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Efectos de la promocin privada en la produccin de vivienda de inters social en Mxico*

Ren Coulomb / Pedro Len /Claudia Puebla / Jos Castro Universidad Autnoma Metropolitana AZCAPOTZALCO, Mxico

Resumen El artculo analiza la participacin de los promotores privados en la produccin de vivienda de inters social en Mxico, con el objetivo de mostrar cmo nuevas prcticas de desarrolladores y constructores se vinculan con nuevas formas de actuacin de los Organismos Nacionales de Vivienda, poniendo en evidencia el desarrollo de nuevas formas de relacin entre el sector pblico y el privado. Asimismo, se sintetizan un conjunto de efectos negativos de una poltica pblica que se limita al nanciamiento subsidiado del acceso a viviendas cuyas caractersticas (diseo, costos, localizacin) estn cada vez mas determinada por los intereses privados de las empresas desarrolladoras.

Abstract This paper explore the participation of the private promoters in the production of social interest housing in Mexico, in order to showing how new practices of the private actors of the sector of construction are articulated with a new design of the role of the public agencies in the production of the social housing. It is a question of highlighting the negative consequences which rise from a public policy which is limited to the subsidized nancing of the access to residences whose characteristics (design, costs, localization) are determined more and more by the interests of private property development.

Descriptores: Vivienda de inters social; Promocin inmobiliaria; Poltica habitacional.

Descriptors: social housing, property development, housing policy.

La oferta de vivienda producida por los desarrolladores privados de vivienda en Mxico tiende a presentarse, por parte de este mismo sector, como la respuesta al rezago habitacional y a las necesidades de vivienda del pas, actuales y futuras. La actuacin de la promocin habitacional privada debe ser entonces evaluada con la mayor profundidad posible y, en particular, ser confrontada con la realidad de las necesidades de vivienda de los distintos grupos sociales. El trabajo investigativo cuyos resultados se sintetizan en este artculo se llev a cabo en el marco de una demanda del Senado de la Repblica Mexicana para evaluar la situacin de la vivienda en Mxico, en el contexto de la elaboracin de una nueva Ley de Vivienda. La investigacin culmin en marzo de 2005. La investigacin pudo contar, por una parte, contar, con la informacin que los mismos desarrolladores proporcionaron a travs de su participacin en distintos foros y seminarios1, as como en entrevistas realizadas con distintos miembros de la Cmara Nacional de la Industria de la Construccin (CANADEVI). Por otra parte, se analiz la informacin de la Bolsa de Vivienda de Inters Social (la Bolsa) que se publica en el sitio Internet www.micasa.gob.mx. Este sitio constituye sin lugar a dudas una importante innovacin, en cuanto a ofrecer informacin actualizada sobre la oferta de vivienda de inters social a nivel nacional. Esta pgina WEB permite igualmente una evaluacin inicial del tipo de oferta habitacional de los desarrolladores, a partir de la siguiente informacin: a) empresas que ofrecen viviendas, por entiTECNOLOGA Y CONSTRUCCIN I Vol. 25-II I 2009 I pp. 33-51 I Recibido el 23/09/08 I Aceptado el 18/06/09

* Este artculo es una versin revisada del captulo 12 del libro Entre el Estado y el mercado. La vivienda en el Mxico de hoy, Coulomb y Schteingart, 2006.

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dades federativas y municipios; b) nombres y localizaciones de los conjuntos de vivienda; c) instituciones que conceden los crditos hipotecarios a los potenciales adquirientes; d) las supercies y precios de venta de las viviendas, las tipologas de las mismas y el nmero de recmaras. Conviene aclarar que la informacin publicada en la Bolsa, no precisa el nmero de viviendas para cada conjunto habitacional2. Sin embargo, se pudo obtener este dato a travs de funcionarios del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT)3 a cargo de la actualizacin permanente del sitio. A partir de la informacin obtenida se construy una base de datos con 4.673 desarrollos habitacionales, los cuales suman 656.718 viviendas, universo sucientemente amplio para tener un panorama general de la oferta actual de viviendas por parte de 1.193 empresas desarrolladoras de vivienda de inters social. Esta muestra corresponde a la oferta que La Bolsa de vivienda presentaba en la pgina de Internet en el mes de noviembre de 2003. Conviene sin embargo mencionar que una primera base de datos se integr a partir de la informacin publicada por La Bolsa en el mes de julio de 2003, con 2.512 desarrollos habitacionales y 1.270 empresas desarrolladoras. En el curso de este captulo se utilizan algunos de sus resultados. Al momento de la investigacin, la Ley Federal de Vivienda vigente defina como vivienda de inters social aquella cuyo valor, al trmino de su edicacin, no excediera de quince veces el monto del salario mnimo elevado al ao, lo que de alguna forma pretenda vincular el precio de la vivienda de inters social con el poder adquisitivo de la poblacin4. El Programa Sectorial de Vivienda, por su parte, admita que la vivienda de inters social corresponda a dos tipos de vivienda, definidos por su superficie: la vivienda bsica (hasta 30m2) y la vivienda social (entre 31m2 y 45m2). Entendemos en estas pginas como vivienda de inters social la que nancian los distintos organismos pblicos de vivienda a travs de crditos hipotecarios subsidiados.

El nuevo protagonismo de los promotores y desarrolladores de vivienda

Las polticas de ajuste implantadas a principios de los aos ochenta para amortiguar los efectos de la crisis econmica afectaron a la industria de la construccin, con una muy
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fuerte disminucin de la inversin en obras pblicas causada por la reduccin del gasto recomendada por los organismos nancieros internacionales, en particular por el Fondo Monetario Internacional5. Como alternativa a ese proceso de estancamiento, en 1986 un grupo de empresarios dedicados a la construccin de vivienda se unieron para constituir la Federacin Nacional de Promotores Industriales de Vivienda A.C. (PROVIVAC). Agrupados en esta organizacin, continuaron consolidando su actividad, aprovechando la permanencia del Estado mexicano en materia de vivienda6. En 1995 la industria de la construccin enfrent una crisis mayor de la cual an no se recupera. Sin embargo, el sector de los desarrolladores de vivienda super los efectos de las crisis y apoyado por una poltica de impulso a la produccin privada de vivienda continu su proceso de consolidacin. PROVIVAC pas de tener 300 socios en 1986, a 750 en el ao 2002. En octubre de 2001, obtuvo el reconocimiento oficial de la Secretaria de Economa bajo la denominacin de Desarrolladores y Promotores de Vivienda y ms recientemente, el 9 de mayo de 2002, form la Cmara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promocin de Vivienda (CANADEVI), la cual cuenta actualmente con casi mil asociados en todo el pas. El INFONAVIT tiene registradas 937 empresas desarrolladoras, el Fondo de Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (FOVISSSTE)7, 592, y las Sociedades Financieras de Objeto Limitado (SOFOLES)8 manejan un padrn de alrededor de 1.000. Las empresas desarrolladoras de vivienda tienen una capacidad de produccin muy diferente. Las distintas fuentes consultadas apuntan todas a la existencia de una importante concentracin de la produccin habitacional en un nmero reducido de empresas. Fuentes de la CANADEVI mencionan que el 25% de los crditos otorgados por los Organismos Nacionales de Vivienda se concentran en 11 grandes empresas. El director general de una importante SOFOL nos mencion que las 25 principales desarrolladoras edican entre el 30% y 40% de la vivienda, y el resto centenares de pequeos constructores. De forma coincidente, un ejecutivo de una de las tres desarrolladoras ms importantes coment que los 10 o 12 ms grandes proveemos vivienda para 20% o 25% del mercado, el resto est pulverizado. En julio de 2003, el 63,6% de las empresas desarrolladoras con una oferta de vivienda en la Bolsa de Vivienda de Inters Social promovan un solo conjunto habitacional,

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dean por s mismos la mayor parte de su produccin con el apoyo de recursos nancieros externos y la colocacin de papel nanciero en la Bolsa de Valores. La consolidacin del sector privado en la promocin habitacional en las dos ltimas dcadas y su importante presencia actual son consecuencias del impulso que su actividad recibi de una poltica habitacional que se centr cada vez ms en el nanciamiento a la produccin de vivienda por parte de los desarrolladores privados. Las empresas socias de la CANADEVI se fortalecieron de forma significativa, sobre todo las de mayor tamao, a partir de las reformas a los Organismos Nacionales de Vivienda. Para la venta de sus viviendas a travs de crditos hipotecarios, los grandes desarrolladores se relacionan principalmente con los ONAVI y no tanto con los organismos estatales de vivienda. Lo hacen directamente o por medio de sus asociaciones (la CANADEVI forma parte del Consejo de Administracin del INFONAVIT). Esta relacin es de suma importancia, pues los ONAVI proporcionan informacin sobre los recursos de que dispondrn al ao siguiente y el nmero de crditos programados para ser otorgados, lo cual permite a las empresas realizar una planeacin a corto plazo. Sin embargo, dado que los acreditados eligen libremente una vivienda dentro de la oferta habitacional existente, no es posible planicar exactamente el volu-

mientras una sola empresa ofreca viviendas en 61 conjuntos (cuadro 1). Si bien la dispersin de una parte de la produccin habitacional en una constelacin de pequeas empresas puede aparecer como una democratizacin de la produccin habitacional, este fenmeno lleva consigo una consecuencia negativa para los adquirientes. En efecto, las pequeas empresas tienden a fijar el precio promedio de la vivienda en el mercado, precio relativamente ms alto, resultante de su menor capacidad tecnolgica y nanciera. De ello se benecian en forma indirecta los grandes consorcios, cuyos costos de produccin son ms bajos y, por ende, ms elevados sus mrgenes de ganancia9. Las empresas desarrolladoras obtienen el nanciamiento (crdito puente) para la construccin de los conjuntos de vivienda de inters social, de las SOFOLES o de la banca comercial, muy raramente de los Organismos Nacionales de Vivienda (ONAVIS). En efecto, estos ltimos no nancian la produccin habitacional sino que se limitan a nanciar la adquisicin de las viviendas producidas por los desarrolladores a travs del otorgamiento de los crditos hipotecarios a los adquirientes. Las empresas ms grandes desarrollan grandes proyectos habitacionales mediante una combinacin de nanciamientos provenientes de las SOFOLES, de la banca comercial o de sus propios recursos. En el caso de los grandes consorcios inmobiliarios como lo son GEO, ARA, URBI y SADASI stos fon-

Cuadro 1 Nmero de desarrollos habitacionales por empresa en la bolsa de vivienda de inters social, julio de 2003 Nmero de desarrollos 61 30 21 18 15 14 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 2.512 Nmero de empresas 1 2 1 1 2 1 4 2 4 4 5 8 14 15 20 46 95 237 808 1.270 % 0,1 0,2 0,1 0,1 0,2 0,1 0,3 0,2 0,3 0,3 0,4 0,6 1,1 1,2 1,6 3,6 7,5 18,7 63,6 100,0

Total

Fuente: elaborado con informacin de la Bolsa de Vivienda de Inters Social, INFONAVIT, julio de 2003, www.micasa.gob.mx.
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men de crditos individuales que correspondern a cada empresa. De esta manera las empresas compiten entre s para obtener el mayor nmero posible de crditos hipotecarios asignados a los adquirientes de sus viviendas. Una vez entregadas y asignadas las viviendas, los ONAVI pagan el costo correspondiente a las empresas promotoras. Por otra parte, las empresas desarrolladoras se benecian de la publicidad que los ONAVI hacen de su oferta habitacional, a veces dentro de sus propias ocinas pblicas. Adicionalmente, el portal www.micasa.gob.mx, manejado y costeado por el INFONAVIT, difunde la oferta de vivienda nueva de los desarrolladores privados, as como las fuentes de crditos hipotecarios para adquirirlas (INFONAVIT, FOVISSSTE, SHF10 y SOFOLES). El apoyo de los ONAVI puede manifestarse tambin en caso de las sobreofertas de vivienda por parte de algunos desarrolladores, sobre todo en los estados del norte de la Repblica. Un acuerdo de factoraje con estos desarrolladores permite que el Organismo de Vivienda (el INFONAVIT) se comprometa a otorgarles el siguiente ao cierto nmero de crditos individuales, con el n de garantizar el pago de los crditos puentes que los desarrolladores recibieron de las SOFOLES, o de alguna fuente bancaria. Los ONAVI orientan cada vez ms sus reglas de operacin hacia el funcionamiento ptimo del mercado de las viviendas de inters social que producen las empresas promotoras y desarrolladoras de vivienda: la Sociedad Hipotecaria Federal les apoya con crditos puente, el INFONAVIT y el FOVISSSTE organizan sus operaciones de acuerdo a la oferta de los desarrolladores, y el Fideicomiso Fondo Nacional de Habitaciones Populares (FONHAPO) otorga subsidios para incrementar la demanda solvente de sus viviendas. Por otra parte, la CANADEVI mantiene fuertes vnculos con la Comisin Nacional del Fomento a la Vivienda, CONAFOVI, lo que permite a sus miembros ms prominentes participar de cerca en las discusiones y deniciones en torno al marco legal y reglamentario de la vivienda11.

Los desarrolladores de vivienda frente al desarrollo urbano

En noviembre de 2003, las 656.718 viviendas de la Bolsa de Vivienda de Inters Social se localizaban mayoritariamente en los estados del norte y centro del pas. Sobresale el estado de Mxico, que por s solo captaba el 14%
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de la oferta, as como los estados del norte de la Repblica (Nuevo Len, Tamaulipas, Chihuahua, Sonora, Baja California) que en conjunto sumaban 37% de las viviendas ofertadas. En contraste, la Bolsa estaba presente con slo 5% del total de las viviendas en diez entidades federativas (vase el cuadro 2, as como el mapa 1). La Bolsa revela tambin una actuacin muy contrastada de las empresas desarrolladoras dentro del territorio nacional, lo cual reeja, hasta cierto punto, la desigual distribucin entre las entidades federativas de los crditos que otorgan los Organismos pblicos de vivienda12. Es as como 105 empresas desarrolladoras ofrecan viviendas en el estado de Nuevo Len, contra solamente 7 en el estado de Guerrero. As mismo, se evidencia una gran disparidad en el nmero de viviendas promovidas por empresa y por entidad federativa. En el estado de Mxico, 85 empresas promueven un promedio de 1.110 viviendas cada una, mientras en el Distrito Federal el promedio es de slo 181 viviendas por empresa promotora (cuadro 2). Esta diferenciacin, dentro de la misma Zona Metropolitana de la ciudad de Mxico, muestra como existe cierta distribucin del trabajo entre empresas desarrolladoras. Las empresas de mayor tamao tienden a ser las que producen los conjuntos habitacionales perifricos de grandes dimensiones, mientras las pequeas tienden a actuar dentro de las reas urbanas existentes, o bien en conjuntos perifricos de ciudades medianas o chicas. Para la localizacin de sus conjuntos habitacionales las grandes empresas desarrolladoras toman en cuenta un conjunto de factores: a) la existencia de una demanda con mayor poder adquisitivo; b) la disponibilidad de financiamientos accesibles para los compradores finales; c) la posibilidad de construir con costos competitivos, y d) la existencia de suelo urbanizable (en particular en cuanto al acceso a redes de agua potable). Es as como, por ejemplo, 71% de los desarrollos de vivienda nanciados por el INFONAVIT se localizaban, en julio de 2003, en las zonas metropolitanas y las grandes aglomeraciones urbanas (cuadro 3).

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Cuadro 2 Nmero de desarrollos habitacionales y oferta de viviendas en la bolsa de vivienda de inters social, por entidad federativa, 2003 Entidad federativa Mxico Nuevo Len Tamaulipas Chihuahua Jalisco Sonora Baja California Guanajuato Coahuila Sinaloa Puebla Veracruz Quintana Roo Queretaro Michoacan San Luis Potosi Aguascalientes Dtto. Federal Hidalgo Durango Colima Yucatn Morelos Nayarit Chiapas Tabasco Zacatecas Oaxaca Baja California Sur Campeche Guerrero Tlaxcala Total general Viviendas Nmero 94.500 63.660 54.449 49.644 49.061 39.988 36.023 35.184 30.719 19.791 19.131 19.108 16.482 13.201 13.100 12.948 12.769 12.653 10.354 9.164 6.168 5.088 4.863 4.590 4.552 4.184 3.305 3.219 3.205 3.049 1.689 877 656.718 % 14,4 9,7 8,3 7,6 7,5 6,1 5,5 5,4 4,7 3,0 2,9 2,9 2,5 2,0 2,0 2,0 1,9 1,9 1,6 1,4 0,9 0,8 0,7 0,7 0,7 0,6 0,5 0,5 0,5 0,5 0,3 0,1 100,0 Desarrollos Nmero 410 434 279 264 393 362 198 285 326 188 115 138 79 110 107 160 141 106 84 80 65 86 31 44 26 30 29 24 24 27 16 12 4,673 % 8,8 9,3 6,0 5,6 8,4 7,7 4,2 6,1 7,0 4,0 2,5 3,0 1,7 2,4 2,3 3,4 3,0 2,3 1,8 1,7 1,4 1,8 0,7 0,9 0,6 0,6 0,6 0,5 0,5 0,6 0,3 0,3 100,0 85 108 58 56 91 76 30 90 103 56 55 49 33 33 35 59 41 70 37 40 16 38 10 9 14 14 11 10 14 10 7 8 1366 Empresas Promedio de viviendas por desarrollo 230 147 195 188 125 110 182 123 94 105 166 138 209 120 122 81 91 119 123 115 95 59 157 104 175 139 114 134 134 113 106 73 141 Promedio de viviendas por empresa 1,112 589 939 887 539 526 1,201 391 298 353 348 390 499 400 374 219 311 181 280 229 386 134 486 510 325 299 300 322 229 305 241 110 481

Fuente: elaborado con informacin de la Bolsa de Vivienda de Inters Social, INFONAVIT, noviembre de 2003, www.micasa.gob.mx.

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Mapa1 Distribucin geogrca de los desarrollos habitacionales reseados en la Bolsa de Vivienda de Inters Social por entidad federativa

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Fuente: Cartografa INEGI. Marco Geoestadstico Municipal 2000. Elaborado con informacin de la Bolsa de Vivienda de Inters Social. Julio 2003 Cuadro 3 Desarrollos habitacionales promovidos por organismos nacionales de vivienda segn su localizacin dentro del sistema urbano nacional, julio 2003 Sistema Urbano Nacional (*) Zona Metropolitana Aglomeraciones urbanas Ciudades medias Ciudades pequeas Municipio No Urbano Total nacional FOVI 13 13 33 5 5 69 INFONAVIT 368 221 176 47 17 829 Organismos Nacionales de Vivienda INFONAVIT-FOVI 2 7 13 4 1 27 INFONAVIT-SHF 159 109 127 22 2 419 SHF 489 294 301 61 23 1.168 Total 1.031 644 650 139 48 2.512 % 41,1 25,6 25,9 5,5 1,9 100,00

(*) para una definicin de las distintas categoras de reas que conforman el Sistema Urbano, vase: Coulomb y Schteingart, 2006, p. 19. Fuente: Bolsa de Vivienda de Inters Social. Julio 2003: www.micas.gob.mx.

Al interior de las zonas metropolitanas y aglomeraciones urbanas, la localizacin de los desarrollos es perifrica, ya que es en los mrgenes de las ciudades donde se encuentran los terrenos ms baratos y donde se han ido constituyendo importantes reservas territoriales por parte de particulares y de varios organismos pblicos; es ah tambin donde se encuentran las tierras ejidales y comunales, susceptibles de incorporarse al desarrollo urbano.
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En los municipios de la Zona Metropolitana de la ciudad de Mxico, las grandes empresas desarrolladoras han construido conjuntos habitacionales de un tamao nunca antes visto en los mrgenes de la metrpoli, algunos de ms de 10.000 viviendas. Estos conjuntos habitacionales, cuyo tamao asemeja verdaderas ciudades pero que alcanzan solamente el calicativo errneo de ciudades dormitorios, se construyen sin desarrollar las obras

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les. En noviembre de 2003, la empresa GEO dijo contar con una reserva de suelo para construir 180.000 viviendas en todo el pas. Los grandes consorcios inmobiliarios manejan bases de datos sobre usos del suelo, densidades, redes de infraestructura, catastro, tipo de propiedad, precios del suelo, lineamientos especiales de la planeacin urbana, etc., la mayora de las veces integradas en sistemas de informacin geogrca, lo que les permite identicar los terrenos ms viables para el desarrollo de sus proyectos inmobiliarios. Disponer de esta informacin los coloca en una posicin ventajosa frente a otros desarrolladores inmobiliarios de menor tamao. La mayora de los proyectos de los desarrolladores se ubican en suelo adquirido por ellos mismos. Son muy pocos los casos de Institutos Estatales de Vivienda que constituyen reservas territoriales que luego venden a los desarrolladores: METROVIVIENDA en Yucatn, FOMERREY en Monterrey, los Institutos Estatales de las entidades federativas de Guanajuato y Colima. A pesar de que el acceso a tierra de propiedad pblica, servida o en brea, es sumamente limitado, los desarrolladores no parecen muy interesados en la propuesta de que sean los gobiernos locales los que constituyan las reservas territoriales y se las vendan. En todo caso, las estrategias de los grandes consorcios parecen ir en otra direccin: comprar grandes extensiones de suelo en asociacin (por ejemplo, ARA y SADASI), o bien asociarse con capitales externos para crear empresas de riesgo compartido en la constitucin de bancos de tierra (convenio de Corporacin GEO con Prudencial Real Estate Investors). Si bien la adquisicin de grandes extensiones de suelo perifrico es fuente de economas de escala, es no menos cierto que plantea a los grandes consorcios inmobiliarios la cuestin de la infraestructura y de los equipamientos urbanos, la cual debe ser gestionada con los gobiernos estatales y muchas veces municipales. La queja recurrente de los desarrolladores concierne a la falta de capacitacin tcnica de los funcionarios locales, la escasez de recursos municipales para enfrentar la dotacin de servicios urbanos, los frecuentes recambios de gobiernos municipales (cada tres aos), y la burocracia: Tardamos ms en la tramitologa que en construir las viviendas. Otra limitante que los desarrolladores dicen encontrar a su actuar es que muchos municipios no cuentan con
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de vialidad regional ni los equipamientos que proyectos de tales magnitudes exigiran, poniendo en duda la existencia (o la pertinencia) de los estudios de impacto urbano, ecolgico y social, as como la actualidad (o el cumplimiento) de la normativa urbana vigente. Estos desarrollos urbanos desmedidos ocupan zonas muy perifricas, donde el suelo es ms barato, pero van induciendo una expansin espacial del rea urbana carente de sustentabilidad econmica y medioambiental, al tiempo que generan un incremento del parque vehicular y de los traslados con la consecuente congestin adicional del trnsito vehicular: La mayora de los conjuntos habitacionales se ubica en la periferia. Las cosas se dan porque se dan. La razn es el costo de la tierra. Es ms barata en la periferia. Si se tasa una vivienda entre 150 mil pesos y 230 mil pesos es imposible hacerlos cercanos al centro13. Ese es un problema serio, porque quisiramos que estuviesen cerca, pero sale muy caro el suelo. La gente que no tiene dinero compra donde puede pagar y aunque gasta mucho en transporte, es su nica forma de tener una vivienda. Es un problema porque estamos extendiendo la mancha urbana. Pero es un problema de tipo econmico (...) Es evidente que lo mejor sera densificar las ciudades, pero econmicamente no se puede. Entonces las cosas son como son (entrevista al director del departamento tcnico del consorcio inmobiliario GEO, noviembre 2003). En general, los desarrolladores privados adquieren de forma individual (cada empresa) el suelo para sus proyectos habitacionales. Este suelo es de origen privado o ejidal14 dependiendo tanto del mercado del suelo local como de las estrategias de cada empresa. La diferencia entre ambos tipos de suelo radica en que el de propiedad privada es de acceso inmediato, mientras el desarrollo sobre suelo ejidal es a largo plazo ya que se tiene que ir regularizando, adems de que implica la negociacin con los grupos ejidales y con los gobiernos locales. Sin embargo, el suelo ejidal es ms barato. Cuando se trata de actuar en el corto plazo se preere comprar suelo de propiedad privada, en tanto que se elige la tierra ejidal para llevar a cabo una estrategia consistente en comprar con anterioridad grandes extensiones. Sin embargo, son los grandes consorcios inmobiliarios los que estn en posibilidad de llevar a cabo dicha estrategia, mientras las pequeas empresas se encuentran marginadas del mercado habitacional perifrico pues no disponen de recursos sucientes para constituir reservas territoria-

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programas de desarrollo urbano, o bien no los han actualizado. Por otra parte, reeren a que la normatividad sobre desarrollo urbano vara entre las distintas localidades del pas, particularmente en lo que concierne el reglamento de fraccionamientos y la dotacin de equipamiento urbano. En algunos lugares se pide solamente dejar un rea de donacin para que el municipio provea el equipamiento, mientras en otras se pide su total realizacin (por ejemplo, en el estado de Mxico). La infraestructura de agua potable y drenaje signica costos importantes. La disponibilidad de agua potable implica muchas veces construir nuevos pozos o reconstruir antiguos, negociar con los campesinos y construir una interlocucin con la Comisin Nacional del Agua. De acuerdo al tamao de los conjuntos, el drenaje puede implicar la construccin de plantas de tratamiento de aguas servidas, cuya municipalizacin es bastante conictiva. Por el contrario, la gestin de la electricidad no presenta mayores problemas. La CANADEVI rm un convenio de colaboracin con la Comisin Federal de Electricidad que incluye aportaciones nancieras por parte de los desarrolladores. Tanto los costos de la construccin del equipamiento urbano como los de las obras de infraestructura se cargan al precio nal de las viviendas, lo que encarece la produccin de las viviendas de inters social en reas perifricas, si bien el costo de adquisicin del suelo es menor comparativamente con el de las reas ya urbanizadas.

Las implicaciones de las innovaciones tecnolgicas

El promedio anual de viviendas nuevas nanciadas por los ONAVI era de solamente 163 mil durante la dcada

de los aos ochenta del siglo XX, y de 257 mil en la dcada siguiente. A lo largo de esta primera dcada del siglo XXI esta cifra se elev a 431 mil viviendas nuevas. Este incremento del nanciamiento pblico impulsa a su vez un crecimiento sin precedentes de la construccin de vivienda, generando una carrera entre las empresas para producir un mayor nmero de viviendas, en el menor tiempo posible y al precio de venta ms competitivo. Producen varios prototipos de vivienda cuya supercie va de 30m2 a 75m2. Algunas veces, las viviendas de menor supercie son de tipo progresivo, con posibilidades de ampliacin15. La tecnologa constructiva en la que se estn apoyando la mayora de los principales desarrolladores consiste en la produccin en serie de viviendas monolticas de concreto armado, empleando sistemas prefabricados de alta tecnologa, aplicada en un alto porcentaje en viviendas unifamiliares (cuadro 4). Este procedimiento est resultando ms rentable en la construccin de grandes conjuntos horizontales, ya que se aprovechan las reas abiertas para instalar lneas de produccin muy ecientes, que reducen los costos y tiempos de edicacin, por el uso ms rentable de los moldes para el concreto y los equipos de produccin y bombeo de concreto premezclado. Este tipo de produccin masiva requiere de grandes inversiones para adquirir encofrados especializados (cuyo costo unitario para una casa es del orden de 77 mil dlares) as como para establecer plantas de concreto premezclado en los lugares de produccin y la adquisicin de costosas unidades de bombeo de concreto (entrevista en CANADEVI, 11 de noviembre de 2003). Se requiere adems de una mano de obra con mayor calicacin, y un grupo de tcnicos que garanticen una adecuada organizacin del proceso de produccin industrial de las viviendas.

Cuadro 4 Desarrollos habitacionales, por tipo de vivienda, en la Bolsa de Vivienda de Inters Social segn, julio 2003 Tipo de vivienda Unifamiliar Dplex Trplex Cudruplex Multifamiliar vertical Multfamiliar horizontal No Especificada Total nacional Desarrollos 1.886 353 15 22 128 84 24 2.512 % 75,0 14,1 0,6 0,9 5,1 3,3 1,0 100,0 89,1 %

10,9 %

Fuente: Bolsa de Vivienda de Inters Social, julio 2003: www.micas.gob.mx.

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ra, debe de producir las inversiones pblicas y privadas en el campo de la vivienda. Finalmente hay que mencionar que el potencial tecnolgico de una empresa desarrolladora se apoya cada vez ms en su fortaleza nanciera, por lo que las empresas ms fuertes en el mercado son las que estn generando sus propios recursos nancieros a travs de las cotizaciones en la bolsa de valores. Esta independencia les permite diversicar su produccin para atender la vivienda media y residencial, compensando sus menores ganancias en el mercado de la vivienda de inters social. Esta ventaja no es accesible para las empresas de menor tamao. Otra problemtica que presenta la produccin tecnolgicamente masicada de viviendas se reere al tema de la certificacin de la calidad del diseo y de la construccin. En efecto, cuando Mxico no desarrolla todava un sistema de certicacin de componentes para la vivienda tradicional, se encuentra ya en la necesidad de establecer y operar un sistema a gran escala para certicar no slo los componentes para la vivienda, sino la calidad de los procesos de construccin en el lugar de produccin de las viviendas, y sobre todo la certicacin de la vivienda terminada misma. Ante procesos masivos de produccin de vivienda se dice que la calidad debe quedar a cargo de la tica de los productores, a travs de la auto certicacin y que, nalmente, el mercado ser el que decida, ya que los acreditados podrn distinguir la calidad cuando la comparen en el mercado con la de otro tipo de vivienda, adems de estar respaldados por la garanta de los desarrolladores contra vicios o defectos de construccin. Sin embargo, se sabe que algunas iniciativas para establecer un sello de norma para certicar la calidad de la vivienda, como producto terminado, no han sido del agrado de los desarrolladores inmobiliarios. Por ahora el nico organismo que est actuando sobre el control de calidad y la certicacin de la vivienda es la Organizacin Nacional de Normalizacin y Certicacin de la Construccin y la Edicacin (ONNCCE), sociedad civil que tiene como propsito contribuir a la mejora de la calidad y la competitividad de los productos, procesos, servicios y sistemas relacionados principalmente con la industria de la construccin, a travs de la Normalizacin y de la Certicacin. Sin embargo, debido al gran volumen de viviendas que se estn construyendo a nivel nacional, es difcil que un organismo privado an en con2009

Sin embargo, segn los desarrolladores, este tipo de produccin industrial en serie de la vivienda ofrece muchas ventajas: se requiere menos mano de obra, en vez de 30 jornales para la obra negra16 se necesitan slo 20; el nmero de insumos se reduce de 17 a 9; el de actividades del proceso constructivo disminuye de 19 a 9, por lo que los costos indirectos de supervisin se reducen a la mitad. Al pasar de un sistema artesanal a un proceso industrializado de construccin de vivienda, los costos nancieros se reducen a la tercera parte, ya que las viviendas se entregan en un plazo de 19 a 23 das para vivienda de un nivel, y de 31 a 45 das para una vivienda de dos niveles. En esta carrera tecnolgica por producir viviendas en tiempos cada vez ms cortos slo participan las empresas ms fuertes, dado que la optimizacin de los procesos productivos requiere, adems de fuertes inversiones en equipo, de la integracin en una sola empresa de la doble funcin de constructor y de fabricante de insumo (concreto premezclado). De hecho, algunas empresas constructoras con altos niveles de produccin fabrican desde hace tiempo su propio concreto, cuentan con plantas de premezclados, camiones para el transporte y bombas telescpicas para colocacin del concreto en los encofrados de las casas. Los grandes consorcios inmobiliarios estn integrados verticalmente, es decir, controlan la totalidad del proceso de produccin. Cuentan con plantas para producir el concreto, as como casi todos los insumos necesarios para la construccin y compran las materias primas a precios de mayoreo con los productores directos. Por ejemplo, el consorcio GEO produce todos los insumos que corresponden a la obra negra y a varios de los acabados, nicamente subcontrata los conceptos de herrera y de instalaciones hidrulica y sanitaria. En el caso de esta empresa, el ritmo de produccin asciende a 120 viviendas diarias (entrevista con el director del departamento tcnico del consorcio GEO; 7 de noviembre de 2003). Es evidente que las empresas pequeas, con menor capacidad nanciera y tecnolgica, no pueden competir con estos ritmos y estas economas de escala. Si el desarrollo tecnolgico arriba mencionado tiene como consecuencia la mayor integracin y concentracin de las empresas vinculadas a la produccin habitacional, favoreciendo la estructuracin monoplica del sector, habr que evaluar los efectos que ello tendr, en particular en cuanto a la generacin de empleos directos e indirectos que, se espe-

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solidacin tenga la capacidad de certicar todas las etapas de produccin de la vivienda: desde el proyecto y la construccin hasta la entrega como producto terminado y el mantenimiento. Por otro lado, la participacin de este organismo es voluntaria en la certicacin de los procesos productivos. En la prctica, el control de la calidad de las viviendas es realizado directamente por los desarrolladores. Los grandes consorcios cuentan con laboratorios de concreto y de materiales propios. Consideran que este aspecto es su responsabilidad, ya que en caso de no hacerlo y vender viviendas decientes, los acreditados de las instituciones dejarn de adquirir y consumir sus productos (entrevista en la CANADEVI, 11 de noviembre de 2003). Por su parte, las SOFOLES o los bancos, en el caso de haber otorgado los crditos puente, realizan la supervisin de obra. En el caso de que las empresas hayan construido con recursos propios, la supervisin se lleva a cabo por los Organismos de vivienda, aunque todo parece indicar que esta supervisin nal es de mero trmite. Nosotros mismos llevamos el control de calidad. Las SOFOLES intervienen con supervisin para recibir las casas, pero cada da es menor. All hay un problema importante: antes el INFONAVIT realizaba la supervisin y vea los proyectos y las obras. Ahora ya no. Todo es de acuerdo a la oferta y la demanda, y a la responsabilidad de cada quien. Eso est bien, pero creo que falta un poquito de supervisin.

lo indican las investigaciones realizadas por distintos investigadores, como Esther Maya de la Universidad Nacional Autnoma de Mxico (UNAM), sobre varios conjuntos habitacionales, en particular en la Zona Metropolitana de la ciudad de Mxico (Maya, 1999). Las nuevas condiciones tcnicas y econmicas que subyacen la edicacin habitacional por parte de las grandes empresas desarrolladoras explican, aunque sea en parte, algunos de los aspectos negativos que suelen mencionar los habitantes de los conjuntos habitacionales: su gran escala y monotona, la falta de muros colindantes entre las viviendas, las dicultades a veces la imposibilidad para ampliarlas o modicarlas, o bien su inadecuado aislamiento acstico y trmico que las hacen poco confortables en condiciones de clima y temperatura extremosas (entrevista con Esther Maya, 14 de octubre de 2003). En realidad, la cuestin de la habitabilidad de las viviendas producidas por los desarrolladores debe abordarse en dos niveles: las viviendas y los conjuntos habitacionales. Las viviendas Los desarrolladores dicen manejar una amplia variedad de prototipos de vivienda. En los hechos, la casi totalidad de los conjuntos habitacionales (95%) ofrecen un solo tipo de vivienda. El tipo dominante de vivienda es la vivienda unifamiliar (75%), seguido de la vivienda dplex (14%), y de la vivienda multifamiliar vertical, 5% (cuadro 4). En los conjuntos habitacionales de inters social de las periferias urbanas no se construyen edicios en altura. Es comn la constatacin de que las viviendas de inters social estn reduciendo de tamao, aun cuando se localizan en las periferias urbanas donde el suelo tuvo un precio de adquisicin menor. Sin embargo, los estudios de caso revelan que no son pocas las familias felices adquirientes de viviendas de tamao reducido, en conjuntos alejados de los centros de trabajo. Es cierto que muchos hogares pueden estar dispuestos a aceptar los costos en tiempo y dinero de los traslados cotidianos, pero a cambio de adquirir una vivienda en un lote de tamao adecuado para un crecimiento futuro. No es entonces sorprendente que una parte de la demanda, sobre todo en las grandes ciudades, empiece a juzgar en forma negativa este tipo de solucin habitacional. En efecto, las viviendas terminadas de los conjuntos habitacionales perifricos no ofrecen

Una habitabilidad en claroscuro

Tanto los desarrolladores como los funcionarios de los Organismos Nacionales de Vivienda consideran que ha habido una mejora sustancial con respecto a las viviendas y a los conjuntos que nanciaban anteriormente los organismos pblicos. Segn se dice, ello se debe a una mayor competencia entre los diferentes productores de vivienda. Se seala, por otra parte, el empleo de materiales de mayor calidad y resistencia, as como de sistemas constructivos ms seguros y eficientes; adems de tener los conjuntos un equipamiento urbano. Se reconoce sin embargo que las viviendas son de menor supercie por razones de costo (informacin obtenida en diversas entrevistas a desarrolladores y funcionarios, noviembre de 2003). Es probable que las percepciones antes relatadas tengan que ser fuertemente matizadas. Por lo menos as
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Los conjuntos habitacionales El tamao de los desarrollos construidos por los promotores privados vara sustancialmente en funcin del tamao de la ciudad, del mercado del suelo en la localidad as como de su ubicacin dentro de la geografa nacional. El tamao promedio de los 4.673 conjuntos habitacionales que integraban la Bolsa de Vivienda de Inters Social en noviembre de 2003 era de 141 viviendas (cuadro 2). Siendo los conjuntos habitacionales en el estado de Mxico los que presentaban un mayor tamao promedio (230 viviendas), y los del estado de Yucatn el menor (59 viviendas). Si estos promedios indican variaciones importantes, es solamente con un anlisis ms detallado como aparece la existencia de un enorme abanico que va, por ejemplo, desde conjuntos de vivienda en reas centrales del Distrito Federal menores de 10 departamentos cada uno, hasta desarrollos habitacionales perifricos que pueden alcanzar varios miles de viviendas en algunos municipios conurbados de la Zona Metropolitana de la ciudad de Mxico. De manera ms general se puede decir que los conjuntos ms grandes se ubican en las zonas metropolitanas del pas. Los grandes conjuntos habitacionales presentan escasa variedad en su diseo (monotona) y se desarrollan a partir de clusters (tambin llamados claustros) de alrededor de 50 viviendas. En general, casi todas las empresas han adoptado este concepto de diseo urbano, cuya paternidad reclama el consorcio GEO, y que suele presentarse como un diseo que hace ciudad. Las viviendas se disponen de manera tal que puedan agruparse en claustros, que posteriormente se puedan cerrar (urbanizacin en forma de peine), los cuales permiten a su vez la divisin de los conjuntos en varias secciones. De acuerdo con los desarrolladores, no importa el tamao de los conjuntos, el secreto para que se logre una buena organizacin vecinal est en la posibilidad de segmentar los conjuntos: No creo que dentro de 20 aos se presenten problemas. Si estn bien pensados los conjuntos, no va a pasar nada. De hecho estn mejores que los que se hacan antes, porque tienen escuelas, comercios, todo. El hecho de que se presenten problemas depende mucho de la forma en que se solucione el conjunto (entrevista al director del departamento tcnico del consorcio GEO, 7 de noviembre de 2003). Sin embargo, las caractersticas de los grandes conjuntos perifricos presentan varios aspectos conictivos.
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esa posibilidad de crecer, que s tienen las viviendas autoproducidas de los asentamientos populares vecinos. Existen empresas desarrolladoras que ofrecen viviendas unifamiliares con slo 3 metros de frente, que provocan desde un inicio un hacinamiento planeado, ya que con esas dimensiones se pierde la privacidad, se limitan las posibilidades de ampliacin de la vivienda y se cancela prcticamente la posibilidad de contar con un rea verde dentro del lote, etc. Sin embargo, en muchos casos la reducida dimensin de los lotes y de los prototipos no impide las ampliaciones, al contrario, parecen motivarlas ya que los nuevos desarrollos estn sufriendo un proceso de deterioro muy prematuro debido a la frecuente iniciativa de los habitantes de construir ampliaciones, modicaciones, en condiciones estructurales y de habitabilidad negativas, ya que cancelan patios de iluminacin y ventilacin, se sobreponen a muros medianeros y someten las estructuras a sobrecargas no esperadas (entrevista con Esther Maya). La produccin de prototipos idnticos en diferentes regiones con el afn de sistematizar y estandarizar las tcnicas constructivas para racionalizar los costos y amortizar el precio de encofrados y plantas de fabricacin de concreto, provoca una inadaptacin de las viviendas a los climas con temperaturas extremas, lo que obliga a los ocupantes al uso de aparatos elctricos de ventilacin o climatizacin, incrementndose el consumo de energa elctrica. Algunas empresas estn proporcionando viviendas con mayor altura para reducir los efectos de las altas temperaturas en las viviendas o estn tratando de producir concreto con propiedades para su aislamiento acstico y trmico. As mismo, han hecho techos con concreto especial para evitar la absorcin de calor en climas clidos que en las azoteas es del 70% y un 35% en los muros. Pero se trata de casos aislados, poco signicativos con relacin al gran volumen de viviendas que se estn construyendo. Acaso la cuestin es la necesidad de conciliar las estrategias tcnicas y las utilidades econmicas de los desarrolladores con la demanda de viviendas adecuadas a las diferentes condiciones de clima y temperatura? Recientemente algunas empresas han promovido la aplicacin de una certicacin ambiental, que concede el sello verde a sus conjuntos, como indicador de la consideracin de factores ambientales en el diseo de las viviendas. Esta iniciativa debe ampliarse y sustentarse en trminos de habitabilidad para evitar que se reduzca a mero mensaje publicitario.

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Uno de ellos es el relativo al transporte pblico. La localizacin remota de los conjuntos y su relativo aislamiento en las etapas iniciales de su funcionamiento, provoca la irrupcin de pequeas unidades de transporte colectivo (combis y microbuses) que instalan un sistema anrquico de servicio en los bordes y vialidades interiores de los conjuntos que, aunque responden a una necesidad, causan problemas como la inseguridad, el ruido, la aglomeracin de los vehculos de transporte en horas de baja demanda, insalubridad, etctera. Este sistema informal de transporte surge ante la dicultad para instalar o prevenir la conexin de los nacientes conjuntos, con lneas derivadas de las rutas ya existentes de transporte pblico masivo con las que se podra acordar la instalacin de rutas internas, terminales y paraderos. En vez de lo anterior, aprovechando el largo perodo de recepcin de los conjuntos por el municipio y ante la necesidad no prevista de transporte, los prestadores de servicio en pequeas unidades se adjudican la prestacin del transporte llevando a los nuevos conjuntos su cuota de anarqua. Una situacin similar ocurre con las instalaciones para el comercio. Los locales o centros comerciales tardan en habilitarse en los conjuntos debido a que requieren de la existencia de una cantidad mnima de poblacin que haga rentable las inversiones para su instalacin. En ocasiones se debe negociar su funcionamiento con las autoridades municipales. En el tiempo que transcurre se van estableciendo pequeos comercios clandestinos en las viviendas para responder a la necesidad de artculos y servicios de uso diario. Los comercios de ventanilla o instalados en la planta baja de las viviendas violan los acuerdos de uso habitacional de los conjuntos y van cambiando la imagen original, reduciendo el rea habitable de las viviendas donde se instalan los comercios, generando ampliaciones prematuras en altura o sobre los espacios abiertos del lote. Al crecer la poblacin de los conjuntos y dada la insuciencia de locales para el comercio semanal, se dan las condiciones para la difusin del comercio en va pblica, que se instala en las principales vialidades y punto de conuencia del transporte pblico, con su caudal de insalubridad, inseguridad e imagen negativa para el conjunto habitacional. En sntesis, si bien se pueden identificar problemas referidos a la calidad de las viviendas producidas por los desarrolladores, la mayor parte de la conictiva habitacio44 I TECNOLOGA Y CONSTRUCCIN I 25 - II I 2009

nal se relaciona con los conjuntos habitacionales mismos, en particular en cuanto a su localizacin. Es decir, muchos conjuntos habitacionales resultan bastante problemticos, tanto para sus pobladores como para las ciudades en general, pues acompaan, y a veces impulsan, una extensin urbana hacia periferias cada vez ms alejadas, sin que est claro a qu tipo de proyecto urbano obedecen estos desarrollos habitacionales. Pero adems, dada la situacin de deterioro en la cual se encuentran la mayor parte de los conjuntos habitacionales construidos dcadas atrs, es necesario cuestionar la sostenibilidad social, urbana (y hasta fsica) de estas formas masivas de alojamiento. Los indicios de que esta sostenibilidad es muy dbil lleva a pensar en la urgente revisin de la normatividad urbana que autoriza estos conjuntos, pues del lado de los usuarios, la necesidad inmediata de un techo est por encima de las consideraciones de la planeacin del desarrollo urbano, pero incluso de consideraciones de calidad de vida familiar y comunitaria. El proyecto urbanstico segn el cual se tratara con el simple diseo de lograr ciudades autnomas no representa novedad alguna pero s ha producido en la mayora de los casos dramticos fracasos en diversas latitudes. Hace tiempo que la deseada autonoma de ciudades satlites o de new-town exclusivamente estructuradas en torno a las funciones de habitacin, comercios y servicios, revel no ser posible. Si bien el desafo de las urbanizaciones perifricas consiste justamente en hacer ciudad y no desarrollos habitacionales, su planeacin implica, entre otras cosas, la vinculacin con el desarrollo econmico y social de las ciudades. En este sentido, la mayora de los actuales conjuntos habitacionales producidos por los desarrolladores inmobiliarios, y a cuyo acceso contribuyen los Organismos Nacionales de Vivienda, plantean una problemtica urgente de evaluar y corregir. El camino para ello pasa por la articulacin entre la produccin habitacional y la planeacin del desarrollo urbano.

Produccin habitacional y sustentabilidad ambiental

En los aos recientes se han ido produciendo importantes volmenes de vivienda en zonas con un limitado potencial de suministro de agua potable, o en municipios que no tienen un plan de largo plazo para resolver el incre-

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to de extraccin y a la necesidad de someterla a procesos de puricacin complejos y costosos. La alternativa de abastecer a las ciudades de agua de fuentes externas para complementar el consumo necesario y aminorar la sobreexplotacin de los acuferos tiene tambin serios inconvenientes ya que para su operacin se deben construir conductos para traer el agua desde distancias cada vez mayores, o establecer y operar sistemas de bombeo para salvar los desniveles topogrcos, donde se encuentran las corrientes superciales o los cuerpos de agua lejanos, lo que tiene un alto costo de inversin y operacin. Este modelo crtico de suministro de agua, compartido con algunas variantes por otras concentraciones urbanas, tiene altos costos econmicos y ambientales que no son valorados por los consumidores, ya que el consumo de agua tiene dos caractersticas negativas: a) la presencia de hbitos de consumo derrochadores, y b) la prdida de altos porcentajes de agua en las redes. La correccin de ambas caractersticas requiere de la implantacin de un modelo hidrulico sustentable, con la participacin de mltiples actores a nivel individual, social e institucional. A nivel individual es imprescindible la difusin de una cultura del agua que modique los hbitos irracionales de uso. A una escala mayor, es necesario aumentar el caudal de agua con tratamiento para su reutilizacin, ya que actualmente a nivel nacional slo el 10% de las aguas servidas recibe tratamiento. As mismo se debe corregir el problema de la prdida de agua en las redes, que es aproximadamente 30% del caudal, con una mayor eciencia en la operacin del sistema hidrulico y en la deteccin y oportuna correccin de las fugas en las redes. Es necesario convencer a todos los actores involucrados en el ciclo de suministro y consumo del agua de que solamente con la racionalizacin del uso del agua se podr empezar la regeneracin ambiental, econmica y social de las cuencas abastecedoras del agua que estn siendo daadas por la extraccin excesiva de sus recursos hdricos. Esta racionalizacin se reflejar al mismo tiempo en las ventajas siguientes: a) la disminucin de los costos de aprovisionamiento de agua, b) el ahorro de la energa para el bombeo, y c) la regeneracin de los acuferos. Los conjuntos de vivienda que se ofrecen actualmente y los que se planean construir estn marcando la morfologa y el funcionamiento de las principales zonas metropolitanas y aglomeraciones urbanas. Sabemos que
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mento de la demanda del recurso hdrico. Lo mismo ocurre con los desages que son enviados a redes obsoletas con capacidad limitada, o recibidos por cauces y arroyos sin ningn tratamiento. Los desarrolladores de vivienda han expresado en forma reiterada que la escasez de agua en las principales ciudades del pas se ha convertido en un cuello de botella para la produccin habitacional. Esta preocupacin se justica, ya que como se puede ver en el cuadro 3, ms del 40% de los conjuntos de vivienda se localizaban, en julio 2003, en las principales zonas metropolitanas del pas y slo en la Zona Metropolitana de la ciudad de Mxico se ofertaban ms del 25% de las viviendas nuevas. El anlisis de la localizacin de la nueva oferta de vivienda arroja un resultado por dems preocupante: los municipios del pas que reciben la mayor produccin habitacional se ubican en las zonas que la Comisin Nacional de Agua considera como de mayor presin sobre los recursos hdricos. La preocupacin que manifiestan los desarrolladores se reere no tanto al suministro de los conjuntos ya edicados sino a la disponibilidad futura de agua en las grandes concentraciones urbanas, ya que varias empresas cuentan en estas reas con importantes reservas territoriales para futuros desarrollos habitacionales. El escenario tendencial es que la produccin futura de vivienda por parte de los desarrolladores se seguir localizando preferentemente en las zonas urbanas que ya conocen la mayor presin sobre el recurso hdrico. Es cierto que algunos piensan que este problema se resolver presionando para que los organismos responsables aseguren que los futuros conjuntos habitacionales cuenten con agua. Sin embargo, en la casi totalidad de las zonas metropolitanas y aglomeraciones urbanas del pas, se est ante un modelo de provisin de agua que ya rebas los lmites de su sustentabilidad. Como ejemplo podemos mencionar el modelo de suministro de agua de la Ciudad de Mxico, el cual est apoyado en dos condiciones difciles de sostener: a) la extraccin intensiva de las aguas subterrneas, y b) la explotacin de fuentes externas de abastecimiento. La primera condicin es insostenible, ya que la ZMCM se ubica en la regin con el ms alto ndice de presin sobre los recursos hdricos (126%), lo que indica que la disponibilidad natural est rebasada por la extraccin anual. Esta situacin obliga a perforaciones cada vez ms profundas, en las que el agua es de peor calidad, sumado a su alto cos-

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la reiterada queja de los desarrolladores de vivienda con relacin a la inseguridad en la dotacin de agua para sus conjuntos ha sido resuelta en ocasiones por ellos mismos con la inversin para la perforacin, habilitacin, mantenimiento y operacin de pozos; tambin han tenido que extender las redes municipales hasta los conjuntos y pagar por el costo de tanques de almacenamiento, y en algunos estados han sido obligados a construir plantas de tratamiento de agua. Esta forma de resolver el problema puede satisfacer en ciertos casos la falta de recursos por parte de las autoridades locales (municipios) o de los organismos encargados del agua. Sin embargo, se puede analizar tambin como un paliativo que no puede esconder, siempre y en todas partes, la necesidad de que la construccin de nuevos desarrollos habitacionales deba insertarse en un plan de gestin integral de los recursos hidrulicos. Dependiendo de su escala, deben contar reglamentariamente con un sistema hidrulico que separe las aguas servidas de las aguas de lluvia, deben incorporar obras para contener y reutilizaran las aguas de lluvia, as como para reutilizar las aguas grises. Pero sobre todo, por su creciente escasez, el manejo del agua debe estar asociado a la planicacin urbana y al manejo sustentable de los recursos naturales, ya que la depredacin de las reas forestales y la expansin urbana sobre las reas agrcolas que circundan a las ciudades, impide la recarga de los acuferos y agrava el ciclo viciosos de expansin urbana e insuciencia del agua. En este sentido, resulta alentador mencionar que en mayo de 2003 se rm un Convenio de Colaboracin para el Uso Racional del Agua en Desarrollos Habitacionales entre la Comisin Nacional del Agua (CNA) y la CONAFOVI. Algunos de sus objetivos son: Fomentar el uso eciente del agua en los desarrollos habitacionales, conservando la calidad del agua. Informar permanentemente sobre la disponibilidad de agua a n de que los gobiernos estatales y municipales diseen sus planes locales y regionales de desarrollo. Promover que los desarrolladores de vivienda cumplan con las Normas Ociales Mexicanas relacionadas con

las instalaciones, muebles y aditamentos para el uso eciente del agua. Utilizar materiales permeables en reas exteriores que permitan la recarga de acuferos. Construir, cuando sea factible, plantas de tratamiento y re-uso de aguas residuales en los desarrollos habitacionales.

Los desarrolladores y la cobertura de la demanda de vivienda de inters social

A pesar de los esfuerzos recientes de la CONAFOVI por elaborar y difundir anualmente estadsticas sobre la vivienda de inters social, los datos disponibles siguen siendo limitados. Conciernen el nmero de acciones de vivienda y los montos de inversin correspondientes, por tipo de programas y por Organismo nanciero, desglosados por entidad federativa y a nivel municipal. Las evaluaciones de la poltica habitacional se suelen hacer a partir de estas variables. Sin embargo, es posible obtener elementos adicionales de evaluacin a partir de los datos que ofrece la Bolsa de Vivienda de Inters Social, la Bolsa, en cuanto a las viviendas ofertadas conjuntamente por los desarrolladores y los organismos otorgantes de crdito. Si bien esta pgina WEB no presenta la totalidad de la produccin de viviendas de inters social en el pas, expone un muy amplio universo de la misma en un momento dado (ms de 650.000 viviendas en noviembre de 2003). Se trata entonces de una fuente de informacin que permite evaluar, con cierto grado de conabilidad, algunas de las caractersticas que presentan en la actualidad los conjuntos habitacionales, y las viviendas, cuya adquisicin nancian los organismos pblicos de vivienda. Una primera caracterstica de la oferta habitacional de la Bolsa en noviembre de 2003 es que se trata, en un 55%, de viviendas unifamiliares y en 20% de viviendas dplex (cuadro 5). Es decir, las tres cuartas partes de la oferta de vivienda de la Bolsa se sita en desarrollos de baja densidad, lo cual conrma el modelo dominante de localizacin periurbana, y refleja as mismo lo comentado anteriormente en torno a la difusin de tecnologas

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de los conjuntos habitacionales. En efecto, llama la atencin como solamente el 5,3% de las viviendas de la Bolsa se sitan en desarrollos que comprenden varios tipos de viviendas (unifamiliar, dplex, triples, multifamiliar horizontal y/o multifamiliar vertical). Es decir, la casi totalidad de los desarrollos generan un paisaje urbano uniforme, montono y excesivamente homogneo, incluso en cuanto al nivel socioeconmico de sus ocupantes. En el 69% de los conjuntos se ofrecen viviendas de un solo precio (cuadro 6) y, las ms de las veces, de una sola fuente de nanciamiento17.

constructivas y de diseos urbanos que posibilitan la produccin masiva y en serie de las viviendas. Los desarrollos de vivienda multifamiliar vertical se localizan en su mayora dentro de las reas urbanas existentes, pero representan solamente el 9% de la oferta (cuadro 5), siendo conocida la explicacin de la razn de ser del fenmeno, a saber: el costo elevado del suelo. La estrategia consistente en disminuir los costos de produccin mediante la repeticin del mismo proceso de edicacin (el uso repetido del mismo encofrado permite la amortizacin acelerada del mismo y, por ende, una disminucin de los costos) puede explicar otra caracterstica

Cuadro 5 Distribucin de la oferta de vivienda en la Bolsa de Vivienda de Inters Social por tipo de vivienda y segn si el conjunto habitacional ofrece uno solo o varios tipos de vivienda. Noviembre 2003 Tipo de vivienda Unifamiliar Duplex Triplex Multifamiliar vertical Multifamiliar horizontal Unifamiliar y Duplex Unifamiliar y Triplex Unifamiliar y Multifamiliar Unifamiliar y Multifamiliar horizontal Unifamiliar, Duplex y Triplex Unifamiliar, Duplex y Multifamiliar Unifamiliar, Duplex y Multifamiliar horizontal Duplex y Multifamiliar Duplex , y Multifamiliar horizontal Duplex y Triplex Duplex, Triplex y Multifamiliar Duplex, Triplex y Multifamiliar horizontal Total Total 359.682 132.058 1.311 58.010 70.770 20.155 247 1.665 4.404 1.818 208 481 1.376 903 2.724 293 513 100 656.718 % 54,8 20,1 0,2 8,8 10,8 3,1 0,0 0,3 0,7 0,3 0,0 0,1 0,2 0,1 0,4 0,0 0,1 0,0 100,00

Un solo tipo

94,7

Ms de un tipo

5,3

No especificado

100,00

Fuente: elaborado con informacin de la Bolsa de Vivienda de Inters Social, INFONAVIT, noviembre de 2003, www.micasa.gob.mx. Cuadro 6 Nmero de desarrollos habitacionales en la Bolsa de Vivienda de Inters Social en funcin de la diversidad de precios de las viviendas ofertadas. Noviembre 2003 Tipo de oferta Un solo precio de vivienda Varios precios de viviendas Total nacional Nmero de conjuntos 3.232 1.441 4.673 % 69,2 30,8 100,00

Fuente: elaborado con informacin de la Bolsa de Vivienda de Inters Social, INFONAVIT, noviembre de 2003, www.micasa.gob.mx.
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Ahora bien, si comparamos la distribucin porcentual de los distintos tipos de vivienda18 que ofrece la Bolsa, tal como los dene el Programa Sectorial de Vivienda 2001-2006 (PSV), con la estructura de la demanda que el mismo Programa establece en funcin de la distribucin del ingreso de los hogares del pas, el desajuste es importante, como podemos ver en el grco 1. Como se puede constatar, la oferta de vivienda bsica que, segn el Programa Sectorial de Vivienda, es accesible para los hogares con ingresos de hasta 3 salarios mnimos, debera de ser del 40,9% con respecto a la oferta total, y no del 0,2% actual por lo que se puede armar, sin miedo a equivocarse, que la demanda de vivienda bsica no est siendo atendida. Por el porcentaje nfimo de oferta de este tipo de vivienda, podemos incluso armar que esta demanda mayoritaria de vivienda est siendo ignorada. La oferta de vivienda social, que segn el PSV es accesible para los hogares que ganan de 3 a menos 5 salarios mnimos, debera de ser de 22,5% pero en el universo aqu analizado representa el 27,3%, por lo que se puede pensar que est bien atendida por los desarrolladores y los crditos de los Organismos Nacionales de Vivienda. La vivienda econmica, para quienes ganan de 5 a 10 salarios mnimos, presenta una sobre-oferta de un 10% con respecto a la meta programtica del Programa Sectorial de Vivienda: 32,2% de la oferta total, contra el 22,2% planteado por el Programa. Pero el desajuste mayor entre la oferta habitacional de los desarrolladores y la meta programtica del Programa Sectorial de Vivienda 2001-2006 concierne los ltimos

dos tipos de vivienda. Las viviendas media y media alta representan, en conjunto, el 40,3% de la oferta de la Bolsa de vivienda (que ya difcilmente puede llamarse de inters social) en vez del 14,4% indicado por el mismo Programa. Las cifras anteriores tienden a evidenciar que la produccin de vivienda por parte de los desarrolladores inmobiliarios est atendiendo la demanda solvente de mayor poder econmico, desvirtuando la poltica pblica que en materia de vivienda ha denido el gobierno federal y reforzando as los procesos de exclusin social que sufren alrededor del 40% de los hogares del pas. Adicionalmente, esta orientacin polarizada de la oferta habitacional de los desarrolladores genera situaciones lamentables, como lo es la sobreoferta de vivienda en algunos estados de la repblica (norte del pas), cuando en otros como lo hemos sealado anteriormente hay importantes niveles de desatencin de las necesidades de vivienda. Por otro lado, la oferta de vivienda nanciada por las SOFOLES con recursos de la Sociedad Hipotecaria Federal, la cual representa el 46,5% de los conjuntos analizados, se caracteriza por tener los precios ms altos en todos lo tipos de vivienda y las condiciones de pago ms alejadas de las posibilidades crediticias de los demandantes de menores ingresos (cuadro 7). Es tambin notable que para todos los Organismos Nacionales de Vivienda, tanto la vivienda unifamiliar como la vivienda dplex tienen un precio promedio de venta por debajo de los conjuntos multifamiliares en altura. Este dato podra explicar, no justificar, que la mayora de la oferta de viviendas de inters social se localice en las periferias

Grfico 1

Distribucin porcentual de los distintos tipos de vivienda a) Oferta actual de los desarrolladores, segn los tipos de vivienda del PSV: Viv. Bsica Viv. Social Viv. Econmica Viv. Media Viv. Media Residencial 2 2 2 2 < 30 m 30-45 m 45-55 m 55-100 m > 100m2 0,2 % 27,3 % 32,2 % 40,0 % 0,3% 40,3% b) Demanda de los distintos tipos de vivienda denida por el PSV segn ingresos de los hogares Viv. Bsica Viv. Social Viv. Econmica Viv. Media Viv. Media Residencial < 30 m2 30-45 m2 45-55 m2 55-100 m2 > 100m2 40,9% 22,5 % 22,2 % 14,4%
Fuente: elaborado propia.
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Cuadro 7 Costo (mnimo) promedio requerido por tipo de vivienda y Organismos Nacionales de Vivienda, julio 2003 Sistema Urbano Nacional Unifamiliar Duplex Triplex Cudruplex Multifamiliar Vertical Multihorizontal Organismos Nacionales de Vivienda INFONAVIT INFONAVIT FOVI INFONAVIT SHF $202.176 $174.058 $196.565 $217.179 $170.533 $220.041 $208.838 $167.453 $194.010 $237.848 $209.392 $221.680 $203.534 $204.972

FOVI $196.228 $207.262

$315.408

SHF $342.021 $259.274 $270.344 $323.306 $445.023 $268.665

Fuente: elaborado con informacin de la Bolsa de Vivienda de Inters Social, INFONAVIT, Julio de 2003, www.micasa.gob.mx.

urbanas. El precio ms elevado del suelo de las reas urbanas ms cntricas constituye el principal argumento de los desarrolladores para explicar porqu su oferta de vivienda de inters social no puede darse dentro de las reas urbanas consolidadas. Convendra, en este sentido, analizar los efectos del llamado Bando 2 decretado por el Jefe de Gobierno del Distrito Federal en diciembre del 2000, el cual buscaba reorientar la nueva produccin habitacional hacia las delegaciones centrales de la ciudad19.

Reflexiones finales
La poltica de desregulacin ha tenido como efecto el que los desarrolladores inmobiliarios privados se hayan constituido en los actores fundamentales de la promocin y produccin habitacional en el pas. Su xito parece reflejarse sobre todo en el importante volumen de acciones de viviendas realizadas y de crditos otorgados. Sin embargo, la investigacin puso en evidencia, como lo vimos pginas arriba, fuertes desajustes entre la oferta actual de vivienda por parte de las empresas desarrolladoras y las polticas de atencin a la demanda establecidas por el Programa Sectorial de Vivienda 2001-2006. Entre 40% y 60% de los hogares, dependiendo de varios factores como el lugar de residencia, si son derechohabientes de algn Fondo, su edad, etc., no tienen acceso a los productos habitacionales que ofrecen estas empresas sobre el mercado de la vivienda de inters social mediante el nanciamiento de los Organismos Nacionales de Vivienda, ONAVIS. En el curso de la investigacin varios desarrolladores y funcionarios de SOFOLES reconocieron esta realidad pero la atribuyeron a las reglas del mercado, es decir a la brecha existente entre los costos de produccin

de las viviendas y los ingresos insucientes de un importante segmento de la demanda habitacional. Segn estos interlocutores, frente a la imposibilidad estructural de que el sector empresarial pueda asegurar la cobertura de las necesidades habitacionales de las mayoras empobrecidas de la poblacin, es el Estado mexicano el que debe asumir esa responsabilidad. No era un objetivo de la investigacin discutir la pertinencia de esta suerte de divisin del trabajo entre sector pblico y sector privado, sobre todo cuando es evidente que el xito del sector privado en el campo de la vivienda de inters social depende del sistema de subsidios que los ONAVIS otorgan a los adquirientes de las viviendas20. Lo que s es necesario sintetizar aqu son los efectos negativos de una poltica que tiende justamente a (auto) limitarse al nanciamiento subsidiado del acceso a la produccin de vivienda de los promotores privados. Una problemtica muy preocupante que la investigacin pone en evidencia es la desarticulacin entre la produccin habitacional de los desarrolladores y la planeacin del desarrollo urbano. Si bien se trata de un problema de siempre parece haberse agudizado con la poltica de desregulacin y de entrega, por parte de los ONAVIS de su funcin de promotores pblicos (no de constructores, que nunca asumieron) a la iniciativa de los promotores inmobiliarios privados. Esta decisin poltica imposibilita avanzar hacia la solucin de cuestiones tan estratgicas como: el acceso al suelo urbano en condiciones aceptables en trminos econmicos (precios) y medioambientales, la inscripcin espacial de los nuevos desarrollos habitacionales en relacin con la infraestructura urbana, el transporte y los equipamientos, as como con las actividades econmicas.

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Efectos de la promocin privada en la produccin de vivienda de inters social en Mxico

Por otra parte, es evidente que no es la iniciativa privada la que puede conducir la planeacin de la produccin habitacional en relacin con el recurso hdrico. De hecho, los promotores privados reconocen que la contaminacin y el agotamiento del recurso en varias cuencas hidrolgicas del pas tienden a constituirse en el principal obstculo a la produccin habitacional. La investigacin plantea la necesidad de una planeacin compartida de la Comisin Nacional del Agua con los Organismos Nacionales de Vivienda y la CONAFOVI, a nivel de cada cuenca hidrolgica del pas, que es la unidad bsica para la administracin del agua segn el Programa Nacional Hidrulico (CNA, 2001, p. 83). Pero esto implica que los ONAVI retomen su papel de promotor, entendido ste como el control sobre la produccin habitacional por ellos nanciada, deniendo las estrategias y las metas de vivienda en cuanto a la inscripcin territorial de la produccin habitacional que realizan los desarrolladores inmobiliarios. En segundo lugar, la investigacin subraya el problema que signica la desatencin de los ONAVI con respecto a la habitabilidad de los productos habitacionales cuya adquisicin estn nanciando. Los Organismos Nacionales

de Vivienda planean su organizacin de acuerdo con las caractersticas de la oferta de los desarrolladores y otorgan las garantas y los crditos individuales suficientes para pagar la adquisicin de viviendas, de cuya concepcin, diseo y normativas estn cada vez ms alejadas. Sin embargo, es evidente que la libre competencia entre promotores privados no asegura por s sola la produccin de viviendas y de conjuntos habitacionales con normas mnimas de calidad y de habitabilidad. Es de preguntarse entonces hasta qu punto los ONAVI pueden renunciar a la vigilancia de la habitabilidad de las viviendas cuya adquisicin estn nanciando, sin incumplir con su responsabilidad de ser el conducto de la realizacin del derecho constitucional a la vivienda digna y decorosa. Se entiende que los promotores inmobiliarios buscan garantizarse un cierto margen de utilidad. Los ONAVI aseguran la utilidad empresarial al subsidiar la adquisicin de sus viviendas, pero por ello mismo no pueden dejar de ejercer una estricta vigilancia sobre la calidad de los productos habitacionales y sobre los niveles de ganancia empresariales: se trata incluso de una prctica que rige las relaciones nancieras entre empresas privadas.

Notas
1 Entre otros, el Seminario Internacional Apertura comercial, cambio en la poltica social y su impacto en el sector habitacional, organizado por el IIS-UNAM e Inmobiliaria Su Casita en El Colegio de Mxico, en mayo de 1999, el Taller de gestin de crditos para vivienda en el D.F., organizado por Casa y Ciudad, A.C., en septiembre de 2000 y, el Seminario Internacional para la rehabilitacin integral de barrios, organizado por el Instituto Internacional de Gestin de las Grandes Metrpolis, el Gobierno del Estado de Mxico y El Colegio Mexiquense, en septiembre de 2000, el cual incluy una visita tcnica a desarrollos habitacionales en los municipios de Ecatepec, Nezahualcyotl y Tecmac. 2 La inclusin de este dato en la informacin de la Bolsa ayudara a que los acreditados tomen una decisin ms razonada sobre el conjunto en donde adquirir una vivienda, ya que no es lo mismo vivir en un conjunto de 100 viviendas que en uno de 5.000. 3 El INFONAVIT fue creado en 1972. Es un Fondo que se alimenta de la aportacin del 5% de la masa salarial por partes de los empleadores del sector privado. Cubre alrededor del 60% de los crditos hipotecarios subsidiados que son otorgados por los distintos Organismos Nacionales de Vivienda. 4 Desde enero de 2009, el salario mnimo mensual en la ciudad de Mxico era de alrededor de 127 dlares de manera que, de acuerdo con la denicin que aporta la ley, se considera una vivienda de inters social la que tiene un precio inferior a US$ 22.860. 5 En porcentaje del PIB, la inversin pblica federal global en Mxico cay del 10,88% en 1980 a 4,62% en 1990. 6 Con algunas escasas variaciones, a pesar de las crisis nancieras de 1982 y 1994 la inversin de los Organismos Nacionales de Vivienda se ha mantenido en alrededor de 1% del PIB. Esto se explica por el hecho de que gran parte de los recursos no provienen del presupuesto pblico sino de Fondos Solidarios alimentados por las aportaciones patronales. 7 El FOVISSSTE es un organismo pblico similar al INFONAVIT (vase la nota 6) pero cuyos beneciarios son los funcionarios del sector pblico. 8 Las SOFOLES son intermediarias nancieras que sustituyeron a la banca privada despus del descalabro nanciero de 1994. Una SOFOL otorga crditos puente a promotores privados y crditos hipotecarios a adquirientes de vivienda (demanda solvente).
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9 Estas armaciones fueron recogidas en el transcurso de varias entrevistas a empresarios, sin embargo, no disponemos de datos estadsticos que puedan respaldarlas de forma contundente. 10 La Sociedad Hipotecaria Federal, SHF, sustituy en el ao 2002 al Fondo de Operacin y Descuento Bancario a la vivienda, FOVI, organismo que haba sido creado en 1962 para promover la construccin de la vivienda de inters social y que otorgaba crditos hipotecarios a travs de la banca privada. 11 El FONHAPO fue creado en 1981 con el objetivo de atender las necesidades de vivienda de los sectores populares, preferentemente no asalariados y cuyos ingresos no excedieran de 2,5 veces el salario mnimo (las partes de la poblacin demandante de vivienda). Desde finales de los aos noventa su accin crediticia es mnima y dej de trabajar con el sector social organizado. Por su parte, la Comisin Nacional del Fomento a la Vivienda-CONAFOVI es el Organismo del Estado encargado de disear, coordinar, promover e implementar las polticas y programas de vivienda del gobierno federal. 12 Para un amplio desarrollo sobre este tema de la accin desigual del Estado mexicano en relacin con la distribucin territorial de los dcit habitacionales, vase Coulomb y Schteingart, 2006, pp. 370-384. 13 A lo largo del texto, el lector podr hacer la conversin de los precios sobre la base de US$1 dlar equivalente a 13 pesos mexicanos (valor de cambio para mayo de 2009). 14 El ejido est constituido por tierras que pertenecen a una comunidad ejidal a travs de un reparto agrario por parte del Estado mexicano. 15 Por ejemplo, las viviendas ms pequeas del conjunto habitacional Cuatro Vientos en el municipio de Ixtapaluca de la Zona Metropolitana de la ciudad de Mxico, tienen una supercie de 36m2 y un frente de cuatro metros. A partir de un mdulo bsico se pueden hacer ampliaciones, hasta 4 recmaras y dos baos en su fase ms amplia, desarrolladas en tres niveles. 16 Se utiliza en Mxico la expresin obra negra para designar la estructura bsica de la vivienda sin sus acabados. 17 Varios promotores nos comentaron que, si bien se puede plantear que un mismo conjunto sea habitado por distintos tipos de derechohabientes, ello no ocurre sin generar tensiones entre los acreditados al pagar stos, por una misma vivienda, diferentes cuotas mensuales de amortizacin de los crditos. 18 SEDESOL, 2001, pp. 47-48. Utilizamos esta tipologa solamente con la finalidad de contrastar el objetivo programtico del Programa Sectorial de Vivienda 2001-2006, con lo que en la realidad se estaba produciendo y nanciando en noviembre de 2003. La obvia inconveniencia de construir una tipologa social de vivienda sobre la base la superficie de la misma ha sido abandonada en 2007 por la SEDESOL y la CONAFOVI. 19 Este Decreto se propuso explcitamente apoyar la estrategia plasmada en el Programa General de Desarrollo Urbano del Distrito Federal, de impulsar la densicacin de las reas de ms antigua urbanizacin, mediante la no aprobacin de nuevos conjuntos habitacionales fuera de los distritos centrales de la ciudad de Mxico. Esta medida redujo considerablemente el suelo urbano utilizable para la edificacin de vivienda de inters social y, entre otros efectos, elev en casi 200% en cinco aos el valor comercial del suelo en las reas centrales. 20 Los desarrolladores privados llegaron al campo de la produccin de vivienda de inters social por tener prcticamente asegurada la venta de su oferta habitacional por la existencia de una demanda solvente gracias al nanciamiento subsidiado de los ONAVI.

Referencias bibliogrficas
Comisin Nacional del Agua (CNA) (1994) Programa Nacional Hidrulico 2001-2006, Mxico. Coulomb, R.; Schteingart, M. (2006) Entre el Estado y el mercado. La vivienda en el Mxico de hoy. Mxico: UAM-A/Ed. Porra. Maya, E. (1999) El sector privado y la vivienda de inters social en la Zona Metropolitana de la Ciudad de Mxico. Mxico: Hipotecaria Su Casita. Maya, E.; Cervantes, J. (coords.) (2005) La produccin de vivienda del sector privado y su problemtica en el municipio de Ixtapaluca. UNAM, Plaza y Valds, Mxico. SEDESOL (2001) Programa Sectorial de Vivienda 2001-2006. Casa y hogar para cada quin: una tarea Contigo. Mxico: Secretara de Desarrollo Social. Villavicencio, J. (coord.) (2006) Conjuntos y unidades habitacionales en la Ciudad de Mxico. En busca de espacios sociales y de integracin barrial. Ed. Red Nacional de Investigacin Urbana-UAM Azcapotzalco, Puebla, Mxico. Villavicencio, J. (coord.) (2000) Condiciones de vida y vivienda de inters social en la Ciudad de Mxico. Mxico: Ed. Porra/ UAM, Mxico.

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