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12310, ESQ. BUGAMBLAS, FRACC. DEL PRADO, TJUANA, B. C. TELEFONOS (664) 681-66 44, FAX 681-61-22.
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Despus de revisados estos resultados de la encuesta, se puede iniciar la inferencia
estadstica sobre la demanda de espacios para instalar a las microindustrias de la
ciudad de Tijuana que ya estn operando y que de una u otra manera no han
despegado por falta de orientacin, preparacin, espacios, acceso a mercados
extranjeros o cualesquier razn aqu expuesta en los resultados de la encuesta.
En cuando a la estimacin de la demanda de espacios para los micro industriales, se
puede basar en las graficas referentes a la expresin de su deseo de ubicarse
fsicamente en el parque industrial incubadora de ms del 66% de los entrevistados y
son las respuestas 3, 4 y 5 de la encuesta, lo que significa que en trminos generales
de las aproximadamente 2000 microindustrias que hay en Tijuana, dos terceras partes
(ms de 1300) tienen la necesidad real de ubicarse en una zona industrial y adems de
promover su desarrollo e integracin a los sectores de exportacin.
El tiempo de operacin de las microindustrias entrevistadas, la gran mayora casi 43%
tiene de 1 a 3 aos; el 27% de 4 a 5 aos y el resto ms de seis aos, existe la misma
tendencia en cuanto a la ubicacin en el mismo domicilio, por lo tanto, casi la mitad de
los entrevistados son empresas con promedio de dos aos de operacin, lo que
significan ms de 800 microempresas de Tijuana que estn en la etapa de maduracin
de las inversiones y con muchas necesidades de apoyos logsticos para su operacin y
despegue.
La propiedad del predio donde se ubican los micros industriales es alrededor del 68%
rentado y en trminos generales para las microindustrias de Tijuana, cerca de 1360 de
estas, pagan renta a los dueos de almacenes y bodegas en los distintos
rumbos de la ciudad donde se ubican, mientras que el 24% de las empresas declararon
ser propietarios del predio donde se ubican.
En cuanto a lo que pagan de renta, el 42 % de las microindustrias de Tijuana, en
trminos absolutos alrededor de 570 microindustrias pagan un promedio de $3750
pesos mensuales de renta; cerca de 163 empresas paga un promedio de $2,250 pesos
mensuales; aproximadamente 340 microindustrias pagan un promedio de $5250 pesos
al mes y ms de 230 paga rentas arriba de $6750 pesos mensuales.
Ahora bien, esas rentas corresponden en su mayora a espacios menores a 125 m2,
esto es, casi 490 de las microempresas (36% del total) opera en locales con superficies
promedio de 125 m2; cerca de 326 microindustrias en el municipio (24% del total)
operan en locales con superficies menores a 100 m2; el 14 % del total opera en
establecimientos con superficies promedio de 200 m2, otro 14% en superficies
promedio de 325 m2; el resto trabaja en superficies superiores a 600 m2.
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La localizacin de los establecimientos, el 69% de los entrevistados sealan que se
ubican dentro de las zonas residenciales de Tijuana, lo que significa que ms de 1380
microempresas de este municipio estn inmersas en la mancha urbana residencial, con
los consecuentes problemas que ello trae consigo, como son:
La utilizacin de la va pblica para maniobras de carga y descarga de
mercancas y materias primas, por un 54% de estas empresas;
Un 16% de los encuestados (alrededor de 320 empresas) declara tener
problemas con los vecinos por la ubicacin en zona residencial.
Los giros entrevistados fueron en un 13% de la industria textil; 23% de la industria de la
madera; 30% de metlicas bsicas; 9% de minerales no metlicos; 6% maquinaria y
equipo y el 19% otras industrias manufactureras.
En suma, casi la mayora de las empresas demandan espacios menores a 125 m2 y
pagan de renta alrededor de $40 pesos por m2, lo que ubica al parque ncubadora de
microindustrias como una buena opcin de localizacin para estas empresas,
independientemente de las ventajas que esto trae consigo.
El 53% de los entrevistados son propietarios nicos, el 41% son sociedades
mercantiles y el resto otro tipo de asociacin, por lo que se deduce que es pronta y
expedita la toma de decisiones de la mayora de las empresas analizadas.
Por lo que respecta a la deteccin de los problemas principales que tienen estas
microindustrias para integrarse al sector exportador y a las empresas de mayor
desarrollo de la localidad, se encuentra lo siguiente:
El 61% de los productores entrevistados no exporta, pero el 39% que si exporta en
forma directa e indirecta sus productos se encuentra en mejores condiciones
econmicas que los que no exportan.
La gran mayora de la produccin se destina al consumo final, es decir, un 89% de los
entrevistados vende al mercado local su produccin para uso final; el 9% de los
entrevistados vende sus productos para uso intermedio y un 2% vende sus productos
para ambos tipos de consumo (final e intermedio).
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El total de los entrevistados que declara que no exporta, seala como causa principal el
no cumplir con la calidad para la exportacin, mientras que el 84% desconoce la
existencia de mercado en el exterior para sus productos y un 92% de los
microindustriales entrevistados que no exportan, declara que no compite en precio con
los productos del exterior.
El 86% de los entrevistados que no exportan, sealan que no influye el hecho de contar
con la capacidad instalada suficiente para surtir los pedidos de las empresas del
exterior o las maquiladoras y, el 92% de los que no exportan, sealan que no influye el
hecho de acceder a financiamientos blandos y rpidos para su proceso productivo.
En este sentido, la construccin del parque para incubadora de microindustrias se
justifica para apoyar a la integracin de estas empresas a los procesos de exportacin
o la sustitucin de importaciones al mercado local.
723 O/e%ta de es'acios 'a%a i!dust%ias $ as ate%!ati0as de os #ic%oi!dust%iaes2
Existen dos tipos de naves industriales que se ofrecen en la ciudad de Tijuana y
son: Las que se construyen en parques industriales adecuados y bien construidos y; las
que se ubican en diversos puntos de la ciudad, independientemente del uso como
bodega, nave industrial o establecimiento comercial. En cuanto a los primeros se
presenta a continuacin la lista siguiente:
CUADRO No. 2.-
RELACION DE PARQIUES INDUSTRIALES LOCALI+ADOS EN LA CIUDAD DE TI)UANA
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S%ea
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Arboledas / Afal ndustries
Calle Seminario #18750 La Presa
633-42-71 y 633-42-80
Luis Lutteroth /Salvador
Blanco 2 1 N S 1991
Azteca ndustrial Center
Calle Azteca y guila Medina #19328
684-99-18 y 684-99-23 Jos Carlos Fimbres 1.7 1.7 N S 1996
Bentez ndustrial Center Blvd. Federico Bentez #8250
Jos Carlos Fimbres
684-99-18 y 684-99-23 1.1 1.1 N S 1999
Las Brisas ndustries
Callejn Terrazo #8 La Mesa
633-42-71 y 633-42-80
Luis Lutteroth /Salvador
Blanco 1 0.5 N S 1978
Bustamante ndustrial Center
Blvd. Agua Caliente #4558-1801
624-93-05 y 624-93-05
Miguel Velasco
Bustamante 6.81 0 N S 1980
La Campia ndustrial Center
Ave. La Campia #19511 La Mesa
684-99-18 y 684-99-23 Jos Carlos Fimbres 4.5 4.5 N S 1988
Cerro Colorado ndustrial
Center
Blvd. nsurgentes #19802 La Presa
686-19-13 y 686-19-15 Francisco Alonso 3.5 0 N S 1986
Fabricas y Bodegas ndustrial
C.
Blvd. Federico Bentez #6022 La
Mesa 684-99-17 y 684-99-23 Eduardo Fimbres 5.5 1 N S 1968
Ferrocarril ndustrial Center
Blvd. Daz Ordaz #8002 La Mesa
684-99-18 y 684-99-23 Jos Carlos Fimbres 1.6 1.6 N S 1995
Fimher ndustrial Center
Blvd. nsurgentes #19801 La Mesa
684-99-18 y 684-99-23 Jos Carlos Fimbres 3.5 3.5 N S 1984
ndependencia ndustrial Center
Grupo El Florido
Blvd. El Refugio La Presa
634-60-40 y 634-30-01
Marcela Carrera
Luis Lpez 7 0 S S 1997
nsurgentes / Afal ndustries
Blvd. nsurgentes #1840 La Presa
633-42-71 y 633-42-80
Luis Lutteroth /Salvador
Blanco 4.5 1.1 N S 1980
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33
nsurgentes ndustrial Center
Blvd. nsurgentes Parcela 37 La
Presa 686-19-13
Francisco Alonso
686-19-15 1.5 0 N S 1986
Limn Los Pinos ndustrial C.
Ave. Ferrocarril Km14 Los
Pinos686-53-80
Alejandro Limn/Alberto
Limn/E. 686-56-31 14.5 0 N S 1986
Limn Los Pinos ndustrial C.
Ave. Ferrocarril Km14 Los
Pinos686-53-80 y 686-23-96
Alberto Limn / Enrique
Blancarter 2.5 1 N S 1999
Luna Park ndustries
Blvd. Jos De San Martn #3600-2
TEL 633-42-80
Luis Lutteroth /Salvador
Blanco TEL 633-42-71 1 0.5 N S 1979
Luna Park ndustrial Center Blvd. Daz Ordaz #3600-2 La Mesa
Francisco Alonso
686-19-13 y 686-19-15 1.4 0 N S 1986
Mizrachi ndustrial Buildings
Calle 7 Norte #202 C. ndustrial Mesa
Otay
Dolores Sandoval
621-16-19 y 623-33-48 2 1 N S 1985
PTSA ndustrial Center
Ave. Del guila Azteca s/n Bajamaq
(686)561-6619
Fernando Arjona
Eugenio Lagarde 1.9 0.9 N S 1998
El Refugio ndustrial Center
Grupo El Florido
Blvd. El Refugio La Presa
634-60-40 y 634-30-01
Marcela Carrera
Luis Lpez 7 4 S S 1998
Agua Azul ndustrial Park
Blvd. Agua Azul #7000 Parque nd.
Azul680-95-02 y 680-95-02 Andrea Ruvalcaba 18 5 S S 1995
El guila ndustrial Park
M. San Javier #10661 Zona Rio Gato
B. 634-24-67 y 634-24-68 Mark Behling 120 20 S S 1989
Cerro de Las Abejas nd. Park
Grupo El Florido
Blvd. El Refugio La Presa
634-60-40 y 634-30-01
Marcela Carrera
Luis Lpez 18 8 S N 1997
Grupo El Florido
Blvd. de los Olivos Norte La Presa
634-30-01
Marcela Carrera
Luis Lpez 634-60-40 15 2.5 S S 1999
RELACION DE PARQIUES INDUSTRIALES LOCALI+ADOS EN LA CIUDAD DE TI)UANA
Hco!ti!ua cuad%o No2 7I
su'e%
/ Dis'o 0e! %e! O'e
No#b%e Di%ecci"! Co!tacto Tota !ibe Ta ta %aci"!
Costa Dorada nd. Park
Carretera Libre Tij-Ens. #8008 R.
Tecolote
Marciano Sanchez
Breton/Alex G
. 700-5265 y 700-5265 400 400 S S 1999
Chilpancingo ndustrial Park
Paseo de los Hroes #911-A Zona
Ro
Luis Lutteroth /Salvador
Blanco
633-42-71 y 633-42-80 85 68 S S 1996
El Florido ndustrial Park
Grupo El Florido
Km. 26.5 Carretera Libre a Tecate La
Presa
Marcela Carrera / Luis Lpez
634-60-40 y 634-30-01 115 7 S S 1998
Frontera ndustrial Park
M. San Javier #10661 Zona Ro Gato
B.
Mark Behling
634-24-67 y 634-24-68 40 1 S S 1990
Girasol ndustrial Park
guila Azteca #2005 Fracc R. El
guila
Jos Carlos Fimbres
684-99-18 y 684-99-23 24 24 N S 2001
La Gloria ndustrial Park
M. San Javier #10661 Zona Ro Gato
B.
Mark Behling
634-24-67 y 634-24-68 217 60 S S 1997
nsurgentes ndustrial Park
M. San Javier #10661 Zona Ro Gato
B.
Mark Behling
634-24-67 y 634-24-68 12 2 S S 1989
El Lago ndustrial Park
Blvd. nsurgentes La Mesa
700-5265 y 700-5265
Marciano Sanchez
Breton/Alex G. 120 45 S S 1985
La Mesa ndustrial Park Calle E #4 Fracc. Rubio La Mesa
Elas Laniado
689-12-08 y 689-23-09 37 23 S S 1997
Morelos ndustrial Park Km. 0.787 Libramiento Oriente Javier Chvez 100 30 S S 1986
681-10-38 y 681-10-83
Nrdica ndustrial Park Calle E #4 Fracc. Rubio La Mesa
Elas Laniado
689-12-08 y 689-23-09 37 23 S S 1997
Nueva Tijuana nd. Park Ciudad nd. Nueva Tijuana Otay
Javier Chvez
681-10-38 y 681-10-83 100 30 S S 1981
Pacifico ndustrial Park
Parque ndustrial Pacifico
Blvd. Pacifico y Libramiento Oriente
2+300
Javier Chvez
681-10-38 y 681-10-83 420 185 S S 1989
Los Potros ndustrial Park Calle Cochimies Col Los Potros
Guillermo Espinosa
634-17-70 y 684-04-06 8 3 N S 1999
Presidentes ndustrial Park Blvd. Agua Caliente #4558-1801
Miguel Velasco Bustamante
624-93-05 y 624-93-05 35 4 S S 1983
Prologis Park Calle Chilpancingo #52 Mesa de Otay
Jess Melndez
647-30-20 y 647-30-02 17 5 N S 1999
Tecnomex ndustrial Park Blvd. Tecnomex Col Lzaro Crdenas
Enrique Mier y Tern
684-29-88 y 634-02-80 30 18 S S 1990
Tecolote ndustrial Park Carretera Libre Tij-Ens. #8008 102-D
Marciano Sanchez
Breton/Alex G.
700-5265 y 700-5265 220 180 S S 1997
Tijuana nternacional nd. Ave. Universidad 2-B La Mesa de Miguel Velasco Bustamante 50 4 N S 1986
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34
Park Grupo Bustamante Otay 624-93-05 y 624-93-05
Tijuana nternational nd.
Park(FNSA)
Privada Misiones #1123 Parque nd.
Misiones Tijuana
Tomas Sibaja
607-56-10 y 607-56-11 50 4 N S 1986
Vistas ndustrial Park
Grupo El Florido
Blvd. nsurgentes Km.26.5 Carretera
Libre a Tecate Delega. La Presa
Marcela Carrera / Luis Lpez
634-60-40 y 634-30-01
20 15 N S 1999
Vistas ndustrial Park
Grupo El Florido
Blvd. nsurgentes Km.26.5 Carretera
Libre a TKT la Presa
Marcela Carrera / Luis Lpez
634-60-40 y 634-30-01 20 15 S S 1999
En estos parques suman una capacidad instalada de 2382.51 hectreas, de las
cuales estn disponibles 1189.9 hectreas, que representan casi el 50%.
Cabe aclarar que las empresas que demandan espacios de estos parques, son
de las clasificadas como grandes, medianas y muy pocas son pequeas. Los costos de
renta de las naves industriales de estos parques varan desde $0.29 dlares por pie
cuadrado a $0.42 dlares el pie cuadrado.
En metros cuadrados los costos de la renta son $27 pesos por m2 a $39 pesos el
m2, esto significa un promedio de $33 pesos por m2 para espacios superiores a 3,500
m2.
En caso de buscar la adquisicin de la tierra, los costos varan de $45 a $100
dlares el m2.
Los parques industriales de la ciudad de Tijuana, han donado reas al
Ayuntamiento, por lo que es posible contar con terrenos adicionales en diferentes
rumbos de la ciudad para apoyar los parques ncubadoras para ubicar las
microempresas que pretendan abordar los programas de incubadoras industriales, toda
vez que no hay parques especiales para ello y se pueden utilizar parte de los predios
propiedad del municipio para impulsar a el gran nmero de microempresas que existen
en la ciudad.
Respecto a las naves industriales o bodegas ms pequeas que se rentan en los
diversos rumbos de la ciudad, no necesariamente en parque industriales tenemos la
siguiente informacin que se presenta en el cuadro 2-B, donde se determina un costo
promedio por m2 de renta en las bodegas de $3.15 dlares, sin embargo, al quitar una
bodega que est rentando en la colonia emperadores a razn de $1.39 dlares el m2
porque es una zona eminentemente residencial, el resto de las rentas queda en un
valor promedio de $3.79 dlares el m2, que es casi el mismo promedio que traen los
parques industriales analizados arriba $35.24 pesos por m2 de renta contra $33 pesos
arriba promediados.
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12310, ESQ. BUGAMBLAS, FRACC. DEL PRADO, TJUANA, B. C. TELEFONOS (664) 681-66 44, FAX 681-61-22.
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35
Cuad%o No23 72B23 RELACION DE BODE*AS EN RENTA
DEL MUNICIPIO DE TI)UANA ABRIL DEL 7FF72
No2 UBICACI5N TELEFONO
SUPERFICIE
M7
RENTA
DLS
RENTA M7
DLS
1.- CALLE CONSTELAC. COL LBERTAD 445 $ 1,540.00 $ 3.46
2.- CALLE CONSTELAC. COL LBERTAD 382 $ 1,800.00 $ 3.50
3.- PARQUE ND. EL AGULA 460 $ 1,610.00 $ 3.50
4.- PARQUE ND. EL AGULA 570 $ 2,565.00 $ 4.50
5.- PARQUE ND. EL AGULA 270 $ 1,485.00 $ 5.50
6.- Blvd Daz Ordaz en los pinos 500 $ 1,750.00 $ 3.50
7.- Blvd Federico Bentez 360 $ 1,260.00 $ 3.50
8.- Blvd Daz Ordaz Jardines de la Mesa 400 $ 1,700.00 $ 4.25
9.- Col Emperadores en la mesa 1800 $ 2,500.00 $ 1.39
10.- Calle Ensenada Col. Cacho 250 $ 1,200.00 $ 4.80
11.- Bodega en la Mesa Atrs de CFE 2000 $ 6,000.00 $ 3.00
TOTALES 4 TALOR PROMEDIO M7 NC9N 79C6F U 926L
Fuente: nvestigacin periodstica de la localidad y consulta telefnica.-
En la Asociacin de Profesionistas nmobiliarios de la ciudad de Tijuana (APT), se
mantiene una informacin constante de las bodegas y naves industriales que se rentan
en Tijuana, y se puede corroborar en el cuadro siguiente extrado de la pgina de
nternet de dicha asociacin, en cuyos datos encontramos precios de renta de bodegas
por $3.71 el m2, que es superior a las consideradas por las naves industriales de los
parques, aunque sus superficies son menores.
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CUADRO No.- 2 C.-
RELACION DE NATES INDUSTRIALES 4 BODE*AS EN RENTA EN TI)UANA
DATOS OBTENIDOS DE LA ASOCIACION DE A*ENCIAS INMOBILIARIAS DE TI)UANA2
No. TVRVT Co o F%acc Di%eccio! Dist%ibucio! Te%%e!o
#7
Co!st
#7
P%ecio
1 RENTA CD NDUSTRAL OTAY
CALLE CNCO
SUR NO. 165
933M2 DE EDFCO, 629M2 DE
PRODUCCON EN PLANTA BAJA Y 303M2
EN MEZANNE DE OFCNAS Y BAOS
(H/M), TRANSFORMADOR DE 112.5,
CSTERNA, PATO DE MANOBRAS DE
814M2
2,555M
2
933M2
4,492.76 DLS
2 RENTA ZONA RO
BLVD.
CUAHUTEMOC
2 NVELES.
480
MTS. 2
45,000.00
PESOS
3 RENTA GUAYCURA
PASEO
GUAYCURA
PLANTA ALTA, 2 BAOS, LUZ
MONOFASCA,
387
$ 850.00
DLLS.
4 VENTA CD NDUSTRAL OTAY
CALLE CNCO
SUR NO. 165
933M2 DE EDFCO, 629M2 DE
PRODUCCON EN PLANTA BAJA Y 303M2
EN MEZANNE DE OFCNAS Y BAOS
(H/M), TRANSFORMADOR DE 112.5,
CSTERNA, PATO DE MANOBRAS DE
814M2
2,555M
2
933M2 400,000 DLS
5 RENTA
CENTRO NDUSTRAL
ARBOLEDAS
CALLE SEMNARO
NO. 18750,
FRACC.
ARBOLEDAS
"BULT TO SUT" PROYECTO DE 3 NAVES
DE 1,000 M2 APROX. CON 50 KVA. LNEAS
TELEFONCAS DSPONBLES, OFCNAS, 2
BAOS PARA REA DE PRODUCCON
(H/M)
3,000M
2
SEGUN
NEC/CL
0.39 DLS POR
FT2
6 RENTA
CENTRO NDUSTRAL
CHLPANCNGO
BLVD. BELLAS
ARTES,
DELEGACON MESA
DE OTAY
"BULT TO SUT"PROYECTO DE 2 NAVES
DE 7,000M2 UNA DE 14,000M2
14,000
M2
SEGUN
NEC/CL
7 RENTA CD.NDUSTRAL OTAY CALLE 4 SUR 108 BODEGA NTEROR APROX 460M2 1000 460 $1,500DLLS
8 VENTA CD.NDUSTRAL OTAY CALLE 4 SUR 108
PLANTA ENLATADORA(SOLO RENTA
ESPACO, R/V EQUPO A CONVENR
2350 940 $3,500DLLS
9 VENTA COL. PLANETARO PLUTON 105
OFCNAS, TALLE
ESTRUCT,BODEGA,PATOS
1550 480
$200,000DLLS
10 RENTA SEMNARO MADRD
325 M2 BODEGA PUERTA DE FERRO A
NVEL DE PSO BAOS AREA DE BODEGA
CON REGADERA OFCNAS 50 M2 EN 2DA
PLANTA ESTAC. 4 AUTOS MUY BUENA
400 M2 400M2 1,200 DLS
11 RENTA OTAY
FRAY JUNPERO
SERRA
SUPERFCE DE BODEGA 1,100 M 0 11,836
PES OFCNAS 200 M BAOS PARA
HOMBRES Y MUJERES DOS PUERTAS DE
CARGA Y DESCARGA.
1,200
M
1,100 3,906.DLS
12 RENTA COL.SANDOVAL
AV. LOS POLLOS
Y AV. LOS
CHARROS
AREA DE PRODUCCON, MAS 100M2 DE
OFCNAS, 3BAOS
500M2
$1500.00
DLLS
13 RENTA
BLVD. FEDERCO
BENTEZ
BLVD. FEDERCO
BENTEZ
AREA DE BODEGA DOS ANDENES
BODEGA COMERCAL
950 890 4,500 DLS
14 RENTA
BLVD. FEDERCO
BENTEZ
BLVD. FEDERCO
BENTEZ ESQ.
LEYVA
SUPERFCE DE 980MBODEGA DOS
ANDENES
1,100 980 5,000 DLS
15 RENTA OTAY CALE 5NTE
BODEGA DOS OFCNAS ANDEN CARGA Y
DESCARGA
400 450 1,600 DLS
16 RENTA BLVD. BENTEZ
MARSCAL SUCRE
#6
3OFCNAS, 2BAOS,AREA DE
PRODUCCON C/BAOS, ANDEN
1340
$3,500.00
DLLS.
17 RENTA COL CASTLLO CALLE K
490 M2 DE AREA DE BODEGA , MESANNE
DE 65M2 , CORTNA DE METAL, ALTURA
DE 6.5 M2, OFCNA DE 35 M2 Y CUARTO
EXTRA DE 40 M2.
550 565
$1,700.00
DLLS.
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18 VENTA
LA MESA, CERCA DE
PENTENCARA DEL
ESTADO
AVE. DE LOS
POLLOS EN
ESQUNA
OFCNAS 80 M2. Y ESTACONAMENTO
PARA 6 CARROS
810 750
$260,000.00
DLLS
19 RENTA LA MESA 400 M2 1,500
20 RENTA GARTA DE OTAY
FRANCSCO
EUSEBO KNO 17022
OFCNAS, RAMPA, ANDEN 800 M 720 M
$2,800.00
DLLS. MES
21 RENTA GARTA DE OTAY
FRANCSCO
EUSEBO KNO
17527
600 M 540 M
$2,300.00
DLLS. MES
22 RENTA
NDUSTRAL LOMA
BONTA
BLVD. AGUA AZUL
7004
4,570
M
.34 CTVS DLL.
P/P2
23 RENTA
NDUSTRAL LOMA
BONTA
BLVD. AGUA AZUL
7004
5,070
M
.34CTVS DLL
P/P2
24 RENTA LOS REYES REY CARLOS #3 2PRVADOS, 2BAOS, MEZZANNE 312 312
$1000.00
DLLS
25 RENTA GRAN TENOCHTTLAN AVE. 2 NO. 9 2 PLANTAS 207 M 400 M
$1,200.00
DLLS. MES
26 VENTA GRAN TENOCHTTLAN AVE. 2 NO. 9 2 PLANTAS 207 M 400 M
$135,000.00
DLLS.
27 RENTA GRAN TENOCHTTLAN
ESPERANZA RS
4010
3 PLANTAS 365 M 500 M
$1,500.00
DLLS. MES
28 VENTA GRAN TENOCHTTLAN
ESPERANZA RS
4010
3 PLANTAS 365 M 500 M
$270,000.00
DLLS.
29 RENTA GRAN TENOCHTTLAN
ESPERANZA RS
3964
2 PLANTAS 319 M 600 M
$1,800.00
DLLS. MES
30 VENTA
RENTA GRAN
TENOCHTTLAN
ESPERANZA RS
3964
2 PLANTAS 319 M 600 M
$230,000.00
DLLS. ME
31 RENTA GRAN TENOCHTTLAN
ESPERANZA RS
3979
1 PLANTA 375 M 300 M
$800.00 DLLS.
MES
32 RENTA
PARQUE NDUSTRAL
MORELOS
LBRAMENTO
ORENTE 10001
2OFCNAS C/BAOS,25M2 DE PRVADOS,
10BAOS EN AREA DE PRODUCCON, 3
ANDENES PARA CAMONES DE 53FT.
21612
$4,512.00
DLLS
33 VENTA GRAN TENOCHTTLAN
ESPERANZA RS
3979
1 PLANTA 375 M 300 M
$130,000.00
DLLS.
34 RENTA LOS PNOS
FABOLA Y
PALMAS
AREA DE ALMACEN 400 METROS ANDEN
Y RAMPA OFC. 30 METROS DOS BAOS
EN EL AREA DE ALMACEN ENERGA 110
ALTURA DE 6.5 BAJO ALTO 7 METYROS
450
METRO
S
400
METRO
S
1,700
DLARES
35 VENTA TOMAS AQUNO
GONZALES BOCA
NEGRA
DOBLE ALTURA, PSO CONCRETO,
ESTRUCTURA DE ACERO Y 1/2 BANO
200 200 M2 $400.00
36 RENTA OTAY CD NDUSTRAL
DEAL PARA PEQUEA MAQULADORA,
350 M2 DE AREA DE OPERACON , 65 M2
DE AREA DE OFCNA EN DOS PLANTAS,
LUZ TRFASCA, ETACONAMENTO PARA
6 CARROS , AREA PARA CARGA Y
DESCARGA CON EQUPO DE
ALMACENAMENTO.
400 350
1,700.00 DLLS
E! %esu#e!, a %e!ta de !a0es i!dust%iaes e! 'a%&ues e; '%o/eso tie!e u!
costo a%ededo% de U99 'esos 'o% #7W a %e!ta de bode,as #.s 'e&ueRas e!
di0e%sos %u#bos de a ciudad cuesta a%ededo% de U9L27L 'esos e #7W e! as
!a0es o bode,as de os disti!tos %u#bos de a ciudad &ue o/%ece! e! %e!ta a
asociaci"! de a,e!tes i!#obiia%ios de a ciudad1 tie!e! u! costo '%o#edio 'o%
U9C 'esos #72
Este tipo de naves o bodegas que se rentan en los diversos rumbos de la
ciudad, son los que utilizan en un momento dado los pequeos industriales de Tijuana
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porque ofrecen espacios ms pequeos, sin embargo, tienen que utilizar la va publica
para maniobras de carga y descarga o tienen que solicitar el uso del suelo para
industria en zonas residenciales que se ubican estas bodegas; estos locales presentan
una serie de dificultades que sitan en ventajas comparativas a las ofrecidas por el
parque para ncubadora de micro industrias.
923 Co!t%astaci"! de o/e%ta $ de#a!da de es'acios 'a%a #ic%o i!dust%ias23
El cuadro siguiente muestra el anlisis comparativo de la oferta y demanda de espacios
para industrias en el municipio de Tijuana.
OFERTA DE NATES IND2
PRECIO
M7 RENTA
DEMANDA DE NATES
PJMICROINDUSTRIAS
PRECIO
M7 RENTA
46 parques industriales
con superficie disponible
de 1189.9 hs. $33.00
Aproximadamente
1000 Microindustrias
con superficie menor a
125 m2.
$40.00
11 bodegas o naves con
superficie disponible de
7437 m2.
$35.25
36 bodegas APT, con
superficie disponible de
38052 m2.
$34.00
No obstante que existen bastantes espacios disponibles para industrias, no son en las
dimensiones adecuadas para las necesidades de las microindustrias de la localidad,
por lo tanto, estas micro empresas que operan en la ciudad, tienen que pagar precios
por arriba de mercado para ocupar espacios de acuerdo a las necesidades de su
operacin, por lo que se concluye que si es factible ofertar naves industriales de
menores superficies a los 100 m2 en el parque industrial incubadora de CANACNTRA,
`por lo menos a los mismos precios de mercado de los dems parque industriales.
Los microindustriales pagan actualmente un precio de $40 pesos por m2 rentado en
espacios ms pequeos a los ofertados por los arrendadores de bodegas y los parques
industriales que existen en la ciudad. Los microindustriales no pueden pagar rentas de
naves con superficies superiores a los 125 m2, adems de que en estos momentos no
necesitan espacios ms grandes.
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39
CAPITULO III
ESTUDIO TECNICO DEL PRO4ECTO23
III23 ESTUDIO TECNICO DEL PRO4ECTO23
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40
En este apartado se describen todos los aspectos de tcnicos de la construccin
y operacin del parque industrial y los presupuestos de construccin y la operacin del
mismo; el esquema de operacin que se describe en este apartado, es el esencial para
que opere en condiciones ptimas, por lo tanto se incluyen funciones y actividades a
realizar en el mismo.
623 Ca%acte%<sticas de a co!st%ucci"!23
l
La ubicacin del sitio es el Parque ndustrial Valle Sur que se localiza en el Sur
de la ciudad de Tijuana.
El terreno cuenta con una superficie de 6,085 m2, presenta una topografa
simple y plana en lo representa la plataforma de terrecera; los taludes que rodean la
plataforma si presentan pendientes graves y es indispensable un tratamiento de
forestacin y contencin en las partes bajas para evitar erosiones.
La construccin ser de la siguiente manera:
a).- Estacionamiento 3,690 m2 con 34 cajones.
b).- Callejn de servicio y rea de maniobras.
c).- Edificios que constan de: 14 locales de 94 m2 cada uno; 4 locales de 85m2 cada
uno; 2 locales de 80 m2 cada uno de 60 m2, adems de comedor, oficinas y sala de
juntas para capacitacin, que no se cuentan como superficie rentable.
La superficie rentable es como sigue: 14 locales de 94 m2 cada uno suman 1316 m2,
ms 4 locales de 85 m2 cada uno suman 340 m2, ms dos locales de 80 m2 cada uno
que suman 160 m2, mas uno de 60 m2 arrojando un total de 1876 m2.
Los planos se anexan al presente trabajo, la superficie total construida es de
2386 m2.
En Estados Unidos, los cajones de estacionamiento se cobran rentas a los locatarios
por su utilizacin.
723 P%esu'uesto de costos $ ,astos de a co!st%ucci"!23
Los costos son estimados de la obra son conforme a proyecto y representan una
aproximacin de lo que ser el costo real de la obra una vez concursada la misma.
El detalle de definicin de costos es por rubros principales del proceso constructivo del
parque, los detalles del mismo sern expuestos en el proyecto de construccin que se
elabor paralelamente a este estudio.
El presupuesto de la construccin fue elaborado por la empresa constructora y se
resume en el cuadro siguiente:
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CUADRO No. 3.-
PRESUPUESTO DE NVERSON PARA LA CONSTRUCCON DEL PARQUE
NDUSTRAL PARA MCROEMPRESAS.-
DESCRIPCION TALOR
TIDA
UTIL
DEPRE
CIACION
DEPREC2
ACUM
Excavacin, tn!i!o "
!#$%ant ! ci&ntacion# $175,000 20 AOS $8,750 $8,750
'((c()a#* '(a+o, niv%acin
" co&$actacin !% t((no $312,000 20 AOS $15,600 $24,350
Con#t(,ccin O-(a Civi% !
.a# A /o!,%o 0 1700&22 $1'456,00
0
20 AOS $72,800 $97,150
Con#t(,ccin O-(a Civi% !
.a# 3 /o!,%o 0 1700 &2 $1'456,00
0
20 AOS $72,800 $169,950
Con#t(,ccin O-(a Civi% !
.a# A /o!,%o 00 1400 &22 4986,000 20 AOS $49,300 $219,250
Con#t(,ccin O-(a Civi% !
.a# 3 /o!,%o 00 1245 &22 4812,000 20 AOS $40,600 $259,850
Con#t(,ccin ! 5,-#tacin
4000 a&$(#. 4278,000 20 AOS $13,900 $273,750
Con#t(,ccin O-(a Civi% !
.a# A /o!,%o 000 1280 &22 4700,000 20 AOS $35,000 $308,750
A%,&-(a!o 4219,000 20 AOS $10,950 $319,700
E6,i$a&into " /o-i%ia(io 4220,000 20 AOS $11,000 $330,700
Con#t(,ccin O-(a civi% n
&,(o# ! contncin !
ta%,!#, 4450,000 20 AOS $22,500 $353,200
7avi&ntacin " 8,a(nicion# 4980,000 20 AOS $49,000 $402,200
E#t,!io# " $(o"cto# 4500,000
20 AOS
25,000 UC7N17FF
TOTALES $8544,000 UC7N17FF
En suma, la inversin total requerida es de $8'044,000.00 para la construccin de 20
locales, con sus espacios para estacionamiento y su rea de maniobras.
El tiempo estimado para la realizacin de esta construccin es de nueve meses
aproximadamente.-
923 Es&ue#a o'e%ati0o de 'a%&ue i!dust%ia '%o'uesto23
La operacin de este parque industrial propuesto para los micros empresas, se
i!icia desde a seecci"! de as e#'%esas que se deben instalar en el mismo y se
debe realizar un proceso de seleccin en funcin de los siguientes factores a
considerar:
Que el microindustrial cumpla con el perfil sealado en el apartado del
estudio.
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La urgencia de reubicacin de la empresa por factores de desarrollo urbano y
problemtica con los vecinos en cuanto a ruidos, contaminacin o maniobras de
carga y descarga en las calles.
La necesidad de expansin de la empresa por incrementos de la produccin y la
contratacin de personal.
La produccin estratgica de un grupo de microempresarios para los sectores
exportadores o la sustitucin de las importaciones a la regin fronteriza de los
productos que generan.
La posibilidad de visualizar en el parque industrial objeto de este estudio como
una empresa integradora de diversos microempresarios que les facilite su
desarrollo y la integracin a los sectores exportadores o al mercado regional.
Patrocinar y facilitar la incubacin de una empresa de transformacin mediante
la concrecin de las ideas de uno o ms creativos y/o profesionistas que
visualizan ideas productivas o de beneficio a los sectores productivos de la
regin.
Participar con subsidiaridad y solidaridad con los microempresarios que desean
impulsos reales y de capacitacin para desarrollarse en el medio.
Todos estos elementos se deben ponderar y mediante la formacin de un comit
de seleccin designado por el Consejo directivo de ncubadoras ndustriales, A. C. y en
forma imparcial asignar valores especficos sobre la seleccin, sin dejar de lado el
propsito de funcionamiento del parque.
Una vez que se han seleccionado las empresas, se debe eabo%a% u! co!t%ato
de a%%e!da#ie!to ti'o co! cada u!a de eas, donde se les permite establecerse en
el parque, a cambio de diversos compromisos que debe cumplir, entre otros son:
a).- La obligacin de cubrir una cuota de recuperacin de los costos de
operacin y mantenimiento del parque;
b).- El tiempo mximo de estancia en el parque ser de tres aos, tomando
como base la maduracin de la inversin o el proceso de integracin a los sectores de
mayor ritmo de crecimiento.
c).- La obligacin de tomar cursos de capacitacin que ofrecen CRECE, CMO y
las dems instancias de la Secretara de Economa, la Secretara de Desarrollo
Econmico del Estado, la SHCP en aspectos fiscales, la Direccin de Trabajo y
Previsin Social del Estado, etctera.
d).- La obligacin de participar en reuniones de evaluacin de avances de cada
uno de los usuarios del parque por parte de los directivos de ncubadoras industriales
A. C., para definir la eficiencia del programa que a su vez sirva de retroalimentacin de
ideas de los usuarios a los directivos.
e).- Las dems obligaciones por la estancia en el parque como son los pagos de
electricidad, agua, telfono, recoleccin de basura y dems gastos concernientes a su
actividad en la nave industrial, as como cumplir con el reglamento interno del propio
parque (que debe ser elaborado por ncubadoras ndustriales A. C.).
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El parque %e&uie%e 'a%a su o'e%aci"! u! *e%e!te1 dos au;iia%es1 u!
e#'eado de i!te!de!cia1 u!a sec%eta%ia $ dos 0i,ia!tes, en cuanto a los
auxiliares, uno de ellos contable-administrativo y otro tcnico en mantenimiento de
edificios con conocimientos bsicos de plomera, electricidad, albailera y dems
actividades relacionadas con mantenimiento y la supervisin del mismo.
Las /u!cio!es susta!ti0as de *e%e!te son la de coordinar a sus auxiliares
para mantener al da los registros de ingresos y egresos del parque, la operatividad de
los edificios en buen estado, obtener la cuota de recuperacin del parque, liquidar los
gastos correspondientes a las reas comunes del parque; adems, promover la
asistencia de las instituciones especializadas para capacitar a los empresarios y sus
empleados que son usuarios del parque, instrumentar un mecanismo de captacin de
estudiantes para prestar servicio social y prcticas profesionales en el propio parque y
con los empresarios ya sean estudiantes de las ingenieras, de economa, de
contabilidad, de derecho etctera, tanto de la UABC, el TT, o la UTT.
Tambin el *e%e!te debe%. obse%0a% e cu#'i#ie!to de %e,a#e!to de
Pa%&ue por parte de los usuarios y coordinar el usos de las reas comunes para
reuniones de capacitacin y de trabajo de las empresas y los propios directivos del
parque.
El mantenimiento y limpieza de las reas comunes, deber estar a cargo de un
empleado de intendencia, que debe en su momento ser auxiliado por personal de las
empresas que realicen la misma actividad.
Los gastos de sueldos y salarios debern ser a costos de mercado para evitar la
rotacin de personal en el parque. La estimacin de los costos y gastos de operacin
que no corresponden a la mano de obra en el parque se presentan en el apartado
siguiente del anlisis financiero.
C23 Siste#a de o%,a!iOaci"! 'a%a a ad#i!ist%aci"! $ o'e%aci"! de 'a%&ue2
Se debe estructurar un manual de organizacin y de operacin del parque,
donde se establecen los esquemas que rigen el rumbo del parque y como debe
mantenerse este rumbo. En este estudio se platean algunas ideas que deben
contemplarse en el manual de organizacin y funcionamiento del parque.
C2623 La O%,a!iOaci"! de 'a%&ue23
E "%,a!o de ,obie%!o de Pa%&ue se%. e Co!se-o Di%ecti0o de I!cubado%as
I!dust%iaes A2 C21 formado para su construccin y operacin, cuando cambian las
personas que participan en ese Consejo Directivo, automticamente quienes los
sustituyan sern titulares del mismo. Este Co!se-o Di%ecti0o debe%. %eu!i%se 'o% o
#e!os cada dos #eses para evaluar el funcionamiento del parque y sus operadores.
El organigrama del parque para su funcionamiento ptimo se presenta a continuacin:
_______________________________________________________________________________________________
CAMARA NACONAL DE LA NDUSTRA DE TRANSFORMACON DELEGACON TJUANA, BLVD AGUA CALENTE
12310, ESQ. BUGAMBLAS, FRACC. DEL PRADO, TJUANA, B. C. TELEFONOS (664) 681-66 44, FAX 681-61-22.
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44
Pa%&ue I!dust%ia 'a%a I!cubado%a de Mic%oi!dust%ias2
La *e%e!cia de 'a%&ue se%. !o#b%ada 'o% e Co!se-o Di%ecti0o en
funciones, para lo cual deber evaluar una terna propuesta por el presidente de
CANACNTRA en turno.
Una vez definido el Gerente, este designar a sus auxiliares y dems personal,
sometiendo al visto bueno de la Consejo Directivo los nombramientos que este por
realizar.
La *e%e!cia se e!ca%,a%. de eabo%a% os #a!uaes de o%,a!iOaci"! $
/u!cio!a#ie!to de 'a%&ue1 as< co#o e %e,a#e!to de #is#o1 los convenios de
las empresas y los procedimientos de seleccin de las mismas; a su vez, la gerencia se
encargar de disear un plan estratgico del propio parque para un periodo de 10 aos
por lo menos, con una visin que abarque los siguientes aspectos: Crecimiento,
Consolidacin, Normatividad, Administracin y Planeacin.
La *e%e!cia debe%. diseRa% 'a%.#et%os de e0auaci"! $ co!t%o del
funcionamiento del parque, para medir su efectividad y los avances en cuanto al
cumplimiento de los objetivos y metas trazados en el plan estratgico.
La *e%e!cia debe%. eabo%a% os '%o,%a#as $ '%esu'uestos o'e%ati0os
a!uaes (POA's), definir en base a ellos la cuota de recuperacin de los costos del
parque.
Se%. u! co#'%o#iso de a ,e%e!cia e %eaiOa% e /u!cio!a#ie!to del parque
en manera ptima y de acuerdo al concebido en este proyecto.
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45
*ERENTE H6I
)EFE DEL
DEPARTAMENTO
TECNICO
INTENDENCIA
H6I
TI*ILANTES
H7I
DEPARTAMENTO
DE PRESTADORES
DE SERTICIO
SOCIAL
)EFE DE
DEPARTAMENTO
ADMINISTRATITO
SECRETARIA H6I
C2723 La o'e%aci"! de 'a%&ue23
La operacin se inicia en la seleccin y colocacin de la empresa en el parque,
bien documentada (contratos firmados) y con la entrega-recepcin de la nave industrial,
el reglamento del parque donde se establecen los derechos y obligaciones de los
locatarios.
El parque deber contar con vigilancia en la mayor parte del tiempo posible, para
evitar actos de vandalismo y destruccin de las instalaciones.
La administracin deber mantener en buen estado fsico y limpias las reas
comunes del parque.
La administracin deber realizar los cobros correspondientes a las cuotas de
recuperacin para la operacin y funcionamiento del propio parque.
La administracin deber firmar convenios con las instituciones de educacin
tcnica a nivel media y superior de la localidad para instrumentar programas de
capacitacin y adiestramiento con los empresarios y los trabajadores, asimismo, para
captar estudiantes de servicio social y profesional tanto para el parque como para
apoyar a los empresarios y a los empleados o para desempear labores de asesora a
la gerencia del parque.
La administracin debe preparar un diagnstico de necesidades de capacitacin
de las personas que laboran en las diferentes empresas del parque, con el fin de
integrar un plan de capacitacin y conferencias a la vez de programar los convenios
con las instituciones de educacin superior y la utilizacin de la sala de capacitacin.
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46
CAPITULO IT
ANALISIS FINANCIERO DEL
PRO4ECTO23
_______________________________________________________________________________________________
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47
IT23 ANALISIS FINANCIERO DEL PRO4ECTO23
623 P%esu'uesto de i!0e%si"! de '%o$ecto $ est%uctu%a de /i!a!cia#ie!to de a
i!0e%si"!2
La inversin necesaria para la obra del parque se determin en el apartado
correspondiente a los aspectos tcnicos de este estudio, para ello se toma en
consideracin las estimaciones y las fuentes de financiamiento
CUADRO No. 4.-
PRESUPUESTO DE NVERSON Y ESTRUCTURA DE FNANCAMENTO.-
En resumen de a est%uctu%a de /i!a!cia#ie!to de a i!0e%si"! se tiene como sigue:
INTERSION TOTAL UEXLCC1FFF 6FF2FF >
SECETARA DE ECONOMA $3'429,000 40.13 %
GOBERNO ESTATAL $1'456,000 17.04 %
SECTOR PRVADO (CANACNTRA) $3'659,000 42.82 %
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Meses Acti0idades a desa%%oa%
O%i,e! de os %ecu%sos H'esosI
Sec%eta
%<a de
Eco!o#<a
*obie%!o
Estata
*ob2
M'io2
Secto%
'%i0ado
Sc2
ac2
Ot%os Tota
Ab%i
E#t,!io# " $(o"cto#
Excavacin, tn!i!o
" !#$%ant ! ci&ntacion#
500,000
175,000 0
0
100,000
0 0
675,000
'((c()a#* '(a+o, niv%acin
" co&$actacin !% t((no 168,107 43,893
0
100,000
0 0
312,000
Mayo
Con#t(,ccin O-(a Civi% !
.a# A /o!,%o 0 1700&22 90,213 365,787
0
1,000,000
0 0
1,456,000
Junio
Con#t(,ccin O-(a Civi% !
.a# 3 /o!,%o 0 1700 &2 102,515 353,485
0
1,000,000
0 0
1,456,000
Julio
Con#t(,ccin O-(a Civi% !
.a# A /o!,%o 00 1400 &22 446,087 300,000
0
239,913
0 0
986,000
Agosto
Con#t(,ccin O-(a Civi% !
.a# 3 /o!,%o 00 1245 &22 200,000 312,000
0
300,000
0 0
812,000
Con#t(,ccin ! 5,-#tacin
4000 a&$(#. 236,128 35,000
0
6,872
0 0
278,000
Septiembre
Con#t(,ccin O-(a Civi% !
.a# A /o!,%o 000 1280 &22 442,279 30,000
0
227,721
0
700,000
Otubre
A%,&-(a!o 200,000 15,835
0
3,165
0 0
219,000
E6,i$a&into " /o-i%ia(io 215,918
0
4,082
0 0
220,000
!o"iembre
Con#t(,ccin O-(a civi%
n &,(o# ! contncin !
ta%,!#, 408,888
0
41,112
0 0
450,000
#iiembre 7avi&ntacin " 8,a(nicion# 343,865
0
636,135
0 0
980,000
*RAN TOTAL 429929,000 419456,000 0 439659,000 0 0 489544,000
48
723 P%esu'uesto de costos $ ,astos de '%o$ecto23
Los presupuestos de costos y gastos del parque se detallan a continuacin en los
cuadros siguientes:
CUADRO No. 5.-
NOMNA MENSUAL DE SUELDOS DEL PERSONAL DEL PARQUE NDUSTRAL DE MCROEMPRESAS
No2 PUESTO
SUELD
DIA
DIAS
TRAB MENSUAL
IMSS1 SAR1
INFO TOTALES
1.- GERENTE ( 1 ) $500.00 30.4 $15,200.00 $4,256.00
$19,456.00
2.- JEFES DE DEPARTAMENTO ( 2 ) $400.00 30.4 $12,160.00 $3,404.80 $15,564.80
3.- SECRETARA ( 1 ) $160.00 30.4 $4,864.00 $1,361.92
$
6,225.92
4.- VGLANTES ( 2 ) $320.00 30.4 $9,728.00 $2,723.84
$12,451.84
5.- NTENDENCA ( 1 ) $120.00 30.4 $ 3,648.00 $1,021.44
$
4,669.44
6.- AGUNALDO, PRMA VACACONAL $75.00 30.4 $2,280.00 $ 638.40
$
2,918.40
TOTALES
U61LNL2FF UCN1EEF2FF U691CFM2CF
UM617EM2CF
Se requiere por lo menos $61,286.40 pesos mensuales para pagar las nminas de
sueldo del personal del parque, siempre y cuando trabajen las 7 personas.
CUADRO No. 6.-
*ASTOS *ENERALES DEL PARQUE
No2 CONCEPTO
TALOR
MES TALOR AYO
1.- ELECTRCDAD AREAS COMUNES $ 1,500.00 $ 18,000.00
2.- AGUA AREAS COMUNES Y OFCNAS $ 1,500.00 $ 18,000.00
3.- SERVCO TELEFONO OFCNAS $ 1,500.00 $ 18,000.00
4.- SERVCO NTERNET OFCNAS $ 500.00 $ 6,000.00
5.- MANTENMENTO NSTALACONES $ 1,500.00 $ 18,000.00
6.- MANTENMENTO EQUPO TRANSP $ 2,000.00 $ 24,000.00
TOTALES U E1LFF2FF U 6F71FFF2FF
Para los gastos generales del parque se requieren $8,500 pesos mensuales como
mnimo.
CUADRO No. 7.-
MATERIALES 4 SUMINISTROS DEL PARQUE
No2 CONCEPTO
TALOR
MES TALOR AYO
1.- MATERALES Y UTLES ADMON. $ 1,200.00 $ 14,400.00
2.- MATS P/ CONSERV Y MANTO $ 1,200.00 $ 14,400.00
3.- COMBUSTBLES Y LUBRCANTES $ 1,200.00 $ 14,400.00
4.- MERCANCAS Y GASTOS DVERSOS $ 500.00 $ 6,000.00
TOTALES U C16FF2FF U CD17FF2FF
_______________________________________________________________________________________________
CAMARA NACONAL DE LA NDUSTRA DE TRANSFORMACON DELEGACON TJUANA, BLVD AGUA CALENTE
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49
En cuanto a los materiales y suministros se necesitan $4,100 pesos al mes para la
operacin del parque.
CUADRO No. 8.-
RESUMEN DE COSTOS Y GASTOS
o'ci"! 6
o'ti#a
CONCEPTO ANUAL MENSUAL
costo 'o%
#7
MATERALES Y SUMNSTROS $ 49,200.00 $ 4,100.00 1876 m2
GASTOS GENERALES DEL PARQUE
$
102,000.00 $ 8,500.00 $ 58.36
NOMNA MENSUAL (7)
$
735,436.80 $ 61,286.40
DEPRECACONES
$
427,200.00 $ 35,600.00 1513 m2
TOTALES
U
619691E9M2EF
U
6FD1CEM2CF $ 72.36
Con estos costos y gastos, se garantiza la operacin del parque, sin embargo, se debe
considerar una cuota de recuperacin a cobrar a los inquilinos del parque, que debe ser
la equivalente a estos costos, por lo tanto dicha cuota se estima para tres escenarios
de costos e ingresos, considerando para cada uno de dichos escenarios los elementos
siguientes:
O'ci"! No2 623 Conocida como primer escenario, se considera una plantilla de
personal de 7 empleados y la deduccin del 100% de la depreciacin de la inversin. El
costo de recuperacin por m2 rentado es de $58.36 con una ocupacin plena de las 21
naves; mientras que con una ocupacin del 80%, el costo de recuperacin asciende a
$72.36 pesos por m2, muy por encima de mercado.
O'ci"! No2 723 En este segundo escenario se considera una plantilla de personal de 4
empleados porque sed reduce un jefe de departamento, un vigilante y un empleado de
intendencia, adems de que el sueldo de la gerencia disminuye a $400.00 por da. Los
costos de recuperacin por m2 y de acuerdo a la ocupacin se exponen en el cuadro
correspondiente.
O'ci"! No2 923 En este tercer escenario se maneja una situacin especial y austera ya
que basa la administracin del parque con solo 3 personas en la plantilla, el pago de
$400 pesos por da a la gerencia y la reduccin de la depreciacin a un 50%. Esta
opcin es la ms cercana a los costos de renta de mercado y es la que se utiliza para
los clculos de los estados financieros. El cuadro correspondiente muestra los costos
de recuperacin por rentas ded las naves para microempresas.
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50
CUOTA DE RECUPERACION POR LOCAL23
Este es el presupuesto de ingresos del proyecto, manejando tres posibles situaciones
de recuperacin de costos, en funcin de la ocupacin de los locales a un 100%, a un
80% y a un 60%. El cuadro siguiente muestra estas tres posibilidades de obtencin de
ingresos del parque ncubadora de Micro industrias con la opcin austera de gastos en
el parque.
CUADRO No. 9.-
PRESUPUESTOS DE IN*RESOS 4 RECUPERACION DE COSTOS DEL PARQUE INCUBADORA
MICROINDUSTRAS2
LOCALES PARA
RENTA
SUP
#7
6FF>
ocu'aci"!
costo 'o%
oca
EF>
OCUPAC
M7
IN*RESO
AL EF>
MF>
OCUP
M7
IN*RESO AL
MF>
14 naves de
94 m2 cada una 1316 43020.04 3072.86 11 $ 34,416.03 8 $ 25,812.02
4 naves de
85 m2 cada una 340 11114.6 2778.65 3 $ 8,891.68 2 $ 6,668.76
2 naves de
80 m2 cada una 160 5230.4 2615.2 2 $ 5,230.40 1 $ 3,138.24
1 nave de 60 m2 60 1961.4 1961.4 1 $ 1,961.40 1 $ 1,961.40
TOTALES DE 76
LOCALES 6ENM M697M2CC 6N U LF1CDD2L6 69 U 9N1LEF2C7
Los ingresos se equilibran con los gastos de funcionamiento del parque, siempre y
cuando se mantenga un ndice de ocupacin del 100%; en caso de que se presente un
margen de desocupacin promedio del 20%, la cuota de recuperacin se incrementa
debido a que baja la superficie rentada a 1453 m2 y la cuota de recuperacin es de $74
pesos por m2, esto es un 25% ms elevada.
CUADRO No.- 10.-
RESUMEN DE COSTOS Y GASTOS o'ci"! 7 #edia
CONCEPTO ANUAL MENSUAL
costo 'o%
#7
MATERALES Y SUMNSTROS $ 49,200.00 $ 4,100.00 1876 m2
GASTOS GENERALES DEL PARQUE $102,000.00 $ 8,500.00 U CM299
NOMNA MENSUAL (4) $ 464,609.28 $ 38,717.44
DEPRECACONES $ 427,200.00 $ 35,600.00 6L69 #7
TOTALES U61FC91FFD27E U EM1D6N2CC U LD2E7
En esta opcin No. 2, se disminuyen a cuatro personas y el sueldo de la gerencia se
reduce de $500 a $400 pesos diarios, quedando dicha nmina como sigue:
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51
Cuad%o No2 6623 O'ci"! 723
NOMNA MENSUAL DE SUELDOS DEL PERSONAL DEL PARQUE NDUSTRAL DE MCROEMPRESAS
No2 PUESTO
SUELD Z
DIA
DIAS
TRAB MENSUAL
IMSS1 SAR
1INFO TOTALES
1.- GERENTE ( 1 ) $ 400.00 30.4 $12,160.00 $ 3,404.80 $15,564.80
2.- JEFES DE DEPARTAMENTO ( 1 ) $ 200.00 30.4 $ 6,080.00 $ 1,702.40 $ 7,782.40
3.- SECRETARA ( 1 ) $ 160.00 30.4 $ 4,864.00 $ 1,361.92 $ 6,225.92
4.- VGLANTES ( 1 ) $ 160.00 30.4 $ 4,864.00 $ 1,361.92 $ 6,225.92
5.- NTENDENCA ( 0 ) $ - 30.4 $ - $ $ -
6.-
AGUNALDO, PRMA
VACACONAL $ 75.00 30.4 $ 2,280.00 $ 638.40 $ 2,918.40
TOTALES U DDL2FF U9F17CE2FF U E1CMD2CC U9E1N6N2CC
En esta segunda opcin, el costo por m2 rentado es de $46.32 pesos con el 100% de
la ocupacin y de $59.82 pesos por m2 con el 80% de ocupacin.
Una tercera alternativa es reducir al mximo la nmina quedando tres empleados y la
depreciacin se reduce a un 50%, quedando un costo a cubrir mensualmente que se
expresa en el cuadro que sigue:
CUADRO No2673 o'ci"! 923
auste%a
NOMNA MENSUAL DE SUELDOS DEL PERSONAL DEL PARQUE NDUSTRAL DE MCROEMPRESAS
No2 PUESTO
SUELD Z
DIA
DIAS
TRAB MENSUAL IMSS1SAR1INFO TOTALES
1.- GERENTE ( 1 ) $ 400.00 30.4 $12,160.00 $ 3,404.80 $15,564.80
2.- JEFES DE DEPARTAMENTO ( 0 ) $ - 30.4 $ - $ - $ -
3.- SECRETARA ( 1 ) $ 160.00 30.4 $ 4,864.00 $ 1,361.92 $ 6,225.92
4.- VGLANTES ( 1 ) $ 160.00 30.4 $ 4,864.00 $ 1,361.92 $ 6,225.92
5.- NTENDENCA ( 0 ) $ - 30.4 $ - $ - $ -
6.-
AGUNALDO, PRMA
VACACONAL $ 75.00 30.4 $ 2,280.00 $ 638.40 $ 2,918.40
TOTALES U NDL2FF U7C16ME2FF U M1NMN2FC U9F1D9L2FC
CUADRO No. 13.-
RESUMEN DE COSTOS Y GASTOS o'ci"! 9 auste%a
CONCEPTO ANUAL MENSUAL
costo 'o%
#7
MATERALES Y SUMNSTROS $ 49,200.00 $ 4,100.00 1876 m2
GASTOS GENERALES DEL PARQUE
$
102,000.00 $ 8,500.00 U 972MD
NOMNA MENSUAL (3)
$
371,220.48 $ 30,935.04
DEPRECACONES
$
427,200.00 $ 17,800.00 6L69 #7
TOTALES
U
DCD1M7F2CE U M6199L2FC U CF2LC
_______________________________________________________________________________________________
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52
Con tres empleados que son la gerencia, secretaria y un vigilante, el parque puede
funcionar en forma semi-normal, sin embargo, los tiempos de respuestas de las
actividades sustantivas pueden ser ms largos, en detrimento de los empresarios que
en el se instalen. Aqu se mantienen los sueldos de $400 pesos de la gerencia.
Los costos en el cuadro 13 se reducen a $32.69 pesos el m2 con el 100% de
ocupacin y a $40.54 con el 80% de ocupacin.
Esta es la tercera opcin la ms viable porque los precios por m2 coinciden con lo
pagado por los microempresarios actualmente y es la ms probable que acepten los
empresarios para instalarse en el parque.
923 Estados /i!a!cie%os '%o3/o%#a2
En este punto se inicia con la estimacin del estado de resultados del parque para el
primer mes de operacin tomando los datos de la opcin ms austera y porcentajes de
100, 80 y 60 de ocupacin del parque.
CUADRO No. 14.-
Estado de %esutados P%o3/o%#a de 'a%&ue i!dust%ia CANACINTRA
co#o I!cubado%a de Mic%oe#'%esas e! Ti-ua!a1 B2 C2 #e!sua 'a%a e aRo 7FF92
PRECIO DE RENTA
POR M7 G U972MD PESOS
No2 CONCEPTO
TOTAL
ANUAL
TOTAL
ANUAL TOTAL ANUAL
> OCUPACI5N 6FF>3 H76I EF> H6NI MF> H69 I
623 IN*RESOS U N9L1D6N27E U MFL1DDC26C U CLF1DML2FD
62623 Po% cuotas de %ecu'e%aci"!
LOCALES PARA RENTA
14 naves de 94 m2 cada una $ 516,240.48 $ 412,992.38 $ 309,744.29
4 naves de 85 m2 cada una $ 133,375.20 $ 106,700.16 $ 80,025.12
2 naves de 80 m2 cada una $ 62,764.80 $ 62,764.80 $ 37,658.88
1 nave de 60 m2 $ 23,536.80 $ 23,536.80 $ 23,536.80
SUB TOTALES U N9L1D6N27E U MFL1DDC26C UCLF1DML2FD
1.2.- Po% do!acio!es $ - $ - $ -
723 E*RESOS 3 OPCI5N 9 U N9M1F7F2FF U N9M1F7F2FF U N7C1C7F2FE
2.1.- Gastos generales $ 49,200.00 $ 49,200.00 $ 49,200.00
2.2.- Materiales y suministros $ 102,000.00 $ 102,000.00 $ 102,000.00
2.3.- Remuneraciones al personal $ 371,220.00 $ 371,220.00 $ 371,220.00
2.4.- Depreciaciones.- $ 213,600.00 $ 213,600.00 $ 202,000.08
923 RESULTADOS DEL E)ERCICIO 3U 6F72N7 3U 69F1F7L2EM 3U7N91CLC2DD
El resultado del ejercicio es ligeramente negativo porque se parte de presupuestos
equilibrados ya que este parque no tiene fines de lucro para ocupaciones del 100%, si
baja la ocupacin y se mantienen los gastos, el dficit es superior.
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53
CUADRO No. 14-A.-
Estado de %esutados P%o3/o%#a de 'a%&ue i!dust%ia CANACINTRA
co#o I!cubado%a de Mic%oe#'%esas e! Ti-ua!a1 B2 C2 #e!sua 'a%a e aRo 7FFC2
PRECIO DE RENTA
POR M7G U972MD PESOS
No2 CONCEPTO
TOTAL
ANUAL
TOTAL
ANUAL TOTAL ANUAL
> OCUPACI5N
6FF> H76
NATESI
EF> H6N
NATESI MF>H69 NATES I
623 IN*RESOS U N9L1D6N27E U MFL1DDC26C U CLF1DML2FD
1.1.- Por cuotas de recuperacin
LOCALES PARA RENTA
14 naves de 94 m2 cada una $ 516,240.48 $ 412,992.38 $ 309,744.29
4 naves de 85 m2 cada una $ 133,375.20 $ 106,700.16 $ 80,025.12
2 naves de 80 m2 cada una $ 62,764.80 $ 62,764.80 $ 37,658.88
1 nave de 60 m2 $ 23,536.80 $ 23,536.80 $ 23,536.80
TOTALES U N9L1D6N27E U FL1DDC26C U CLF1DML2FD
1.2.- Po% do!acio!es $ - $ - $ -
723 E*RESOS 3 OPCION 9 U N9M1F7F2FF U N9M1F7F2FF U N7C1C7F2FE
2.1.- Gastos generales $ 49,200.00 $ 49,200.00 $ 49,200.00
2.2.- Materiales y suministros $ 102,000.00 $ 102,000.00 $ 102,000.00
2.3.- Remuneraciones al personal $ 371,220.00 $ 371,220.00 $ 371,220.00
2.4.- Depreciaciones.- $ 213,600.00 $ 213,600.00 $ 202,000.08
923 RESULTADOS DEL E)ERCICIO 3U 6F72N7 3U 69F1F7L2EM 3U 7N91CLC2DD
En todos los aos, si se trabaja a valores constantes de ingresos y egresos por lo tanto,
los resultados anuales sern similares en el periodo analizado, considerando diversos
ndices de ocupacin de las naves industriales.
El cuadro de origen y aplicacin de recursos se estima para las tres opciones antes
analizadas con un precio de $32.69 en un periodo de cinco aos; luego se pueden
cambiar los precios de renta al mximo de $40 pesos por m2 que arroja la versin
equilibrada en la opcin austera No. 3, y con ello se reducen las perdidas del ejercicio.
Cabe aclarar que es un proyecto eminentemente social y debe por lo tanto evaluarse
en funcin d el rentabilidad social que arroje, sin dejar de considerar la recuperacin de
costos y gastos de operacin del parque, incluyendo por lo menos una proporcin de la
inversin.
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54
CUADRO No. 15.-
ORGEN Y APLCACN DE RECURSOS DEL PARQUE NCUBADORA DE MCRONDUSTRAS DE
CANACNTRA
MLES DE PESOS CONSTANTES DEL 2002 PARA LOS AOS 2003-2007
OPCION 9 AUSTERA CON OCUPACION DEL 6FF>
CONCEPTO AYO F9 AYO FC AYO FL AYO FM AYO FN
I23 IN*RESOS23 $ 996,224.55 $243,497.28 $ 249,497.28 $ 256,997.28
$265,997.28
1.- Utilidades del ejercicio -$ 102.72 -$ 102.72 -$ 102.72 -$ 102.72 -$ 102.72
2.- Depreciaciones $ 213,600.00 $213,600.00 $ 213,600.00 $ 213,600.00
$213,600.00
3.- Aportaciones de los socios $ - $ $ - $ - $ -
4.- Productos Financieros $ 6,000.00 $30,000.00 $ 36,000.00 $ 43,500.00 $ 52,500.00
5.- Donaciones
y otras aportaciones $ - $ $ - $ - $ -
6.- Recuperacin
de VA por obras $776,727.27
II23 E*RESOS23 U7FL1FFF2FF UEFL1FFF2FF U 7FL1FFF2FF U 7LL1FFF2FF
U9FL1FFF2FF
1.- Adquisicin de
activos Fijos $ - $ $ - $ - $ -
2.- Pagos de Pasivos $ - $ $ - $ - $ -
3.- nversiones en valores $200,000.00 $800,000.00 $ 200,000.00 $ 250,000.00
$300,000.00
4.- Otros activos adquiridos $ 5,000.00 $5,000.00 $ 5,000.00 $ 5,000.00 $ 5,000.00
III23 CA)A AL INICIO $ - $791,224.55 $ 229,721.83 $ 274,219.11
$276,216.39
IT23 SUPERATIT O DEFICIT $791,224.55 -$561,502.72 $ 44,497.28 $ 1,997.28 -$39,002.72
T23 CA)A FINAL $791,224.55 $229,721.83 $ 274,219.11 $ 276,216.39
$237,213.67
Con la ocupacin del 100% del parque, se realiza la recuperacin de los costos de
operacin y funcionamiento, adems se puede capitalizar el VA que se recupere de las
obras efectuadas en este primer ao.
Se considera invertir parte del flujo en valores o mesa de dinero, para capitalizarse o
que por lo menos no se pierda el poder adquisitivo del dinero obtenido por el 50% de
las depreciaciones mas el VA que se recupere. La adquisicin de otros activos, se
refiere a compras de equipo de oficina y aparatos electrnicos que pueden hacer falta
en los procesos de capacitacin y conferencias. Los productos financieros se
consideran un 3% anual por aquello de que no son invertidos en un solo periodo del
ao o en una sola exhibicin al principio del ao.
En los cuadros siguientes se estiman el origen y aplicacin de recursos del parque para
los casos de ocupaciones al 80% y 60% respectivamente.
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55
CUADRO No.- 15-A.-
ORI*EN 4 APLICACI5N DE RECURSOS DEL PARQUE INCUBADORA DE MICROINDUSTRIAS
CANACINTRA
MILES DE PESOS CONSTANTES DEL 7FF7 PARA LOS AYOS 7FF937FFN
OPCION 9 AUSTERA CON OCUPACION DEL EF>
CONCEPTO AYO F9 AYO FC AYO FL AYO FM AYO FN
I23 IN*RESOS23 $ 860,301.41 $ 83,574.14 $83,574.14 $ 83,574.14 $ 83,574.14
1.- Utilidades del
ejercicio -$ 130,025.86 -$ 130,025.86 -$130,025.86 -$ 130,025.86 -$ 130,025.86
2.- Depreciaciones
acumuladas $213,600.00 $ 213,600.00 $213,600.00 $ 213,600.00 $ 213,600.00
3.- Aportaciones
de los socios $ - $ - $ - $ - $ -
4.- Productos
Financieros $ - $ - $ - $ - $ -
5.- Donaciones
y otras aportaciones $ - $ - $ - $ - $ -
6.- Recuperacin de
VA de obras $ 776,727.27
II23 E*RESOS23 UL1FFF2FF U L1FFF2FF UL1FFF2FF U L1FFF2FF U L1FFF2FF
1.- Adquisicin de
activos Fijos $ - $ - $ - $ - $ -
2.- Pagos de Pasivos $ - $ - $ $ - $ -
3.- nversiones en valores
4.- Otros egresos
no considerados $ 5,000.00 $ 5,000.00 $ 5,000.00 $ 5,000.00 $ 5,000.00
III23 CA)A AL INICIO $ - $ 855,301.41 $933,875.56
$1,012,449.70
$1,091,023.85
IT23 SUPERATIT O DEFICIT $855,301.41 $ 78,574.14 $78,574.14 $ 78,574.14 $ 78,574.14
T23 CA)A FINAL $855,301.41 $ 933,875.56
$1,012,449.70
$1,091,023.85
$1,169,597.99
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CUADRO No.- 15-B.-
FLUJO DE EFECTVO DEL PARQUE NCUBADORA DE MCRONDUSTRAS DE CANACNTRA
MLES DE PESOS CONSTANTES DEL 2002 PARA LOS AOS 2003-2007
OPCION 9 AUSTERA CON OCUPACION DEL MF>
CONCEPTO AYO F9 AYO FC AYO FL AYO FM AYO FN
I23 IN*RESOS23 $ 716,872.28 -$59,854.99 -$ 59,854.99 -$59,854.99 -$59,855
1.- Utilidades
del ejercicio -$ 273,454.99 -$273,454.99 -$ 273,454.99
-
$273,454.99 -$273,455
2.- Depreciaciones
acumuladas $ 213,600.00 $213,600.00 $ 213,600.00
$213,600.00 $213,600.
3.- Aportaciones
de los socios $ - $ - $ - $ -
$
-
4.- Productos Financieros $ - $ - $ - $ -
$
-
5.- Donaciones
y otras aportaciones $ - $ - $ - $ -
$
-
6.- Recuperacin
de VA de obras $ 776,727.27
II23 E*RESOS23 U 3 U 3 U 3 U 3
U
3
1.- Adquisicin
de activos Fijos $ - $ - $ - $ -
$
-
2.- Pagos de Pasivos $ - $ - $ - $ -
$
-
3.- nversiones
en valores
4.- Otros egresos
no considerados
III23 CA)A AL INICIO $ - $716,872.28 $ 657,017.29 $597,162.29 $537,307
IT23 SUPERATIT O DEFICIT $ 716,872.28 -$59,854.99 -$59,854.99 -$59,854.99 -$ 59,855
T23 CA)A FINAL $ 716,872.28 $657,017.29
$
597,162.29
$537,307.30
$
477,452.31
En los cuadro 15-A y 15-B presenta los resultados son negativos, por lo tanto las
perdidas ocasionadas por rentar a $32.69 pesos por m2, de subsanan con la
recuperacin de la depreciacin de las instalaciones del parque, por lo tanto se est
subsidiando con ello las rentas para los micro industriales.
Los cuadros siguientes, muestran el balance pro forma del parque para el periodo
2002-2007, con los datos de la opcin 3 al precio de $32.69 pesos por m2 y los
porcentajes de ocupacin al 100, 80 y 60 respectivamente.
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CUADRO No. 16.-
PARQUE NDUSTRAL NCUBADORA DE MCRONDUSTRAS CANACNTRA, BALANCE AL 31 DE
DCEMBRE DE CADA AO 2002-2007. (Opcin 3 austera; ocupacin 100%)
7FF7 7FF9 7FFC 7FFL 7FFM 7FFN
I
ACTITO
CIRCULANTE U NNM1N7N27N UDD6177C2LL U6177D1N762E9 U61C7D1N762E9 U61N7C176D266 U71F7M176M29D
1.- Caja y Bancos $ - $ 791,224.55 $ 229,721.83 $ 229,721.83 $ 274,219.11 $ 276,216.39
2.-
nversiones
en valores $ - $ 200,000.00 $1,000,000.00 $1,200,000.00 $1,450,000.00 $1,750,000.00
3.-
Documentos
por cobrar $ - $ - $ -
4.- VA Acreditable $ 776,727.27 $ - $ - $ - $ - $ -
II ACTITO FI)O UN1NMN17N72N9 UN1LLE1MN72N9 UN19ME17N72N9 UN19CL1FN72N9 UN16961CN72N9 UM1D6N1EN72N9
1.-
Edificios y
construcciones $6,660,909.09 $6,660,909.09 $6,660,909.09 $6,660,909.09 $6,660,909.09 $6,660,909.09
2.-
nstalaciones
elctricas $ 451,818.18 $ 451,818.18 $451,818.18 $ 451,818.18 $ 451,818.18 $ 451,818.18
3.-
Mobiliario y
equipo $ 200,000.00 $ 200,000.00 $ 200,000.00 $200,000.00 $200,000.00 $ 200,000.00
4.- Depreciaciones $ - $ 213,600.00 $404,000.00 $ 427,200.00 $ 640,800.00 $ 854,400.00
5.-
Estudios y
Proyectos $ 454,545.45 $454,545.45 $454,545.45 $454,545.45 $ 454,545.45 $454,545.45
6.- Otros activos $ - $ 5,000.00 $ 5,000.00 $5,000.00 $ 5,000.00 $5,000.00
ACTITO TOTAL UE1LCC1FFF2FF UE1LCD1EDN27E UE1LDN1DDC2LM UE1NNC1NDC2LM UE1ELL1MD62EC UE1DCC1FED267
III PASITO $ - $ - $ - $ - $ - $ -
1.-
mpuestos
por pagar $ - $ - $ - $ - $ - $ -
2.-
Cuentas y
Documentos
por pagar $ - $ - $ - $ - $ - $ -
3.- Otros pasivos $ - $ - $ - $ - $ - $ -
IT CAPITAL $8,544,000.00 $8,549,897.28 $8,597,993.84 $8,774,794.12 $8,855,691.40 $8,944,088.68
1.- Capital Contable $8,544,000.00 $8,544,000.00 $8,544,000.00 $8,544,000.00 $8,544,000.00 $8,544,000.00
2.-
Resultado del
Ejercicio $ - -$ 102.72 -$ 102.72 -$ 102.72 -$ 102.72 -$102.72
3.-
Resultados
acumulados 0 0 -$ 205.44 -$ 308.16 -$ 410.88 -$ 513.60
4.-
Obtencin de
recursos adicionales $ - $ 6,000.00 $ 54,302.00 $ 231,205.00 $ 312,205.00 $ 400,705.00
PASITO MAS
CAPITAL $8,544,000.00 $8,549,897.28 $8,597,993.84 $8,774,794.12 $8,855,691.40 $8,944,088.68
A las adquisiciones de activo fijo se les deduce el VA y se presenta en activo circulante
como VA acreditable, el cual se puede deducir paulatinamente con la facturacin de la
renta del parque o en su caso solicitar la devolucin; esto ltimo es lo ms
recomendable para re capitalizar inmediato (ao 2003) la cuenta del Parque por las
contingencias probables que se pueden presentar.
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58
CUADRO No.- 16-A.-
PARQUE NDUSTRAL NCUBADORA PARA MCRONDUSTRAS CANACNTRA.
BALANCES AL 31 DE DCEMBRE DE CADA AO 2002-2007.
(Opcin 3 Austera; con ocupacin al 80%).
7FF7 7FF9 7FFC 7FFL 7FFM 7FFN
I
ACTITO
CIRCULANTE
U
NNM1N7N27N U ELL19F62C6 UD9E1ENL2LM U61F771CCD2NF U616FM1F792EL U616ED1LDN2DD
1.- Caja y Bancos $ - $855,301.41 $933,875.56 $1,012,449.70 $1,091,023.85 $1,169,597.99
2.-
nversiones en
valores $ - $ - $ - $ - $ - $ -
3.-
Documentos por
cobrar $ - $ 5,000.00 $ 10,000.00 $ 15,000.00 $ 20,000.00
4.- VA Acreditable
$
776,727.27 $ - $ - $ - $ - $ -
II ACTITO FI)O UN1NMN17N72N9 UN1LLE1MN72N9 UN19CL1FN72N9 UN16961CN72N9 UM1D6N1EN72N9 U M1NFC17N72N9
1.-
Edificios y
construcciones $6,660,909.09
$6,660,909.09
$6,660,909.09 $6,660,909.09 $6,660,909.09 $6,660,909.09
2.-
nstalaciones
elctricas
$
451,818.18 $451,818.18 $451,818.18 $451,818.18 $ 451,818.18 $ 451,818.18
3.- Mobiliario y equipo
$
200,000.00 $200,000.00
$
200,000.00 $ 200,000.00 $200,000.00 $ 200,000.00
4.- Depreciaciones $ - $213,600.00 $427,200.00 $640,800.00 $854,400.00 $1,068,000.00
5.-
Estudios y
Proyectos
$
454,545.45 $ 454,545.45 $454,545.45 $454,545.45 $ 454,545.45 $ 454,545.45
6.- Otros activos $ - $ 5,000.00 $ 5,000.00 $ 5,000.00 $ 5,000.00 $ 5,000.00
ACTITO TOTAL UE1LCC1FFF2FF UE1C691DNC26C UE17E91DCE27D UE16L91D772C9 UE1F791EDM2LN UN1ED91ENF2N7
III PASITO $ - $ - $ - $ - $ - $ -
1.- mpuestos por pagar $ - $ - $ - $ - $ - $ -
2.-
Cuentas y
Documentos por
pagar $ - $ - $ - $ - $ - $ -
3.- Otros pasivos $ - $ - $ - $ - $ - $ -
IT CAPITAL $8,544,000.00 $8,413,974.14 $8,283,948.29 $8,153,922.43 $8,023,896.58 $7,893,870.72
1.- Capital Contable $8,544,000.00 $8,544,000.00 $8,544,000.00 $8,544,000.00 $8,544,000.00 $8,544,000.00
2.-
Resultado del
Ejercicio $ - -$130,025.86 -$130,025.86 -$130,025.86 -$130,025.86 -$130,025.86
3.-
Resultados
acumulados 0 0 -$130,025.86 -$260,051.71 -$390,077.57 -$520,103.42
4.-
Obtencin de
recursos adicionales $ -
PASITO MAS
CAPITAL $8,544,000.00 $8,413,974.14 $8,283,948.29 $8,153,922.43 $8,023,896.58 $7,893,870.72
Las perdidas en 5 aos asciende a $520,000 pesos en esta opcin austera y con
ocupacin al 80%; estas prdidas se compensan con las recuperaciones de VA de las
obras o en su caso con las depreciaciones del parque.
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CUADRO No.- 16-B.-
PARQUE NDUSTRAL NCUBADORA PARA MCRONDUSTRAS CANACNTRA.
BALANCES AL 31 DE DCEMBRE DE CADA AO 2002-2007.
(Opcin 3 Austera; con ocupacin al 60%).
7FF7 7FF9 7FFC 7FFL 7FFM 7FFN
I
ACTITO
CIRCULANTE UNNM1N7N27N UN6M1EN727E UMLN1F6N27D U LDN16M727D UL9N19FN29F UCNN1CL7296
1.- Caja y Bancos $ - $ 716,872.28 $ 657,017.29 $ 597,162.29 $ 537,307.30 $ 477,452.31
2.-
nversiones en
valores $ - $ - $ - $ - $ - $ -
3.-
Documentos por
cobrar $ - $ -
4.- VA Acreditable
$
776,727.27 $ - $ - $ - $ - $ -
II ACTITO FI)O UN1NMN17N72N9 UN1LLE1MN72N9 U N19CL1FN72N9 UN16961CN72N9 UM1D6N1EN72N9
U
M1NFC17N72N9
1.-
Edificios y
construcciones
$6,660,909.09
$6,660,909.09 $6,660,909.09 $ 6,660,909.09 $6,660,909.09 $6,660,909.09
2.-
nstalaciones
elctricas
$
451,818.18 $ 451,818.18 $ 451,818.18 $ 451,818.18 $ 451,818.18 $ 451,818.18
3.- Mobiliario y equipo
$
200,000.00 $200,000.00 $ 200,000.00 $ 200,000.00 $ 200,000.00 $ 200,000.00
4.- Depreciaciones $ - $213,600.00 $ 427,200.00 $ 640,800.00 $ 854,400.00
$
1,068,000.00
5.-
Estudios y
Proyectos
$
454,545.45 $454,545.45 $ 454,545.45 $ 454,545.45 $ 454,545.45 $ 454,545.45
6.- Otros activos $ - $ 5,000.00 $ 5,000.00 $ 5,000.00 $ 5,000.00 $ 5,000.00
ACTITO TOTAL UE1LCC1FFF2FF UE17NL1LCL2F6 U E1FF71FDF2F6 UN1N7E1M9L2F7 UN1CLL16EF2F9 UN16E61N7L2FC
III PASITO $ - $ - $ - $ - $ - $ -
1.- mpuestos por pagar $ - $ - $ - $ - $ - $ -
2.-
Cuentas y
Documentos por
pagar $ - $ - $ - $ - $ - $ -
3.- Otros pasivos $ - $ - $ - $ - $ - $ -
IT CAPITAL $8,544,000.00 $8,275,545.01 $8,002,090.02 $7,728,635.02 $7,455,180.03
$
7,181,725.04
1.- Capital Contable $8,544,000.00 $8,544,000.00 $ 8,544,000.00 $8,544,000.00 $8,544,000.00 $8,544,000.00
2.-
Resultado del
Ejercicio $ - -$273,454.99 -$273,454.99 -$273,454.99 -$273,454.99 -$273,454.99
3.-
Resultados
acumulados 0 0 (-$ 273,454.99) -$546,909.98 -$ 820,364.98 -$1,093,819.97
4.-
Obtencin de
recursos adicionales $ - $ 5,000.00 $ 5,000.00 $ 5,000.00 $ 5,000.00 $ 5,000.00
PASITO MAS
CAPITAL $8,544,000.00 $8,275,545.01 $ 8,002,090.02 $7,728,635.02 $7,455,180.03 $7,181,725.04
En este caso, la perdida asciende a casi $1.1. Millones de pesos en cinco aos y se
subsidia con el VA recuperado y las depreciaciones del parque.
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60
C23 RaOo!es /i!a!cie%as de '%o$ecto23
4.1.- La razn de liquidez de la empresa es: Ca-a $ Ba!cos J Pasi0o ci%cua!te2
4.2.- El capital de trabajo del parque es: Acti0o Ci%cua!te J Pasi0o Ci%cua!te2
4.3.- La capacidad de endeudamiento del parque es: Pasi0o TotaJActi0o tota2
No se calcula la prueba de cido porque es igual a la liquidez, dado que no hay
inventarios.
CUADRO No.- 17.-
RA+ONES FINANCIERAS DEL PARQUE INDUSTRIAL INCUBADORA CANACINTRA1 PARA LA
OPCION No2 9 AUSTERA 2
RA+ONES 7FF7 7FF9 7FFC 7FFL 7FFM 7FFN
I23
OCUPACION AL
6FF>
1.-
Liquidez de la
empresa 1.0 $991,224.55 $1,229,721.83 $1,429,721.83 $1,724,219.11 $2,026,216.39
2.- Capital de trabajo $776,727.27 $991,224.55 $1,229,721.83 $1,429,721.83 $1,724,219.11 $2,026,216.39
3.-
Capacidad de
endeudamiento $8,544,000.00 $8,549,897.28 $8,597,994.56 $8,774,794.56 $8,855,691.84 $8,944,089.12
II23
OCUPACION AL
EF>
1.-
Liquidez de la
empresa 1.0 855301.4 933875.6 1012449.7 1091023.8 1169598.0
2.- Capital de trabajo $776,727.27 $716,872.28 $657,017.29 $597,162.29 $537,307.30 $477,452.31
3.-
Capacidad de
endeudamiento $8,544,000.00 $8,275,545.01 $8,002,090.01 $7,728,635.02 $7,455,180.03 $7,181,725.04
III23
OCUPACION AL
MF>
1.-
Liquidez de la
empresa 1.0 $716,872.28 $657,017.29 $597,162.29 $537,307.30 $477,452.31
2.- Capital de trabajo $776,727.27 $716,872.28 $657,017.29 $597,162.29 $537,307.30 $477,452.31
3.-
Capacidad de
endeudamiento $8,544,000.00 $8,275,545.01 $8,002,090.01 $7,728,635.02 $7,455,180.03 $7,181,725.04
Las razones de rendimiento como son las de utilidad sobre ventas o las de utilidad
sobre capital contable o las de utilidades netas sobre activo total no las determinamos
deliberadamente, en virtud de que es una empresa de carcter eminentemente social,
las razones financieras que se aplican a empresas con fines de lucro no ofrecen los
mismos resultados que en el Parque, al menos que se apliquen incrementos de los
precios de renta por m2, sin embargo, en una posicin de castigar el proyecto,
utilizamos la opcin ms austera para medir estas razones y adems establecimos el
precio ligeramente mas bajo que el que se ofrece en el mercado para naves grandes.
Lo financieramente sano de este parque es que trabaje con presupuestos equilibrados,
buscando recuperar al mximo la depreciacin de las instalaciones, porque con ello
podr prolongar la existencia del mismo.
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L23 Pu!to de e&uiib%io de '%o$ecto23
El punto de equilibrio de la operacin y funcionamiento del parque esta determinado de
la forma siguiente: PE G CF J 63HCTJTTI
PE = Punto de Equilibrio.
CF = Costos Fijos, corresponden a los gastos que se tienen trabaje o no el parque, en
este caso se ponen la nmina, los gastos generales como electricidad en reas
comunes, agua en reas comunes, mantenimiento de instalaciones, depreciacin y la
nmina; todos estos gastos suman $57,900.00 por mes.
CV = Costos Variables son los gastos de telfono, nternet, mantenimiento de equipo y
materiales y suministros, los cuales suman $8100 pesos mensuales.
VT = Ventas Totales son en tres escenarios de ocupacin al 100%, al 80% y al 60%,
para la opcin No. 3 austera que se estiman de $61,326 pesos, 50,499.51 y $37,580
respectivamente.
Sustituyendo los datos de esta ecuacin con la opcin No. 3 austera, con los diversos
ndices de ocupacin tenemos:
aI23Ocu'aci"! a 6FF>
PE = $57,900 / 1- (8100/$61,326.44) = $57,900 / (1 0.1321) = $57,900 / (0.8679)
PE G UMM1N672NL
Esto &uie%e deci% &ue e! este esce!a%io se debe! de cob%a% %e!tas #e!sua#e!te
'o% UMM1N672NL 'esos 'a%a &ue se e&uiib%e! os i!,%esos co! os ,astos de
'a%&ue a u!a ocu'aci"! de 6FF>1 o &ue si,!i/ica %e!ta% a U9L2LM 'esos e #72
bI23 Ocu'aci"! a EF>23
PE = $57900 / 1- ($8100 / $50499.51) = $57900/ 0.8396 = UME1DM62C
Este %esutado i!dica &ue se debe! cob%a% %e!tas #e!suaes de UME1DM62C 'esos
#e!suaes e! e 'a%&ue1 'a%a so0e!ta% sus costos /i-os $ 0a%iabes1 co! u!a
ocu'aci"! de EF>1 o &ue si,!i/ica %e!ta% a UCL2LE 'esos e #72
cI23 Ocu'aci"! a MF>23
PE = $57,900 / 1- ($8100 / $37,580) = $57,900 / 0.7845 = UN91EFL2FF
Este %esutado i!dica &ue se debe! cob%a% %e!tas #e!suaes de UN91EFL 'esos
#e!suaes e! e 'a%&ue1 'a%a so0e!ta% sus costos /i-os $ 0a%iabes1 co! u!a
ocu'aci"! de MF>1 o &ue si,!i/ica %e!ta% a UML2LL 'esos e #72
En resumen, el parque debe operar con una ocupacin promedio de 80% y cobrar la
renta a casi $46 pesos el m2 para no gastar los fondos de las depreciaciones, ya que
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estas se pueden utilizar en la construccin y operacin de otros parques en otros
rumbos de la ciudad.
T23CONCLUSIONES23
1.- El parque industrial incubadora para microindustrias es rentable financieramente
siempre y cuando se mantenga una ocupacin superior al 95% y un precio de $40
pesos por m2 rentado. Este precio es similar a lo que pagan las microindustrias
encuestadas.
En otra circunstancia, se requiere una ocupacin del 100% y rentar a $35.56 pesos el
m2, el cual es un precio ligeramente ms bajo de lo que pagan ahora las
microindustrias encuestadas.
Cabe aclarar que se est sacrificando el 50% de la depreciacin y esto puede traer
como consecuencia retrazar la reposicin de los activos fijos del parque cuando estos
se deterioran.
2.- Sin embargo, desde el punto de vista de rentabilidad social que puede generar el
proyecto se arrojan resultados mucho ms satisfactorios que desde el punto de vista
econmico y financiero, toda vez que se trata de ofrecer un espacio para los
microempresarios que tienen problemas de desarrollo y crecimiento, adems de la
necesidad que tienen de reubicarse porque estn con problemas de maniobras en la
va pblica, o porque se ubican en zonas residenciales o porque desconocen diversas
acciones para exportar, etc.
En este sentido, se presenta como una conclusin la rentabilidad social de los recursos
aplicados al parque que representan un costo social, estableciendo un listado de
beneficios sociales y aplicndoles valores a estos beneficios se contrastan con los
costos sociales para determinar dicha rentabilidad social.
Para este fin, debemos tener un diagnstico de la situacin actual de las
microempresas de la ciudad de Tijuana, en cuanto al comportamiento de su
produccin, su productividad, su estructura de costos de produccin, el personal
ocupado, etctera. Para ello se utiliza el esquema de Contabilidad Social que realiza el
NEG y las encuestas a las microindustrias arrojan los resultados del cuadro siguiente.
Primero se clasificaron las microempresas en base a las clasificaciones del Codificador
de Actividades Econmicas de Mxico (CAEM) y se encontraron las siguientes ramas
de actividad: Metlicas Bsicas, Maderas, Maquinaria y Equipo, Papel, Qumica, Textil
y Otras ndustrias Manufactureras. Para efectos de este anlisis se realiza en forma
agrupado para las ramas, pero se exponen los cuadros por rama como anexo a este
trabajo.
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CUADRO No. 18.-
Cue!ta de '%oducci"! de as #ic%o i!dust%ias e!cuestadas 'a%a e 'a%&ue
i!cubado%a de #ic%o i!dust%ias2
*RAN
TOTAL
ESTRUCTURA
PORCENTUAL
CONCEPTO 6DDD 7FFF 7FF6 6DDD 7FFF 7FF6
TBP G Tao% tota
de a P%oducci"! 68,029,029.00 69,197,044.00 72,881,302.00 100.0% 100.0% 100.0%
CI G Tao% de os
I!su#os UtiiOados 22,983,383.60 24,280,121.00 25,657,582.00 33.8% 35.1% 35.2%
TAB G Tao% A,%e,ado B%uto 44,865,645.40 43,916,923.00 46,943,720.00 66.0% 63.5% 64.4%
RT G Re#u!e%acio!es
a T%aba-o 23,262,979.00 23,911,980.00 24,611,881.00 34.2% 34.6% 33.8%
EBE G E;cede!te B%uto
de E;'otaci"! 21,602,765.40 20,006,943.00 22,333,840.00 31.8% 28.9% 30.6%
P2 O G Pe%so!a Ocu'ado 365.00 365.00 365.00
Re#u!e%aci"!
'%o#edio a!ua 'o% t%aba-ado% 63,734.00 65,512.00 2,472,801.58
IORT G [!dice de
'%oducti0idad 'o% t%aba-ado% 8,384,100.78 8,783,364.40 8,985,543.51
INDICE DE TALOR DE LA
PRODUCCION 100.0 101.7 107.1
INDICE DE TOLUMEN
FISICO DE LA PRODUCC 100.0 93.2 92.7
INDICE DE PRECIOS
IMPLICITO DE PRODUCC 100.0 109.1 115.5
ndice de ventas
por establecimiento 1700725.7 1729926.1 1822032.6
DAGNOSTCO MCRONDUSTRAS.-
Las cifras indican que las ventas de productos de las microindustrias crecieron
nicamente el 1.7% en el ao 2000 con respecto al 1999, mientras que en el 2001 su
crecimiento fue de 7.9% respecto a 1999; en promedio anual de crecimiento de ventas
a precios corrientes es de 3.6 %.
En el ao 1999 las ventas de todas las microindustrias de Tijuana oscilan en ms de
$3400 millones de pesos, en el 2000 alcanzan alrededor de $3,460 mdp y para el 2001
son $3644 mdp. Significan estas ventas entre el 3 y 3.5 % del PB estatal para cada
periodo.
En cuanto a los volmenes fsicos de crecimiento de produccin, es decir, crecimiento
en unidades producidas se registra una reduccin de (6.8%) en el 2000 respecto a
1999 y de (7.3%) en el 2001 respecto al mismo ao 99; se registra una drstica cada
de la produccin en estas empresas. Esto es demasiado grave para las empresas
analizadas y es posible que no puedan resistir por mucho tiempo esta situacin.
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El promedio de empleados por empresa es de 9 y perciben una remuneracin
promedio mensual por empleado de $65,311 pesos en el ao 1999, $65,512 pesos en
el 2000 y $67,429 pesos en el 2001. Extendiendo esta estimacin de empleos
generados por las cerca de 2000 micro industrias de Tijuana, tenemos que en este
segmento se generan 18000 empleos que son casi el 30% de los empleos generados
al ao en el Estado y se derrama en sueldos aproximadamente de $1214 millones de
pesos anuales.
Por cada peso vendido por las micro industrias en Tijuana, se requieren 35 centavos
para los insumos, 34 centavos para sueldos y salarios y los casi 30 centavos restantes,
se destinan a pagos de rentas, intereses, depreciaciones, impuestos indirectos (VA e
impuesto ad valoren) y la ganancia misma del empresario. Esto significa que en la
transformacin de sus productos, el micro industrial agrega dos terceras partes de valor
(Valor Agregado) a sus insumos, pagando mucho mas a los empleados que la rama
maquiladora o el comercio de la localidad.
La productividad por hombre ocupado tiende a la baja desde 1999 al 2001 tanto en
valores corrientes como constantes. Se debe rescatar urgentemente al micro industrias
para evitar que siga deteriorndose el nivel de productividad por hombre ocupado.
Con este breve resumen de la situacin actual del micro industrial Tijuanense vistos en
la encuesta, se puede observar la situacin sin proyecto y fcilmente se definen los
costos sociales del proyecto, que en este caso es la nversin inicial que se realiza con
una combinacin de recursos gubernamentales y privados, mientras que los beneficios
sociales se inicia con la distincin de la derrama de sueldos y salarios, la generacin de
empleos, la generacin de valor agregado, impuestos, sustitucin de importaciones y el
propio pago de renta que percibe el parque. A continuacin se realiza el detalle de los
beneficios y los costos sociales del proyecto.
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CUADRO No.19.-
DEFINICION DE COSTOS 4 BENEFICIOS SOCIALES DEL PARQUE INCUBADORA DE
MICROINDUSTRIAS CANACINTRA DE TI)UANA2
(datos para 2002 con informacin de la encuesta de 2001)
CONCEPTO UNIDAD TALOR
TIDA
UTIL
TALOR
ANUAL
I23 COSTOS U C7N17FF
1.- nversin total del proyecto lote $8'544,000 20 aos $ 427,200
II23 BENEFICIOS UN91CC61ECE
623 De%%a#a de suedos $ saa%ios empleos $ 38,272,500 3 aos $ 12,757,500
(9 empleos por empresa en 21 empresas) $67,500 c/u
723 Tao% A,%e,ado B%uto ,e!e%ado pesos
(21 empresas promedio generan 1.2 mdp de VAB) $1,173,593 $24,645,453 3 aos $ 24,645,453
923 I!c%e#e!to de C> a!ua de '%oducci"!
e#'%esas pesos
(VBP por empresas es $1.8 mdp, 4% es 0.077 mdp) $77,000 c/u
$4,851,000.0
0 3 aos $ 1,617,000
C23 Sustituci"! de i#'o%tacio!es 'o% a '%oducci"! pesos
80% de produccin es para mercado local, 1.8 x 80% $ 1,457,626 $ 91,830,413 3 aos $ 30,610,138
L23 Ca'taci"! de %e!ta co#o cuota de %ecu'e%aci"! pesos
se estima un 100% ocupacin en opcin austera $ 2,207,752 3 aos $735,917.28
M23 *e!e%aci"! de e#'eos co! a ob%a de 'a%&ue pesos
se estima una derrama de 36% en sueldos de la inv total $3,075,840 $3,075,840 1 ao $3,075,840
Como se observa, os costos sociaes es de UE2L #d', mientras que los be!e/icios
di%ectos de a i!0e%si"! es de UN92CC #d', lo que corresponde a una alta rentabilidad
social del proyecto, es decir, se superan con creces la aplicacin de recursos para un
parque incubador que es el primero en el Estado y que puede ser la punta de lanza
para reorientar la poltica de promocin industrial de la SEDECO y la propia Secretara
de Economa, que busca la integracin de las micro industrias a los sectores
exportadores y encauzar el desarrollo de dichas micro industrias.
3.- El esquema de funcionamiento de este parque incubadora de microindustrias
CANACNTRA es diferente a la concepcin del modelo adoptado por la Asociacin de
ncubadoras estadounidense, toda vez que aqu se tomarn empresas ya establecidas
y operando, que tienen dificultades en su desarrollo por diversas circunstancias, a las
cuales se les deber albergar en el parque, apoyarlas con capacitacin, asesoras y
consultora empresariales y se buscara su integracin al mercado local y de
exportacin en forma ms dinmica y rentable. En este sentido, resulta un esquema
que va a tener resultados ms rpidos y viables financieramente para el parque, sin
necesidad de subsidiar la operacin del mismo.
4.- El mercado de Naves ndustriales para las microempresas presenta dificultades
porque no existen pequeas naves de acuerdo a sus necesidades de espacio, por lo
tanto, se ven en la necesidad de establecerse en zonas residenciales de diversos
puntos de la ciudad con los consecuentes problemas.
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Las naves que se ofertan estn sobradas en espacios para las necesidades de los
microindustriales, el precio de dichas naves por m2 rentado puede ser igual o menor al
que pagan actualmente los microindustriales, solo que para reubicarse en esas naves
tendran que rentar mucho ms espacio de lo que necesitan.
5.- De las aproximadamente 2000 empresas microindustriales que existen en la
localidad, de acuerdo a la encuesta, seran cerca del 70% las que estaran dispuestas a
instalarse en el parque incubadora de microindustias, lo que asegura una ocupacin
plena del parque.
6.- Los giros principales de las microindustrias establecidas en la localidad (segn los
resultados de la encuesta) el 53% corresponden a la produccin de artculos de
madera y de metales bsicos, por lo que este tipo de empresas son las ms viables a
establecer dentro del parque para su etapa de inicio de operaciones.
7.- El proyecto arroja un precio de renta por m2 competitivo con el mercado, si se
busca disminuir aun ms este precio para subsidiar a los microindustriales en una
mayor medida, se sacrifican las depreciaciones y se corre el riesgo de no contar con
recursos para la rehabilitacin y reparacin de las instalaciones del parque cuando
estas sean necesarias.
8.- No se contemplan obtener ingresos por los servicios de asesora, capacitacin y
consultora que proporcionar el parque industrial incubadora a los microindustriales,
dada su precaria situacin econmica que presentan en el diagnstico arriba sealado,
por lo tanto, en caso de existir ingresos adicionales, estos seran por donaciones o
fondos pblicos de promocin para este tipo de incubadoras.
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67
MESA DIRECTITA DE LA DELE*ACION TI)UANA DE LA CAMARA NACIONAL DE
LA INDUSTRIA DE TRNSFORMACION
P%eside!te
Humberto Jaramillo Rodrguez
Tice'%eside!tes
Lic. Dennis La Salle Ainza
Arq. Joel Vera Espinoza
Juan Manuel Garca Ramrez
Arq. Jos Pineda Arenas
ng. Jos Carmelo Zavala
Lic. Julin Len Lpez
Sec%eta%io
Lic. Alfonso lvarez Juan
Teso%e%o
Lic. Gabriel Camarena Salinas
P%osec%eta%io
Lic. Rebeca Acevedo Ramos
P%oteso%e%o
C. P. Francisco Bernal Castro
Di%ecto% de a Dee,aci"!
Lic. Alfonso Ruiz Padilla.
COMITE TECNICO DEL FIDEICOMISO RETOCABLE DE INTERSION 4
ADMINISTRACION DEL PRO*RAMA DE INCUBADORA DE MICROEMPRESAS
P%eside!te de Co#it: T:c!ico
C. P. Jos de Jess Gonzlez Reyes
Teso%e%o
Humberto Jaramillo Rodrguez
Sec%eta%io
Jos Mximo Garca Lpez
P%i#e% Toca
Roberto Miranda Bustamante
Se,u!do Toca
Horacio Vera Loyola
_______________________________________________________________________________________________
CAMARA NACONAL DE LA NDUSTRA DE TRANSFORMACON DELEGACON TJUANA, BLVD AGUA CALENTE
12310, ESQ. BUGAMBLAS, FRACC. DEL PRADO, TJUANA, B. C. TELEFONOS (664) 681-66 44, FAX 681-61-22.
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68
Co#isa%io
Martn Domnguez Chiu
CONSE)O DIRECTITO DE INCUBADORAS INDUSTRIALES1 A2 C2
P%eside!te
Humberto Jaramillo Rodrguez
Tice'%eside!te
Lic. Francisco Rubio Crdenas
Sec%eta%io
Lic. Alfonso lvarez Juan
Teso%e%o
Horacio Vera Loyola
Tocaes
Arq. Jos Pineda Arenas
Arq. Gabriel Gamboa
Lic. Dennis La Salle Ainza
Arq. Joel Vera Espinoza.
SECRETARIA DE DESARROLLO ECONOMICO DEL ( ZTII A4UNTAMIENTO
DE TI)UANA23
C. P. Humberto nzunza Fonseca, Titular.
Lic. David Reyes, Director de Servicios.
ng. Ral vila, Director de ndustria.
RESPONSABLES DE LA ELABORACION DEL ESTUDIO DE FACTIBILIDAD
ECONOMICA 4 FINANCIERA DEL PARQUE INDUSTRIAL INCUBADORAS DE
CANACINTRA PARA MICROINDUSTRIAS
Lic. Ramn Antonio Loaiza Velarde
Lic. Ramn Enrique Luque Flix
Lic. Jaime Griego Estrada
Lic. gnacio Reyes Saldaa
Lic. Joel Armando Daz Padilla
_______________________________________________________________________________________________
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ANEXOS
_______________________________________________________________________________________________
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LISTA DE EMPRESAS ENCUESTADAS PARA
INCUBADORAS INDUSTRIALES
NOMBRE DOMICILIO TELEFONO ENTRETISTADO
CERCOS Y MATERALES
UNVERSAL BLVD. CARDENAS No 9OTAY 623~21~10 JOS LZARRAGA LOPEZ
MARMOLES VERGES BLVD. SALNAS No4601~6 686~28~63 DANEL VERGES
BORDADOS MOLTO Ave. ALBA ROJA No137.93 621~01~79 JUAN CARLOS MEJA
HERRERA AZTECA DE
TJUANA C.3ra No125 C .P. NDUSTRAL 623~62~72 RMA GALLEGOS TORRES
COTT MANUFACTURNG DE
MEXCO S.A. MAR BEEBEJO #24 GARTA DE OTAY 624-32-01
HECTOR MANUEL MTZ,
CASTAEDA
HERRERA UNVERSAL RO BRAVO No.9570 686~22~07 HECTOR SANTOYO
ADONMEX DE MEXCO S. A DE
C. V BLVD. AGUA 686~58~04 ROBERTO LMON
TNAS Y LAVADOS DE B. C
PRVADA GUANAJUATO No 475 LA
MESA 686~91~13 REYNALDO CABRERA
MARMOLES TEPALL JAVER MVA No1551~304 ZONA RO 684~41~41 LETCA
PROSEMAR S. A DE C. V MGUEL ALEMAN 330~5 LAPRESA 689~46~28 ALFREDO GONZLES
ROCCO FRAMES S. A DE C. V Ave. PROL LAS HUERTAS 629~65~86 ADRANA SOBERANES
ARTES Y REGALOS 681~52~17 OLVA ROMO
DSTRBUDORA CALLE 4 SUR No 108 MESA DE OTAY 607~07~43
MARA EVA URAS
CHAVRA
VDRERA VCAL CALLE 2da No232 ZONA CENTRO 685~48~14 MARO CAMACHO
UTTT KOSYO S. A DE C. V BLVD. NSURGENTES No4000 625~67~01 MGUEL AGULAR
CAPPA NTERNACONAL DE
MEXCO S.A. DE C. V.
CALLE OCAMPO No1632 ZONA
CENTRO 638~83~50 MARA ESTER LPEZ
ANUNCO E MAGEN DE B. P S.
A DE C. V CALLE 2da No8373 ZONA CENTRO 688~37~57 ARACELY AYALA
ANUNCO E MAGEN OMEGA CALLE 8 No373 ZONA CETRO 688~73~40 MGUEL LEDEZMA
NDUSTRA QUMCA FNAL DEL CANAL No100 624~54~94 JOS DE AL LUZ SNCHES
CAJAS Y EMPAQUES PASEO DE LOS HEROES No12641-D 622~32~92 MAURCO GONZLEZ
EL VTRAL
Ave. MORELOS No1777 COL.
NDEPENDENCA 685~19~90 EVELA JARA
LAMPARAS ALFONSO
RODOLFO FERRO No6058 FRACC.
VLLA 636`80~82 ALFONSO LVAREZ
LTOS RON DESGNS FRACC. MAGAA LA MESA 621~65~01 RAFAEL RUBO
DUCTOS SAN LUS BLVD. BENTES No1 698-4-72 ALFREDO ZAPATA
FABRCACON Y REPARACON CALLE 8va No8313 688~39~42 SALVADOR CORTES ORTZ
ROGELO AVLES CALLE19 No201 683~52~20 ESTEBAN TERN
TALLER NDESTRAL CALLE 6ta FRACC. CENEGA 668~27~72 CARLOS CERVANTES
AZUCARERA DE LOS MOCHS 2 LEON DEL CARMEN No 12310 622~23~69 GABREL HERNNDEZ
REFUSANO S. DE R. L. AV. NSURGENTES 624~82~12 RAMN GUERRERO
HUAGATAS FUANTURA
AV. ANGELNA 607-C FRACC.
SANDOVAL. 608~16~46 LUS HUERTA
HDRAULCOS DEL NOROESTE CAMPOS No35-A 627~01~70 RAFAEL LOPEZ
ABC DE NSTALACONES S. A
DE C. V
Ave. JUAN OJEDA ROLDES No14716
COL. GPE. VCTORA 682~72~28
ALFONSO ARMENTA
GMEZ
DUCTOS DEL PASFCO BLVD. DAZ ORDAZ LA MESA 681~61~ 17 SONA GONZLEZ
MOLDURAS FLORDO
BLVD. OSCAR BAYLON CHACON No
1075MARANO MATAMOROS 629~81~39 LEOPOLDO RUZ
TALLER DE CARPNTERA
CALLE ELOTE No 236 FRACC.
MORENO JOS LUS GONZLEZ
NDUSTRA RECCLADORA DE
TJUANA 625~54~72 JESS M. SNCHEZ
PROSESADORA JACOME
24 DE FEBRERO No2045 MARANO
MATAMOROS 629~49~77
SALVADOR ACOSTA
MEDNA
MUEBLES GONZALEZ GUTY CARDENAZ No 345 681~37~69 ROBERTO GONZLEZ
COLCHONERA FRONTERZA S. A CALLE ERMTA 80 LA MESA 681~13 ~04 JAME MODELEUSKY
_______________________________________________________________________________________________
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NEON OMEGA ANUNCOS
LUMNOSOS CALLE .RAMPA MORELOS 685~73~40 MGUEL LEDEZMA
LABORATORO BETAN
CALLE 6 Y MUTALSMO No351 ZONA
CENTRO 685~49~83 PEDRO BETANCURT
CARPNTERA PAEZ
Ave. HERDAN No.3012 COL.
LBERTAD JESS PREZ
F Y M TAPCERA Ave. OCAMPO No 887 ENTRE 2 Y 3 688~07~91 JOS GARCA
HERRERA BUENOS ARES
Ave. LAZARO CARDENAS No901
BUENOS ARES 607~31~29 RAL SNCHEZ
TAPCERA ROJAS CANON EMLANO ZAPATA No.11315 682~94~43 JOS LUS ROJAS
DSENOS DE MUEBLES EN
ACERO CALLE17 No.18527 COL. LBERTAD MARCO ANTONO JUREZ
CARPNTERA SANCHEZ
Ave. JOSE M. VELAZCO No.12736
COL. LBERTAD DANO SNCHEZ
PORTONE LA QUERTA
CALLE MANUEL CONTRERAS
No.4732 COL. MEXCO 683~12~15
MAQUNAS Y HERRAMENTAS
DOSL
HERNAN CORTES No16321 COL. LOS
PNOS ERNESTO JMNES
PAPELERAS PRNT
JOSE HERNANDEZ No.1231 COL.
HERRERA JOAQUN MUOS
LA CARPNTERA Ave.20 DE NOVEMBRE No.12540 622~25~62 JOSE PNEDA
CARPNTERA VELAZQUEZ
AZUCENAS No.261 FRACC. JARDNES
MESA 689~50~86 FADRQUE MEDNA ROMERO
HERRERA TORRES REYES
Ave. JUAN LZONDO No. 9715 MESA
DE OTAY 623~39~57 JORGE REYES
CARPNTERA RAJM
CALLE 8va No.756 COL.
NDEPENDENCA MANUEL SANCHEZ
HERRERA LBERTAD S. A DE
C. V
CALLE 15 No.12781 Ave. FELX LARRA
COL. LBERTAD 683~26~63 RAMRO GARCA
HERRERA FUEREA
CALLE GNACO SARAGOZA No.1621
COL. POSTAL JUAN PREZ
HERRERA MONTERRY
CALLE CECLO GARSA No.54 COL.
RUZ CORTEZ 682~46~80 ERNESTO HERNNDEZ
TEXTLES NDABUA MARA VELAZQUEZ No.121521 ENRQUE
DSTRBUDORA DANC COL. 10 MAYO No.9213 GNACO COTRERAS
MUEBLES DE DSENO EN
MADERA S. A CALLE18 No.18790 COL. LBERTAD MGUEL ANGEL ZAZUETA
HECEROS FATMA
Ave. GNACO MAT. No.1302 COL.
HERRERA JOSE PREZ
HERRERA ALDABA Ave. ERMTA No.54~515 LA MESA 681~39~42 JAVER
CARPNTERA CALUARO CALLE 14 No.220 COL. LBERTAD 683~56~81 RAMRO
HERRERA ERNESTO
MARQUEZ CALLE 7 No.16 ZONA CENTRO ERNESTO MARQUEZ
PRO TELAS JOSE COTRERAS No.1215 OTAY ERNESTO JMENEZ
PULDORAS DE METALES
CALLE 17 Y DEGO RVERA No. 14321
COL. LBERTAD JOSUE NAVARES
COLCHONERA LBERTAD CALLE 14 No.12421 COL. LBERTAD ROSARO MONTES
CARPNTERA EL BABY
LAZARO MARQUEZ No.1821
CARRTERA AEROPUERTO 683~55~01 MARO ABEL
CARPNTERA EL PT
CALLE 9 No.1181 CANADA NORTE
COL. LBERTAD 683~51~75 PEDRO CORDERO
TAPCERA ROJAS
CALZADA GUAYCORA No.19310
BUENOS ARES JOSE LUS ROJAS
HERRERA MORALES
Ave. FRANCSCO JAVER MNA
No.5981 645~62~99 SRAEL MORALES
TAPCERA GARCA Ave. MATAMOROS No.715 607~01~30 JOEL GARCA
CARPNTERA EL TORE
CALLE ACAMO No.591 FRACC. LAS
CALFORNAS JORGE ROS
ARREGLOS ES ARTE
Ave. GUSTAVO SALNAS No.8712 EL
FLORDO NATALA ALVARADO
TECNOLOGA ELECTRCA
Ave. FELX PARRA No.1497 COL.
LBERTAD 682~38~02 RAUL
ARTESANAS LA BELLART BLVD. LOS ALAMOS No.1118 JAVER ACOSTA
_______________________________________________________________________________________________
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72
CARPNTERA HERNANDEZ CALLE19 No.630 COL. LBERTAD GERARDO VAZQUEZ
CARPNTERA PABLOS
JOSE M. VELAZCO # 13811 FRACC.
PPLA JORGE ROBLES
TAPCERA GUAYCURA
FRANCSCO Y MADERO #9715
FRACC. GUAYCURA ROCO SALARES
MUEBLES Y COCNAS ALEX AV. ARAGOZ #6 JARDNES DEL RUB ALEJANDRO CASTELO
ARTESANAS LAMAS CALLE ORO # 639 LOS ALAMOS JOSEFNA FGUEROA
HERRERA LA MEJOR
CALLE B # 319 FRACC. URAS LA
MESA JOAQUN LEMUS
CERCOS RODRGUEZ
CALLE GNACO LOPEZ TARZO #1815
LA MESA JOSE RODRGUEZ
HERRERA
CALLEJON LOS OLVOS # 9121 EL
FLORDO JESUS PNEDA
CARPNTERA EL PONCHO
AV. LUS DONALDO COLOSO # 7810
EL FLORDO DONCO JUAREZ
HERRERA LA ESTRELLA CALLE JMENEZ LA MESA # 6941 ROBLE
COOPERATVOS FRDOM S.
RL. DE C.V. CALLE 19 # 4715 COLONA LBERTAD. FRANCSCO LPEZ
MUEBLES SE MAR
CALLE ELOTE # 236 FRACC.
MORENO LA MESA. JOSE LUS GONZLEZ
FERRO ALUM
AV. 20 NOVEMBRE # 260 COL. 20
NOV. JORGE
MUEBLES DEORATVOS DE
MADERA CALLEJON M. DORLAN Y CALLE 17# 11512 MGUEL ANGEL
REPARACON DE MUEBLES DE
MADERA CALLE BENTO JUAREZ # 1721 EL FLORDO JAVER LPEZ
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CAMARA NACIONAL DE LA INDUSTRIA DE TRANSFORMACION HCANACINTRAI1 DELE*ACION TI)UANA2
PRO4ECTO DE FACTIBILIDAD ECONOMICA 4 FINANCIERA PARA LA CONSTRUCCION DE UN PARQUE INDUSTRIAL
EZCLUSITO PARA LA MICRO 4 PEQUEYA INDUSTRIA DEL MUNICIPIO DE TI)UANA1 B2C2
CUESTIONARIO PARA LA MICROINDUSTRIA
Nombre de la empresa:_____________________________________________________________.
Domicilio________________________________________________________________________
Tel:____________________
Nombre del entrevistado:____________________________________________________________
Puesto________________
Encuestador
623 Conoce Usted el concepto de "Parque ndustrial ncubador?
723 Conoce Usted los servicios de asesora contable, administrativa,
financiera y de organizacin que brinda
CANACNTRA y la Secretara de Economa a travs del CRECE?
923 El concepto de "Parque ndustrial ncubadora" consiste en la integracin desde el punto de vista de organizacin
y produccin de dos o ms empresas dentro de una rea geogrfica, para elaborar un producto de consumo final y/o que
a su vez es materia prima para la industria de exportacin
Sera de su inters el considerar esta alternativa de asociacin para convertirse en exportador directo o indirecto?
C23 De ser afirmativa la respuesta de la pregunta 16, y despus de dictaminar la viabilidad tcnica, de organizacin y
Administracin, se integrara fsicamente dentro de un parque industrial incubador?
L23 De ser afirmativa la pregunta anterior, estara dispuesto a concentrar su actividad dentro de un rea preestablecida
que contara con todos los servicios pblicos y logsticos para la recepcin de materias primas y despacho de su produccin?
M23 Giro o actividad principal de su empresa2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2
AH I
Textil
DH I Qumica *H I Maq. Y Eqpo.
BH I Maderas EH I
Minerales no
metlicos
(H I Electrnica
CH I Papel FH I
Metales
bsicos
IH I Otra
N23Favor de indicar el nmero de empleados, segn su categora
De administracin2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2
De produccin2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2
2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2
2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2
_______________________________________________________________________________________________
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E23 Ao en que se estableci la empresa (Da / Mes / Ao)2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 22 2 2 .
AH I 1 a 3 aos DH I 11 a 13 aos
BH I 4 a 6 aos EH I 14 a 16 aos
CH I 7 a 10 aos FH I 17 Ms
E2623 Tiempo de ubicacin en el presente domicilio 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 .
AH I 1 a 3 aos DH I 11 a 13 aos
BH I 4 a 6 aos EH I 14 a 16 aos
CH I 7 a 10 aos FH I 17 Ms
E27.- El local donde se ubica es: 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 22 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2
AH I Propio DH I En su casa
BH I Rentado EH I Otros
CH I Prestado FH I
E29- Si paga renta, favor de mencionar el monto mensual (pesos)2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2
AH I 1,500 a 3,000 DH I
6,0001 a
13,999
BH I 3,001 a 4,500 EH I
14 a 16
pesos
CH I 4,501 a 6,000 FH I 17 Ms
8.4.- Cuales son las dimensiones de su local? (Metros cuadrados).2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2
A( ) Menos de 100 D( ) 301 a 450 G( ) 751 a 900
B( ) 100 a 150 E( ) 451 a 600 H( ) 901 a 1,050
C( ) 151 a 300 F( ) 601 a 750 ( ) 1,051 a 1,200
E2L23 En su actual domicilio, por favor marque con "X" segn corresponda la respuesta
S< No
A ) ( ) ( ) Cuenta con todos los servicios Pblicos
B ) ( ) ( )
nconformidad de los vecinos por su ubicacin (que se lo hayan hecho
saber)
C ) ( ) ( )
Problemas en la maniobra de acceso para los vehculos que le
abastecen de materias primas y/o para embarcar su producto
D )
( ) ( )
utiliza la va pblica para maniobras de carga y descarga
de mercanca
E ) ( ) ( )
El domicilio de su empresa se localiza dentro de lo
que se denomina zona residencial
F ) ___________ ?Cual es su necesidad de energa elctrica Kw /hr
D23 Tipo de organizacin legal2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 22
4.1( ) Propietario nico
4.2( ) Sociedad mercantil
4.3( ) Asociacin
4.4( ) Cooperativa
4.5( ) Otra (especificar)___________________________________________________________
6F23 Favor de mencionar los principales productos que elabora, as como el nmero de piezas producidas as como el valor
de las mismas (en miles de pesos), segn el ao que corresponda
1999 2000 2001
Productos principales Cantidad Valor Cantidad Valor Cantidad
$ $
$ $
$ $
_______________________________________________________________________________________________
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75
$ $
$ $
6623 Favor de indicar cantidad y el monto ejercido en la compra de materia primas directas ( sin incluir pago de salarios, MMS
NFONAVT rentas, electricidad, combustibles, etc)
1999 2000 2001
Materias Primas Cantidad Valor Cantidad Valor Cantidad
$ $
$ $
$ $
$ $
$ $
$ $
$ $
$ $
$ $
6723Favor de mencionar el gasto promedio de los siguientes conceptos, segn el ao que corresponda
1999 2000 2001
Costos indirectos Valor Valor Valor
Sueldos y salarios (incluyendo pago de prestaciones como
el Aguinaldos, vacaciones, MMS, SAR, NFONAVT) $ $ $
Pago de combustibles (Gasolina, Disiel y Electricidad) $ $ $
Rentas del nmueble (De proceder) $ $ $
Seguros y Fianzas $ $ $
Equipo de Transporte (Adquisicin) $ $ $
Equipo de Transporte (Mantenimiento) $ $ $
6923 Favor de indicar en dnde adquiere su materia prima en porcentaje sobre el total
1999 2000 2001
mportaciones
directas __________% __________% __________%
Nacional
( sin incluir B.C.) __________% __________% __________%
Producidas en
B.C. __________% __________% __________%
6C23 favor de mencionar el origen de su maquinaria instalada
Maquinaria %
mportada __________% Usada
Nacional __________% Nueva
Otro __________%
6L23 El destino final de su produccion es:
_______________________________________________________________________________________________
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(Favor de Marcar con X la que corresponda )
A ( ) Como producto para consumo final
B ( ) Como materia prima a integrarse a otro proceso manufacturero
6923 Favor de indicar en dnde adquiere su materia prima en porcentaje sobre el total
1999 2000 2001
mportaciones
directas __________% __________% __________%
Nacional
( sin incluir B.C.) __________% __________% __________%
Producidas en
B.C. __________% __________% __________%
6C23 favor de mencionar el origen de su maquinaria instalada
%
mportada __________% Usada
Nacional __________% Nueva
Otro __________%
(Favor de Marcar con X la que corresponda )
A ( ) Como producto para consumo final
B ( ) Como materia prima a integrarse a otro proceso manufacturero
6M23 Favor de mencionar en porcentaje el mercado f inal de su produccin
1999 2000 2001
6J
Exportaciones
directas __________% __________% __________%
7J
Exportaciones
indirectas __________% __________% __________%
Mercado Nacional
(sin incluir B.C.) __________% __________% __________%
Mercado de B.C. __________% __________% __________%
6L23 El destino final de su produccion es:
Maquinaria
_______________________________________________________________________________________________
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