Competitividad de la actividad constructora de edificaciones: diagnstico y recomendaciones de poltica

CAMACOL-Presidencia Nacional Consejo Privado de Competitividad Marzo de 2008

Contenido

Justificacin Metodologa Diagnstico de competitividad macro Brechas de productividad y propuestas de poltica

Importancia de la construccin para la economa

En Colombia la construccin representa:
6,1% del PIB 11% del PIB incluyendo encadenamientos hacia atrs (minera) y hacia adelante (industria) 5% del empleo (920.000 personas)

La actividad edificadora representa:

3,3% del PIB nacional 4,7% del PIB incluyendo los encadenamientos hacia atrs y adelante

Cmo suavizar el ciclo econmico de actividad edificadora para que tenga una produccin ms estable y sostenida?
Fuente: DANE. Notas: los periodos de las series son: PIB III trimestre de 2007; empleo trimestre mvil noviembre 2007-enero 2008.

El ciclo de la construccin es ms pronunciado y ms profundo en la era de la globalizacin

PIB a precios de 1994 (1950-2006), ciclos del PIB total y de la construccin.

2,00% 1,50% 1,00% 0,50% 0,00% -0,50% -1,00% -1,50% -2,00%

Ciclo Construccin

Ciclo PIB

El ciclo es calculado como la desviacin porcentual de la tendencia Fuente: Greco Banco de la Repblica- y clculos Dto. Estudios Econmicos CAMACOL.

El cluster de la construccin toca los tres pilares de la poltica nacional de competitividad

En 2032 Colombia ser uno de los tres pases ms competitivos de Amrica Latina y tendr un elevado nivel de ingreso por persona equivalente al de un pas de ingresos medios altos, a travs de una economa exportadora de bienes y servicios de alto valor agregado e innovacin, con un Ambiente de negocios que incentive la inversin local y extranjera, propicie la convergencia regional, mejore las oportunidades de empleo formal, eleve la calidad de vida y reduzca sustancialmente los niveles de pobreza
Transformacin Productiva

Sectores de clase mundial

Salto en la productividad y el empleo

Formalizacin laboral y empresarial

43 Ciencia, Ciencia, Tecnologa e Innovacin Tecnologa e Innovacin 5

Estrategias de eliminacin de barreras para la competencia y el crecimiento de la inversin (IED y nacional): Uso de TICS para la productividad Provisin y respeto de derechos de Estabilidad macroeconmica y jurdica propiedad Internacionalizacin e integracin econmica Calidad de vida y ciudades amables Composicin eficiente del stock financiero Infraestructura fsica Aumento de la tasa de ahorro Tarifas y provisin de servicios Educacin y destrezas laborales pblicos Regulacin e instituciones al servicio de la produccin Formalizacin laboral y empresarial

A pesar del buen momento de la actividad edificadora, la oferta es menor a la demanda

En Colombia se forman cada ao 284.000 nuevos hogares Y el dficit habitacional colombiano persiste: 3,8 millones (2005):
Dficit cuantitativo de 1,3 millones Dficit cualitativo (viviendas con problemas estructurales no susceptibles de mejora) de 2,5 millones

Dficit habitacional: 3,83 millones (36,2% de los hogares)

Balance de Mercado Cualitativo Cuantitativo

Por el lado de la oferta

Por el lado de la demanda 284.000 formacin anual de hogares 2006

1,31

12,4% de los hogares

141.200 unidades en 2007

2,52

23,8% de los hogares

Desequilibrio en trminos de flujo de 143.000 unidades

Fuentes: DANE, Supersociedades, DNP y SIVIS. Cifras de dficit habitacional corresponden a censo de poblacin 2005.

Contenido

Justificacin Metodologa Diagnstico de competitividad macro Brechas de productividad y propuestas de poltica

Metodologa
Identificacin de brechas de productividad a lo largo de la cadena de valor Informacin cualitativa de entrevistas con actores de la cadena bajo perspectiva terica de los clusters de Porter Anlisis de informacin cuantitativa nacional e internacional
Cultur a

Condiciones factores Recursos Humanos Hexgono Nacional Estrategia y admn. de las firmas Sectores afines y auxiliares Suert e Gobierno Condiciones Demanda

Uso del diamante extendido de Porter con Recursos humanos y Gobierno como determinantes en si mismos Perspectiva de clster (Bogot, Cali, Medelln)

Hexgono Internacional

Fuente:Roger Flanagan, Carol Jewell, Stefan Ericsson, Patrik Henricsson, 2005, Ajustes CPC

Cadena de Valor del Cluster

Trmites, permisos licencias, urbanismo

Tierras

Proveedores Procesos Crdito Estudios Estudios Notariado insumos y de Hipotecario de mercado suelo y y financiacin Construccin y fondos de Registro y Diseo topogrficos inversin a constructores Mercadeo Preventa

Cliente Final

Servicios Pblicos

PROCESOS DE SOPORTE: RH, TI, CALIDAD, I&D

Contenido

Justificacin Metodologa Diagnstico de competitividad macro Brechas de productividad y propuestas de poltica

En Colombia, la baja productividad est generalizada en todos los sectores economicos, incluyendo construccin total
Productividad(1) US = 100 Nivel de productividad relativa de Colombia (PPP)(2), 2005
100%

100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0

Serv. Financieros Elec. Gas y Agua Otros Servicios(3)

Construccin total 30% y 5,1% del empleo

Minera Industria Comercio y Turismo Trans. y comunicaciones Agricultura 20%
Serv. Inm

2
(1)

7 8

15

28

50

70 75

100

Datos incluyen productividad formal e informal de la economa (2) Calculada como el Valor Agregado/nmero de empleados (3) Incluye gobierno, servicios a las empresas, servicios sociales, comunales y personales Fuente: Clculos McKinsey - DNP

% Empleo

Colombia y Ecuador tienen los menores PIB per cpita de la construccin total en la regin
Dlares constantes 2000
Argentina Venezuela Chile Mxico Brasil Per Ecuador Colombia 0 100 141 129 128 200 300 400 500 600 181 303 379 429

PIB construccin total per cpita 2006

499

Fuente: clculos Depto. Estudios Econmicos Camacol con datos CEPAL.

La proporcin de unidades vivienda licenciadas y construidas por cada mil habitantes en Colombia est entre las ms bajas
Unidades licenciadas por cada mil habitantes 2005/2006
Espaa Mxico Chile Estados Unidos Colombia Argentina 1.7 3.1 5.5 8.3 8.2
18.00 16.00 14.00 12.00

22

16.86

Unidades construidas por cada mil habitantes ao 2006

9.93

10.00 8.00 6.00 4.00 2.00 -

Espaa Mxico

6.80

3.05

Chile

Colombia

unidades vivienda por cada 1000 habitantes

Fuente: Clculos Dpto Estudios Econmicos Camacol, datos de licencias tomados de los centros de estadstica de cada pas. Para Colombia el clculo es 2006 a partir de fuente DANE. El dato poblacional es a partir de datos CEPAL.

Contenido

Justificacin Metodologa Diagnstico de competitividad macro Brechas de productividad y propuestas de poltica

Principales brechas de productividad

1. Compleja gestin del suelo 2. Confuso marco regulatorio 3. Falta estandarizacin de insumos 4. Recurso humano poco tecnificado 5. Restricciones empresariales 6. Insuficiente acceso a crdito hipotecario e inversin institucional

Agenda de Competitividad: las brechas se presentan a lo largo de la cadena

Menores eficiencias proceso productivo
Marco Normativo Gestin de Suelo Exigencias locales Proveedores Insumos Proceso Construccin Financiacin

Genera escasez de Tierras urbanizables

Ineficiencia municipal en trmites Inseguridad jurdica

Falta mayor trabajo como Cluster

Falta de mano de obra capacitada certificada

Falta de formalizacin empresarial

Falta mayor acceso a crdito hipotecario e inversin institucional

Falta de Estandarizacin y uso de tecnologa No permite proyectos gran escala Poca I&D Baja productividad laboral Limitada capacidad constructiva

No permite convertir la demanda potencial en efectiva

Brecha de productividad No.1: Gestin Suelo

Escasez de suelo urbanizable en los grandes centros urbanos: por razones normativas y geogrficas Se perciben deficiencias administrativas en el nivel local en la habilitacin de suelo urbanizable Falta de gestin para redensificacin y renovacin urbana No hay instrumentos urbansticos para la planificacin de reas metropolitanas Ausencia de coordinacin entre planes maestros de servicios pblicos y POTs

Magnitud del problema de escasez de suelo urbanizable

El DNP en 2005 estim lo siguiente: Con el incremento de hogares el suelo de expansin se agota: Bogot en 4 aos Las restantes 5 reas urbanas en 5 aos
Suelo Urbano de uso residencial (Has) Bogot Cali Medelln Bucaramanga Barranquilla Total 20.409 9.455 7.640 1.914 2.318 41.736

Si adicional se atiende el dficit cuantitativo: Bogot en 2,5 aos Las restantes 5 reas urbanas en 3 aos
Viviendas Potenciales * 205.800 160.000 51.900 10.700 94.700 523.100

Suelo de Expansin Urbana para uso residencial (Has) 2.058 1.600 519 107 947 5.231

Fuente: Consulta directa a los municipios, 2002, 2004. Documento: Poltica Habitacional, Alcalda Mayor de Bogot, Dic de 2003 *Con densidad de 100 viv/ha

Fuente: Sistema Intergremial de Vivienda de Inters Social (SIVIS).

La demora en adopcin de planes parciales genera escasez del suelo urbanizable para vivienda
Los planes parciales para habilitar suelo de expansin y reas de renovacin no son claros y ni expeditos Las deficiencias administrativas locales y las cargas generales generan costos administrativos y financieros que hacen inviables los proyectos de VIS
Tierra disponible para vivienda en Hectreas

Los programas de vivienda popular en Mxico, similares a Metrovivienda en Bogot, garantizan la disponibilidad de tierras para la construccin de vivienda

6.000 5.083 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 2003 2004 2005 Total 1.872 1.339 917 686 300 352 2.294

Programas compra tierras Mxico Tierras liberadas mediante Planes Parciales Colombia

Fuente: Programa Habitat.Informe anual Sedesol 2005

Primera brecha: Compleja gestin del suelo urbanizable Propuestas

Definir la reglamentacin general de los Macroproyectos e iniciar la construccin de por lo menos uno en cada una de las 7 principales ciudades Promover procesos de renovacin urbana viables por medio de la definicin del rea de intervencin Apoyar con asistencia tcnica la gestin municipal en la revisin de los POTs Promover la exclusin del trmite de planes parciales en suelo urbano con desarrollo; promover una normatividad de cargas y beneficios ms justa; y establecer mesas locales de concertacin de gil implementacin Promover el cumplimiento de las normas nacionales en las entidades territoriales en cuanto a planes parciales y la gil habilitacin del suelo Introducir instrumentos innovadores para el financiamiento de nueva infraestructura de servicios pblicos domiciliarios

Brecha de productividad no.2: marco regulatorio

El marco regulatorio es complejo y genera ineficiencias debido a: Dispersin y ambigedad normativa
Incluyendo cdigos de construccin

Procesos lentos y costosos a nivel local Desarticulacin institucional sectorial a nivel nacional

Produccin y trmites para construir VIS

Meses 1 2 11 12 2 3 3 44 55 66 7 7 8 8 9 910 10 11 1213 1314 1415 1516 16 17 17 18 18 19 19 20 20 21 21 22 23 24
LICENCIA DE URBANISMO DISEOS DE URBANISMO LICENCIA DE CONSTRUCCION PERMISO DE VENTAS VENTA Y TRAMITES DE VENTA CONSTRUCCION VIVIENDA CONEXIN SERVICIOS PBLICOS ESCRITURACION Y ENTREGA COBRO SUBSIDIOS LICENCIA DE URBANISMO DISEOS DE URBANISMO LICENCIA DE CONSTRUCCION PERMISO DE VENTAS VENTA Y TRAMITES DE VENTA CONSTRUCCION VIVIENDA CONEXIN SERVICIOS PBLICOS ESCRITURACION Y ENTREGA COBRO SUBSIDIOS

Real

Terico

76 trmites que tienden a prolongarse hasta 4 veces ms del trmino de 10 meses establecido

Los trmites estn dispersos en demasiadas entidades En el proceso, el constructor debe presentar cerca de 300 documentos a las diferentes entidades
Fuente: Jorge Palomares Merizalde, presentacin octubre 10, 2007 con base en datos Camacol.

Segunda brecha: Confuso marco regulatorio Propuestas

Elaborar y radicar el Estatuto nico de Vivienda y Desarrollo Urbano Aclarar las competencias del orden nacional, departamental y regional mediante la Ley Orgnica de Ordenamiento Territorial (LOOT) Promover y radicar un proyecto de Ley que regule el impuesto de delineacin urbana en el nivel nacional Culminar el proceso de reglamentacin del Plan Nacional de Desarrollo (20062010) Agilizar los trmites de notariado y registro Garantizar el cumplimiento de la ley anti-trmites de 2005 Reglamentar la creacin de una ventanilla nica de trmites para la construccin, con un mecanismo de seguimiento en lnea, para capitales de departamento Mejorar la eficiencia de la labor de las Curaduras

Marco regulatorio - Propuestas:

Para hacer ms eficiente la labor de las Curaduras:
1. 2. 3. Aumentar nmero de curadores en Bogot proporcional a la poblacin Crear un fondo con un porcentaje de los ingresos de curaduras para implementar efectivamente el control urbanstico Crear grupo externo de curadores ad hoc seleccionados por las cmaras de comercio para solucionar controversias y la dismil interpretacin Relacin tamao ciudad vs No. Curadurias de las normas:
Evita escalar a la entidad de planeacin municipal Agiliza la toma de decisiones
Unidades de vivienda iniciadas
35,000

Poblacin
8,000,000 7,000,000

No. Viviendas Iniciadas

30,000 25,000 20,000

# No. de curadurias
6,000,000 5,000,000

5
15,000 10,000 5,000 -

Bogot es 3 veces la poblacin de Medellin y Cali

4,000,000 3,000,000 2,000,000

3 2

1,000,000 -

Bogota

Medellin

Cali

Barranquilla

Poblacin

Brecha de productividad no.3: Estandarizacin

No hay suficiente escala de produccin debido a: Carente estandarizacin de materiales Poca industrializacin del proceso constructivo Insuficiente articulacin con los proveedores de insumos

Procesos prefabricados: a nivel internacional la construccin se hace de manera industrial

La productividad del cluster est ligada a la industrializacin
Anlisis del uso de recursos en obra vs industria
trabajo en obra

proceso tradicional

5% 3% 10% 8% 8% 8%12% 5% 5% 27% 10%

materiales obra maquinaria y equipo obra administracin en obra

29%

trabajo fbrica materiales fbrica maquinaria y equipo fbrica

proceso industrializado 3% 5% 8% 54%

administracin en fbrica

Fuente: Benchmarking of use of construction resources in EU. Bernard Williams Associates 2006

Tercera brecha: Escasa industrializacin del proceso constructivo

Propuestas

Actualizar el Cdigo nico nacional de construccin, que actualice la Norma de sismorresistencia (NRS-98) Actualizar la norma RETIE Promover desde CAMACOL y otras asociaciones profesionales la estandarizacin de materiales entre los industriales del sector Eliminar los aranceles a los bienes de capital relacionados con el proceso constructivo para impulsar el proceso de industrializacin

Brecha de productividad no.4: Recurso Humano

Escasa mano de obra tecnificada Alta informalidad Falta de certificacin de la oferta laboral
Problema informacin para los constructores

Recurso humano profesional con solidez tcnica pero a menudo sin capacidad de gestin administrativa

Cuarta brecha: Recurso humano poco tecnificado Propuestas

Optimizar la labor de todos los agentes responsables de la formacin laboral en el sector de la construccin Apoyar la formalizacin de las microempresas de subcontratistas:
Impulsar la existencia de exenciones tributarias en sus tres primeros aos de existencia Fomentar la formalizacin de las microempresas subcontratistas desde el sector empresarial

Brecha de productividad no.5: Aspectos empresariales

Mercado de construccin edificaciones es altamente atomizado Poca formalizacin empresarial Falta de segmentacin y especializacin Necesidad de planeacin a largo plazo Existe poca utilizacin de recursos tecnolgicos en el proceso constructivo

Tamao relativo de las principales empresas colombianas

Mexico1 Existen 9 empresas listadas en la bolsa de valores mexicana y representan el 25% del mercado total Reportan ventas entre 10 mil y 30 mil unidades de vivienda al ao
No. Unidades vendidas por empresas lderes en Mxico y Colombia
40 35 miles viviendas 30 25 20 15 10 5 0 GEO ARA Homex URBI SARE Empresa lider Colombia

2004

2005

Colombia2 1 empresa se encuentra activa en la bolsa de valores de Colombia 5 empresas con ventas anuales entre 6 mil y 10 mil que representan el 25% del mercado total

Fuente : 1Current housing situation in Mexico 2006. CIDOC y SHF.

2Entrevistas.

Prcticas mas comunes en empresas constructoras entrevistadas

recurso humano

proceso constructivo

planeacin y admon

Uso de fuerza laboral en obra Capacitacin MO no calificada Uso de subcontratistas Uso de maquinaria en obra Uso de modulacin o formaleta Uso de prefabricados Disminucin de desperdicios Repeticin de procesos y trabajos Planificacin de la obra Manejo obra como proceso productivo Control de compras e inventarios Uso de TICs Diseo estandarizado Diseo arquitectnico Seguridad industrial Manejo de venta y Post venta Inversin en I&D Control de Calidad

Insatisfactorio, debe mejorar Aceptable, puede mejorar Satisfactorio, debe mantener Rangos intermedios

Porcentaje del trabajo que resulta no contributivo en obra: 40% Colombia 21% Chile* 15% EEUU* 32% Promedio internacional

Fuente: Entrevistas. *Revista BIT Chile 2001

Quinta brecha: restricciones derivadas de prcticas empresariales Propuestas (retos para las empresas constructoras)
Mejorar el proceso productivo en las obras
Manejar las obras por medio del siguiente proceso: planificar - repetir procesos estandarizar utilizar mdulos Impulsar programas para mejorar la gestin administrativa

Mejorar el gobierno corporativo de las empresas Fortalecer la responsabilidad social empresarial Promover desde las empresas la capacitacin de contratistas y empleados en los programas ofrecidos por los proveedores de materiales Promocionar al interior de las empresas los procesos de inversin en investigacin y desarrollo Promover la generacin de ganancias en eficiencia por medio del uso de materiales prefabricados, en especial en VIS Impulsar programas para mejorar la gestin administrativa del proceso constructivo en obra

Brecha de productividad no.6: acceso al crdito hipotecario e inversin institucional Bajo nivel de acceso a crdito hipotecario que reduce la demanda efectiva especialmente en VIS Demanda muy sensible al nivel de las tasas de inters Percepcin de alto riesgo de la masificacin del crdito hipotecario No hay inversin institucional en bienes inmuebles

La relacin de la cartera hipotecaria sobre el PIB es de las ms bajas a nivel internacional

Cartera Hipotecaria/PIB 2004-2005
Holanda Dinamarca UK USA Irlanda Espaa Finlandia Panam Chile Italia Colombia Mexico Brasil 0% 20% 40% 60% 80% 100%

No obstante el excelente desarrollo de la titularizacin en Colombia, tan solo el 30% de la misma se encuentra titularizada
Fuente: European Mortgage federation 2005, DANE, SHF (Mxico). Datos de 2001 para Brasil

Relacin del prstamo al valor del inmueble -LTVde las ms bajas a nivel global
Colombia tiene un corto plazo de prstamo a nivel internacional El plazo se hace sensible en la medida que la inflacin y la tasa se reducen
Loan to Value ratio LTV
100%

aos prestamo 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0

% valor activo al prestamo

90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

El riesgo percibido requiere una mayor cuota inicial limitando la demanda por vivienda

Holanda

EEUU

Italia

Colombia

Canada

Panam

Espaa

Francia

Mxico

Suecia

Fuente: ECB 2003. Titularizadora Colombia 2006

GB

aos

En comparacin a los pases OCDE hacer efectiva la garanta en Colombia es complejo

La ley colombiana no permite disminuir el riesgo del prstamo para adquisicin de vivienda.
Tiempo transcurrido entre no pago de la hipoteca y ejecucin de la garanta
Italia Colombia Mxico Irelanda BG Finlandia Espaa EEUU Holanda Dinamarca

Cuando la garanta es la misma vivienda es posible ampliar la base de sujetos de crdito y aumentar la relacin LTV
20 40 meses 60 80 100

Fuente: Stephen B. Butler. Enforcement of Mortgage Rights in Housing Finance. New York University Law School

Los fondos de inversin inmobiliaria crecen a nivel mundial, pero Colombia apenas estn comenzado
Evolucin mundial de los Fondos de Inversin en Finca Raz -REITsNo. REITs US$ Mll 500.000 450.000 200 150 100 50 0 1971 1973 1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 400.000 350.000 300.000 250.000 de REITs# Capitalizacin del Mercado 200.000 150.000 100.000 50.000 -

Los REITs adquieren, arriendan administran bienes races y colocan acciones propias o titularizan los inmuebles Son exentos de impuesto a la renta

250

ao

Fuente : National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) 2006

38

Sexta brecha: insuficiente acceso a crdito hipotecario e inversin institucional Sugerencias

Ampliar el acceso a crdito hipotecario
Ampliar la base de clientes potenciales por medio de un credit scoring Promocionar con el apoyo de la Asobancaria los esquemas de ahorro programado de largo plazo, para hogares de bajos ingresos e informales Crear un proceso ejecutivo hipotecario no judicial que reduzca la percepcin de riesgo Crear con el Fondo nacional de garantas como un seguro contra la depreciacin del inmueble para aumentar la relacin saldo garanta hasta 90% para VIS Modificar la ley de arriendos para eliminar el tope al canon en vivienda y su incremento anual

Ampliar la inversin institucional en proyectos de construccin

Homologar los fondos de inversin inmobiliaria a las prcticas e incentivos internacionales Facilitar la inversin de fondos de pensiones y aseguradoras en fondos de inversin inmobiliaria Eliminar el tope al incremento anual del canon en vivienda

Propuesta para crear un proceso ejecutivo hipotecario no judicial

Mora 60 das 60 das
Pago Deudor notifica a notario
Juez (procedimiento ejecutivo)

Defensa
(deudor disputa el derecho)

Banco notifica a Super Notariado y Registro (SNR)

No pago
SNR designa notario (reparto) Banco notifica a deudor (formato)

Avalo (lonja) Transfiere propiedad al Banco

Notario revisa:

- Avalo - Consignacin del banco al deudor diferencia entre deuda y el valor del inmueble
Fuente: CPC

Elementos concluyentes sobre la competitividad de la actividad constructora nacional

La falta de escala es el comn denominador para explicar la poca productividad de los clusters Para lograr escala e independizar la actividad constructiva del ciclo econmico tres ideas fundamentales: Habilitar del suelo en grandes extensiones Efectivizar la demanda a travs de alternativas de inversin y bancarizacin Industrializacin del proceso constructivo

Competitividad de la actividad constructora de edificaciones: diagnstico y recomendaciones de poltica

CAMACOL-Presidencia Nacional Consejo Privado de Competitividad Marzo de 2008