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Ministerio de Justicia y Derechos

' , . Humanos

TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCiN No. -)
APELANTE TTULO RECURSO REGISTRO ACTO (s) SUMILLA

98"'2 - 2013 -'SUNARP-TR-L


Lima, O2 DIC. 2013

AMADO CARRASCO ROJAS N 14312 del 17/6/2013. H. T. N 1159 del 6/9/2013. Predios de Lima. Compraventa.

TRANSFERENCIA FORMALIZADA CON POSTERIORIDAD FALLECIMIENTO DEL ADQUIRENTE -.:- R te ~ "Para la inscripcin de la transferencia formalizada con posterioridad /~0j' "'f.allecimiento del adquirente se requiere la escritura pblica otorgada por una ~ w : al" s partes y por los sucesores del causante, no siendo necesaria la intervencin ~ , .__~/ps cnyuges de stos, al tener los bienes adquiridos la calidad de propios."

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i~'!..N~ 1.

. ACTO

CUYA PRESENTADA

INSCRIPCiN

SE

SOLICITA

DOCUMENTACIN

Mediante el presente titulo se solicita [a inscripcin de [a compraventa y cancelacin de hipoteca otorgada por la Caja de Beneficios y Seguridad Social del Pescador en Liquidacin a favor de Flor de Mara Calle Fiestas, Victor Eduardo Calle 'Fiestas, Hildebrando Calle Fiestas y Daniel Calle Fiestas. respecto del predio ubicado en el lote 24 de la manzana A2 de la Urbanizacin Ciudad del Pescador del distrito de Bellavista, Provincia Constitucional del Callao, inscrito en la partida N P01317022 del Registro de Predios de Callao. Para tal efecto, se adjunta los siguientes documentos: - Parte notarial de la escritura pblica de compraventa y cancelacin de hipoteca del 15/5/2013 expedido por el notario del Callao Pedro Germn Nez Palomino. - Copia certificada del contrato de compra venta y cancelacin de hipoteca expedida por el notario del Callao Pedro Germn Nez Palomino el 16m2013. - Copia certificada de la clusula adicional del 2717/2001 expedida por el notario del Callao Pedro Germn Nez Palomlno el 16/7/2013. - Copia certificada de la clusula adicional del 22/4/2013 expedida por el notario del Callao Pedro Germn Nez Palomino el 1617/2013. - Escrito de subsanacin expedido por Hildebrando Calle Fiestas, con firma certificada ante el notario del Callao Pedro Germn Nez Palomino con fecha 16/7/2013. 11. DECISIN IMPUGNADA El Registrador Pblico del Registro de Predios del Callao Javier Gmez De la Torre Briceo observ el titulo en los siguientes trminos:

~.

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Vista la documentacin reingresada, se reitera la observacin formulada:

A\ .

1. Vista la escritura pblica presentada, se aprecia que comparece HILDEBRANDO CALLE FIESTAS con el estado civil de casado. Sin embargo, se debe tener en consideracin lo resuelto por el Tribunal Registral en reiterada jurisprudencia (precedente adoptado en la Resolucin N0 003-2002-0RLCfTR del 4/1/2002 u .. con la finalidad de enervar la presuncin de bien social contenida en el inciso 1) del arto 311 del Cdigo Civil e inscribir un bien inmueble con la calidad de bien propio, no es suficiente la declaracin efectuada por el otro cnyuge contenida en la escritura pblica de compraventa .. .'J, en el sentido de indicar que la calidad '.' I ;IS . de propio o social del bien adquirido se determina por la fecha del v VI~1" instrumento pblico que contiene el acto celebrado, es decir, la fecha ( ,,:>io'?>)~' puesta en el contrato privado o minuta no es suficiente para acreditar la ,<"" a: fecha cierta del mismo, sino hasta que se cumple con una de las ';,-.. .,'?:" condiciones establecidas en el Art. 245 del Cdigo Procesal Civil "(. ..) un , . sI!.: ." documento privado adquiere fecha cierta y produce eficacia jurdica como tal desde: (. ..) 2) la presentacin del documento ante funcionario pblico; 3) la presentacin del documento ante Notario Pblico, para que certifique la fecha o legalice las firmas. (. ..)". En el presente caso, al haberse presentado la minuta del 10/3/86 ante Notario para la realizacin de la escritura pblica de ratificacin de compraventa con fecha 15/312013, es esta ltima la fecha cierta desde donde se toman en cuenta en sede registral los derechos adquiridos, y apareciendo dentificado HILDEBRANDO CALLE FIESTAS como casado, se presume que el bien es conyugal. Se debe tener en consideracin que la minuta de fecha 3017/2012 que origina la escritura pblica presentada, se establece que la transferencia se realiza directamente a Flor de Mara, Vctor Eduardo, Hildebrando y Daniel .Calle Fiestas. A efectos de poder inscribir la transferencia solicitada, srvase presentar escritura pblica aclaratoria con la intervencin de compradores, sus cnyuges y los vendedores. La documentacin reingresada no cumple con subsanar lo indicado en la esquela de observacin. (. . .)".

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FUNDAMENTOS DE LA APELACiN El apelante fundamenta su recurso en los trminos siguientes: Los compradores intervienen en' su condicin' de herederos de sus seores padres, conforme se establece en la segunda clusula contenida en la clusula adicional del citado contrato; en consecuencia, se trata de una herencia, por lo que se reputa que el bien es propio de los mencionados adquirientes, por lo que no tienen necesidad de intervenir sus cnyuges, por ello se incurre en error en la calificacin del mencionado ttulo. El inciso 1 del artculo 245 del Cdigo Procesal Civil literalmente establece que el documento privado adquiere fecha cierta y produce eficacia juridica como tal en el proceso, entre otros, desde la muerte del otorgante; en el presente caso, el contrato de compraventa y cancelacin de hipoteca insertado en la es'critura pblica adquiri fecha cierta desde la muerte de los padres de los compradores ocurrida el 20/2/1998 Y el 18/7/2010, conforme se puede apreciar de las partidas

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registrales donde se encuentran inscritas las respectivas sucesiones intestadas. Por ltimo, debe tenerse presente que como se tiene de la clusula adicional primera del contrato de compraventa en su punto 1 se hace referencia al contrato de prstamo con garantia hipotecaria de fecha 21/4/1975 y adems se tiene del mismo contrato de compraventa que se celebr el 10/3/1986, fecha en las cuales los herederos firmantes eran menores de edad, tal como se acredita con sus documentos de identidad. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL Partida N P01317022 del Registro de Predios del Callao En la partida N P01317022 del Registro de Predios del Callao se encuentra registrado el lote 24 de la manzana "A2" del Programa de Vivienda Urbanizacin Ciudad del Pescador, del distrito de Bellavista, Provincia Constitucional del Callao, siendo su titular registral la Caja de Beneficios y Seguridad Social del Pescador. En el asiento 00001 de la referida partida, cOMta inscrita la declaratoria de fbrica con la siguiente distribucin: 1 ambiente destinado a sala-comedor, 2 dormitorios, cocina, bao, patio delantero dotado de un lavadero y jardn posterior con cerco perimetral. Partida N 70224026 del Registro de Sucesiones Intestadas del Callao

En la partida electrnica N 70224026 del Registro de Sucesiones Intestadas del Callao consta inscrita la Resolucin del 10/10/2001 expedida por el Primer Juzgado de Paz Letraao del Callao,' que despacha la Juez Judith Rebaza Antnez y Secretario ngel Escobar Inga, mediante la cual . se resuelve declarar como herederos del causante Daniel Calle lvarez, fallecido el 20/2/1998, a su cnyuge suprstite Julia Manzueta Fiestas Morales y a sus hijos Daniel, Hildebrando, Vctor Eduardo y Flor de Mara Calle Fiestas. Partida N 70385850 del Registro de Sucesiones Intestadas del Callao

En la partida electrnica N 70385850 del Registro de Sucesiones Intestadas del Callao consta inscrita la Resolucin N 7 de fecha 5/3/2012, aclarada por Resolucin N 8 del 12/3/2012, debidamente consentida, expedidas por el Segundo Juzgado de Paz Letrado del Callao, que despacha la Juez Kelly Ocampo Preciado y Especialista Legal Melchor Justo Huivin Garcia, mediante la cual se declara como herederos de la causante Julia Manzueta Fiestas Morales, fallecida el 1817/2010, a sus hijos: Daniel, Hildebrando, Vctor Eduardo y Flor de Mara Calle Fiestas.

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PLANTEAMIENTO

DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente el Vocal(s) Beatriz Cruz Peaherrera. De lo expuesto y del anlisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestin a determinar es la siguiente: - Si es necesaria la intervencin del cnyuge de uno de los sucesores del causante en la transferencia formalizada con posterioridad al fallecimiento

del adquirente. VI. ANLISIS 1. La calificacin registral constituye el examen minucioso y riguroso que efecta el Registrador y en su caso el Tribunal Registral como rgano de segunda instancia en el procedimiento registral, a fin de establecer si los ttulos presentados cumplen con los requisitos exigidos por el primer prrafo del artculo 2011 del Cdigo Civil para acceder al Rgistro; esto es, la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripcin, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, todo ello en atencin a lo que resulte del contenido de los documentos presentados, de sus antecedentes y de los asientos de inscripcin .. mismo sentido, el segundo prrafo del artculo V del Ttulo ~Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos establece que 0\ \7" , la calificacin comprende la verificacin del cumplimiento de las ~> ~~'o/formalidades propias del titulo y la capa~idad de los otorgantes, as como la . - S\!~y validez del acto que, contenido en el titulo, constituye la causa directa e inmediata de la inscripcin. Seguidamente, precisa la mencionada norma que la calificacin tambin comprende la verifcacin de los obstculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condicin de inscribible del / ,1 acto o derecho y que dicha calificacin se realiza sobre la base del ttulo presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente al ttulo presentado y complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro.

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3. A su vez, el artculo 32 del mismo reglamento indica que la calificacin registral comprende, entre otros, los siguientes aspectos: "(. ..) c) Verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato, asi como la formalidad del ttulo en el que ste consta y la de los dems documentos presentados. d) Comprobar que el acto o derecho inscribible, asi como los documentos que conforman el ttulo, se ajuste a las disposiciones legales sobre la materia y cumplan los requisitos establecidos en dichas normas. (. . .)." 4. Ahora bien, la formalizacin de la transferencia con posterioridad al fallecimiento del transferente o adquirente se encuentra expresamente prevista en el artculo 97 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios \ el que dispone: "Articulo 97.- Transferencias formalizadas con posterioridad al fallecimiento del transferente o adquirente La transferencia formalizada con posterioridad al fallecimiento del transferente o adquirente se inscribe en mrito a escritura pblica o formulario registrallegalizado por Notario otorgado por una de las partes y por los sucesores del causante o, en el caso que la formalizacin sea posterior al fallecimiento de ambos contratantes, por los sucesores de stos. " Esta norma se aplica en aquellos supuestos en los que se celebr un acto
1 Aprobado por Resolucin N 097-2013.-SUNARP/SN del 3/5/2013, publicado en el diario oficial "El Peruano" el 4/5/2013 y vigente a partir del 14/6/2013, de conformidad con la Primera Disposicin Transitoria.

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jurdico en virtud del cual se produjo la transferencia de propiedad de un predio, pero las partes no otorgaron escritura pblica o formulario registral, sino que emplearon en la celebracin de dicho acto una forma distinta, resultando que una de las partes fallece antes de haberse otorgado la escritura pblica o formulario registraL 5. La norma registral citada se sustenta en lo siguiente: a) libertad de forma del acto juridico El artculo 143 del Cdigo Civil establece que cuando la ley no designe una forma especfica para un acto jurdico, los interesados pueden usar la que juzguen conveniente. Asimismo, el artculo 1352 del mismo cdigo dispone que los contratos se perfeccionan por el consentimiento de las partes, excepto aquellos que, adems, deben observar la forma sealada por ley bajo sancin de nulidad. En el caso de la compraventa - contrato que en el ttulo venido en grado fue celebrado por los transferentes y por los causantes -, las normas no designan una forma e~pecfica para su celebracin. Por lo tanto, las partes pueden emplear cualquier forma. b) La transferencia se produjo con la celebracin del acto jurdico. Conforme al artculo 949 del Cdigo Civil, la sola obligacin de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de l, salvo disposicin legal diferente o pacto contrario. Por lo tanto, en los contratos en virtud de los cuales una de las partes se obliga a transferir la propiedad de un inmueble, con la celebracin del contrato queda transferida la propiedad (salvo aquellos casos como la donacin por ejemplo, en los que la norma exige una formalidad determinada bajo sancin de nulidad). En consecuencia, en aquellos casos en los que las partes no otorgaron escritura pblica o formulario registral, la transferencia de propiedad igualmente se produjo con la celebracin del contrato. Esto es, la transferencia de propiedad ya haba tenido lugar, y sin embargo las partes no llegaron a otorgar escritura pblica o formulario registraL c) El principio de titulacin autntica. Conforme al artculo 2010 del Cdigo Civil, la inscripcin se hace en vrtud de ttulo que conste en instrumento pblico, salvo disposicin contraria. En lo que respecta al Registro de Predios, el mismo criterio se encuentra recogido en el artculo 6 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. Este principio regula la formalidad que se requiere para la inscripcin: no se trata de la formalidad que se requiere para que opere la transferencia de propedad. La transferencia de propiedad ya oper desde la celebracin del acto empleando cualquier forma que las partes eligieran, pero para su inscripcin s se requiere el empleo de las formas sealadas por la ley para dicho efecto: escritura pblica o formulario registraL d) Una de las partes que celebr el acto juridico fallece antes de otorgar la formalidad que permita la inscripcin del mismo.

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Conforme al articulo 660 del Cdigo Civil se transmiten a los sucesores los derechos y obligaciones que constituyen la herencia. Por lo tanto, se transmite a los sucesores el derecho de propiedad adquirido, e igualmente se transmite a los sucesores la obligacn de otorgar la escritura pblica o formulario registra!. Asi, la transferencia que oper en vida del causante pero no reunia la forma requerida para la inscripcin, es "formalizada" con posterioridad al fallecimiento del transferente o adquirente, esto es, los sucesores del causante y el transferente o adquirente, segn el caso, otorgan la forma requerida para la inscripcn (formulario registral o escritura pblica). 6. Con el titulo venido en grado de apelacin se solicita la inscripcin de la compraventa y cancelacin de hipoteca otorgada por la Caja de Beneficios y Seguridad Social del Pescador en Liquidacin a favor de Flor de Mara .,~i JI" r' Calle Fiestas, Victor Eduardo Calle Fiestas, Hildebrando Calle Fiestas y , l' ~"VDaniel Calle Fiestas, respecto del predio ubicado en el lote 24 de la ',:' ,?~\.'1> . rhanzana A2 de la Urbanizacn Ciudad del Pescador del distrito de /~\ ,''/>' i~ellavista, Provincia Constitucional del Callao, inscrito en la partida N '-", I.l~P01317022 del Registro de Predios de Callao.
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El Registrador formula denegatoria de inscripcn argumentando que deber presentarse escritura aclaratoria en la que intervengan los compradores, cnyuges y vendedores, debido a que de la documentacin presentada se tiene que uno de los compradores tendra el estado civil casado. Por su parte, el apelante sostiene que las personas suscribientes de la escritura pblica intervienen en calidad de herederos de sus padres quienes fueron los que adquirieron originariamente el predio, por tanto no es necesario aclarar dato alguno. 7. El Registrador considera que debe presentarse instrumento aclaratorio donde conste la intervencin de la cnyuge de uno de los compradores (Hildebrando Calle Fiestas), debido a que no se ha enervado la presuncin de bien social, toda vez que dicha calidad viene determinada por la fecha del instrumento pblico que contiene el contrato celebrado, salvo que dicho contrato tenga fecha cierta. Al respecto, debe sealarse que para la inscripcin de actos jurdicos que emanan de la voluntad. de las partes, debe estarse a lo que las partes hayan manifestado. En este caso, revisada la escritura pblica del 15/5/2013, otorgada ante el notario del Callao Pedro Germn Nez Palomino, apreciamos que la minuta en mrito de la cual se elev el instrumento pblico es de fecha 30/7/2012, habiendo sido suscrita por los representantes de la transferente Caja Beneficios y Seguridad Social del Pescador en Liquidacin, y por Flor de Mara Calle Fiestas, Vctor Eduardo Calle Fiestas, Hildebrando Calle Fiestas y Daniel Calle Fiestas (sucesin de Daniel Calle lvarez y Julia Manzueta Fiestas Morales). En el contenido de la minuta sealada nos percatamos que la clusula primera hace referenca a que la transferencia del inmueble en cuestin se realiz mediante contrato privado del 10/3/1986. Del mismo modo, en la clusula segunda se seala lo siguiente: "SEGUNDA. OBJETO

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Por la presente clusula adicional, la Caja ratifica el acto juridico contenido en el contrato de fecha 1O de marzo de 1986, reconociendo como adquirientes originales del inmueble a que se refiere el mismo a don Daniel Calle lvarez y su cnyuge Julia Manzueta Fiestas Morales. De igual modo declara reconocer como actuales propietarios del referido inmueble los seores Flor de Maria Calle Fiestas, Victor Eduardo Calle Fiestas, Hildebrando Calle Fiestas y Daniel Calle Fiestas en caldad de herederos suprstites del seor Daniel Calle lvarez y de la seora Jula Manzueta Fiestas Morales, conforme a lo establecido en las partidas registrales N 70224026 Y N" 70385850 de los Registros de Sucesin Intestada de Lima y Callao." 8. De lo expuesto, se aprecia la manifestacin de las partes en relacin a que el contrato se celebr el 10/3/1986, manifestacin que se corrobora con el contrato inserto en la escritura pblica; asimismo, se tiene que dicho contrato se celebr a favor de los causantes Daniel Calle .lvarez y Julia Manzueta Fiestas Morales, por lo que, habiendo fallecido stos, corresponda que la transferencia se formalice a favor de sus herederos Flor de Mara Calle Fiestas, Victor Eduardo Calle Fiestas, Hildebrando Calle Fiestas y Daniel Calle Fiestas, teniendo en cuenta lo sealado por el articulo 97 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios antes mencionado. .' 9. Ahora bien, respecto a la observacin formulada por el Re~istrador, se debe mencionar que si bien el artculo 311 del Cdigo Civil seala las reglas para la calificacin de bienes, estableciendo en su primer inciso la presuncin de ganancialidad de los mismos; en el presente caso, debe tenerse en cuenta que no nos encontramos ante una adquisicin directa de los comparecientes en la escritura pblica, sino de un acto de formalizacin respecto de una transferencia realizada a favor de sus causantes. En tal sentido, dicha adquisicin estara comprendida dentro de los supuestos establecidos en el artculo 302 del citado cdig03, por lo que el bien adquirido tendra la calidad de propio, no siendo necesara la intervencin de los cnyuges de los herederos.

Artculo 311.- "Para la canficacin de los bienes, rigen las reglas siguientes: 1.- Todos los bienes se presumen sociales, salvo prueba en contrario. 2.- Los bienes sustituidos o subrogados a otros se reputan de la misma condicin de los que sustituyeron o subrogaron. 3.- Si vendidos algunos bienes, cuyo precio no consta haberse invertido, se compran despus otros equivalentes, se presume, mientras no se pruebe lo contrario, que la adquisicin posterior es hecha con el producto de la enajenacin anterior". (Lo subrayado es nuestro). 3 Artculo 302.- "Son bienes propios de cada cnyuge: 1.- Los que aporte al iniciarse el rgimen de sociedad de gananciales. 2.- Los que adquiera durante la vigencia de dicho rgimen a titulo oneroso, cuando la causa de adquisicin ha precedido a aqulla. 3.- Los que adquiera durante la vigencia del rgimen a titulo gratuito. 4.- La indemnizacin por accidentes o por seguros de vida, de daos personales o de enfermedades, deducidas las primas pagadas con bienes de la sociedad. 5.- Los derechos de autor e inventor. 6.- Los libros, instrumentos i tiles para el ejercicio de la profesin o trabajo, salvo que sean accesorios de una empresa que no tenga la calidad de bien propio. 7.- Las acciones y las participaciones de sociedades que se distribuyan gratuitamente entre los socios por revaluacin del patrimonio social, cuando esas acciones o participaciones sean bien propio. 8.- La renta vitalicia a titulo gratuito y la convenida a titulo oneroso cuando la contraprestacin constituye bien propio. 9.- Los vestidos y objetoS' de uso personal, asi como los diplomas, condecoraciones, correspondencia y recuerdos de familia".
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Asimismo, es de mencionar que del citado artculo 97 sedesprende como requisito para la inscripcin de la transferencia formalizada con posterioridad al fallecimiento del transferente o adquirente, que la transferencia se haya realizado con anterioridad a la fecha de fallecimiento de sus otorgantes, sin precisar que sta conste en documento de fecha cierta a efectos de desvirtuar la presuncin aludida por el Registrador, debido a que, como ya se ha sealado, los bienes adquiridos en dicha transferencia tendrn la calidad propios. Lo sealado es congruente con la regla general de libertad de forma que rige para la celebracin de los actos jurdicos, y en especial para la compraventa, dado que la transferencia de propiedad oper con el solo consenso, para el que podia y puede emplearse cualquier forma. En consecuencia, corresponde revocar la observacin Registrador Pblico del Registro de Predios del Callao. formulada por el

Con la intervencin de las Vocales (s) Beatriz Cruz Pea herrera y Andrea Paola Gotuzzo Vsquez, autorizadas mediante Resolucin N 145-2013SUNARP/PT del 30/5/2013 y Resolucin N 284-2013-SUNARP/PT del 18/10/2013, respectivamente. Estando VII.

a lo acordado

por unanimidad;

RESOLUCiN REVOCAR la observacin fOrmulada por el Registrador Pblico del Registro de Predios del Callao al titulo sealado en el encabezamiento, de conformidad con los fundamentos expuestos en el anlisis de la presente Resolucin. Regst~~se;:~~, G~~unquese.
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Presidente de la Primer.a Sala del Tribunal Registral

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