Inscripcin registral inmobiliaria: constitutiva o declarativa?

Abreut de Begher, Liliana

Publicado en: LA LEY 06/02/2012 , 1 LA LEY 2012-A , 807
Voces

"Darle preeminencia a los boletos inscriptos conforme al principio de la publicidad registral sobre la posesoria hace a la seguridad del crdito y al trfico jurdico, ms cuando el medio establecido por la ley para determinar la situacin jurdica de los inmuebles son las constancias registrales."
I. En este ltimo tiempo observamos, con desconcierto, un debate instaurado en la sociedad jurdica sobre las consecuencias que acarreara la inscripcin registral de inmuebles, de aceptarse su carcter constitutivo en reemplazo del actual declarativo, a la luz del Proyecto Preliminar de la Comisin Reformadora del Cdigo Civil, integrada por los Dres. Lorenzetti, Highton de Nolasco y Kemelmajer de Carlucci. Unos se rasgan las vestiduras frente a tamao cambio; otros procuran endulzar sus beneficios; en definitiva, un tema de poltica legislativa. No obstante, creo que resulta oportuno analizar meditadamente la situacin de la publicidad registral inmobiliaria que a partir de la reforma tendra carcter constitutivo. Varios son los puntos que en este trabajo pretendo abarcar, principalmente, para aventar sombras sobre el nuevo articulado (vgr. fantasmas) ya que en modo alguno avizoro, desde mi punto de vista, un panorama desfavorable para todas las personas involucradas en ese cambio llmense adquirentes, vendedores, corredores inmobiliarios, escribanos, bancos, etc. sino por el contrario que redundar, con creces, en una mayor seguridad jurdica. (1) En la actual legislacin argentina la inscripcin registral de inmuebles es declarativa. O sea, la transmisin de derechos reales por acto entre vivos se juzga perfeccionada una vez que se encuentra cumplimentados los requisitos correspondientes al ttulo suficiente y al modo suficiente tradicin posesoria, mientras que para su oponibilidad a terceros interesados es necesaria la inscripcin registral de la escritura pblica traslativa o constitutiva del derecho real de que se trate. Algunos llaman a ello, una especie de ficcin legal donde la mutacin jurdico-real inmobiliaria se opera independientemente del Registro, y la inscripcin solamente pone en armona al Registro con la realidad extrarregistral. Vlez se apart expresamente del sistema del Cdigo Civil Francs en el cual el ttulo bastaba para la transmisin del dominio y se adscribi al sistema romanista de la tradicin, institucin nuclear en los derechos reales, porque "antes de la tradicin de la cosa el acreedor no puede adquirir ningn derecho" (conf. art. 577). No cabe duda alguna de que el rgimen implantado por Vlez Srsfield se dirige a poner en conocimiento de la comunidad la modificacin de la situacin dominial de los bienes, tal como expresa en la nota al art. 577, al indicar: "No se concibe que una sociedad est obligada a respetar un derecho que no conoce". (2) El procedimiento de la tradicin de raigambre romanista sirvi como medio de publicidad en comunidades reducidas, con escaso movimiento inmobiliario; pero que ya en la poca de sancin del Cdigo resultaba insuficiente e ineficiente. (3) Prueba de ello es que en 1879 la Provincia de Buenos Aires cre un registro inmobiliario, y en 1881 se dict para la Capital Federal la primera Ley de Registro modificada en 1886 por la ley 1893 (Adla, 1881-1888, 200). Las distintas provincias en forma sucesiva fueron instituyendo sistemas registrales de similares caractersticas, que determinaban la oponibilidad a terceros sin convalidar los ttulos, ni soslayar el instituto de la tradicin; hoy articulados bajo la normativa de la ley 17.801 (Adla, XXVIII-B, 1929), y la reforma al art. 2505 del C. Civil por la ley 17.711 (Adla, XXVIII-B, 1810). II. En ese contexto, donde el derecho real nace extraregistralmente, se dan situaciones en la que la realidad jurdica a veces no tiene su correlato en la realidad registral caso de la escritura pblica no inscripta. En este punto surgen los conflictos, la antesala de los pleitos judiciales.

Ahora bien, todos los juristas coinciden en que la legislacin no puede estar divorciada de la realidad, sino que debe ser un reflejo de aqulla, normatizada. Por ello, la Comisin Reformadora pretende recoger esa entelequia que normalmente los legos, me refiero a las personas ajenas al mbito jurdico e inclusive quienes no son especialistas en derechos reales o derecho notarial no comprenden en toda su extensin y entonces, dar preeminencia a la realidad registral la que, en definitiva, protege en mayor medida a todos los intervinientes en una operacin inmobiliaria, y en general, a los terceros interesados, cumpliendo con el precepto de la seguridad del trfico jurdico propiciados por los foros notariales. Al ser la registracin constitutiva, la modificacin jurdica real surge con la inscripcin. La registracin de los derechos reales es la forma de darle publicidad y hacerlos notorios; en esencia, es el sistema de divulgacin dirigido a hacer cognoscible a todos, determinadas situaciones jurdicas para tutela de los derechos y de la seguridad del trfico jurdico. En el derecho moderno, la cognoscibilidad a travs de la publicidad posesoria resulta harto insuficiente para cumplir con esos fines; por ello se llega a travs de los tiempos histricos a la publicidad registral. Una acabada proteccin de la propiedad privada exige la existencia de medios por los cuales los terceros o la comunidad toda puedan conocer, tanto la titularidad en materia de inmuebles, como las modificaciones o afectaciones que puedan producirse. La publicidad posesoria vgr. la tradicin aunada a la publicidad registral declarativa no se compadece con este criterio tuitivo, (4) de all la necesidad del cambio. La nueva redaccin propuesta por la Comisin Reformadora dice en el Captulo II sobre Adquisicin, transmisin y extincin. Ttulos y modos suficientes. La adquisicin derivada por actos entre vivos de un derecho real, requiere la concurrencia de ttulo y modo suficientes. Se entiende por ttulo suficiente el acto jurdico revestido de las formas establecidas por la ley, que tenga por finalidad transmitir o constituir el derecho real. La tradicin posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas no registrables. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y ste por un acto jurdico pasa el dominio de ella al que la posea a su nombre, o cuando el que la posea a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro reservndose la tenencia y constituyndose en poseedor a nombre del adquirente. La inscripcin registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas registrables. La inscripcin registral del ttulo es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas no registrables cuando el tipo del derecho as lo requiera (el destacado me pertenece). Conforme el nuevo articulado que se propone para la transmisin de derechos reales sobre inmuebles es necesario no solo el ttulo suficiente acto jurdico revestido de las solemnidades que el C.Civil establece (vgr. escritura pblica), emanado por una persona legitimada y celebrado entre personas capaces, o por intermedio de sus representantes legales, con personera suficiente, y la posesin, sino que surge como esencial su inscripcin registral en el Registro de la Propiedad Inmueble, momento a partir del cual el derecho real cobra existencia. Los asientos registrales tendrn una funcin principal de dotar de existencia a los derechos reales eficacia constitutiva y la subsidiaria de realizar por s mismos la funcin de publicidad. Observo que darle carcter constitutivo a la inscripcin registral de los ttulos inmobiliarios no cambia sustancialmente la historia, o sea, las consecuencias jurdicas, si partimos del caso que en la actualidad es nicamente declarativa, y a los efectos de la oponibilidad a terceros interesados es siempre necesaria vgr. imprescindible la inscripcin registral. Justamente, cabe advertir que en la legislacin presente un ttulo no inscripto impide la transmisin o constitucin de un derecho real sobre el inmueble. La Comisin Redactora expone como argumentos que en nuestros das "quien tiene un derecho real sobre un inmueble sin inscribir, no puede transmitirlo ni puede constituir derechos reales de menor contenido, pues no puede otorgar a su vez el ttulo a un tercero; dicho de otra manera, el verdadero titular de un derecho real, aun cuando no exista tercero con inters suficiente para desconocerlo, es titular frente a todos de un derecho real intransmisible. Para transmitir o constituir un derecho real derivado del que tiene, deber registrar su titularidad".

En una reciente publicacin del Dr. Eduardo Molina Quiroga, vemos una sntesis histrica de los cambios legislativos o propuestas de reforma sobre tal aspecto. (5) Las razones jurdicas se imponen en idntico sentido en los anteriores anteproyectos. (6) El Anteproyecto de Cdigo Civil de 1954 elaborado por el Instituto de Derecho Civil dependiente del Ministerio de Justicia de la Nacin, cuya direccin desempeaba Jorge Joaqun Llambas, dispona que "Los derechos reales sobre inmuebles solo se adquieren, transmiten, modifican y extinguen por actos entre vivos, mediante la inscripcin del acto respectivo en el Registro Inmobiliario". Justificaba el dictamen que "El sistema que adoptamos en este Proyecto, aunque se inspira en gran parte en los proyectos nacionales y sistemas alemn y suizo, bien puede considerarse como un sistema netamente argentino, desde que no seguimos la doctrina del acto abstracto y otros elementos del sistema alemn que seran de difcil comprensin y aplicacin entre nosotros. El principio fundamental del sistema de este Proyecto es que nadie adquiere, modifica o extingue un derecho real por acto entre vivos, sino mediante la inscripcin del contrato en el registro. La regla del Cdigo vigente es que en esos casos la transmisin no se opera por el solo contrato, sino por medio de la tradicin (arts. 577 y 3265). Reemplazamos la tradicin por la inscripcin del contrato, sistema que reconoce como antecedente entre nosotros el Proyecto del Dr. Eleodoro Lobos, presentado en la Cmara de Diputados el 11 de septiembre de 1899. La inscripcin de los ttulos de toda transmisin de derechos reales, es adems una costumbre arraigadsima entre nosotros, puesto que la exigen las leyes locales que organizan los Registros de la Propiedad ... La publicidad equvoca y rudimentaria que significa la tradicin, unida a la regla del art. 3270 del cdigo vigente y sus numerosas aplicaciones concretas, debe ser abandonada para obtener una adecuada firmeza y seguridad en el rgimen inmobiliario. El proyecto no llega en sus innovaciones a adoptar la teora del acto abstracto (Comp. art. 873 del Cd. alemn) y sus complicadas reglas, porque resulta de difcil aplicacin entre nosotros. Lo que debe inscribirse es el contrato, lo que permitir al adquirente conocer y examinar la causa fundante del derecho del transmitente. El tercer adquirente a ttulo oneroso, en este proyecto, hace una adquisicin inatacable, pero los vicios del ttulo le son oponibles cuando procedi de mala fe ... En nuestro sistema resulta innecesario decir, como expresan los proyectos nacionales, que la inscripcin no torna eficaces los actos nulos o anulables. Lo que se inscribe es el ttulo, y si mediare causal de nulidad, decretada sta, se ordenar por el juez que se haga la pertinente rectificacin en el Registro. La situacin de los terceros, ignorantes del vicio y adquirentes a ttulo oneroso, queda a salvo". La Comisin Reformadora sigue este lineamiento ms moderno y deja de lado la arcaica "tradicin posesoria" conf. arts. 577 y 3265 C.Civil como modo suficiente para la adquisicin o constitucin por acto entre vivos de los derechos reales en materia inmobiliaria. (7) Sigue el Proyecto la misma lnea que rige para los automotores (art. 1 , decreto-ley 6582/58) (Adla, XVIII-A, 1079), de animales de pura raza (art. 14, ley 22.939) (Adla, XLIII-D, 3897) y de equinos de pura sangre de carrera (art. 2, ley 20.378) al establecer la inscripcin registral con funcin constitutiva. III. Es importante sealar que la inscripcin constitutiva propuesta no es convalidante conf. Fundamentos del Proyecto de la Comisin. En otras palabras, no convalida el ttulo nulo ni subsana los defectos de que adoleciere segn las leyes, al igual que sucede en la legislacin actual. El contenido del Registro se presumir exacto, mientras no se demuestre lo contrario presuncin de exactitud. (8) Podra apuntar que como modo de adquirir los derechos reales, la tradicin posesoria quedar unida a la inscripcin registral del ttulo. Dice el Proyecto en su explicacin de fundamentos en el Libro V Derechos Reales: "Es decir que se sustituye el sistema de tradicin posesoria por el de inscripcin registral como modo suficiente para los bienes registrables". En consonancia, se proyecta la norma que fija la presuncin sobre el comienzo de la posesin "Se presume, salvo prueba en contrario, que la posesin se inici en la fecha del justo ttulo, o de su registracin si la cosa es registrable". Y se justifica este camino en tanto es una forma de conciliar razonablemente los preceptos de la ley registral 17.801, que dispone que ningn escribano o funcionario pblico podr autorizar documentos de transmisin, constitucin, modificacin o cesin de derechos reales sobre inmuebles sin tener a la vista el ttulo inscripto en el registro, as como la certificacin expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado jurdico de los bienes y de las personas, segn las constancias registrales.

Cabe marcar que no es el sistema alemn el que se pretende adoptar, sino superar el actual, dndole carcter de constitutiva a la inscripcin registral que resulta obligatoria para la transmisin de un derecho real inmobiliario. Hasta avanzara an ms al decir que encuentro ms alivianada la tarea notarial al preverse el carcter de constitutiva a la inscripcin en el Registro. Pues, en juicios de simulacin en los cuales actualmente son parte, al pasar a ser constitutiva la inscripcin registral, los carriles de la nulidad del acto jurdico irn por otro sendero al pretender impugnarse el acto. En lo dems, no habr cambios en la intervencin notarial que resulta imprescindible en sus variadas facetas asesoramiento, estudio de ttulos, redaccin, celebracin de la escritura pblica, etc., en especial su registracin, como obligacin de resultado. Los notarios pblicos seguirn siendo garantes de la seguridad pblica de los actos y negocios que se realizan entre los particulares cuando ellos deban ser instrumentados por escritura pblica (conf. art. 1184 en su versin equivalente en el Cdigo proyectado). (9) IV. Uno podra preguntarse si este cambio legislativo atenta contra los ms desprotegidos, los pobres o tal vez, ignorantes del derecho a pesar que la ley se presume conocida por todos, pero creo que basta dar un ejemplo para entender cabalmente la situacin. Las comunidades indgenas argentinas tienen hoy en da un claro objetivo que es lograr no solo la titulacin de sus tierras originarias sino principalmente su "registracin" en el Registro de la Propiedad Inmueble, pues comprenden que de esa forma su derecho de propiedad indgena ser respetado por todos. Su posesin ancestral, y hasta aquellos "ttulos" administrativos dados por algunos gobiernos de turno en los siglos pasados, le resultaron siempre insuficientes para proteger sus derechos sobre sus territorios originarios. (10) Este es un claro paradigma que demuestra que el cambio que se pretende introducir, en nada tiene que ver la pobreza o ignorancia de leyes, pues ya est asentado en toda la sociedad argentina el principio de la necesidad de la registracin de los ttulos de propiedad, de ah que darle el carcter de constitutivo es solo un paso ms en el desarrollo jurdico-social. V. No se observa con esta modificacin una desnaturalizacin de los derechos reales que se ejercen por la posesin, pues en definitiva, sta sigue existiendo con sus efectos propios. Prueba de ello es que el instituto de la prescripcin adquisitiva de inmuebles se mantiene casi intacto tanto la usucapin breve como la larga, (11) al igual que las acciones posesorias. Es cierto que anteriormente fue motivo de debate si la tradicin, como modo de adquirir el derecho real, haba sufrido desmedro frente a la existencia de la inscripcin registral conforme la reforma de la 17.711. Siempre se entendi que ante el plexo normativo integrado por los arts. 577 y su nota, arts. 2601 a 2603; 2609 y 3265 C.Civil, mientras la tradicin no se hubiese cumplido, no poda hablarse de adquisicin del dominio, aun cuando existiere inscripcin registral. La tradicin, en el sistema de Vlez Sarsfield, es un modo relevante, indispensable y de cumplimiento ineludible, que de manera necesaria debe preceder a la adquisicin de la propiedad sobre una cosa. Adems, en el supuesto de inmuebles se exigi un ttulo instrumentado en escritura pblica (arts. 1184 inc. 4; 2602 C.Civil) que obrase a modo de causa fuente de la tradicin. Con la ltima gran reforma civilista (ley 17.711), en concordancia con la ley que estructura el Registro de la Propiedad Inmueble (ley 17.801) se fij la inscripcin registral como declarativa en orden a la oponibilidad frente a terceros interesados de buena fe, sin perder relevancia la tradicin como una de las exigencias necesarias para la adquisicin de los derechos reales, (12) en funcin de que los arts. 577 y 2602 mantuvieron su operatividad. Sin embargo, diversas voces se alzaron cuestionando si la tradicin es un presupuesto necesario de la inscripcin en el derecho vigente. La recomendacin aprobada en las VIII Jornadas Nacionales de Derecho Civil de La Plata, estableci que "La tradicin no es en la actualidad un presupuesto indispensable de la inscripcin registral", por cuanto nuestro sistema registral es de ttulos (en tanto "actos jurdicos"), no de derechos, por lo que no se refleja en el Registro la posesin, consecuencia de la tradicin, sino simplemente se inscribe el documento portante de la operacin efectuada. Por ello el Registro, en virtud del principio de legalidad (arts. 8 y 9 ley 17.801) en su relacin con el denominado principio de inscripcin registral, debe limitarse a determinar si se trata de documentos inscribibles previstos por el ordenamiento legal y sus recaudos formales, (13) sin estar facultado a controlar el cumplimiento de un requisito esencial como es la tradicin a los efectos de proceder a la

correspondiente registracin. El art. 20 no constituye un obstculo para ello; ms cuando el art. 2379 C.Civil reputa invlida la simple declaracin de haberse cumplido con ella, salvo en el caso que el notario interviniente diera fe de la realizacin de la tradicin. (14) Claramente se entendi que es un resultado disvalioso, que a la luz de la legislacin vigente, exista la posibilidad de que el Registro publicite un derecho real en cabeza de un titular que no lo es por falta de tradicin. (15) O sea, en la actualidad pueden existir situaciones carentes de sustento en la realidad, aunque se registre la ficcin (vgr. ttulo sin modo). Ya el prestigioso jurista Alterini haba advertido ese inconveniente al proponer por ejemplo que la tradicin condicione a la inscripcin registral mediante una oportuna reforma legislativa. (16) Frente a estas anomalas, un antiguo fallo plenario de la Cmara Nacional en lo Civil, "Arcadini c/ Maleca" del 11/11/1958, (17) legitim la accin reivindicatoria de un titular registral que nunca haba tenido la tradicin del inmueble, en lo que vemos justamente el germen de la necesidad de la reforma, evitando as soluciones pretorianas derivadas del inconveniente que traen aparejadas escrituras inscriptas donde no se cumpliment el modo tradicin. VI. En otro aspecto de la Reforma, se observa como positivo la inscripcin registral de los boletos de compraventa para darle oponibilidad a terceros, por cuanto es una forma de proteger a los futuros titulares dominiales en el iter contractus, desde la celebracin del acto hasta la transmisin o constitucin del derecho real mediante la inscripcin registral constitutiva. Es una consecuencia razonable de cara al carcter constitutivo de la inscripcin registral que se pretende adoptar. Veamos un supuesto de situacin conflictiva y fcil resolucin bajo el sistema de la nueva legislacin proyectada: el caso de la existencia de un boleto de compraventa inscripto en el Registro Inmobiliario y la traba de un embargo de fecha posterior por el acreedor. En ese asunto, el comprador por boleto inscripto ser preferido al acreedor embargante posterior a mrito a la publicidad registral, sin necesidad de tener que recurrir a la realidad extrarregistral; y tampoco al cumplimiento de los requisitos del actual art.1185 del C. Civil, como a su interpretacin jurisprudencial extensiva a las ejecuciones individuales. (18) Las inscripciones de los boletos de compraventa ya se implementan en las diferentes provincias que lo permiten: Santa Fe; Tucumn, Salta y Jujuy. Adems, en definitiva, no podemos obviar la circunstancia que un boleto aun cuando no se inscriba formalmente como prev la reforma, lo cierto es que puede tener igualmente acceso registral, ya sea por su anotacin o por la traba de una cautelar que lo presupone, y entonces igual es preferido al embargante posterior, a travs de una tercera de mejor derecho o de la accin de oponibilidad. (19) Darle preeminencia a los boletos inscriptos conforme al principio de la publicidad registral sobre la posesoria hace a la seguridad del crdito y al trfico jurdico, ms cuando el medio establecido por la ley argentina para determinar la situacin jurdica de los inmuebles son las constancias registrales (conf. ley 17.801). De ese modo la seguridad jurdica dinmica y esttica estn resguardadas. Obsrvese que en realidad este tema no es nuevo, (20) en tanto hay leyes especiales que dan publicidad especfica al boleto de compraventa como las leyes 14.005 y 19.724, art. 1185 bis del C. Civil y leyes provinciales que lo admiten. En otro orden de ideas, podra entenderse que la formalizacin de la escritura pblica traslativa de dominio corre con ciertas desventajas respecto del boleto de compraventa. Por ejemplo: que insume ms tiempo que el boleto; que en las ventas a plazo el vendedor quiere postergar la escrituracin hasta el momento del pago de la ltima cuota, por lo que recurre en primer momento al boleto; o que se posterga la escrituracin para aliviar al comprador de gastos y honorarios que importa la compraventa. Lo cierto y contundente es que aun cuando ello es verdad, no lo es menos que no habra adquirido el comprador el derecho real hasta tanto no cumpliera con la forma, o sea, la escritura traslativa de dominio, para que recin entonces pudiera disponer de la cosa libremente (ius abutendi). Una forma de evitar que ese estado de situacin se prolongue indefinidamente en el tiempo vgr. boleto de compraventa inscripto en el Registro sin la formalizacin de la escritura traslativa de dominio marcado como un reparo a la reforma, puede ser fijar un plazo razonable de caducidad de modo que se finalice la operacin de transferencia dentro de l.

Plantea Zurueta que "dicho cometido puede ser logrado por medio de la reserva de prioridad indirecta en el Registro Inmobiliario que confiere la expedicin del certificado de dominio (bloqueo registral)...", o tal vez, mediante la inscripcin de los boletos por plazos ms largos, ej.: 6 meses, con posibilidad de prrroga excepcional y ante determinadas circunstancias justificadas ante el Registro, que luego sera improrrogable. Esa caducidad automtica de la inscripcin del boleto se compadece con la naturaleza provisoria de este instrumento que impone una obligacin de hacer (formalizacin de la escritura pblica). De esta forma se aventaran los posibles juicios de escrituracin, y que los compradores cuenten con un ttulo suficiente y perfecto. (21) Por otra parte, en definitiva, la inscripcin del boleto de compraventa se encuentra previsto en el art. 2 de la ley 17.801 en cuanto establece que "para su publicidad, oponibilidad a terceros y dems previsiones de esta ley, se inscribirn o anotarn los siguientes documentos:...c) los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales...para los casos de excepcin que establezcan las leyes, podrn ser inscriptos o anotados los instrumentos privados, siempre que la firma de sus otorgantes est certificada por escribano pblico, juez de paz o funcionario competente". (22) VII. Frente al desarrollo precedente cabe preguntarse: Es necesario este cambio legislativo para pasar de la publicidad registral declarativa a la constitutiva? La respuesta es muy simple. Ms que necesario este aspecto de la Reforma, entiendo que es una consecuencia lgica del desarrollo jurdico alcanzado por nuestra sociedad. En la poca de Vlez Sarsfield, nuestro querido pas era una gran aldea, y no haba registros pblicos organizados de la forma actual, por lo que se debi construir el sistema de publicidad de los derechos reales que se ejercen por la posesin sobre el instituto de la publicidad posesoria. (23) En el siglo XXI, con el grado de desarrollo de nuestro sistema jurdico, disponer que la inscripcin registral sea constitutiva es solamente un eslabn ms en el camino de afianzamiento de la justicia y por ende, de la seguridad jurdica. Siempre se ha dicho que la disociacin entre la constitucin del derecho y su publicidad potencian los conflictos entre los distintos acreedores de un inmueble y contribuye a la coexistencia de derechos incompatibles; por ello, una forma de corregir esa disociacin es unificar en un mismo acto la adquisicin y la publicidad de los derechos reales inmobiliarios, lo cual justamente se logra al otorgarle a esta ltima el carcter de constitutiva. (24) Ya el maestro Gatti haba advertido hace muchos aos tal inconveniente, proponiendo soluciones. (25) Inclusive cabe sealar que la inscripcin registral ejerce hoy en da influencia sobre la tradicin, ya que la ha desplazado a los fines de obtener prioridad, efecto que antes se lograba con la tradicin (conf. art. 594 C. Civil), y ahora se obtiene por va registral (reserva de prioridad, art. 23 ley 17.801; o prioridad indirecta, art. 19 de esa ley). (26) El sentido de la reforma es justamente prevenir conflictos; evitando la desarmonizacin entre la tradicin y la inscripcin registral, al fijar claramente, desde un punto de vista objetivo, las consecuencias jurdicas de la inscripcin registral de los derechos reales sobre inmuebles publicidad constitutiva dejando de este modo de lado la publicidad meramente informativa publicidad noticia, la cual no incide sobre la eficacia ni la constitucin de un derecho, aun cuando pueda establecer su oponibilidad a terceros interesados. Especial para La Ley. Derechos reservados (Ley 11.723). (1) Ver "Carta de Buenos Aires", declaracin del I Congreso Internacional de Derecho Registral, 1972, que contiene principios en materia registral, y marca entre otros que "La legislacin relativa a la constitucin, adquisicin, transmisin, modificacin y extincin de derechos reales sobre inmuebles o cualquier otra situacin jurdica debe procurar la proteccin del titular como la seguridad del trfico jurdico". En idntico sentido el I Foro Internacional de Derecho Registral realizado en Villa Carlos Paz, Crdoba, Repblica Argentina el 22 de septiembre de 2006. Declara: 1) Que cualquiera que sea el sistema registral aplicable, la seguridad jurdica en materia inmobiliaria presupone el ingreso de documentos pblicos y un registro con organizacin eficiente; 2) Que es necesario que toda situacin jurdica inscribible se formalice en documento pblico, que garantiza autenticidad, legitimidad, legalidad y certeza; 3) Que si el documento pblico es notarial, el notario autorizante debe identificar a sus otorgantes, calificar su capacidad y legitimacin en relacin a la situacin jurdica respectiva,

controlar su legalidad, y plasmar la voluntad de las partes expresada en su presencia; 4) Que es eficaz el sistema de seguridad jurdica preventiva, que complementando las funciones notarial y registral, proporciona un adecuado rgimen de prioridad, evita la doble enajenacin, garantiza una debida publicidad de sus asientos, protege al tercero de buena fe, inviste de facultades de calificacin al notario y al registradores, cada uno en su mbito especfico, y asegura el derecho de propiedad y la fluidez de las garantas inmobiliarias; 5) Que, en consecuencia, ratificamos la declaracin de la Carta de Buenos Aires, aprobada en el I Congreso Internacional de Derecho Registral (Argentina, 1972), porque es necesario mantener inalterados los principios que inspiraron la creacin del Centro Internacional de Derecho Registral (CINDER). (2) Ver las razones que dio Vlez Sarsfield para adoptar el sistema de publicidad posesoria mediante la tradicin como modo de adquirir por acto entre vivos los derechos reales que se ejercen por la posesin, en la nota final del Ttulo "De la hipoteca" (Ttulo XIV del Libro III). Entre otras explicaciones adujo que "Todava se desconocen los resultados prcticos de los distintos regmenes registrales...la inscripcin, como es un extracto del ttulo puede ser inexacta y causar errores de graves consecuencias..." "En nuestro pas no existen ttulos incontestables, con lo que la creacin de los registros entorpecera an ms el crdito hipotecario". (3) FLAH, Lily y SMAYEVSKY, Miriam, Acerca del pensamiento de Vlez Sarsfield a travs del rgimen de la publicidad de los derechos reales en el Cdigo Civil Argentino, en "Dalmacio Vlez Sarsfield e il Diritto Lationoamericano", Cedam, Padova, Memoria del Congreso Internacional, Roma, marzo 1986, p. 433 y ss. Agregan estas autoras respecto de la publicidad posesoria que "...no cabe duda que a su precariedad esencial se agrega el carcter de acto equvoco, que solamente puede dilucidarse a travs del acto jurdico fuente de la entrega y que no es sensorialmente perceptible en numerosos casos, quedando reducida esa publicidad a un escaso nmero de personas que pudieron asistir al acto de transmisin" (p. 436). (4) FLAH, Lily y SMAYEVSKY, Miriam, Acerca del pensamiento de Vlez Sarsfield a travs del rgimen de la publicidad de los derechos reales en el Cdigo Civil Argentino, en "Dalmacio Vlez Sarsfield e il Diritto Lationoamericano", Cedam, Padova, Memoria del Congreso Internacional, Roma, marzo 1986, p. 440. (5) MOLINA QUIROGA, Eduardo, La registracin como modo de adquisicin del dominio, La Ley, del 23/12/2011, p. 1 y ss. (6) Los tres proyectos de reforma integral del Cdigo Civil, Anteproyecto Bibiloni, Proyecto de 1936 y Anteproyecto de 1954, reglamentaban el registro, y propiciaban una inscripcin constitutiva. (7) Ver Brasil que adopta un sistema de registro de derechos, con efectos primordialmente constitutivos y presuncin iuris tantum de la certeza del derecho registrado. En ese pas, la inscripcin acoge derechos atribuyndoles doble eficacia, constitutiva de los derechos reales, marcndoles con el atributo real, y medio de publicidad y disponibilidad (conf. arts. 1227, 1245; 1246, 1493, 1422, 1247, 1496 y 1424 C. Civil vigente a partir del 10 de enero de 2003). Ver LEAO RIBEIRO, Luis Gustavo, Nociones del sistema registral inmobiliario del Brasil, quien es Registrador do 1 Oficio de Registro de Imoveis Do DF-Brasil e Presidente da Associacao dos Notrios e Registradores do DF-Brasil, en la pgina web del CINDER, Sistemas registrales. El antecedente del sistema registral brasilero lo observamos en la ley 1237 de 1864, que instituy la transcripcin como modo de transferencia, garantizando un enorme avance en beneficio de la publicidad. (8) El sistema proyectado difiere en este aspecto del sistema alemn, que es constitutivo convalidante. Tambin de los de Espaa y Francia que son declarativos, no convalidantes. (9) HIGHTON, Elena VITALE, Anglica ABREUT, Liliana - BLANCO LARA, Ricardo, La funcin notarial en la comunidad globalizada, Rubinzal - Culzoni, 2005, p. 86 y ss. El libro es una investigacin aprobada por UBAC y T, en el ao 2005, Facultad de Derecho, UBA, donde se analiza la intervencin notarial como piedra basal para la seguridad jurdica y econmica en la transmisin de los derechos reales sobre inmuebles conforme los principios del notariado latino que rige nuestra legislacin. (10) ABREUT DE BEGHER, Liliana, tesis doctoral Propiedad indgena, UMSA, 2007, Cap. 6, en especial el anlisis de la jurisprudencia de la Corte Interamericana de Derechos Humanos, Caso "Comunidad Mayagna (Sumo) Awas Tingni c. Nicaragua". Sentencia de 31 de agosto de 2001, Corte

I.D.H., Serie C (No. 79) (2001) que fija la doctrina sobre la necesidad no solo de la titulacin, sino tambin de la registracin del derecho de propiedad indgena a favor de las comunidades originarias. (11) Conf. Proyecto de la Comisin Redactora. Prescripcin adquisitiva breve. La prescripcin adquisitiva de derechos reales con justo ttulo y buena fe se produce sobre inmuebles por la posesin durante diez (10) aos. Si la cosa es mueble hurtada o perdida el plazo es de dos (2) aos.Si la cosa es registrable, el plazo de la posesin til se computa a partir de la registracin del justo ttulo. Prescripcin adquisitiva larga. Si no existe justo ttulo o buena fe, el plazo es de veinte (20) aos. No puede invocarse contra el adquirente la falta o invalidez del ttulo o de su inscripcin, ni la mala fe de su posesin.Tambin adquiere el derecho real el que posey durante diez (10) aos una cosa mueble registrable, no hurtada ni perdida, que no inscribi a su nombre pero la recibi del titular registral o de su cesionario sucesivo, siempre que los elementos identificatorios que se prevean en el respectivo rgimen especial sean coincidentes. Posesin exigible. La posesin para prescribir debe ser ostensible y continua. Justo ttulo y buena fe. El justo ttulo para la prescripcin adquisitiva es el que tiene por finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesin, revestido de las formas exigidas para su validez, cuando su otorgante no es capaz o no est legitimado al efecto. La buena fe requerida consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho. Cuando se trate de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la documentacin y constancias registrales, as como el cumplimiento de los actos de verificacin pertinente establecidos en el respectivo rgimen especial. (12) MAYO, Jorge, Comentario al art. 577 C.Civil en HIGHTON - BUERES, Cdigo Civil y normas complementarias. Anlisis doctrinario y jurisprudencial. Hammurabi, 1998, t. 2 A., quien dijo que la tradicin no ha sido sustituida por la inscripcin registral, ni esta ltima perfecciona a la tradicin. (13) SCOTTI (h.), Derecho registral inmobiliario. Modalidades y efectos de las observaciones registrales, p. 25. (14) LLAMBIAS - ALTERINI, Cdigo Civil Anotado, Abeledo-Perrot, 1981, t. IV-A, p. 295. (15) ANDORNO, Luis - MARCOLIN DE ANDORNO, Marta, Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17.801 (Adla, XXVIII-B, 1929).Comentada. Anotada, Hammurabi, 2 ed. 1999, p. 59 y ss. (16) LLAMBAS - ALTERINI, Cdigo Civil Anotado, Abeledo-Perrot, 1981, t. IV-A, p. 297, donde se desarrolla in extenso los diferentes intentos de armonizacin de la tradicin con la inscripcin registral. (17) Plenario "Arcadini c. Maleca", LA LEY, 92-463, donde se sent la doctrina legal: el comprador de un inmueble, a quien se le ha entregado la pertinente escritura traslativa de dominio, puede, an antes de la tradicin de la cosa, ejercer la accin reivindicatoria contra el tercero poseedor de la misma. (18) Jurisprudencia que recepta el principio de extensin de la proteccin del art. 1185bis al adquirente por boleto a las ejecuciones individuales, ver Superior Tribunal de Justicia de la Provincia de Mendoza, in re "Ongaro de Minni" del 6/12/1991. (19) Ver en este sentido los fallos del Superior Tribunal de Justicia de l Provincia de Mendoza, con voto de la Dra. Ada Kemelmajer de Carlucci, in re "Ongaro de Minni y otros en J: 1339" Minni Miguel A y otro en J: 37 Gmz H c. J.C.Grzona s/ordinario p/tercera s/casacin" del 6/12/1991, LA LEY, 1992-B, 160. (20) MARIANI DE VIDAL, La tercera de dominio, Jus, 22-153 dice "Quin puede dudar de la necesidad de instrumentar un rgimen que permita un adecuado sistema de publicidad de los boletos? Con ello se pondra fin a numerosos debates. As el IV Congreso Nacional de Derecho Civil, Crdoba, 1969, recomend: "Que por irrenunciables motivos que hacen a la tutela de los terceros interesados, una urgente reforma legislativa debe condicionar la oponibilidad de los boletos contemplada por el art. 1185 bis del C. Civil, al previo cumplimiento de una adecuada publicidad, preferentemente registral" (cfr. Actas, t. II, p. 725). (21) ZURUETA, Mariano R., Cuestiones de prioridad de cobro: comprador por boleto de compraventa vs acreedores del vendedor, Miembro del Instituto Regin Noroeste, Sede Jujuy. Academia Nacional de Derecho y Ciencias Sociales de Crdoba.2011; en pg. web de la Academia Nacional de Derecho y Ciencias Sociales de Crdoba; http://www.acaderc.org.ar/doctrina/cuestiones-de-prioridad-de-cobrocomprador-por-boleto.

(22) Algunas provincias admiten la registracin de los boletos de compraventa, tales como Salta, Santa Fe y Tucumn; mientras que en la provincia de Jujuy se encuentre prevista la inscripcin de los boletos o promesa de venta, siempre y cuando constare en ellos la entrega de la posesin al adquirente, y las firmas de los contratantes estuviere certificada por escribano pblico (conf. art. 2 y 3 ley provincial 3327/76 y conf. art. 80 ley 24.441). Ver WAYAR, Ernesto, Compraventa y permuta, Astrea, Buenos Aires, 1984, p. 581. Cabe resaltar en orden a la caducidad de la registracin de los boletos que en la provincia de Jujuy se fij un plazo de 5 aos (arts. 36 y 37 ley 17.801) para atender a la idiosincrasia del hombre del norte que, segn el Director de la Direccin Provincial de Inmuebles de la Provincia de Jujuy, tiene una frrea creencia en que con ese instrumento ya se es dueo (conf. ZURIETA, opus cit en art. de la pg. web). (23) Hay quienes justificaron la adopcin por Vlez Sarsfield del sistema de la publicidad posesoria en vez de la registral en argumentos de ndole socio-econmicos, en especial la existencia de latifundistas que resultaba innecesario o inconveniente dar a conocer, y la necesidad de una rpida movilidad de la riqueza mediante el crdito hipotecario, cuya garanta real s deba ser inscripta registralmente. (24) Ponencia presentada por Fabin Navarro Zavala en la XXIII Jornadas nacionales de Derecho Civil, Tucumn, 2011, Publicidad posesoria y registral, quien integr el dictamen de minora. (25) GATTI, Coordinacin entre la tradicin e inscripcin registral en el derecho vigente, ponencia a las VIII Jornadas Nacionales de Derecho Civil de la Plata, p. 241. (26) MOISSET DE ESPANES, Coordinacin entre la tradicin e inscripcin registral en el derecho vigente, ponencia a las VIII Jornadas Nacionales de Derecho Civil, La Plata, p. 260.

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