarle uno de sus vecinos.
'apia o -uro di+isorio$
7apial cerco es siempre obligatorio en las ciudades, salvo e3cepciones de la misma reglamentacin municipal.
Es siempre un muro medianero, tenga el espesor que tenga y sea del material que uere.
'iempre debe ser costeado por ambos vecinos.
El tapial, salvo las e3cepciones de jardines o contornos libres, es necesario y obligatorio. *or respeto a la privacidad.
Es de competencia municipal.
"a conservacin:
Es mantener en uso. Macer uso mientras se cuida que la cosa no se deteriore. El uso y goce es la orma activa de sus
derec!os. "a pasiva est en mantener, conservar ese uso y goce de la mejor manera.
Reconstruccin 'obre4elevacin 4 Gso:
7odos pueden !acer y des!acer, siempre que:
2o se impida un uso igualitario del vecino.
'i el uso provoca algn da8o, debo repararlo.
'e pueden abrir vanos ;y luces) si se encuentran a ms de . m de altura y c? rejas, siempre que no altere la privacidad del
vecino. El vecino tiene la posibilidad de !acerlas cerrar, pues las vistas no pueden ser invasivas. (eben superarse . m en alto
y lateralmente
,bandono:
2adie puede abandonar una pared que es medianera. *uede, en todo caso, de manera parcial.
"iquidacin: ; calcular) tarea propia y oblig de los proesionales.
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_____________)
2os estamos reiriendo a la manera de justipreciar los montos que estn en juego al plantearse la adquisicin de la
copropiedad o el condominio de un muro. Es decir, cuanto debe pagar el segundo ediicante que ya us o pretende utili%ar la
pared. El valor computable ser el de la ec!a de la demanda ;actuali%ado)
El muro se liquida conorme a la realidad de sus materiales, de su construccin ;mano de obra), de su antigSedad y su estado
de conservacin. 'e tienen en cuenta los adicionales ;!onorarios proesionales, estructura especial, etc.) y la depreciacin
; -?6 de E a 5/ a8os, -?. de -6 a ./ a8os)por antigSedad, y se divide por dos.
Mabr ormulas propuestas para dierentes situaciones:
-4 para muros comunes que sirven a la nueva ediicacinF si no se sabe de que est !ec!o, se toma como muro comn.
54 *ara muros distintos de materiales no tradicionales
.4 Duros muy antiguos, en obsolescencia, que necesitan reparaciones costosas o demolicin.
14 'ituaciones planteadas por ediicaciones de altura: necesidades estructurales distintas, etc.
*R)*+E(,( M)R+L)27,"
Es una propiedad pri+ada pero sometida a intereses comunes
Es un condominio de indi+isin ,or5osa con reas, partes o unidades de propiedad e)cusi+a.
Propiedad di+idida *ori5ontamente.
Mistricamente la *.M. +ntent dar solucin y respuesta a una necesidad social y econmica del momento
2,7GR,"EL, HGRJ(+C,:
Es una combinacin de derec!os e3clusivos y comunes.
Es un condominio que reconoce reas particulares y e3clusivas.
Es una propiedad e3clusiva que reconoce reas en copropiedad o condominio.
El sistema de *. M. Es un sistema de propiedad di,erente a tradiciona.
En un solo inmueble encontramos: combinados el derec!o individual y e3clusivo con el derec!o comn del consorcio.
En donde se da una copropiedad compleja donde intervienen derec!os e3clusivos y comunes que constituyen una trama
entrela%ada que robustece la idea de una naturale%a jur&dica di,erente y ori"ina.
2o tiene los atributos del viejo derec!o de propiedad privada ;uso, goce, capacidad de disponer de la cosa), pero sugiere otros
derec!os u otras ormas de ejercer ese derec!o de propiedad
#erec*o rea autnomo %ue combina propiedad e)cusi+a con propiedad comunitaria.
7iene los elementos de la propiedad tradicional, es decir uso, goce, capacidad de disponer de la cosa.
Es una unidad ;de vivienda, oicina, etc.) que junto a otras unidades independientes poseen reas lugares en comn. El
terreno es propiedad de todo ;el consorcio)
El ediicio se compone de:
-4 URE,' EOC"G'+K,': de uso comn ;pasillos)
de uso e3clusivo ;unidad particular, terreno, ac!ada, cubierta)
54 URE,' C)DG2E': de uso comn ;palieres, estructura)
de uso e3clusivo ;balcones, terra%as, patios en planta baja).
'e consideran comunes el terreno y todas las reas de uso comn indispensable para mantener la seguridad del ediicio.
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_____________)
'i construyen tec!an, los dems consorcistas se lo pueden !acer demoler, aunque sea su propio patio terra%a, ya que el
espacio a$reo es comn.
"a escritura de propiedad se desdobla en:
Gna parte !ace reerencia a lo e3clusivo
)tra parte !ace reerencia a las partes comunes en condominio. 'on los elementos que estn en perecta comunidad
dominial de carcter obligatorio, indivisible, inseparable de los dominios e3clusivos de c?unidad.
7&tulo de copropiedad de las reas comunes:
!n e re"amento de copropiedad y administracin.
normativa, estatuto del ediicio.
reglamento de uso, goce, de la utilidad, la convivencia, de los l&mites, de la tolerancia.
Estructura del reglamento:
o sea las bases de organi%acin jur&dica, administrativa y econmica que ormali%an la constitucin y el uncionamiento del
consorcio:
nombre, direccin, carcter y destino del ediicio.
Enumeracin de las unidades, si todas tienen el mismo uso o es mi3to.
(eterminar las unidades e3clusivas ;mV, descripcin)
(eterminar reas comunes.
2ormas de >obierno :
del ediicio ,dministracin, asambleas, comisin administrativa, es decir . o 1 consorcistas que toman decisiones
sin necesidad de reunirse en asamblea
2ormas de convivencia :
"&mites, pro!ibiciones, conductas.
2ormas econmicas : pago de e3pensas, mantenimiento.
Reglamento general: Kerdadero estatuto del consorcio.
Reglamento interno: 2ormativa que reiere a los usos cotidianosF en especial al uso de las reas comunes y uso y costumbres
de la vida amiliar.
Reglamento para reas especiales: r$gimen para uso de coc!eras, solarium, piscinas
IR>,2) (E >)9+ER2):
Consorcio$
'ociedad que constituyen todos los propietarios de unidades uncionales y e3clusivas.
Es una persona jur&dica: como tal tiene derec!os y obligaciones. A por ello tambi$n representa y acta por el conjunto de
los propietarios.
'ociedad cerrada que se gobierna a s& misma.
7iene la necesidad de un mandatario o representante.
7iene su estatuto. Reglamento de copropiedad y administracin. A tiene su reglamento de uncionamiento interno.
Administrador: persona jur&dica. Representante. ,poderado del consorcio. Dandatario. *osee patrimonio y recursos,
prove&dos por los socios ;consorcistas)
Asambea$
Reunin de los consorcistas en un acto.
'on soberanas: pueden decidir sobre la vida o muerte de cualquier asociacin.
(os tipos: a) ordinariaF b) e3traordinaria
)R>,2+L,C+)2E' ()D+2,"E' '+D+",RE' ," '+'7ED, (E *R)*+E(,( M)R+L)27,":
otras ormas modernas de propiedad compartida
Clubes de campo
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(escripcin &sica y
arquitectnica
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Cementerios privados
7iempos compartidos ;dptos por temporada, se adquiere un derec!o de uso del depto)
>aler&as comerciales o s!oppings
'on ormas impuestas por modas, gustos y requerimientos de la vida contempornea # inluencia de ley.
Cada propietario podr !acer uso de las partes comunes sin perjudicar o restringir el leg&timo derec!o de los dems.
El derec!o de cada propietario sobre los bienes comunes es proporcional al valor del departamento de su propiedad.
Esta pro!ibida toda modiicacin en el rente del ediicio ;paredes y aberturas e3teriores).
Cada propietario atender los gastos de conservacin y reparacin de su propio departamento pudiendo modiicarlo
sin alterar la supericie cubierta ya que las e3pensas son proporcionales a estos. 'iempre !ay que tener e3presa por escrito, la
conormidad de todos los consorcistas. 7ampoco se pueden !acer modiicaciones que aecten la seguridad del ediicio.
En el r$gimen de propiedad !ori%ontal se entienden vedadas todas las actividades y usos no e3presamente
permitidosF distinto en la propiedad privada donde lo que no est pro!ibido, est permitido.
Consejo de administracin # representa a los consorcistas.
RC>+DE2 EC)2ID+C) (E" E(+B+C+) A C)2')RC+):
El consorcio y su administrador cuidan de las reas comunes pero no las poseen.
(e puerta para adentro los gastos de impuestos, mantenimiento, limpie%a, arreglos, etc. corren por cuenta del due8o.
(e las reas comunes se !acen cargo todos a trav$s del consorcio. A $ste a trav$s de la administracin.
El administrador cobra para atender estos gastos, lo que se llama e3pensas # gastos o costos que demanda el ediicio.
'irven para atender gastos corrientes, tener ondo de reserva, pagar a los empleados y eventualmente algn imprevisto.
'i algn imprevisto e3cede un cierto nivel, el administrador los cobra aparte ;mediante un pago adicional): un arreglo
importante o impostergable como puede ser el ascensor.
"os arreglos en el interior de cada unidad solamente se podrn !acer con ondos comunes cuando el problema le viene de
auera: de un ca8o comn, de una instalacin del ediicio, del mismo desagSe de la unidad pero que se rompe uera del
departamento, en un muro comn, en el piso losa.
"a cuota4parte de la co4prppiedad est en relacin al valor proporcional de c?unidad depto.
"as obligaciones que tienen los propietarios de contribuir al pago de e3pensas son las denominadas propter rem, o
ambulatorias.
", KER(,(ER, "EA (E ")' E(+B+C+)' E2 *.M. ')2 'G' RE>",DE27)':
Re"amento "enera$ de co4propiedad y administracin, es la base y t&tulo de los derec!os que tengo en el ediicio como
propietario de una parte ;parte inescindible)
Kerdadero estatuto del consorcio.
(ispone sobre las e3pensas.
(ispone sobre reas comunes.
'obre el administrador.
'e arreglan las reuniones y asambleas: orma de votar, porcentajes, representantes y mandatos.
Como se modiica el reglamento, como se pueden dictar otros reglamentos ;interno, de coc!eras, etc.)
Re,iere a a copropiedad y administracin de edi,icio.
Es parte del '4tuo de Propiedad ;muc!as veces se agrega a la misma escritura) me dice cuanto poseo
(ispone la orma de elegir al administrador, sus deberes y acultades. Como debe actuar en nombre del consorcio, como
debe comunicar las decisiones propias y las de la asamblea, etc.
Re"amento interno$
(ispone sobre !orarios.
'obre limpie%a, personal dom$stico, proveedores, otros visitantes.
'e dispone sobre la solucin de los problemas cotidianos: como se ordena la limpie%a, como se arreglan los desperectos,
como se paga, !orarios de descanso en verano y en invierno.
&ormati+a %ue re,iere a os usos cotidianos6 a as ,ormas de con+i+encia6 a as costumbres %ue se imponen en
cada edi,icio< en especia a uso de as reas comunes y uso y costumbres de a +ida ,amiiar.
'on simples contratos o con+enios particuares que celebran los consorcistas.
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+ndicarn la manera en que actuar el administrador en cada problema: como cobra, como paga, como organi%a el
personal.
Re"amentos particuares$
Reglamento interno, de coc!eras en *.9., de uso de piscina en la terra%a, etc.
Administrador$
'e elige y se despide por la asamblea. *uede ser un consorcista o una persona ajena al consorcio.
'u uncin puede ser gratuita o remunerada.
Es el apoderado con plenos poderes que controla, vigila, decide y tiene amplias acultades para liquidar e3pensas y !acer
gastos e3tras que sern cobrados a los consorcistas, o bien puede depender del consejo de ,dministracin que asume estas
acultades.
Representa a la comunidad, al consorcio rente a los e3tra8os y tambi$n rente a c?propietario particular. *uede pararse
rente a c?consorcista para reclamarle deudas prestaciones, en nombre del consorcio.
En las e3pensas se debe pagar el seguro contra incendio ;obligatorioT. las e3pensas son proporcionales al valor de c?
unidad.
"as asambleas pueden ser ordinarias ;anuales) e3tra4ordinarias ;p? casos especiales)
'e necesita para:
Dodiicar los porcentajes que tiene cada unidad unanimidad.
Mipotecar el ediicio unanimidad.
Dodiicar el reglamento =>? partes.
(emoler ;en caso de vetuste%: obsolescencia irrecuperable) o construir ms de a mitad o mayor4a, que representa
ms de la mitad del ediicioF no por nQ de deptos, sino por el @ que c? depto tiene asignado en el total. "a minor&a !ace lo que
decide la mayor&a, acompa8a vende su parte.
RC>+DE2 (E *REM)R+L)27,"+(,(:
7ratndose de inmuebles que sern sometidos al r$gimen de *. M., se intenta instrumentar un sistema que acompa8e a la
obra, al proyecto, al consorcio, a los adquirientes, a los mismos promotores y a sus proesionales, en el largo y muc!as veces
complicado trmite y proceso que va desde el comien%o al in de la obra.
'i el mismo ediicio la construye una empresa persona y no los vende ;alquila los ocupa el) no es necesario someter a *.M.
En el caso de que !aya venta de departamentos antes de ser terminado el ediicio # el propietario que decida vender deber
!acer constar en escritura pblica la aectacin del inmueble a dic!o proyecto.
*ara aectar el inmueble deben presentarse:
Escritura o t&tulo de propiedad.
Densuras.
*royectos de obra.
'ubdivisin entre las unidades.
Reglamento de copropiedad y administracin.
Ejemplo:
- una sociedad consorcio propietario de un ediicio que se proyecta construir. 7odos ponen igual y tendrn igual.
- 'i se vende anticipadamente la unidad, el comprador no es comitente de la obraF !ay una empresa que construye y vende.
- conjunto de personas que se asocian p? encargar la construccin del ediicio. '& son los comitentes, y el arq tiene la
responsabilidad de entregar la obra, etc.
Pre+enciones$
,ectacin de todo el inmueble ;desde el terreno) que se iba a subdividir en departamentos o unidades en propiedad
!ori%ontal.
+nscripcin de esa aectacin en el registro >eneral.
+nscripcin de cada venta, de cada boleto, de cada promesa de venta que !acen los promotores.
Con la inscripcin no slo se evita que un mismo departamento se venda dos veces. 'e evita tambi$n que el promotor
que ven&a construyendo venda todo y burle a los pocos o muc!os que ven&an pagando la cuota.
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_____________)
Con la pre4!ori%ontalidad se inscribe, se aecta el terreno y todo lo que est sobre el terrenoF se anotan tambi$n las ventas
de cada unidad. 'e da origen al pre4consorcio cuando estn vendidas todas las unidades cuando est concluida la obra.
Esta ,ectacin constituye el sistema de pre!ori%ontalidad.
<ue tiene un proceso de organi%acin del ediicio en un pre consorcio y luego cuando se vendieron todas las unidades o est
construida la obra se produce la ormacin del consorcio deinitivoF con los verdaderos propietarios
'i la obra se para por 0 meses los compradores pueden:
a) *edir intervencin judicial.
b) *lantear la rescisin del contrato.
)R>,2+L,C+I2 A B+2,2C+,C+I2 (E E(+B+C+)' ')DE7+()' , *. M.
(e que manera reglamenta un ediicio todos sus problemasW
Ejemplos:
(escripcin del ediicio, sus reas y caracter&sticas : cantidad de unidades, de pisos departamentos, locales. > Gnidades
complementarias como stanos, bauleras, tendederos. > Coc!eras ;r$gimen especial para garajes, venta con unidades, o
ventas a terceros, etc.
Gnidades e3clusivas : destino ;departamentos para vivienda, locales comerciales pisos para oicinas) > Como uncionan
los locales de comercio ; vidrieras, movilidad de ventas tipo de negocios, etc.) > Cambio de destino ;usos contrarios a la
modalidad, a la moral, etc.) > *ro!ibicin de subdividir las unidades, salvo autori%acin.
Ureas comunes : comunes de uso comn. > R$gimen especial para coc!eras de uso comn. > Ureas comunes de uso
e3clusivo ;patios en planta baja, balcones, etc.)
*orcentaje que se designa a cada unidad : a los eectos del pago de las e3pensas y dems eectos que especialmente se
prev$n.
(e las e3pensas : de la determinacin, del pago y de la mora, del cobro judicial.
(e los gastos e3traordinarios .
(e la administracin : consorcio, del administrador, de las asambleas.
(e la venta de cada unidad : de su alquiler o concesin.
(e la modiicacin de este reglamento .
(e la solucin e3trajudicial de los conlictos : mediacin y arbitraje.
Con estas bases de organi%acin jur&dica, administrativa y econmica se ormali%a la construccin y uncionamiento del
consorcio. <ue ser necesariamente temporario, ya que los reglamentos siempre pueden ser actuali%ados modiicados.
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