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Cmo suavizar el ciclo econmico de actividad edificadora para que tenga una produccin ms estable y sostenida?
Fuente: DANE. Notas: los periodos de las series son: PIB III trimestre de 2007; empleo trimestre mvil noviembre 2007-enero 2008.
Ciclo Construccin
Ciclo PIB
El ciclo es calculado como la desviacin porcentual de la tendencia Fuente: Greco Banco de la Repblica- y clculos Dto. Estudios Econmicos CAMACOL.
Estrategias de eliminacin de barreras para la competencia y el crecimiento de la inversin (IED y nacional): Uso de TICS para la productividad Provisin y respeto de derechos de Estabilidad macroeconmica y jurdica propiedad Internacionalizacin e integracin econmica Calidad de vida y ciudades amables Composicin eficiente del stock financiero Infraestructura fsica Aumento de la tasa de ahorro Tarifas y provisin de servicios Educacin y destrezas laborales pblicos Regulacin e instituciones al servicio de la produccin Formalizacin laboral y empresarial
1,31
2,52
Fuentes: DANE, Supersociedades, DNP y SIVIS. Cifras de dficit habitacional corresponden a censo de poblacin 2005.
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Metodologa
Identificacin de brechas de productividad a lo largo de la cadena de valor Informacin cualitativa de entrevistas con actores de la cadena bajo perspectiva terica de los clusters de Porter Anlisis de informacin cuantitativa nacional e internacional
Cultur a
Condiciones factores Recursos Humanos Hexgono Nacional Estrategia y admn. de las firmas Sectores afines y auxiliares Suert e Gobierno Condiciones Demanda
Uso del diamante extendido de Porter con Recursos humanos y Gobierno como determinantes en si mismos Perspectiva de clster (Bogot, Cali, Medelln)
Hexgono Internacional
Fuente:Roger Flanagan, Carol Jewell, Stefan Ericsson, Patrik Henricsson, 2005, Ajustes CPC
Tierras
Proveedores Procesos Crdito Estudios Estudios Notariado insumos y de Hipotecario de mercado suelo y y financiacin Construccin y fondos de Registro y Diseo topogrficos inversin a constructores Mercadeo Preventa
Cliente Final
Servicios Pblicos
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En Colombia, la baja productividad est generalizada en todos los sectores economicos, incluyendo construccin total
Productividad(1) US = 100 Nivel de productividad relativa de Colombia (PPP)(2), 2005
100%
100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0
2
(1)
7 8
15
28
50
70 75
100
Datos incluyen productividad formal e informal de la economa (2) Calculada como el Valor Agregado/nmero de empleados (3) Incluye gobierno, servicios a las empresas, servicios sociales, comunales y personales Fuente: Clculos McKinsey - DNP
% Empleo
Colombia y Ecuador tienen los menores PIB per cpita de la construccin total en la regin
Dlares constantes 2000
Argentina Venezuela Chile Mxico Brasil Per Ecuador Colombia 0 100 141 129 128 200 300 400 500 600 181 303 379 429
499
La proporcin de unidades vivienda licenciadas y construidas por cada mil habitantes en Colombia est entre las ms bajas
Unidades licenciadas por cada mil habitantes 2005/2006
Espaa Mxico Chile Estados Unidos Colombia Argentina 1.7 3.1 5.5 8.3 8.2
18.00 16.00 14.00 12.00
22
16.86
Espaa Mxico
6.80
3.05
Chile
Colombia
Fuente: Clculos Dpto Estudios Econmicos Camacol, datos de licencias tomados de los centros de estadstica de cada pas. Para Colombia el clculo es 2006 a partir de fuente DANE. El dato poblacional es a partir de datos CEPAL.
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Falta de Estandarizacin y uso de tecnologa No permite proyectos gran escala Poca I&D Baja productividad laboral Limitada capacidad constructiva
Si adicional se atiende el dficit cuantitativo: Bogot en 2,5 aos Las restantes 5 reas urbanas en 3 aos
Viviendas Potenciales * 205.800 160.000 51.900 10.700 94.700 523.100
Suelo de Expansin Urbana para uso residencial (Has) 2.058 1.600 519 107 947 5.231
Fuente: Consulta directa a los municipios, 2002, 2004. Documento: Poltica Habitacional, Alcalda Mayor de Bogot, Dic de 2003 *Con densidad de 100 viv/ha
La demora en adopcin de planes parciales genera escasez del suelo urbanizable para vivienda
Los planes parciales para habilitar suelo de expansin y reas de renovacin no son claros y ni expeditos Las deficiencias administrativas locales y las cargas generales generan costos administrativos y financieros que hacen inviables los proyectos de VIS
Tierra disponible para vivienda en Hectreas
Los programas de vivienda popular en Mxico, similares a Metrovivienda en Bogot, garantizan la disponibilidad de tierras para la construccin de vivienda
6.000 5.083 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 2003 2004 2005 Total 1.872 1.339 917 686 300 352 2.294
Programas compra tierras Mxico Tierras liberadas mediante Planes Parciales Colombia
Procesos lentos y costosos a nivel local Desarticulacin institucional sectorial a nivel nacional
Real
Terico
76 trmites que tienden a prolongarse hasta 4 veces ms del trmino de 10 meses establecido
Los trmites estn dispersos en demasiadas entidades En el proceso, el constructor debe presentar cerca de 300 documentos a las diferentes entidades
Fuente: Jorge Palomares Merizalde, presentacin octubre 10, 2007 con base en datos Camacol.
Poblacin
8,000,000 7,000,000
# No. de curadurias
6,000,000 5,000,000
5
15,000 10,000 5,000 -
3 2
1,000,000 -
Bogota
Medellin
Cali
Barranquilla
Poblacin
proceso tradicional
29%
administracin en fbrica
Fuente: Benchmarking of use of construction resources in EU. Bernard Williams Associates 2006
Actualizar el Cdigo nico nacional de construccin, que actualice la Norma de sismorresistencia (NRS-98) Actualizar la norma RETIE Promover desde CAMACOL y otras asociaciones profesionales la estandarizacin de materiales entre los industriales del sector Eliminar los aranceles a los bienes de capital relacionados con el proceso constructivo para impulsar el proceso de industrializacin
Recurso humano profesional con solidez tcnica pero a menudo sin capacidad de gestin administrativa
2004
2005
Colombia2 1 empresa se encuentra activa en la bolsa de valores de Colombia 5 empresas con ventas anuales entre 6 mil y 10 mil que representan el 25% del mercado total
2Entrevistas.
proceso constructivo
planeacin y admon
Uso de fuerza laboral en obra Capacitacin MO no calificada Uso de subcontratistas Uso de maquinaria en obra Uso de modulacin o formaleta Uso de prefabricados Disminucin de desperdicios Repeticin de procesos y trabajos Planificacin de la obra Manejo obra como proceso productivo Control de compras e inventarios Uso de TICs Diseo estandarizado Diseo arquitectnico Seguridad industrial Manejo de venta y Post venta Inversin en I&D Control de Calidad
Insatisfactorio, debe mejorar Aceptable, puede mejorar Satisfactorio, debe mantener Rangos intermedios
Porcentaje del trabajo que resulta no contributivo en obra: 40% Colombia 21% Chile* 15% EEUU* 32% Promedio internacional
Quinta brecha: restricciones derivadas de prcticas empresariales Propuestas (retos para las empresas constructoras)
Mejorar el proceso productivo en las obras
Manejar las obras por medio del siguiente proceso: planificar - repetir procesos estandarizar utilizar mdulos Impulsar programas para mejorar la gestin administrativa
Mejorar el gobierno corporativo de las empresas Fortalecer la responsabilidad social empresarial Promover desde las empresas la capacitacin de contratistas y empleados en los programas ofrecidos por los proveedores de materiales Promocionar al interior de las empresas los procesos de inversin en investigacin y desarrollo Promover la generacin de ganancias en eficiencia por medio del uso de materiales prefabricados, en especial en VIS Impulsar programas para mejorar la gestin administrativa del proceso constructivo en obra
Brecha de productividad no.6: acceso al crdito hipotecario e inversin institucional Bajo nivel de acceso a crdito hipotecario que reduce la demanda efectiva especialmente en VIS Demanda muy sensible al nivel de las tasas de inters Percepcin de alto riesgo de la masificacin del crdito hipotecario No hay inversin institucional en bienes inmuebles
No obstante el excelente desarrollo de la titularizacin en Colombia, tan solo el 30% de la misma se encuentra titularizada
Fuente: European Mortgage federation 2005, DANE, SHF (Mxico). Datos de 2001 para Brasil
Relacin del prstamo al valor del inmueble -LTVde las ms bajas a nivel global
Colombia tiene un corto plazo de prstamo a nivel internacional El plazo se hace sensible en la medida que la inflacin y la tasa se reducen
Loan to Value ratio LTV
100%
aos prestamo 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0
El riesgo percibido requiere una mayor cuota inicial limitando la demanda por vivienda
Holanda
EEUU
Italia
Colombia
Canada
Panam
Espaa
Francia
Mxico
Suecia
GB
aos
Cuando la garanta es la misma vivienda es posible ampliar la base de sujetos de crdito y aumentar la relacin LTV
20 40 meses 60 80 100
Fuente: Stephen B. Butler. Enforcement of Mortgage Rights in Housing Finance. New York University Law School
Los fondos de inversin inmobiliaria crecen a nivel mundial, pero Colombia apenas estn comenzado
Evolucin mundial de los Fondos de Inversin en Finca Raz -REITsNo. REITs US$ Mll 500.000 450.000 200 150 100 50 0 1971 1973 1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 400.000 350.000 300.000 250.000 de REITs# Capitalizacin del Mercado 200.000 150.000 100.000 50.000 -
Los REITs adquieren, arriendan administran bienes races y colocan acciones propias o titularizan los inmuebles Son exentos de impuesto a la renta
250
ao
38
Defensa
(deudor disputa el derecho)
No pago
SNR designa notario (reparto) Banco notifica a deudor (formato)
Notario revisa:
- Avalo - Consignacin del banco al deudor diferencia entre deuda y el valor del inmueble
Fuente: CPC