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Liebe Berlinerinnen, liebe Berliner, Berlin wchst und wird attraktiver. Dies hat neben berwiegenden positiven Effekten fr die Stadt auch Auswirkungen auf die Wohnungsnachfrage und die Mietpreise. Bei einer hohen Wohnungsnachfrage steigen wenig berraschend die Mietpreise, dies zeigt auch der neue Mietspiegel. Das Mietniveau ist weiter angestiegen. Insgesamt fielen die Mieterhhungen gegenber dem Vor-Mietspiegel 2011 aber moderat aus und das Mietniveau liegt weiterhin unter dem vergleichbarer Stdte. Mieten vor allem im Altbau sowie in der einfachen Wohnlage haben sich etwas strker entwickelt. Dies ist auch Folge von Bestandsmodernisierung, die entsprechende Verbesserungen der Wohnqualitt sowie hhere Energieeffizienz mit sich bringt. Mit dem vorliegenden qualifizierten Berliner Mietspiegel 2013 stehen wieder verlssliche Angaben fr nicht preisgebundene Mietwohnungen in Berlin zur Verfgung. Diese realistische Abbildung der Berliner Mietenlandschaft, die entsprechend den gesetzlichen Vorgaben erarbeitet wurde und damit rechtssicher ist, bringt Klarheit ber die Mieten in unserer Stadt. Der Mietspiegel 2013 wurde durch alle beteiligten Mieterund Vermieterverbnde anerkannt. An die Qualitt der Datenerhebung und Auswertung sowie an die wissenschaftliche Belegbarkeit der Ergebnisse wurden bei diesem Mietspiegel wiederum hohe Anforderungen gestellt. Der Mietspiegel bietet fr Mieter und Vermieter eine rechtssichere Auskunft ber die Hhe der ortsblichen Vergleichsmieten in Berlin und kann damit Mieterinnen und Mieter vor ungerechtfertigten Mieterhhungen schtzen.
Der Mietspiegel 2013 weist gegenber seinem Vorgnger auerdem einige Neuerungen aus. So wurde als Reaktion auf Vernderungen des Wohnungsmarktes die Mietspiegeltabelle u.a. durch Zusammenlegung der Baualtersklassen gestrafft und damit auch bersichtlicher gestaltet. Sondermerkmale werden baualtersspezifisch ausgewiesen; dies bedeutet, dass sie nicht durchgngig in allen Baualtern anwendbar sind. Die Zuordnung Ihrer privaten Wohnadresse zu einer Wohnlage innerhalb des Mietspiegels finden Sie in dem im Amtsblatt fr Berlin verffentlichten Straenverzeichnis oder im Internet (http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/ mietspiegel). Die Berliner Betriebskostenbersicht finden Sie im Anhang zu diesem Mietspiegel. Zur Erstellung wurden ber 2.000 Abrechnungen ausgewertet, um die blicherweise in Berlin gezahlten Betriebskosten zu ermitteln. In der bersicht wird nach den einzelnen Betriebskostenarten unterschieden, wie Gebudereinigung, Hauswart oder Gartenpflege. Mit Hilfe der Berliner Betriebskostenbersicht und der letzten Abrechnung knnen Sie ermitteln, ob zum Beispiel die Kosten fr das Heizen im blichen Rahmen liegen. Mieterhaushalte und Vermieterinnen bzw. Vermieter sollen so hinsichtlich der anfallenden Betriebskosten weiter sensibilisiert werden, um ein Ressourcen schonendes Verhalten und eine energiebewusste Sanierung anzuregen.
Ich mchte allen Berlinerinnen und Berlinern danken, die durch das Bereitstellen von Miet- und Ausstattungsangaben fr ihre Wohnung zur Erstellung des Mietspiegels beigetragen haben. Ich bin davon berzeugt, dass der Mietspiegel und die Betriebskostenbersicht mit den zugehrigen Hinweisen zum Erhalt der notwendigen Transparenz und des Rechtsfriedens auf dem Berliner Wohnungsmarkt beitragen werden.
Inhalt
Berliner Mietspiegel 2013 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. Anerkennung Berliner Mietspiegel 2013 als qualifizierter Mietspiegel Vorbemerkungen zum Mietspiegel Geltungsbereich dieses Mietspiegels Qualifizierter Mietspiegel Der Mietenbegriff im Mietspiegel: Netto-Kaltmiete Die Gliederung dieses Mietspiegels Gebiete mit von diesem Mietspiegel betroffenem Wohnraum Anwendung der Mietspiegeltabelle Berliner Mietspiegeltabelle 2013 7 7 8 9 9 10 12 14 15 16 17 24
10. Zum Umgang mit den ausgewiesenen Preisspannen 11. Orientierungshilfe fr die Spanneneinordnung 12. Verkehrslrmbelastung
Anhang Berliner Betriebskostenbersicht 2013 Kontakte in den Bezirksmtern Anschriften wichtiger Beratungs- und Auskunftsstellen 26 32 33
tig geworden sind, werden diese getrennt in der Mietspiegeltabelle fr die frheren stlichen Bezirke4 und WestStaaken (siehe Nr. 9, Spalte 6) sowie fr die frheren westlichen Bezirke4 ohne West-Staaken (siehe Nr. 9, Spalte 5) ausgewiesen. Der Mietspiegel stellt eine der gesetzlich vorgesehenen Mglichkeiten fr die Ermittlung der ortsblichen Vergleichsmiete dar. Auf seiner Grundlage knnen sich die Mietvertragsparteien bei bestehenden Mietverhltnissen einigen, ohne selbst Vergleichsobjekte ermitteln oder erhebliche Kosten fr ein Gutachten aufwenden zu mssen. Dieser Mietspiegel ist ein qualifizierter Mietspiegel gem 558 d BGB. Fr seinen Anwendungsbereich als qualifizierter Mietspiegel (siehe Nr. 4) gilt gem 558 d Abs. 3 BGB die gesetzliche Vermutung, dass die im qualifizierten Mietspiegel angegebenen Entgelte die ortsbliche Vergleichsmiete wiedergeben. Bitte beachten Sie die nachfolgenden Erluterungen. Nur dann knnen Sie den Mietspiegel richtig anwenden.
4 Die Zuordnung der Bezirke basiert auf dem Gebietsstand 31.12.2000 vor der Gebietsreform.
5 Die Zuordnung West-Staakens basiert auf dem Gebietsstand 02.10.1990. 6 Die Zuordnung der Bezirke basiert auf dem Gebietsstand 31.12.2000 vor der Gebietsreform.
4. Qualifizierter Mietspiegel
Der Berliner Mietspiegel 2013 ist ein qualifizierter Mietspiegel gem 558 d BGB, soweit sich aus folgenden Abstzen nichts anderes ergibt. Er wurde nach anerkannten wissenschaftlichen Grundstzen auf der Grundlage einer empirischen Reprsentativerhebung erstellt. Die Arbeitsschritte und -ergebnisse sowie die Methode werden ausfhrlich in den jeweiligen Endberichten (Grundlagendaten fr den empirischen Mietspiegel und Aktualisierung des Wohnlageverzeichnisses) dargestellt, die auf der Internetseite der Senatsverwaltung fr Stadtentwicklung und Umwelt eingestellt werden. Soweit der Mietspiegel in seinem Anwendungsbereich als qualifizierter Mietspiegel Aussagen enthlt, wird gesetzlich vermutet, dass die in ihm bezeichneten Entgelte die ortsbliche Vergleichsmiete wiedergeben ( 558 d Abs. 3 BGB). Soweit der qualifizierte Berliner Mietspiegel 2013 Angaben fr eine Wohnung enthlt, fr die der Vermieter eine Mieterhhung bis zur ortsblichen Vergleichsmiete ( 558 BGB) verlangt, hat der Vermieter in seinem Mieterhhungsverlangen die Angaben des qualifizierten Berliner Mietspiegels 2013 auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhhung auf ein anderes Begrndungsmittel sttzt ( 558 a Abs. 3 BGB). Die bei Mietern und Vermietern erhobenen Wohnungsdaten wurden nach Erhebung in einer einheitlichen Datenbank aufbereitet und ausgewertet. Das Verfahren zur Ermittlung der ortsblichen Vergleichsmiete ist ebenfalls im Endbericht zum Berliner Mietspiegel 2013 beschrieben. Es ist zu beachten, dass durch eine Extremwertbereinigung und die Ausweisung eines unteren und oberen Spannenwertes eine Kappung der Mietwerte erfolgt. Erhobene Mietwerte auerhalb der ausgewiesenen Spannenwerte sind daher zwar in die Mietspiegel-Ermittlung eingeflossen, werden jedoch innerhalb der Mietspiegeltabelle nicht dargestellt. Dies kann sowohl berdurchschnittlich gut als auch schlecht ausgestattete Wohnungen oder besonders groe Wohnungen (ab ca. 175 m) betreffen. Im Einzelfall kann es bei derartigen Wohnungen angezeigt sein, die ortsbliche Einzelvergleichsmiete unter Heranziehung eines Sachverstndigengutachtens zu ermitteln. Die Felder der Mietspiegeltabelle, deren Mittelwerte wegen geringer Zahl erhobener Entgelte nur bedingte Aussagekraft haben (dort mit * oder ** gekennzeichnet), knnen wegen der insoweit nur eingeschrnkten Datengrundlage nicht dem Anwendungsbereich des qualifizierten Mietspiegels zugeordnet werden. Bei der Orientierungshilfe fr die Spanneneinordnung (siehe Nr. 11) handelt es sich um Aussagen, die vom umfassenden Sachverstand der an der Mietspiegelerstellung beteiligten Experten getragen werden. Die Aussagen in der Orientierungshilfe besttigen die entsprechenden Aussagen in den bisherigen Berliner Mietspiegeln bzw. wurden fortentwickelt. Die Orientierungshilfe gehrt nicht zum qualifizierten Teil des Mietspiegels, kann aber als Schtzgrundlage zur Orientierung in der Spanne angewendet werden (siehe BGH, Urteil vom 20.04.2005 VIII ZR 110/04).
7 Mit dem Gesetz ber die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und ber die vereinfachte Durchsetzung von Rumungstiteln (Mietrechtsnderungsgesetz MietRndG) wurde der 558 Abs. 2, Satz 1 ergnzt. Nach dem Wort Lage werden die Wrter einschlielich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit eingefgt. Das Gesetz tritt zu diesem Paragraphen zum 01.05.2013 in Kraft. Der Stichtag fr die Datenerhebung zum Berliner Mietspiegel 2013 lag vor diesem Datum.
6.1 Art
Das Vergleichsmerkmal Art bezieht sich auf die Gebudeart. Dieser Mietspiegel gilt nur fr alle Mietwohnungen (auch Genossenschaftswohnungen und vermietete Eigentumswohnungen) in Mehrfamilienhusern (Gebude mit mindestens 3 Wohnungen). Er gilt dagegen nicht fr Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhusern sowie in Reihenhusern.
6.2 Gre
Zur Bestimmung der Gre ist die Flche in Quadratmetern als verlsslicher Mastab gewhlt worden. Bei der Erstellung des Mietspiegels wurde davon ausgegangen, dass die Wohnflche bis zum 31.12.2003 entsprechend den Vorschriften der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) ermittelt worden ist. Fr Berechnungen nach diesem Zeitpunkt kann die Wohnflchenverordnung (WoFlV) angewendet werden.
6.3 Ausstattung
Die Ausstattung einer Wohnung ist fr ihren Wert von erheblicher Bedeutung. Mageblich ist die Ausstattung der Wohnung, die vom Vermieter gestellt wird. Hat ein Mieter einzelne Ausstattungsmerkmale selbst geschaffen ohne dass die Kosten hierfr vom Vermieter erstattet wurden , so bleiben diese Ausstattungsmerkmale unbercksichtigt. Der Mietspiegel geht in der Mietspiegeltabelle von der Ausstattungsklasse Wohnungen mit Sammelheizung, mit Bad und WC in der Wohnung (mit SH, Bad und IWC) aus. Bei Minderausstattung (Wohnungen ohne Sammelheizung, ohne Bad, mit IWC oder Wohnungen mit Sammelheizung oder mit Bad, mit IWC) sind Abschlge vorgesehen (siehe Nr. 9 Mietspiegeltabelle). Bei den Ausstattungsmerkmalen ist Folgendes zu beachten: Unter einem Bad ist ein gesonderter Raum innerhalb der Wohnung zu verstehen, der mit einer Badewanne oder Dusche und einem Badeofen oder Durchlauferhitzer oder einem ausreichend groen Warmwasserspeicher ausgestattet ist. Die Versorgung mit Warmwasser kann auch durch eine zentrale Anlage (auch Fernwarmwasser) geschehen. Unter einer Sammelheizung sind alle Heizungsarten zu verstehen, bei denen die Wrme- und Energieerzeugung von einer zentralen Stelle aus geschieht. Eine Etagenheizung oder Wohnungsheizung (Gas-, l-, Elektroheizung), die smtliche Wohnrume angemessen erwrmt, ist einer Sammelheizung gleichzusetzen. Weitergehende besondere Merkmale wie auch die Qualitt der Ausstattungsmerkmale mssen unter Bercksichtigung der Preisspannen gewrdigt werden.
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6.4 Beschaffenheit
Die Beschaffenheit einer Wohnung wird im Mietspiegel durch das Alter (Bezugsfertigkeit/Baualter) erlutert, weil die grundstzliche Beschaffenheit verschiedener Wohnungen wesentlich durch die whrend bestimmter Zeitperioden bliche Bauweise charakterisiert wird. Magebend ist das Baualter/die Bezugsfertigkeit der Wohnung. Dies gilt auch bei Wiederaufbau, Wiederherstellung, Ausbau und Erweiterung von bestehenden Gebuden, durch die unter wesentlichem Bauaufwand entsprechend 16 Abs. 1 des Wohnraumfrderungsgesetzes Wohnraum geschaffen oder gendert wurde. Fr spter errichtete Wohnungen in bestehenden Gebuden (zum Beispiel bei Dachgeschossausbau) ist die Bezugsfertigkeit der Wohnung magebend. Modernisierte Wohnungen werden grundstzlich in die ursprngliche Baualtersklasse des Gebudes eingeordnet. Zur Wrdigung der unterschiedlichen Bauweisen whrend verschiedener Zeitperioden und unter Bercksichtigung noch bestehender Unterschiede in der Mietpreisstruktur bei Neubauwohnungen von 1973 bis 1990 in den stlichen Bezirken und West-Staaken sowie den westlichen Bezirken (ohne West-Staaken) wurde folgende Unterscheidung der Bezugsfertigkeit vorgenommen: Altbauwohnungen: bis 1918 und 1919 1949 Neubauwohnungen: 1950 1964, 1965 1972 und 1991 2002 Neubauwohnungen (nur westliche Bezirke ohne West-Staaken): 1973 1990 Neubauwohnungen (nur stliche Bezirke und West-Staaken): 1973 1990 und sogenannte Wendewohnungen. Fr neugebaute Wohnungen mit Bezugsfertigkeit ab 01.01.2003 bis 31.12.2011 sind Zuschlge vorgesehen (siehe Nr. 9 Mietspiegeltabelle).
6.5 Wohnlage
Die Wohnlage spiegelt die Lagequalitt des weiteren Wohnumfeldes wider. Bei der Wohnlagezuordnung wird nach drei Qualittsstufen unterschieden: einfache, mittlere und gute Wohnlage. Die vorliegende Wohnlagezuordnung stellt das Resultat von wissenschaftlichen Untersuchungen, Begehungen und Abstimmungen dar. Die Wohnlagezuordnung ist fester Bestandteil dieses qualifizierten Mietspiegels. Die Wohnlagenkarte fr Berlin gibt einen berblick ber die Verteilung der Wohnlagen im gesamten Stadtgebiet. Zugunsten einer bersichtlichen graphischen Darstellung werden in der Wohnlagenkarte Gebiete mit berwiegend einfacher, mittlerer oder guter Wohnlage abgebildet. In diesen Gebieten knnen Adressen verschiedener Wohnlagen vorhanden sein. Die eindeutige Wohnlagezuordnung ergibt sich allein aus dem Straenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel 2013. Die nach Straennamen in alphabetischer Reihenfolge geordnete bersicht ist im Amtsblatt fr Berlin (Nr. 21 vom 23.05.2013) verffentlicht. Ihr Bezirksamt und die Senatsverwaltung fr Stadtentwicklung und Umwelt (www.stadtentwicklung.berlin.de) knnen Auskunft ber die genaue Zuordnung geben. Anschriften und Telefonnummern finden Sie auf Seite 32/33.
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Die Wohnlagebewertung muss gebietsprgend sein. Sie bezieht sich auf das weitere Wohnumfeld.
Mittlere Wohnlage
In Gebieten des inneren Stadtbereichs mit berwiegend geschlossener, stark verdichteter Bebauung mit normalem Straenbild (nicht von Gebudeschden geprgt), gutem Gebudezustand (z.B. sanierte Wohngebiete, Neubaugebiete), mit wenigen Grn- und Freiflchen. In Gebieten mit berwiegend offener Bauweise, durchschnittlichen Einkaufsmglichkeiten und normalem Verkehrsanschluss, ohne Beeintrchtigung von Industrie und Gewerbe.
Die Wohnlagebewertung muss gebietsprgend sein. Sie bezieht sich auf das weitere Wohnumfeld.
Gute Wohnlage
In Gebieten des inneren Stadtbereichs mit berwiegend geschlossener, stark verdichteter Bebauung mit Grn- und Freiflchen, gepflegtem Straenbild (guter Gebudezustand), mit sehr gutem Verkehrsanschluss, guten bis sehr guten Einkaufsmglichkeiten und gutem Image. In Gebieten mit berwiegend offener Bauweise, starker Durchgrnung, gepflegtem Wohnumfeld mit gutem Gebudezustand, gutem Image und normaler Verkehrsanbindung.
Die Wohnlagebewertung muss gebietsprgend sein. Sie bezieht sich auf das weitere Wohnumfeld.
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Achtung: Die Karte soll lediglich eine erste Orientierung ber die mgliche Wohnlagezuordnung geben. ber die genaue Einordnung Ihres Wohnhauses in die zutreffende Wohnlage gibt Ihnen auch Ihr Bezirksamt oder die Senatsverwaltung fr Stadtentwicklung und Umwelt Auskunft. Die Anschriften und Telefonnummern finden Sie auf den Seiten 32/33.
Kartengrundlage: bersichtskarte von Berlin 1 : 50 000 (K 50), 6. Auflage, Stand 2011 Herausgegeben von der Senatsverwaltung fr Stadtentwicklung und Umwelt III
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Altbau
Bezugsfertig
mit Wendewohnungen mit SH, Bad und IWC mit SH, Bad und IWC ohne Wendewohnungen
bis 1918
1919 - 1949
1950 - 1964
1965 - 1972
1991 - 2002
Ausstattung
mit SH, Bad und IWC mit SH, Bad und IWC mit SH, Bad und IWC
Wohnflche 2
6,01 - 6,72 6,00 - 7,00 5,43 - 7,60 4,82 - 5,86 4,87 - 6,20 5,29 - 7,45 4,70 - 5,86 4,57 - 6,10 5,25 - 7,10 4,29 - 6,93 4,79 - 6,30 4,73 - 6,75
Fr Neubauwohnungen (bezugsfertig 2003 bis 31.12.2011) mit Sammelheizung, Bad und WC in der Wohnung (IWC) liegt die ortsbliche Vergleichsmiete je Quadratmeter Wohnflche monatlich 1,47 Euro ber den Betrgen der ausgewiesenen Spalte 7.
Wohnlage 3
4,74 - 6,70 5,01 - 6,50 5,00 - 7,80 4,65 - 5,85 4,73 - 5,85 4,69 - 7,10 4,22 - 5,33 4,75 - 5,88 4,75 - 6,71
Spalte
Zeile
4
4,85 - 7,30 5,40 - 7,02 5,56 - 8,95 4,30 - 5,94 4,70 - 6,00 4,98 - 7,41 4,19 - 5,06 4,30 - 5,50 4,64 - 7,50 3,70 - 5,04
5
5,08 - 7,25 5,80 - 7,00 5,84 - 8,46 5,25 - 7,32 5,53 - 7,00 6,52 - 8,18 5,10 - 6,00 5,54 - 6,60 6,91 - 8,44
einfach
5,06 - 8,15
5,52
5,86
6,13
Fr Neubauwohnungen (bezugsfertig 1950 bis 1964) mit Sammelheizung oder mit Bad, mit WC in der Wohnung (IWC) liegt die ortsbliche Vergleichsmiete je Quadratmeter Wohnflche monatlich 0,40 Euro unter den Betrgen der ausgewiesenen Spalte 3.
bis unter 40 m2
mittel
4,86 - 8,16
gut
5,07 - 8,42
Fr Altbauwohnungen (bezugsfertig 1919 bis 1949) mit Sammelheizung oder mit Bad, mit WC in der Wohnung (IWC) liegt die ortsbliche Vergleichsmiete je Quadratmeter Wohnflche monatlich 0,93 Euro unter den Betrgen der ausgewiesenen Spalte 2.
5,08 - 8,96 6,30 - 7,86
einfach
4,39 - 7,06
6,97*
40 m2 bis unter 60 m2
mittel
4,30 - 7,45
7,10 6,64**
Fr Altbauwohnungen (bezugsfertig 1919 bis 1949) ohne Sammelheizung, ohne Bad, mit WC in der Wohnung (IWC) liegt die ortsbliche Vergleichsmiete je Quadratmeter Wohnflche monatlich 1,48 Euro unter den Betrgen der ausgewiesenen Spalte 2.
6,83 - 9,00
gut
5,46 - 7,64
7,93* 4,62
einfach
4,11 - 6,75
5,43 - 7,72
6,58 6,10
4,28 - 5,14
Fr Altbauwohnungen (bezugsfertig bis 1918) mit Sammelheizung oder mit Bad, mit WC in der Wohnung (IWC) liegt die ortsbliche Vergleichsmiete je Quadratmeter Wohnflche monatlich 1,28 Euro unter den Betrgen der ausgewiesenen Spalte 1.
60 m2 bis unter 90 m2
mittel
4,56 - 7,00
5,67 6,08
4,75 7,74
6,87 5,34
gut
4,97 - 7,51
6,03 5,48
4,64 - 5,96 4,68 - 7,94
6,40 - 9,01
7,77 4,28
5,30 - 6,20 4,25 - 5,26
einfach
4,00 - 6,62
5,63** 4,88
4,56 6,64
6,70** 4,64
Fr Altbauwohnungen (bezugsfertig bis 1918) ohne Sammelheizung, ohne Bad, mit WC in der Wohnung (IWC) liegt die ortsbliche Vergleichsmiete je Quadratmeter Wohnflche monatlich 2,23 Euro unter den Betrgen der ausgewiesenen Spalte 1.
a Die Zuordnung West-Staakens basiert auf dem Gebietsstand 02.10.1990. Die Zuordnung der Bezirke basiert auf dem Gebietsstand 31.12.2000 vor der Gebietsreform (siehe Erluterung unter Nr. 3).
90 m2 und mehr
mittel
4,25 - 7,00
5,30 5,56
5,75 - 8,28
6,93 6,55
5,30 - 8,50
gut
4,36 - 7,67
5,77
7,18
6,88 - 9,45
7,92
4,78 - 6,14
5,38*
6,97 - 10,55
8,57
Bei Leerfeldern lag fr eine verlssliche Aussage keine gengende Zahl von Mietwerten vor (unter 10 Mietwerte). Die mit * und ** versehenen Daten haben wegen geringer Zahl erhobener Mietwerte nur bedingte Aussagekraft (* = 15 - 29 Mietwerte, ** = 10 - 14 Mietwerte).
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Hochwertiges Parkett, Natur-/Kunststein, Fliesen oder gleichwertiger Boden/-belag in der berwiegenden Zahl der Wohnrume Moderne Kchenausstattung (Kchenschrnke, Einbausple, Dunstabzugshaube, Herd mit Ceran-Kochfeld, Backofen, Wandfliesen im Arbeitsbereich, Khlschrank) Von der Badewanne getrennte Dusche in der Wohnung Kleines Bad (kleiner als 4 m2) Modernes Bad (Wnde ausreichend im Spritzwasserbereich von Waschbecken, Badewanne und/oder Dusche gefliest, Bodenfliesen, Einbauwanne und/oder -dusche, Einhebelmischbatterie, Strukturheizkrper als Handtuchwrmer) Lage im Souterrain
Zu-/Abschlge in Euro/m monatlich bis 1918 1919 1950 1965 1973 1973 1991 bis 1949 bis 1964 bis 1972 bis 1990 bis 1990 bis 2002 (West)a (Ost)a + 0,25 + 0,43 + 0,69 + 0,64 + 0,58 + 0,43
+ 0,86
+ 0,52
+ 0,37
+ 0,26
+ 0,56 -
- 0,07
+ 0,28
+ 0,25
+ 0,23
+ 0,26
- 1,00
a Die Zuordnung West-Staakens basiert auf dem Gebietsstand 02.10.1990. Die Zuordnung der Bezirke basiert auf dem Gebietsstand 31.12.2000 vor der Gebietsreform (siehe Erluterung unter Nr. 3).
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11.3 Anleitung zur Ermittlung der ortblichen Vergleichsmiete und zur Spanneneinordnung
Fr die nhere Ermittlung der ortsblichen Vergleichsmiete sind neben der Mietspiegeltabelle die ausgewiesenen Sondermerkmale (siehe auch Erluterungen zu Nr. 10.1) und die zustzlichen Merkmale aus der Orientierungshilfe fr die Spanneneinordnung zu bercksichtigen. Folgende Ermittlung wird empfohlen: Schritt 1: Bercksichtigung der Sondermerkmale Liegen Sondermerkmale (siehe Nr. 10.1) vor, sind die daraus resultierenden Betrge dem Mittelwert des jeweiligen Tabellenfeldes hinzuzufgen oder abzuziehen. Dadurch kann sich auch ein berschreiten oder Unterschreiten der Spannenendwerte ergeben. Sollten sich durch Bercksichtigung der Sondermerkmale Werte innerhalb der ausgewiesenen Mietenspannen ergeben, knnen die verbleibenden Spielrume bis zu den Spannenendwerten durch Anwendung der Orientierungshilfe ausgeschpft werden. Schritt 2: Spanneneinordung mittels zustzlicher Merkmale der Orientierungshilfe Die wohnwerterhhenden oder wohnwertmindernden Merkmale sind in der Mietspiegeltabelle nicht gesondert ausgewiesen. Sie knnen aber die ortsbliche Vergleichsmiete innerhalb der Spanne ausgehend vom Mittelwert positiv oder negativ mit jeweils 20 Prozent fr folgende Merkmalgruppen beeinflussen: Die Ausstattung des Bades/WC Die Ausstattung der Kche Die Ausstattung der Wohnung Die Ausstattung des Gebudes Das Wohnumfeld 20 % 20 % 20 % 20 % 20 % 100 % berwiegen in einer Merkmalgruppe die wohnwerterhhenden Merkmale, ist ein Zuschlag von 20 Prozent des Unterschiedsbetrages zwischen Mittelwert und Spannenoberwert gerechtfertigt. berwiegen die wohnwertmindernden Merkmale in einer Merkmalgruppe, ist ein Abzug von 20 Prozent des Unterschiedsbetrages zwischen Mittelwert und Spannenunterwert angemessen. In gleicher Weise ist mit jeder anderen Merkmalgruppe zu verfahren. Das berwiegen der Merkmale innerhalb einer Merkmalgruppe ergibt sich durch einfache berzahl. Die fnf Merkmalgruppen werden gegeneinander aufgerechnet! Auf dieser Basis ist zunchst die Differenz zwischen dem ausgewiesenen Mittelwert und dem errechneten Spannenwert nach der Orientierungshilfe zu berechnen. berwiegen in allen fnf Merkmalgruppen die wohnwerterhhenden Merkmale, liegt die ortsbliche Vergleichsmiete am oberen Spannenwert. berwiegen in allen fnf Kategorien die wohnwertmindernden Merkmale, liegt die ortsbliche Vergleichsmiete am unteren Spannenwert. Schritt 3: Ermittlung der ortsblichen Vergleichsmiete Wird durch die Bercksichtigung der Sondermerkmale zum Mittelwert der Spannenendwert noch nicht erreicht, kann zustzlich der Wert aus Schritt 2 (die Differenz zwischen Mittelwert und errechnetem Spannenwert) hinzugerechnet oder abgezogen werden. Liegt dieses Ergebnis auerhalb der im betreffenden Mietspiegelfeld ausgewiesenen Spanne, so ist es auf den Spannenendwert zu begrenzen. Wurde in Schritt 1 allein durch die Bercksichtigung der Sondermerkmale zum Mittelwert der Spannenendwert bereits berschritten, gilt das ermittelte Ergebnis. Eine weitere Bercksichtigung von Werten aus Schritt 2 ist unzulssig.
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11.4 Beispiele:
A: Umgang mit den Merkmalen zur Bercksichtigung des energetischen Zustandes von Gebuden in der Merkmalgruppe Gebude Bei den wohnwertmindernden Merkmalen ist es nur mglich, entweder das Merkmal Unzureichende Wrmedmmung oder Heizanlage mit ungnstigem Wirkungsgrad (Einbau/Installation vor 1984) oder ein bzw. mehrere Merkmale zum Energieverbrauchskennwert anzukreuzen. Analog gilt dies auch bei den wohnwerterhhenden Merkmalen: entweder das Merkmal Wrmedmmung zustzlich zur vorhandenen Bausubstanz oder Einbau/Installation einer modernen Heizanlage nach dem 01.07.1994 (wenn Baujahr vor diesem Zeitpunkt) wird ausgewhlt oder ein bzw. mehrere Merkmale zum Energieverbrauchskennwert. Wenn der Energieverbrauchskennwert ausgewhlt wird, dann ist es mglich, ein, zwei oder drei Merkmale anzukreuzen je nach der Hhe des vorliegenden Energiekennwertes. Liegt der Energieverbrauchskennwert z.B. bei 270kWh/(ma) knnen alle drei Kstchen als wohnwertminderndes Merkmal angekreuzt werden. Liegt er z.B. bei 90kWh/(ma) knnen die zwei oberen Kstchen als wohnwerterhhendes Merkmal angekreuzt werden. B: Anwendung der Orientierungshilfe fr die Spanneneinordnung (siehe Nr. 11.5) ohne Bercksichtigung von Sondermerkmalen Merkmalgruppe es berwiegen 1. Bad/WC wohnwerterhhende Merkmale 2. Kche wohnwerterhhende Merkmale 3. Wohnung wohnwerterhhende Merkmale 4. Gebude wohnwertmindernde Merkmale 5. Wohnumfeld wohnwertmindernde Merkmale Ergebnis
daher +/+ 20 % + 20 % + 20 % - 20 % - 20 % + 20 %
Handelt es sich z.B. bei der vorstehend bewerteten Wohnung um eine zwischen 1919 und 1949 bezugsfertig gewordene Wohnung mit Sammelheizung, Bad und WC in der Wohnung, 55 m gro, in mittlerer Wohnlage (siehe Nr. 9. Mietspiegeltabelle, Mietspiegelfeld E2), dann ergeben sich folgende Werte: Unterwert: 4,87 Euro Mittelwert: 5,51 Euro Oberwert: 6,20 Euro < Spanne 0,64 Euro > < Spanne 0,69 Euro > Das Ergebnis von 20 Prozent, bezogen auf die obere Spanne von 0,69 Euro, sind (kaufmnnisch gerundet) 0,14 Euro. Die Anwendung der empfohlenen Orientierungshilfe ergbe fr diese Wohnung dann eine ortsbliche Vergleichsmiete von 5,65 Euro/m monatlich (= 5,51 Euro/m monatlich + 0,14 Euro/m monatlich). C: Anwendung bei Vorhandensein von Sondermerkmalen (siehe Nr. 10.1) ohne Bercksichtigung der Orientierungshilfe fr die Spanneneinordnung Handelt es sich z.B. bei der zu bewertenden Wohnung um eine zwischen 1965 und 1972 bezugsfertig gewordene Wohnung mit Sammelheizung, Bad und WC in der Wohnung, 65 m gro, in mittlerer Wohnlage (siehe Nr. 9. Mietspiegeltabelle, Mietspiegelfeld H4) und treffen zustzlich die zwei Sondermerkmale Moderne Kchenausstattung und Modernes Bad fr diese Baualtersklasse zu (siehe Tabelle unter Nr. 10.1), dann ergeben sich folgende Werte: Mittelwert: 5,01 Euro + 0,37 Euro + 0,26 Euro 5,64 Euro Oberwert: 5,50 Euro
Die Addition der beiden Sondermerkmale auf den Mittelwert von 5,01 Euro ergibt fr diese Wohnung dann eine ortsbliche Vergleichsmiete von 5,64 Euro/m monatlich. Wie bereits unter Nr. 11.3, Schritt 1, ausgefhrt, kann der Oberwert von 5,50 Euro durch Sondermerkmale berschritten werden.
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D: Anwendung bei Vorhandensein von Sondermerkmalen bei gleichzeitiger Anwendung der Orientierungshilfe fr die Spanneneinordnung (siehe Nr. 10.1 und Nr. 11.5) Handelt es sich z.B. bei der zu bewertenden Wohnung um eine zwischen 1919 und 1949 bezugsfertig gewordene Wohnung mit Sammelheizung, Bad und WC in der Wohnung, 85 m gro, in guter Wohnlage (siehe Nr. 9. Mietspiegeltabelle, Mietspiegelfeld I2), treffen die zwei positiven Sondermerkmale Hochwertiges Parkett, Natur-/Kunststein, Fliesen oder gleichwertiger Boden/belag in der berwiegenden Zahl der Wohnrume und Modernes Bad fr diese Baualtersklasse (siehe Tabelle unter Nr. 10.1) zu und berwiegen zudem wohnwerterhhende Merkmale aus der Orientierungshilfe (siehe Nr. 11.5 und Beispiel unter B), dann ergeben sich folgende Werte: Mittelwert: 6,08 Euro Oberwert: 7,10 Euro
Sondermerkmal Hochwertiges Parkett, Natur-/ Kunststein, Fliesen oder gleichwertiger Boden/-belag in der berwiegenden Zahl der Wohnrume Sondermerkmal Modernes Bad Gesamt Sondermerkmale
Das Ergebnis von 80 Prozent, bezogen auf die obere Spanne von 1,02 Euro, sind (kaufmnnisch gerundet) 0,82 Euro. Merkmalgruppe 1. Bad/WC 2. Kche 3. Wohnung 4. Gebude 5. Wohnumfeld es berwiegen wohnwerterhhende Merkmale wohnwerterhhende Merkmale wohnwerterhhende Merkmale wohnwerterhhende Merkmale Ergebnis daher +/+ 20 % + 20 % + 20 % + 20 % 0% + 80 %
Mittelwert aus den Sondermerkmalen (0,43 + 0,25 Euro/mmonatlich) aus der Orientierungshilfe wegen Begrenzung auf den Oberwert (daher nicht der volle Betrag von 0,82 Euro/m monatlich).
Die Anwendung der Sondermerkmale und der empfohlenen Orientierungshilfe fr die Spanneneinordnung ergbe fr diese Wohnung dann eine ortsbliche Vergleichsmiete von 7,10 Euro/m monatlich berechnet auf den Mittelwert.
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Wandhngendes WC mit in der Wand eingelassenem Splkasten Strukturheizkrper als Handtuchwrmer Einhebelmischbatterie
nur wenn das Sondermerkmal Von der Badewanne getrennte Dusche in der Wohnung nicht zutrifft
Merkmalgruppe 2: Kche Kche ohne Fenster und ohne ausreichende Entlftung Keine Kochmglichkeit oder Gas-/Elektroherd ohne Backofen Keine Sple Keine ausreichende Warmwasserversorgung (keine zentrale Warmwasserversorgung, kein Durchlauferhitzer, kein Boiler an der Sple) Kche nicht beheizbar oder Holz-/Kohleheizung Geschirrspler in der Kche nicht stellbar oder anschliebar
Merkmalgruppe 2: Kche Als Bodenbelag hochwertige Fliesen, hochwertiges Linoleum, hochwertiges Feuchtraumlaminat, Parkett oder Terrazzo in gutem Zustand Wohnkche (separater Raum mit mind. 14 m2 Grundflche)
nur wenn das Sondermerkmal Moderne Kchenausstattung nicht zutrifft
Einbaukche mit Ober- und Unterschrnken sowie Herd und Sple Ceran-Kochfeld oder Induktions-Kochfeld Dunstabzugshaube Khlschrank
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Hochwertiges Parkett, Natur-/Kunststein, Fliesen oder gleichwertiger Boden/-belag in der berwiegenden Zahl der Wohnrume
Merkmalgruppe 4: Gebude Treppenhaus/Eingangsbereich berwiegend in schlechtem Zustand Kein nur dem Mieter zugnglicher, bestimmungsgem nutzbarer Abstellraum im Gebude auerhalb der Wohnung vorhanden Hauseingangstr nicht abschliebar Schlechter Instandhaltungszustand (z.B. dauernde Durchfeuchtung des Mauerwerks auch Keller , groe Putzschden, erhebliche Schden an der Dacheindeckung) Lage im Seitenflgel oder Quergebude bei verdichteter Bebauung
Merkmalgruppe 4: Gebude Abschliebarer Fahrradabstellraum innerhalb oder auerhalb des Gebudes Zustzliche und in angemessenem Umfang nutzbare Rume auerhalb der Wohnung in fulufiger Entfernung (z.B. Partyraum, Gstewohnung) Personenaufzug bei weniger als fnf Obergeschossen Zur Wohnung gehrige(r) Garage/Stellplatz (ohne zustzliches Entgelt) Reprsentativer/s oder hochwertig sanierter/s Eingangsbereich/Treppenhaus (z.B. Spiegel, Marmor, exklusive Beleuchtung, hochwertiger Anstrich/Wandbelag, Lufer im gesamten Flur- und Treppenbereich)
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Unzureichende Wrmedmmung oder Heizanlage mit ungnstigem Wirkungsgrad (Einbau/Installation vor 1984)
Wrmedmmung zustzlich zur vorhandenen Bausubstanz oder Einbau/Installation einer modernen Heizanlage nach dem 01.07.1994 (wenn Baujahr vor diesem Zeitpunkt) oder Energieverbrauchskennwert grer als 170kWh/(m2a) Energieverbrauchskennwert kleiner als 120kWh/(m2a) 2 Energieverbrauchskennwert grer als 210kWh/(m a) Energieverbrauchskennwert kleiner als 100kWh/(m2a) Energieverbrauchskennwert grer als 250kWh/(m2a) Energieverbrauchskennwert kleiner als 80kWh/(m2a) Die Energieverbrauchskennwerte beziehen sich auf Energie fr Heizung und Warmwasser. Fr die Einordnung eines Endenergiebedarfskennwertes sind die oben angegebenen Verbrauchsenergiekennwert-Grenzen um 20 Prozent zu erhhen. Fr dezentrale Warmwasserversorgung sind vor der Eingruppierung 18 kWh/(m2a) auf den ausgewiesenen Energiekennwert aufzuschlagen. Bei Wohnungen, die in denkmalgeschtzten Gebuden gelegen sind, werden die wohnwertmindernden Merkmale zur energetischen Beschaffenheit dann nicht bercksichtigt, wenn die Umsetzung von energetischen Sanierungen gegen denkmalschutzrechtliche Belange verstoen wrde oder deren Umsetzung durch denkmalschutzrechtliche Auflagen unverhltnismig (teuer) wre. Beispiele zum Umgang mit den Merkmalen: siehe unter Nr. 11.4
Merkmalgruppe 5: Wohnumfeld Lage in stark vernachlssigter Umgebung in einfacher Wohnlage Lage der Wohnung an einer Strae oder Schienenstrecke mit hoher Verkehrslrmbelastung oder Belastung durch Flugverkehr nach Magabe der Erluterungen zur Verkehrslrmbelastung unter Nr. 12. dieses Mietspiegels Erhebliche, regelmige Beeintrchtigung durch Gerusche oder Gerche (Gewerbe), z.B. durch Liefer- und Kundenverkehr Ungepflegte und offene Mllstandflche
Merkmalgruppe 5: Wohnumfeld Bevorzugte Citylage (nahe reprsentativen, berregional ausstrahlenden Einkaufs-, Dienstleistungs- und Wohnstandorten) Lage an einer besonders ruhigen Strae oder besonders ruhige Innenlage Aufwndig gestaltetes Wohnumfeld auf dem Grundstck (z.B. Sitzbnke oder Ruhezonen, neu angelegte Wegebefestigung mit Grnflchen) Gepflegte Mllstandflche mit sichtbegrenzender Gestaltung; nur den Mietern zugnglich Villenartige Mehrfamilienhuser Garten zur alleinigen Nutzung/Mietergarten ohne Entgelt oder zur Wohnung gehrender Garten mit direktem Zugang
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12. Verkehrslrmbelastung
Das Straenverzeichnis zum Mietspiegel benennt die Wohnlageneinstufung aller bekannten Wohnadressen in Berlin. Zustzlich gibt es Hinweise auf bestehende Verkehrslrmbelastung einzelner Adressen. Die Lrmkennzeichnung wird auf Basis einer von der Senatsverwaltung fr Stadtentwicklung und Umwelt bereitgestellten Datengrundlage vorgenommen. Die verkehrslrmbelasteten Adressen sind mit einem Sternsymbol gekennzeichnet. Dabei ist zu beachten, dass unter Umstnden nicht alle Wohnungen an den gekennzeichneten Adressen lrmbelastet sind. So kann es zum Beispiel sein, dass einige Wohnungen einer Adresse zur Strae hin gelegen und verkehrslrmbelastet sind, whrend andere, rckwrtig gelegene Wohnungen nicht von Verkehrslrm betroffen sind. Weitere Wohnungen knnen trotz fehlender Kennzeichnung ebenfalls hoch lrmbelastet sein (siehe Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung unter Nr. 11.5 Wohnumfeld). Genauere Ausknfte zur Verkehrslrmbelastung von einzelnen Wohngebuden knnen bei der Senatsverwaltung fr Stadtentwicklung und Umwelt, IX C 33 (Tel. 030/90252261) eingeholt werden. Fr den Mietspiegel 2013 wurden auf der Grundlage der EU-Umgebungslrmrichtlinie9 fr Berlin erhobene Daten als Bewertungsgrundlage herangezogen. Die Ausweisung der Verkehrslrmbelastung bercksichtigt die Lrmquellen Straenverkehr, schienengebundener Verkehr und Fluglrm. Die Berechnungen der Verkehrslrmdaten erfolgten auf der Grundlage von Verkehrsstrken aus den Jahren 2009 (Kfz), 2010 (Flughafen Schnefeld), 2011 (Flughafen Tegel) und 2012 (Straenbahn- und U-Bahn-Verkehr). Da fr den S- und Fernbahn-Verkehr noch keine aktualisierte Karte vorliegt, wurden die Daten aus der Lrmkartierung 2007 bernommen. Da es sich bei den Verkehrslrmdaten in der Regel um die aktuell verfgbaren und vollstndigen Daten zur Verkehrslrmbelastung in Berlin handelt, wurden diese auch zur Lrmkennzeichnung im Mietspiegel herangezogen. Die Lrmkarten werden entsprechend den gesetzlichen Vorgaben ( 47 c Bundes-Immissionsschutzgesetz10) im Abstand von 5 Jahren aktualisiert. Die Ausweisung von Straen-, Schienen- und Fluglrm ist bei der Anwendung auf eine Wohnung nicht Bestandteil des qualifizierten Mietspiegels. Die mit einem * gekennzeichneten Adressen weisen eine hohe Verkehrslrmbelastung auf. Darunter ist ein Gesamtlrmindex LDEN11 von ber 65 dB(A) in 24 Stunden und/oder ein Gesamtlrmindex LN11 ber 55 dB(A) in der Nacht (22.00 bis 6.00 Uhr) an mindestens einem Teilstck der Fassade eines zur Adresse gehrenden Gebudeteiles zu verstehen. Der Gesamtlrmindex bercksichtigt folgende Lrmquellen: Straenverkehr: Insgesamt 1.416 km des Berliner Straennetzes (damit ist bis auf geringe Ausnahmen das gesamte Hauptverkehrsstraennetz erfasst) Straenbahnnetz: Gesamtes Netz (195 km) und soweit oberirdisch verlaufend U-Bahn (27 km) S- und Fernbahn-Netz: Gesamtes Netz (1.066 km) Fluglrm: Flughfen Tegel und Schnefeld Die Lrmindizes LDEN und LN wurden im Zusammenhang mit der von der EU-Umgebungslrmrichtlinie geforderten Lrmkartierung und entsprechend der 34. BImSchV nach den derzeit fr die einzelnen Lrmarten geltenden vorlufigen Berechnungsmethoden ermittelt. Beim Straen- und Schienenverkehrslrm wurden die Immissionen nicht nur fr die den Lrmquellen nchstgelegenen, sondern fr alle davon betroffenen Wohngebude berechnet. Daher kann es z.B. vorkommen, dass ein Wohngebude in einer Nebenstrae, zu der gar keine Verkehrszhldaten vorhanden sind, wegen der Immissionen von einer nahegelegenen Hauptverkehrsstrae oder Schienenstrecke als verkehrslrmbelastet ausgewiesen wird.
9 Vierunddreiigste Verordnung zur Durchfhrung des Bundes-Immissionsschutzgesetzes (Verordnung ber die Lrmkartierung 34. BImSchV)
10 Gesetz zum Schutz vor schdlichen Umwelteinwirkungen durch Luftverunreinigung, Gerusche, Erschtterungen und hnliche Vorgnge (Bundes-Immissionsschutzgesetz BImSchG) 11 LDEN: Tag-Abend-Nacht-Lrmindex; LN: Nachtlrmindex
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Verkehrslrmbelastung (Fortsetzung)
Zum Zeitpunkt der Berechnung der Verkehrslrmdaten stand der Erffnungstermin des Flughafens Berlin Brandenburg Willy-Brandt noch nicht endgltig fest. Daher wurden Daten der auch weiterhin frequentierten Flughfen Tegel und Schnefeld einbezogen. Wenn auf ein Gebude Immissionen von mehreren Verkehrslrmarten (Straen-, Schienen-, Flugverkehr) einwirken, wurde durch ein spezielles Berechnungsmodell (energetische Addition) ein Gesamtlrmindex LDEN und LN gebildet. Damit wird den besonderen Beeintrchtigungen beim gleichzeitigen Einwirken mehrerer Lrmquellen Rechnung getragen. Bei der Anwendung des Straenverzeichnisses ist darauf zu achten, dass bei der Erstellung der Lrmkarten der Straenverkehrslrm nicht komplett erfasst werden konnte; so wurde die Lrmbelastung durch den Straenverkehr fr Hauptverkehrsstraen und im Innenstadtbereich fr alle Straen mit einer zulssigen Hchstgeschwindigkeit von 50 km/h erfasst. Die Lrmbelastung fr das brige Straennetz (vorwiegend Tempo-30-Zonen) blieb unbercksichtigt, was aber nicht immer bedeutet, dass die Straenverkehrslrmbelastung an diesen Straenabschnitten hchstens 65 dB(A) am Tag und 55 dB(A) in der Nacht betrgt. Die Strategischen Lrmkarten zu den einzelnen Verkehrslrmarten sowie die Gesamtlrmindizes LDEN und LN sind im Umweltatlas der Senatsverwaltung fr Stadtentwicklung und Umwelt mit einer gebudescharfen Darstellung verffentlicht. Diese Karten werden gegebenenfalls (bei Erffnung des Flughafens Berlin Brandenburg Willy-Brandt oder mit Vorliegen neuer Daten zum S- und Fernbahn-Verkehr) zeitnah aktualisiert.
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Anhang
Grundlage: Betriebskostenabrechnungen 2011 (Diese Betriebskostenbersicht ist nicht Teil des Berliner Mietspiegels 2013) Mit dieser Berliner Betriebskostenbersicht soll mehr Transparenz im Bereich der Betriebskosten geschaffen werden. Es wurden fr alle einzelnen Betriebskostenarten Durchschnittswerte und Spannenwerte mit den blicherweise gezahlten Kosten ermittelt. Die Hhe der einzelnen Betriebskostenarten hngt aber von einer Vielzahl von Einzelfaktoren ab. Die vorliegende Tabelle kann daher nur als Orientierung dienen, welche Betrge bei den einzelnen Betriebskostenarten blicherweise in Berlin im nicht preisgebundenen Wohnungsbestand abgerechnet wurden. Diese bersicht ist nicht rechtsverbindlich. Bei den Erhebungen zum Berliner Mietspiegel 2013 wurden im Rahmen einer Stichprobe Angaben zur Hhe der einzelnen Betriebskostenarten bei Mietern und Vermietern erfragt. Insgesamt lagen Angaben von ber 2.200 Wohngebuden bzw. Wirtschaftseinheiten vor. Das beauftragte Institut F+B Forschung und Beratung fr Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH hat die Betriebskostenabrechnungen fr das Jahr 2011 ausgewertet. In der nachfolgenden Tabelle wurden fr alle Betriebskostenarten der Mittelwert sowie der Unter- und Oberwert einer Spanne abgebildet, die vier Fnftel der erhobenen Werte bercksichtigt. 10 Prozent der erhobenen Werte liegen unter dem ausgewiesenen unteren Wert der 4/5-Spanne. 10 Prozent der erhobenen Werte liegen ber dem ausgewiesenen oberen Wert der 4/5-Spanne. Unplausible Werte wurden vorher bereinigt. Die nachfolgende Tabelle zeigt die in Berlin fr das Jahr 2011 abgerechneten Betrge der einzelnen Betriebskostenarten. Liegt eine Betriebskostenabrechnung fr einen anderen Zeitraum als das Kalenderjahr 2011 vor, muss bei einer Bewertung die zwischenzeitliche (Preis-)Entwicklung mit bedacht werden. Angaben in Euro/m2 monatlich Unterer Oberer Spannenwert Mittelwert Spannenwert (4/5-Spanne) (4/5-Spanne) 0,13 0,15 0,13 0,03 0,07 0,01 0,09 0,03 0,03 0,02 0,02 0,01 0,02 0,03 0,05 0,01 0,39 0,12 0,01 0,25 0,25 0,23 0,06 0,18 0,04 0,14 0,19 0,13 0,04 0,09 0,04 0,07 0,11 0,11 0,05 0,82 0,31 0,08 0,41 0,44 0,31 0,08 0,32 0,06 0,20 0,39 0,23 0,06 0,18 0,08 0,10 0,19 0,17 0,09 1,33 0,58 0,15
Abrechnungsjahr 2011 Betriebskostenart Grundsteuer Wasserversorgung Entwsserung Niederschlagswasser Aufzug Straenreinigung Mllbeseitigung Hauswart/Hausmeister Gebudereinigung und Ungezieferbekmpfung Schneebeseitigung Gartenpflege Beleuchtung (Allgemeinstrom) Schornsteinreinigung Sach- und Haftpflichtversicherung Betrieb der Gemeinschafts-Antennenanlage/des Breitbandkabelanschlusses Sonstige kalte Betriebskosten Heizung Warmwasser Sonstige warme Betriebskosten (z.B. Wartung Heizungsanlage)
Fr das Abrechnungsjahr 2011 wurden durchschnittliche kalte Betriebskosten in Hhe von 1,43 Euro/m2 monatlich und Kosten fr Heizung und Warmwasser (warme Betriebskosten) in Hhe von 1,09 Euro/m2 monatlich abgerechnet. Die durchschnittlichen Betriebskosten ergeben sich nicht aus der Summierung der Einzelpositionen in der oben abgebildeten Tabelle, weil nicht immer alle Betriebskostenarten anfallen.
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12 Eine detaillierte bersicht bietet hier die Geislinger Konvention, die von der Wohnungswirtschaft und der Hochschule fr Wirtschaft und Umwelt Nrtingen-Geislingen entwickelt wurde (siehe auch im Internet unter www.geislinger-konvention.de).
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vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347), gendert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 3. Mai 2012 (BGBl. I S. 958) 1 Betriebskosten (1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentmer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstck oder durch den bestimmungsmigen Gebrauch des Gebudes, der Nebengebude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstcks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentmers oder Erbbauberechtigten drfen mit dem Betrag angesetzt werden, der fr eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden knnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden. (2) Zu den Betriebskosten gehren nicht: 1. die Kosten der zur Verwaltung des Gebudes erforderlichen Arbeitskrfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persnlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten fr die gesetzlichen oder freiwilligen Prfungen des Jahresabschlusses und die Kosten fr die Geschftsfhrung (Verwaltungskosten), 2. die Kosten, die whrend der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmigen Gebrauchs aufgewendet werden mssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mngel ordnungsgem zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten). 2 Aufstellung der Betriebskosten Betriebskosten im Sinne von 1 sind: 1. die laufenden ffentlichen Lasten des Grundstcks, hierzu gehrt namentlich die Grundsteuer; 2. die Kosten der Wasserversorgung, hierzu gehren die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebhren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsberlassung von Wasserzhlern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschlielich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschlielich der Aufbereitungsstoffe; 3. die Kosten der Entwsserung, hierzu gehren die Gebhren fr die Haus- und Grundstcksentwsserung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht ffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwsserungspumpe; 4. die Kosten a) des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschlielich der Abgasanlage, hierzu gehren die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, berwachung und Pflege der Anlage, der regelmigen Prfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschlielich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschlielich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung oder
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