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CONSTRUCCION EN ALTURA Y DISTRIBUCION DE CARGAS Y

BENEFICIOS

Samuel J aramillo




1. INTRODUCCIN

Uno de los rasgos ms conspcuos de las ciudades contemporneas es la gran
diversidad en trminos de densidad con la que se construyen y desarrollan las
distintas secciones del espacio urbano. Esto tiene un determinante decisivo y
es la proliferacin de tcnicas de produccin en altura. Con la tecnologa
disponible, hoy en da se puede multiplicar por muchas veces el espacio
construido que es posible producir en un mismo terreno. De hecho los
rascacielos y los edificios en gran altura se han convertido en conos de la
civilizacin contempornea. Esta posibilidad tcnica sin duda significa un
gran avance en trminos de eficacia en el funcionamiento del espacio
construido, pero en ciertas circunstancias tambin tiene implicaciones
negativas que exigen respuestas de planificacin por parte de las autoridades
locales. Destacamos dos de ellas: la produccin en altura, ms all de cierto
grado y bajo ciertas condiciones, puede tener efectos urbansticos indeseados,
como la congestin, la saturacin y escasez de espacio pblico, problemas de
asoleamiento, etc. lo que hace aconsejable establecer algunos lmites
reglamentarios a la accin privada al respecto (limitacin en alturas,
exigencia de reas libres, obligacin de retiros a medida que aumentan las
alturas, ndices mximos de densidad o de edificabilidad, etc.) De otro lado,
an si se considera que el uso de la construccin en altura es algo positivo, ya
que la densificacin de la ciudad tambin tiene ventajas, lo cierto es que ella
implica una serie de esfuerzos fiscales adicionales por parte de la ciudad con
respecto a los mismos terrenos, como una provisin mayor de vialidad, de
espacios pblicos e infraestructura: dentro del principio que rige la
planificacin actual en nuestro pas de distribucin equitativa de cargas y
beneficios, parece razonable pedir a los desarrolladores privados, que se
benefician de esta circunstancia, que contribuyan en parte a sufragar estos
gastos. Entre nosotros, y dado que la legislacin provee instrumentos para
ello, se est discutiendo la adopcin de una serie de medidas al respecto, como
contribuciones y/o de cesiones que estn relacionadas con el grado de
edificabilidad y de intensidad de uso del suelo.
2

De otro lado, todo parece indicar que la utilizacin de la tcnicas de
construccin en altura no es solamente el resultado de un fenmeno tcnico,
ni responde de manera exclusiva a determinantes reglamentarios. De hecho, a
pesar de que las tcnicas de construccin en altura existen de manera general,
ellas no son utilizadas uniformemente en el espacio de la ciudad: las mismas
ciudades que exhiben en algunos sitios rascacielos inmensos, en otros
muestran desarrollos con densidades bajsimas. Parece haber una modulacin
en la cual la densidad de los desarrollos individuales tiende a converger en
cada seccin de la ciudad y las distintas zonas urbanas conforman una
jerarqua con un cierto orden al respecto. Existe la tentacin de pensar que
estas regularidades son precisamente el resultado de la reglamentacin estatal.
Pero aunque ella influye, lo cierto es que an en ausencia de estas
reglamentaciones, estas regularidades existen, y con mucha frecuencia la
densidad predominante en ciertos lugares es mucho menor de los lmites
mximos autorizados por la administracin.

Parece razonable pensar entonces que existe un mecanismo de autorregulacin
de esta prctica y que l es de naturaleza econmica. Dependiendo de distintas
circunstancias, a los inversionistas privados les conviene desde el punto de
vista de la rentabilidad de sus inversiones, utilizar distintas tcnicas de
construccin en altura y por lo tanto desarrollar sus terrenos con diversos
grados de densidad. En ello opera el entrelazamiento de varias categoras
econmicas y sus magnitudes, como el precio al que se puede vender el
espacio construido en cada lugar de la ciudad, el costo diferencial de construir
en las distintas tcnicas de altura, el precio del terreno, la rentabilidad
esperada por parte de los inversionistas, etc. En el diseo de estos
instrumentos de gestin parece entonces conveniente comprender este
mecanismo econmico de regulacin y tenerlo en cuenta para la definicin de
estos instrumentos.

Este texto pretende precisamente hacer una reflexin sobre la dimensin
terica de este fenmeno de la construccin en altura y sobre las implicaciones
y los soportes conceptuales de algunos instrumentos de poltica de gestin del
suelo urbano que se estn discutiendo en Bogot al respecto. La referencia que
se utilizar es el planteamiento terico ms amplio que he desarrollado sobre
la Teora de la Renta del Suelo Urbano
1
y en particular lo que se conoce como
Renta Primaria Diferencial Tipo 2 que se refiere al papel de la intensidad de

1
J aramillo, Samuel Hacia una Teora de la Renta del Suelo Urbano Ediciones UNIANDES-IGAC. Bogot
1994
3
construccin en la formacin de los precios inmobiliarios Se har aqu una
exposicin relativamente sencilla, apoyndonos en un ejemplo numrico que
facilite su aprehensin por personas que no son especialistas en el rea de la
Economa Inmobiliaria. Aunque de manera simplificada, incluir en nuestro
ejemplo algunos rasgos que no son muy generales, pero que estn
relacionados particularmente con los instrumentos que se estn discutiendo en
nuestro medio.

2. EL PRECIO DEL ESPACIO CONSTRUIDO Y LA RENTA DEL
SUELO

Para empezar, har una brevsima referencia, que considero conveniente,
sobre las particularidades de la formacin del precio de los bienes
inmobiliarios, que como se sabe, enfrentan la circunstancia de que requieren
tierra para su produccin.

En los bienes normales, en el largo plazo y cuando existen circunstancias de
plena competencia, los precios se construyen de acuerdo a lo que se conoce
como el Precio de Produccin. Este consiste en el costo normal de producir
un bien aumentado en una ganancia. La competencia entre los capitalistas
determina que esta ltima sea una proporcin igual del costo (o de la
inversin), por lo que se habla de ganancia normal, algo que en general est
determinado en el nivel de toda la economa. La competencia entre
productores y consumidores y entre estos ltimos determina que la cantidad
transada sea precisamente aquella que sea coherente con la cantidad que estn
dispuestos a comprar los demandantes y este precio de produccin. Si
llamamos excedente a la diferencia entre precio y costo, en el caso general
de los bienes normales podemos decir que la totalidad de su magnitud
corresponde a la ganancia capitalista.

No ocurre exactamente lo mismo con los bienes que necesitan tierra. En el
caso de los terrenos urbanos, en general en cada lugar de la ciudad los
demandantes estn dispuestos a pagar un precio que es superior al Precio de
Produccin: es decir que el precio al que se transan los bienes inmobiliarios
excede la suma de su costo ms la ganancia normal; esta porcin adicional es
lo que se denomina Renta, la cual va a parar al propietario de los terrenos, y es
lo que alimenta precisamente el Precio del Suelo. Esto no es el resultado de
alguna imperfeccin del mercado, sino el efecto de la operacin de este
mecanismo en una dimensin ms amplia: en la formacin de los precios
inmobiliarios intervienen adems de las condiciones de produccin, las
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condiciones de consumo del bien, y estas no son uniformes en el espacio
urbano; as, inmuebles de las mismas caractersticas fsicas tienen condiciones
diversas de consumo de acuerdo a su localizacin, ya sea en trminos de
accesibilidad, de jerarqua en la escala social, en la posibilidad de desarrollar
diferentes usos, etc. La competencia entre los consumidores genera entonces
el resultado ya mencionado, consistente en que se est a dispuesto a pagar
precios por los bienes inmobiliarios que exceden su Precio de Produccin.
2


El excedente (la diferencia entre el precio y el costo) en este caso tiene dos
componentes: la ganancia, que remunera al inversionista, y la renta, que es
percibida por el propietario del suelo. En el corto plazo la distribucin entre
estas dos categoras puede tener varios determinantes, pero es esperable que
en el largo plazo la ganancia que obtiene el capitalista corresponda a su
ganancia normal (es decir de acuerdo a su inversin y a la tasa normal de
ganancia de la economa) y la renta sea entonces el residuo.

Ilustremos esto con un ejemplo sencillo. Supongamos que para producir un
bien normal se requiere una inversin de 100 unidades (su costo) y que su
produccin requiere un ao. Si la tasa general de ganancia para un perodo de
este tipo es de 0,2, la magnitud a la cual tiende el precio es de 120. Las 20
unidades que exceden el costo (el excedente) corresponden en su totalidad a la
ganancia del empresario.

Ahora examinemos el caso de un bien inmobiliario, cuyo costo de produccin
sea igualmente de 100. Sin embargo, en el lugar en cuestin, los demandantes
estn dispuestos a pagar un precio mayor que el Precio de Produccin,
digamos 140 unidades. Esto puede ser el resultado de circunstancias
favorables para el consumo del inmueble en ese lugar, por ejemplo una
localizacin privilegiada, que implica costos de trasporte especialmente
favorables. El excedente en este caso es de 40 unidades. Podra pensarse
entonces que el inversionista podra obtener una ganancia ms elevada que lo
normal, 40 unidades, en lugar de 20. La competencia que se establece entre los
capitalistas por obtener este lugar privilegiado para construir su inmueble, lo
que les permitira obtener esta ganancia excepcionalmente elevada, y dado
que el sobreprecio que est dispuesto a pagar el consumidor depende
enteramente de localizacin, va a determinar que todo lo que exceda la
ganancia media va a poder ser apropiado por el dueo del lote. En el largo
plazo, la competencia entre los capitalistas determina que estos operan con la

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Para examinar los determinantes y la modulacin de estos sobreprecios del espacio construido, que no son
otra cosa que las rentas del suelo urbano, vase en la obra mencionada el Captulo 3
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ganancia normal, que en este caso les implica obtener 20 unidades del
excedente, y el resto queda en poder de los propietarios territoriales.

La manera como se forma el precio del suelo aparece ms clara en el caso de
la tierra agrcola, pero en el caso urbano sigue los mismos lineamientos.
Tambin en la agricultura los consumidores estn dispuestos a pagar por los
bienes agrcolas precios ms elevados de lo que sera el precio de produccin
en cada lugar (aunque en este caso, debido a ventajas en la produccin,
derivados de la fertilidad diferencial y de costos de transporte productivos). La
tierra no tiene valor en el sentido en que no es producida por el trabajo
humano, y sin embargo adquiere un precio de la siguiente manera: como el
propietario territorial puede obtener una renta, que en la agricultura es
peridica, es decir, que es percibida por el propietario cada vez que se cultiva
la tierra, l estima que la propiedad del suelo es equivalente a tener un capital
que le rinda en trminos de inters una cantidad monetaria similar a la renta
que l obtiene. Es lo que se denomina como capitalizacin de la renta: el
precio del suelo se construye, descontando a una tasa de inters o de
ganancia normal, el flujo de peridico de la renta. Supongamos que la tasa de
ganancia sigue siendo 0,2 y que en un lugar especfico la renta anual que
puede obtener el propietario es de 3,33 unidades al ao. Esto para l es
equivalente a poseer un capital que le rindiera en trminos de inters esa suma,
lo cual a la tasa de ganancia de 0,2 sera 16,6. Este sera el precio del suelo.

PS=r/g

PS=Precio del suelo r=renta peridica g=tasa de ganancia

En nuestro ejemplo

16,6=3,3/0,2

En nuestro ejemplo urbano, supongamos que el consumidor del espacio
construido, por la localizacin privilegiada del inmueble, tiene cada ao
ahorros de transporte equivalentes a estas 3,3 unidades. Ese sera el monto de
la renta peridica (r). El precio del suelo, por el mismo procedimiento, sera de
16,6. En otras palabras si el consumidor arrendara el inmueble, estara
dispuesto a pagar cada ao una suma peridica adicional 3,3. Esto sera
comparable a pagar un sobreprecio de 16,6 si en lugar de alquilar el inmueble
lo comprara. Sin embargo en el caso urbano el consumidor, que compra el
inmueble incluyendo la tierra, debe pagar no solamente el precio del suelo,
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sino la renta peridica generada durante el perodo de produccin. Como este
ltimo es de un ao en nuestro ejemplo, el comprador pagara, adems del
Precio de Produccin, la suma del Precio del Suelo y de la renta peridica de
un ao. Es decir, 16,666 +3,333 =20

Si llamamos Precio Total al precio del inmueble (que incluye la venta del
suelo) tendra los siguientes componentes:

PT= PP+PS+r

PT=precio total PP=Precio de Produccin PS=Precio del suelo r=renta
peridica

Si descomponemos el Precio de Produccin en sus partes integrantes:

PP= K (1+g) =K+G

K=capital o costo g=tasa de ganancia normal G=ganancia normal

En trminos de nuestro ejemplo estas magnitudes seran las siguientes:

K=100 PP=120 PS=16,66 r=3,333 G=20

El Precio Total del inmueble, incluido el traspaso de la propiedad del suelo
sera entonces:

PT=K +G +PS +r

140 =100 +20 +16,66 +3,33

Si miramos esto desde la perspectiva del inversionista, es decir de la manera
como l lo percibe, esto es compatible con una remuneracin normal de su
inversin. Recordemos que en este medio, a diferencia de algo frecuente en la
agricultura, el inversionista debe comprar la tierra antes del proceso de
produccin. Es decir que lo que podemos llamar Inversin Total (IT) incluye
los costos de produccin (K) y el precio del suelo (PS). Pero al final, tambin
el promotor vende el inmueble incluyendo el precio del suelo. Para obtener
una remuneracin normal de su inversin se requiere que el Precio Total,
incluyendo el terreno, tenga una magnitud equivalente al monto de su
Inversin Total, aumentada en la proporcin de la tasa de ganancia. Es decir:
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PT=IT (1+g)

PT=(K+PS) (1+g) =K(1+g) +PS (1+g)

PT=PP +PS +PS g

Pero PS g=r, entonces tenemos que

PT=PP+PS+r

En nuestro ejemplo, la Inversin Total sera igual a la suma de 100 unidades
de costo directo (K) y 16,66 de precio del suelo, para un total de 116,66. El
Precio Total de 140 implica precisamente una remuneracin de 20% sobre la
Inversin total.

En la Figura 1 se ilustra de manera esquemtica la composicin del precio de
los bienes de diferente tipo y la distribucin del excedente.

FIGURA 1



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3. FORMAS DE OCUPACIN DEL SUELO

Para que nuestro ejemplo refleje algunas de las circunstancias que son
pertinentes para los instrumentos de poltica que queremos discutir, vamos a
introducir, tambin de manera muy simplificada, algunas de las pautas de
ocupacin del suelo que son usuales hoy en da.

Consideremos inicialmente que los inmuebles requieren una serie de reas
complementarias a la construccin misma y que son indispensables para su
funcionamiento: espacios en los que pueda tener lugar la vialidad que se
requiere para el acceso y la movilidad de sus ocupantes, reas donde se
instalan ciertas obras de infraestructura, espacios pblico, de recreacin, etc.
Lo usual en la poca actual consiste en que si un propietario tiene un terreno
de una determinada extensin, para su desarrollo la autoridad local le exige
que ceda una porcin de su terrenos para estos propsitos. A la primera
extensin la denominaremos rea Bruta de Tierra (ABT), y a la que resta, una
vez se descuentan estas cesiones, que es la que se pueden efectivamente
edificar, la denominaremos rea Neta de Tierra (ANT). A la relacin entre el
ANT y el ABT la denominaremos ndice de Ocupacin (IO).
3


De otro lado, el rea Neta Tierra es la que se edifica y all se produce una
determinada cantidad de espacio construido que se cuantifica en trminos de
rea: la denominaremos rea Construida (AC).
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A la relacin entre AC y
ANT la llamaremos ndice de Construccin (IC) y a la relacin entre AC y
ABT la llamaremos Indice de Edificabilidad (IE). Desde luego que el IC est
asociado precisamente a las tcnicas de construccin en altura: dependiendo
del nmero de plantas en las que se construye el inmueble se puede
multiplicar el rea Construida que es posible construir en una misma
superficie de rea Neta de Tierra.

Para ilustrar esto, y de paso ir introduciendo nuestro ejemplo, supongamos que
estamos ante un terreno de 125 metros cuadrados de rea Bruta de Tierra.
Supongamos que las autoridades exigen una cesin del 20% de esta superficie
para los propsitos comunes mencionados: el rea Neta de Tierra sera

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La prctica concreta es mucho ms compleja y existen ms categoras de reas (rea Neta Urbanizable,
rea til, rea Cubierta, etc) as como de ndices que las relacionan. Los que aqu proponemos son los ms
simples para ilustrar su lgica.
4
Tambin a este respecto existen varias categoras con distinciones muy finas que aqu simplificamos (rea
Construida, rea Vendible, etc)
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solamente el 80% de esta superficie inicial y por lo tanto sera de 100 metros
cuadrados. El ndice de Ocupacin sera entonces de 0,8.

De otro lado, supongamos que existen cuatro tcnicas de produccin: la
primera en una sola planta que tendra un ndice de Construccin de 1, es
decir que por cada metro cuadrado de rea Neta de Tierra se puede edificar un
metro cuadrado de espacio construido (suponiendo que el rea Neta se edifica
totalmente): el rea Construida que se puede edificar es de 100 metros
cuadrados. El ndice de Edificabilidad, que relaciona el rea Construida con
el rea Bruta de tierra sera en este caso de 0,8.

Tenemos una segunda tcnica de construccin en dos plantas, que tiene un
ndice de Construccin de 2: el rea Construida que se puede edificar es de
200 metros cuadrados. El ndice de Edificabilidad sera de 1,6. As,
sucesivamente, una tercera tcnica de construccin en tres plantas tendra un
Indice de Construccin de 3, un ndice de Edificabilidad de 2,4 y se podran
construir 300 metros de rea Construida. Y una cuarta tcnica en cuatro
plantas con un IC de 4, un IE de 3,2 y un rea Construida de 400 metros
cuadrados.


rea Bruta
ABT
m2
rea Neta
ANT
m2
ndice de
Ocupacin
IO
ndice de
Construccin
IC
rea
Construida
AC
ndice de
Edificabilidad
IE
UN NIVEL 125 100 0,8 1 100 0,8
DOS NIVELES 125 100 0,8 2 200 1,6
TRES NIVELES 125 100 0,8 3 300 2,4
CUATRO NIVELES 125 100 0,8 4 400 3,2


4. CONSTRUCCIN EN ALTURA Y FORMACIN DE PRECIOS

Examinemos ahora el mecanismo econmico que regula simultneamente la
tcnica en altura que va a ser predominante y el precio que adquieren los
terrenos. Para ello debemos introducir dos elementos adicionales, ambos de
naturaleza econmica: el costo de producir el espacio construido con cada una
de estas tcnicas, y el precio de venta de este espacio construido que se puede
obtener en el mercado en esa localizacin precisa.

Sobre lo primero habra que precisar algo que no siempre es evidente: a mayor
nmero de niveles las tcnicas constructivas implican costos unitarios de
produccin del espacio construido que son mayores. Esto no es sorprendente:
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a medida que se multiplican los niveles de un inmueble se deben utilizar
estructuras ms exigentes, cimentaciones ms costosas. Se deben reservar
espacios para la circulacin vertical y eventualmente equipos para ello
(ascensores, etc.) Por qu entonces, en determinadas circunstancias se decide
utilizar una tcnica en mayor altura, que como hemos visto es ms costosa?

Esto tiene que ver precisamente con el precio del espacio construido. Como
hemos dicho, en las ciudades, en donde normalmente en todos los terrenos
existe una renta, esto quiere decir que el precio al que se puede vender la
construccin excede el precio de produccin, es decir, existe un sobreprecio.
Cuando se utiliza una tcnica en altura se multiplica la cantidad de espacio
construido vendido a ese precio, es decir, se multiplica tambin ese
sobreprecio. Pero tambin aumentan ms que proporcionalmente los costos.
La comparacin entre estas dos magnitudes incrementales, el costo adicional
de producir en altura, y el ingreso adicional de vender ms rea construida, es
lo que determina la decisin de edificar o no en altura. Depende desde luego
de esas magnitudes, de los costos adicionales de producir en altura y del
precio del espacio construido.

Continuemos con el ejemplo para precisar esto. Vamos a suponer que el costo
de construccin de cada una de nuestras tcnicas se va incrementando con el
nmero de niveles edificado. Supongamos que en la tcnica en una sola planta
el costo de construir un metro cuadrado de construccin es de 1 unidad
monetaria. A eso lo llamamos Funcin de Costo de Construccin y en este
caso se podra expresar de la siguiente manera:

FCC1 =1 AC

Vamos a suponer que el costo de construccin de producir un metro cuadrado
de espacio construido en dos plantas es de 1,2 unidades monetarias. En tres es
de 1,44 y en cuatro niveles es de 1,728.

FCC2 =1,200 AC
FCC3 =1,440 AC
FCC4 =1,728 AC

Ahora supongamos que en un primer caso, el precio al que es posible vender
un metro cuadrado de espacio construido en ese lugar es 1,4 unidades
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monetarias. (A esto lo llamaremos Precio Unitario de Mercado PUM)
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Si
continuamos con nuestra nocin de que existe una tasa de ganancia media de
0,2, miremos cmo opera econmicamente la inversin cuando se construye
en una sola planta en el terreno hipottico que estamos considerando.

La cantidad de AC que se puede producir es de 100 m2, como hemos visto.
De acuerdo a la funcin de costos que hemos supuesto para esta tcnica, esto
implicara costos totales de 100 unidades monetarias, que podran considerarse
como la inversin o el capital del empresario constructor. De otro lado, al
precio mencionado de 1,4, el inversionista podra vender sus 100 m2 de
espacio construido en una suma total de 140 (lo denominamos Precio Total de
Mercado, PTM). Lo que hemos denominado Excedente, es decir, la diferencia
entre este Precio Total de Mercado y el Costo Total es de 40 unidades
monetarias. Dados nuestros supuestos, de este excedente 20 unidades
corresponderan a la ganancia normal del capitalista, ya que ellas son
necesarias para remunerar normalmente su inversin de 100 a una tasa de
ganancia de 0,2. En otras palabras, el Precio de Produccin, que es la
inversin aumentada en la tasa de ganancia sera igual a 120 unidades
(100x [1+0,2]=120). Segn lo que hemos visto, el residuo, en este caso 20
unidades, es lo que corresponde a la tierra.

En realidad, y tambin como hemos visto. esta magnitud es el agregado del
Precio del Suelo propiamente dicho y la renta peridica durante el perodo de
produccin. Con nuestros supuestos simplificadores de que el perodo de
produccin es de 1 ao, y que el Precio del Suelo se capitaliza usando como
tasa de descuento la tasa de ganancia, podemos diferenciar estos componentes
y deducir el monto del Precio del Suelo:

PS+r=20

Pero PS=r/g

O sea que r=Ps x g =PS x 0,2

Reemplazando

PS+0,2 PS=20


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Tambin por simplicidad vamos a suponer que el precio de venta por metro cuadrado de espacio construido
no vara con el nmero de plantas construidas.
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1,2PS=20

PS=20/1,2=16,666

O sea que el efecto de la competencia entre todos los agentes conducir a que
por este terreno el propietario podr exigir como precio del suelo total (PST)
estas 16,66 unidades monetarias y el lote ser comprado por los constructores,
al comienzo de la operacin por esa suma. Si dividimos esto por el rea Bruta
Total (125 m2) tendremos que el precio por metro cuadrado de rea Bruta (o
Precio del Suelo Unitario PSU) ser de 0,13 unidades monetarias.

Esquematicemos estas cifras en el siguiente cuadro:

C FCC Costo
Total
PUM PTM E G PP PS+r PST PSU
1 Nivel 100 1,0 100 1,4 140 40 20 120 20 16,66 0,13

Ahora, examinemos qu ocurre si en estas circunstancias un inversionista
decide utilizar una tcnica de construccin en dos niveles. De una parte,
podra duplicar el rea construida en ese lugar y producir 200 metros
cuadrados. Al precio unitario de 1,4, que hemos considerado inalterado, podra
tener unas ventas totales de 280 unidades monetarias. Pero sus costos tambin
crecen y ms que proporcionalmente. Segn su funcin de costos, en esta
tcnica cada metro cuadrado construido tiene un costo de 1,2 unidades
monetarias, lo que arroja un costo total de 240 unidades. El excedente, en este
caso tiene una magnitud que es igual al caso anterior, de 40 unidades
(280-240). Pero, dado que la inversin del empresario en este caso es mayor,
la parte de este excedente que debera remunerarla normalmente sera de 48
unidades (240 X 0,2 =48). En realidad el excedente no alcanzara para
remunerar normalmente su inversin y quedara un faltante de 8 unidades. No
habra ningn residuo para alimentar el precio del suelo y el constructor no
podra ofrecer nada por la tierra. (Como se ve, el Precio de Produccin, 288 es
superior al Precio Total de Mercado, 280).

En estas circunstancias, es obvio que el propietario del suelo exigir como
precio del suelo la magnitud ms elevada que arroje alguna opcin tcnica,
que en esta situacin sera la de producir en un nivel, que le permite obtener
un Precio del Suelo Unitario de 0,13.

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Las otras opciones tecnolgicas, como se ve en la siguiente tabla son an
menos atractivas para los agentes: a partir de tres niveles incluso las ventas
totales son inferiores a los costos.

CASO A
C FCC Costo
Total
PUM PTM E G PP PS+r PST PSU
1 Nivel 100 1,000 100,0 1,4 140 40 20 120 20 16,6 0,13
2 Nivel 200 1,200 240,0 1,4 280 40 48 288 -8 -6,6 -0,05
3 Nivel 300 1,440 432,0 1,4 420 -12 86,4 518,4 -98,4 -82,0 -0,66
4 Nivel 400 1,728 691,2 1,4 560 -131 138,2 829,4 -269,4 -224,5 -1,80
PUM=1,4

De esta forma, la tcnica que se impone es la de un nivel y el precio del suelo
correspondiente de 0,13.
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Este es sin embargo, el resultado de conjunto y de
largo plazo. Examinemos, porque es importante para las acciones de poltica,
cmo se presenta esta situacin a los agentes, y en particular al inversionista.

En principio, el promotor encuentra que los terrenos tienen ya un precio
establecido, que es el resultado del mecanismo que acabamos de ver. A sus
ojos, su inversin consta del precio del terreno y de sus costos de
construccin. Sus opciones seran las siguientes. En la tcnica de un nivel sus
costos constructivos son de 100 y el precio del terreno 16,67, para una
inversin total de 116,67. De otro lado, las ventas ascienden 140. Si
comparamos estas ltimas con la inversin, la operacin arroja una
rentabilidad de 0,20, que es la rentabilidad media del mercado.

Las cuentas para la opcin en dos niveles son como sigue: el precio del terreno
es el mismo, de 16,67 pero los costos de construccin son de 240, para una
inversin total de 256,57. Como produce ms espacio construido, sus ventas
ascienden a 280. La rentabilidad que arroja la operacin es de 0,09, que es
inferior a la opcin anterior. El inversionista preferir la primera opcin. En la
tabla siguiente se muestran estas cifras para todas las opciones tcnicas y all
aparece que las ms intensas incluso arrojan prdidas en la operacin.







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Las cifras resaltadas en esta y en las siguientes tablas corresponden a las que se manifiestan efectivamente
en el mercado
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CASO A
INVERSION
Tierra Costo
Const
Total
VENTAS RENTA-
BILIDAD
INDICE
EDIFICA-
BILIDAD
INDICE
CONSTRUC-
CIN
PSU
1 Nivel 16,67 100,0 116,67 140 0,20 0,8 1,0 0,13
2 Nivel 16,67 240,0 256,67 280 0,09 1,6 2,0 0,13
3 Nivel 16,67 432,0 448,67 420 -0,06 2,4 3,0 0,13
4 Nivel 16,67 691,2 707,87 560 -0,20 3,6 4,0 0,13
PUM=1,4

Vamos ahora a modificar ligeramente nuestro ejemplo para ilustrar el hecho
de que en este mecanismo juega un papel definitivo las caractersticas de la
estructura espacial de la ciudad y el esquema de rentas que est asociado a
ellas. Vamos a mantener sin variacin lo que corresponde a la produccin, y
en particular los costos de construccin de las distintas tcnicas. Pero vamos a
cambiar la magnitud del precio de venta del rea construida, que vamos a
hacer igual a 2 unidades monetarias. Esto quiere decir que en este caso los
sobreprecios que estn dispuestos a pagar los consumidores por los inmuebles
son ms elevados, en virtud de que en este caso las ventajas locacionales,
(como pueden ser, de nuevo, mejor accesibilidad, aprecio social, etc) son ms
intensas. Podemos interpretarlo con respecto al caso anterior como una
situacin en otro lugar de la ciudad, o una situacin en el mismo sitio pero en
otro momento, cuando los precios del espacio construido se han elevado.

Si examinamos la opcin de produccin en un solo nivel encontramos que sus
costos no han variado, y para producir 100 m2 de construccin debe invertir
100 unidades monetarias. En cambio sus ventas s se elevan porque el precio
de venta ahora es ms alto: obtendra en el mercado 200 unidades monetarias.
El excedente es ahora de 80 unidades. De ellas, 20 bastan para remunerar
normalmente la inversin y 80 van a la tierra, lo que se traduce en un Precio
del Suelo Total de 66,6 y un precio por metro cuadrado de rea Bruta de 0,53,
superior, claro est, al caso anterior.

Si examinamos, sin embargo la opcin de producir en dos niveles, en este caso
encontramos lo siguiente. De nuevo los costos de construccin no se han
modificada con respecto a la situacin previa, y para producir los 200 m2 de
rea Construida se incurre en costos totales de 240 unidades monetarias. Las
ventas totales ahora ascienden a 400 unidades, por lo que el excedente pasa a
ser de 160. De esto, 48 bastan para remunerar normalmente la inversin y
quedan 112 para la tierra. El Precio del Suelo Total que se configura es 93,3,
equivalente 0,75 en trminos del metro cuadrado de rea Bruta. En este caso
15
la produccin en dos niveles s se justifica pues genera un precio del suelo an
mayor que la tcnica de un solo nivel.

La opcin en tres niveles permite precios del suelo positivos y superiores a lo
que era predominante en el caso inicial, pero su magnitud es menor que la
opcin en dos niveles.

CASO B
C FCC Costo
Total
PUM PTM E G PP PS+r PST PSU
1 Nivel 100 1,000 100,0 2,0 200 100 20 120 80 66,6 0,53
2 Nivel 200 1,200 240,0 2,0 400 160 48 288 112 93,3 0,75
3 Nivel 300 1,440 432,0 2,0 600 168 86,4 518,4 -98,4 68,0 0,54
4 Nivel 400 1,728 691,2 2,0 800 108,8 138,2 829,4 -269,4 -24,5 -0,20
PUM=2,0

De hecho, la opcin de construccin en dos niveles no solamente se hace
viable, sino que elimina las otras alternativas. El propietario del terreno
exigir por su lote el precio ms elevado que pueda lograr en el mercado, y
esto hace que para los inversionistas, producir con este precio en tcnicas
diferente a la de dos niveles les implica obtener rentabilidades inferiores a la
normal. Mirmoslo en el siguiente cuadro:


CASO B
INVERSION
Tierra Costo
Const
Total
VENTAS RENTA-
BILIDAD
INDICE
EDIFICA-
BILIDAD
INDICE
CONSTRUC-
CIN
PSU
1 Nivel 93,33 100,0 193,33 200 0,03 0,8 1,0 0,75
2 Nivel 93,33 240,0 333,33 400 0,20 1,6 2,0 0,75
3 Nivel 93,33 432,0 525,33 600 0,14 2,4 3,0 0,75
4 Nivel 93,33 691,2 784,53 800 0,02 3,6 4,0 0,75
PUM=2,0

De esta manera, de nuevo, la tcnica que predomina ser la de dos niveles y el
precio del suelo correspondiente de 0,75 por m2 de rea Bruta.

Con la misma lgica, y para tener una referencia para anlisis ulteriores,
presentemos un tercer caso en que el precio de venta del metro cuadrado
construido asciende a 3.0 unidades monetarias. En ese caso, la tcnica que se
impone es la de tres niveles y el precio del metro cuadrado de rea bruta de
2,54, como puede verse en las dos siguientes tablas:


16
CASO C
C FCC Costo
Total
PUM PTM E G PP PS+r PST PSU
1 Nivel 100 1,000 100,0 3,0 300 200 20 120 180 150,0 1,20
2 Nivel 200 1,200 240,0 3,0 600 360 48 288 312 260,0 2,08
3 Nivel 300 1,440 432,0 3,0 900 568 86,4 518,4 381,6 318,0 2,54
4 Nivel 400 1,728 691,2 3,0 1.200 508,8 138,2 829,4 370,6 308,8 2,47
PUM=3,0

CASO C
INVERSION
Tierra Costo
Const
Total
VENTAS RENTA-
BILIDAD
INDICE
EDIFICA-
BILIDAD
INDICE
CONSTRUC-
CIN
PSU
1 Nivel 318,0 100,0 418,0 300 -0,28 0,8 1,0 2,54
2 Nivel 318,0 240,0 558,0 600 0,08 1,6 2,0 2,54
3 Nivel 318,0 432,0 750,0 900 0,20 2,4 3,0 2,54
4 Nivel 318,0 691,2 1009,2 1.200 0,19 3,6 4,0 2,54
PUM=3,0

De esta manera en este ejemplo sencillo podemos ver que, sin que medie
ninguna normativa, existe una regulacin interna de naturaleza econmica,
que modula las tcnicas utilizadas y realimenta los precios del suelo. En
nuestro ejemplo, para el que tenemos condiciones tcnicas similares, la
variacin en el precio de venta del espacio construido, que es un resultado de
la estructura socio-espacial (las Rentas Secundarias) opera como regulador
de este mecanismo. Remitimos al lector que est interesado en una
presentacin un poco ms sistemtica de estas relaciones entre el precio del
espacio construido, las tcnicas de produccin en altura y el precio del suelo,
al anexo 1, al final del texto.

Precio Unitario de
Mercado
Indice de Construccin ndice de edificabilidad Precio del Suelo Unitario
1,4 1,0 0,8 0,13
2,0 2,0 1,6 0,53
3,0 3,0 2,4 2,47


5. POLTICA ESTATAL 1: LA PARTICIPACIN EN PLUSVALAS

En nuestro medio se cuenta con un mecanismo para que el Estado recupere a
nombre de la comunidad al menos una porcin los precios del suelo,
especficamente sus incrementos. Esto obedece al principio segn el cual
estos valores son generados por un proceso colectivo, la urbanizacin, y sus
beneficiarios privados deberan contribuir con los costos que este proceso
lleva consigo. Este instrumento es la Participacin en Plusvalas que
consiste en exigir una porcin del incremento de los precios de los terrenos
17
que estn asociados a un cambio en la reglamentacin urbana. Uno de los
causales que se contempla para su aplicacin es precisamente el cambio en la
edificabilidad permitida por las normas urbanas, que generen aumentos en los
precios del suelo La Ley contempla que la contribucin del propietario debe
vara entre el 30% y el 50% del incremento mencionado del precio del suelo,
dependiendo esta proporcin precisa de la decisin explcita de las
autoridades locales.

Una primera consideracin que debe hacerse al respecto es la de que no
siempre una autorizacin de mayor edificabilidad genera un incremento del
precio del suelo. Hemos visto que la intensidad de la produccin en altura se
estabiliza en los diversos terrenos en ciertos niveles, an en ausencia de
cualquier reglamentacin. Una restriccin reglamentaria que implique lmites
de altura que sean superiores a los que genera el mercado espontneamente a
travs del procedimiento examinado, no tendr ningn efecto sobre las
prcticas de edificacin, ni sobre los precios. Por consecuencia, un cambio de
la reglamentacin en estas circunstancias tampoco tendr efecto alguno en el
precio de los terrenos y no existir la base para exigir la contribucin.

Ilustremos esto con nuestro ejemplo. Supongamos que existe una restriccin
reglamentaria en la edificabilidad con un tope mximo en el ndice de
Edificabilidad de 1,6 (lo que equivale en el ejemplo a un lmite mximo del
ndice de Construccin de 2.0). A partir de determinado momento se decide
relajar este lmite y se permite un IE de 2,4 (lo que implica un IC de 3,0)
Cul sera el efecto sobre los precios del suelo, y por lo tanto qu tanto se
podra cobrar como contribucin?

En los dos primeros casos, en los que el precio unitario del espacio construido
asciende respectivamente a 1,4 y 2 unidades monetarias, el lmite de 1,6 en la
edificabilidad no tiene ningn efecto en las prcticas de los agentes, pues
como hemos visto la edificabilidad que aparece espontneamente no excede
los lmites reglamentarios. Si esto lo interpretamos como reas de la ciudad
que tienen estos precios de rea construida, podramos decir que en ellas,
exista o no exista la reglamentacin, se utilizarn las mismas tcnicas de
construccin: en un nivel, en el primer caso y precios de los terrenos de 0,13 y
en el segundo, en dos niveles y precio de rea Bruta de Tierra de 0,75.
Aunque se les autorice una mayor edificabilidad, los promotores no la
utilizarn, porque esto supera el grado de intensidad de construccin que les
conviene econmicamente. Aqu la norma o su mutacin no tendr efectos en
las prcticas de los agentes, y no se podr exigir la contribucin.
18
Pero en otras circunstancias las normas s tienen un efecto y por lo tanto sus
cambios alteran la magnitud del precio del suelo. Cuando el lmite impuesto a
la edificabilidad es inferior al que espontneamente generara el mercado, este
ltimo no se puede manifestar: la construccin, que se debe someter a una
edificabilidad menor, arroja un precio del suelo que es inferior al que se
formara espontneamente. Cuando la restriccin se relaja, el mercado vuelve
a operar en condiciones originales, y el precio del suelo se eleva. Este es el
incremento que opera como base para la Contribucin en Plusvalas.

Ilustremos esto con el tercer caso de nuestro ejemplo, en el que el precio del
rea Construida es de 3,0. Hemos visto que sin restricciones, all se construye
en tres niveles y el precio del suelo es 2,54. Pero si se establece un lmite a la
edificabilidad de 1,6, aunque al constructor le conviniera producir en tres
niveles, la normatividad slo le permitir hacerlo en dos. Esto limita, desde
luego el excedente que se puede producir, y consecuentemente, restringe el
nivel del precio del suelo que emerge.

En nuestro ejemplo, aunque potencialmente el mercado conducira a producir
en tres niveles y a tener un precio del suelo de 2,54 por metro cuadrado de
rea Bruta, la reglamentacin solo har posible que se construya en dos
niveles y por lo tanto, segn observamos en la tabla, el precio del suelo solo
ascender a 2,08.

CASO C1
C FCC Costo
Total
PUM PTM E G PP PS+r PST PSU
1 Nivel 100 1,000 100,0 3,0 300 200 20 120 180 150,0 1,20
2 Nivel 200 1,200 240,0 3,0 600 360 48 288 312 260,0 2,08
3 Nivel 300 1,440 432,0 3,0 900 568 86,4 518,4 381,6 318,0 2,54
4 Nivel 400 1,728 691,2 3,0 1.200 508,8 138,2 829,4 370,6 308,8 2,47
Pum=0,3 IE mximo autorizado de 1,6

En este caso, dado que el precio que emerge en el mercado es de 2,08 las
condiciones desde la perspectiva del promotor seran como sigue:

CASO C1
INVERSION
Tierra Costo
Const
Total
VENTAS RENTA-
BILIDAD
INDICE
EDIFICA-
BILIDAD
INDICE
CONSTRUC-
CIN
PSU
1 Nivel 260,0 100,0 360,0 300 -0,17 0,8 1,0 2,08
2 Nivel 260,0 240,0 500,0 600 0,20 1,6 2,0 2,08
3 Nivel 260,0 432,0 692,0 900 0,30 2,4 3,0 2,08
4 Nivel 260,0 691,2 951,2 1.200 0,26 3,6 4,0 2,08
PUM=3,0 IE mximo autorizado de 1,6
19

Lo que se expresa en el mercado es lo correspondiente a 2 niveles (IE=1,6).
Las opciones de construccin en niveles 3 y 4 arrojaran mayores
rentabilidades, pero no podran manifestarse en el mercado porque estn
prohibidas reglamentariamente. En el largo plazo, y con rentabilidad normal
de 0,20 lo que se concreta son construcciones de 2 niveles y precios del suelo
de 2,08 por m2 de rea Bruta de Tierra.

Si eliminamos la restriccin en la edificabilidad (o hacemos que el IE sea
igual o superior a 2,4), retornamos a la situacin original. Es decir, el precio
del metro cuadrado de rea Bruta pasa de 2,08 a 2,54. El Precio Total del
rea Bruta del terreno pasar entonces de 260 unidades monetarias a 318: el
incremento sern 58 unidades, que sern la base de la contribucin. Si
suponemos que la tasa que ha determinado la autoridad local es el 50% del
incremento, se podr cobrar como Contribucin de Valorizacin una suma
de 29 unidades monetarias, cuando se flexibiliza la restriccin en la
edificabilidad permitida.

Detengmonos un poco en el comportamiento esperable de los agentes
involucrados en presencia de esta contribucin, pues al respecto existen a
menudo varios equvocos. Volvamos a la situacin en que existe el lmite de
edificabilidad de 1,6. All el precio del suelo que se consolida es de 260 (o sea
2,08 x m2 de rea Bruta) porque del Excedente, que es de 360, se deben
destinar 48 de ganancia para remunerar normalmente la inversin de 240
unidades del promotor: las 312 restantes van a la tierra, 52 como renta
peridica y 260 como precio del suelo. Esto es as porque en este lugar los
consumidores estn dispuestos a pagar 3.0 unidades por cada metro de rea
construida, lo cual est determinado por condiciones generales de la demanda
y de la estructura urbana. Los compradores pagan 600 unidades monetarias
por los 200 m2 que all se pueden producir.

Si se elimina la restriccin en la edificabilidad, nada hace pensar que la
conducta del consumidor vaya a cambiar: estar dispuesto a pagar las mismas
3 unidades por m2 de rea Construida. Slo que la cantidad que se puede
producir all, y que se puede comprar, pasa de 200 m2 a 300m2. Las ventas
totales pasan de 600 a 900. Los costos totales tambin aumentan, pues no solo
se produce una mayor cantidad de espacio construido, sino que su costo
unitario es mayor: de 240 en costos de construccin se pasa a 432. El
excedente es ahora de 568, del cual 86,4 deben remunerar normalmente su
inversin. Restan 381,6 unidades que podrn ir a la tierra, 63,6 como renta
20
peridica y 318 como precio del suelo. Pero hemos visto que las autoridades
exigen una contribucin de 29 unidades monetarias para perfeccionar esta
transaccin. Si la contribucin debe ser desembolsada por el promotor en el
momento de la compra, este no tiene otra alternativa que restar esa cantidad de
lo que puede ofrecerle al propietario del suelo como precio del terreno: slo
podr pagarle 289 unidades por su lote, y el resto del excedente que puede
destinar a este propsito lo debe pagar como Participacin de Plusvala. El
promotor paga las mismas 318 unidades por adquirir el lote, pero una parte,
289 se las paga al propietario y 29 al Estado. Por ello se dice que esto ltimo
es una participacin: la mitad del incremento revierte a la comunidad. En
estas condiciones no se altera ni lo que paga el comprador final por el
inmueble, ni lo que paga el promotor por la tierra; solamente cambia lo que
recibe el propietario del terreno: con el cambio en la norma el precio de su
terreno sube (de 260 a 289) pero no tanto como si no existiera contribucin
(en cuyo caso recibira 318).

No podra el propietario de la tierra exigir los 318 unidades por su tierra? En
otras palabras, como algunos temen No podra trasmitir el peso de la
contribucin al promotor? No lo puede hacer, salvo circunstancias muy
excepcionales y de corto plazo. Dado que el cambio en la reglamentacin no
altera las pautas de los consumidores el promotor no puede aumentar el precio
del espacio construido. De hecho el precio que cobra es el mximo que puede
exigir, pues de poder elevarlo lo habra hecho ya, aunque no existiera
contribucin. Si no puede elevar el precio de venta del inmueble, solo podra
satisfacer la exigencia del propietario a costa de su propia ganancia normal.
Esto no lo hara ningn capitalista en el largo plazo.

Los efectos desde la perspectiva de los promotores pueden verse en la
siguiente tabla. En la legislacin colombiana, la Contribucin de Plusvala
solo se paga si se hace uso efectivo de la autorizacin que otorga la nueva ley.
Es decir que el promotor puede seguir produciendo en dos niveles y no pagar
plusvala. Pero de otro lado, lo esperable es que el precio del suelo se
estabilice en el nivel ms alto al que lo pueda vender el propietario: en este
caso sera el que recibira de un promotor que construyera en tres niveles y
pagara la plusvala. Con respecto a la situacin previa, con edificabilidad
mxima de 1,6, un constructor que insistiera en producir en dos niveles, el
precio que debe pagar por el terreno pasa de 260 a 289. Su rentabilidad se
reduce de 0,20 a 0,13. Esta tcnica se vuelve inviable. Lo que se manifiesta en
el mercado es la tcnica en tres niveles, con un precio del suelo para el
21
propietario de 289 unidades monetarias por el terreno y una rentabilidad
normal de 0,20.




CASO C2
Inversion Ventas Renta-
bilidad
I.E I.C PUM
(sin
plusva)
PUM
(con
plusva)
Tierra Cont
Plusv
Costo
de
Const
Total
1 Nivel 289,0 0 100,0 389,0 300 -0,23 0,8 1,0 2,31
2 Nivel 289,0 0 240,0 529,0 600 0,13 1,6 2,0 2,31
3 Nivel 289,0 29 432,0 750,0 900 0,20 2,4 3,0 2,31 2,54
PUM=3,0 IE (pasa de 1,8 a 2,4) Participacin en Plusvala =0,5 del incremento del PS



POLTICA ESTATAL 2: CESIONES ADICIONALES POR
EDIFICABILIDAD

Existe otro curso de accin para que el Estado pueda recuperar para la
comunidad parte de los beneficios asociados a la edificabilidad que, como
hemos visto, implican a menudo costos fiscales importantes, y que
espontneamente son apropiados en su totalidad por particulares. Se apoya en
una nocin que limita el alcance de la propiedad: si bien el propietario de un
terreno tiene el dominio sobre su lote, la potencialidad de desarrollarlo (algo
que depende enteramente de las condiciones urbanas generales, creadas por la
colectividad) es algo que el Estado otorga, y sobre lo cual puede y debe poner
condiciones. Con respecto a la edificabilidad esto se traduce en lo siguiente: el
Estado otorga un nivel bsico de edificabilidad que el propietario o el
promotor puede utilizar gratuitamente. Si desea desarrollar el terreno con una
intensidad mayor, con lo cual, como hemos visto, obtiene beneficios
adicionales, pero que implica costos fiscales mayores (y que eventualmente
afecta a otros agentes privados), debe compensar en algo a la comunidad por
este privilegio.

Existen varios criterios posibles para establecer la magnitud de esta
compensacin (el monto de la carga) y sobre la forma de exigirla. Sobre el
primer aspecto, una opcin que parece razonable desde el punto de vista
lgico, es la de estimar por algn procedimiento el costo adicional que le
22
implica al Estado y a la comunidad la construccin del inmueble con una
edificabilidad superior a la bsica, y cobrar en consecuencia. Con respecto a la
forma de cobro, la modalidad ms obvia es en trminos de una suma
monetaria.

En nuestro medio, sin embargo, y obedeciendo a varias razones, incluyendo
las de tipo prctico, se plantean variantes en los dos puntos. Para los casos de
lotes individuales, eventualmente pequeos y numerosos, el clculo de estos
costos, que depende de circunstancias concretas que varan mucho, puede ser
una tarea muy dispendiosa e imprecisa. Se ha optado por un procedimiento
alternativo: se calcula, en lugar del costo colectivo adicional de producir con
una edificabilidad mayor que la bsica, el beneficio monetario para el
propietario que esta decisin lleva consigo. Es decir, se calcula la diferencia
en el precio del suelo resultante de construir con la edificabilidad bsica y con
la edificabilidad deseada, y se determina como carga, una porcin de esta
diferencia. Aunque puede decirse que en esto se puede perder algo de
precisin, esta alternativa tiene otras ventajas: adems de que el clculo de la
diferencia en el precio es ms sencillo y puede hacerse con procedimientos
generales, disminuye el riesgo de hacer cobros excesivos que perturben
negativamente el comportamiento de los inversionistas.

En cuanto a la forma de cobro, se plantea que esta carga sea aportada por el
propietario o el promotor en la forma de cesiones adicionales de tierra. Esto
obedece en parte, a que con frecuencia la necesidad ms urgente en las reas
en las que se prev que esta prctica tenga lugar es precisamente la escasez de
terrenos para usos colectivos, algo que la construccin en altura tiende a
agudizar. Tambin se aprovecha la circunstancia de que las cesiones de
terreno para el desarrollo de los proyectos es un mecanismo con una larga
tradicin y legitimidad: como en otros contextos, en nuestro medio aparece
como algo plenamente justificado que el propietario deba ceder a la autoridad
local los terrenos que son necesarios para que su inmueble pueda funcionar en
la estructura urbana. Parece razonable entonces que estas cesiones aumenten
cuando se utiliza una densidad mayor, que incrementa estas necesidades de
espacio colectivo.

Examinemos en nuestro ejemplo la mecnica del dispositivo propuesto. En la
siguiente tabla se consigna el precio del suelo resultante del empleo de las
diferentes tcnicas en cada uno de los terrenos, que tienen precios del espacio
construido crecientes. Las cifras que estn resaltadas son las que se expresan
en el mercado.
23

Precio del suelo ofrecido
1 nivel 2 niveles 3 niveles
A (PUM=1,4) 16,6
B (PUM=2,0) 66,6 93,3
C (PUM=3,0) 150,0 260,0 318,0


Si consideramos que la edificabilidad bsica es 0,8 (la correspondiente a la
produccin en un nivel), y comparamos el precio del suelo efectivo, con el
que emergera si se construyera con esta edificabilidad bsica, tendramos el
monto de los incremento en el precio del suelo ligada a una mayor
edificabilidad. En la primera columna del cuadro siguiente est el monto total,
y en la segunda el monto promedio de este incremento por cada 100m2 de
rea Construida adicional. (Recurdese que el precio del suelo aludido se
obtiene en el caso B con la construccin de 200 m2 de AC, 100 ms de lo que
puede hacerse con el IE bsico; y en el caso C el precio del suelo en mencin
se obtiene construyendo 300 m2, 200 ms que con el IE bsico)



Incremento en el precio del suelo con
respecto a la edificabilidad bsica
Total X 100 m2 de AC
A (PUM=1,4) 0 0
B (PUM=2,0) 26,7 26,7
C (PUM=3,0) 168,0 84,0


Para calcular la carga procedemos de la siguiente manera. Como ella se va a
estimar en trminos de rea bruta de cesin, dividimos este incremento en el
precio del suelo por cada 100 m2 de rea Construida Adicional (primera
columna del cuadro siguiente) por el precio unitario de rea Bruta en cada
zona: el resultado es el equivalente en rea Bruta del incremento del precio
(tercera columna) Si consideramos que la carga va a ser del 40%, la columna
cuarta nos muestra la cantidad de metros cuadrados que se exigen para
aumentar 100 m2 de rea Construida. La quinta columna nos muestra este
mismo resultado en forma ms intuitiva: es el nmero de m2 construidos
adicionales sobre la edificabilidad bsica que se autorizan por cada metro
cuadrado de rea Bruta cedida adicionalmente.


24
Incremento en el
precio x 100m2
de AC adicional
Precio Unitario
del suelo
$/m2 ABT
Incremento
en el PST en
m2 de ABT
Carga
40% de
Incremento
rea Construida
adicional x cada
m2 de tierra
cedida
A (PUM=1,4) 0 0,13 0 0 0
B (PUM=2,0) 26,7 0,75 35,6 14,24 7,02
C (PUM=3,0) 84,0 2,54 33,1 13,24 7,55

Miremos la repercusin que tiene este tratamiento sobre el precio de los
terrenos. Como hemos visto, en el Caso A en el que el precio unitario del
rea construida es de 1,4 y donde el mercado no le permite al constructor
producir con una edificabilidad superior a la bsica, no se impone ninguna
carga. Por lo tanto, all no hay ningn efecto.

Examinemos entonces el Caso B (donde el precio unitario del espacio
construido es 2,0) al cual se le asigna una carga de 7,02 metros cuadrados de
cesin adicional por cada 100 metros cuadrados de rea construida que se
quieran producir por encima de los 100 m2 autorizados originalmente por la
edificabilidad bsica.

Si el constructor no quiere hacer uso de esta opcin, podra construir 100 m2
de rea Construida, con una tcnica en un solo nivel. El costo de construir
sta rea es de 100 unidades de valor, y por lo tanto, a la tasa de ganancia de
0,2, su Precio de Produccin sera de 120. Las ventas totales de estos 100 m2
construidos al precio unitario de 2,00 son de 200. Las 80 unidades restantes se
distribuiran entre Precio del Suelo y renta peridica, para arrojar un Precio
por metro Cuadrado de rea Bruta de 0,57. En esto no hay ningn cambio
con nuestro ejemplo original, y este es el precio de la tierra bruta que est
dispuesto a pagar un constructor si no hace uso de la prerrogativa de construir
por encima de la edificabilidad bsica.

Examinemos entonces una segunda situacin en la cual el constructor elige
producir con una mayor intensidad, con una tcnica de dos niveles. Una
primera opcin que tiene el constructor es producir (como en el caso en que no
exista carga) el doble de metros cuadrados construidos, es decir 200 m2.
Segn lo que hemos visto, para poder construir los 100 m2 que exceden lo
permitido por la edificabilidad bsica debe ceder 7,02 metros de tierra bruta
adicional. Para poder hacer esto implicara entonces que el terreno original
tendra que ser ms grande que en el caso anterior, precisamente en estos 7,02
metros: el rea Bruta de Terreno sera entonces de 132 m2. Ntese que el
ndice de Ocupacin, que era de 0,8 cuando solo se utilizaba la edificabilidad
bsica, ahora, teniendo en cuenta que el rea bruta es ms grande, se reduce a
25
0,76. El ndice de Edificabilidad (la relacin entre rea construida y rea
Bruta de Tierra), pasa de 0,8 a 1,56. El costo de producir estos 200 m2 de
rea Construida es de 240 unidades de valor, mientras que las ventas
ascienden a 400 unidades de valor. La diferencia entre esta ltima y el precio
de produccin es de 112 unidades lo que arroja un Precio del Suelo total (rea
Bruta de Tierra) de 93,3 unidades. Pero en esta ocasin el rea total del lote es
de 132 m2 (y no de 125), por lo que el precio unitario por metro cuadrado de
rea Bruta de Tierra sera de 0,71 unidades.

Otra opcin que tendra consistira en que la cesin adicional de tierra se
hiciera en el mismo lote original de 125 m2 de rea Bruta. Para cumplir la
obligacin de carga de 7,02 m2 de cesin adicional por cada 100 m2 de rea
construida por encima de la edificabilidad mnima, slo podra aspirar a
construir 89,4 m2 ms de rea construida (en total edificara 189,4m2) y
ceder 5,3 metros adicionales de rea Bruta. El rea til que le quedara sera
de 94,7 m2, que construidas con la tcnica de 2 niveles le permitira producir
los mencionados 189,4 m2 de rea Construida. (Obsrvese que el ndice de
Edificabilidad sera de 1,56, igual al caso anterior). A los costos unitarios de la
tcnica en dos niveles, el costo de construccin sera 227,2 unidades y el
monto de las ventas totales de 378,7. Esto ltimo supera al precio de
produccin en 106 unidades, lo que arroja un precio total del lote de 88,4.
Como el rea Bruta en este caso es de 125 m2, el precio unitario del rea
Bruta sera de 0,71, igual al caso anterior.

Si el constructor quisiera producir con la tcnica de tres niveles y respetando
la carga correspondiente, bien sea que haga las cesiones ampliando el tamao
del lote original o aumentndolos del mismo lote inicial, como se ve en la
tabla subsiguiente, lo que podra pagar como precio del metro cuadrado de
rea Bruta, solo sera de 0,44: esto es inferior a lo que podra pagarse a partir
de la tcnica en dos niveles, que es de 0.71, por lo que este es el precio del
suelo que se impone y la tcnica que predomina es la de dos niveles, como en
la situacin original sin cargas.

CASO B3
C FCC Costo
Total
PUM PTM E G PP PS+r PST PSU
1 Nivel 100,0 1,000 100,0 2,0 200,0 100 20 120 80 66,6 0,53
2 Nivel 200,0 1,200 240,0 2,0 400,0 160 48 288 112 93,3 0,71
2 Nivel 189,4 1,200 227,2 2,0 378,7 151,5 45,4 272,7 106, 88,4 0,71
3 Nivel 300,0 1,440 432,0 2,0 600,0 168,0 82,4 518,4 81,6 68,0 0,49
3 Nivel 269,3 1,440 387,8 2,0 538,6 150,8 77,6 465,4 73,3 61,05 0,49
PUM=2,0
26

CASO B3
INVERSION
Tierra Costo
Const
Total
VENTAS RENTA-
BILIDAD
INDICE
EDIFICA-
BILIDAD
INDICE
CONSTRUC-
CIN
PSU
1 Nivel 88,37 100,0 188,37 200 0,06 0,80 1,0 0,71
2 Nivel 93,33 240,0 333,33 400 0,20 1,56 2,0 0,71
2 Nivel 88,37 227,2 315,61 379 0,20 1,56 2,0 0,71
3 Nivel 98,44 432,0 530,44 600 0,13 2,16 3,0 0,71
4 Nivel 88,37 387,8 476,19 539 0,13 2,16 3,0 0,71
PUM=2,0


Para el Caso C, en el que el precio unitario del rea construida es 3,0 y al cual
se le pone una carga de 7,55 m2 de cesin adicional por cada 100 metros
cuadrados adicionales de construccin tenemos los siguientes resultados.
Produciendo con la edificabilidad bsica, el constructor solo podra ofrecer
como precio del terreno 1,20 por metro cuadrado de rea Bruta de Tierra.

Si el constructor quiere construir con una tcnica en dos niveles, dada la
existencia de la carga mencionada, tendra que, ya sea ampliar el terreno
original en 7,55 m2 para completar un rea Bruta de 132,6 m2, o utilizar el
lote original de 125 m2, pero ceder 5,7 m2 adicionales, para tener un rea til
de 94,3 m2. En la tabla siguiente aparecen las cuentas, pero en este caso solo
podra ofrecer un precio de terreno de 1,96 por metro cuadrado de rea Bruta.

Examinemos las opciones entres niveles. Si quiere producir 300 metros
cuadrados, tiene que hacer una cesin adicional de 15,1 para tener un lote de
140,1. Lo que puede pagar como precio de terreno son 318, lo cual arroja un
precio por metro cuadrado de rea Bruta de 2,27. Si conserva el lote original
de 125 m2, debe ceder 10,8 m2 para quedarse con un rea til de 89,2 m2, en
los que puede producir 267,6 m2 de rea Construida. Lo que puede pagar
como precio total del terreno es 283,7 lo que implica un precio unitario, de
nuevo, de 2,27 por metro cuadrado de rea Bruta. Este ser el precio del suelo
predominante en esta rea, y la tcnica utilizada ser la de tres niveles, pues
las otras opciones, dado este precio, arrojan rentabilidades menores.






27
CASO C3
C FCC Costo
Total
PUM PTM E G PP PS+r PST PSU
1 Nivel 100,0 1,000 100,0 3,0 300,0 200,0 20,0 120 180 150,0 1,20
2 Nivel 200,0 1,200 240,0 3,0 600,0 360,0 48,0 288 312 260,0 1,96
2 Nivel 188,6 1,200 226,3 3,0 565,8 339,5 45,3 271,6 294,2 245,2 1,96
3 Nivel 300,0 1,440 432,0 3,0 900,0 568,0 86,4 518,4 381,6 318,0 2,27
3 Nivel 267,6 1,440 385,3 3,0 802,8 417,5 77,1 462,4 340,4 283,7 2,27
PUM=3,0

CASO C3
INVERSION
Tierra Costo
Const
Total
VENTAS RENTA-
BILIDAD
INDICE
EDIFICA-
BILIDAD
INDICE
CONSTRUC-
CIN
PSU
1 Nivel 283,73 100,0 383,73 300,0 -0,22 0,80 1,0 2,27
2 Nivel 300,86 240,0 540,86 600,0 0,11 1,51 2,0 2,27
2 Nivel 283,73 226,3 510,06 565,8 0,11 1,51 2,0 2,27
3 Nivel 318,00 432,0 750,00 900,0 0,20 2,14 3,0 2,27
3 Nivel 283,66 385,3 669,00 802,8 0,20 2,14 3,0 2,27
PUM=3,0

Dos conclusiones bien importantes se pueden extraer del impacto de este
mecanismo. La primera es bien evidente: la autoridad municipal puede
obtener de esta manera una mayor rea de terrenos cedida por los promotores
que permite amortiguar los efectos negativos de la construccin en altura. En
nuestro ejemplo, para el caso B el porcentaje de rea cedida pasa de 20%
original a 24,6% del rea Bruta de los terrenos. Es decir, el rea recibida por
la autoridad local se incrementa en un 22,8%. En el caso C, con mayor
edificabilidad, el porcentaje de cesin pasa de 20% a 28,64%. El rea
recibida por la autoridad local se aumenta en un 43%.

El segundo impacto es menos intuitivo: el precio de los terrenos desciende. Si
comparamos el precio del suelo en el Caso B sin carga y con carga, vemos que
el precio pasa de 0,75 a 0,71, es decir se reduce en un 5,3%. En el caso C pasa
de 2,54 a 2,27, es decir, baja en un 10,63%. Son evidentes las bondades de
este impacto, entre otras para las mismas autoridades municipales que pueden
obtener terrenos para usos colectivos y pblicos con menos esfuerzo fiscal.

Esta ltima conclusin se extrae con dos supuestos: el primero, es que el
precio de venta del espacio construido no cambia por efecto de la medida. El
segundo, es que la rentabilidad del promotor tampoco se altera.

Sobre lo primero habra que decir lo siguiente. Debe descartarse la impresin
inicial de que el promotor est en capacidad de trasmitir de manera unilateral
28
el monto de la carga al precio del inmueble. Los anlisis sobre los impactos de
imposiciones sobre la tierra muestran que esto no es posible, y que las
condiciones de demanda se imponen. Dicho en otras palabras, si el promotor
pudiera elevar el precio del inmueble de manera unilateral, probablemente lo
hubiera hecho an si la carga no existiera. Pero la carga puede tener un efecto
sobre el precio de una manera indirecta: como la medida implica que la
densidad desciende (lo que se expresa en una baja en el nivel efectivo del
ndice de Edificabilidad) Es razonable pensar que un demandante est
dispuesto a pagar un precio superior por un inmueble similar pero que tenga
menor densidad. Lo decisivo es entonces la magnitud de esa disposicin a
pagar ms por una densidad menor. No hay estudios especficos entre nosotros
que midan rigurosamente esta elasticidad precio/densidad pero la opinin
altamente difundida entre los mismos inmobiliarios, es que es muy baja (salvo
en casos extremos de densidad muy elevada). En nuestro ejemplo, para que en
el caso B3 el precio del suelo no descendiera como efecto de la medida se
requerira que el precio de los inmuebles creciera en 1,75%. Esto contra un
descenso en el ndice de Edificabilidad de 5,6% arrojara una elasticidad
precio de la edificabilidad de 0,312, algo que parece bastante alto. En el caso
C el precio del inmueble debera crecer en 5% frente a un cambio en la
edificabilidad del 10,8%, lo que dara una elasticidad an mayor del 0,46.

El segundo supuesto consiste en que la rentabilidad del promotor no vara. En
realidad esto es razonable en un plazo mediano. Esto se obtiene, desde luego,
en la medida en que los precios de los terrenos bajen a un nivel que sea
compatible con la existencia de la carga y la rentabilidad normal de los
promotores. Esto es lo esperable que suceda, pero es posible que exista algn
desfase, hasta que los propietarios se convenzan de que no pueden vender sus
terrenos al precio original. Las percepciones que se tienen entre nosotros de la
velocidad del ajuste de las condiciones de rentabilidad de los promotores
(relacionada fundamentalmente con el nivel del precio de venta del inmueble)
a los precios del suelo es muy veloz y no han existido desfases de
consideracin. Pero vale la pena tener en cuenta esta consideracin a la hora
de introducir la medida, estableciendo un perodo de transicin, durante el
cual se vaya incrementando de manera paulatina el monto de la carga, hasta el
nivel deseado.





29
ANEXO

PRECIO DEL SUELO, PRECIO DEL ESPACIO CONSTRUIDO E
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN


Como hemos visto, existe una relacin entre el nivel del precio del espacio construido, el
correspondiente al precio del suelo y la tcnica de produccin en altura que se impone en el
mercado. Como se ha presentado, cuando el precio del espacio construido es bajo la tcnica
que ms le conviene al constructor es de la de baja densidad, pero cuando se traspasa un
cierto umbral en el precio del espacio construido es preferible para l una tcnica ms
intensiva. A continuacin presentamos de una manera un poco ms sistemtica estos
enlazamientos entre el precio del suelo, el precio del terreno, la tcnica de construccin y la
intensidad de ocupacin del suelo. Esto permite observar con mayor nitidez otros impactos
de la medida propuesta de cesin adicional de terrenos a cambio de permisos incrementales
de edificabilidad.

Intentemos inicialmente establecer una relacin funcional entre el precio del espacio
construido y el precio del terreno, dados unos valores en la funcin de costos de
construccin y del ndice de Edificabilidad.

Recordemos que la parte del excedente que va alimentar el precio del suelo es la diferencia
entre el Precio Total de Mercado (PTMi) y el Precio de Produccin (PPi). Y esta magnitud
se divide entre el Precio del Suelo Total y la renta peridica. Esto ltimo, dado nuestro
supuesto de un perodo de produccin de un perodo unitario de tiempo nos permite
calcular el Precio del Suelo Total (PSTi) como la razn entre esta diferencia y la unidad
aumentada en la tasa de ganancia (g).Es decir:


PTMi PPi
PSTi = -------------------
1 +g

pero el Precio Total de Mercado es el producto de la cantidad de rea Construida (ACi) y
su precio (Precio Unitario de Mercado PUM)

PTMi =ACi x PUM

y el precio de produccin es igual al Costo Total, que a su vez es igual al costo de producir
una unidad de espacio construido (fi) por la cantidad de rea Construida (ACi) y todo esto
aumentado por la unidad ms la tasa de ganancia:


PPi = fi x ACi x (1+g)


30
luego


ACi x PUM fi x ACi x (1+g)
PSTi = -------------------------------------------
1 +g


ACi x [ PUM fi (1+g)]
PSTi = -----------------------------------
1+g


Ahora bien, el Precio del Suelo Unitario (PSUi) es igual al Precio del Suelo Total divido
por el rea Bruta Total (ABTi):

PSTi
PSUi =------------
ABTi

ACi x [ PUM fi (1+g)]
PSUi =------------------------------------------
ABTi x (1+g)


Ahora bien, la definicin de ndice de Edificabilidad (IEi) es precisamente ACi/ABTi, por
lo que la expresin anterior se puede escribir as:

PSUi = IEi {[PUM/(1+g)]-fi }

O de esta otra forma:

PSUi =- fi IEi +[IEi/(1+g)] PUM

Como se ve, en el caso de nuestro la relacin entre el Precio del Suelo Unitario y el Precio
Unitario de mercado es una ecuacin de primer grado en la cual el trmino independiente
es - fi IEi y la pendiente es IEi/(1+g).

Para nuestro ejemplo, con los valores de g(igual para el conjunto de la rama), de IEi y de fi
para cada una de las tcnicas ( en 1, 2 y 3 niveles respectivamente) las ecuaciones
correspondientes son como sigue:

PSU1 = -0,8 +0,666 PUM

PSU2 = -1,92+1,333 PUM

PSU3 = -3,456+2 PUM
31

Se trata de tres lneas rectas con pendientes positivas, (la pendiente cada vez mayor a
medida que la tcnica es ms intensiva y con intersectos con el eje de las Y cada vez
menor, como puede verse en la figura siguiente)

Para hacer ms intuitiva la figura, miremos el intersecto de cada una de las funciones con el
eje de las X. Es decir, el valor de PUM en el cual el PSU es igual a 0.

En la expresin

PSUi = IEi {[PUM/(1+g)]-fi }

hacemos PSUi = 0 y rebautizamos PUM como PUM (0) i, entendiendo esta expresin
como el valor de PUM en el que en cada funcin PSUi = 0

IEi {[PUM(0)i/(1+g)]-fi } =0

PUM(0)i = fi IEi [(1+g)/ IEi]

Simplificando,

PUM(0)i = fi (1+g)

Para cada una de las funciones, entonces:

PUM(0)1 = 1 (1+0,2) =1,2

PUM(0)2 = 1,2 (1+0,2) =1,44

PUM(0)3 = 1,44 (1+0,2) =1,728

En la figura vemos entonces que existe un rango inicial en el que el Precio del Suelo
Unitario ms alto corresponde a la tcnica en un nivel. Un segundo rango, a partir del punto
en que las rectas de la tcnica 1 y 2 se intersectan entre ellas, en que la tcnica en dos
niveles es la que arroja el Precio del suelo ms elevado y por lo tanto esa es la tcnica que
se impone en los terrenos en que los precios del espacio construido tienen estos niveles; y
finalmente un rango de precios del espacio construido, a partir del intersecto mutuo entre
las curvas correspondientes a 2 y 3 niveles, en los que los precios del suelo ms elevados
corresponden a esta ltima tcnica y se impone la construccin en tres niveles.

Para averiguar el valor preciso de estos intersectos se igualan las expresiones de cada una
de las tcnicas que se estn relacionando y se despeja el PUM. Si llamamos PUM 1:2 el
nivel del precio unitario del espacio construido a partir del cual se impone la tcnica en dos
niveles y PUM 2:3 lo correspondiente a las tcnicas en dos y tres niveles, tenemos los
siguientes valores:


32
PUM 1:2 =1,68
PUM 2:3 =2,304

Es decir, en el rango de precios unitarios del rea Construida inferiores a 1,68 se construye
en 1 nivel. Entre 1,68 y 2,304 se construye en 2 niveles y con precios superiores a 2,304 se
construye en tres niveles, como lo ilustra la figura.





Esta formulacin nos permite, entre otras cosas, y como hemos dicho, abordar de manera
ms ntida la siguiente pregunta, que desde luego es muy importante para evaluar y
comprender el instrumento de poltica que estamos discutiendo: Qu efecto tiene la
imposicin de cesiones adicionales de tierra a cambio de mayor edificabilidad sobre las
decisiones de los inversionistas de construir en altura?

Empecemos entonces por sealar que la obligacin de hacer cesiones adicionales afecta
fundamentalmente una de las variables de nuestras ecuaciones: el ndice de Edificabilidad.
Al tener que ceder una porcin mayor de tierra para poder construir en altura, es claro que
la relacin entre rea Construida y rea Bruta de Tierra desciende en comparacin con la
situacin en que esta obligacin no existe. Recordemos que en el caso de nuestro ejemplo
en que para construir 100 metros ms de rea Construida por encima de la edificabilidad
bsica (es decir en dos niveles) se exiga una cesin adicional de 7,02 el ndice de
Edificabilidad efectivo resultante era de 1,56 en comparacin con el valor de 1,6 cuando no
se exiga carga. Y para 3 niveles el IE resultaba en 2,16 en lugar del 2,4 cuando no haba
carga. (Para el caso en que se exiga una carga de 7.55 m2 por cada 100 m2 adicionales de
rea Construida, los ndices de Edificabilidad pasaban de 1,6 a 1,51 para los primeros 100
metros adicionales, y de 2,4 a 2,16 para los primeros 200 m2 adicionales).

Qu efecto tiene entonces la carga sobre la lnea que describe la relacin entre PSU y
PUM? En primer lugar hace descender la pendiente: recordemos la expresin
33

PSUi =- fi IEi +[IEi/(1+g)] PUM

La pendiente est expresada por IEi/(1+g) y si el ndice de Edificabilidad baja, la
pendiente debe aminorarse.

En cambio, la variacin del ndice de Edificabilidad no tiene ningn efecto sobre el
intersecto con el eje de las X. Recordemos que en su expresin el ndice de Edificabilidad
no aparece:

PUM(0)i = fi (1+g)

El resultado de la carga entonces es una rotacin de la lnea que relaciona a PUM con PSU,
con una menor pendiente, pero con el mismo intersecto con el eje de la X (esta rotacin
implica que el intersecto con el eje de las Y s se modifica). La siguiente figura ilustra esto,
para el caso en que la lnea correspondiente a 2 niveles se le impone una carga, mientras
que la que describe a la tcnica en un nivel, que implica la edificabilidad bsica, no se le
exige carga y no se modifica.



Para el caso que llamamos B en que se exige una carga, a partir de dos niveles, de 7,05
metros de cesin adicional, las ecuaciones que describen la relacin entre PSU y PUM
quedan de la siguiente forma:

PSU1 = -0,8 +0,666 PUM

PSU2 = -1,872+1,3 PUM

PSU3 = -3,11+1,8 PUM


34
Y para el caso C, en que se exige una carga de 7,55 las expresiones son las siguientes:

PSU1 = -0,8 +0,666 PUM

PSU2 = -1,842+1,258 PUM

PSU3 = -3,08+1,783 PUM

Ahora bien, si examinamos de nuevo la figura anterior, podemos observar que el nivel de
PUM en que se intersectan entre ellas las lneas correspondientes a 1 y 2 niveles, se
desplaza ligeramente hacia la derecha. Mientras que este valor es en el caso en que no
exista ninguna carga de 1,68 cuando se impone la obligacin pasa a ser 1,692. Esto quiere
decir que en este pequeo intervalo, entre 1,68 y 1,692, la medida tiene el impacto de que
sin la carga se producira en 2 niveles, y con la carga solamente en 1. Para el caso de carga
de 7,55 y para los niveles 2 y 3, el nivel crtico de PUM pasa 2,304 a 2,418.

Para el resto de los rangos de precios de PUM, la medida no tiene ningn impacto en las
pautas de construccin en altura.

Resaltamos entonces los dos aspectos de esta conclusin. La medida de exigencia de
cesiones adicionales por edificabilidad adicional, tiene la potencialidad de inhibir en
algunos casos la intensidad de construccin. Pero este impacto parece estar restringido a
franjas muy estrechas, y para la generalidad no parece tener ningn efecto al respecto.