Tese Simone Villa

Universidade de So Paulo
Faculdade de Arquitetura e Urbanismo

Programa de Ps-Graduao em Arquitetura e Urbanismo

morar em apartamentos
A produo dos espaos privados e semi-privados nos edifcios
ofertados pelo mercado imobilirio no sculo XXI em So Paulo e
seus impactos na cidade de Ribeiro Preto. Critrios para avaliao
ps-ocupao

Simone Barbosa Villa

Tese Revisada

Orientadora: Prof. Dr. Sheila
Walbe Ornstein.

maio, 2008
AUTORIZO A REPRODUO E DIVULGAO TOTAL OU PARCIAL DESTE
TRABALHO, POR QUALQUER MEIO CONVENCIONAL OU ELETRNICO,
PARA FINS DE ESTUDO E PESQUISA, DESDE QUE CITADA A FONTE.

ASSINATURA:

E-MAIL: simonevilla@usp.br

Villa, Simone Barbosa
V712m Morar em apartamentos: a produo dos espaos privados e semi-
privados nos edifcios ofertados pelo mercado imobilirio no sculo
XXI em So Paulo e seus impactos na cidade de Ribeiro Preto.
Critrios para Avaliao Ps-Ocupao / Simone Barbosa Villa. - - So
Paulo, 2008.
360 p. : il.

Tese (Doutorado rea de Concentrao: Tecnologia da
Arquitetura) FAUUSP.
Orientadora: Sheila Walbe Ornstein.

1.Apartamentos 2.Espao privado 3.Mercado imobilirio Ribei-
ro Preto 4.Avaliao ps-ocupao I.Ttulo

CDU 728.2

Dedico este trabalho aos amores da minha vida
Fernando, Lucca e Enzo

Agradecimentos

Momento especial para agradecer as inmeras pessoas, instituies,
organizaes, sindicatos, rgos, entre outros, que colaboraram de maneira
direta e indireta na realizao deste trabalho. Mais que isto, agradecer
momentos, pequenas e grandes atitudes que fizerem deste percurso uma
histria bonita. Amigos prximos, distantes, pessoas desconhecidas e aquelas
queridas demais que consciente ou inconscientemente escreveram comigo esta
histria sobre a qualidade dos apartamentos. Muito obrigada!

Aos professores e funcionrios da FAU-USP;

EMBRAESP que nos forneceu dados importantes para a formao estatstica
deste trabalho;

Ao Geoimvel e a Amaral D vila pela abertura de dados sobre apartamentos;

Aos profissionais paulistanos Rosane Riane, Eduardo Fonseca, Dcio Tozzi,
Marco Donini, Itamar Berezin, Roberto Candusso, Luis Ricardo Pereira Leite,
pela ateno nas entrevistas cedidas;

Aos profissionais de Ribeiro Preto Carlos Troca, Mrcia Santiago, Fernando
Rivabem, Silvana Abdul Noir, Joo Baptista Ferreira, Paulo Tadeu Rivalta de
Barros, tambm pela ateno nas entrevistas cedidas;

s pessoas envolvidas nas APOs, sndicos, funcionrios, moradores que
souberam entender e colaboraram de diferentes maneiras para a conduo
deste trabalho

Ao Centro Universitrio Baro de Mau, Faculdade de Arquitetura e Urbanismo
pela disponibilidade do Ncleo de Projetos e ao apoio fsico e operacional na
aplicao dos estudos de caso;

Aos meus alunos de graduao Ana Paula, Lucas, Rafael, Laura, Aline e
Roberta pelo valioso empenho e envolvimento na aplicao da APO;

A Emlio Haddad e Silvio Burrattino Melhado pelas excelentes recomendaes
quando do exame de qualificao,

Aos colegas de profisso rica Cunha e Flvio Marchesoni
que fomentaram minhas reflexes;

Sheila Walbe Ornstein, pela presena sempre firme e serena nas orientaes,
pela sabedoria impecvel, e por ter me ensinado, atravs do seu exemplo, a ser
uma pessoa melhor;

Diva Maria,
me e companheira que sempre esteve ao meu lado;

A Jos Eduardo,
presente em forma de luz, iluminando nossos caminhos;

A Xande, Paty, Ana, Jos e Annita,
por fazerem parte das nossas vidas de forma to intensa;

A Lucca e Enzo, filhos queridos,
pela compreenso e carinho nos inmeros dias e noites de trabalho;

A Fernando Garrefa, pelo amor.

A Deus, pela vida.

Resumo

Palavras chave: apartamentos, mercado imobilirio, qualidade habitacional,
avaliao ps-ocupao.

Esta Tese trata da anlise crtica da produo de edifcios de apartamentos
recentemente ofertados pelo mercado imobilirio paulistano, no que se refere
qualidade de seus espaos internos e coletivos. O estudo parte de uma
investigao sobre esta tipologia na cidade de So Paulo e seus reflexos -
enquanto modelo - em cidade de mdio porte, no caso Ribeiro Preto, no interior
do estado. Na seqncia, busca-se a fundamentao terico-conceitual sobre a
qualidade do projeto e de seu processo de gesto, bem como das diversas
tcnicas de Avaliao Ps-Ocupao (APO) comumente utilizadas. Para
exemplificar esta abordagem so avaliados quatro edifcios de apartamento,
como estudos de caso, que junto com as anlises terico-conceituais, formam o
escopo proposto dos procedimentos metodolgicos de APO para tal modalidade
habitacional.
As anlises contidas na tese permitem apontar conclusivamente para a
transformao do apartamento, em mercadoria, ou seja, sua converso em
produto imobilirio que tem se aproximado cada vez mais do conceito e da sua
viabilizao como produto no durvel, contrariando suas origens fundirias e o
papel social da habitao. Aponta tambm para o papel do arquiteto neste
cenrio imobilirio, como profissional desvalorizado no sentido mais amplo da
arquitetura e relegado a cuidar das questes mais cosmticas e acessrias dos
empreendimentos residenciais verticais. Por conseqncia conclui-se que o
projeto arquitetnico idealizado para os edifcios de apartamentos atuais no
atende de maneira satisfatria s reais necessidades dos usurios.
A tese destaca a premncia de uma ampla reviso no processo de criao e de
gesto do processo de projeto, ensejando que se desenvolvam procedimentos
que incluam bancos de dados alimentados por APOs e tambm uma
participao mais efetiva do arquiteto frente deste processo. Em resumo,
recomenda-se enfaticamente idealizar e construir o edifcio de apartamentos e
sua rea comum, tendo como foco seus usurios finais.
Abstract

key words: apartments, real estate market, housing quality, post-occupancy
evaluation.

This thesis deals with the critical analysis of apartment buildings design recently
offered by So Paulos real estate market, regarding to the quality of their indoor
and collective environments. The study starts from an investigation into this
typology in So Paulo city and its impact - as a model - over a midsize city,
Ribeiro Preto, located in the inner part of So Paulo State. Then, it seeks to
theoretical and conceptual basis over the quality of the design and its
management process, as well as the various Post-Occupancy Evaluation (POE)
techniques commonly used. To support this approach, four apartment buildings
were evaluated, as case studies, which together with the theoretical and
conceptual analysis they form the proposed scope for the methodological
procedures of POE in such housing modality. The analysis emphasizes
conclusively the conversion of the apartment into good, that is, its conversion into
real estate product that has been increasingly more closed to the concept and
the viability of a non-durable product, opposing to its ground origins and the
social role of housing. It also points out the role of the architect in this real estate
scenery, as a devalued professional in the broadest sense of architecture and
relegated to taking care of most cosmetic and secondary issues of vertical
residential ventures. Consequently it is concluded that the architectural design for
apartment buildings does not satisfactorily meet the real users needs. Finally, the
thesis recommends the urgency of a broad review of the conception and the
design management process, providing the development of procedures that
include databases fed by POEs and also a more effective participation of the
architect in this process. To sum up, it is strongly recommended to design and to
build the apartment building and its surroundings focusing on their final users.

Lista

figuras
01 - Edifcio Antnio de Pdua Salles, So Paulo, meados de 1920, Samuel das Neves.

36
02 - esquerda Palacete Riachuelo, 1925-1928, do escritrio tcnico de Luis Asson. direita Edifcio
Sampaio Moreira, 1923, arquiteto Samuel e Christiano das Neves, So Paulo.

36
03 - Edifcio Porchat, avenida So Joo, Rino Levi, 1940, planta tipo.

39
04 - Edifcio Pilotis, avenida 9 de Julho, Francisco Beck, 1948, planta tipo.

39
05 - Edifcio Antnio Devisate, avenida 9 de Julho, Francisco Beck, 1955, planta tipo.

41
06 - Edifcio Joo Ramalho, Plnio Croce, Roberto Aflalo e Salvador Candia, rua Joo Ramalho, 1953,
planta tipo.

42
07 - Edifcio Itacolomi, rua Itacolomi, Victor Reif, 1964, planta tipo.

43
08 - Planta tipo de apartamento de um dormitrio. rua dos Buritis, s/ identificao do autor, 1979.

45
09 - Conjunto residencial Pirineus, Estrada de Itapecerica, s/ identificao do autor, 1978, planta tipo.
(Jornal Folha de S. Paulo, 15/03/1978)

45
10 - Edifcio de apartamentos, rua Baro de Capanema, s/ identificao do autor, 1972, planta tipo.

46
11 - Planta tipo de apartamentos com dormitrios de empregada. esquerda: Conjunto Residencial
Jardim Sumar, rua Apinages, Joo Kon projetos, 1970. Acima: Edifcio Flvia, rua Rodrigo
Cludio, s/ identificao do autor, 1973.

48
12 - Planta de apartamentos com dormitrio reversvel. Edifcio rua Bernardino de Campos, 1983, s/
identificao do autor, 1983.

51
13 - Edifcio Studium 77, rua Edson, s/ identificao do autor, 1982, planta tipo.

51
14 - Edifcio Vol Doiseau, Morumbi, Construtora Olmpia, 1985, planta tipo.

52
15 Mapa da Regio Administrativa de Ribeiro Preto, SP.

53
16 - Edifcio Diederichsen, construo, inaugurado em 1937. Local: rua General Osrio esquina com
lvares Cabral, Ribeiro Preto.

54
17 - Mapa das principais ruas e avenidas de Ribeiro Preto. s/ escala.

56
18 - Edifcio de 3 pavimentos construdo em bairro destinado classe mdia. esquerda Edifcio
Accias, Jardim Paulista de 1988, Construtora Copema, Ribeiro Preto.

60
19 - direita Edifcios Marisa, c/ 3 pavimento e programa bsico de trs dormitrios destinados classe
mdia.

60
20 - esquerda Edifcio Verdes Mares, possui 18 apartamentos, tambm com trs dormitrios, rea de
lazer etc. A entrega dele foi feita entre 1988 e 1989.

60
21 - O Parano foi o primeiro edifcio alto da Copema. O edifcio composto por 3 dormitrios, demais
dependncias e rea de lazer, que inclui piscinas, play ground, etc.

61
22- Conjunto Portal da Cidade, Ruy Ohtake, 1986, foto da rea de lazer do conjunto. (Farias, 1994)

66
23 - Perspectiva ilustrada, pea publicitria do Loft So Paulo I, 1999. Esta a configurao,
freqentemente, utilizada para os chamados lofts brasileiros.

68
24 - Edifcio rua Aimber, Roberto Candusso, 1999, planta tipo e opes de plantas.

69
25 - Edifcio Splendid, So Paulo, s/ identificao do autor, dcada de 1990, planta tipo.
(www.concordimoveis.com.br/) Ao lado tipologia apto 2 dormitrios padro comercializado.

81
26 - Edifcio Caets - o projeto foi desenvolvido pelo escritrio de arquitetura Troca & Santiago.

84
27 - O Edifcio Monte Viso possui quatro apartamentos por andar com 98m de rea til cada.

85
28 - Edifcio Place des Vosges, Construtora Copema, rea til privativa de 390 m, Ribeiro Preto.

86
29 - Skyline da avenida Joo Fisa em 2002, Ribeiro Preto intenso processo de verticalizao.

87
30 Mapa da cidade de Ribeiro Preto com seus principais acessos, a rea do quadriltero central e a
avenida fisa, Zona Sul da cidade.

88
31 esquerda o volume de edifcios altos decorrentes do processo de verticalizao na rea central,
direita a rea da regio da Fisa, em 2002, Ribeiro Preto.

89
32 - Edifcio Grand Paysage, localizado na avenida Joo Fisa, construtora Copema. 2.500m de rea
de lazer. 135m de rea til, sendo 4 dormitrios (1 sute).

90
33 - Edifcio Grand Space Perdizes, Pompia, Tecnisa, 2002, peas grficas de publicidade.

92
34 - Edifcio Art Nouveau, Pinheiros, Tecnisa, 2002, Lobby e praa de entrada do edifcio.

93
35 - Edifcio Hype Jardins, Abyara, 2002. Fitness e sala de descanso do edifcio.

93
36 - Edifcio Electra, rua Otvio Tarqunio de Souza, Ricardo Barbosa Arquitetura, 2000, planta tipo do
apartamento simples.

94
37 - Edifcio E-apartaments, rua Alves Guimares, s/ identificao do autor, 2000. Acima: apartamento
e-personal. direita: apartamento e-project.

94
38 - Edifcio Parque Tangar, So Paulo, s/ identificao do autor, 2000, planta tipo.

95
39 Edifcio Pratical Life Marac, Bairro Conceio, SP, 88m, tipologia quatro dormitrios
compacto.

96
40 Edifcio Sophia, Vila Mascote, SP, 105 m, tipologia quatro dormitrios compacto.

97
41 Residencial Higienpolis, Arquitetura Itamar Berezin, Higienpolis, SP, 70 m2, Tipologia dois
dormitrios / 1 sute.

98
42 Residencial Blue Point, Perdizes, SP, Tipologia 3 dormitrios / 1 sute, 100 m.

98
43 Edifcio Brooklin New Style, Brooklyn, SP, 40 m, tipologia 1 dormitrio / 1 suite.

100
44 Central Park Prime, Tatuap, SP, apartamentos de 176, 225 e 315 m, tipologia 4 dormitrios,
Condomnio Clube com 35.246,90 m.

102
45 Club House Santo Andr, SP, 2007, Condomnio Club, 3 e 4 dormitrios c/ sute 89, 116m.

103
46 Central Park Prime, Tatuap, SP, listagem com mais de 50 itens de lazer distribudos em uma rea
de 35 mil m.

104
47 - Skyline da avenida Joo Fisa em 2002, Ribeiro Preto intenso processo de verticalizao
direita edifcio New Century.

116
48 Edifcio Sur le Jardin, Construtora COPEMA, Esquina av. Joo Fisa, Ribeiro Preto, lanamento
de 2005, perspectivas, apto 264 m - 4 sutes.

117
49 - Avenida Joo Fiusa, Ribeiro Preto, recuos amplos com tratamento paisagstico, 2004.

118
50 Tratamento paisagstico nas reas verdes destinadas na avenida Joo Fisa.

118
51 Edifcio Belvedere, prximo av. Joo Fisa, 3 dormitrios sendo 1 sute, 87 m, 2 vagas de
garagem.

118
52 Equipamentos oferecidos no Edifcio Sequia, Construtora Pereira Alvin, prximo av. Joo Fisa,
4 sutes, 255 m.

119
53 Edifcio C, construo e incorporao I, quatro dormitrios compacto. 136 m de rea til.

119
54 Edifcio Doppo Spazzio, Apartamentos Cobertura Dplex 5 dorms sendo 4 sutes, Construo
Chemin.

120
55 Ciclo da qualidade do desenvolvimento de projeto no mercado imobilirio.

149
56 Conceito de Processo.

150
57 Esquema da programao arquitetnica e suas relaes com a APO.

165
58 Diagrama de controle do processo de projeto (ou etapa do processo).

168
59 - Esquema das propostas de avaliao para cada etapa de projeto.

174
60 Metodologia da APO.

181
61 Planta e perspectivas dos espaos de uso coletivo do Edifcio Grand Gardem, quatro dormitrios
compacto, 132m, Jardim Avelino, So Paulo, Arquitetura Mrcio Curi & Azevedo Antunes, jan /
2006.

230
62 Planta, perspectivas dos espaos coletivos do Edifcio C, construo e incorporao I, quatro
dormitrios compacto, 136 m, Zona Sul, Ribeiro Preto.

231
63 direita planta tipo do Edifcio B, prximo av. Joo Fisa, quatro dormitrios compacto, 150 m,
2000, Ribeiro Preto.

232
64 esquerda, Planta tipo do Edifcio D, COPEMA, 115 m, 2004 Zona Sul, Ribeiro Preto.

232
65 Planta tipo e perspectiva do Edifcio E caso piloto, prximo av. Joo Fisa, quatro dormitrios
compacto, 136 m, 2001, Ribeiro Preto.

233
66 Fotos dos equipamentos de uso coletivo do Edifcio E caso piloto, prximo av. Joo Fisa,
quatro dormitrios compacto, 136 m, 2001, Ribeiro Preto.

234
67 Planta esquemtica do apto tipo e fotos dos equipamentos de uso coletivo do Edifcio J, prximo
av. Joo Fisa, quatro dormitrios compacto, 115 m, 2002, Ribeiro Preto.

235
68 Fotos do Edifcio J, prximo av. Joo Fisa, quatro dormitrios compacto, 115 m, 2002, Ribeiro
Preto.

236
69 Esquema do pavimento tipo e foto do Edifcio G, av. Joo Fisa, quatro dormitrios compacto, 127
m, 2001, Ribeiro Preto.

236
70 Planta tipo e fotos dos equipamentos de uso coletivos do Edifcio K, a. Joo Fisa, quatro
dormitrios compacto, 128 m, 2006, Ribeiro Preto.

237
71 - Definies operacionais das faixas da escala mais utilizadas para classificao de AME e AMB.

251
72 Fotos das dinmicas propostas no Grupo Focal dos respectivos estudos de caso, Ribeiro Preto.

262
73 Foto da dinmica proposta no Grupo Focal do estudo de caso J seleo visual demonstrada pelo
equipamento DataShow, junho de 2007, Ribeiro Preto.

264
74 Vistas dos Modelos Eletrnicos - Seleo Visual / Grupo Focal, junho de 2007, Ribeiro Preto.
SketchUp.

266
75 Fotos dos Modelos Fsicos Brincando de Boneca / Grupo Focal, junho de 2007, Ribeiro Preto.

268
76 Fotos da dinmica Brincando de Boneca / GF, na qual os moradores tiveram contato com os
Modelos Fsicos, junho de 2007, Ribeiro Preto.

269

grficos
1 ORIGEM DAS PATOLOGIAS NOS EDIFCIOS.

148
2 - PESQUISA DE PERFIS FAMILIARES - ESTUDO DE CASO J.

281
3 - PESQUISA DE PERFIS FAMILIARES - ESTUDO DE CASO G.

281
4 - PESQUISA DE PERFIS FAMILIARES - ESTUDO DE CASO K.

281
5 - RESULTADOS QUESTIONRIOS - NVEL DE SATISFAO - ESPAO PRIVADO - ESTUDO DE
CASO J e K.

282

quadros
1 LEI SOBRE EDIFCIOS VERTICALIZADOS NA CIDADE DE RIBEIRO PRETO: PRINCIPAIS
DIFERENAS.

59
2 LISTA DE EQUIPAMENTOS CONDOMNIO CLUBE CENTRAL PARK PRIME, SP, 2007.

105
3 PRINCIPAIS TIPOLOGIAS LANADAS PELO MERCADO IMOBILIRIO PAULISTANO NO ANO DE
2005.

107
4 DESDOBRAMENTOS DO CONCEITO DE QUALIDADE EM ELEMENTOS BSICOS.

137
5 CLASSIFICAO DAS EXIGNCIAS DE QUALIDADE DA HABITAO.

140
6 PRINCIPAIS MTODOS DE AVALIAO E ANLISE DA QUALIDADE DA HABITAO.

144
7 - ETAPAS DO PROCESSO DE PROJETO, SEUS RESPECTIVOS PRODUTOS E ELEMENTOS.

151
8 ETAPAS ESQUEMTICAS DE DESENVOLVIMENTO DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS
EM SO PAULO.

156
9 NORMAS EM VIGOR SOBRE DESENVOLVIMENTO DO PROCESSO DE PROJETO.

159
10 ESTRUTURA PARA DEFINIO DO PLANEJAMENTO DE UMA AVALIAO.

183
11 COMPARAO ENTRE OS MTODOS DE COLETA DE DADOS.

186
12 - QUADRO DE TIPOLOGIAS PARA DEFINIO DO PILOTO E DOS ESTUDOS DE CASOS.

232
13 ETAPAS DO PLANEJAMENTO DE UMA APO SEGUNDO BAIRD E GRAY, 1995.

240
14 DADOS GERAIS DO PILOTO.

243
15 PROCEDIMENTOS METODOLGICOS ELENCADOS PARA A APO, ATRIBUTOS AVALIADOS E
OBJETIVOS.

244
16- TCNICA DE MEDIO DO A.M.

251
17 ETAPAS DE TRABALHO APLICAO DA APO PILOTO.

252
18 PROBLEMAS IDENTIFICADOS NAS TCNICAS E DIRETRIZES PARA ETAPAS POSTERIORES.

254
19 DADOS GERAIS DOS ESTUDOS DE CASO.

255
20 COMPARATIVO DAS ETAPAS DE TRABALHO PILOTO E ESTUDOS DE CASOS.

256
21 COMPARATIVO CASO PILOTO ESTUDOS DE CASO TCNICA QUESTIONRIO.

259
22 - ESTRUTURA PROPOSTA PARA DISCUSSO DO GF

261
23 EXEMPLO DO MURAL - JOGO 1: TARJETA REFLEXIVA

263
24 COMPARATIVO CASO PILOTO ESTUDOS DE CASO TCNICA GRUPO FOCAL

272
25 COMPARATIVO CASO PILOTO ESTUDOS DE CASO TCNICA ANLISE DE USO.

273
26 ROTEIRO DE QUESTES ENTREVISTA C/ ARQUITETO.

275
27 ETAPAS DE TRABALHO APLICAO DA APO ESTUDOS DE CASO.

276
28 RESULTADOS QUESTIONRIO. PONTOS POSITIVOS E NEGATIVOS DE MORAR EM
APARTAMENTO.

287
29 RESULTADOS QUESTIONRIO. PRINCIPAIS MOTIVADORES PARA A COMPRA DO IMVEL.

287
30 PRINCIPAIS RESULTADOS OBTIDOS NO ESTUDO DE CASO K.

294
31 PRINCIPAIS RESULTADOS OBTIDOS NA ANLISE DO USO SALA.

295
32 PRINCIPAIS RESULTADOS OBTIDOS NA ANLISE DO USO DORMITRIOS.

296
33 PRINCIPAIS RESULTADOS OBTIDOS NA ANLISE DO USO COZINHA.

296
34 PRINCIPAIS RESULTADOS OBTIDOS NA ANLISE DO USO REA DE SERVIO.

297
35 PRINCIPAIS RESULTADOS OBTIDOS NA ANLISE DO USO BANHEIRO SOCIAL.

297
36 PRINCIPAIS RESULTADOS OBTIDOS NA ANLISE DO USO BANHEIRO CASAL.

297

tabelas
1 - EVOLUO DAS REAS TOTAIS MDIAS DOS APARTAMENTOS POR NMERO DE
DORMITRIOS LANADAS NO MUNICPIO DE SO PAULO (1980-1987).

50
2 EDIFCIOS VERTICALIZADOS DO QUADRILTERO CENTRAL DE RIBEIRO PRETO: NMEROS
GERAIS.

58
3 - DOMICLIOS PARTICULARES PERMANENTES URBANOS, SEGUNDO TIPOS. MUNICPIO DE 63
SO PAULO. 1991-2000.

4 - EVOLUO DAS REAS TEIS MDIAS DOS APARTAMENTOS POR NMERODE
DORMITRIOSLANADAS NO MUNICPIO DE SO PAULO (1985-2000).

64
5 - DISTRIBUIO DAS FAMLIAS EM MILHARES DE PESSOAS COM PARENTESCO, SEGUNDO O
TIPO DE FAMLIA - BRASIL 1991/2000.

71
6 - TAXA DE FECUNDIDADE TOTAL - TFT (1) MUNICPIO DE SO PAULO - 1980-2002.

71
7 - DISTRIBUIO DAS FAMLIAS, SEGUNDO TIPOS DE ARRANJO FAMILIAR. MUNICPIO DE SO
PAULO - 1989-2002.

74
8 - EVOLUO DAS REAS TEIS MDIAS DOS APARTAMENTOS POR NMERO DE
DORMITRIOS LANADAS NO MUNICPIO DE SO PAULO (1985-2007).

91
9 - EVOLUO DO NMERO DE UNIDADES RESIDENCIAIS (APARTAMENTOS) CLASSIFICADOS
POR NMERO DE DORMITRIOS LANADAS NO MUNICPIO DE SO PAULO.

99
10 - EVOLUO DAS REAS MDIAS DE UNIDADES RESIDENCIAIS (APARTAMENTOS),
CLASSIFICADAS POR NMERO DE DORMITRIOS LANADAS NO MUNICPIO DE SO
PAULO.

99
11 - EVOLUO DAS REAS TEIS DE UNIDADES RESIDENCIAIS (APARTAMENTOS)
CLASSIFICADAS POR NMERO DE DORMITRIOS. LANADAS NO MUNICPIO DE SO
PAULO.

101
12 RESULTADOS QUESTIONRIO NVEL DE SATISFAO ESPAO PRIVADO.

282

Lista de siglas

ABNT Associao Brasileira de Normas Tcnicas
AC Ambiente Comportamento
APP Avaliao Pr-Projeto
APO Avaliao Ps-Ocupao
ANTAC Associao Nacional de Tecnologia do Ambiente Construdo
A.U Anlise de Uso
BNH Banco Nacional da Habitao
CDHU Companhia de Desenvolvimento Habitacional e urbano do
estado de So Paulo
ENCAC Encontro Nacional do Conforto no Ambiente Construdo
ENTAC Encontro Nacional de Tecnologia do Ambiente Construdo
ENHR European Network of Housing Research
EMBRAESP Empresa Brasileira de Estudos de Patrimnio
EDRA Environmental Design Research Association
EBAUs Escolas Brasileiras de Arquitetura e Urbanismo
FAU-USP Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de So
Paulo
FGTS Fundo de Garantia por Tempo de Trabalho
FIOCRUZ Fundao Oswaldo Cruz
G.F Grupo Focal
IAPS Internacional Association of People-Environment Studies
ISO International Standards Organization
INH Instituto Nacional de Habitao (Lisboa, Portugal)
IPT Instituto de Pesquisas Tecnolgicas do Estado de So Paulo
KTH Royal Institute of Technology (Reino Unido)
LAPSI-IP Laboratrio voltado aos estudos da Psicologia Ambiental do
Instituto de Psicologia da USP
LNEC Laboratrio de Engenharia Civil (Lisboa, Portugal)
MIT Massachusetts Institute of Technology (EUA)
NUTAU Ncleo de Pesquisa em Tecnologia da Arquitetura e Urbanismo
NPGAU/UFMG Ncleo de Ps-Graduao em Arquitetura e urbanismo da
Universidade Federal de Minas Gerais
NORIE/UFRGS Ncleo Orientado para a Inovao na Edificao da
Universidade Federal do Rio Grande do Sul
PBQP-H Programa Brasileiro de Qualidade Produtiva do Habitat
PQE Programa Qualificao Essencial
PROARQ/FAU/UFRJ Programa de Ps-graduao em Arquitetura da Faculdade de
Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal do Rio de
Janeiro
POP Planning Outdoor Play
PEP Playground Equipment Planning
PEQI Perceived Environmente Quality Index
PPGAU/UFRN Programa de Ps-graduao em Arquitetura da Faculdade de
Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal do Rio Grande
do Norte
QUALIHAB Programa da Qualidade da Construo habitacional da CDHU
RACs Relaes Ambiente - Comportamento
SBPE Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo
SIBRAGEC Simpsio Brasileiro de Gesto e Economia da Construo
SECOVI - SP Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locao e
Administrao de Imveis Residenciais e Comerciais de So
Paulo
SEL Systeme D valuation de Logements
SFH Sistema Financeiro de Habitao
SFI Sistema Financeiro de Crdito
SIG Sistema de Informao Geogrfica
UCL University College London
UFPE Universidade Federal de Pernambuco
UFRJ Universidade Federal do Rio de Janeiro
UFRN Universidade Federal do Rio Grande do Norte
UFSC Universidade Federal de Santa Catarina
UFP Universidade Federal de Pelotas
UFRGS Universidade Federal do Rio Grande do Sul
VGV Valor Geral de Venda
WBGPPCE Workshop Brasileiro de Gesto do Processo de Projeto na
Construo de Edifcios

Glossrio

agentes do
mercado
imobilirio
Arquitetos e urbanistas, incorporadores, vendedores, construtores e
profissionais da rea de Marketing.

ambiente Considerado por Bechtel, 1997, como tudo o que nos rodeia. Moser
e Weiss, 2003, partem da definio de ambiente como o quadro de
vida do indivduo, como algo que "rodeia, envolve, engole" (Ittelson,
1973).
ambiente
construdo
Todo o ambiente eregido, moldado ou adaptado pelo homem. So
os artefatos humanos ou estruturas fsicas realizadas pelo homem.
(Ornstein, S; Bruna, G; Romro, M., 1995).

apartamento -
tipo
Diz-se da unidade padro de determinado edifcio, o que exclui
apartamento de cobertura, geralmente com rea e caractersticas
diferenciadas do apartamento tipo (Figueiredo, 2005).

apartamento de
cobertura
Apartamento do ltimo andar de um edifcio, construdo sobre a laje
de cobertura. (Figueiredo, 2005).

apartamento
duplex
Apartamento com dois pavimentos. (Figueiredo, 2005).

rea comum rea compartilhada por todos proprietrios das unidades
autnomas de um condomnio. (Figueiredo, 2005).

rea de
construo
Soma das reas, includas paredes e pisos, cobertos ou no, de
todos os pavimentos de uma edificao. (Figueiredo, 2005).

rea edificada rea total coberta de uma edificao. So excludas apenas reas
de poos, vazios e algumas salincias (abas e marquises), com
exceo da rea do poo do elevador (ou de qualquer equipamento
mecnico de transporte vertical), que dever ser considerada no
clculo da rea edificada de um nico andar. (Figueiredo, 2005).

rea privativa rea de um imvel de uso privativo e exclusivo de seu proprietrio
ou morador, delimitada pela superfcie externa das paredes.
(Figueiredo, 2005).

rea total Somatria da rea privativa da unidade autnoma com a rea
comum de diviso proporcional entre os condminos. (Figueiredo,
2005).
rea til Soma das reas do piso dos compartimentos de um imvel, sem
contar a espessura das paredes.

briefing Conjunto sintetizado de dados preparado por um grupo de
profissionais do mercado que apresenta um conjunto de
caractersticas e atributos diferenciais que devem constar na
elaborao do projeto.

butler services Tipologia de apartamento com mais de dois dormitrios destinado
famlias nucleares no sistema flat com disponibilidade de todos os
servios similares ao disponveis em hotis (servio de limpeza,
refeies, motoristas, baby sitter, etc.).

caractersticas
tipolgicas
Segundo Pedro, 2000, as respostas que ocorrem com uma
freqncia elevada num determinado universo constituem as
caractersticas tipolgicas. No nosso trabalho pode ser definida
como o conjunto de elementos programticos (ou arquiteturais) que
constituem uma tipologia. Ex. Tipologia (apto 3 dormitrios)
caractersticas: sala, cozinha, rea de servios, banho, trs
dormitrios.

cognio Segundo Del Rio, 1996, o processo do saber operativo que
reconhecidamente amplo, permitindo lidar, consciente e
inconscientemente, por um lado, com a informao selecionada e
apreendida [atravs do processo perceptivo], e, por outro, com a
sua organizao em representaes simblicas, conjuntos de
valores e tendncias para determinados tipos de conduta.

comportamento
humano
Uma atividade que compreende uma seqncia de aes (Pedro,
2000). o que um organismo faz a qualquer momento. No caso
das relaes ambiente-comportamento, trata-se de tudo aquilo que
as pessoas e grupos de pessoas fazem (e so observadas
fazendo) inseridos em um contexto ambiental e estabelecendo
relao biunvocas entre ambiente e comportamento (Ornstein, S;
Bruna, G; Romro, M., 1995).
classe mdia Categorizao de classe-mdia, segundo PNAD e o IBGE, ref,
2004: alta classe mdia (renda familiar acima de R$ 5.000 por
ms), mdia classe mdia (renda familiar de R$ 2.500 a R$ 5.000
por ms), baixa classe mdia (renda familiar de R$ 1.000 a R$
2.500 por ms).
Waldir Quadros, da Universidade Estadual de Campinas (Unicamp),
ressalta que sua definio no se restringe ao nvel de renda.
Pertencem classe mdia indivduos que ocupam cargos
intermedirios entre as categorias clssicas de diviso de trabalho -
- proprietrios e operariado. Esse recorte inclui desde o office boy
de uma empresa aos executivos assalariados.
compartimento Compartimento de uma moradia um espao privado, ou um
conjunto de espaos privados diretamente interligados, delimitado
por paredes e com acesso atravs de vo. (Pedro, 2000).

dinks Double Income No Kids. Caracteriza-se pelo grupo familiar com
duplo rendimento, sem filhos.

edificao Obra coberta destinada a abrigar atividade humana ou qualquer
instalao, equipamento e material. (Figueiredo, 2005).

edifcio Construo verticalizada composta por unidades destinadas a
diversos fins, como residencial (apartamentos), comercial
(escritrios), de hospedagem (flats e hotis), entre outros.
(Figueiredo, 2005).
equipamentos de
uso coletivo
So os equipamento disponveis no edifcio para uso dos
moradores.
especialistas profissionais e agentes do mercado imobilirio.

espao privado definido neste trabalho pela unidade do edifcio (apartamento).

espao semi-
privado

definido pela rea de uso coletiva do edifcio ou espaos de uso
comum.

espao uma zona da habitao destinada ao desenvolvimento de uma
funo.
feng shui

a antiga arte chinesa de criar ambientes harmoniosos. Originou-
se h cerca de 5.000 anos, nas plancies agrcolas da China Antiga.
Seu desenvolvimento vem sendo desde ento, aumentado e
evoludo, chegando aos dias de hoje, como uma disciplina capaz de
nos oferecer um sistema completo, nos ligando intimamente
natureza e ao Csmico. www.fengshui.com.br
funo Uma funo compreende um conjunto de sistemas de atividades
que constituem uma unidade mais generalizada do comportamento
na habitao (Pedro, 2000).

grau de
adaptabilidade
Capacidade que o ambiente tem de ser mutvel, de forma que o
indivduo possa ou no se apropriar daquele espao. (Lynch, 1995).
Sommer, 1973, tambm acrescenta que a adaptabilidade est
intimamente ligada personalizao, uma vez que permite que
uma pessoa ajuste um ambiente a suas necessidades especficas.

habitao a unidade em que se processa a vida de cada famlia,
compreendendo a moradia e suas dependncias. Compreende o
conjunto de elementos urbansticos pra sua configurao rua,
infra-estrutura, etc. (Pedro, 2000).

habitabilidade Segundo Bell et al, 1990, a capacidade do projeto ou ambiente
construdo de se adequar s necessidades dos habitantes ou
usurios. Inicialmente, termo adotado no caso de ambientes
residenciais, mas hoje condio extensiva a qualquer modalidade
ambiental. (Ornstein, S; Bruna, G; Romro, M., 1995).

identidade A interao estabelecida entre o homem e o ambiente resulta na
formao de uma imagem ambiental quando ele se insere no lugar.
O homem seleciona, organiza e d um significado quilo que v. A
formao desta imagem possibilita a criao de um senso de
pertencimento, a partir do qual o homem se identifica com o lugar e
dele se apropria. (Lynch, 1995).

imageabilidade Capacidade de compreenso do ambiente com base em imagens
de fcil leitura, apreenso e compreenso na memria dos seus
usurios. As imagens ficam retidas na memria do observador
(pregnncia) e lhe fornecem um senso de orientao que
percebido por ele, permitindo uma locomoo mais fcil e rpida, e
facilitando a sua apropriao no ambiente. (Lynch, 1995).

loft Tipo de apartamento ou casa com planta diferenciada, onde os
espaos so abertos e integrados. Expressa um estilo de viver
prtico e moderno. Geralmente duplex, a planta de um loft pode
contemplar sala com p-direito duplo, integrada cozinha estilo
americano, e com a sute no mezanino. (Figueiredo, 2005).

lugar Ambiente que ganha significado atravs da ocupao ou
apropriao humana. Conceito cultural fundamental para descrever
as relaes humanas no meio ambiente. (Ornstein, S; Bruna, G;
Romro, M., 1995). A idia de lugar envolve duas questes: uma
ligada noo do estar em relao com o meio ambiente tudo
que nos rodeia no globo terrestre, seja natural, construdo, social ou
cultural derivada da conceituao de local; e outra, relativa
forma de compreenso e de entendimento do mundo pelo homem,
conhecida por cognio.
A definio de um lugar se d por intermdio da inter-relao de
trs dimenses fundamentais de constituio, a saber: os
elementos fsicos que o constituem, os conceitos que fazemos dele
e os usos e comportamentos que eles possibilitam. (Rheingantz;
Alcntara e Del Rio, 2005).
maquete
eletrnica
a construo de um modelo tridimensional de um objeto (peas
industriais, residncias, prdios, etc.) em ambiente computacional,
obtendo-se materiais com texturas, insero de luzes e vistas que
so aplicadas ao modelo objetivando deix-lo o mais prximo
possvel da realidade. www.virtualautomacao.com.br.
maquete fsica a construo de um modelo tridimensional de um objeto.

mapa
comportamental
Behavioral Mapping relaciona categorias de comportamento com
cenrios ou locais fsicos particulares, em termos especficos.
Trata-se de uma tcnica de observao, a partir da qual
comportamentos so observados, registrados, locados e tabulados,
em um mapa ou planta do local que est sendo observado a
intervalos predeterminados de tempo. (Ornstein, S; Bruna, G;
Romro, M., 1995).

mapa de
descobertas
Ou matriz de descobertas definida como um instrumento para
anlise que apresenta uma forma sinttica de visualizao dos
resultados da APO, fornecendo um diagnstico, recomendaes e
normas relacionadas ao objeto de estudo. (Zeisel, 2006).

mtodo O mtodo cientfico um conjunto de regras bsicas para um
cientista desenvolver uma experincia a fim de produzir novo
conhecimento, bem como corrigir e integrar conhecimentos pr-
existentes. Consiste em juntar evidncias observveis, empricas, e
mensurveis, com o uso da razo. (Ferreira, 2004).
Para Lay e Reis, 1994, a Avaliao Ps-Ocupao no uma rea
do conhecimento, mas um mtodo de avaliao de desempenho na
qual se utiliza do grau de satisfao dos usurios em relao a
diversos elementos do ambiente construdo como critrio de
desempenho. Podem ser considerados mtodos: observaes,
entrevistas, questionrios e levantamentos fsicos.

mtodo
quantitativo
Investiga uma maior variedade de fenmenos e determinam a
confiabilidade (reliability) das medidas adotadas, possibilitando a
generalizao dos resultados. (Lay e Reis, 1994).

mtodo
qualitativo
Focaliza na determinao de validade (validity) da investigao
atravs da possibilidade de confronto proporcionada entre a
situao real em estudo e a descrio, compreenso e
interpretao da situao especfica, feita pelo pesquisador. (Lay e
Reis, 1994).

metodologia o estudo dos mtodos. Ou ento as etapas a seguir num
determinado processo. Tem como finalidade captar e analisar as
caractersticas dos vrios mtodos disponveis, avaliar suas
capacidades, potencialidades, limitaes ou distores e criticar os
pressupostos ou as implicaes de sua utilizao. Alm de ser uma
disciplina que estuda os mtodos, a metodologia tambm
considerada uma forma de conduzir a pesquisa ou um conjunto de
regras para ensino de cincia e arte.

morador(usurio) Quem habita o espao privado, unidade ou apartamento.

moradia o conjunto dos espaos privados nucleares de cada habitao,
confinado por um envolvente que o separa do ambiente exterior e
do resto do edifcio. (Pedro, 2000).

observador Quem realiza o ato da observao no caso de nossa pesquisa
cabe ao pesquisador avaliador este papel. Maturana, 2001, indica
que observar o que os observadores fazem quando distinguem na
linguagem os diferentes tipos de entidades que trazem mo como
objetos de suas descries, explicaes e reflexes no curso de
sua participao nas diferentes conversaes em que esto
envolvidos no decorrer de suas vidas cotidianas,
independentemente do domnio operacional em que acontecem. O
observador acontece no observar. Neste sentido evidenciam-se as
habilidades cognitivas do observador.

observao Perceber, visualizar ou observar o comportamento de pessoas e
registrar o que observado. (Ornstein, S; Bruna, G; Romro, M.,
1995).

ontologia Parte da filosofia que trata da natureza do ser, da realidade, da
existncia dos entes e das questes metafsicas em geral
(www.wikipedia.org) Relao entre conceitos organizada de modo
formal de tal maneira que possa ser compartilhada entre diversos
usurios. Modelo abstrato das relaes dos objetos do universo
considerado sempre descrita em uma linguagem formal adequada
(Fensel, 2001 apud Rabelo e Amorim, 2007).

pesquisadores
(avaliadores)
Quem atua no processo de aplicao da avaliao ps-ocupao
(APO), dos mtodos e tcnicas empregados.

planta Representao geomtrica da projeo de um plano, da parte ou
do todo de uma edificao.

produto De forma geral, um produto uma espcie de compilao de
diversos fatores. (pt.wikipedia.org/wiki/Produto)
Em Marketing, Produto algo que pode ser oferecido em um
mercado para satisfazer a um desejo ou necessidade. Contudo
muito mais do que apenas um objeto fsico. o pacote completo de
benefcios ou satisfao que os compradores percebem que eles
obtero se adquirirem o produto. (pt.wikipedia.org/wiki/Produto-
economia)

programao
arquitetnica
Para Sanoff, 1992, programao um sistema de processamento
de informaes capaz de direcionar o projeto no atendimento das
necessidades do usurio, cliente, projetista ou empreendedor. Para
Van Der Voordt et al, 1999, programa uma coleta ordenada de
dados sobre as necessidades habitacionais e o desempenho
requerido do lugar, do edifcio, seus ambientes e equipamentos.
(Voordt e Wegen, 2005)

privacidade Segundo Bell et al., 1990, processo que determina os limites a
partir dos quais as pessoas regulam suas interaes com as
demais. este processo que, por sua vez, regula a territorialidade.
(Ornstein, S; Bruna, G; Romro, M., 1995).
Amplo relato sobre a origem da noo da privacidade foi
desenvolvido por Rybczynski, 1999. Para Bechtel,1997, o conceito
de privacidade acrescenta vrias outras dimenses
territorialidade, ao se relacionar com sensaes que no dependem
necessariamente de fronteiras fsicas. Tais sensaes podem ser
provocadas por estmulos sonoros, visuais e informacionais.
Privacidade tambm se relaciona tambm com o termo espao
pessoal, definido por Sommer,1969, como uma bolha invisvel que
as pessoas carregam sua volta, e que registrariam a fronteira da
territorialidade pessoal.

projeto Plano geral de uma edificao, reunindo plantas, cortes, elevao e
detalhamento de cada uma das reas de atuao na construo
(arquitetura, eltrica, hidrulica, paisagismo, estrutural, etc).

psicologia
ambiental
Tambm conhecida por Psicologia Ecolgica est fundamentada na
abordagem dos psiclogos Barker e Wright, a propsito das inter-
relaes entre comportamento a ambiente (natural ou construdo).
A Psicologia Ambiental trata do relacionamento recproco entre
comportamento e ambiente fsico, tanto construdo quanto natural.
Mantm interface com reas de estudo tais como a sociologia e
antropologia urbana, ergonomia, desenho industrial, paisagismo,
engenharia florestal, arquitetura, urbanismo e geografia, entre
outras. Na medida em que estas reas estudam diferentes
aspectos da organizao de espao/ambiente fsico e sua relao
recproca com o ser humano, encontra-se freqentemente, na
literatura estrangeira, o termo environment-behavior relation para
caracterizar este campo de estudo, para o qual sugere-se, em
Portugus, o termo relaes indivduo-ambiente. http://www.psi-
ambiental.net.

relao
ambiente-
comportamento
(RACs)
A rea Ambiente-Comportamento, consolidada no final da dcada
de 50, caracteriza-se por ser multidisciplinar e centra-se em
estudos realizados, primeiramente, com a colaborao de
psiclogos e arquitetos, estendendo-se, mais tarde, a planejadores
urbanos, engenheiros, socilogos, gegrafos, antroplogos e outras
profisses afins. Tem como objetivo investigar as relaes
existentes entre caractersticas fsico-espaciais do ambiente
construdo e o comportamento dos indivduos.
O estudo dessas relaes pretende medir como o ambiente
construdo afeta o comportamento dos indivduos e vice-versa, de
forma a produzir conhecimento que venha a auxiliar na
compreenso das reaes psicolgicas e comportamentais dos
indivduos em relao ao ambiente construdo, assim como gerar
subsdios para a produo de ambientes construdos mais
adequados a seus usurios. (Lay e Reis, 2005).

responsividade um determinante da qualidade de servios, sendo entendida
como a prontido no trato com solicitaes dos clientes ou como o
tempo que estes devem esperar por ajuda, resposta ou ateno.
Basicamente a satisfao aos anseios dos clientes de forma
rpida e sem alteraes no nvel de qualidade.

tcnica Ferramenta adotada para se implementar o mtodo. P. ex. A
observao, que um mtodo, pode ser registrada atravs de
fotografia, cmara de vdeo, mapa comportamental, diagramas, etc.
consideradas ambas tcnicas. (Lay e Reis, 1994).

tipologia Pedro, 2000, define tipologia como as solues em conjuntos que
tenham caractersticas idnticas. As respostas que ocorrem com
uma freqncia elevada num determinado universo constituem as
caractersticas tipolgicas. No nosso caso resulta da ocorrncia
elevada da mesma combinao de vrias caractersticas. p.ex.
Apartamentos de dois dormitrios, trs dormitrios, lofts, duplex,
etc.

tipo Corresponde construo de uma imagem descritiva de uma
tipologia, constituindo uma unidade autonomizvel e paradigmtica.
O tipo no constitui uma imagem que deva ser copiada, mas uma
idia que serve de modelo geral. (Pedro, 2000). No nosso trabalho
considerada a modalidade habitacional apartamento.

sumrio
Agradecimentos
Resumo
Abstract
Lista de figuras, grficos, quadros, e tabelas
Lista de siglas
Glossrio
Introduo 25
1. O mercado imobilirio paulistano como referncia nacional e seus
reflexos na cidade de Ribeiro Preto
34
1.1 O modelo de apartamento contemporneo: sua produo na cidade de So
Paulo e seus impactos na cidade de Ribeiro Preto
35
1.1.1 Origens das tipologias de morar em apartamento na cidade de So
Paulo
35
1.1.2 A consolidao da tipologia de morar em alturas 44
1.1.3 O processo de verticalizao na cidade de Ribeiro Preto e a
transferncia do modelo de morar paulistano em alturas
52
1.1.3.1 A dcada de 1960 e a incipiente verticalizao na cidade
referncias modernistas?
55
1.1.3.2. A dcada de 1980 e o intenso processo de verticalizao na
cidade consolidao de uma modalidade de moradia
58
1.1.4 1990: a dcada em que a produo dos espaos e da arquitetura dos
apartamentos foi definitivamente submetida lgica do mercado imobilirio
62
1.1.5 E a sociedade em constantes mudanas... 70
1.1.6 O mercado imobilirio nas ltimas dcadas do sculo XX 76
1.1.6.1 Questes antecedentes 76
1.1.6.2 Alguns fatos marcantes do mercado imobilirio paulistano
ocorridos de 1970 a 1990
78
1.1.7 A produo de edifcios de apartamentos nos anos de 1990 em ribeiro
preto: referncias projetuais consolidadas?
83
1.2 O novo sculo na produo de apartamentos 90
1.2.1 A produo de apartamento na cidade de So Paulo a partir de 2000 90
1.2.2 O mercado imobilirio paulistano e seus principais agentes 107
1.2.3 A produo atual de apartamentos na cidade de ribeiro preto: uma
efetiva aproximao com o mercado imobilirio paulistano
115
1.2.4 O produto imobilirio 123
1.2.5 A crtica sobre a qualidade dos apartamentos ofertados pelo mercado
nos dias atuais
128
2. Avaliando a qualidade: relaes entre qualidade, projeto e avaliao
ps-ocupao (APO)
135
2.1 A questo da qualidade na habitao 136
2.1.1 Definies sobre a qualidade 136
2.1.2 A qualidade habitacional 137
2.1.3 Anlise e avaliao da qualidade habitacional 143
2.1.4 Relao entre qualidade e projeto 146
2.1.4.1 O processo de projeto e sua gesto 149
2.1.4.2 O projeto arquitetnico e a qualidade 159
2.1.4.3 A relevncia da programao arquitetnica 163
2.1.4.4 Avaliao da qualidade do projeto e seu processo 167
2.2 Avaliao ps-ocupao (APO) e qualidade habitacional 171
2.2.1 Objetivos, significado e relevncia da APO 173
2.2.1.1 APO em habitaes 179
2.2.2 Resumo dos tipos de avaliaes principais mtodos e tcnicas
utilizados
180
2.2.2.1 Planejamento da APO 182
2.2.2.2 Principais mtodos e tcnicas da APO 184
2.2.2.3 Adoo de mltiplos mtodos para a APO 190
2.2.3 Novas vertentes nas pesquisas de APO: abordagens no
convencionais, interdisciplinaridade
191
2.2.4 Alguns mtodos e experincias de avaliao habitacional com nfase
no comportamento
200
2.2.4.1 Principais mtodos e tcnicas de APO com nfase no
comportamento
202
2.2.5 Caminhos futuros da avaliao da qualidade habitacional 207
2.3 Estado geral da avaliao da qualidade habitacional no mercado imobilirio 208
2.3.1 Pesquisas de satisfao em habitaes: objetivos, significado,
relevncia, principais pesquisas e mtodos
208
2.3.1.1 A questo da satisfao residencial 208
2.3.1.2 Avaliando a satisfao dos clientes 211
2.3.1.3 Principais mtodos e tcnicas de avaliao de satisfao 213
2.3.1.4 Avaliaes de satisfao para o mercado imobilirio
pesquisa de marketing
214
2.3.2 As diferentes abordagens do reconhecimento da qualidade no mercado
imobilirio paulistano e seus respectivos mtodos
217
2.3.3 APO e o mercado imobilirio paulistano: estado geral 225
3. Avaliao ps-ocupao (APO) em apartamentos planejamento e
seleo de metodologia para aferio da qualidade habitacional relao
comportamento do usurio versus projeto
229
3.1 O objeto de estudo 230
3.1.1 A tipologia do apartamento pesquisado 230
3.1.2 Identificao dos recortes critrios utilizados para identificao dos
empreendimentos selecionados para aplicao da APO
231
3.1.3 Definio da amostragem piloto e estudos de caso 232
3.1.4 Objetivos principais da pesquisa definio dos pontos focais da
avaliao
237
3.1.5 Procedimentos metodolgicos elencados para aferio da qualidade
habitacional tipos e justificativa
239
3.1.6 Planejamento da APO 239
3.2 O piloto 243
3.2.1 Levantamentos gerais do piloto 243
3.2.2 A metodologia utilizada e justificativa das tcnicas elencadas 243
3.2.3 Aplicao dos mtodos - piloto 251

3.2.4 Resultados indicativos: consideraes gerais sobre o piloto 253
3.3 Os estudos de caso 255
3.3.1 Levantamentos gerais dos estudos de caso 255
3.3.2 A metodologia utilizada alteraes do caso-piloto para os estudos de
caso
256
3.3.3 Aplicao dos mtodos estudos de caso 275
3.3.4 Resultados indicativos: consideraes gerais sobre os estudos de
casos
277
3.4 A metodologia definitiva 302
3.4.1 Recomendaes gerais para sua aplicao 302
3.4.2 Concluses indicativas para trabalhos futuros 304
Concluses 306
Referncias Bibliogrficas 312
Anexos 341
__________________________________________________________________morar em apartamentos
25

No cenrio habitacional brasileiro, a habitao verticalizada coletiva foi
gradativamente ocupando espao. Entre 1920 a 1950 esforos foram realizados
pelos agentes do mercado no sentido de retirar da habitao em alturas a velha
imagem degradada e promscua dos cortios que abarrotavam os bairros das
cidades de maior porte na virada do sculo 19 para o sculo 20. Desde suas
origens, verificamos que o controle da produo dos edifcios de apartamentos
tem se concentrado nas mos de empreendedores imobilirios interessados, na
grande maioria dos casos, na obteno de lucros e no necessariamente na
manuteno e na garantia da qualidade destas habitaes.
Assistiu-se ao longo do sculo 20 consolidao desta modalidade
habitacional, quer produzida para as classes mais baixas, quer destinada aos
extratos altos da sociedade brasileira, chegando atualmente a representar
ndices igualitrios, ou at superiores em muitas regies, aos das habitaes
trreas. Segundo o SEADE / IBGE no Municpio de So Paulo o total de
apartamentos de 25,05% para 73,46% de casas, nmeros estes bastante
ampliados no centro expandido, na qual encontram-se bairros e setores
amplamente adensados que chegam a apresentar cerca de 87% de
apartamentos.
Tida como uma realidade nas cidades de mdio e grande porte, a
verticalizao apresenta razes que ultrapassam a simples necessidade de
atendimento s demandas habitacionais indo ao encontro da falta de espao nos
aglomerados urbanos. Representa uma forma de apropriao do capital e da
especulao imobiliria que confere diferentes graus de status a seus
moradores, valorizao e lucro para seus agentes promotores e uma nova
dinmica urbana para a cidade.
Vrios foram os motivos que levaram produo de apartamentos
durante as oito dcadas de sua existncia no Brasil. Segundo HOESEL E
SOMEKH, 2001, as hipteses explicativas de seu surgimento passam,
26
necessariamente, pelo campo da produo da habitao que inserida no modo
de produo capitalista, obedece s mesmas condies inerentes produo de
uma mercadoria qualquer se tornando, a partir desta abordagem, o produto
objeto do mercado imobilirio. O produto imobilirio, termo utilizado na
linguagem do setor imobilirio, concebido com o intuito mercadolgico no qual
a rpida circulao da mercadoria, bem como a expanso constante dos
mercados consumidores so os pontos-chave. Neste mecanismo, o marketing
tem papel decisivo, ao buscar transformar desejos em necessidades. Em outras
palavras: produzem-se apartamentos e vendem-se status e qualidade de
vida.
A partir desta lgica, freqentemente encarados como mercadoria, os
edifcios de apartamentos produzidos no Brasil, chegaram ao final do sculo 20
apresentando a mesma tipologia de tempos atrs em reas at 50% menores
que nos anos 1950. Este tipo, sob a alegao de ser um resultado projetual
economicamente vivel e que atende s necessidades dos moradores foi, nas
ltimas trs dcadas do sculo 20, comercializado em grande escala.
A modalidade habitacional apartamento, considerada aqui como um
tipo, e seu processo de produo desenvolvida na cidade de So Paulo, uma
referncia para a grande maioria das cidades de mdio e grande porte
brasileiras, exceto algumas caractersticas locais que no podem ser
esquecidas. As tipologias ofertadas neste mercado servem de indutores da
produo destas cidades, na medida em que praticamente em qualquer cidade
brasileira podem-se encontrar apartamentos com caractersticas tipolgicas
semelhantes, ou muito prximas das vistas em So Paulo.
O sucesso como modelo de habitao, no entanto esconde algumas
mazelas. Configurado como um produto imobilirio, o apartamento passa a estar
sujeito aos modismos e a efemeridade dos produtos de consumo, de tal forma
que nota-se o foco no nas reais necessidades dos usurios, mas nas
propagadas vantagens subjetivas, que com a fora do marketing buscam
transformar desejos em necessidades. Desta forma, assiste-se freqente
transformao desta modalidade, que pode ser posta na direo da diminuio.
Para compensar as perdas de rea das unidades, verifica-se que, a partir
dos anos 1970, os empreendimentos, principalmente de alto luxo, iniciam um
processo que se desenvolve com toda a fora nos dias atuais, de valorizao da
esfera coletiva dos edifcios de apartamentos, caracterizado pelo surgimento de
equipamentos de uso coletivo (MACEDO, 1991; TRAMONTANO, 1998). No
bastava que os edifcios de apartamentos fossem dotados de variada gama de
27
equipamentos coletivos. Tornava-se importante explicitar de que forma estes
poderiam influir no status social dos moradores. Itens essenciais para se viver
bem passaram a ser enfatizados na maioria dos lanamentos de apartamentos
da cidade de So Paulo (VILLA, 2002).
Esta valorizao das esferas coletivas pode ser notada na grande maioria
dos edifcios de apartamentos lanados no Brasil, em medidas diferentes
dependendo da classe social a que se destina. Nos apartamentos destinados s
classes mais altas da sociedade a profuso e o requinte dos equipamentos
chega ao desnecessrio. Na medida em que o nvel social, atrelado ao valor do
imvel, vai diminuindo, tais equipamentos so menos freqentes nos edifcios de
apartamentos. Importante mencionar que os edifcios de apartamentos das
classes mais altas se manifesta no cenrio imobilirio como a grande referncia
de qualidade para os extratos mdios e baixos da sociedade, indicando
tendncias e servindo como uma espcie de modelo ideal.
Em meio a uma diversidade cada vez maior de perfis de grupos
domsticos, e das alteraes cada vez mais mltiplas de seus modos de vida, os
conceptores de edifcios de apartamentos, associados a incorporadores e
vendedores, parecem considerar essas demandas de uma maneira pouco
convincente, respondendo a estas alteraes com a inveno freqente de
novas terminologias para os mesmos espaos repaginados de maneira
cosmtica. Este mecanismo, que tem gerado edificaes de baixa qualidade
espacial e arquitetnica pode ser traduzido na matria do jornal Folha de So
Paulo onde se indica que o volume gasto com marketing no processo de
produo de edifcios altos at seis vezes maior que os gastos com o projeto
de arquitetura (SIQUEIRA e CUNHA, 2006).
Nota-se, neste cenrio da produo de apartamentos, que o arquiteto o
agente menos consultado sobre o desenho dos apartamentos. Grande parte das
premissas de projeto decidida pela dupla incorporador-vendedor, sendo este
ltimo o que tem contato com o comprador no stand de vendas, e se arroga, por
isso, a misso de definir padres. Frente a estas questes nota-se o
questionamento do papel do arquiteto na definio do projeto, j que
historicamente este foi sendo transformado em funo das solicitaes scio-
culturais e econmicas da sociedade. Tambm evidencia-se, por uma srie de
motivos, que o arquiteto deixou de deter o controle total do projeto no mercado
imobilirio atual, reduzindo sua atuao solues de questes programticas e
estticas. Houve uma espcie de distanciamento do arquiteto no que se refere
aos processos que antecedem o momento em que ele convocado para
28
conceber um empreendimento e, portanto na definio de produtos. Por outro
lado deu-se nos ltimos vinte anos uma lenta e gradual degradao da imagem
do projeto e dos prprios projetistas, com a conseqente perda da dimenso real
e ampla destes.
A este processo se somaram falhas institucionais e de organizao
setorial que apresenta o Brasil, encerrados na fraca normalizao tcnica e na
vaga definio dos papis e das atividades profissionais (MELHADO, et. al.
2006). Alm disso, a quase ausncia de pesquisas e APOs no mercado
imobilirio habitacional que possam retroalimentar o processo de projeto, torna
discutvel a qualidade espacial e arquitetnica ofertada em nossas cidades.

Hipteses:
Diante do exposto, esta tese assume as seguintes hipteses:
1. O apartamento um produto imobilirio que tem se equiparado, no entanto,
a um produto no durvel, contrariando suas origens fundirias e o papel
social da habitao.
2. O papel do arquiteto tem sido secundrio perante a mirade de agentes que
dominam o setor.
3. O projeto arquitetnico idealizado para os edifcios de apartamentos atuais
no atende de maneira satisfatria s necessidades dos usurios.
4. A qualidade projetual tende a melhorar a partir da montagem e a observao
por parte dos arquitetos de bancos de dados municiados por avaliaes ps-
ocupao que incluam tcnicas de percepo fsica do ambiente construdo,
bem como a interao entre este ambiente e o comportamento dos usurios.

Objetivos:
A partir da demonstrao das hipteses elencadas acima esta tese tem como
objetivos:
a) Contribuir para a reflexo sobre o estado da arte da modalidade habitacional
apartamento.
b) Contribuir para uma reviso no atual processo projetual posto em prtica
pelos agentes imobilirios pblicos e privados.
c) Propor um mtodo avaliativo da qualidade habitacional que possa
retroalimentar projetos futuros.

29
Metodologia:
O processo metodolgico desta pesquisa foi dividido em cinco linhas
principais de forma a conter o escopo conceitual e emprico visando a
demonstrao das hipteses elencadas acima. As linhas de trabalho desta forma
foram divididas em:
A. Pesquisa e avaliao do conjunto da produo de apartamentos
contemporneos destinados classe mdia, produzidos a partir do ano de 2000
na cidade de So Paulo segundo os aspectos: (i) A evoluo histrica desta
modalidade com o estabelecimento de um quadro das diferentes tipologias de
apartamentos contemporneos comumente ofertadas no mercado imobilirio
paulistano, estabelecendo padres e caractersticas; (ii) As relaes dos agentes
do mercado imobilirio com a produo destas unidades, as dinmicas
imobilirias, os mtodos de pesquisa de satisfao empregados para obteno
de valores de referncia ao projeto, entre outros aspectos; (iii) O papel do
arquiteto perante o projeto - questes como o atendimento s demandas
emergentes da sociedade e das condies de habitabilidade por meio de ndices
de satisfao dos moradores -, e perante a dinmica imobiliria tecida pelos
vrios agentes;

B. Pesquisa da produo do mercado imobilirio na cidade de Ribeiro Preto,
SP, seus agentes, as dinmicas, e de que forma as referncias do mercado
imobilirio paulistano so trazidas e absorvidas na produo de edifcios de
apartamentos na cidade;

C. Realizao de breve reviso da metodologia de Avaliao Ps-Ocupao
(APO) com base em pesquisa de diversas formas de avaliao da qualidade
arquitetnica habitacional, notadamente s que se referem ao comportamento e
a funo dos espaos internos das edificaes para posterior estabelecimento
da metodologia a ser utilizada na avaliao dos edifcios selecionados;

D. Elaborao de metodologia para avaliao ps-ocupao (APO) no caso
de empreendimentos desta modalidade (edifcios de apartamentos destinados
classe mdia). Pretendeu avaliar o nvel de qualidade dos espaos ofertados a
partir da relao do comportamento do usurio versus o projeto idealizado pelos
vrios agentes do mercado imobilirio;

30
E. Elaborao de Estudos de Caso baseados na APO, a fim de testar a
metodologia em alguns exemplos de edifcios de apartamentos destinados
classe mdia produzidos a partir do ano de 2000 na cidade de Ribeiro Preto.
Os pontos focais desta avaliao foram: (i): as maneiras de apropriao dos
espaos privados e semi-privados, (ii) a adequao do projeto s novas
solicitaes emergentes da sociedade, (iii) os ndices de satisfao dos usurios
habitantes.

Etapas de Trabalho:
1. Levantamento bibliogrfico e leituras programadas:
Levantamento bibliogrfico em bibliotecas especializadas: FAU-USP,
EESC-USP, EPUSP, para complementao de informaes sobre a produo de
apartamentos na cidade de So Paulo e Ribeiro Preto e sobre mtodos e
avaliao ps-ocupao;
Levantamento bibliogrfico em livrarias para aquisio de ttulos nas
reas de habitao e avaliao ps-ocupao;
Levantamento bibliogrfico via internet em rgos, instituies de
fomento, eventos da rea, sites da rea, congressos, seminrios, sobre a
produo de apartamentos e avaliao ps-ocupao;
2. Levantamentos em arquivos pblicos e privados:
Levantamento de material sobre apartamentos produzidos nos anos de
2000 a 2006 em arquivos de incorporadoras, construtoras, e vendedoras
significativas da cidade de So Paulo e Ribeiro Preto. Material coletado:
plantas, fotografias, peas publicitrias, pesquisas de opinio;
Levantamento em arquivo pblico de material de apoio s anlises dos
edifcios de apartamentos: legislao de uso e ocupao do solo, zoneamento,
cdigo de obras;
Levantamento de dados na EMBRAESP, SECOVI, IBGE, EMPLASA,
para aquisio de dados diversos sobre a produo e o espao de edifcios de
apartamentos construdos na cidade de So Paulo e Ribeiro Preto;
3. Entrevistas com os agentes do mercado imobilirio:
Entrevista com vendedores, construtores, arquitetos, de incorporadoras,
construtoras e imobilirias atuantes no mercado imobilirio da cidade de So
Paulo e Ribeiro Preto.
4. Organizao e sistematizao do material coletado;
31
5. Elaborao de um quadro da produo recente de apartamentos em So
Paulo e em Ribeiro Preto
Contextualizao geral sobre algumas condicionantes da produo de
apartamentos: localizao, preo da terra, agentes imobilirios, pblico alvo, etc;
Definio das principais tipologias;
Anlise crtica dos espaos ofertados com identificao dos possveis
problemas e inadequaes espaciais;

6. Avaliao Ps-Ocupao:
Definio do objeto de estudo: identificao de recortes, definio da
amostragem, objetivos principais da pesquisa, procedimentos metodolgicos
utilizados na APO, planejamento da APO;
Aplicao do PILOTO: levantamentos gerais, a metodologia utilizada e
sua justificativa, aplicao da APO, leitura dos resultados indicativos,
Aplicao dos ESTUDOS DE CASO: levantamentos gerais, reviso
metodolgica dos mtodos e tcnicas utilizadas caso piloto para estudos de
caso, aplicao da APO, leitura dos resultados indicativos;
Elaborao da metodologia definitiva

Estrutura da Tese:

CAP. 1. O MERCADO IMOBILIRIO PAULISTANO COMO REFERNCIA
NACIONAL E SEUS REFLEXOS NA CIDADE DE RIBEIRO PRETO
Tem o objetivo de pesquisar e avaliar o conjunto da produo de
apartamentos contemporneos destinados classe mdia, produzidos a partir
do ano de 2000 como uma referncia tipolgica: (i) a evoluo histrica desta
modalidade com o estabelecimento de um quadro das diferentes tipologias de
apartamentos contemporneos comumente ofertadas no mercado imobilirio
paulistano estabelecendo padres e caractersticas; (ii) as relaes dos agentes
do mercado imobilirio com a produo destas unidades, as dinmicas
imobilirias, os mtodos de pesquisa de satisfao empregados para obteno
de valores de referncia ao projeto, entre outros aspectos; (iii) o desenho
conformado pela legislao e pelas condicionantes tcnicas das edificaes; (iv)
32
o papel do arquiteto perante o projeto - questes como o atendimento s
demandas emergentes da sociedade e das condies de habitabilidade atravs
de ndices de satisfao dos moradores -, e perante a dinmica imobiliria tecida
pelos vrios agentes.
Justifica-se esta anlise no fato de que o mercado imobilirio paulistano
por meio das diferentes formas de atuaes de seus agentes se tornou, ao longo
do sculo 20, uma referncia nacional. A modalidade habitacional apartamento,
considerada aqui como um tipo, e seu processo de produo desenvolvida na
cidade de So Paulo, uma referncia para a grande maioria das cidades de
mdio e grande porte brasileiras, exceto algumas caractersticas locais que no
podem ser esquecidas. As tipologias ofertadas neste mercado servem de
indutores da produo destas cidades, na medida em que em qualquer cidade
brasileira podem-se encontrar apartamentos com caractersticas tipolgicas
semelhantes, ou muito prximas das vistas em So Paulo.
Neste sentido buscou-se tambm neste captulo uma olhar analtico
sobre a produo de edifcios de apartamentos na cidade de Ribeiro Preto,
interior de So Paulo. Com ndices de ocupao verticalizada relativamente altos
chegando a 37,5 % do total das unidades prediais horizontais construdas
1
-, a
cidade apresenta hoje uma dinmica na produo de edifcios de apartamentos
que merece ser avaliada. Objetiva-se, tambm, pesquisar esta produo do
mercado imobilirio, seus agentes, as dinmicas, e de que forma as referncias
do mercado imobilirio paulistano so trazidas e absorvidas na produo de
edifcios de apartamentos na cidade.

CAP. 2. AVALIANDO A QUALIDADE: RELAES ENTRE QUALIDADE,
PROJETO E APO.
Este captulo tem como objetivo principal realizar uma reviso no Brasil,
buscando algumas referncias internacionais, dos mtodos e tcnicas de
Avaliao Ps-Ocupao (APO) a partir da pesquisa de diversas formas de
avaliao da qualidade arquitetnica habitacional, notadamente as que se
referem ao comportamento dos usurios e a funo dos espaos internos das
edificaes. Alm disso, pretende pesquisar e avaliar os diversos mtodos de
avaliao utilizados pelos agentes do mercado imobilirio paulistano que aferem
os ndices de satisfao gerais dos moradores, identificando tendncias e
necessidades, discutindo sua forma e eficcia. Tambm pretende-se avaliar
alguns dos principais mtodos de aferio de qualificao sejam eles

1
Dados extrados da Secretaria da Fazenda do Municpio de Ribeiro Preto, 2006.
33
certificaes, normas ou prmios -, utilizados pelo mercado imobilirio
atualmente, como, por exemplo, a NBR ISO 9000, NBR ISO 10002, Prmio
Qualidade Imobiliria, TOP Imobilirio, QualiHab, Prmios Master Imobilirio,
entre outros. Estes enfoques iro subsidiar o estabelecimento do conjunto de
mtodos e tcnicas a ser utilizadas neste doutorado.

CAP. 3. AVALIAO PS-OCUPAO (APO) EM APARTAMENTOS.
PLANEJAMENTO E SELEO DE MTODOS PARA AFERIO DA
QUALIDADE HABITACIONAL - RELAO COMPORTAMENTO DO USURIO
X PROJETO.
Este captulo trata da elaborao de um conjunto de mtodos e tcnicas
de APO destinados modalidade habitacional apartamento (habitao coletiva
verticalizada). Com este mtodo, pretende-se avaliar o nvel de qualidade dos
espaos ofertados a partir da relao do comportamento do usurio versus o
projeto idealizado pelos vrios agentes do mercado imobilirio. A avaliao
centrada em questes funcionais e comportamentais utilizando-se multimtodos
de naturezas quantitativas e qualitativas. Os pontos focais de tais avaliaes
so: (i) as maneiras de apropriao dos espaos privados e semi-privados
2
; (ii) a
adequao da proposta projetual s novas solicitaes emergentes da
sociedade e (iii) os ndices de satisfao dos usurios moradores. Demonstra-se
o processo de verificao e os testes da metodologia proposta, desde a
aplicao do piloto e os estudos de casos, na qual foram identificadas alteraes
para a elaborao da metodologia definitiva da APO.

2
Ver glossrio.
35
1.1 O modelo de apartamento contemporneo: sua
produo na cidade de So Paulo e seus impactos na
cidade de Ribeiro Preto

1.1.1 Origens das tipologias de morar em apartamento na cidade de So
Paulo

Observa-se que, nas dcadas de 1910 e 1920, a grande maioria dos
edifcios de apartamentos construdos apresentavam algum tipo de comrcio no
pavimento trreo e, nos demais pavimentos, habitaes, que se justificaria por
sua implantao em uma rea com forte vocao comercial o centro nevrlgico
da cidade. Entretanto, ao contrrio da experincia internacional da
verticalizao, que predominantemente terciria e geralmente concentrada nos
grandes centros de negcios, verificamos que a verticalizao em So Paulo
predominantemente residencial (HOESEL e SOMEKH, 2001:11)
Encomendados por grandes proprietrios da burguesia paulistana,
considerados os primeiros especuladores da cidade, imaginam-se que estes
edifcios eram construdos visando lucro. A maioria destes proprietrios morava
em palacetes nos bairros ricos e, portanto, no construa estes edifcios para sua
prpria habitao. Alm disso, o centro, neste momento, era considerado uma
rea no propcia para habitao das elites. Silvia Ficher, no texto Edifcios
Altos no Brasil, escreve sobre o incio do processo de verticalizao das cidades
como Rio e So Paulo e seu papel como geradoras de novos modos de
investimentos especulativos e de coleta privada do excedente da produo. No
rastro deste processo, j na primeira dcada do sculo 20, puderam-se perceber
os sinais da tendncia verticalizao de suas edificaes (FICHER, 1994: 61).
O primeiro perodo da verticalizao, dcada de 1910, classificado por Ndia
Somekh, corresponde exatamente ao incio do dinamismo da metrpole, e
caracteriza-se por uma forte vinculao com a construo civil estrangeira,
assinalando o advento da modernidade na construo (SOMEKH, 1997).
Importante relato faz Ficher, quando indica que a expanso de So Paulo foi
pouco controlada, permitindo a intensa atividade de empreendedores
particulares (FICHER, 1994).
Segundo Maria Adlia Aparecida de Souza, o surto da construo civil do
incio do sculo 20, precisamente o surgimento dos edifcios altos, tanto para uso
tercirio como de moradias, construdos no centro da cidade, reflete nitidamente,
por um lado, o seu nvel de equipamento, e, por outro, a valorizao do solo.
36
Essa expanso urbana vertiginosa, que prossegue at os nossos dias,
evidentemente acompanha pari passu o crescimento populacional da cidade.
Essa relao entre crescimento populacional e produo material da cidade,
especialmente no que concerne a verticalizao, vai ser permanentemente
regulada pela ao do Estado no que diz respeito s legislaes sobre o uso e
ocupao do solo (SOUZA

1994: 62). Hoesel e Somekh indicam que as
hipteses explicativas do surgimento e da prpria existncia da verticalizao em
So Paulo passam, necessariamente, pelo campo da produo da habitao que
inserida no modo de produo capitalista e, portanto, obedece s mesmas
condies inerentes produo de uma mercadoria qualquer (HOESEL e
SOMEKH, 2001).

Ao longo da dcada vo surgindo, principalmente na rea central de So
Paulo, predominantemente edifcios de escritrios e, em menor nmero, os
edifcios de apartamentos. Iniciou-se um perodo rentista
1
, j que as reas de

1
SOUZA, 1994. A autora apresenta uma periodizao da verticalizao na cidade de So Paulo: primeiro
perodo (dcada de 1910) incio do dinamismo da metrpole com forte vinculao com a construo civil
estrangeira e assinala o advento da modernidade na construo -, segundo perodo (dcada de 1920)
perodo rentista, predominantemente centrados na produo de edifcios para aluguel -, terceiro perodo
(dcada de 1930 e 1940) consolida-se a fase rentista caracterizando a ampliao do espao verticalizado da
cidade, na qual so lanadas as bases da modernidade na arquitetura paulista -, quarto perodo (de 1947 a
1964) fase de incio da incorporao e de um dos mais dinmicos processos de verticalizao j conhecidos -

Fig. 01 - Edifcio Antnio de Pdua Salles, So Paulo, meados
de 1920, Samuel das Neves. Fonte: Arquivo FAU-USP.

Fig. 02 - Palacete Riachuelo, 1925-1928, do escritrio
tcnico de Luis Asson. Fonte: SOUZA, 1994.

37
maior concentrao de arranha-cus coincidiam com a dos valores imobilirios,
o que impulsionou, a partir de 1930, a procura cada vez mais intensa da
construo vertical como forma de ampliao das rendas imobilirias (MEYER,
1991: 30).
No que se refere organizao interna dos apartamentos analisados,
nota-se certa mescla de referncias durante as primeiras dcadas. De um lado,
temos uma incipiente referncia francesa quando observa-se, em outros casos,
certa setorizao das reas ntima, social e de servios, alguma estanqueidade
de cmodos e, em alguns casos, j uma idia de modernidade da habitao
atravs do uso de equipamentos e servios na casa e da forma de utilizao dos
espaos.
Segundo Villa, ser preciso esperar o final da dcada de 1920 e incio de
1930 para se encontrar alguns traos de modernidade claramente europia e,
posteriormente, norte-americana nos apartamentos, como a forma de
implantao do edifcio no lote, a presena de equipamentos de conforto
moderno, a presena de elevadores, etc. A julgar pela amostra estudada, so as
dcadas de 1940 e 1950 que definitivamente iro estabelecer uma maneira de
morar francesa, baseada na tripatio dos espaos, na estanqueidade e na
modernidade de seus equipamentos, em apartamentos da cidade de So Paulo
(VILLA, 2002).
No final da dcada de 1930 j nota-se um quadro bastante claro das
principais tipologias existentes na cidade de So Paulo. Com um incipiente,
porm j fortalecido mercado imobilirio, veremos a produo predominante
edifcios de aluguel. Filiados esttica modernizadora, e com recursos da
chamada vida moderna se observar os apartamentos destinados s famlias,
variando o tamanho da clula e o nvel de equipamento, desde os maiores at os
mais reduzidos. Quanto mais elevada a classe social, tambm mais alto ser o
nvel de equipamento do edifcio e do apartamento. Destinado, principalmente, a
pessoas ss, observam-se os apartamentos de um dormitrio ou kitchenette,
que oferecem aos moradores uma habitao, muitas vezes, transitria. Aqui
detecta-se os mais variados tipos e tamanhos, com ou sem cozinhas, com ou
sem salas, com ou sem equipamentos coletivos, enfim, propostas de habitao
para uma cidade em franco desenvolvimento e crescimento demogrfico e com
um mercado imobilirio ainda experimentado. Foram idealizados apartamentos
dos mais diferentes tipos e formatos, com solues as mais diversas, desde as

, e o quinto perodo (desde 1964) corresponde a fase em que a incorporao est predominantemente
voltada para a produo de apartamentos de dois, trs, quatro e mais dormitrios.
38
mais convencionais, descritas anteriormente, at algumas que utilizavam
divisrias mveis nos ambientes.
Esta diversidade nos aponta algumas dedues. Inicialmente, demonstra
certa preocupao por parte dos autores em estar atento s necessidades
habitacionais da populao, j que as propostas apresentavam diversidade no
nmero de dormitrios. Outra deduo seria a preocupao por parte dos
arquitetos em elaborar projetos de apartamentos que respondessem s
determinantes dos proprietrios-rentistas da poca, que na verdade edificavam a
grande massa dos edifcios verticais da cidade. E, por ltimo, os arquitetos
poderiam estar experimentando novas possibilidades referentes aos edifcios de
apartamentos, ou mesmo estariam testando maneiras de se obter o
aproveitamento mximo das reas.
Paralelamente ao aumento da construo de edifcios de apartamentos
no cenrio imobilirio paulistano, percebe-se, ao longo dos anos 1940, a
consolidao da preferncia por uma maneira de morar nas alturas. A
banalizao de preceitos puristas do Movimento Moderno na cidade se traduziu,
ao longo dos anos, pelo uso indiscriminado e aleatrio de certos elementos que
foram se tornando smbolo de modernidade. Na dcada de 1940, a cidade de
So Paulo, viveu um processo de intensa renovao urbana marcada, por um
lado, pela expanso e reforma viria e embelezamento e, por outro, por uma
febre imobiliria que se caracterizou pela especulao. Neste cenrio,
consolidou-se uma nova modalidade de empreendimento: a incorporao
destinada s classes de renda mdia e alta. Este processo marca a migrao de
muitos dos antigos proprietrios-rentistas, do mercado do aluguel para o
mercado da incorporao. Segundo Ribeiro, a procura por imveis teve como
efeito um crescimento acelerado da incorporao de edifcios de apartamentos
para venda (RIBEIRO, 1989).
Segundo Rossetto, a partir da Lei do Inquilinato de 1942 houve uma
reestruturao do mercado baseado na propriedade do imvel, na qual a
moradia, produzida para ser comercializada, (...) ganhou outras caractersticas
no presentes no modo de produo para renda; popularizou-se o prdio de
apartamentos como forma de ganhar mais solo e cada etapa de produo e
cada deciso destinavam-se obteno de renda e lucro

(ROSSETTO,

2002:
28). Ainda segundo a autora, a produo da habitao como mercadoria, em que
se estabelecem relaes de compra e venda, essencialmente diferente da
anterior marcada por relaes entre proprietrios e inquilinos.
39
Ser visto ento, a partir do estabelecimento da construo de
apartamentos pela incorporao, segundo Villa, um incremento no nmero de
edifcios de apartamentos destinados s classes mdia e alta - possuindo
programas completos e mais extensos, com vrias salas, dormitrios com
banheiros e dependncias de empregados, e uma reduo no nmero de
edifcios com programas mistos anteriormente elaborados principalmente para
aluguel. Este novo direcionamento do mercado imobilirio contribuiu para o
desenvolvimento posterior dos edifcios de apartamentos (VILLA, 2002).

A partir desta nova lgica do mercado, a produo - cujo objetivo no era
mais a locao, mas a venda - deveria resultar em mercadoria diversa da
anterior. Segundo Rossetto, 2002, o processo de comercializao era montado
segundo estratgias para obteno de lucro na qual o resultado fsico poderia
Fig. 04 - Edifcio Pilotis, avenida 9 de
Julho, Francisco Beck, 1948, planta
tipo. Fonte: Revista Acrpole 126.

Fig. 03 - Edifcio Porchat, avenida So
Joo, Rino Levi, 1940, planta tipo. Fonte:
Anelli, 2001.

40
variar desde que maximizasse o capital investido, levando a tipologias com maior
densidade construtiva os apartamentos menores.
Como referncia da metrpole moderna, os edifcios de apartamentos
destinados classe mdia e alta passaram a ser construdos por alguns dos
grandes nomes da arquitetura modernista brasileira, principalmente os
programas de trs dormitrios. A maior incidncia entre os edifcios de
apartamentos nos anos de 1940 foi a da planta reduzida da tipologia burguesa
oitocentista com um programa bsico de sala, dormitrios (2 ou 3), banheiro e
cozinha, apresentando, na maioria dos casos, cmodos de empregados -
dormitrio e banheiro -, e entradas separadas para as reas social e de servios.
Esta organizao espacial, que de certa forma comeou a se repetir mais
intensamente nesta dcada, porm, foi ao longo das dcadas de 1950 e 1960 se
tornando mais recorrente, chegou aos anos 1970 j completamente consolidada.
Esta configurao foi utilizada por vrios dos arquitetos, modernistas ou no,
engenheiros e construtores, tornando-se talvez o mais rentvel e seguro
programa para os incorporadores. Nesta poca pouco rendosa, outra opo de
investimento para os incorporadores foi a construo, ou mesmo a adequao
de edifcios j construdos, de apartamentos ditos econmicos, alternativa de
investimento imobilirio de aluguel para os setores de baixa renda.
Villa, 2002, indica que na dcada de 1950, a cidade foi marcada por um
boom imobilirio, caracterizando a expanso de reas perifricas ainda no
verticalizadas e o adensamento das reas prximas ao centro, onde os edifcios
altos se destacavam. As formas cbicas e geomtricas do Movimento
Modernista j faziam parte do vocabulrio arquitetnico paulistano neste perodo,
visvel nos inmeros edifcios modernistas construdos na cidade. Entretanto, a
verdadeira inovao deste momento foi a introduo, no mercado imobilirio, de
uma nova modalidade de comercializao e de administrao: o condomnio.
Os primeiros apartamentos comercializados sob a forma de condomnios
possuam apenas um dormitrio ou eram do tipo kitchenettes, e constituram
uma rentvel forma de investimento e lucratividade aos especuladores. Em
seguida, o sistema foi estendido aos apartamentos de dois e trs dormitrios, e
foi ento que os condomnios se transformaram na grande vedete dos anos 1950
e 1960. Dentro desta nova forma de organizao comercial, segundo Regina
Meyer, havia, tanto quanto em outros momentos, mas talvez agora de forma
mais acentuada, duas categorias de projetos e de realizaes: a produo
assinada, comprometida com as propostas arquitetnicas eruditas veiculadas
internacionalmente, e a produo comercial, comprometida com a aceitao
41
segura do mercado (MEYER, 1991).

Sua condio de smbolo de modernidade
e sucesso social, entretanto, no parece ter estimulado, em seus idealizadores,
maiores reflexes sobre as recentes transformaes por que passava a
sociedade, e, inevitavelmente, observamos nestes apartamentos os princpios de
organizao da casa isolada tradicional: estanqueidade entre cmodos, entre
reas, entre circulaes. Com o intuito de alcanar total sucesso nas vendas do
empreendimento, os edifcios eram comercializados sob a expresso chave das
comodidades-extras, oferecendo ao pblico uma srie de equipamentos que
ilustravam a idia de vida moderna.
Neste perodo do mercado imobilirio paulistano, Rossetto, 2002, indica
que todo o processo de produo da moradia foi montado para que a
comercializao ocorresse e a habitao atrasse o comprador, deixando de ser
uma relao de uso temporrio de um bem, tornando-se uma relao que se
encerra com a troca de propriedade. Nesta alterao do modo de produo do
espao habitvel, sucederam as alteraes tipolgicas, qualitativas e
quantitativas da arquitetura produzida. O incorporador, agente deste processo,
tinha a capacidade de articular recursos e interesses de diferentes agentes a
gerir a produo e a comercializao das unidades produzidas. Com o objetivo
claro da multiplicao dos capitais investidos, o incorporador propunha produtos
que pudessem encontrar um mercado consumidor interessado, influenciando
diretamente o produto, ou a mercadoria a ser comercializada.

Fig. 05 - Edifcio Antnio Devisate, avenida 9 de Julho, Francisco Beck, 1955, planta tipo. Fonte: Revista Acrpole,
202.

42
Rossetto, 2002, ainda observa que, neste quadro, a moradia era
dominada pelas relaes capitalistas e isto fazia com que a busca do lucro
perpassasse todas as decises at que o ciclo se completasse com a
comercializao. Alguns aspectos como a escolha do terreno, a mudana de
destinao do edifcio, a escolha do projeto do edifcio, a construo e a
comercializao deveriam seguir esta lgica capitalista. (...) A influncia da
incorporao na produo do espao construdo (...) no era s quantitativa, (....)
mas qualitativa e relacionada criao de um estilo de vida urbano
(ROSSETTO, 2002: 107). Filiados ou no aos preceitos internacionais da
arquitetura modernista, segundo Villa, 2002, a maioria dos edifcios de
apartamentos produzidos nas dcadas de 1950 e 1960, desde os pequenos at
os de maior rea, apresentam espaos internos ainda organizados segundo a
maneira tradicional baseada na tripartio.

Em relao aos programas de dois e trs dormitrios, foi durante as
dcadas 1950 e 1960 que se difundiu a reduo de reas do modelo tripartido,
que denominamos anteriormente, com caractersticas bsicas: alm da reduo
da rea dos cmodos, a distino entre entradas social e de servios e a
presena de cmodos de empregados. Neste quadro, podemos perceber
algumas diferenciaes. Dentro deste programa existiam os apartamentos mais
baratos com reas menores e cmodos suprimidos -, e os maiores - que eram
completos. Entretanto, nestas dcadas ainda encontra-se apartamentos
espaosos, com reas bem superiores s das dcadas vindouras.
Neste quadro da produo de apartamentos durante os anos de 1950 e
1960 na cidade de So Paulo podemos observar a relao estabelecida entre o
Fig. 06 - Edifcio Joo Ramalho, Plnio Croce, Roberto Aflalo e Salvador Candia, rua Joo Ramalho,
1953, planta tipo. 1. hall, 2. sala, 3. quarto, 4. cozinha, 5. banheiro, 6. servio. Fonte: Xavier, 1983.

43
arquiteto e o incorporador. Rossetto nos mostra que o papel do arquiteto neste
processo era de estabelecer a melhor equao entre tecnologia, legislao de
uso e ocupao, a fim de obter-se lucro com o melhor aproveitamento do solo,
na qual o projeto resultasse em mercadoria de venda fcil, alm de oferecer
solues que aumentassem o seu potencial construtivo. J que o incorporador
assumia as funes de gesto do trabalho, o arquiteto tinha um papel parcial,
restringindo-se a entregar o produto encomendado, sobre o qual no detinha o
controle, visto como um prestador de servios para o incorporador (ROSSETTO,
2002).
Inmeros arquitetos de renomes, filiados ou no aos preceitos
modernistas, foram contratados estrategicamente neste perodo a fim de
conseguir um produto que se diferenciasse dos demais. Segundo Lemos, 1979,
o estabelecimento do modo moderno de morar foi equacionado em So Paulo
de acordo com as convenincias do mercado e dos empresrios. J Rossetto
nos indica que trabalhar para o mercado imobilirio parece ter sido, junto
possibilidade de atura para o Estado, um dos principais eixos de trabalho para os
arquitetos nos anos de 1950 (ROSSETTO, 2002:107).

Como resultado da ao da incorporao, o projeto de moradia tomou
caractersticas de mercadoria, que segundo Rossetto so definidoras at os dias
atuais dos empreendimentos. Neste sentido podemos afirmar que determinados
conceitos e pressupostos da Arquitetura Moderna tinham sido empregados
amplamente pelo mercado imobilirio, na qual sua difuso no foi apenas um
modismo, uma limitao de linguagem ou de uma linha de projetao que
alcanara admirao internacional (ROSSETTO, 2002).

Fig. 07 - Edifcio Itacolomi, rua Itacolomi, Victor Reif, 1964, planta tipo. Fonte: Revista Acrpole 307.
44
Localiza-se, portanto, no final dos anos 1960, o incio da consolidao de
uma tipologia de habitao, no momento em que o modelo de apartamento
reduzido tripartido se repetir infinitamente no cenrio imobilirio paulistano dos
anos 1970. Durante as dcadas anteriores j pode ser notada esta organizao
espacial, mas apresentando algumas variaes de reas. O mais interessante
que podemos identific-la tanto nos edifcios de apartamentos produzidos pelos
interesses puramente mercadolgicos, como nos grandes exemplos da produo
assinada (VILLA, 2002).

1.1.2 A consolidao da tipologia de morar em alturas

Importantes mudanas scio-polticas influenciaram novos rumos da
economia e da produo de construes durante os anos de 1970 e 1980.
Significativo impulso foi dado no campo da habitao com a implementao do
BNH (Banco Nacional da Habitao), em 1965. Sua criao tinha, entre outras
aspiraes, a de combater o grande dficit habitacional do pas. Segawa
observa, entretanto, que distores da poltica habitacional do perodo ps-1964
levaram o BNH a contemplar, sobretudo o financiamento de moradias para as
classes mdia e alta (SEGAWA, 1997: 181). Uma das conseqncias desse
comportamento foi, alm do acrscimo no nmero de unidades habitacionais
construdas, o seu enquadramento na categoria dos bens de consumo
acessveis a uma faixa populacional desprovida de capital de giro. Em outras
palavras, a partir do incio dos anos 1970 que se consolida a noo de que a
moradia tambm um bem com valor de troca. Talvez a modalidade
habitacional mais contemplada pelas aes do BNH tenha sido o apartamento,
cuja grande aceitao, ocorrida na dcada de 1960 recebe, na dcada seguinte,
um significativo impulso pelo financiamento estatal.
Em So Paulo, uma matria da Folha de S. Paulo de 1973 indicava que,
a cada hora, mais de 1000 metros quadrados de rea construda eram
aprovados pela Prefeitura. A reportagem apontava que, dos quase 4 milhes de
metros quadrados construdos no primeiro semestre de 1972, aproximadamente
2 milhes destinavam-se a edifcios de apartamentos, nmero que duplicaria no
segundo semestre daquele ano. Uma idia do sucesso desta categoria pode ser
expressa pela somatria do nmero de apartamentos colocados venda nas
cidades de So Paulo e Rio de Janeiro, que chegava a 950 unidades por
45
semana naquele mesmo ano
2
. Com relao venda dessas unidades, o
socilogo Rui Costa lembra que os estandes de venda eram luxuosos; garons
uniformizados serviam clientes, j seduzidos por vendedores equipados com o
que havia de mais atual em tecnologia eletrnica: as glamourosas e minsculas
calculadoras japonesas (ARRUDA e COSTA, 1995: 44).
No intuito de ampliar cada vez mais os ndices de lucratividade, os
incorporadores trataram de pressionar a aprovao da Lei Adiron (8001/73), que
permitia a elevao de todos os coeficientes para o uso residencial verticalizado,
favorecendo ainda mais seus interesses, j que, no ano de 1971, o PDDI (Plano
Diretor de Desenvolvimento Integrado) havia restringido o coeficiente de
aproveitamento do solo de 6 para 4 e, na maior parte da cidade, era permitido
apenas construir-se uma vez e meia a rea do terreno.
Durante a dcada de 1970, So Paulo passou por uma das vrias
metamorfoses que marcaram sua histria: a transio entre a cidade grande dos
anos de 1950 e 1960 e a megalpole atual. Acontecimentos das mais variadas
ordens contriburam para tal mudana. Segundo Villa, 2002, nestes anos de
transformao econmica e social, foi oferecida, no mercado paulistano, uma
gama bastante ampla de edifcios de apartamentos. Variavam principalmente as
reas, os padres de acabamento e as solues adotadas tanto nos espaos
internos, quanto nos externos. Esta diversidade atestava, de um lado, o enorme
poder do mercado imobilirio em condicionar necessidades, j que, para garantir
o lucro do empreendimento, buscava estimular demandas atravs de apelos
publicitrios. De outro, demonstrava o sucesso da modalidade habitacional, j
bem aceita pela sociedade.

2
A cada hora, mais mil metros de rea construda na cidade. Jornal Folha de S. Paulo, 13/02/1973.

Fig. 08 - Planta tipo de apartamento de um dormitrio. rua
dos Buritis, s/ identificao do autor, 1979. Fonte: Jornal
Folha de S. Paulo, 19/07/1979.

Fig. 09 - Conjunto residencial Pirineus, Estrada de Itapecerica, s/
identificao do autor, 1978, planta tipo. Fonte: Jornal Folha de S.
Paulo, 15/03/1978.

46

Em um cenrio em que os clientes mais cortejados pertenciam s classes
mais ricas da populao, poucos parecem ter sido os apartamentos de um
dormitrio ou mesmo kitchenettes construdos na cidade de So Paulo. Quando
ocorriam, geralmente eram generosos em rea e alguns apresentavam at sute.
Nesta dcada, um dos grandes apelos do mercado imobilirio foi a
presena da sute nos apartamentos de dois, trs e quatro dormitrios,
desaparecendo conforme se diminua a rea e o padro do empreendimento.
Essa presena de sutes nos apartamentos no era um fenmeno estritamente
paulistano. A maioria das grandes cidades brasileiras j possua apartamentos
com sutes desde os anos 1960. A presena da sute representou um atrativo
enfatizado pelos vendedores e incorporadores imobilirios. Por outro lado, sua
presena no apartamento indicava a tendncia, j iniciada nas dcadas
anteriores, de individualizao ainda mais acentuada dos membros da famlia.
Segundo Villa, 2002, os anos 1970 ficariam marcados pelo
desenvolvimento dos programas de dois, trs e quatro dormitrios. As plantas
que mais refletem o aumento do poder aquisitivo da sociedade, fruto do
chamado milagre econmico so as dos grandes apartamentos de trs e quatro
dormitrios.

Fig. 10 - Edifcio de apartamentos, rua Baro de Capanema, s/ identificao do autor, 1972, planta tipo.
Fonte: Jornal Folha de S. Paulo, 25/03/1972.

47

Caracterizados pela segregao das entradas, social e de servios, estes
apartamentos apresentam, em sua maioria, tambm halls distintos entre social e
de servios. Com o claro intuito de resgatar a sofisticao e a generosidade
espacial dos antigos palacetes, a grande maioria destes apartamentos ricos
possua copa, vestbulo, escritrio (no lugar do antigo fumoir), mais de uma sala,
alm da sute. Os espaos eram realmente generosos encontravam-se no
mercado apartamentos de at 450m.
Nos apartamentos de quatro dormitrios, freqente era a ocorrncia de duas
sutes, e pelo menos uma delas servida por closet. Os lavabos eram grandes e
as reas de servio possuam um nmero maior de cmodos dois dormitrios
de empregados, banheiros, lavanderia e, em alguns casos, despensa, alm da
copa e da cozinha.
Outro apelo mercadolgico apareceu utilizando as paredes curvas, arcos
e sacadas ondulantes que marcavam o chamado estilo mediterrneo, apregoado
em vrias peas publicitrias. Nestes apartamentos maiores, bastante evidente
a referncia burguesa oitocentista quando observamos a setorizao e a
compartimentao dos espaos internos nas reas social, ntima e de servios.
Novamente, tais referncias parecem estar intimamente ligadas ao alto poder
aquisitivo dos moradores. Por exemplo, a distino entre a sala de jantar e o
living, ou sala de estar, era estabelecida, na maioria destes apartamentos, por
passagens em arco. Observa-se, nesta dcada, uma pequena reduo da rea
de todos os cmodos de servios cozinha, terrao, dormitrios e banheiros de
empregados. Entretanto, o dormitrio de empregados foi o cmodo que mais
perdeu rea dentro dos apartamentos, do mais caro ao mais barato. Geralmente
sua rea, de 2,5m, era suficiente para comportar apenas uma cama de solteiro
e um minsculo armrio de roupas.
Contudo, foi nos programas mais baratos, de dois ou trs dormitrios que
podemos perceber a definio de uma tipologia mnima de apartamento, j
esboada em dcadas anteriores. Apesar do mercado dispor apartamentos de
dois e trs dormitrios das mais diversas solues e reas, podemos notar a
constituio de tal tipologia: acesso nico unidade, sala de dois pequenos
ambientes, cozinha, rea de servio, banheiro de servio, dois ou trs
dormitrios e banheiro social. As variaes desta tipologia so: a presena de
entrada de servio pela cozinha, de cmodos de empregados, e de sute.
Nos apartamentos de trs dormitrios, verificamos, em incipientes casos,
a presena de um dormitrio dotado de duas portas, uma orientada para a rea
48
de servio e outra para o corredor de distribuio dos dormitrios. Isto indica a
possibilidade dupla de uso: dormitrio de empregada ou dormitrio da famlia.
Seria o dormitrio reversvel, j aparecendo nos apartamentos dos anos de
1970, e que se tornaria bastante recorrente na dcada de 1980, nota-se que o
reversvel situa-se entre duas reas (ntima e de servios) permitindo o aumento
de rea de uma ou outra, ou a comunicao entre elas.
Comprar ou mesmo alugar qualquer tipo de apartamento na cidade de
So Paulo, nos anos de 1970, no parecia difcil. Os maiores jornais em
circulao apresentavam suas pginas repletas de anncios dos mais variados
tamanhos e programas. Em meio ao chamado milagre econmico, alm de
empresas consolidadas, inmeros profissionais liberais se arriscavam no
mercado da construo de edifcios de apartamentos, fazendo surgir uma gama
variadssima de nomes de escritrios de engenharia e arquitetura e pequenas e
recm-inauguradas construtoras.

Os apelos publicitrios enfatizavam, principalmente, a localizao do imvel, o
nome do bairro e a proximidade com a recm-inaugurada linha Norte-Sul do

Fig. 11 - Planta tipo de apartamentos com
dormitrios de empregada. esquerda: Conjunto
Residencial Jardim Sumar, rua Apinages, Joo
Kon projetos, 1970. Acima: Edifcio Flvia, rua
Rodrigo Cludio, s/ identificao do autor, 1973.
Fonte: Jornal Folha de S. Paulo, 20/03/1970 e
05/03/1973.

49
metr, alm do destaque que se dava aos apartamentos dotados de reas
verdes, playground e salo de festas: o suficiente para minimizar o estresse da
vida na metrpole. Fala-se das crianas, que poderiam brincar livremente, mas
ainda no se enfatiza a questo da segurana, mencionada somente em raros
casos.
Iniciou-se, nesta poca, uma profuso de estilos arquitetnicos que
dotavam as fachadas dos edifcios de apartamentos com formas variadas. Alm
do estilo mediterrneo, retomaram-se alguns elementos do estilo neoclssico e
do colonial americano e brasileiro, na maioria dos casos mal desenhados e mal
executados.

Segundo Villa, 2002, na dcada de 1980, a cidade de So Paulo e a
maioria das cidades maiores, viram consolidar-se com um quadro bastante
definido das tipologias bsicas de apartamentos disponveis no mercado
imobilirio. A diversidade de reas das unidades ainda era grande. J os
programas e as solues projetuais seguiam, na maioria dos casos, basicamente
quatro configuraes
3
: apartamentos de um dormitrio ou tipo kichinettes;
apartamentos de dois e trs dormitrios subdivididos em menores - que
apresentavam um modelo reduzido de sala, cozinha, rea de servio, dormitrio
de empregada (ou no), banheiro e dormitrios e os maiores - com o mesmo
programa, entretanto com a presena da sute, copa e, principalmente, salas
com reas mais generosas; e o apartamento de quatro ou mais dormitrios
com o programa amplo.
Se, nesta poca, observamos a especializao de tais configuraes,
notamos tambm importantes diferenciaes em relao s dcadas anteriores.
A mudana mais significativa diz respeito totalidade dos empreendimentos
colocados no mercado e se refere diminuio de reas dos apartamentos. Este
fenmeno, iniciado principalmente em meados dos anos 1970, tornou-se mais
evidente nas dcadas de 1980 e 1990. Segundo dados da Embraesp, entre
1980 e 1987 as reas totais mdias dos apartamentos diminuram 8% nos de 1
dormitrio, 12% nos de 2 dormitrios, 6% nos de 3 dormitrios. J nos
apartamentos de 4 dormitrios os dados indicam um aumento de rea total
mdia de 26,5%. (ver tabela a seguir)

3
Estas tipologias, ao longo das dcadas passadas, principalmente a partir dos anos de 1950, foram se
consolidando, impulsionadas, especialmente, pelos atores do mercado imobilirio, que viam nesta
padronizao uma maneira de atender fatias cada vez maiores da sociedade.
50
TABELA 1 - EVOLUO DAS REAS TOTAIS MDIAS DOS APARTAMENTOS POR NMERO DE
DORMITRIOS LANADAS NO MUNICPIO DE SO PAULO (1980-1987)
TIPO DE UNIDADE /REA TOTAL MDIA

Perodo 01 dorm. 02 dorm. 03 dorm. 04 dorm.
1980 86,70 118,98 188,31 381,84
1981 87,05 118,30 182,69 509,12
1982 88,58 113,87 202,31 409,34
1983 84,22 90,90 151,03 318,46
1984 84,65 115,20 256,20 473,48
1985 89,11 120,52 232,46 410,90
1986 88,09 110,63 190,09 377,99
1987 79,65 105,06 177,64 482,92
Fonte: Embraesp. Informativo Imobilirio. Relatrio Anual. So Paulo, fev. 1988, p.19.

As causas desta reduo de rea so inmeras e complexas, entretanto
sabe-se que o crescente mercado de apartamentos destinado a classes de
menor renda e a possibilidade de maior lucratividade dos incorporadores
imobilirios resultou em disponibilizar no mercado apartamentos menores. Isto
pode ser percebido de maneira mais caracterstica a partir do final da dcada de
1980. Segundo Tramontano, por um lado, verdade, um empobrecimento
generalizado da populao aps tantas crises, pacotes e planos econmicos.
Por outro, um real e constante aumento do nmero de consumidores que no
possuem as mesmas fortunas da elite de anto, mas que se dispem a
empenhar-se financeiramente para obter a to sonhada casa prpria, abrindo,
para isso, magras carteiras. O mercado imobilirio - tanto o de unidades
particulares quanto o de unidades pblicas - reagiu oferecendo casas e
apartamentos cada vez menores e desprovidos de equipamentos, na esperana
de chegar a um produto pelo qual o consumidor-alvo pudesse pagar. Basta ler
matrias especializadas e anncios nos jornais da poca para dar-se conta
dessas mudanas. Os bairros das grandes cidades foram inundados por
lanamentos de apartamentos pequenos que insistiam em abrigar famlias
nucleares inteiras em reas cada vez menores (TRAMONTANO, 1998: 279).
Esta reduo de reas dos apartamentos, principalmente de dois e trs
dormitrios, pode ser verificada atravs de um exame das solues espaciais,
como paredes encontrando-se a 45, em planta, pias de banheiros e boxes
chanfrados, sempre com o intuito de ampliar a usabilidade dos espaos.
Segundo Villa, 2002, a grande novidade nos apartamentos desta poca
foi a tipologia do terceiro opcional, cmodo com funo reversvel, que
comeava a garantir, no mercado imobilirio, lugar de destaque absoluto que
ocuparia ao longo de toda dcada de 1980, em apartamentos para todos os
bolsos. De maneira geral, as cozinhas ficaram cada vez menores em vista da
invaso dos novos eletrodomsticos, as salas foram aumentadas, ainda que s
vezes, apenas visualmente, pelo acrscimo de varandas. Na cidade de So
51
Paulo, nesta poca, foi crescente o nmero de apartamentos dotados de
varandas, que funcionavam como um diferencial para o apelo de vendas e
sugeriam uma ampliao da rea da sala, alm de permitirem um maior contato
com o exterior.

Na contramo da reduo de rea ocorrida nos apartamentos de um, dois
e trs dormitrios, a rea das unidades de quatro dormitrios aumentou
significativamente. Em meio s pontuais crises econmicas ocorridas no pas
durante a dcada de 1980, a produo de grandes apartamentos caros manteve
boa parte das incorporadoras e vendedoras no mercado. Oferecia-se um produto
caro parcela da populao que sofria menos com as crises, e que mantinha,
portanto, poder de compra. A atividade imobiliria do perodo de 1983 a 1986
nos aponta um redirecionamento da produo de empreendimentos
habitacionais para setores de mais alta renda, concentrando a produo em
bairros mais valorizados (CARDOSO, 1996).
Outra razo desta escolha pode estar associada crescente violncia
que assolava a metrpole paulistana e ao apelo publicitrio que mostrava o
condomnio de apartamentos como um local imune aos seus efeitos. No final dos
anos 1980, no eram poucos os anncios que se utilizavam deste expediente.
Mas apesar de tudo, a questo da segurana ainda dividia espao nas
chamadas publicitrias com outros itens, principalmente os materiais de
acabamento e novidades. A palavra segurana comea a aparecer em anncios

Fig. 12 - Planta de apartamentos com dormitrio reversvel. edifcio
rua Bernardino de Campos, 1983, s/ identificao do autor, 1983. Fonte:
Jornal Folha de S. Paulo, 16/03/1983.

Fig. 13 - Edifcio Studium 77, rua Edson, s/ identificao do
autor, 1982, planta tipo. Fonte: Jornal Folha de S. Paulo,
18/03/1982.

52
em 1982
4
, aumentando gradativamente seu destaque at chegar ao final da
dcada dividindo o foco com outros atrativos como armrios embutidos,
carpetes, produtos de acabamento, garagens privativas, cozinhas american
style, alm do acesso a novas mdias como antena coletiva de TV, FM e
interfone, e, a partir de 1985, do computer hall espao supostamente destinado
ao recm-domesticado computador.

1.1.3 O processo de verticalizao na cidade de Ribeiro Preto e a
transferncia do modelo de morar paulistano em alturas

Com as caractersticas predominantemente horizontais, desde sua
fundao oficial em 1856, a cidade de Ribeiro Preto passa por um processo de
urbanizao acelerada mantendo um traado ortogonal, em quarteires. As
construes de habitaes, a partir de 1921 baseadas pelo Cdigo de Posturas,
que visava basicamente garantir a salubridade dos ambientes e da

4
Em pesquisa no jornal Folha de S. Paulo, o de maior circulao na capital paulista, constatou-se que a
palavra segurana foi mencionada em anncios publicitrios de apartamentos, pela primeira vez, em 1982.

Fig. 14 - Edifcio Vol Doiseau, Morumbi, Construtora Olmpia, 1985, planta tipo. Fonte: Jornal Folha de S. Paulo, 05/07/1985.

53
determinao do uso e ocupao do solo , comearam a sofrer um processo de
especulao imobiliria. Segundo Migliorini, 1997, desde sua fundao a cidade
de Ribeiro Preto contou com a figura do fabriqueiro, seu urbanista oficial
nomeado pela igreja, que tinha o papel de controlar o crescimento da cidade,
obedecendo s determinaes eclesisticas e tambm s normas de posturas
vigentes. Com a atuao destes fabriqueiros, a cidade conseguiu se manter livre
da especulao imobiliria durante muito tempo at a implementao do Novo
Cdigo de Posturas em 1921 que acabou por dar maior importncia legislao
municipal. Paralelamente a este processo inicia-se na cidade de Ribeiro Preto
processos de especulao imobiliria, com a valorizao da regio central
decorrente do surgimento de grandes construes que representavam novas
formas de investimento para a renda gerada com o auge do caf.

Em conseqncia ao desenvolvimento econmico presenciado durante a
dcada de 1920, surgiram, na cidade de Ribeiro Preto bairros novos e o
quadriltero central inicial foi extrapolado, principalmente pela figura
empreendedora de lvaro Costa Couto. Foi atravs da figura deste senhor que,
Fig. 15 Mapa da Regio Administrativa de Ribeiro Preto, SP. Fonte: www.igc.sp.gov.br/mapras_ribpreto.htm.

54
a partir da dcada de 1930, chegaram cidade arquitetos modernistas que
haviam acabado de concluir seus estudos no intuito de elaborar seus projetos.

Foi neste cenrio alternativo, j que a crise do caf estava no auge, de
investimentos construo civil que foi elaborado o projeto do primeiro edifcio
alto de Ribeiro Preto. O edifcio Diederichsen, idealizado e de propriedade de
Antnio Diederichsen, recebeu seu alvar de aprovao em 1934 e representou
uma nova injeo de nimo no desenvolvimento da cidade (MIGLIORINI, 1997).
Apresentando um programa misto de habitao, escritrios, lojas, cinema e
hotel, o edifcio Diederichsen foi erguido com 6 pavimentos na regio central da
cidade. Sua construo deu cidade os ares de modernidade to em voga na
capital paulista expressa pelos seus edifcios altos, como o edifcio Martinelli
construdo em 1929. As referncias da capital paulista no se limitam s
questes estticas j que o programa e as tipologias de apartamentos projetadas
para o edifcio Diederichsen so semelhante a vrios edifcios construdos na
mesma poca. Segundo Bezzon, 2002, inicia-se assim a ocupao vertical do
solo urbano, atravs da viso do empresrio Antnio Diederichsen na aptido da
cidade para a prestao de servios.
Durante muito tempo o edifcio Diederichsen e uma srie de outros
edifcios altos comerciais, pblicos e institucionais foram os que mais se
destacavam na paisagem da cidade. Com a implementao do Cdigo de Obras
Arthur Saboya, em 1933, a cidade passar a se referenciar de forma mais efetiva
capital paulista, pois as adaptaes feitas para aplicao do cdigo em
Ribeiro Preto referem-se justamente ao zoneamento, sendo mantidos os
mesmos nomes indicados para So Paulo, e apenas, so alterados os

Fig. 16 Edifcio Diederichsen, construo,
inaugurado em 1937. Local: rua General Osrio
esquina com Alvares Cabral, Ribeiro Preto.
Fonte:www.ribeiraopreto.sp.gov.br.
55
permetros das mesmas. Sob esta nova legislao que os bairros foram sendo
urbanizados e ocupados ao redor do ncleo central da cidade de Ribeiro Preto.
Neste sentido importante reflexo feita por Migliorini quando afirma que (...) o
prprio processo de planejamento urbano em Ribeiro Preto sempre seguiu a
escola Haussmanniana, enquanto mediador entre a configurao da cidade, com
seus decorrentes processos de controle do desenvolvimento urbano, e as
expectativas do mercado imobilirio (MIGLIORINI, 1997: 77).

1.1.3.1 As dcadas de 1960 e 1970 e a incipiente verticalizao na cidade
referncias modernistas?

Na dcada de 1960 so parceladas grandes reas da cidade de Ribeiro
Preto havendo um crescimento ao sabor dos investimentos imobilirios, j que
poucas leis atuavam nos bairros residenciais mais nobres e de alguns
loteamentos que incluam restries especficas registradas em cartrio.
Segundo Migliorini os resultados negativos desta falta de controle urbano foram
mais evidentes nas reas onde surgiram os edifcios verticalizados, j que
poucas restries feitas pelo Cdigo Arthur Saboya quanto ocupao dos
lotes, na grande maioria das vezes era desconhecida. Neste contexto foi
aprovada a lei Municipal n 3274/77 que trazia novas exigncias para a
construo civil de edifcios altos, notadamente no quadriltero central rea na
qual continuou a ser facilitada a construo dos mesmos, j que nela no
haveria exigncias relativas a recuos laterais. A lei vai introduzir limites de altura
em funo da largura das vias, coeficiente de aproveitamento mximo e outras
exigncias tcnicas especficas para a construo de edifcios verticalizados
(MIGLIORINI, 1997).
De maneira geral as modalidades de habitaes construdas na cidade
at a dcada de 1960 se restringiam moradia trrea ou assobradada
caracterizando uma paisagem basicamente horizontal. A modalidade
habitacional em edifcio de apartamento ser efetivamente incorporada
dinmica urbana da cidade de Ribeiro Preto somente na segunda metade da
dcada de 1980. Segundo Migliorini, 1997, a partir de 1950 o nmero de
edifcios altos cresce aos poucos, sofrendo queda no perodo de 1965 a 1974,
retomando progressivamente o seu crescimento aps 1975, culminando na
segunda metade da dcada de 1980 com a construo de 87 edifcios (ver
tabela 02). Ainda indica a autora que at a dcada de 1960 era muito pequeno o
nmero de apartamentos de fins residenciais construdos no quadriltero central,
56
havendo um claro predomnio das edificaes comerciais e de uso misto. Na
dcada de 1960 ocorre um sensvel aumento na oferta de apartamentos
residenciais, que cai um pouco na primeira metade da dcada de 1970 e volta a
subir a partir de 1975, atingindo uma mdia de 40 unidades por edifcio na
dcada de 1990.

As referncias modernistas neste perodo podem ser percebidas
notadamente nas construes unifamiliares de residncias, alm dos edifcios
comerciais e institucionais verticais que foram construdos no centro da cidade.
Entretanto a cidade, neste momento, j demonstrava atravs da elaborao do
Plano Diretor do Municpio, aprovado no ano 1960, certa preocupao com o
adensamento vertical e o uso destes equipamentos na cidade, talvez prevendo
sua intensificao nas dcadas posteriores. Segundo Bezzon, 2002, a Lei n 977
deste plano, aprovar a Reserva de rea destinada playground nos edifcios a
serem construdos para apartamentos conteno do espao mnimo de 20%
sobre a superfcie total do terreno. Esta exigncia excetua as construes com
menos de quatro pavimentos a as que estiverem em praas pblicas ou em suas
Fig. 17 Mapa das principais ruas e avenidas de Ribeiro Preto. s/ escala . Fonte: www.fcfrp.usp.br/MAPARP1.GIF.
57
imediaes, at um raio de cem metros, desde que aquelas possam ser
freqentadas por crianas e contenham reas livres suficientes.
Na cidade de Ribeiro Preto durante a dcada de 1970 o
desenvolvimento urbano apresentar ndices surpreendentes chegando a 20
construes aprovadas por dia em 1975. Todo este efervescente mercado
imobilirio somado idia de que novos tempos requeriam novas posturas
culturais e sociais baseado em uma viso modernizadora e higienista a cidade
ser dirigida com uma legislao de zoneamento excludente que beneficiar
sempre os interesses da elite urbana ribeiro-pretana. Segundo Bezzon, 2002,
foi aprovada a Lei Municipal n 3274/77 que definia algumas exigncias para a
construo de edifcios altos no quadriltero central, estimulando o crescimento
vertical da cidade. O quadriltero central continuava a oferecer situao
desejada para o mercado imobilirio na construo de edifcios altos, pois
obedecia ainda o Cdigo Sanitrio Estatual que permitia que as edificaes
fossem construdas ocupando as divisas laterais. J fora do quadriltero central
os recuos laterais para vizinhos eram de H/2, tornando pouco sedutora a
implantao de edifcios altos nestas reas. De acordo com Migliorini, 1997,
problemas de vrias ordens foram gerados por esta ocupao no sentido que as
reas centrais so aquelas que apresentam as redes de infra-estrutura mais
antigas e de menor capacidade, que possuem ruas mais estreitas e que abrigam
os principais edifcios de interesse histrico e cultural da cidade, sendo, portanto
menos indicadas para serem verticalizadas.
Este cenrio apresentas-se no perodo do milagre econmico, um dos
momentos de maior crescimento vertical do centro da cidade. No diferente do
mercado imobilirio paulistano, o SFH (Sistema Financeiro de Habitao) BNH
(Banco Nacional de Habitao) ir privilegiar o capital produtivo atendendo aos
empresrios da construo civil, os agentes imobilirios e grandes proprietrios
de terra. Segundo Bezzon, 2002, esta poltica foi uma das grandes
estruturadoras do mercado imobilirio, constituindo grande concentrao de
renda e privilegiando a produo de habitao para as classes mdia e alta.
Os modelos de apartamentos produzidos por este mercado sero
amplamente referenciados na produo paulistana, utilizando as mesmas
tipologias bsicas encontradas ali. Desta forma observam-se apartamentos
destinados classe mdia e alta com programas maiores e menores, entretanto
apresentando a mesma referncia tripartida de organizao dos espaos
internos. Alguns dados em relao ao nmero de unidades por andar nos indica
o redirecionamento, a partir de 1975, no mercado imobilirio ribeiro-pretano em
58
direo a camadas mais altas da sociedade na produo de edifcios de
apartamentos no quadriltero central. Os nmeros mostram que no incio da
dcada de 1970 o nmero mdio de unidades por andar era de oito
apartamentos, aumentando entre o perodo de 1970 a 1974 e caindo para 5 a
partir de 1975. Isto nos faz crer que os apartamentos oferecidos a partir de 1975
ofereciam reas maiores destinadas s classes mais altas da populao
(MIGLIORINI, 1997).
Os equipamentos de uso coletivo que diferenciaram a produo
ribeiro-pretana da paulistana, na medida em que a maioria dos edifcios
lanados na cidade de Ribeiro Preto ter apenas reas ajardinadas e salo de
festas como um tipo de hall de entrada do edifcio, enquanto o mercado
paulistano j oferecia na dcada de 1970 vrios itens de uso comum aos
moradores de apartamentos. Outra similaridade com o edifcio de apartamento
paulistano reside na imagem de modernidade que este atrela atravs dos
materiais de acabamento novos, decorao suntuosa, localizao privilegiada,
segurana que oferece, etc. Neste sentido as caractersticas modernistas
tambm sero incorporadas neste repertrio.

TABELA 2 EDIFCIOS VERTICALIZADOS DO QUADRILTERO CENTRAL DE RIBEIRO
PRETO: NMEROS GERAIS
perodo n de
edifcios
rea
construda
n de aptos pop. estimada
acrescida por
perodo
(residentes)
1930 - 1939 1 10.789.10 99 415.80
1940 - 1949 1 6.734.00 0 -
1950 - 1954 5 9.875.00 0 -
1955 - 1959 5 11.612.59 28 117.60
1960 - 1964 17 97.844.34 352 1.478.40
1965 - 1969 9 46.686.28 222 932.40
1970 - 1974 12 67.052.07 296 1.243.20
1975 - 1979 27 162.219.14 777 3.263.40
1980 - 1985 33 162.557.95 775 3.255.00
1985 - 1989 86 445.054.46 2436 10.231.20
1990 - 1996 62 367.859.67 2439 10.243.80
TOTAIS 258 1.388.293.60 7424 31.180.80
Fonte: Migliorini, 1997, p. 93.

1.1.3.2. A dcada de 1980 e o intenso processo de verticalizao na cidade
consolidao de uma modalidade de moradia

O incio da dcada de 1980 marca um intenso processo de verticalizao
na cidade com um quadro legislativo alterado na medida em que promulgada a
Lei Complementar 4889/86 que traz novas exigncias com relao aos recuos e
ao direcionamento das reas internas das edificaes verticalizadas (ver quadro
59
01). Segundo Migliorini, 1997, esta nova lei se curvava s presses do mercado
imobilirio que j tinha escolhido a parte mais alta do quadriltero central como
fonte segura de novos investimentos.

QUADRO 1 LEI SOBRE EDIFCIOS VERTICALIZADOS NA CIDADE DE RIBEIRO PRETO:
PRINCIPAIS DIFERENAS
LEI 3274/77 LEI 4889/86
Zonas para
Edifcios Altos
Quadriltero Central Quadriltero Central, Vila Seixas, parte do
Campos Elseos, parte da Vila Tibrio
Recuos
obrigatrios
Aplica-se o Decreto Estadual
12.342/78
Frente: 4m
Lateral esquina: 4 m
Lateral vizinhos: 1,5m
Altura do
edifcio
Acima de 10m: piso trreo ao teto
do ltimo pavimento
(H) = 2x largura da rua x recuo
frontal
Acima de 10m: piso trreo ao teto do ltimo
pavimento
(H) = 2, 5 x largura da rua x recuo frontal
rea construda 4x rea do terreno 6x rea do terreno
Usos
permitidos nos
recuos
Apenas tratamento paisagstico Tratamento paisagstico, prgolas, piscinas,
quadras descobertas, jardineiras, varandas em
balano, guarita.
Recuos dos
edifcios baixos
Aplica-se o Decreto Estadual
12.342/78
Frente: 4m
Lateral p vizinhos: H/4
Vagas para
estacionamento
em edifcios
altos
comerciais e de
servios
Tabela de vagas que considera
automveis, veculos utilitrios e
caminhes
Exige apenas vagas para automveis
Determinou tamanho mnimo da rea de servio
Locais para guarda de lixo, depsito de materiais
de limpeza, vestirio par funcionrios.
Posturas para edifcio-garagem
Fonte: Migliorini, 1997: 79.

Com esta Lei incentivou-se, mais ainda, a construo de edifcios
verticais no quadriltero central e em novas reas da cidade permitindo maiores
taxas de ocupao expandindo-se sua construo para a Vila Seixas, jardim
Paulista, Repblica, parte dos Campos Elseos e parte da Vila Tibrio. O
mercado imobilirio atento ao processo de metropolizao alicerava novas
reas para sua atuao frente ao crescimento populacional desenfreado a que a
cidade estava sujeita, principalmente decorrentes da migrao recebida com o
fator favorvel ao desenvolvimento, diante do grande nmero de construes
existentes que abrigavam mo de obra barata e desqualificada (BEZZON, 2002:
63).
Neste momento, influenciado nacionalmente pelo fim do milagre
brasileiro, as crises econmicas e sociais se agravaram. Entretanto foi o setor
tercirio que se fortaleceu na cidade de Ribeiro Preto com a inaugurao do
primeiro grande Shopping Center em 1981, o Ribeiro Shopping, localizado no
eixo virio sul que se transformar rapidamente em corredor comercial.
Pode-se perceber que a partir da segunda metade da dcada de 1970
houve um aumento considervel na produo de edifcios de apartamentos na
60
cidade de Ribeiro Preto localizadas. Entretanto durante o perodo de 1985 a
1989 que ocorre um boom na produo destes edifcios com um aumento
significativo no total de unidades de apartamentos construdas pelo mercado
imobilirio nesta cidade, chegando ao nmero de 2439 unidades construdas
(ver tabela 02). Nota-se, at ento que a produo de edifcios de apartamentos
at o incio da dcada de 1990 ficar restrita predominantemente rea central
da cidade, especificamente no quadriltero central. J os outros bairros citados
na Lei 4889/86 tambm sero verticalizados em um ritmo bastante diminudo em
relao ao desenvolvimento vertical das reas centrais.

O que se pode notar que nestes bairros houve o desenvolvimento de
uma padro de edifcio de apartamento com no mximo 3 pavimentos, os
Fig. 18 Edifcio de 3 pavimentos construdo em bairro destinado
classe mdia. esquerda Edifcio Accias, Jadim Paulista de
1988, Construtora Copema, Ribeiro Preto.
Fonte:www.copema.com.br.
Fig. 19 direita Edifcios Marisa, c/ 3 pavimento e programa
bsico de trs dormitrios destinados classe mdia. Antes
de optar pelo padro de construes residenciais com
incorporao e construo de condomnios verticalizados, a
Construtora Copema construiu sessenta apartamentos no
sistema de preo de custo (o valor do apartamento era
definido a partir do custo da obra). Desta forma foram
construdos cinco edifcios: Marisa, Accias, Manac, Costa
do Sol e Verdes Mares. O edifcio Marisa, localizado na rua
Jos Cagnolatti, possui seis apartamentos com rea til de
105 m2 cada, 3 dormitrios e que hoje est cotado no
mercado R$ 75.000,00. Fonte: www.copema.com.br.

Fig. 20 esquerda Edifcio Verdes Mares.
Quando este prdio foi lanado a Copema
j comeava a ser conhecida no mercado
imobilirio local. Localizado na rua Arnaldo
Victaliano, que at ento era pouco
habitada e hoje est repleta de edificaes
com tendncia a verticalizao, ele
representa o pioneirismo e a ousadia da
empresa em sair frente, descentralizando
as construes na cidade. Esta mesma
concepo seria seguida mais tarde no
bairro Santa Cruz. O Verdes Mares possui
18 apartamentos, tambm com trs
dormitrios, rea de lazer etc. A entrega
dele foi feita entre 1988 e 1989.
Fonte: www.copema.com.br.

61
chamados predinhos de bairros destinados uma classe mais baixa da
sociedade (classe mdia baixa). A produo deste padro de habitao foi
potencializada pelo mercado informal de pequenos e mdios empreendedores,
que identificaram neste mercado a possibilidade de sucesso e lucro, j que a
cidade crescia a cada minuto e a demanda por habitaes mais baratas era
enorme a partir da dcada de 1970.
Esta produo potencializada de edifcios altos no quadriltero central a
partir de 1986 consolidou uma maneira de morar em alturas na cidade de
Ribeiro Preto que foi bastante divulgada e procurada como investimento seguro
no mercado imobilirio local e regional. A cidade passou a ser um plo de
desenvolvimento de negcios imobilirios com a consolidao de vrias
empresas construtoras e incorporadoras de maior porte como a Construtora
Balbo, Construtora Jbali Aude, Cosac Empreendimentos, Construtora Lagoinha,
Construtora Encol, entre outras. Estas empresas, geralmente construtoras, na
grande totalidade dos casos, reuniro as funes de incorporadoras, produtora
de projetos (com departamentos de arquitetura e engenharia) e em alguns casos
at vendedoras, como o caso da Jbali Aude.
Em relao s tipologias produzidas neste perodo observa-se um
predomnio de apartamentos de 2 e 3 dormitrios com programas maiores,
principalmente nas reas centrais que ofereciam para pblicos mais seletos
alguns equipamento de uso coletivo como piscina, quadra, salo de festas e
playground.

Por outro lado identifica-se, principalmente nos bairros perifricos ao centro, o
predomnio de programas menores, destinados s classes mdia e mdia baixa,
inclusive com caractersticas de condomnios maiores que ofereciam alguns

Fig. 21 - O Parano foi o primeiro edifcio alto da
Copema. At ento os anteriores tinham sido prdios
de dois ou trs andares.Localizado na rua Arnaldo
Victaliano representou uma grande arrancada para a
empresa. Entregue em 1989 em apenas 14 meses (dos
18 previstos) a construo do Parano foi um grande
sucesso, pois valorizou o espao coletivo, implantando
uma rea de lazer muito ampla para os padres da
poca. O edifcio composto por 3 dormitrios, demais
dependncias e rea de lazer, que inclui piscinas, play
ground, etc. Fonte: www.copema.com.br.

62
equipamentos de uso coletivo como piscina, playground e quadra poliesportiva.
As referncias projetuais paulistanas podem ser percebidas nestas tipologias,
sempre com programas mais tradicionais, j que o mercado imobilirio via no
edifcio de apartamento um negcio ainda experimental e, portanto merecedor
de cuidados quando se tratava de lanamentos arrojados para o cenrio local.
Diante disso, nos anos 1990 desenvolve-se certo incremento nas tipologias e
identificarmos maiores referncias produo de apartamentos do mercado
imobilirio paulistano.

1.1.4 1990: a dcada em que a produo dos espaos e da arquitetura dos
apartamentos foi definitivamente submetida lgica do mercado
imobilirio

No caso da Regio Metropolitana de So Paulo, 12,6% da populao
morava em apartamentos no ano de 1994, nmero que aumentou para 17,9%
em 1998.
5
As razes de tal atitude so inmeras. Algumas delas podem estar
associadas localizao privilegiada - no caso de So Paulo a maioria dos
edifcios de apartamentos est situada em reas centrais ou circunvizinhas -,
imagem de local seguro, enfatizada pelo mercado imobilirio, e ao custo
acessvel a um nmero maior de consumidores. A dcada de 1980 tambm
mostra a importncia estruturadora do espao deste segmento, pois segundo
Meyer, 2000, dos 73,6 milhes de metros quadrados construdos totais,
acrescidos rea construda nesta dcada no municpio de So Paulo, 25,3
milhes (34%) so destinados ao uso residencial.
Percebe-se que a produo de edifcios de apartamentos na cidade de
So Paulo de alguma forma sempre esteve associada produo do capital
imobilirio. Entretanto depreende-se que desde a Lei do Inquilinato de 1942, o
ciclo completo da produo (planejamento, projeto, construo, manuteno e
ps-ocupao) destes edifcios foi gradativamente passando s mos dos
agentes do mercado imobilirio, deixando de ser objeto de estudo exclusivo e
integralmente de arquitetos e urbanistas. Durante a dcada de 1990 tal fato se
consolidou e uma gama de agentes do mercado imobilirio fortaleceu esta
segregao. Segundo Fonseca, a produo do espao da arquitetura vem
substituindo a construo de uma arquitetura do lugar por uma arquitetura
ancorada na imagem e na impresso. Adotou-se, antes de tudo a construo de
uma arquitetura que aposta na transitoriedade dos valores e referncias,

5
Fundao SEADE. Pesquisa de Condies de vida PCV. Viver em So Paulo, Seade, 1999, p. 49.
63
explicitando seu papel como mercadoria, num processo onde o espao urbano,
ele mesmo tratado, tambm, como mercadoria, simplesmente o anteparo
essencial para a reproduo do capital (FONSECA, 2004). neste contexto que
se assistiu o surgimento de solues e variaes na produo de edifcios de
apartamentos, notadamente durante a dcada de 1990.

TABELA 3 - DOMICLIOS PARTICULARES PERMANENTES URBANOS, SEGUNDO TIPOS
MUNICPIO DE SO PAULO. 1991-2000

Fonte: Fundao Seade - Fundao Sistema Nacional de Anlise de
Dados; IBGE - Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica. Censo
Demogrfico 1991, 2000.

Em geral, todos os imveis tm diminudo de tamanho, mas os
apartamentos de trs dormitrios tm se reduzido mais, segundo nmeros da
Embraesp - Empresa Brasileira de Estudos de Patrimnio. Segundo eles, em
1985, um apartamento de trs dormitrios tinha em torno de 115m, em 2000 o
mesmo programa caberia em 81m, significando uma perda de quase 30% da
rea anterior. Os apartamentos menores, de dois dormitrios, perderam 18% da
rea, vendo sua rea mdia passar de 65m para 53m, no mesmo perodo. J
os de um dormitrio ou kitchenettes ficaram 21% menores, diminuindo de 42m
para 32m. No caso dos de quatro dormitrios houve uma reduo geral de 5%,
entretanto de desenvolvimento bastante irregular no perodo, diminuindo em
alguns anos e aumentando em outros. A rea mdia desses apartamentos
passou de 191m para 181m, entre 1985 e 2000. (ver tabela 04) Essa
irregularidade sempre ocorreu, mesmo nos anos 1980, em funo, sobretudo,
das flutuaes da economia.
Os dados permitem vrias reflexes sobre a reduo destes espaos. Os
apartamentos cujo tamanho mais se reduziu foram os de dois e trs dormitrios,
talvez por serem as configuraes mais desejadas pela grande maioria da
populao paulistana, tanto pelo programa que oferecem, como pelo custo
acessvel. No af de atingir cada vez mais compradores, a soluo para baratear
o preo final dos apartamentos foi a de reduzir suas reas, principalmente teis.
Tipos 1991 2000
TOTAL 2.487.794 2.826.603
Casa
1.950.966
(78,5%)
2.076.347
(73,5%)
Apartamento
512.660
(20,6%)
708.010
(25,1%)
Cmodo
24.168
(0,9%)
42.246
(1,4%)
64

TABELA 4 - EVOLUO DAS REAS TEIS MDIAS DOS APARTAMENTOS POR NMERO DE
REAS TEIS MDIAS (m)
PERODO
01 dorm. 02 dorm. 03 dorm. 04 dorm.
1985 40,77 64,87 114,03 191,34
1987 40,28 59,24 97,69 251,13
1989 38,08 60,11 98,72 218,09
1991 40,23 57,51 98,51 168,04
1993 39,42 55,65 82,50 175,49
1995 40,14 57,04 83,37 158,96
1997 30,87 54,63 74,93 205,53
1999 31,21 54,34 79,17 193,13
2000 31,94 53,19 80,52 180,83
Fonte: Embraesp. Relatrios Anuais. So Paulo, 2000.

Segundo Villa, 2002, para compensar as perdas de rea das unidades,
verificou-se que, a partir dos anos 1970, os empreendimentos, principalmente de
alto luxo, iniciam um processo que se desenvolve com toda a fora nos dias
atuais, de valorizao da esfera coletiva dos edifcios de apartamentos,
caracterizado pelo surgimento de equipamentos de uso coletivo. Apesar dos
apartamentos produzidos nos anos 1970 ainda no apresentarem uma reduo
significativa de suas reas, foi neste perodo que aumentou o nmero de
empreendimentos dotados de playground, salo de festas, rea verde externa e
piscinas. O mercado imobilirio j havia visto nesta atitude uma forma de
valorizao de tais empreendimentos.
Ainda segundo a autora, nos anos 1980, a lista de equipamentos
coletivos aumentaria e muito, visto que, neste perodo, boa parte do mercado
imobilirio se empenhou na produo de edifcios de apartamentos de alto luxo.
Piscina com deck, sauna e salo de jogos (snooker), sala de repouso, salo de
ginstica equipado, salo de recepo decorado, bar, quadra de esportes,
lavanderia, seriam, entre outros, os atrativos dos edifcios grandes de
apartamentos desta dcada, alm dos equipamentos de segurana, como
circuitos internos e externos de cmeras, fechaduras eletrnicas, etc. Segundo
corretores de imveis, a presena destes equipamentos fazia com que a
balana pendesse para o lado destes edifcios-com-ares-de-clube quando a
dvida confrontava o comprador a apartamentos com acomodaes e
dimenses semelhantes o que no era difcil, dada a uniformidade das plantas
(TRAMONTANO, 1998: 281-2). Nos edifcios de apartamentos menores, por
razes econmicas, os equipamentos de uso coletivo se restringiam a pelo
65
menos um playground e um salo de festas qualquer projeto desta poca
deveria ter pelo menos um salo de festa, mesmo que fosse mnimo.
Vrias razes podem estar por trs de tais escolhas. Entretanto
Tramontano, 1998, nos aponta duas razes importantes que se desdobrariam
nas dcadas seguintes. De um lado, a extrema preocupao com o prprio
corpo, sub-produto do individualismo, que se acentuava na medida em que o
grupo familiar perdia importncia social, e que, segundo os corretores de
imveis, estava associada ao lazer, principalmente ao lazer coletivo. Esta
tendncia de supervalorizao da esfera coletiva do edifcio j estava em curso,
j que piscinas e quadras no custavam muito caro e davam status aos
moradores. De outro lado, a violncia das grandes cidades alcanava nmeros
expressivos e amedrontava boa parte da populao, principalmente os mais
ricos, que preferiam deixar seus filhos acompanhados de suas babs brincando
em seus prdios cercados e sob vigilncia, do que nas praas consideradas
perigosas e desprotegidas. Tais razes conduziam, cada vez mais, valorizao
dos espaos coletivos dos edifcios, tornando estes empreendimentos
verdadeiras fortalezas.
Percebidas as necessidades e anseios dos moradores, o mercado
imobilirio tratou logo de dotar os empreendimentos no s de espaos para
crianas como tambm dispositivos de segurana avanados que no pararam
mais de se superar. O professor arquiteto Silvio Macedo enxerga esta questo
pelo prisma das alteraes das exigncias e necessidades do consumidor em
funo das ofertas do mercado. No perodo de 1980 a 1986, quase todos os
novos prdios de apartamento de So Paulo continham, pelo menos, um
reduzido playground, condio no exigida h alguns anos atrs, o mesmo
podendo se dizer de muros, recuos laterais e at piscinas. Estas alteraes se
processam medida que novos produtos surgem no mercado, fazendo com que
solues aceitveis h dez anos atrs ou menos sejam inaceitveis ou pouco
vendveis em um momento mais recente (MACEDO, 1991 apud
TRAMONTANO, 1998: 283).
Durante a dcada de 1990, Villa, 2002, indica que os conceptores de
edifcios de alto luxo no mediam esforos para ver seus empreendimentos
comercializados, j que piscinas, playground, salo de festas, sauna, ducha e a
sala de musculao faziam parte da maioria dos edifcios de apartamentos
mdios da cidade de So Paulo, em diferentes medidas, dos mais baratos aos
mais sofisticados. O repertrio de equipamentos ampliou-se, passando-se a
oferecer tambm piscinas aquecidas e decks de madeira, a separao dos
66
sales de festas e de jogos para crianas e adultos -, acrescentou-se sauna
sala de massagem e introduziu-se a sala com home theater, churrasqueira e
fornos de pizza.

Se, por um lado, na dcada de 1980, na maioria dos anncios
publicitrios de ofertas de apartamentos para venda, a nfase era dada sobre o
produto materiais de acabamento, interfones, armrios embutidos de tal
madeira, elevadores de tal marca, etc -, a partir de meados da dcada de 1990,
os estilos de vida comearam a ser valorizados. No bastava que os edifcios de
apartamentos fossem dotados de variada gama de equipamentos coletivos.
Tornava-se importante explicitar de que forma estes poderiam influir no status
social dos moradores. Itens essenciais para se viver bem passaram a ser
enfatizados na maioria dos lanamentos de apartamentos da cidade de So
Paulo. Entre os mais comuns est a presena de reas verdes, agora como uma
opo de lazer, desenhada por paisagistas conhecidos. Uma vida supostamente
mais agradvel e mais prxima da natureza passou a ser oferecida atravs da
implantao de plantas frutferas em meio a gazebos, viveiros de pssaros,
quiosques para permanncia e recreao infantil. Esta opo foi bastante
utilizada pelos conceptores de edifcios de apartamentos, j que custava muito
pouco dotar as reas externas de tais empreendimentos de jardins e o preo
final do condomnio era reduzido em funo do baixo custo de manuteno das
reas, em lugar, por exemplo, das piscinas. Resultados expressivos foram
obtidos nas vendas desses empreendimentos, j que ofereciam a uma
populao carente de espaos verdes e estressada pelo contato dirio com os
males da cidade grande, a imagem de um pequeno paraso particular. Vale notar
que as piscinas continuam a existir e a constiturem itens de valorizao,
entretanto, ultimamente, tem-se optado, com freqncia, pela piscina de uma
nica raia, mais barata, sublinhando-se seu carter prioritariamente de exerccio
fsico.

Fig. 22 - Conjunto Portal da Cidade, Ruy Ohtake,
1986, foto da rea de lazer do conjunto. Fonte:
Farias, 1994.

67

Nos anos 1990, ganharam fora os chamados condomnios verticais que
ofereciam, alm das reas verdes e sistemas de segurana, uma gama
infindvel de equipamentos de uso coletivo. Segundo matria do Jornal Folha de
S. Paulo, os lanamentos valorizavam instalaes de lazer como sala de
ginstica, quadras e ciclovias, que deixavam de ser atrativos exclusivos dos
condomnios de alto padro.
6
Inmeros empreendimentos deste porte foram
lanados nestes anos, em diferentes reas da cidade, destinando-se, na maioria
dos casos, a uma classe mdia que no dispunha de condies econmicas
para freqentar clubes e restaurantes, e que via nessa opo de moradia o
conforto, a segurana e o lazer a preos reduzidos.

Segundo Villa, 2002, novas frmulas de habitao foram-se delineando
por iniciativa do mercado imobilirio que, auxiliado pelos profissionais de
marketing, estava atento s transformaes em curso do perfil dos usurios. O
nmero de descasados, solteiros, DINKs, casais com mais idade cujos filhos j
saram de casa e idosos que viviam solitariamente havia aumentado
significativamente nas ltimas dcadas, principalmente nos grandes centros
urbanos e o mercado tratou de contempl-los, segmentando seus projetos. Em
meio s configuraes convencionais, vieram os flats, Lofts, Butler-services e
uma valorizao das antigas kitchenettes
7
. Consolidaram-se os flats, com rea
til mdia de 30m, que representavam uma mistura de habitao e hotel,
oferecendo aos moradores, ou locatrios, a condio de possuir um espao
individualizado e privado, servido por facilidades de um hotel, alm de
representar uma forma de investimento e renda. Tais apartamentos foram
dotados de servios como fax, computadores com acesso internet,
atendimento, salas de reunio, secretrias em pool, office-boy, etc.
Tanta comodidade logo se estendeu aos programas de trs ou mais
dormitrios. As incorporadoras equiparam os edifcios de apartamentos mdios
com infra-estrutura de hotelaria, criaram-lhes fachadas chamativas, implantando-
os em grandes terrenos em bairros da elite, dotando-os de servios de
lavanderia, administrao, cozinha, transporte, baby-sitters, etc, e lanaram os
primeiros flats familiares em So Paulo. Os chamados Butler service atendiam

6
Jornal Folha de S. Paulo, 19/02/1994.
7
Como o foco de pesquisa deste trabalho o apartamento, no nos aprofundaremos nestas novas
modalidades de habitao.
68
principalmente aos desejos das mulheres, jovens esposas que no estavam
mais preocupadas apenas com os filhos e marido, mas tambm com sua
realizao profissional. As facilidades, como destacavam as matrias
publicitrias de tais empreendimentos, eram inmeras, desde governana,
servios de compra em supermercado, lavagem de carros e de roupas, at
cabeleireiros.
Ainda segundo a autora, dividindo espao com os flats e com os
tradicionais apartamentos de um dormitrio, os lofts ganharam lugar no mercado
imobilirio paulistano a partir dos anos 1990. Verso reduzida do loft norte-
americano, estes apartamentos menos compartimentados, em geral em dois
pisos, sendo o piso superior um simples mezanino aberto para o estar, com
espao de dormir mais banho, possui, em geral, reas que variam de 30m a
120m. Novamente observa-se, uma estratgia de mercado que busca vender
mais caro apartamentos menores. O fato de o prdio oferecer servios comuns
destinados a moradores mais ricos, ainda que seja mais comum em edifcios de
pessoas ss.

J os apartamentos de um dormitrio, destinado aos mais pobres,
aumentaram sua participao no cenrio imobilirio paulistano a partir do final
dos anos 1980, de 8% em 1987 a 11,6% em 1991.
8
Os chamados prdios-
gabiru, localizados em reas privilegiadas da cidade, confinavam, em 1991, 300
mil paulistanos, geralmente jovens de alta renda que preferiam imveis
minsculos a ter que morar na periferia. O aumento na venda destas unidades,
novas ou no, refletia a queda do poder aquisitivo da classe mdia. Aps o final

8
EMBRAESP, citada no Jornal Folha de S. Paulo, 15/12/1991.

Fig. 23 - Perspectiva ilustrada, pea publicitria do Loft So Paulo I, 1999. Esta a configurao, freqentemente, utilizada para os
chamados lofts brasileiros. Fonte: Jornal Folha de S. Paulo, 14/05/1999.

69
do Plano Cruzado, em 1987, o mercado no parou mais de ofertar tais
apartamentos.
9
Vale observar que, de maneira geral, os apartamentos de 1
dormitrio para os ricos so os lofts - que nada tm de lofts -, os flats - sem,
oficialmente, serem flats -, e os apartamentos convencionais mais raros.
Outro recurso utilizado pelos vendedores de edifcios de apartamentos
sob o pretexto de responder diversidade de perfis familiares, foi o de oferecer,
ainda na fase pr-construo, opes de organizao interna das unidades. Uma
boa parte dos lanamentos de edifcios de apartamentos de trs dormitrios da
cidade de So Paulo apresentava, a partir do final da dcada de 1990, as
chamadas plantas flexveis.

Eram colocadas disposio dos compradores vrias opes de planta
interna, que, nos dizeres mercadolgicos, atendiam melhor s necessidades e o
estilo de vida de cada um. O problema destas plantas manterem a estrutura
convencional de cmodos monofuncionais e a tripartio social-ntimo-servios,
sem questionar se esse modelo ainda adequado aos modos de vida
contemporneos. Algumas possibilidades de reorganizao oferecidas limitam-
se alterao do uso de alguns cmodos. Outras pressupem o deslocamento
de portas, a construo ou no de certas paredes, diferentes possibilidades de
uso para o dormitrio de empregada. s vezes chega-se a oferecer uma centena
de possibilidades de plantas. Trata-se, no entanto, de uma flexibilidade inicial,

9
Prdios-gabiru confinam mais de 300 mil paulistanos, Jornal Folha de S. Paulo, 15/12/1991.

Fig. 24 - Edifcio rua Aimber, Roberto Candusso, 1999, planta tipo e opes de plantas. Fonte: Candusso, 2000.

70
controlada pelo projeto, e que pode ser bom, e muitas, vezes, por se utilizarem
de painis leves para divisrias, permitem alteraes futuras sem grandes
reformas.
Segundo Villa, 2002, analisando tanto as novas tipologias de
apartamentos como as tradicionais utilizadas no mercado paulistano, notamos
que a tripartio dos espaos da habitao em reas social, ntima e de servios
insiste em dominar os partidos arquitetnicos, mesmo quando se trata de
unidades que no se destinam a famlias nucleares. A resposta do mercado tem
sido, via de regra, uma associao entre o modelo habitacional burgus
oitocentista e o modelo funcional veiculado pela arquitetura Moderna. Entretanto,
algumas destas novas configuraes apresentam solues que caminham para
a integrao dos espaos e sobreposio das funes, como o exemplo dos
apartamentos pequenos onde a sala de estar se funde com a cozinha,
separadas, s vezes, apenas por uma mesa de refeies fixa, apesar desta
soluo no ser uma inovao recente, j que as chamadas cozinhas
americanas se difundiram na dcada de 1920.

1.1.5 E a sociedade em constantes mudanas...

A partir do final dos anos 1960, em grande parte do mundo
ocidentalizado, novos formatos de grupos domsticos passaram a ter uma
participao mais expressiva no total de grupos dividindo espao nas estatsticas
com famlia nuclear. Famlias monoparentais, casais DINKs - Double Income No
Kids -, unies livres incluindo casais homossexuais -, grupos coabitando sem
laos conjugais ou de parentesco entre seus membros e a famlia nuclear
renovada. Ainda dominante nas estatsticas, esta famlia renovada comeava, no
entanto, a passar por transformaes que levaram a uma maior autonomia de
seus membros, e ao declnio da autoridade dos pais. (TRAMONTANO, 1998:
196).
Este processo de modernidade tem ocorrido de maneira muito
semelhante tanto no Brasil quanto em pases mais industrializados. O processo
de alterao de modos de vida , aparentemente, irreversvel, conforme
apontam diversos autores em todo o mundo, e identificvel, sobretudo, em meio
urbano e, mais precisamente, em reas metropolitanas ou sob forte influncia
cultural de metrpoles, seja de maneira direta, pelo deslocamento de pessoas,
seja atravs da circulao de informaes via meios de comunicao de massa.
(TSUNOYAMA, 1993; BONVALET, 1988; BERQU, 1998).
71

TABELA 5 - DISTRIBUIO DAS FAMLIAS EM MILHARES DE PESSOAS COM PARENTESCO,
SEGUNDO O TIPO DE FAMLIA - BRASIL 1991/2000
Tipo de famlia com parentesco 1991 % 2000 %
Total 34 894 507 100,00 43 993 672 100,00
Casal sem filhos 4 203 738 12,05 5 783 250 13,14
Casal sem filhos e com parentes 610 506 1,75 881 208 2,01
Casal com filhos 20 335 906 58,28 23 915 116 54,37
Casal com filhos e com parentes 2 549 797 7,33 2 971 769 6,75
Mulher responsvel sem cnjuge e com filhos 4 265 599 12,22 6 047 643 13,74
Mulher responsvel sem cnjuge e com filhos e com parentes 936 459 2,68 1 542 017 3,51
Homem responsvel sem cnjuge e com filhos 503 986 1,45 762 869 1,73
Homem responsvel sem cnjuge e com filhos e parentes 132 377 0,37 187 324 0,43
Outro
10
1 356 129 3,88 1 902 476 4,32
Fonte: Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica (IBGE), Censo Demogrfico, 1991/2000.

As alteraes da famlia brasileira contempornea vm sendo assunto em
diversas publicaes nos meios de comunicao de grande circulao, como a
revista VEJA
11
, jornal Folha de S. Paulo
12
, alm de excelentes publicaes de
demgrafos, socilogos e arquitetos.
Conforme aponta a demgrafa Neide Patarra, um primeiro indicador das
mudanas em curso so as flutuaes da taxa de fecundidade. Na dcada de
1960, considerando-se o conjunto da populao brasileira, esta taxa foi alta, de
5,8 filhos por mulher, caindo para 4,3 no perodo entre 1975 e 1980, com uma
diminuio de 25,9% (PATARRA, 1988, apud TRAMONTANO, 1998: 196). Os
dados para 1990 apontam um declnio ainda mais marcante, atingindo o valor de
3,5 filhos por mulher, o que significa uma queda de quase 40% em apenas 20
anos. Em relao ao Municpio de So Paulo estes dados so ainda mais
expressivos quando no ano de 2002 o nmero mdio de filhos por mulher
chegou a 1,93 (ver tabela a seguir).

TABELA 6 - TAXA DE FECUNDIDADE TOTAL - TFT (1) MUNICPIO DE SO PAULO - 1980-2002
Anos Taxa
1980 3,17
1985 2,70
1990 2,23
1995 2,24
2000 2,17
2002 1,93
(1) Nmero mdio de filhos por mulher.
Fonte: Fundao Sistema Estadual de Anlise de Dados SEADE, 1980-2002.

10
Na categoria outro esto includos arranjos do tipo avo residindo com neto ou dois irmos entre outros.
11
Revista VEJA, 17 de Maro de 1.999, p. 111113: Em apenas duas dcadas, o nmero de famlias
nucleares, composta por pai, me e filhos de um primeiro casamento, ser menor do que o de novas unies
resultantes de separaes e divrcios.
12
Jornal FOLHA DE S. PAULO, 20 de Setembro de 1998: Traz no Especial A1 a matria Famlia, uma ampla
pesquisa realizada sobre o tema no pas, feita pelo Datafolha, mostra novas formas de organizao, hbitos e
valores. Apresenta diversos dados estatsticos e grficos do Perfil da Famlia Brasileira, A Vida com Pais, O
Perfil da Amostra, Evoluo Familiar, Quem Mora com Quem, Como a Vida em Casa, Quais so os Hbitos,
Perfil dos Entrevistados, Uma Famlia cada vez Menor, etc, e ainda classifica alguns grupos domsticos:
Casados com filhos, Casados sem filhos, Solteiros que moram com os pais, Solteiros com filhos, Solteiros com
pais e filhos e Separados e vivos com filhos. Alm do DataFolha, os dados constantes da reportagem
provem de fontes como Recenseamentos Gerais e Registros Civis, do IBGE.
72

A Contagem de Populao de Meio de Dcada, feita em 1995 pelo IBGE,
tambm constatou este declnio, a fecundidade foi de apenas 2,05 filhos por
mulher nas reas urbanas paulistas, comprovando as diferenas regionais no
Brasil ligeiramente acima do Rio de Janeiro, onde a taxa foi de apenas 1,9.
(TASCHNER, 1997, apud TRAMONTANO, 1998: 265). Longe de ser um
fenmeno unicamente brasileiro, o turning point da fecundidade parece situar-se
no ano de 1965, como apontam tanto os Censos e Pesquisas Nacionais por
Amostras de Domiclios brasileiros (PNADs), como socilogos e demgrafos
europeus e japoneses (TRAMONTANO, 1998: 197).
Segundo Catherine Bonvalet, demgrafa francesa, o nmero de filhos por
casal diminuiu, na Frana, o que se deve, essencialmente, possibilidade de se
evitar gravidezes no desejadas, a partir do surgimento de mtodos
contraceptivos eficazes, como a plula anticoncepcional, disseminada em todo o
mundo - inclusive no Brasil - a partir de 1965. (BONVALET, 1988). Por trs da
queda de fecundidade encontra-se uma mulher que reivindica, entre outras
coisas, um lugar no mercado de trabalho, a liberdade de ter relaes sexuais
dissociadas da obrigatoriedade catlica de procriao, o direito de escolher
quando ter ou no ter filhos, o direito de separar-se do parceiro ou parceira.
(...) Esta nova postura feminina, respaldada pela difuso de mtodos
contraceptivos mais acessveis e eficazes, vai tornar-se passagem obrigatria de
qualquer reflexo sobre as alteraes nos padres de comportamento herdados
dos anos 1960 (TRAMONTANO, 1998: 198).
As causas diretas da diminuio do tamanho do grupo familiar em todo o
mundo ocidentalizado, incluindo o Brasil, tm sido a reduo da fecundidade e o
envelhecimento da populao. A famlia brasileira que se compunha por, em
mdia, cinco pessoas em 1960, foi se reduzindo at atingir 4,34 pessoas em
1981, 4,2 pessoas em 1987, e 3,87 pessoas em 1990. Permaneceu, contudo,
maior do que a famlia paulista mdia, que, em 1981, compunha-se j de apenas
3,98 pessoas e, em, 1990, de 3,64 pessoas.
13
Nos ltimos cinqenta anos, vem
caindo no pas o nmero mdio de pessoas por unidade domiciliar, o qual de 5,1
passou a 3,6 entre 1950 e 1995 (BERQU, 1998: 423). Segundo os indicadores
sociais do IBGE de 2005, observou-se a permanncia da tendncia da reduo
do tamanho das famlias brasileiras. Em 2004, o tamanho mdio das famlias
ficou em torno de 3,2 pessoas. Nas Regies Norte e Nordeste este nmero foi
bem mais elevado, em torno de 3,6 fruto dos elevados ndices de fecundidade

13
Dados do IBGE, So Paulo 1994, p. 14 e CASTELO BRANCO, 1989.
73
ainda detectados nestas reas -, contrapondo os 2,9 pessoas nas Regies
Metropolitanas do Rio de Janeiro e de Porto Alegre
14
.
Outra razo para o surgimento de novos grupos domsticos e do
aumento do nmero de unidades domiciliares o crescimento acentuado do
nmero de separaes e divrcios, os quais, em sua grande maioria, levam os
ex-cnjuges a demandar outro espao domstico, constituindo, ao mesmo
tempo, um novo formato familiar. Segundo Berqu, de 17,6 milhes de unidades
domiciliares em 1970, passou-se a 26,3 milhes, dez anos mais tarde, um
aumento anual de 4,1%. Dados de 1995 registram 42 milhes de unidades, o
que representa uma alta anual de 2,8% em relao a 1991. (BERQU, 1998:
422-3). Os padres de nupcialidade dos brasileiros, nas ltimas dcadas,
alteraram em alguns aspectos, mantendo-se estveis em outros: o nmero de
separaes e divrcios aumentou; a mdia das idades ao casar permaneceu
inalterada, e as unies no legalizadas cresceram na preferncia das pessoas.
(BERQU, 1998: 415). Causas diretas do aumento do nmero de formatos
familiares, os dados acima, apesar de resumidos, j mostram com clareza que
organizaes consideradas at pouco tempo incomuns envolvem hoje milhes
de brasileiros. So 3,2 milhes de mes solteiras: 1,7 milho criam seus filhos
sozinhas e 1,5 milho, na casa dos pais. Separados ou vivos com filhos so 6,1
milhes; 2,1 milhes de solteiros com mais de 40 anos ainda moram com os
pais (FOLHA DE S. PAULO, 1998: 01).
Unies livres: Este momento de relativizao da importncia do
casamento vai favorecer o interesse dos jovens pelas chamadas unies livres ou
consensuais. No Brasil, este formato familiar foi ligeiramente crescente durante a
dcada de 1960, e quase dobrou em 1970: entre as modalidades de unio das
pessoas casadas com 15 anos ou mais, a unio livre representa 6,9% em 1970,
subindo para 11,8% em 1980, mas considerando apenas os adolescentes,
aqueles que os Censos classificam na faixa dos 15 ao 19 anos de idade, os
resultados so bem mais impressionantes: 12% do total em 1970, 63% do total,
em 1995
15
.

14
Sntese de Indicadores Sociais - 2005, IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica), Rio de Janeiro,
2006.
15
Dados IBGE: Recenseamento de 1970, PNAD de 1995. Apud TRAMONTANO, 1998: 203.
74
TABELA 7 - DISTRIBUIO DAS FAMLIAS, SEGUNDO TIPOS DE ARRANJO FAMILIAR
MUNICPIO DE SO PAULO - 1989-2002
Tipos de Famlia 1989 2002
TOTAL 100,0 100,0
Casal com Filhos, com ou sem Parentes 58,1 49,9
Chefia Feminina (2) - 0,8
Chefia Masculina (1) 57,9 49,1
Cnjuge Feminino com At 34 Anos 27,1 18,2
Cnjuge Feminino entre 35 e 49 Anos 21,7 20,3
Cnjuge Feminino com 50 Anos ou Mais 9,0 10,6
Casal sem Filhos, com ou sem Parentes 13,0 13,8
Chefia Feminina (2) - (2) -
Chefia Masculina (1) 12,9 13,5
Cnjuge Feminino com At 34 Anos 5,3 5,3
Cnjuge Feminino entre 35 e 49 Anos 1,9 2,2
Cnjuge Feminino com 50 Anos ou Mais 5,7 6,0
Chefia com Filhos, com ou sem Parentes 12,6 17,1
Chefia Feminina (1) 11,0 15,5
Chefia Feminina com At 34 Anos 1,9 2,3
Chefia Feminina com 35 a 49 Anos 4,1 6,0
Chefia Feminina com 50 Anos e Mais 5,0 7,3
Chefia Masculina 1,7 1,6
Chefia sem Filhos, com ou sem Parentes 11,4 16,0
Chefia Feminina (1) 6,3 9,1
Chefia Feminina com At 34 Anos 1,3 1,4
Chefia Feminina com 35 a 49 Anos 1,3 1,7
Chefia Feminina com 50 Anos e Mais 3,6 5,9
Chefia Masculina 5,2 6,9
Demais 4,8 3,2
(1) Inclui as famlias cuja idade da cnjuge ou da chefe no foi declarada.
(2) A amostra no comporta a desagregao para esta categoria.
Fonte: SEP. Convnio Seade-Dieese. Pesquisa de Emprego e Desemprego PED

Pessoas vivendo ss (unipessoais): Nos pases ocidentalizados, morar
s parece estar sendo a opo de uma parcela crescente da populao: 25%
dos ingleses, 30% dos suos, mais de 30% dos alemes e dos suecos, na
segunda metade de 1980, j na Frana, os 20,3% de pessoas ss em 1968 so
26,7 em 1989, em Paris de 1982, quase metade dos domiclios so habitados
por uma s pessoa (BERQU, 1989: 01). No Brasil, apenas 5,9% de todas as
habitaes do pas eram ocupadas por uma nica pessoa em 1981, contra 6,7%
em 1987, no estado de So Paulo, em 1994, perfazem 7,5% do total de grupos:
seriam 7,7% se considerada toda a regio metropolitana, e 8,7% para apenas a
cidade de So Paulo.
16
Ainda segundo Berqu, entre 1980 e 1995, a taxa mdia
anual de crescimento deste formato familiar foi de 5,4%, ultrapassando muito o
do crescimento da populao total no mesmo perodo, envolvendo, em 1995,

16
Pesquisa de Condies de Vida. Fundao SEADE, 1994.
75
3.423,989 pessoas (BERQU, 1998: 432). Em 2004 registrou-se 10,9% de
unidades unipessoais na Regio Sudeste do Brasil. Esta modalidade tem
apresentado tendncias sistemtica e contnua de crescimento, visto que so
ocupadas em sua maioria por pessoas de mais de 60 anos e, em especial, por
mulheres
17
.
Famlias monoparentais (chefia c/ ou s/ filhos): O crescimento
recente do nmero de famlias monoparentais atribudo, principalmente, aos
divrcios e s rupturas de unies livres, em nmero menor, aos casos de viuvez,
a ao crescente nmero de mes solteiras, que tambm pode estar refletindo uma
nova postura da mulher com relao reproduo e estrutura familiar
(TRAMONTANO, 1998: 207). A participao das famlias monoparentais
brasileiras no total de grupos domsticos vem aumentando nas ltimas dcadas:
em 1970 era de 11,5%, passando a 13% em 1980, e 16,4% em 1987
crescimento de 42,5% em apenas dezessete anos. Em 1987, quase um de cada
cinco grupos domsticos urbanos brasileiros uma famlia monoparental: 73,8%
deles so compostos de me e filhos, 15,5% compostas por mes, filhos e
parentes, e apenas 10,5% deles so compostos por pai na posio de chefe.
(CASTELO BRANCO, 1989). Foi constatado, segundo Berqu, a partir dos anos
1960, quando se sistematizou os Censos, um aumento na sociedade brasileira
de famlias monoparentais, apresentando aspectos muito especiais: 82% delas
referem-se a famlias nucleares, s a me ou s o pai na companhia de filhos,
revela tambm 18% de coabitao de outros parentes, 89% chefiadas por
mulheres dados atualizados 1995. (BERQU, 1998: 428). Em 2002 as
famlias monoparentais somam 33,1% do total de tipos de famlia no Municpio
de So Paulo (ver tabela 7).
Uma nova famlia nuclear: Mesmo que novos formatos familiares
aumentem cada vez mais sua participao no total de grupos, a grande maioria
dos habitantes vive ainda o ciclo de vida nuclear, ao qual veio acrescentar-se,
como se diz, a etapa do ninho vazio, quando os casais ficam ss aps a partida
dos filhos. O modelo casal-com-filhos passa, em todos os pases
ocidentalizados, por dois tipos de diminuio: a do nmero de filhos, contribuindo
para a reduo do tamanho mdio dos grupos familiares, e a de sua participao
no total dos grupos domsticos 59,5% em 1987. (CASTELO BRANCO, 1989).
Outra variao desta tendncia de distanciamento do modelo convencional de
famlia so os DINKs Double Income No Kids (duplo rendimento, sem filhos),

17
IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica), Pesquisa Nacional por Amostragem de Domiclios,
2004.
76
que se aproximam do modelo pessoas ss , baseiam-se no desejo de levar
uma vida confortvel, garantida pela remunerao de ambos os componentes,
mantendo a liberdade e a sensao de uma vida de solteiro. Mas falando do
grupo majoritrio formado por pais e filhos constatamos profundas alteraes em
suas relaes internas, frente s mudanas que afetaram estas sociedades nas
ltimas dcadas. A redistribuio da autoridade, com o deslocamento da funo
de provedor para outro membro do grupo, ou at falta de consenso sobre
quem realmente o chefe, o aumento do nmero de mes trabalhando fora
pondo em cheque a prpria estrutura da famlia nuclear baseada na diviso
sexual do trabalho -, a tarefa da educao dividida ou at mesmo
descarregada - com as escolas, a independncia cada vez mais acentuada de
seus membros, entre outros aspectos, contribuindo para que a famlia deixe de
ser uma micro-sociedade, uma instituio, para tornar-se um simples ponto de
encontro de vidas privadas (TRAMONTANO, 1998: 211).

1.1.6 O mercado imobilirio nas ltimas dcadas do sculo XX

1.1.6.1 Questes antecedentes

Sobre as relaes entre o mercado imobilirio e a produo da
arquitetura, importantes reflexes foram feitas por Jrgen Habermas, 1987,
quando indicou que o Movimento Moderno, ocorrido no incio do sculo XX,
atribuiu arquitetura um papel que hoje vive sua transformao. O sculo XIX
colocou arquitetura e ao urbanismo trs desafios: (i) a demanda
qualitativamente nova de criao arquitetnica, (ii) novos materiais e novas
tcnicas de construo e (iii) a sujeio da construo aos novos imperativos
funcionais e, sobretudo econmicos. E neste ltimo item que Habermas, 1987,
salienta a incapacidade da arquitetura, e dos arquitetos e/ou projetistas, em
dominar estes condicionantes da construo do ambiente construdo, e, portanto
a incapacidade da arquitetura e do urbanismo de reformular e recriar a totalidade
deste mesmo ambiente construdo. De acordo com Fonseca, 2000, os
integrantes dos novos movimentos arquitetnicos passam a defender
intervenes localizadas com a finalidade de criar marcos que dialoguem com o
entorno dado (contrapondo-se ou integrando-se a este entorno), e no mais a
transformao do ambiente construdo a partir de um projeto total, ou do
conceito de um projeto total. margem desta discusso se produz uma
77
arquitetura, talvez a maior parte de nossa produo, definida por esses
condicionantes externos ao controle do arquiteto.
Para melhor compreenso da relao do mercado imobilirio atual com a
produo da arquitetura e do urbanismo, devemos entender de que forma estes
ltimos agregaram o valor de mercadoria. A partir do conceito de que a produo
de edifcios uma atividade que se insere no quadro de especializaes gerado
pelo processo de diviso social do trabalho, esta poder mudar atravs do
tempo. Na cidade capitalista, Topalov, 1978, indica que esta produo se insere
tanto no campo da formao da prpria cidade, como tambm no campo de
produo de mercadorias, estabelecendo uma espcie de contradio entre, de
um lado, a constituio da cidade como uma forma de socializao capitalista
das foras produtivas e, de outro, o processo privado de valorizao de cada
capital em particular. Neste sentido a concentrao urbana tambm um
conjunto de mercadorias produzidas com vistas ao lucro, com o objetivo claro de
um maior retorno para o capital investido na produo do espao. Segundo
Meyer e Haddad, 2001, vrios autores tm discutido sobre as implicaes
decorrentes do fato de que o imvel uma mercadoria
18
, entendendo-a como a
expresso material de uma das formas bsicas de relacionamento humano a
troca surgida com a diviso do trabalho, cujo excedente permitiu e provocou o
surgimento das cidades. Neste sentido o projeto passa a considerar no s a
criao de utilidade de forma, mas tambm de tempo, posse e lugar
19
.
Neste sentido Christian Topalov, 1978, analisa o processo atual de
valorizao do capital no setor imobilirio que produz e faz circular as
mercadorias imobilirias. Figura central deste processo, o promotor imobilirio,
que responsvel pela compra do terreno, elaborao do programa de uso,
contratao do arquiteto e do construtor, tem como meta final a valorizao do
capital medida pela taxa de retorno do capital investido em funo do tempo. A
partir da anlise marxista da produo capitalista existem algumas condies
bsicas para a renovao do ciclo da produo de mercadorias / acumulao do
capital: (i) momento da produo de mercadorias / explorao da fora de
trabalho e (ii) transformao do capital dinheiro em capital produtivo e
posteriormente realizada a produo transformao do capital mercadoria em
capital dinheiro realizao do valor.
Segundo Fonseca, 2000, dois limites so constatados ao capital no setor
imobilirio: a base fundiria e a solvibilidade. No caso do problema fundirio,

18
Definies de HARVEY, D. A justia social e a cidade. So Paulo: Hucitec, 1980.
19
Ver McCARTHY, E. J. Marketing. Rio de Janeiro: Campus, 1982. Apud MEYER e HADDAD, 2001: 1424.
78
todo o edifcio incorporado a um local, portanto se difere as outras produes,
j que produz mercadorias incorporadas a um local especfico (terreno). Como
conseqncia tem-se de um lado a possibilidade de sobrelucros obtidos pelo
produtor da mercadoria (edifcio) atravs da propriedade privada da terra e de
sua apropriao. De outro lado esta propriedade dever apresentar certas
caractersticas definidas por sua condio ou qualidades naturais (topografia,
declividades, insolao, vistas, etc), alm de uma localizao estrategicamente
qualificada infra-estrutura, servios prximos relevantes, facilidade de acesso,
etc. estes dados reforam a caracterstica monopolista da oferta de terrenos. No
caso do problema de demanda solvvel, isto qual a capacidade que um
indivduo tem de pagar ou quitar a mercadoria adquirida, O problema de
solvibilidade definido pelo alto valor relativo de mercadoria imobiliria
(especialmente da habitao), comparativamente ao poder de compra do
conjunto da populao (FONSECA, 2000: 18). Sobre esta questo Ribeiro nos
indica que (...) a demanda solvvel tende a ser reduzida tambm na medida em
que o desenvolvimento da produo capitalista leva proletarizao do conjunto
da populao, fazendo com que o salrio seja a forma predominante de acesso
aos bens necessrios reproduo da fora de trabalho (RIBEIRO, 1997: 89).

1.1.6.2. Alguns fatos marcantes do mercado imobilirio paulistano
ocorridos durante 1970 a 1990

Segundo Fonseca, compreender o mercado imobilirio entender os
agentes econmicos da conjuntura estabelecida, pois o mercado tende a romper
imediatamente s mudanas de regras econmicas, ainda que seus efeitos no
sejam perceptveis imediatamente (FONSECA, 2004: 229). A produo de
edifcios e o setor imobilirio so muito influenciados pelas variaes
econmicas do pas, escrevem Hoesel e Somekh, 2001, indicando que as
grandes oscilaes esto sempre ligadas a momentos de crise ou de
crescimento econmico. Os momentos econmicos agem diretamente no poder
de compra da populao, que tambm podem ser influenciados
significativamente pelas formas de financiamento.
A instabilidade inerente ao mercado imobilirio se deve segundo
Fonseca, 2004, a (i) a dinmica do setor imobilirio que reflete um padro de
acumulao, que articula interesse pblico e privado, gerando uma permanente
sobra de capital que flui e reflui no mercado, dependendo das alternativas
oferecidas pela conjuntura, (ii) interferncias no mercado local, em funo das
79
crises e demandas do mercado internacional e (iii) incapacidade do estado de
formular uma poltica de uso e ocupao do solo urbano e que acaba por
submeter s presses especulativas, oriundas de tentativas de alteraes de
legislao de controle urbanstico e a obteno de vantagens imediatistas em
desacordo com um universo urbano mais responsvel.
Os anos de 1970 e 1980 foram bastante significativos para a
consolidao do perfil e das caractersticas do mercado imobilirio atual. Fatos
como alteraes polticas-econmicas e sua conseqente liberao de
financiamentos imobilirios, assim como as normas e leis vigentes do municpio
influram diretamente na produo do espao verticalizado paulistano. Segundo
Cardoso, inicia-se na dcada de 1970 um grande boom de lanamentos
imobilirio que se deve basicamente expanso do crdito imobilirio via SBPE
e crise das bolsas de valores que torna os investimentos no imobilirio
extremamente atrativos. O rpido crescimento da economia neste perodo
esteve associado abertura internacional, com taxas de inflao muito
pequenas (CARDOSO in RIBEIRO e AZEVEDO, 1996).
J Hoesel e Somekh, 2001, indicam que o BNH, criado em 1964, que
tinha a atribuio de promover a aquisio a construo da casa prpria,
inicialmente para as classes de menor renda, mudou este quadro em 1970
passando a financiar o mercado mdio devido s altas taxas de inadimplncia.
Favorvel tambm para os construtores e compradores, a partir de 1971 com a
baixa dos juros cobrados e com a queda dos limites de preo de imvel a ser
financiado, o BNH, atraiu usurios de mais alta renda. Aumentos significativos
sobre os preos reais de terrenos e imveis foram gerados neste perodo por um
forte movimento especulativo, que afastou o preo final dos imveis do teto de
financiamento estabelecido pelo SFH distanciando-se da capacidade aquisitiva
dos assalariados. A dcada de 1970 foi um perodo de constantes oscilaes do
mercado imobilirio, fruto das oscilaes econmicas vigentes no Pas
apresentando, segundo Cardoso, um comportamento cclico ao longo da
dcada, alternando um perodo de grande expanso no incio com uma crise
prolongada na segunda metade da dcada. (CARDOSO in RIBEIRO e
AZEVEDO, 1996).

Durante a dcada de 1980 assistiu-se a claros sinais de recuperao da
atividade imobiliria paulistana, refletindo alteraes significativas na poltica de
financiamento habitacional e nas diretrizes da poltica econmica. De acordo
com Cardoso, isto se deve basicamente ao fato de que j no final do ano de
80
1979 medidas foram tomadas visando facilitar o acesso das famlias ao crdito
habitacional atravs da reduo de juros, ampliao de prazos para amortizao
dos emprstimos e elevao dos limites de comprometimento da renda familiar.
A partir de 1981 anunciou-se uma poltica econmica problemtica para o setor
imobilirio, que perdura at 1985, referenciando-se aos indicadores de emprego
e renda e s taxas de juros, configurando um quadro que deveria levar ao
estancamento do crescimento pela retrao da demanda tanto pela compra do
imvel para moradia, como para investimento. Cardoso classifica quatro
perodos significativos durante esta dcada: (i) 1980-1982 crescimento elevado
da oferta, contrariamente s tendncias recessivas, sustentado pela
disponibilidade de financiamento, (ii) 1983-1984 crise violenta e o mercado
responde atravs do redirecionamento da produo para setores de mais alta
renda, concentrando a produo em bairros mais valorizados, (iii) 1985-1986
francamente expansivo, quando o mercado se beneficia das mudanas
macroeconmicas, mas ainda mantendo a tendncia elitizao, (iv) 1987-1989
atividade imobiliria retoma os patamares do incio da dcada e o perfil da
oferta apresenta fortes indcios da existncia de um significativo volume de
unidades financiadas. (CARDOSO in RIBEIRO e AZEVEDO, 1996).

Esta dcada foi fortemente marcada pela alterao do perfil dos
financiamentos, fruto da queda da participao dos imveis financiados pelo
SFH, estimulando a ampliao de outras formas de financiamentos direto,
principalmente com recursos prprios, ou ainda, produo pelo regime de preo
de custo - que conta basicamente com recursos dos adquirentes. J o SFH
passou por uma crise estrutural que acabou por reduzir significativamente o
nmero de financiamentos e assistiu progressivamente ao desvio dos recursos
da poupana para os investimentos especulativos, com as agncias
financiadoras passando inteiramente o controle para os grandes bancos. Em
1987 o SFH desativado aps longo perodo de atuao. De acordo com
Fonseca, similar dcada de 1940 com a mudana na lei do inquilinato, o
esvaziamento e o encerramento do SFH gerou inicialmente uma enorme
perplexidade no mercado. Entretanto a caracterstica mais marcante do
mercado imobilirio sua enorme capacidade de adaptar-se a novos tempos.
Nesse sentido, rapidamente comeou-se a busca de novas formas de
aproximao entre financiamento e imvel, pedra de toque do sistema
(FONSECA, 2004: 244).
81
Os anos de 1990 iniciaram-se com a busca por formas alternativas de
financiamento direto do comprador final em prazo curto pelas empresas do
mercado imobilirio seguido da crise de financiamento imobilirio no final dos
anos de 1980 gerada pela desativao do SFH. O grande problema deste
sistema foi a extenso dos prazos, no mais do que 60 meses, que
descapitalizava o construtor e sufocava o comprador pelas altas mensalidades
contempladas no plano. Os construtores imobilizavam seus capitais de giro ao
financiarem seus compradores diminuindo o volume de seus negcios e
empresas grandes se tornaram pequenas.

Neste cenrio algumas alternativas foram criadas para os modelos de
financiamento direto, como o caso do Plano 100. Segundo Nuno Fonseca,
2000, neste caso a prpria empresa financia a compra de suas unidades
habitacionais, tambm chamada de autofinaciamento, fugindo da opo de obter
financiamento atravs de bancos, com cobrana de juros altos, inviabilizando a
compra por parte de uma parcela significativa do mercado consumidor. Baseado
na aplicao de uma srie de tcnicas e conceitos desenvolvidos principalmente
nos EUA, o Plano 100 alcanou um sucesso extraordinrio quando estabeleceu
claramente quais atividades seriam necessrias para estruturar uma seqncia
de aes que agregassem valor nas empresas sob o ponto de vista de seus
clientes. Segundo Fonseca, 2004, algumas caractersticas do negcio proposto
foram decisivas para seu sucesso: (i) a reduo do custo do apartamento pela
diminuio brusca dos custos financeiros da operao, devido eliminao de
agentes financeiros intermedirios, (ii) a melhoria da produtividade na aplicao
de materiais e componentes, (iii) o projeto foi entendido como pensar antes
apresentando rigor na execuo do estipulado nos projetos executivos e

Fig. 25 - Edifcio Splendid, So Paulo, s/ identificao do autor, dcada de 1990, planta tipo. Fonte:
www.concordimoveis.com.br/. Ao lado tipologia apto 2 dormitrios padro comercializado.

82
complementares, (iv) diminuio dos prazos de execuo dos projetos pela
repetio de modelos e pela proximidade entre engenheiros e arquitetos, (v)
associao do incorporador com fornecedores importantes, (vi) estabelecer uma
relao de parceria entre o cliente e a empresa de forma que a relao se
mantivesse num patamar elevado pelos 100 meses de financiamento. Ainda
segundo o autor, a estratgica bsica do sistema foi a descentralizao absoluta
da tomada de decises, fazendo com que cada caso conte com o apoio do
conjunto do sistema, mas possa decidir e encontrar caminhos prprios para
melhor atender o padro de exigncias e metas propostas. Entretanto, apesar
dos sucessos obtidos, no plano do mercado como um todo, no era uma
soluo. Enfrentar a questo da distncia entre os custos de captao e
emprstimo era emergencial, sob o risco da paralisia do sistema. (FONSECA,
2004)
Outra opo que surgiu na dcada de 1990 foram os Consrcios
Imobilirios, que ofereciam juros mais baixos, portanto riscos maiores. Atravs
do pagamento de uma cota mensal correspondente ao valor da carta de crdito
para a compra do imvel que dividido pelo nmero de meses de durao do
grupo, o consrcio oferece valores entre quinze a duzentos e cinqenta reais
que podem ser pagos entre cinco e doze anos. Outra vantagem do sistema
que o comprador de pose de sua carta de crdito tem a opo de sacar seu
FGTS para aumentar a soma de seu capital no momento da compra do imvel.
Entretanto a desvantagem maior do sistema reside na condio de que o
comprador pode demorar at dez anos para adquirir seu imvel.
Diante deste quadro de opes de financiamentos, em 1997, foi criado o
SFI uma tentativa do governo federal em organizar a demanda e enfrentar a
questo da moradia no Pas. Segundo Fonseca, 2004, a finalidade do novo
sistema era de financiar todo tipo de imvel, constituindo-se um elo de ligao
entre o mercado imobilirio e o de capitais, com o surgimento do Banco Central
como sucessor do BNH fiscalizando todo o processo. Integram o SFH, na
qualidade de agentes financeiros, os Bancos mltiplos com carteira de crdito
imobilirio, as Caixas Econmicas, as Sociedades de Crdito Imobilirio, as
Associaes de Poupana e Emprstimos, as Companhias de Habitao, as
fundaes habitacionais, os institutos de previdncias, as Companhias
Hipotecrias dos clubes militares, os montepios estatuais e municipais e as
entidades e fundaes de previdncia privada. Difere-se do antigo SFH na
medida em que os recursos destinados emprstimos podem ser captados,
junto ao mercado financeiro, por intermdio de emisso de ttulos os CRI
83
(Certificados de Recebveis Imobilirios). O imvel, que pode ser retomado
imediatamente no caso de inadimplncia pela alienao fiduciria, torna-se a
garantia desses papis. Tais regras permitem a livre negociao entre as partes
dos contratos de financiamentos imobilirios de acordo com as caractersticas
individuais, incluindo a questo dos prazos. Seu foco o financiamento de
imveis residenciais. Fonseca, 2004, escreve que o impacto maior reside no
nas normas ou no formato de funcionamento do sistema, mas na adoo do
mercado de recebveis, que marca uma intimidade definitiva entre o mercado
imobilirio e o mercado financeiro, a partir do momento em que grupos
financeiros passam a possuir grupos imobilirios e a concepo de reproduo
do capital passa a preponderar sobre a atividade de incorporador dentro do
prprio mercado imobilirio. (...) O incorporador passa a compreender melhor o
risco e a destinao do capital financeiro e adota para si uma parte dessa tarefa,
sugerindo e adotando, por exemplo, vrias formas de financiamento prprio

(FONSECA, 2004: 253).

1.1.7 A produo de edifcios de apartamentos nos anos de 1990 em
Ribeiro Preto: referncias projetuais consolidadas?

O processo de produo de edifcios de apartamentos na cidade de
Ribeiro Preto iniciou a dcada de 1990 com algumas alteraes legais.
Segundo Migliorini, 1997, em 1993 foi aprovada a Lei complementar n 211/93,
com o objetivo de reduzir a rea mxima edificvel nas Zonas 1, 2 e Quadriltero
Central e Vila Seixas, entretanto no houve reduo do nmero de pavimentos
nos edifcios, j que a rea mxima edificvel permitida anteriormente (seis
vezes a rea do terreno) no era utilizada integralmente.
As conseqncias deste desenvolvimento acelerado de verticalizao do
quadriltero central acarretaram problemas de ordens gerais de vrios nveis.
Alm do prejuzo em relao ao patrimnio artstico e cultural da cidade com a
demolio de inmeros edifcios histricos que abalou de certa forma a imagem
e as referncias culturais dos cidados ribeiro-pretanos, incluem-se os
problemas de ordem tcnica relativos infra-estrutura desta regio. Com o
aumento significativo de habitantes por metro quadrado desta rea os principais
problemas surgidos foram: os de trfico e congestionamento nas ruas com
influncia direta na produtividade das reas comerciais, e os de infra-estrutura
as redes gerais de abastecimento, drenagem de guas pluviais e esgotos no
tinham capacidade de atender suficientemente a demanda oferecida da rea.
84
A partir deste quadro, algumas foram as tentativas de cercear a produo
de edifcios de apartamentos na regio central, mas os interesses particulares de
empreendedores locais fizeram por fracassar qualquer atitude legislativa no
sentido de normalizar e valorizar o patrimnio municipal da populao. Segundo
Migliorini, 1997, at 1995 foram 13 alteraes atravs de leis complementares,
que vo desde a obrigatoriedade de colocao de obras de arte em edifcios
altos liberao de ruas e avenidas para a verticalizao, sempre de iniciativa
do legislativo tendo como objetivo benesses particulares.

Em 1996 a rea central de Ribeiro Preto contava com uma populao
estimada de 31.180 habitantes distribuda em 258 edifcios com 7424 unidades
de apartamentos dos mais variados tipos e tamanhos (ver tabela 2). Segundo
Bezzon, 2002, a grande maioria dos edifcios altos, cerca de 95%, so de uso
residencial, com seus pavimentos tipos organizados espacialmente com 1, 2 e 4
apartamentos por andar, caracterizando faixas sociais abastadas, aliadas ao uso
misto do solo, com um fluxo variado da populao no horrio comercial e no
perodo noturno o uso prevalece dos moradores da regio. exatamente neste
desenvolvimento imobilirio que o mercado se fortalecer aumentando seus
capitais de investimentos e sua estrutura fsica. As construtoras locais que
iniciaram seu processo de desenvolvimento na dcada de 1980, nos anos de
1990 cresceram em nmeros apresentando uma maior profissionalizao do
processo de produo do projeto e construo de edifcios de apartamentos.
Destacam-se as construtoras Jbali Aude e Encol que praticamente
dominaram o cenrio de lanamentos de edifcios de apartamentos durante a
dcada de 1990 na cidade de Ribeiro Preto. O mercado imobilirio ribeiro-
pretano neste momento j apresentava uma dinmica bastante similar ao

Fig. 26 - Edifcio Caets - o projeto foi desenvolvido
pelo escritrio de arquitetura Troca & Santiago, e
cada apartamento contm trs dormitrios e uma
sute, sala para dois ambientes demais
dependncias, piscina e salo para festas, rua
Humait, 370, Jardim Santa Cruz.

85
mercado paulistano. As empresas maiores construtoras e incorporadoras
investiam em profissionais mais gabaritados e mo de obra qualificada
vislumbrando a qualidade do produto oferecido.
As empresas de menor porte produziam edifcios de apartamentos em
bairros menos nobres, como o caso do Jardim Paulista, Jardim Iraj,
apresentando programas bsicos (2 e 3 dormitrios) com tipologias tradicionais e
ausncia, na maioria dos casos de equipamentos de uso coletivo. Foi neste
mercado que empresas construtoras como Habiarte Barc, Stfane Nogueira,
COPEMA e Pereira Alvin iniciaram suas atividades no ramo habitacional
principalmente de edifcios de apartamentos.

As referncias em relao ao mercado imobilirio paulistano podem ser
mais percebidas no mercado ribeiro-pretano neste momento nas tipologias e no
padro dos empreendimentos ofertados. A grande maioria dos edifcios de
apartamentos lanados neste perodo oferecem unidades de 2 e 3 dormitrios,
com alguns casos apresentando sute e dependncias de empregados, se
limitando aos programas tradicionais, com reas que variavam conforme o bolso
dos moradores.
Uma caracterstica que se configurou nestes casos foi a presena de
varanda, tornando-se item fundamental para qualquer edifcios de apartamento
construdo na cidade. As reas teis encontradas variavam conforme os padres
de empreendimentos, seguindo de maneira geral o mercado imobilirio
paulistano, em exceo no caso de apartamentos destinados s classes mdia-
alta e alta que apresentavam rea maiores.

Fig. 27 - O Edifcio Monte Viso possui quatro apartamentos por andar com 98m de rea til cada. As unidades tm trs
dormitrios (uma sute), sala de jantar e estar e duas vagas cobertas na garagem. A rea de lazer ser equipada com duas
piscinas, uma adulto e outra infantil, espao esportivo, sales de festa e jogos.O edifcio conta ainda com circuito interno de TV,
tubulao para TV a cabo e portaria com segurana.Edifcio localizado na rua Triunfo, 589. Fonte: www.copema.com.br.

86

Os apartamentos de 1 dormitrio tambm foram lanados neste mercado,
principalmente por Ribeiro Preto sediar um nmero relativamente grande de
Universidades, Centros Universitrios e Faculdades. Alguns bairros foram
predominantemente verticalizados com edifcios de apartamentos, geralmente
com no mximo 5 pavimentos, destinados ao pblico dos estudantes e solteiros,
como o caso do Jardim Ana Maria, Jardim Iraj, Jardim Nova Aliana, Monte
Alegre, Jardim Paulista, entre outros.
Tambm foram oferecidos apartamentos maiores com 3 ou 4 dormitrios,
incluindo sutes, closets, dependncia de empregados, despensas, salas de t.v,
escritrios, para moradores de classe mdia alta e alta. Neste mercado
encontram-se apartamentos um por andar com metragens superiores 400m e
uma gama maior de equipamentos de uso coletivos. Porm o mercado

Fig. 28 Edifcio Place des Vosges, Construtora Copema, rea til privativa de 390 m, Programa: 4 Sutes / Espao
para Home Cinema / Adega / 1 Churrasqueira por apartamento na sacada / 5 Vagas na garagem + 1 box por
apartamento / 2 Dependncias de empregada / 2 Elevadores sociais privativos. Edifcio localizado na Rua Dr. Joo
Gomes da Rocha, 885, Ribeiro Preto. Fonte: www.copema.com.br.

87
imobilirio ribeiro-pretano sempre se manteve dentro dos padres tradicionais
de lanamentos, havendo rarssimos exemplos de lotfs, duplex e outras
tipologias mais inovadoras. Este mesmo mercado tambm se manteve mais
tradicional na abordagem do produto lanado. A maioria dos anncios
publicitrios de oferta de apartamentos para a venda foi dada nfase ainda no
produto materiais de acabamento, presena de interfones, armrios embutidos
de madeiras nobres, elevadores de marcas especficas, etc. -, condio esta j
abandonada na dcada de 1990 pelo mercado paulistano que via na nfase dos
estilos de vida maior lucratividade.
Foi durante esta dcada de 1990 que o mercado imobilirio se
diversificou, ampliando as reas de produo de edifcios de apartamentos,
coincidindo com o prprio desenvolvimento econmico e urbano da cidade de
Ribeiro Preto. Segundo Bezzon, 2002, novos corredores verticais em funo
dos vetores sul, leste e sudeste - vetores de crescimento da cidade com a
implantao de grandes empreendimentos comerciais -, atraem para seu
entorno diversos loteamentos abertos a verticalizao, assim como alteraes
nos ndices urbansticos existentes a fim de permitir a explorao vertical das
edificaes. Novos projetos urbanos foram elaborados nestas regies
objetivando a valorizao de suas terras e edificaes, assim como atraindo o
olhar de investidores e futuros compradores em potencial. Dentre estes projetos
destaca-se o loteamento Nova Aliana, um centro de convenes e hotel,
condomnios horizontais de alto padro, clube de golf, hospitais, etc. Outra oferta
do mercado imobilirio ribeiro-pretano foi o lanamento de inmeros
condomnios horizontais e verticais implantados em grandes reas com
inmeros servios informatizados e equipamento de lazer que propagavam a
idia de mais segurana, praticidade e proximidade dos servios essenciais.

Fig. 29 Skyline da avenida Joo Fisa em 2002, Ribeiro Preto intenso processo de verticalizao. Fonte: Garrefa, 2002.
88

Em relao a estes edifcios ncoras plos de desenvolvimento de
outras reas destinadas verticalizao na cidade damos especial ateno
rea de desenvolvimento nas imediaes do Ribeiro Shopping. Segundo
Garrefa, 2002, foi notvel a transformaes do entorno do Ribeiro Shopping
nestes ltimos 20 anos, que recebeu empreendimentos diversos como bares,
Fig. 30 Mapa da cidade de Ribeiro Preto com seus principais acessos, a rea do quadriltero central e a avenida Joo Fisa ,
Zona Sul da cidade. Fonte: Garrefa, 2002.

89
agncias bancrias, edifcios de escritrios, postos de gasolina, agncias de
veculos, lojas de mveis, etc. Esta rea tambm foi caracterizada com
empreendimentos de alto padro devido aos bairros horizontais voltados
classe alta que j se desenvolviam ali. Na parte posterior do shopping, no Jardim
Califrnia, foram construdos diversos edifcios de apartamentos voltados
classe mdia. neste contexto de desenvolvimento imobilirio que surgiram no
final dos anos de 1990 e incio de 2000 uma nova rea de verticalizao na
cidade a avenida Joo Fisa e suas imediaes.

Outra caracterstica que pode ser observada e que difere do mercado
imobilirio paulistano do ribeiro-pretano referente ao enfoque dado
publicidade e seus meios de divulgao. No mercado imobilirio ribeiro-pretano
o profissional de marketing, por meio da empresa publicitria, comeou a
participar mais efetivamente do processo de venda do empreendimento a partir
de segunda metade da dcada de 1990. O empreendimento era lanado e
divulgado na grande maioria das vezes por empresas imobilirias locais que
vendiam o produto atravs de plantas e perspectivas ilustradas, sem amplas
promoes publicitrias. Foram as empresas maiores, que agrupavam a funo
de construtoras e incorporadoras, que comearam a investir efetivamente no
ramo publicitrio e a se referenciar no mercado paulistano na maneira de
divulgar e vender o produto. Interessante perceber que sem um enfoque
potencializado nestes recursos de marketing, o produto oferecido deveria
apresentar qualidades espaciais, arquitetnicas, de localizao, entre outras.
Caracterstica esta que foi aos poucos abandonada para ceder lugar a
empreendimentos com padro de vendas, divulgao, e conseqentes tipologias
bastante prximas dos empreendimentos lanados em So Paulo.

Fig. 31 esquerda o volume de edifcios altos decorrentes do processo de verticalizao na rea central, direita a rea da
regio da Avenida Joo Fisa, em 2002, Ribeiro Preto. Fonte: Garrefa, 2002.

90

1.2 O novo sculo na produo de apartamentos

1.2.1 A produo de apartamento na cidade de So Paulo a partir de 2000

Segundo Villa, 2002, desde os anos 1940, os apartamentos de dois e trs
dormitrios comearam a constituir uma categoria de apartamentos mdios que
veio tornar-se bastante consolidada nas ltimas dcadas do sculo XX. As reas
foram se reduzindo at o final dos anos de 1990 - situando-se hoje,
basicamente, entre 55 e 70 m - (ver tabela abaixo), os cmodos suprimidos, e
esta frmula espacial acabou se tornando mais comum do que se imaginava.
Tornaram-se to comuns que, principalmente a partir da segunda metade da
dcada de 1990, suas peas publicitrias suprimiam sua planta. Afinal, para que
demonstrar uma organizao espacial que todos j tinham em mente? Ao
observarmos a distribuio interna destes apartamentos, notamos que a
produo imobiliria no se interessou em oferecer, especialmente neste caso,
novas organizaes espaciais que respondessem s novas necessidades dos
modos de vida contemporneos. As solues continuam convencionais e
totalmente estanques, na qual a tripartio em zonas ntima, social e de servios
ainda a regra. Apresentando um desenho que se repetia tambm nas unidades

Fig. 32 - Edifcio E, localizado na avenida Joo Fisa, construtora I. 2.500 m
de rea de lazer. 135m de rea til, sendo 4 dormitrios (1 sute).
Fonte: www. copema. com. br .

91
de um dormitrio, a frmula adotada a de estruturar o projeto em trs ncleos,
articulados sempre de maneira semelhante.

TABELA 8 - EVOLUO DAS REAS TEIS MDIAS DOS APARTAMENTOS POR NMERO DE
REAS TEIS MDIAS (m)
PERODO
01 dorm. 02 dorm. 03 dorm. 04 dorm.
1985 40,77 64,87 114,03 191,34
1986 42,81 62,64 105,36 200,62
1987 40,28 59,24 97,69 251,13
1988 41,39 55,56 88,97 185,13
1989 38,08 60,11 98,72 218,09
1990 37,76 59,57 86,54 209,53
1991 40,23 57,51 98,51 168,04
1992 40,72 57,96 84,08 195,90
1993 39,42 55,65 82,50 175,49
1994 39,52 56,19 82,35 150,20
1995 40,14 57,04 83,37 158,96
1996 31,00 56,12 75,27 213,38
1997 30,87 54,63 74,93 205,53
1998 33,81 57,46 80,10 174,41
1999 31,21 54,34 79,17 193,13
2000 33,82 52,19 79,41 181,18
2001 30,70 51,22 80,97 188,75
2002 39,99 55,63 84,85 174,25
2003 33,00 57,98 88,37 166,50
2004 52,44 59,65 87,29 184,52
2005 41,92 54,42 87,73 178,21
2006 40,41 52,65 88,82 175,55
2007 44,23 51,70 84,14 164,88
Fonte: Embraesp. Relatrios Anuais. So Paulo, 1985-2007.

No incio da dcada de 2000, o quadro geral dos apartamentos
construdos na cidade de So Paulo pouco se altera. Em meio a uma
diversidade cada vez maior de perfis de grupos domsticos, e das alteraes
cada vez mais mltiplas de seus modos de vida, os conceptores de edifcios de
apartamentos, associados a incorporadores e vendedores, parecem responder a
essas demandas de uma maneira pouco convincente. Aparentemente, o
mercado imobilirio, nestes ltimos anos, vem apresentando novidades em
relao aos apartamentos oferecidos nas dcadas anteriores. Como em outras
pocas, o desejo e as necessidades dos moradores so, de maneira geral,
atendidos minimamente sob a alegao de que se chegou a resultados
projetuais economicamente viveis.
Cada vez mais, observa-se a valorizao da esfera coletiva dos edifcios,
principalmente quando considera-se os espaos produzidos para os extratos
mdios e altos da sociedade. Isto parece dever-se, principalmente, ao fato de
que a rea da unidade est, de maneira geral, cada vez menor, e grande parte
das atividades deixa de ser realizada dentro dela. Alm dos espaos de lazer
tradicionais como piscinas, playgrounds e reas verdes, vrios empreendimentos
92
comearam a oferecer espaos especficos para outras atividades,
anteriormente realizadas nos apartamentos de reas maiores. Entre eles esto o
lounge descrito em alguns panfletos como um espao para receber pessoas,
trocar informaes, ver e ser visto , o espao gourmet local dotado de
cozinha, sala de jantar e equipamentos destinados a reunies gastronmicas
dos moradores e seus convidados , o space grill local prprio para se grelhar
alimentos, diretamente ligado ao espao gourmet, entretanto, com sistemas
talvez mais eficientes de exausto.

O hall de entrada tem freqentemente p-direito duplo e refinados
materiais de acabamento, passando a ser chamado de lobby. Nota-se tambm
a presena, nestes empreendimentos, de cyber caf, business center, fitness
center, spa, entre outros, ressaltando-se que a maioria dos nomes designando
esses espaos so em ingls. Alguns destes equipamentos, longe de se
constiturem como novidades, so verses maquiadas dos antigos sales de
festas, academias de ginsticas, hall de entrada e salas de repouso presentes
nos edifcios das dcadas de 1980 e 1990.
Os novos equipamentos sugerem o suprimento de algumas demandas
tpicas da metrpole contempornea. Uma delas pode estar associada
importncia que o uso do tempo passa a ter na vida das pessoas, da a
crescente oferta de empreendimentos dotados de servios tpicos de hotelaria,
como o long stay, um tipo de flat, destinado a grupos familiares pequenos,
normalmente composto por dois ou trs dormitrios. No caso dos apartamentos
convencionais, tambm tem sido notado o aumento da quantidade de servios
oferecidos pelo condomnio, desde servios domsticos, como lavar, passar e
cozinhar, at atividades externas como pequenas compras e pagamentos. H
casos em que esses servios se estendem vigilncia dos filhos, disposio
de motorista, personal trainner, massagista e entertainer.

Fig. 33 - Edifcio Grand Space Perdizes, Pompia, Tecnisa, 2002, peas grficas de publicidade.
Fonte:www.planetaimoveis.com.

93
Algumas destas tendncias podem ser confirmadas por Santos e
Ornstein, 2003, na pesquisa realizada com lanamentos do ano de 2002, na qual
foi feita uma anlise minuciosa dos empreendimentos residenciais verticalizados.
Tambm foi verificada a influncia de cada um dos agentes do mercado
imobilirio no processo de projeto, construo e desempenho no decorrer do uso
de tais empreendimentos. As principais tendncias indicadas pelas autoras
foram: (i) diminuio das rea privativas dos apartamentos, (ii) aumento das
reas comuns, exceto nos empreendimentos mais simples, (iii) surgimento do
home office e home theater nos ambientes dos apartamentos de classe mdia
alta, destacando-se nas reas comuns cyberspace, fitness center e espao
gourmet e (iv) apresentao de servios hoteleiros em alguns edifcios.

Uma outra demanda metropolitana pode estar associada idia de stress
provocado pela vida cotidiana, veiculada por meios de comunicao. Ela traz
subjacente a mensagem de que todos deveriam combater o problema
destinando alguns momentos do dia a atividades prazerosas e relaxantes. A
resposta dos conceptores a esta solicitao tem sido notada na forma de
inseres de espaos destinados a massagens, terapias alternativas, atividades
de culto ao corpo em reas coletivas do edifcio, geralmente dotadas de jardins
planejados o feng shui tem sido largamente utilizado nesta dcada e
espelhos dgua. O requinte e a quantidade de tais servios coletivos se
relacionam, diretamente, como sempre, ao tamanho do bolso do morador.
Em relao aos espaos internos das unidades, observamos que a
grande maioria dos edifcios de apartamentos, independentemente da classe

Fig. 35 esquerda, Edifcio Hype Jardins, Abyara,
2002. Fitness e sala de descanso do edifcio.
Fonte: www.planetaimoveis.com.

Fig. 34 Acima, Edifcio Art Nouveau, Pinheiros,
Tecnisa, 2002, Lobby e praa de entrada do edifcio.
Fonte: www.planetaimoveis.com.

94
social a que se destina, e apesar de todas as mudanas de estilos de vida
citadas anteriormente, apresenta uma frmula espacial recorrente. A resposta do
mercado tem sido, via de regra, uma associao entre o modelo habitacional
burgus oitocentista e aspectos do modelo funcionalista veiculado pela
Arquitetura Modernista.
Destacam-se, neste perodo, alguns lanamentos de apartamentos de um
dormitrio dentro do quadro geral da cidade de So Paulo, por apresentarem,
em geral, um aumento significativo de suas reas teis, acompanhado de uma
supervalorizao de suas reas coletivas, tratadas como extenses necessrias
do apartamento. Freqentemente destinado a uma parcela da sociedade que
no se encaixa no formato de famlia nuclear casais sem filhos recm-casados,
solteiros, divorciados, vivos ou vivas , tais apartamentos tendem a abrigar
moradores das faixas mais altas de renda.

Alguns empreendimentos nos chamam ateno por suas campanhas
publicitrias requintadas e seus nomes: e-apartaments, Electra, Living Loft,
OpenHouse Loft, Studio Home. Tais projetos embasam-se em um discurso que
prope suprir a exigidade das reas internas do apartamento a partir de um
arsenal de equipamentos e servios localizados na instncia coletiva do edifcio.
Analisando a proposta de utilizao dos espaos internos no material publicitrio
notamos que, apesar de certa sobreposio de atividades entreter-se, trabalhar,
receber, estocar, dormir e preparar alimentos esto previstas num nico cmodo

Fig. 36 - Edifcio Electra, rua Otvio Tarqunio de Souza,
Ricardo Barbosa Arquitetura, 2000, planta tipo do
apartamento simples. (pea publicitria)

Fig. 37 - Edifcio E-apartaments, rua Alves Guimares, s/
identificao do autor, 2000. Acima: apartamento e-personal.
direita: apartamento e-project. (pea publicitria)

95
e o gosto por alguns equipamentos mveis e com rodzios, que sugerem certa
flexibilidade, tais apartamentos oferecem as mesmas solues que os demais
apartamentos de 1 ou 2 dormitrios lanados recentemente na cidade de So
Paulo.

Os apartamentos de 4 ou mais dormitrios tambm tiveram suas reas
teis aumentadas. No ano de 1990, a rea til mdia dos lanamentos de 4
dormitrios era de 209,53m, que passou para 285,91m no ms de julho de
2002
20
(ver tabela 8). Esse aumento pode estar associado ao fato de que a
grande maioria destes empreendimentos, principalmente aqueles destinados aos
mais ricos, dotou todos ou quase todos os seus dormitrios de banheiros. Esta
atitude demonstra outra tendncia clara nos ltimos anos, a do incremento da
privacidade dentro do espao domstico, principalmente burgus. Cada
indivduo possui, via de regra, um espao de isolamento dentro do apartamento.
Isto se estende tambm ao espao do casal, agora dotado de banheiros e
closets separados. No interior destes grandes apartamentos so criados
domnios individuais, dotados de equipamentos tambm de uso individual

20
Relatrio EMBRAESP, So Paulo, jul. 2002.

Fig. 38 - Edifcio Parque Tangar, So Paulo, s/ identificao do autor, 2000, planta tipo. Fonte: Guia Qual, 2000.

96
como os computadores, tvs, leitor de vdeo, telefone, que propiciam conexes
com mundo externo , e os equipamentos bsicos para a higienizao,
realizao de necessidades fisiolgicas e os cuidados com o prprio corpo. As
atividades de relaxamento e prazer tambm so evidenciadas pela presena da
banheira em algumas sutes, e sempre na sute do casal.
Tal aumento da rea dos grandes apartamentos se deve tambm ao
aumento no nmero de outros cmodos. Por um lado, cmodos como a louaria,
a prataria e a chapelaria voltaram a aparecer aps tantos anos de banimento,
num intuito claro de dotar o apartamento com o requinte e o glamour dos
palacetes do comeo do sculo, ou, pelo menos, com sua evocao. Por outro
lado, certa recusa das classes mais ricas em usar reas e servios coletivos de
seus prdios, fez com que alguns servios fossem incorporados ao apartamento,
como o caso das churrasqueiras, escritrio, home theather, alm dos vrios
livings e varandas que tentam reproduzir as reas ajardinadas e de convvio do
trreo. Porm, os espaos coletivos continuam a oferecer inmeros servios de
lazer e culto ao corpo, atividades freqentemente realizadas em grupo. Aumenta
tambm o nmero de vagas nas garagens, alguns empreendimentos chegando a
oferecer 6 ou mais vagas por apartamento.

A partir dos anos de 2000, nota-se no cenrio paulistano de lanamentos
de edifcios de apartamentos certo incremento nos lanamentos de
apartamentos de 4 ou mais dormitrios em relao ao total de lanamentos de
edifcios de 9,82% em 2000 para 28,09% em 2005. Grande parte destes dados
se refere a uma nova fatia do mercado considerada atualmente como o carro

Fig. 39 Edifcio Pratical Life
Marac, Bairro Conceio, SP, 88m,
tipologia quatro dormitrios
compacto. Fonte: Santos, 2002.
97
chefe dos lanamentos imobilirios do municpio de So Paulo: o quatro
dormitrios compacto
21
. Variando sua rea til de 100 at 150 m, esta tipologia
de apartamento oferece classe mdia uma opo ilusria, na grande maioria
dos casos, de maiores reas, j que os preos ofertados so bastante
semelhantes com os de apartamentos de trs dormitrios se considerarmos suas
reas teis. Este apartamento compacto maioria nos lanamentos do mercado
imobilirio paulistano e pretende atender ao pblico da classe mdia que
necessita de financiamentos para aquisio da casa prpria, j que custam at
R$ 350 mil e esto dentro da faixa permitida para ter financiamentos do SFH
(MARQUES, 2006). A soluo adotada pelo mercado imobilirio para tais
empreendimentos foi de aumentar a rea til em apenas alguns metros,
somando-se pelo menos mais dois cmodos: um dormitrio com sute.
possvel encontrarmos no mercado imobilirio paulistano apartamentos de
quatro dormitrios com rea til de 105 m com at duas sutes. Este tipo de
unidade, intitulada tambm pelo mercado de ecumnica, atende a qualquer tipo
de famlia, com projetos com ou sem sutes.

A grande procura por esta tipologia pode estar associada vrios fatores.
Inicialmente o morador com o acrscimo de mais um cmodo em seu
apartamento ter a oportunidade de mais um dormitrio, ou mais uma sala o
tal sonhado Home Theater, ou o escritrio. Grande parte destes
empreendimentos esto sendo lanados em bairros que apresentam um custo

21
Dados extrados da palestra conferida por Joo DAvila (Amaral DAvila Engenharia de Avaliao), IV
SEMINRIO INTERNACIONAL DA LARES (LATIN AMERICAN REAL ESTATE SOCIETY), So Paulo, 26 e 27
de agosto de 2004.

Fig. 40 Edifcio Sophia, Vila
Mascote, SP, 105m, tipologia quatro
dormitrios compacto. Fonte:
Santos, 2002.
98
de frao do terreno mais barata, como a Mooca, Lapa, Jardim Avelino, o que
diretamente influi na diminuio do preo final do imvel, igualando-se valores
expressos em apartamento de trs dormitrios em bairros mais nobres.

Exatamente na direo que se esperava, os apartamentos de dois e trs
dormitrios continuaram a perder rea til at os anos de 2000, principalmente
os destinados s classes de renda mdia e mdia-baixa. Segundo dados da
Embraesp, a mdia da rea til dos apartamentos de dois e trs dormitrios, no
ano de 1990, era de respectivamente 59,57 e 86,54m. J no ano de 2002, a
rea til mdia dos mesmos apartamentos foi de, respectivamente, 49,90 e
77,23m (ver tabela 10). At o ano de 2005 esta tendncia se manteve para os
apartamentos de dois dormitrios, entretanto nos de trs dormitrios notamos
certo aumento de reas teis. Esta configurao de dois e trs dormitrios
continua exatamente igual a de dcadas passadas, sem muitas variaes.
Alguns empreendimentos do mercado continuam a oferecer as chamadas
opes de plantas, com variaes muitas vezes superficiais, como j foi
analisado.
Fig. 41 Acima, Residencial Higienpolis, Arquitetura
Itamar Berezin, Higienpolis, SP, 70 m2, Tipologia
dois dormitrios / 1 sute. Fonte: Santos, 2002.

Fig. 42 Ao lado, Residencial Blue
Point, Perdizes, SP, Tipologia 3
dormitrios / 1 sute, 100 m. Fonte:
Santos, 2002.
99

TABELA 9 - EVOLUO DO NMERO DE UNIDADES RESIDENCIAIS (APARTAMENTOS),
CLASSIFICADOS POR NMERO DE DORMITRIOS LANADAS NO MUNICPIO DE SO PAULO

Fonte: EMBRAESP, relatrios anuais 1985-2007.

TABELA 10 - EVOLUO DAS REAS MDIAS DE UNIDADES RESIDENCIAIS (APARTAMENTOS),
CLASSIFICADAS POR NMERO DE DORMITRIOS LANADAS NO MUNICPIO DE SO PAULO
perodo 01 dorm. (m) 02 dorm. (m) 03 dorm. (m) 04 dorm. (m)
til total til total til total til total
1985 40,77 82,18 64,87 114,68 114,03 205,78 191,34 354,30
1986 42,81 88,07 62,64 110,69 105,36 190,08 200,62 375,53
1987 40,28 79,64 59,24 105,69 97,69 177,64 251,13 482,92
1988 41,39 86,46 55,56 90,08 88,97 158,86 185,13 341,50
1989 38,08 77,32 60,11 109,07 98,72 183,84 218,09 426,07
1990 37,76 82,17 59,57 112,04 86,54 160,75 209,53 399,30
1991 40,23 94,11 57,51 110,18 98,51 185,38 168,04 331,18
1992 40,72 80,59 57,96 105,89 84,08 152,80 195,90 384,32
1993 39,42 79,51 55,65 101,25 82,50 161,48 175,49 334,33
1994 39,52 80,59 56,19 101,55 82,35 159,46 150,20 288,01
1995 40,14 85,37 57,04 106,07 83,37 162,62 158,96 306,31
1996 31,00 71,16 56,12 102,46 75,27 132,17 213,38 396,02
1997 30,87 69,23 54,63 91,54 74,93 134,60 205,53 389,32
1998 33,81 75,44 57,46 106,88 80,10 151,67 174,41 403,92
1999 31,21 69,65 54,34 98,84 79,17 146,74 193,13 364,02
2000 33,82 72,39 52,19 96,53 79,41 148,61 181,18 341,19
2001 30,70 64,19 51,22 93,34 80,97 151,51 188,75 355,64
2002 39,99 79,36 55,63 100,23 84,85 160,11 174,25 331,61
2003 33,00 69,11 57,98 106,03 88,37 163,82 166,50 315,45
2004 52,44 101,17 59,65 108,45 87,29 162,57 184,52 348,12
2005 41,92 78,37 54,42 97,59 87,73 159,61 178,21 333,77
2006 40,41 74,50 52,65 89,82 88,82 164,10 175,55 329,62
2007 44,23 75,90 51,70 88,60 84,14 149,11 164,88 300,64
Fonte: EMBRAESP, relatrios anuais, 1985-2007.

Entretanto, uma tendncia que se assiste nestes apartamentos e tambm
em edifcios destinados s classes mais ricas a de se dotar um edifcio de
sistema estrutural capaz de abrigar plantas livres e, a partir da, oferecer
possibilidades de agenciamentos com um a trs dormitrios. As variaes e as
possibilidades so inmeras, porm a lgica destes empreendimentos segue o
Ano 1 dorm. (%) 2 dorm. (%) 3 dorm. (%) 4 ou mais dorm. (%)
1985 18,40 32,25 18,09 31,24
1986 19,20 31,60 29,31 19,87
1987 8,71 53,53 32,06 5,57
1988 8,53 61,73 24,03 5,69
1989 16,51 43,48 28,84 11,16
1990 10,41 58,03 26,96 5,59
1991 13,99 62,08 18,55 5,35
1992 8,49 59,59 26,17 5,73
1993 3,81 47,12 39,06 10
1994 5,83 41,08 44,21 8,85
1995 6,30 39,26 39,87 14,53
1996 9,63 36,41 48,81 5,13
1997 14,63 37,08 46,03 2,25
1998 25,85 29,34 32,96 11,83
1999 19,71 46,47 27,13 6,68
2000 17,19 45,35 27,62 9,82
2001 17,45 41,16 31,15 11,60
2002 11,08 39,82 29,11 19,98
2003 20,30 74,50 91,80 92,10
2004 5,78 39,17 31,49 23,54
2005 7,41 29,52 34,95 28,09
2006 3,88 28,01 30,26 37,85
2007 1,44 31,70 31,72 35,14
100
padro das antigas opes de plantas: construda a configurao eleita, esta
no se altera mais, a no ser que uma reforma seja realizada no apartamento.
Segundo dados da Embraesp, de 1997 a 2001 o mercado imobilirio
lanou um nmero maior de unidades de um dormitrio em relao ao perodo
de 1987 a 1997, representando, por exemplo, no ano de 2001, 17,45% do total
de lanamento na cidade de So Paulo. Entretanto notamos que a partir de 2002
estes nmeros caem drasticamente at chegar em 2004 com 5,78% do total de
lanamentos e 2005 com 7,41%. J as unidades de dois e trs dormitrios
sofreram menor enfoque no mercado de lanamentos, alcanando
respectivamente 41,16% e 31,15% no ano de 2001 e durante os anos de 2002 a
2005 perderam postos, principalmente os de dois dormitrios representava
29,52% dos lanamentos no ano de 2005 (ver tabela 9). Isto mostra e enfatiza o
redirecionamento do mercado imobilirio paulistano para a produo de
apartamentos de quatro dormitrios compacto.

Embora a demanda por imveis menores tenha aumentado fruto da
reduo do nmero de membros da famlia nuclear -, o mercado, por motivo
socioeconmico, vem reduzindo a produo destas unidades. A grande maioria
das pequenas famlias da classe mdia ou baixa renda que encontram vrias
dificuldades para aquisio da casa prpria, notadamente dos financiamentos.
Por este e outros motivos, as construtoras preferiram se concentrar na produo
de unidades para as classes mais altas, que normalmente compram imveis de
quatro dormitrios ou mais. Segundo Luis Paulo Pompia
22
um mercado certo
e de venda mais rpida, ao contrrio do que ocorre com imveis para as classes
mdia e popular.

22
Diretor da Embraesp empresa de consultoria imobiliria. Revista Tigre em Ao, Junho de 2004, p. 07.
Fig. 43 Edifcio Brooklin New Style, Brooklyn, SP, 40 m, tipologia 1 dormitrio / 1 suite. Fonte: Santos,
2002.
101
De maneira geral, as propagandas de lanamentos dos edifcios de
apartamentos produzidos, em So Paulo, nestes primeiros anos do sculo XXI
enfatizam, principalmente, o bem-estar e uma maneira de viver considerada
saudvel, prtica e moderna. O nome dos empreendimentos tambm nos remete
a tais conceitos de vida: So Paulo Fashion Hall, Hype, The Dream, Soft Loft,
Modus Vivendi Jardins, Grand Space, e ainda os que remetem ao glamour
francs: Port de la Rochelle, Le Grand Classique, etc. Tais referncias no
ultrapassam o folheto de divulgao, j que as supostas novidades oferecidas
pelos empreendimentos so verses maquiadas de algumas atividades antigas e
tradicionais, e que o espao da unidade, em si, continua o mesmo.

TABELA 11 - EVOLUO DAS REAS TEIS (m2) DE UNIDADES RESIDENCIAIS (APARTAMENTOS),
CLASSIFICADAS POR NMERO DE DORMITRIOS. LANADAS NO MUNICPIO DE SO PAULO
perodo 1 dorm 2 dorm 3 dorm 4 dorm
janeiro 36,72 51,10 91,63 - 2001
julho 18,93 54,12 85,01 178,43
janeiro 34,32 52,12 59,30 - 2002
julho 41,06 49,90 77,23 292,79
janeiro 33,55 54,05 84,35 158,94 2003
julho 41,98 59,68 84,63 164,45
janeiro - 54,52 139,90 - 2004
julho 41,93 51,35 113,87 307,15
janeiro 53,30 49,96 80,60 173,46 2005
julho - 50,53 87,83 134,90
janeiro 42,24 54,42 89,45 211,07 2006
julho - 43,92 69,21 193,81
janeiro - 60,88 99,81 248,71 2007
julho 145,99 44,16 66,73 156,72
Fonte: Embraesp, relatrios mensais, 2001/2007.

Por outro lado, condomnios residenciais horizontais (constitudos por
residncias at 2 pavimentos) vm ocupando os limites perifricos da cidade de
So Paulo ou mesmo cidades vizinhas, tambm oferecendo opes de lazer, um
modo mais buclico de vida e segurana. Uma variao destes condomnios
horizontais de menores portes, mas perseguindo os mesmos conceitos, so
chamados vila com dez a 15 casas geminadas ou no e infra-estrutura interna
de lazer, mas situados em bairros mais centrais. Tais empreendimentos vm se
expandindo na Regio Metropolitana de So Paulo como uma possvel
alternativa em relao aos edifcios de apartamentos, porm no ameaam a
hegemonia destes em termos de moradia formalmente produzida na cidade.
Na mesma direo encontra-se a disseminao dos condomnios
residenciais verticais na cidade de So Paulo que a partir de 2004 buscaram
102
atender a grande objeto de desejo do paulistano: ter itens de esportes e lazer
dentro de casa. Popularmente chamados de Condomnios Clubes, resgatam a
tipologia amplamente adotada originalmente na dcada de 1990, com enfoque
na diversificao dos equipamentos de uso comum e na disponibilidade de
amplas reas verdes.

Tais empreendimentos visam basicamente diversificar o mercado
oferecendo aos consumidores um produto com preos similares aos dos
edifcios convencionais com torre nica, mas uma gama ampla de equipamentos
de uso coletivo. A presena de vrias torres, e, portanto mais unidades,
minimizam os valores condominiais do empreendimento. Alm da questo da
facilidade de acesso a tais equipamentos que oferecida aos moradores neste
condomnio-clube, principalmente nas grandes cidades. Outro aspecto

Fig. 44 Central Park Prime, Tatuap, SP, apartamentos de 176, 225 e 315 m, tipologia 4 dormitrios, Condomnio Clube com
35.246,90 m - 8 edifcios, 532 unidades residenciais. Arquitetura: Itamar Berezin, Decorao: Patrcia Anastassiadis,
Paisagismo: Benedito Abbud. Fonte: www.cyrela.com.br, dezembro de 20007.

103
relacionado aos servios no condomnio que atrai o comprador o paper use,
um sistema na qual o morador paga apenas o que usa e quando usa o
equipamento necessrio. Esta foi a forma de tornar os custos mais baixos do
que seria a mensalidade de um clube, que obrigatrio manter os profissionais
presentes durante todo o expediente. Os supercondomnios tentam resolver o
problema de morar com alto padro, pagando menos.

Outra vantagem deste tipo de empreendimento foi o fato deste dispor
amplas reas de lazer e itens de esportes, alm de fitness e espaos de
relaxamento localizadas em bosques para passeio, jardins e praas. A idia
dispor tudo, ou boa parte, dos equipamentos que um clube convencional pode
oferecer aos seus associados, com conceito de resort urbano. Segundo a
Embraesp, o nmero de supercondomnios de classe mdia e de luxo dobrou
nesta dcada. De janeiro de 2001 a agosto de 2006 foram lanados 23 conjuntos
residenciais do gnero, com tamanho superior a uma quadra (10 mil metros
quadrados), contra dez registrados de janeiro de 1995 a dezembro de 2000.
Somados aos que foram lanados e os previstos, a capital teve um novo

Fig. 45 Club House Santo Andr, SP,
2007, Condomnio Club, 3 e 4
dormitrios c/ sute 89, 116m.
5.700,00 m, com 204 unidades em 2
torres.
Arquitetura: Collao e Monteiro
Decorao: Consuelo Jorge
Paisagismo: Neusa Nakata

Alguns dos equipamentos de uso
coletivo e plantas tipo.
Fonte: www.cyrela.com.br. Dez. 2007.

104
supercondomnio por ms neste ano de 2007 estimativa que no inclui os
condomnios com rea prxima de 10 mil m.

O jornal O Estado de S. Paulo
23
, indica dois fatores principais que podem
contribuir a este fenmeno: a crise na segurana e a legislao de uso e
ocupao do solo que diminui o coeficiente de aproveitamento dos terrenos
demandando maiores reas para se construir mais. Outra questo que pode
contribuir para o aumento no nmero de lanamentos de condomnios-clube o
processo de fuga de indstrias da cidade de So Paulo deixando vrias reas de

23
DURAN, S. SP ganha 1 supercondomnio por ms. O ESTADO DE S. PAULO, So Paulo, 15 de outubro de
2006. Cidades / Metrpole, C3.

Fig. 46 Central Park Prime, Tatuap, SP, listagem com mais
de 50 itens de lazer distribudos em uma rea de 35 mil m.
Fonte: www.cyrela.com.br, dezembro de 20007.

105
grandes dimenses livres. reas estas consideradas outrora perifricas que com
o processo de expanso da cidade tornaram-se bem localizadas.

QUADRO 2 LISTA DE EQUIPAMENTOS CONDOMNIO CLUBE CENTRAL PARK PRIME, SP, 2007.
LAZER
- Estar mame e beb
- Playground
- Minianfiteatro
- Xadrez gigante
- Aldeia de casinhas
- Espiribol
- Circuito de madeira
- Miniarvorismo
- Casa da rvore
- Salo de festas infantil
- 02 recreaes infantil
- Home theater infantil
- Salo de festas juvenil
- Salo de jogos juvenil
- Salo de festas adolescente
- Salo de jogos adolescente
- Techno house
- Lan house
- Lounge adolescente
- 02 Sales de festas adulto
- 02 Apoios festas adulto
- 02 Espaos gourmet
- Apoio gourmet
- Gourmet lounge
- Salo de jogos adulto
- Espao mulher
- 03 Home offices
- Ateli de artes
- Pet care
- Solarium piscina com bar e
gazebo
- Garage band
CONTEMPLAO E
RELAXAMENTO
- Praa zen
- Sala de yoga
- Praa da jabuticabeira
- Redrio
- Orquidrio
- Bosque dos bambus
- Recanto da figueira
- Tenda de massagem
- Parque central
- Riacho

ESPORTES
- Piscina com raia de 30
metros>
- Piscina infantil
- Spa
- 02 Quadras de tnis
- Quadra poliesportiva
- Miniquadra coberta
- Minigolfe
- Bocha
- Pista de skate
- Trilha para caminhada
- 02 Estaes de ginstica
- Quadra de squash
CLUBE
- Bar de acesso ao clube com controle de
entrada de pessoas
- Fitness center com aparelhos de
musculao
- Esteiras, bicicletas e espaos equipados
para:
- Aulas de boxe e alongamento
- 2 Salas de ginstica
- Spinning
- Pilates
- Sala de massagem
- Spa hidro
- Piscina coberta

COMPLEMENTARES
- Port Cochere
- Praa de entrada
- rea Comercial
Fonte: www.cyrela.com.br , dezembro de 2007.

Acompanhando este fenmeno da propagao dos condomnios-clube, a
listagem de equipamentos de uso coletivo dos empreendimentos verticais
lanados nos ltimos cinco anos parece no terminar. A nfase no estilo de viver
dada aos empreendimentos atuais destaca o papel e o valor comercial da
presena de tais equipamentos nos edifcios. Uma gama ampla de
equipamentos de uso coletivo parece assegurar a viabilidade econmica dos
empreendimentos atuais, j que as unidades continuam apresentando os mesmo
padres espaciais de sempre. Esta iluso de poder usufruir a tudo que lhe
oferecido e, portanto o acesso a uma vida melhor, acaba favorecendo a deciso
da compra do imvel. Algumas novidades em relao a estes equipamentos so:
garage band, gourmet dancing, pet care, woman space, lan house, home
cinema, puttin green, entre outros. A maioria dos termos so utilizados em ingls
contribuindo para a iluso de uma vida holywoodiana.
Esta extrema valorizao imagem do empreendimento e presena de
tais equipamentos de uso coletivo, variando em sua quantidade, tipo e
106
qualidade, nos coloca a discusso do papel destes equipamentos na ao da
aquisio do empreendimento. O mercado parece insistir na idia de oferecer ao
cliente no somente um espao para sua moradia, mas um modo de vida
desejvel, ideal e feliz, na tentativa de suprir carncias intangveis. Esta
parafernlia de equipamentos e disponibilidades pode seduzir o comprador
principalmente por oferecer a ele uma possibilidade de viver uma vida diferente a
partir da garantia do uso destes equipamentos. Ter uma vida saudvel, praticar
esportes diariamente, ter acesso equipamentos anteriormente nunca usados, e
principalmente preencher a vida dos filhos com atividades diversas e tambm
saudveis, parece ser uma promessa de vida garantida a partir da compra
destes empreendimentos.
Entretanto contraposies podem ser discorridas sobre este assunto.
Uma pesquisa feita pelo Datafolha em 2006 dispe vrias questes sobre o
morar de cariocas e paulistanos
24
. A pesquisa indicou um alto ndice de
satisfao em relao aos espaos habitados, inclusive nos quesitos rea til.
Estes resultados podem nos levar a alguns caminhos. Inicialmente que morar
com qualidade no significa necessariamente morar em imvel de alto padro, j
que o marketing imobilirio acabou com o bom ou mdio padro, ao perceber no
final dos anos de 1990, que o alto padro vendia mais. Segundo Luiz Paulo
Pompia, diretor da Embraesp, problemas de liquidez podem ocorrer em funo
do excesso de apartamentos de alto padro no mercado e a quase inexistncia
de programas menores. Outra reflexo possvel a de que trocar de imvel no
como trocar de celular, apesar do mercado e do marketing imobilirio conduzir
todos seus esforos no sentido de produzir imveis como produtos de
consumo. A grande maioria dos brasileiros adquire o to sonhado imvel prprio
e passa o resto de sua vida se adaptando a ele, moldando o espao conforme
seu gosto, tempo e realidade. Existe uma histria que construda dentro destes
espaos e, portanto tais valores acabam sendo agregados ao imvel. Estes
mesmos moradores que apontaram ndices altos de satisfao em relao aos
seus espaos habitacionais indicaram tambm que o que contou na escolha do
imvel foi: (34%) proximidade de pessoas e locais; (22%) facilidade de
transporte, (24%) preo, (15%) bairro, (18%) qualidade do imvel, (6%) infra-
estrutura da regio, (9%) segurana, (2%) rea de lazer. Interessante verificar
que neste caso a presena de equipamentos de uso coletivos, entendidos na
pesquisa acima como a rea de lazer, influiu na deciso de compra da minoria
dos compradores.

24
HELVCIA, H; Nossa casa dez. Especial Morar. Revista da Folha de So Paulo, 27 de outubro, 2006.
107
1.2.2 O mercado imobilirio paulistano e seus principais agentes
25

Vrios so os agentes que configuram atualmente o mercado imobilirio,
atuando em maior e menor escala no processo de produo do espao
habitacional verticalizado, como foca esta pesquisa. Entretanto durante as
ltimas dcadas do sculo XX se assistiu consolidao das caractersticas e
papis de alguns destes agentes neste processo de produo do espao
habitvel verticalizado, notadamente na cidade de So Paulo. So eles:
incorporador (promotor imobilirio), vendedor (empresa imobiliria), construtor
(empresa construtora), arquiteto (projetistas) e empresa publicitria (marketing).

Incorporador: o elemento coordenador do processo construtivo
formal que controla o empreendimento imobilirio articulando os investimentos
aos demais agentes, viabilizando os financiamentos necessrios, contratando os
projetistas, os construtores, comprando o terreno, contratando a propaganda e
as vendas do empreendimento. Definidor do escopo do produto, sua funo
segundo o dicionrio Aurlio de reunir num s corpo. Juridicamente foi definido
pela Lei n 4591 de 16 de dezembro de 1964 (Lei das Incorporaes) que
continua a mesma at os nossos dias, mas sua figura surge pela primeira vez
em 1928. Segundo Fonseca, do ponto de vista jurdico (...) o incorporador
antes de tudo um articulador de relaes jurdicas, na medida em que sua ao
implica em vrios negcios com complexidade e graus de risco absolutamente
diferentes (FONSECA, 2000: 85). Seja individualmente, ou atravs da
composio de um grupo de investidores, a chave de todo o processo de
produo e circulao, na medida em que permite a transformao de um
capital-dinheiro em terreno e edificao assumindo, portanto, o risco do negcio
do ponto de vista estritamente capitalista.
A caracterstica principal deste grupo, alm da disposio a assumir o risco
financeiro e comercial do negcio, sua capacidade de gerar negcios. Esta
funo exercida de vrias formas, de acordo com suas inseres no sistema
de financiamento de moradias e segundo a articulao desses agentes com
outros processos econmicos. Segundo Ribeiro, o incorporador o agente que,
comprando terreno e detendo o financiamento para a construo e

25
Yves Grafmeyer se utiliza deste termo para designar uma pessoa fsica, mas tambm uma entidade coletiva
(agregado, empresa, administrao, associao), constituda por atores individuais que interagem entre si. O
termo agente pelo autor utilizado para designar pessoas ou grupos que operam podendo muito bem se
ignorar mutuamente, no estando necessariamente ligados uns aos outros por relaes de papis.
(GRAFMEYER, 1994 apud COSTA 2002: 37)
108
comercializao, decide o processo de produo, no que diz respeito s
caractersticas arquitetnicas, econmico-financeiras e locacionais (RIBEIRO,
1989: 66). Durante o processo de planejamento e edificao de um
empreendimento os incorporadores assumem diversos papis assumindo
funes complementares, dependendo, principalmente do volume de capital
gerido. Difere-se do especulador em relao terra urbana, na medida em que
procura reproduzir seu capital dentro das regras do capitalismo moderno
tentando, sempre que possvel, o barateamento do valor do lote urbano.
Segundo Fonseca, 2004, num mercado to complexo e amplo como o da
cidade de So Paulo, a insero dos agentes da produo imobiliria bastante
diferenciada, entretanto os incorporadores tm em comum a similaridade de
suas prticas e mtodos construtivos. As variaes so mnimas em relao
maneira de construir, linguagem utilizada, variaes de plantas, solues de
implantao e at de fachadas, visto que esta repetio acaba por configurar um
modelo controlado e bastante conhecido pelo incorporador.

Construtor (empresa construtora): o elemento que constri que
executa o empreendimento idealizado. Controlam tanto o projeto de produo
atravs de pr-projetos sistemas construtivos, padres de detalhes, materiais -,
quanto forma de apresentao dos projetos, o que deve constar, quais etapas.
Elaboram e contratam projetos especficos para a execuo das obras, como
projetos de terraplenagem, de formas para concreto, de racionalizao de
alvenarias, de kits hidrulicos e eltricos, de impermeabilizao, de pisos, de
cobertura, de fachada. Segundo Fonseca, 2000, em funo da dinmica do
setor, as mais importantes construtoras desenvolveram sistemas construtivos,
organizaes de produo a apresentao de projetos, e organizaes de obra
particulares. Em funo das especificidades dos processos de cada construtora
optam por trabalhar com determinados grupos de profissionais e fornecedores
(parceiros) das diversas reas abrangidas pela produo. Algumas vezes a
empresa incorporadora a prpria construtora.

Vendedor (empresa imobiliria ou corretor imobilirio): o elemento
que comercializa o empreendimento idealizado. Segundo Harvey, 1973, os
corretores imobilirios, visando o valor de troca e obtendo-se o lucro atuam
como intermedirios nas compras e vendas dos empreendimentos,
desempenhando um papel como coordenadores passivos do mercado ou como
encorajadores da atividade do mercado, forando-o. Interessam-se, portanto na
109
mobilidade da mercadoria. No caso das grandes empresas incorporadoras, a
empresa de vendas, ou imobiliria se constituem na estrutura de execuo de
estratgias traadas ainda dentro da organizao das incorporadoras, mais
precisamente atravs de sua rea de marketing.
A empresa vendedora acabou, na ltima dcada, incorporando o papel
de identificador de demandas no cenrio do mercado imobilirio brasileiro, muito
por conta da ausncia da cultura da pesquisa nestes meios. Neste sentido, os
corretores, por manterem um estreito contato com os clientes, se arrogam de
maneira intuitiva do conhecimento sobre as necessidades atuais dos moradores.
Segundo depoimentos de agentes do mercado imobilirio
26
, quanto definio
do produto de edifcios de apartamentos, h uma predominncia das
vendedoras, j que so muito respeitadas pelas construtoras em funo de seu
contato direto com a clientela. Mas, segundo a opinio deles, h casos em que o
construtor iludido pelo vendedor, pois no h pesquisas de demanda e o
vendedor se utiliza de um feeling pessoal baseado em sua experincia diria que
s vezes no funciona. Foram apontados nos depoimentos tambm que as
empresas de vendas ganharam importncia no cenrio imobilirio atual,
aumentando suas estruturas, atuando como gerenciadores de um processo de
incorporao, sendo solicitadas antes de qualquer planejamento inicial. As
empresas vendedoras tm uma atuao mais efetiva, gerenciando por completo
o empreendimento, junto s empresas menores que no possuem departamento
de pesquisa prprio. Para alguns entrevistados, esta estrutura majorada das
vendedoras capaz de captar de maneira tcnica as impresses dos corretores
e, portanto dos clientes. Complementam ainda que as empresas vendedoras
representam o agente mais influente na definio do produto, no sentido de
orientar grande parte das aes dos construtores e incorporadores atravs de
seu feeling.

Empresa Publicitria (profissional da rea de Marketing): o elemento
que monta a estratgia de venda do empreendimento idealizado. Segundo
Costa, frente s transformaes na indstria da construo identificou-se o
aparecimento de um novo especialista decisrio na elaborao do projeto
arquitetnico dos empreendimentos: o profissional de marketing. Dotado de

26
No intuito de avaliar de maneira mais prxima os agentes do mercado imobilirio e seus papis no processo
de produo de edifcios de apartamentos foram realizadas entrevistas estruturadas na cidade de So Paulo e
Ribeiro Preto. As questes foram desenvolvidas a partir dos seguintes critrios: (i) os objetivos gerais da
pesquisa de doutorado deveriam ser considerados, (ii) buscou-se a uniformidade das informaes, j que
diferentes profissionais seriam entrevistados (arquitetos, incorporadores, construtores e vendedores). As
entrevistas foram realizadas durante 2005 e 2006.
110
novas abordagens e instrumentaes orientadas ao mercado, este executivo
vem galgando posio estratgica na hierarquia das grandes empresas de
incorporao, determinando, em nome do consumidor, o programa e a imagem
dos novos empreendimentos imobilirios e definindo, portanto, novas formas de
morar e um novo desenho da paisagem na cidade (COSTA, 2002:11). Para as
incorporadoras de pequeno e mdio porte, na qual as decises mercadolgicas
so tomadas pela figura do scio-proprietrio, tomam servios prestados de
empresas de Vendas e Corretagem de Imveis e de agncias de publicidade. J
as grandes empresas incorporadoras possuem um departamento de marketing,
na qual as atividades so desenvolvidas de maneira realmente estratgica. O
valor gasto em Marketing pode variar de 2 a 6% do VGV de cada
empreendimento. Geralmente estas grandes empresas possuem um
departamento tcnico, de carter comercial, gerenciado por profissionais com
formao em engenharia com perfil voltado para o mercado, que tem logo abaixo
em sua hierarquia profissionais de perfil comercial, mas nem sempre com
formao em marketing ou comunicao. Seu papel cumpria a interface entre a
incorporadora e as empresas de comercializao. Segundo Costa, 2002, a
chegada de profissionais com formao em marketing nas prprias
incorporadoras, possuindo inclusive influncia decisria na estratgia
mercadolgica mais ampla da empresa fato recente, a partir da segunda
metade de 1990, e por enquanto s verificvel nas maiores empresas.
Cumprindo o papel de ligao da incorporao e produo com o
mercado, a rea de marketing estabelece uma interface com as empresas de
vendas, trabalhando o marketing interno estrutura do lanamento, atravs da
definio de diretrizes e estratgias de vendas, elaborao de material impresso
e treinamento dos corretores imobilirios. Participando do planejamento
estratgico no s da venda do produto, mas do direcionamento da empresa no
mercado, o marketing passa a trabalhar a empresa como um todo.
Segundo depoimento de uma arquiteta responsvel pelo departamento
de produtos de uma grande incorporadora da cidade de So Paulo, as
campanhas publicitrias so absolutamente necessrias ao sucesso de vendas
de um empreendimento.

Coordenador de projetos
27
: segundo Silva e Souza, 2003, o termo
envolve a integrao de todas as partes do projeto. Consiste em fazer com quem
haja a colaborao harmoniosa entre as partes, a fim de se atingir a seqncia

27
Sobre este assunto ver maiores reflexes no captulo 2.1.4 deste trabalho.
111
normal de funes numa situao como a de projeto em que existem muitas
especificidades envolvidas com tecnologias diferentes, que devem, no entanto,
funcionar plenamente juntas (estruturas, vedaes, instalaes). Consiste da
anlise e tomada de decises sobre as partes constituintes para atingir
resultados no topo e tem carter de contedo tcnico. A compatibilizao das
informaes e dos projetos pode ser o entendimento da atividade do
coordenador de projetos.
O coordenador tcnico deve deter conhecimento tcnico e de gesto
suficientes para ser um agente promotor desta integrao. A coordenao
tcnica consiste em: (i)identificao e caracterizao das interfaces tcnicas a
serem solucionadas; (ii) estabelecimento de diretrizes e parmetros tcnicos do
empreendimento a partir das caractersticas do produto, do processo de
produo e das estratgias da empresa incorporadora/construtora; (iii)
coordenao do fluxo de informaes entre os agentes intervenientes para o
desenvolvimento das partes do projeto; (iv) anlise das solues tcnicas e do
grau de soluo global atingida; (v) tomada de decises sobre as necessidades
de integrao das solues. No mercado imobilirio dos grandes centros
urbanos brasileiros a figura deste agente se faz mais evidente em empresas de
grande porte. J nas cidades e empresas de menor porte notamos que a funo
normalmente exercida pelo coordenador de projetos acaba sendo agregada e
realizada pelo prprio incorporador. Em rarssimos casos notamos que o
arquiteto acaba realizando vrias funes aqui descritas do profissional
coordenador de projetos. Ainda nos dizeres de Silva e Souza, 2003, no Brasil
existem diferentes agentes exercendo esta funo relacionada coordenao
tcnica do desenvolvimento de projeto. Para diferentes tipos de
empreendimentos existem diferentes arranjos quanto ao desenvolvimento destas
atividades.

Arquiteto (profissional projetista): o elemento que projeta o
empreendimento idealizado. Segundo Fonseca, 2000, aos escritrios de
arquitetura cabe a elaborao e coordenao do projeto especfico de cada
empreendimento, sob o acompanhamento por parte da construtora, uma vez que
a partir de seu produto que os outros projetistas desenvolvero os projetos
complementares e os agentes ligados vendas desenvolvero o material
publicitrio. Internamente, os escritrios tm criado divises de trabalho
conforme as etapas de projeto: estudos de viabilidade, projeto legal, projeto
executivo, atendimento ps-projeto ou estudo de viabilidade, projeto de plantas,
112
projeto de fachadas, etc. A questo da compatibilizao dos projetos realizados
pelos diversos projetistas arquitetos, calculistas, projetistas de instalaes
hidrulicas, eltricas, ar-condicionado, rede de dados, telefonia, etc, de
fundamental importncia. O processo de diviso do trabalho entre os diversos
escritrios encarregados dos projetos, a diviso interna a esses escritrios, em
princpio dificultam essa integrao. No entanto, a no contratao dos
diversos projetos no incio do processo de definio do edifcio, o que mais
dificulta a integrao dos mesmos.
Esta diviso organizacional das etapas e tipo de projetos contratados
varia de acordo com o porte da empresa incorporadora contratante. No caso das
empresas menores, grande parte dos projetos contratada de terceiros e
concentrados s mos de apenas um profissional, ou at um pequeno grupo. J
nas empresas de maior porte algumas possui departamento de desenvolvimento
de projetos divididos por setores na qual todo o processo fica centralizado na
empresa. Tambm existe a realidade da terceirizao de profissionais
renomados no mercado para o desenvolvimento de projetos. So escritrios com
muitos anos de experincia no desenvolvimento de produtos imobilirios que
criam uma espcie de marca para o setor. Esta espcie de monoplio criado
pelo prprio mercado foi objeto da matria A turma dos arranha-cus. Quem
so os arquitetos que mais fazem prdios na cidade para a Revista Veja So
Paulo
28
. A matria explicita nmeros impressionantes sobre o monoplio que se
estabeleceu nos ltimos 10 anos na produo de edifcios de apartamentos e
condomnios horizontais na cidade de So Paulo. Um mercado de milhes de
metros quadrados produzidos concentrados nas mos de pouco mais de 4
profissionais
29
. De acordo com a Embraesp, entre 25.000 profissionais arquitetos
cadastrados regularmente na cidade de So Paulo, apenas poucos so inseridos
na grande maioria da produo de edifcios de classe mdia-alta. Existem vrios
motivos para este fenmeno, a capacidade de relacionamento social destes
profissionais, a capacidade de atendimento e submisso s condicionantes que
o mercado impe aos resultados projetuais, a capacidade de repetio e criao
de modelos economicamente viveis sob a tica do mercado imobilirio, entre
outros. As construtoras no esto procura de estrelas e medalhes que
impem seus projetos e no aceitam discuti-los. Preferem os arquitetos

28
FRANA, V. A turma dos arranha-cus. Quem so os arquitetos que mais fazem prdios na cidade.
Revista Veja-So Paulo, 28 de julho de 1999.
29
So eles: Elizabeth Goldfarb, Israel Rewin, Itamar Berezin e Roberto Candusso. A soma do trabalho dos
quatro corresponde a 14% de tudo o que se construiu em prdios na cidade de 1989 a 1999.
113
comerciais, aqueles que tm escritrio e no ateli. Mas reconhea-se: eles do
um jeito de imprimir uma marca registrada a suas obras
30
.
Qual seria ento atualmente o papel destes profissionais no processo de
produo de edifcios residenciais? Em entrevistas cedidas por estes
profissionais, estes mostram claramente que fazem parte desta cadeia produtiva
com papis bastante claros e definidos. Toda a elaborao, a identificao da
demanda, e principalmente o desenvolvimento do briefing, cabe a outros
profissionais do mercado notadamente do incorporador e do vendedor. Cabe
ao profissional arquiteto apenas o ajuste do briefing legislao local e a
produo de fachadas e definio de acabamentos e revestimentos adequados.
Segundo depoimento de um arquiteto contratado por algumas empresas de
renome do mercado imobilirio paulistano o profissional arquiteto tem de atender
s demandas do mercado que claro e tem suas regras. Segundo outro
depoimento o arquiteto tem papel secundrio no processo de projeto, em muitos
casos limitando-se apenas a trabalhar com questes estticas, uma vez que h
casos em que a planta elaborada pelos tcnicos das construtoras. Em algumas
incorporadoras h menor interferncia no projeto, portanto maior participao do
arquiteto, embora sempre enquadrado em padres. Para uma arquiteta
responsvel pelo departamento de produtos de uma incorporadora paulistana, o
arquiteto contribui basicamente nos aspectos funcionais do edifcio, opinando
muito pouco na definio do produto.
Mais recentemente pudemos notar a insero do profissional de
marketing no desenvolvimento do produto imobilirio. Segundo Costa, a
participao do marketeiro na elaborao do produto, portanto, precisa ser
analisada entendendo-se que este papel profissional de mediao entre a
construo, o arquiteto e o pblico consumidor deve-se a este reposicionamento
da empresa incorporadora em direo ao mercado (market oriented) em
detrimento do tradicional direcionamento ao produto (product oriented). preciso
levar em conta tambm que esta reestruturao estratgica do negcio de
incorporao encontra seus fundamentos nas transformaes no mercado
imobilirio, na atuao do estado, na economia mundial e do pas e na
sociedade em geral (COSTA, 2002: 84). Neste sentido, atualmente a concepo
do produto imobilirio caracteriza-se pela formao de uma equipe
multidisciplinar de profissionais dentre os quais se encontram os arquitetos, que
partem dos dados fornecidos pela pesquisa de mercado reunidos na forma de

30
FRANA, V. A turma dos arranha-cus. Quem so os arquitetos que mais fazem prdios na cidade.
Revista Veja-So Paulo, 28 de julho de 1999.
114
um briefing. Muitos dos projetos de arquitetura so terceirizados, geralmente
contratando-se um escritrio de arquitetura de renome no mercado. Ao que tudo
indica, so arquitetos que possuem histrico de colaborao s estratgias
mercadolgicas e agregam valor ao projeto com seu nome se exercendo como
grife, na maioria das vezes destacado nos anncios publicitrios no jornal
(COSTA, 2002: 85).
Neste quadro atual da produo de edifcios de apartamentos temos
tambm o fato das grandes empresas incorporadoras possurem um grupo de
arquitetos internos que providenciam a negociao, o gerenciamento e os
ajustes necessrios ao projeto visando sua adaptao ao briefing do produto
idealizado. Costa, 2002, indica ainda que usual um processo de
quarteirizao facilitado pela informatizao dos meios de comunicao e do
trabalho projetual do arquiteto. Nessa lgica, escritrios de pequeno porte ou
arquitetos que trabalham como profissionais liberais desenvolvem o projeto
dentro das caractersticas propostas e entregam-no aos grandes escritrios
renomados de arquitetura, formando uma rede complexa de relaes de
trabalho (COSTA, 2002: 86).
Segundo Righi e Castro, 2005, verifica-se que as decises do arquiteto
so apenas uma parte do processo de tomada de decises em relao cadeia
de produo e comercializao do produto imobilirio. Desta forma rompe-se o
postulado da unidade metodolgica do projeto firmado pelo Movimento Moderno.
Assim o critrio projetual subordinado, respondendo taxa de retorno dos
empreendimentos. Isto leva a um cenrio de transformao do projeto em
produto, representando um novo paradigma do fazer arquitetnico, que merece
uma sria discusso dos arquitetos (RIGHI e CASTRO, 2005: s/p)
.

Segundo depoimento de um arquiteto e urbanista professor, a questo do
mercado interfere de forma negativa no projeto, pois os agentes do mercado
violaram o prprio mercado, visto a comunicao da informao de vendas e
todo o sistema de vendas, de consumo do suprfluo. Por outro lado o
profissional que vai projetar est seduzido em apenas ter a alegria de ver seu
prdio bem vendido. O consumidor deveria ter acesso a campanhas no sentido
de esclarecer e revelar argumentos de um consumo que retorne a
essencialidade do ser, buscando a felicidade no morar. O arquiteto nos indica
ainda que em relao moradia e seus ocupantes, existem desejos
exasperados de novas formas que no acompanhadas de novos contedos
programticos podem resultar num formalismo que escapa
contemporaneidade. Procedimentos ideais para a formulao do problema?
115
Argumento, pesquisa, modo de vida dos usurios, mtodo que permita
selecionar e retornar os contedos e os conceitos essencialidade do ser.
Buscar propostas de espacialidades no de consumo, com um grau de
cientificidade interessante, para que as respostas possam ser avaliadas com
um nvel de insero do ser humano como centro deste processo,
diferentemente da especulao imobiliria, do negcio imobilirio, que procura o
resultado financeiro.

1.2.3 A produo atual de apartamentos na cidade de Ribeiro Preto: uma
efetiva aproximao com o mercado imobilirio paulistano

No cenrio da produo de edifcios de apartamentos na cidade a partir
dos anos de 2000 destaca-se o desenvolvimento de uma regio verticalizada
conhecida por Fusa. Segundo Garrefa, 2002, a avenida Joo Fisa, localizada a
aproximadamente quinhentos metros do Ribeiro Shopping, foi fruto de uma
operao entre empreendedores do Shopping Santa rsula e a Congregao
das Irms Ursulinas, proprietrias do terreno. A congregao cedeu sua escola
no centro da cidade que foi demolida para a construo deste shopping -, e em
troca recebeu toda a infra-estrutura necessria ao loteamento e comercializao
de suas terras e ainda um moderno a amplo colgio construdo na nova rea.
Foi neste espao que a cidade assistiu construo de edifcios
verticalizados para moradia de alto padro com coberturas que chegam a valer
dois milhes de reais. Tambm surgiu o primeiro edifcio de escritrios, o New
Century, que incorporava uma linguagem contempornea tpica dos grandes
centros. No mesmo loteamento surgiram dois condomnios horizontais, tambm
de alto padro e duas escolas, uma de ensino bsico e a outra, um campus da
UNIP (Universidade Paulista). Ainda Garrefa, 2002, nos indica que em janeiro de
2002, existiam doze edifcios altos em construo e outros vinte com projetos
aprovados pela Prefeitura Municipal. Em apenas dois anos essa rea foi alvo de
um frenesi construtivo sem precedentes em Ribeiro Preto.

116

O bairro formado por este complexo bastante diferente dos outros
bairros da cidade. Nas suas ruas o movimento de pedestres muito reduzido,
enquanto o de veculos intenso. Nos edifcios e condomnios horizontais,
guaritas slidas testemunham sistemas ostensivos de segurana. O ambiente
artificial do interior do Ribeiro Shopping parece, de certa forma, transpor seus
limites espaciais e se estender em direo ao seu entorno imediato.
Condomnios residenciais, centros empresariais e educacionais, configuram uma
rede de micrpoles interligadas por vias de trnsito rpido. O ambiente da cidade
tradicional, banido neste territrio, surge como simulacro no interior do shopping,
que o nega e banaliza (GARREFA, 2002: 124).
Foi neste ambiente que os empreendedores locais viram a possibilidade
do desenvolvimento de um mercado destinado s classes mdia alta e alta como
fonte segura que investimentos. Nesta rea o metro quadrado da construo
chega a ser o dobro que em outras reas da cidade destinadas aos padres
mais abastados apartamento de 3 e 4 dormitrios podem variar de R$ 2200,00
a R$ 2500,00 o m
31
. Todo o foco da produo do mercado imobilirio de alto
padro voltou-se para esta rea e para alcanar os objetivos de venda estas
empresas investiram na imagem do lugar. Neste sentido que poder ser
observada uma aproximao com o processo de produo e comercializao
dos empreendimentos lanados em So Paulo. As empresas construtoras e

31
Dados extrados em imobilirias locais. Mundial Imveis e Imobiliria WTB em maro de 2006.

Fig. 47 - Skyline da avenida Joo Fisa em 2002, Ribeiro Preto intenso processo de verticalizao direita
edifcio New Century. Fonte: Fonte: Garrefa, 2002.

117
incorporadoras utilizam o caso paulistano como uma referncia de sucesso e
passam a usar uma linguagem semelhante na divulgao e at na produo dos
edifcios de apartamentos lanados na cidade de Ribeiro Preto.

As principais construtoras e incorporadoras que atuam nesta rea so
COPEMA, Pereira Alvin, Stfane Nogueira, Habiarte Barc, empresas que
iniciaram sua produo na dcada de 1990 construindo empreendimentos de
menor porte. Importante destacar que vrias alteraes foram feitas na
legislao local a fim de viabilizar melhores ndices de aproveitamento de reas,
sempre no sentido dos interesses particulares dos empreendedores. Como foi
uma rea projetada, os terrenos dos edifcios so bem mais amplos que os
terrenos da rea central da cidade, o que privilegiou os recuos e as condies de
conforto dos edifcios. Alm disso, no processo de negociao desta rea foi
destinada um recuo obrigatrio de 20 metros a partir da avenida para destinao
de reas verdes local este que recebeu tratamento paisagstico e acabou por
agregar valor esttico ao empreendimento.

Fig. 48 Edifcio Sur le Jardin, Construtora COPEMA, Esquina Avenida Joo Fisa, Ribeiro Preto, lanamento de 2005,
perspectivas, apto 264 m - 4 sutes. Fonte: www.copema.com.br.
118

Neste cenrio os edifcios de apartamentos lanados e construdos nesta
regio so os que mais se aproximam dos modelos ofertados na cidade de So
Paulo: tipologias de 2, 3 e 4 dormitrios com programas e reas que podem
variar conforme o padro do empreendimento.

Outra similaridade com o modelo paulistano se refere aos tipos de
equipamentos de uso coletivos ofertados nestes edifcios. Nestes edifcios
localizados na avenida Joo Fisa e proximidades temos vrios nveis de
equipamentos coletivos, desde os mais bsicos com piscina, quadra poli-
esportiva, salo de festas, sauna e playground -, at os mais sofisticados com

Fig. 49 - Avenida Joo Fiusa, Ribeiro Preto, recuos amplos com tratamento
paisagstico, 2004. Fonte: foto da autora, janeiro de 2004.

Fig. 50 Tratamento paisagstico nas reas
verdes destinadas na avenida Joo Fisa.
Fonte: foto da autora, julho de 2006.

Fig. 51 Edifcio Belvedere, prximo avenida
Fisa, 3 dormitrios sendo 1 sute, 87 m, 2 vagas de
garagem. Infraestrutura: espao esportivo, salo de
festas, piscina adulto e infantil, playground. Programa
mais bsico. Fonte: www.copema.com.br.

119
espao gourmet, fitness, brinquedoteca, piscina com raia semi-olmpica, sala de
repouso, etc.

Nestes empreendimentos verifica-se a constncia da tipologia quatro
dormitrios compacto com reas que variam de 115 a 170 m. As variaes
eram referentes a alguns itens do programa como a presena de lavabos,
dependncias de empregados, despensa, varandas, n de sutes, closets. Todo
o processo de divulgao e promoo de vendas destes empreendimentos se
espelha no caso paulistano, com a valorizao do stand de vendas, do material
publicitrio, na decorao do apartamento, na divulgao via imprensa.

Fig. 52 Equipamentos oferecidos no
Edifcio Sequia, Construtora Pereira
Alvin, prximo Fisa, 4 sutes, 255 m.
Heliponto, rea de lazer com salo de
festas com espao gourmet e ptio
privativo, rea para churrasco, sauna
com sala de repouso, fitness com vista
para a raia coberta, raia de 25m coberta
e climatizada, varanda de jogos, quadra
de squash, putting green, conjunto
aqutico com piscinas adulto e infantil,
quadra de tnis, quadra poliesportiva e
playground.
Fonte: www.pereiraalvim.com.br.

Fig. 53 Edifcio C, construtora I, quatro dormitrios
compacto. 136 m de rea til, 4 dormitrios, sendo
1 sute, varanda com exausto para churrasqueira,
Lavabo, 2 vagas + Box, 4 elevadores, (2 sociais e 2
de servio).

120
De outro lado vemos no mercado imobilirio ribeiro-pretano uma nfase
na produo de edifcios de apartamentos destinados pblicos especficos
como os estudantes e pessoas que vivem ss. Geralmente estes
empreendimentos se localizam em bairros menos nobres, portanto localizados
prximos s universidades e instituies de ensino de vrios nveis da cidade.
Estes apartamentos geralmente so mais simples e no apresentam nfase na
questo publicitria, j que atingem compradores com poder aquisitivo menores.
Raros so os exemplos de tipologias de apartamentos duplex, lofts e flats, j que
o mercado imobilirio ribeiro-pretano est direcionado para as tipologias mais
tradicionais e v nestas inovaes incerteza na garantia de liquidez do
empreendimento.
No ano de 2005 foi lanado um duplex localizado na avenida Joo Fisa,
o Doppio Spazzio, da construtora Chemin, oferecendo apartamentos com
Cobertura Dplex, 5 dormitrios, sendo 4 sutes (1 master) com 368,93m de
rea til mais 5 vagas na garagem e apartamentos Dplex, com 4 sutes (1
master) com 239,77 m de rea til mais 3 vagas na garagem. Interessante que
este projeto foi desenvolvido pelos profissionais Roberto Candusso, Benedito
Abud e Sig Bergamin ambos agentes do mercado imobilirio paulistano. Nota-se
que o mercado imobilirio ribeiro-pretano est atraindo empresas de outras as
regies do pas como o caso da Chemin Construtora - de So Paulo -, da
Rossi - de Campinas -, e da Arco - de Belo Horizonte, afirmando o mercado
ainda em expanso na cidade.

Fig. 54 Edifcio Doppo Spazzio, Apartamentos Cobertura Dplex 5 dorms sendo 4 sutes (1 master) com 368,93m de
rea til + 5 vagas e 1 depsito. Apartamentos Dplex 4 sutes (1 master) com 239,77 m de rea til + 3 vagas e 1
depsito. Elevador social exclusivo Hall privativo Terrao do apartamento com churrasqueira. Localizado na avenida Joo
Fisa, Construo Chemin. Fonte: www.chemin.com.br.

121
Outras reas da cidade tambm receberam edifcios de apartamentos
com tipologias bsicas de 2, 3 e at 4 dormitrios com programas menores
destinados s classes mdia. Destaca-se neste cenrio a produo dos
chamados predinhos com at 5 pavimentos, apresentando uma verso
reduzida dos edifcios altos de apartamentos. Desprovidos de rea de lazer e
equipamentos de uso coletivo, estes empreendimentos so idealizados e
construdos por uma grande quantidade de pequenas empresas que vem neste
mercado mais barato a possibilidade de lucro. Uma outra modalidade de negcio
observada tem sido a associao de grandes empresas consolidadas no
mercado paulistano com outras empresas locais. Este o caso das parcerias
desenvolvidas entre a paulistana Klabin Segall e a Copema; a Adolpho
Lindenberg e a Habiart Barc e a Camargo Correia e a, que por meio de seu
brao imobilirio, lanaram empreendimentos em conjunto com a Stfani
Nogueira. Em ambos os casos, a referncia explcita a do modelo paulistano.
Uma das razes para esta expanso de negcios para o interior pode ser
explicada no modelo examinado por Vernon, 1966, para quem as inovaes no
ciclo do produto se enquadram em um sistema composto por quatro fases que
vo da introduo ao declnio. Para Vernon, 1966, a fase da introduo
pressupe investimentos em inovao, para os quais se necessita de grandes
mercados consumidores para sua consolidao, j a fase do declnio simboliza o
momento em que o produto se torna incapaz de gerar lucro sem novos
investimentos em inovao. Assim, na medida em que se consolida, o produto
deixa de apresentar-se como novidade, implicando com isto em menores
investimentos e em uma padronizao, que por sua vez pode ser alcanada por
empresas de menor envergadura, acirrando assim a concorrncia. Neste
momento, visando a manuteno do ciclo do lucro, as empresas pioneiras
tendem a buscar por um lado mercados onde o produto ainda pode se
apresentar como inovao e por outro constituir nova onda de inovao onde o
mercado se mostra saturado. Desta forma, compreende-se que no caso de
Ribeiro Preto, no momento em que o produto no mercado paulistano deu sinais
de saturao, este pde surgir como novidade no Interior do estado e em
outras capitais, sustentando desta forma as taxas de lucro para este modelo.
122
A partir de entrevistas
32
com agentes do mercado imobilirio ribeiro-
pretano notou-se algumas caractersticas particulares no processo de produo
do projeto e definio do produto a ser lanado: (i) o arquiteto, geralmente
terceirizado trabalha em seu prprio escritrio e participa mais efetivamente na
definio do produto desde a compra do terreno at os acabamentos finais da
obra. A maioria dos projetos so destinados a poucos arquitetos que se
especializam neste mercado. (ii) incorporador / construtor: geralmente agregam
as duas funes e tem a responsabilidade de viabilizar e comercializar o produto
lanado. quem divide as definies do produto juntamente com o arquiteto. (iii)
vendedor: na grande maioria dos casos as empresas que comercializam os
empreendimentos so terceirizadas e de natureza imobiliria, entretanto tem
pequena participao na definio do produto, sendo acionados somente para a
venda das unidades. No caso de Ribeiro Preto h um poll de imobilirias que
realizam a venda e esto em contato com o cliente diretamente no stand de
vendas do edifcio. Algumas construtoras assumem este papel no processo todo.
(iv) profissional da rea de Marketing: totalmente terceirizados so profissionais
que atuam muito mais na divulgao e comercializao do empreendimento do
que em sua definio. So contratados para elaborao de material de
lanamento, divulgao e comercializao de vrias formas: panfletos, folders,
propagandas, etc.
A partir da anlise comparativa da produo de edifcios de apartamentos
na cidade de So Paulo com a cidade de Ribeiro Preto, notamos que mesmo
com caractersticas similares, aspectos importantes se diferenciam, notadamente
no processo de produo e definio do projeto destes empreendimentos. Se
por um lado observamos que h certa vontade do mercado imobilirio ribeiro-
pretano, a partir da figura de seus agentes, notadamente do incorporador, de
alcanar os padres paulistanos, por outro lado, o papel do arquiteto no
processo de definio e elaborao do projeto, portanto na definio do produto,
nos indica ser mais efetivo neste mercado.
Alguns fatores podem justificar tal quadro. Inicialmente fato que o
mercado imobilirio da cidade de Ribeiro Preto constitudo por uma mirade
menor e menos complexa que a do mercado paulistano, na qual se concentram

32
Com intuito de avaliar de maneira mais prxima os agentes do mercado imobilirio ribeiro-pretano e seus
papis no processo de produo de edifcios de apartamentos foram realizadas entrevistas estruturadas. As
questes foram desenvolvidas a partir dos seguintes critrios: (i) os objetivos gerais da pesquisa de doutorado
deveriam ser considerados, (ii) buscou-se a uniformidade das informaes, j que diferentes profissionais
seriam entrevistados (arquitetos, incorporadores, construtores e vendedores). As entrevistas foram realizadas
durante o ms de junho de 2006.

123
figuras como o caso na grande maioria do incorporador + construtor -, e que
o profissional de marketing, que geralmente terceirizado, atua basicamente no
processo de divulgao e comercializao do edifcio. Esta questo nos parece
central, j que o briefing do produto elaborado em parceria com o incorporador
e o arquiteto.
Outro fator pode estar associado questo das caractersticas familiares
da empresas predominantes que atuam no mercado imobilirio ribeiro-pretano.
Neste cenrio familiar, e, portanto menos impessoal, os agentes, na maioria dos
casos, estabelecem vnculos de amizade e relacionamento estreitando as
relaes profissionais e as tornando menos rgidas. Neste sentido o arquiteto
contratado para elaborao dos projetos dos empreendimentos, participa deste
ciclo de forma efetiva e nem sempre solicitado por conta de suas qualidades
profissionais, mas por fatores de ordem social. Fica, neste sentido, a indagao
de que tais fatores poderiam nos indicar, que na cidade de Ribeiro Preto os
apartamentos oferecidos pelo mercado possuem maior qualidade habitacional.

1.2.4 O produto imobilirio

Segundo Hoesel e Somekh, 2001, as hipteses explicativas do
surgimento e da prpria existncia da verticalizao em So Paulo passam,
necessariamente, pelo campo da produo da habitao. Inserida no modo de
produo capitalista, ela obedece s mesmas condies inerentes produo
de uma mercadoria qualquer, tendo, no entanto, duas caractersticas
especficas, assinaladas por Topalov, 1979, que constituem obstculos ao
desenvolvimento do capital. A primeira se refere ao longo perodo de circulao,
e a segunda necessidade de uma base fundiria. A partir desta definio pode-
se identificar o produto imobilirio, objeto do mercado imobilirio.
Para Singer o produto imobilirio diferencia-se dos demais ao fundar-se
no territrio, apropriando-se da renda gerada pelo monoplio da localizao.
(SINGER in MARICATO, 1979). No entanto, apesar de estabelecer-se um
monoplio (no existem dois cruzamentos da Ipiranga com a Avenida So Joo),
o processo de produo estar sempre sujeito ao problema fundirio. Em outras
palavras, os custos de produo no diminuem conforme a quantidade
produzida, porque a cada novo produto se deparar com o dono da terra.
Lojkine, 1997, observa que o processo de valorizao do produto imobilirio ser
124
constitudo pela inverso do capital despendido na construo da cidade.
Seguindo neste raciocnio Villaa, 2001, observa que o processo de valorizao
do lugar segue as foras naturais de mercado, que podem demorar mais ou
menos para se maturarem. Desta forma, este processo pode ser desencadeado
por meio de investimentos pblicos, privados ou ainda pela ao do estado por
meio de benefcios ou legislaes que confiram a determinada rea um potencial
enquanto localizao.
Em 1992, no entanto, Vargas, 1992, detectou o incio de um processo de
inverso nesta lgica, consubstanciada na criao de lugares. Trata-se de uma
forma de o capital imobilirio continuar expandindo sua acumulao, buscando
minimizar as externalidades como geradoras de valorizao. Desta forma a
autora observa que as estratgias dos negcios passavam a rivalizar com as
localizaes estratgicas, a ponto de destravar a questo fundiria. Examinando
esta questo em 2007 Garrefa nota que a criao de localizaes por fora do
capital investido instantaneamente acabou definitivamente equiparando o
produto imobilirio condio de mercadoria, portanto sujeita obsolescncia e
descartabilide (GARREFA, 2007). Assim, este produto imobilirio (mercadoria),
passa a ser concebido para converso de desejos em necessidades, por meio
da incorporao mais intensiva da propaganda e do marketing. Sobre este
aspecto, nota-se que assim como na mudana de paradigma no produto
imobilirio (da localizao estratgica para as estratgias dos negcios) a
propaganda tambm mudar sua nfase dos atributos fsicos do imvel (nmero
e tamanho dos dormitrios, por exemplo) para atributos subjetivos como os
estilos de vida. Em outras palavras, constroem-se apartamentos e vende-se
felicidade.
Segundo Righi e Castro, 2005, com um processo que resulte na venda de
um determinado produto, as estratgias de marketing visam expressar os
desejos dos compradores potenciais atravs: (i) anlise de mercado atravs da
demanda e oferta, (ii) avaliao das possibilidades de diferenciao competitiva
frente s outras empresas, (iii) estudo de viabilidade e desenvolvimento de
novos produtos e (iv) estratgias de comercializao.
Para melhorar a relao entre a arquitetura e o marketing
33
algumas
consideraes merecem destaque. Segundo Costa, a propaganda imobiliria
hoje um discurso presente e ativo na formao de valores, recriando, codificando

33
Segundo a American Marketing Association, marketing o processo de planejamento e execuo do
conceito, preo, comunicao e distribuio de idias, bens e servios, de modo a criar trocas que satisfaam
objetivos individuais e organizacionais. SEMENIK, R. J. & BAMOSSY, G. J. Princpios de Marketing: uma
perspectiva global. So Paulo: Makron Books, 1995, p.7. Apud COSTA, 2002: 68.
125
e recodificando os hbitos e preferncias do consumo do espao, assim como a
significao desta mercadoria especial como mediadora de relaes sociais
(COSTA, 2002: 11). Compreender os mais amplos e diversos significados que o
produto imobilirio pode assumir para seu pblico consumidor o objetivo
principal do marketing nas empresas de incorporao. Cabe a pesquisa de
mercado a identificao no s das formas materiais que o produto possa
assumir, mas tambm as suas possveis imagens, os signos que possuam
trnsito, penetrao em identificveis nichos especficos de demanda. neste
sentido que o profissional de marketing se introduz como o emissor das
representaes dos produtos imobilirios, como produtor de sentido do espao,
papel que socialmente parecia at aqui ser atribudo ao arquiteto (COSTA,
2002: 11).
Outra condio importante colocada por Costa, 2002, a capacidade da
publicidade fazer-se ideologia. Isto a capacidade de empreender com o
imaginrio social um dilogo eficiente, dotado de tcnica e expresso material e
simblica, e quaisquer outras linguagens que se posicionem e desenvolvam seu
campo de atuao entre as caractersticas denotativas e conotativas da
mercadoria, entre os seus atributos materiais e simblicos, seus usos funcionais
e motivos, seus valores sensveis e imaginrios, sua exata medida e sua
potencialidade prtica a social. Em que medida a propaganda imobiliria
aproveita a lgica consumista, as diretrizes da estetizao da vida cotidiana e a
articula com a argumentao de vendas? Em que medida ela promove, divulga,
amplifica esta ideologia do consumo?
A publicidade, nos ltimos anos, teve seu papel bastante modificado no
sistema capitalista. Da funo de divulgar, descrever o produto e provocar o
desejo, as mensagens publicitrias passam a adotar a estratgia da
segmentao do mercado, da personalizao, da flexibilidade, onde o projeto
deixa de ser um produto que se divulga e passa assumir o projeto de um
indivduo. A publicidade no somente determina o atendimento da necessidade
e do desejo da moradia e as formas de atend-los: ela tambm determina a
maneira de necessitar, de desejar (COSTA, 2002: 24).
Loureiro e Amorim, 2005, tambm discutem sobre a relao do marketing
e da arquitetura no mercado imobilirio quando concluem que atravs dos
atributos anunciados expectativas em torno do morar so criadas e recriadas,
alimentando a formulao de programas arquitetnicos e constituindo uma certa
cultura do morar. A partir do entendimento geral que a casa ideal oferece
conforto, segurana, privacidade e abriga os sonhos de seus moradores que as
126
estratgias de marketing, baseado nestas caractersticas, vinculam a compra do
imvel realizao de um sonho. E exatamente deste sonho e da recriao
constante de um ideal de morar que a indstria imobiliria se estrutura,
introduzindo constantemente novos produtos no mercado que tentem satisfazer
as expectativas dos consumidores e tambm criar novas necessidades. Neste
mercado, a propaganda exerce um papel fundamental, ao manter viva esta
necessidade constante pela aquisio de um lugar perfeito para morar. (...) Nas
ltimas dcadas do sculo XX, novas formas de construir o sonho do mundo
domstico foram facilitadas pelo uso de novas tecnologias de informao:
modelo virtuais em 3-D e e-comrcio so algumas ferramentas de marketing
para atingir os consumidores de classe mdia. Estas tecnologias oferecem um
experincia quase real do espao futuro algo como um portal para o mundo
ideal. Paralelo aos espao virtual, ganhou fora, nos ltimos anos, a estratgia
do apartamento mobiliado, que tambm reproduz um ideal de morar quase
prximo do real. (...) Estas peas promocionais oferecem as vantagens de um
mundo ideal que o consumidor induzido a consumir. Desta forma permite ao
empreendedor estar atento s necessidades de consumidores e amoldar seus
sonhos (LOUREIRO e AMORIM, 2005).
A propaganda imobiliria tambm tenta constituir uma certa cultura do
morar, que segundo Giddens, 1986, so certos padres de comportamento e
esquemas cognitivos identificveis e associados a uma classe social definidores
de cdigos e convenes de usos. Soma-se a isto o fato de que a moradia
possua alm da funo pragmtica uma funo simblica. Ainda que a casa
seja primariamente um objeto funcional, segundo Lawrence, 1997/1990, ela
serve a uma gama de propsitos, aos quais valores podem ser atribudos, tanto
tangveis e quantificveis, tais como valor econmico, de troca, de uso, como
outros que no so quantificveis de forma direta, como o valor sentimental,
valor esttico e o valor simblico, que estariam, segundo o autor, referenciados
s comunicaes interpessoais entre pais e filhos, e entre membros do mesmo
grupo social ou profissional (LOUREIRO e AMORIM, 2005).
Sob esta tica do produto imobilirio concebido para satisfazer
necessidades e desejos do consumidor, as estratgias para identificao destas
demandas a realizao e sustentao de vendas, pois segundo Kotler, 1999, a
chave para o marketing profissional entender as reais necessidades dos
consumidores e atend-las melhor que qualquer outro produto. Segundo Righi e
Castro, 2005, estabelecer o mercado pelo lado da demanda, implica colocar
como dependente, o lado da oferta. Isto implica que o processo de produo
127
estruturado para a realizao do produto para o mercado, para atendimento dos
consumidores agrupados segundo perfis de hbitos e padres de consumo em
segmentos de mercado (RIGHI e CASTRO, 2005: s/p). A partir desta lgica do
mercado tais pesquisas de mercado realizadas acabam por apresentar um
quadro das necessidades dos moradores, na grande maioria das vezes simplista
com informaes rasas e sem contedo, j que a formatao deste produto
possui uma relao subordinada sua realizao no mercado ou s suas
vantagens comparativas em termos de venda. Righi e Castro, 2005, mostram
ainda que o planejamento do produto assenta-se sobre mtodos de prospeco
e previso baseados em mtodos de engenharia financeira, construo e
avaliao de cenrios e riscos, objetivando obter o maior retorno do
empreendimento. Assim a qualidade do empreendimento ser dada, em primeiro
lugar, pelas qualidades comparativas do investimento em relao a outros
possveis (RIGHI e CASTRO, 2005: s/p).

Para alm das questes de mercado e comportamento do consumidor,
um outro fenmeno atual tem contribudo para a intensificao da produo do
produto (mercadoria) imobilirio no Brasil. Trata-se do mercado de aes e
investimentos. Por diversas razes que no examinaremos neste trabalho,
empresas brasileiras tm buscado com sucesso a captao de recursos por
meio da oferta pblica de aes ou associaes com entidades financeiras.
Somando-se a isso, houve por parte de aes governamentais uma grande
ampliao no crdito imobilirio, entendendo as possibilidades de compra de
imveis por parcelas da populao antes no atendidas. Desta forma configurou-
se um aquecimento exagerado do mercado, motivado por este excesso de
crdito. Entre 2005 e 2007, 24 empresas do ramo imobilirio lanaram papis
em bolsa, captando um total de 64 bilhes de reais
34
. Estes nmeros revelam o
potencial construtivo adquirido pelas empresas, e tambm ratificam o estado de
converso mercadoria que alcanaram as unidades habitacionais.

34
GRADILONE, C. Invaso Imobiliria na Bovespa. Portal Veja SP, So Paulo, 2007.
http://www.vejasaopaulo.abril.com.br/revista/vejasp. Acesso em 3/12/2007.
128

1.2.5 A crtica sobre a qualidade dos apartamentos ofertados pelo
mercado nos dias atuais

Segundo Villa, 2002, no foi fcil convencer o paulistano a morar em
apartamentos. Foram praticamente quatro dcadas de esforos no sentido de
retirar da habitao coletiva verticalizada a velha imagem degradada e
promscua de cortio que abarrotava os bairros na virada do sculo 19 para o
sculo 20. Morar em apartamentos na cidade de So Paulo j um fato, pois
sua produo nos ltimos cinco anos foi quase dez vezes maior que a produo
de casas
35
.
Desde suas origens na cidade de So Paulo, nota-se que o controle da
produo dos edifcios de apartamentos tem estado nas mos de especuladores,
principalmente a partir de Lei do Inquilinato. Sempre considerados como
mercadoria, tais apartamentos chegaram ao final do sculo 20 apresentando a
mesma tipologia de tempos atrs em reas at 50% menores que nos anos
1950. Este tipo, sob a alegao de ser um resultado projetual economicamente
vivel e que atende s necessidades dos moradores foi, nas ltimas trs
dcadas do sculo 20, comercializado em grande escala. Os apartamentos
elaborados por arquitetos de atelier freqentemente oferecem a mesma
organizao espacial. Este quadro se acentuou, principalmente a partir dos anos
1970, quando observou-se a especializao de uma chamada arquitetura
comercial subordinada, portanto, s regras de mercado. Segawa, 1991, observa:
(...) que a grande maioria de edifcios do gnero medocre, virtualmente
transformando um juzo de origem preconceituosa num argumento irrefutvel
(...) (SEGAWA, 1991:63).
Sobre a relao entre a qualidade e a produo feita pelo mercado
imobilirio Fonseca, 2004, indicou sua hiptese de trabalho como a constatao
da defasagem de acmulo, experincia e maturidade existente no mercado
imobilirio entre o projeto, o desenho e a execuo dos imveis; e da
idealizao, o marketing e a comercializao desses produtos. O entendimento
deste desequilbrio revelou, como um mercado que se mantm forte, apesar de
trs dcadas de crises pendulares, no foi e no capaz de produzir, do ponto
de vista da arquitetura, uma qualidade que tenha a mesma expressividade dos

35
Dados extrados da Embraesp. Revista Tigre em Ao, Junho de 2004, p. 03.
129
quantitativos que gerencia e dos volumes financeiros que gera (FONSECA,
2004: 244).
Segundo Villa, 2002, a maior crtica produo do mercado utiliza-se
sem dvida, do fato de que tais apartamentos continuam oferecendo espaos
internos muito semelhantes aos de h um sculo atrs, para grupos familiares
diversos e famlias nucleares totalmente transformadas. Talvez a principal
alterao foi a conquista da privacidade - o grupo familiar tem deixado de ser um
grupo domstico controlado por uma pessoa para ser um encontro de indivduos
e vidas individuais -, significando que o espao domstico tem de responder de
outra forma a essas solicitaes. De maneira geral, os conceptores de
apartamentos no respondem a tais mudanas comportamentais quando
oferecem novidades na instncia coletiva e no tradicionalismo na esfera privada
do empreendimento. A unidade reduzida teve que exportar muitas das atividades
antes realizadas em seu interior para o espao coletivo dos edifcios e neste
sentido, ao longo do tempo, o mercado viu nestes equipamentos coletivos a
venda de uma imagem. Modernidade, eficincia, praticidade e segurana
compuseram a retrica do mercado nestes ltimos cinqenta anos. Neste mar de
projetos aprovados s centenas por ano, que pasteurizam a massa urbana com
trabalhos sem qualidade arquitetnica, imperam as paredes a 45 graus em
planta, espaos reduzidos e descuidos primrios com a insolao (SERAPIO,
2000).
Criando coisas novas com conceitos velhos, o mercado, hoje, diz saber o
que os clientes querem e precisam: uma arquitetura de fachada que estimula o
gosto pela inovao constante, entretanto sem alteraes conceituais. Esta
receita garantida, que vende bem, pode realmente atender as novas demandas
dos novos modos de vida da sociedade? Vrios so os indcios que no,
entretanto o maior sinal de que tais apartamentos no atendem s novas
demandas da sociedade reside na insatisfao geral que indicada pelo alto
nmero de reformas de que as unidades so alvo, recheando de trabalho os
escritrios de decorao e arquitetura da cidade. Basta abrir qualquer revista de
decorao ou arquitetura para nos depararmos com matrias que tentam
resolver o problema da inadequao dos espaos construdos desta modalidade
habitacional. Como acomodar atividades como o trabalho em casa, o
relaxamento, o culto ao corpo, alm das necessidades individuais de cada
membro da famlia em espaos to compartimentados, estanques e cada vez
mais minsculos?
130
Interessante abordagem traada por Fernando Serapio em sua
matria Os edifcios-fantasmas e seus ornamentos delinqentes sobre a
produo recente de edifcios de apartamentos na cidade de So Paulo.
Segundo o autor nas ltimas dcadas acelerou-se a transformao dos novos
edifcios de apartamentos de So Paulo em produtos que podem oferecer
opes de estilos desvirtuados: neocolonial, neomediterrneo, neomoderno, art
dco e mais comum deles, o neoclssico. O establishment arquitetnico chia e
a maior parte do pblico consumidor aprova, enquanto construtores,
incorporadores e imobilirias esto de olho nas vendas. A questo parece menor
e mesquinha, pois se trata de edifcios privados. No entanto, pode ser vista como
uma metfora da viso que a sociedade tem do arquiteto: uma profisso com
muita serventia na arte de adornar fachadas conforme tendncias da moda
(SERAPIO, 2004:1).
O autor aponta alguns argumentos possveis para esta discusso: (i) a
histria: os projetos ditos neoclssicos misturam elementos das ordens clssicas
como colunas, arcos e adornos -, com mansardas parisienses sem critrio e
bom senso, alm da discrepncia dos materiais empregados que tentam a todo
custo imitar o repertrio antigo. (ii) A tecnologia: h um contra-senso no uso da
tecnologia, pois apesar de serem edifcios de ponta, sobretudo no que tange
elementos pr-moldados de fachada, eles apresentam um retrocesso, tratando-
se de uma apropriao fora de poca, sem propsito nem carter. (iii) O ps-
modernismo: o desejo de renovao de um consumidor que se desencantou
com a modernidade - no do ponto de vista funcional, mas esttico -, to
vinculada pelo BNH entre 1964 1978 sem qualidade, procurando nos neos
signos de poder utilizando a linguagem clssica como recurso. (iv) O poder
absolutista: a utilizao de elementos clssicos em arquitetura pode estar
associada a regimes de fora, (v) a cidade: a relao (ou a falta de) desses
edifcios com a cidade atesta a ausncia de gentileza desses projetos com o
espao urbano propondo altos muros e ausncia de espaos semi-pblicos.
Ignorando qualquer noo histrica o marketing imobilirio trata o projeto como
mero produto. (vi) A profisso: os edifcios propostos vo contra todo e qualquer
princpio que rege a boa arquitetura, j que os arquitetos executam tais projetos
sem nenhum compromisso com o espao pblico e h pouca conexo entre a
realizao imobiliria e o saber arquitetnico.
Righi e Castro, 2005, apresentam uma abordagem interessante sobre
este assunto. Para eles, o elemento esttico-formal no projeto de arquitetura
evidente para a formatao do produto imobilirio. Nele est a idia de estilo de
131
vida como consumo diferenciado, elemento social distintivo. Assim, a
comercializao do produto imobilirio envolve um conjunto de valores que
conferem status, prestgio, distino a seu detentor. Os elementos do projeto
mais valorizados envolvem um forte tendncia ao reducionismo das
caractersticas estticas do projeto de arquitetura a seus aspectos mais
aparentes assimilveis por um determinado pblico alvo, em termos de imagem
exterior, ambientao paisagstica, acabamentos internos e mesmo mobilirio
(RIGHI e CASTRO, 2005: s/p).
Segundo Villa, 2002, nota-se, neste cenrio da produo de
apartamentos, que o arquiteto o que menos opina sobre o desenho das
unidades. Tudo decidido pela dupla incorporador-vendedor, sendo este ltimo
o que tem contato com o comprador no stand de vendas, e se arroga, por isso, o
direito de definir padres. O apartamento metropolitano, especialmente aquele
produzido no mercado efervescente da metrpole paulista, , hoje, muito mais
um produto de estratgias de marketing do que um problema de arquitetura. O
que menos importa parecem ser as reais necessidades dos moradores. No
entanto, o que a nossa pesquisa deve apontar que, de posse do conhecimento
sobre o perfil real dos usurios, e disposto a rever toda a configurao espacial
de unidades e edifcios, o profissional arquiteto pode vir a ocupar um lugar de
destaque no processo.
Por outro lado, em matria ao jornal Folha de So Paulo, a lgica de
mercado, expressa pelo lucro e custo considerada o motivo pela limitao de
criatividade dos arquitetos e da pasteurizao dos estilos utilizados na produo
de apartamentos na cidade de So Paulo. Reduo de custos, margem de lucro
e pesquisas de mercado so elementos que definem os prdios residenciais
construdos em So Paulo. O resultado desta lgica empresarial que as
fachadas de muitos edifcios da maior cidade brasileira parecem sadas de uma
linha de montagem
36
. Nesta matria alguns atores do mercado imobilirio
paulistano exprimem seus pontos de vista e seus papis no processo de
produo de edifcios residenciais. De maneira geral os incorporadores, que
objetivam neste processo principalmente o lucro e a venda rpida do produto,
esto muito mais interessados nos coeficientes de aproveitamento do terreno e
otimizao dos espaos, do que nos tipos de fachadas, quando a questo o
projeto de arquitetura. Por sua vez o cliente valoriza muito o tipo de fachada que
o edifcio tem apesar desta questo ser bastante polmica, j que alguns

36
SIQUEIRA, D.; CUNHA, J. Lgica de mercado padroniza arquitetura. FOLHA DE S. PAULO, So Paulo,
15 de janeiro de 2006. Caderno Dinheiro, B 12, seco arquitetura.
132
pesquisadores indicam que a populao desconhece o que seja estilo. Isso
um debate esttico que precisa de bagagem cultural slida
37
.
Segundo a matria, a definio do projeto parte: (i) pesquisa de mercado
para definio do tipo de edifcio, (ii) consulta de legislao para definio de
gabarito e implantao no lote, (iii) estudo de viabilidade econmica para o
clculo do retorno financeiro do empreendimento, (iv) elaborao do projeto de
arquitetura na qual adapta a encomenda da incorporadora s normas da
prefeitura e (v) a moda vigente, ou alguns estilos, viram os preferidos das
construtoras por alguns anos at sua substituio em decorrncia da sua
popularizao e banalizao. Este quadro nos mostra bem o papel secundrio
do arquiteto neste processo de produo e definio do projeto dos edifcios no
mercado imobilirio, na qual sua funo se restringe basicamente definio de
um aproveitamento mximo de reas, implantaes tambm maximizadas e
finalmente a idealizao de fachadas atrativas ao pblico alvo. Ainda segundo a
matria, os profissionais arquitetos contratados geralmente so aqueles que
questionam pouco e resolvem bem a frmula econmica do empreendimento.
J o marketing imobilirio tem ganhado destaque neste processo de
produo de edifcios nos ltimos anos, visto que o volume gasto com marketing
supera em at 6 vezes a remunerao do profissional arquiteto. As
incorporadoras de So Paulo gastam entre 3 a 6% do VGV de um
empreendimento imobilirio com marketing. Isso representa at seis vezes mais
do que elas pagam por projeto arquitetnico. Um arquiteto recebe em mdia, de
0,5% a 1,5% do VGV
38
. Este gasto varia de acordo com o tamanho do
empreendimento e destinado para aes de divulgao que vo desde
anncios publicitrios e material humano construo de apartamento decorado
e distribuio de folhetos luxuosos. Segundo Romeu Busarello
39
, diretor da
incorporadora Tecnisa, o alto marketing se deve necessidade de vender
rapidamente, para evitar gastos com a manuteno do prprio marketing, como
limpeza e segurana do estande de vendas. As empresas tambm precisam
vender rpido para fazer caixa para a construo. O ideal que no lanamento,
tenha 60% vendido.
Outra justificativa do uso do repertrio clssico nas fachadas dos edifcios
residenciais espalhados pela cidade de So Paulo, e tambm pelo Brasil afora,

37
Miguel Pereira, arquiteto e professor do Departamento de Projeto da FAU (Faculdade de Arquitetura e
Urbanismo da USP). SIQUEIRA, D.; CUNHA, J. Lgica de mercado padroniza arquitetura. FOLHA DE S.
PAULO, So Paulo, 15 de janeiro de 2006. Caderno Dinheiro, B 12, seco arquitetura.
38
39
Entrevistado por SIQUEIRA, D.; CUNHA, J. op cit.
133
se refere aos custos reduzidos de sua execuo. Segundo arquitetos, fachadas
neoclssicas oferecem vantagens econmicas s incorporadoras. A simplicidade
dos revestimentos reduz os custos de construo, j que os materiais utilizados
para sua execuo se resumem em argamassa e pintura. A popularizao deste
recurso esttico utilizado para as fachadas dos apartamentos se deve em grande
parte aos baixos custos que este oferece. possvel encontrar edifcios
residenciais neoclssicos que variam seu preo de R$ 100 mil at R$ 5
milhes
40
.
Outro fato relevante que pode contribuir a este processo de banalizao e
reduo simplificadora do papel do arquiteto urbanista na elaborao e definio
de edifcios de apartamentos diz respeito prpria institucionalizao da
profisso. A ciso clara entre arquitetura mercadolgica e arquitetura de valor
artstico que ocorre atualmente na produo de nossos edifcios e cidades
parece ter razes ligadas s questes legais e institucionais da profisso. De um
lado temos um usurio brasileiro que se encontra, na grande maioria dos casos,
em completa letargia cultural e entende o morar como um ato de consumo,
ligado ao fetiche. Alm disso, o tamanho da moradia tem expressado poder
aquisitivo e no a necessidade real de espao. Por outro lado os profissionais
arquitetos com mercado de trabalho restrito se submetem lgica do negcio
imobilirio e acabam por produzir mercadorias para as nossas cidades se
distanciando, portanto, das reais necessidades dos usurios. Os rgos
institucionais tambm contribuem para este quadro na medida em que no
difundem o papel social do arquiteto e urbanista tampouco regulamentam de
maneira efetiva e eficiente a profisso.
No desenvolvimento do produto imobilirio, lembra Crico, 2002, que a
preocupao com o custo leva a extrema otimizao das reas que iro compor
o imvel, numa disputa pelo mercado, onde o valor de venda do metro quadrado
do imvel que vai determinar o tamanho final, e enquadr-lo na fixa de
mercado que se pretende atingir (CRICO, 2002: s/p). Interessante o ponto de
vista explorado pelo autor sobre o processo de desenvolvimento do projeto (o
que chamamos de produto imobilirio) destinado a edifcios de apartamentos
ofertados pelo mercado imobilirio, na qual o usurio final no participa da fase
da elaborao do projeto e to pouco o arquiteto tem recursos para uma ampla
pesquisa dos moradores futuros. Neste caso a maioria dos empreendimentos
idealizada a partir de uma lgica na qual o atendimento s necessidades do

40
134
usurio final no o objetivo ltimo do processo e sim o sucesso de venda e o
lucro do empreendedor. Por outro lado, segundo Crico, 2002, o usurio a
procura de um imvel tem a sua disposio um gama de opes, tanto no que se
refere ao tamanho, programa, localizao ou preo final do imvel que, na
maioria das vezes, a deciso da escolha fica reduzida ao preo e, portanto as
reais necessidades e expectativas dos usurios em relao a sua moradia
raramente so atendidas. Algumas pesquisas ps-ocupao de imveis
residenciais indicam esta teoria. Leito e Formoso, 2002, indicam que o
comportamento do consumidor, em relao a aspectos de espao interno do
apartamento, algumas vezes se mostrou contraditrio. Vrios consumidores
compraram apartamentos em funo da quantidade de dormitrios, mas abriram
mo deste nmero em funo da utilizao mais funcional do espao. Este
comportamento implica em dois tipos bsicos de reclamaes em relao ao
projeto: (i) insatisfao por ter que abrir mo de espaos para ampliar outros
mais fundamentais; e (ii) insatisfao por no poder modificar e ter que se
contentar com espaos aqum da sua necessidade.
Em relao qualidade dos espaos habitacionais, Zeisel
41
define arte
como a habilidade de cada arquiteto expressar uma esttica pessoal dentro da
cultura do edifcio, levando em conta as necessidades dos que o habitam e
freqentam. Ainda sobre o assunto, Zeisel indica a necessidade da cooperao
entre arquitetos, pesquisadores ambientais, comportamentais e de ps-
ocupao dos edifcios, tendo em vista o bem estar de quem habita o ambiente
construdo. O entrevistado mostra de um lado a importncia do pesquisador em
entender s necessidades do arquiteto para selecionar informaes relevantes e
lev-la equipe de projetos, com uma linguagem familiar, de outro lado a
capacidade do arquiteto de aprender a pensar seu projeto com base nas
evidncias e avaliaes prticas. Zeisel define design como um processo de
desenho baseado no passado (a partir da APO) com o objetivo de criar um futuro
melhor, a partir de pesquisas que representam apenas o comeo do processo de
design e no o fim.
Neste sentido a busca pela qualidade habitacional torna-se fundamental
no cenrio da produo de edifcios de apartamentos por meio da valorizao da
gesto do processo de projeto em todas as suas etapas.

41
Entrevista concedida por John Zeisel revista AU Muito Alm do Abrigo, por Simone Sayegh, setembro de
2007. Revista AU: Pini, So Paulo, n22, setembro de 2007, p. 70-72.
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________morar em apartamentos
QUADRO 3 PRINCIPAIS TIPOLOGIAS LANADAS PELO MERCADO IMOBILIRIO PAULISTANO NO ANO DE 2005/2006
tipologia Padro do
empreendim
ento classe
social a que
se destina
porcentagem em
relao aos totais
de lanamento em
2005
rea til
mdia
valor mdio do m
(R$ / U$ - julho,
2006)
predominncia da
localizao
(zona de valor)
variaes tipolgicas equipamentos coletivos caractersticas do apto exemplo emblemtico
1 dorm

C.A
C.M.A
C.M.M
C.M.B
7,41% 41,92 m R$ 4.523
U$ 2.056
Vila Mariana
Morumbi
Campo Belo
Itaim
Sade
Jabaquara
Duplex
Lofts
Home stay

salo de festas
sala de ginstica
fitness
spa
solarium
sala de descanso
home theater
lan house
cozinha americana aberta sala
rea de servio reduzida cozinha
dormitrio aberto sala (mezanino)
presena de varanda atrelada sala
banheiro ligado ao dormitrio

Fonte: www.geoimovel.com.br.acesso em 10/02/2006
2 dorm

C.A
C.M.A
C.M.M
C.M.B
29,52% 54,42m R$ 3.605
U$ 1.638
Sade
Jabaquara
Sacom
Vila Olmpia
Vila Gumercindo
Vila Mariana
Ipiranga
Vila Santa Catarina
Jardim So Luiz
Socorro
Vila das Mercs
Duplex
Butler service
2 dorm. / 1 sute
2 dorm. / 2 sutes
churrasqueira
piscina
salo de festas
salo de jogos
sauna
playground
sala de ginstica
espao gourmet

Programa bsico: sala, cozinha, rea de
servio, 2 dormitrios, banheiro

Caractersticas adicionais:
sala em L dois ambientes
sutes
closets
lavabo
varanda
home theater
despensa
quarto de empregada
banheiro de empregado

3 dorm

C.A
C.M.A
C.M.M
C.M.B
34,95% 87,73m R$ 5.863
U$ 2.665
Vila Mariana
Vila Monumento
Paraso
Brooklin
Jardim Anhanguera
Vila Santo Estfano
Ipiranga
Vila Monte Alegre
Mirandpolis
Vila Sofia
Sade
Vila Mascote
Vila So Jos
Jardim Prudncia
Duplex
Butler service
3 dorm. / 1 sute
3 dorm. / 2 sutes
3 dorm. / 3 sutes
churrasqueira
piscina
salo de festas
salo de jogos
sauna
playground
sala de ginstica
fitness
spa
solarium
sala de descanso
home theater
lan house
espao gourmet

servio, 3 dormitrios, banheiro

sala em L dois ambientes
sutes
closets
lavabo
varanda
home theater
despensa
quarto de empregada
churrasqueira na varanda

4 ou + dorm

C.A
C.M.A
C.M.M

28,09% 178,21m R$ 19.237
U$ 8.744
Ipiranga
Santo Amaro
Vila Mariana
Campo Belo
Paraso
Itaim
Bosque da Sade
Brooklin Novo
Jardim Marajoara
Ibirapuera
Morumbi
Chcara Klabin
Chcara Santo Antnio
Vila Nova Conceio
Vila Clementino
Moema
Duplex
Butler service
4 dorm. / 1 sute
4 dorm. / 2 sutes
4 dorm. / 3 sutes
4 dorm / 4 sutes
5 dormitrios
6 dormitrios
churrasqueira
piscina climatizada
piscina semi-olmpica
piscina coberta
piscina adulto / infantil
salo de festas
salo de jogos
sauna
playground
sala de ginstica
fitness
spa
solarium
sala de descanso
home theater
lan house
quadra de tnis
quadra poli-esportiva
espao gourmet

servio, 4 dormitrios, sendo 1 sute,
banheiro

sala em vrios ambientes
sutes
closets
lavabo
varanda
home theater
despensa
quarto de empregada
churrasqueira na varanda

C.A - classe alta / C.M.A - classe mdia alta / C.M.M - classe mdia mdia / C.M.B - classe mdia baixa
Fonte: Geoimvel /Embraesp.

136
2.1 A questo da qualidade na habitao

2.1.1 Definies sobre qualidade

O termo qualidade est sujeito a diversas definies e interpretaes. No
dicionrio Aurlio, o termo aparece como (1) propriedade, atributo ou condio
das coisas ou das pessoas capaz de distingui-las das outras e de lhes
determinar a natureza. (2) Numa escala de valores, qualidade que permite
avaliar e conseqentemente aprovar, aceitar ou recusar qualquer coisa
(FERREIRA, 2004: 1165). Na ABNT em sua norma - NBR ISO 8402, de 1994, a
qualidade aparece como a totalidade de caractersticas de uma entidade um
produto, um processo, uma organizao ou uma combinao deles que lhe
confere a capacidade de satisfazer necessidades explicita e implcitas.
As definies dadas acima mostram que o conceito de qualidade no
esttico e, em especial nos ltimos anos vem sendo ampliado e adaptado de
acordo com as necessidades de quem o emprega. Desta forma, visando a
aplicao prtica do conceito, pode-se observar duas dimenses associadas
qualidade: (i) dimenso objetiva relativa s propriedades fsicas prprias do
objeto em questo e ; (ii) dimenso subjetiva refere-se capacidade que as
pessoas tm de perceber e mensurar as caractersticas objetivas ou subjetivas
agregadas ao objeto (TOLEDO, 1993: 32).
Toledo, 1993, ainda indica cinco abordagens com que o termo vem sendo
tratado: (i) enfoque transcendental neste caso a qualidade sinnimo de
excelncia nata, que, portanto prescinde de uma experincia prvia. a
sensao imediata que uma coisa ou produto imprime em quem o contempla; (ii)
enfoque baseado no produto entende qualidade como uma varivel passvel
de medio e at mesmo precisa, considerando a diversidade de elementos ou
atributos que o produto possui; (iii) enfoque baseado no usurio a qualidade
est nos olhos dos observadores que possuem desejos e necessidades
diferentes de maneira que o alto conceito de qualidade dado aos bens que
melhor satisfazem suas preferncias; (iv) enfoque baseado na fabricao
ligado s tcnicas de engenharia e fabricao identificam qualidade com
conformidade com as especificaes, de maneira que qualquer desvio significa
reduo da qualidade; (v) enfoque baseado no valor o produto de qualidade

137
aquele que apresentam um desempenho e uma confiabilidade a um preo e
custo aceitveis. Desta maneira, tem-se o conceito de qualidade total, como a
somatria de todos os enfoques envolvidos no produto. De acordo com Leusin,
2007, outras definies podem ser enquadradas nas citadas, a partir de seus
aspectos preponderantes. Dependendo da rea considerada uma ou outra
definio aplica-se melhor (ver quadro a seguir).

QUADRO 4 DESDOBRAMENTOS DO CONCEITO DE QUALIDADE EM ELEMENTOS BSICOS
ELEMENTOS BSICOS CARACTERSTICA
Desempenho Refere-se s caractersticas operacionais bsicas do produto
Caracterstica So as funes secundrias do produto, que suplementam seu
funcionamento bsico
Confiabilidade Reflete a probabilidade de mau funcionamento de um produto
Conformidade Refere-se ao grau em que o projeto e as caractersticas
operacionais de um produto esto de acordo com padres pr
estabelecidos
Durabilidade Refere-se vida til de um produto, considerando suas
dimenses econmicas e tcnicas
Atendimento Refere-se a rapidez, cortesia, facilidade de reparo ou substituio
Esttica Refere-se ao julgamento pessoal e ao reflexo das preferncias
individuais
Qualidade percebida Refere-se opinio subjetiva do usurio acerca do produto
Fonte: Quadro elaborado pela autora baseado em Leusin, 2007, p.35.

Segundo Leusin, 2007, qualidade um termo que passou a fazer parte
do jargo das organizaes, independentemente do ramo de atividade e
abrangncia de atuao pblica ou privada e atualmente est relacionada s
necessidades a aos anseios dos clientes. Desta forma, infere-se que a qualidade
hoje est muito mais associada percepo de excelncia nos servios, e,
portanto de pessoas o elemento humano e sua qualidade representam um
grande diferencial contemporneo.

2.1.2 A qualidade na habitao

A definio de qualidade habitacional dada por Pedro, 2002, denota a
semelhana de processo com as definies de qualidade dadas anteriormente,
na medida em que o autor escreve que a aferio da qualidade em relao
habitao inclui a qualidade tcnica do produto, e tambm a qualidade
habitacional. Como observado anteriormente, a qualidade tcnica avalia
atributos objetivos tais quais os materiais, tcnicas construtivas e seus

138
respectivos desempenhos e a qualidade habitacional entra em um espectro mais
abrangente e subjetivo, o qual leva em considerao (..) o atendimento
satisfao das necessidades sociais, do bem estar e da qualidade de vida do ser
humano em relao habitao (MARTINS, 2001: 01).
Diante disso, para o amplo entendimento da qualidade habitacional,
necessita-se de uma definio do conceito de habitao, a qual segundo
Ekambi-Schmidt, 1974, tida como um lugar onde se habita podendo ser uma
casa ou um apartamento. J Cabrita, 1995, conceitua habitao pela
representao da demarcao edificada de um espao que permita ao homem
conseguir: segurana, privacidade, compensao das insatisfaes (do trabalho
e do meio ambiente), a insero cosmognica (o retorno a si), o estabelecimento
de uma relao dialtica sujeito/objeto, realizao da auto-imagem desejada
(ideal), exprimir uma territorialidade, afirmao, apropriao (no s do territrio,
mas dos objetos e do modo como os dispem) assegurar uma libertao
(afirmao da autonomia), desempenhar as atividades com facilidade,
flexibilidade e liberdade (designadamente as tarefas cotidianas domsticas), ter
segurana fsica e psicolgica e o estabelecimento das relaes sociais
comunitrias. O mesmo autor define ainda para o conceito de habitar uma
dimenso filosfica, fisiolgica, sociolgica e psicolgica reportada diretamente
satisfao de um conjunto de desejos e necessidades determinantes do bem-
estar do ser humano.
Nesse sentido, agregando os conceitos qualidade e habitao, tem-se
uma nova terminologia: habitabilidade termo definido pela NASA
1
, apud Lantrip,
1997, como a potencialidade de um ambiente em contemplar a produtividade,
comportamento situacional desejvel de seus ocupantes, segurana, estado de
nimo, bem estar fisiolgico e psicolgico, homeostase, bem como adequado
desempenho e integridade fsico-social. Ainda segundo Lantrip, h necessidade
de reexaminar o conceito de habitabilidade, considerando os avanos sociais e
cientficos e a constatao que os ambientes habitacionais ou de trabalho
possam afetar a qualidade de vida do ser humano muito mais do que
anteriormente suposto. De acordo com Oliveira e Heineck, 1998, inmeros
estudos realizados que buscam avaliar a habitabilidade dos ambientes
construdos foram limitados quanto sua conceituao e os fatores que a
determinam. So comuns os trabalhos que focalizam apenas certos aspectos

1
A National Aeronautics and Space Administration tem se interessado no bem estar humano em situaes de
isolamento no espao, onde o ambiente assume uma significncia muito maior, considerando as necessidades
humanas associadas aos padres de qualidade de vida.

139
como os sociais e comportamentais, os econmicos e polticos, os ambientais e
patolgicos, ou ainda os antropomtricos do projeto arquitetnico. A
sistematizao de todos estes vrios aspectos pode ser percebida em poucos
estudos, que inter-relacionam, identificam sua influncia individual ou
conjuntamente, quanto satisfao dos usurios com suas moradias. Importante
trabalho sobre a definio a avaliao da qualidade habitacional foi desenvolvido
por Pedro, 2000, no qual classifica as exigncias de qualidade habitacional
quanto ao seu tipo (quadro a seguir).

Qualidade residencial definida por Pedro, 2000, como a adequao da
habitao e da sua envolvente s necessidades imediatas a previsveis dos
moradores, compatibilizando as necessidades individuais com as da sociedade,
e incentivando a introduo ponderada de inovaes que conduzam ao
desenvolvimento (PEDRO, 2000: 9). H tambm uma definio, descrita por
Pedro, 2002, (p.10), do conceito de qualidade arquitetnica e urbanstica
residencial que decorre da limitao do mbito da qualidade residencial ao
campo da arquitetura, classificada em cinco vertentes complementares. (i)
Qualidade arquitetnica e urbanstica no que se refere dimenso espao-
funcional (adequao das caractersticas da habitao ao modo de vida dos
usurios), scio-cultural (adequao das caractersticas da habitao aos
valores e identidade dos usurios) e esttica (adequao da imagem e
volumetria da habitao s qualidades e significados que, numa determinada
cultura, lhe esto habitualmente associadas. (ii) Qualidade Ambiental
adequao em termos de conforto ambiental (visual, acstico, higrotrmico,
qualidade do ar, etc). (iii) Qualidade Construtiva adequao das solues
construtivas (qualidade dos materiais e acabamentos, dos elementos e processo
de construo). (iv) Qualidade social - adequao s necessidades, aspiraes,
preferncias, percepes, valores e sentimentos dos moradores. (v) Qualidade
do processo adequao do modo como os moradores adquirem as
habitaes (participao na fase de concepo, modo de obteno dos recursos
financeiros, assistncia por alguma instituio de apoio durante as diversas
fases do processo).


140
QUADRO 5 CLASSIFICAO DAS EXIGNCIAS DE QUALIDADE DA HABITAO

EXIGNCIAS DE HABITABILIDADE
Conforto Acstico
Conforto Visual
Conforto Tctil
Conforto Mecnico
Qualidade do Ar
Conforto Higrotrmico
Estanqueidade
Salubridade

EXIGNCIAS DE SEGURANA
Segurana estrutural
Segurana contra incndio
Segurana no uso normal
Segurana contra a
intruso/agresso/roubo
Segurana viria
Capacidade
Espaciosidade
Adequao
espao-funcional
Funcionalidade
Privacidade
Convivialidade
Acessibilidade
Articulao
Comunicabilidade
Apropriao

EXIGNCIAS DE USO
Personalizao
Adaptabilidade

EXIGNCIAS ESTTICAS (ASPECTO)
Atratividade
Domesticidade
Integrao

EXIGNCIAS DE ECONOMIA

Economia
Fonte: Pedro, 2000, p.31.

Na mesma direo Coelho, 2005, refora os conceitos de Pedro sobre a
qualidade habitacional na medida em que considera que para sua obteno
tornam-se relevantes e fundamentais: (i) a qualidade do projeto de arquitetura,
(ii) o protagonismo do espao exterior urbano, e (iii) a adequao da gesto
local. Outros dois aspectos complementares referem-se ao aprofundamento da
adequao e da satisfao residencial e ao objetivo de regenerao urbana, que
tem de estar associado s novas intervenes residenciais. Em relao
qualidade do projeto de arquitetura, considerando-se, aqui, de forma muito
especfica os aspetos de desenho do edifcio, ampla e claramente
fundamentado, caracterizado por aspetos de humanizao (escala e carter
humano), integrao paisagstica e pormenorizada, escala/dignidade urbana e
cuidadosa pormenorizao construtiva (num sentido lato), atenta quer aos
aspetos mais ligados ao prprio desenho, quer aos aspetos de boa execuo,
bom acabamento, durabilidade e facilidade de manuteno. Neste nvel do
projeto de arquitetura h que assegurar um destaque especial para o estudo e
aplicao de diversificadas tipologias residenciais, associando, eventualmente,
caractersticas de vrias tipologias existentes, concatenando configuraes
especficas de edifcios e espaos exteriores e apostando na riqueza espacial do
micro-urbanismo, que deve ser veculo, designadamente, de um objetivo to
importante como a bem disseminada integrao de diversos grupos scio-

141
culturais e etrios. Segundo Coelho, 2005, a qualidade do projeto de arquitetura
depende tambm de uma adequada ligao entre esse projeto, os seus futuros
provveis habitantes e os seus promotores.
Em relao ao protagonismo do espao exterior, Coelho, 2005, observa
que so essenciais os aspectos de adequada vitalizao e pormenorizao do
exterior destacando a integrao da natureza viva e especialmente do verde
urbano aspecto cuja importncia provavelmente deveria ser ainda mais
relevada , para a predominncia do uso peatonal, para a definio de
vizinhanas humanizadas, para o equilibrado, digno e universal equipamento do
exterior e para a integrao estratgica de equipamentos de convvio. Em
relao qualidade e a adequao da gesto urbana local, considera-se que
esta exige cuidados especficos embebidos no projeto e na programao
ligados aos dois fatores atrs indicados, mas que tambm apontam para a
necessidade de ter cuidados especficos seja na preparao da ocupao de um
dado conjunto, seja na programao da sua vida quotidiana, seja na previso da
sua manuteno e melhoria de condies a longo prazo. Sublinha-se, tambm, a
importncia que da gesto local, que tem de ser coordenada com a gesto
urbana mais ampla, alm do cuidadoso enquadramento da participao do
morador. Coelho, 2005, ainda alerta que alm da importncia, unitria, de cada
uma destas trs grandes facetas da qualidade habitacional realmente
determinante incorporar outras duas facetas: da satisfao residencial e da
regenerao urbana. Ambas podem e devem concretizar-se em aspectos de
enquadramento e em objetivos operacionais que, embora meream ateno
especfica, podem associar-se e complementar o quadro qualitativo de cada uma
das trs grandes facetas atrs sintetizadas: qualidade da arquitetura,
protagonismo do exterior e adequao da gesto local.
Para Coelho, 2006, a qualidade arquitetnica de solues residenciais
deve privilegiar vizinhanas de proximidade, considerando-se a riqueza e
diversidade dos diversos tipos de solues de habitao numa tripla perspectiva:
(i) privilegiar o desenvolvimento de solues humanizadas e globalmente bem
integradas (ambiental, fsica e social), ligando-se temtica da requalificao
urbana; (ii) conjugar estreitamente espaos exteriores e interiores, favorecendo a
definio de solues de vizinhana prxima consistentes e de seqncias
urbanas, marcadas pela escala e pelo uso humano; (iii) harmonizar qualidade
arquitetnica e satisfao dos moradores, atendendo especificamente aos
leques renovados de necessidades e desejos habitacionais e aos novos usos
urbanos, residenciais e domsticos.

142
A estreita relao entre a qualificao arquitetnica residencial e a
avaliao da satisfao dos moradores so abordados por Coelho, 2006, na
medida em que indica cinco aspectos que tm importncia decisiva na
estruturao e no desenvolvimento de solues residenciais arquitetonicamente
qualificadas e humanizadas. So elas:
adequada pormenorizao das vizinhanas de proximidade;
desenvolvimento de adequada imagem urbana;
caracterizao das intervenes;
humanizao das intervenes;
pequena escala e cuidadoso desenvolvimento das intervenes.
Destaca-se a especial ateno dada por Coelho, 2006, questo da
diversidade tipolgica, que engloba toda a rea desde o micro-urbanismo
clula-alojamento, no sentido de promover condies crescentes de alargada
satisfao residencial. O amplo atendimento aos modos de vida dos moradores
e ao prprio uso da casa, da vizinhana e da cidade pode vir a garantir a
qualidade da habitao e a conseqente satisfao dos usurios.
Rheingantz, 2002, introduz uma outra dimenso aferio da qualidade e
da satisfao do usurio ao considerar a experincia vivenciada no ambiente
habitacional. Para o autor, (...) a qualidade ambiental no uma propriedade
nem do ambiente construdo nem do homem, mas uma experincia ou uma
relao produzida no processo de interao do observador-sujeito com o
ambiente. Desta forma prossegue o autor, a qualidade depender desta
interao entre as duas instncias, que no podem ser analisadas de forma
desvinculada (RHEINGANTZ, 2002: 17).
Neste sentido, pode-se falar da qualidade do lugar que segundo
Rheingantz, Alcntara e Del Rio, 2005, tem sido reconhecida como um
importante, seno o principal, atributo de atrao de pessoas, sejam elas
moradores, usurios ou visitante a um determinado lugar. Esta qualidade
determina preferncias e expectativas, atratividades variadas, inseres em
guias tursticos, valorizaes fundirias e comerciais. Este sentimento de
atrao, afeto ou repulsa por um lugar se relaciona com a memria e com a
imaginao das pessoas. Tuan, 1980, reconhece e intitula este fenmeno de
topofilia, na qual a qualidade de um lugar est intrinsecamente ligada a um
sentimento holstico, atemporal de difcil explicao em toda sua plenitude.


143
2.1.3 Anlise e avaliao da qualidade habitacional

Inicialmente pretende-se diferenciar os conceitos de anlise e avaliao
da qualidade habitacional que freqentemente tem sido associados e servido de
foco de estudos para vrios pesquisadores da rea (CABRITA e COELHO,
1997). Segundo Pedro, 2000, os mtodos de anlise contribuem para o
conhecimento e caracterizao da realidade, e os mtodos de avaliao
permitem a classificao e o aperfeioamento das solues (PEDRO, 2000: 55).
A anlise pode ser definida como um procedimento preliminar
identificao da qualidade, segundo Cabrita e Coelho, 1997, para que a
informao resultante da anlise seja til preciso que se codifiquem os
atributos fundamentais para que acumule informao com representatividade
estatstica e para que possa haver uma explorao comparativa dos dados,
tempo e no espao. Neste sentido Pedro, 2000, indica que os mtodos de
anlise so geralmente formados por uma estrutura temtica e por uma
metodologia de interveno, que permitem caracterizar uma determinada
realidade, partindo dos aspectos simples e particulares at formular uma
perspectiva geral e composta. Na anlise de qualidade o estudo do processo
refere-se a identificao dos atributos fundamentais para a determinao da
qualidade, seguidos com a identificao de valores e de parmetros para estes
atributos. Os mtodos de avaliao j so formados por uma rede de pontos de
vista, critrios de ponderao e um procedimento de sntese de resultados,
permitindo avaliar em que grau um determinado objeto de estudo satisfaz os
requisitos definidos pelos pontos de vista (CABRITA e COELHO, 1997).
Aspectos detalhados dos diversos mtodos de avaliao e anlise da
qualidade de habitao foram desenvolvidos por autores e instituies como
Pedro, 2000: mtodo de anlise da qualidade habitacional desenvolvidos no
LNEC; mtodos de anlises/avaliao de projetos propostos por A. Klein, 1980;
mtodo de racionalizao de solues da habitao propostos por Nuno Portas e
A. Costa, 1966; mtodo de avaliao da qualidade de projetos de habitao
propostos por Reis; et al, 1987; mtodo de avaliao integrado no guia do
comprador de habitao; mtodo QUALITEL, mtodo SEL (Systeme
Dvaluation de Logements); mtodo de avaliao da qualidade da habitao
proposto por Dluhoseh, 1989, e; mtodo de avaliao da qualidade de projeto de
habitao proposto por J. Moreira da Costa, 1995.


144
QUADRO 6 PRINCIPAIS MTODOS DE AVALIAO E ANLISE DA QUALIDADE DA HABITAO
MTODO DESCRIO GERAL CARACTERSTICAS
Mtodo de
Anlise da
Qualidade
Habitacional
(LNEC)
(Cabrita et. al,
1989)
Os estudos desenvolvidos no Ncleo de
Arquitetura do LNEC sobre habitao
abrangem diversas frentes, sendo a
anlise da qualidade residencial uma das
reas mais importantes, implementando-
as em particular em habitaes a custo
controlado.
Anlise obra Aplica-se a um conjunto de empreendimentos
imediatamente antes ou aps a concluso da construo, tendo como
objetivo estudar a qualidade do projeto e da construo de novos
empreendimentos.
Anlise retrospectiva Aplica-se a um conjunto de empreendimentos que
deve ter pelo menos cinco anos de uso, tendo como objetivo estudar a
satisfao dos moradores e a forma como os empreendimentos tm
evoludo com a utilizao nas vertentes arquitetnicas e construtivas.
Anlise dos empreendimentos meritrios Aplica-se a
empreendimentos que se destaquem positivamente num determinado
perodo ou tipo de promoo, tendo como objetivo contribuir para a
divulgao dos aspectos mais significativos da qualidade residencial,
incidindo, sobretudo na vertente arquitetnica e urbanstica, abordando
como complemento os aspectos construtivos, do processo de promoo
e de enquadramento econmico.
Mtodos de
Anlises
/Avaliao de
Projetos
(A. Klein, 1980)
Idealizado por Alexander Klein tem como
objetivo principal a satisfao das
necessidades dos usurios visando dar
resposta premncia social e poltica
motivada por uma forte procura
habitacional, em tempo til e com custo
reduzido. Prope a resoluo do problema
da habitao mnima, adaptada s
necessidades da poca no devendo
significar um empobrecimento nas
condies de habitabilidade.
Mtodo de anlise e seleo de solues Composta pelas seguintes
partes: (i) anlises de projetos com questionrios aferio das
qualidades de habitabilidade, (ii) representao mesma escala e anlise
comparativa dos projetos anlise por um mtodo comparativo quanto s
condies de habitabilidade, economia e configurao espacial e (iii)
seleo de melhores projetos, anlise pelo mtodo grfico e eleio do
melhor projeto anlise mais profunda por intermdio de um mtodo
grfico que permite selecionar a soluo mais adequada.
Mtodo de anlise grfica Procura atravs de processos e conceitos
claros e perfeitamente definidos realizar uma anlise objetiva da
qualidade da habitao, contrariamente ao que acontece no caso do
questionrio em que a resposta s questes depende da interpretao
individual do inquirido.
Mtodo de
Racionalizao
de Solues da
Habitao
(Nuno Portas e
A. Costa, 1966)
Desenvolvidos no LNEC nos anos 1960 e
1970 teve como base um questionrio que
sintetiza um conjunto de exigncia das
funes de uso da habitao, podendo ser
aplicado a projetos de habitao de
diversas formas, permitindo a anlise,
seleo e otimizao de solues, e a
induo de princpios.
Questionrio Estabelece uma lista exaustiva de exigncias obtida
atravs da decomposio de um programa habitacional em questes de
aplicao direta. Incide, sobretudo na adequao do espao a cada
funo na organizao funcional da habitao e na flexibilidade da
ocupao, desconsiderando aspectos como os construtivos ou
econmicos, nem mesmo alguns ligados s necessidade humanas tais
como os nveis de conforto ambiental.
Metodologia de anlise monogrfica Tem como base a verificao
sistemtica dos requisitos do questionrio seguida da verificao da
adequao da habitao a cada funo e s inter-relaes entre funes
segundo os seguintes procedimentos: (i) capacidade de arrumao de
mobilirio e equipamento, (ii) existncia de rea de uso de mobilirio e
equipamento, ou de espao livre, (iii) verificao dos principais percursos
de circulao quanto extenso e ausncia de perturbao de funes
incompatveis com atravessamentos, (iv) verificao das relaes de
circulao ou contato udio-visual entre funes com forte conexo, (v)
verificao do isolamento visual e acstico entre funes ou grupos de
funes incompatveis.
Mtodo de
Avaliao da
Qualidade de
Projetos de
Habitao
(Reis; et al. 1987)
Estudo realizado em 1987 de atualizao e desenvolvimento do questionrio proposto por N. Portas e A. Costa,
passando a ser organizado do seguinte modo: (i) espaos privados 259 requisitos de qualidade aplicveis aos
espaos da habitao, (ii) espaos comuns 160 requisitos de qualidade aplicveis aos espaos comuns de edifcios
multifamiliares e (iii) espaos exteriores ao edifcio 207 requisitos de qualidade aplicveis aos espaos exteriores.
Mtodo de
Avaliao
Integrado no
Guia do
Comprador de
Habitao
Tem como objetivo produzir um manual que permita orientar o potencial comprador ou inquilino nas vrias operaes
necessrias para a compra ou arrendamento de uma habitao, abordando temas scio-psicolgicos, arquitetnicos,
construtivos, financeiros e jurdicos. tambm apresentada uma ficha de anlise breve da casa composta por 89
questes de auto-resposta numa escala de 1 a 5 e uma ponderao numa escala de 1 a 3. Constituindo um mtodo de
avaliao multi-critrio que depende inteiramente dos usurios, a ficha de anlise inclui os seguintes aspectos: (i)
vizinhana alargada ou zona residencial, (ii) vizinhana prxima, (iii) edifcio habitacional, (iv) Alojamento na sua
totalidade, (v) compartimentos e espaos da habitao, (vi) materiais do edifcio e da habitao, (vii) construo do
edifcio e da habitao, (viii) equipamentos do edifcio e da habitao e (ix) instalaes do edifcio e da habitao.
Mtodo Qualitel,
1974
Introduzido na Frana em 1974, estabelece um sistema de informao objetivo sobre as qualidades construtivas de
uma habitao que permitisse uma escolha mais informada do comprador, uma anlise prvia na fase de projeto pelos
projetistas e um argumento de promoo comercial para os promotores. Utilizado amplamente, j sofreu vrias
atualizaes que traduzem as modificaes nos modos de vida da populao, na regulamentao e nas tecnologias
construtivas. Mtodo que avalia essencialmente os aspectos construtivos da qualidade habitacional compreende duas
partes e diversos pontos de vistas: (i) qualidades da envolvente e (ii) qualidade do edifcio e da habitao divididas em:
a) qualidade funcional de zonas comuns do edifcio, b) qualidade funcional de zonas privativas da habitao e c) custo
de explorao e conservao. Tais pontos de vistas so avaliados numa escala de 1 a 5. CONTINUA...

145
Mtodo Sel
(Systeme D
valuation de
Longements),
1975
Introduzido na Sua em 1975, tem por objetivo apoiar a implementao de uma poltica de incentivo construo e
aquisio de habitaes de qualidade, recorrendo a financiamento do Estado. Avalia a qualidade arquitetnica
habitacional na perspectiva da satisfao das necessidades de uso dos moradores, sendo abordado os nveis da
habitao, do edifcio, do seu entorno imediato e residencial. Resumindo-se, tendo como ponto de vista principal a
habitabilidade elevada, segue alguns pontos de vista elementares. (i) Habitao a) possibilidade de instalao de
mobilirio, b) relaes entre espaos, c) possibilidade de adaptao da habitao, d) satisfao das exigncias
fisiolgicas e funcionais. (ii) Edifcio e seu entorno imediato: a) possibilidade de escolha de diferentes tipos de
habitaes, b) existncia e caracterstica de espaos de circulao, c) existncia e caractersticas de equipamentos no
edifcio, d) existncia e caractersticas de equipamentos no exterior. (iii) entorno residencial: a) existncia e
caracterstica de espaos de ocupao de tempos livres, b) proximidade de equipamentos comerciais, c) proximidade
de equipamentos scio-culturais. Os pontos de vista so avaliados numa escala de 0 a 4 e os critrios de ponderao
foram definidos por especialistas e por usurios.
Mtodo de
Avaliao da
Qualidade da
Habitao
(Dluhoseh, 1989)
Desenvolvido nos EUA por Dluhoseh,
1989, tem como objetivo avaliar a
qualidade da habitao na perspectiva da
satisfao das necessidades objetivas,
quantificveis, generalizveis dos
moradores.

composto por 43 pontos de vista elementares resumidos em: (i)
habitao (a) espaos e dimenses, b) relaes funcionais, c)
qualidade do espao, d) adaptabilidade, e) equipamento, f) contatos com
o exterior. (ii) entorno imediato (a) nmero de lugares de
estacionamento, b) servios comuns, c) caractersticas do parque infantil,
d) servios pblicos, e) qualidade do estacionamento, f) qualidade do
acesso peatonal, g) aquecimento central e h) variedade na escolha de
habitaes. (iii) entorno expandido - (a) densidade urbana, b) distncia a
terminais de transportes pblicos, c) distncia a espaos de comrcio
dirio, d) distncia equipamentos educacionais, e) distncia a pequeno
espao de lazer e recreio, f) distncia a grande espao de lazer e recreio,
g) distncia ao centro do aglomerado urbano. Os pontos de vista so
avaliados numa escala de (-10) a (+10), representando o descritor zero
como valor de referncia. Os critrios de ponderao foram definidos de
acordo com a importncia relativa que o autor atribui a cada ponto de
vista para uma noo global de qualidade.
Mtodo de
Avaliao da
Qualidade de
Projeto de
Habitao
(J. Moreira da
Costa, 1995)
Baseado no trabalho desenvolvido em
1988 para a Associao dos Industriais da
Construo Civil e Obras Pblicas do
Norte pela Faculdade de Engenharia da
Universidade do Porto e do Instituto
Superior Tcnico, J. Moreira da Costa
elaborou tal mtodo em 1995. Avalia a
qualidade de projetos de edifcios de
habitao adaptada realidade
construtiva, regulamentar e scio-cultural
portuguesa, na qual so avaliados com
grande profundidade os aspectos
construtivos e inclui os aspectos mais
significativos da utilizao dos espaos.
O mtodo composto por 112 pontos de vista elementares segundo
resumo a seguir: (i) eficincia de aspectos construtivos (a) segurana
estrutural, b) segurana contra incndio, c) segurana ambiental, d)
durabilidade de materiais no estruturais e e) eficincia e manuteno
das instalaes. (ii) Eficincia da utilizao dos espaos - a) concepo
espacial de zonas privadas e b) concepo espacial de zonas comuns do
edifcio. Os pontos de vista so avaliados numa escala de 0 a 4 e os
critrios de ponderao foram definidos com base na mdia das
ponderaes atribudas a cada ponto de vista.
Fonte: Quadro elaborado pela autora segundo Pedro, 2000, p. 55-69.

A relevncia da avaliao da qualidade habitacional pode ser expressa
por Pedro, 2002, na medida em que indica que a habitao influencia sobre
mltiplos aspectos o dia a dia dos moradores, marcando profundamente a sua
qualidade de vida, e as suas expectativas e possibilidades de desenvolvimento
futuro. A qualidade habitacional, com expresso direta na satisfao dos
usurios, constitui assim um importante objetivo de todos os intervenientes no
processo de concepo, financiamento, construo, fiscalizao, utilizao e
gesto de empreendimentos habitacionais (PEDRO, 2002: 5).
Neste sentido, um dos grupos que tem se destacado pela busca da
qualidade habitacional notadamente atravs de sua avaliao, o LNEC
(Laboratrio Nacional de Engenharia Civil) estabelecendo parcerias com o INH
(Instituto Nacional de Habitao) de Portugal sob a coordenao do Professor
Antnio Batista Coelho
2
. Muito se conseguiu avanar no campo da qualidade
habitacional por meio das pesquisas desenvolvidas pelo LNEC e principalmente

2
Doutor em Arquitetura, pesquisador chefe do Ncleo de Arquitetura e Urbanismo do LNEC (Laboratrio
Nacional de Engenharia Civil Lisboa, Portugal), Presidente do Grupo Habitar Associao Portuguesa para a
Promoo da Qualidade Habitacional).

146
pelo apoio recebido do Prmio INH que tem como principal objetivo garantir a
qualidade da produo da habitao de baixo custo produzida naquele pas.
Coelho, 2006, nos indica que a melhoria das ferramentas de APO ligadas
capacidade de anlise e observao uma tendncia de trabalho considerada
adequada para o atendimento da qualidade arquitetnica e da satisfao
residencial.
Analisando os dados e experincias descritas acima, nota-se, a estreita
relao entre a qualidade e a gesto do processo de projeto. Neste sentido
traaremos a seguir alguns aspectos relevantes em relao gesto do
processo de projeto seu papel no atendimento a qualidade dos espaos
construdos, notadamente nas habitaes.

2.1.4 Relao entre qualidade e projeto

Sobre a relao entre qualidade e projeto Melhado, 1998, indica que a
obteno da garantia da qualidade na construo civil envolve todo o processo
da obra, desde a programao, a concepo e projeto, produo de materiais e
elementos, execuo, at a manuteno e gesto aps a entrega ao usurio. O
impacto dos projetos sobre a qualidade do ambiente construdo notrio e pode
ser expresso por muitas maneiras. No Brasil, estas melhorias da qualidade dos
servios de projeto tm sido objetivo de programas como o PBQP-H
3
e o
Qualihab
4
, alm da implementao dos sistemas de gesto da qualidade nas
empresas de projeto (MELHADO, 2004). Entretanto, ainda pequeno o nmero
de escritrios e profissionais da rea da arquitetura e do urbanismo valorizam as
questes relativas qualidade do processo do projeto. Por outro lado, as
condies do mercado e a baixa remunerao atribuda prestao de servios
de projeto contribuem para alimentar este processo o que pode explicar a baixa
aplicao dos planos setoriais de qualidade.

3
PBQP-H. Programa Brasileiro de Qualidade Produtividade do Habitat. Institudo pelo Ministrio das Cidades
do Governo Federal. O programa se prope a organizar o setor da construo civil em torno de duas questes
principais: a melhoria da qualidade do habitat e a modernizao produtiva. www.cidades.gov.br/pbqp-h
4
Qualihab. Programa da qualidade da construo habitacional da CDHU Companhia de Desenvolvimento
Habitacional e Urbano do Estado de So Paulo. Tem por finalidade a integrao de todos os sub-setores que
atuam no processo de desenvolvimento de projetos em torno de objetivos comuns.
www.habitacao.sp.gov.br/http/qualihab


147
Sobre a implementao de sistema de gesto da qualidade em empresas
destaca-se a Norma ISO
5
. Segundo Leusin, 2006, normalizao uma atividade
que estabelece, em relao a problemas existentes ou potenciais, prescries
destinadas utilizao comum e repetitiva, com vistas obteno do grau timo
de ordem em um dado contexto. Os objetivos da normalizao so: economia,
comunicao, segurana, proteo do consumidor e eliminao de barreiras
tcnicas e comerciais. A necessidade das empresas comunicarem aos seus
clientes e ao mercado a adequao de seu sistema da qualidade normas de
referncia originou a atividade de certificao
6
. Entre os vrios organismos
credenciados pelo Inmetro para a realizao de auditorias e certificaes de
empresas, destaca-se a ABNT
7
. A ABNT membro fundador da ISO e, portanto
nica e exclusiva representante no Brasil.
Em relao qualidade destaca-se a NBR ISO 9000:2000 Sistemas de
Gesto da Qualidade Fundamentos e Vocabulrio; NBR ISO 9001:2000
Sistemas de Gesto da Qualidade Requisitos e NBR ISSO 9004:2000 -
Sistemas de Gesto da Qualidade Diretrizes para Melhoria do Desempenho. A
NBR ISO 9001:2000 contempla oito princpios de gesto da qualidade: foco no
cliente, liderana, envolvimento de pessoas, abordagem de processos,
abordagem sistmica da gesto, melhoria contnua, abordagem factual para
tomada de decises e relacionamento mutuamente benfico com fornecedores.
Devem ser citadas tambm a NBR ISO 14001:2000 Sistemas de Gesto
ambiental Especificao e Diretrizes de uso, na qual trata das questes
ambientais da organizao e sua sustentabilidade.

De acordo com Melhado, 2005, a qualidade no apenas resultado de
cuidados relativos aos insumos utilizados no processo de produo, envolvendo
materiais, mo de obra e controle dos servios contratados; quando a atividade
de projeto pouco valorizada, os projetos so entregues obra repletos de erros
e de lacunas, levando a grandes perdas de eficincia nas atividades de
execuo, bem como ao prejuzo de determinadas caractersticas do produto
que foram idealizadas antes de sua execuo. Isso comprovado pelo grande
nmero de problemas patolgicos dos edifcios atribudos a falhas de projetos,

5
ISO - International Organization for Standardization, fundada em 1947 na cidade de Londres, uma
organizao no governamental internacional que rene mais de uma centena de organismos nacionais de
normalizao.
6
Certificao um conjunto de atividades desenvolvidas por um organismo independente, sem relao
comercial, com o objetivo de atestar publicamente, por escrito, que determinado produto ou processo est em
conformidade com os requisitos especificados. (LEUSIN, 2007: 65)
7
ABNT uma entidade privada, fundada em 1940, sem fins lucrativos, considerada o nico frum de
normalizao em mbito nacional.

148
os quais podem representar at metade do total (MELHADO, 2005: 12). De
acordo com o Comit Euro International du Bton-CEB, 1988, apud Benevente,
2002, aproximadamente 50% dos defeitos apresentados pelas construes tem
sua origem no estgio de projeto.

No Brasil, os defeitos atribudos a erros de projeto e responsabilidade do
projeto pela queda da qualidade alcanam 45 % , enquanto que os atribudos
execuo da obra atingem 25% e os demais como os atribudos ao material e ao
uso chegam aos 30% (Messeguer e Bastos apud Benevente, 2002). Para
Abrantes apud Maciel e Melhado, 1995, os projetos so apontados como
responsveis por 58% das patologias nos edifcios. Apesar dessa importncia
para os custos, para a qualidade e para o desenvolvimento do empreendimento
em geral, segundo Fabrcio, 2002, os projetos de edificaes brasileiras, na
maioria das vezes, so desenvolvidos por escritrios que no pertencem ao
organograma da empresa construtora, ou seja, so empresas subcontratadas
para prestarem servios construtora. Com isso, muitas vezes, o projeto
contratado segundo critrios de preo do servio, sem levar em conta questes
como a qualidade e a integrao entre os diversos projetos, e entre projetos e o
sistema de produo da empresa.
Assim constata-se o papel relevante que o projeto desempenha elemento
definidor de uma srie de aspectos que delimitam os nveis de qualidade e
produtividade da construo civil. Segundo Silva, 2003, as relaes que se
estabelecem entre a empresa ou o profissional de projeto com os demais
intervenientes no processo constituem o ciclo da qualidade especfico desta
parte da produo da construo civil (ver figura a seguir).

USO
DIVERSOS
MATERIAIS
CONSTRUO
PROJETO
Grfico 1 Origem das patologias nos edifcios
Fonte: Motteau, H., 1987, vol. 1, p. 12


149

2.1.4.1 O processo de projeto e sua gesto

Para Souza, 1994 apud Silva, 2003, processo um conjunto de
atividades predeterminadas desenvolvidas para gerar produtos/servios que
atendem s necessidades dos clientes (SOUZA, 2003: 45). Outra caracterstica
fundamental de um processo a de transformar um ou mais insumos recebidos
de fornecedores internos e/ou externos em produtos a serem entregues a um ou
mais clientes internos e/ou externos. Insumos estes que podem ser materiais e
fisicamente identificveis ou dados e informaes. (ver figura a seguir)
De acordo com Adesse e Salgado, 2006, o processo do projeto
arquitetnico engloba desde a fase de concepo do empreendimento at a
compatibilizao / coordenao de todos os projetos relacionados produo da
edificao. Para Fabrcio, 2002, processo de projeto envolve todas as decises e
formulaes que visam subsidiar a criao at o projeto as built e a avaliao

3
4
5
9
8
7
6
10
1
2
* Cliente final
* Empresa construtora/
incorporadora
* Empresa construtora
* Fornecedor de
materiais e servios
* Cliente/contratante
* Empresa
construtora
* Fornecedores de
Hardware e Software
* Projetistas parceiros
* Servios
especializados
* Consultores
especializados
Necessidades
dos clientes
finais
Necessidades
do contratante
do projeto
Avaliao Ps-
Ocupao

Execuo da
obra

Anlise do
terreno
Necessidades
do contratante
do projeto
Anlise de interfaces
com os demais
projetos e com o
Desenvolviment
o do projeto

Entrega do
projeto
* Cliente final/contratante
Empresa incorporadora/
construtora.
* Fabricante de materiais,
componentes e sistemas
construtivos.
* Consultores
especializados.
* Administrao municipal,
estadual e federal
* Concessionrias de
servio pblico sistemas
construtivos.
* Empresas de sondagem/
levantamento topogrfico.
* Investidores
* Empresa incorporadora
* Empresa imobiliria
* Empresas de
marketing
E pesquisas de
mercado
Fig. 55 Ciclo da qualidade do desenvolvimento de projeto no mercado imobilirio. Fonte: SILVA, 2003: 25.

150
da satisfao dos usurios com o produto. O autor considera que no processo de
construo de edifcios, participam ou tm interesse indireto os vrios agentes
envolvidos no empreendimento que podem ser responsveis por um ou mais das
seguintes funes: o empreendedor do negcio, o incorporador do terreno, o
agente financeiro, o poder pblico por meio das regulamentaes financeiras e
de ocupao do solo, os diversos projetistas e consultores contratados, a
construtora responsvel pela obra, os sub-empreiteiros de servios e mo-de-
obra, os fornecedores de materiais e equipamentos e finalmente os clientes e
usurios dos edifcios.

FORNECEDORES

INSUMOS

PROCESSO

PRODUTOS/SERVIOS

CLIENTES
Fig. 56 Conceito de Processo. Fonte: SILVA, 2003, adaptado pela autora.

Ainda em relao processo de projeto, sua caracterstica consiste no
detalhamento progressivo de suas etapas que avanam do geral para o
particular. So elas: (i) idealizao do produto, (ii) desenvolvimento do produto,
(iii) formalizao, (iv) detalhamento do produto, (v) planejamento para a
execuo, (vi) entrega final.
A tabela abaixo demonstra a relao entre a do projeto, seus produtos,
respectivos contedos e forma de apresentao. No entanto observa-se a falta
de instrumentos que possam oferecer parmetros de qualidade para a avaliao
do projeto. Ao encontro desta carncia est a aplicao de tcnicas de APO
visando criao de um banco de dados que realimente continuamente o
processo de projeto. Melhado define esta retroalimentao como um mecanismo
de aprendizagem operacional cujo objetivo consiste em identificar, documentar e
comunicar os erros cometidos, proporcionando oportunidades para a melhoria
contnua dos produtos e servios (Melhado; et al., 2005).
Hino e Melhado, 1998, ponderam que a garantia da qualidade do produto
oferecido est na utilizao da avaliao do projeto a fim de determinar quais
caractersticas so adequadas ao uso e registrar quais solues de projeto
permite que as necessidades dos usurios sejam atendidas. Com esse intuito
desenvolve-se a gesto e coordenao de projetos, que trabalha a interao das

151
vrias especialidades de projeto considerando que tambm o processo de
produo do edifcio resultado da participao de diversos outros agentes.

QUADRO 7 - ETAPAS DO PROCESSO DE PROJETO, SEUS RESPECTIVOS PRODUTOS E ELEMENTOS
Etapa do
projeto
Produto da
etapa
Contedo do produto Apresentao
do produto
Definies
preliminares
Definio dos objetivos do edifcio, dos prazos e recursos disponveis para o
projeto e obra, dos padres de construo e acabamentos pretendidos. Critrios
e parmetros de projeto, restries tcnicas, tecnolgicas e legais, ambientais e
econmicas, a provaes e licenas.
Idealizao do
produto
Programa de
necessidades
Conjunto de parmetros e exigncias a serem atendidos pela edificao a ser
concebi da, tais como: as caractersticas funcionais do edifcio; nas atividades
que ir abrigar; a compartimentao e o dimensionamento preliminar; a
populao fixa e varivel; o fluxo (interno e externo) de pessoas, veculos e
materiais; e as instalaes e equipamentos bsicos a serem utilizados.
Briefing
Levantamento
de dados
Informaes legais sobre o terreno, levantamento planialtimtrico detalhado,
caracterizao do solo, dados geoclimticos e ambientais locais, informaes
sobre o entorno (uso e ocupao do solo) , levantamento da legislao
relacionada (arquitetura, urbanstica, segurana, etc.) em nvel municipal
estadual e federal e concessionrias.
Desenvolv. do
produto
Estudo
preliminar
Concepo e representao grfica preliminar, atendendo aos parmetros e
exigncias do programa de necessidades, permitindo avaliar o partido
arquitetnico adotado e a configurao fsica das edificaes, inclusive a
implantao do terreno.
Pranchas em
escala 1:100 ou
1:200
Anteprojeto Representao intermediria da soluo adotada para o projeto em forma
grfica e de especificaes tcnicas, incluindo definio tecnolgica e
construtiva , pr-dimensionamento estrutural e de fundao, concepo de
sistemas e instalaes prediais, com informaes que permitam avaliaes
preliminares da qualidade do projeto e dos custos das obras.
Pranchas em
escala 1:100

Projeto Legal Apresenta informaes tcnicas suficientes na forma padronizada para a
aprovao dos projetos com autoridades competentes. Estas baseadas nas
informaes apresentadas e nas expectativas e exigncias legais (municipais,
estaduais e federais), expedem alvars e licenas para a exceo das obras.
Aps a vistoria do Corpo de Bombeiros, tambm h o Certificado de Vistoria e
Concluso de Obras (CVCO).
Pranchas em
escala 1:100

Formalizao
Projeto bsico
ou pr-executivo
O projeto bsico elaborado no caso de contrataes para licitao ou
concorrncia pblica. O projeto Pr-Executivo, no obrigatoriamente utilizado,
fornece as solues intermedirias para atender necessidades de discusso
das interfaces (entre disciplinas ou subsistemas prediais) no resolvidas na
etapa (anterior) de Anteprojeto.
Pranchas em
escala 1:100

Projeto
Executivo
Representao final e completa das edificaes e seu entorno, na forma grfica
e de especificaes tcnicas e memoriais, suficientes para a perfeita e
abrangente compreenso do projeto, elaborao do oramento e contratao
das atividades de construo correspondentes (ressalta-se que, no setor
privado, as obras tm sido comumente contratadas antes do detalhamento do
projeto). Enfim, representa a caracterizao do produto em seu mais elevado
grau de fidedignidade. Podem incluir caderno em formato A4 com detalhes de
acabamento, serralheria, marcenaria, rochas ornamentais, caixilhos e outros.
Pranchas em
escala 1:50;
detalhes em
1:25; 1:10;1:5 e
1:1
Detalhamento
Projeto para a
produo
Conjunto de elementos de projeto elaborado de forma simultnea ao
detalhamento do projeto executivo, para utilizao no mbito das atividades de
produo em obra, contendo as definies de disposio e seqncia das
atividades de obra e frentes de servio; uso de equipamentos; arranjo da
evoluo do canteiro; entre outros itens vinculados s caractersticas e recursos
prprios da empresa construtora.
Pranchas
formato A4 ou
A3, na escala
adequada.
Planejamento
para a
execuo
Elaborao de
plano de ataque
obra,
simulao de
solues
alternativas.
Simulao das alternativas tcnicas e econmicas propostas pelo construtor ou
pelo representante do cliente, com o intuito de permitir a racionalizao da
produo ou adequar o projeto cultura construtiva da construtora, favorecendo
a gesto dos custos e prazos de projeto e a conformidade com os requisitos do
cliente.
Planilhas e
desenhos
Entrega Projeto as-built Atualiza as informaes contidas no projeto executivo que tenham sido
modificadas ao longo do perodo de execuo da obra.
Pranchas em
escala 1: 50
Fonte: MELHADO, 2005, p. 36-37.


152
Melhado, 2005, define que a gesto de projetos compreende o
conjunto de aes envolvidas no planejamento, organizao, direo e controle
do processo de projeto (ver figura a seguir), o que envolve tarefas de natureza
estratgica, tais como estudos de demanda ou de mercado, prospeco de
terrenos, captao de investimentos ou de fontes de financiamento da produo,
definio das caractersticas do produto a ser construdo, alm de tarefas ligadas
diretamente formao das equipes de projeto em cada empreendimento, como
contratao de projetistas, estabelecimento de prazos para etapas de projeto e
gesto da interface com os clientes e compradores

(MELHADO, 2005: 19).
Amorim, Nogueira e Cintra, 2006, indicam que nos ltimos anos as
empresas nacionais do setor da construo civil vm buscando o aumento dos
seus ndices de produtividade com a finalidade de se tornarem mais competitivas
no mercado, trazendo tona uma maior preocupao com o processo de projeto
e sua gesto. Entretanto os escritrios de arquitetura, principalmente os de
pequeno porte, tm utilizado o conhecimento baseado em experincias
adquiridas por seus titulares ao longo dos anos que, na maioria das vezes, no
so documentadas. Neste sentido os autores indicam a necessidade de
realizao de estudos sobre os processos de projeto voltados s pequenas
empresas de projeto, visando uma reorganizao interna dos escritrios a fim de
melhorar o desempenho desse processo.

Outra abordagem sobre o assunto decorre dos estudos de Guimares e
Amorim, 2006, sobre a gesto da informao e competncia
8
em processo de
projeto. Para os autores dentre as competncias necessrias para a gesto de
projeto verifica-se a relevncia da gesto da informao e analisam-se
conseqncias da deficincia no exerccio dessa tarefa. Para a elaborao de
qualquer projeto, necessria a atribuio de competncia para cada agente
que exercer uma determinada funo. A competncia para a gesto das
informaes geradas durante o processo de projeto implica em gerir as
informaes geradas durante o processo. A complexidade dessa tarefa decorre
principalmente de dois fatores: a existncia de mltiplos intervenientes, gerando
dificuldade de formalizao do processo, e a descrio do prprio objeto, que
tem analogia com o conceito matemtico de problema mal definido,
necessariamente complexo (GUIMARES e AMORIM, 2006: 52). Visto que o

8
Nvel de competncia a funo da complexidade, amplitude e responsabilidade das atividades
desenvolvidas no emprego ou outro tipo de relao de trabalho. Competncia profissional pode ser definido por
uma combinao de conhecimentos, de sabe-fazer, de experincias e comportamentos que se exerce em um
contexto preciso. (GUIMARES e AMORIM, 2006: 50).

153
projeto uma atividade imprecisa, na medida em que o projetista ao projetar
toma decises baseadas no conhecimento incompleto que ele possui do
problema at aquele momento, e vrios so os parmetro e informaes
geradas durante o processo de projeto, evidencia-se o papel do gerenciador de
projetos a fim de garantir a compatibilidade de informaes e contedos do
processo.

Neste cenrio destaca-se a importncia do sistema de informao para a
gesto das empresas de projeto. A maior parte das empresas sabem como
obter dados, mas precisam aprender a us-los, pois uma base de dados, por
maior que seja no informao e para que se transforme em informao,
precisa ser organizada para um determinado objetivo, dirigida para desempenho
especfico e aplicada a uma deciso (DRUCKER, 1999 apud. SOUZA e
MELHADO, 2007). A empresa inteligente do ponto de vista da informao possui
habilidade para buscar, organizar, analisar e fazer uso de informaes para
tomada de decises. Para Drucker, 1999, vivemos em uma poca de mudanas
na qual transformaes agudas fazem com que toda a sociedade se rearranje
em relao a sua viso do mundo, seus valores bsicos, suas estruturas sociais
e polticas, suas artes, suas instituies bsicas, tornando o conhecimento o
principal recurso para os indivduos e para a economia em geral. Ainda indica
que a sociedade precisa estar organizada para a inovao e para o abandono de
tudo que estabelecido, costumeiro, conhecido e confortvel. Souza e Melhado,
2007, sugerem que as empresas de projeto mantenham uma memria
organizacional que contenha de forma organizada todo o conhecimento
adquirido da empresas e que o aprendizado seja um processo a ser planejado,
gerido e avaliado constantemente. Quanto formas de aquisio do
conhecimento para as empresas de projeto, ocorrem constantemente em funo
da realizao da atividade projetual, mas todo este conhecimento somente ser
bem aproveitado se ocorrer planejamento das entradas (identificao da fonte),
gesto do processo (organizao das informaes para serem transformadas em
conhecimento) e retroalimentao do processo (acessibilidade do
conhecimento) (SOUZA e MELHADO, 2007).

Sobre a questo da informao em empresas de projeto, Rabelo e
Amorim, 2007, desenvolveram o ONTOARQ
9
. Segundo os autores, ontologias

9
ONTOARQ - Software bsico baseado na listagem de termos e relacionamentos para o desenvolvimento da
ontologia para o setor de arquitetura, engenharia e construo.

154
tm sido aplicadas como base para a construo de diversas ferramentas de
gesto de conhecimento, recursos humanos e na recuperao de informaes
em geral. Vocabulrios controlados e ontologias cumprem um importante papel
para a obteno de interoperabilidade entre sistemas de informao e
comunicao e uma maior produtividade e qualidade no setor da arquitetura,
engenharia e construo.

Em relao aos novos paradigmas de gesto de desenvolvimento e
projeto de produtos na indstria contempornea conceitua-se o termo
Engenharia Simultnea (ES), que analisa sucintamente a pertinncia destes
paradigmas na construo de edifcios e defende a necessidade de adaptaes
ao contexto do setor. Fabrcio, 2002, prope Projeto Simultneo que parte dos
conceitos e filosofias de colaborao que norteiam a aplicao da Engenharia
Simultnea em outras indstrias, mas no pretende impor ao setor de
construo a rigidez e a complexidade dos mtodos e das ferramentas
associadas ES. Busca o desenvolvimento de um modelo prprio de gesto do
processo de projeto que seja orientado s caractersticas e possibilidades
setoriais, mas reflita os paradigmas contemporneos de organizao de projetos
e as novas possibilidades tecnolgicas no tratamento e organizao dos fluxos
de informaes. Os principais elementos considerados para a implantao do
projeto simultneo por Fabrcio, 2002, so: (i) valorizao do papel do projeto e
integrao precoce, no projeto, entre os vrios especialistas e agentes do
empreendimento; (ii) transformao cultural e valorizao das parcerias entre os
agentes do projeto; (iii) reorganizao do processo de projeto de forma a
coordenar concorrentemente os esforos do projeto e (iv) utilizao das novas
tecnologias de informtica e telecomunicaes na gesto do processo de
projeto.
Sobre a utilizao de tecnologias de informtica, os avanos nos
softwares tm permitido a utilizao de um recurso denominado BIM (Building
Information Modeling) o qual permite organizar em um mesmo arquivo eletrnico
um banco de dados de toda a obra, acessvel a todas as equipes de engenharia
e arquitetura envolvidas na construo. Segundo Crespo e Ruschel, 2007,
ferramentas BIM representam uma nova gerao de ferramentas CAD
inteligentes orientadas ao objeto que gerenciam a informao da construo no
ciclo de vida do projeto. Esta ferramenta contribui para a modificao do
processo de criao do projeto, que passa a ser concebido e visualizado em trs
dimenses. Desta forma, quando o projetista desenha um elemento em planta, j

155
necessariamente tem de lhe atribuir caractersticas como materiais, altura e
espessura. Em longo prazo, a utilizao intensiva desta ferramenta tende a
solucionar os problemas relativos s interferncias entre os sistemas, que pode
ser considerado hoje um dos grandes desafios enfrentados pelos coordenadores
de projeto. Alm disso, afirma Santos
10
esta nova interface diminui a
preocupao do profissional em documentar e representar graficamente o
projeto, podendo desta forma dedicar-se com mais afinco a seu processo de
criao e definio. Para Crespo e Ruschel, 2007, inicia-se, a partir do uso da
ferramenta BIM, um novo caminho a ser explorado pelos profissionais que atuam
na rea em direo a colaborao, interoperabilidade e reutilizao da
informao.

Ainda sobre a gesto de projetos destaca-se o papel do profissional
arquiteto neste processo. Segundo Melhado, et. all, 2006, desde os anos de
1970-80 o papel do arquiteto brasileiro foi se reduzindo ao projeto em si, sendo
pouco associado ao processo de execuo das obras por ele projetadas. At
este perodo a misso essencial do arquiteto associava a concepo
coordenao de projetos, contudo sucessivas crises econmicas sofridas
posteriormente ocasionaram certa retrao nas atividades do setor da
construo acabando por depreciar a remunerao dos projetos. Uma das
conseqncias deste perodo foi o afastamento do arquiteto no canteiro de obra
e a relativa perda da experincia em gesto de projetos. Por outro lado as
empresas construtoras e incorporadoras acabaram por se envolver mais nesta
atividade de gesto, acarretando um grande afastamento entre concepo
arquitetnica e coordenao de projetos. Atualmente a empresa construtora
responsvel por um nmero cada vez maior de atividades com relao aos
projetos, alm da coordenao da execuo e do seu controle. Tambm, cada
vez mais raro que as empresas de projeto de arquitetura estejam capacitadas a
coordenarem os projetos, tanto que os contratos no agregam mais esse tipo de
prestao de servios (MELHADO, et. all, 2006). Os principais agentes
envolvidos no setor imobilirio paulistano hoje so: o empreendedor (o promotor
imobilirio), a empresa construtora e os seus subcontratados, bem como os
projetistas (arquitetos e engenheiros) responsveis pelas diferentes
especialidades de projeto (ver quadro a seguir).

10
SANTOS, E. P. apud FARIA, R. Construo Integrada. Revista Tchne: So Paulo, Pini, edio 127, ano
15, outubro de 2007.

156
QUADRO 8 ETAPAS ESQUEMTICAS DE DESENVOLVIMENTO DE EMPREENDIMENTOS
IMOBILIRIOS EM SO PAULO
Etapas Pontos que apresentam deficincia
1. Empresa incorporadora define o produto e a
data para incio da execuo do empreendimento; contrata o
projetista de arquitetura, responsvel por desenvolver o
projeto do produto e coordenar aspectos relacionados
a empresa construtora e os demais
projetistas no interferem nesse momento
2. Projetista de arquitetura (coordenador do projeto)
desenvolve o anteprojeto e, com a
aprovao do incorporador, providencia a aprovao do
projeto legal
os projetistas de estruturas e de instalaes
so consultados, mas ainda no so
contratados
3. Empresa construtora recebe autorizao do incorporador
para iniciar a elaborao do projeto pr-executivo so
contratados projetistas de estrutura, de instalaes e de
vedaes (responsvel pela compatibilizao
do projeto)
os demais projetistas se incorporam
equipe posteriormente
4. Projetistas desenvolvem o projeto
executivo sob a superviso do departamento de
projetos da empresa construtora
com rara participao da equipe responsvel
pela execuo da obra (coordenador de
obras, engenheiro residente ou
subempreiteiros)
5. Subempreiteiros so contratados pela empresa
construtora, dando incio fase de execuo de
obras
no existe uma fase de transio entre o
desenvolvimento do projeto e o incio da
execuo da obra dedicada ao estudo,
aprimoramento do projeto e planejamento da
execuo da obra
6. Engenheiro residente, coordenador de obras, tcnico de
edificaes e mestre de obras estruturam uma equipe de
trabalho, com o objetivo de coordenar e
controlar a execuo e a evoluo dos
servios
existe pouco contato com os projetistas e o
departamento de projeto da empresa
construtora, bem como no dada nfase
apresentao do projeto aos
subempreiteiros
7. Usurio final recebe o empreendimento, aps
concluso dos servios
o processo de retroalimentao das
decises tomadas durante a execuo da
obra falho; muitas das decises ficam na
cabea dos agentes
Fonte: Quadro elaborado pela autora segundo MELHADO; ROCHA de SOUZA, 2005.

Melhado, et. all, 2006, estabelecem um comparativo entre a gesto de
projetos na Frana e no Brasil e indicam que no Brasil falta uma ltima etapa
ao processo de projeto. A prestao de servio do projetista encerra-se com a
entrega (por vezes, formal e a distncia) dos desenhos detalhados do projeto
empresa da construo. No existe nenhuma regulamentao ou norma que
determine que o projetista deva apresentar e discutir seu projeto, no canteiro de
obras, com as equipes de execuo. As relaes entre empreendedores e
profissionais de projeto apresentam dificuldades de ordem comercial e tambm
tcnica, sobretudo devido falta de normas e de regulamentaes que possam
disciplinar essas relaes. Pode-se dizer que faltam, em especial, referncias
precisas no que diz respeito ao escopo dos servios de projeto (MELHADO, et
al, 2006: 17).

157

Pea fundamental para a manuteno e a gesto do processo de projeto,
o coordenador de projetos tido atualmente como um lder. Segundo Adesse e
Salgado, 2006, o grupo tcnico de projetos necessita de parmetros e base para
a realizao de seus trabalhos sendo que o sucesso de um empreendimento
est diretamente associado forma como ele conduzido, no s no aspecto
tecnolgico grfico e econmico, mas tambm em relao motivao, unio,
participao e cooperao das diversas pessoas envolvidas. Evidencia-se a
necessidade do grupo tcnico ser orientado e liderado por um profissional ou
empresa que tenha uma viso global do empreendimento. A grande maioria das
empresas construtoras e incorporadoras dilui o papel do coordenador de projetos
em vrias figuras de acordo com interesses particulares.
A presena do coordenador de projetos poderia ser justificada por si s
pelo projeto arquitetnico, entretanto, o empreendedor precisa estar
acompanhado por um profissional que no s conhea e oriente os demais
participantes, mas que tambm represente seus interesses. (ADESSE e
SALGADO, 2006). Desta forma as autoras destacam que o coordenador de
projetos deve ser um lder do processo, fornecendo, alm disso, suporte a todas
as suas fases. Entretanto, a mesma pesquisa indica que na prtica, o
coordenador tem se afigurado como uma figura burocrtica, na medida em que o
mercado imobilirio entende o papel desse profissional principalmente no mbito
administrativo, quando na verdade deveria integrar e gerenciar as atividades
tcnicas e humanas do processo de projeto dos empreendimentos. Alm disso,
discute o papel maior do que simplesmente compatibilizador de projetos do
coordenador nas equipes de trabalho.
Melhado, Adesse, et all, 2006, indicam que ao analisar vrios trabalhos
acerca da coordenao de projetos (...) fica claro que no existe um modelo
nico, ideal para todos os tipos de empreendimento e para as diferentes
caractersticas dos clientes, das empresas construtoras e das empresas de
projeto envolvidas (MELHADO, ADESSE, et all, 2006: s/p). Entretanto em
qualquer dos casos, os autores indicam que cabe coordenao garantir que
as solues tcnicas desenvolvidas pelos projetistas de diferentes especialistas
sejam congruentes com as necessidades e objetivos dos clientes
(empreendedores, investidores ou financiadores, usurios e demais partes
interessadas), compatveis entre si e com a cultura construtiva da empresa
construtora que ser responsvel pelas respectivas obras (MELHADO,
ADESSE, et all, 2006: s/p).

158
Neste sentido notamos que o arquiteto e urbanista seria, por teoria, o
profissional mais hbil a ocupar o papel de coordenador de projetos, j que o
projeto de arquitetura tido como definidor das diretrizes a serem seguidas
pelos demais projetos, aliada viso sistmica que este profissional possui do
projeto. Entretanto alguns autores como Fabrcio, Melhado e Bertezini, 2006,
indicam a fragilidade desta atuao no mercado imobilirio na medida em que: (i)
a formao do arquiteto parece ser deficitria nas questes do domnio da
tcnica e da tecnologia construtiva; (ii) a maioria das habilidades e
conhecimentos necessrios a essa atividade so conseguidas com a vivncia
profissional e a prtica; (iii) os profissionais recm-formados, de maneira geral
ainda no possuem uma viso integrada do processo de produo da
construo caracterstica fundamental para adequada resoluo do binmio
projeto-produo e para a coordenao de projetos; (iv) cada vez mais o
arquiteto, na grande maioria dos casos, se distancia do conhecimento das
tcnicas construtivas e do prprio canteiro de obra. Ainda os autores destacam a
importncia de formao que prepare o profissional para lidar com as questes
vivenciadas pela prtica e pela produo de empreendimentos de forma que
esses possam ter uma postura pr-ativa na conduo dos rumos do mercado e
do setor de construo; postura que seja legitimada pela capacidade profissional
e pela eficincia em lidar com as questes impostas pelos novos e complexos
projetos de edifcios (FABRCIO, MELHADO e BERTEZINI, 2006: s/p).
Por outro lado os autores colocam que necessrio reconhecer que a
crescente amplitude do conhecimento cultural, tcnico e tecnolgico dificulta
praticar o ideal, da arquitetura e das escolas de arquitetura, de formar um
profissional que domine amplamente os conhecimentos pertinentes atividade
de projetar edifcios. Neste sentido, medida que as solues tecnolgicas se
tornam mais complexas, ganha importncia necessidade de solues
multidisciplinares de coordenao de projetos.
Fabrcio, Melhado e Bertezini, 2006, consideram que (...) a atitude dos
arquitetos face atividade de coordenao de projeto torna-se cada vez mais
crucial para os resultados do empreendimento (FABRCIO, MELHADO e
BERTEZINI, 2006: s/p). Neste sentido evidencia-se a necessidade de prticas no
mbito acadmico que visem a completa formao deste profissional,
oferecendo-o contedos de gesto e coordenao de projetos, proposio da
nfase complementar nos cursos de engenharia e arquitetura ou mesmo sua
aproximao, destacando para a necessidade da formao continuada deste
profissional.

159
2.1.4.2 O projeto arquitetnico e a qualidade

Inmeras so as abordagens em relao ao projeto arquitetnico e a
qualidade da edificao, e sobre a qualidade do processo de projeto. Ambas as
abordagens acabam por culminar num objetivo nico que a satisfao e o
atendimento das necessidades do usurio final.
Em relao qualidade do processo de projeto destaca-se uma breve
anlise sobre os sistemas de gesto baseados nas normas de Sistemas da
Qualidade ISO 9001/2000. Segundo Salgado, 2004, neste incio do sculo XXI
pesquisadores e profissionais da rea de arquitetura e construo civil vm
buscando mapear o processo de projeto visando padronizao dos
procedimentos, possibilitando, entre outros aspectos, a definio dos parmetros
para a organizao do sistema de gesto da qualidade nas empresas de projeto.
A autora ainda indaga sobre a real contribuio dos sistemas de gesto da
qualidade (ISO 9001/2001) para a melhoria da qualidade de projetos, j que
inexiste certificao da qualidade de projetos (ver quadro a seguir).

QUADRO 9 NORMAS EM VIGOR SOBRE DESENVOLVIMENTO DO PROCESSO DE PROJETO.
NORMA ANO DESCRIO
NBR 6492 1994 Representao de Projetos de Arquitetura.
NBR 5670 1977 Seleo e contratao de servios e obras de engenharia e arquitetura de
natureza privada.
NBR 5671 1990 Participao dos intervenientes em servios e obras de engenharia e
arquitetura.
NBR 13531 1995 Elaborao de projetos de edificaes atividades tcnicas. Esta norma
cancela e substitui a NBR 5679. Esta norma fixa as atividades tcnicas de
projeto de arquitetura e engenharia exigveis para a construo de
edificaes.
NBR 13532 1995 Elaborao de projetos de edificaes arquitetura. Esta norma cancela e
substitui a NBR 5679. complementar NBR 13531 e fixa as condies
exigveis para a elaborao de projetos de arquitetura.
NBR ISO 10006 2000 Gesto da Qualidade diretrizes para a qualidade no gerenciamento de
projetos.
Fonte: Quadro elaborado pela autora segundo BERTEZINI, 2006: 36.

Salgado, 2004, ainda ressalta que a norma basicamente orienta a
empresa acerca dos procedimentos rotinas de trabalho que devem existir,
visando ao controle das atividades relacionadas com o desenvolvimento de
projetos, e indica caminhos para a documentao e padronizao dessas
atividades. A expresso padronizao de processos tem levado muitos
profissionais da arquitetura rejeio da proposta, uma vez que sugere a

160
limitao da sua capacidade de criao que, numa primeira abordagem, passaria
a estar submetida camisa de fora imposta pelas normas e procedimentos
documentados (SALGADO, 2004: s/p).
Sobre este aspecto Segnini, 2006, observa que o projeto arquitetnico,
pea fundamental da qualidade de uma edificao, quase sempre no levado
em conta quando se aborda os problemas da construo civil. Os programas de
qualidade, tais como o PBQP-H (Programa Brasileiro de Qualidade e
Produtividade do Habitat) e ISO-9000 nunca perguntam sobre a qualidade do
espao arquitetnico edificado, ou simplificando, a qualidade da arquitetura e,
consequentemente a qualidade do projeto, mesmo porque a qualidade da
arquitetura no o objetivo das certificaes emitidas por esses programas
(SEGNINI, 2006: s/p).
Frente s estas questes nota-se o questionamento do papel do arquiteto
na definio do projeto, j que historicamente este foi sendo transformado em
funo das solicitaes scio-culturais e econmicas da sociedade. Salgado,
2004, apresenta uma abordagem sobre a qualidade do projeto arquitetnico a
partir do papel do arquiteto frente ao processo. Segundo a autora, a partir da
Revoluo Industrial, por uma srie de motivos, o arquiteto deixou de deter o
controle total do projeto e indica ainda a necessidade deste profissional agir de
forma interdisciplinar. Observa ainda que: (...) para o arquiteto retomar o
controle e reassumir seu papel como principal responsvel pelo desenvolvimento
do projeto desde a concepo at a concluso da obra, ser necessrio
desenvolver suas aptides de articulador e sua capacidade de trabalhar em
equipe, assumindo a liderana da interdisciplinaridade no desenvolvimento de
projetos arquitetnicos (SALGADO, 2004: s/p).
Sobre o papel do arquiteto no mercado, Lyrio Filho, Rabelo e Amorim,
2007, discutem as relaes de importncia entre este profissional e o
empreendedor na atividade de incorporao imobiliria brasileira tendo como
referncia a fase de incepo do ciclo de vida de empreendimentos residenciais,
analisando paralelamente uma ontologia da incepo, para melhor perceber os
elementos relacionados essa fase. Os autores indicam o desequilbrio entre a
tcnica e o negcio na formao do produto imobilirio e atestam para o espao
importante que o arquiteto pode ocupar na fase de incepo
11
. A atividade de

11
INCEPO primeira fase do ciclo de vida do empreendimento imobilirio. Lyrio Filho, 2006, descreve a
incepo, no segmento residencial de padro mdio-alto, como um conjunto de atividades cuja funo principal
transformar oportunidades imobilirias em empreendimentos residenciais, iniciando-se na prospeco dessas
oportunidades e terminando no momento em que riscos e incertezas ao negcio assumem um patamar
aceitvel pelo promotor ou incorporador (LYRIO FILHO, RABELO e AMORIM, 2007).

161
incorporao uma atividade empresarial, cuja gesto deve estar subordinada a
um indivduo com capacidade empreendedora e administrativa. Ao mesmo
tempo, como est atrelada construo fsica do empreendimento, a
incorporao necessita cercar-se de competncia tcnica para concepo e
concretizao do projeto e da obra do empreendimento. Essa dualidade entre os
aspectos gerenciais e tcnicos pode constituir-se num conflito srio de
comunicao e comprometer o resultado final do empreendimento (LYRIO
FILHO, RABELO e AMORIM, 2007: s/p). Os autores acima observam que na
construo civil h, com certa freqncia, uma espcie de distanciamento do
arquiteto no que se refere aos processos que antecedem o momento em que ele
convocado para conceber um empreendimento, por mais crtico que isto seja
para a definio do programa de projeto. As causas deste processo de
distanciamento podem estar associadas aos conflitos entre a viso tcnica e a
viso gerencial, ou nas diferenas entre os objetivos do projetista e do promotor
com relao ao empreendimento. Lyrio Filho, 2006, tambm inclui nesta
abordagem a questo do afastamento das prticas de canteiro, do lado tcnico,
e dos movimentos do mercado da construo, do ponto de vista comercial,
possibilitando o surgimento de uma lacuna, de um espao cujas caractersticas
convocam o profissional de arquitetura a ocup-lo (LYRIO FILHO, RABELO e
AMORIM, 2007).
Ainda sobre a relao da qualidade e do projeto, relevante observar
que a qualidade de uma edificao no pode ser medida simplesmente a partir
das caractersticas dos materiais empregados, da aparncia externa ou, ainda
da economia gerada por um projeto e uma construo bem geridos. A qualidade
de uma edificao resultado, alm dos aspectos acima, de vrios outros, entre
eles: (i) o bem estar do usurio; (ii) possua um projeto de arquitetura que
contemple s questes trmicas, acstica e o acesso aos espaos; (iii) oferea
segurana fsica e psicolgica a seus usurios, (iv) da abordagem da
sustentabilidade e do respeito ao meio ambiente.
Segundo Piers Gough apud Mahfuz, 2001, as caractersticas da
qualidade em arquitetura podem ser definidas por: (i) objetos que, alm da sua
qualidade como conjunto espacial e construo formal, se destacam por uma
relao apropriada com o contexto circundante; (ii) presena de um conceito
central que organiza o todo e sua relao com o entorno, a "idia forte" de Louis
Kahn. Esse conceito algo que necessariamente vai alm de uma resposta
mecnica aos aspectos tcnicos e funcionais do problema. A qualidade de uma
obra arquitetnica depende no s da existncia de um conceito forte, mas da

162
consistncia com que desenvolvido e levado s suas ltimas conseqncias;
(iii) o entendimento da arquitetura como ofcio, disciplina com uma tradio
tcnica e compositiva que deve ser do domnio do arquiteto. Toda arquitetura de
qualidade mostra uma relao direta entre forma e construo, apoiada na
pertinncia das escolhas de materiais, tcnicas e formas; (iv) economia de
meios; nmero reduzido de elementos para obteno do mximo efeito. "O
segredo da verdadeira obra de arte obter muito com pouco".
Outra questo subjetiva da qualidade da arquitetura pode estar
relacionada questo do belo. Para alguns a qualidade da arquitetura relaciona-
se com a beleza do projeto arquitetnico
12
. Em relao a este aspecto Segnini,
2006, observa que alm do projeto arquitetnico se preocupar com os aspectos
quantitativos da edificao e de suas qualidades materiais, traz consigo uma
preocupao no mensurvel que a sua dimenso esttica e artstica.
Arquitetura uma expresso artstica e como tal de difcil quantificao
(SEGNINI, 2006: s/p). O autor ainda indica que as normas tcnicas existentes
(NBR 13531 e NBR 13532
13
) que tratam dos contedos do projeto
arquitetnico
14
no so levadas em conta, devido a sua superficialidade e
desconhecimento por parte dos contratantes. As entidades de classe vm
discutindo necessidade de uma normatizao sem, contudo, ter conseguido
encaminhar essa discusso de forma ampliada.
Outra questo relevante sobre a qualidade do projeto diz respeito ao
atendimento das necessidades do cliente. Para tal atendimento se faz
necessrio a elaborao adequada do programa de necessidades, sendo este
responsvel por boa parte das decises arquitetnicas. Salgado, 2004, indica
que para realiz-lo da melhor forma possvel necessrio que o arquiteto
busque as respostas para as seguintes questes iniciais: (i) quem o verdadeiro
cliente do projeto? (ii) quais reas do conhecimento devero estar
necessariamente envolvidas para o adequado desenvolvimento do programa de
necessidades deste projeto? (iii) qual a mensagem que se pretende transmitir
com este projeto?
Sobre as necessidades do usurio, so identificadas quatro categorias de
requisitos a serem atendidos por um produto: (i) esperados caractersticas que

12
Inmeras pesquisas foram realizadas a partir desta abordagem, inclusive arquitetos, tericos e crticos de
arquitetura, sociologia e antropologia j se debruaram em textos e reflexes intensas e amplas sobre esta
temtica. Entretanto o escopo deste trabalho no nos permite aprofundar tais aspectos e abordagens.
13
NBR 13531 e NBR 13532 Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT), novembro de 1995.
14
Normas existentes relativas aos Projetos de Arquitetura: NBR-13532/95: Elaborao de projetos de
edificaes arquitetura. NBR-13531/95: Elaborao de projetos de edificaes atividades tcnicas. NBR
6492/94: Representao de Projetos de Arquitetura.


163
o cliente supe que estejam incorporadas ao produto, raramente questionado
sobre elas; (ii) explcitos a partir desses requisitos, a escolha torna-se pessoal;
(iii) implcitos caractersticas que, algumas vezes, o cliente no menciona,
embora deseje que sejam incorporadas ao produto e (iv) inesperados estes
requisitos tornam o produto nico do gnero. So caractersticas que o cliente
no considera importantes, at o momento de t-las disposio. (SALGADO,
2007).
Em relao ao programa de necessidades, alguns arquitetos
contemporneos tm adotado procedimentos que partem da idia da lista de
atividades, principalmente na concepo de habitaes. A lista de atividades
parte da identificao de atitudes e maneiras de utilizao dos espaos a partir
dos verbos de aes preparar alimentos, sentar, ler, dormir, trabalhar,
descansar, etc. Identificam-se detalhadamente as aes no espao construdo,
de forma que o projeto passa a ser desenvolvido livremente dos cmodos. Com
esta abordagem detalhada das aes e necessidades dos usurios o projeto
passa a ser concebido de forma mais flexvel, na medida em que as atividades
podem ser sobrepostas nos espaos. Este modelo de lista de atividades
pretende romper com as tradicionais abordagens tripartidas definidas a partir de
cmodos do projeto de habitaes (sala, dormitrios, cozinhas, banheiros, etc).
Alm da incluso da participao dos futuros usurios e da ampla
abordagem a suas necessidades no processo de projeto, alguns autores
destacam a necessidade da interdisciplinaridade a partir da participao de
especialistas na prtica projetual. Sobre esta necessidade ressalta Salgado,
2004, pode ser justificada na medida em que a funo a ser realizada na
edificao um importante dado a ser considerado no desenvolvimento do
projeto arquitetnico, ou seja, o objetivo a partir do qual o projeto ser realizado
e cujos requisitos o arquiteto deve atender. A autora ainda destaca e relevncia
da relao entre arquitetura e psicologia.

2.1.4.3 A relevncia da programao arquitetnica

A fim de garantir a qualidade do projeto e consequentemente do espao
construdo, destaca-se a relevncia da programao arquitetnica dos projetos.
Ornstein, 2004(a), observa que (...) a gesto da qualidade deve ser considerada
em cada etapa do processo, desde o planejamento do empreendimento at

164
fases posteriores, como uma possvel requalificao ou reciclagem. Inserida
neste contexto a APO pode ter um papel estratgico, desde que os
procedimentos e resultados para sua implementao continuada e tambm no
caso dos demais instrumentos para a gesto da qualidade aplicados em outras
etapas, tais como a Avaliao Pr-Projeto (APP)
15
, seja objeto de verificaes
regulares ou de meta-avaliao que visem aferio associada ao
aperfeioamento do prprio mtodo (ORNSTEIN, 2004 (a): 97).
Alguns instrumentos de pesquisa aplicada podem ser utilizados tanto na
etapa do programa de necessidades quanto no programa de manuteno,
operao e gerenciamento a fim de alimentar o banco de dados. So eles: (i)
APOs anteriores para o caso de ambientes semelhantes, recomendaes,
diretrizes de projeto e resultados anteriores em todas as etapas. (ii) Perfil dos
usurios condies culturais e scio-econmicas. (iii) Dimenses dos
ambientes rea til e p-direito de cada ambiente. (iv) Especificaes
tcnicas dos materiais e sistemas construtivos a fim de embasar pr-
avaliaes econmicas e aspectos de desempenho. (v) Normas de
desempenho reunir o mximo de normas relacionadas ao ambiente
construdo ou reformado. (vi) Entrevistas com pessoas-chave relacionadas ao
futuro empreendimento e a empreendimentos anteriores j em funcionamento
como incorporadores, facility managers, construtores, usurios, etc. (vii)
Questionrios verificao predominantemente quantitativa da satisfao dos
usurios que devem contemplar amostras representativas das categorias de
usurios do ambiente em estudo. (viii) Grupos focais verificao qualitativa de
nveis de satisfao dos usurios, reunidos em pequenos grupos com perfis
semelhantes. (ix) Checklists roteiro exaustivo para a verificao de aspectos
fsicos dos ambientes funcionalidade, patologias construtivas, mobilirio, etc.
(x) Observaes registros em plantas, as built do ambiente, quando for o caso
de reformas ou tabulao em matrizes de valores numricos, contemplando tipos
e quantidades de atividades e de comportamentos por ambiente ou por setor do
ambiente. (xi) Critrios de conforto ambiental, funcional, construtivos
Caractersticas climticas do local, verificao de normas, cdigos de edificaes

15
Avaliao Pr-Projeto (APP) apresenta certas caractersticas dos estudos de viabilidade tcnica ou da
programao arquitetnica por via de regra desenvolvida antes da primeira etapa do processo de produo e
uso do ambiente objeto de estudo. um mtodo auto-retroalimentador, pois gera informaes imediatas para o
projeto tentado corrigir ou antever algumas falhas de desempenho de um dado ambiente no decorrer do uso.
Tambm aponta para as necessidades e exigncias dos usurios futuros do ambiente utilizando simulaes
computadorizadas, modelos reduzidos que possibilitam a pr-visualizao por parte do cliente. (Bechtel;
Marans; Michelson, 1990, apud Benevente, 2002, p. 43)

165
e in loco de condies de conforto trmico, iluminao (artificial e natural),
acstica, ventilao e ergonomia. (ORNSTEIN, 2004 (a): 99).

Dentro da estrutura da avaliao de desempenho dos edifcios a
programao est inserida aps o planejamento e antes do projeto, o que no
impede que algumas consideraes iniciais do programa aconteam durante a
etapa de planejamento e tambm que alguns detalhes especficos ocorram aps
o incio da construo. A tarefa da programao indicar quais so as
aspiraes e as funes desejveis para o projeto da edificao. Uma vez
completada, a programao serve como um conjunto de instrues para o
projeto, construo ou reforma de um edifcio (MARMOT, ELEY e BRADLEY,
2005: 49). Os autores citados acima enumeram ainda uma classificao para as
tcnicas de coleta de dados que so teis na elaborao da programao
(programming ou briefing). (i) Tcnicas Subjetivas a) entrevistas, b)
questionrios e dirios, c) observao pelos tcnicos. (i) Tcnicas Objetivas
a) uso do espao ao longo do tempo, b) retro-alimentao a partir da APO e c)
especificaes de desempenho . (iii) Tcnicas Colaborativas a) visitas e
exploraes prvias, b) workshop, grupos focais e brainstorms, c) room data
sheets descreve as demandas de espaos em cada nova acomodao
(MARMOT, ELEY e BRADLEY, 2005: 49).
Fig. 57 Esquema da programao arquitetnica e suas relaes com a APO (Fonte: Ornstein, 2004 a: 96)


166
Uma outra abordagem sobre a programao e suas tcnicas aparece em
Hershberger, 1999, o qual aponta a programao como um estgio definidor do
projeto, fase de descobrir a natureza dos problemas de projeto, mas do que a
natureza das solues de projeto. o momento no qual valores relevantes para
o cliente, usurio, arquiteto e sociedade so identificados. Segundo Hershberger,
1999, os valores contemporneos que devem ser incorporados na anlise para
configurao do programa de necessidades so: (i) HUMANO adequao
funcional, social, fsico, fisiolgico e psicolgico; (ii) AMBIENTAL local, clima,
contexto, fontes e gastos; (iii) TECNOLGICO materiais, sistemas e
processos; (iv) ECONMICOS financeiro, construo, operaes, manuteno
e energia. (v) SEGURANA estrutural, fogo, qumico, pessoal e vandalismo;
(vi) TEMPORAL crescimento, mudanas e permanncias; (vii) ESTTICO
forma, espao, cor e significado; (viii) CULTURAL histrico, institucional,
poltico e legal. Esta abordagem se difere das anteriores por apontar os estudos
comportamentais como base para a programao (behavioral-based
architectural programming).
Tais estudos tm como ponto de convergncia a EDRA
16
(Environmental
Design Research Association) uma organizao na qual arquitetos, designers de
interiores e outros profissionais de projeto comearam a interagir com cientistas
sociais na tentativa de entender por que muitos edifcios e outros ambientes
construdos no atendiam aos anseios de seus usurios. Entre os arquitetos e
cientistas sociais muitos foram influenciados pelos trabalhos de Edward Hall,
1966, e Robert Sommer, 1969.
Para Voordt e Wegen, 2005, programao inicia-se com uma anlise da
organizao e das atividades que sero abrigadas. A anlise envolve o
estabelecimento da natureza das atividades e das condies espaciais a serem
satisfeitas, tais quais: a rea de um pavimento, condies fsicas (temperatura,
iluminao e rudo), e necessidades para um ambiente psicologicamente
aceitvel (vista, privacidade, contato social, territorialidade, identidade).
Considerao especial deve ser dada quelas atividades que necessita de um
espao prprio e aquelas outras que podem ser exercidas em espaos
compartilhados.
Historicamente a produo do objeto arquitetnico foi encarada como um
processo linear, tendo a construo como sua finalizao. Entretanto, o estudo
do uso dos espaos pode introduzir ao processo projetual um feedback aos

16
Pesquisas em desenvolvimento, objetivos, membros, publicaes, eventos e promoes em www.edra.org

167
projetistas o que acabou por reestrutur-lo. Neste sentido evidencia-se a
definio do programa do projeto arquitetnico que relaciona espaos e
comportamento, obtidos a partir dos trabalhos relativos a APO, na qual o uso
liga-se diretamente elaborao do programa do edifcio. Os autores Elali e
Pinheiro, 2003, defendem a idia de que o processo projetual em arquitetura,
historicamente desenvolveu-se a partir de uma perspectiva direcionada para a
definio / caracterizao do espao, precisa evoluir no sentido de contemplar as
relaes pessoa-ambiente, o que s possvel a partir de um trabalho
interdisciplinar. A partir da adoo de um ponto de vista centrado na contribuio
dos conhecimentos provenientes da Psicologia Ambiental, enfoca-se a opinio /
percepo do usurio como fator essencial elaborao do projeto (ELALI e
PINHEIRO, 2003: s/p). Os autores ampliam a discusso sobre o processo
projetual discutindo porque, para quem e com base em que valores construir
(Sommer, 1979). Indagao esta que prioriza no processo projetual: (i) a busca
da qualidade de vida, (ii) a realizao de intervenes ecologicamente
sustentveis, (iii) a maior compreenso dos valores humanos e (iv) o
reconhecimento do comportamento scio-espacial humano como elemento
fundamental para elaborao de propostas com ntidas implicaes scio-
ambientais. A atividade do projetista deveria ser orientada de modo a otimizar a
utilizao das informaes geradas pelos estudos das RACs como meio para
verificar/comprovar o funcionamento prtico da sua atuao profissional, a partir
do uso de mtodos e tcnicas compatveis com o reconhecimento do uso real
dos ambientes a observao comportamental (ELALI e PINHEIRO, 2003: s/p).
Para os autores acima, o programa de necessidades deve ser subsidiado pela
anlise detalhado do comportamento cotidiano das pessoas, o que corresponde
anlise de behavior settings
17
(Baker, 1968).

2.1.4.4 Avaliao da qualidade do projeto e seu processo

A avaliao da qualidade do projeto envolve duas dimenses
complementares, uma de carter objetivo, que representa o atendimento aos

17
BEHAVIOR SETTING um conjunto de interaes dentro de um local (Wicker, 1979: 10), ou seja, no
corresponde apenas a um ponto especfico do espao. Seu estudo exige a anlise do programa de behavior
settings, dos elementos humanos (pessoas exercendo funes e/ou realizando atividades no local) e no
humanos (mveis, equipamentos, aspectos inerentes ao prprio envoltrio fsico, como os seus materiais
construtivos) presentes, dos seus limites espaciais e temporais, e da presena de mecanismos que o regulam /
ordenam (permite sua existncia e o mantm funcionando) (ELALI e PINHEIRO, 2003: s/p).

168
aspectos mensurveis do projeto e a outra, com base na percepo sensorial do
usurio. Nota-se que por possuir dimenses mensurveis, a primeira
caracterstica pode ter sua avaliao mais facilmente sistematizada, como
escreve Melhado, 2004, os mecanismos de avaliao mostram-se necessrios
em todas as etapas do processo, compreendendo momentos de anlise crtica e
de validao das solues, sem, no entanto impedir o trabalho especializado de
cada um dos seus participantes. Esta coordenao deve considerar aspectos do
contexto legal e normativo que afeta cada empreendimento, estabelecer uma
viso estratgica do desenvolvimento do projeto e levar devidamente em conta
as suas incertezas (MELHADO, 2004: s/p). Considerando estas distines, o
autor sistematiza um diagrama de controle do processo de projeto composto por
6 etapas distintas (ver figura a seguir).

Fig. 58 Diagrama de controle do processo de projeto (ou etapa do processo). Fonte: Melhado, 2004, adaptado pelo autor.

Em relao ao diagrama, aps sua leitura, entende-se que os dados de
entrada so responsveis por alimentar inicialmente o processo de projeto,
constituindo-se por um banco de dados de elementos de projetos constitudos
em etapas anteriores, onde ainda podem ser levados em considerao
resultados de aps anteriores. Desta forma, estas informaes contribuem para
elaborao de um briefing que auxiliar na etapa de projeto, que engloba a
concepo das solues arquitetnicas e suas interfaces com outros itens
relacionados tais como sistemas de instalaes e equipamentos, estrutura e etc.
Nesta etapa, tambm ganha Importncia a representao grfica das solues
adotadas. Com o projeto elaborado, passa-se circuito de verificaes dos dados
de sada, cujo objetivo identificar possveis erros ou incongruncias que
persistam no projeto. A seguir o projeto analisado criticamente pelo cliente ou
contratante, que se necessrio indicar alteraes que contribuam para
incrementar a qualidade do produto final a ser entregue.

Dados de Dados de Dados de Dados de
entrada entrada entrada entrada
Etapa de Etapa de Etapa de Etapa de
Projeto Projeto Projeto Projeto
(concepo e (concepo e (concepo e (concepo e
representao representao representao representao
de s de s de s de solues) olues) olues) olues)
Dados de Dados de Dados de Dados de
sada sada sada sada
(verificados (verificados (verificados (verificados
pelo pelo pelo pelo
projetista) projetista) projetista) projetista)

Anlise Anlise Anlise Anlise
crtica crtica crtica crtica

Validao Validao Validao Validao
Cliente Cliente Cliente Cliente
Prxima etapa ou Prxima etapa ou Prxima etapa ou Prxima etapa ou
liberado para a liberado para a liberado para a liberado para a
execuo execuo execuo execuo
Modificao Modificao Modificao Modificao

169
Bertezini, 2006, amplia a discusso sobre o tema avaliao e suas
implicaes na melhoria da qualidade do processo de projeto na medida em que
indica a necessidade de ampliao da discusso sobre o escopo mnimo do
processo de projeto de arquitetura, observando tanto as caractersticas do
projeto-produto quanto do projeto-servio. Indica ainda (i) a necessidade de
organizao de bibliotecas ou banco de informaes digitais com solues e
detalhes de projetos atualizados constantemente com realimentadores de
anlises concludas; (ii) organizao de um modelo de avaliao de desempenho
do processo de projeto, (iii) ampliao sobre a discusso sobre a formao /
atualizao e forma de atuao dos profissionais arquitetos, propondo uma ao
institucional, visando o fortalecimento desta atuao e (iv) organizao de um
modelo de avaliao de desempenho das prprias empresas de projeto.

Uma viso complementar a este processo por demonstrada por Elali e
Veloso, 2006, na medida em que observam que o estudo de precedentes um
dos elementos que influenciam a formao do repertrio formal e funcional do
arquiteto, refletindo-se de modo mais ou menos evidente no processo de
concepo projetual (ELALI e VELOSO, 2006: s/p). Neste sentido as autoras
apresentam trs aspectos relevantes sobre a relao da APO e concepo
projetual: (i) a natureza do objeto de estudo - no processo de concepo o
projetista trabalha com objetos virtuais, com o edifcio ainda por fazer,
desenvolve a idia para o projeto a priori. J as anlises de uma APO, assim
como as de outras abordagens sobre o ambiente edificado, so majoritariamente
representaes do projeto a posteriori. Na concepo o uso provvel,
hipottico, imaginado ou representado pelo projetista com base em dados e
informaes que lhe foram fornecidos e/ou na sua prpria percepo de espaos
de uso similares. Na APO, o uso real, impregnado pela presena de imagens,
sons e pessoas. (ii) os recortes desse objeto a concepo envolve um
sistema complexo de processos e passagens, nem sempre seqenciais, ou
mesmo, lineares, de uma idia. J a avaliao feita sobre estados ou situaes
existentes recortadas metodologicamente em alguns aspectos ou dimenses
essenciais ao melhor entendimento do objeto construdo. Este recorte em
categorias no se processa da mesma forma na concepo projetual. (iii)
identificao da idia geradora do projeto - na proposta projetual esse
elemento central, fornecendo as bases para o partido a ser adotado. J na
APO analisado o produto acabado de modo que a idia central que norteou o

170
projeto nem sempre fica evidenciada, a no ser que se procure conhecer melhor
o processo projetual gerador do edifcio.
Com estas reflexes as autoras indicam que no Brasil pesquisa-se muito
mais sobre o projetado do que sobre o ato de projetar. Ainda observam a
necessidade de focar as APOs nos processos de concepo projetual, definio
dos partidos e desenvolvimento da idia at se chegar ao produto final. Isso
poderia acontecer atravs da adoo de procedimentos (entrevistas, por
exemplo) que valorizassem o contato com os arquitetos que participaram do
projeto da edificao em estudo, bem como da anlise da evoluo de suas
propostas (material grfico memria do projeto). (ELALI e VELOSO, 2006: s/p).

Em relao avaliao da qualidade do projeto com base na percepo
sensorial do usurio, considerando a percepo e a cognio
18
, destaca-se o
trabalho da Lay e Reis, 2006. Atravs dos conceitos de percepo e cognio
pode-se inferir que a anlise e a avaliao do ambiente fsico so realizadas por
meio dos processos de percepo e cognio, que permitem o estabelecimento
de relaes, entre o indivduo e o ambiente fsico. Tais relaes so baseadas
num conjunto de transaes entre os estmulos sensoriais percebidos e as
experincias prvias dois usurios, e os valores e motivaes, que vo
influenciar as reaes fsicas (comportamento) e mentais (atitudes) dos usurios
em relao ao meio ambiente fsico. Para avaliar a qualidade de projetos e o
desempenho ambiental, faz-se necessrio no somente medir as atitudes dos
usurios em relao a componentes ambientais especficos, como tambm
identificar como o seu comportamento influenciado pela percepo da
presena, da ausncia ou do grau de responsividade
19
desses componentes
(LAY e REIS, 2006: s/p). Os autores ainda escrevem que na relao entre
ambiente construdo e os seus usurios, o conceito de percepo serve para
explicar reaes ao ambiente construdo imediato baseadas, exclusivamente,
nos sentidos, enquanto o conceito de cognio serve para explicar reaes ao
ambiente construdo mais amplo baseadas, alm de nos sentidos, nos valores,
conhecimento, personalidade, etc.

18
Cognio o processo de construo de sentido na mente, cumulativo, que se forma atravs da experincia
cotidiana (conforme Piaget), sendo complementar percepo, quando esta tratada como exclusividade
sensorial, relacionada experincia direta com o ambiente. atravs da cognio que as sensaes adquirem
valores, significados e formam uma imagem no universo de conhecimento do indivduo, envolvendo
necessariamente reconhecimento, memria e pensamento (por exemplo, Weber, 1995), e gerando
expectativas sobre o ambiente, que se traduzem em atitudes e comportamentos dos usurios. LAY e REIS,
2006: s/p.
19
Responsividade um determinante da qualidade de servios, sendo entendida como a prontido no trato
com solicitaes dos clientes ou como o tempo que estes devem esperar por ajuda, resposta ou ateno.
Basicamente a satisfao aos anseios dos clientes de forma rpida e sem alteraes no nvel de qualidade.

171
Diante disso, grande pode ser atribuda relaes do ambiente e
comportamento, uma relao que se faz pela experincia. Instaura-se assim,
uma outra componente da avaliao, que no propriamente a aferio fsica do
ambiente construdo, mas, como as diferentes percepes destas caractersticas
interferem no comportamento dos usurios. Desta forma, a qualidade do projeto
e consequentemente do ambiente construdo, passar por uma avaliao que
inclua estes atributos e cujos resultados possam ser incorporados na elaborao
de projetos futuros.
Tem-se desta forma que a melhor qualidade do projeto estar vinculada
utilizao de bancos de dados advindos das avaliaes ps-ocupao as quais
como assinalou-se anteriormente devem levar em considerao os aspectos
fsicos e normativos, bem como os cognitivos e comportamentais dos edifcios.

2.2. A Avaliao Ps-Ocupao (APO) e a Qualidade
Habitacional

Embora a Avaliao Ps-Ocupao (APO) seja um termo relativamente
novo em arquitetura e urbanismo, seu conceito j teve impacto significativo, pois
observamos no campo de prtica alguns indcios de avaliaes naturais, no
sistematizadas. Os cdigos de obras e sanitrios, a proteo de incndio, do
calor em edifcios, o projeto de conservao de energia, o acesso para
deficientes, entre outros, so avanos que resultam de conseqentes avaliaes,
sistematizadas ou no. Temos tambm as avaliaes feitas pelos prprios
moradores, da experincia observada, transmitida de geraes a geraes,
emprica e no sistematizada.
Entretanto se est falando de um outro tipo de avaliao aplicada,
rigorosa, sistematizada, disseminada, que produz cdigos e, portanto, se faz til
para o processo de projeto em termos de decises tcnicas e funcionais e na
maneira como o edifcio pode influenciar o comportamento do usurio
20
.
Produtos e edifcios so avaliados pelos mesmos motivadores: para impedirem
que falhem e para assegurarem bom valor aos usurios do mesmo,

20
RABINOWITZ, H.Z. Avaliao Ps-Ocupao. In: SNYDER, J. C; CATANESE, A. Introduo Arquitetura.
Rio de Janeiro: Ed. Campus, 1984.

172
responsabilizando os encarregados de sua implementao e provendo reais
incrementos de progresso em termos de promoo do campo ou produto.
A Avaliao Ps-Ocupao um conjunto de multi-mtodos e tcnicas
resultante de um ponto de vista ou at mesmo de uma orientao terica oriunda
da rea de conhecimento do Ambiente-Comportamento, pois tem como fator
exclusivo a considerao da opinio do usurio, na medida em que se difere das
avaliaes de desempenho tradicionais que no consideram tais questes
(LAY e REIS, 1994: 28). Na medida em que considera a opinio e as
necessidades dos usurios dos espaos em estudo, a APO se relaciona
diretamente com outros dois campos do conhecimento: as RACs (Relaes
Ambiente-Comportamento) e a Psicologia Ambiental.
Segundo Ornstein; Bruna e Romero, 1995, RACs (Relaes Ambiente-
Comportamento) diz respeito s relaes biunvocas entre ambiente construdo e
comportamento do usurio deste ambiente. Os estudos neste sentido,
interdisciplinares, tiveram sua origem na psicologia ambiental e verificam em que
medida o ambiente afeta o comportamento e vice-versa. Os estudos das RACs
esto calcados em uma das abordagens tericas da psicologia ambiental: a
psicologia ecolgica, iniciada por Baker & Wright na dcada de 1950 nos EUA.
Posteriormente vrias pesquisas foram sendo desenvolvidas no sentido
de compreender o comportamento dos usurios em diversas modalidades de
ambientes. Bechtel; et al., 1987, indicaram a relevncia dos estudos sobre as
RACs, que forneciam insumos aos projetistas sobre caminhos e trilhas,
conexes entre ambientes, determinao dos pontos focais aonde ocorre
concentrao de comportamentos e mesmo determinao de ambientes que
inibem o uso e, portanto, o desenvolvimento de comportamentos (ORNSTEIN,
1996 : 27). Os conceitos mais analisados nas RACs so: (i) espao pessoal
segundo Sommer, 1973, refere-se a uma rea de proteo na qual cada pessoa
se insere fisicamente, como se estivesse dentro de uma bolha invisvel,
utilizada para manter-se distncia entre si e os demais, (ii) territorialidade -
conjunto de comportamento baseado nas propriedades apreendidas pelo homem
quanto ao espao fsico, implica, segundo Bell, et al., 1990, em uma rea
geogrfica maior do que o espao pessoal - que estaria centrado no indivduo, j
este no espao fsico delimitado e, (iii) densidade ocupacional estabelece a
metragem mnima por pessoa para sua qualidade de vida
21
.

21
Hall, 1981; Sommer, 1973. Citado por: ORNSTEIN, BRUNA, e ROMRO, 1995. ORNSTEIN, 1996.

173
2.2.1 Objetivos, significado e relevncia da APO

Considerada pelos estudiosos da rea como a metodologia de avaliao
de desempenho fsico, comportamental e ambiental de um ambiente construdo,
a APO tem por finalidade, aps minuciosa anlise, possibilitar melhorias nas
edificaes e na qualidade de vida dos clientes, dos ocupantes, ou de qualquer
pessoa que entre em contato com estes direta ou indiretamente. Em
conseqncia, ganha-se em operacionalidade e segurana do espao avaliado,
garantindo respostas como, por exemplo, maior produtividade, interao em
setores, e mais segurana em todos os nveis (PENNA, LACERDA e CASTRO,
2004: 20)
.

Uma definio bsica da Avaliao Ps-Ocupao dada por Preiser,
Rabinowitz e White, 1998, como o processo de avaliao de edifcios de uma
maneira sistemtica e rigorosa depois de construdos e ocupados por algum
tempo. Foca os ocupantes do edifcio e suas necessidades e assim lhes prov
uma previso das conseqncias das decises de projetos passadas e seus
resultados no desempenho do edifcio. Este conhecimento forma uma base
slida para criar melhores edifcios no futuro.
Segundo Ornstein, 1994 (a), a APO compreende um conjunto
interdisciplinar de mtodos e tcnicas para levantamento e anlise de dados, a
partir dos quais so diagnosticados aspectos construtivos, funcionais e de
conforto, econmicos, estticos e comportamentais de ambientes em uso,
levando em conta no s os pontos de vista dos tcnicos (avaliadores) e
projetistas, mas tambm dos usurios e clientes.
Seu contexto basicamente composto pelo ambiente construdo
definido por todo o ambiente eregido, moldado ou adaptado pelo homem, seus
artefatos ou estruturas fsicas -, que , portanto passvel de avaliao. Apresenta
um ciclo vital que se divide em duas etapas: a fase de produo planejamento,
projeto e construo do edifcio -, e a fase de uso na qual o ambiente
construdo passa a ter um papel social pleno, cuja eficincia medida pela
satisfao dos usurios (ORNSTEIN e ROMRO, 1992: 15). Os mtodos e
tcnicas incluem avaliaes fsicas de desempenho formuladas em sistemas
construtivos, em conforto ambiental, em funcionalidade, etc -, opinies ou os
nveis de satisfao dos usurios e as anlises das relaes ambiente
construdo versus comportamento humano. Ornstein lembra ainda que das
correlaes entre avaliaes fsicas versus nveis de satisfao dos usurios

174
resultaram diagnsticos que, por sua vez, iro alimentar, de forma
fundamentada cientificamente, programas de manuteno de ambientes objeto
de estudo (...), realimentar diretrizes de projetos semelhantes e, at mesmo, a
longo prazo, colaborar no aperfeioamento e na atualizao de normas
(ORNSTEIN, 2004: 95).
Assim um dos aspectos mais relevantes da APO fundamenta-se no fato
de considerar sempre a opinio dos usurios dos objetos avaliados, visando
compreender principalmente as relaes homem versus ambiente construdo.A
Avaliao Ps-Ocupao distingue-se da avaliao de desempenho,
principalmente, por incorporar no processo da avaliao o parecer do usurio em
relao aos aspectos priorizados (BENEVENTE, 2002: 62).
Segundo Vischer, 2001, a APO uma atividade que se origina do
interesse em aprender sobre o desempenho do ambiente construdo incluindo os
nveis de satisfao das expectativas relativas construo e aos usurios.
Entre os grandes benefcios gerados pela APO est a disposio de dados que
norteiam melhores prticas em projetos e tomadas de decises futuras. Em
alguns pases, como o EUA e Canad, agncias governamentais principalmente
passaram a incluir a APO como um mecanismo de respaldo s decises pr-
projeto cujos objetivos so a melhoria nos projetos de edificaes pblicas, em
sua construo e distribuio.

Outra caracterstica importante desta avaliao seria sua
interdisciplinaridade, na medida em que outras cincias, alm das relacionadas
Arquitetura e Urbanismo, se fazem relevantes para uma maior fundamentao
das aes e conseqente melhoria dos nveis dos resultados. Neste sentido
Ornstein, 2005 (b), nos lembra que a APO, enquanto pesquisa aplicada parte de
AVALIAO PS-OCUPAO
AVALIAO DE PR-OCUPAO
OU IMPRESSO
AVALIAO DE DESEMPENHO
AVALIAO DE PROJETO
AVALIAO PR-PROJETO
PROJETO
PLANEJAMENTO
USO E OCUPAO
MANUTENO
CONSTRUO E
EXECUO
FABRICAO DE MATERIAIS
E COMPONENTES
Fig. 59 - Esquema das propostas de avaliao para cada etapa de projeto. Fonte: BENEVENTE, 2002: 34, adaptado
pela autora.


175
uma viso inter e multidisciplinar do ambiente construdo, a qual leva em
considerao, para compreenso do desempenho do ambiente construdo e de
seus usurios, as vertentes distintas de campos do conhecimento como a
arquitetura, o urbanismo, a engenharia civil, a antropologia, a sociologia, a
psicologia ambiental, a sade pblica, dentre outras (ORNSTEIN, 2005 (b):
157). Esta metodologia tem por objetivo diagnosticar aspectos positivos e
negativos, definindo, para este ltimo caso, recomendaes que se aplicam
particularmente ao edifcio estudado e genericamente para a retroalimentao de
projetos futuros similares (ORNSTEIN e ROMRO, 1992: 48) (ver figura
anterior).
Segundo Lay e Reis, 1994, o mtodo de avaliao ps-ocupao
resultante de um ponto de vista ou at mesmo de uma orientao terica
oriunda da rea de conhecimento do Ambiente-Comportamento, na qual a
utilizao de procedimentos empricos para a avaliao de desempenho de
ambientes construdos considerada como parte integrante do processo
projetual. Desta forma seu objetivo principal medir a intensidade de satisfao
s funes designadas no projeto, s necessidades, percepes e expectativas
de seus usurios. Segundo Lay e Reis, 1993, a importncia da Avaliao Ps-
Ocupao est relacionada, principalmente, ao fato de disponibilizar informao
baseada na evidncia produzida por aqueles que usam os espaos edificados.
Ao disponibilizar informaes sobre o edifcio avaliado, a avaliao ps-
ocupao de um ambiente construdo, tem dois objetivos principais: (i) utilizar a
informao para a melhoria do prprio espao construdo avaliado e (ii) traduzir a
informao obtida em forma de recomendaes e diretrizes (guidelines),
possibilitando que aspectos negativos de desenho sejam evitados e que
aspectos positivos possam ser incorporados em projetos semelhantes ao
avaliado (Lay e Reis, 1993: 903-4).
Diferentemente de outros tipos de investigaes sobre o ambiente
construdo, a APO, se caracteriza por buscar resultados prticos e aplicveis em
termos programticos e apontar alteraes a curto, mdio ou longo prazo,
modificando o objeto estudado medida que as informaes obtidas criticam o
conhecimento anterior e somam-se ao mesmo (ELALI e VELOSO, 2004). A esse
respeito Preiser, Rabinowitz e White, 1988, elencam os benefcios advindos da
APO os quais separa em benefcios a curto, mdio e longo prazo. Em curto
prazo esto relacionados: (i) identificao e soluo de problemas nos
equipamentos, (ii) melhoria na utilizao do espao e conseqente melhoria no
desempenho do edifcio, (iii) entendimento das implicaes dos cortes

176
oramentrios sobre o desempenho do edifcio e (iv) melhor entendimento sobre
as conseqncias de projeto. Em mdio prazo destaca-se: (i) a significativa
economia de custos na construo do edifcio bem como atravs de seu ciclo de
vida, (ii) facilidade para adaptao de equipamentos visando mudanas
organizacionais e ampliao ao longo do tempo que incluem a reciclagem de
equipamentos para novos usos, (iii) responsabilidade sobre o desempenho do
edifcio pelos profissionais de projeto e proprietrios. Em longo prazo seguem (i)
melhorias de longo prazo no desempenho dos edifcios, (ii) melhoria nos bancos
de dados que alimentam os projetos, (iii) critrios e literatura de referncia, (iv)
melhoria na mensurao do desempenho dos edifcios atravs da quantificao.
Um dos inmeros mtodos utilizados na linha de estudos em psicologia
ambiental, a APO vem, desde a dcada de 1940, sendo empregada para
investigaes de carter interdisciplinar nos EUA e Canad, e posteriormente, na
Europa e pases Latino-Americanos. No campo da psicologia ambiental e da
programao arquitetnica, na avaliao de desempenho considerando mais
precisamente as necessidades dos usurios, a APO se mostrou um mtodo
bastante eficiente no processo de realimentao do ciclo do projeto.
Historicamente a APO se consolidou como uma pesquisa mais formal baseada
num campo analtico de investigao aps o desenvolvimento das tcnicas de
programao arquitetnica, inicialmente ocorridas no fim dos anos de 1950 e
incio de 1960 que evoluiu consideravelmente nos anos de 1970. Definido como
o elemento prescritivo usado por projetistas para desenvolver solues, muitas
das tcnicas de programao cresceu mais de que seu rendimento e utilidade e
se tornaram excessivamente sistemticas e rigorosas (RABINOWITZ, 1984).
Em 1997 Ornstein indicou que a avaliao ps-ocupao propriamente
dita e tambm pesquisas e mtodos utilizados em suas bases, que se insere no
campo do Ambiente Construdo versus Comportamento Humano (AC), tinha
constitudo grande parte dos anais dos eventos internacionais da EDRA
(Environmental Design Research), inclusive apresentando ampla especificidade
e diversidade de estudos de casos. Enquanto a contribuio brasileira se
encontrava em uma fase de consolidao e desenvolvimento com percentuais
de 40 a 50% em participao em eventos de porte, e com uma restrita
contribuio nos eventos da EDRA. Naquele momento Ornstein, apontou para a
necessidade de (...) se verificar mecanismos para uma maior divulgao desta
nossa produo cientfica no exterior, reduzindo, desta forma, eventuais vieses
ou lacunas no que respeita s reas de AC/APO em curso no Brasil conhecidas
no exterior (ORNSTEIN, 1997: 74).

177
Apesar de ser um campo novo de conhecimento para a arquitetura,
urbanismo e engenharia no Brasil a APO, ainda segundo a autora, vem sendo
intensa e continuamente desenvolvida atravs de pesquisas na rea na
Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de So Paulo desde
1984, permitindo o aperfeioamento de sua metodologia, como tambm a
adequao realidade nacional (ORNSTEIN, ROMRO, 1992).
Segundo Elali e Veloso, 2004, os trabalhos de APO desenvolvidos no
Brasil encontraram seu ninho no mbito universitrio a partir de disciplinas
especficas ministradas tanto na graduao quanto na ps-graduao na
FAUUSP e logo migraram para outros centros acadmicos, que acabaram por
subsidiar projetos de extenso e prestao de servios comunidade.
Neste processo a APO modificou-se e expandiu para outras
Universidades brasileiras tais como a UFRGS, UFPE, UFRJ, UFRN, UFSC,
UFP, Regional de Blumenau, Estadual de Londrina, Universidade de Braslia,
entre outras. Isto fez aumentar as atividades de ensino e de pesquisa em APO
no Brasil, situando o pas atualmente, talvez, pode-se dizer com uma das mais
significativas redes na rea, considerando suas dimenses continentais.
(ORNSTEIN, 2004 (a): 95-101).
Vrios eventos cientficos tambm contriburam para um aumento
significativo na produo e desenvolvimento da APO no Brasil. Entre eles
destacam-se os encontros promovidos pela ANTAC como os ENTACs e
ENCACs, dos Seminrios Internacionais do NUTAU, dos WBGPPCE, dos
SIBRAGECs, e recentemente dos eventos como o PROJETAR, entre outros.
Vimos um aumento da quantidade de trabalhos a cada nova edio destes
eventos, o que pode indicar a crescente visibilidade dessa rea, notadamente
dos eventos do NUTAU e do ENTAC (ELALI e VELOSO: 2004).
Com o objetivo de consolidar um frum regular de debates, intercmbio e
sistematizao de conhecimentos relacionados com o ensino e com a
investigao acadmica na rea de Arquitetura e Urbanismo, o PROJETAR j
aconteceu em tiveram em duas oportunidades, em 2003 e 2005. Segundo seus
organizadores, Cristiane Duarte e Paulo Rheingantz, tais iniciativas tm buscado
preencher uma lacuna gerada pelo aumento da produo cientfica na rea de
Arquitetura e Urbanismo assim como responder necessidade de um maior
aprofundamento na questo da produo do conhecimento am Arquitetura e
Urbanismo, que est em franco desenvolvimento.
Este crescimento no nmero de pesquisas relacionadas APO no pas
se deu a organizao sistemtica das pesquisas em ncleos, grupos e

178
laboratrios interdisciplinares distribudos pelo territrio a fora. Segundo
Ornstein, 2004 (a), podemos citar o Pessoa Ambiente constitudo por
arquitetos e psiclogos ambientais - UFRN -, o NUTAU/FAUUSP/USP, o LAPSI-
IP USP - voltado aos estudos da psicologia ambiental -, o Laboratrio de
Psicologia Ambiental da Universidade de Braslia, alm de Freitas, Braga, Bitar,
Farah, 2001 apud Ornstein, 2004 (a).
Alm do desenvolvimento de pesquisas relacionadas ps-graduao,
assistiu-se nos ltimos dez anos a ampliao do quadro de escolas que
inseriram em seus currculos bsicos de graduao em arquitetura e urbanismo
a disciplina de APO. As experincias didticas em escolas de arquitetura
brasileiras e estrangeirais, ocorridas durante as dcadas de 1980 e 1990, que
buscam fundamentao das decises de projeto nos campos das APOs e dos
estudos AC, ainda que quantitativamente reduzidas, por um lado demonstram
alguns resultados benficos para os graduandos envolvidos e, por outro,
enfatizam caminhos possveis a serem perseguidos para tornar o ensino de
projeto mais eficaz (ORNSTEIN, 2002: 119).
J que o ambiente construdo est sempre conosco e que os arquitetos
so responsveis e respondem por uma larga parte do ambiente, a importncia
da avaliao dos edifcios para a arquitetura no pode ser exagerada. Segundo
Rabinowitz, 1984, a avaliao formal e compreensiva do edifcio deveria ser uma
parte rotineira da profisso de arquiteto e urbanista, principalmente pela sua
capacidade de produzir um ambiente com mais qualidade. A prtica da avaliao
em escritrios da rea deve se tornar, nos prximos dez anos, imprescindvel,
assim como j a prtica da programao arquitetnica na elaborao de
projetos.

Mesmo estando num primeiro estgio, a pesquisa e avaliao dos
edifcios j demonstra reais vantagens, no s aquelas relativas economia da
obra ou a rea tcnica, como economia nos custos de reparo e reposio, mas
tambm inclui a rea funcional onde ineficincias de planejamento, comunicao
e produo podem custar tempo, dinheiro e esforo adicional. As vantagens
tambm podem ser notadas na rea comportamental, na qual os resultados de
pesquisas tm demonstrado a correlao do projeto fsico com a segurana, a
privacidade, a sociabilidade e a utilizao dos espaos (RABINOWITZ, 1984).
Para Vischer, 2001, a relevncia da APO e suas ferramentas est em
estabelecer um conhecimento dos resultados das decises de projeto e
construo, a curto e longo prazo. Tais aspectos se traduzem em custos,

179
satisfao dos usurios e aspectos do desempenho dos edifcios tais como a
eficincia energtica. Outra razo para o uso da APO o acmulo de
conhecimento visando a melhoria das prticas e dos profissionais relacionados
ao projeto e construo de edifcios. Servem ainda para informar clientes e
usurios sobre os produtos e servios prestados por estes profissionais.
Em suma, a APO uma ferramenta til para melhorar os edifcios,
melhorar o conforto dos usurios e gerenciar seus custos. A autora considera, no
entanto que, apesar desses benefcios a avaliao ps-ocupao encontra
algumas barreiras que a impedem de ser uma atividade corriqueira e universal.
Alguns dos motivos para estas barreiras so: (i) Os custos da realizao de uma
avaliao so relativamente altos e no se inserem nas planilhas oramentrias
dos empreendedores imobilirios. (ii) Corporativismo profissional, por que APO
antes de tudo uma avaliao que implica julgamento, neste sentido, nenhum
profissional ou entidade parecem dispostos a ter seus trabalhos julgados sem
que eles tenham controlo sobre esta situao, mesmo que o objetivo seja a
melhoria futura. (iii) Tempo. No universo das firmas imobilirias, cada novo
projeto desenvolvido sob um pesado ritmo de trabalho que inclui um apertado
cronograma. Entretanto, este fato no parece muito claro por que muitas vezes
se perde tempo com mudanas requeridas em projetos desenvolvidos
rapidamente. (iv) Habilidade. O termo APO, apesar dos esforos dos
pesquisadores, leva a uma ampla gama de diferentes atividades que vo desde
a avaliao de custos ao comportamento dos usurios, passando pelas
avaliaes tcnicas da construo. Essa amplitude dificulta que algum
individualmente venha aplic-la no todo (VISCHER, 2001: 23-4).

2.2.1.1 APO em habitaes

A APO teve seu incio no perodo ps-guerra, a partir da dcada de 1960,
com uma experincia destinada a habitaes coletivas (habitaes em massa)
oriundas da Arquitetura do Movimento Moderno, constituda por equipes
interdisciplinares compostas por arquitetos, psiclogos, engenheiros, gegrafos,
antroplogos. Neste sentido, os estudos sobre padres culturais, privacidade,
territorialidade, personalizao, apropriao, segurana, faixa etria com nfase
no usurio dos ambientes foram inseridos nos estudos tradicionais, alm dos
aspectos especficos do desempenho fsico (ORNSTEIN, 2003).

180
Ao longo do tempo a funo primordial de abrigo tornou-se cada vez mais
complexa incorporando um estilo de vida renovvel com as prprias condies
geradas nesse ambiente em contnua transformao, decorrente das
necessidades humanas contemporneas (ORNSTEIN, BRUNA e ROMRO,
1995). A fim de entender as questes que dizem respeito moradia,
notadamente no nvel de satisfao dos moradores, estudos em profundidade,
relativos s relaes ambiente-comportamento tiveram seu incio no Brasil na
dcada de 1980.
Historicamente a habitao, objeto da necessidade de habitar, proteger e
abrigar contra as agresses da natureza fsica ou animal, adquiriu novas
designaes passando a significar a estrutura associativa dos seus habitantes, a
famlia e as relaes sociais. Neste sentido, processos avaliativos que aferiam
nveis de satisfao e de qualidade habitacional se desenvolveram inter e
nacionalmente. Importante registro Coelho, 2002, nos d sobre a relevncia da
APO no campo habitacional: a par e passo de se avanar no aprofundamento e
na sedimentao da matria disciplinar da qualidade arquitetnica residencial, h
que continuar a aferir e consolidar as metodologias de avaliao ps-ocupao
residencial com o objetivo de melhor conhecer os processos que regem a
satisfao do habitante (COELHO, 2002: 8).

2.2.2 Resumo dos tipos de avaliaes / principais mtodos e tcnicas
utilizadas

A APO, que se derivou de trabalhos ligados s Cincias Sociais e/ou
Tecnologia/Construo Civil, se desenvolveu de maneira distinta em cada pas.
Nos EUA desenvolveu-se prioritariamente associada ao comportamento, na Gr-
Bretanha percepo espacial, na Frana utilizao de dados psico-sociais na
ao projetual nas escalas da cidade e do edifcio e, tambm, na percepo
espacial, no Japo perspectiva filosfico-cultural, na Alemanha ecologia e,
finalmente na Amrica Latina s condies sociais e aspectos poltico-culturais
(ELALI e VELOSO, 2004). No Brasil as experincias relacionadas avaliao
ps-ocupao em seu incio eram associadas s habitaes de interesse social
(realizadas pelo IPT Instituto de Pesquisas Tecnolgicas do Estado de So
Paulo), escolas e edifcios pblicos e tinham uma abordagem mais clssica
(abordagem tcnica, funcional e comportamental).

181

Esta vertente clssica, centrada na busca de informaes, na
alimentao de diagnsticos, focada na fase final dos usos dos ambientes,
consolidou hoje um amplo conhecimento sobre a APO no meio acadmico.
(ORNSTEIN, 2004 a). Atualmente assistimos um processo de variaes no
campo da APO, como nos indica Ornstein, pois (...) percebeu-se que tal
conhecimento insuficiente na construo de um efetivo sistema de gesto da
qualidade do ambiente construdo, pois algumas lacunas deveriam devem ser
preenchidas para atender efetivamente professores, estudantes,
pesquisadores, consultores, projetistas, construtores, incorporadores, facility
managers, agentes pblicos tomadores de deciso no campo da construo civil,
etc, preocupados com a questo da qualidade (ORNSTEIN, 2004 a: 96).
De acordo com Elali e Veloso, 2004, posteriormente acrescentou-se mais
uma vertente s expostas acima, classificada como contextual/scio-cultural,
seja em uma perspectiva histrica, seja em uma anlise da situao atual como
fator essencial para a avaliao do ambiente hoje. Ainda segundo a autora,
torna-se fundamental resgatar a memria e seus processos de transformao
recente, em especial em reas ou edificaes com certo tempo de uso e que
foram objeto de reformas. Rheingantz sugere uma maior preocupao dos
pesquisadores com os fatores sociais e culturais, os quais abarcariam tanto o
universo onde o edifcio ou conjunto edificado est inserido, quanto quele que
contido nele e por ele (RHEINGANTZ, 2001, apud ELALI e VELOSO, 2004).

Fig. 60 Metodologia da APO. Fonte: MELHADO, 2004: 46


182
Esta diviso da avaliao em fsica-construtiva, funcional e comportamental
reconhecida no meio acadmico e de pesquisas por clssica, ou tradicional, j
as econmico-financeira, esttico-visual e contextual/scio-cultural vm se
incorporando s anteriores nos ltimos anos.
Ainda segundo Elali e Veloso, 2004, observa-se tambm abordagens
esttico-visuais baseadas em anlises morfolgicas e tipolgicas, visuais
semitica, que pode incorporar a viso do usurio, do significado que lhe atribui
s formas (NORBERG-SCHULTZ, 1975) sintticas relacionando os usos
forma dos ambientes (HILLIER e HANSON, 1984)

e perspectivas (FERRARA,
1990)

podendo envolver entre outros, imagens e outras representaes que
usurios fazem do ambiente, analisadas por meio de mapas mentais ou
cognitivos (LYNCH, 1995).

2.2.2.1 Planejamento da APO

Para que pesquisas na rea Ambiente-Comportamento sejam
consolidadas no campo cientfico os estudos devem fundamentar-se em
metodologias sistematizadas reconhecidas, selees amostrais rigorosas e
anlise comparativa de dados. Entretanto, para Lay e Reis, 1994, se (...) as
estratgias metodolgicas forem vistas exclusivamente como um conjunto de
regras rigidamente definidas e valorizadas, estas pesquisas correm o risco de
serem realizadas como um fim e no um meio de obter conhecimento, como se
essas regras tivessem um valor inerente que na verdade no o possuem (LAY e
REIS, 1994: 33). Nesse sentido torna-se fundamental para o sucesso de uma
APO a estratgica metodolgica, com uma clara definio de seu objetivo,
critrios de qualidade e tipos de tcnicas de pesquisas que devem ser utilizados
dependendo de cada situao especfica. Cada ambiente construdo possui uma
caracterstica e um carter particular e os objetivos especficos de cada caso
devem ser estudados, alterando constantemente suas estratgias
metodolgicas. Baird; Gray; et all, 1995, propem questes que devem, segundo
eles, estruturar a definio do planejamento de uma avaliao (ver quadro a
seguir). Vale ressaltar que vrios dos itens citados abaixo compem o
planejamento de avaliaes para objetos de grande porte e que envolvem
empresas, organizaes, instituies que apresentam estruturas organizacionais
hierrquicas.

183

QUADRO 10 ESTRUTURA PARA DEFINIO DO PLANEJAMENTO DE UMA AVALIAO.
Requisitos definio de quem contrata a avaliao, dos requerentes
Motivao quais foram os motivos que levaram a solicitao da avaliao?
Autorizao definio de quem precisa autorizar a avaliao
Tema quais so os principais problemas a serem resolvidos?
Benefcios quais so os benefcios e a quem beneficia?
Fontes que tipo de informao necessrio e quem tem esta informao?
Avaliadores quem ir conduzir o processo de avaliao e quem tomar parte como provedor da avaliao?
mbito qual o mbito requerido na avaliao, sua amplitude e profundidade da informao?
Mtodo qual processo ou mtodo ser usado?
Limitadores quais so os limitadores: tempo, custos, disponibilidade de recursos, acesso a certas
informaes
Recursos quais recursos so necessrios? Trabalho, terra, materiais e equipamentos, capital,
informao entre outros
Aprovao o plano de avaliao sujeito aprovao? Quem gerenciar o processo de avaliao a partir
de agora?
Ferramentas que tipos de dados sero coletados, que ferramentas e tcnicas so apropriadas?
Dados quais dados so necessrios? Como os dados sero analisados?
Conhecimento quais informaes e novos conhecimentos podem ser extrados a partir da anlise dos dados?
Reviso a informao e o novo conhecimento respondem adequadamente o tema em questo?
Retrabalho alguma parte da avaliao ou anlise precisa ser refeita?
Comunicao como os resultados sero comunicados ou explicitados?
Discusso como os resultados da avaliao sero discutidos, em qual frum?
Negociao o que est sendo negociado, se algo?
Ao quais aes sero autorizadas, quando?
Fonte: Quadro elaborado pela autora baseado em BAIRD; GRAY; et all, 1995: 8-13.

Em uma viso mais simplificada e objetiva, aps a definio do objeto a
ser avaliado alguns encaminhamentos devem ser realizados, segundo Ornstein;
Romero, 1992: (i) Coleta de dados constituda de todo o levantamento de
dados e informaes necessrias para a compreenso total do objeto. (ii)
Diagnstico com base nos levantamentos realizados e segundo tcnicas de
avaliao so atribudos, pelos usurios e tcnicos, valores a distintas variveis
e subvariveis diagnosticando os principais aspectos positivos e negativos do
ambiente construdo em avaliao. Considerada a etapa mais importante da
APO, devendo ser cuidadosamente dimensionada. (iii) Insumos e
Recomendaes podem ser tanto para o estudo de caso diretamente ou para
futuros projetos semelhantes e normas - derivadas do diagnstico podem ser
recomendaes construtivas, funcionais, comportamentais, entre outras,
visualizadas na forma de planilha-matriz de intervenes necessrias a curto,
mdio e longo prazo, podendo ser at transformada em cronograma fsico-
financeiro.

184
Destaca-se neste momento a relevncia da matriz de descobertas como
um instrumento para anlise que apresenta uma forma sinttica de visualizao
dos resultados da APO, fornecendo um diagnstico, recomendaes e normas
relacionadas ao objeto de estudo. Rodrigues, Castro e Rheingantz, 2004,
demonstram a matriz de descobertas como uma ferramenta eficiente para APO,
na medida em que h necessidade de se associar informaes geralmente
estanques em uma planilha e em cadernos de campo -, permitindo aos usurios
e equipe tcnica de manuteno uma rpida visualizao e interpretao dos
problemas, dos diagnsticos e das possveis solues. Os mapas de
descobertas tambm podem destacar de modo gil as prticas bem sucedidas.
Esta experincia demonstrou a necessidade de adaptao de outras ferramentas
utilizadas nas avaliaes para uma maior aproximao dos usurios no
acostumados, na maioria das vezes, s representaes arquitetnicas
22
.
Segundo Ornstein, et all, 2007, os mapas de descobertas, tambm referidos por
Zeisel, 2006, como matrizes de descobertas, contribuem para sintetizao e
visualizao do diagnstico, normas e padres. A partir da se identificam os
pontos que requerem intervenes a curto, mdio e longo prazos.

2.2.2.2 Principais mtodos e tcnicas de APO

Aps os encaminhamentos iniciais parte-se para a definio dos mtodos
e tcnicas utilizadas. Antes disso, no entanto, constata-se, que mtodo e tcnica
embora sejam conceitos distintos so costumeiramente empregados como se
fossem sinnimos. Diante disso uma distino entre ambos aparece em Lay e
Reis, 2005. Os mtodos utilizados para levantamento de campo podem ser
resumidos em quatro principais: observaes, entrevistas, questionrios e
levantamentos fsicos (medies). O que varia grandemente so as tcnicas, isto
, as ferramentas disponveis para a aplicao dos mtodos e registro das
informaes (LAY e REIS, 2005: 24).
Atualmente, na avaliao das relaes Ambiente-Comportamento nota-se
uma gama bastante ampliada de mtodos e tcnicas dependendo do tipo de
avaliao que se pretende desenvolver. Em relao aos principais mtodos,
pode-se listar: (i) medidas para aferio do desempenho fsico, (ii) observaes
do desempenho fsico, (iii) observaes do comportamento do usurio, (iv)

22
Ver pesquisas desenvolvidas sobre este assunto em www.fau.ufrj.br/prolugar e http://archnet.org/gws/IJAR.


185
entrevistas, (v) questionrios e (vi) simulaes. J em relao s tcnicas
empreendidas no desenvolvimento destes mtodos seguem: (i) dirio e/ou lista
de atividades, (ii) mapas comportamentais, (iii) registros fotogrficos, (iv)
registros em vdeo, (v) registros em k-7, (vi) percepo visual, (vi) jogos, (vii)
simulaes (ORNSTEIN, BRUNA e ROMRO, 1995: 72-4).
Os mtodos podem ser classificados em quantitativos e qualitativos.
Os quantitativos investigam uma maior variedade de fenmenos e determinam a
confiabilidade das medidas adotadas, possibilitando a generalizao dos
resultados. J os qualitativos, segundo Lay e Reis, 2005, focalizam a
determinao de validade da investigao atravs da possibilidade de confronto
proporcionado entre a situao real e em estudo e a descrio, compreenso e
interpretao da situao especfica feita pelo pesquisador. Experimentaes
mais qualitativas, adquiridas atravs de entrevistas e grupos focais, tm sido
cada vez mais freqentes (LDKE e ANDR, 1986) dependendo dos objetivos
da pesquisa e do tipo de estudo de casos, entretanto os mtodos quantitativos,
como a aplicao de questionrios sobre a satisfao de usurios dos ambientes
so intensamente utilizados (ORNSTEIN, 2004 a).
Fazendo uma diferenciao entre os mtodos quantitativos e qualitativos
de pesquisa, Wilson, 2003, escreve: a profundidade das anlises de situaes e
suas percepes so mais apropriadamente empreendidas atravs de estudos
de caso do que em estudos de amostras. Em outro trecho completa,
defendendo a utilizao dos mtodos qualitativos: na pesquisa qualitativa, a
nfase est na anlise interpretativa, enquanto que na pesquisa quantitativa, a
nfase est na anlise causal e no entendimento provisional (WILSON, 2003:
12).
A pesquisa quantitativa caracterizada por Pinheiro; et al., 2004, como
(...) um estudo estatstico que se destina a descrever as caractersticas de uma
determinada situao mercadolgica, medindo numericamente as hipteses
levantadas a respeito de um problema de pesquisa (PINHEIRO; et al., 2004:
79). Visa confirmar se os dados mensurveis obtidos numa amostra so
estatisticamente vlidos para o universo do qual a amostra foi retirada. A
representatividade dos resultados, que baseada em critrios probabilsticos de
seleo de amostras, o que importa numa pesquisa quantitativa que permite o
levantamento de um grande volume de dados. Adotando um processo de
pesquisa mais formal e estruturado, a anlise de dados da pesquisa qualitativa
baseada em estatsticas (freqncias, mdias, modas, medianas ou desvio-
padro) e suas constataes so utilizadas como instrumental para a tomada de

186
deciso. Geralmente este mtodo utilizado quando o conhecimento para a
formulao de hiptese j disposto levantadas por mtodos qualitativos.
O questionrio, segundo Lay e Reis, 2005, o mtodo quantitativo de
coleta de dados mais frequentemente utilizado. um instrumento de coleta de
dados que requer alm da classificao objetiva da pesquisa em reas de
abordagem, algumas precaues: (i) verificar se as perguntas formuladas
atendem aos objetivos do projeto, (ii) adequar o perfil dos entrevistadores ao do
entrevistado para que tenham a mesma linguagem, (iii) checar se no h
ambigidade ou falta de alternativas em quaisquer perguntas embaraosas, (iv)
no obrigar o entrevistado a fazer clculos, (v) no incluir perguntas que
remetam a um passado distante, (vi) no incluir perguntas que j contenham
respostas e (vii) usar perguntas introdutrias no comprometedoras (PINHEIRO;
et al., 2004).

Etapa fundamental para a realizao satisfatria da pesquisa quantitativa
a instruo dada aos entrevistadores, alm da definio do mtodo a ser
utilizado na coleta de dados (entrevista pessoal rua ou domiclio -, auto
preenchimento correio -, por telefone, pela Internet) (ver quadro abaixo). Para
transformar os dados coletados em anlise e concluses teis para a tomada de
decises fundamental aps a coleta de dados, a fase de tabulao e
processamento, na qual trs tcnicas podem ser envolvidas: edio, codificao
e, quando necessrio, ajuste estatstico dos dados.

QUADRO 11 COMPARAO ENTRE OS MTODOS DE COLETA DE DADOS.
ENTREVISTA PESSOAL TELEFONE AUTOPREENCHIMENTO
Contato direto entre entrevistador
e entrevistado
Apenas contato verbal entre
entrevistador e entrevistado
No existe contato entre
entrevistador e entrevistado
Versatilidade alta Versatilidade mdia Versatilidade baixa
Custo alto Custo moderado em relao
entrevista pessoal
Custo baixo em relao
entrevista pessoal
Grande quantidade de dados Baixa quantidade de dados Baixa quantidade de dados
Retorno alto Retorno mdio Retorno baixo em geral
Demora na coleta de dados Coleta de dados relativamente
rpida
Relativa demora na coleta de
dados (exceto internet)
Fonte: PINHEIRO, et all, 2004.

A pesquisa qualitativa definida por Pinheiro; et al., 2004, como (...)
um estudo no-estatstico que identifica e analisa profundamente dados no
mesurveis sentimentos, sensaes, percepes, pensamentos, intenes,

187
comportamentos passados, entendimento de razes, significados e motivaes
de um determinado grupo de indivduos em relao a um problema especfico
(PINHEIRO; et al., 2004: 125). Sua relevncia de ter tambm o alcance
suficiente para descobrir variveis no-mensurveis, j que os dados
mensurveis muitas vezes no trazem profundidade suficiente para entender o
comportamento do pesquisado. Contribuindo com a pesquisa quantitativa, a
pesquisa qualitativa visa complementar os dados dentro de seu escopo e
finalidade. Empreg-la de maneira adequada e pertinente fundamental para
sua eficincia, tendo em vista se os objetivos da pesquisa demandam esse tipo
de abordagem.
Uma das caractersticas da pesquisa qualitativa sua grande flexibilidade
e adaptabilidade. Ao invs de utilizar instrumentos e procedimentos
padronizados, a pesquisa qualitativa considera cada problema objeto de uma
pesquisa especfica para qual so necessrios instrumentos e procedimentos
especiais. Tal postura requer, portanto, maior cuidado na descrio de todos os
passos da pesquisa, desde o delineamento, passando pela coleta de dados, a
transcrio e preparao dos mesmos para sua anlise especfica (GNTHER,
2004).
O planejamento da pesquisa qualitativa dada por: (i) elaborao do
roteiro de pesquisa estruturado com perguntas abertas ou teste de projeo
(tcnicas projetivas) que so uma forma no estruturada e indireta de perguntar
divididas em a) associao de palavras, b) associao de fotografias, c)
desenhos dos clientes. Tambm existe a tcnica da terceira pessoa, testes de
complementao de frases ou histrias, testes de Cartum, contar histrias. (ii)
apresentao do moderador / entrevistador na qual so colocados os
objetivos da pesquisa e apresenta a forma de coleta de dados. (iii) Warm-up
aquecimento das entrevistas com a introduo na discusso de um contexto
genrico, tomando por base a realidade de vida, o cotidiano do entrevistado. (iv)
questes de fato o ideal partir do geral para o especfico (PINHEIRO, et al,
2004).
As duas tcnicas de coleta de dados mais usadas nas pesquisas
qualitativas so: (i) Grupo Focal trabalha com discusses em grupo (com
caractersticas homogneas) a fim de conseguir uma viso aprofundada sobre
os problemas de interesse do pesquisador (DIAS, 2000). Recomendaes: grupo
de no mximo 10 pessoas, durao de no mximo 3 h, homogeneidade dos
participantes, mediao feita por profissionais especializados, presena de um
profissional para registro das informaes, entre outros. Principais vantagens:

188
sinergia, reao em cadeia, estmulo, espontaneidade, velocidade.
Desvantagens: equvoco metodolgico, personalidade dos entrevistados,
julgamento incorreto, moderao, confuso. (ii) Entrevistas individuais em
profundidade seguem um roteiro de previamente aprovado para se ter
opinies de um pblico diferenciado ou mesmo corrigir eventuais problemas
detectados no Grupo Focal. orientada principalmente pelas respostas dos
entrevistados. Principais vantagens: coloca o entrevistador numa posio
confortvel por estar s e como o centro das atenes, que acaba por revelar
suas mais sinceras opinies, tempo maior para revelar uma quantidade e teor
maior da entrevista, maior nvel de improvisao. Desvantagens: requer maior
investimento, disponibilidade de tempo maior, entrevistador selecionado com
mais rigor.
Entre as tcnicas utilizadas nos mtodos qualitativos destacam-se os
trabalhos desenvolvidos por Henry Sanoff, o qual desenvolve uma srie de
tcnicas baseadas em jogos e anlises visuais. Em seu livro Design Games,
Sanoff o autor busca dispor de vrias tcnicas baseadas em jogos, justificando
que estes so uma forma de comprimir no tempo situaes reais de vida onde
suas principais caractersticas esto abertas ao exame. Prossegue afirmando
que esta tcnica particularmente voltada aos projetistas porque permite
aprender sobre os processos de mudana em um ambiente dinmico e que
requer mudanas peridicas (SANOFF, 1979).
Sanoff, 1979, dispe de trs tipos de jogos que atendem a objetivos
distintos. So eles; (i) Jogos evocativos buscam gerar idias, tentam induzir
os participantes a reagir ante a um problema. Requer dos participantes o uso da
imaginao para explorar uma vasta gama de possibilidades a serem
conquistadas por meio do projeto. (ii) Jogos sobre escolhas de projeto
requer dos participantes a tomada de decises especficas no projeto. Trabalha
com as demandas dos usurios em estreitas situaes de projeto, o que o faz
estar especialmente focado nos aspectos particulares do ambiente residencial.
(iii) Jogos sobre decises consensuais trabalha com grupos de pessoas, os
quais devem chegar a decises consensuais. Sanoff alerta, neste caso, que os
jogos devem partir de uma premissa de que no deve haver vencedores ou
perdedores na tomada de decises projetuais. Os jogos partem de escolhas
individuais que so debatidas com o objetivo de formar consensos que serviro
para todo o grupo.
Sanoff, 1979, tambm dispe de dois mtodos criados especialmente
para a o processo de criao de reas e equipamentos de recreao infantil. So

189
eles: (i) POP Planning Outdoor Play, que tambm consiste em jogos que
envolvem as crianas, professores, pais e administradores. As atividades
serviro para auxiliar o processo de projeto dos espaos de recreao. (ii) PEP
Playground Equipment Planning, que enfoca o planejamento do lay-out e dos
equipamentos dos espaos de recreao infantil. Trabalha sobre os resultados
do Planning OutdoorPlay e visa evitar que problemas surjam aps a disposio
dos equipamentos.
Ressalta-se que todos os jogos mencionados anteriormente trabalham
com a identidade visual, com base em cartes desenhados e outros elementos
visuais, cujas pesquisas seriam ampliadas por Sanoff e constam de seu livro
lanado em 1991 (Visual Research Methods in Design). Os mtodos expostos
buscam realar as caractersticas do ambiente fsico. Sanoff completa que
carregamos conosco imagens que influenciam nossas expectativas, nossas
aes e nossa maneira de ver (SANOFF, 1991). Nesse sentido, a pesquisa
busca estabelecer mtodos para a compreenso e leitura destas expectativas e
desejos das pessoas ou grupos avaliados. Parte de uma tentativa de
estabelecer uma mensurao para o ambiental. Sanoff, 1991, busca justificar
sua posio ponderando que uma coisa acompanhar os residentes de uma
determinada rea, fazer-lhes determinadas perguntas e avali-las. Outra
diferente pedir que estas pessoas descrevam seus ambientes por meio de
desenhos (GOULD e WHITRE, 1974 apud SANOFF, 1991). Assume-se com
esta tcnica que os mapas cognitivos so adquiridos predominantemente
atravs da experincia direta, portanto traduziriam mais precisamente as
percepes destas pessoas. Para esta mensurao, o autor destaca algumas
tcnicas como classificao mltipla, foto-entrevistas, reconhecimento atravs de
diferentes tipologias de edificaes, sugestes visuais, entre outros.
A estes mtodos podem ser somados tambm os dispostos por Bechtel,
1997, onde faz uma reviso de mtodos de avaliao da percepo ambiental e
esttica tais quais os da viso da Gestalt, o da viso Transacional de Adelbert
Ames, 1951, o da Qualidade Ambiental Percebida de Russell e Pratt, 1980, que
inspiraram a criao de um ndice de qualidade ambiental percebida, o (PEQI)
Perceived Environment Quality Index, criados Por Craig e Zube, 1980, e o da
Esttica de Michelson, 1968.


190
2.2.2.3 Adoo de mltiplos mtodos para a APO

Vrios autores indicam que para que os complexos problemas de
pesquisa e aplicaes na rea do Ambiente-Comportamento fossem
compreendidos, fez-se necessria a aceitao tanto de mtodos quantitativos
como dos qualitativos, configurando o que se convencionou chamar de
Mltiplos Mtodos. Segundo alguns autores as pesquisas baseadas em um s
tipo de informao coletada atravs de uma s tcnica costumam ser vistas
como suspeitas ou mesmo apresentar resultados duvidosos, j que todos os
mtodos possuem pontos positivos e negativos e suas aplicaes dependem
das caractersticas dos problemas abordados no objeto em questo (MARANS e
AHRENTZEN, 1987). Nesse sentido a aplicao de vrios mtodos para a
coleta de diferentes tipos de dados sobre o mesmo fenmeno permite
contrabalanar os desvios/ tendncias (bias) existentes em um mtodo com os
desvios dos outros mtodos utilizados, j que se pode assumir que as tcnicas
utilizadas para cada mtodo apresentam diferentes desvios aquelas
investigaes (LAY e REIS, 2005: 23).
Outro ponto de vista em relao a tal tendncia foi expressa por Elali;
Veloso, 2004, que reconhecendo sua valia especialmente nos estudos da
relao pessoa-ambiente, indicaram (...) ao mesmo tempo que este um fator
que favorece a pesquisa em APO, a grande variedade de mtodos e tcnicas de
pesquisa possveis de serem utilizados como alimentadores dessa abordagem
torna-se um ponto negativo, pois dificulta a replicao das pesquisas e a
sistematizao dos conhecimentos acumulados (ELALI e VELOSO, 2004: s/p).
No ano de 2004, Ornstein, apresentou uma relao dos principais
mtodos e tcnicas utilizadas nas EBAUs em termos de RACs e de APOs
indicando: (i) vistorias tcnicas / Walkthrough com checklist / aspectos
construtivos e funcionais, (ii) medies condies de conforto ambiental,
funcional e ergonomtricas, (iii) registros visuais, (iv) observaes de atividades,
de comportamentos dos usurios e de ambientes, (v) elaborao de mapas
comportamentais, (vi) entrevistas semi-estruturadas com pessoa-chave do
processo de produo, uso, operao e manuteno, (vii) entrevistas
estruturadas com usurios-chave, (viii) questionrios para aferio da satisfao
dos usurios contemplando questes com respostas mltipla escolha/ escala de
valores e respostas abertas, (ix) grupos focais e, (x) desenhos representativos
da percepo ambiental (ORNSTEIN, 2004 b:234).

191
Zimring, 2001, indica que no campo das APOs muitos pesquisadores
esto avanando nas proposies de mtodos estandardizados ou
especializados que focam tipos especficos de edifcios, outros esto sugerindo
que a APO mais efetiva numa estrutura discursiva, varivel para cada projeto.
A partir da anlise do contedo dos trabalhos e estudos relacionados
APO apresentados nos ltimos eventos da rea podem-se notar que novas
vertentes tm sido incorporadas s tradicionais e clssicas abordagens. A
incorporao de novas tcnicas provenientes da tecnologia da informao
tambm foi percebida atualmente destinada obteno de dados como, por
exemplo: os programas computacionais especialistas em situaes de
desempenho, funcional, estrutural ou de conforto trmico, alm dos Sistemas de
Informao Geogrfica (SIG), questionrios online e dispositivos eletrnicos de
deteco de presena, entre outros (BENEVENTE, 2002: 72).

2.2.3 Novas vertentes nas pesquisas de APO: abordagens no
convencionais e interdisciplinares

Inicialmente ser abordada uma definio de psicologia ambiental, que
serviu de base para os estudos das RACs e consequentemente da Avaliao
Ps-Ocupao. Ornstein, Bruna e Romro, 1995, indicam que a psicologia
ambiental ou ecolgica est fundamentada na abordagem dos psiclogos
Barker e Wright, a propsito das inter-relaes entre comportamento e ambiente,
natural ou construdo. Eles tratam os estudos ecolgicos em nvel de padres de
comportamento (ORNSTEIN, BRUNA e ROMRO, 1995: 13). J Darley e
Gilbert, 1995 apud Gnther, 2003, indicam que a psicologia ambiental no
uma subdisciplina integrada dentro da disciplina de psicologia, e sim uma
federao de vrias reas ativas de pesquisa, dentro da qual pesquisadores so
conectados por um conjunto de atitudes de pesquisa e preocupaes, metas
cientficas compartilhadas, mas no apresentam um conjunto de tcnicas
analticas ou postulados tericos integrativos. (...) Psicologia ambiental um
conjunto de atividades centradas em problemas e no em teoria. De acordo
com Gifford, 1997, psicologia ambiental o estudo da transao entre indivduos
e o cenrio fsico. Nestas transaes, indivduos modificam o ambiente e, seu
comportamento e experincia so modificados pelo ambiente. Esta relao o
que se chama de relao biunvoca.

192
Partindo da premissa de que o espao deve favorecer o comportamento
harmonioso do homem, mais do que atender a suas necessidades bsicas como
repousar, trabalhar, reproduzir-se, divertir-se e relaxar, os estudos da psicologia
ambiental tem por objetivo criar ambientes perceptivos do homem para seu
desenvolvimento adequado utilizando uma linguagem ambiental (OKAMOTO,
2002).
McFarling e Heimstra, 1978, consideram a psicologia ambiental como
uma disciplina que trata das relaes entre comportamento humano e o
ambiente fsico do homem, sendo este ltimo tudo o que rodeia uma pessoa,
mas com um significado limitado. No contexto do meio ambiente, a relao entre
o homem e o espao tem sido objeto de questionamento para a formao do
comportamento, j que o homem constitudo de dois universos: um interior
em constante processo de adaptao ao meio e outro interior que se
exterioriza em aes como resposta interpretao desta realidade.
A interdisciplinaridade psicologia ambiental-APO tem ocorrido nos ltimos
anos de forma mais efetiva no cenrio nacional, com a participao de
importantes pesquisadores e grupos intrigados na investigao das relaes
ambiente-comportamento. Ornstein, 2005 (b), indica que a APO tem se prestado
a diagnsticos e a proposies oriundas de conhecimentos interdisciplinares em
funo da natureza da pesquisa aplicada do que trata. Nos pases mais
desenvolvidos, na qual considerada uma atividade interdisciplinar dirigida, a
APO tem entre suas equipes arquitetos, urbanistas, designers e psiclogos
ambientais. Entretanto, esta transdisciplinaridade tem sido pouco praticada ou
implementada, mesmo nos pases desenvolvidos.
No que se refere s questes metodolgicas no campo das RACs, vrias
so as semelhanas entre autores-pesquisadores, que apesar de possurem
formaes distintas tm desenvolvido suas especializaes (ps-graduao) no
campo das RACs. Segundo Ornstein, 2005 (b)
23
, vrios autores - Marcus e
Francis, 1990, Sanoff, 1991 e Zeisel, 2006 - utilizam mtodos cientficos e
ferramentas para levantamentos, anlise de dados e apresentao de
resultados, usuais nas cincias sociais, para distintos estudos de casos. So
eles: as entrevistas, os questionrios, as escalas de valor, a questo da
amostragem e as diferentes categorias de usurios. Seguem abordagens e
etapas metodolgicas muito semelhantes tambm Preiser Federal Facilities

23
Este texto apresenta os aspectos que mais induzem a uma colaborao, a resultados positivos, de
caractersticas interdisciplinares, envolvendo reas do conhecimento como Arquitetura, Urbanismo e a
Psicologia Ambiental.

193
Council, 2001; Romro e Ornstein, 2003; Sanoff, 1991, que (...) perseguem
tomadas de decises a partir de procedimentos metodolgicos rigorosos,
buscando sempre o caminho mais interessante para cada objetivo / meta a ser
alcanada, a saber (...) (ORNSTEIN, 2005 b: 157-8).
Segundo a autora, alguma especificidade metodolgica pode-se perceber
nos trabalhos desenvolvidos para a rea da arquitetura, do urbanismo e do
design, mesmo quando subsidiados largamente pela Psicologia Ambiental e
pelos estudos das RACs
24
, em funo da utilizao intensa da representao
grfica para demonstrao de projetos e elementos visuais para demonstrao
de sntese de levantamentos.
Na ltima dcada notou-se uma ampliao dos interesses de pesquisas
nos campos das RACs a da APO com enfoques que fogem aos tradicionais,
tambm chamados clssicos. Somam-se s anlises tradicionais - fsico-
construtiva, funcional e comportamental , alm das econmico-financeira,
esttico-visual e contextual/scio/cultural, outros tipos de anlises desenvolvidas
nos diversos ncleos de pesquisas distribudos pelo Brasil a fora. Entre outras
vemos abordagens esttico-visuais baseadas em anlises tipolgicas e
morfolgicas, abordagens visuais relacionadas semitica, abordagens
sintticas que relacionam os usos forma dos ambientes e abordagens
perspectivas que envolvem imagens e outras representaes dos usurios
/ambiente. Assistimos tambm profissionais da rea

coordenarem importantes
pesquisas que vem oferecendo contribuies significativas questo ambiental
(RHEINGANTZ, DUARTE e DEL RIO, 2002). Alm das questes relacionadas
interdisciplinaridade das pesquisas relacionadas RACs e APOs (ORNSTEIN,
2005 a: 129-130).
Neste sentido, importante trabalho vem sendo desenvolvido no
PROARQ/FAU/UFRJ
25
, atravs de diversos tipos de pesquisas, mas
principalmente pelo trabalho de Rheingantz, 2004, no que se refere avaliaes
de desempenho, notadamente avaliao ps-ocupao, com enfoques
baseados na cognio ambiental. Em um dos seus trabalhos, Rheingantz, (...)
questiona a excessiva ateno dispensada aos aspectos operacionais e
instrumentais e na sua eficincia intrnseca em detrimento da reflexo sobre
a prpria experincia da reflexo vivenciada pelo observador em sua experincia
de observar (RHEINGANTZ, 2004: s/p). O trabalho visa a busca por novos

24
Ver anais IAPS Internacional Association for People Environment Studies sobre a experincia e evoluo
europia no mbito das pesquisas relativas RACs (www.iaps-association.org).
25
http://www.fau.ufrj.br/prolugar


194
paradigmas para o conhecimento humano propondo uma ateno maior por
parte do avaliador ao processo de avaliao em si, j que o objetivo maior da
avaliao tornar mais confortvel a vida dos homens sobre a Terra, em
detrimento uma preocupao metodolgica e instrumental excessiva. Segundo
Rheingantz (...) meu interesse se volta para resgatar a importncia de se
valorizar o papel e a conduta dos avaliadores, bem como sobre o significado de
nossas avaliaes a quem elas tm beneficiado e com que propsitos e
interesses elas tem sido realizadas (RHEINGANTZ, 2004: s/p). As bases
cientficas desta abordagem foram extradas dos argumentos da fenomenologia
(Merleau-Ponty, 1994; Chau, 1994) da percepo ambiental (Sommer, 1973,
1983; Hall 1977; Lee, 1997; Del Rio, 1991) e dos autores interessados nos novos
paradigmas do conhecimento humano (Capra, 1991; Santos, 1995; Prigogine e
Stengers, 1992; Maturana e Varela, 1995).
Ao longo de mais de dez anos de pesquisa na rea da APO Rheingantz
procurou identificar as limitaes que a tradio behaviorista que se preocupa
em observar os comportamentos sem atentar para as razes que os justificam -,
e a viso clssica do conforto impunham aos trabalhos desta natureza,
especialmente no que se refere ao contato com os usurios. No desejo de
romper as amarras behavioristas, o autor sugeriu a criao de uma nova
categoria de fatores na metodologia da APO fatores culturais
26
, capaz de
incorporar as transformaes significantes produzidas pelo envolvimento entre
pesquisadores, usurios e o organismo analisado. Trata-se, portanto de um
mtodo que tenta incorporar no processo tradicional da avaliao ps-ocupao
experincia do observador, considerando as experincias vivenciadas de
usurios e de pesquisadores como instrumentos de medio e de identificao
da qualidade dos ambientes. (...) Os observadores seriam capazes de
compreender o significado de observaes que escapam ao olhar tcnico e
neutro (RHEINGANTZ, 2004: s/p).
Deste trabalho originaram-se outras pesquisas coordenadas por vrios
professores sediadas no PROARQ/FAU/UFRJ
27
, com abordagens diversas.
Rheingantz, Azevedo e Bastos, 2004, desenvolveram um mtodo de avaliao
de desempenho com uma abordagem interacionista
28
, que considera o

26
Inicialmente chamada por Rheingantz de fatores de interao, ou de cumplicidade, a partir da colaborao
de Vicente del Rio e Cristiane Duarte, em 2002 uma nova categoria de fatores para a APO passou a ser
chamada de fatores culturais.
27
PROARQ/FAU/UFRJ Programa de Ps-Graduao em Arquitetura da Faculdade de Arquitetura e
Urbanismo da Universidade Federal do Rio de Janeiro (www.fau.ufrj.br/proarq). http://www.fau.ufrj.br/prolugar
28
Idealizada por Jean Piaget e Vygotsky, a abordagem interacionista trata do desenvolvimento infantil,
reconhecendo que o processo de aquisio do conhecimento derivado das relaes sujeito-objeto.

195
conhecimento como o resultado das interaes do sujeito com o objeto o
sujeito aprende atravs de suas aes, e ele prprio, constri continuamente seu
conhecimento a partir das interaes com o ambiente. O objetivo do trabalho foi
de construir um modelo conceitual que enfatizasse as relaes usurio-
ambiente, relacionando o desenvolvimento da criana com o ambiente fsico
escolar e destacando seu carter pedaggico. Soma-se a esses conceitos a
abordagem de Sanoff, 1991, que propem mtodos e tcnicas especficas de
APO para realimentao de novos projetos que vo de encontro idia de que o
ambiente construdo, ou mesmo o objeto arquitetnico deve deixar de lado sua
neutralidade, meramente concebido como espao geomtrico tridimensional,
para assumir mais fortemente sua condio de lugar do conhecimento,
participando, dando respostas e interagindo com os usurios. Desta forma o
diagnstico final promoveu a interface entre a observao do pesquisador e a
anlise do nvel de satisfao dos principais atores que vivenciam o ambiente
escolar, incorporando as dimenses cognitiva e comportamental na avaliao de
desempenho do ambiente construdo (RHEINGANTZ, AZEVEDO e BASTOS,
2004: s/p).
Pode-se citar o trabalho tambm desenvolvido no PROARQ que utiliza
como mtodo principal para a avaliao de desempenho de seus ambientes
internos a sugesto visual. Tem como principal objetivo oferecer instrumentos
de anlise para a interpretao das representaes espaciais como meio de
expresso a linguagem no verbal do ser humano, reconhecendo que a
produo de conhecimentos interdisciplinares entre a Arquitetura e Urbanismo e
outros campos das Cincias Sociais Aplicadas como a Psicologia, Antropologia,
Sociologia, etc, possa ser utilizada enriquecendo significativamente o campo de
atuao dos profissionais destas reas (RHEINGANTZ, et al., 2004: s/p).
Importantes pesquisas nas reas das RACs e das APOs tambm vem
sendo desenvolvidas na UFRGS
29
em seu Programa de Ps-Graduao em
Planejamento Urbano e Regional da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo, sob
a coordenao principal de Lay e Reis, 2003. Tais pesquisas tm se centrado
em abordagens esttico-visual e na utilizao de mltiplos mtodos e tcnicas
de aferio de dados, entre eles questionrios, entrevistas estruturadas e
levantamentos fsicos e analisados com testes estatsticos no-paramtricos e
mtodos da sintaxe espacial. Tambm so avaliados aspectos associados s

29
Importantes pesquisas tambm so realizadas nesta instituio de ensino no NORIE (Ncleo Orientado para
a Inovao da Edificao) - http://www.ppgec.ufrgs.br/norie.


196
conexes visuais tais como reas das isovistas, relao entre o nmero
mdio de espaos visualizados e nmero mdio de espaos nas unidades e
tipos de espaos visualizados -, e conexes funcionais tais como tipos de
espaos conectados, tipos de espao topolgicos existentes, grau de integrao
dos espaos e fatores de diferena -, alm das atitudes dos moradores em
relao adequao da privacidade visual. Embora existam inmeros trabalhos
relativos s APOs de habitaes, notadamente s de interesse social, no Brasil
poucos so os trabalhos que enfocam a importncia da privacidade visual no
interior das unidades habitacionais, tampouco os que tm explorado de maneira
sistemtica aspectos relativos a atributos das conexes visuais e funcionais
existentes no interior das unidades. Nem mesmo se tem estabelecido relaes
entre a quantificao e qualificao do que tem sido visualizado com as atitudes
dos residentes ante a privacidade visual existente no interior da moradia (LAY e
REIS, 2003: 21).
Avaliaes estticas com nfase na composio arquitetnica em
conjuntos habitacionais tambm foram desenvolvidas pela mesma instituio de
ensino e pesquisa (PROPUR / UFRGS). Foi examinada a qualidade esttica dos
edifcios indicando os nveis de satisfao, as razes e seus efeitos na qualidade
esttica das vistas e dos espaos abertos e seus impactos na satisfao dos
residentes com seus edifcios. A pesquisa parte do princpio (...) de que um
objeto pode ser compreendido em termos de relaes internas e externas, e que
possvel argumentar que as relaes internas so mais estruturadas e
precisas, predominantemente baseadas no prprio objeto, enquanto que as
relaes externas baseiam-se primeiramente nas associaes feitas com base
no objeto. Traduzindo estes aspectos para o processo de percepo do objeto
arquitetnico, possvel conceber distintos nveis de experincia esttica (REIS,
PORTELA, BENNETT e LAY, 2004 b). A pesquisa demonstra sua relevncia na
medida em que tem por objetivo investigar a avaliao efetuada por uma
amostra de moradores dos conjuntos e seus respectivos edifcios no sentido de
aferir sua qualidade esttica, relaes, identificao do nvel de satisfao dos
moradores com esta esttica. Para tal foram utilizados questionrios que
mediam nove conceitos relativos composio arquitetnica atravs de
desenhos produzidos em CAD.
Novas vertentes tambm tem sido incorporadas no PPGAU/UFRN
relativas s Relaes Ambiente-Comportamento e s Avaliaes Ps-Ocupao.
Neste sentido vrios trabalhos de ps-graduao foram desenvolvidos, alm dos
trabalhos resultantes da disciplina Avaliao Ps-Ocupao de Ambientes

197
Construdos ministrada por Gleice Elali e Masa Veloso semestralmente desde o
ano de 2001. Este grupo se caracteriza pela adoo de mltiplos mtodos e
instrumentos de anlise a fim de fundamentar ou mesmo recobrir a diversidade
de objetos e objetivos propostos para as pesquisas. Podemos citar pesquisas
com nfase na relao entre morfologia e usos nos ambientes pesquisados, no
conforto ambiental, nas transformaes efetuadas em ambientes urbanos, no
funcionamento e conforto de ambientes escolares, nas transformaes do
espao habitacional e finalmente reconverso de usos em ambientes
histricos. (...) s pesquisas relacionadas percepo ambiental somam-se
tcnicas de anlise visual e semitica, nos estudos direcionados compreenso
do uso de um local, confrontam-se as informaes dos usurios anlise
morfolgica e/ou sinttica e ao mapeamento comportamental, e em trabalhos
com o patrimnio histrico edificado inclui-se uma perspectiva ligada memria
do lugar (seus usos e usurios) como elemento fundamental para a avaliao do
presente (ELALI e VELOSO, 2004: s/p). Entretanto nenhum trabalho prescindiu
da anlise dos aspectos fsico-construtivos e funcionais do ambiente nem
mesmo deixou de considerar a opinio dos usurios. Segundo Elali e Veloso,
2004, outro tipo de pesquisa utilizada pelo grupo tem confrontado dados gerados
pela anlise morfolgica e sintaxe-espacial que utilizam mtodos como os
questionrios e entrevistas com os usurios. Sobretudo no mbito da habitao,
tais mtodos permitem discutir-se a centralidade e o uso real de alguns
cmodos. Em relao adoo de mltiplos mtodos, importantes
recomendaes podem ser discutidas no que diz respeito a seus riscos ou
dificuldades mais freqentes (e a evitar): (i) perda de controle das diversas
variveis trabalhadas, (ii) dificuldade em estabelecer-se correlaes claras entre
os dados obtidos anlises integradas e no apenas descrio das partes -, (iii)
falta de resultados conclusivos sobre eles sntese.

Outro grupo que vem desenvolvendo pesquisas na rea das RACs e da
APO o NPGAU/UFMG. Destacam-se as pesquisas de avaliao ps-ocupao
com uma abordagem fenomenolgica e a participao de usurios. Conforme
Malard; et al, procurou-se (...) desenvolver uma abordagem fenomenolgica
para avaliao do uso do espao em unidades e assentamentos residenciais
populares visando obteno de parmetros para futuros projetos arquitetnicos
e urbansticos. Esses parmetros, associados tcnica de computao grfica e
multimdia interativa, ajudam a superar algumas dificuldades tcnicas e
operacionais com que os arquitetos se defrontam quando se propem a viabilizar

198
a participao dos usurios na fase de concepo de projetos (MALARD, et
all, 2002: 243). As questes de pesquisas trabalhadas foram: (i) como conhecer
as necessidades dos usurios e (ii) como viabilizar a participao dos usurios
nos projetos para o coletivo. Para tal buscou-se uma abordagem fenomenolgica
que resultou na formulao do conceito conflito arquitetnico e na elaborao
do mtodo das leituras espaciais, posteriormente com o desenvolvimento do
trabalho de campo. Fenomenologia definida por estudo descritivo de um
fenmeno ou de um conjunto de fenmenos em que estes se definem quer por
oposio s leis abstratas e fixas que os ordenam, quer s realidades de que
seriam a manifestao. Sistema de Edmund Husserl, filsofo alemo (1859-
1938), e de seus seguidores, caracterizado principalmente pela abordagem dos
problemas filosficos segundo um mtodo que busca a volta s coisas
mesmas, numa tentativa de reencontrar a verdade nos dados originrios da
experincia (FERREIRA, 2004).
Segundo Malard, et al., 2002, a abordagem fenomenolgica indica alguns
passos para sua realizao: (i) investigar um fenmeno especfico, (ii) investigar
as essncias gerais, (iii) compreender as relaes entre as essncias, (iv)
observar a constituio do fenmeno na conscincia, (v) duvidar da existncia do
fenmeno e, (vi) interpretar o significado do fenmeno. Neste sentido a
abordagem fenomenolgica para o conhecimento e anlise das interaes entre
moradores e suas moradias tm-se mostrado bastante profcua, principalmente
no que diz respeito determinao das condicionantes de habitabilidade, vis--
vis s restries econmico-financeiras dos empreendimentos habitacionais
populares. Procurar ver e compreender o objeto tal qual ele se apresenta
nossa percepo a grande vantagem da abordagem fenomenolgica, que faz
com que o observador, ou pesquisador, consiga enxergar novos ngulos e
perceber situaes nunca imaginadas.
Outro aspecto positivo desta pesquisa se refere participao dos
usurios no processo de planejamento e deciso do projeto do ambiente
construdo atravs do conhecimento de suas reais necessidades. Vrias
questes foram colocadas: inicialmente as questes de ordem operacional, j
que em alguns casos a avaliao pode considerar at milhares de pessoas,
somam-se s dificuldades de compreenso dos cdigos de representao do
objeto arquitetnico. Neste sentido a pesquisa discute vrias formas de sanar ou
mesmo minimizar tais problemas. Segundo a autora, a participao do usurio
no processo de projeto , na verdade, mais que um desafio metodolgico: uma
questo terica a ser enfrentada (MALARD, et all, 2002: 248).

199
Metodologicamente as questes acima foram abarcadas no sentido de
perceber de maneira ampla e profunda as espacializaes das unidades. Para
tal buscou-se sua observao e seu mapeamento atravs do levantamento de
dados tradicional, entretanto a identificao dos conflitos arquitetnicos
existentes nestas espacializaes - conseguidas a partir de leituras espaciais -,
considerada pela autora um avano metodolgico a tratar novas informaes
teis para futuros projetos. As leituras espaciais so tcnicas bastante eclticas
de registros de informao, todas de fcil assimilao por parte dos arquitetos,
uma vez que j pertencem nossa tradio profissional. As tcnicas utilizadas
foram: croquis dos espaos observados, fotografias dos lugares, layouts dos
mobilirios, descries livres do local, relatos sobre atividades que estavam
sendo executadas e anotaes ou gravaes sobre os comentrios emitidos
pelos usurios (MALARD, et all, 2002: 252). Deve-se ressaltar que a abordagem
fenomenolgica, que essencialmente interpretativa, complementar aos
procedimentos metodolgicos da APO classificados como tradicionais, ou
clssicos.

Neste cenrio nacional de pesquisas relativas s Relaes Ambiente-
Comportamento, na qual se insere a APO, destaca-se a atuao da FAU-USP
que vem desde 1984 atuando de forma regular, quando inseriu em seu programa
de ps-graduao a disciplina sobre AUT-805 (Avaliao Ps-Ocupao de
Edifcios), sob a responsabilidade de Del Carlo, Departamento de Tecnologia da
Arquitetura. Importante estimulador das atividades e pesquisas relativas rea o
NUTAU
30
e a ANTAC
31
promoveram inmeros eventos cientficos no sentido de
abrigar as diversas tendncias e correntes caracterizando como o frum mais
adequado para um amplo debate sobre conceitos, mtodos, recursos financeiros
para fomento pesquisa, atividades interdisciplinares, etc.
Alm dos inmeros trabalhos cientficos de excelente teor que resultaram
destas ltimas duas dcadas, paralelamente atuao no campo da prtica
atravs de consultorias em diversas empresas privadas e rgos pblicos
(Romro e Ornstein, 2003; Formoso e Ornstein, 2002), A FAUUSP tem se
destacado por buscar no dia a dia de atividades especficas uma

30
O NUTAU um ncleo de pesquisas, ligado Pr-Reitoria de Pesquisa da Universidade de So Paulo,
dedicado investigao nos campos da arquitetura, urbanismo e tecnologia. (www.nutau.org.br)
31
Fundada em 1987, a ANTAC uma associao tcnico-cientfica, de carter multidisciplinar, que rene
pesquisadores e tcnicos envolvidos com a produo e transferncia de conhecimentos na rea de tecnologia
do ambiente construdo. Esta rea integra profissionais das mais diversas especialidades, tais como
Engenheiros, Arquitetos, Fsicos, Qumicos e Socilogos, que atuam em Construo Civil, Tecnologia de
Arquitetura e Habitao. (www.antac.org.br)

200
interdisciplinaridade. Segundo Ornstein, 2004 (a), esta interdisciplinaridade
acontece nos trabalhos conjuntos entre FAUUSP/NUTAU/USP e o LAPSI-IP.
Devemos lembrar tambm que grande parte da literatura nacional relativa a
RACs e as APOs foi oriunda desta instituio sob a autoria ou coordenao
principalmente da Prof. Dr. Sheila Walbe Ornstein e Prof. Dr. Marcelo
Romro, ambos docentes da FAUUSP. Estas atividades em curso nos ltimos
20 anos na FAUUSP se consolidaram em termos de conhecimento crtico e de
formao de quadro de docentes, sendo que parcela destes transferiram este
know-how para as escolas em que atuam (ORNSTEIN, 2004 a: 96).

2.2.4 Alguns mtodos e experincias de avaliao habitacional com
nfase no comportamento

Desde as primeiras experincias de pesquisa na rea da APO, quando
da influncia de Preiser em 1984, seu mtodo foi adaptado a realidade nacional
e apresentava caractersticas muito mais tcnicas e funcionais do que
comportamentais (behaviorism). Segundo Ornstein, 1992, naquele momento
acreditava-se que o enfoque mais necessrio para os problemas brasileiros
deveria ser dado aos aspectos tcnico-construtivos, econmicos e funcionais
relativos ao espao e ao conforto dos ambientes. J no final de dcada de 1990
esta situao havia sido alterada, passando a maioria das pesquisas em curso a
abranger fatores comportamentais ou psicolgicos.
Uma espcie de entidade na qual uma certa quantidade de
comportamentos ocorre e se repete em um dado ambiente foi definida por Roger
Barker, apud, Ornstein, 1996, como o behavior setting (cenrio
comportamental). Posteriormente grandes contribuies no campo das
relaes ambiente-comportamento tem sido dadas, destacando-se o trabalho de
Bechtel, Marans e Michelson, 1987, sobre o mapeamento do comportamento
dos usurios a fim de fornecer informaes teis aos projetistas. Nas pesquisas
com nfase comportamental so avaliados os aspectos: satisfao, segurana,
conforto, privacidade, interao social, personalizao do local de trabalho, crime
e vandalismo, imagem e segurana, status, espao pessoal, territrio, densidade
ocupacional, identidade cultural, condio ambiental, controle de disperso ou
atrao de pessoas e outros (ORNSTEIN, 1996: 36-7).

201
Segundo Ornstein; Bruna e Romro, 1995, o planejador e o arquiteto
conhecem muito pouco do comportamento do homem, para quem criam
cidades. Neste sentido se faz relevante o estudo, atravs da observao e
registro, de como o usurio percebe o ambiente, seus significados sociais ou
psicolgicos. Saarinen, 1986, nos indica que os padres de comportamento
devem ser mapeados, considerando que cada indivduo apresenta como eixo
central sua moradia e um conjunto de locais, das quais faz uso cotidiano, com os
quais tem familiaridade, informaes. Indica tambm sobre a relevncia do
estudo das ligaes entre cenrios de comportamento que determinam os fluxos
de pessoas, mercadorias e informaes da cidade contempornea. A
compreenso e a qualidade destas ligaes determinam a prpria qualidade de
vida.
A relevncia de se aplicar sistematicamente APOs e APPs a fim de se
conhecer mais profundamente sobre o comportamento humano pode ser
garantida pela afirmao de Saarinen, 1986 apud Ornstein, Bruna e Romero,
1995 (...) todo projeto um experimento e, portanto, necessita ser aferido. O
conhecimento das RACs permite avaliar os padres existentes, reformul-los e
propor novos projetos, relacionando inmeras variveis oriundas dos aspectos
tcnicos e do conforto psicolgico.
Segundo Ornstein; Bruna e Romro, 1995, de uma forma geral, na
Europa, as pesquisas de RACs seguiram e seguem duas linhas tericas: uma
linha terica influenciada pelo pensamento gestaltista na qual o
comportamento uma funo interativa entre o sujeito e o ambiente em que est
inserido -, e o cognitivismo, ou cognio ambiental, - sustenta que o ambiente
determina o comportamento, e tambm parte deste mesmo comportamento,
no havendo portanto, nenhuma condio de se conhecer o comportamento
humano, sem se considerar o ambiente inserido, o ambiente cultura e o prprio
homem (ORNSTEIN; BRUNA e ROMRO, 1995: 50).
Para desenvolver pesquisas avaliativas com enfoque comportamental
inicialmente preciso ter amplo e aprofundado conhecimento sobre a questo
em foco, ou do objeto de pesquisa. Isto requer uma equipe inter e multidisciplinar
que permita um intercmbio de rara qualidade gerando uma atividade terico-
reflexiva de um lado, e contato estreito com a realidade de outro, para isto se faz
importante a participao de vrios e diversos nveis de conhecimento na equipe
de trabalho.
A relao biunvoca entre ambiente e comportamento est diretamente
ligada questo da qualidade ambiental. Segundo Okamoto, 2002 o objetivo da

202
arquitetura no se restringe exclusivamente construo de abrigo para as
necessidades bsicas e utilitrias do homem, mas sim para atender s suas
aspiraes. (...) Deveriam arquitetos desenvolver o desejo de atender
permanente necessidade de uma interao afetiva do homem com o meio
ambiente, favorecendo seu crescimento pessoal, a harmonia do relacionamento
social e, acima de tudo, aumentando a qualidade de vida (Okamoto, 2002: 11).
Lay e Reis, 1993 e 2005, indicam para a necessidade de identificao e
conceituao do potencial de responsividade ambiental no caso de
avaliaes de desempenho que consideram o comportamento dos usurios
como critrio em espaos habitacionais. Definido como (...) o potencial que o
ambiente construdo possui para responder simblica e funcionalmente s
necessidades dos usurios. Este potencial limitado por condies e relaes
espaciais determinadas pelo layout das habitaes, estabelecendo variaes
que limitam o grau de adequao ambiental e influenciam a maneira como os
espaos externos s edificaes so percebidos, avaliados e usados pelos seus
residentes. Conclui-se que as manifestaes comportamentais dos usurios em
espaos externos expressam a maneira como certos atributos ambientais so
percebidos e avaliados por eles e refletem as congruncias e/ou incongruncias
existentes entre as previses feitas pelos arquitetos (projetos) e os resultados da
proposta espacial (ambiente construdo).

2.2.4.1 Principais mtodos e tcnicas de APO com nfase no
comportamento

Segundo Lay e Reis, 1993 e 2005, para a operacionalizao do conceito
comportamento, apesar da mensurao do nvel geral de satisfao ambiental
ser uma condio necessria para avaliar o desempenho de unidades
habitacionais, faz-se necessrio tambm uma avaliao das atitudes dos
usurios em relao aos componentes ambientais especficos e da identificao
de como o seu comportamento influenciado pela sua percepo da presena,
ausncia ou grau de responsividade desses componentes.
Com o objetivo de aferir de forma eficiente o objeto habitacional a
pesquisa apoiou-se no modelo conceitual baseado por Bandura, 1974, e de
Marans & Rodgers, 1975, onde so exploradas as interrelaes existentes entre
comportamento e qualidades ambientais percebidas pelos moradores.

203
Entretanto, para o modelo final proposto para a avaliao, enfatizou-se o
processo interativo e dinmico da avaliao comportamental. Acrescentou-se
aferio do grau de satisfao a adoo do comportamento manifesto pelos
indivduos como principal indicador de desempenho (LAY e REIS, 2005).
Segundo os autores citados acima, mede-se a intensidade com que lay-
outs respondem, ou no, aos requisitos bsicos dos residentes (grau de
responsividade). A avaliao se deu principalmente a partir da seleo preliminar
dos fatores de desenho que foram agrupados segundo trs atributos ambientais,
adotados como indicadores do potencial de responsividade ambiental: (i) grau de
flexibilidade, (ii) legibilidade do layout, (iii) aparncia visual. Foram feitos os
levantamentos de campo e as informaes foram obtidas atravs de mapas
comportamentais - observaes de recorrncias comportamentais e traos
fsicos deixados pelos residentes nos espaos abertos -, leituras de projetos
originais comparaes de levantamentos fsicos dos espaos externos -,
questionrios com perguntas mltipla escolha de acordo com a Escala de
Atitude Likert e entrevistas.
Ainda sobre as pesquisas comportamentais pode-se mencionar o
trabalho de Sommer e Sommer, 1997, os quais estabelecem um guia prtico da
pesquisa comportamental, onde expem ferramentas e tcnicas para a
implementao de pesquisas nesta rea. O guia abrange desde consideraes
sobre a tica na pesquisa comportamental at ferramentas mais especficas na
avaliao do comportamento como os mapas comportamentais. O livro inclui
ainda tcnicas de simulaes, de elaborao dos diversos tipos de entrevistas e
questionrios, escalas de avaliao e observaes sobre anlise dos dados
coletados. Em uma outra parte, os autores fazem uma exposio sobre os
diferentes tipos de abordagens estatsticas tais como os da estatstica descritiva
e inferente, ambas dispostas com bastantes mincias.
Mtodos qualitativos. (i) Entrevistas no estruturadas. So entrevistas
nas quais o entrevistado no segue um roteiro rgido, permitindo assim, maior
aprofundamento das questes. Tem como principal objetivo explorar todas as
alternativas para colher informaes, definir reas de importncia que podem
no ter sido pensadas anteriormente, e permitem ao respondente conduzi-la a
aspectos mais amplos (SOMMER e SOMMER, 1997: 108).
(ii) Grupos focais. Grupo focal um tipo de entrevista elaborada para
explorar um grupo especfico de pessoas tais quais adolescentes, idosos ou
policiais. Buscam captar idias e sentimentos destinados a clarear o significado
de imagens, palavras ou produtos e destacar pontos de consenso ou desacordo.

204
Grupos focais podem produzir discusses estimulantes que revelam percepes
que podem ter passado despercebidas na aquisio de dados. Segundo os
autores, so mais eficientes do que as entrevistas individuais, entretanto, os
autores sugerem que os resultados podem ser alterados em funo de presses
sociais ou aspectos da personalidade dos entrevistados. Um exemplo quando
um dos entrevistados se sente intimidado em dar uma opinio que contrarie a
maioria.
(ii) Observaes comportamental e ambiental. Consiste em observar
sistematicamente as pessoas em seus ambientes: individuais, pares, pequenos
e grandes grupos com o intuito de observar como as atividades humanas se
relacionam com o espao (Zeisel, 2006). O autor seleciona quatro tipos de
observao: a) Observao emptica, que busca entender nuances do
sentimento dos observados em um determinado momento, tcnica semelhante a
que usou Jane Jacobs na observao comportamental que motivou seu livro
(Death and Life of Great American Cities de 1961). B) Direta busca detalhes
comportamentais complementares s entrevistas. Por exemplo, sabe-se que os
entrevistados tm dificuldades em admitir em uma entrevista que transgridem
certas regras, tais como fumar em lugar proibido ou violar regras de trnsito. Em
uma observao direta, estes aspectos ficam claros. C) Dinmica que observa
as pessoas em ao, o que se pode ver mudar, atividades afetando outras
atividades, como na complexa cadeia de eventos que ocorre na sala de
emergncia de um hospital com a chegada da ambulncia. D) Varivel intrusiva
avalia a distncia e a intromisso do observador. Segundo Zeisel, 2006, o
observador precisa encontrar um consenso. Se ficar distante da cena, pode
perder detalhes importantes, se por outro lado se aproximar demais pode
constranger o observado, alterando seu comportamento natural. Uma sugesto
do autor que o observador se incorpore ao ambiente, por exemplo, se estiver
observando um hospital pode se passar por um paciente.
No campo internacional nota-se um desenvolvimento bastante intenso,
amplo e sistematizado das pesquisas envolvendo processo de avaliao em
habitao. Dentre eles podem-se citar as conferncias internacionais
organizadas pela IAPS, ENHR (European Network of Housing Research) e KTH
(Royal Institute of Technology). Na conferncia de Estocolmo em 2003, intitulada
Methodologies in Housing Research foram discutidos e levantados os
contedos de pesquisas em curso em dez pases diferentes. O objetivo desta
reunio foi o desenvolvimento de um senso comum em relao aos mtodos

205
para pesquisa emprica sobre qualidade, significado e outros aspectos das
experincias pessoais envolvidas na habitao.
Destacam-se pesquisas relativas metodologia de avaliao, que parte
do entendimento da qualidade ambiental atravs dos estudos de qualidade de
vida, buscando seu significado e sua mensurao. Tais pesquisas partem de
experincias holsticas, maneira diferente de abordar a qualidade de vida muitas
vezes mensurada nos padres de expectativa de vida, ndices de criminalidade e
de renda (Campbell, Converse and Rodgers, 1976 apud Marans, 2003).
Tambm foram discutidas metodologias de avaliao de projetos de habitao
baseadas na comparao por pares, nas quais se buscou diferir das pesquisas
tradicionais atravs de uma comparao entre projetos de natureza tipolgica
semelhantes, a fim de extrair destes casos problemas e solues parecidos que
podem ser direcionados a outros pares de projetos se comparados entre eles.
(Lans e Jonge, 2003).
Consideraes sobre o mtodo da observao participativa, definido por
Atkinson e Hammersley, 1998 apud Vestbro, 2003, tambm foram realizadas.
Nelas o pesquisador trabalha ao mesmo tempo com a observao, alm de
desempenhar um papel na cena estudada. Este mtodo por ser descrito como
nico e apropriado para o estudo de quase todos os aspectos da existncia
humano entretanto, mais adequado para o estudo de vida diria e quando as
vises internas so muito diferentes das vises externas. O papel do observador
participativo pode variar desde uma pequena mais completa participao. O
autor recomenda ainda que este mtodo deve ser aplicado quando o universo
analisado for diverso daquele vivido pelo pesquisador.
H tambm um outro desenvolvimento de pesquisas relacionando a
atividade humana e os espaos. Trata-se do Space Syntax Analyses, que vem
sendo desenvolvido desde os anos de 1980 pela Bartlett of Scholl of Architecture
- UCL (University College London). As anlises baseadas em space syntax so
teorias e mtodos para entender e trabalhar com arquitetura e configurao
espacial. Pode ser utilizado tanto para as cincias do urbanismo quanto para a
das edificaes. De acordo com Grnlund, 2005, Space Syntax uma
contribuio teoria analtica da arquitetura a qual diz respeito combinao de
espaos, espao enquanto rede e espao enquanto campo visual. Em relao
ao mtodo, consiste em um conjunto de tcnicas para a anlise de todo o tipo de
configurao espacial, especialmente quando se considera que este um
aspecto significativo das relaes humanas. Um dos pioneiros no
desenvolvimento desta metodologia foi Hillier que a considerava uma ferramenta

206
para ajudar os arquitetos a simular provveis efeitos de seus projetos (HILLIER e
HANSON, 1984; HILLIER, 1996; HANSON, 1998). Esta metodologia se completa
com o desenvolvimento de softwares que auxiliam na percepo e interpretao
dos espaos. A metodologia adotada, que pode inclusive contar com tcnicas
freqentemente utilizadas na APO - como os questionrios, consiste na
verificao do uso dos diversos espaos urbanos ou habitacionais para a
composio de mapas sintticos os quais explicitam graficamente as relaes
entre o usurio e os espaos.
A metodologia da space syntax
32
vem sendo sistematicamente
pesquisada por um laboratrio ligado UCL e tem promovido bianualmente
simpsios para discusso do tema e experincias desenvolvidas no mundo todo.
Pesquisas sobre a utilizao de outras ferramentas digitais (Batty, 2005, Ratti,
2005) foram realizadas alm de pesquisas que, abordam os efeitos do
comportamento espacial e dos atributos do layout sobre a percepo psico-
social (Zimring, et al., 2005). Tambm foram tratadas questes relativas ao
estudo dos espaos interiores dos apartamentos que se utilizam da metodologia
de space syntax para fazer anlises comparativas das alteraes ao longo do
tempo (Manum, 2005).
No Brasil, destacam-se, entre outros, no campo da arquitetura e
urbanismo, algumas pesquisas que se utilizam da metodologia de space syntax
como uma ferramenta de avaliao de desempenho do ambiente construdo.
Lay; et al., 2005, da UFRGS, tratam da percepo de segurana e conexes
visuais, comportamento de crianas e adolescentes em espaos abertos. Cunha
e Trigueiro, 2005, da UFRGN, que trabalha os modelos de projetos de
apartamentos no Rio de Janeiro cruzando dados relativos aos estudos das
tipologias com anlises de space syntax. Holanda e Frana, 2005, da
Universidade de Braslia fazem uma anlise comparativa de 27 residncias de
classe mdia localizadas em Braslia relacionando suas informaes histricas
aplicao de anlises de space syntax. Relevantes pesquisas sobre abordagem
sinttica so desenvolvidas por Heitor
33
, 2001, do Instituo Superior Tcnico de
Lisboa (PT), especialmente nas reas de habitaes sociais e de escolas. Alm
de vrias questes relativas aos espaos pblicos, as pesquisas tratam das
razes pelas qual o padro espacial dos conjuntos urbanos de habitao social
pode contribuir para tornar o espao construdo vulnervel a aes de
negligncia e a comportamentos transgressivos por parte da populao. Partindo

32
www.spacesyntax.org / www.spacesyntax.net
33
Ver maiores informaes sobre a autora em www.civil.ist.utl.pt/~teresa/

207
do princpio de que a gnese destes problemas reside, em parte, nas
caractersticas morfolgicas e configuracionais do espao, alguns dos seus
atributos fsicos so confrontados com padres de comportamento.

2.2.5 Caminhos futuros da avaliao da qualidade habitacional

Em relao aos caminhos futuros da avaliao da qualidade habitacional,
algumas tendncias de trabalho so indicadas por Coelho, 2002, o qual busca
aprofundar e conciliar qualidade arquitetnica e satisfao residencial,
prosseguindo o objetivo de criar espao urbano habitado e vivo. O autor amplia a
discusso na medida em que aponta algumas tendncias de trabalho
consideradas por ele mais adequadas: (i) constituio de fortes e motivadoras
vizinhanas residenciais cada aspecto do planejamento do detalhamento do
local, acrescenta uma dimenso vital vivncia e contribui para o sucesso ou
fracasso na criao de um local de comunidade. (ii) Melhoria das ferramentas
de avaliao ps-ocupao, principalmente as ligadas capacidade de
observao tudo comea pelo olhar, por uma observao sistemtica e
exaustiva de todos os aspectos positivos e negativos e de seus registros. (iii)
Aprofundamento da multidisciplinaridade Proposio de plataformas de
conciliao e participao entre todas as disciplinas ligadas ao habitar. (iv)
Privilegiar um aprofundamento disciplinar na rea do habitar manter um
equilbrio entre a valorizao do patrimnio urbano - coletivo e o espao
privado habitao. (v) Dinamizao e enquadramento da concepo
arquitetnico atravs de um dilogo tcnico com o projetista, os regulamentos
e normas, no bastam, necessrio criar mecanismos afinados e flexveis para
enquadramento e anlise de projetos. (vi) Desejvel pequena dimenso das
intervenes habitacionais buscar a mesma qualidade de equipamentos
isolados em grandes conjuntos urbanos a fim de ter o mnimo que seja de
qualidade residencial. (vii) Aprender a fazer, numa escala maior aquilo que j
se sabe fazer no edifcio residencial trata-se de fazer, quando estritamente
necessrio, uma escala maior, com base um urbanismo de pormenor bem
humanizado, com elementos unificados por um espao pblico culturalmente
enriquecedor, atraente, funcional, bem equipado e vivo.


208
2.3 Estado geral da Avaliao da Qualidade Habitacional no
Mercado Imobilirio

2.3.1 Pesquisas de Satisfao em habitaes: objetivos, significado,
relevncia, principais pesquisas e mtodos.

2.3.1.1 A questo da satisfao residencial

Se de um lado observa-se certa inadequao entre o desenho idealizado
pelos arquitetos e a real necessidade do usurio quando o profissional impe
quase como uma vontade divina espaos cuja qualidade do desenho
associada a uma discutvel qualidade vivencial, de outro lado, privilegia-se a
satisfao livre dos usurios e poder obter-se resultados problemticos assim
como se configura a pobre arquitetura urbana de tantos subrbios (COELHO,
2002). Segundo Coelho, o ideal a ponderao entre o desenho e a designvel
satisfao bruta a partir de boas prticas conseguidas pela Avaliao Ps-
Ocupao. O desenho dever ser arquitetonicamente bem qualificado,
integrando elementos dinamizadores da adeso formal dos habitantes e a
satisfao bruta dever ser estruturada por aspectos objetivos ligados ao
atendimento durante a ocupao, como boas condies de segurana, luz
natural, privacidade, funcionalidade. Neste sentido faz-se necessrio um
aprofundamento duplo e articulado da qualidade arquitetnica residencial e da
satisfao habitacional, ligada consolidao dos processos de Anlise a
Avaliao retrospectiva ou de Ps-Ocupao (COELHO, 2002).
A fim de examinar as relaes entre usurios e os vrios aspectos do
ambiente habitacional tem sido bastante utilizado o conceito satisfao
(Michelson, 1977; Francescato et al., 1979; Departament of the Environment,
1981). Segundo Lay e Reis, 1993, o conceito de satisfao pode determinar a
habitabilidade dos ambientes residenciais, considerando este conceito como um
indicador ou critrio de avaliao do ambiente residencial por parte do usurio.
Tal conceito tem sido tratado em pesquisas por meio da abordagem diferencial
entre ambiente atual e aspiraes, considerando que as pessoas percebem os
atributos destacados do seu ambiente fsico e os avaliam baseadas em certos
parmetros de comparao. A medida da satisfao conseguida pela
similaridade entre o ambiente real percebido e o ambiente aspirado. Neste

209
sentido devem ser compreendidas as caractersticas objetivas (fsicas) do
ambiente residencial fatores contextuais e as caractersticas pessoais dos
usurios (classe social, estgio do ciclo de vida) fatores composicionais -,
que influenciam suas percepes e avaliaes. Estes dois fatores so
preponderantes na determinao da satisfao do usurio para com seu
ambiente residencial (GLASTER, 1997, apud LAY e REIS, 1993). Entre os
estudos est a perspectiva da diferena entre ambiente aspirado e ambiente
atual, na qual fornecida a medida da satisfao.
Segundo Galster, 1997, os indivduos constroem cognitivamente uma
condio de referncia para cada particular atributo da moradia, na qual sua
quantidade e qualidade dependero das necessidades e desejos individuais.
Neste sentido existem duas alternativas no caso da existncia de um diferencial
percebido entre duas situaes: (i) diminuir tal incronguncia a partir de uma
adaptao das necessidades, alterando as aspiraes pessoais ou ainda
redefinindo sua auto-avaliao do ambiente residencial presente ou, (ii) quando
no possvel adaptar o contexto residencial atual, tais indivduos mudam-se de
moradia. Esta probabilidade pode diferir entre moradores de diversos contextos
e a as condies de renda ou limitaes fsicas dos moradores ou da prpria
estrutura residencial que pode alterar as caractersticas residenciais.
Vrios estudos abordam a questo da satisfao residencial relacionada
com outros temas. Oliveira e Heineck, 1998, indicam brevemente alguns destes
estudos: Francescatao et al., 1979; Michelson, 1977 utilizaram o conceito da
satisfao como critrio pra examinar a relao entre usurios e inmeros
aspectos do ambiente construdo; Galster, 1987 relaciona o conceito de
satisfao com a similitude entre o ambiente real percebido e o aspirado; Mogey
e Morris, 1960 apud Soen, 1979 - definiram satisfao como uma varivel
dependente de um sistema de crenas e opinies que os usurios possuem em
relao a sua moradia; Riemer, 1945 apud Soen, 1979 - relaciona satisfao
com o valor do imvel no mercado imobilirio; Rossi, 1955 apud Soen, 1979;
Zehner, 1971 concluram que a satisfao fortemente influenciada pelas
caractersticas da vizinhana e proximidade de parentes e amigos; Chapin apud
Soen, 1979 apontou a disponibilidade de espao para diferentes usos como
determinantes da satisfao; Western et al., 1974 a satisfao residencial
depende de vrios aspectos tais como facilidades de limpeza, alimentao e
higiene, ventilao do ambiente, vizinhana, transporte e segurana.
Outro estudo relativo satisfao foi desenvolvido por Marans, Rodgers e
Spreckelmeyer apud Francescato et al.

, 1989, o qual se baseia na hiptese de

210
que o comportamento diretamente afetado por percepes e avaliao de
atributos objetivos do ambiente e pela satisfao ambiental. Francescato et al.
sugere um alto grau de interao entre variveis ambientais fsicas, sociais,
organizacionais e outras variveis externas tais como caractersticas
demogrficas idade, renda, educao e pessoais personalidade, status,
estilo de vida. Disparidade relativa satisfao pode existir em ambientes com a
mesma condio ambiental, porm com variaes dos moradores como a idade,
sexo, renda, educao, personalidade e status.
Sobre a satisfao do cliente destaca-se a implementao da NBR ISO
10002: 2005 Gesto da Qualidade Satisfao do Cliente Diretrizes para o
Tratamento de Reclamaes em Organizaes. Em consonncia norma ISO
9001:2000, o processo do cliente deve ser mapeado, monitorado e importante
ouvir o cliente, conhecer suas necessidades e expectativas. A norma ainda
prev a utilizao do feedback do cliente como principal forma de melhorar a
prestao de servios. A norma baseia-se no ndice de reclamaes do IPT
atravs do SAC Sistema de Atendimento ao Cliente. Segundo Crespo, 2005,
esta norma fornece orientao para o projeto e a implementao de um
processo eficaz e eficiente de tratamento de reclamaes para todos os tipos de
atividades comerciais e no comerciais, incluindo aquelas relacionadas ao
comrcio eletrnico. Os principais conceitos oriundos da ISO 10002 so: (i) o
aumento da satisfao do cliente parte da criao de um ambiente aberto, com
foco no cliente, propcio para resolver qualquer reclamao recebida e que
possa aprimorar a habilidade da organizao em melhorar os servios e o
atendimento ao cliente; (ii) envolvimento e comprometimento da alta direo
atravs da adequada aquisio e disponibilidade de recursos; (iii)
disponibilizao aos reclamantes de um processo de tratamento de reclamaes
acessvel, efetivo e de fcil uso; (iv) identificao e direcionamento das
necessidades e expectativas dos reclamantes; (v) anlise e avaliao de
reclamaes, para melhorar o servio e a qualidade de atendimento ao cliente,
(vi) auditoria do processo de tratamento de reclamaes; (vii) anlise crtica da
eficincia e eficcia do processo de tratamento de reclamaes (CRESPO,
2005).


211
2.3.1.2 Avaliando a satisfao dos clientes

O conceito de satisfao como critrio de avaliao da habitao,
segundo Lay e Reis, 1993, pode ser utilizado de duas maneiras: (i) na
determinao do nvel de satisfao com um aspecto de desenho da unidade
tem por objetivo avaliar o desempenho de tal aspecto do ponto de vista do
usurio, e (ii) na determinao da correlao existente entre o nvel de satisfao
com um aspecto de desenho da habitao e o seu nvel de satisfao com a
unidade habitacional - tem por objetivo indicar o grau de importncia que o
referido aspecto tem para a satisfao do morador com a sua habitao.
Conforme Oliveira e Heineck as funes que determinam a qualidade do
produto final da construo nascem da perfeita identificao das necessidades
do cliente finalizando com o uso/operao e manuteno do produto. A
qualidade da habitao no se restringe anlise dos processos tcnicos, uma
vez que a satisfao das exigncias tcnicas de qualidade no implica na
satisfao das necessidades do consumidor

(OLIVEIRA e HEINECK, 1998:
747).
Segundo a NBR 9000, ABNT, 1990, o conceito moderno de qualidade
est fortemente relacionado adequao ao uso ou satisfao total dos clientes
externos e internos do processo de produo, tendo como foco o cliente externo,
o usurio final do bem produzido. Neste sentido a satisfao do cliente definida
por Juran, 1991, como o resultado alcanado quando as caractersticas do
produto correspondem s necessidades do cliente, sendo geralmente sinnimo
de satisfao com o produto (BOEKEME, JOBIM e FORMOSO, 1995).
A partir desta definio, no ano de 1993, foram iniciados no
NORIE/UFRGS
34
trabalhos de pesquisas cujo objetivo era definir e levantar um
conjunto de indicadores de qualidade e produtividade para a construo civil.
Incluiu-se s noes bsicas avaliativas o ndice de satisfao do cliente, ps-
ocupao, que tinha por objetivo avaliar o grau de satisfao do cliente com
relao ao desempenho do imvel e ao atendimento da empresa. Obtido atravs
de um questionrio simples de aplicao fcil e com custos baixos o mtodo
avaliava a visibilidade da edificao em estudo, apontando pontos fortes e fracos
da empresa. A partir destes dados coletados, foi possvel contribuir para

34
NORIE/UFRGS - O Ncleo Orientado para a Inovao na Edificao (NORIE) constitui-se em um ncleo de
pesquisa na rea de construo civil, vinculado ao Programa de Ps-graduao em Engenharia Civil e ao
Departamento de Engenharia Civil da Escola de Engenharia da Universidade Federal do Rio Grande do Sul
(UFRGS), localizada em Porto Alegre - RS.

212
minimizar problemas detectados no ambiente construdo e no atendimento
prestado pelas empresas construtoras, realimentando o ciclo do processo
atravs de aes que visem correo de falhas de planejamento, projeto,
especificao de materiais e execuo de obras, alm do relacionamento
empresa-cliente
35
. Importante ressaltar que o questionrio proposto (anlise de
visibilidade) analisa apenas o aspecto comportamental de desempenho das
edificaes, desconsiderando seu aspecto fsico, e, portanto no pode ser
caracterizado como uma ferramenta para a realizao de APOs completas. Sua
validade expressa na medida em que as empresas tm necessidade de avaliar
o grau de satisfao de seus clientes de maneira rpida e disponibilizando para
tal baixo custo, alm de estimular a investigaes mais profundas e especficas.
Na construo civil as primeiras pesquisas relativas satisfao dos
clientes surgiram paralelamente implantao dos programas de qualidade
nas empresas construtoras e incorporadoras no incio da dcada de 1990.
Desde ento este tipo de avaliao do cliente ps compra tem sido alvo de
estudos de alguns pesquisadores, entretanto Jobim, 2003, alerta para a
heterogeneidade das definies e dos modos de aferio dos nveis de
satisfao do cliente existente no campo das pesquisas na construo civil. Este
problema deve-se, principalmente, ao fato de no Brasil existirem carncias na
homogeneidade e sistematizao do controle de qualidade pelo qual deveria
passar a edificao em suas partes e no seu todo, gerando dificuldades no
estabelecimento de parmetros confiveis que possam atuar como padres
referenciais do desempenho mnimo aceitvel das edificaes. Alm de haver,
no pas, poucas pesquisas a propsito dos nveis de satisfao dos moradores,
j que a grande maioria dos estudos de APO no Brasil se restringe ao estudo
ambiente-comportamento e no satisfao no sentido mais amplo. No campo
internacional esta diviso entre APO e avaliao da satisfao do cliente
tambm existe (JOBIM, 2003).
Alguns autores constatam esta diviso na medida em que apontam que
na construo civil brasileira h um enfoque demasiadamente voltado s
caractersticas intrnsecas do produto, dissociando estas caractersticas que
determinam o desempenho ao longo da vida til das necessidades geradoras
das exigncias de desempenho, decorrentes do comportamento do cliente
perante o bem em questo (SILVA, 1996 apud JOBIM, 2003). Dutka, 1994,

35
BOEKEME, A. M.; JOBIM, M. S. S.; FORMOSO, C. T. Indicador de qualidade: nvel de satisfao do usurio.
Rio de Janeiro, RJ. 1995. 7p. ENCONTRO NACIONAL DE TECNOLOGIA DO AMBIENTE CONSTRUDO, Rio
de Janeiro, 1995. Artigo tcnico.

213
observa que as exigncias, necessidades e expectativas dos clientes so
formalizadas em um conjunto de atributos de desempenho e as pesquisas,
geralmente revelam no apenas o grau de satisfao dos clientes, mas suas
causas, que precisam ser devidamente estudadas, discutidas e utilizadas como
ferramentas para a melhoria contnua da edificao e suas partes. J Freitas,
2001, questiona at que ponto os resultados das pesquisas de APO
residenciais/procura de um novo imvel tm sido utilizados para retroalimentar o
sistema de qualidade das empresas para fornecer subsdios a novos projetos,
para avaliar projetos, materiais, componentes e sistemas construtivos, alm de
motivar a discusso sobre o desempenho das edificaes.

2.3.1.3 Principais mtodos e tcnicas de avaliao de satisfao

Do ponto de vista metodolgico para a avaliao do conceito de
satisfao faz-se necessrio a utilizao de mtodos de natureza estatstica e de
outras dimenses avaliativas, no sustentada pela certeza estatstica, alm da
correlao entre os nveis de satisfao. Sabe-se que a (...) natureza estatstica
no determina uma relao de causa e efeito entre duas variveis, mas somente
a existncia e a intensidade de uma relao, que pode ser casual, e que
certamente no mostra o seu sentido. (...) A lgica das relaes existentes no
campo pragmtico nos permite inferir uma relao de causa e efeito, mas no
sustentada pela certeza estatstica (LAY e REIS, 1993: 910). Esta
complementao sugerida pela autora pode ser conseguida a partir da insero
na avaliao dos conceitos de importncia que seve para indicar aqueles
aspectos que se sobressaem na sua ao sobre a satisfao do usurio com a
habitao e prioridade que indica de uma forma bastante clara e direta a
hierarquia dos fatores quanto aos efeitos sobre a satisfao do usurio. Embora
exista a necessidade de agregar outros conceitos ao da satisfao para um
melhor desempenho da avaliao, este conceito particularmente essencial em
relao habitao, porque o seu sucesso ou fracasso est fortemente
vinculado s reaes emotivas dos seus usurios.
Os procedimentos metodolgicos bsicos para a avaliao da satisfao
de ambientes residenciais so apontados por Lay e Reis, 1993. (i) Questionrio
procedimento comum para a coleta de informao sobre o grau de satisfao
devido sua adequao para coletar uma quantidade significativa de dados, que

214
podem ser comparados e analisados estatisticamente, fornecendo resultados
que tendem a refletir, com segurana, as relaes existentes s variveis
analisadas. As escalas de medio vo desde as escalas bipolares (bom ruim)
at escalas com sete pontos. (ii) Perguntas abertas podem indicar algum fator
novo no mencionado na literatura por meio de indicadores julgados relevantes.
Estes formavam um conjunto de 32 fatores associados aspectos tais como as
caractersticas das peas na habitao, privacidade, possibilidade de fazer
alteraes, existncia de jardim/pteo, aparncia, etc. (iii) Entrevistas perdem
em generalizao mas ganham em profundidade, realizadas atravs de um guia
preparado com o objetivo de cobrir determinados pontos de interesse com maior
detalhe. As observaes expeditas objetivaram detectar determinados aspectos
fsicos das habitaes tais como alteraes feitas pelos prprios moradores no
projeto original e nveis de personalizao. Ainda segundo Lay e Reis, 2005,
embora inmeros trabalhos, principalmente nos EUA, abordem o conceito de
satisfao (varivel ordinal) de acordo com os mtodos da estatstica
paramtrica, a literatura especializada indica que dados ordinais devem ser
tratados pelos mtodos da estatstica no paramtrica.

2.3.1.4 Avaliaes de satisfao para o mercado imobilirio pesquisa de
marketing

Tendo o conhecimento que no planejamento de empreendimentos
imobilirio, a identificao do mercado que se pretende atingir e a definio das
caractersticas pertinentes ao produto na etapa de concepo, so fundamentais
para a definio das polticas e estratgias, a busca por informaes sobre os
nveis de satisfao dos clientes ps-ocupao tem caracterizado como uma das
prioridades nos sistemas de gesto das empresas (LICINI e JOBIM, 2001).
Entretanto os empresrios da construo civil desconhecem as necessidades
dos usurios de suas edificaes.
Licini e Jobim, 2001 e Houvila et al., 1997, identificam alguns dos
problemas associados diretamente ao desenvolvimento do produto na
construo civil, tais como: a) desconhecimento das reais necessidades dos
clientes; b) as necessidades no so devidamente documentadas; c) dificuldade
em selecionar as necessidades essenciais; d) falta planejamento do processo de
projeto do produto; e) o incorporador no questiona as solues geralmente

215
sugeridas pelo projetista de arquitetura e f) dificuldade de execuo do projeto
construtibilidade. Importante trabalho foi desenvolvido por Mouro; Barros Neto e
Santos, 2004, na qual utiliza a pesquisa de satisfao como forma de verificar a
discordncia entre os requisitos dos clientes e as especificaes dos projetistas.
No mercado imobilirio observa-se com mais freqncia pesquisas de
satisfao do usurio com base na literatura do Marketing, incluindo a teoria da
desconfirmao de expectativas compreende quatro conceitos fundamentais:
expectativas, desempenho, desconfirmao, satisfao e as relaes causais
entre qualidade e satisfao constituem uma das maiores discusses da
literatura sobre satisfao e comportamento de clientes (OLIVEIRA e HEINECK,
1999). De acordo com Oliveira e Heineck a satisfao constitui o maior produto
da atividade de marketing unindo os processos que culminam em compra e
consumo com fenmenos ps-compra tais como mudana de atitude,
comportamento de recompra e fidelidade marca (Churchill & Surprenant, 1982
apud Oliveira e Heineck, 1999). Este tipo de avaliao se difere das APOs por
levar em considerao tambm o processo de formao das expectativas, alm
da avaliao do desempenho percebido do produto, requisitos incorporados da
rea de marketing.

Vale ressaltar tambm que, segundo Meyer e Haddad, 2001, mais de um
tero da rea construda da cidade de So Paulo produzida por incorporadoras
residenciais nas quais consolidou-se o conceito de que o imvel uma
mercadoria
36
- (...) a expresso material de uma das formas bsicas de
relacionamento humano, a troca, sugerida com a diviso do trabalho, cujo
excedente permitiu e provocou o surgimento das cidades. A partir desta
considerao o projeto destes empreendimentos passa a considerar no s a
criao da utilidade da forma, mas tambm de tempo, posse e lugar (McCarthy,
1982 apud Meyer e Haddad, 2001).
Os tipos de pesquisas avaliativas utilizadas pelo mercado so,
freqentemente baseadas em atributos do marketing, relacionadas ao campo
mercadolgico das vendas. Rarssimos so os agentes do mercado imobilirio
que realizam APO de modo sistemtico, como mostrado em captulos anteriores,
a fim de medir a satisfao dos moradores com o produto que foi oferecido. De
acordo com Santos e

Ornstein, 2003, as empresas de comercializao que
realizam pesquisas, j que na maioria dos casos o alvo principal no o

36
Entre outros ver Harvey, 1980.

216
morador como usurio do espao projetado e construdo, mas sim o morador
como potencial comprador.
J Fernandez; Ilha e Oliveira, 2003, ressaltam que, geralmente, os
empreendimentos habitacionais multifamiliares so concebidos dentro de uma
perspectiva empresarial na qual o objetivo maior a realizao de lucros com a
venda das unidades. Nesta lgica os procedimentos mais comuns adotados pelo
mercado imobilirio so as anlises de mercado imobilirio e a
identificao/estudo da demanda e da oferta. Meyer e Haddad, 2001, tambm
realizam uma contribuio para o entendimento dos procedimentos, e seus
respectivos mtodos, adotados pelos incorporadores para a tomada de decises
de projeto de imveis residenciais que oferecem ao mercado. So eles: (i)
Anlise de Mercado Imobilirio (AMI) reconhecida como um corpo de
conhecimentos tericos e tcnicos recentes e em rpido desenvolvimento.
Dirigida prioritariamente para o estudo de viabilidade financeira do
empreendimento, esta anlise caracterizada por uma tcnica de controle de
risco, organizando a estrutura lgica para mover, a partir de informaes gerais
da rea, para projees do projeto especfico. Dividido em trs etapas: a) anlise
do ambiente de mercado, b) desagregao do produto por tipo de preo,
identificao dos segmentos de mercado de compra, identificao das
demandas das categorias do produto, c) mercadabilizar o projeto por meio de
identificao das diferenas do produto em relao ao concorrente. Fernandez,
Ilha e Oliveira, 2003, que classifica a AMI em: anlise da oferta concorrente,
anlise do ambiente e da demanda. Define ainda que na anlise da demanda,
que consiste em levantar informaes comportamentais, desejos e necessidades
dos consumidores a fim de determinar que tipo de produto h carncia no
mercado, h trs tipos de pesquisas: as de pr-ocupao, de ps-ocupao e os
dados demogrficos e macro econmicos. (ii) Anlise de Oportunidade de
Mercado em Marketing similar ao AMI, mas segmenta os consumidores ao
invs de desagregar o produto, j que o conceito do marketing est orientado
para o consumidor todas as decises da empresa procuram satisfazer s
necessidades e os desejos do consumidor (MEYER e HADDAD, 2001).

A pesquisa de mercado em marketing freqentemente utilizada no
gerenciamento da construo civil, sendo empregada em vrios momentos: no
projeto do edifcio, no levantamento de dados, na definio do programa de
necessidades, no estudo de viabilidade e na ps-venda. Habitualmente os
agentes do mercado atribuem erroneamente o nome APO a estas anlises

217
realizadas ps-venda nos empreendimentos, j que estas apresentam uma
verso reduzida e algumas vezes no sistematizada da APO clssica j
descrita em captulos anteriores. Frequentemente utilizada pelo setor imobilirio
a pesquisa de mercado ou pesquisa de marketing
37
, utilizada como meio
avaliativo da satisfao dos clientes. Importante fonte de informao e
investigao a pesquisa de mercado pode fornecer subsdios para a idealizao
e produo de bens sensivelmente superiores em desempenho. Almeida, 2003,
indica que vrios so os usos da pesquisa de marketing, entretanto, alguns se
destacam como o caso da anlise do consumidor, da previso de
necessidades, da determinao do nvel de satisfao de consumidores, das
descobertas de oportunidades, da anlise da eficcia da estratgia e das tticas
de uma empresa, checagem dos objetivos entre outros tantos usos. Entretanto, o
que normalmente se v neste mercado de pesquisas de marketing so
levantamentos voltados para o potencial de compra dos consumidores e por
carncias apresentadas em certos setores do mercado habitacional. De forma
que o usurio final dos empreendimentos habitacionais, juntamente com suas
necessidades de moradia, suas possibilidades de aquisio, enfim seus sonhos,
raramente so levados em considerao (CRICO, 2002). Segundo Almeida,
2003, com o incremento das certificaes nas empresas, ISO e todos os outros
oriundos do PBQP (Programa Brasileiro de Qualidade e Produtividade), a
pesquisa de mercado tornou-se ainda mais forte como instrumento gerencial,
passando a ser destaque de gesto empresarial.

2.3.2 As diferentes abordagens do reconhecimento da qualidade no
mercado imobilirio paulistano e seus respectivos mtodos

A partir dos anos de 1980 e1990 concretizaram-se atitudes
pblicas e privadas de reconhecimento da qualidade de empreendimento e
empresas do setor da construo civil no Brasil. Processo iniciado pelos
sistemas de gesto e certificao da qualidade atravs da NBR ISO 9000,

37
Pesquisa de Marketing a funo que liga o consumidor, o cliente e o pblico ao marketing atravs da
informao informao usada para identificar e definir oportunidades e problemas de marketing, gerar, refinar
e avaliar a ao de marketing; monitorar o desempenho de marketing; e aperfeioar o entendimento de
marketing como um processo. Pesquisa de Marketing especifica a informao necessria destinada a estes
fins; projeta o mtodo para coletar informaes; gerencia e implementa o processo de coleta de dados; analisa
os resultados e comunica os achados e suas implicaes. (AMA American Marketing Association, 1988 apud
ALMEIDA, 2003).

218
normas e prmios sucederam-se no cenrio imobilirio brasileiro no propsito da
padronizao e valorizao de condutas relativas qualidade. Neste sentido,
diferenciadas abordagens so tratadas nas certificaes
38
, normas
39
e prmios
40
.
Os sistemas de gesto e certificao da qualidade foram introduzidos em
empresas construtoras na primeira metade de dcada de 1990, quando um
grupo de industriais fornecedores investiu na implementao de programas de
gesto da qualidade e obteve certificados de acordo com as normas NBR ISO
9001 e 9002 relativa a alguns processos de fabricao de materiais e
componentes de construo. Segundo Melhado, 2004, no segmento de
edificaes grupos de construtoras -, os primeiros trabalhos neste campo
ocorreram no final de 1993, quando a partir da, iniciou-se uma intensa busca por
esses programas. Tais procedimentos, que foram vistos como uma maneira de
obter maior competitividade derivaram as primeiras certificaes de acordo com
as normas da srie NBR ISO 9000.
Destes sistemas podemos citar: (i) QUALIHAB institudo pelo governo
do Estado de So Paulo em 1996 que permitiu CDHU, instituir o PSQ com o
objetivo de exigir a qualificao de seus fornecedores de acordo com a NBR ISO
9002:1994. (ii) PBQP-H institudo pelo Ministrio do Planejamento e
Oramento em 1998, utilizado pelo Caixa Econmica Federal a partir do ano de
2000 restringindo os financiamentos apenas para as empresas que
apresentavam a qualificao nesse programa (MELHADO, 2004).
No ano de 2000 houve uma nova verso da srie de normas NBR ISO
9000, que trouxe mudanas significativas em relao verso de 1994. Nesta
nova verso foi dado maior enfoque na melhoria contnua, abordagem por
processos e abordagem sistmica. Segundo Ohashi e Melhado, 2004, dentre as
principais mudanas, um item foi criado e refere-se medio e monitoramento
de clientes, produtos, processos e do prprio sistema de qualidade, de forma a
buscar a melhoria contnua de todo o sistema. Passou-se a considerar a
medio de desempenho como parte integrante do sistema de gesto da
qualidade. Apesar de muitas empresas possurem um sistema de gesto da

38
Certificao um conjunto de atividades desenvolvidas por um organismo independente, sem relao
comercial, com o objetivo de atestar publicamente, por escrito, que determinado produto ou processo est em
conformidade com os requisitos especificados. (LEUSIN, 2007: 65)
39
Normalizao uma atividade que estabelece, em relao a problemas existentes ou potenciais, prescries
destinadas utilizao comum e repetitiva, com vistas obteno do grau timo de ordem em um dado
contexto. Os objetivos da normalizao so: economia, comunicao, segurana, proteo do consumidor e
eliminao de barreiras tcnicas e comerciais. A necessidade das empresas comunicarem aos seus clientes e
ao mercado a adequao de seu sistema da qualidade normas de referncia originou a atividade de
certificao (LEUSIN, 2006)
40
Prmios Distino atribuda a determinada empresa ou empreendimento a partir de um julgamento
baseado em regras pr-estabelecidas. A confiabilidade dos prmios baixa, pois em muitos casos trata-se de
aes baseadas em marketing.

219
qualidade com certificao ISO 9001, ou outras certificaes, a grande maioria
delas tem dificuldades para garantirem sua efetiva atuao e benefcios e
continuidade.
Dificuldades foram constatadas em relao medio dos processos e
produtos: (i) dificuldade na coleta de dados e registro, (ii) resistncia de
engenheiros de obra devido burocracia e sobrecarga de trabalho, (iii) uso de
indicadores inadequados, (iv) falta de uma estruturao do sistema de
indicadores, (v) apenas um profissional que acaba por ter um acmulo de
tarefas, (vi) definio de quem coordena o sistema e se encarrega da
documentao, de visitas obra e de auditorias, alm de propor solues e
resolve problemas. Podese observar que, nas empresas construtoras e
incorporadoras certificadas, no se d a real importncia ao sistema de
indicadores, mesmo tendo conhecimento da relevncia da medio para um
sistema de gesto da qualidade (OHASHI e MELHADO, 2004).
Este fenmeno, relativamente recente, da busca por certificaes de
qualidade pelas empresas do mercado imobilirio tem despertado algumas
atitudes no sentido de ampliar as possibilidades de aquisio dos chamados
termos de qualidade. Instituies, sindicatos, empresas de pesquisa, empresas
de comunicao, entre outros, tm buscado discutir a questo da qualidade do
setor imobilirio atravs de diferentes canais.
Instituies como o SECOVI-SP
41
(Sindicato das Empresas de Compra,
Venda, Locao e Administrao de Imveis Residenciais e Comerciais de So
Paulo), aprovou o funcionamento do PROGRAMA QUALIFICAO
ESSENCIAL (PQE), visando fortalecer a tica e a responsabilidade social e
promover a melhoria da qualidade dos recursos humanos e das atividades
empresariais das categorias representadas. O PQE objetiva: a) Formar
empresas e profissionais do mercado imobilirio no Estado de So Paulo,
comprometidos com a tica e a responsabilidade no relacionamento com seus
clientes e concorrentes, dispostos a conquistar a qualificao essencial, por
meio de educao e treinamento continuados de seus recursos humanos e do
aperfeioamento de seus procedimentos. b) Estimular as empresas do mercado
imobilirio na busca da excelncia de gesto das suas organizaes, transmitir e

41
O Secovi-SP o maior sindicato do setor imobilirio da Amrica Latina. reconhecido como uma das mais
atuantes entidades representativas dos condomnios e da indstria imobiliria, a caminho de seus 60 anos de
atividades ininterruptas. Os segmentos que abriga integram o macrosetor da construo, que responde por
20% do PIB nacional e pela gerao de 9 milhes de empregos diretos e indiretos. (www.secovi-sp.com.br)

220
disseminar as informaes e conceitos relativos s melhores tcnicas e prticas
empresariais, outorgando periodicamente o Certificado Qualificao Essencial,
visando destac-las das demais empresas do universo do mercado. c)
Disseminar a valorizao qualitativa do capital humano e intelectual das
empresas, dotando-os de viso sistmica, qual seja: conscincia do seu papel
profissional no todo da organizao, das inter-relaes dos elementos que
compem a empresa, bem como da interao desta com o mundo externo
(SECOVI-SP, 2006)
42
.
Alm disto o SECOVI-SP desenvolveu em parceria com a NBS
Consulting Group
43
um conjunto de mtodos para avaliar a satisfao do cliente
de empreendimentos imobilirios em So Paulo. O projeto chamado APO, que
foi desenvolvido durante o final dos anos de 1990 e o incio de 2000, que tinha
por objetivo debater a importncia de reunir dados concretos para medir
resultados de incorporadoras e construtoras que seriam utilizados como um
retrato da evoluo do setor e como diretrizes para a busca da melhoria das
empresas e do atendimento s expectativas dos clientes. Somente empresas
associadas ao Secovi poderiam participar da avaliao com empreendimentos
que se enquadravam nos critrios propostos para a pesquisa. O conjunto de
mtodos utilizados utilizada para a avaliao baseia-se na aplicao de
questionrios que consideram a importncia de requisitos ligados ao
atendimento da construtora e/ou incorporadora e ao funcionamento, esttica e
custo do imvel. Participavam apenas proprietrios moradores do imvel que o
ocupavam num prazo de 6 a 18 meses, que foram divididos em trs categorias:
simples (amostragem de 20 por empreendimento), mdia (amostragem de 10
por empreendimento) e alta (amostragem de 05 por empreendimento), conforme
o valor do marcado dos mesmos e o preo por m. Os questionrios foram
aplicados por telefone que resultaram numa mdia ponderada. Certificados e
premiaes foram distribudos para as mdias mais altas e para os participantes.
O Mtodo foi aplicado em vrias empresas do setor imobilirio como: Tecnisa,
DP Engenharia e Empreendimentos imobilirios, RCN & Godoi Construtora,
Yazbek Desenvolvimento Imobilirio, entre outras.
Outro desenvolvimento do Secovi nesta linha a promoo do Prmio
Master Imobilirio, em parceria com a Fiabci/Brasil
44
(Federao Internacional
das Profisses Imobilirias). O correndo anualmente, o prmio visa, segundo

42
Dados extrados do site www.secovi.com.br
43
www.nbsgroup.net
44
www.faibcibrasil.com.br

221
seus organizadores, contemplar os melhores profissionais e as obras de maior
destaque em So Paulo, credenciando para disputar o prix dexellence a
maior premiao mundial do setor imobilirio. Procura reconhecer e valorizar os
profissionais e cases de destaque que estiveram conectados e em sintonia com
os avanos tecnolgicos. O concurso aberto para empreendedores ou pessoas
fsicas e jurdicas legalmente constitudas em qualquer parte do territrio
nacional. As categorias so divididas em empreendimentos imobilirios e
profissionais. No entanto, no esto explicitados a metodologia, os critrios e
tcnicas de avaliao.
O Jornal O Estado de S. Paulo em parceria com a EMBRAESP
45

(Empresa Brasileira de Estudos de Patrimnio) tem disposto o Prmio Top
Imobilirio, que um evento anual que premia os dez primeiros colocados nos
rankings: Incorporadoras, Vendedoras e Construtoras. Os rankings referem-se
Regio Metropolitana de So Paulo e incluem todos os lanamentos residenciais
(verticais e horizontais) e todas as unidades (tipo e cobertura) bem como todos
os lanamentos de prdios de escritrio. A pesquisa sobre lanamentos
imobilirios da EMBRAESP realizada de forma permanente durante todo o ano
e identifica os lanamentos de empreendimentos residenciais e comerciais
novos e/ou em construo, ostensivamente lanados para a venda no mercado
imobilirio da Regio Metropolitana de So Paulo. Por se tratar de uma pesquisa
baseada em ranking, ou seja, em nmero de unidades e metros quadrados de
construo, no h uma avaliao quanto qualidade dos empreendimentos.
O Jornal Folha de So Paulo instituiu o Prmio Folha de Qualidade
Imobiliria. O objetivo, segundo os organizadores, premiar a melhor empresa
de cada segmento (incorporao, construo e vendas) na categoria residenciais
verticais (prdios), lanados e entregue na Grande So Paulo (exceto imveis
lanados em forma de cooperativa). A metodologia, desenvolvida pelo Instituto
Datafolha, parte da definio da amostragem, da qual participam os seis
primeiros colocados nos seguimentos de incorporao, construo e vendas na
categoria residenciais verticais. O ranking composto por dados da Sehab
(Secretaria da Habitao do Municpio de So Paulo) e da Amaral Dvila
Engenharia de Avaliaes. Os usurios entrevistados so moradores
proprietrios que estejam morando a pelo menos seis meses nos apartamentos
(nmero mnimo exigido de 150 unidades por concorrente). A pesquisa, de

45
www.telembraesp.com.br

222
natureza quantitativa, realizada por meio de aplicao de questionrio
estruturado com abordagem pessoal e domiciliar dos entrevistados. A escolha
dos entrevistados feita atravs de levantamento estatstico com sorteio
aleatrio O nmero de entrevistas em cada empreendimento definido pelo
Datafolha segundo o peso de representatividade deste empreendimento na
amostra total da empresa. As entrevistas se constituem em pesquisas de
opinio, divididas em: (i) reas de abordagem, (ii) perfil do imvel, (iii) razes de
compra, (iv) informaes antes da compra, (v) avaliao do apartamento e do
edifcio, (vi) avaliao da incorporadora e construtora, (vii) avaliao da
vendedora, (viii) contrato. O prmio atribudo melhor avaliao de cada
segmento.
Em relao a estes prmios, destaca-se o Prmio INH
46
, em Portugal, o
qual se assenta na relao entre Centro de Pesquisa, Governo e Mercado
Imobilirio. Criado pelo INH (Instituto Nacional de Habitao de Portugal), tem
influenciado positivamente a qualidade geral da habitao social portuguesa
(COELHO, 2002). Todos os anos, o INH convida para se candidatar ao prmio,
os empreendimentos cujas obras e processos de financiamento foram
concludos no ano anterior. Iniciado em 1989, proporcionou, ao longo de 16
edies uma aproximao anual sistemtica entre promotores, projetistas e
construtores de cerca de 500 conjuntos habitacionais disseminados por todo o
pas e os membros dos respectivos jris de avaliao. Segundo Coelho, 2004, o
prmio tem como objetivo central abordar de forma integrada os aspectos de
qualidade da promoo, da qualidade arquitetnica e construtiva dos conjuntos
residenciais, tentando, tambm considerar a satisfao dos respectivos
moradores. Conta com uma metodologia sempre atualizada que acontece em
parceria com o LNEC
47
(Laboratrio Nacional de Engenharia Civil). Tem como
preocupao principal garantir nos empreendimentos analisados: (i) ligao
entre projeto, habitantes e promotores, (ii) Desenvolvimento de conjuntos
residenciais completos, arquitetonicamente qualificados e motivadores e (iii) a
sustentabilidade social e econmica, inicial e a longo prazo deste mesmos
conjuntos.
O INH convida todos os anos os agentes envolvidos com a HCC cujos
empreendimentos foram concludos naquele ano, a se candidatarem e a
Premiao ocorre no ano subseqente. No perodo 1989 a 2004 foram visitados

46
Ver COELHO, 2006 e http://infohabitar.blogspot.com/
47
O LNEC faz parte do Governo Federal portugus.

223
por jris com esta finalidade mais de 500 conjuntos habitacionais,
representando, conforme destaca Coelho, 2006, cerca de 30% da promoo
financiada em cada ano. Os premiados muitos deles passveis de leitura na
publicao em questo, a partir de fichas tcnicas contendo plantas, cortes, fotos
dos empreendimentos e detalhes podem ser apreciados nas publicaes
especficas realizadas anualmente pelo INH. Estas apreciaes comparativas e
de certo modo, competitivas, incluindo as anlises e os comentrios crticos dos
membros do jri, tm auxiliado no incremento dos atributos arquitetnicos e
urbansticos dos empreendimentos que se sucedem, voltados nova habitao
social portuguesa
48
.
Os parmetros de avaliao adotados no prmio INH, realizado
anualmente, cujo jri constitudo por especialistas arquitetos e engenheiros
no tema, so os estabelecidos nas Recomendaes Tcnicas (RTHS), e tem
como critrios: (i) Salvaguarda e valorizao da qualidade da paisagem global.
(ii) O modelo e a integrao urbanstica com a compreenso da aptido dos
espaos e dos valores naturais e culturais existentes. (iii) Imagem e organizao
arquitetnica. (iv) As tcnicas e a racionalidade construtiva, integrando valores
de caracterizao local e aplicando solues, tecnologias e materiais que
reduzam o consumo de energia. (vi) Compatibilizao das instalaes e
equipamentos. (vii) Integrao de equipamentos de exterior, de esporte e de
lazer, atendendo a todas as classes etrias. (viii) Apropriao pelos usurios
quer no interior, quer no exterior dos edifcios. Alm disso, deve ser ponderado o
desenvolvimento do empreendimento em termos de programao, prazos,
custos e estruturas de financiamento.
Segundo Coelho, 2006, considerando a multiplicidade desejavelmente
integrada de critrios, o Prmio torna-se motivo de intensa discusso, entre as
diversas formaes que integram o Jri, discusso centrada num equilbrio de
diversos fatores, a saber: a satisfao dos habitantes; uma arquitetura
enriquecedora do patrimnio urbano, paisagstico e ambiental; a qualidade da
construo numa perspectiva ampla e que inclui preocupaes de
sustentabilidade; e um processo de promoo eficaz. uma discusso sobre o
que visto nos locais, espaos exteriores, edifcios e habitaes, e no apenas
em projetos e fotografias (COELHO, 2006: 85).

48
ORNSTEIN, S.W. Uma retrospectiva do que h de melhor na arquitetura da habitao social
portuguesa recente. Resenha 166, Maio de 2007.
http://www.vitruvius.com.br/resenhas/textos/resenha166.asp.

224
O Prmio INH pode ser considerado, portanto, um claro e eficiente
instrumento de valorizao da qualidade em habitaes, na medida em que
promove, atravs de critrios bastante definidos, a disposio de moradias e
lugares com alto grau de habitabilidade. Coelho, 2006, indica que o Prmio INH
no s?! um prmio de arquitetura. Como critrios de seleo e valorizao
estabelecem-se os relevantes na otimizao global da relao custo/qualidade
da habitao (esta avaliada como um processo integrado que envolve a
urbanizao, a edificao, o alojamento e considera os aspectos de promoo,
concepo, construo e utilizao pela populao), procurando solues que
melhor conduzam realizao de uma habitao condigna. Sendo
especialmente ponderados o desenvolvimento do empreendimento em termos
de programao, prazos, custos e estrutura de financiamento (COELHO, 2006:
84).
Em relao adoo de mtodos de anlise e avaliao de espaos
habitacionais oferecidos pelo mercado imobilirio, concluem Santos e Ornstein,
2003, (...) que as pesquisas no campo da construo civil deveriam ser feitas
regularmente, de forma que se pudesse avaliar at que ponto os
empreendimentos atuais so adequados s atuais demandas da populao. A
Avaliao da Qualidade Arquitetnica (PEDRO, 2000) e a APOs aliadas s
atuais pesquisas de mercado poderiam se tornar um importante instrumento
para a realizao de empreendimentos viveis do ponto de vista no s
mercadolgico, mas tambm do ponto de visto do uso. Alm disso, as pesquisas
sistemticas para detectar as relaes e as influncias de cada um dos agentes
no processo de gerao de empreendimentos de fundamental importncia, j
que estas tm impacto direto na concepo e no projeto do ambiente
construdo.
No caso brasileiro, a pretensa utilizao de APOs visando a atribuio de
prmios de qualidade habitacional tem se mostrado uma ao vinculada
propaganda e ao marketing, desfigurando de certa forma seu sentido original da
avaliao, que so voltadas a contribuir para a melhoria no ambiente construdo
tanto nos termos econmicos e ambientais como da satisfao e atendimento s
reais necessidades dos usurios. Esta postura das empresas imobilirias fica
evidente no captulo anterior que mostra a proliferao de empreendimentos e a
grande captao de recursos em bolsas de valores e financiamentos
governamentais. Aliado a outros fatores, esse excesso de oferta tem tornado o
produto imobilirio cada vez mais efmero, contrariando os princpios

225
enunciados da sustentabiblidade econmica e ambiental e tambm deixando
evidente sua inadequao aos modos de vida dos moradores.
Nesse cenrio, recomenda-se uma desvinculao entre marketing e as
APOs, que devem servir firmemente aos propsitos de melhorar continuamente
a qualidade do ambiente construdo, bem como atender s reais necessidades
dos usurios.

2.3.3 APO e mercado imobilirio paulistano: estado geral

Nesse incio da dcada de 2000, o quadro geral dos apartamentos
construdos na cidade de So Paulo no difere muito das tipologias de
apartamentos consolidadas ao longo do sculo XX. Em meio a uma diversidade
cada vez maior de perfis de grupos domsticos, e das alteraes cada vez mais
mltiplas de seus modos de vida, os conceptores de edifcios de apartamentos,
associados a incorporadores e vendedores, parecem responder a essas
demandas de uma maneira pouco convincente. Aparentemente, o mercado
imobilirio, nestes ltimos anos, vem apresentando novidades em relao aos
apartamentos oferecidos nas dcadas anteriores. Como em outras pocas, o
desejo e as necessidades dos moradores so, de maneira geral, atendidos
minimamente sob a alegao de que se chegou a resultados projetuais
economicamente viveis (VILLA, 2002). Para Crico, 2002, a preocupao com
o custo do empreendimento, leva a extrema otimizao das reas que iro
compor o imvel, numa disputa de mercado, onde o valor de venda do metro
quadrado do imvel que vai determinar o tamanho final, e enquadr-lo na
faixa de mercado que se pretende atingir. Neste processo o potencial
construtivo do terreno na qual ser implantado o empreendimento e as
condicionantes do cdigo de obras e zoneamento so informaes
mensurveis, j o programa de necessidades apresentado geralmente de
modo intuitivo, na maior parte das vezes sem uma pesquisa adequada de
mercado.
A maior crtica produo do mercado atual utiliza-se sem dvida, do
fato de que tais apartamentos continuam oferecendo espaos internos muito
semelhantes aos de h um sculo atrs, para grupos familiares diversos e
famlias nucleares totalmente transformadas. Principalmente nas grandes
cidades, com a finalidade de reduzir gastos, a habitao tem sido altamente

226
padronizada, tipificada, diferentemente do que vem acontecendo com os
formatos familiares.
Pesquisadores indicam ainda a necessidade de adequaes no espao
interno das habitaes conforme o decorrer do ciclo de vida dos moradores
(Heineck, 1998; Gladdhart, 1973; Merton, 1963). A constituio familiar tem se
tornado ao longo do tempo estatisticamente cada vez mais heterognea,
distanciando-se da formao familiar tradicional (marido, esposa, filhos)
(Stapleton, 1980; Dieleman & Everaers, 1994) Stapleton (1980) props um
modelo de ciclo de vida expandido, buscando refletir mais adequadamente a
estrutura social e os novos estilos de arranjo familiar que ocorrem na sociedade
atual (OLIVEIRA, FREITAS e HEINECK, 1998). A famlia tem passado por
mudanas estruturais que tm influenciado os espaos residenciais e criado
demandas novas e distintas de moradia (TASCHNER, 1997).
De maneira geral, os conceptores de apartamentos no respondem a tais
mudanas comportamentais quando oferecem novidades na instncia coletiva e
tradicionalismo na esfera privada do empreendimento. A unidade reduzida teve
que exportar muitas das atividades antes realizadas em seu interior para o
espao coletivo dos edifcios e neste sentido, ao longo do tempo, o mercado viu
na nfase e nestes equipamentos coletivos a venda de uma imagem.
Modernidade, eficincia, praticidade e segurana compuseram a retrica do
mercado nestes ltimos cinqenta anos. Neste mar de projetos aprovados s
centenas por ano, que pasteurizam a massa urbana com trabalhos sem
qualidade arquitetnica, imperam as paredes a 45 graus em planta, espaos
reduzidos e descuidos primrios com a insolao.
Criando coisas novas com conceitos velhos, o mercado, hoje, diz saber o
que os clientes querem e precisam: uma arquitetura de fachada que estimula o
gosto pela inovao constante, entretanto sem alteraes conceituais. Esta
receita garantida, que vende bem, pode realmente atender s novas demandas
dos novos modos de vida da sociedade? Vrios so os indcios de que no. H
sinal de que tais apartamentos no atendem s novas demandas da sociedade.
A insatisfao geral indicada pelo alto nmero de reformas de que as unidades
so alvo, recheando de trabalho os escritrios de decorao e arquitetura da
cidade. Basta abrir qualquer revista de decorao ou arquitetura para deparar-se
com matrias que ilustram a tentativa de resolver alguns dos problemas
relacionados inadequao dos espaos construdos desta modalidade
habitacional (VILLA, 2002). Para Crico, 2002, algumas pesquisas de anlise
ps-ocupao de imveis residenciais comprovaram que o comportamento do

227
consumidor algumas vezes se mostrou contraditrio em relao a aspectos
internos de apartamentos. A deciso sobre a aquisio partiu do nmero de
dormitrios oferecido, entretanto tal critrio foi abandonado em funo da
utilizao mais funcional do espao (Leito e Formoso, 2002). Em outro exemplo
demonstrado por Almeida, 1997, evidencia-se que a qualidade de vida dos
moradores encontra-se comprometida pelas precrias condies de
habitabilidade encontradas na maior parte das unidades habitacionais, seja pelo
projeto original, sejam pelas intervenes realizadas pelos moradores.
Por outro lado, o apartamento tem sido uma modalidade de habitao
cada vez mais adotada por uma parcela significativa da populao,
principalmente nas grandes cidades. No caso das classes mdia e alta nosso
alvo de estudos, a crescente expanso do territrio metropolitano, o desejo da
centralidade e os altos ndices de violncia parecem estar associados
crescente demanda por tal modalidade habitacional.
Em contrapartida, o mercado imobilirio no tem encontrado dificuldades
em suprir essa necessidade. Por outro lado, este mesmo mercado -
representado por seus diversos agentes - tem colocado disposio dos
consumidores, um modelo espacial em desacordo com as reais necessidades
dos moradores, que, entretanto, parecem no ter opes face aos diversos
fatores j citados, tais como falta de segurana, etc. Em outras palavras, o que
parece estar acontecendo uma carncia de opes forada pelo mercado
imobilirio, que procura difundir a idia de que ou se mora em apartamento (ou
condomnios horizontais fechados) ou se est sujeito s mazelas das grandes
metrpoles.
Em debate com os promotores dessa modalidade, estes dizem que tm
se preocupado com a adequao dos espaos produzidos s reais necessidades
dos moradores, o que uma anlise desses projetos no faz crer. O que sugere
uma constante renovao de termos e a denominao de antigos cmodos que
voltam cena com uma nova roupagem, passando ao cliente sensao de estar
adquirindo de algo novo. Nesse sentido, o mercado est sempre se reciclando,
dispondo novidades a cada novo empreendimento.
Nota-se, neste cenrio da produo de apartamentos, que o profissional
arquiteto tem influenciado e decidido cada vez menos sobre o desenho das
unidades e sobre a prpria definio do produto, na medida em que, no processo
de projeto, lhe apresentado um conjunto de necessidades cujos interesses
econmicos e comerciais do empreendedor so enfatizados. Alm disso, grande
influncia exercida pela dupla incorporador-vendedor na definio do produto e

228
no atendimento das demandas atuais, na medida em que este ltimo por ter
contato com o comprador no stand de vendas se arroga o direito de definir
padres. Tambm o controle da equipe de projeto, na grande maioria dos casos,
no se encontra sob o domnio do arquiteto e sim da empresa construtora
incorporadora. Crico, 2002, indica que na idealizao do empreendimento
residencial os aspectos considerados pelo mercado imobilirio so: (i) preo de
venda valor pago pelo cliente pela unidade comprada, (ii) rea da unidade
rea que o cliente efetivamente compra incluindo rea interna da unidade, vagas
de garagem e depsitos, (iii) programa composio das caractersticas
essenciais do empreendimento, que diferenciam um empreendimento de outro
na linguagem do mercado.

230
3.1. O objeto de estudo

3.1.1 A tipologia do apartamento pesquisado
1

A tipologia de apartamento denominada quatro dormitrios compacto
tem se apresentado como a maioria dos lanamentos do mercado imobilirio
paulistano com o claro objetivo de atender ao pblico da classe mdia que
necessita de financiamentos para aquisio da casa prpria. Com rea til
aumentada em apenas alguns metros e com pelo menos mais dois cmodos: um
dormitrio com sute em seu programa, o aumento da demanda desta tipologia
pode estar associada a alguns fatores: o aumento de mais um dormitrio ao
programa, sem que isto incorra em grandes custos, oportunidade de morar em
locais melhores localizados com a presena de equipamentos de uso coletivo,
falsa idia de flexibilidade, j que o fato de haver mais um dormitrio amplia os
rearranjos iniciais do apartamento.

1
Uma descrio mais ampla sobre esta tipologia foi desenvolvida neste trabalho no sub-captulo 1.2.1.

Fig. 61 Planta e perspectivas dos
espaos de uso coletivo do Edifcio
Grand Gardem, quatro dormitrios
compacto, 132m, Jardim Avelino,
So Paulo, Arquitetura Mrcio Curi &
Azevedo Antunes, jan / 2006. (Fonte:
www.cyrela.com.br acesso em
10/04/2006)
231
No diferente de cidades de mdio e grande porte brasileiras a tipologia
do quatro dormitrios compacto tambm tem sido recorrente nos lanamento
de edifcio de apartamentos na cidade de Ribeiro Preto, Estado de So Paulo.
Alguns diferenciais podem ser notados neste mercado em relao ao processo
de produo dos edifcios na medida em que apresenta um nmero menor de
agentes, concentrando papis na figura de poucos. Alm disso, os equipamentos
coletivos ofertados nos apartamentos em Ribeiro Preto possuem um gama
menor e mais simples de variaes, nas quais predominam os programas
bsicos de atendimento coletivo como: salo de festas, playground, piscinas,
sauna, sala de ginstica, rea para churrasco e quadra poliesportiva.

3.1.2 Identificao dos recortes - critrios utilizados para identificao
dos empreendimentos selecionados para aplicao da APO

A partir do estudo da produo de edifcios de apartamentos do mercado
imobilirio na cidade de Ribeiro Preto elaborou-se um quadro de tipologias mais
freqentes entre os lanamentos do ano de 2000 at 2005 na cidade, visto que a
literatura recomenda a aplicao da APO em espaos com uma mdia de 1 a 5
anos de uso. Dentre estas anlises foram elencadas as tipologias com
caractersticas semelhantes s da tipologia quatro dormitrios compacto. Os
critrios analisados foram: rea til do apartamento (100 a 150m), padro do

Fig. 62 Planta, perspectivas dos espaos coletivos do Edifcio C, construo e incorporao I, quatro dormitrios compacto,
136 m,, Zona Sul, Ribeiro Preto. (Fonte: www.copema.com.br acesso em 15/06/2006)
232
empreendimento (custo do m construdo) e nvel de equipamentos coletivos
oferecidos (ver quadro 12)

3.1.3 Definio da amostragem PILOTO e ESTUDOS DE CASO

Segundo Yin, 2005, o caso-piloto pode ser escolhido por vrias razes
no relacionadas com os critrios usados para selecionar os estudos de casos,
entretanto foram utilizados os mesmos critrios para a definio tanto do piloto
como dos estudos de casos. O caso-piloto utilizado de uma maneira mais
formativa, ajudando o pesquisador a desenvolver o alinhamento relevante das
questes, inclusive do ponto de vista conceitual. A partir dos critrios
estabelecidos foi escolhido o Edifico E para aplicao do piloto (ver quadro 12).
A justificativa para tal escolha se apoiou nos aspectos: localizao, rea
construda do apartamento, nmero de unidades, custo mdio da unidade, nvel
de equipamentos coletivos e facilidade de acesso ao edifcio. Um fator que
contribuiu de forma decisiva para a escolha do edifcio Edifico E para o piloto foi
a aceitao positiva por parte do sndico em relao pesquisa.
Fig. 63 direita planta tipo do Edifcio B,
prximo avenida Fisa, quatro dormitrios
compacto, 150 m, 2000, Ribeiro Preto. Fonte:
www.copema.com.br

Fig. 64 esquerda, Planta tipo do Edifcio D, COPEMA, 115 m,
2004 Zona Sul, Ribeiro Preto. (Fonte: www.copema.com.br
acesso em 15/06/2006)
233

Em relao a sua localizao, a avenida professor Joo Fisa, Zona Sul
da cidade de Ribeiro Preto destaca-se por ser uma rea em ampla expanso
urbana e principalmente verticalizada. Trata-se de uma avenida com grandes
dimenses projetada para receber edifcios altos possuindo uma legislao
especfica para tal. Representa atualmente a regio mais valorizada da cidade,
possuindo empreendimentos destinados as classes mdia-alta e alta. Segundo
dados da Secretaria de Planejamento do municpio
2
o valor do m da terra nesta
regio pode variar de R$ 500,00 a R$ 700,00 quase trs vezes mais do que
em outros pontos da Zona Sul. Na avenida professor Joo Fisa o metro
quadrado construdo pode variar de R$ 2.000,00 a R$ 3.000,00
3
, o dobro, por
exemplo, que em edifcios de apartamentos na regio central de Ribeiro Preto
visto que o bairro de Higienpolis localizado nesta regio possui sua grande
maioria das construes verticalizadas e nas dcadas de 1980 e 1990 fora palco
de vrios lanamentos de edifcios de apartamentos destinados classe mdia -
alta e alta.
Possuir unidades com rea til entre 105 a 150 m foi outro critrio
utilizado para definio do empreendimento utilizado na aplicao do piloto.
Neste sentido o Edifico E se enquadrou por apresentar apartamentos com rea
til de 136 m. Foram feitos estudos de sua planta em sua organizao espacial
que apresenta caractersticas tpicas de um clssico quatro dormitrios
compacto. O empreendimento, de maneira geral, tambm mantm estas
caractersticas na organizao das torres de circulao, no formalismo

2
Secretaria do Planejamento do Municpio de Ribeiro Preto, http://www.ribeiraopreto.sp.gov.br/index.html,
acessado em 10/05/2006.
3
Dados extrados de pesquisas realizadas em empresas imobilirias da cidade em junho de 2007.

Fig. 65 Planta tipo e perspectiva do Edifcio E caso piloto, prximo avenida Fisa, quatro dormitrios compacto,
136 m, 2001, Ribeiro Preto. Fonte: www.copema.com.br acesso em 16/07/2006.
234
arquitetnico apresentado nas fachadas e no trato decorativo dos ambientes, na
padronizao do uso de materiais de acabamentos e revestimentos e no
tratamento paisagstico. Mantendo caractersticas locais do mercado imobilirio
ribeiropretano os equipamentos de uso coletivo oferecidos pelo Edifico E so
bsicos salo de festas, sauna, brinquedoteca, sala de ginstica, quadra
poliesportiva e rea de churrasco.

Outros critrios utilizados para definio do piloto foram: o grande nmero
de unidades que o edifcio possui (72 unidades tipo + 04 unidades cobertura) a
fim de potencializar a amostragem e reduzir as chances de insucesso da
aplicao do mtodo piloto e o valor de comercializao das unidades que
mantm uma mdia para os valores ofertados nesta regio, principalmente nesta
avenida (R$ 2.000,00 a R$ 3.000,00 o m - julho/2007).
Posteriormente aplicao e leitura dos resultados do caso-piloto
foram elencados os estudos de casos. Entendeu-se, a partir de critrios
definidos, a necessidade de mais trs estudos de casos. Tais empreendimentos
foram escolhidos sob os mesmos parmetros, citados anteriormente, para a

Fig. 66 Fotos dos equipamentos de uso coletivo do Edifcio E caso piloto, prximo avenida Joo Fisa, quatro
dormitrios compacto, 136 m, 2001, Ribeiro Preto. Fonte: da autora, junho, 2006.
235
definio do caso-piloto. Buscou-se uma ampla proximidade entre os estudos de
caso e o estudo piloto, nos quesitos: localizao, metragem quadrada do
apartamento, nmero de unidades, custo mdio da unidade, nvel de
equipamentos coletivos e facilidade de acesso ao edifcio, j que os resultados
da aplicao do caso-piloto foram bastante satisfatrios em relao escolha do
objeto de estudo.
Outro requisito para seleo dos estudos de casos foi a escolha de
edifcios construdos e incorporados por empresas diversas, alm dos seus
projetos serem elaborados tambm por arquitetos e urbanistas distintos. Tal
atitude pde potencializar os resultados da avaliao na medida em que
puderam-se obter estudos de casos com projetos idealizados por profissionais
indicando posturas e conceitos diversos, alm de serem edifcios construdos por
empresas diversas, apesar de haver certa uniformidade de solues
empregadas no mercado imobilirio de Ribeiro Preto. Desta forma puderam-se
verificar vrias posturas profissionais em todos os estudos de caso, incluindo o
caso-piloto. Os edifcios escolhidos foram: ESTUDO DE CASO G, ESTUDO DE
CASO J e ESTUDO DE CASO K, seguindo os seguintes critrios:

ESTUDO DE CASO J: tipologia: quatro dormitrios compacto; ano de
construo: 2002; rea til da unidade: 115m; localizao: Jardim Santa ngela
Zona Sul prximo avenida Joo Fisa; diversidade de equipamentos
coletivos; valor de comercializao da unidade: aprox. R$ 2.043,00 o m -
julho/2007; construo e incorporao IV; projeto de arquitetura: arquiteto e
urbanista alfa.

Fig. 67 Planta esquemtica do apto tipo e fotos dos equipamentos de uso coletivo do Edifcio J, prximo
avenida Fisa, quatro dormitrios compacto, 115 m, 2002, Ribeiro Preto. Fonte: da autora, junho, 2006.
236

ESTUDO DE CASO G: tipologia: quatro dormitrios compacto; ano de
Zona Sul prximo avenida Joo Fisa; diversidade de equipamentos
coletivos; valor de comercializao da unidade: aprox. R$ 2.047,00 o m - julho
de 2007; construo e incorporao II; projeto de arquitetura: arquiteto e
urbanista Beta.

Fig. 68 Fotos do Edifcio J, prximo avenida Joo Fisa, quatro dormitrios compacto, 115
m, 2002, Ribeiro Preto. Fonte: da autora, junho, 2006.

Fig. 69 Esquema do pavimento tipo e foto do Edifcio G, avenida Joo Fisa, quatro dormitrios compacto, 127 m,
2001, Ribeiro Preto. Fonte: da autora, junho, 2006.
237
ESTUDO DE CASO K: tipologia: quatro dormitrios compacto; ano de
Zona Sul - avenida Joo Fisa; diversidade de equipamentos coletivos; valor
de comercializao da unidade: aprox. R$ 2258,00 o m - julho de 2007;
construo e incorporao V; projeto de arquitetura: arquiteto e urbanista gama.

3.1.4 Objetivos principais da pesquisa definio dos pontos focais da
avaliao

O objetivo principal desta etapa de trabalho verificar e testar a
metodologia proposta a partir da aplicao de inicialmente um caso-piloto e
posteriormente mais trs estudos de casos a fim de identificar possveis
alteraes para a elaborao do roteiro (mtodo) definitivo da APO. O objetivo

Fig. 70 Planta tipo e fotos dos equipamentos de uso
coletivos do Edifcio K, avenida Joo Fisa, quatro
dormitrios compacto, 128 m, 2006, Ribeiro Preto.
Fonte: www.rossiresidencial.com.br e da autora, junho,
2006.

238
desta APO avaliar o nvel de qualidade dos espaos ofertados nos edifcios
escolhidos atravs da relao do comportamento do usurio versus o projeto
idealizado pelos vrios agentes do mercado imobilirio. A avaliao ser
centrada em questes funcionais e comportamentais utilizando multimtodos de
naturezas quantitativas e qualitativas. Os pontos focais de tais avaliaes sero:
(i) as maneiras de apropriao dos espaos privados e semi-privados; (ii) a
adequao da proposta projetual s novas solicitaes emergentes da
sociedade; (iii) os ndices de satisfao dos usurios moradores; (iv) o nvel de
automonitoramento (AM)
4
dos usurios moradores.
Por se tratar de uma APO em espaos habitacionais algumas questes
iniciais operacionais precisam ser consideradas: (i) trata-se de uma abordagem
privada que necessita de procedimentos especficos e cautelosos de pesquisa
de maneira geral os moradores se sentem invadidos em sua privacidade e se
negam a participar do processo (ii) h necessidade de se manter e garantir aos
moradores sigilo nas informaes obtidas, j que com uma avaliao desta
natureza possvel identificar at especificidades do modo de vida dos
moradores, (iii) alguns moradores se sentem acanhados em responder questes
ntimas ou mesmo privadas que se referem ao seu modo de vida, (iv) em
conseqncia dos altos ndices de violncias que atualmente afligem as cidade
de mdio e grande porte, os moradores evitam abrir suas portas aos
entrevistadores com medo de possveis conseqncias indesejadas, (v) o modo
de vida contemporneo atribulado da grande maioria das pessoas atualmente
faz com que certos moradores no disponham de tempo suficiente para
responder questionrios ou mesmo participar de grupos focais ou reunies em
grupo para discusso dos temas propostos na APO.
Como um dos objetivos desta tese a disposio de metodologia (APO)
para especialistas profissionais e agentes do mercado imobilirio -, a fim de
atestar a qualidade espacial dos apartamentos lanados no mercado, alm da
capacidade do projeto idealizado atender s demandas dos usurios, visa-se a
elaborao de um mtodo que seja vivel do ponto de vista econmico e prtico
no sentido de propor um procedimento adequado a sua modalidade
(habitacional). Se de um lado entendemos a necessidade da proposio de
mtodos avaliativos que obtenham informaes mais consistentes e amplas e,
portanto possam demandar mais tempo de pesquisa -, por outro, nos deparamos
com a necessidade da proposio de mtodos economicamente viveis e

4
Por questes metodolgicas a tcnica AM foi aplicada apenas no caso-piloto ver justificativa neste captulo,
item 3.2.5.1.
239
eficientes. Isto se verifica tanto do ponto de vista do usurio, que se envolve
pouco no processo avaliativo, quanto do ponto de vista dos agentes do mercado
imobilirio que buscam resultados em curtos espaos de tempo e com baixo
custo de investimento.

3.1.5 Procedimentos metodolgicos elencados para aferio da qualidade
habitacional tipos e justificativa

Numa APO faz-se necessria a definio dos procedimentos
metodolgicos, incluindo uma clara definio de seu objetivo, critrios de
qualidade e tipos de tcnicas de pesquisas que devem ser utilizados
dependendo de cada situao especfica. Baseando-nos nas definies de
Preiser e Vischer, 2005; Preiser; Rabinowitz in Snyder e Catanese, 1984 e
Preiser, Rabinowitz e White, 1988, que indicam trs nveis de servios de
avaliao optamos por uma APO diagnstico ou de longo prazo que define
detalhadamente critrios de desempenho, utiliza tcnicas sofisticadas de
medidas correlacionando avaliaes fsicas com as respostas dos usurios.
Definimos tambm as abordagens funcionais e comportamentais para a APO
que so descritas por Ornstein e Romro, 1992, como avaliao tcnico-
funcional diz respeito avaliao do projeto arquitetnico proposto
originariamente e daquele construdo, tratando-se da avaliao realizada quanto
ao desempenho funcional dos espaos resultantes -, e avaliao
comportamental trata-se da varivel bsica da APO, pois lida com ponto de
vista de vrias categorias ou extratos de usurios, analisada a partir de
procedimentos estatsticos compatveis visto que no tratamento do
comportamento humano se est tratando de aspectos culturais e psico-sociais.
(ORNSTEIN e ROMRO, 1992: 15).

3.1.6 Planejamento da APO

Aps a definio do objeto a ser avaliado, alguns encaminhamentos
devem ser realizados, segundo Ornstein; Romero, 1992: (i) Coleta de dados
constituda de todo o levantamento de dados e informaes necessrias para a
compreenso total do objeto. (ii) Diagnstico com base nos levantamentos
realizados e segundo tcnicas de avaliao so atribudos, pelos usurios e
240
tcnicos, valores a distintas variveis e subvariveis diagnosticando os principais
aspectos positivos e negativos do ambiente construdo em avaliao.
Considerada a etapa mais importante da APO, devendo ser cuidadosamente
dimensionada. (iii) Insumos e Recomendaes podem ser tanto para o
estudo de caso diretamente ou para futuros projetos semelhantes e normas
derivadas do diagnstico podem ser recomendaes construtivas, funcionais,
comportamentais, entre outras, visualizadas na forma de planilha-matriz de
intervenes necessrias a curto, mdio e longo prazo, podendo ser at
transformada em cronograma fsico-financeiro. (ORNSTEIN e ROMRO, 1992:
62-8). Utilizamos como base as questes propostas por Baird e Gray, 1995, no
sentido de estruturar a definio do planejamento da APO (ver quadro a seguir).

QUADRO 13 ETAPAS DO PLANEJAMENTO DE UMA APO SEGUNDO BAIRD E GRAY, 1995
ETAPAS DEFINIO APO PROPOSTA

1. Requisitos definio de quem contrata a
avaliao, dos requerentes
Especialista do mercado imobilirio (arquitetos e urbanistas, incorporadores,
vendedores, etc)
2. Motivao quais foram os motivos que
levaram a solicitao da
avaliao?
Hiptese do trabalho: Quanto aos edifcios de apartamentos ofertados pelo
mercado imobilirio na cidade de So Paulo e Ribeiro Preto no sculo XXI: o
projeto no atende de maneira satisfatria s novas demandas emergentes da
sociedade atual, no que se refere organizao espacial das unidades e das
reas coletivas;

3. Autorizao definio de quem precisa
autorizar a avaliao
Os moradores, o sndico e outras possveis figuras envolvidas.
4. Tema quais so os principais
problemas a serem resolvidos?
Construir um banco de dados eficiente para realimentao de novos projetos
de edifcios de apartamentos;
Melhorar a adequao dos projetos propostos aos novos modos de vida da
sociedade atual moradoras de apartamentos
Propor ndices de qualidade referentes relao projeto X modo de vida do
usurio habitante
5. Benefcios quais so os benefcios e a quem
beneficia?
Agentes do mercado imobilirio (arquitetos e urbanistas, incorporadores,
vendedores) utilizando o mtodo (ou mesmo o banco de dados) para aferio
da qualidade de seus prprios projetos ou mesmo os ndices de qualidade;
Moradores podem utilizar os ndices para escolha de uma opo mais
adequada ao seu modo de vida e um projeto mais qualificado do ponto de vista
espacial.
6. Fontes que tipo de informao
necessria e quem tem esta
informao?
Dados gerais sobre o edifcio (plantas, legislao, registros fotogrficos; etc.)
Dados sobre a elaborao do projeto (arquitetura, incorporao, construo,
vendas, etc)
Utilizao do edifcio atravs de seus funcionrios (sndico, porteiros,
funcionrios)
Uso dos moradores sob vrios aspectos
7. Avaliadores quem ir conduzir o processo de
avaliao e quem tomar parte
como provedor da avaliao?
Foi realizada sob a coordenao de Simone B. Villa e contou com a participao
de quatro alunos do Curso de Arquitetura e Urbanismo do Centro Universitrio
Baro de Mau Ribeiro Preto na coleta de dados e aplicao de alguns
mtodos.
8. mbito qual o mbito requerido na
avaliao, sua amplitude e
profundidade da informao?
O Edifcio E ser avaliado em seus espaos privados e semi-privados a partir
dos objetivos especficos da pesquisa com informaes aprofundadas.

9. Mtodo qual processo ou mtodo ser
usado?
Foram utilizados multimtodos (qualitativos e quantitativos) para cada objetivo
especfico da pesquisa

10. Limitadores quais so os limitadores: tempo,
custos, disponibilidade de
recursos, acesso a certas
informaes
Esta avaliao foi inicialmente desenvolvida ao nvel de pr-teste em
decorrncia do curto espao de tempo disponvel (abril, maio e junho). Os
recursos tambm so escassos, entretanto contamos com apoio de xerox e
impresso do CUBM Ribeiro Preto. No houve problemas no acesso s
informaes, pois os pesquisadores residem na mesma cidade pesquisada
Ribeiro Preto.

11. Recursos quais recursos so necessrios?
Trabalho, terra, materiais e
equipamentos, capital,
informao entre outros.
Cpias, impresses, pastas, envelopes, computadores (elaborao dos
mtodos) fornecidos pelo CUBM
Mquinas fotogrficas, gravadores, fitas para registros
Veculo para locomoo ao local pesquisado e pesquisas externas de coleta
de dados particular.
CONTINUA...
241
12. Aprovao o plano de avaliao sujeito
aprovao? Quem gerenciar o
processo de avaliao a partir de
agora?
CONTINUAO...
A aprovao foi realizada pelo professor orientador do programa de
doutoramento na qual a aluna se insere prof. Dr Sheila Walbe Ornstein, alm
dos membros componentes avaliadores da Banca de Qualificao

13.
Ferramentas
que tipos de dados sero
coletados, que ferramentas e
tcnicas so apropriadas?
Dados gerais sobre o projeto do edifcio (planta, desenhos tcnicos,
legislao) atravs de coleta de informaes com a construtora e
incorporadora, escritrio de arquitetura, rgos municipais;
Dados sobre o processo de produo do projeto do edifcio (arquitetura,
incorporao, construo e vendas) a partir de entrevistas estruturadas com
os agentes envolvidos;
Dados sobre os perfis familiares do edifcio a partir de pesquisa com os
moradores e porteiros;
Dados sobre a impresso geral nos espaos semi-privados e privados do
edifcio a partir de entrevistas estruturadas com os funcionrios (sndico,
porteiros e faxineiros);
Dados sobre a impresso geral nos espaos semi-privados e privados do
edifcio a partir de Walkthrough realizado pelos avaliadores;
Dados sobre a satisfao geral dos moradores em relao aos espaos
privados e semi-privados do edifcio a partir de questionrios;
Dados sobre a relao do projeto X modo de vida do usurio nos espaos
privados do edifcio a partir de anlise de tarefas + observaes + registros
comportamentais + questionrios;
Dados sobre o nvel de automonitoramento dos moradores a partir de
questionrio especfico;
Dados sobre os anseios e desejos dos moradores em relao ao projeto e
uso do espao privado atravs do Poema dos Desejos;
Dados especficos sobre as necessidades no supridas pelo projeto oferecido
dos espaos privados e semi-privados do edifcio a partir de Grupo Focal com
moradores.

14. Dados Como os dados sero
analisados?
Os dados so analisados comparativamente, buscando-se a garantia das
informaes obtidas.

15.
Conhecimento
quais informaes e novos
conhecimentos podem ser
extrados a partir da anlise dos
dados?
As informaes foram de relevncia tanto para a busca de aprimoramento do
prpria metodologia, como de insumos para o conhecimento sobre a APO e
uma melhor qualidade dos projetos de apartamentos ofertados pelo mercado
imobilirio.

16. Reviso a informao e o novo
conhecimento respondem
adequadamente o tema em
questo?
Sim
17. Retrabalho alguma parte da avaliao ou
anlise precisa ser refeita?
Sim
18.
Comunicao
como os resultados sero
comunicados ou explicitados?
Na Tese de Doutorado
19. Discusso como os resultados da avaliao
sero discutidos, em qual frum?
Por meio da relao orientador e orientando
Por meio da Banca de Qualificao
Por meio das discusses entre avaliadores
Por meio da aplicao em novos estudos de casos
Por meio da Defesa da Tese
Fonte: Quadro elaborado pela autora baseada em Baird e Gray, 1995.

A partir da ampla referncia bibliogrfica sobre aferio da qualidade
habitacional foram elencados alguns autores que, de certa forma, formulavam
questes pertinentes a nossa pesquisa. Entre eles podemos citar a pesquisa do
LNEC, notadamente o trabalho de Batista, 1995, 2004, 2006; e Pedro, 2002, os
trabalhos desenvolvidos da UFRJ, coordenados por Rheingantz, 2004
5
, o
trabalho de Jobim, 2003, Lay e Reis, 1994 e 1993, alm da literatura
internacional e clssica de Sommer e Sommer, 1997, Bechtel e Churchman,
2001 e Sanoff, 1991.
Outra caracterstica considerada fundamental para esta APO foi a
incorporao de mtodos avaliativos para os pesquisadores, ou observadores,
no sentido que utilizar como dado tambm a experincia sobre o assunto do

5
http://www.fau.ufrj.br/prolugar
242
observador. Neste sentido nos referenciamos no trabalho do
PROARQ/FAU/UFRJ, que vem sendo desenvolvido a partir de diversos tipos de
pesquisas, mas principalmente pelo trabalho de Rheingantz, 2004, no que se
refere avaliaes de desempenho, notadamente avaliao ps-ocupao,
com enfoques baseados na cognio ambiental. Em um dos seus trabalhos,
Rheingantz, 2004, (...) questiona a excessiva ateno dispensada aos aspectos
operacionais e instrumentais e na sua eficincia intrnseca em detrimento da
reflexo sobre a prpria experincia da reflexo vivenciada pelo observador em
sua experincia de observar (RHEINGANTZ, 2004: s/p).
Buscou-se tambm considerar a questo da interdisciplinaridade e de
utilizao de multimtodos para a APO. A importncia da interdisciplinaridade na
avaliao se faz na medida em que outras cincias, alm das relacionadas
Arquitetura e Urbanismo, so relevantes para uma maior fundamentao das
aes e conseqente melhoria dos nveis dos resultados. Ornstein, 2005 (a),
escreve que a APO, enquanto pesquisa aplicada parte de uma viso inter e
multidisciplinar do ambiente construdo, a qual leva em considerao, para
compreenso do desempenho do ambiente construdo e de seus usurios, as
vertentes distintas de campos do conhecimento como a arquitetura, o urbanismo,
a engenharia civil, a antropologia, a sociologia, a psicologia ambiental, a sade
pblica, dentre outras (ORNSTEIN, 2005 (a): 95).
J a utilizao de multimtodos foi justificada por autores na rea da APO
como: Lay e Reis, 1994, Elali e Veloso, 2004, Marans e Ahrentzen, 1987,
Ornstein, 2004 (b), Zimring, 2001, entre outros. A aplicao de vrios mtodos
para a coleta de diferentes tipos de dados sobre o mesmo fenmeno permite
contrabalanar os desvios/ tendncias (bias) existentes em um mtodo com os
desvios dos outros mtodos utilizados, j que se pode assumir que as tcnicas
utilizadas para cada mtodo apresentam diferentes desvios (LAY e REIS, 1994:
34).

243
3.2. O piloto

3.2.1 Levantamentos gerais do caso-piloto construtora, arquiteto,
incorporadora e vendedora

Aps os contatos iniciais com os funcionrios do edifcio foram realizados
os levantamentos gerais sobre os dados do Edifcio E. Foram pesquisados: o
escritrio de arquitetura responsvel pelo projeto, a construtora e incorporadora,
assim como rgos municipais e institucionais da cidade de Ribeiro Preto. A
partir deste levantamento foi elaborado um quadro com as principais
informaes sobre o Edifcio E (quadro a seguir).

QUADRO 14 DADOS GERAIS DO PILOTO
Empreendimento Edifcio E
Ano de entrega 2001
Localizao Jardim Santa ngela,
Ribeiro Preto / SP

rea til aptos tipo 136 m
quatro dormitrios (1sute), banheiro social, lavabo, sala de jantar, living,
varanda, cozinha, despensa, lavanderia, dormitrio para empregada,
banheiro de empregada
rea til apto cobertura 220 m
rea de lazer 2.500 m
Piscinas, jardim, salo de jogos, salo de festas, quadra poliesportiva,
sauna, sala de ginstica, churrasqueira, brinquedoteca
rea total 20.114,14 m

N de pavimentos 23 pavimentos 02 subsolos, 01 trreo, 18 pavimentos
tipos, 02 coberturas
N de aptos 72 aptos tipo
04 coberturas

N de aptos p/ andar 04 aptos por andar
N de vagas de garagem 160 vagas 02 vagas por apartamento tipo
04 vagas por cobertura
N de elevadores 04 elevadores 02 elevadores sociais
02 elevadores de servios
Valor comercializado na poca de lanamento (dez. 2001) R$ 180.000,00 / U$ 73.170,74
Valor comercializado atualmente (jul. 2006) R$ 280.000,00 / U$ 127.272,72
Sistema Construtivo

Tradicional Material usado: Concreto armado,
alvenaria convencional.
Fonte: Quadro elaborado pela autora, 2007.

3.2.2 A metodologia utilizada e justificativa das tcnicas elencadas

A anlise e leitura dos resultados e dos procedimentos metodolgicos
utilizados em diversas pesquisas desenvolvidas pelos referidos autores citados
no captulo anterior foram fundamentais para a definio de condutas deste
trabalho. Para melhor definio dos procedimentos metodolgicos, elaboramos
uma lista detalhada de objetivos especficos que gostaramos de alcanar com a
244
aplicao da APO. A partir destes, foi feita uma lista de atributos que seriam
avaliados, sistematizamos os itens e posteriormente definindo as mais
adequadas tcnicas para o atendimento a eles (ver quadro 15). A seguir segue
justificativa das tcnicas utilizadas.

3.2.2.1 Levantamento de dados

Os dados do edifcio (caso-piloto) foram pesquisados pela equipe de
pesquisadores (avaliadores) com base nas visitas incorporadora, construtora,
escritrio de arquitetura responsvel pelo projeto, prefeitura municipal e
empresas imobilirias. Os materiais iconogrficos foram cadastrados e
analisados alm dos registros fotogrficos do edifcio e seu entorno.
Posteriormente iniciou-se o processo de contato com o edifcio a partir do
conhecimento da figura do sndico, porteiros e funcionrios. O contato com os
moradores (usurios) foi estabelecido por meio de uma Carta Convite distribuda
pelos porteiros em todos os apartamentos. Aps a devoluo das cartas
portaria foi realizado um contato via telefone com os moradores interessados em
participar da pesquisa, a qual, foi marcado horrio especfico para o incio da
aplicao dos instrumentos.

3.2.2.2. Walkthrough (tcnica revisada anexo 3)

Tambm conhecida como APO indicativa, tem o objetivo de coletar e
analisar os dados multidisciplinares do ambiente construdo em estudo e seus
usurios, em curto espao de tempo. A aplicao da anlise walkthrough tem
como principal objetivo realizar a identificao descritiva e qualitativa de
aspectos positivos e negativos do ambiente, permitindo tambm verificar a
situao atual em que ele se encontra. Como a primeira tcnica utilizada no
conjunto de multimtodos e tcnicas propostas, a anlise walkthrough foi
realizada nos primeiros dias da pesquisa aps observao com o objetivo de
familiarizar o pesquisador (avaliador) com o ambiente e compreender a estrutura
fsica do Edifcio E. Neste caso a experincia do pesquisador (avaliador) em
observar espaos desta natureza foi considerada potencializada na pesquisa.
Desta forma a anlise walkthrough foi respondida pelos pesquisadores que
puderam com esta tcnica se aproximar dos pontos negativos e positivos do
edifcio analisado a partir de um olhar tcnico. Os objetivos eram identificar a
245
percepo inicial dos espaos avaliados, as apropriaes imediatas dos usurios
moradores, as principais alteraes realizadas nos espaos e o nvel de
familiarizao dos usurios moradores com os espaos.
A elaborao da anlise walkthrough foi baseada no mtodobuilding
assessment scale de Sanoff, 2001, que, mesmo tendo como foco escolas
infantis, assemelhava-se a seus objetivos a nossa pesquisa.

3.2.2.3 Pesquisa de perfis familiares (tcnica revisada anexo 5)

Com o objetivo de identificar os perfis familiares presentes no edifcio
estudo de caso, foi realizada uma pesquisa aberta com os porteiros. Os perfis
familiares foram divididos em 7 grupos: famlia nuclear (pai + me+ filhos),
famlia nuclear expandida (pai + me + filhos + parente), famlia monoparental
(pai ou me + filhos), coabitao (grupo por afinidade ou por parentesco),
pessoas ss, casal de idosos e DINKS (casal c/ duplo rendimento s/ filhos).

3.2.2.4 Entrevista com pessoas chave (tcnica revisada anexo 4)

Foram realizadas entrevistas estruturadas com os funcionrios (sndico,
porteiros e faxineiros) no sentido de identificar as suas impresses em relao a
utilizao do edifcio pelos moradores (notadamente dos espaos semi-
privados), os problemas mais freqentes, alm das caractersticas gerais dos
moradores. Foram abordadas questes relativas aos moradores (perfil,
caractersticas principais, uso dos espaos coletivos e participao nos debates
e decises), ao apartamento (identificao de pontos negativos e positivos do
projeto, reformas mais comuns, problemas gerais de manuteno, uso) e
finalmente ao edifcio (identificao dos pontos positivos e negativos do projeto
reas semi-privadas -, alteraes realizadas e solicitadas, problemas gerais de
manuteno e uso e questes relativas imagem do edifcio).

3.2.2.5 Questionrio (tcnica revisada anexo 7)

Pretende-se, nesta pesquisa, com a aferio atravs de questionrios
avaliar o nvel de satisfao dos usurios - espaos privados e semi-privados -,
identificar a impresso geral do usurio em relao ao edifcio como um todo e
avaliar quais os motivadores para aquisio do apartamento no Edifcio E.
Segundo Ornstein e Romero, 1992, o questionrio tem como objetivo aferir qual
246
a impresso que usurios/ consumidores tm sobre um determinado produto e
ainda verificam suas relaes com os usurios, podendo informar ainda
atributos, ou seja, o perfil do usurio/morador, bem como seu comportamento,
crenas, dentre outros. O questionrio estruturado possibilita a quantificao
das respostas atravs da utilizao de escala de valores, minimizando provveis
interpretaes inadequadas de algumas hipteses. Algumas referncias para
elaborao desta tcnica foram extradas dos trabalhos orientados por
Rheingantz, como o questionrio de seleo visual desenvolvido por Castro,
Lacerda e Penna, 2004, em parceira com a FIOCRUZ, e da definio de
aplicao dos elementos imageabilidade, identidade e grau de adaptabilidade,
desenvolvidos por Abrantes, 2004.
Basicamente o foco principal da aplicao desta tcnica foi o de aferir o
nvel de satisfao geral dos moradores (usurios) tanto em relao aos espaos
privados relativos ao apartamento -, quanto aos espaos semi-privados
reas de uso coletivo do edifcio. A impresso geral do morador (usurio) em
relao ao edifcio tambm foi considerada, tratando dos aspectos gerais como:
fachada, jardins, elevadores, limpeza, manuteno, vagas de garagem, grau de
imageabilidade, grau de identidade, localizao e motivadores pela opo ao
edifcio. Constatou-se a necessidade de uma avaliao mais ampla dos aspectos
gerais do edifcio, no sentido de uma melhor compreenso de aspectos
especficos do uso dos apartamentos foco principal desta avaliao ps-
ocupao. Partimos da compreenso geral para a especfica.

3.2.2.6 Anlise de Tarefas (tcnica revisada anexo 9)

A partir da avaliao mais geral realizada pela tcnica anterior
(questionrios) partimos para uma abordagem mais especfica relativa aos
espaos privados (apartamento). Os objetivos desta abordagem dos espaos
privados (apartamento) so: a identificao das atividades que so realizadas
nos respectivos cmodos, a presena de sobreposio de atividades e dos
nveis de conforto observando a relao das atividades relacionadas com o
mobilirio e o espao utilizado para o atendimento das mesmas.
Para identificao dos elementos a serem avaliados foi utilizado como guia
o estudo de Pedro, 2000, Definio e Avaliao da Qualidade Arquitetnica
Habitacional. Baseou-se nos indicadores de qualidade arquitetnica da
habitao e do edifcio e algumas questes dos indicadores de qualidade
arquitetnica da vizinhana prxima. A rvore de pontos de vista da habitao
247
tambm serviu como base para identificao dos elementos e critrios avaliados.
Neste sentido apenas os elementos de referncia para a formulao das
questes foram utilizados. Tambm foi pesquisado o trabalho do mesmo autor,
desenvolvido no LNEC em parceria com o INH, Programa Habitacional:
Espaos e Compartimentos para elaborao de uma lista de atividades mais
amplas. Questes como a adaptabilidade, apropriao e nvel de identificao
tambm foram extrados dos estudos acima.

3.2.2.7 Grupo Focal - (tcnica revisada anexo 8)

Com o objetivo de avaliar o quanto o projeto arquitetnico proposto atende
ao modo de vida dos moradores (usurios) e suas expectativas em relao s
possveis alteraes para a melhoria da qualidade dos espaos foi utilizado a
tcnica do Grupo Focal. Considerado uma das tcnicas de coleta de dados mais
usadas nas pesquisas qualitativas o Grupo Focal trabalha com discusses em
grupo (com caractersticas homogneas) a fim de conseguir uma viso
aprofundada sobre os problemas de interesse do pesquisador (DIAS, 2000). As
recomendaes segundo autores como Pinheiro, 2004 e Dias, 2000, foram
seguidas: grupo de no mximo 10 pessoas, durao de no mximo 3 h,
homogeneidade dos participantes, mediao feita por profissionais
especializados, presena de um profissional para registro das informaes, entre
outros. Justifica-se a utilizao desta tcnica pelas seguintes vantagens:
sinergia, reao em cadeia, estmulo, espontaneidade, velocidade. J suas
desvantagens que so: equvoco metodolgico, personalidade dos
entrevistados, julgamento incorreto, moderao, confuso, esto sendo
minimizadas pela adoo das outras tcnicas de natureza qualitativa
(questionrios e lista de tarefas por questes). A participao do sndico no
grupo foi de fundamental importncia tanto para melhorar a dinmica, como para
estimular a participao dos moradores.
A lista de questes (guia da entrevista) foi elaborada a partir dos
elementos: adequao do projeto proposto ao modo de vida do morador e
expectativa em relao s alteraes possveis, contando com cinco questes
principais que nortearam a discusso. So elas: (i) o projeto proposto do
apartamento do Edifcio E atende s suas necessidades e de sua famlia? (ii)
quais os pontos negativos e positivos deste projeto? (iii) o que voc mudaria
neste projeto? (iv) como voc e sua famlia gostariam que seu apartamento
fosse? (v) por que voc mora neste apartamento?
248
3.2.2.8 Poema do Desejos

Com o objetivo principal de identificar os desejos dos moradores, seus
sonhos e expectativas em relao sua moradia, optou-se pela tcnica Poema
dos Desejos, Wish Poem mtodo baseado nos trabalhos desenvolvidos por
Sanoff, 1991, professor da North Carolina State University. Justifica-se esta
opo por esta ser uma tcnica que encoraja os usurios a refletirem e
descreverem o ambiente de seus sonhos atravs de um processo aberto, porm
estruturado. Deve ser espontneo e permitir a liberdade na expresso dos
sentimentos traduzidos em palavras. Na aplicao da tcnica, os moradores
descreveram como gostariam que fosse seu apartamento, a partir da frase
Gostaria que meu apartamento....

3.2.2.9 Automonitoramento (AM) (quadro 16)

Baseando-nos na justificativa contempornea da necessidade da
adoo de multimtodos e da interdisciplinaridade potencializando os resultados
de uma APO, buscamos encontrar na rea do Marketing algum instrumento que
nos apoiasse no sentido de confirmar caractersticas que pudessem ser
avaliadas nas tcnicas bsicas j expostas acima. Notamos que o tipo de
modalidade na qual trabalhamos, os edifcios de apartamentos, tem
demonstrado estabelecer relaes cada vez mais estreitas com as reas de
Marketing, desde o processo de produo do projeto at a comercializao do
empreendimento. Neste sentido, quando se pretende adquirir um apartamento,
inmeros elementos podem ser considerados pelo comprador: qualidade que o
produto oferece ou a imagem que est atrelada ao seu uso. Atualmente todo o
mercado imobilirio tem trabalhado na direo de dar mais nfase imagem do
empreendimento do que qualidade propriamente dita do projeto, aos espaos
oferecidos, dos materiais empregados, etc. Neste sentido nos chamou ateno
esta tcnica, o Automonitoramento, que tem sido pesquisada na rea de
Marketing, para identificao do perfil do consumidor. Este perfil pode apresentar
caractersticas no sentido de valorizar mais ou menos a imagem dos produtos ou
sua qualidade. Toda esta tcnica descrita abaixo faz parte do trabalho de Jardim,
2004 e 2005.
Segundo Snyder, 1987, automonitoramento (AM) a capacidade que o
ser humano tem de monitorar e modificar seu comportamento de acordo com o
ambiente social a que est exposto. Este trao de personalidade do ser
249
humano, bastante pesquisado nas dcadas de 70 e 80, descrito como a
capacidade que o ser humano tem de se mostrar como uma pessoa totalmente
diferente do que realmente , de acordo com cada situao social a que ele
exposta, para que ento possa se integrar ao ambiente social que a cerca,
visando ser aceita por este. De acordo com o conceito do AM, todo ser humano
tem propenso a um dos dois tipos distintos: o automonitoramento elevado
(AME) ou o automonitoramento baixo (AMB). Pessoas que possuem propenso
ao AME, tem a caracterstica de adaptar-se facilmente a qualquer situao, lugar
ou pessoas. Procura ser a pessoa certa, no lugar certo, no momento certo, e
analisa muito bem a situao e as pessoas, para que possa se transformar,
fazendo parte ento daquele novo ambiente, agindo como se aquele fosse o seu
comportamento usual. A mudana de situao leva a pessoa que possui esse
trao de personalidade, a mudar radicalmente seu comportamento. Segundo
Caldwell e Oreilly, 1982, profissionais de sucesso que trabalham em reas que
exigem grande habilidade em comunicao e na relao social, como, por
exemplo, atores, advogados, diplomatas, polticos e vendedores, so
provavelmente pessoas com AME. Lderes tambm so freqentemente
identificados como pessoas com AME, conhecidos por sua habilidade poltica e
sua versatilidade para se adaptar s diversas situaes sociais, tendo a
aprovao da grande maioria, independente do cenrio em que se encontram.
As pessoas que possuem propenso ao AMB, no entanto, no so to afetadas
pelo ambiente ou pelas pessoas sua volta. Elas mantm seu padro usual de
comportamento, sendo pouco influenciadas por opinies de terceiros ou pelas
variaes do cenrio social.
Segundo Nanthel e Strahle, 1999, pessoas com propenso ao AME so
muito sensveis a consideraes situacionais e interpessoais. Elas tm bastante
disposio e competncia para modificar seu comportamento para ser a "pessoa
certa no lugar certo no momento certo. Indivduos com AMB no modificam seu
comportamento desta maneira. Ao invs disso, eles se baseiam mais fortemente
em seus prprios sentimentos e estmulos internos para dirigir o comportamento.
Podendo ter o AM trs formas de expresso: (l) Interesse pela adequao social
do comportamento; (2) Ateno a comparaes sociais como sugestes para
auto-expresso adequada; (3) A capacidade de modificar a auto-apresentao e
a expresso atravs de diferentes situaes.
Segundo Engel, Blackwell e Miniard, 2000, as pessoas com propenso
ao AMB so mais inclinadas a orientar seu comportamento por suas prprias
250
disposies, sentimentos e interesses pessoais e assim so mais coerentes com
suas prprias convices. Snyder, 1987, comenta por diversas vezes que a
teoria do AM est intimamente ligada com o que conhecemos como arte de
atuar. O comportamento do ser humano quando est envolvido nas diversas
situaes sociais pode ser comparado com a atuao de um ator. As
observaes deste comportamento, tpico do ser humano, agindo como um
camaleo social, moldando-se de acordo com o cenrio existente,
impulsionaram as pesquisas sobre o AM.
Um instrumento para medio do grau de propenso ao
automonitoramento baixo ou ao AME foi desenvolvido por Mark Snyder, com o
objetivo de capturar as diferenas entre os dois tipos de AM o baixo e o elevado,
entender melhor como esta propenso se desenvolve e identificar as aplicaes
prticas desta teoria. Na elaborao do instrumento de medio foram
selecionadas as 25 questes da escala (quadro a seguir) utilizando o mtodo
estatstico Anastasi, 1968, de um conjunto de vrias questes, atravs de
procedimentos projetados para maximizar a consistncia interna da medida.
O padro de respostas mostrado no quadro 7, a referncia para uma
pessoa com AME conforme Snyder, neste caso se o sujeito ao responder as
questes assinalando apenas verdadeiro ou falso, e elas forem coincidentes com
o padro, ento este obter a pontuao mxima para uma pessoa com
propenso ao AME, ou seja, 25 (vinte e cinco) pontos. Caso contrrio, ou seja,
se para cada questo o sujeito respondesse o inverso do que est no padro
mostrado no quadro 7, este teria 0 (zero) pontos, indicando propenso mxima
para o AMB. Segundo Snyder pesquisadores tm adotado diversos critrios para
definir operacionalmente as faixas de medio do AMB e do AME, os termos
AMB ou AME refletiro a definio particular empregada pelo pesquisador, ou
seja, as faixas consideradas como propenso ao AMB ou ao AME dependem da
definio do pesquisador mostram as definies mais utilizadas (figura a seguir).

251
QUADRO 16- TCNICA DE MEDIO DO A.M.
item Questo Ref.
1. Acho difcil imitar o comportamento de outras pessoas (F)
2 Meu comportamento normalmente uma expresso de meus prprios e verdadeiros sentimentos,
atitudes e crenas
(F)
3 Em festas e reunies sociais, eu no tento fazer ou dizer coisas de que os outros vo gostar (F)
4 Eu s consigo defender idias em que eu j acredite (F)
5 Eu consigo fazer discursos de improviso, mesmo sobre temas dos quais em quase no tenho
informaes
(V)
6 Eu acho que me exibo para impressionar ou entreter as pessoas (V)
7 Quando no tenho certeza sobre como agir numa situao social, observo o comportamento dos
demais para obter dicas
(V)
8 Eu provavelmente daria um bom ator (V)
9 Eu raramente procuro o aconselhamento de meus amigos para escolher filmes, livros ou msica (V)
10 Eu por vezes dou aos demais a idia de estar sentindo emoes mais fortes do que realmente estou (V)
11 Eu rio mais quando assisto a uma comdia com outras pessoas do que quando estou sozinho (V)
12 Em grupos de pessoas, eu raramente sou o centro das atenes (F)
13 Em situaes diferentes e com pessoas diferentes, eu freqentemente ajo como se eu fosse
pessoas muito diferentes
(V)
14 No sou particularmente bom em fazer com que as outras pessoas gostem de mim (V)
15 Mesmo se no estiver me divertindo, eu freqentemente finjo estar (V)
16 Eu nem sempre sou a pessoa que aparento ser (V)
17 Eu no mudaria minhas opinies (ou a minha forma de agir) para satisfazer outra pessoa ou
conseguir favores
(F)
18 Eu j pensei em ser um profissional de entretenimento (V)
19 Para me dar bem com as pessoas e fazer com que elas gostem de mim, eu costumo ser o que as
pessoas esperam que eu seja mais do que qualquer outra coisa
(V)
20 Nunca fui bom em jogos como charadas ou atuao de improviso (F)
21 Tenho dificuldades em alterar meu comportamento para me adequar a pessoas diferentes e
situaes diferentes
(F)
22 Em festas, deixo que os outros faam piadas e contem casos (F)
23 Sinto-me um pouco estranho com companhia e no me apresento to bem quanto deveria (F)
24 Eu consigo olhar nos olhos de qualquer pessoa e dizer uma mentira com a expresso impassvel
(se for pelo motivo certo)
(V)
25 Eu consigo enganar as pessoas parecendo ser amigvel quando, na realidade, eu no gosto delas (V)
As respostas acima esto direcionadas para o automonitoramento elevado, sendo (F) Falso e (V) Verdadeiro.
Fonte: JARDIM, 2005, p.06-07.

3.2.3 Aplicao dos mtodos PILOTO

Aps o planejamento para aplicao dos mtodos e a definio dos
procedimentos metodolgicos iniciou-se a aplicao das tcnicas. A aplicao
da APO contou com a participao de 05 alunos de graduao do Centro
Universitrio Baro de Mau do Curso de Arquitetura e Urbanismo. Os alunos
receberam treinamento especfico para aplicao das tcnicas utilizadas. Foi
estipulado que cada pesquisador assumiria um apartamento para a aplicao de
Fig. 71 - Definies operacionais das
faixas da escala mais utilizadas para
classificao de AME e AMB. (Fonte:
JARDIM, 2005, p.08).

25 25 25 25
50% 33% 25%
19
17
13
12
8
6
50% 33% 25%
0 0 0 0
Automonitoramento Elevado
Auto-monitoramento Baixo
No Classificada

252
todas as tcnicas, neste sentido os moradores poderiam se sentir mais
familiarizados e o pesquisador teria uma viso completa do processo. O quadro
abaixo mostra as etapas de trabalho.

QUADRO 17 ETAPAS DE TRABALHO APLICAO DA APO PILOTO
ETAPA local quem
aplica
quem
respon
de
SITUAO amostra
1. Levant. Geral
de Dados
vrios P - - -
2. Carta Convite
(tcnica revisada
anexo 6)
E.A F M Foi entregue pelos porteiros aos respectivos moradores que
assinaram uma lista de recebimento. A carta foi entregue apenas
para o responsvel pelo apartamento, evitando-se a entrega s
crianas e funcionrios domsticos.
100%
(72 aptos)
3. Walkthrough
(tcnica revisada
anexo 3)
E.A P P Foi feita uma visita ao local com registros fotogrficos e aps um
debate entre os pesquisadores foi feito individualmente o
Walkthrough. Evitou-se o contato entre os pesquisadores no
momento do preenchimento das questes minimizando possveis
influncias. A durao mdia do walkthrough foi de 40 minutos.
100%
(6 pesq.)
4. Entrevista
(tcnica revisada
anexo 4)
E.A P F As entrevistas foram aplicadas conforme o horrio de folga, ou de
sada / entrada do turno de trabalho, dos funcionrios no prprio
edifcio. Cada pesquisador entrevistou um funcionrio. A durao
mdia da entrevista foi de 30 minutos. Foram registradas por
gravaes e anotaes em papel
100%
5. Pesquisa
Aberta (tcnica
revisada anexo 5)
E.A P F Foi escolhido pelos pesquisadores o funcionrio mais disponvel,
que apresentou maior envolvimento com a pesquisa. Um
pesquisador aplicou a tcnica que teve durao mdia de 20
minutos.
100%
6. Questionrio
(tcnica revisada
anexo 7)
E.A P M Os moradores que aceitaram participar da avaliao foram
contactados por telefone marcando-se um horrio para a
realizao do questionrio. Houve uma distribuio dos
pesquisadores em funo das disponibilidades de horrios. A
tcnica foi aplicada individualmente pelo pesquisador, face a face
com o morador. O morador escolhido para responder a pesquisa
deveria ser o responsvel pelo apartamento. Alguns casos foram
respondidos no interior dos apartamentos e a maioria respondeu
no salo de festas do edifcio. A maioria tambm preferiu ler o
questionrio sem a ajuda do pesquisador. A tcnica teve durao
mdia de 40 minutos.
18 %
(13 aptos
tipo)
7. Poema dos
Desejos
E.A P M No final da aplicao do questionrio foi deixado com o morador
respondente o Poema dos Desejos e o questionrio do
Automonitoramento (AM) assim como as instrues de
preenchimento. Foi agendada uma data para o retorno do
pesquisador, assim como a aplicao da ltima tcnica a
anlise das tarefas.
18 %
(13 aptos
tipo)
8. AM (quadro 16) E.A P M Esta tcnica foi includa nos procedimentos como opcional para o
morador, j que avalia questes mais ntimas. Neste caso se
houvesse o interesse em responder as questes no haveria
necessidade de identificao por parte do morador.
18 %
(13 aptos
tipo)
9. Anlise das
Tarefas (tcnica
revisada anexo 9)
E.A P M Com o horrio j agendado anteriormente o pesquisador retornou
ao apartamento para a avaliao da tcnica Anlises das
Tarefas. Teve durao mdia de 50 minutos. A maioria aceitou
participar somente com a possibilidade do preenchimento
posterior e individualizado, sem a presena do pesquisador. As
outras tcnicas (Poema dos desejos e automonitoramento) foram
entregues aos pesquisadores neste momento.
18 %
(13 aptos
tipo)
10. Grupo Focal
(tcnica revisada
anexo 8)
E.A P M O grupo focal foi realizado em dia e horrio estipulados pelo
grupo pesquisador e pelo sndico. Teve durao de 2 horas e
contou com a participao de 10 moradores. Foi realizado no
salo de festas do edifcio.
10
moradores
P (pesquisador avaliador), E.A (edifcio avaliado); M (morador); F (funcionrios).

253
3.2.4 Resultados indicativos: consideraes gerais sobre o piloto

Algumas questes podem ser consideradas em relao escolha do objeto
de estudo. Foi considerada adequada a escolha, entretanto podemos perceber a
dificuldade de aplicao de mtodos avaliativos em habitaes destinadas
classe mdiaalta. Vrios podem ser os fatores que intimidam o morador a
participar da pesquisa avaliativa: (i) falta de segurana que aflige nossas
cidades, (ii) falta de tempo suficiente para participao nas pesquisas, (iii) falta
de envolvimento com o lugar onde mora, (iv) medo de informar dados de sua
vida privada, (v) receio de que os dados coletados sejam utilizados para outros
fins, (iv) inquietao no sentido de mostrar situaes de sua vida privada, entre
outros. Neste sentido percebemos a necessidade de um envolvimento efetivo
dos moradores junto aos processos, que na maioria das vezes no se envolvem
sequer com as questes relativas ao condomnio em que habitam. Fica a
indicao da necessidade de abordagens mais eficientes no incio do processo
quando do contato com o sndico, a fim de aumentar a amostragem, j que
muitos desistem da participao na pesquisa durante o percurso.

3.2.4.1 Sobre a aplicao da APO e a metodologia

Considerando que este trabalho tem tambm como objetivo verificar e
testar a metodologia proposta a partir da aplicao de um PILOTO E ESTUDOS
DE CASO a fim de identificar possveis alteraes para a elaborao do roteiro
(mtodo) definitivo desenvolvido em etapa posterior, vrias consideraes
podem ser feitas. Acreditamos que foi adequada e satisfatria a definio dos
objetivos da pesquisa, assim como o planejamento realizado para aplicao da
APO nesta etapa do caso-piloto. Entretanto os maiores problemas identificados
foram na relao: profundidade dos dados extrados versus acesso aos
moradores versus tempo curto para aplicao dos instrumentos. Nosso maior
esforo est centrado em como identificar informaes consistentes em prazos
curtos e pouco contato com o morador e seu apartamento. O quadro 9 a seguir
indica os principais problemas identificados nas tcnicas utilizadas na aplicao
do caso-piloto.

254
QUADRO 18 PROBLEMAS IDENTIFICADOS NAS TCNICAS E DIRETRIZES P/ ETAPAS POSTERIORES
TCNICA PROBLEMAS ENCONTRADOS DIRETRIZES PARA ETAPAS POSTERIORES
1. Carta Convite
(tcnica revisada
anexo 6)
Os sistemas de segurana da portaria (acesso
pessoas) fez com que a carta convite, que inicialmente
seria entregue pessoalmente a cada apartamento, fosse
deixada na portaria para que os porteiros a entregassem
aos respectivos moradores.
Realizar a entrega da carta num prazo mais longo, dia a dia
entregar por andares em horrios estratgicos at a completa
finalizao das entregas. O contato inicial com o morador, assim
como uma explicao mais detalhada do que se trata, a pesquisa
pode aumentar muito sua amostragem.
Diversificar as formas iniciais de acesso aos moradores:
contato telefnico, carta via correio, reunio no condomnio, etc.
2. Walkthrough
(tcnica revisada
anexo 3)
A tcnica Walkthrough foi bastante eficiente e adequada.
Considerar a opinio e a experincia do pesquisador foi
de fundamental importncia no trabalho.
Aumentar instrumentos deste tipo j que muitos dos resultados
obtidos na avaliao geral foram identificados previamente no
Walkthrough.
3. Entrevista
(tcnica revisada
anexo 4)
Com a aplicao da entrevista aos funcionrios podemos
identificar que este mtodo bastante apropriado.
Entretanto apresentava um nmero ainda grande de
questes que faziam o entrevistado ficar relativamente
cansado e sem pacincia para as respostas.
Necessidade de reduo do nmero de perguntas, assim
como a eliminao de alguns termos que geraram dvidas.

4. Pesquisa
Aberta (tcnica
revisada anexo 5)
s/ problemas
5. Questionrio
(tcnica revisada
anexo 7)
Constatou-se que o questionrio aplicado possua
uma extenso grande, principalmente por apresentar
questes densas;
Os moradores preferiram responder o questionrio
sem a presena do pesquisador;
fora do apartamento geralmente no salo de festas do
edifcio;
O tempo de resposta mdia do questionrio foi de 40
minutos, chegando a casos de 1hora;
Alguns termos no foram totalmente compreendidos
diretamente leitura pelos moradores, havendo
necessidade de esclarecimento por parte dos
pesquisadores.
Dividir os objetivos em mais tcnicas foi a opo encontrada
para otimizao da pesquisa. Os objetivos devem ser separados
em pequenos grupos e reorganizados a fim de resultar em
tcnicas curtas, contudo especficas, sem que isto incorra na
superficialidade das informaes. Isto pode dinamizar o processo
de pesquisa diminuindo o tempo de respostas das tcnicas e
aumentando o envolvimento dos moradores;
A opo de excluir a figura do pesquisador do contato direto
com o morador deve ser ponderada na aplicao do questionrio
sempre que for possvel sua realizao. Isto pode facilitar o
acesso aos moradores e aumentar a amostragem da pesquisa.
Cuidados devem ser tomados no sentido de evitar possveis
vieses nas respostas das questes com a ausncia do
pesquisador, propondo neste caso, uma linguagem bastante
simples e objetiva para as questes.
6. Poema dos
Desejos
Um nmero muito baixo de moradores responderam o
poema dos desejos, sendo que a grande maioria dos
moradores devolveram em branco o mesmo.
Verificar possibilidades de avaliar os elementos que
pretendiam ser analisados na aplicao desta tcnica de outras
formas mais diretas e menos trabalhosas (a maioria dos
moradores justificaram o no preenchimento do poema dos
desejos com o argumento que este seria trabalhoso, ou que no
tinham capacidade de desenhar o que imaginavam).
7. A.M (quadro
16)
Poucos moradores aceitaram responder o questionrio,
mesmo com a possibilidade de no se identificarem.
Entretanto quando este foi respondido demonstrou ser
uma ferramenta comparativa interessante a nossa
pesquisa. Confirmou-se a tendncia a AMA ou AMB com
as outras tcnicas aplicadas.
Este mtodo deve ser melhor avaliado e estudado, assim
como sua eficincia nos objetivos que foram propostos, a partir
da aplicao de mais casos.

8. Anlise das
Tarefas (tcnica
revisada anexo 9)
Constatou-se que o questionrio aplicado possua
uma extenso grande, principalmente por apresentar
questes densas;
sem a presena do pesquisador;
fora do apartamento geralmente no salo de festas do
edifcio;
O tempo de resposta mdia do questionrio foi de 40
minutos, chegando a casos de 1hora;
Alguns termos no foram totalmente compreendidos
diretamente leitura pelos moradores, havendo
necessidade de esclarecimento por parte dos
pesquisadores;
Dividir os objetivos em mais tcnicas foi a opo encontrada
para otimizao da pesquisa. Os objetivos devem ser separados
em pequenos grupos e reorganizados a fim de resultar em
tcnicas curtas, contudo especficas, sem que isto incorra na
superficialidade das informaes. Isto pode dinamizar o processo
de pesquisa diminuindo o tempo de respostas das tcnicas e
A opo de excluir a figura do pesquisador do contato direto
com o morador deve ser ponderada na aplicao do questionrio
sempre que for possvel sua realizao. Isto pode facilitar o
acesso aos moradores e aumentar a amostragem da pesquisa.
Cuidados devem ser tomados no sentido de evitar possveis
vieses nas respostas das questes com a ausncia do
pesquisador, propondo neste caso, uma linguagem bastante
simples e objetiva para as questes.
9. Grupo Focal
(tcnica revisada
anexo 8)
A tcnica Grupo Focal demonstrou ser uma ferramenta
interessante nesta abordagem que nos propomos. Os
resultados qualitativos ofereceram, neste caso, dados
mais aprofundados e interessantes do que os
instrumentos quantitativos. Os moradores escolhidos se
envolveram significativamente no processo de uma
maneira positiva.
Realizar vrios Grupos Focais com abordagens diferentes,
porm que possam ser comparadas.

255
3.3. Os estudos de caso

3.3.1 Levantamentos gerais dos estudos de caso

Aps os contatos iniciais com os funcionrios dos edifcios foram
realizados os levantamentos gerais sobre os dados dos estudos de caso (G, J e
K). Foram pesquisados: os escritrios de arquitetura responsveis pelos
projetos, as construtoras e incorporadoras, assim como rgos municipais e
institucionais da cidade de Ribeiro Preto. A partir deste levantamento foi
elaborado um quadro com as principais informaes sobre os edifcios (quadro a
seguir).

QUADRO 19 DADOS GERAIS DOS ESTUDOS DE CASO
DADOS EDIFCIO J EDIFCIO G EDIFCIO K
Ano de entrega 2002 2001 2006
Localizao Jardim Santa ngela, Ribeiro
Preto, SP, Brasil
Jardim Santa ngela, Ribeiro
Preto, SP, Brasil
Jardim Santa ngela, Ribeiro
Preto, SP, Brasil
rea til (apto tipo) 115 m - (4 dormitrios, sendo 1
sute, 1 banheiro social, sala,
lavabo, varanda, cozinha, rea de
servio, 1 banheiro servio)
127 m (4 dormitrios, sendo 1
sute, 1 banheiro social, sala,
varanda, cozinha, rea de servio,
1 banheiro servio)
128 m (4 dormitrios, sendo 2
sutes, 1 banheiro social, sala,
lavabo, varanda, cozinha, rea de
servio, 1 banheiro servio)
rea de lazer Conjunto aqutico com raia e
piscinas de recreao para adultos
e crianas / solarium / varanda de
jogos / rea para churrasco /
playground / sauna com sala de
repouso / quadra poliesportiva /
sala de ginstica / salo de festas
Piscinas de recreao para
adultos e crianas / solarium /
varanda de jogos / rea para
churrasco / quadra poliesportiva /
sala de ginstica / salo de festas
Conjunto aqutico com raia e
piscinas de recreao para adultos
e crianas / solarium / varanda de
jogos / rea para churrasco /
playground / sauna com sala de
repouso / quadra poliesportiva /
sala de ginstica / espao gourmet
N de pavimentos 24 16 24
N de aptos 92 + 2 coberturas 64 96
N de aptos p/
andar
4 4 4
N de vagas de
garagem
2 2 2
N de elevadores 2 sociais / 2 servios 2 sociais / 2 servios 2 sociais / 1 servio
Valor
comercializado na
poca de
lanamento
Apartamento na planta
R$ 120.000,00 (jan. 2001)
R$ 100.000,00 (jun. 2000)
R$ 180.000,00 (jun. 2003)
Valor
comercializado
atualmente
R$ 230.000,00 a R$ 250.000,00
(dez. 2007)
R$ 230.000,00 a R$ 250.000,00
(dez. 2007)
R$ 270.000,00 a R$ 300.000,00
(dez. 2007)
Sistema
Construtivo
Tradicional - Pilares e vigas de
concreto armado / alvenaria de
blocos cermicos
blocos cermicos
blocos cermicos

256
3.3.2 A metodologia utilizada
6
alteraes do caso-piloto para os estudos
de caso

A partir da aplicao do caso-piloto, da leitura de seus resultados e das
diretrizes para etapas posteriores iniciaram-se as alteraes e ajustes nas
tcnicas e nos procedimentos propostos nesta APO. Com o objetivo de tornar o
mtodo final mais eficiente algumas consideraes foram feitas nas etapas a
seguir.

QUADRO 20 COMPARATIVO DAS ETAPAS DE TRABALHO PILOTO E ESTUDOS DE CASOS
CASO-PILOTO ESTUDOS DE CASOS
1. Levantamento Geral de Dados 1. Levantamento Geral de Dados
2. Carta Convite 2. Cartaz Convite Elevador (anexo 1)
Contato Telefnico
Lista de Interessados Portaria (anexo 2)
3. Walkthrough 3. Walkthrough (anexo 3)
4. Entrevista 4. Entrevista (anexo 4)
5. Pesquisa Aberta 5. Pesquisa Aberta (anexo 5)
6. Questionrio 6. Questionrio (anexo 7)
Carta Explicativa (anexo 6)
7. Poema dos Desejos 7. Grupo Focal (anexo 8)
Tarjeta Reflexiva
Sugesto Visual
Brincando de Boneca
8. Automonitoramento 8. Anlise dos Usos (anexo 9)
9. Anlise das Tarefas 9. Entrevista c/ arquiteto (anexo 10)
10. Grupo Focal
tcnica excluda tcnica includa

3.3.2.1 Levantamento de dados

Todos os dados dos edifcios do estudo de casos foram pesquisados pela
equipe de pesquisadores (avaliadores) da mesma forma que no caso piloto,
atravs da visita incorporadora, construtora, escritrio de arquitetura
responsvel pelo projeto, prefeitura municipal e empresas imobilirias. Todos os
materiais iconogrficos foram cadastrados e analisados, alm dos registros
fotogrficos dos edifcios e seus respectivos entornos. Posteriormente iniciou-se
o processo de contato com os edifcios atravs do conhecimento da figura do
sndico, porteiros e funcionrios. Neste caso, procurou-se estabelecer um
contato mais estreito com o sndico, relatando de forma mais objetiva os
procedimentos que seriam adotados na avaliao e demonstrando os aspectos

6
Ver o conjunto de tcnicas utilizadas em anexo.
257
positivos de seus resultados para futuros aprimoramentos dos edifcios. J o
contato com os moradores (usurios), que anteriormente (caso-piloto) fora
estabelecido atravs da carta convite distribuda pelos porteiros para todos os
apartamentos, nos estudos de casos alterou-se para inicialmente uma
abordagem direta atravs da colocao de cartaz-convite (anexo 1) nos
elevadores e posteriormente contato telefnico com a grande maioria dos
moradores. Neste contato telefnico foi explicado para o morador toda a
pesquisa e seus procedimentos, assim como foi feito o agendamento para
aplicao do questionrio. Foi deixada na portaria tambm uma relao de
moradores interessados (anexo 2) contendo o contato do morador (telefone ou
email) e um horrio disponvel para a aplicao do questionrio. Alguns
questionrios em branco foram deixados na portaria para eventuais moradores
que de imediato gostariam de preencher o mesmo.

3.3.2.2 Walkthrough (anexo 3)

A anlise Walkthrough foi mantida e aplicada da mesma forma que no
caso-piloto, salvo alguns detalhes em relao ao seu texto que foi alterado
minimamente objetivando uma maior compreenso dos contedos atingidos. Em
relao amostragem desta tcnica foi alcanada em 100%, j que todos os
pesquisadores realizaram o Walkthrough.

3.3.3.3 Pesquisa de perfis familiares (anexo 5)

A pesquisa de perfil familiar tambm se manteve da mesma forma que no
caso-piloto, tanto em contedo como em sua aplicao.

3.3.2.4 Entrevista com pessoas chave (anexo 4)

As entrevistas chaves sofreram algumas alteraes em relao ao
caso-piloto, apenas na substituio de termos do texto visando uma melhor
compreenso do contedo a ser pesquisado, assim como a reduo do nmero
de questes. Tal atitude pode ser justificada na medida em que os respondentes
das entrevistas apresentam uma disparidade muito grande em relao ao seu
nvel scio-cultural, visto que so entrevistados os funcionrios do edifcio e o
sndico. A primeira entrevista, com durao maior, foi realizada com o sndico,
houve uma aproximao mais efetiva entre o pesquisador e os problemas gerais
258
do edifcio. Foram entrevistados, alm do sndico, o zelador, os porteiros e pelo
menos dois funcionrios da limpeza.

3.3.2.5 Questionrio (anexo 7)

A partir da aplicao do questionrio no caso-piloto e da identificao dos
problemas encontrados seguindo as diretrizes para etapas posteriores,
iniciaram-se as adaptaes que sero relatadas a seguir:
Optou-se pela reduo de objetivos a serem alcanados no questionrio,
transferindo-os para outras tcnicas como o grupo focal e a anlise dos usos.
Como a anlise dos usos uma tcnica que apresenta questes mais
aprofundadas e mais especficas sobre o apartamento (espao privado), as
questes subjetivas como o apartamento para voc... e as percepes em
relao ao grau de identidade, apropriao, adaptabilidade, personalizao e
imageabilidade, foram incorporadas a ela. Tal atitude pde reduzir o nmero de
questes do questionrio, otimizando seu preenchimento, tornando-o mais
especfico em relao ao grau de satisfao dos moradores sobre os aspectos
gerais do apartamento (espao privado);
A opo de excluir a figura do pesquisador do contato direto com o morador
na aplicao do questionrio foi considerada nos estudos de casos. Isto pde
facilitar o acesso aos moradores e aumentar a amostragem da pesquisa, j que
houve certa preferncia em responder o questionrio em suas casas, ou mesmo
no trabalho e em outros momentos. Inclusive alguns questionrios foram
entregues aos moradores interessados em participar da pesquisa pelo prprio
zelador. Neste caso a figura do zelador foi de suma importncia para o aumento
da amostragem do questionrio, na medida em que seu contato dirio com os
moradores foi um facilitador do processo. Os questionrios entregues ao zelador
(portaria) continham uma carta de apresentao da pesquisa (anexo 6), a fim
de esclarecer qualquer dvida aos moradores que, por algum motivo,
desconheciam a pesquisa, mas tinham interesse e disponibilidade para participar
dela. Alguns cuidados foram tomados no sentido de evitar possveis vieses nas
respostas das questes com a ausncia do pesquisador: uma linguagem
bastante simples e objetiva foi adotada para as questes;
259
Preocupou-se tambm com a uniformidade no padro de respostas
mantendo, sempre que possvel, as alternativas timo, bom, ruim, pssimo e
n.s.a.;
O tamanho da amostra para a aplicao dos questionrios foi definida
segundo Gnther, 1999, a partir dos recursos disponveis, que influencia o
planejamento da administrao do instrumento, bem como a codificao das
respostas, seu processamento e, eventualmente, as possveis anlises. Neste
sentido importante destacar, por se tratar de uma avaliao ps-ocupao em
residncias de nvel social mais elevado (classe mdia alta), que a definio da
amostragem partimos de critrios muito particulares. O ponto de partida foi a
definio de uma amostragem de aproximadamente 30% que se alternavam em
unidades e andares mpares e pares. Os estudos de casos possuam uma
implantao muito similar apresentando apartamentos de frente e de fundo, j
que tinham forma de h. O ndice de 30% foi alcanado em todos os estudos de
caso, entretanto os apartamentos avaliados no necessariamente
representavam esta alternncia. Apesar do contato telefnico inicial feito com os
moradores seguir os critrios de alternar unidades e andares mpares e pares,
os questionrios aplicados ou respondidos, acabaram no respeitando tal
critrio. Boa parte destes 30% foram questionrios respondidos por moradores
que se interessaram em participar e procuraram voluntariamente os
pesquisadores, ou mesmo eram indicados pelo sndico. Buscamos a partir das
indicaes e da procura voluntria dos moradores estabelecer certa
uniformidade.
QUADRO 21 COMPARATIVO CASO PILOTO ESTUDOS DE CASO TCNICA QUESTIONRIO
PROBLEMAS ENCONTRADOS
NA APLICAO DO PILOTO
DIRETRIZES PARA ETAPAS
POSTERIORES
SOLUES ADOTADAS PARA OS
ESTUDOS DE CASO
Constatou-se que o
questionrio aplicado possua
uma extenso grande,
principalmente por apresentar
questes densas;
Os moradores preferiram
responder o questionrio sem a
presena do pesquisador;
Os moradores preferiram
responder o questionrio fora do
apartamento geralmente no
salo de festas do edifcio;
O tempo de resposta mdia
do questionrio foi de 40
minutos, chegando a casos de
1hora;
Alguns termos no foram
totalmente compreendidos
diretamente leitura pelos
moradores, havendo
necessidade de esclarecimento
por parte dos pesquisadores.
Dividir os objetivos em mais tcnicas
foi a opo encontrada para otimizao
da pesquisa. Os objetivos devem ser
separados em pequenos grupos e
reorganizados a fim de resultar em
tcnicas curtas, contudo especficas, sem
que isto incorra na superficialidade das
informaes. Isto pode dinamizar o
processo de pesquisa diminuindo o tempo
de respostas das tcnicas e aumentando
o envolvimento dos moradores;
A opo de excluir a figura do
pesquisador do contato direto com o
morador deve ser ponderada na aplicao
do questionrio sempre que for possvel
sua realizao. Isto pode facilitar o
acesso aos moradores e aumentar a
amostragem da pesquisa. Cuidados
devem ser tomados no sentido de evitar
possveis vieses nas respostas das
questes com a ausncia do pesquisador,
propondo neste caso, uma linguagem
bastante simples e objetiva para as
questes.

alguns objetivos (grau de identidade,
apropriao, adaptabilidade, personalizao
e imageabilidade) foram transferidos para
outras tcnicas como o grupo focal e a
anlise dos usos, no sentido de otimizar a
tcnica;
excluiu-se a figura do pesquisador do
contato direto com o morador na aplicao
do questionrio, o que facilitou o acesso aos
moradores e aumentou a amostragem da
pesquisa;
foram criados outros procedimentos no
sentido de aumentar a amostragem da
tcnica, tornando a pesquisa mais conhecida
pelos moradores: colocao de cartaz nos
elevadores, contato telefnico, contato via
zelador alguns questionrios foram
entregues por ele aos moradores e
continham uma carta de apresentao da
pesquisa -, indicao do sndico;
uniformizou-se o padro de respostas
(timo, bom, ruim, pssimo, n.s.a) e alguns
termos foram substitudos facilitando a leitura
e o entendimento do questionrio.
260

3.3.2.6 Grupo Focal (GF) (anexo 8)

A partir da leitura dos resultados do caso-piloto o GF foi identificado
como uma tcnica bastante relevante no sentido de atingir os objetivos
propostos nesta avaliao ps-ocupao. Neste sentido, algumas modificaes
foram realizadas em sua estrutura e aplicao a fim de ampliar sua abordagem e
potencializar seus resultados. Somente o espao privado (unidade) foi avaliado
atravs desta tcnica. O GF se mostrou um eficiente instrumento qualitativo no
registro dos anseios e expectativas dos moradores de apartamentos, medindo
em alguns momentos aspectos subjetivos no antes mensurados pelos
questionrios e pelas entrevistas. fato que existe certa resistncia dos
moradores em expressar ampla e verdadeiramente seus sentimentos em relao
aos espaos habitacionais. Alguns fatores podem ser considerados neste
sentido: (i) inibio natural dos moradores em expressar sentimentos e
sensaes; (ii) receio de desvalorizar seu prprio imvel, na medida em que
alguns aspectos podem ser negativos na APO; (iii) as tcnicas que se utilizam do
meio impresso e da linguagem escrita (no caso o questionrio) podem no
captar sentimentos subjetivos, ou mesmo argumentos dos moradores.
A partir da abordagem de Gnther, 2006, sobre a relao da pesquisa
qualitativa e da quantitativa, existem trs aproximaes principais para
compreender o comportamento e seus estados subjetivos
7
: (i) observar o
comportamento que ocorre naturalmente no mbito real; (ii) criar situaes
artificiais e observar o comportamento diante das tarefas definidas para essas
situaes; (iii) perguntar s pessoas sobre seu comportamento: o que fazem
(fizeram) e seus estados subjetivos: o que, por exemplo, pensam (pensaram).
Neste trabalho, por se tratar de uma APO habitacional, o item (i) foi excludo por
configurar-se como muito invasivo privacidade. O item (iii) foi utilizado a partir
do questionrio, de natureza quantitativa, j descrito anteriormente. Diante disso,
elegeu-se o experimento como mtodo que possibilitaria tanto a randomizao
de caractersticas das pessoas estudadas quanto inferncias causais.

7
Em Ingls comum falar em Behavior, termo que se refere tanto a comportamento aberto quanto a estudos
subjetivos, i., comportamento coberto. Em portugus comportamento tem um sentido mais restrito.
261

QUADRO 22 - ESTRUTURA PROPOSTA PARA DISCUSSO DO GF
ESTRATGIA OBJETIVOS PRINCIPAIS RESULTADOS
1. Porque voc e sua
famlia se mudaram para este
edifcio? Relate de maneira
sucinta este momento de sua
vida e quais foram os
motivadores para tal escolha.
introduzir o assunto;
descontrair;
entender os motivadores na aquisio do
imvel.
atraiu a ateno do grupo (aspectos pessoais);
incio de descontrao;
compra motivada principalmente pelos fatores:
localizao, equipamentos de uso coletivo , segurana e
status social.
2. JOGO 1: TARJETA
REFLEXIVA
A. Escreva na tarjeta uma
QUALIDADE ou
adjetivo que sua casa
possui;
B. Escreva na tarjeta uma
CARACTERSTICA
PRINCIPAL que deve
ter uma casa
ampliar descontrao;
propor temticas ainda no
habitualmente pensadas pelos participantes;
ouvi-los sobre temticas para as quais
este ainda no preparou um discurso prvio
(espontaneidade).
descontrao atingiu nveis satisfatrios;
as respostas mostraram temas no habitualmente
abordados pelos moradores (reflexo);
os adjetivos mostraram os participantes mais
prximos de sua realidade (essncia).
3. Quais foram as
adaptaes realizadas no
projeto original deste
apartamento para melhor
adequao de sua famlia?
(MODELO FSICO DO
APTO)
identificar principais alteraes
(reformas);
analisar o atendimento s necessidades
dos moradores (Projeto x necessidades);
propor discusses sobre as
possibilidades de uso (vivncia do outro);
introduzir a discusso sobre outras
possibilidades de morar atravs do exemplo
do vizinho
o uso do modelo fsico do apartamento auxiliou
significativamente na identificao das alteraes;
a partir do depoimento das reformas ocorridas pode-
se constatar as necessidades dos moradores e o quanto
o projeto proposto para o apartamento atendia a elas.
os moradores puderam, a partir do exemplo do
vizinho, discutir e visualizar diferentes utilizaes do
mesmo espao
4. JOGO 2: SUGESTO
VISUAL MODELO
ELETRNICO DO ESPAO
PRIVADO
Voc moraria neste
apartamento?
ampliar as referncias sobre os espaos
de morar dos participantes;
propor maneiras no convencionais de
morar (flexibilidade espacial) testando seus
impactos sobre a opinio dos moradores;

a partir do exemplo do modelo eletrnico do espao
privado flexibilizado os moradores puderam visualizar e
discutir formas diferentes das convencionais de morar;
a ferramenta virtual facilitou significativamente a
visualizao das solues propostas;
a opinio dos moradores em relao a tal
flexibilizao se manteve dividida;
5. JOGO 3: BRINCANDO
DE BONECA MODELO
FSICO DO ESPAO
PRIVADO.
Como voc gostaria que
fosse seu apartamento?
substituir a ferramenta poema dos
desejos atravs de uma abordagem mais
simples (utilizao de modelo fsico do
apartamento tipo com mobilirios bsicos
para uso dos participantes);
identificar os desejos dos moradores,
seus sonhos e expectativas em relao sua
moradia;
propor reflexes mais crticas em relao
ao seu prprio espao habitacional

nesta etapa final do GF os moradores se mostraram
mais vontade para demonstrar seus desejos e
expectativas em relao ao seu prprio apartamento;
o uso do modelo fsico como uma brincadeira de
boneca pode dispor aos moradores uma forma mais
simples e descontrada de expor seus sentimentos;
aps a sugesto visual, os moradores demonstraram
alto nvel de descontrao e envolvimento com a
dinmica indicando j uma viso mais crtica do espao
em que habitam

O GF foi operacionalizado da seguinte forma: (i) os participantes
moradores foram escolhidos a partir de indicao da figura do sndico do edifcio,
que conhecia melhor o universo dos moradores e de respondentes do
questionrio que demonstravam interesse em participar de maneira mais efetiva
da APO; (ii) os moradores indicados e sugeridos foram contactados via telefone
e puderam confirmar ou no sua participao no GF encerrando uma listagem
de no mximo 10 participantes; (iii) ocorreu no salo de festas dos respectivos
edifcios estudados em horrios estrategicamente agendados (19:30h), contando
262
com a estrutura do prprio espao (cadeiras, poltronas, mesas de apoio e
cozinha); (iv) a fim de criar um ambiente bastante descontrado e amistoso, sem
a imagem de uma pesquisa formal, foi oferecido aos participantes do GF um
pequeno lanche antes do incio da realizao do GF. Durante todo o
desenvolvimento das atividades propostas gua e refrigerantes foram servidos
tambm; (v) os equipamentos utilizados foram: datashow (sugesto visual), telo
para projeo das imagens, maquete fsica do apartamento; (vi) todo o processo
foi registrado atravs de gravao sonora (intimidava menos que a gravao em
vdeo), e registros escritos realizados por estudantes pesquisadores que no
participaram diretamente das discusses e puderam indicar uma viso diferente
da figura do mediador (autor desta Tese de Doutorado). O GF teve destacada
importncia na avaliao das questes subjetivas do comportamento dos
moradores nos espaos habitacionais. Tambm, em razo das dificuldades
encontradas na avaliao do comportamento em ambiente real, optou-se por
ampliar o escopo do grupo focal, por meio da incluso de outros instrumentos,
visando suprir desta maneira as dificuldades j mencionadas.

Fig. 72 Fotos das dinmicas propostas no Grupo Focal dos respectivos estudos de caso, Ribeiro Preto.
Fonte: foto da autora, junho, 2007.
263
Sendo assim, os seguintes elementos foram incorporados estrutura
clssica do grupo focal:
TARJETA REFLEXIVA: A partir da abordagem de Ekambi-Schmidt, 1974,
sobre as relaes do homem com o espao habitacional, sejam elas objetivas ou
subjetivas, o mtodo das constelaes de atributos serviu de referncia para a
aplicao de uma espcie de jogo que foi intitulado Tarjeta Reflexiva. A atividade
foi dividida em duas etapas: na primeira delas, aps a distribuio das tarjetas,
pediu-se que o morador escrevesse uma, e apenas uma qualidade ou adjetivo
ao qual seu apartamento faria jus. As tarjetas foram coladas em um mural onde
as respostas de todos os participantes foram reveladas. Na segunda etapa, de
procedimento similar anterior, a questo passou a ser referente caracterstica
principal que uma moradia deveria ter. Aps a montagem completa do mural
(incluindo tarjetas com ambas as respostas), os moradores foram convidados a
dissertar sobre suas respostas (ver quadro a seguir). Tal procedimento gerou
uma discusso bastante desenvolta sobre os diversos aspectos e significados do
morar, levando os participantes a reflexes que confessamente nunca haviam
lhes ocorrido anteriormente. Tambm notou-se com esta atividade, elevado nvel
de descontrao entre os participantes, o que contribuiu para que se pudessem
captar questes subjetivas, algumas das quais s poderiam ser captadas a partir
de uma observao em ambiente real.

QUADRO 23 EXEMPLO DO MURAL - JOGO 1: TARJETA REFLEXIVA
A. Escreva na tarjeta uma QUALIDADE ou
adjetivo que sua casa possui
B. Escreva na tarjeta uma CARACTERSTICA
PRINCIPAL que deve ter uma casa
ADEQUADA
SATISFATRIA
PEQUENA
FELIZ
ACONCHEGANTE
BOA
HARMONIOSA

MINHA CASA
CONFORTVEL

ESPAO
BANHEIROS GRANDES
SEGURANA
TOLERNCIA
ATENDER S NECESSIDADES
ESPAO
ORGANIZAO

UMA CASA
TEM QUE SER
OU TER
HARMONIA

O uso desta tcnica no GF teve como principal objetivo propor temticas
ainda no habitualmente pensadas pelos participantes, que tiveram inclusive
dificuldades em separar e eleger questes sentimentais (feliz, harmnica,
aconchegante, etc) e fsicas (pequena, quente, iluminada, etc). Neste sentido,
264
pretendeu-se ouvi-los sobre assuntos para os quais eles ainda no haviam
preparado um discurso prvio (espontaneidade), na medida em que os
moradores tinham de responder rapidamente as questes sem tempo suficiente
para articular pensamentos e, portanto expressar sentimentos maquiados. Como
resultado obteve-se uma abordagem mais reflexiva por parte dos moradores
participantes que puderam, atravs do jogo, se mostrar mais prximos de sua
realidade, portanto de sua essncia.

SUGESTO VISUAL: Baseado nas experincias metodolgicas de
anlises visuais de Sanoff, 1991, (sugesto e seleo visual), na qual idias,
valores, atitudes e a cultura dos moradores podem ser identificadas, um jogo
intitulado Sugesto Visual foi utilizado no GF. Segundo Castro et all, 2004, o
instrumento de anlise da sugesto visual associa-se especialmente a aspectos
qualitativos, podendo ser aplicado em conjunto com outros instrumentos ou
isoladamente. Consiste na apresentao de imagens pr-selecionadas de
ambientes com funes semelhantes aos existentes no objeto de estudo em
questo, podendo incluir tambm imagens de ambientes no existentes, embora
desejveis. As imagens revelaram-se essenciais perfeita compreenso do
espao, ao considerar o papel das referncias visuais para a percepo e
interpretao do ambiente, podendo ainda obter contedos dificilmente
expressos atravs de outros meios de coleta (SANOFF, 1991 in CASTRO, et all,
2004: s/p). Buscou-se o emprego deste instrumento no sentido de incentivar
tambm anlise crtica de um ambiente pelos seus usurios emergindo assim
componentes de anlise inicialmente no previstos numa pesquisa, dada a
incluso ou excluso de aspectos simblicos de percepo do ambiente.

Fig. 73 Foto da dinmica proposta no Grupo
Focal do estudo de caso J seleo visual
demonstrada pelo equipamento DataShow,
junho de 2007, Ribeiro Preto. Fonte: foto da
autora, junho, 2007.
265
Alguns aspectos se diferem dos trabalhos citados acima, na medida em
que nesta APO pretendeu-se com o instrumento (Sugesto Visual) buscar uma
aproximao maior com o universo do morador. Neste sentido as sugestes
foram feitas no prprio espao privado (unidade tipo) do morador atravs da
visualizao de modelo eletrnico
8
. Os principais objetivos desta sugesto visual
foram: ampliar as referncias sobre os espaos de morar dos participantes e
propor maneiras no convencionais de morar (flexibilidade espacial) testando
seus impactos sobre a opinio dos participantes. O apartamento tipo do edifcio
analisado foi modelado atravs de ferramenta eletrnica e foram criadas vrias
sugestes de layout, a partir do uso da flexibilidade espacial, testando, no lugar
das paredes e mobilirios convencionais, o uso de divisrias mveis e
mobilirios escamoteveis e com rodzios. As imagens foram visualizadas
atravs do uso de equipamento multimdia e projetadas em um telo. As
sugestes visuais foram explicadas e analisadas uma a uma e posteriormente foi
feita a seguinte questo aos participantes: voc moraria neste apartamento?
O uso da flexibilidade foi testado nesta ferramenta, pois o objeto de
estudo desta avaliao (quatro dormitrios compacto) apresentava
caractersticas tpicas da tipologia habitacional tripartida burguesa
9
:
compartimentao, estanqueidade de cmodos, mono-funcionalidade dos
cmodos e principalmente, exigidade de reas teis. Buscou-se demonstrar
outras formas de uso do espao, no caso o prprio apartamento tipo dos
moradores, atravs da sobreposio de funes, do uso da flexibilidade espacial
e de mobilirios mveis e escamoteveis, no sentido de ampliar as discusses
propostas no GF. Desta forma o morador poderia vislumbrar formas mais
otimizadas, ou mesmo mais eficientes de utilizao do seu apartamento, j que a
grande maioria dos participantes desta avaliao reclamou da exigidade das
reas dos apartamentos.

8
Para elaborao do modelo eletrnico foi utilizado o programa SketchUp que um software proprietrio para
a criao de modelos em 3D no computador. Foi originalmente desenvolvido pela At Last Software(@last
software), uma empresa estadunidense com sede em Boulder, Colorado, a qual foi adquirida pela Google,
como anunciado a 14 de Maro de 2006. A verso atual a 6 e o programa est disponvel para Windows e
Macintosh. O SketchUp est disponvel em duas verses: a verso profissional e a verso gratuita (para uso
privado, no comercial).
9
Tipologia j descrita e analisada no captulo 1 deste trabalho.
266

O uso do modelo eletrnico foi um facilitador no processo de
entendimento das solues, na medida em que o software dispunha de
ferramentas de insero dos participantes no espao virtual (o morador

Fig. 74 Vistas dos Modelos Eletrnicos - Seleo Visual /
Grupo Focal, junho de 2007, Ribeiro Preto. SketchUp. Fonte:
arquivos da autora, junho, 2007.
267
visualizava as sugestes andando virtualmente nos espaos internos). As
propostas sugeridas dispunham de recursos de abrir e fechar divisrias e
deslocarem mobilirios, o que acabou por tornar a visualizao dos espaos
mais completa e eficiente. Neste momento os moradores j se encontravam
altamente descontrados e familiarizados com a dinmica do GF, gerando um
clima bastante propcio para maiores discusses. Como as sugestes visuais
foram projetadas em um telo no espao utilizado para a realizao do GF
(salo de festas ou espao gourmet dos edifcios estudados), os moradores
demonstraram satisfao em dispor de tais recursos.
J a opinio dos moradores em relao flexibilizao dos espaos do
apartamento-tipo se manteve dividida, na medida em que alguns viam nos
exemplos maneiras de otimizar os espaos e criar situaes de um uso mais
eficiente dos apartamentos. Outra parte dos participantes se mostrou resistente
s propostas flexveis, justificando sua postura pela falta de privacidade, ou
mesmo vulnerabilidade dos recursos abordados.

BRINCANDO DE BONECA: Para finalizar o GF, foi criada uma tcnica
intitulada brincando de boneca que buscou substituir o instrumento poema dos
desejos (caso-piloto
10
). Desta forma, foi idealizada uma tcnica que se utilizou
de meios tridimensionais (modelo fsico ou maquete tridimensional fsica do
apartamento tipo) a fim de facilitar a expresso dos resultados por parte dos
moradores.
A aplicao da tcnica teve com principal objetivo identificar os desejos
dos moradores participantes, seus sonhos e expectativas em relao sua
moradia. Considerou-se a partir deste objetivo que a pergunta como voc
gostaria que seu apartamento fosse... deveria ser realizada no momento de
maior descontrao dos participantes do GF, que foi identificado como aquele
momento que antecede o final da reunio. A aplicao da tcnica serviu tambm
ao atendimento de outro objetivo proposto: propor reflexes mais crticas aos
participantes em relao ao seu prprio espao habitacional, aproveitando-se
tambm das discusses de questes bastante amplas e diversas sobre o morar
em apartamentos e suas implicaes abordadas anteriormente.

10
O nmero de poemas respondidos se mostrou muito aqum das expectativas. Muitos dos moradores no o
responderam, e outros o entregaram em branco, alegando dificuldades em desenhar o que imaginavam, ou
que a atividade era muito laboriosa, j que havia na tcnica proposta a possibilidade de expresso de idias
atravs de desenhos no sentido de complementar o texto escrito.
268

Inicialmente foi realizado o modelo fsico do apartamento tipo com alguns
mobilirios esquemticos que foram divididos em trs cores: verde musgo para
equipamento de dormir e descanso (camas e cadeiras); verde claro para
equipamento de apoio de atividades ligadas ao trabalho, estudo e alimentao
(mesas) e amarelo para equipamentos de estocagem (armrios). Os mobilirios
foram inseridos na tcnica a fim de disponibilizar aos participantes uma didtica
simples e prtica de representar suas propostas de utilizao dos espaos. As
paredes estruturais (fachadas e divisas dos apartamentos) e hidrulicas fixas
foram mantidas. J as paredes restantes puderam ser movimentadas, de
maneira a configurar um sem nmero de opes de utilizao do espao do
apartamento. Desta forma, os moradores puderam alm de alterar a disposio
dos mobilirios alterar tambm o posicionamento das paredes do apartamento. A
planta utilizada para a representao do modelo tridimensional fsico foi a planta
com a opo do quatro dormitrios compacto, proposto pela construtora como

Fig. 75 Fotos dos Modelos Fsicos Brincando de Boneca / Grupo Focal, junho de 2007, Ribeiro Preto. Fonte:
fotos da autora, junho, 2007.
269
a planta bsica do empreendimento. A dinmica foi iniciada com a colocao do
modelo fsico em lugar estratgico, geralmente central disposio dos
participantes e realizada a pergunta como voc gostaria que seu apartamento
fosse?. Cada morador participante, um a um, pde relatar suas propostas
indicando-as no modelo. O registro das propostas de cada participante foi
realizado por meio de fotos e os relatos gravados e registrados textualmente.

Notou-se aps a leitura dos resultados da aplicao da tcnica
brincando de boneca que os principais objetivos sugeridos foram atendidos,
indicando resultados mais significativos e expressivos do que os relatados no
casopiloto com a tcnica poema dos desejos. Nesta etapa final do GF os
moradores se mostraram mais vontade para demonstrar seus desejos e
expectativas em relao ao seu prprio apartamento. O uso do modelo fsico
como uma brincadeira de boneca pde dispor aos participantes uma forma
mais simples e descontrada de expor seus sentimentos e, aps a sugesto
visual, estes demonstraram alto nvel de descontrao e envolvimento com a
dinmica, indicando j uma viso mais crtica do espao em que habitam.

A PARTICIPAO DO OBSERVADOR NO PROCESSO DA AVALIAO.
Segundo Rheingantz, 2004, Maturana, 2001 e Varela, 2003, autores pelo
qual estudam as relaes e atuaes do observador no processo de avaliao
do conhecimento a partir da lgica de sua prpria experincia, mais do que
simplesmente relatar acontecimentos, o observador ganha valores expressivos
na avaliao ps-ocupao. Maturana, 2001, em sua crtica ao
representacionismo, afirma que as explicaes e afirmaes cientficas so
vlidas apenas na comunidade dos observadores que aceitam o critrio de
validao das explicaes cientficas como os critrios de validao de suas

Fig. 76 Fotos da dinmica Brincando de Boneca / GF, na qual os moradores tiveram contato com os Modelos Fsicos, junho
de 2007, Ribeiro Preto. Fonte: fotos da autora, junho, 2007.
270
explicaes (MATURANA, 2001: 145). Varela, Thompson e Rosch
11
em uma
abordagem atuacionista, questionam explicitamente a pressuposio, prevalente
nas cincias cognitivas como um todo, de que a cognio consiste na
representao de um mundo que independente de nossas capacidades
perceptivas e cognitivas por um sistema cognitivo que existe independente
desse mundo (VARELA, THOMPSON e ROSCH, 2003: 17). J Rheingantz,
2004, aponta seu interesse em resgatar a importncia de se valorizar o papel e a
conduta dos avaliadores, bem como sobre o significado de nossas avaliaes
a quem elas tm beneficiado e com que propsitos e interesses elas tem sido
realizadas. O autor ainda nos indica o estabelecimento de fatores culturais,
capazes de incorporar as transformaes significantes produzidas pelo
envolvimento entre pesquisadores, usurios e o organismo analisado,
conferindo um sentido transformador experincia dos observadores, permitindo
que eles sejam capazes de compreender o significado de observaes que
escapam ao olhar tcnico e neutro. Considera tambm as experincias
vivenciadas de usurios e de pesquisadores como instrumentos de medio e de
identificao da qualidade dos ambientes (RHEINGANTZ, 2004: s/p).
Em relao aplicao do caso-piloto, considerando as questes
sugeridas pelos autores acima, identificou-se o Walkthrough como uma tcnica
bastante eficiente e adequada na medida em que considera a opinio e a
experincia do pesquisador - observador. A fim de ampliar tal abordagem
interacionista, que inclui a participao e a experincia do pesquisador-
observador na avaliao, decidimos por incrementar a participao destes
agentes, no mbito desta pesquisa representados por estudantes de arquitetura
e urbanismo
12
.

A participao dos alunos pesquisadores

Os alunos participantes receberam treinamento sobre a aplicao dos
mtodos e principalmente acompanharam o desenvolvimento da elaborao dos
mtodos aqui propostos e descritos. Entende-se o aluno neste processo como
parte integrante da elaborao dos conjuntos de mtodos, em que a opinio e a

11
VARELA, F; THOPMPSON, E; ROSCH, E. A mente Incorporada cincias cognitivas e experincia
humana. Porto Alegre: ArtMed, 2003, 17.
12
Na aplicao do caso-piloto, contou-se com um grupo de seis alunos do Curso de Arquitetura e Urbanismo,
em cuja atividade denotou a relevncia da participao do pesquisador-observador na aplicao dos mtodos e
principalmente na leitura dos resultados. Tal participao foi estruturada num perodo de dois anos (2006/2007)
no Ncleo de Projetos do Curso de Arquitetura e Urbanismo do Centro Universitrio Baro de Mau / Ribeiro
Preto, na qual so realizadas atividades de extenso da vrias naturezas oferecendo aos alunos a modalidade
de estgio supervisionado.
271
experincia do pesquisador-observador foram consideradas. Esta participao
foi sendo construda passa a passo, na medida em que o envolvimento dos
alunos foi aumentando. J na aplicao do walkthrough (caso-piloto) notou-se a
possibilidade de potencializar a participao dos pesquisadores tambm nas
outras tcnicas da avaliao. Neste sentido incorporou-se a viso do
pesquisador-observador em todo o processo, desde a aplicao dos mtodos
at a leitura dos resultados.
As tcnicas utilizadas nesta avaliao que mais consideraram a opinio e
a experincia do observador foram: o walkthrough, a entrevista com pessoa
chave, o grupo focal e a anlise de uso. No caso do walkthrough, a tcnica
especfica sobre os valores e informaes dos prprios pesquisadores em
relao ao objeto de estudo. No caso de entrevista estruturada, os
pesquisadores aplicaram as questes bsicas padres, entretanto a partir do
perfil do entrevistado incorporavam novas questes avaliao, dinamizando o
processo e dispondo dados mais expressivos aos resultados. No Grupo Focal,
alm da participao na elaborao das maquetes fsica e eletrnica, os alunos
contriburam para a incluso da viso externa da dinmica realizada,
especialmente durante a realizao do GF onde ficaram incumbidos de registrar
toda a dinmica atravs de textos curtos e registros fotogrficos.
A incluso do ponto de vista do pesquisador-observador na avaliao
contribuiu para a complementao de aspectos que estiveram passveis de
passarem despercebidos pelo mediador, que esteve envolvido com as questes
funcionais e a logstica da reunio. Alm disso, a presena destes agentes
propiciou uma viso externa aos acontecimentos, atitudes e relatos no
transcorrer do GF. Assim, constituram-se em um importante ponto de apoio
durante a leitura dos resultados na medida em que de acordo com Rheingantz a
importncia do observar com a finalidade da reflexo deve ser prevalente aos
ritos e a outros aspectos operacionais e instrumentais, que marcam este tipo de
avaliao ps-ocupao. O autor sugere que o observador d mais ateno ao
desenvolvimento do seu saber intencional` - saber mais como e como
habitamos o mundo vivido em detrimento dos modelos, regras e
procedimentos do seu `saber fazer` tradicional. A avaliao de desempenho
passa a ser uma reflexo ilimitada, corporificada, circular e consciente em torno
das coerncias das relaes entre os sistemas que configuram o ambiente
observado (...)(RHEINGANTZ, 2004: s/p).

272
QUADRO 24 COMPARATIVO CASO PILOTO ESTUDOS DE CASO TCNICA GRUPO FOCAL
PROBLEMAS ENCONTRADOS NA
APLIACAO DO PILOTO
DIRETRIZES PARA
ETAPAS
POSTERIORES
SOLUES ADOTADAS PARA OS ESTUDOS
DE CASO
A tcnica Grupo Focal demonstrou ser
uma ferramenta interessante nesta
abordagem que nos propomos. Os
resultados qualitativos ofereceram, neste
caso, dados mais aprofundados e
interessantes do que os instrumentos
quantitativos. Os moradores escolhidos se
envolveram significativamente no
processo de uma maneira positiva.
Realizar vrios
Grupos Focais com
abordagens diferentes,
porm que possam ser
comparadas.
ampliar os objetivos do GF com a incluso de
outras tcnicas:
(i) Tarjeta Reflexiva propor temticas ainda
no habitualmente pensadas pelos
participantes;
(ii) Sugesto Visual ampliar referncias
sobre os espaos de morar dos participantes
propondo maneiras no convencionais de morar
testando seus impactos sobre a opinio dos
moradores;
(iii) Brincando de Boneca identificar
desejos, sonhos e expectativas em relao ao
espao em que habitam, propondo reflexes
mais crticas.

3.3.2.7 Anlise do Uso (A.U) (anexo 9)

Com a leitura dos resultados da aplicao do caso-piloto algumas
consideraes foram feitas em relao anlise de tarefas:
inicialmente alterou-se o ttulo da tcnica para anlise do uso, j que trata
de uma abordagem funcional mais especfica relativa aos espaos privados
(apartamento), portanto de seu uso. Os objetivos principais desta abordagem
dos espaos privados (apartamento) so: a identificao das atividades que so
realizadas nos respectivos cmodos, a presena de sobreposio de atividades
e dos nveis de conforto observando a relao das atividades relacionadas com
o mobilirio e o espao utilizado para o atendimento das mesmas;
como a anlise dos usos uma tcnica que apresenta questes mais
aprofundadas e mais especficas sobre o apartamento (espao privado), as
questes subjetivas como o apartamento para voc... e as percepes em
relao ao grau de identidade, apropriao, adaptabilidade, personalizao e
imageabilidade, inicialmente abordadas no questionrio foram incorporadas a
ela;
vrias questes foram sobrepostas, otimizando as informaes a serem
obtidas e o tempo de resposta das questes;
alguns termos que puderam ser mal interpretados na aplicao do caso-
piloto foram substitudos a fim de minimizar dvidas por parte dos entrevistados;
foram criadas tabelas para cada cmodo dinamizando e otimizando o
tempo de preenchimento de todos os aspectos abordados;
273
algumas questes foram transferidas para o Grupo Focal;
por se tratar de uma tcnica mais ampla, e portanto que demanda mais
tempo para ser respondida, optou-se em diminuir sua amostragem apenas para
os moradores realmente interessados em contribuir para a avaliao, o que
acabou por elevar significativamente a qualidade das respostas obtidas. Com a
finalidade da manuteno da qualidade da tcnica e principalmente dos
resultados obtidos, mantem-se a A.U. como um nico instrumento sendo
aplicado pelo pesquisador-observador. O papel do pesquisador-observador na
aplicao da A.U. foi relevante para a traduo completa do modo de vida do
morador aos termos e questes propostas da tcnica. A observao do
mobilirio, da utilizao dos espaos e at da decorao dos apartamentos
avaliados puderam ser incorporado tcnica atravs do preenchimento correto e
preciso das questes e do relato livre realizado na parte final da A.U. A partir
disso entendeu-se a A.U como um instrumento de natureza qualitativa e no
quantitativa.
A operacionalizao da tcnica se deu com o convite aos moradores que
participaram do Grupo Focal, somando-se aproximadamente uma amostragem
de 10% em relao ao nmero total de apartamentos dos edifcios estudados.
Mesmo com uma amostragem relativamente baixa, entendeu-se que a A.U. foi
uma tcnica eficiente para identificao dos objetivos propostos, visto que o
envolvimento dos moradores que se propuseram a participar foi bastante
significativo traduzindo em resultados positivos.

QUADRO 25 COMPARATIVO CASO PILOTO ESTUDOS DE CASO TCNICA ANLISE DE USO
PROBLEMAS ENCONTRADOS NA
APLICAO DO PILOTO
DIRETRIZES PARA ETAPAS
POSTERIORES
SOLUES ADOTADAS PARA OS
ESTUDOS DE CASO
Constatou-se que o questionrio
aplicado possua uma extenso grande,
principalmente por apresentar questes
densas;
Os moradores preferiram responder o
questionrio sem a presena do
pesquisador;
Os moradores preferiram responder o
questionrio fora do apartamento
geralmente no salo de festas do edifcio;
O tempo de resposta mdia do
questionrio foi de 40 minutos, chegando
a casos de 1hora;
Alguns termos no foram totalmente
compreendidos diretamente leitura pelos
moradores, havendo necessidade de
esclarecimento por parte dos
pesquisadores;
Dividir os objetivos em mais tcnicas foi a
opo encontrada para otimizao da
pesquisa. Os objetivos devem ser separados
em pequenos grupos e reorganizados a fim
de resultar em tcnicas curtas, contudo
especficas, sem que isto incorra na
superficialidade das informaes. Isto pode
dinamizar o processo de pesquisa diminuindo
o tempo de respostas das tcnicas e
A opo de excluir a figura do pesquisador
do contato direto com o morador deve ser
ponderada na aplicao do questionrio
sempre que for possvel sua realizao. Isto
pode facilitar o acesso aos moradores e
aumentar a amostragem da pesquisa.
Cuidados devem ser tomados no sentido de
evitar possveis vises nas respostas das
questes com a ausncia do pesquisador,
propondo neste caso, uma linguagem
bastante simples e objetiva para as questes.
otimizao das questes diminuindo o
nmero de questes;
elaborao de tabelas mais
esquemticas e substituio de alguns
termos para facilitar a compreenso da
tcnica;
transferncia de vrias questes para o
Grupo Focal que ganhou dimenses
maiores na avaliao;
visando a manuteno da qualidade da
tcnica e dos resultados obtidos optou-se
em manter a anlise de uso como um nico
instrumento diminuindo sua amostragem;
incluiu-se a participao do pesquisador-
observador na avaliao da A.U,
considerando sua experincia e anlise
sobre os aspectos abordados.

274
3.3.2.8 Entrevista com o Arquiteto autor do projeto (anexo 10)

Com o objetivo de avaliar as questes que nortearam todo o processo de
definio e gesto do projeto, decidiu-se introduzir s tcnicas descritas acima a
entrevista com o arquiteto responsvel pelo projeto arquitetnico do edifcio de
apartamentos em estudo. Aps a aplicao e anlise de todos os mtodos
propostos, a entrevista com o arquiteto pretendeu propor questes relativas
gesto do processo e coordenao de projeto de edificaes, no sentido de
discutir o papel do profissional arquiteto neste processo e qual a abordagem feita
por ele na questo da qualidade dos espaos planejados e propostos. De acordo
com Silva, 2003, a qualidade no processo de desenvolvimento de projeto por
natureza voltada para fora do processo de produo, totalmente vinculada s
necessidades do cliente externo. A identificao das necessidades e a
elaborao do programa passam a ser centrais para a questo da qualidade dos
espaos propostos, bem como o papel da APO no sentido de indicar caminhos
para tais identificaes. Tambm considerando o processo de gesto do projeto,
Melhado, 2005, prope uma anlise do desenvolvimento das atividades de
gesto do processo de projeto, a fim de garantir resultados positivos para todo o
ciclo de vida do empreendimento.
A entrevista foi estruturada em trs partes: (i) questes relativas
idealizao do produto, foram discutidas questes sobre os elementos
condutores do projeto e suas definies, assim como a participao do arquiteto
neste processo; e (ii) questes relativas ao planejamento do empreendimento,
foram levantados dados para o projeto identificando os aspectos scio-culturais,
s restries e o partido arquitetnico; (iii) e finalmente questes sobre o papel
do profissional na definio do produto e na identificao das necessidades dos
moradores (ver quadro a seguir).
A entrevista foi realizada no escritrio dos respectivos profissionais, tendo
sido registrada por meio de gravao de voz. A entrevista com o profissional
completou o ciclo da avaliao que abrangeu os seguintes atores: o usurio, o
lugar, o pesquisador e o profissional realizador do projeto (representando os
agentes do mercado imobilirio). Tal tcnica foi importante no processo de
avaliao para ampliar o leque de informaes completando assim o rol de
vises diferentes sobre o objeto de estudos e constituindo um escopo multilateral
para a leitura e anlise dos resultados. Neste sentido, coloca o pesquisador
275
observador frente ao ciclo de avaliao em uma posio central, mediando todas
as questes abordadas, cruzando informaes e interpretando as aes.

QUADRO 26 ROTEIRO DE QUESTES ENTREVISTA COM O ARQUITETO
IDEALIZAO DO PRODUTO
1. Quais foram os elementos condutores (partidos) do projeto deste edifcio?
2. Como se deu a definio destes elementos? Quais foram os agentes imobilirios envolvidos na definio
do produto (briefing).
3. Qual sua participao nesta definio?
PLANEJAMENTO
4. Houve algum estudo em relao ao publico alvo (aspectos scio-culturais)?
5. Qual o partido arquitetnico adotado neste projeto?
6. Quais foram s restries (legislao, econmicas, conceituais) ocorridas no processo de desenvolvimento
deste projeto?
O PAPEL DO PROFISSIONAL
7. Na sua opinio o projeto atende de maneira satisfatria s novas demandas emergentes da sociedade
atual, no que se refere organizao espacial das unidades e das reas coletivas;
8. Se voc tivesse liberdade total para a elaborao deste projeto o que voc mudaria?
9. Na sua opinio qual o papel do arquiteto no processo de planejamento e projeto de edifcio de
apartamentos ?
10. Qual o papel do Marketing no processo de planejamento e projeto de edifcio de apartamentos?

3.3.3 Aplicao dos mtodos ESTUDOS DE CASO

Aps todas as revises metodolgicas realizadas no caso-piloto, citadas
anteriormente, iniciou-se o processo de aplicao dos mtodos nos trs estudos
de casos escolhidos segundo critrios definidos j neste trabalho. A aplicao da
APO desenvolveu-se durante o 1semestre de 2007 nos estudos de casos G, J e
K, consecutivamente. Os estudos de casos foram avaliados sucessivamente, de
maneira que pde-se evoluir de um para o outro, notadamente nas questes
operacionais. O quadro a seguir mostra as etapas de trabalho realizadas durante
a aplicao dos estudos de caso. (ver quadro a seguir).

276
QUADRO 27 ETAPAS DE TRABALHO APLICAO DA APO ESTUDOS DE CASO
ETAPA LOCAL quem
aplica
quem
respon
de
SITUAO AMOSTRA
1.
Levantamento
Geral de Dados
vrios P - - -
2. Cartaz
Convite
E.A
- - Foram colocados cartazes em todos os elevadores do edifcio
avaliado que convidavam os moradores a participar da
pesquisa e explicava de modo direto e rpido a APO.
imensurvel
3. Contato
Telefnico
- P
M
Foi feito um contato telefnico com aproximadamente 90% de
moradores do edifcio com o objetivo de explicar a pesquisa
mais detalhadamente e agendar um horrio para o
preenchimento do questionrio, ou mesmo disponibilizar o
questionrio para o morador interessado em participar da
pesquisa na portaria ou mesmo apartamento.
Aprox. 90%
4. Lista de
Interessados na
Portaria
E.A F M
Foi deixada uma listagem de interessados na portaria em
posse do zelador e dos porteiros que possua nome e contato
telefnico de interessados em participar da pesquisa. Foram
deixados tambm em posse dos porteiros e do zelador do
edifcio alguns questionrios em branco para serem entregues
por moradores que diretamente procuravam a portaria para
participar da pesquisa. Neste sentido a figura do zelador para
a pesquisa foi de fundamental importncia j que este em
alguns estudos de casos acabou convencendo vrios
moradores de participar da pesquisa no contato dirio com os
mesmos.
Aprox. 10%
3. Walkthrough
E.A
P P Foi feita uma visita ao local com registros fotogrficos e aps
um debate entre os pesquisadores foi feito individualmente o
Walkthrough. Evitou-se o contato entre os pesquisadores no
momento do preenchimento das questes minimizando
possveis influncias. A durao mdia do walkthrough foi de
40 minutos.
100%
4. Entrevista
com pessoas
chave
E.A
p
F
As entrevistas foram aplicadas conforme o horrio de folga, ou
de sada / entrada do turno de trabalho, dos funcionrios no
prprio edifcio. Cada pesquisador entrevistou um funcionrio.
A durao mdia da entrevista foi de 30 minutos. Foram
registradas por gravaes e anotaes em papel.
100%
5. Pesquisa
Aberta

E.A
P
F
Foi escolhido pelos pesquisadores o funcionrio mais
disponvel, que apresentou maior envolvimento com a
pesquisa. Um pesquisador aplicou a tcnica que teve durao
mdia de 20 minutos.
100%
6. Questionrio
E.A
P
M
Os moradores que aceitaram participar da avaliao puderam
ser contatados atravs de das cinco formas: (i) via contato
telefnico; (ii) via abordagem do zelador; (iii) via indicao do
sndico; (iv) via listagem da portaria. A grande maioria dos
questionrios foram preenchidos pelos prprios moradores, o
que aumentou significativamente sua amostragem. Neste
caso o questionrio foi entregue em um envelope contendo o
questionrio e uma carta explicativa da pesquisa. Alguns
moradores solicitaram a presena do pesquisador, que foram
distribudos em funo das disponibilidades de horrios. Neste
caso a tcnica foi aplicada individualmente pelo pesquisador,
face a face com o morador. Rarssimos casos foram
respondidos no interior dos apartamentos e a maioria
respondeu no salo de festas do edifcio. A aplicao da
tcnica teve durao mdia de 25 minutos.
40
questionri
os.

10. Grupo Focal

E.A
P
M
O grupo focal foi realizado em dia e horrio estipulado pelo
grupo pesquisador e pelo sndico. Teve durao de 2 horas e
contou com a participao de 10 moradores. Foi realizado no
salo de festas do edifcio. Esta tcnica foi relatada no sub-
captulo a metodologia utilizada
10
moradores
P (pesquisador avaliador), E.A (edifcio avaliado); M (morador); F (funcionrios).

277
3.3.4 Resultados indicativos: consideraes gerais sobre os ESTUDOS
DE CASO

Visto que uma das hipteses deste trabalho : a qualidade projetual tende
a melhorar a partir da montagem e observao por parte dos arquitetos de
bancos de dados municiados por avaliaes ps-ocupao que incluam tcnicas
de percepo fsica do ambiente construdo, bem como a interao entre este
ambiente e o comportamento dos usurios, objetiva-se, na leitura dos
resultados dos estudos de caso, a proposio de uma metodologia avaliativa
(APO) da qualidade habitacional que possa retroalimentar projetos futuros. Neste
sentido pretende-se tambm fornecer subsdios ao poder pblico na elaborao
de polticas de qualidade habitacional e contribuir para uma reviso no atual
processo projetual posto em prtica pelos agentes imobilirios pblicos e
privados.
Para o atendimento aos objetivos propostos acima, a APO foi centrada em
questes funcionais e comportamentais utilizando multimtodos de naturezas
quantitativas e qualitativas. Neste sentido a leitura dos resultados que trataremos
a seguir objetiva-se no entendimento do prprio mtodo e seu desenvolvimento,
indicando correes e possveis vieses em sua aplicao.

Em relao escolha do objeto de estudo, apesar de considerar as
escolhas adequadas, perceber ainda nos estudos de caso, a dificuldade de
aplicao de mtodos avaliativos em habitaes destinadas classe mdiaalta,
vrios podem ser os fatores que intimidam o morador a participar da pesquisa
avaliativa: (i) falta de segurana que aflige nossas cidades, (ii) falta de tempo
suficiente para participao nas pesquisas, (iii) falta de envolvimento com o lugar
onde mora, (iv) medo de informar dados de sua vida privada, (v) receio de que
os dados coletados sero utilizados para outros fins, (iv) inquietao no sentido
de mostrar situaes de sua vida privada, entre outros. Neste sentido
evidenciamos a necessidade de um envolvimento efetivo dos moradores junto
aos processos, que na maioria das vezes no se envolvem sequer com as
questes relativas ao condomnio em que habitam. No caso da aplicao dos
estudos de casos podemos perceber a necessidade de abordagens mais
eficientes no incio do processo quando do contato com o sndico, j que esta
conduta pde aumentar a amostragem das tcnicas. O sndico e o zelador foram
figuras centrais em todo o processo de aplicao da APO, inclusive atraindo e
278
convencendo os moradores em participar da pesquisa. Facilitaram tambm o
acesso s informaes e aos pesquisadores ao edifcio.
Outro recurso importante para aumentar o sucesso da avaliao foi a
variedade de abordagens realizada com os moradores. As tentativas de
abordar os moradores foram as seguintes: (i) contato via cartaz no elevador; (ii)
contato telefnico; (iii) indicao do sndico; (iv) lista de interessados na portaria;
(v) contato com o zelador ou porteiros. Desta forma os fatores que poderiam
intimidar os moradores a participar da pesquisa foram minimizados com tais
abordagens.
Em relao leitura dos resultados da aplicao das tcnicas segue
descrio indicando os principais aspectos abordados.

A. Walkthrough
O questionrio foi baseado em building assessment scale (Sanoff, 1991),
na qual cada categoria deve ser avaliada segundo a escala de trs pontos, onde
(1) inadequado, (2) satisfatrio e (3) bom. A contagem mais alta possvel
de 60 pontos, enquanto a mais baixa de 20 pontos.
Variao do Total Score: 35 a 45 pontos. Como a somatria mxima desejada
do Total Score seria 60 pontos, o resultado indicou uma mdia de julgamento.
Nos itens relativos ao espao semi-privado notamos a incidncia de notas mais
altas (2 ou 3), ao contrrio do que ocorreu nos itens relativos ao espao privado
que obtiveram notas baixas (1 e 2).
Os itens que obtiveram menor nota foram no espao semi-privado:
distribuio horizontal - hall dos apartamentos e distribuio vertical. J no
espao privado foram: rea til, organizao espacial, dimenses e uso da
flexibilidade / compartimentao.
As maiores notas nos espaos semi-privados foram dadas : qualidade
esttica do edifcio e das reas de circulao e hall de distribuio,
equipamentos de uso coletivo, rea de garagem, e sistemas de segurana. J
nos espaos privados as notas maiores foram para esttica e materiais de
acabamento, ventilao, iluminao.
As respostas em todos os estudos de caso apresentaram uma similaridade
grande, alterando em funo da qualidade e quantidade de equipamentos de
uso coletivo que os edifcios tm. Os pesquisadores-observadores j haviam
reconhecido os aspectos negativos nos edifcios estudados, notadamente os
279
relativos ao apartamento, suas dimenses, compartimentaes e ausncia de
flexibilidade, o que nos indica a eficincia da ferramenta.

B. Entrevista com pessoa chave
Foram realizadas entrevistas com o sndico, o zelador, os porteiros e pelos
menos funcionrios. Com a aplicao da tcnica pde-se identificar as
impresses dos entrevistados em relao utilizao dos moradores do edifcio
(notadamente dos espaos semi-privados), os problemas mais freqentes, alm
das caractersticas gerais dos moradores. De maneira geral os trs estudos de
casos apresentaram resultados da aplicao desta tcnica similares,
notadamente em relao aos espaos privados (apartamento tipo) e ao perfil dos
moradores. Diferenciaram, principalmente as questes relativas aos espaos
semi-privados, que variavam em sua forma, tipo e dimenses.
Em relao aos moradores do edifcio identificou-se que os tipos familiares
predominantes dos edifcios so: casal com filhos e pessoas s
(predominantemente jovens), de classe mdia alta, que trabalham ou estudam
em Ribeiro Preto, utilizam com pouca freqncia os equipamentos de uso
coletivo do edifcio a no ser as crianas e adolescentes que se utilizam com
mais freqncia -, participam pouco das decises e debates coletivos do edifcio
e so em sua maioria proprietrios dos apartamentos.
Em relao aos espaos privados (apartamentos) identificou-se que os
pontos negativos so: rea de servio, cozinha, dormitrios e banheiros
pequenos, ausncia de cmodos de empregada, qualidade acstica entre os
apartamentos. J os pontos positivos so: presena de varanda grande,
presena de sutes, vista privilegiada, sala ampla (no caso dos moradores que
optaram em abrir o 4 dormitrio para a sala ampliando sua rea original),
segurana e privacidade. As principais reformas realizadas nos apartamentos
foram: a abertura do 4 dormitrio para a sala, aumento da cozinha, conjugando-
a a sala, reverso do lavabo em banheiro de empregada ou vice-versa. Os
problemas gerais apontados foram: dimenso dos cmodos, acstica ruim entre
os apartamentos, infiltrao.
Em relao aos espaos semi-privados do edifcio identificou-se que os
pontos negativos so: localizao, forma e dimenso de alguns equipamentos de
uso coletivo e ausncia de alguns equipamentos de segurana. J os pontos
positivos so: diversidade de equipamentos de uso coletivo, presena de espao
gourmet, academia de ginstica e rea de churrasco. As alteraes feitas ou
280
mesmo sugeridas nos espaos semi-privados foram principalmente: aspectos
funcionais e estruturais como alterao de acessos, infiltraes fissuras, trincas,
melhorias das instalaes e incluso de mais equipamentos de segurana,
aquecimento da piscina. Em relao imagem dos edifcios, tanto dos
entrevistados, quanto dos moradores positiva.

C. Pesquisa Aberta
Com a pesquisa aberta identificaram-se os perfis familiares dos
moradores dos edifcios avaliados que foram divididos em: (i) famlia nuclear
conhecida por tradicional composta por pai, me e filhos; (ii) famlia nuclear
expandida composta por pai, me, filhos e parente prximo -, (iii) famlia
monoparental composta por pai ou me e filhos geralmente caracterizada por
casais separados ou divorciados ou vivos; (iv) coabitao nesta classificao
entram pessoas que moram juntas por algum critrio de afinidade ex. grupo de
estudantes, grupo de empresrios, parentes prximos, etc. -; (v) pessoas que
vivem ss; (vi) casal de idosos sem filhos, mas eventualmente os recebe para
temporadas e (vii) DINKS que em ingls significa Double Income no Kids
situao de um casal sem filhos com rendimento duplo. Tal tcnica pde indicar
uma tendncia, j confirmada pelos rgos recenseadores como IBGE, da
diversificao de formatos familiares na sociedade brasileira, intensificada nos
ltimos dez anos. Notamos nos edifcios avaliados que o nmero de famlias
nucleares menor que a somatria dos outros formatos, isto sugere a
diminuio brusca deste tipo familiar to comum na maioria dos lares brasileiros
h poucos anos atrs.
Outro dado relevante foi o aumento significativo de pessoas que vivem
ss nestes apartamentos, mesmo possuindo programas de quatro dormitrios,
chegando ao estudo de caso a alcanar 31% do total de tipos familiares do
edifcio. A maioria destes casos formada por jovens estudantes que residem
em outras cidades e esto temporariamente na cidade de Ribeiro Preto. O
apartamento adquirido pela famlia do jovem que v na cidade e na aquisio
do empreendimento uma forma de investimento imobilirio.
Outro dado interessante o nmero relativamente alto de casais sem
filhos que residem nestes edifcios, que fogem regra do principal argumento da
aquisio de tais empreendimentos dotados de equipamentos coletivos e
segurana controlada destinados principalmente s crianas. (ver grficos a
seguir)

281

D. Questionrio

Com o objetivo principal de identificar a impresso geral (nvel de
satisfao) do usurio em relao ao edifcio como um todo (espao semi-
privado e espao privado), o questionrio pde tambm verificar suas relaes
(espao versus usurio) informando ainda atributos como o perfil do
usurio/morador, seu comportamento, crenas, dentre outros.

ESPAO PRIVADO
Alguns aspectos do questionrio foram analisados e apresentaram
bastante similaridade em ambos os estudos de casos. Nas questes relativas ao
espao privado, o nvel se satisfao dos moradores foi positivo, com julgamento
GRFICO 3 - PESQUISA DE PERFIS FAMILIARES - ESTUDO DE CASO G.
Fonte: Grfico elaborado pela autora, 2007.
FAMLIA NUCLEAR - 47%
FAMLIA NUCLEAR EXPANDIDA - 6%
FAMLIA MONOPARENTAL - 15%
COABITAO - 0%
PESSOAS SS - 12%
CASAL DE IDOSOS S/ FILHOS - 0%
DINKS - 20%
APTOS VAZIOS - 0%

GRFICO 4 - PESQUISA DE PERFIS FAMILIARES - ESTUDO DE CASO K. Fonte:
Grfico elaborado pela autora, 2007.
COABITAO - 2%
PESSOAS SS - 12%
DINKS - 18%
APTOS VAZIOS - 33%

GRFICO 2 - PESQUISA DE PERFIS FAMILIARES - ESTUDO DE CASO J. Fonte:
Grfico elaborado pela autora, 2007.
COABITAO - 4%
PESSOS SS - 31%
DINKS - 16%
APTOS VAZIOS - 0%

282
bom em grande parte dos itens avaliados. Os aspectos negativos considerados
pelos moradores, com julgamento ruim e pssimo, foram, na grande maioria dos
casos, itens relativos relao de privacidade com vizinhos, manuteno e
qualidade dos materiais e acabamentos, isolamento acstico. Neste caso poucos
moradores indicaram o julgamento ruim para adequao ao mobilirio e s
necessidades de sua famlia e tamanho - rea til do apartamento.

TABELA 12 RESULTADOS QUESTIONRIO NVEL DE SATISFAO ESPAO PRIVADO
ESTUDO DE CASO J
Valores em %
ESTUDO DE CASO G
Valores em %
ESTUDO DE CASO K
Valores em %
tamanho rea til (17,5)O (75)B (7,5)R (0)P (0)n (15)O (85)B (0)R (0)P (0)n (13,5)O (86,5)B (0)R (0)P (0)n
diviso dos cmodos (7,5)O (92,5)B (0)R (0)P (0)n (10)O (90)B (0)R (0)P (0)n (7,5)O (90)B (2,5)R (0)P (0)n
adequao as necessidades
de sua famlia
(25)O (65)B (10)R (0)P (0)n (25)O (75)B (0)R (0)P (0)n (15)O (82,5)B (2,5)R (0)P (0)n
adequao ao mobilirio (25)O (67,5)B (7,5)R (0)P (0)n (7,5)O (92,5)B (0)R (0)P (0)n (15)O (80)B (5)R (0)P (0)n
relao de privacidade c/
vizinhos
(35)O (25)B (30)R (10)P (0)n (7,5)O (57,5)B (30)R (5)P (0)n (25)O (35)B (25)R (15)P (0)n
relao de privacidade entre
os membros da famlia
(25)O (67,5)B (7,5)R (0)P (0)n (0)O (92,5)B (7,5)R (0)P (0)n (2,5)O (75)B (22,5)R (0)P (0)n
qualidade dos materiais de
construo
(0)O (75)B (17,5)R (7,5)P (0)n (10)O (90)B (0)R (0)P (0)n (12,5)O (87,5)B (2,5)R (0)P (0)n
qualidade dos materiais de
acabamento
(0)O (75)B (17,5)R (7,5)P (0)n (10)O (90)B (0)R (0)P (0)n (10)O (80)B (10)R (0)P (0)n
segurana em relao a
cidade
(50)O (50)B (0)R (0)P (0)n (17,5)O (75)B (0)R (7,5)P (0)n (32,5)O (57,5)B (10)R (0)P (0)n
manuteno dos materiais e
acabamentos
(0)O (67,5)B (15)R (17,5)P (0)n (7,5)O (90)B (2,5)R (0)P (0)n (5)O (82,5)B (12,5)R (0)P (0)n
limpeza dos espaos (25)O (57,5)B (17,5)R (0)P (0)n (17,5)O (75)B (0)R (8)P (0)n (20)O (50)B (17,5)R (0)P (0)n
iluminao natural (42,5)O (30)B (25)R (2,7)P (0)n (17,5)O (82,5)B (0)R (0)P (0)n (32,5)O (50)B (17,5)R (0)P (0)n
ventilao (25)O (57,5)B (17,5)R (0)P (0)n (17,5)O (82,5)B (0)R (0)P (0)n (10)O (75)B (15)R (0)P (0)n
temperatura mdia (7,5)O (75)B (17,5)R (0)P (0)n (10)O (90)B (0)R (0)P (0)n (7,5)O (85)B (7,5)R (0)P (0)n
isolamento acstico (7,5)O (57,5)B (25)R (10)P (0)n (0)O (42,5)B (32,5)R (25)P (0)n (0)O (10)B (75)R (15)P (0)n
aparncia esttica (32,5)O (57,5)B (10)R (0)P (0)n (7,5)O (92,5)B (0)R (0)P (0)n (15)O (72,5)B (12,5)R (0)P (0)n
decorao (7,5)O (85)B (7,5)R (0)P (0)n (17,5)O (82,5)B (0)R (0)P (0)n (17,5)O (82,5)B (0)R (0)P (0)n
Fonte: Tabela elaborada pela autora, 2007.

0
10
20
30
40
50
60
70
80
TIMO RUIM N.S.A

0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
TIMO BOM RUIM PSSIMO N.S.A
tamanho - rea til
adequao
privacidade
isolamento acstico

GRFICO 5 - RESULTADOS QUESTIONRIOS - NVEL DE SATISFAO - ESPAO PRIVADO - direita ESTUDO DE CASO J
e esquerda ESTUDO DE CASO K. Fonte: Grfico elaborado pela autora, 2007.
283
Sobre os cmodos em especfico, os moradores puderam expressar sua
impresso em relao aos aspectos: aparncia esttica, tamanho, adequao ao
uso, privacidade, conforto acstico, trmico, ventilao e iluminao natural. De
maneira geral, as respostas obtidas em ambos os estudos de caso indicaram
uma satisfao mediana (bom), entretanto, algumas considerao podem ser
traadas em relao aos cmodos. Alguns quesitos como conforto trmico,
ventilao, iluminao natural e privacidade apresentaram julgamento negativo
quando se tratava de apartamentos sujeitos a grande exposio ao sol e
naqueles cujas varandas se abrem para o acesso principal do edifcio. Outro
item que aparece com avaliao negativa em quase todos os cmodos foi a
acstica, em funo da natural proximidade entre os vizinhos e as dificuldades
tcnicas para impedir a propagao dos sons gerados pelos moradores, os quais
consideraram a falta de privacidade gerada por esta situao.
Sala: obteve julgamentos positivos (timo e bom) na maior parte dos
aspectos. Em alguns casos os julgamentos foram negativos (ruim e pssimo),
especialmente nos quesitos tamanho, adequao ao uso e ao mobilirio. Nota-
se que as respostas positivas coincidem com aqueles apartamentos que no
tiveram o fechamento de parte da sala para a incluso do quarto dormitrio.
Alguns questionrios apresentaram julgamento negativo no quesito conforto
acstico, especialmente daqueles apartamentos voltados para os equipamentos
de uso coletivo do edifcio como play-ground, piscina, quadra esportiva,
academia de ginstica e salo de festa.
Varanda: Este cmodo teve sua avaliao diretamente ligada ao
tamanho, adequao ao uso e ao mobilirio, destacando-a como uma rea bem
avaliada. Entretanto, no estudo de caso K, as propores da varanda foram
determinantes no maior nmero percentual de avaliaes timas. J no estudo
de caso J e G, cujas varandas so menores, o julgamento passou a ser negativo
em boa parte dos casos.
Lavabo: Este cmodo aparece de maneira intermitente nos
questionrios, visto que em diversos casos os apartamentos no dispem de
lavabo, cujo espao foi utilizado para ampliao da cozinha ou outro tipo de
adaptao. Entre os julgamentos efetuados, destacam-se negativamente os
quesitos ventilao e iluminao natural, alm da privacidade, considerada baixa
por conta da proximidade com a sala.
Dormitrios: A maioria apresentou julgamento positivo em quase todos
os aspectos abordados. J os aspectos negativos foram relativos ao tamanho,
ao conforto trmico, ventilao e ao conforto acstico principalmente.
284
Banheiros: A maioria apresentou julgamento positivo, excetuando-se o
tamanho, a adequao ao uso e ao mobilirio e ventilao, quesitos apontados
como negativos por boa parte dos entrevistados.
Cozinha e rea de Servio: Na maioria dos casos apresentaram
julgamento negativo nos aspectos tamanho, adequao ao uso e ao mobilirio,
ventilao e iluminao natural.
Nas questes relativas aos espaos semi-privados, identificou-se em
relao aos nveis de satisfao dos moradores: indicando, na grande maioria
dos aspectos avaliados julgamento positivo. Os raros julgamentos negativos
foram relativos ao isolamento acstico entre os apartamentos, ao nvel de
acabamento, distribuio na quadra, alm da ausncia de solues de
acessibilidade para pessoas com mobilidade reduzida. No caso especfico do
estudo de caso G, os aspectos como tamanho, tipo, qualidade e quantidade
receberam julgamentos negativos.

ESPAOS SEMI-PRIVADOS

Em relao freqncia de utilizao dos equipamentos de uso coletivo,
notou-se que estes so majoritariamente utilizados por crianas e adolescentes,
portanto so utilizados com muita freqncia as piscinas, as salas de jogos, os
playgrounds, e as quadras poli - esportivas. J os adultos, utilizam com pouca
freqncia as reas de churrasco, os sales de festas, as saunas e as
academias de ginstica. No estudo de caso J, foi indicada nenhuma freqncia
piscina por conta de seu posicionamento que a leva a uma insolao muito
deficiente. (erro projetual).
Foram indicados tambm alguns equipamentos de uso coletivo desejados
pelos moradores como: brinquedoteca, playground melhor equipado, piscina
aquecida, aparelhos mais modernos para a academia de ginstica, quadra de
squash. No estudo de caso G, foi solicitada sauna e no estudo de caso K, um
salo de festas.
Em relao disponibilidade de equipamentos de uso coletivo no edifcio,
muitos avaliados responderam que est relacionada qualidade de vida,
segurana, praticidade e valorizao comercial do imvel.
Em relao aos aspectos aparncia, tamanho, nvel de equipamento,
mobilirio adequado, materiais de acabamento, situao de iluminao,
ventilao e acstica, os moradores avaliados puderam indicar sua impresso
sobre os equipamentos de uso coletivo:
285
Piscina: recebeu julgamento positivo na maioria dos aspectos, exceto no
estudo de caso J quesito situao de iluminao recebeu julgamento negativo
(pssimo) na grande maioria dos respondentes. No estudo de caso G em
relao ao quesito nvel de equipamento tambm recebeu julgamento negativo.
Na piscina infantil, no estudo de caso J, o julgamento foi predominantemente
negativo para a grande maioria dos itens.
Sauna: recebeu julgamento positivo na grande maioria dos aspectos
abordados,
Quadra poliesportiva: recebeu julgamento negativo em grande parte
dos questionrios em relao aos aspectos tamanho, materiais de acabamento e
situao acstica notadamente no estudo de caso G. Nos aspectos restantes
recebeu julgamento positivo na grande maioria dos casos.
Playground: Somente no estudo de caso K recebeu julgamento positivo
na grande maioria dos casos, principalmente por haver no edifcio uma rea
planejada para o playground, prevista no projeto do empreendimento. J nos
estudos de casos J e G, o julgamento foi negativo em relao grande maioria
dos aspectos. Estes edifcios no possuam reas especficas e planejadas para
o playground, de forma que os prprios moradores improvisaram o equipamento
com apenas alguns brinquedos na rea externa do edifcio.
Salo de festas: no estudo de caso J e G o julgamento dos aspectos
abordados foi em sua grande maioria positivo. No estudo de caso K, o espao
avaliado foi o espao gourmet que tambm teve julgamento positivo em sua
maioria em todos os aspectos.
rea de churrasco: nos estudos de caso J e G, de maneira geral o
julgamento foi positivo em vrios aspectos, entretanto alguns moradores
indicaram julgamento negativo para o tamanho, situao de ventilao e acstica
da rea de churrasco. No estudo de caso K o julgamento foi em sua maioria
positivo em todos os aspectos.
rea externa: Todos os estudos de casos receberam julgamento positivo
na grande maioria dos aspectos em relao rea externa livre do edifcio.
Academia de ginstica: Em todos os estudos de casos o julgamento foi
negativo nos aspectos: tamanho, situao de iluminao e ventilao na maioria
dos questionrios respondidos. Os itens restantes receberam julgamento positivo
em sua maioria.
rea de jogos: Em todos os estudos de casos o julgamento foi positivo
em relao rea de jogos, entretanto nos aspectos: tamanho, nvel de
286
equipamento, materiais de acabamento e situao acstica, o julgamento foi
negativo com certa freqncia.

ASPECTOS GERAIS DO EDIFCIO

O nvel de satisfao dos moradores em relao aos aspectos gerais de seu
edifcio foram avaliados:
Elevadores: apresentaram julgamento na maioria dos casos positivo, exceto
estudo de caso K, que obteve julgamento negativo por possuir apenas um
elevador de servio. Boa parte dos moradores em ambos os casos indicaram
julgamento ruim no quesito dimenso.
Hall principal: a grande maioria dos moradores em todos os estudos de caso
indicou julgamento positivo para todos os quesitos. Em relao ao hall de acesso
aos apartamentos, boa parte dos moradores indicou julgamento negativo no
quesito dimenses.
Fachada: obteve julgamento positivo em grande parte dos aspectos abordados
em todos os estudos de caso. Isso demonstra que este aspecto influi
decisivamente sobre a compra do imvel. No estudo de caso K houve uma
minoria de indicaes negativas em relao fachada.
Jardins: Assim como a fachada, os jardins receberam julgamento positivo nos
estudos de caso J e G. No estudo de caso K, uma parte dos moradores indicou
julgamento ruim para os aspectos aparncia, forma e tipo de planta. Este
julgamento positivo se deve principalmente ao fato de os edifcios localizados em
avenidas com obrigao de recuo significativo em relao via, provem desta
forma espaos amplos para os jardins.
Acesso principal guarita: no estudo de caso G, o julgamento foi na grande
maioria dos casos positivo, com exceo de alguns moradores que indicaram
ruim para o quesito sistemas de segurana e circulaes de servio e social. No
estudo de caso J e K, a grande maioria dos moradores julgou positivo todos os
aspectos.
Garagem: obteve julgamento positivo em grande parte dos aspectos
abordados em todos os estudos de caso.
Aspectos gerais do edifcio: em todos os estudos de caso, foram indicados
aspectos negativos para a segurana contra a entrada de estranhos. Nos demais
aspectos, o julgamento foi positivo na grande maioria dos casos.
A impresso em relao aparncia do edifcio foi indicada como boa
pela grande maioria dos moradores em todos os estudos de caso. O grau de
287
identificao dos moradores com o edifcio obteve julgamento positivo tambm
na grande maioria dos casos. O mesmo se aplica para o grau de adaptao dos
moradores ao edifcio, exceto poucos moradores que indicaram ruim, devido ao
fato de terem morado anteriormente em casas.
Os motivadores para a escolha de morar em apartamento foram
principalmente e por ordem: segurana fsica, localizao privilegiada, facilidade
de manuteno da moradia, presena de equipamentos de uso coletivo,
investimento imobilirio e vista privilegiada. Os pontos positivos de morar em
apartamento indicados pelos moradores foram principalmente: segurana fsica
(assaltos, roubos, etc) e facilidade de manuteno da moradia. J os pontos
negativos de morar em apartamento indicados foram principalmente: falta de
privacidade e ausncia de reas ajardinadas nas moradias (quintal).

QUADRO 28 RESULTADOS QUESTIONRIO
PONTOS POSITIVOS E NEGATIVOS DE MORAR EM APARTAMENTO
Pontos negativos % Pontos positivos %
Falta de privacidade 47 Segurana fsica 95
Ausncia de reas ajardinadas nas moradias 35 Facilidade de manuteno da moradia 63
rea til restrita 27 Vista privilegiada 32
Vida social controlada 27 Convvio social coletivo 25
Espao muito compartimentado 18 Presena de equipamentos coletivos 25
Convvio social coletivo 14 Gesto terceirizada 21
Otimizao dos espaos da moradia 10
Segurana psicolgica 7

Os principais fatores que motivaram o morador a morar nos edifcios
estudados foram por ordem de importncia: localizao, investimento imobilirio
e qualidade do apartamento.

QUADRO 29 RESULTADOS QUESTIONRIO
PRINCIPAIS MOTIVADORES PARA A COMPRA DO IMVEL
Motivador %
Localizao 87
Investimento imobilirio 66
Qualidades do apartamento 49
Qualidades da rea de uso coletivo 42
Proximidade com escola dos filhos 28
Esttica do Edifcio 28
Qualidade da construo 24
Status Social 7
Proximidade com local de trabalho 7
288
E. Grupo Focal

O Grupo Focal permitiu o refinamento dos dados indicados pelo
questionrio. Desta maneira, diversas percepes puderam ser apuradas, na
medida em que nas reunies, por meio do debate, pudemos compreender
melhor as questes subjetivas, as quais no foram captadas pelas entrevistas
individuais. Desta forma a descontrao do ambiente, a observao do
pensamento dos vizinhos, alm da visualizao de diferentes utilizaes do
mesmo espao contribuiram para que o morador apresentasse uma viso mais
crtica dos espaos em que habita.
De maneira geral os resultados do GF foram similares nos trs
estudos de casos, entretanto algumas consideraes individualizadas podem ser
feitas.

PRINCIPAIS RESULTADOS OBTIDOS NO ESTUDO DE CASO J
Por que voc e sua famlia se mudaram para este edifcio? Relate de maneira
sucinta este momento de sua vida e quais foram os motivadores para tal
escolha.
Localizao. Percebemos que neste aspecto, os moradores avaliaram no
propriamente a localizao geogrfica, mas a insero do empreendimento em
localizao que confere status social. A proximidade com a escola dos filhos ou
trabalho, tambm foi citada.
Foi relatada a relao custo-benefcio em relao aos apartamentos.
Outro motivador identificado foi a presena de equipamentos de uso coletivo.
Tambm houve menes aquisio do apartamento como investimento
imobilirio.
As questes relatadas em muitos casos no apareceram de maneira isolada,
mas como uma conjuno de fatores que lavaram compra.

JOGO 1: TARJETA REFLEXIVA. Escreva na tarjeta uma QUALIDADE ou
adjetivo que sua casa possui; Escreva na tarjeta uma CARACTERSTICA
Os moradores indicaram os seguintes adjetivos que sua casa possua:
adequada, satisfatria, pequena, feliz, aconchegante, boa, harmoniosa e
confortvel. As principais caractersticas que uma casa deve ter so de acordo
com os moradores: espao, banheiros grandes, segurana, tolerncia, atender
s necessidades, espao, organizao e harmonia.
289
Os participantes tiveram de optar entre os aspectos que lhe eram mais
importantes, os fsicos ou os emocionais. Desta forma, parte respondeu mirando
os aspectos fsicos enquanto que outros responderam de acordo com suas
impresses emocionais. Cada morador foi convidado a seguir, a explicar um
pouco mais sobre as razes de ter escolhido os adjetivos. Destas consideraes,
enfatizaram-se aspectos como a exigidade dos cmodos e o no atendimento a
algumas de suas necessidades.

Quais foram as adaptaes realizadas no projeto original deste apartamento
para melhor adequao de sua famlia? (MODELO FSICO DO APTO)
As principais adaptaes indicadas foram: a incluso do quarto dormitrio
para a sala, a ampliao do lavabo para empregada e vice-versa, a converso
do banheiro de empregada em despensa, a converso do conjunto lavabo e
banheiro de empregada em banheiro para sute. Ampliao da sala por meio da
eliminao do lavabo.

JOGO 2: SUGESTO VISUAL MODELO ELETRNICO DO ESPAO
PRIVADO. Voc moraria neste apartamento?
A partir da proposio da flexibilizao dos espaos, os moradores de
maneira geral se mostraram refratrios s idias sugeridas. Os principais
motivos alegados foram a questo da privacidade, a suposta falta de segurana
dos mobilirios mveis e escamoteveis e as referncias implcitas aos modos
tradicionais de morar. Percebemos que aqueles que se mostraram favorveis s
sugestes possuam nvel cultural mais elevado, portanto buscando entender e
vivenciar a proposta antes de refut-la.

JOGO 3: BRINCANDO DE BONECA MODELO FSICO DO ESPAO
PRIVADO. Como voc gostaria que fosse seu apartamento?
Os principais aspectos abordados neste item foram: aumento do tamanho da
cozinha, dos quartos e da rea de servio, valorizao da sacada e otimizao
das reas de circulao. Interessante notar que os moradores neste momento
apresentam j uma viso crtica em relao ao seu prprio apartamento,
inclusive indicando aspectos com julgamento negativo, anteriormente
considerados positivos no questionrio. Este o caso do tamanho dos cmodos.

290
PRINCIPAIS RESULTADOS OBTIDOS NO ESTUDO DE CASO G
escolha.
Localizao. Percebemos que neste aspecto, os moradores avaliaram no
localizao que confere status social. A proximidade com a escola dos filhos ou
trabalho, tambm foi citada.
imobilirio.
mas como uma conjuno de fatores que lavaram compra.

Os moradores indicaram os seguintes adjetivos que sua casa possua: meu
porto seguro, pequena, confortvel, minha cara, simples, aconchegante, boa,
feliz.
As principais caractersticas que uma casa deve ter so de acordo com os
moradores: espao, arejada, aconchegante, luz, usvel, coisas que a famlia
gosta, harmonia, espaosa.
Os participantes tiveram de optar entre os aspectos que lhes eram mais

para a sala, a converso do banheiro de empregada em despensa ou lavabo.
Ampliao da sala por meio do deslocamento da parede da cozinha.
291

tradicionais de morar. Notamos que aqueles que se mostraram favorveis s

Os principais aspectos abordados neste item foram: aumento do tamanho da
cozinha, dos quartos e da rea de servio, valorizao da sacada e otimizao
das reas de circulao. Foram indicados tambm melhoramentos em relao
s aberturas dimenses e tipos e aos armrios que so poucos e pequenos.
Interessante notar que os moradores neste momento apresentam j uma viso
crtica em relao ao seu prprio apartamento, inclusive indicando aspectos com
julgamento negativo, anteriormente considerados positivos no questionrio. Este
o caso do tamanho dos cmodos.

PRINCIPAIS RESULTADOS OBTIDOS NO ESTUDO DE CASO K
escolha.
Localizao. Observamos que neste aspecto, os moradores avaliaram no
localizao que confere status social. Neste caso, os moradores expuseram sua
preferncia ao edifcio por questes relativas ao status social que o
empreendimento e sua localizao lhes confere.
O espao gourmet foi um equipamento bastante valorizado neste caso, pois
representa o primeiro exemplo de sua utilizao na cidade de Ribeiro Preto.
imobilirio.
292
mas como uma conjuno de fatores que levaram compra.
Neste caso vrios moradores indicaram a presena de trs sutes no
apartamento como um fator diferencial para a escolha do empreendimento,
assim como a varanda gourmet, com churrasqueira.
Vrios moradores tambm indicaram que moravam anteriormente em casas
trreas, com reas teis maiores e que, por este fato, tiveram dificuldades em se
adaptar ao apartamento.

Os moradores indicaram os seguintes adjetivos que sua casa possua: linda,
refgio, segurana, confortvel, tima, agradvel, feliz, pequena.
As principais caractersticas que uma casa deve ter so de acordo com os
moradores: segurana, confortvel, amor, conforto, lazer, espaosa, claridade,
espao.
Os participantes tiveram de optar entre os aspectos que lhes eram mais

para a sala, a substituio da parede que divide a sala e a cozinha por balco,
transformao de uma das sutes em closet.

293
tradicionais de morar. Percebeu-se que aqueles que se mostraram favorveis s

Os principais aspectos abordados neste item foram: aumento do tamanho dos
banheiros, dos quartos e da cozinha. Foi indicado tambm o acrscimo de
dormitrio de empregada.
Interessante notar que os moradores neste momento apresentam j uma viso
crtica em relao ao seu prprio apartamento, inclusive indicando aspectos com
julgamento negativo, anteriormente considerados positivos no questionrio. Este
o caso do tamanho dos cmodos.

F. Anlise do Uso (A.U)

A aplicao da anlise do uso, centrada apenas no espao privado, teve
como principais objetivos a identificao das atividades que so realizadas nos
respectivos cmodos, a presena de sobreposio de atividades e dos nveis de
conforto observando a relao das atividades relacionadas com o mobilirio e o
espao utilizado para o atendimento das mesmas. Na leitura dos resultados da
aplicao dos estudos de casos identificamos que os objetivos propostos foram
completamente atendidos. A seguir apontaremos alguns resultados
significativos:

ADEQUAO FUNCIONAL
Em relao s reformas ocorridas, nenhum dos apartamentos avaliados
no estudo de caso K sofreu alteraes em relao ao projeto original entregue.
J nos estudos de caso J e G, todos os apartamentos foram reformados antes
de sua utilizao. Os motivos apontados para a realizao das reformas foram
por ordem de importncia: Adequao ao modo de vida dos moradores,
adequao funcionalidade do apartamento, adequao ao tamanho da famlia,
adequao privacidade e por ltimo, adequao esttica. Os principais
cmodos reformados foram: a sala, o dormitrio reversvel, o lavabo e os
banheiros. As paredes foram alteradas, bem como os revestimentos e armrios.
Em relao aos mveis, quando da mudana para o apartamento,
metade entrevistados indicou a necessidade de aquisio de novos mobilirios
294
que se ajustassem aos espaos disponveis. Outra parte respondeu que seus
mveis se adaptaram perfeitamente, sem necessidades de alteraes.
Sobre o espao dos apartamentos e sua moblia, a grande maioria dos
entrevistados indicou que os cmodos so facilmente mobiliados com mveis
encontrados no mercado. Pequena parte dos entrevistados indicou a dificuldade
em mobiliar os cmodos, que necessitam de mobilirio feito sob medida.
Em relao adequao da famlia do entrevistado ao apartamento, a
grande maioria indicou que todos vivem bem adaptados aos espaos e
conseguem realizar plenamente suas atividades dirias. Alguns outros indicaram
no ter se adaptado afirmando ter dificuldades em realizar suas atividades
dirias.

COMPORTAMENTO NOS ESPAOS
Os moradores puderam indicar o significado do apartamento para eles a
partir da proposio de completar a seguinte frase: O apartamento para voc,
principalmente... As respostas mais freqentes podem ser vistas no quadro
abaixo. Tambm foi indicado o grau de identificao do morador e de sua famlia
com o apartamento, que obteve julgamento positivo em todos os estudos de
caso.
Buscando completar a aferio do grau de identificao com a moradia,
todos os moradores em todos os estudos de caso indicaram que concordam
totalmente com a assertiva O apartamento um lugar no qual pode expressar
seus gostos e preferncias e um lugar no qual imprime sua personalidade.
J a assertiva um lugar no qual pode alterar a funo dos cmodos teve a
discordncia da maioria em ambos os estudos de caso.

QUADRO 30 PRINCIPAIS RESULTADOS OBTIDOS NO ESTUDO DE CASO K
O apartamento para voc: %
O lugar onde esto pessoas que me interessam 70
O lugar onde passo a maior parte do tempo 31
O produto de um investimento material 0
O lugar onde esto meus pertences 20
O lugar onde durmo 10
No um lugar definido 0

O cmodo com o qual os moradores mais se identificaram pela ordem de
importncia foi: sala, varanda, cozinha e o dormitrio reversvel. Para todos os
estudos de caso, o grau de adaptao dos moradores e suas famlias ao
apartamento foi positivo. Em apenas um caso, no estudo de caso K, houve um
295
julgamento neutro para este quesito. Ainda em relao adaptao, a grande
maioria dos entrevistados indicou realizar plenamente suas atividades no
apartamento. Uma menor parte identificou que realiza suas atividades com
dificuldade e limitao.
O lugar preferido do apartamento para reunio com os familiares indicado
pela maioria em todos os estudos de caso foi a sala, seguido pelo dormitrio
reversvel, cozinha e varanda. Em relao utilizao do apartamento como
espao de trabalho, metade dos entrevistados apontou exercer alguma atividade
de trabalho remunerado no dormitrio ou na cozinha. A totalidade dos moradores
entrevistados em todos os estudos de caso indicou utilizar a internet vrias
vezes ao dia.

A. E
A fim de avaliar possveis sobreposies de funo nos cmodos, os
entrevistados responderam que atividades exercem em cada ambiente, quem o
utiliza, tempo de permanncia e o que gostariam que tivesse neste cmodo. As
respostas revelaram uma similaridade muito grande entre os trs estudos de
caso. A seguir demonstraremos os principais resultados em cada cmodo
relativos aos estudos de caso.

QUADRO 31 PRINCIPAIS RESULTADOS OBTIDOS NA ANLISE DO USO - SALA
Reforma Maioria no realizou reforma As reformas realizadas so relativas
remoo de parede de divisa com dormitrio
reversvel. Tambm so realizadas reformas
relativas aos equipamentos, pintura e
decorao.
Quem utiliza Famlia
Tempo de
permanncia
at 1h
mais de 1h
mais de 3h
mais de 5h
mais de 8h

Lista de
atividades
Convive com seus familiares
Convive com outras pessoas
Realiza atividades de lazer
Recebe amigos
Assiste tv
Pratica exerccios fsicos
Alimenta-se

Estuda
Fala ao telefone
Brinca com os filhos
L
Dorme
Ouve msica
Estoca qualquer coisa
Desejos
Espao para relaxar
Abertura para quintal
Mais espao
Mais privacidade

Uma vista bonita
Divisrias mveis integrando com o
escritrio


296

QUADRO 32 PRINCIPAIS RESULTADOS OBTIDOS NA ANLISE DO USO DORMITRIOS
Reforma A maioria dos casos transformou o dormitrio reversvel em sala. Dependo do tamanho da
famlia, outro dormitrio foi transformado em escritrio, sala de tv, quarto de brinquedos e
quarto de hspedes
Quem utiliza Famlia
Tempo de
permanncia
at 1h
mais de 1h
mais de 3h
mais de 5h
mais de 8h

Lista de
atividades
Recebe amigos
Assiste tv
Alimenta-se
Estuda
Fala ao telefone

L
Dorme
Ouve msica
Realiza atividades de
relaxamento
Trabalha no computador
Toca instrumento musical
Acessa a Internet
Veste-se
Faz sexo

Desejos
Mais espao
Uma vista bonita
Um banheiro privativo
Mais armrios
Um espao para relaxamento
Que abrisse para um quintal ou jardim
Divisrias mveis que a integrasse com
a sala
Um computador com acesso internet
Um Closet


QUADRO 33 PRINCIPAIS RESULTADOS OBTIDOS NA ANLISE DO USO - COZINHA
Reforma Maioria no realizou reforma As reformas realizadas so relativas aos
mobilirios armrios para utenslios,
ou ento substituio de pisos e
revestimentos.
Quem utiliza Famlia e funcionrio
Tempo de
permanncia
at 1h
mais de 1h
mais de 3h
mais de 5h
mais de 8h

Lista de
atividades
Recebe amigos
Trabalha sem computador
Alimenta-se
Ouve msica

Prepara alimentos
L
Assiste tv
Fala ao telefone
Desejos
Mais armrios
Mais espao
Mais claridade
Uma vista bonita
Uma televiso
Mesa grande para reunir a famlia


297

QUADRO 34 PRINCIPAIS RESULTADOS OBTIDOS NA ANLISE DO USO REA DE SERVIO
Reforma Todos os casos analisados no realizaram reforma
Quem utiliza Esposa e funcionrio
Tempo de
permanncia
at 1h
mais de 1h
mais de 3h
mais de 5h
mais de 8h

Lista de
atividades
Trabalha sem computador
Passa e lava roupa
Ouve msica
Desejos
Um quarto de despejo
Mais armrios
Mais espao
Uma vista bonita
Um espao para trabalhos manuais

QUADRO 35 PRINCIPAIS RESULTADOS OBTIDOS NA ANLISE DO USO BANHEIRO SOCIAL
Quem utiliza Filhos, amigos, parentes
Tempo de
permanncia
at 1h
mais de 1h
mais de 3h
mais de 5h
mais de 8h

Lista de
atividades
Realiza necessidades fisiolgicas
Recebe amigos
Assiste tv
Fala ao telefone
L
Ouve msica
relaxamento
Veste-se
Faz sexo
Higieniza-se
Desejos
Uma vista bonita
Banheira
Mais espao
Uma televiso
Um telefone
Um computador com acesso internet
Mais armrios

QUADRO 36 PRINCIPAIS RESULTADOS OBTIDOS NA ANLISE DO USO BANHEIRO CASAL
Quem utiliza Marido e esposa
Tempo de
permanncia
at 1h
mais de 1h
mais de 3h
mais de 5h
mais de 8h

Lista de
atividades
Realiza necessidades fisiolgicas
Recebe amigos
Assiste tv
Fala ao telefone
L
Ouve msica
relaxamento
Veste-se
Faz sexo
Higieniza-se
Desejos
Uma vista bonita
Uma Banheira
Mais espao
Mais armrios
Outra pia
298
A grande maioria dos moradores indicou que a varanda um espao de
relaxamento e de lazer uma extenso da sala. As atividades que os moradores
e seus familiares costumam realizar no apartamento, em ordem de importncia
so: assistir tv/dvd, utilizar o computador e internet, ouvir cd/rdio, ler revistas e
jornais, ler livros, jogar videogame. Em relao realizao de refeies no
apartamento, a grande maioria apontou jantar e almoar em casa todos os dias.
A atividade de alimentao costuma acontecer no apartamento tambm na sala,
na varanda ou em outro dormitrio. A qualidade e a quantidade de mobilirios
foram apontadas pela grande maioria em todos os estudos de caso como bom
ou timo. As atividades de cozinhar e manuteno do apartamento so
realizadas na grande maioria dos casos diariamente por funcionria mensalista
ou diarista.
Quanto individualidade do casal e dos familiares, a maioria dos
entrevistados concorda que fundamental reforar a individualidade de cada
um. Os aspectos que podem contribuir para reforar a individualidade do casal
foram: dormindo no mesmo dormitrio e na mesma cama, usando o mesmo
banheiro, mas com pias individuais, possuir closets ou armrios individuais,
possuir espaos individuais de trabalho no apartamento. Alguns moradores
indicaram que no acreditam que a individualidade de cada um possa ser
reforada por qualquer um dos aspectos descritos na avaliao. J os aspectos
que podem contribuir para reforar a individualidade dos familiares foram:
possuir seu prprio dormitrio, possuir seu prprio banheiro, possuir closets ou
armrios individuais e possuir espaos individuais de trabalho ou estudo no
apartamento. O momento do banho significa, para a grande maioria dos
entrevistados e de seus familiares, higiene, relaxamento e lazer brincadeira
com os filhos.

Lay-out do apartamento
Ao final da A.U., os pesquisadores-observadores desenharam o lay-out
respectivo de cada apartamento avaliado, indicando os mobilirios bsicos, sua
localizao e particularidades. Tal recurso pde disponibilizar informaes do
modo de morar dos avaliados em seus respectivos apartamentos, j que em
habitaes praticamente impossvel utilizar processos de observao dos
espaos avaliados. Os desenhos indicaram um excelente apoio para a leitura
dos resultados, oferecendo, sempre que necessrio, um recurso para o
entendimento completo dos usos e modos de morar nos apartamentos
avaliados. Desta forma a tcnica Anlise de Uso apresenta mais uma vez o
299
papel do pesquisador-observador no processo de avaliao, notadamente em
habitaes.

G. Entrevistas com os arquitetos

Com o objetivo de avaliar as questes que nortearam todo o processo de
definio e gesto do projeto, as entrevistas com os arquitetos responsveis
pelos projetos arquitetnicos dos edifcios de apartamentos em estudo foram
realizadas segundo o roteiro proposto a seguir. Os profissionais foram
entrevistados em seus respectivos escritrios. A seguir relataremos os principais
assuntos tratados nas entrevistas.
Os elementos condutores principais indicados pelos arquitetos foram: (i)
localizao a rea a ser implantada o empreendimento foi o principal
argumento dos incorporadores na definio do produto a ser comercializado; (ii)
metragem mdia a partir da definio do custo da terra nesta localizao, foi
idealizado o custo do metro quadrado construdo e seu pblico consumidor,
chegando-se a uma metragem mdia; (iii) padro do empreendimento baseado
nos itens localizao, metragem mdia e custo por metro quadrado do
apartamento, definiu-se a quantidade, tipo e qualidade dos equipamentos de uso
coletivos do edifcio. Basicamente em todos os edifcios estudados, os
elementos que norteiam o projeto so relacionados questo do custo versus
lucratividade desejada pela incorporadora / construtora.

2. Como se deu a definio destes elementos? Quais foram os agentes
imobilirios envolvidos na definio do produto (briefing).
No caso dos edifcios estudados a rea foi idealizada por incorporadores
a fim de atingir pblicos de classes mais altas com empreendimentos
proporcionalmente mais caros. A rea foi idealizada, planejada e os
empreendimentos lanados. O estudo de caso G foi um dos primeiros edifcios a
ser lanado na rea, inclusive seus idealizadores desconheciam a aceitao do
produto.
Em todo o processo de gesto do projeto destes edifcios estudados, o
empreendimento foi entendido como um produto imobilirio. Neste sentido
contou com a idealizao inicial por parte dos incorporadores / construtores que
definiram o pblico alvo (classe social), metragem mdia til do apartamento,
quantidade de unidades e custo do metro quadrado da unidade. Segundo o
300
relato dos arquitetos, esta rea foi idealizada principalmente por um grupo de
incorporadores geralmente proprietrios de grandes construtoras da cidade -,
que viam no desenvolvimento de uma nova rea destinada para as classes mais
altas, a possibilidade de viabilizaes de maior porte, portanto com lucros
maiores. Os agentes imobilirios envolvidos no processo foram o incorporador,
construtor, alguns agentes imobilirios e o arquiteto.

Em todos os estudos de caso o arquiteto no participou da definio do
empreendimento, realizando apenas o trabalho de formatar o produto j
idealizado pelos incorporadores e agentes imobilirios.

4. Houve algum estudo em relao ao pblico alvo (aspectos scio-culturais)?
Grande parte dos empreendimentos idealizados na cidade de Ribeiro
Preto no se utilizam de pesquisas para sua definio. O tradicionalismo e a
cultura que o incorporador, e principalmente o agente imobilirio conhecem
amplamente s necessidades dos clientes e, portanto possuem recursos para
desenvolvimento de produtos, dominam o cenrio do mercado imobilirio atual.
Na grande maioria dos casos, os produtos imobilirios so idealizados em bases
no fundamentadas em pesquisas srias e comprovadas, principalmente na
definio do pblico alvo e porte do mercado.

No estudo de caso J e G, o partido arquitetnico adotado na idealizao
do projeto foi a criao de um produto de fcil aceitao no mercado, sem,
portanto grandes diferenciaes e inovaes. J no estudo de caso K, elaborado
quatro anos mais tarde que os estudos J e G, contou com um mercado mais
consolidado, principalmente na rea implantada. Segundo o arquiteto idealizador
do projeto K, houve uma diretriz que foi o tipo familiar (famlia nuclear) para o
desenvolvimento do empreendimento.

6. Quais foram s restries (legislao, econmicas, conceituais) ocorridas no
processo de desenvolvimento deste projeto?
As principais restries no processo de projeto dos estudos de casos
foram: rea til do apartamento, nmero de unidades e custo o que acabou por
influenciar na definio dos materiais de acabamento utilizados na fachada e nas
reas de uso coletivo do edifcio.
301

7. Na sua opinio o projeto atende de maneira satisfatria s novas demandas
emergentes da sociedade atual, no que se refere organizao espacial das
unidades e das reas coletivas?
Apenas o arquiteto idealizador do estudo de caso G indicou que acredita
que este projeto tipificado que se repete inmeras vezes nos edifcios de
apartamentos no atende mais s necessidades dos moradores. Indicou a
necessidade de reviso por parte de todos os agentes do mercado para
elaborao de produtos mais afinados com as necessidades e anseios da
sociedade atual, inclusive registrando que o mercado est saturado e no aceita
mais erros. J os idealizadores dos estudos de caso J e K acreditam na
eficincia do produto tradicionalmente oferecido no mercado. Foi indicada aqui
tambm a necessidade dos agentes de se referenciarem em estudos e
pesquisas srias sobre o pblico alvo e suas reais demandas.

8. Se voc tivesse liberdade total para a elaborao deste projeto o que voc
mudaria?
O arquiteto do estudo de caso G indicou que mudaria alguns elementos
no projeto idealizado h sete anos atrs. J os outros arquitetos julgaram que
seus projetos ainda so satisfatrios e que no o mudariam.

9. Na sua opinio qual o papel do arquiteto no processo de planejamento e
projeto de edifcio de apartamentos ?
A grande maioria indicou que a participao do arquiteto pequena na
definio do produto, entretanto o trabalho de definio e desenvolvimento do
projeto de edifcios de apartamentos rduo.
Segundo o arquiteto do estudo de caso G, difere-se o arquiteto idealizador de
arquiteturas e idealizador de produtos imobilirios. No caso o edifcio de
apartamentos atualmente pode ser entendido como um produto imobilirio,
portanto demanda profissionais competentes em idealizar produtos. O campo de
atuao do profissional hoje parece estar seccionado entre arquitetura e
produto imobilirio.

10. Qual o papel do Marketing no processo de planejamento e projeto de edifcio
de apartamentos?
302
Os arquitetos de ambos os casos o consideram fundamental, pois o
profissional do marketing que viabiliza o empreendimento tornando-o mais
atrativo para o cliente consumidor.

3.4 A metodologia definitiva

A proposio desta metodologia (roteiros) definitiva para APO em
apartamentos se deu nas seguintes etapas: (i) elaborao do mtodo preliminar
(caso-piloto); (ii) aplicao da avaliao do caso-piloto; (iii) leitura dos resultados
do caso-piloto; (iv) elaborao do mtodo intermedirio (estudos de caso); (v)
aplicao dos estudos de casos A, B e C, consecutivamente; (vi) leitura dos
resultados dos estudos de casos e (vii) elaborao do mtodo (roteiro) definitivo.
Em todas as etapas descritas acima preocupamo-nos com a relao entre o
desenvolvimento das tcnicas, sua aplicao e seus resultados. A partir deste
entendimento, destaca-se o fato de que todo e qualquer mtodo avaliativo,
notadamente os relativos s habitaes, no devem ser tratados como um
modelo definitivo e imutvel. Em cada estudo de caso existem especificidades
que devem ser incorporadas ao processo de avaliao e consideradas na
definio de estratgias para sua aplicao. Neste sentido o mtodo que
proporemos a seguir condensa uma sria de consideraes e experincias, mas
no pretende apresentar algo esttico.

3.4.1 Recomendaes gerais para aplicao da metodologia definitiva

Todo o processo de desenvolvimento e elaborao deste conjunto de
tcnicas e mtodos que nos propusemos a realizar e o sucesso de sua aplicao
e eficincia dos resultados dependem do cumprimento das etapas de trabalho e
de sua logstica. Algumas consideraes neste sentido podem ser feitas:

(i) conhecimento do lugar: uma leitura mais detalhada do lugar na qual a APO
ser aplicada de fundamental importncia para o sucesso de sua aplicao. O
conhecimento dos aspectos scio-culturais, assim como a familiaridade com o
local estudado deve ser entendido no processo de avaliao como instrumentos
para o avaliador.

303
(ii) incluso da opinio do pesquisador-observador na avaliao: fica
evidenciado o papel e a importncia da opinio do pesquisador-observador em
todas as ferramentas propostas, ou pelo menos na grande maioria delas. Este
pesquisador-observador deve passar por treinamento para se familiarizar com as
tcnicas, termos e sua aplicao, assim como desenvolver uma viso crtica
sobre o conjunto de mtodos propostos. A incluso de pesquisadores
pertencentes rea de arquitetura e urbanismo, - ou reas afins como
psicologia, cincias sociais -, potencializa esta participao.

(iii) contato estreito com o sndico, zelador e porteiros: na aplicao dos
estudos de casos evidenciou-se a relevncia do contato inicialmente com o
sndico e posteriormente com os porteiros do edifcio estudado. Como a grande
maioria dos edifcios de apartamentos conta com uma gama de equipamentos
de segurana e, portanto primam pela segurana e privacidade dos moradores,
a permisso para livre acesso dos pesquisadores ao edifcio avaliado pea
chave no processo de avaliao. Neste sentido, o contato positivo com estes
profissionais de fundamental importncia para a aplicao dos mtodos, assim
como da ampliao de sua amostragem. Os moradores se sentem mais
vontade e mais seguros em participar da avaliao reconhecida e autorizada
pelo sndico. Alm disso, o zelador e os porteiros acabam seduzindo alguns
moradores a participar da avaliao.

(iv) seguir etapas de trabalho propostas antecipadamente: toda a avaliao
deve ser pautada por um roteiro indicando etapas de trabalho e principalmente
sua logstica. Todo este planejamento feito no sentido de evitar improvisos que
podem comprometer a aplicao das tcnicas assim como a obteno de seus
resultados. O cumprimento deste planejamento e de todas as etapas de
trabalho deve visar manuteno da privacidade dos moradores, assim como a
eficincia da aplicao das tcnicas.

(v) capacidade do pesquisador em solucionar imprevistos: mesmo com o
cumprimento do planejamento, alguns imprevistos podem ocorrer no processo
de avaliao. Questes alheias ao processo de avaliao podem incorrer no no
cumprimento das tcnicas, neste sentido torna-se fundamental a capacidade do
pesquisador em criar solues para os eventuais problemas garantindo a
qualidade da avaliao. Em alguns casos necessrio que o pesquisador
interfira no planejamento reavaliando as etapas de trabalho e, se necessrio,
304
alterando-as. Tal atitude pode ocorrer com mais freqncia em se tratando de
avaliaes habitacionais, j que bastante comum os moradores, em funo de
seus modos de vida e rotinas, desmarcarem sua participao. Vale neste
sentido, a capacidade de reavaliaes rpidas e a necessidade do pesquisador
de elaborar novas estratgias por parte do pesquisador se tornam relevantes
para a manuteno da amostragem da avaliao e da qualidade dos resultados.

3.4.2 Concluses indicativas sobre a metodologia de APO para trabalhos
futuros

Aps a realizao dos estudos de caso e aplicao dos mtodos,
conclumos que os seguintes aspectos a serem levados em considerao em
avaliaes futuras:

(i) Modelo no esttico. O mtodo desenvolvido no pretende constituir-se em
um produto acabado e invariante. Desta forma, sempre dever ser levado em
conta os condicionantes scio-culturais do conjunto de entrevistados, devendo
ser valorizada a percepo e a flexibilidade do avaliador no sentido de incorporar
ao roteiro proposto possveis questes de carter local e ocasional. Com relao
a este ltimo aspecto, observa-se que as alteraes freqentes nos modos de
vida, padres de consumo e comportamento da sociedade exigiro alteraes
constantes no mtodo a fim de mant-lo atualizado. Estes protocolos acabam
por valorizar a sensibilidade e a capacidade de percepo do pesquisador em
relao ao ambiente avaliado.

(ii) Necessidade de reviso de processo de projetos utilizao dos dados
realimentao. A observao sobre os resultados das avaliaes sugere
diversas incongruncias no projeto, notadamente devido falta ou inadequada
gesto do processo de projeto. Consideramos desta forma que muitas dos
problemas apontados tm como origem esta falha. Por outro lado, tambm
notamos que se os projetistas quisessem adotar tais processos, teriam
dificuldade em encontrar bancos de dados que pudessem lhes nortear.
Evidencia-se com isto, a importncia deste trabalho, em constituir bancos de
dados visando retroalimentar projetos futuros.

305
(iii) Incluso de pesquisadores de outras reas psicologia nas dinmicas
do GF; Grande parte das dificuldades em avaliar habitaes, reside no fato do
pesquisador ter de lidar com aspectos ntimos e particulares dos moradores.
Assim, tanto a coleta dos dados quanto sua leitura podem sofrer distores em
funo do maior ou menor grau de exposio desejado pelo entrevistado. Nestes
casos, depender apenas da expresso verbal dos moradores, pode redundar em
equvoco. Sugere-se desta forma, a incorporao avaliao de profissionais
melhores qualificados
13
para a observao e leitura de aspectos subjetivos e
abstratos, especialmente durante o desenvolvimento de dinmicas como o
Grupo Focal, quando leituras corporais e de expresses podem contribuir para
uma maior preciso na leitura dos dados.

(iv) Elaborao de jogos e dinmicas que possibilitem extrair dados
subjetivos. Ainda em funo das dificuldades de se extrair dados ntimos e
pessoais, enfatiza-se a necessidade de incrementar a participao de jogos e
dinmicas no processo avaliativo de habitaes. Desta forma, a sugesto visual
se revelou uma ferramenta eficiente ao mostrar para o entrevistado, outras
formas de apropriao do espao, que em muitos casos no faziam parte de seu
universo. Tal atitude pde despertar nos moradores uma reavaliao crtica de
sua habitao.

13
Os profissionais ideais para realizar esta tarefa so ligados psicologia ambiental. U$ 920 Zona Sul
Ribeiro Preto

04 banhos
01 sute
01 lavabo
01 dormitrio de funcionrio
01 despensa
02/03 garagens
pi sci nas,
churrasquei ra,
sal o de f estas
quadra poliesportiva

Fonte:www.copema.com.br. acesso em j unho,2007
R$ 1733
U$ 912
150 Jardim Santa ngela
Zona Sul
Ribeiro Preto

04 dormitrios
05 banhos
02 sute
01 lavabo
00 despensa
02 garagens
sauna,
salo de festas
quadra de paddle
piscina adulto e infantil

R$ 2153
U$ 1133
Zona Sul
Ribeiro Preto

04 dormitrios
04 banhos
01 sute
01 lavabo
00 despensa
02 garagens
salo de festas
salo de jogos
sala de ginstica
churrasqueira
sauna
playground

R$ 1750
U$ 921
Zona Sul
Ribeiro Preto

04 dormitrios
03 banhos
01 sute
00 lavabo
00 despensa
02 garagens
salo de festas
salo de jogos
sala de ginstica
piscina c/ raia
churrasqueira
sauna

R$ 2059
U$ 1086
Zona Sul
Ribeiro Preto

04 dormitrios
04 banhos
01 sute
01 lavabo
01 despensa
02/03 garagens
sauna
salo de festas
academia de ginstica
rea de churrasco
brinquedoteca

R$ 1884
U$ 991
Zona Sul
Ribeiro Preto

04 dormitrios
04 banhos
01 sute
01 lavabo
00 despensa
02 garagens
salo de festas
salo de jogos
sala de ginstica
piscina
churrasqueira
Informao no obtida
R$ 2047
U$ 1077
Zona Sul
Ribeiro Preto

04 dormitrios
03 banhos
01 sute
00 lavabo
00 despensa
02 garagens
salo de festas
salo de jogos
sala de ginstica
piscina
churrasqueira

Fonte: elaborada pela autora, 2007
R$ 2080
U$ 1094
Zona Sul
Ribeiro Preto

04 dormitrios
03 banhos
01 sute
00 lavabo
00 despensa
02 garagens
salo de festas
salo de jogos
sala de ginstica
piscina
churrasqueira
Informao no obtida
R$ 2051
U$ 1079
Zona Sul
Ribeiro Preto

04 dormitrios
04 banhos
02 sute
01 lavabo
01 despensa
02 garagens
salo de festas
varanda de jogos
churrasqueira
ptio c/ playground

Informao no obtida
R$ 2043
U$ 1075
Zona Sul
Ribeiro Preto

04 dormitrios
04 banhos
01 sute
01 lavabo
00 despensa
02 garagens
conjunto aqutico c/ raia
piscina adulto e infantil
solarium
varanda de jogos
sauna c/ sala de repouso
sala de ginstica

Fonte: elaborada pela autora, 2007
R$ 2258
U$ 1188
Zona Sul
Ribeiro Preto

04 dormitrios
05 banhos
02 sute
01 lavabo
01 despensa
02 garagens
piscina
fitness
sala de repouso
sauna
salo de jogos
playground
churrasqueira
salo de festas
espao gourmet

Fonte: www.rossiresidencial.com.br. acesso em junho, 2007.
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________morar em apartamentos
QUADRO 15 PROCEDIMENTOS METODOLGICOS ELENCADOS PARA A APO, ATRIBUTOS AVALIADOS E OBJETIVOS
MTODOS

RESPONDENTE MATERIAIS / TCNICAS OBJETIVOS DA TCNICA ATRIBUTOS AVALIADOS - GERAIS ATRIBUTOS AVALIADOS - TENS
1. Levantamento
geral de dados
Pesquisador
(avaliador)
Levantamento geral dos
dados do edifcio
Carta convite aos
moradores
Registros fotogrficos
Possibilitar aos pesquisadores (avaliadores) o acesso
s informaes e ao edifcio a ser avaliado:
levantamento dos dados iniciais
contatos para a viabilidade da apo no edifcio

2. Walkthrough
(tcnica revisada
anexo 3)
Pesquisador
(avaliador)
Observaes e
questionrio baseado em
building assessment
scale (Sanoff, 1991)
Possibilitar aos pesquisadores (avaliadores):
a percepo inicial dos espaos avaliados
as apropriaes imediatas dos usurios moradores
as principais alteraes realizadas nos espaos
o nvel de familiarizao dos usurios moradores
com os espaos
aspectos gerais das reas semi-privadas e
privadas
principais alteraes dos espaos privados em
relao ao projeto original do edifcio
Espaos semi-privados do edifcio
imagem esttica
implantao no lote
acessos organizao e qualidade esttica
equipamentos de uso coletivo
rea de garagem
hall de entrada
distribuio vertical elevadores
distribuio horizontal hall de distribuio dos
apartamentos
acessibilidade
Espaos privados do edifcio
rea til
esttica / materiais de acabamento
organizao espacial
dimenses
ventilao - aberturas
iluminao - aberturas
acstica - vedaes
p-direito
acessibilidade
3. Pesquisa aberta
(tcnica revisada
anexo 5)
Funcionrios e
Morador (usurio)
Entrevista estruturada Possibilitar aos pesquisadores avaliadores a
identificao do perfil familiar dos moradores - quais
so as predominncias de grupos familiares no
edifcio
Perfil Familiar dos moradores
4. Entrevista
(tcnica revisada
anexo 4)
Funcionrios
sndico, porteiros e
faxineiros
Entrevista estruturada Identificao do uso do edifcio (espaos semi-
privados), problemas mais freqentes, caractersticas
dos moradores, etc.
Percepo geral do uso do edifcio Moradores
Perfil
Caractersticas principais
Uso dos espaos coletivos
Participao nos debates e decises
Apartamento
Pontos positivos e negativos no projeto
Reformas mais comuns
Problemas gerais
Edifcio
Pontos positivos e negativos no projeto
Alteraes realizadas e solicitadas
Problemas gerais
Imagem do edifcio
nvel de satisfao dos usurios (espao
privado e semi-privado)
Caractersticas dos moradores e familiares
Espao privado
conforto trmico, lumnico, acstico, ventilao
qualidade dos materiais de acabamento
rea, compartimentao
nvel de privacidade e relao de convivncia
Espao semi-privado:
equipamentos e espaos (quantidade, tipo,
dimensionamento, qualidade)
conforto trmico, lumnico, acstico,
ventilao
qualidade dos materiais de acabamento
nvel de privacidade e de convivncia
relao custo benefcio ( taxa de
condomnio)
5. Questionrio
(tcnica revisada
anexo 7)
Morador (usurio) Questionrios estruturados
e semi-estruturados
nvel de satisfao dos usurios: espaos privados
e semi-privados
identificao da impresso geral do usurio em
relao ao edifcio como um todo
quais os motivadores para aquisio do
apartamento no edifcio E.
impresso geral do usurio em relao ao
edifcio (espao privado e semi-privado)
Aspectos Gerais do edifcio:
fachada (projeto arquitetnico) aspecto esttico
jardins
elevadores
limpeza
manuteno
vagas de garagem ( n, dimenso, atendimento necessidade, facilidade de uso)
grau de imageabilidade
grau de identidade
localizao
motivadores pela opo ao edifcio
6. Anlise de Tarefas
(tcnica revisada
anexo 9)
Morador (usurio) Questionrio + planta do
apartamento
identificao de quais atividades so realizadas nos
respectivos cmodos
presena de sobreposio de atividades
avaliar os nveis de conforto observando a relao
das atividades relacionadas com o mobilirio e o
espao utilizado para o atendimento das mesmas
identidade e grau de adaptabilidade /
apropriao - adequao dos espaos
anlise da tarefa - lista de atividades por
cmodo;
nvel de conforto (relao atividades X
mobilirio)
Lista de atividades por cmodo
anlise das tarefas
nvel de identidade
grau de adaptabilidade / apropriao
nvel de conforto mobilirios
tempo de permanncia
7. Grupo Focal
(tcnica revisada
anexo 8)
Morador (usurio) Entrevistas estruturadas avaliar o quanto o projeto arquitetnico proposto
atende aos modos de vida dos usurios,
avaliar quais as expectativas dos usurios em
relao s possveis alteraes para melhoria da
qualidade dos espaos
adequao do projeto proposto ao modo de vida dos usurios
expectativas em relao alteraes possveis
8. Poema dos
Desejos
Morador (usurio) texto identificar os desejos dos moradores, seus sonhos
e expectativas em relao sua moradia
expectativas em relao conceito moradia
9. Questionrio (AM)
Automonitoramento
(quadro 16)
Morador (usurio) Questionrio testar uma ferramenta que possa identificar nos
usurios dos espaos habitacionais maior ou menor
propenso valorizar a imagem em detrimento a
qualidade das coisa em geral. Traando um paralelo
direto aos edifcios de apartamentos, entendendo este
como um produto imobilirio.

Fonte: quadro elaborado pela autora, junho, 2007.
1. CARTAZ DO ELEVADOR

VOC EST CONVIDADO VOC EST CONVIDADO VOC EST CONVIDADO VOC EST CONVIDADO A PARTICIPAR DA AVALIAAO DE SATISFAAO
SOBRE SEU EDIFCIO E SEU ESPAO DE MORAR

Do que se trata? com sua participao, a partir desta semana, um grupo de pesquisadores arquitetos
e estudantes de arquitetura e urbanismo da Universidade de So Paulo (USP-FAU) e do Centro
Universitrio Baro de Mau, realizaro pesquisas sobre seu edifcio e o espao em que voc mora.

Qual o objetivo deste estudo? queremos analisar os diferentes usos e comportamentos nestes
espaos e se o projeto idealizado para este edifcio realmente atende as necessidades suas e de seus
familiares.

Porque participar? sua participao fundamental para nossa pesquisa que pretende indicar pontos
a serem melhorados no seu prprio edifcio e principalmente contribuir para a melhoria de projetos
futuros de apartamentos.

Como participar? Se voc no for procurado por um dos nossos pesquisadores, entre em contato com
o zelador de seu edifcio.

Contamos com sua colaborao!!!!!
A AA Atenciosamente

Prof. Msc. Simone Barbosa Villa
Coordenadora da pesquisa, Arquiteta Mestre e Doutoranda pela
FAUUSP e docente do Curso de Arquitetura e Urbanismo do
Centro Universitrio Baro de Mau.
Para maiores informaes 16. 39410370 ou 91430494

3
4
2

universidade de so paulo - faculdade de arquitetura e urbanismo - doutorado em arquitetura e urbanismo
avaliao ps-ocupao (APO) ESTUDO DE CASO A - ribeiro preto sp brasil - 2007
343

2. LISTA DE INTERESSADOS PORTARIA

eu gostaria de participar da pesquisa em curso sobre o comportamento e a
qualidade da arquitetura nos espaos coletivos e nos apartamentos deste edifcio.

N APTO NOME CONTATO (telefone ou
email)
DISPOBILIDADE (a pesquisa tem
durao mdia de 20 minutos)
Dia da semana:
Horrio:
Dia da semana:
Horrio:
Dia da semana:
Horrio:
Dia da semana:
Horrio:
Dia da semana:
Horrio:

OBRIGADA PELA SUA ATENO!!!
Arquiteta e Urbanista coordenadora da pesquisa.

344

3. Anlise Walkthrough
questionrio baseado em bulding assessment scale (Henry Sanoff
1
)
Cada categoria deve ser avaliada segundo a escala de trs pontos, onde (1) inadequado, (2) satisfatrio e (3) bom.
A contagem mais alta possvel de 60 pontos, enquanto a mais baixa de 20 pontos.

pesquisador__________________________data__________________________horrio________________

ESPAOS SEMI-PRIVADOS DO EDIFCIO
1. imagem esttica
(1) o edifcio apresenta uma esttica coerente com o entorno e busca uma valorizao da imagem de algo antigo, mas valioso.
(2) o edifcio possui uma esttica comum semelhante aos edifcios construdos no entorno.
(3) o edifcio possui uma esttica contempornea e inovadora para os aspectos normalmente vinculados no entorno.

2. implantao no lote
(1) o edifcio est implantado de forma inadequada, no respeitando os recuos da legislao e as condies de insolao, gerando espaos
comuns fragmentados e com dimenses pequenas.
(2) o edifcio est implantado de forma centralizada, respeita os recuos da legislao vigente, mas as condies de insolao so
inadequadas, gerando espaos comuns amplos e bem distribudos.
(3) o edifcio est implantado de forma centralizada, respeitando os recuos da legislao e as condies de insolao, gerando espaos
comuns amplos e bem distribudos.

3. acessos qualidade esttica
(1) as reas de acesso no possuem qualidade esttica, os jardins esto descuidados.
(2) as reas de acesso no possuem qualidade esttica, os jardins so bem cuidados.
(3) as reas de acesso possuem qualidade esttica, seus jardins so bem cuidados.

4. distribuies (acessos e circulaes) organizao
(1) a circulao trrea de pedestres confusa e desorganizada, no h separao entre servios bem distinta, o acesso dos automveis se
faz de maneira insegura e ineficiente.
(2) a circulao trrea de pedestres pouco clara e organizada, no h separao entre servios bem distinta, o acesso dos automveis se
faz de maneira pouco segura e eficiente.
(3) a circulao trrea de pedestres clara e bem organizada, h separao entre servios bem distinta, o acesso dos automveis se faz de
maneira segura e eficiente.

5. equipamentos de uso coletivo
(1) os equipamentos oferecidos so mal distribudos, apresentam dimenses pequenas e no possuem qualidade esttica.
(2) os equipamentos oferecidos so razoavelmente bem distribudos, apresentam dimenses adequadas e no possuem qualidade esttica.
(3) os equipamentos oferecidos so bem distribudos, apresentam dimenses adequadas e possuem qualidade esttica.

6. rea de garagem
(1) o nmero de vagas insuficiente, as vagas apresentam dimenses insatisfatrias e as reas de manobras so insuficientes.
(2) o nmero de vagas insuficiente, as vagas apresentam dimenses satisfatrias e as reas de manobras so suficientes.
(3) o nmero de vagas suficiente, as vagas apresentam dimenses satisfatrias e as reas de manobras so suficientes.

7. hall de entrada
(1) o hall de entrada apresenta dimenses inadequadas, padres de circulao pouco claras e no possue qualidade esttica
(2) o hall de entrada apresenta dimenses adequadas, padres de circulao pouco claras e possue qualidade esttica.
(3) o hall de entrada apresenta dimenses adequadas, padres de circulao claras e possue qualidade esttica.

8. distribuio vertical elevadores
(1) o sistema de torres social/servios inadequado e insuficiente para o edifcio, os elevadores apresentam dimenses inadequadas e no
possuem qualidade esttica
(2) o sistema de torres social/servios inadequado e insuficiente para o edifcio, os elevadores apresentam dimenses adequadas e
possuem qualidade esttica.
(3) o sistema de torres social/servios adequado e suficiente para o edifcio, os elevadores apresentam dimenses adequadas e possuem
qualidade esttica.

1
SANOFF, H. School Building Assessment Methods. Washington, D. C..: National Clearinghouse for Educational Facilities, 2001. (www.edfacilities.org)
345

9. distribuio horizontal hall de distribuio dos apartamentos
(1) a distribuio para os apartamentos pouco clara e desorganizada, apresenta dimenses inadequadas, oferece pouca segurana aos
moradores e baixo nvel de privacidade
(2) a distribuio para os apartamentos clara e organizada, apresenta dimenses adequadas, oferece razovel segurana aos moradores e
baixo nvel de privacidade.
(3) a distribuio para os apartamentos clara e organizada, apresenta dimenses adequadas, oferece ampla segurana aos moradores e
bom nvel de privacidade.

10. sistemas de segurana (segurana contra furto / entrada indesejada de estranhos, preveno e combate incndio, segurana contra
acidentes pelos uso)
(1) o edifcio no oferece segurana em relao furto e a entrada indesejada de estranhos, seus equipamentos de combate e preveno
incndio so inadequados e mal distribudos e seu projeto arquitetnico oferece risco aos moradores.
(2) o edifcio oferece segurana em relao furto e a entrada indesejada de estranhos, seus equipamentos de combate e preveno
incndio so adequados e bem distribudos e seu projeto arquitetnico oferece certos risco aos moradores.
(3) o edifcio oferece segurana em relao furto e a entrada indesejada de estranhos, seus equipamentos de combate e preveno
incndio so adequados e bem distribudos e seu projeto arquitetnico no oferece risco aos moradores.

11. acessibilidade (segundo NBR 9050)
(1) o edifcio atende s normas de acessibilidade
(2) o edifcio atende de maneira parcial s normas de acessibilidade
(3) o edifcio no atende s normas de acessibilidade

ESPAOS PRIVADOS DO EDIFCIO APTOS FRENTE final 2 e 4 / APTOS FUNDO final 1 e 3
12. rea til
(1) o apartamento tipo possui rea til bastante reduzida em relao ao padro do edifcio e ao seu nmero de cmodos, os cmodos so
pequenos e inadequados ao desenvolvimento satisfatrio das atividades bsicas dos moradores.
(2) o apartamento tipo possui rea til adequada ao padro do edifcio e ao seu nmero de cmodos, os cmodos so amplos a adequados
ao desenvolvimento satisfatrio das atividades bsicas dos moradores.
(3) o apartamento tipo possui rea til adequada em relao ao padro do edifcio e ao nmero de cmodos, os cmodos so amplos e
adequados ao desenvolvimento satisfatrio das atividades bsicas dos moradores.

13. esttica / materiais de acabamento
(1) o apartamento tipo possui materiais de acabamento com baixo nvel de qualidade e aparncia esttica indesejada
(2) o apartamento tipo possui materiais de acabamento com satisfatrio nvel de qualidade e aparncia esttica neutra
(3) o apartamento tipo possui materiais de acabamento com alto nvel de qualidade e aparncia esttica desejada

14. organizao espacial
(1) a distribuio espacial do apartamento tipo ruim, as circulaes so confusas e maximizadas, os cmodos so mal articulados.
(2) a distribuio espacial do apartamento tipo razovel, as circulaes so pouco definidas e otimizadas, os cmodos so bem articulados.
(3) a distribuio espacial do apartamento tipo boa, as circulaes so bem definidas e otimizadas, os cmodos so bem articulados.

15. uso da flexibilidade / compartimentao
(1) o apartamento tipo compartimentado, no explora a sobreposio de atividades e no apresentam recursos para flexibilixar os espaos.
(2) o apartamento tipo predominantemente compartimentado, explora sutilmente a sobreposio de atividades e apresenta alguma
flexibilidade nos espaos.
(3) o apartamento tipo flexvel, explora a sobreposio de atividades e apresenta pouca compartimentao dos espaos.

16. dimenses
(1) a maioria dos cmodos possui dimenses inadequadas para a utilizao de mobilirios tradicionais, so pequenos, oferece nenhuma
condio de sobreposio de atividades.
(2) a maioria dos cmodos possui dimenses pouco adequadas para a utilizao de mobilirios tradicionais, so mdios, oferece alguma
condio de sobreposio de atividades.
(3) a maioria dos cmodos possui dimenses adequadas para a utilizao de mobilirios tradicionais, so amplos, oferece condio de
sobreposio de atividades.

17. ventilao aberturas (segundo NBR 6241)
(1) o apto tipo possui aberturas mal direcionadas conforme orientao de ventos adequada, com dimenses e formatos inadequados, os
cmodos so ventilados de maneira incorreta e inadequada, h diariamente a necessidades de uso de equipamentos artificiais.
(2) o apto tipo possui aberturas bem direcionadas conforme orientao de ventos adequada, com dimenses e formatos inadequados, os
cmodos so ventilados de maneira incorreta e inadequada, h freqentemente a necessidades de uso de equipamentos artificiais.
(3) o apto tipo possui aberturas bem direcionadas conforme orientao de ventos adequada, com dimenses e formatos adequados, os
cmodos so ventilados de maneira correta e adequada, no h necessidades de uso de equipamento artificiais.

346

18. iluminao aberturas (segundo NBR 6241)
(1) o apto tipo possui aberturas mal direcionadas conforme orientao solar adequada, com dimenses e formatos inadequados, os cmodos
so iluminados de maneira correta e adequada, h diariamente a necessidades de uso de luz artificial.
(2) o apto tipo possui aberturas mal direcionadas conforme orientao solar adequada, com dimenses e formatos inadequados, os cmodos
so ventilados de maneira incorreta e inadequada, h freqentemente a necessidades de uso de luz artificial.
(3) o apto tipo possui aberturas bem direcionadas conforme orientao solar adequada, com dimenses e formatos adequados, os cmodos
so ventilados de maneira correta e adequada, no h necessidades de uso de luz artificial.

19. acstica vedaes (segundo NBR 6241)
(1) o apto tipo possui um nvel inadequado de rudo em relao rua, um nvel inadequado de rudo em relao aos espaos semi-privados,
em relao a seus cmodos a acstica inadequada e insuficiente para a manuteno de um bom nvel de privacidade.
(2) o apto tipo possui um nvel adequado de rudo em relao rua, um nvel inadequado de rudo em relao aos espaos semi-privados,
em relao a seus cmodos a acstica adequada e suficiente para a manuteno de um bom nvel de privacidade.
(3) o apto tipo possui um nvel adequado de rudo em relao rua, um nvel adequado de rudo em relao aos espaos semi-privados, em
relao a seus cmodos a acstica adequada e suficiente para a manuteno de um bom nvel de privacidade.

20. p-direito (p.d)
(1) o apto tipo possui p.d baixo, o que contribui para uma sensao de diminuio dos espaos.
(2) o apto tipo possui p.d mdio, no alterando nenhuma sensao em relao aos espaos.
(3) o apto tipo possui p.d alto, o que contribui para uma sensao de maximizao dos espaos.

Contagem Total [Total Score] ____________/ 60 = ________%

Registre neste espao algum aspecto no abordado no questionrio
_________________________________________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________________________

347

4. Entrevista com pessoas chave
As respostas sero abertas, conforme o relato do respondente

respondente__________________________data_____________horrio___________entrevistador__________________________

MORADORES DO EDIFCIO
1. qual o tipo de famlia predominante dos moradores deste edifcio?
________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________
2. quais so as caractersticas principais dos moradores deste edifcio?
________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________
3. os espaos de uso coletivo so utilizados com que freqncia pelos moradores?
________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________
4. que tipo de morador utiliza com mais freqncia os espaos coletivos?
________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________
5. os moradores so participativos nas decises e debates coletivos do edifcio?
________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________

ESPAOS PRIVADOS DO EDIFCIO
6. quais so os pontos positivos do apartamento deste edifcio?
________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________
7. quais so os pontos negativos do apartamento deste edifcio?
________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________
8. quais so as reformas e alteraes mais freqentes realizadas nos apartamentos deste edifcio?
________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________
9. quais so os problemas gerais mais apontados pelos moradores deste edifcio em relao aos
apartamentos?
________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________

ESPAOS SEMI-PRIVADOS DO EDIFCIO
10. quais so os pontos positivos das reas de uso coletivo deste edifcio?
________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________
348

11. quais so os pontos negativos das reas de uso coletivo deste edifcio?
________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________
12. quais so as alteraes mais solicitadas pelos moradores em relao s reas de uso coletivo?
________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________
13. quais foram as alteraes ou reformas j realizadas no edifcio at hoje?
________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________
14. quais so os problemas mais freqentes em relao ao edifcio?
________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________
15. qual a imagem que voc tem deste edifcio?
________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________
16. qual a imagem que as pessoas tem deste edifcio?
________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________________________

OBS:___________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________

Agradecemos sua participao!

349

5. Pesquisa de Perfis Familiares

data___________horrio____________pesquisador__________________________

A B C D E F G
famlia nuclear
(pai + me + filhos)
famlia nuclear
expandida
(pai+me+filhos+
parente prximo)
famlia
monoparental
(pai ou me +
filhos)
coabitao
(grupo por
afinidade ou por
parentesco)
pessoas ss casal de idosos
s/ filhos
DINKS
(casal c/ duplo
rendimento s/
filhos)
Assinalar uma das opes abaixo

n apto
A B C D E F G
131
132
133
134
141
142
143
144
151
152
153
154
161
162
163
164
171
172
173
174
181
182
183
184
191
192
193
194
201
202
203
204
211
212
213
214
221
222
223
224
231
232
233
234
241
242
243
244

n apto
A B C D E F G
11
12
13
14
21
22
23
24
31
32
33
34
41
42
43
44
51
52
53
54
61
62
63
64
71
72
73
74
81
82
83
84
91
92
93
94
101
102
103
104
111
112
113
114
121
122
123
124

350

6. CARTA EXPLICATIVA Acompanha o questionrio

Ribeiro Preto, 17 de Agosto de 2007

Prezado Morador,

Estamos desenvolvendo uma pesquisa de Doutorado intitulada Morar em Apartamentos: a
produo dos espaos privados e semi-privados nos apartamentos ofertados pelo mercado
imobilirio recente. Critrios para Avaliao Ps-Ocupao, pelo Programa de Ps-Graduao
da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo - Universidade de So Paulo (FAU-USP). Um dos
objetivos principais de nossa pesquisa avaliar o nvel de qualidade dos espaos em que voc
mora atravs da relao do comportamento dos usurios versus o projeto idealizado pelos vrios
agentes do mercado imobilirio. Pretende-se verificar a sua opinio sobre este ambiente e identificar
suas expectativas em relao ao mesmo, a fim de contribuir para a melhoria da qualidade dos
projetos de edifcios de apartamentos atravs da anlise dos resultados.
A partir de estudos minuciosos o edifcio Rembrant foi escolhido, dentre vrios, para a realizao
de nossa pesquisa de Avaliao Ps-Ocupao (APO), que ser dividida em questionrios,
entrevistas e debates coletivos. Sua participao de fundamental importncia para o
desenvolvimento desta pesquisa que conta com a participao de 06 alunos do Curso de Arquitetura
e Urbanismo do Centro Universitrio Baro de Mau treinados para sua aplicao. Vale ressaltar
que os apartamentos sero identificados pelo seu nmero, preservando assim a identificao
pessoal dos moradores. Informamos ainda que o sndico de seu edifcio j tem conhecimento de
nossa pesquisa e se colocou disposio para maiores esclarecimentos.
Contamos com sua colaborao!!!!!
Atenciosamente,

Aos
Moradores do Edifcio Rembrant
Rua Manoel Ach, 920,
Ribeiro Preto SP
Arquiteta Mestre e Doutoranda pela FAUUSP e docente do
Curso de Arquitetura e Urbanismo do Centro Universitrio
Baro de Mau.

351

7. Questionrio
APTO lado direito (rua do professor) - final 1 e 2
APTO lado esquerdo (avenida Joo Fisa) - final 3 e 4

Respondente (opcional)_______________________data__________horrio____________pesquisador______________________

No momento da entrevista o cu est:
azul nublado chuva

ESPAO PRIVADO (APARTAMENTO)
1. Qual seu nvel de satisfao em relao aos aspectos abaixo de seu apartamento:

tamanho rea til ( ) timo ( )bom ( ) ruim ( ) pssimo ( )no se aplica
diviso dos cmodos ( ) timo ( )bom ( ) ruim ( ) pssimo ( ) no se aplica
adequao as necessidades de sua famlia ( ) timo ( )bom ( ) ruim ( ) pssimo ( ) no se aplica
adequao ao mobilirio ( ) timo ( )bom ( ) ruim ( ) pssimo ( ) no se aplica
relao de privacidade c/ vizinhos ( ) timo ( )bom ( ) ruim ( ) pssimo ( ) no se aplica
relao de privacidade entre os membros da famlia ( ) timo ( )bom ( ) ruim ( ) pssimo ( ) no se aplica
qualidade dos materiais de construo ( ) timo ( )bom ( ) ruim ( ) pssimo ( ) no se aplica
qualidade dos materiais de acabamento ( ) timo ( )bom ( ) ruim ( ) pssimo ( ) no se aplica
segurana em relao a cidade ( ) timo ( )bom ( ) ruim ( ) pssimo ( ) no se aplica
manuteno dos materiais e acabamentos ( ) timo ( )bom ( ) ruim ( ) pssimo ( ) no se aplica
limpeza dos espaos ( ) timo ( )bom ( ) ruim ( ) pssimo ( ) no se aplica
iluminao natural ( ) timo ( )bom ( ) ruim ( ) pssimo ( ) no se aplica
ventilao ( ) timo ( )bom ( ) ruim ( ) pssimo ( ) no se aplica
temperatura mdia ( ) timo ( )bom ( ) ruim ( ) pssimo ( ) no se aplica
isolamento acstico ( ) timo ( )bom ( ) ruim ( ) pssimo ( ) no se aplica
aparncia esttica ( ) timo ( )bom ( ) ruim ( ) pssimo ( ) no se aplica
decorao ( ) timo ( )bom ( ) ruim ( ) pssimo ( ) no se aplica

4. Sobre os cmodos, indique sua impresso em relao aos aspectos abaixo:
aparncia
esttica
tamanho adequado
ao uso
adequado
ao
mobilirio
privacidade conforto
acstico
conforto
trmico
ventilao iluminao
natural
SALA ( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
VARANDA ( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
LAVABO ( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
DORMITRIOS ( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
BANHEIROS ( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
COZINHA ( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
REA DE
SERVIO
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
352

ESPAO SEMI-PRIVADO (EQUIPAMENTOS DE USO COLETIVO)

5. Qual seu nvel de satisfao em relao aos aspectos abaixo dos espaos de uso coletivo do seu edifcio:

quantidade ( ) timo ( )bom ( ) ruim ( ) pssimo ( ) no se aplica
qualidade ( ) timo ( )bom ( ) ruim ( ) pssimo ( ) no se aplica
tipo ( ) timo ( )bom ( ) ruim ( ) pssimo ( ) no se aplica
tamanho ( ) timo ( )bom ( ) ruim ( ) pssimo ( ) no se aplica
distribuio - quadra ( ) timo ( )bom ( ) ruim ( ) pssimo ( ) no se aplica
nvel de acabamento ( ) timo ( )bom ( ) ruim ( ) pssimo ( ) no se aplica
limpeza e conservao ( ) timo ( )bom ( ) ruim ( ) pssimo ( ) no se aplica
iluminao natural ( ) timo ( )bom ( ) ruim ( ) pssimo ( ) no se aplica
ventilao ( ) timo ( )bom ( ) ruim ( ) pssimo ( ) no se aplica
temperatura mdia ( ) timo ( )bom ( ) ruim ( ) pssimo ( ) no se aplica
isolamento acstico - rua ( ) timo ( )bom ( ) ruim ( ) pssimo ( ) no se aplica
isolamento acstico - apartamento ( ) timo ( )bom ( ) ruim ( ) pssimo ( ) no se aplica
nvel de privacidade rua ( ) timo ( )bom ( ) ruim ( ) pssimo ( ) no se aplica
nvel de privacidade apartamento ( ) timo ( )bom ( ) ruim ( ) pssimo ( ) no se aplica
segurana uso ( ) timo ( )bom ( ) ruim ( ) pssimo ( ) no se aplica
nvel de convivncia ( ) timo ( )bom ( ) ruim ( ) pssimo ( ) no se aplica
relao custo benefcio taxa de condomnio ( ) timo ( )bom ( ) ruim ( ) pssimo ( ) no se aplica
compatibilidade com o padro do edifcio ( ) timo ( )bom ( ) ruim ( ) pssimo ( ) no se aplica
acessibilidade a pessoas com dificuldade de locomoo e/ou
viso
( ) timo ( )bom ( ) ruim ( ) pssimo ( ) no se aplica

6. Indique nos equipamento de uso coletivo a freqncia com que voc e sua famlia utilizam:

piscina adulto ( )muita freqncia ( )mdia freqncia ( )pouca freqncia ( )nenhuma freqncia
piscina infantil ( )muita freqncia ( )mdia freqncia ( )pouca freqncia ( )nenhuma freqncia
sauna ( )muita freqncia ( )mdia freqncia ( )pouca freqncia ( )nenhuma freqncia
academia de ginstica ( )muita freqncia ( )mdia freqncia ( )pouca freqncia ( )nenhuma freqncia
quadra ( )muita freqncia ( )mdia freqncia ( )pouca freqncia ( )nenhuma freqncia
salo de festas ( )muita freqncia ( )mdia freqncia ( )pouca freqncia ( )nenhuma freqncia
playground ( )muita freqncia ( )mdia freqncia ( )pouca freqncia ( )nenhuma freqncia
rea p/ churrasco ( )muita freqncia ( )mdia freqncia ( )pouca freqncia ( )nenhuma freqncia
rea externa livre ( )muita freqncia ( )mdia freqncia ( )pouca freqncia ( )nenhuma freqncia
rea de jogos ( )muita freqncia ( )mdia freqncia ( )pouca freqncia ( )nenhuma freqncia

7. Indique quais equipamentos de uso coletivo voc gostaria que este edifcio possusse___________________________________
_________________________________________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________________________

8. Indique nos campos abaixo o que os equipamentos de uso coletivo de um edifcio significam para voc e sua famlia:

qualidade de vida privacidade tranqilidade valor comercial / imobilirio
segurana

status social

praticidade

no significa nada

353

9. Sobre os equipamentos de uso coletivo, indique sua impresso em relao aos aspectos abaixo:

Equipamento /
aspectos
aparncia tamanho nvel de
equipamento
(mobilirio
adequado)
materiais de
acabamentos
situao de
iluminao
situao de
ventilao
situao
acstica
piscina adulto
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
piscina infantil
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
sauna
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
quadra
poliesportiva
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica

( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
play ground
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
salo de festas
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
rea p/ churrasco
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica

( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
rea externa
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica

( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
academia de
ginstica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
rea de jogos
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica

ASPECTOS GERAIS DO EDIFCIO

10. Qual seu nvel de satisfao em relao aos aspectos gerais do seu edifcio:

Aparncia Tamanho / dimenses Localizao no edifcio quantidade Limpeza e conservao
Elevador social
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
Elevador servio
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica

354

Aparncia Tamanho / dimenses Localizao no edifcio Limpeza e conservao
hall principal
(lobby)
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
Hall dos aptos
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica

Aparncia Forma / desenho Materiais utilizados Relao com o entorno Limpeza e conservao
fachada
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica

Aparncia Forma / desenho Tipo de planta Limpeza e conservao
jardins
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica

Aparncia tamanho localizao Sistemas utilizados p/
segurana
Circulaes de
servio e social
Limpeza e conservao
Acesso principal
guarita
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica

Quantidade de
vagas / apto
Tamanho das
vagas
Localizao das vagas rea de manobra acesso Limpeza e conservao
garagem
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica

gesto do
condomnio
segurana
contra
incndio
segurana contra
entrada de estranhos /
furtos
segurana ao uso localizao proximidade a
equipamentos e servios
gerais
aspectos gerais
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica
( ) timo
( ) bom
( ) ruim
( ) pssimo
( ) se aplica

11. Em relao fachada do seu edifcio:
apresenta uma aparncia coerente/ semelhante com o entorno destaca-se pela simplicidade de formas e linhas
apresenta uma aparncia contempornea e inovadora
busca uma valorizao da imagem de algo antigo, mas valioso
outro? Qual?

12. Qual seu nvel de satisfao em relao :
aparncia do seu edifcio ( ) timo ( )bom ( ) ruim ( ) pssimo ( ) no se aplica
quanto voc se identifica com seu edifcio ( ) timo ( )bom ( ) ruim ( ) pssimo ( ) no se aplica
quanto voc se adapatou ao seu edifcio ( ) timo ( )bom ( ) ruim ( ) pssimo ( ) no se aplica

13. Indique quais dos aspectos abaixo foram os seus motivadores para a escolha de morar em apto:
segurana fsica (assaltos, roubos, etc..) gesto/manuteno terceirizada
segurana psicolgica (morar coletivamente, ser vigiado) localizao privilegiada
facilidade de manuteno da moradia vista privilegiada
presena de equipamentos de uso coletivos investimento imobilirio rea em valorizao
acessibilidade deficientes fsicos e visuais outro motivo? Qual ?

355

14. Indique os pontos negativos de morar em apto:
falta de privacidade espao muito compartimentado
ausncia de reas ajardinadas nas moradias (quintal) convvio social coletivo
vida social controlada restries no uso dos equipamentos coletivos rea til restrita
Outro? Qual?

15. Indique os pontos positivos de morar em apto:
segurana fsica (assaltos, roubos, etc..) presena de equipamentos de uso coletivo
segurana psicolgica (morar coletivamente, ser vigiado) gesto/manuteno terceirizada
facilidade de manuteno da moradia vista privilegiada
convvio social coletivo otimizao dos espaos da moradia
Outro? Qual?

16. Quais foram os principais motivadores que levaram voc a morar neste edifcio:
localizao esttica do edifcio
investimento imobilirio rea em valorizao qualidade de construo
status social que o edifcio e sua localizao imprimem no morador proximidade com local de trabalho
proximidade com escola dos filhos qualidades do apartamento
qualidades da rea de uso coletivo
Outro? Qual?

CARACTERSTICAS DOS MORADORES E FAMILIARES
17. Tipo familiar:
famlia nuclear (pai + me + filhos) pessoa s
famlia monoparental (pai ou me + filhos) idoso
famlia nuclear expandida (pai + me + filhos+ parente) DINKS (casal com renda e sem filhos)
coabitao (sem vnculo familiar) outro? Qual?

18. Qual o nmero total de pessoas que moram neste apartamento? _________moradores + _________funcionrios (que moram).

19. Renda familiar (opcional):

20. Este apartamento : alugado prprio emprestado
21. Em que ano voc e sua famlia
se mudaram para este edifcio:
em 2000 em 2002 em 2004 em 2006
em 2001 em 2003 em 2005 em 2007
22. Nesta residncia trabalham: funcionrios mensalistas funcionrios diaristas no trabalha ningum

CARACTERSTICAS DO ENTREVISTADO
23. sexo:
masculino feminino
24. Idade:
menos de 20 anos de 41 a 50 anos mais de 71 anos
de 20 a 30 anos de 51 a 60 anos
de 31 a 40 anos de 61 a 70 anos

25. Grau de escolaridade: _________________________________completo ou incompleto_______________________________.

26. Profisso: __________________________________________________.

27. Principais atividades de lazer/diverso (hobby):________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________________________
ESPAO DESTINADO PARA OBSERVAES:
_________________________________________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________________________
____________________________________________________________AGRADEEMOS SUA PARTICIPAO NESTA PESQUISA!
Entre R$ 2.000,00 e R$ 4.000,00 Entre R$ 6.001,00 e R$ 8.000,00 Entre R$ 10.001,00 e R$ 12.000,00
Entre R$ 4.001,00 e R$ 6.000,00 Entre R$ 8.001,00 e R$ 10.000,00 Mais que R$ 12.000,00
356

8. GRUPO FOCAL

Estrutura proposta para discusso

1. Porque voc e sua famlia se mudaram para este edifcio? Relate de maneira suscinta
este momento de sua vida e quais foram os motivadores para tal escolha.

2. JOGO 1: TARJETA REFLEXIVA
A. Escreva na tarjeta uma QUALIDADE ou adjetivo que sua casa possui;
B. Escreva na tarjeta uma CARACTERSTICA PRINCIPAL que deve ter uma casa

3. Quais foram as adaptaes realizadas no projeto original deste apartamento para
melhor adequao de sua famlia? (MAQUETE FSICA DO APTO)

4. JOGO 2: SUGESTO VISUAL MAQUETE ELETRNICA
Voc moraria neste apartamento?

5. JOGO 3: BRINCANDO DE BONECA MAQUETE FSICA DO APTO.
Como voc gostaria que fosse seu apartamento?

357

9. ANLISE DOS USOS
APTO FRENTE (avenida Joo Fisa) - final 2 e 4
APTO FUNDO (rua do professor) - final 1 e 3

respondente_____________________apto n_______data__________horrio__________pesquisador_____________________

1. Responda qual posio voc ocupa no seu grupo familiar:
marido filho(a) funcionrio(a)
esposa parente amigo(a)

ADEQUAO FUNCIONAL
2. Este apartamento foi reformado ou sofreu alguma alterao em relao ao projeto original entregue?
no
sim ( )antes do uso ( )durante o uso ( ) aps o uso

3. Quais foram os principais motivos da realizao da reforma:
adequao ao modo de vida dos moradores adequao esttica
adequao ao tamanho/ tipo de famlia adequao funcionalidade do apartamento
adequao ao conforto trmico / lumnico / acstico / ventilao adequao privacidade
adequao qualidade dos materiais de acabamento e revestimento

4.Quais foram os cmodos que foram reformados / alterados em relao ao projeto original deste edifcio? Assinale o tipo de
reforma
cmodo / reforma parede revestimento
acabamento
armrio
embutido
iluminao pintura outro? qual?
sala
dormitrio reversvel
dormitrio 1
dormitrio 2
dormitrio casal
banheiro casal
banheiro sutes
lavabo
cozinha
rea de servio
banheiro servio
despensa

6. Quando voc e sua famlia se mudaram para este apartamento, seus mveis:
se adequaram perfeitamente ao novo espao
se adequaram parcialmente ao novo espao
tivemos que comprar novos mveis que coubessem no novo espao
tivemos que dispor de nossos mveis antigos

7. Em relao ao espao deste apartamento e sua moblia:
os cmodos so facilmente mobiliados com mveis encontrados no mercado
os cmodos so mobiliados somente com mveis feitos sob medida
h dificuldade em mobiliar os cmodos

8. Em relao adequao de sua famlia e este apartamento:
Todos vivem bem adaptados ao espao e conseguem realizar plenamente suas atividades dirias
Todos vivem bem adaptados aos espaos, mas realizam parcialmente suas atividades dirias
Alguns no se adaptaram ao espao e realizam com dificuldades suas atividades dirias
Todos no se adaptaram ao espao e realizam com dificuldades suas atividades dirias
Ningum se adaptou

358

COMPORTAMENTO NOS ESPAOS

9. Este apartamento para voc, principalmente:
o lugar onde esto pessoas que me
interessam
o produto de um investimento material o lugar onde durmo
o lugar onde passo a maior parte do tempo o lugar onde esto meus pertences no um lugar definido

10. Voc se identifica com este apartamento? ( )muito ( )pouco ( )neutro
11. E sua famlia? ( )muito ( )pouco ( )neutro

12. Este apartamento para voc:
discordo
totalmente
discordo
parcialmente
concordo
parcialmente
concordo
totalmente
se aplica
um lugar no qual pode expressar seus gostos e
preferncias

um lugar no qual pode realizar suas atividades
dirias

um lugar no qual pode alterar a funo dos cmodos

um lugar no qual imprime sua personalidade tem a
sua cara

13. Com qual o cmodo voc mais se identifica?
sala rea de servio dormitrio casal um dormitrio que no meu
varanda banheiro social banheiro casal
cozinha dormitrio reversvel no me identifico com nenhum cmodo deste apartamento

14. Voc se adaptou a este apartamento? ( )muito ( )pouco ( )neutro
15. E sua famlia? ( )muito ( )pouco ( )neutro

16. Este apartamento para voc (medir adaptao):
um lugar na qual consigo realizar plenamente minhas atividades
um lugar na qual realizo minhas atividades com dificuldade e limitao
um lugar na qual no consigo realizar minhas atividades plenamente

17. Qual o lugar do apartamento que voc mais gosta de ficar reunido a seus familiares:
na sala no banheiro na rea de servio
na varanda no dormitrio reversvel no meu dormitrio
na cozinha ns raramente nos encontramos em um dormitrio que no seu

18. Neste apartamento algum, ainda que parcialmente, exerce trabalho remunerado?
no
sim ( ) sala ( ) dormitrio ( ) cozinha ( ) rea de servio ( )varanda

19. Neste apartamento algum usa a internet?
no
sim ( ) menos de uma vez por semana ( ) algumas vezes por semana ( ) em torno de uma vez ao dia ( ) vrias vezes ao dia

359

ANLISE DOS USOS

1. Indique os itens abaixo:

cmodo reforma /
funo
atual
quem utiliza tempo de
permanncia

lista de atividades

gostaria de ter neste cmodo
SALA no
sim

marido
esposa
filho(a)
amigo (a)
parente
funcionrio(a)
at 1 h
mais de 1h
mais de 3 h
mais de 5 h
mais de 8 h
convive com seus familiares
convive com outras pessoas
realiza atividades de lazer
recebe amigos / visitas
realiza atividades de relaxamento
trabalha no computado
trabalha sem computador
assiste t.v
estoca qualquer coisa
toca instrumento musical
pratica exerccios fsicos
outra?______________________
alimenta-se
estuda
fala ao telefone
acessa a internet
ouve msica
brinca com filhos
prepara alimentos
faz sexo
veste-se
l
dorme
outra?____________

uma vista bonita
abertura para quintal / jardim
mais espao
espao para relaxar
mais privacidade
acesso internet
funes separadas
divisrias mveis que integrasse c/ a cozinha
divisrias mveis que integrasse c/ os dormitrios
divisrias mveis que integrasse c/ o escritrio
outro?________________________________________
COZINHA no
sim

marido
esposa
filho(a)
amigo (a)
parente
funcionrio(a)
at 1 h
mais de 1h
mais de 3 h
mais de 5 h
mais de 8 h
assiste t.v
outra?______________________
alimenta-se
fala ao telefone
acessa a internet
ouve msica
brinca com filhos
prepara alimentos
faz sexo
veste-se
l
outra?____________

uma vista bonita
abertura para quintal / jardim
mais espao
mais armrios
uma televiso
um telefone
uma pia mvel
mesa grande para reunio da famlia
divisrias mveis que a integrasse com a sala
outro?________________________________________
REA DE
SERVIO
no
sim

marido
esposa
filho(a)
amigo (a)
parente
funcionrio(a)
at 1 h
mais de 1h
mais de 3 h
mais de 5 h
mais de 8 h

alimenta-se
estuda
fala ao telefone
acessa a internet
ouve msica
brinca com filhos
preparar alimentos
veste-se
assiste t.v
outra?___________

uma vista bonita
que abrisse para um quintal ou jardim
mais espao
mais armrios
um quarto de despejo
um espao para trabalhos manuais ou oficina
outro?________________________________________
3
5
9

360

DORMITRIO 1 no
sim
marido
esposa
filho(a)
amigo (a)
parente
funcionrio(a)
at 1 h
mais de 1h
mais de 3 h
mais de 5 h
mais de 8 h
assiste t.v
alimenta-se
estuda
fala ao telefone
acessa a internet
ouve msica
brinca com filhos
faz sexo
veste-se
l
dorme
outra?____________
uma vista bonita
mais espao
mais armrios no prprio cmodo
um closet
um banheiro privativo (sute)
um espao para realizao de pequenas tarefas de
trabalho ou estudo
um espao para relaxamento
divisrias mveis que a integrasse com outro dormitrio
divisrias mveis que a integrasse com um escritrio
uma televiso
um telefone
um computador c/ acesso internet
outro?________________________________________
DORMITRIO 2 no
sim
marido
esposa
filho(a)
amigo (a)
parente
funcionrio(a)
at 1 h
mais de 1h
mais de 3 h
mais de 5 h
mais de 8 h
assiste t.v
alimenta-se
estuda
fala ao telefone
acessa a internet
ouve msica
brinca com filhos
faz sexo
veste-se
l
dorme
outra?____________
uma vista bonita
mais espao
um closet
trabalho ou estudo
divisrias mveis que a integrasse com outro cmodo
(escritrio / sala)
uma televiso
um telefone
outro?________________________________________
DORMITRIO 3 no
sim
marido
esposa
filho(a)
amigo (a)
parente
funcionrio(a)
at 1 h
mais de 1h
mais de 3 h
mais de 5 h
mais de 8 h
assiste t.v
alimenta-se
estuda
fala ao telefone
acessa a internet
ouve msica
brinca com filhos
faz sexo
veste-se
l
dorme
outra?____________
uma vista bonita
mais espao
um closet
trabalho ou estudo
(escritrio / sala)
uma televiso
um telefone
outro?________________________________________
3
6
0

361

BH Sutes no
sim
marido
esposa
filho(a)
amigo (a)
parente
funcionrio(a)
at 1 h
mais de 1h
mais de 3 h
mais de 5 h
mais de 8 h
assiste t.v
realiza necessidades fisiolgicas
alimenta-se
estuda
fala ao telefone
acessa a internet
ouve msica
brinca com filhos
faz sexo
higieniza-se
veste-se
l
outra?____________
uma vista bonita
mais espao
mais armrios
uma banheira
outro vaso sanitrio separado
outro chuveiro separado
outra pia
um espao para realizao de atividades fsicas
divisrias mveis que a integrasse com um dormitrio
divisrias mveis que a integrasse com um escritrio
uma televiso
um telefone
um computador c/ acesso Internet
no necessita de nenhum item acima
outro_________________________________________
DORMITRIO
CASAL
no
sim
marido
esposa
filho(a)
amigo (a)
parente
funcionrio(a)
at 1 h
mais de 1h
mais de 3 h
mais de 5 h
mais de 8 h
assiste t.v
alimenta-se
estuda
fala ao telefone
acessa a internet
ouve msica
brinca com filhos
faz sexo
veste-se
l
dorme
outra?____________
uma vista bonita
mais espao
closet para o marido e outro para a esposa
closet para ambos
espao separado para o marido e esposa dormirem
espao para realizao de pequenas tarefas de trabalho
espao para relaxamento
(dormitrio filhos / sala / escritrio)
outro?_______________________________________
BH CASAL no
sim
marido
esposa
filho(a)
amigo (a)
parente
funcionrio(a)
at 1 h
mais de 1h
mais de 3 h
mais de 5 h
mais de 8 h
assiste t.v
realiza necessidades fisiolgicas
alimenta-se
estuda
fala ao telefone
acessa a internet
ouve msica
brinca com filhos
higieniza-se
faz sexo
veste-se
l
dorme
outra?____________
uma vista bonita
mais espao
mais armrios
uma banheira
outro vaso sanitrio separado
outro chuveiro separado
outra pia
um espao para realizao de atividades fsicas
(escritrio / sala / dormitrio)
uma televiso
um telefone
um computador c/ acesso Internet
outro________________________________________
3
6
1

362

2. A varanda de seu apartamento para voc:
Uma extenso da sala

Um espao de relaxamento

Um espao sem uso

Um espao de lazer

Um espao que as crianas brincam

Apenas um elemento de marketing facilitador para a venda do empreendimento

3. Quais so as atividades de lazer que voc e seus familiares costumam realizar neste apartamento?
assistir t.v. / d.v.d usa o computador conectado internet l revistas usa computador
jogar vdeo game utiliza radioamador l jornais fala ao telefone
faz alguma atividade fsica ouvir rdio / c.d l livros outros. quais?__________________________________

4. Qual sua freqncia em relao s refeies neste apartamento:
almoa e janta em casa todos os dias realiza pelo menos uma refeio almoa ou janta em casa eventualmente almoa e janta fora de casa todos os dias
eventualmente almoa e janta em casa realiza pelo menos uma refeio almoa ou janta em casa todos os dias

5. Em quais os outros cmodos tambm costuma comer neste apartamento?
sala seu dormitrio banheiro
varanda outro dormitrio nunca come em casa

6. Em relao aos mveis de seu apartamento classifique em cada cmodo:
sala cozinha rea de servio dormitrios dormitrio casal bh sutes bh casal
Quantidade de mobilirio para o
atendimento s necessidades gerais

timo
bom
ruim
pssimo
se aplica
timo
bom
ruim
pssimo
se aplica
timo
bom
ruim
pssimo
se aplica
timo
bom
ruim
pssimo
se aplica
timo
bom
ruim
pssimo
se aplica
timo
bom
ruim
pssimo
se aplica
timo
bom
ruim
pssimo
se aplica
Qualidade do mobilirio para o
atendimento s necessidades gerais
timo
bom
ruim
pssimo
se aplica
timo
bom
ruim
pssimo
se aplica
timo
bom
ruim
pssimo
se aplica
timo
bom
ruim
pssimo
se aplica
timo
bom
ruim
pssimo
se aplica
timo
bom
ruim
pssimo
se aplica
timo
bom
ruim
pssimo
se aplica

7. Em relao s atividades de cozinhar e manuteno do apartamento, responda:
uma atividade que se realiza: as pessoas envolvidas nesta atividade so:
cozinhar diariamente
casualmente
raramente
nunca se cozinha neste apto
funcionria diarista
uma pessoa do grupo familiar
vrias pessoas juntas do grupo familiar
manuteno diria (limpeza /
organizao dos espaos)
diariamente
casualmente
raramente
nunca se cozinha neste apto
funcionria diarista
uma pessoa do grupo familiar
vrias pessoas juntas do grupo familiar
3
6
2

363

8. Indique sua impresso em relao individualidade do casal e dos familiares abaixo:
fundamenta reforar a
individualidade de cada um?
Como voc acredita que a individualidade de cada um possa ser reforada?

Individualidade do casal discordo totalmente
discordo parcialmente
concordo parcialmente
concordo totalmente
se aplica
dormindo no mesmo dormitrio e na mesma cama
dormindo no mesmo dormitrio, mas em camas separadas
usando banheiros individuais
usando o mesmo banheiro, mas com chuveiro individuais
usando o mesmo banheiro, mas com vasos sanitrios individuais
usando o mesmo banheiro, mas com pias individuais
possuir closets ou armrios individuais
possuir espaos individuais de trabalho no apartamento
morar em apartamentos separados
no acredito a individualidade de cada um possa ser reforada por qualquer um dos aspectos acima

Individualidade dos
familiares
discordo totalmente
discordo parcialmente
concordo parcialmente
concordo totalmente
se aplica
possuir seu prprio dormitrio
possuir seu prprio dormitrio e seu prprio banheiro (sute)
possuir seu prprio banheiro
possuir cabines de banho e/ou vasos sanitrios individuais
possuir closets ou armrios individuais, no importando se divide o dormitrio com outro
possuir espaos individuais de trabalho ou estudo no apartamento, no importando se divide o dormitrio com outro
possuir espaos individuais de relaxamento e lazer no apartamento, no importando se divide o dormitrio com outro
morar em apartamentos separados
no acredito a individualidade de cada um possa ser reforada por qualquer um dos aspectos acima

9. Indique o que significa, principalmente, para voc e sua famlia o momento do banho:
aspectos
Para voc higiene
isolamento
relaxamento
lazer brincadeira com filhos
sensualidade
convvio com pessoas que moram no apartamento
outro____________________________________
Para sua
famlia
higiene
isolamento
relaxamento
lazer brincadeira com filhos
sensualidade
convvio com pessoas que moram no apartamento
outro____________________________________

OBRIGADA PELA SUA PARTICIPAO NESTA PESQUISA!

3
6
3

364

10. Desenhar croqui esquemtico do lay-out de cada cmodo do apartamento:

DORMITRIO CASAL
DORMITRIO 3
DORMITRIO 1
DORMITRIO 2
3
6
4

avaliao ps-ocupao (APO) - ribeiro preto sp brasil - 2007
365

10 - Entrevista com arquiteto
As respostas sero abertas, conforme o relato do respondente

respondente__________________________data_____________horrio___________entrevistador__________________________
edifcio______________________________

IDEALIZAO DO PRODUTO


2. Como se deu a definio destes elementos? Quais foram os agentes imobilirios envolvidos na definio
do produto (briefing).


PLANEJAMENTO

4. Houve algum estudo em relao ao publico alvo (aspectos scio-culturais)?


6. Quais foram s restries (legislao, econmicas, conceituais) ocorridas no processo de desenvolvimento
deste projeto?

7. Na sua opinio o projeto atende de maneira satisfatria s novas demandas emergentes da sociedade
atual, no que se refere organizao espacial das unidades e das reas coletivas;

8. Se voc tivesse liberdade total para a elaborao deste projeto o que voc mudaria?

9. Na sua opinio qual o papel do arquiteto no processo de planejamento e projeto de edifcio de
apartamentos ?

10. Qual o papel do Marketing no processo de planejamento e projeto de edifcio de apartamentos ?

OBS:___________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________

Agradecemos sua participao!
307

A conduo desta tese deixa evidente a demonstrao das hipteses
assumidas. A primeira delas, que se acredita central, trata da transformao do
apartamento em mercadoria, a converso em produto imobilirio que tem se
aproximado cada vez mais dos produtos no durveis, contrariando suas
origens fundirias e o papel social da habitao.
Nota-se a partir da leitura e da anlise da evoluo desta modalidade
habitacional a transformao, notadamente a partir da dcada de 1980, do
apartamento - um bem imvel e durvel, de baixa descartabilidade -, em produto
imobilirio. Sob o argumento do amplo atendimento s demandas dos usurios o
mercado imobilirio, atravs da figura de seus vrios agentes, consagrou
tipologias de morar baseadas em modelos convencionais e buscou criar
necessidades a partir da supervalorizao dos espaos de uso coletivo. Passou
a vender imagem ao invs de soluo habitacional. Neste sentido, a qualidade
do projeto, e, portanto da prpria habitao, de maneira geral, parece no ser o
fator mais relevante disposto pelo mercado imobilirio.
O modus operandi deste mercado a converso de desejos em
necessidades, por meio da incorporao mais intensiva da propaganda e do
marketing, conforme demonstrado no captulo 1. Sob esse aspecto nota-se que
assim como na mudana de paradigma no produto imobilirio (da localizao
estratgica para as estratgias dos negcios) a propaganda tambm mudou sua
nfase dos atributos fsicos do imvel (nmero e tamanho dos dormitrios, por
exemplo) para atributos subjetivos como os estilos de vida. Em outras palavras,
constroem-se apartamentos e vende-se felicidade.
Este processo, que inclui o marketing e seus agentes como ferramenta,
se sobrepe ao papel do arquiteto, desvalorizando o sentido mais amplo da
arquitetura e relegando estes profissionais a cuidar das questes mais
cosmticas e acessrias. Embora a produo de apartamentos pertena esfera
da construo civil, cujo projeto espacial tem como especialista o arquiteto, a
308
configurao do negcio imobilirio tem envolvido agentes de diversas
especialidades com a finalidade de produzir negcios altamente vendveis e
lucrativos. Desta forma, a cadeia produtiva envolve setores tidos como mais
importantes que o dos projetistas do empreendimento, como no caso da
publicidade, na qual so investidos em mdia seis vezes mais do que no projeto
arquitetnico.
O mercado imobilirio, por sua vez se apia na lgica das pesquisas de
mercado que acabam por apresentar um quadro das necessidades dos
moradores, na grande maioria das vezes simplista com informaes rasas e sem
contedo, j que a formatao deste produto possui uma relao subordinada
sua realizao no mercado ou s suas vantagens comparativas em termos de
venda.
O distanciamento do arquiteto neste processo tem razes cujas origens
so vrias. Uma delas est associada s relaes de importncia entre este
profissional e o empreendedor na atividade de incorporao imobiliria brasileira
tendo como referncia a fase de incepo do ciclo de vida de empreendimentos
residenciais. H certo desequilbrio entre a tcnica e o negcio na formao do
produto imobilirio. De um lado esto os interesses do incorporador, capacidade
empreendedora e administrativa, que valoriza a viabilidade e a lucratividade do
empreendimento. Por outro, ao se tratar da construo fsica do
empreendimento, a incorporao necessita cercar-se de competncia tcnica
para concepo e concretizao do projeto e da obra do empreendimento.
Tambm na construo civil h, com certa freqncia, uma espcie de
distanciamento do arquiteto no que se refere aos processos que antecedem o
momento em que ele convocado para conceber um empreendimento. Fica
evidente tambm que este distanciamento do arquiteto, tem como contribuinte o
processo de formao nas escolas, o qual no parece preparar via de regra, os
futuros profissionais para lidar com as questes ligadas ao mercado imobilirio e
tambm com a questo essencial da arquitetura, qual seja, o usurio. Neste
quadro o incorporador quem desenvolve o produto imobilirio, mantendo
contato estreito com o mercado consumidor e demandando os servios do
arquiteto, coadjuvante tcnico do processo de produo de edificaes
residenciais, especialmente de apartamentos.
A somatria destes fatores levou a uma fragilidade e a uma
desvalorizao do projeto arquitetnico. Logo, com esta lgica, todo o processo
de projeto, que envolve a concepo, desenvolvimento, coordenao e gesto
309
acontece, na grande maioria dos casos, de maneira precria, contribuindo
tambm para a m qualidade espacial do empreendimento.
As anlises contidas na tese indicam que por ser fruto deste processo, o
projeto arquitetnico idealizado para os edifcios de apartamentos atuais no
atende de maneira satisfatria s necessidades dos usurios. Entende-se com
isso as necessidades reais, e no aquelas somente advindas do desejo criado
pela propaganda.
Notou-se que a organizao dos espaos internos dos apartamentos
possui uma configurao baseada no modelo tripartido cuja origem remonta ao
sculo XIX a qual no est em sintonia com os novos modos de vida da
sociedade no incio do sculo XXI. Sob o argumento de se alcanar tipologias
economicamente viveis e com bons ndices de aceitao, o mercado imobilirio
repete infinitamente frmulas de morar variando apenas pequenos elementos
sem, entretanto, tratar da qualidade.
Habitar, no entanto, um ato mais complexo do que a simples compra e
descarte de um produto. Como escreve Joaqun Arnau A substncia dos hbitos
constitui a habitao. E a habitao a funo que propicia e decanta a
arquitetura, como a viso na pintura, a audio na msica, a leitura na poesia ou
o movimento na dana, a habitao afina-se, magnifica-se, resplandece com a
arquitetura, que o esplendor da habitao. Diferente dos outros hbitos, como
os de ver ou ouvir, complexos mais concentrados num s dos sentidos, o hbito
de habitar liga-se a todos eles (ARNAU, apud COELHO, 2006: 445).
A potica de Joaqun Arnau demonstra, portanto os valores essenciais da
habitao, esquecidos neste processo de transformao para uma mercadoria
imobiliria. Diante disso, pode-se inferir que a melhoria da qualidade habitacional
passa por uma valorizao do projeto, que leve em conta tambm os resultados
de APOs , alm de uma gesto do processo de projeto que considere os
interesses e as reais necessidades dos usurios finais.
Conclui-se, portanto, que a melhoria de qualidade do ambiente
habitacional passa pela valorizao da atuao do arquiteto como agente central
na promoo do projeto imobilirio. Esta melhoria tambm passa pela montagem
e pela observao por parte dos arquitetos de bancos de dados municiados por
avaliaes ps-ocupao que incluam tcnicas de percepo fsica do ambiente
construdo, bem como a interao entre este ambiente e o comportamento dos
usurios.
Estas experincias podem ser vistas no caso portugus, onde a
qualidade dos projetos foi ampliada a partir da adoo de padres que levaram
310
em considerao os resultados de APOs contnuas que balizaram os projetos
subseqentes. Tais experincias denotam o estabelecimento de um ciclo
virtuoso que leva ao aprimoramento constante da qualidade habitacional. O ciclo
em questo configura-se de maneira a dispor a seqncia: APO, banco de
dados, projeto, nova APO, prmio de qualidade e finalmente retorna ao banco de
dados. Neste modelo, o arquiteto constitui-se na figura central, gerenciando e
embasando-se nos resultados contnuos.
Em relao aplicao da APO em habitao, apontam-se algumas
dificuldades na coleta de dados, pois trabalha-se com a privacidade dos
moradores. Diferentemente das avaliaes feitas no ambiente de trabalho ou
daquelas feitas em espaos pblicos, na habitao invade-se a esfera privada
do entrevistado, levando-o a expor-se. Neste caso, durante as entrevistas,
muitas barreiras foram levantadas por aqueles entrevistados mais retrados
gerando algumas distores nas respostas dadas. Estas distores podem ser
corrigidas com a aplicao conjunta de instrumentos de avaliao
comportamental em mensuraes de carter qualitativo como o grupo focal.
Evidencia-se, assim, a necessidade de maior interao entre os campos da
arquitetura com aqueles ligados psicologia ambiental.
Desta forma, como indicativo para pesquisas futuras, recomendam-se
avanos nos seguintes aspectos: (i) Os mtodos de avaliao em habitao
devem ser produzidos de maneira especfica, levando-se em considerao as
condicionantes scio-culturais do conjunto de entrevistados, associados
valorizao da percepo e da flexibilidade do avaliador no sentido de incorporar
ao roteiro proposto possveis questes de carter local e ocasional. Observa-se
tambm que as alteraes freqentes nos modos de vida, padres de consumo
e comportamento da sociedade exigiro ajustes constantes na metodologia, a
fim de mant-la atualizada. Estes protocolos devero assim valorizar a
sensibilidade e a capacidade de percepo do avaliador em relao ao ambiente
avaliado; (ii) Em funo das peculiaridades do processo de avaliao do
ambiente habitacional, notadamente frente s dificuldades relatadas em relao
privacidade, sugere-se a ampliao da interao entre arquitetos e
pesquisadores de outras reas, especialmente aqueles ligados psicologia
ambiental. Nota-se que esta relao abre novos e promissores avanos no
campo da APO.
Finalmente, face ao exposto, recomenda-se o resgate da qualidade
ambiental como elemento norteador dos projetos habitacionais, notadamente de
edifcios de apartamentos. Desta forma, o consumidor deveria ter acesso a
311
campanhas no sentido de esclarecer e revelar argumentos de um consumo que
retorne essencialidade do ser, buscando a felicidade no morar. Em relao
moradia e seus ocupantes, existem desejos exasperados de novas formas que
no acompanhadas de novos contedos programticos podem resultar num
formalismo que escapa contemporaneidade. Quais os procedimentos ideais
para a formulao do problema? Argumento, pesquisa, modo de vida dos
usurios, procedimentos metodolgicos que permitam selecionar e retornar os
contedos e os conceitos essencialidade do ser, buscar propostas de
espacialidades com um grau de cientificidade interessante, para que as
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